fondo de inversión independencia rentas inmobiliarias · 2020. 10. 13. · parque arauco (40%),...

Finanzas Corporativas

Fondo de Inversión / Chile

Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias

Septiembre 27, 2019 1


Tipo de Clasificación Clasificación Perspectiv a Última Acción de Clasificación

Escala Nacional de Largo Plazo AA−(cl) Estable Ratificación el 16 de abril de 2019

Líneas de Bonos AA−(cl) Estable Ratificación el 16 de abril de 2019

Pulse aquí para ver la lista completa de clasif icaciones

Resumen de Información Financiera

Dic 2017 Dic 2018 Dic 2019P Dic 2020P

Ingresos (CLP miles) 21.131.930 24.431.560 28.218.452 32.592.312

EBITDA después de Dividendos al Asociado y Minorías (CLP miles) 32.563.662 35.510.555 38.758.005 42.883.682

Margen de EBITDA Operativo (%) 82,2 85,5 84,0 84,0

Deuda Total/EBITDA Operativo (x) 4,2 4,5 4,5 4,0

Deuda Neta Total/EBITDA Operativo (x) 4,1 4,2 4,1 3,7

P – Proy ección.

Fuente: Fitch Ratings, Fitch Solutions.

Fitch Ratings asignó clasif icación en escala nacional de ‘AA -(cl)’ con Perspectiva Estable a la línea nueva de bonos de

Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias.

La línea nueva de bonos, en trámite de inscripción, asciende a 7 millones de unidades de fomento (UF), y con plazo de

10 años desde la fecha de inscripción en la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Los fondos que se obtengan

por las colocaciones de bonos efectuadas con cargo a dicha línea de bonos se destinarán al refinanciamiento de pasivos

y al f inanciamiento de inversiones. En cada emisión de bonos que se realice con cargo a la línea, se determinará el uso

de los recursos a través de una escritura complementaria.

Las clasif icaciones de Independencia Rentas se fundamentan principalmente en su generación estable de f lujos

provenientes de inversiones en activos inmobiliarios para uso comercial. La generación de esta cartera de activos se

basa en arriendos contratados a mediano y largo plazo, con una duración de contratos de 5,4 años en promedio y un

portafolio de clientes con perfil f inanciero sólido y diversif icado. Además, las clasif icaciones incorporan un nivel de

endeudamiento elevado, comparado con su categoría de clasif icación, pero acorde con la naturaleza de este tipo de

negocios, acompañado de niveles adecuados de cobertura de intereses. Fitch proyecta que estos niveles se mantendrán

alineados con el ritmo de inversiones que lleve a cabo el f ondo y una política de dividendos basada en el reparto de casi

la totalidad de sus beneficios netos percibidos.

Factores Clave de las Clasificaciones

Endeudamiento del Fondo Adecuado : Luego de que la compañía realizara la colocación de bonos a comienzos de

año, la relación de deuda financiera a EBITDA individual alcanzo las 5,5 veces (x), adecuado considerando que el nivel

de endeudamiento neto alcanzo las 4,7x en los últimos doce meses (UDM) a junio de 2019.

Endeudamiento Combinado Alto e Indicadores de Cobertura Sólidos : Fitch estima que el indicador de

endeudamiento del fondo y sus sociedades inmobiliarias (deuda total sobre ingresos totales por arriendos netos de

gastos) se acercará a 7,8x en 2019 (2018: 7,7x) debido al aumento de deuda en su f ilial Rentas Magdalena por

UF1.000.000 (CLP27 mil millones aproximadamente). Si bien lo anterior presionará el indicador de endeudamiento por

encima de la sensibilidad de 6,0x que establece la agencia, el negocio inmobiliario que maneja Independencia Rentas

continúa con indicadores sólidos, evidenciados por una relación deuda neta a activos valorizados de 37%, una cobertura

https://www.fitchratings.com/gws/en/esp/issr/92597891





de activos libre de garantía sobre deuda sin hipoteca de 4,1x y una cobertura de gastos f inancieros holgada que llegaría

a 8,8x.

Cartera de Activos Diversificada: Independencia Rentas se posiciona como el fondo de mayor tamaño en la industria

de fondos de inversión en el sector inmobiliario en Chile, con activos totales por UF20 millones. De dicho monto, cerca

de 78% corresponde a la cartera nacional directa compuesta por f iliales inmobiliarias, 18% a centros de bodegaje y 4% a

participaciones en activos inmobiliarios ubicados en Estados Unidos. La mayor parte de los activos en Chile está en la

Región Metropolitana, principalmente en las comunas de Las Condes, Santiago Centro y Pudahuel, con un porcentaje

menor diversif icado a lo largo del país. Los activos se componen de oficinas y locales comerciales, centros de

distribución y bodegaje y, en menor proporción, terrenos. Su portafolio de inversiones se concentra 55% en oficinas en

Chile y exhibe una diversif icación alta por tipo de activos en comparación con sus pares.

Cobertura Adecuada de Activos Libres de Gravamen sobre Deuda No Garantizada: A diciembre de 2018, las f iliales

de Independencia Rentas contaban con una base total de activos inmobiliarios libres de gravamen por CLP316 mil

millones (66% del total de propiedades de inversión). A esa fecha, estos cubrían 4,1x la deuda no garantizada del fondo,

lo que proporciona una protección amplia a sus tenedores de bonos y f lexibilidad f inanciera mayor.

Perfil Sólido de Cartera de Arrendatarios : Independencia Rentas cuenta con una cartera con más de 326 contratos de

arrendamiento, cerca de 50% de los cuales representa a los 10 clientes más relevantes. Esta concentración de cartera

se mitiga por el perfil crediticio de estos clientes, que en su mayoría ostentan clasif icaciones de riesgo en grado de

inversión en escala local. Los contratos de arriendo tienen un plazo promedio de duración de 5,4 años, lo que se

incorpora al análisis como una fortaleza. De los contratos, 8,1% vence en 2019 y 31% durante 2020 y 2021, todos los

cuales se espera sean renovados.

Riesgos Inmobiliarios : Las clasif icaciones incorporan la exposición de la entidad a las tendencias del mercado

inmobiliario, deterioro del nivel de actividad económica, expansiones signif icativas de la oferta de inmuebles, así como a

riesgos de construcción y ejecución de proyectos. Todo lo anterior podría imponer presiones en el f lujo de caja del fondo.

Derivación de las Clasificaciones respecto a Pares

Deriv ación de las Clasificaciones frente a los Pares

Comparación con Pares Independencia Rentas posee una cartera diversificada de propiedades que incluye principalmente

oficinas, locales de uso comercial y bodegas. Comparado con emisores de centros comerciales clasificados por Fitch, como Parque Arauco S.A. [AA−(cl)/Estable] y P laza S.A. [AA(cl)/Estable], Independencia Rentas tiene un tamaño de activos significativamente menor y una diversificación geográfica, de clientes y de negocio más acotada. Sin embargo, Independencia Rentas comparte con

dichas compañías las fortalezas de operar en una industria con una generación estable de ingresos moderadamente crecientes, proveniente de inversiones en activos inmobiliarios operados con contratos de arriendo a mediano y largo plazo. Si bien la cartera de clientes de Independencia Rentas e s más acotada, posee en su mayoría un perfi l de grado de inversión.

Por otra parte, los indicadores del negocio inmobiliario que exhibe el fondo se ubican sólidamente en el

rango de clasificación. El endeudamiento del fondo, medido como deuda a valor comercial de los activos inmobiliarios (loan to value), l legó a 37% en 2018, por encima del de Plaza (30%) y menor que el de Parque Arauco (40%), mientras que la cobertura de activos de activos libres de gravamen fue de 4,1x, frente a 2,5x de Parque Arauco y 3,1x de Plaza.

Vínculo Matriz/Subsidiaria No hay un vínculo aplicable entre matriz y subsidiaria.

Techo País No hay una limitación en las clasificaciones a causa del techo país.

Entorno Operativo No hay un efecto del entorno operativo sobre las clasificaciones.

Otros Factores No hay otros factores a considerar.

Fuente: Fitch Ratings.

Sensibilidad de las Clasificaciones





Factores que pueden llevar, de forma individual o en conjunto, a una acción de clasificación positiva:

− Un alza en las clasif icaciones es poco probable, dado que el perfil crediticio del fondo lo coloca adecuadamente en el

rango de sus clasif icaciones actuales.

Factores que pueden llevar, de forma individual o en conjunto, a una acción de clasificación negativa:

− deterioro de la razón de endeudamiento a nivel del fondo, de forma que supere sostenidamente 5,0x;

− indicador de endeudamiento combinado superior a 6,0x, producto de un plan de desarrollo inmobiliario agresivo,

f inanciado con deuda, de forma directa o a través de f iliales;

− cobertura de gastos f inancieros menor de 2,5x;

− cobertura de activos libres de hipotecas sobre deuda neta sin garantía inferior a 3,0x;

− deuda neta sobre el valor de los activos mayor de 40%.

Liquidez y Estructura de la Deuda

Liquidez por Intereses y Dividendos Recibidos: A junio de 2019, la liquidez de Independencia Rentas mostró una

mejora, alcanzando una caja y equivalentes de CLP27.129 millones, comparado con la deuda financiera de corto plazo

de CLP3.672 millones. La liquidez del fondo se apoya en su generación de f lujos, basada en intereses y dividendos

recibidos de sus inversiones inmobiliarias. Esta alcanzó CLP32.210 millones en los UDM a junio de 2019. Su política de

dividendos es alta y establece el reparto de al menos 70% de sus beneficios netos percibidos (CLP25.139 millones

repartidos en igual período). La deuda de largo plazo tiene el primer vencimiento bullet a partir de 2021, con el bono

serie A por UF2 millones (CLP55.650 millones), seguido en 2023 por el vencimiento del préstamo con Banco Estado por

UF3 millones (CLP82.712 millones) y, posteriormente, en 2024 el vencimiento del bono colocado recientemente por

CLP42.000 millones.





Vencimientos de Deuda y Liquidez al Cierre de 2018

Resumen de Liquidez Original Original

31 dic 2017 31 dic 2018

(CLP miles)

Efectivo Disponible y Equivalentes 4.052.828 11.331.347

Inversiones de Corto Plazo - -

Menos: Efectivo y Equivalentes Restringidos 0 0

Efectiv o Disponible y Equiv alentes Definidos por Fitch 4.052.828 11.331.347

Líneas de Crédito Comprometidas 0 0

Liquidez Total 4.052.828 11.331.347

EBITDA de los Últimos 12 meses 32.563.662 35.510.555

Flujo de Fondos Libre de los Últimos 12 meses (15.901.823) (7.884.677)

Fuente: Fitch Ratings, Fitch Solutions, Independencia Rentas.

Vencimientos de Deuda Programados Original

(CLP miles) 31 dic 2018

Año actual 27.359.280

Más 1 año 1.653.947

Más 2 años 56.712.373

Más 3 años 1.653.947

Más 4 años 72.773.687

Después 0

Total de Vencimientos de Deuda 160.153.234


Supuestos Clave

Supuestos clave de Fitch considerados en el caso base de clasificación del emisor

− reparto de 70% del beneficio neto percibido;

− emisión de bono por UF1.500.000 (CLP42.000 millones) a 5 años, al vencimiento;

− disminución de deuda bancaria de corto plazo por CLP21.700 millones en 2019;

− margen operacional en torno a 84%.





Información Financiera

(CLP miles) Histórico Proyecciones

2016 2017 2018 2019 2020 2021

RESUMEN DE ESTADO DE RESULTADOS

Ingresos Brutos 14.928.370 16.810.952 21.131.930 28.218.452 32.592.312 37.644.120

Crecimiento de Ingresos (%) 8,0 12,6 25,7 15,5 15,5 15,5 EBITDA Operativo (antes de Ingresos de Compañías Asociadas) 9.514.325 14.207.435 17.364.103 23.703.500 27.377.542 31.621.061

Margen de EBITDA Operativo (%) 63,7 84,5 82,2 84,0 84,0 84,0

EBITDAR Operativo 9.514.325 14.207.435 17.364.103 23.703.500 27.377.542 31.621.061

Margen de EBITDAR Operativo (%) 63,7 84,5 82,2 84,0 84,0 84,0

EBIT Operativ o 9.514.325 14.207.435 17.364.103 23.703.500 27.377.542 31.621.061 Margen de EBIT Operativ o (%) 63,7 84,5 82,2 84,0 84,0 84,0

Intereses Financieros Brutos −2.781.198 −3.542.364 −3.919.367 −4.849.227 −4.847.235 −4.791.000

Resultado antes de Impuestos (Incluyendo Ganancias/Pérdidas de Compañías Asociadas)

28.159.907 45.113.876 43.883.667 50.292.994 54.459.348 58.513.941

RESUMEN DE BALANCE GENERAL

Ef ectivo Disponible y Equivalentes 20.544.097 23.988.356 4.052.828 17.447.986 13.103.182 12.685.943

Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio 116.077.019 134.665.385 136.969.580 174.793.955 173.140.008 171.486.061

Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio 116.077.019 134.665.385 136.969.580 174.793.955 173.140.008 171.486.061 Deuda Neta 95.532.922 110.677.029 132.916.752 157.345.969 160.036.826 158.800.118

RESUMEN DE FLUJO DE CAJA

EBITDA Operativo 9.514.325 14.207.435 17.364.103 23.703.500 27.377.542 31.621.061

Intereses Pagados en Efectivo 0 0 0 −4.849.227 −4.847.235 −4.791.000

Impuestos Pagados en Efectivo 0 0 0 0 0 0

Div idendos Recurrentes de Compañías Asociadas Menos Distribuciones a Participaciones Minoritarias

26.457.330 9.886.408 15.199.559 15.054.505 15.506.140 15.971.324

Otros Conceptos antes de Flujo Generado por las Operaciones −43.592.344 −13.776.552 −27.947.101 −7.949.199 −5.522.208 −3.443.132 Flujo Generado por la Operaciones (FGO) −7.620.689 10.317.291 4.616.561 25.959.579 32.514.239 39.358.252

Margen de FGO (%) −51,0 61,4 21,8 92,0 99,8 104,6

Variación del Capital de Trabajo 717.776 −327.371 3.428.540 0 0 0

Flujo de Caja Operativo (Definido por Fitch) (FCO) −6.902.913 9.989.920 8.045.101 25.959.579 32.514.239 39.358.252

Flujo de Caja No Operativo/No Recurrente Total 0 0 0

Inv ersiones de Capital (Capex) 0 0 0 Intensidad de Capital (Capex/Ingresos) (%) 0.0 0.0 0.0

Div idendos Comunes −16.548.434 −21.496.386 −23.946.924

Flujo de Fondos Libre (FFL) −23.451.347 −11.506.466 −15.901.823

Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Neto 0 0 0

Otros Flujos de Inversiones y Financiamientos 3 −20.336 −2.918 0 0 0 Variación Neta de Deuda 42.798.593 14.971.061 −4.030.787 14.640.720 −1.653.947 −1.653.947

Variación Neta de Capital 0 0 0 0 0 0

Variación de Caja y Equivalentes 19.347.249 3.444.259 −19.935.528 6.116.639 −4.344.803 −417.239

Cálculos para la Publicación de Proyecciones

Capex, Dividendos, Adquisiciones y Otros Conceptos antes del FFL −16.548.434 −21.496.386 −23.946.924 −34.483.660 −35.205.096 −38.121.544 FFL después de Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos −23.451.347 −11.506.466 −15.901.823 −8.524.081 −2.690.856 1.236.708

Margen del FFL (después de Adquisiciones Netas) (%) −157,1 −68,4 −75,3 −30,2 −8,3 3,3

RAZONES DE COBERTURA (VECES)

FGO a Intereses Financieros Brutos −1,7 3,9 2,2 6,4 7,7 9,2

FGO a Cargos Fijos −1,7 3,9 2,2 6,4 7,7 9,2

EBITDAR Operativo/Intereses Pagados en Efectivo+ Arrendamientos

12,9 6,8 8,3 8,0 8,8 9,9

EBITDA Operativo/Intereses Pagados en Efectivo 12,9 6,8 8,3 8,0 8,8 9,9

RAZONES DE APALANCAMIENTO (VECES)

Deuda Total Ajustada/EBITDAR Operativo 3,2 5,6 4,2 4,5 4,0 3,6

Deuda Total Ajustada Neta/EBITDAR Operativo 2,7 4,6 4,1 4,1 3,7 3,3

Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/EBITDA Operativo 3,2 5,6 4,2 4,5 4,0 3,6

Deuda Ajustada respecto al FGO −24,0 9,7 16,0 5,7 4,6 3,9

Deuda Neta Ajustada respecto al FGO −19,7 8,0 15,6 5,1 4,3 3,6 Fuente: Fitch Ratings, Fitch Solutions.

Cómo Interpretar las Proyecciones Presentadas

Las proyecciones presentadas se basan en el caso base proyectado y producido internamente de manera conservadora por Fitch Ra tings. No representa la proyección del emisor. Las proyecciones incluidas son solamente un componente que Fitch Ratings utiliza para asignar una clasificación o determinar una Perspectiva, además de que la información en las mismas refleja elementos materiales, pero no exhaustivos de los supuestos de clasificación de Fitch Ratings sobre el desempeño financiero del emisor. Como tal, no puede utilizarse para determinar una clasificación y no debería ser el fundamento para tal propósito. Las proyecciones se construyen usando una herramienta de proyecció n propia de Fitch Ratings que emplea los supuestos propios de la clasificadora relacionados con el desempeño operativo y financiero, los cuales no necesariamente reflejan las proyecciones que usted haría. Las def iniciones propias de Fitch Ratings de términos como EBITDA, deuda o flujo de fondos libre pueden diferir de las suyas. La agencia p odría tener acceso, en determinadas ocasiones, a información confidencial sobre ciertos elementos de los planes futuros del emisor. Algunos elementos de dicha información pueden ser omitidos de esta proyección, incluso a pesar de ser incluidos en la deliberación de Fitch Ratings, si la agencia, a discreción propia, considera que los datos pueden ser potencialmente sensibles desde el punto de vi sta comercial, legal o regulatorio. La proyección (así como la totalidad de este reporte) se produce estando sujeta estrictamente a las limitaciones de responsabilidad. Fitch Ratings puede actualizar las proyecciones en reportes futuros, pero no asume responsabilidad para hacerlo. La información financiera original de períodos históricos es procesada por Fitch Solution s en nombre de Fitch Ratings. Los ajustes financieros clave y todas las proyecciones financieras atribuidas a Fitch Ratings son producidos por personal de la agencia de clasificación.





Diagrama de la Estructura Simplificada del Grupo

Estructura Organizacional — Fondo de Inversion Independencia Rentas Inmobiliarias

(CLP Miles, al 31 de diciembre de 2018)

Fuente: Fitch Ratings, Fitch Solutions, Independencia Rentas

Descubrimiento SpA

Caja 193

Deuda Total Ajustada 1.772

EBITDAR 10.196

(100,0%)

Bodenor Flexcenter S.A.. Limitless Horizon

Caja 17

Deuda Total Ajustada -

EBITDAR 2.689

Plaza Constitución SpA

Rentas Inmobiliarias SpA

Rentas Bucarest SpA

Rentas Magdalena SpA

Rentas Retail SpA

Plaza Araucano SpA

Caja 105


EBITDAR 5.856

Caja 224


EBITDAR 1.283

Caja 79

Deuda Total Ajustada 5

EBITDAR 5.759

Caja 68


EBITDAR 1.049

Caja 46

Deuda Total Ajustada 7

EBITDAR 64

Caja 23


EBITDAR 758

Reus Westgate

Constitution Real Estate

Reus Citi Centre

Caja 307


EBITDAR 5.950

Reus USA Corp.

Caja 11.331


EBITDAR 35.511

(40,0%)

(99,9%)

(99,9%)

(100,0%)

(100,0%)

(100,0%)

(100,0%)

(100,0%)

(100,0%)

(100,0%)

Administradoras de Fondos de

Pensiones

Compañías de SegurosPrivados

(58,1%)(37,2%) (4,7%)

Fondo de Inversion Independencia Rentas Inmobiliarias

[AA−(cl)]





Resumen de Información Financiera de Pares

Compañía Clasificación Fecha de Estados Financieros

Ingresos Brutos (CLP

miles)

Margen de EBITDA

Operativ o (%)

Margen de FGO (%)

Cobertura FGO de

Cargo Fijo

(v eces)

Deuda Ajustada

respecto al

FGO (v eces)

Fondo de Inversión

Independencia Rentas Inmobiliarias

AA−(cl)

AA−(cl) 2018 24.432 85,5 77,1 5,7 7,0

AA−(cl) 2017 21.132 82,2 21,8 2,2 16,0

AA−(cl) 2016 16.811 84,5 61,4 3,9 9,7

Parque Arauco S.A. AA−(cl)

AA−(cl) 2018 189.618 72,6 71,6 5,2 6,3

AA−(cl) 2017 182.215 71,5 51,6 3,8 7,2

AA−(cl) 2016 160.134 69,0 46,6 3,2 8,1

Plaza S.A. (Mall Plaza) AA(cl)

AA(cl) 2018 280.472 79,3 61,2 6,1 4,6

AA(cl) 2017 260.422 80,3 65,5 6,3 4,3

AA(cl) 2016 247.774 81,0 63,6 6,0 4,6

FGO – Flujo generado por las operaciones.

Fuente: Fitch Ratings, Fitch Solutions.





Conciliación de Indicadores Financieros Clave

Conciliación de Indicadores Financieros Clave de Fondo de Inversión


(CLP miles) 31 dic 2018

Resumen de Ajustes al Estado de Resultados

EBITDA Operativo 20.894.531

+ Dividendos Recurrentes Pagados a Participaciones Minoritarias 0

+ Dividendos Recurrentes de Compañías Asociadas 14.616.024

+ Ajuste Adicional por Dividendos Recurrentes a Participaciones Minoritarias y Compañías Asociadas 0

= EBITDA Operativ o después de Participaciones Minoritarias y Compañías Asociadas (k) 35.510.555

+ Arrendamiento Operativ o Considerado como Capitalizado (h) 0

= EBITDAR Operativ o después de Participaciones Minoritarias y Compañías Asociadas (j ) 35.510.555

Resumen de Deuda y Efectiv o

Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio (l) 160.153.235

+ Deuda por Arrendamientos Operativos 0

+ Otra Deuda fuera de Balance 0

= Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio (a) 160.153.235 Efectivo Disponible (Definido por Fitch) 11.331.347

+ Equivalentes de Efectivo Disponibles (Definidos por Fitch) 0

= Efectiv o Disponible y Equiv alentes (o) 11.331.347

Deuda Neta Ajustada (b) 148.821.888

Resumen del Flujo de Efectiv o

Div idendos Preferentes (Pagados) (f) 0

Intereses Recibidos 0

+ Intereses (Pagados) (d) (4.047.887)

= Costo Financiero Neto (e) (4.047.887)

Flujo Generado por las Operaciones [FGO] ( c) 18.837.035 + Variación del Capital de Trabajo (67.364)

= Flujo de Caja Operativo [FCO] (n) 18.769.671

Inv ersiones de Capital (m) 0

Múltiplo Utilizado en Arrendamientos Operativ os 7,0

Apalancamiento Bruto (v eces) Deuda Ajustada/EBITDAR Operativ o

a (a/j ) 4,5

Deuda Ajustada respecto al FGO (a/(c−e+h−f)) 7,0 Deuda Total Ajustada/(FGO − Costo Financiero Neto + Arrendamientos Capitalizados − Dividendos Preferentes Pagados) Deuda Total con Asimilable al Patrimonio/EBITDA Operativ o

a (l/k) 4,5

Apalancamiento Neto (v eces) Deuda Neta Ajustada/EBITDAR Operativ o

a (b/j ) 4,2

Deuda Neta Ajustada respecto a FGO (b/(c-e+h−f)) 6,5 Deuda Neta Ajustada/(FGO - Costo Financiero Neto + Arrendamiento Capitalizado - Dividendos Preferentes

Pagados) Deuda Neta Total/(FCO − Capex) ((l−o)/(n+m)) 7,9

Cobertura (v eces) EBITDAR Operativ o/(Intereses Pagados + Arrendamientos)

a (j /−d+h) 8,8

EBITDA Operativ o/Intereses Pagadosa (k/(−d)) 8,8

FGO a Cargos Fijos ((c−e+h−f)/(−d+h−f)) 5,7 (FGO − Costo Financiero Neto + Arrendamientos Capitalizados − Dividendos Preferentes Pagados)/(Intereses Financieros Brutos Pagados + Arrendamientos Capitalizados − Dividendos Preferentes Pagados) FGO a Intereses Financieros Brutos ((c−e−f)/(−d−f)) 5,7 (FGO − Costo Financiero Neto − Dividendos Preferentes Pagados)/(Intereses Financieros Brutos Pagados −

Dividendos Preferentes Pagados)

a EBITDA/R después de distribuciones a compañías y participaciones minoritarias.






Ajuste de Conciliación de Fitch

Resumen de Ajustes a la Información Financiera Fondo de Inversión


(CLP miles)

Valores

Reportados 31 dic 2018

Resumen de

Ajustes por Fitch

Valores

Ajustados por Fitch

Resumen de Ajustes al Estado de Resultados

Ingresos Netos 24.431.560 0 24.431.560

EBITDAR Operativo 20.894.531 0 20.894.531 EBITDAR Operativo después de Distribuciones a Compañías Asociadas y

Participaciones Minoritarias 20.894.531 14.616.024 35.510.555

Arrendamiento Operativo 0 0 0

EBITDA Operativo 20.894.531 0 20.894.531 EBITDA Operativo después de Distribuciones a Compañías Asociadas y

Participaciones Minoritarias 20.894.531 14.616.024 35.510.555

EBIT Operativo 20.894.531 0 20.894.531

Resumen de Deuda y Efectiv o

Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio 160.153.235 0 160.153.235

Deuda Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio 160.153.235 0 160.153.235

Deuda por Arrendamientos Operativos 0 0 0

Otra Deuda fuera de Balance 0 0 0

Efectivo Disponible y Equivalentes 11.331.347 0 11.331.347

Efectivo y Equivalentes Restringidos/No Disponibles 0 0 0

Resumen del Flujo de Efectiv o

Dividendos Preferentes (Pagados) 0 0 0

Intereses Recibidos 0 0 0

Intereses Financieros Brutos (Pagados) (4.047.887) 0 (4.047.887)

Flujo Generado por las Operaciones (FGO) 4.221.011 14.616.024 18.837.035

Variación del Capital de Trabajo (Definido por Fitch) (67.364) 0 (67.364)

Flujo de Caja Operativo (FCO) 4.153.647 14.616.024 18.769.671

Flujo de Caja No Operativo/No Recurrente 0 0 0

Inversiones de Capital (Capex) 0 0 0

Dividendos Comunes (Pagados) (26.654.348) 0 (26.654.348)

Flujo de Fondos Libre (FFL) (22.500.701) 14.616.024 (7.884.677)

Apalancamiento Bruto (v eces)

Deuda Total Ajustada/EBITDAR Operativoa 7,7 4,5

Deuda Ajustada respecto al FGO 19,4 7,0

Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/EBITDA Operativoa 7,7 4,5

Apalancamiento Neto (v eces)

Deuda Neta Ajustada/EBITDAR Operativoa 7,1 4,2

Deuda Neta Ajustada respecto al FGO (veces) 18,0 6,5

Deuda Neta Ajustada/(FCO − Capex) (veces) 35,8 7,9

Cobertura (v eces)

EBITDAR Operativo/(Intereses Financieros Brutos + Arrendamientos)a 5,2 8,8

EBITDA Operativo/Intereses Financieros Brutosa 5,2 8,8

FGO a Cargos Fijos 2,0 5,7

FGO a Intereses Financieros Brutos 2,0 5,7 a EBITDA/R después de distribuciones a compañías y participaciones minoritarias.






Características de los Instrumentos

Líneas de Bonos

Líneas Inscritas

Línea Nro. En Trámite 828 829

Plazo 10 años 10 años 21 años

Monto máximo (millones de UF) 7 5 5

Series inscritas A, B, C, D, E y F

Fecha de inscripción 2019 2016 2016

Plazo de colocación vencido -- -- --

UF − Unidades de f omento.

Fuente: Independencia Rentas

Deuda Vigente

Línea Nro. 828

Series A

Fecha de emisión 13 oct 2016

Monto colocado (millones de UF) 2

Tasa de interés anual (%) 2,3

Plazo 5

Pago de intereses Anual

Amortización Bullet

Vencimiento 2021

UF − Unidades de f omento. Fuente: Independencia Rentas

Resumen de Compromisos (Covenants)

Covenants Cálculo Trimestral Covenant Indicador a Junio 2019

Nivel de endeudamiento neto máximo a 0,5 0,37x

Cobertura de gastos financieros b 3,0x 5,8x

Activos libres de gravámenes sobre deuda financiera neta

sin garantías reales

1,5x 4,3x

Otros resguardos

Mantener propiedad directa o indirecta de fi liales garantes

Nivel de todas las fi l iales garantes conjuntamente 67%

Inmobiliaria Descubrimiento S.p.A.: 100%

Rentas Inmobiliarias S.p.A. 100% Inmobiliaria Plaza Constitución S.p.A.: 100%

Inmobiliaria Plaza Araucano SpA. 100% Ingresos anuales por rentas UF600.000 UF946.688

Incumplimiento cruzado (cross default) Sí

Aceleración cruzada (cross acceleration) Sí a(Pasiv os del fondo – efectivo y equivalente)/ (patrimonio del fondo). b (Utilidad neta realizada – gastos operacionales)/ (gastos financieros). UF − Unidad de Fomento. x − Veces. Fuente: Independencia Rentas.

Metodologías e Informes Relacionados

Metodología de Calif icación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019).

Metodología de Calif icaciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018).

https://www.fitchratings.com/site/chile/metodologias

https://www.fitchratings.com/site/chile/metodologias





Analistas

Andrea Jiménez

+562 2-4993322

[email protected]

Andrea Rojas

+562 2-4993337

[email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]





Categorías de Clasificación de Largo Plazo

Categoría AAA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se v ería af ectada en f orma signif icativ a ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la

economía.

Categoría AA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos

y plazos pactados, la cual no se v ería af ectada en f orma signif icativ a ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la

economía.

Categoría A(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y

plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse lev emente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la

economía.

Categoría BBB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suf iciente capacidad de pago del capital e intereses en los

términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la

economía.

Categoría BB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos

pactados, pero ésta es v ariable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y del capital.

Categoría B(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y

plazos pactados, pero ésta es muy v ariable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital.

Categoría C(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suf iciente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses.

Categoría D(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento ef ectiv o de pago de intereses o capital, o requerimiento de quiebra en curso.

Categoría E(cl): Corresponde a aquellos instrumentos cuy o emisor no posee inf ormación suf iciente o no tiene inf ormación representativ a para el

período mínimo exigido para la clasif icación, y además no existen garantías suf icientes.

“+” o “–“: Las clasif icaciones entre AA(cl) y B(cl) pueden ser modif icadas al agregar un símbolo “+” (más) o “–“ (menos) para destacar sus

f ortalezas o debilidades dentro de cada categoría.

Categorías de Clasificación de Corto Plazo

Nivel 1 [N1(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se v ería af ectada en f orma signif icativ a ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la

economía.

Nivel 2 [N2(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y

plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse lev emente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la

economía.

Nivel 3 [N3(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con suf iciente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y

plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Nivel 4 [N4(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos cuy a capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados no

reúne los requisitos para clasif icar en los niv eles N1(cl), N2(cl), N3(cl).

Nivel 5 [N5(cl)]: Corresponde a aquellos instrumentos cuy o emisor no posee inf ormación representativ a para el período mínimo exigido para la

clasif icación, y además no existen garantías suf icientes.

Categorías de Clasificación de Títulos Accionarios Primera Clase Nivel 1(cl): Títulos accionarios que presentan una excelente combinación de solv encia y liquidez bursátil.

Primera Clase Nivel 2(cl): Títulos accionarios que presentan una muy buena combinación de solv encia y liquidez bursátil.

Primera Clase Nivel 3(cl): Títulos accionarios que presentan una adecuada combinación de solv encia y liquidez bursátil.

Primera Clase Nivel 4(cl): Títulos accionarios que presentan una aceptable combinación de solv encia y liquidez bursátil. A modo de aclaración,

las acciones clasif icadas en Niv el 4(cl) corresponden a compañías que presentan un niv el de solv encia en torno al grado de inv ersión o una muy

baja o nula liquidez bursátil. Asimismo, se clasif ican en Niv el 4(cl) aquellas acciones que por haberse comenzado a transar recientemente en Bolsa, cuentan con una historia bursátil inf erior a un año.

Segunda Clase Nivel 5(cl): Títulos accionarios que presentan una riesgosa / inadecuada posición de solv encia.

Categoría E(cl): Aquellas compañías que no presentan inf ormación suf iciente para ev aluar su calidad crediticia.

Fitch Chile es una empresa que opera con independencia de los emisores, inv ersionistas y agentes del mercado en general, así como de cualquier organismo gubernamental. Las clasif icaciones de Fitch Chile constituy en solo opiniones de la calidad crediticia y no son

recomendaciones de compra o v enta de estos instrumentos.

Def iniciones de las categorías de riesgo e inf ormación adicional disponible en www.f itchratings.com/site/chile o www.f itchratings.cl.

La opinión de las entidades clasif icadoras no constituy e en ningún caso una recomendación para comprar, v ender o mantener un determinado

instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en inf ormación pública remitida a la Comisión

para el Mercado Financiero (CMF), a las bolsas de v alores y en aquella que v oluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la

clasif icadora la v erif icación de la autenticidad de la misma.





Las clasificaciones mencionadas fueron requeridas y se asignaron o se les dio seguimiento por solicitud del

emisor clasificado o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará.

TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR

LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE

HTTPS://FITCHRATINGS.COM/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS

CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS

CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO

DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA

INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN

DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO

ADMISIBLE A LA ENTIDAD CLASIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CLASIFICACIONES

SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN

ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.

Derechos de Autor © 2019 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus clasificaciones, así como en la realización de otros informes (incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de clasificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de clasificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una clasificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus clasificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las clasificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las clasificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una clasificación o una proyección. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una clasificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actuali za en forma continua. Por lo tanto, las clasificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una clasificación o un informe. La clasificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una clasificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las clasificaciones pueden ser modificadas o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las clasificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las clasificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las clasificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch clasificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se esper a que dichos honorarios varíen entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una clasificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publ icación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Solamente para Australia, Nueva Zelanda, Taiwán y Corea del Norte: Fitch Australia Pty Ltd tiene una licencia australiana de servicios financieros (licencia no. 337123) que le autoriza a proveer clasificaciones crediticias solamente a “clientes mayoristas”. La información de clasificaciones crediticias publicada por Fitch no tiene el fin de ser utilizada por personas que sean “clientes minoristas” según la definición de la “Corporations Act 2001”.

https://fitchratings.com/UNDERSTANDINGCREDITRATINGS

http://www.fitchratings.com/

fondo de inversión independencia rentas inmobiliarias · 2020. 10. 13. · parque arauco (40%),...

Documents