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Fideicomiso de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario

i

Decanato de Ciencias Económicas y Empresariales

Escuela de Administración de Empresas

Trabajo de Grado para Optar por el Título de:

LICENCIADO EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

Tema:

“IMPACTO DE LA FIGURA DEL FIDEICOMISO EN LA REPUBLICA

DOMINICANA. ANÁLISIS DEL FIDEICOMISO DE INVERSIÓN PARA EL

DESARROLLO INMOBILIARIO DEL PERIODO 2011-2013”

Sustentantes:

Br. Johanna Dennise Taveras Martínez 2010-1853

Br. Joscairy Chanely Mora Feliz 2010-1874

Br. Jarol Misael Vásquez de La Rosa 2010-1902

Asesor:

Ing. Jorge Manuel Herrera Lázala

Santo Domingo, D.N. Agosto, 2014

Los datos expuestos son de

responsabilidad exclusiva de

los autores.


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Decanato de Ciencias Económicas y Empresariales

Escuela de Administración de Empresas

Trabajo de Grado para Optar por el Título de:

LICENCIADO EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

Tema:

“IMPACTO DE LA FIGURA DEL FIDEICOMISO EN LA REPUBLICA

DOMINICANA. ANÁLISIS DEL FIDEICOMISO DE INVERSIÓN PARA EL

DESARROLLO INMOBILIARIO DEL PERIODO 2011-2013”

Sustentantes:

Br. Johanna Dennise Taveras Martínez 2010-1853

Br. Joscairy Chanely Mora Feliz 2010-1874

Br. Jarol Misael Vásquez de La Rosa 2010-1902

Asesor:

Ing. Jorge Manuel Herrera Lázala

Santo Domingo, D.N. Agosto, 2014

Los datos expuestos son de

responsabilidad exclusiva de

los autores.


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“Impacto de la figura del fideicomiso en la República

Dominicana. Análisis del fideicomiso de inversión para

el desarrollo inmobiliario del periodo 2011-2013”


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Índice de contenido

DEDICATORIAS .................................................................................................... i

AGRADECIMIENTOS ......................................................................................... iv

INTRODUCCIÓN ................................................................................................. vi

METODOLOGÍA ................................................................................................. xii

CAPÍTULO I.-FIDEICOMISO EVOLUCIÓN Y DESARROLLO

1.1 Antecedentes .............................................................................................. 2

1.2 Bases Históricas.......................................................................................... 4

1.2.1 El Fideicomiso en Roma ....................................................................... 5

1.2.2 El Fideicomiso en Inglaterra .................................................................. 6

1.2.3 El Fideicomiso en Argentina ................................................................. 7

1.3 Clases de Fideicomiso ............................................................................ 9

1.3.1 Los Tipos de Fideicomiso Son: .......................................................... 10

1.4 Beneficios .............................................................................................. 13

CAPÍTULO II.-DESARROLLO DEL FIDEICOMISO A NIVEL INTERNACIONAL

2.1 Expansión del Fideicomiso a Nivel Internacional ...................................... 16

2.1.1 El fideicomiso en Latinoamérica ......................................................... 17

2.2 Países Donde Más se Destacan los Sistemas de Fideicomiso ................. 19

2.3 Acontecimientos Importantes .................................................................... 22

2.4 Los Fideicomisos en los Tiempos Modernos. ........................................... 23

2.5 Fideicomiso en América Latina ................................................................. 25

CAPÍTULO III.-INTRODUCCIÓN DEL FIDEICOMISO EN LA REPÚBLICA

DOMINICANA

3.1 Naturaleza Jurídica ................................................................................... 28

3.2 Ley 189-11 ................................................................................................ 29

3.3 Normas y Decretos .................................................................................... 31

3.4 Instituciones Financieras Encargadas del Fideicomiso ............................. 36


v

CAPÍTULO IV.-DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA

DOMINICANA

4.1 Mercado de viviendas ............................................................................... 39

4.2 Déficit Habitacional .................................................................................... 43

4.3 Acceso al Crédito Inmobiliario ................................................................... 47

4.4 Inversiones Extranjeras ............................................................................. 48

CAPÍTULO V.-FIDEICOMISO EN VIVIENDAS DE BAJO COSTO

5.1 Financiamientos ........................................................................................ 52

5.1.1 Financiamiento de Viviendas de Bajo Costo. ...................................... 53

5.2 Desarrollo Urbano ..................................................................................... 55

5.3 Promoción de Proyectos Habitacionales ................................................... 56

5.4 Mejora de Viviendas .................................................................................. 57

CONCLUSIONES ............................................................................................... 59

RESULTADOS .................................................................................................. 61

RECOMENDACIONES ...................................................................................... 75

GLOSARIO .................................................................................................. 76

BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................. 78

ANEXOS:

Anteproyecto

A) Entrevistas a Marisol Vicens

B) Entrevistas a Francisco del Carpio

C) Formulario de Inscripción de Fiduciarias

D) Contrato de Fideicomiso Inmobiliario


i

DEDICATORIAS

Entregarle este gran logro al Todopoderoso ya que Él es quien ha guiado

nuestros caminos y los ha unido para lograr sacar a flote nuestras virtudes y

nuestras fallas, por brindarme unos compañeros con los cuales he aprendido

mucho y simplemente porque es Él quien ha hecho todo posible.

Otorgarle este logro a mi madre Dennis Martínez, ya que sin ella nada habría

sido posible, porque ella es quien me ha dado la fuerza y es mi motor de

arranque para seguir adelante y para tomar cada decisión por más difícil o más

incómoda que sea, ella siempre está ahí. Gracias por estar, por enseñarme y

simplemente por ser más que una madre, una amiga.

Aunque no estés aquí conmigo, sabes que este triunfo es tuyo y mío, sabes que

esto es de los dos porque Dios te colocó ahí para mí y para apoyarme, aun

cuando no estás físicamente a mi lado estas en mi mente y en mi corazón todo

el tiempo. Este proyecto es para ti, quien siempre creíste en mí y nunca perdiste

la fe en tu hija, porque sé que aun con mi forma de ser te he hecho orgulloso y

porque independientemente que no estás, me amas y estas ahí para mí. Te Amo

Papi.

“El éxito está conectado con la acción. La gente exitosa se mantiene en

movimiento. Hacen errores pero nunca se dan por vencidos”.

Conrad Hilton

Johanna Dennise Taveras Martínez


ii

A Dios por siempre darme las fuerzas de salir adelante y guiar mi vida por el

camino del bien y hacerme ver que no hay sacrificio que no traiga recompensa.

A mi querida madre Carmen Feliz por demostrarme ser una mujer fuerte y que

todo lo puede, por el apoyo incondicional que siempre me ha otorgado, por la

confianza, amor y paciencia en todas las cosas que he realizado en mi vida.

A mi padre José Armando Mora, mi principal colaborador, por su invaluable

apoyo en mis deseos de superación personal y estar presente en mis mejores

así como mis peores momentos.

A mi Abuela Francisca Báez (alla) por estar siempre a mi lado, por preocuparse

por mí, por toda su dulzura, consejos, amor y demostrarme que en todo

momento puedo contar con ella.

A mamá Sergia (Mi Ángel Guardián) porque aunque ya no estés con nosotros

aprendí de ti que por más difícil que resulten ser las cosas, debemos seguir

adelante y siempre estar alegre.

A Mis hermanos Jonathan Mora y Sahyl Soto por su cariño y que esto le sirva

de ejemplo de que todo lo que uno quiere en la vida se puede lograr.

A mis grandes amigos, por estar conmigo en todo momento, por las alegrías y

tristezas, también por hacerme ver la vida de diferentes perspectivas.

Para todos ustedes, MI SUEÑO, MI MAYOR LOGRO!

Joscairy Chanely Mora Feliz


iii

A Dios quien supo guiarme a lo largo de este trayecto, darme fuerzas para

seguir adelante y nunca darme por vencido en los problemas que se

presentaban, enseñándome que con paciencia y perseverancia podemos lograr

todo lo que nos proponemos en la vida.

A toda mi familia quienes siempre me dieron su apoyo incondicional y me

motivaron a dar lo mejor de mí en todo momento.

Para mis padres porque creyeron en mí, me sacaron adelante, dándome

ejemplos dignos de superación y entrega, gracias por su apoyo, comprensión,

amor, ayuda en los momentos difíciles, y por ayudarme con todo lo que tuvieran

a su alcance para darme una óptima formación académica. Me han dado todo lo

que soy como persona mis valores, mis principios, mi carácter, mi empeño, mi

perseverancia, mi coraje para lograr mis metas y objetivos. Papi y Mami

GRACIAS.

A mi hermano por estar siempre presente, acompañándome para poderme

realizar.

A mis compañeros y amistades por siempre estar presente, enseñándome que

por largo que sea un trayecto, siempre lo encontraremos corto si vamos con las

personas correctas.

“Éxito es caminar de un fallo a otro sin perder el entusiasmo”. Winston Churchill

Jarol Misael Vásquez De La Rosa


iv

AGRADECIMIENTOS

Primero agradecer a Dios por las oportunidades que nos brinda en la vida y por

las personas que pone en nuestro camino para aprender, valorar y que apoyan

nuestros pasos.

A nuestro querido y dedicado asesor Jorge Herrera, porque usted fue nuestro

apoyo y nuestra guía para poder desarrollar este trabajo de grado, gracias por

darnos el apoyo merecido y dedicarnos el tiempo necesario para ejecutar este

proyecto. Muchas gracias por todo lo que hizo por nosotros.

A nuestras familias, por el apoyo brindado en este gran paso de nuestras vidas,

por creer en nosotros, por confiar en lo que decimos y por tener fe en que las

cosas saldrán bien. Porque sin ustedes nuestros caminos no tendrían sentido,

Agradecernos unos con otros, sin cada uno de nosotros nada de esto habría

sido posible, hemos aprendido el verdadero significado de trabajar en equipo y

simplemente ha sido maravilloso trabajar juntos.

Un millón de gracias a Francisco Del Carpio y Marisol Vicens por su dedicación y

tiempo a este trabajo de grado, por brindarnos su ayuda y por proveernos de las

informaciones necesarias para completar y afianzar nuestros conocimientos.

A esas personas que estuvieron con nosotros en este camino, a quienes

creyeron en nosotros y a quienes nos aportaron soluciones y palabras de

aliento.


v

Gracias a todos aquellos que aportaron su granito de arena a nuestro proyecto y

a nuestra meta común.

“El mundo está en manos de aquellos que tienen el coraje de soñar y de

correr el riesgo de vivir sus sueños”.-

Paulo Coelho

Johanna Dennise Taveras Martínez

Joscairy Chanely Mora Feliz

Jarol Misael Vásquez de La Rosa


vi

INTRODUCCIÓN

La temática teórica de la investigación es una propuesta para medir el impacto

de la nueva figura del fideicomiso con respecto al análisis de inversión en el

desarrollo inmobiliario. El fideicomiso es la relación jurídica mediante la cual, el

cliente o fideicomitente transfiere parte o la totalidad de su patrimonio al

fiduciario para que este, de acuerdo a un propósito u objetivo determinado, lo

administre y el producto de dicho patrimonio lo entregue a un beneficiario o

fideicomisario. El entorno en el que se desarrolla el mismo es en la República

Dominicana y las instituciones que se relacionan con este recurso en el periodo

enero 2011 al diciembre 2013.

El fideicomiso es un importante instrumento financiero que ha ganado auge

desde sus inicios en plena Edad Media hasta la actualidad, este nace dentro de

la tradición jurídica continental, que se conoce como código civil y se ha

desarrollado en distintas áreas de la economía, según la modalidad del mismo,

este puede beneficiar a una economía de distintas maneras tales como son

fideicomisos de herencia o planificación sucesora, fideicomisos culturales,

filantrópicos y educativos, fideicomiso de inversión inmobiliaria y de desarrollo

inmobiliario, fideicomiso de oferta pública de valores y productos, entre otros.

En el presente trabajo nuestro punto a desarrollar es el fideicomiso de inversión

inmobiliaria y de desarrollo inmobiliario en la República Dominicana, el autor

Facundo Bilvao Aranda define el fideicomiso inmobiliario como una figura


vii

jurídica a través del cual una persona (fiduciante) se obliga a transmitir a otra

(fiduciario) una determinada cantidad de bienes (fiducia) para que este los

administre durante un cierto tiempo o hasta la realización de una determinada

condición, con el encargo de transmitirlos al cumplimiento de ese tiempo o de

esa condición a una tercera persona llamada beneficiario.

En la República Dominicana hace poco inicio la Ley No. 189-11 sobre el

Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso creando un marco legal

unificado para impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y de valores de la

República Dominicana, igualmente incorpora la figura del fideicomiso en aras de

complementar la legislación financiera dominicana. Esta ley trajo consigo un sin

número de oportunidades para el desarrollo inmobiliario en el país. Luego de la

aprobación y posterior aplicación de la Ley 189-11, la figura del fideicomiso

comenzó a ganar espacio de forma activa en el mercado financiero, sobre todo a

partir de que bancos comerciales crearan fiducias y los constructores iniciaran

varios proyectos de viviendas a bajo costo al amparo de esta nueva legislación.

La nueva ley crea las bases para que se produzca un relanzamiento del sector

inmobiliario local mediante la utilización del fideicomiso, con lo cual se busca

reducir el déficit habitacional que sobrepasa el millón de viviendas en el país,

principalmente con la construcción de casas económicas para las clases media y

media baja, aunque la ley es apropiada para ejecutar proyectos inmobiliarios de

cualquier índole.


viii

En la República Dominicana la ley que contempla la figura del fideicomiso

apenas comienza a desarrollarse, y lo ha hecho fundamentalmente orientada a

viviendas económicas, por lo que hasta ahora es el único segmento del mercado

que se ha beneficiado de la misma. Esta ley busca crear las figuras jurídicas

necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el mercado

hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio,

para el financiamiento a largo plazo a la vivienda y a la construcción en general,

profundizando el mercado de capitales con la ampliación de alternativas para los

inversionistas institucionales y fomentando el uso de instrumentos de deuda que

faciliten dicha canalización, lo que, unido a la creación de incentivos especiales,

aportes del Estado y economías de procesos, sirvan para promover proyectos

habitacionales, especialmente los de bajo costo, así como fomentar el ahorro

para la adquisición de viviendas por la población, a fin de mitigar el importante

déficit habitacional el país.

Los incentivos fiscales que ofrece esta ley a los desarrolladores beneficiarán

posteriormente a los compradores, pero que por el momento se está hablando

específicamente de propiedades de interés social cuyos costos oscilan entre dos

millones (RD$ 2, 000,000.00) y dos millones quinientos mil pesos (RD$2,

500,000.00) o menos, pero la realidad es que cualquier desarrollador puede

trabajar con la ley de fideicomiso sin importar el precio o el monto del proyecto.


ix

Los proyectos que han salido al mercado bajo la sombrilla de la ley del

fideicomiso son amplios, porque para poder aprovechar los beneficios de esta

nueva normativa deben ser proyectos de envergadura. Como ejemplo podemos

ver los complejos habitacionales que se levantan en la periferia de la ciudad de

Santo Domingo, como en las avenidas Jacobo Majluta y en Las Américas.

Partiendo desde el 20 de Marzo del año en curso, esta investigación abarco

aproximadamente un periodo de 4 meses.

En este trabajo de grado utilizamos la ley número 189-11 sobre el desarrollo del

mercado hipotecario y el fideicomiso como punto de enfoque para desarrollar el

trabajo en lo concerniente al impacto de la figura del fideicomiso en la República

Dominicana. Análisis del fideicomiso de inversión según el desarrollo

inmobiliario. Esta investigación ha sido realizada en Santo Domingo, Distrito

Nacional, en el mes de marzo del año 2014.

Desde el año 2011, la República Dominicana ha estado experimentando una

serie de cambios en su sistema inmobiliario, prestando más atención a los

problemas que arropan a la sociedad. Este problema se presenta en todas las

sociedades del mundo y nuestro país no es la excepción, pero al tratar de dar

una explicación lógica a nuestros problemas sale como solución el fideicomiso.

El fideicomiso no es más que aquel acto por el cual una o varias personas,

transfieren derechos de propiedad u otros derechos, tanto reales como

personales, a una o varias personas jurídicas con el fin de constituir un


x

patrimonio separado cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada

por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes a

favor de una o diversas personas llamadas fideicomisarios, con la obligación de

retribuirlos a la extinción de mutua entre ambos, mediante este el fiduciario

administra fielmente los bienes fideicomitidos, en otras palabras un fideicomiso

es una transferencia por el cual las personas ceden su propiedad y derechos

sobre otra con el fin de que construya un patrimonio separado y se le aplique

una cierta extinción recíproca entre las dos partes.

Entre los diversos fideicomisos que existen podemos distinguir fideicomiso de

planificación sucesoral, fideicomisos culturales, filantrópicos y educativos,

fideicomisos de inversión, fideicomisos de inversión inmobiliaria y de desarrollo

inmobiliario y fideicomisos de oferta pública de valores y productos.

El fideicomiso a tratar en las siguientes páginas es el de inversión inmobiliaria y

de desarrollo inmobiliario, este se refiere a los patrimonios independientes

gestionados por una entidad administradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de

los fideicomisarios, cuyo objeto primordial es la inversión en adquirir bienes

raíces para la generación de plusvalías.

El desarrollo inmobiliario hasta el periodo del 2011 en nuestro país ha estado

rezagado, debido a que no ha tenido un gran acrecentamiento debido a la gran

falta de interés que existe por parte del estado, que no pone interés en tratar de

ayudar a la población a encontrar un lugar donde vivir y que el mismo le


xi

proporcione las seguridades necesarias para de esta manera poder cubrir una

de las necesidades básicas que se necesitan para subsistir.

Es frecuente encontrar muchas veces proyectos de viviendas que son

construidos por el gobierno para que las personas vivan en ellos y tienen una

calidad de vida en la que no es recomendable vivir y donde las personas

necesitan bastantes recursos para poder mantenerse en esos sitios y la mayoría

de las localidades que son buscadas exceden de la cantidad estipulada que

desean invertir en una vivienda.

Como respuesta a este problema de viviendas surge el fideicomiso de desarrollo

inmobiliario, el cual se encargara de regular el procedimiento la organización y

recolección de un fondo necesario para la construcción de casas de bajo costo,

en las cuales las personas podrán tener un hogar a precios asequibles y de

buena calidad sin que tengan que tener el temor de si será de calidad o no.

La investigación tuvo como objetivo general: medir el impacto de la figura del

fideicomiso en la República Dominicana así mismo analizar el fideicomiso de

inversión para el desarrollo inmobiliario del periodo 2011- 2013.


xii

METODOLOGÍA

A) Tipo de Investigación

El tipo de estudio a utilizar en este proyecto será el Exploratorio. Este es el

primer nivel de conocimiento científico que se quiere obtener sobre un problema

de investigación, tiene como objetivo la formulación de un problema para

posibilitar una investigación más precisa o el desarrollo de una hipótesis. Tiene

otras funciones como la de aumentar la familiaridad del investigador con el

fenómeno que va a investigar, aclarar conceptos, establecer preferencias para

posteriores investigaciones.

También se podrá soportar en el método descriptivo y experimental, creando

una situación de control en la cual manipula sobre una o más variables

dependientes, esto nos permite tener un conocimiento más a fondo de la

investigación y se pueden manejar los datos con más seguridad.

B) Método de Estudio

En esta investigación hemos decido escoger tres métodos que nos ayudaran en

el desarrollo del trabajo las cuales son:

Método inductivo porque parte de casos particulares y va hacia conocimiento

generales.


xiii

En el método de análisis se distinguen los elementos de un fenómeno y se

procede a visualizar ordenadamente cada uno de ellos por separado. De este

modo, podremos analizar los aspectos significativos que componen los procesos

de dicha investigación.

En su proceso de conocimiento por la identificación de cada una de las partes

que caracterizan una realidad; de este modo se podrá establecer las relaciones

causa- efecto entre los elementos que componen su objeto de estudio.

Por otro lado, el método de síntesis implica que a partir de la interrelación de los

elementos que indican su objeto, cada uno de ellos puede relacionarse con el

conjunto en la función que desempeñan con referencia al problema de

investigación. En consecuencia, análisis y síntesis son dos procesos que se

complementan en uno en el cual el análisis debe seguir la síntesis.

C) Técnicas de recolección de información

Se utilizaran las fuentes primarias y secundarias como recurso para la

recopilación de la información. Estás implican utilizar técnicas y procedimientos

que suministren la información adecuada. En esta fuente, el investigador recoge

la información de manera directa e indirecta.

Como instrumento se utilizara la observación, cuestionarios y entrevistas

empleados para la recopilación de información.


xiv

En la observación, se utilizara la observación no participante o simple. Esta es,

la que el observador no pertenece al grupo y solo se hace presente con el

propósito de obtener información. Por consiguiente, se visitarán distintas

instituciones, las cuales nos ayudaran a visualizar como funciona ese

mecanismo y en particular los procesos financieros con referencia al sector

inmobiliario.

Como fuente secundaria utilizaremos la técnica de cuestionarios, la cual supone

su aplicación a una población bastante homogénea, con niveles similares y

problemática semejante. Para la realización de esta técnica, se elaboraran los

cuestionarios con una serie de preguntas sobre el aspecto del fideicomiso, su

relación con el mercado inmobiliario y su aplicación en la República Dominicana

la misma será aplicada a distintos miembros y organismos responsables de

gestionar el fideicomiso en nuestro país.

La otra técnica que utilizaremos es la de las entrevistas, que va muy de la mano

con los cuestionarios, estas serán aplicadas a las distintas personas implicadas

en el desarrollo del fideicomiso en nuestro país, encontrar soluciones viables

para el desarrollo inmobiliario de la República Dominicana y situarnos en el

contexto usado por los entrevistados.


1

Capítulo I.-

Fideicomiso Evolución y Desarrollo


2

1.1 Antecedentes

El origen del fideicomiso es un tema muy discutido pero podemos destacar que

su procedencia tiene lugar en Roma, era más utilizado en aquellos casos en los

que las personas que carecían de capacidad para poder heredar podían disfrutar

de ciertos beneficios a través del esta actividad.

En sus palabras más comunes la etimología de esta palabra es simple. Proviene

de la palabra en latín “fides” que significa fe o confianza y “commissus” cuyo

significado es compromiso, en tal sentido se puede interpretar como un

compromiso de fe o un pacto de confianza que hacían las personas, el mismo se

regía por un contrato, que tenía como función marcar por escrito los términos y

acuerdos pautados entre ambas partes.

En la actualidad podemos adaptar el fideicomiso a un unos términos más

técnicos y podemos expresar que según Héctor Julio Mora Cuartas es un

“Negocio en virtud del cual, una persona natural (física) o jurídica, de derecho

público o privado, llamada fideicomitente fiduciante o mandante, entrega bienes

muebles, inmuebles o dinero, a otra persona, generalmente jurídica, de derecho

público o privado, denominada fiduciario, fideicomisario o mandatario, para que

administre o enajene y entregue los rendimientos de esa gestión, a un tercero

llamado beneficiario, con la salvedad de que el beneficiario puede ser el mismo

fiduciante o mandante” según fuente (Mora, 2010).


3

Durante la edad media surgen diversas instituciones a las que varios autores

citan como antecedentes del fideicomiso, en tal caso debemos mencionar los

mayorazgos y las capellanías. Los mayorazgos consistían en la serie de

disposiciones de los nobles para que su primogénito tuviera título de ellos sin

poderlos traspasar al fallecimiento de sus padres y así consecuentemente,

trayendo consigo un estancamiento de las riquezas que esto traía consigo. Las

capellanías en su contrariedad surgen como una carga impuesta sobre algún

inmueble para que al recaudar sus impuestos se pudiese costear los servicios

religiosos.

Teniendo presente otro de los mayores antecedente de este fue el Trust que es

la figura de mayor influencia sobre la actual figura del fideicomiso, este tiene su

aparición por primera vez en Inglaterra hacia el siglo XIX, este en principio fue

una figura que se utilizó para la transmisión de bienes inmuebles que se

realizaba a favor de un prestanombres (que es una persona encargada de

autorizar a otras personas para realizar actividades que no pueden hacer el

peticionario de forma personal, este también se denomina testaferro).

Es en Estados Unidos se empezó a utilizar esta figura de forma profesional,

modernizándola y perfeccionándola, extendiendo su aplicación al sector

bancario. “Esta comercialización del trust, distingue principalmente a la

institución inglesa de la institución norteamericana. En Estados Unidos, la

posición del “trustee” (fiduciario) tiende a ser profesionalizada. En Inglaterra el


4

trustee individual no necesariamente recibe compensación por su trabajo, al

contrario de los Estados Unidos, donde si recibe” afirma (Bogert G. L., 1951).

Estableciendo esto podemos incluir que con el trust y el fideicomiso se produce

una verdadera integración entre el common law anglo-americano y el derecho

continental de corte romanista, esta se pudiese identificar como la única

diferencia de fondo, a penas relevante: la concerniente al tipo de vínculo jurídico

que se produce entre las partes y los bienes del fideicomiso.

El derecho de propiedad en el sistema anglosajón, es el resultado de una

relación material y legal. El trustee, antes mencionado, (fiduciario) es el titular

del derecho de propiedad, lo que impide que otra persona (comúnmente llamado

beneficiario) posea al mismo tiempo la calidad de dueño y que por tanto, tenga

el derecho de percibir los beneficios de la explotación de los bienes o recibir la

propiedad al transcurso de cierto tiempo, es decir, que el mismo pueda gozar del

derecho de propiedad al tiempo en el que el trustee ejerce el derecho de

disposición.

1.2 Bases Históricas

El fideicomiso ha ido en crecimiento a través de que van pasando los años, esto

es debido a que no solo constituye un fin en sí, sino también que se ha ido

utilizando porque da mayor garantía a los negocios y mayor seguridad jurídica.


5

La procedencia que tuvo la fundamentación del fideicomiso desde un principio

fue la confianza que la persona que iba a dar el bien o la propiedad (acreedor) le

tenía al deudor.

Cabe destacar los tres países donde el fideicomiso tuvo más auge, desde su

aparición en el imperio romano luego pasando a Inglaterra hasta que llego al

continente americano en argentina.

1.2.1 El Fideicomiso en Roma

El fideicomiso tiene originalidad en el imperio romano, ya que aquí fue donde

este fue tomando un carácter legal alcanzando la naturaleza de derecho desde

el emperador Justiniano. Algunos de los problemas del fideicomiso en ese

entonces es que las mujeres no podían heredar ningún tipo de bien por esta

razón es que nace esta figura haciendo que el propietario de algún bien pudiera

salvar sus propiedades o ponerla en mano de alguna persona de su confianza.

No fue por simple casualidad que los romanos hayan puesto el nombre de

fiducia a esta figura, ya que fiducia en latín significa “confianza” y de eso se trata

esta forma de contrato.

Desde los tiempos del imperio romano el fideicomiso fue utilizado de la forma

que hoy conocemos como fiducia y fideicomisum. La diferencia que había entre

estas dos es que la fiducia era el acto de trasferencia entre vivos, mientras que

este era la trasmisión o paso por la muerte de una persona propietaria de algún

bien, que al final fue prohibido por el código Napoleón ya que concentraba toda

la riqueza en una sola familia.


6

La fiducia se dividía en: fiducia cum creditore y la fiducia cum amico, siendo la

primera la forma de garantizar una deuda, la cual decía que el deudor le debía

dar una propiedad o un bien a su acreedor hasta que este terminara de pagar

dicha deuda, teniendo en cuenta que el acreedor debía de devolver dicha

propiedad cuando haya terminado el contrato, si el deudor no cumplía, entonces

el acreedor estaba con todo el derecho de quedarse con los bienes otorgados.

En la fiducia cum amico el fiduciario podría disponer con total libertad de los

bienes que se le había transmitido ya que esta forma de fideicomiso consistía en

que una persona le entregaba a otros algunos bienes para que este los utilizara

y/o administrara y luego dentro de un plazo de tiempo se le devolvía a su dueño

original. Esta forma era muy utilizada cuando una persona debía irse de viaje o

si era enviado a la guerra.

1.2.2 El Fideicomiso en Inglaterra

El fideicomiso se dio a conocer en el Reino Unido hoy mejor conocido como

Inglaterra debido a las imposiciones de costumbres y normas que tenía Roma a

través de las tierras ocupadas.

Cuando los romanos fueron invadiendo las islas inglesas estos introdujeron el

fideicomiso al cual le hicieron algunos cambios creando tribunales llamados

“equity” del cual luego realizaron modificaciones para mejorar la estructura

jurídica que denominaron el “trust”.


7

El trust apareció en Inglaterra en el siglo XIX como contestación a los señores

feudales ya que estos eran los más grandes terratenientes que había en Europa

y que contaban con gran poder militar y económico. El sistema jurídico ingles de

esa época prohibía que los herederos recibieran bienes por tanto se buscaba a

una persona que solo prestara su nombre para poder realizar el contrato que

luego esta persona se lo pasaría a quien en realidad corresponde dicho bien. De

aquí vemos que el trust anglosajón se hacía de forma fraudulenta

fundamentándose en el engaño.

En Inglaterra el Trust individual no recibe indemnización por el trabajo que ha

realizado en cambio en los Estados Unidos si se recibe ya que ellos adoptaron

esta figura pero de una forma más profesional, perfeccionándola y modificándola

al punto de que se pueda aplicar en las actividades bancarias obteniendo de

esta forma las “los bancos fiduciarios” y el “trust company”.

1.2.3 El Fideicomiso en Argentina

Luego de que el fideicomiso llegara a Inglaterra, los ingleses y los españoles lo

trasladaron al continente americano en los años en la que se realizó el

descubrimiento y el apoderamiento de los nuevos mundos.

En Latinoamérica el fideicomiso no se originó de las figuras jurídicas del

derecho, ya que no fue recibida desde Francia por los Códigos Napoleónicos,

pero este si ha ido tomando su propio camino aunque las características

fundamentales son particularmente las mismas. Es por esta razón que hoy en


8

día la referencia de legislación sobre el fideicomiso ha estado influenciado por

los franceses.

En Argentina el fideicomiso fue incorporado por la ley 18061 como ejecución del

cumplimiento hacedero de las entidades financieras.

La ley 21526 es la que mantiene las operaciones en los bancos hipotecarios,

bancos de ahorros y préstamos, bancos comerciales y también en compañías

financieras.

El fideicomiso en Argentina apareció como una figura de garantía de anticipos

que luego según el art. 2661 del Código Civil Argentino “Dominio imperfecto es

el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa

propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa

que enajena solamente su dominio útil” (Codigo Civil de la Republica Argentina,

1923).

Según (Cuena Boy, 2004) el código civil Argentino no ofrece resquicio alguno

para la admisibilidad del fideicomiso o sustitución fideicomisaria de residuo,

aunque para poder afirmar esto de forma rotunda sería necesario conocer más

extensamente la doctrina de dicho país y examinar la jurisprudencia de sus

tribunales.


9

1.3 Clases de Fideicomiso

El marco legal nos muestra que el fideicomiso puede concretarse para la

realización de diferentes formas jurídicas y ello se debe a que dada la

versatilidad que presenta el esquema legal hace que la puesta en práctica de un

fideicomiso sea lo más atractivo de utilizar en el mercado económico actual.

En la República Dominicana se conocen 6 tipos de fideicomisos que son los más

utilizados con más frecuencia, no obstante a estos podemos mencionar otras

clases de fideicomisos que podrían aplicarse siempre y cuando se ajuste a la ley

189-11 y las normas establecidas por las autoridades competentes.

A continuación veremos un cuadro que nos muestra los 6 tipos de fideicomisos

utilizados en el país y algunas de sus características.

Modalidades del fideicomiso en la República Dominica


10

Según el cuadro anterior podemos distinguir varios tipos de fideicomisos que

impactan el mercado dominicano, los cuales influyen de manera positiva en el

desenvolvimiento económico de nuestro país. Estos tipos de fideicomiso son

amparados en nuestro país por la ley 189-11 que es una parte importante para

el desarrollo de este mercado.

1.3.1 Los Tipos de Fideicomiso Son:

Fideicomiso de Garantía:

Se transmite al fiduciario bienes que se afectan en garantía de obligaciones a

cargo del fiduciante o a cargo de terceros para que en caso de incumplimiento

de la obligación garantizada proceda a su venta o entregue en propiedad lo

bienes al beneficiario, o al tercero acreedor, según se haya estipulado en el

contrato. De esta manera, se evita la ejecución forzada que debería realizarse si

se adoptaran otras figuras de garantía tales como prenda o hipoteca.

El fiduciario recibe bienes destinados a garantizar el cumplimiento de

determinadas obligaciones. A diferencia de las otras formas de garantía (prenda,

hipoteca o fianza) sustituye el trámite judicial de ejecución y permite una venta

más ordenada de los bienes que se encuentran en este proceso.

La venta fiduciaria no constituye ejecución forzada sino un simple cumplimiento

de una obligación, pudiendo actuar así porque tiene el dominio de los bienes

fideicomitido, y por tanto, puede disponer de ellos libremente, con las únicas

limitaciones que se hubieran señalado en el acto constitutivo del fideicomiso.


11

La diferencia se puede dar en la mayor o menor potestad del acreedor, dado que

si se transmite la propiedad del crédito el acreedor podría disponer del bien, y en

caso de concurso o quiebra del cesionario, el fiduciario podría oponer a la masa

del concurso el derecho que le asiste como tal.

Fideicomiso Inmobiliario

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son patrimonios independientes cuyo

objetivo Primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios para su conclusión

y venta, o arrendamiento. El fideicomiso inmobiliario es aquél que se constituye

para otorgar transparencia y seguridad en el desarrollo de un proyecto

inmobiliario.

Permite el desarrollo de importantes proyectos inmobiliarios en la etapa previa a

la construcción, en la etapa de construcción y en la etapa de entrega. Asegura el

destino de los fondos y pone a salvo el proyecto de las complicaciones de otros

negocios del mismo empresario. Este tipo de fideicomiso puede combinarse con

un fideicomiso financiero mediante la emisión de certificados de participación o

deuda. También puede utilizarse para la venta de inmuebles por el sistema de

Tiempo Compartido.

Fideicomiso de Administración de Inversión

En este tipo de fideicomiso el fiduciante transmite bienes al fiduciario, para que

este los administre, ya sea en beneficio del instituyente o de un tercero. Aun

cuando no lleven la denominación de tal, no son sino fideicomisos de


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administración los que ejercen las entidades gerentes de fondos comunes de

inversión y las administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones.

Fideicomiso de Planificación Sucesoral

Este instrumento permite a los fideicomitentes dar instrucciones a las Fiduciarias

en cuanto a la administración y disposición de sus bienes y la distribución de los

mismos y sus beneficios derivados en beneficio de sus sucesores y legatarios,

tras su fallecimiento.

Las Fiduciaria velarán que los lineamientos establecidos por el fideicomitente, no

entren en conflicto con la Legítima Hereditaria establecida por Ley.

Fideicomiso de Oferta pública de Valores

Esta constituido con el fin exclusivo de respaldar emisiones de oferta pública de

valores realizadas por el fiduciario, con cargo al patrimonio fideicomitido. Esta

clase de fideicomiso está regulada por la disposición de la bolsa de valores.

Fideicomiso Público

Este tipo de fideicomiso aún no está desarrollado en la República Dominicana

sin embargo este tipo de fideicomiso el estado (nacional, provincial o municipal),

por medio de sus dependencias y en su carácter de fiduciante, transmite la

titularidad de bienes del dominio público o del dominio privado de su

pertenencia, o afecta fondos públicos, para realizar un fin lícito de interés


13

público. Un acto jurídico (ley, decreto) da viabilidad al fideicomiso y fija sus

objetivos y características, determina las condiciones y términos a que se

sujetará la contratación.

1.4 Beneficios

El fideicomiso proporciona a las personas diferentes tipos de beneficios que

dependerán de qué clase de fideicomiso sea el que se haya presentado. A

continuación presentamos los beneficios de las diferentes clases de

fideicomisos.

Fideicomiso en Garantía Beneficios

Beneficios:

Asegura el cumplimiento de determinadas obligaciones.

El proceso de sustitución de acreedores es mucho más ágil.

La constitución del fideicomiso es independiente del proceso de

otorgamiento del crédito.

Obvia el proceso judicial de ejecución, sus demoras y altos costos.

La administración de la garantía y el proceso de ejecución recaen sobre la

Fiduciaria.

Permite la ejecución de la garantía a valores de mercado.


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Fideicomiso de Planificación Sucesoral

Beneficios:

Inembargabilidad de los bienes aportados al fideicomiso.

Seguridad en la administración de los bienes.

Pueden transferirse al fideicomiso bienes y derechos de cualquier

naturaleza.

Permite a los beneficiarios ceder o transferir sus derechos dentro del

fideicomiso.

Fideicomiso de administración

Beneficios:

Protección de los bienes aportados al fideicomiso.

Seguridad en la administración de los bienes. Asegura el cumplimiento de

determinadas obligaciones.


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Capítulo II.-

Desarrollo del Fideicomiso a Nivel Internacional


16

2.1 Expansión del Fideicomiso a Nivel Internacional

Si bien tenemos claro el fideicomiso empezó fundamentalmente en Roma,

donde era utilizado como medio principal cuando las personas no podían

heredar y esto les permitía tener la capacidad de tener acceso a esos bienes

tangibles que necesitaban.

Pero no es aquí donde el Fideicomiso toma forma, sino es en el “Trust”

norteamericano donde este adquiere su principal razón de ser. Según (Paraisos

Fiscales, 2008) “Esto es un contrato privado por el cual una persona transfiere

un bien o derecho a otra persona de confianza, con el fin de que lo controle y

administre en beneficio de terceras personas, normalmente familiares o

allegados”. Es aquí donde toma su carácter inicial y de donde podemos partir

para tener un propio desarrollo.

Para esto podemos tomar como referencia al autor Eduardo Couture que indica

que “El fideicomiso, cuyo nombre se asocia en la mentalidad del jurista latino, a

un instituto de derecho sucesorio…va ganando terreno cada vez más

visiblemente y no parece aventurado asegurarle un brillante porvenir en nuestros

países en el tiempo futuro” (Couture, 1949), este explicaba que el fideicomiso iba

tomando participación en el mercado latino y que en el mismo se iba a

desarrollar conforme pasara el tiempo y se iba a adentrar cada vez más en los

Estados, creando así una base para ser palpable en un futuro.


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2.1.1 El fideicomiso en Latinoamérica

El estudiador de leyes panameño Ricardo Alfaro escudriño a fondo esta figura

en el continente latinoamericano y es en 1920 cuando se publica su ensayo “El

Fideicomiso: Estudio sobre la Necesidad y la Conveniencia de Introducir en la

Legislación de los Pueblos Latinos una Institución Civil Nueva, Semejante al

TRUST del Derecho Inglés” (Alfaro, 1920). Pero no es sino hasta el 1925 donde

tuvo su primera participación en el mercado latino, el cual nace dentro de la

tradición jurídica continental, que se conoce como código civil. En este no se

contempla el concepto de la doble propiedad existente en el derecho común.

Posteriormente esta modalidad penetró en México pero el mismo este

ordenamiento jurídico mexicano fue receptivo a una figura jurídica avanzada y

cuya vigencia y leyes estaban establecidas en el sistema legal inglés.

Es una modalidad muy usada en países como Colombia y Argentina, después

de su renacer en México.

Según la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires:

Antes de la introducción del fideicomiso en el derecho argentino, no existían

medios para realizar actos de disposición de la propiedad con efectos similares.

Con anterioridad, si bien sucedía que el dueño decidiera sobre el destino futuro


18

de sus bienes acordando esto con un tercero, lo que faltaba era una norma que

instrumente y asegure el reconocimiento de su voluntad.

El último estudio realizado por el comité internacional del fideicomiso (COLAFI)

muestra cómo fue el crecimiento de la figura en la región latinoamericana desde

el 2004 al 2011.

En la tabla mostrada a continuación se muestra algunos de los países

latinoamericanos con la cantidad de activos y de negocios de fideicomiso que

poseen.

PAIS ACTIVOS NEGOCIOS

COLOMBIA USD 101.857 15.191

PANAMÁ USD 14.055 57.181

ECUADOR USD 12.482 4.125

PERÚ USD 2.017 44

URUGUAY USD 8.433 16

COSTA RICA USD 8.415 ND

PARAGUAY USD 358 269

HONDURAS USD 2.015 ND

GUATEMALA USD 2.628 ND

VENEZUELA USD 25.679 ND

TOTAL 2011 USD 177.941 76.826


19

Para dar a conocer un poco más de cómo se desarrolla el fideicomiso debemos

entender que esta corriente va prosperando conforme van pasando los años, en

las gráficas anteriores podemos visualizar que el fideicomiso ha tenido un

crecimiento nivelado y progresivo y que muchos negocios y constructoras han

empezado a utilizar esta nueva modalidad.

2.2 Países Donde Más se Destacan los Sistemas de Fideicomiso

Existen muchos países en donde se destacó el fideicomiso pero en los

principales donde se desarrolla este sistema jurídico son:

México

Es aquí donde empieza a tener auge el Fideicomiso. En esta región se da lo que

es el “Fideicomiso Público” la Ley Organiza de la Administración Pública Federal

define el mismo como “Los fideicomisos públicos a que se refiere el Artículo 3o.,

fracción III, de esta Ley, son aquellos que el gobierno federal o alguna de las

demás entidades paraestatales constituyen, con el propósito de auxiliar al

Ejecutivo Federal en las atribuciones del Estado para impulsar las áreas

prioritarias del desarrollo, que cuenten con una estructura orgánica análoga a

las otras entidades y que tengan comités técnicos…” (Anderson, Ramírez,

Villaseñor, & Herrera, 1976).


20

Este concepto se puede identificar dentro del marco jurídico mexicano y ha ido

obteniendo espacio en el derecho público, ya que es considerado como un

instrumento idóneo.

Entre los aspectos positivos resaltados podemos destacar:

Seguridad Jurídica

Aseguramiento del cumplimiento de los fines

Transparencia del manejo de recursos.

Entre los aspectos negativos que se pueden señalar son:

Posibilidad de desviación de recursos.

Instrumento de difícil comprensión.

Colombia

Esta figura se utiliza en casi todos los niveles de la administración pública. Su

penetración es importante ya que tanto personas del orden central como

descentralizado, y nacional como municipal, acuden y usan dicha modalidad en

el giro ordinario de cumplimiento de sus responsabilidades.

Entre los aspectos positivos destacados en el sistema fiduciario en Colombia

son:

Confía en este tipo de administración

Considera que los funcionarios designados cuentan con altos grados de

calificación,

Consideran que las entidades fiduciarias puede garantizar su gestión.


21

Existen en ella aspectos negativos entre los cuales cabe destacar:

Considerar que no puede obtener una mejor gestión que la suya propia a

un menor costo.

La excesiva cantidad de documentos.

La sofisticación de la figura y la contraparte contractual.

Argentina

En Argentina las estadísticas del sector privado indican que en el 2006 se

constituyeron un total de 205 fideicomisos, en los que se emitieron valores

negociables por un monto total de $7,615 millones de pesos, representando

dicho monto un 49% del aumento respecto al total emitido durante el 2005.

Esta cifra es representativa para la población argentina debido a que podemos

señalar un aumento sustancial en los fideicomisos otorgados en este país.


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2.3 Acontecimientos Importantes

En la historia del Fideicomiso podemos destacar diversos territorios de los

cuales la Organización de las Naciones Unidas ha identificado como patrimonios

en fideicomiso. Estos son:

Acontecimientos importantes. Territorios fideicomiso

Año País Territorio

1968 Australia Nauru

1960 Francia Camerún

1960 Italia Somalia

1962 Nueva Zelanda Samoa Occidental

1961 Reino Unido Nigeria

1975 Australia Papúa Nueva Guinea

Fuente: Naciones Unidas

Según (Domínguez M, 2005), es para 1932 donde entra en vigencia la “Ley

General de Títulos y Operaciones de Crédito”, a partir de esta ley se puede

dividir la historia y la cronología en tres etapas diferentes las cuales son:

o 1932-1974: tiene un auge extraordinario de cultura caracterizada

por una gran positividad, en esta época todo era manejado bajo el

fideicomiso, que es un fideicomiso cuando se constituye a favor del

fiduciario.

Existen dos situaciones especiales en esta época una en 1933, pues no existía

delimitación reglamentaria en cuanto a la diferencia entre las instituciones


23

fiduciarias. Por ello, en ese mismo año debido a los abusos por las instituciones

de crédito surgió una reforma que comenzó su vigencia en el año siguiente, en

la que se adicionó el artículo 348 o 349 de la ley.

o 1975-2000 como una anestesia de la figura.

o La tercera etapa implica lo concerniente a las modificaciones de las

reformas.

o Se legislo a partir de los 90’ en Argentina después de la crisis

financiera y de la devaluación del 2001 y 2002 a partir del cual

empezó a tener una dimensión significativa.

2.4 Los Fideicomisos en los Tiempos Modernos.

En la práctica actual general hay dos tipos de fideicomisos que son los más

utilizados, uno es para la realización de algún tipo de negocio que pueda

necesitar inversores o no, este es el caso del inmobiliario o de los fondos de

inversión agrícola y la segunda en este caso es para la captación de

financiamientos para la empresa emisora, esto se da en los casos de

fideicomisos financieros con oferta pública.

Puntualizando el primer caso debemos acotar el riesgo del negocio al patrimonio

que integra el fideicomiso y en el caso de que el negocio no prospere se

disuelve el mismo recibiendo cada beneficiario la parte que aporto al fondo.


24

Desde el punto de vista jurídico este sirve como medio de reemplazo de la figura

societaria para el desarrollo de un determinado negocio.

En el caso del fondo de inversión agrícola este instrumento posibilita que las

personas externas a este sector puedan participar en la rentabilidad del mismo

sin la intervención física.

En el caso que supone la emisión de títulos, su cobro se encuentra avalado con

los activos fideicomitido (son aquellos que constituyen un patrimonio de

afectación, separado e independiente de los patrimonios del fideicomitente) ya

que califican riesgo. En tal sentido los fondos se distribuyen entre los

beneficiarios a diferencia de una liquidación en una sociedad común en la que

deberán ir con los demás acreedores.


25

2.5 Fideicomiso en América Latina

Según la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires:

El fideicomiso sirve de marco y sustento jurídico para la asignación de beneficios

económicos derivados de la propiedad de ciertos bienes, conforme a la voluntad

de su dueño y con efectos hacia el futuro.

Comparación por países latinoamericanos de entidades pueden ser fiduciaria:

País Pueden ser fiduciarios

Venezuela Bancos y Compañías de Seguros.

Colombia Las Sociedades Fiduciarias

México Instituciones de crédito (Bancos, Casas

de Bolsa, Sociedades Financieras de

Objeto Múltiple, Instituciones de Seguros

e Instituciones de Fianzas)

Panamá Bancos y despachos de abogados.

República Dominicana Sociedades Fiduciarias, Administradoras

de Fondos de Inversión, Intermediarios

de Valores, Bancos Múltiples,

Asociaciones de Ahorro y Préstamo y

otras Entidades de Intermediación

Financiera previamente autorizadas por la

Junta Monetaria.


26

Las diferencias entre los diversos países latinoamericanos son notorias y visibles

ante lo que es el fideicomiso y quienes pueden actuar en él. Como vemos en la

mayoría de los países latinos son solo algunas entidades quienes pueden

ejercer el papel de fiduciarios, en cambio nuestro país emplea una serie de

actores para desempeñar dicho papel.


27

Capítulo III.-

Introducción Del Fideicomiso En La República Dominicana


28

3.1 Naturaleza Jurídica

“El único atributo de la personalidad jurídica que es trascendente para el

fideicomiso es el patrimonio, y la separación patrimonial está garantizada incluso

en ausencia de personalidad. La falta de los demás atributos es mitigada

mediante una normativa administrativa y operativa inteligente: reconocimiento

como ente fiscal, capacidad de aperturar cuentas bancarias, y otros”. (Guerrero,

2011).

Según (Vicens, 2013) la naturaleza jurídica del fideicomiso es “contractual:

contrato sinalagmático traslativo de propiedad a título temporal y para un fin

determinado. Esto le da flexibilidad. Formal: la constitución debe hacerse

mediante escrito y está sometida a menciones obligatorias a pena de nulidad

(artículo 13). Oneroso: se presume remunerado. Si no se establece

remuneración 0.5% anual del valor del patrimonio neto (artículo 35). Por cierto

tiempo: el acto constitutivo debe establecer el plazo por el cual se crea.”

Sin embargo (Carpio, 2014) dice que la naturaleza jurídica del fideicomiso en

términos jurídicos es un instrumento adicional a los que ya existían para producir

la transferencias al derecho de propiedad, así como mediante la venta, mediante

la permuta, mediante un embargo se transfiere el hecho de propiedades de una

persona a otra también mediante el fideicomiso transfiere. También el

fideicomiso crea un patrimonio autónomo (independiente), ósea, que los bienes

que se dan en el fideicomiso no pueden ser tocados por terceros.


29

3.2 Ley 189-11

Luego de años de esperas e intentos fallados el 16 de julio del 2011 fue creada

la Ley no. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso.

El reglamento sobre el fideicomiso fue pronunciado mediante la resolución 95-12

de fecha 12 de marzo del 2012.

Dicha ley contiene 173 artículos de los cuales se pueden observar varios tipos

de fideicomiso como son los de planificación sucesoral, estos no afecta la

reserva legal hereditaria según art. 913 del código civil. Culturales, Filantrópicos

y Educativos, sin fines de lucro y pueden ser indefinidos. Oferta pública de

valores y productos, estos están sujetos a la Ley 19-00 sobre los mercados de

valores. De inversión, este solo es administrado por las AFI y los intermediarios

de valores. En garantía, es comúnmente utilizado para respaldar emisiones de

oferta pública ya que asegura el cumplimiento de determinadas obligaciones. El

de inversión y desarrollo inmobiliario, este genera plusvalías en las

adquisiciones de inmuebles. Entre otras que puedan ser ajustados a la ley y a

las normas establecidas por las autoridades encargadas.

“Artículo 1 de la ley 189-11. Ámbito de la Ley: Mediante la presente ley, se crea

un marco legal unificado para impulsar el desarrollo del mercado hipotecario y

de valores de la República Dominicana; también se incorpora la figura del

fideicomiso, en aras de complementar la legislación financiera dominicana.” (Ley

no. 189-11 Para El Desarrollo Del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la

República Dominicana, 2011)


30

“Artículo 2 de la ley 189-11. Objeto de la ley: La presente ley tiene por objeto

crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder

desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahora

voluntario u obligatorio, para el financiamiento de capitales con la ampliación de

alternativas para los inversionistas institucionales y fomentando el uso de

instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que, unido a la

creación de incentivos especiales, aportes del Estado y economías de procesos,

sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo,

así como fomentar el ahorro para la adquisición de viviendas por la población, a

fin de mitigar el importante déficit habitacional en la República Dominicana.” (Ley

no. 189-11 Para El Desarrollo Del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, 2011)

La ley específica que no toda persona física o jurídica puede fungir como

fiduciarios, a continuación presentamos un cuadro que explique las entidades

que pueden presentarse como fiducias y su ente regulador.


31

Existen varios organismos fiduciarios autorizados por la ley 189-11 para poner

en práctica esta nueva modalidad y la misma especifica el tipo de fideicomiso al

que están sujetas dichos organismos y cuáles son los entes reguladores de

dichas instituciones.

3.3 Normas y Decretos

Existen reglamentos para que el fideicomiso sea llevado a cabo de forma clara,

de tal manera que no haya ningún tipo de fraude entre el fideicomitente, el

fiduciario y el beneficiario.


32

El dos (2) de marzo del 2012 el poder ejecutivo aprobó los reglamentos

originarios de ley para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en

la Rep. Dominicana mediante el decreto no. 95-12 “Reglamento del

Fideicomiso”, el cual considera lo siguiente:

Según (Fernandez, 2012) “ considerando que el objeto del referido reglamento

sobre Fideicomiso, es definir los aspectos relativos al funcionamiento de la figura

del fideicomiso en sus distintas modalidades, estableciendo las formalidades,

requisitos y procedimientos aplicables al momento de su constitución,

operatividad y extinción, así como lo atinente a los derechos y obligaciones de

las partes y a la conformación del patrimonio separado que se crea en dicha

figura, en el marco de la Ley no. 189-11 antes mencionada;

Considerando que el Banco Central de la República Dominicana, como entidad

con atribuciones legales para coordinar todo lo relativo a la elaboración de este

reglamento, en procura de garantizar el debido proceso de consultas públicas a

los sectores interesados, recibió observaciones de fondo y forma de la

Superintendencia de Valores (SIV), Asociación de Bancos Comerciales de la

República Dominicana (ABA), de la Liga Dominicana de Asociaciones de

Ahorros y Préstamos (LIDAAP), de la oficina de Abogados OMG, del Banco

Central de la República Dominicana, así como el público en general, las cuales

fueron debidamente analizadas y ponderadas;


33

Considerando: que cada una de las observaciones presentadas, fueron

analizadas desde el punto de vista técnico y legal por una comisión

interinstitucional de la Superintendencia de Bancos y del Banco Central,

resultado de esta ponderación las recomendaciones presentadas a la Junta

Monetaria, algunas de las cuales fueron acogidas y otras rechazadas por causas

debidamente fundamentadas”.

Luego el dieciséis (16) de julio del mismo año, el ex presidente Leonel

Fernández dicta otro decreto en la cual considera lo siguiente:

Según (Fernández, 2012)“decreto: 359-12 considerando que la ley no. 189-11

del 16 de julio del 2011, fue creada con el interés de establecer políticas que

faciliten el desarrollo de proyectos habitacionales, principalmente de viviendas

de bajo costo, dirigidas a la población de menores ingresos, la cual,

generalmente, no es sujeta de crédito, facilitando el financiamiento a las

viviendas y la construcción en general, de manera que se pueda reducir el

importante déficit habitacional de la República Dominicana. Considerando que

esta nueva ley impulsa el crecimiento y diversificación del mercado hipotecario a

través del mercado de capitales y de valores, crea la figura del fideicomiso,

establece incentivos y exenciones fiscales, así como promueve el ahorro

mediante el mecanismo de la cuenta de ahorro programado y crea en el

Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones la ventanilla única para agilizar y

simplificar los procesos y permisos correspondientes que requieren los

proyectos habitacionales.


34

De igual modo mediante dicha ley, se eliminan las restricciones que impiden

conceder en garantía las viviendas de bajo costo construidas con participación

del Estado, exceptuándolas del alcance del carácter de bien de familia o

cualquier otra restricción que pueda existir, en ocasión de la procedencia de los

recursos para la construcción de estos proyectos habitacionales en los que

exista participación del Estado. Considerando también que a tales efectos se

hace imprescindible establecer los procedimientos, las condiciones y

características que los proyectos de vivienda deben reunir para obtener del

Instituto Nacional de la Vivienda la acreditación de “Proyectos de Viviendas de

Bajo Costo”, con fines de que los adquirientes de dichas viviendas puedan

disfrutar los incentivos previstos en la leyes 189-11 para el Desarrollo del

Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, establecidos

en su artículo 130”.

El actual presidente de la República Dominicana Danilo Medina, dio a conocer

un el decreto no. 153-13 el veinte ocho (28) de marzo del 2013. “Considerando

que el Estado dominicano está comprometido con las políticas que permitan

viabilizar el acceso al financiamiento a la vivienda, a los sectores de más bajos

ingresos del país; así como, con el desarrollo del sector construcción en general,

por su favorable impacto al crecimiento, a la generación de empleos y al

bienestar de la familia dominicana.


35

Considerando que tales fines se requiere establecer políticas y mecanismos que

faciliten el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costo, y otras soluciones

habitacionales que contribuyan a reducir el déficit habitacional de la República

Dominicana.

Considerando que dado el reciente desempeño de la actividad económica,

caracterizado por la desaceleración de algunos indicadores, se hace necesario

estimular y dinamizar la economía, hasta tanto entre en plena capacidad la

implementación de la Ley No. 189-11, para el Desarrollo del Mercado

Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, del 16 de julio del

2011, y sus reglamentos, razón por la cual se ha estimado pertinente establecer

algunas medidas transitorias, tendentes a reactivar el sector de la construcción,

que genera tantos efectos multiplicadores en la economía,

Considerando que en aras de promover el corto plazo el desarrollo de proyectos

habitacionales de bajo costo el Estado Dominicano está dispuesto a especializar

en el Fondo Especial de Reembolsos Tributarios, los recursos a ser cobrados en

lo adelante a los promotores de este tipo de viviendas durante el proceso de

construcción de las mismas, por concepto del Impuesto a la Transferencia de

Bienes Industrializados y Servicios (ITEBIS), a los fines de que dichos recursos

puedan respaldar los Bonos del Estado (subsidio), a ser entregados a los

adquirientes de este tipo de viviendas, de manera que el valor de los mismos

pueda ser aplicado al inicial de la adquisición de dicha soluciones

habitacionales.


36

Considerando que este mecanismo transitorio sólo aplicará a los proyectos

habitacionales que previamente hayan sido calificados como “viviendas de bajo

costo” por parte del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), con base en la

disposiciones legales vigentes sobre la materia” (Medina, 2013).

3.4 Instituciones Financieras Encargadas del Fideicomiso

Conforme al decreto dictado por (Fernandez, 2012) establece que dicho

reglamento son de aplicación obligatoria para las entidades siguientes, en caso

de que decidan ejercer la actividad fiduciaria, a) Bancos múltiples; b)

Asociaciones de ahorros y préstamos; c) Otras entidades de intermediación

financiera previamente autorizadas a estos fines por la Junta Monetaria; d)

Administradoras de fondos de inversión, puesto de bolsa y otros intermediarios

de valores que autorice la Superintendencia de Valores; e) Personas Jurídicas

constituidas de conformidad con las leyes de la República Dominicana cuyo

objeto exclusivo sea prestar los servicios fiduciarios.

Por consiguiente en el país ya existen 12 entidades autorizadas a realizar las

funciones del fideicomiso de las cuales 6 son sociedades fiduciarias de objeto

exclusivo, dos son certificadoras de garantía, dos autorizadas a ofrecer servicios

de agentes de garantías, una entidad de intermediación financiera autorizada

para ofrecer servicios fiduciarios y una para ofrecer servicios fiduciarios como de

agente de garantía según (Asunción, 2014).


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A continuación presentamos una tabla que nos muestra algunos de los contratos

de fideicomiso existentes en el país y el tipo de fideicomiso que este realiza.

Proyectos de fideicomiso Tipo de fideicomiso

Fideicomiso viviendas de bajo costo de las bienaventuranzas Fid. De inversión

Fideicomiso de administración y pagos nuevos servicios financieros nfs. Fid. Sucesión

Fideicomiso de administración caja de ahorros BEPENSA dominicana Fid. Administración

Fideicomiso de Desarrollo inmobiliario Milena Tower Fid. Desarrollo inmobiliario

Fideicomiso Ciudad del Sol Vivienda de bajo costo

Fideicomiso BCRD Fid. Administración

Fideicomiso Pablo Mella primera etapa Vivienda bajo costo

Fideicomiso irrevocable de inversión y desarrollo Medcorp Fid. Desarrollo inmobiliario

Fideicomiso proyecto villas del centro Fid. Desarrollo inmobiliario

Fideicomiso de administración y garantía Mirage Fid. Administración

Fideicomiso de preventa Daniel Espinal Fid. Administración

Fideicomiso cajas de ahorro Bepensa dominicana Fid. Administración

Fideicomiso las bienaventuranzas lado norte Viviendas de bajo costo Fuente: Solicitud de empresas fiduciarias a la DGII


38

Capítulo IV.-

Desarrollo Inmobiliario en la República Dominicana


39

4.1 Mercado de viviendas

Antes de hablar del mercado inmobiliario dominicano cabe destacar que la

República Dominicana cuenta con un marco jurídico que beneficia el desarrollo

inmobiliario si a esto le agregamos que la República Dominicana tiene grandes

variaciones naturales y climatológicos el hecho de ser una isla tropical localizada

geográficamente en el Caribe es una atracción para turistas de todas partes del

mundo que desean hacerse de una vivienda en el Caribe, esto ha contribuido a

un notable crecimiento del sector inmobiliario nacional; ello unido a la

inexistencia de restricción legal alguna para la adquisición de inmuebles por

parte de extranjeros, ha dinamizado el ambiente de negocios y de inversión a

largo plazo en torno a las distintas modalidades de propiedades inmobiliarias, ya

sean villas, apartamentos, plazas o locales comerciales.

El gran auge que experimentan los proyectos inmobiliarios de todo tipo y muy

especial los turísticos, y la consiguiente llegada de inversionistas interesados,

está impulsado por los siguientes factores: la existencia de exenciones

impositivas a las que el desarrollador y el inversionista pueden acogerse, la

posibilidad de obtener financiamientos con entidades bancarias y financieras

locales y por último, la existencia de una amplia oferta para la adquisición de

propiedades inmobiliarias de acuerdo a (Juan Alcalde, 2013).


40

Pero si bien es cierto que hay muchas atracciones y que ha tenido un gran

desarrollo el mercado inmobiliario dominicano en el ámbito turístico, El mercado

de viviendas de lujo en República Dominicana también ha tenido un repunte

significativo en los últimos años.

Ese auge en la demanda de inmuebles de lujo motivó una creciente oferta. Sin

embargo, la crisis financiera internacional provocó una caída de la compra de

ese tipo de viviendas, que se ha mantenido por varios años, y por tanto la oferta

vigente se ha quedado estancada.

En una entrevista realizada al especialista en inmobiliaria, Javier Herrera, explica

que si bien la cantidad de inmuebles de ese tipo ofertada en el país ha llegado a

superar significativamente la demanda, ha habido una ralentización importante

en el desarrollo de nuevos proyectos, lo que ha permitido la venta de los

existentes. Herrera asegura que el sector está entrando en una fase de

recuperación.

El experto señaló que la especulación de los precios en el mercado inmobiliario

de lujo es menor que en años anteriores, debido a que el margen de beneficio

en la reventa se ha reducido, producto de los efectos de la crisis financiera

internacional, que ha provocado que los inversionistas sean más cuidadosos al

comprar y estén dispuestos a hacer comparaciones de precio y calidad.

“Antes, las personas compraban un inmueble en planos y cuando se los

entregaban los revendían con una ganancia de alrededor de 20%. En 2007 se


41

podían vender viviendas al doble del precio al que se habían adquirido, pero

esto es cada vez menos viable, porque la plusvalía no es la misma que hace

unos años”, explica Herrera.

Refiere que con la crisis mundial muchas personas perdieron dinero en ese tipo

de negocio especulativo y muchas compañías inmobiliarias tuvieron que bajar

los precios para seguir vendiendo.

“Si bien en el país ha habido una reducción y estabilización de las tasas de

interés que ha favorecido que los márgenes de beneficio de la reventa de

inmuebles se hayan reducido, el principal factor ha sido, sin dudas, el efecto de

la realidad económica mundial”, consideró.

Según el estudio de oferta y demanda de viviendas en zonas urbanas, realizado

en marzo en el país (Vasquéz, 2013), se requieren 900,000 viviendas, en su

mayoría de bajo costo, mientras que la demanda de viviendas de clase media

alta y alta es de alrededor de 14,000 unidades, principalmente en el Gran Santo

Domingo y Santiago.


42

Analizando la situación poblacional de nuestro país se puede concluir que las

viviendas en nuestro país tienen condiciones desfavorables para la vida y que

muchas de estas no están en condiciones para poder ser habitadas. El estudio

anterior demuestra que en nuestro país se necesita una gran cantidad de

viviendas de bajo costo para poder suplir las necesidades que se vislumbran en

nuestro país.

El estudio arrojó que solo el 16.7% de las personas que están buscando

viviendas en Santo Domingo y Santiago aspiran a un apartamento en una torre y

la mayoría de ellos (42% en el Distrito Nacional y 50% en Santiago) pensaban

esperar al menos un año para la adquisición.

El 82% de las personas que buscan viviendas de lujo solo estaban dispuestas a

pagar hasta US$250,000, diferenciándose en un 90% en Santiago y 79% en el

Distrito Nacional.

En el país no hay una herramienta de medición de la producción y

comercialización de viviendas que permita hacer una relación oferta-demanda,

por lo que Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) ha

firmado un acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción para crear un

registro mensual de la actividad inmobiliaria.

Estos datos estadísticos nos dan a demostrar que el mercado se está

concentrando en la construcción de viviendas de lujos y están dejando de lado la

construcción de viviendas de bajo costo, el problema recae que el mercado de


43

viviendas de lujo es insostenible no hay un gran números de personas

dispuestos a pagar más de trescientos mil dólares por la compra de un

inmueble, el auge que ha tenido el mercado en los últimos años puede llegar a

descender considerablemente si las ofertas de este tipo de viviendas lujosas

sigue en aumento y la construcción de viviendas de bajos costos en descenso.

Si bien es cierto que la presión tributaria impuesta a la posesión de propiedades

suntuosas ha frenado las inversiones en ese tipo de inmuebles. Asimismo la

falta de una ley de alquiler que garantice la integridad del inmueble y minimice el

riesgo de impago ha afectado la inversión en viviendas con esos fines.

4.2 Déficit Habitacional

El Lic. Luis Armando Asunción (Revista Summa, 2014) “Destacó que la Ley

189-11 le traerá al país grandes beneficios ya que crea el marco legal para que

el estado y el sector privado puedan desarrollar proyectos habitacionales de

bajo costo lo que permitirá que muchas familias dominicanas de bajos ingresos

puedan tener acceso a un techo propio pagando una mensualidad que esté a

su alcance.”

La República Dominicana como isla tropical cuenta con unos 10 millones de

habitantes de los cuales el 50% es de clase alta, media alta y media baja, por lo

que el 50% restante de la población es pobre lo que implica un problema a la

hora de tratar de buscar un lugar donde vivir dignamente.


44

Según el último censo realizado por la ONE enumero, el número de casas por

provincia, los resultados arrogados fueron los siguientes.

Censo de viviendas 2010 Distrito Nacional Puerto Plata

325,372 116,763

Azua

Hermanas Mirabal

64,043 30,560

Bahoruco

Samaná

26,060 36,621

Barahona

San Cristóbal

54,359 167,868

Dajabón

San Juan

19,266 72,163

Duarte

San Pedro de Macorís

95,261 105,004

Elías Piña

Sánchez Ramírez

17,443 43,004

El Seibó

Santiago Total

26,959 331,792 3,097,857

Espaillat

Santiago Rodríguez

73,279 18,659

Independencia

Valverde

14,516 51,785

La Altagracia

Monseñor Nouel

106,972 56,856

La Romana

Monte Plata

83,093 62,549

La Vega

Hato Mayor

122,789 28,395

María Trinidad Sánchez

San José de Ocoa

46,452 20,656

Pedernales Peravia

7,167 59,261

Monte Cristi

Santo Domingo

49,414 763,476 Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas (ONE)


45

Analizando el cuadro anterior podemos determinar y dar a conocer que la

población dominicana solo cuenta con un total de 3, 097,857 viviendas lo que se

puede interpretar como una cifra un poco torpe para la cantidad de habitantes

por kilómetros cuadrados que existen en nuestro país. Es en base a este censo

donde podemos determinar que más de un 70% de la población dominicana está

viviendo en condiciones desfavorables y en las que no deberían vivir.

Las personas que viven en condiciones de pobreza no poseen lugares

adecuados donde asentarse, por lo que se acostumbran a vivir en lugares en

condiciones paupérrimas las cuales no son las indicadas para un ser humano

desarrollarse, las mismas poseen los peores materiales de construcción,

muchas de ellas son realizadas a base de madera y zinc lo cual propicia a un

pobre desenvolvimiento y riesgos a la hora de cualquier fenómeno atmosférico

por lo que las personas viven en condiciones riesgosas para su salud y su vida.

Todas estas condiciones hacen y propician que las personas tengan peores

condiciones de salud y por ende estén envueltos en un ambiente peligroso.

Si bien es cierto que el mercado inmobiliario dominicano ha tenido un auge pero

este auge a sido en su totalidad por las ventas de viviendas lujosas ya que casi

todos los proyectos habitacionales en el país ninguno está enfocado a las

personas pobres, las cuales se les dificulta obtener una vivienda porque la oferta

de este tipos de viviendas es algo escasa y estas personas que en su totalidad


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tienen muy bajos ingresos se les hace imposible poder costear un lugar donde

vivir.

Si agregamos que la República Dominicana representa un nivel de ahorro de

entre los más pobres de la región (Diario Libre, 2013). Los bajos ingresos de la

mayoría de la población imposibilitan que más personas accedan a una vivienda.

El ahorro interno bruto del país en 2008 ascendió a 5% del producto interno

bruto (PIB) y desde 2004 está por debajo de los demás países de la región. En

promedio, del 2000 al 2008, República Dominicana ahorró 36% menos que los

países de América Latina (Severino, 2011).

Como en el país existe un componente de ahorro obligatorio generado por el

Sistema de Pensiones, la reducción del ahorro voluntario es significativa. Los

dos primeros quintiles no logran financiar la totalidad de sus gastos corrientes

con sus ingresos, generando déficits de -13.8% y - 0.8% respectivamente, pero

lo que viene, según las estimaciones del PNUD, es más preocupante. La

necesidad mejorar viviendas crecerá en la medida que pasen los años.

El intendente general de banco Lic. Luis Armando Asunción (Revista Summa,

2014) “Manifestó que se han registrado 39 contratos de fideicomisos, de cuales

30 corresponden a Fideicomisos para Desarrollo Inmobiliario, 5 a Fideicomisos

de Administración y 4 Fideicomisos de Administración y Garantía, lo que ha

significado un gran impacto en uno de los problemas sociales más relevante del

país como lo

fideicomiso de inversión para el desarrollo inmobiliario...fideicomiso de inversión para el...

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