federaciÓn de colegios de valuadores, a.c. · colegio de valuadores de puebla a. c. (covapue)...

17
FEDERACIÓN DE COLEGIOS DE VALUADORES, A.C. LIII CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN Tema central: VALUADOR INDEPENDIENTE Con el lema: LA INDEPENDENCIA DEL VALUADOR PROFESIONAL “LOS INTANGIBLES EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES HISTÓRICOS” Presenta: Mtra. Arq. María del Rocío Furlong Salgado Colegio de Valuadores de Puebla A. C. (COVAPUE) Puebla de los Ángeles, 26 de Junio de 2017

Upload: others

Post on 16-Oct-2019

7 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

FEDERACIÓN DE COLEGIOS DE VALUADORES, A.C.

LIII CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

Tema central: VALUADOR INDEPENDIENTE

Con el lema: LA INDEPENDENCIA DEL VALUADOR PROFESIONAL

“LOS INTANGIBLES EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES HISTÓRICOS”

Presenta: Mtra. Arq. María del Rocío Furlong Salgado

Colegio de Valuadores de Puebla A. C. (COVAPUE)

Puebla de los Ángeles, 26 de Junio de 2017

2

LOS INTANGIBLES EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES HISTÓRICOS:

CÁLCULO DEL FACTOR POR VALOR HISTÓRICO.

En el México actual, la valuación de inmuebles históricos se encuentra en un escenario

estático y limitativo porque no considera valores intangibles propios de los inmuebles

como historicidad, autoría, estética, autenticidad, ornamentación y estilo por nombrar

algunos así como los valores de su contexto como por ejemplo imagen urbana - paisaje,

su ubicación con respecto a un nodo o entorno histórico por éstas razones, es necesario

que las metodologías para valuar inmuebles históricos comúnmente usadas en la

actualidad evolucionen estableciendo nuevos paradigmas abandonando los prototipos

conocidos en el pasado para encontrar nuevos referentes y poder crear bajo el marco de

la investigación científica y analítica un nuevo modelo valuatorio para la obtención de un

factor al que llamaremos por valor histórico.

Los espacios arquitectónicos creados por el hombre en tiempos y lugares

determinados son la identidad del ser humano, reflejan la sociedad que vivió en un tiempo

y lugar de acuerdo a condiciones propias de esa época, todas estas edificaciones son su

memoria histórica. Estos espacios arquitectónicos deben ser protegidos y salvaguardados

por la sociedad actual que los vive y que los alberga de tal manera que, los inmuebles

históricos al ser valuados desde esta concepción se deben considerar dentro del conjunto

patrimonial en que se encuentran o aislados según sea el caso, además de sus propias

características arquitectónicas, sistema constructivo y diseño así como las intervenciones

a las que han sido sometidos a través de su vida.

En las metodologías de valuación de inmuebles históricos utilizadas actualmente en

México, todos estos rubros mencionados no son considerados y las menos que son

incluidas como por ejemplo, es si el inmueble está catalogado o si se encuentra dentro de

un conjunto de inmuebles declarado como patrimonio cultural además de incluir la

antigüedad, son los escasos conceptos que se califican para determinar un factor de

premio por tratarse de un inmueble histórico sin embargo, si el sujeto de estudio se

encuentra no restaurado, fuera de un conjunto de inmuebles declarado patrimonio cultural

de la humanidad, las metodologías valuatorias mencionadas no incluyen estos casos así

que estos inmuebles son etiquetadas como ruinas inservibles, edificaciones en desuso,

obsoletas, inseguras y peligrosas, logrando desvalorizarlas totalmente y en gran medida

3

para justificar su destrucción con la finalidad de utilizar éstos espacios de terreno los

cuales generalmente son idóneos e importantes por su ubicación, dentro de las zonas

urbanas, con el fin de obtener grandes rendimientos monetarios.

La metodología para la obtención del factor por valor histórico propuesta elaborará

los soportes teóricos para la valuación, unificando criterios entre los valuadores además

de incluir los valores intangibles propios de inmuebles patrimoniales históricos y de su

entorno; también incluirá todos los inmuebles con características patrimoniales:

restaurados o sin restaurar, que se encuentren dentro o no de un perímetro delimitado por

la autoridad competente, inmuebles catalogados o no catalogados además de contener el

patrimonio del siglo XX hasta ahora, poco respetado.

Para establecer la metodología para la obtención del factor por valor histórico, los

avalúos deben elaborarse de manera conjunta, debe ser un trabajo interdisciplinario entre

el valuador y restaurador (conservador), aceptando los puntos de vista del profesionista

independiente mencionado, requiere ser un trabajo interdisciplinario y amplio, ya que

actualmente no considera diversos aspectos como su historia que definitivamente haya

repercutido en el desarrollo de la comunidad o que hayan sido testigos de sucesos

importantes por su trascendencia.

En la gran mayoría de los casos referentes para valuar el patrimonio edificado, son

predios ubicados en zonas de alta plusvalía así dando paso a la destrucción del

patrimonio histórico y por consiguiente, a la identidad de las naciones. Otras más por

ejemplo, no han sido apreciadas en sus instancias históricas o artísticas, y solo se les ve

como espacios inaprovechados. Se debe valuar el patrimonio edificado de manera

diferente a lo tradicionalmente usado con las metodologías aún vigentes hasta este

momento, y a los procedimientos comunes de edificaciones que no tienen características

patrimoniales, es decir, proporcionar una metodología que contemple la riqueza

arquitectónica y la armonía con su entorno urbano su valor desde las variables de la

estética, funcionalidad, ambiental, constructiva e historicidad para darle su justo valor de

cambio.

En la actualidad, los procedimientos o metodologías utilizados por el valuador no

consideran estas variables, en el ámbito valuatorio no se cuenta con una herramienta útil

o una metodología que unifique los criterios que vislumbren todas las variables

mencionadas para elaborar un avalúo sobre el patrimonio edificado histórico apegado a

su realidad, esto genera una serie de inconsistencias y una gran diversidad de criterios en

4

el momento de obtener un valor comercial a este tipo de inmuebles ya que se obtienen

estos valores comerciales de manera apreciativa y no sustentada bajo el marco de la

investigación científica, con diferentes criterios no sustentados.

El planteamiento de la metodología para la obtención del factor por valor histórico

considera tres grupos:

1. Factores de Zona: Incidencia social, imagen urbana / paisaje,

ubicación y entorno histórico.

2. Factores Arquitectónicos: época, historicidad, autenticidad, uso,

funcionalidad, autoría, estilo, ornamentación / decoración, calidad

edificación y estética.

3. Factores por intervención: intervenciones y eficiencia proyectual.

1.- Factores de Zona: El entorno urbano arquitectónico es el espacio que rodea,

envuelve o limita al ente humano de manera imaginaria, todo aquello con lo que nos

encontramos arquitectónicamente así como urbanísticamente, las calles, el equipamiento

urbano y las edificaciones que en ese espacio imaginario se encuentran; el medio urbano,

la forma física de la arquitectura y la ciudad podrían interpretarse como la traducción de

imaginarios y donde expresan sus aspectos sociales, culturales, económicos y hasta

políticos de quienes habitan esos espacios de donde este ambiente, revela una serie de

estructuras de pensamiento que regulan las relaciones entre las personas y la estructura

física de su hábitat. Las dimensiones imaginarias urbana – arquitectónica donde se

expresa una sociedad con características específicas de cultura, relaciones sociales y

económicas y políticas que se entrelazan las relaciones físicas, materiales, tangibles

como las calles, los edificios y las casas con éstas intangibles, la economía y las

relaciones sociales siendo una dimensión material y subjetiva.

La urbe no sólo es una dimensión espacial material que además de ser capturada

por los sentidos a la misma percepción del hombre, además se capturan las condiciones

de la sociedad que la creó, su cultura, su economía y su política que son percibidas por

los sentidos del hombre, las interioriza identificándose con la existencia espacial de

acuerdo al lugar y momento que esté viviendo el ser humano lo que hace que pueda

comprender lugares y espacios en diferentes épocas luego entonces, el ser humano es

capaz de entender el hábitat en el que se encuentra a partir de las experiencias y

5

significados así como emociones identificando un territorio y comprendiendo las formas

espaciales además de asociarlo con las relaciones culturales, sociales, políticas y

económicas de los individuos conjuntándolo con el tiempo. Por estas razones, es muy

importante la valorización del espacio ya sea urbano arquitectónico o de paisaje donde se

encuentran los inmuebles con características patrimoniales objetos de estudio.

El análisis de los valores económicos, sociales y culturales dentro de los cuales

se crea el inmueble a valuar será el valor económico refiriéndonos al método de

capitalización de rentas, el ingreso posible o real que tiene y desde los ojos del

conservador, es el poder adquisitivo que tuvieron los creadores del inmueble histórico

abarcando además el dominio que alcanza la sociedad en la que se construyó. Este punto

es muy importante porque es un excelente indicador económico que refleja la situación

económica que poseían los propietarios de los inmuebles patrimoniales en el momento de

su construcción así como de la sociedad en la que se desenvolvían, este aspecto desde

los ojos del valuador será la clasificación que podrá asignarle al inmueble en cuanto a la

calidad constructiva.

Con respecto al punto de valor social, será desde el enfoque de la integración de

sus usuarios a la sociedad en la que se desarrollaban en cuanto a sus funciones o

actividades sociales que desarrollaban es decir, sus labores o quehaceres. También se

debe contemplar en la manera de lo posible, a los usuarios de ese inmueble, individuos

que lo crearon porque explicará el partido arquitectónico del inmueble con respecto a las

funciones de cada área.

Por último el valor cultural, de la misma jerarquía que el valor económico y que el

social pero tal vez el más difícil de cuantificar por su naturaleza cualitativa. En este punto

se debe realizar una indagación sobre los sucesos ocurridos en el entorno al inmueble

valuado desde su creación y durante el transcurso de su vida misma hasta la actualidad.

Habrá que describir usos y costumbres de cada época.

En cuanto a la integración urbana es imprescindible hacer un reconocimiento del

entorno desde su origen tal vez rural, suburbano o urbano, lugar donde se edificó de

inicio. Esta actividad se solventará con una investigación documental sobre la historicidad

de la zona, el origen y su importancia dentro de la población o ciudad en la que se

encuentra, revisar con especial cuidado los cambios que ha sufrido durante el paso del

tiempo, reconocer nodos, identificar factores externos que provoquen cambios en el

desarrollo urbano de la zona en que se encuentra el inmueble, analizar el comportamiento

6

del cambio de uso de suelo de la zona y del propio inmueble porque esto indudablemente

son factores importantes que le afectan; este reconocimiento y comprensión del

comportamiento del entorno nos arrojará las razones del partido arquitectónico del

inmueble, sus cambios interiores tanto de usos en sus espacios como de la decoración lo

que nos conducirá a reconocer su integración arquitectónica a la vez de su integración

urbana.

A continuación se explican los cuatro rubros que forman los factores de zona:

1.- Incidencia Social: es la influencia del inmueble objeto de

estudio dentro del entorno en el que se encuentra, pudo haber

sido un detonante para el desarrollo social, económico o político

en su época repercutiendo en la vida de la población que lo

alberga y en beneficio de varias generaciones.

2.- Imagen urbana o paisaje: este concepto se analiza con

respecto al entorno urbano, si el inmueble analizado se integra o

no al contexto urbano – rural o de paisaje, si es parte de un

conjunto de inmuebles patrimoniales en zona urbana y si se

encuentra en zona rural o alejado de la mancha urbana, el

inmueble está integrado al paisaje en el caso de estar fuera de

un entorno patrimonial o grupo de inmuebles patrimoniales.

3.- Ubicación: ésta no sólo considerada dentro del perímetro

señalado por una autoridad competente o un catálogo, se refiere

al inmueble objeto de estudio como un nodo dentro de un

poblado o ciudad, analizando en su entorno las actividades

económicas, sociales y culturales que se realicen para valorar su

importancia de ubicación con respecto al resto de los inmuebles

de la localidad.

4.- Entorno Histórico: son los datos históricos del conjunto

arquitectónico donde se encuentra inmerso el inmueble objeto

de estudio, se debe valorar este concepto en cuanto al espacio

urbano - arquitectónico en su conjunto, la importancia respecto

al aspecto histórico del entorno donde se encuentra y la

importancia que pudo haber tenido en un tiempo y espacio

determinados.

7

2.- Valores arquitectónicos propios del inmueble: Se refiere a los exclusivos de la

edificación a valuar los cuales fueron diseñados y creados en un tiempo y espacio

determinados específicos del propio inmueble; los que se incluirán en la metodología

propuesta son los que a continuación se describen:

5.- Época: Definido como el espacio de tiempo en el que fue

creado el inmueble valuado, la metodología propone que se

debe realizar una investigación documental en archivos públicos

o privados para obtener la fecha o período de tiempo en que el

inmueble se construyó con el fin último de obtener la edad

cronológica del inmueble que en muchas ocasiones, se debe

considerar que no siempre corresponderá al sistema

constructivo, acabados o estilo que podría tener el inmueble en

el momento de su inspección porque el inmueble ha sufrido

cambios y transformaciones durante su vida. La época

corresponderá a la datación del inmueble obtenida de fuentes

documentales fehacientes que lo acrediten. Ahora bien, para

plantear el modelo de valorización con respecto a la época

variará de acuerdo a la antigüedad, es razonable considerar que

un inmueble con mayor antigüedad tendrá más valor que uno de

época más reciente, independientemente de valorar el resto de

los conceptos, la razón es que a mayor edad el inmueble será

más valioso por su misma permanencia en el tiempo. Se debe

tener un especial cuidado en clasificar al analizar este rubro

porque los inmuebles van sufriendo ampliaciones en tiempos

diferentes y se deben diferenciar dichas construcciones.

6.- Historicidad: Siendo éste uno de los principios teóricos de la

conservación que señala puntualmente “el respetar las distintas

etapas históricas y constructivas del inmueble”. Para ello,

desarrollaremos una investigación documental en archivos

públicos o privados veraces sobre la historia del inmueble,

analizando todos los aspectos, sociales, culturales y económicos

tratando de descubrir personajes o hechos importantes ocurridos

8

en dicho inmueble de manera sustentada. Esta metodología

valuatoria plantea con respecto a este principio teórico de la

conservación un valor intangible que será incluido

considerándolo de suma importancia porque no en todos los

inmuebles con características patrimoniales han ocurrido

sucesos históricos y de acuerdo al hecho ocurrido en el

inmueble, en la calle o zona, al personaje que en el inmueble

haya habitado se clasificará el hecho histórico siendo

trascendental y de acuerdo a la importancia o magnitud en que

haya inferido dentro de la vida de una población o grupo social,

de acuerdo a estos elementos, se obtendrá el porcentaje

extraordinario que incrementará el valor monetario de cambio del

inmueble.

7.- Autenticidad: Este término se refiere a lo que es verdadero en

sí mismo, aplicando al ámbito arquitectónico del inmueble a

valuar será lo que es auténtico al mismo inmueble. Para este

estudio se analizará principalmente el partido arquitectónico, el

diseño, los sistemas constructivos y acabados; se examinará al

inmueble para identificar sus diferentes etapas constructivas, sus

alteraciones, ampliaciones todo ello considerando también las

intervenciones en los acabados y la decoración con la finalidad

última de identificar claramente cada etapa de construcción o

modificaciones realizadas al inmueble ya que es evidente que no

se puede establecer una autenticidad a lo que se llamará pura,

siendo desde la construcción primera la única verdadera y

dejando a un lado las construcciones posteriores es decir, ¿cuál

sería la autenticidad de un inmueble que se erigió en el siglo

XVII y tuvo ampliaciones en el siglo XVIII?, ¿cómo se puede

explicar que este inmueble es auténtico del siglo XVII o del siglo

XVIII?. Así establecemos que el análisis apropiado para obtener

la autenticidad del inmueble es obtener del total de la superficie

de construcción el porcentaje correspondiente al siglo XVII y el

propio al siglo XVIII según el este ejemplo planteado debido a

9

que no se puede establecer que un siglo es mejor que otro. Este

concepto no tiene relación en cuanto a la edad o estilo

arquitectónico, simplemente es establecer claramente los

porcentajes de cada etapa constructiva con respecto a la

totalidad del inmueble.

8.- Uso: Si el uso para el que fue creado el inmueble en su

totalidad es el mismo que tiene en el momento de la inspección

se valorará mejor que aquel que haya cambiado de uso la razón

es que el uso, es parte de la esencia del inmueble; con esto no

se quiere llegar al extremo de establecer que si el inmueble ha

cambiado su uso por ello es desvalorizado, de ningún modo

puede ser adecuado establecerlo de esta manera, plantearemos

usos mixtos siendo adecuados como también encontraremos

usos peligrosos o que puedan perjudicarlo sin embargo,

planteamos una matriz para establecer claramente como se

establece el criterio a seguir.

9.- Funcionalidad: Se debe establecer con cuidado este criterio

para analizarlo adecuadamente, no será igual la funcionalidad

habitacional de un inmueble del siglo XVIII con respecto a la

funcionalidad de un inmueble habitacional del siglo XX, las

razones son obvias, tan sólo si imaginamos el número de

habitantes por familia de cada una, los servicios de aseo o bien,

los vehículos por ello, iniciando del análisis del partido

arquitectónico del inmueble, del uso o usos que tenga en el

momento de la inspección se determinará si es funcional para el

uso o usos que se tuviere el inmueble valuado y de acuerdo a

ello, formaremos rangos que vayan acordes.

10.- Autoría: Si el inmueble tiene alguna placa con el nombre del

arquitecto y/o constructor será un elemento de valorización sin

embargo, esto no deja a un lado la investigación documental que

se pueda realizar en cuanto a la autoría del inmueble que

posteriormente si se cuenta con el nombre del constructor, se

deberá completar con una segunda investigación documental

10

sobre el autor y sus obras otorgando un valor intangible a

aquellas que procedan de expertos reconocidos.

11.- Estilo: Siendo éste el carácter propio de la obra

arquitectónica, de la época y lugar de su creación y desarrollo.

Dentro de este concepto planteamos identificar el o los géneros

que posea el inmueble valuado de la misma manera que se

trabaja la autenticidad se plantea el estilo, si fuera el caso en el

cual confluyeran varios estilos arquitectónicos en el mismo

inmueble, se analizará e identificará cada uno de ellos conforme

a los lineamiento y características que reflejan con el fin de

obtener el porcentaje de estilo o estilos que pudiera poseer un

inmueble de acuerdo a la totalidad del mismo ya que si fuera el

caso de que existiera más de uno en el mismo inmueble, no se

podría establecer que un estilo es superior a otro simplemente

es su identificación y la tipificación de los mismos apegados a

las características de cada uno de ellos.

12.- Ornamentación / Decoración: Se identificará si es

decoración u ornamentación con la que cuenta el inmueble y si

va de acuerdo a la tipología general del mismo o simplemente

son anexos que lejos de sumar a los valores tangibles e

intangibles del inmueble, puede disminuirlo en cuanto hace a la

totalidad del mismo. Lo esencial de este concepto es la

identificación de los elementos arquitectónicos.

13.- Calidad de la edificación: Se deben clasificar por separado

las superficies de construcción de acuerdo a la calidad de

construcción o tipos que pudieran tenerse en el inmueble porque

de ello dependerá el valor de reposición nuevo y por ende el

valor neto de reposición.

14.- Estética: Este concepto por su misma naturaleza como

varios de los establecidos con anterioridad, es intangible. Ahora

bien, si la estética es lo perteneciente a lo bello, bonito, relativo

al buen gusto, nociones que por su esencia son intangibles

11

porque para la apreciación o a la vista de un ser humano puede

verlo hermoso, de buen gusto para otro puede considerarlo todo

lo opuesto. Así, es correcto apegarnos a los parámetros más

cercanos que cubran con las características del estilo del

inmueble tratando de cubrir con los modelos establecidos de

acuerdo a su época y estilo(s) arquitectónicos y con las menores

intervenciones, modificaciones o alteraciones sufridas o bien,

agregados que pudieran en lugar de sumar, restarle al valor.

3.- Valores por intervención al inmueble: Es importante darle una calificación desde

el punto de vista del conservador llevando dos vertientes, la primera referente a elevar y

sobresaltar los valores propios del inmueble valuado así como los referentes a la zona

donde se ubica repercutiendo en un progreso tanto social como económico o bien, la

segunda con respecto a una intervención errónea que además de llegar a un punto

fatídico de destrucción del patrimonio que además repercute en la zona en la que se ubica

retrocediendo el sector de manera económica por ello, esta metodología ha creado un

apartado especial a los factores por intervención esenciales para valorar o desvalorar el

inmueble valuado basados en los principios teóricos de la conservación y que deben

cumplirse en cualquier intervención que se haga a un inmueble histórico, no se considera

por demás mencionarlos a continuación:

15.- Intervención: Siguiendo la línea del conservador y no

perdiendo de vista los principios teóricos, la metodología

evaluará las intervenciones de acuerdo a que se cumpla la

historicidad, la no falsificación, respeto a la pátina, conservación

in situ y su reversibilidad.

Liberación: supresión de elementos agregados sin valor cultural

o natural que dañen o alteren al bien cultural, que afecten la

conservación.

Consolidación: Es la intervención más respetuosa de la

restauración y que tiene por objeto detener las alteraciones en

proceso dando solidez a un elemento que la ha perdido o la está

perdiendo.

12

Restructuración: es la intervención que devuelve las condiciones

de estabilidad al inmueble.

Reintegración: La forma teórica ideal de la reintegración es la

anástilosis o la reubicación de los elementos que han sido

desplazados de su posición original del inmueble, se aplica al

proceso de reconstruir un inmueble.

Integración: Aportación de elementos claramente nuevos y

visibles.

Reconstrucción: Volver a edificar elementos que han sido

perdidos dentro del inmueble.

16.- Eficiencia Proyectual: Este concepto califica la eficiencia del

proyecto que se diseñó para la integración del inmueble valuado

a la vida moderna de la edificación. Su integración del proyecto y

uso sin alterar al inmueble histórico así como su adaptación

respecto a los inmuebles aledaños y a la zona urbano –

arquitectónica.

Los dieciséis conceptos explicados anteriormente son los que serán calificados en

la metodología de valuación para la obtención del factor por valor histórico mismos que

arrojarán por resultado un número porcentual de incremento en el valor neto de reposición

de las edificaciones históricas así como de las obras complementarias. Las calificaciones

irán variando de acuerdo al impacto que tenga cada uno de ellos en el inmueble valuado o

en su defecto, el que más se acerque o asemeje, en la intersección del rubro, con la

incidencia se colocará el valor de la unidad, uno, haciendo énfasis que sólo se debe

señalar una característica porque no podrá existir más de una que cubra con el análisis de

estudio. El modelo trabaja proporcionando los porcentajes de incidencia entre el número

de conceptos analizados, multiplica el número de veces que repite un porcentaje de

incidencia y lo suministra de acuerdo a éste, finalmente realiza la sumatoria de cada parte

proporcional a cada porcentaje de incidencia para obtener un porcentaje final que será el

incremento el cual sufrirá sólo el valor final de las construcciones conocido como el valor

neto de reposición solamente de las construcciones o las instalaciones especiales. El

motivo de aplicarlo sólo a este rubro es debido a que por el método de capitalización de

rentas, es porque la propia renta refleja el mercado inmobiliario en el que se está

13

desenvolviendo el inmueble. En el método comparativo de igual manera el mercado

refleja el valor o bien, los referentes no son comparables con el inmueble valuado y por el

método directo o físico, se aplicará sólo al valor neto de reposición de las construcciones

históricas, se excluye totalmente del valor de terreno y de construcciones que no sean

históricas.

El modelo propuesto para la obtención del factor del valor histórico es una matriz

de dos entradas compuesta por los ejes X y Y; en el eje X se establecen porcentajes que

se cuentan en parámetros de diez puntos que van del 100% al 0%, por el eje Y son los

dieciséis rubros mencionados lo que se obtiene en total de ciento setenta y seis opciones

de clasificaciones de acuerdo a las características propias del inmueble valuado, del

entorno en el que se encuentra y de sus intervenciones todo esto con la finalidad de

obtener el factor de incremento en número porcentual aplicable al valor neto de reposición

obtenido por el indicador directo o físico sobre las construcciones, obras complementarias

e instalaciones especiales del inmueble que se está valuando, exclusivamente de los

elementos históricos, este mencionado incremento porcentual se le denominará factor por

valor histórico.

A continuación se presenta la metodología:

14

15

16

CONCLUSIONES.

La utilización de la metodología de valuación para el patrimonio edificado

propuesta recomienda ser utilizada por valuadores con conocimientos básicos en

conservación e historia de la arquitectura, capaces de analizar, distinguir y separar los

estilos arquitectónicos que se pudieran presentar en los inmuebles a valuar, además de

reconocer el partido arquitectónico así como la funcionalidad propia de ese tipo de

inmuebles o bien, el valuador deberá apoyarse de un especialista conservador o

restaurador, si bien el valuador además de tener la capacidad de reconocer los elementos

arquitectónicos como el partido arquitectónico, estilos, etapas constructivas y sistemas

constructivos entre otros, es fundamental que tenga pleno conocimiento de los principios

teóricos de la conservación debido a que el análisis a las intervenciones que posiblemente

presentaran los inmuebles analizados, se premian o demeritan a los mismos de acuerdo a

la ejecución de las intervenciones que deben estar apegadas a los principios elementales

de la conservación siendo la base fundamental para su valorización y que se reflejará

indudablemente en el valor comercial del inmueble.

Esta metodología sugiere la implementación inaplazable de la figura de Valuador

de Inmuebles Históricos independiente porque los inmuebles analizados reflejan la

identidad de una población en un tiempo y lugar determinados y que de ninguna manera

pueden ser analizados con la misma metodología que los inmuebles comunes.

17

BIBLIOGRAFÍA.

López Morin, J. C. (12 de Enero de 2009). Procedimiento Técnico PT-IH para la

elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de inmuebles

históricos. Diario Oficial de la Federación, págs. 1-43.

Nogueira, M., Pérez Moreno, J. I., del Rey, T., & López, A. (1992). Diccionario

Enciclopédico Universal. Madrid, España: Cultural, S.A. de ediciones.

Raluy Poudevida, A., & Monterde, F. (1976). Diccionario Porrua de la Lengua

Española. México: Editorial Porrua S.A.

Valuación, C. d. (2011). Normas Internacionales de Valuación. España:

Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV).