exposicion de bienes inmuebles 2015

ProyectosConstruccionesValuaciones

Seminario de

Seminario de

Antecedentes Institucionales

Valuaciones de Bienes InmueblesValuaciones de

Bienes Inmuebles

Expositor: Trujillo

2015Arq. Eduardo

Carbonel Moreno

Siendo Presidente de la República, el Mariscal Andrés Avelino Cáceres Dorregaray, (hace 126 años) creó el CTTP en el año 1889 como Institución única en su especialidad para fijar los aranceles y reglamentos en el campo de las valuaciones.


Cuerpo Técnico de Tasaciones del PerúCuerpo Técnico de Tasaciones del Perú

En el año 1949 el CTTP fue el miembro fundador de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) a raíz del Congreso Panamericano de Valuaciones desarrollado en Lima; integrando a profesionales de la valuación de 16 países de toda América.

*Federico Villarreal : participa como socio fundador en la organización y actividades del Cuerpo Técnico en Tasaciones, cuya primera tarea fue oficializar las normas acerca de unidades de pesas y medidas, extensiones de Tierras y materiales de Construcción


Consejo Nacional de Tasaciones - CONATAConsejo Nacional de Tasaciones - CONATA

El Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, fue creado mediante Decreto Supremo Nº 287-68-HC el 9 de agosto de 1968, (Ley 23337) siendo un Organismo Público Descentralizado con funciones y competencias para formular, establecer y actualizar los valores oficiales de terrenos urbanos y rústicos a nivel nacional, determinar los valores unitarios oficiales de edificación para fines impositivos y otros; así como formular las normas valuatorias y el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; y las valuaciones requeridas por el Estado y la sociedad a nivel nacional

Mediante Decreto Supremo Nº025-2006-VIVIENDA de fecha 07 de Setiembre del año 2006 el Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA se fusiona (por la modalidad de absorción) con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento correspondiéndole al citado Ministerio la calidad de entidad incorporante.


Ministerio de Vivienda Construcción y SaneamientoMinisterio de Vivienda Construcción y Saneamiento

El Ministerio de Vivienda a través de la R.M. Nº 631-2007/VIVIENDA, ha designado a la Dirección Nacional de Construcción como órgano responsable de realizar las tasaciones de los bienes inmuebles que le requieran las entidades y empresas del Sector Público y que por su naturaleza no puedan ser llevadas a cabo por privados.


DIRECCION GENERAL DE POLITICAS Y REGULACIÓN EN VIVIENDA Y URBANISMO

VICEMINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO

MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO

DIRECCION GENERAL DE POLITICA Y REGULACIÓN EN CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO

VICEMINISTERIO DE CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO

•(e) Aprobar y proponer, la actualización o modificación del Reglamento Nacional de Tasaciones, conforme la normatividad vigente

DIRECCION DE CONSTRUCCIÓN

•(d) Elaborar normas, lineamientos, directivas y procedimientos entre otros de alcance nacional, referidas a las Tasaciones.

•(e) Efectuar las Tasaciones de los bienes muebles e inmuebles que soliciten las entidades del Estado, a nivel nacional

Resoluciones Ministeriales Nos. 010 y 631-2007-VIVIENDA, del 10.01.07 y 07.12.07

Llevar a cabo las tasaciones de bienes muebles e inmuebles que le soliciten las entidades y empresas públicas.(PERITOS ADSCRITOS)

•(d) Aprobar y proponer normas, lineamientos, directivas y procedimientos de alcance nacional, en la determinación de aranceles y asistir técnicamente en su aplicación

•(e) Conducir y supervisar la formulación de los valores arancelarios y supervisar su aplicación en la valorización oficial de terrenos urbanos y rústicos de todo el país.

•(g) Elaborar normas, lineamientos, directivas y procedimientos de alcance nacional, para el desarrollar el proceso de determinación de aranceles y valorización de terrenos urbanos y rústicos a nivel nacional.

DIRECCION DE URBANISMO Y DESARROLLO URBANO

Planos prediales de valores arancelarios de terrenos urbanos

Planos prediales de valores arancelarios de terrenos urbanos

Planos Digitalizados Planos Digitalizados


49 Distritos comprendidos en Lima Metropolitana Callao y Balnearios

103 planos prediales que contienen valores oficiales de

terrenos urbanos

Miraflores


Planos de Valores Arancelarios de Lima Metropolitana y CallaoPlanos de Valores Arancelarios de Lima Metropolitana y Callao

342 localidades con valores oficiales de terrenos urbanos a

nivel Nacional

386 planos prediales que contienen valores oficiales de

terrenos urbanosCusco

Planos con Valores Arancelarios a Nivel Nacional

Planos con Valores Arancelarios a Nivel Nacional



Listados con valores oficiales de terrenos

rústicos a nivel nacional

Listados con valores oficiales de terrenos

rústicos a nivel nacional

1,905 localidades con valores oficiales de terrenos rústicos a nivel Nacional (Región

Costa, Sierra y Selva)

Terreno rústico de Primera categoría: Junín

Listados con Valores Oficiales de Terrenos Rústicos a Nivel NacionalListados con Valores Oficiales de

Terrenos Rústicos a Nivel NacionalProyectosConstruccionesValuaciones


Listados con valores oficiales de terrenos urbanos para

centros poblados menores a nivel nacional

Listados con valores oficiales de terrenos urbanos para

centros poblados menores a nivel nacional

1,847 localidades con valores oficiales de terrenos urbanos correspondientes a

Centros Poblados Menores (Menos de 5,000 habitantes)

Huarochiri

Listados con Valores Oficiales de Terrenos Urbanos para Centros

Poblados Pequeños a Nivel Nacional

Listados con Valores Oficiales de Terrenos Urbanos para Centros

Poblados Pequeños a Nivel Nacional


Procedimiento para la determinación de los valores

unitarios oficiales de terrenos urbanos a nivel nacional

Procedimiento para la determinación de los valores

unitarios oficiales de terrenos urbanos a nivel nacional


RM Nº 224-2012-VIVIENDA

GeneralidadesGeneralidadesProyectosConstruccionesValuaciones

Se considera suelo urbano a aquel que cuenta con obras de habilitación y que está destinado o son susceptibles de ser destinados para fines de vivienda, comercio, industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana.

Los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos, son utilizados como un componente para determinar el pago del impuesto predial y son el conjunto de valores regulados de terrenos urbanos ubicados en las jurisdicciones y centros poblados a nivel nacional.

Los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos, son formulados anualmente por la Dirección Nacional de Urbanismo utilizando documentos impresos o digitales (planos y listados) aprobados y difundidos por el Ministerio de Vivienda y Saneamiento; y los gobiernos regionales conforma a ley.

*Los Valores Unitarios Oficiales de terrenos urbanos que contienen los planos o listados se expresan en nuevos soles por metro cuadrado.

Recopilación de Información:

Fotografías aéreas recientes

Planos básicos conteniendo los valores oficiales

Plano catastral

Plano perimétrico de urbanizaciones

Plano básico actualizado de la localidad

Planos de instalaciones sanitarias y eléctricas

Plano de zonificación

Plano topográfico

Procedimiento para calcular los valores oficiales de terrenos urbanos para uso de vivienda,

comercio, otros usos y usos especiales

Procedimiento para calcular los valores oficiales de terrenos urbanos para uso de vivienda,

comercio, otros usos y usos especiales


Se considera suelo urbano a aquel que cuenta con obras de habilitación y que está destinado o son susceptibles de ser destinados para fines de vivienda, comercio, industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana.El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, por intermedio de la Dirección Nacional de Urbanismo realiza la recopilación de los documentos de información técnica cartográfica (impresa y digital) de la jurisdicción en evaluación, a través de las municipalidades distritales y gobiernos regionales, considerando las obras de infraestructura terminadas al 30 de Diciembre del ejercicio anterior.

Restituciones Fotográficas Digitalizadas

Restituciones Fotográficas Digitalizadas


IGN – SANIGN – SAN

Plano Catastral Urbano y Rural

Plano Catastral Urbano y Rural


PETT – COFOPRI - DIREFORPETT – COFOPRI - DIREFOR


Plano predial con valores arancelarios de terrenos urbanos vigente

Plano predial con valores arancelarios de terrenos urbanos vigente

Plano de Zonificación vigentePlano de Zonificación vigenteProyectosConstruccionesValuaciones

IMP-MUNICIPALIDADESIMP-MUNICIPALIDADES

Vth Residencial de Lima - Callao

S/. 144.40 /m2

Costa

Sierra

129.96144.4

142.77

Selva 150.36 135.32

Vth Residencial S/. m2

Vth Industrial S/. m2

ZONAS GEOGRAFICAS

149.26

128.49

134.33

Lima - Callao

El valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una vía pública se obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado (Vth) con diversos factores de influencia significativa de la zona en estudio, de conformidad con la siguiente expresión:

Vou = Vth x K x M x Z x DU

Valor oficial urbano = Vou

Costo de la Habilitación Urbana =

Factores de influencia físicos

Factores de influencia urbana

K x M x ZObras de

infraestructuraZonificaciónMateriales de

Construcción

DU = Valor por metro cuadrado actualizado de área útil vendible que corresponde a una habilitación urbana para uso residencial con lotes promedio de 160 m2, calzada con carpeta asfáltica y ancho de vía de 14.00 m, veredas de concreto simple con un ancho de vía de 1.20 a 2.40 m. y con redes de agua potable, alcantarillados y eléctricas subterráneas con sus respectivas conexiones domiciliarias.

Vth

M xVth x K x Z x DU

Costo de la Habilitación Urbana

Obras de infraestructura

Materiales de Construcción Zonificación

D x EEquipamientoDesarrollo

urbano

Dinámica de desarrollo

CA x ESE x OFContaminación

AmbientalEstrato Socio-

EconómicoOtros

Factores

Selva 150.36 135.32

Vth Residencial S/. m2

Vth Industrial S/. m2

ZONAS GEOGRAFICAS

149.26

128.49

134.33

Lima - Callao

Costa

Sierra

129.96144.4

142.77

Area útil vendible correspondiente a :

Habilitación urbana de uso residencial

Lotes promedio de 160 m2

Calzada de carpeta asfáltica

Ancho de vía de 14.00 m.

Veredas de concreto simple de 1.20 a 2.40 m.

Redes de agua potable, alcantarillado y eléctricas

Conexiones domiciliarias.

Estudio (Para habilitaciones planificadas)Trazo (Trazo definido de las calles)Calzada y ancho de vía: Tierra nivelada con trazo definido Afirmado compactado Suelo estabilizado Empedrado Carpeta asfáltica Adoquinado Losa de concreto Menor de 6.00 m. De 6.00 a 10.00 m. De 10.00 a 18.00 m. Mayor de 18.00 m. o Av. de doble vía. Castigos por deterioroRedes de : Agua potable: Piletas públicas Conexiones domiciliarias Alcantarillado: Tanques o pozos sépticos Conexiones domiciliarias Eléctrica: Cables aéreos sin postes Postes de madera sin tratar (cables aéreos) Postes de concreto, fierro o madera tratada (cables aéreos y subterráneos)

Conexiones domiciliarias: Agua, alcantarillado y Electricidad.Veredas: Empedrado Asfalto con sardinel de concreto Concreto simple Menor de 1.20 m. De 1.20 a 2.40 m. Mayores de 2.40 m. Castigos por deterioro

Lima y Callao

Selva

Costa

Sierra

Residencial: R1-S, R1 R2, R3 I1-R3, I1-R4, R4 I1-R5, R5 R6 R7 R8

Comercial: C-1 Comercio Local C-2 Comercio Vecinal C-3 Comercio Sectorial C-4 Comercio Comunal C-5 Comercio Distrital C-6 Comercio Zonal C-7 Comercio Interdistrital C-8 Comercio Central C-9 Comercio Metropolitano C-E Comercio Especializado C-I Comercio Intensivo

Paredes de caña enlucidos de barro.

Paredes de madera rústica, piedra pirca, tapiales.

Paredes de madera tratada, adobe, adobón enlucidos; con techo de madera rústica, calamina, eternit o tejas rústicas.

Muros de ladrillo o concreto con techos aligerados o viguería de madera con cobertura:

EducaciónSaludSeguridadComunicacionesRecreaciónCulturaReligiónInstituciones FinancierasTransporteHospedaje

No existeLímite permisibleExceso de límite

AltoMedio AltoMedioMedio BajoBajo

Zonas de interés turísticoZona Monumental

Zonas deprimidas, tugurizadas o periféricasZonas de influencia negativa

Hospitales, locales públicos, cementerioacequias abiertas, basurales.

Zonas con ruidos molestos

Suelos no adecuados para la edificación

Zonas en peligro de inundaciones

Zona de comercio informal

Vth Residencial de Lima - Callao

S/. 144.40 /m2

Red de agua potable

Red de energía eléctricaRed de alcantarillado

Veredas concreto simple de 2.40 m.

de ancho

Calzada de concreto de 15.00 m. de ancho

Estudio planificado

Trazo definido de las calles

Postes de fierro con cables subterráneos

Conexiones Domiciliarias

Zonificación C 7 Comercio Interdistrital

La inspección de campo es la labor básica de trabajo para la obtención de información:

Miraflores

Av. José Pardo Av. Arequipa Atahualpa

12

E 14

xx

x

x

x

x

x

Miraflores

x

66

317

163

116

263

337337337337 317 293 293

317

317

317

317

293 293 293

293293 293

317240

293

293

263263 263

240

240

240

317

317

317

330

263

293

293

240

237237

237

237Interpolación de valoresInterpolación de valores

Plano Básico Arancelario de Areas Urbanas de Miraflores

Sustentación y Aprobación en el Ministerio de ViviendaSustentación y Aprobación en el Ministerio de Vivienda


Seminario de

Seminario de

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

Valuaciones de Bienes InmueblesValuaciones de

Bienes Inmuebles

Expositor: Trujillo

2015Arq. Eduardo

Carbonel Moreno

R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA

Disposiciones GeneralesDisposiciones GeneralesLa finalidad del Reglamento Nacional de Tasaciones es la de establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos técnicos normativos para formular la valuación de bienes inmuebles y muebles.

Valuación o tasación es el procedimiento mediante el cual el perito valuador realiza inspección ocular del bien, lo estudia, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas establecidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. *Justiprecio es la estimación del valor razonable y justo de un bien.


Son Bienes Inmuebles (Art. 885 del Código Civil)

. El suelo, el sub suelo y el sobresuelo.

. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales.

. Las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. . Las minas, canteras, y depósitos de hidrocarburos.. Las naves y aeronaves.. Los diques y muelles.. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.. Las concesiones para explotar servicios públicos.. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.. Las estaciones y vías de ferrocarriles.


Son Bienes Muebles (Art. 886 del Código Civil)• Los vehículos terrestres de cualquier índole.• Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.• Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal. • Los materiales de construcción o procedentes de una demolición sino están unidos al suelo.• Los títulos , valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de créditos o derechos personales•Los derechos patrimoniales de autor , de inventor, de patentes, nombres, marcas.



El reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando métodos directos (comparación, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados. *Método directo correspondiente a la determinación del valor de los componentes físicos del predio (o sea el valor del terreno, mas el de sus edificaciones o construcciones, mas el de sus obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes) .

El campo de aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y la sujeción a sus normas alcanza a todo el territorio de la República.

Su uso es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuación comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecución de tasaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.


Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

Para los efectos de la aplicación de las disposiciones y normas del reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasación o valuación reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terreno y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razón de sus estudios superiores y a su experiencia, está debidamente capacitado para efectuar la valuación de un bien.


El perito valuador debe indicar con precisión la fecha de la información técnica y de los precios que está utilizando. Cuando se trate de valuaciones retrospectivas, deberá resaltarse tal condición.El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable y debe constar de tres (03) secciones: memoria descriptiva, valuación y anexos.El valor comercial es el que se obtiene por la compra-venta de un bien en la fecha de valuación, en consideración a las compras ventas de bienes similares y a las características del bien valuado

El valor de realización es el que se obtiene por la compra-venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicándole un factor, en consideración a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.

Se considera terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destina a vivienda , comercio, industria o cualquier otro fin urbano, así como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente.

ProyectosConstruccionesValuacionesValuación de Predios UrbanosValuación de Predios Urbanos

Se considera predios a los terrenos así como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyen partes integrantes de ellos y que no pueden ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación.

cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua y desagüe, pavimentos y pisos exteriores; zonas de estacionamiento, zonas de recreación y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificadas como tales.


Se entiende por edificaciones, a las construcciones o fabricas en general.

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción y no pueden ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de este:


Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.


La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

A estos valores de los componentes físicos, (si corresponden al estado de similar nuevo) se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizaran los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente.

Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los a los valores unitarios obtenidos en el estudio de mercado ; si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinente, los mismos que deberán ser justificados por el perito.

a).- Memoria descriptivab).- Valuación Valuación del terreno Valuación de las edificaciones Valuación de las obras complementarias Valuación de las instalaciones fijas y permanentes Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografías

El informe de valuación, debe desarrollar los siguientes rubros:


Nombre de propietario o posesionarioNombre de la persona que solicita la tasaciónObjeto de la tasación y metodología o reglamentaciónFecha a la cual esta referida la tasación. Fecha de inspecciónZonificación y uso actual del predioInfraestructura de servicios urbanos que posee el predioUbicación, linderos y perímetroÁrea del terrenoZonificación y uso actual del predioInfraestructura de servicios urbanos que afecten al predioCaracteristicas del entorno del predioDescripción de la distribución de las plantasDescripción de las edificaciónEstado de conservaciónAntigüedad de la construcciónServidumbresAnálisis de la documentación registralObservaciones

Memoria Descriptiva ProyectosConstruccionesValuaciones

Cimentación.Elementos estructurales.Muros y columnas.Techos y coberturas.Pisos y contrapisos.Revestimientos, zocalos y contrazocalos.Puertas, ventanas, rejas, barandas.Roperos empotrados, muebles fijos , etc.Vidrios.Pintura.Cerrajería.Instalaciones sanitarias.Aparatos sanitarios.Instalaciones mecánicas y eléctricas.Instalaciones complementarias permanentes.

Descripción de la edificación ProyectosConstruccionesValuaciones

exposicion de bienes inmuebles 2015

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