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¿EXISTE BURBUJA INMOBILIARIA EN CHILE? Elaborado por la Coordinación Económica de la Cámara Chilena de la Construcción

INTRODUCCIÓN Los ciclos del sector inmobiliario han sido importantes en la gestación de vulnerabilidades financieras en muchas economías avanzadas. El ejemplo de la pasada crisis subprime habla por sí solo. Esta puso además de manifiesto la relevancia de monitorear el mercado inmobiliario e impuso una nueva terminología para identificar los riesgos que gatillaron dicha crisis: burbuja inmobiliaria. Ahora bien, antes de asignar este calificativo es importante definir qué se entiende por burbuja inmobiliaria: ésta corresponde a una desviación sostenida de los precios de las viviendas respecto de sus fundamentos económicos (ingresos de las familias, crecimiento económico, costos de producción, entre otras variables). Y por cierto que desviaciones significativas y prolongadas en el tiempo de precios podrían dar lugar a un ajuste forzoso a la baja de éstos, lo que puede generar altos costos económicos y sociales a un país, en caso que se trate de un mercado tan relevante como el inmobiliario.

COMENTARIOS AL INFORME DE ESTABILIDAD FINANCIERA DEL BANCO CENTRAL

a. El Informe de Estabilidad Financiera (IEF), correspondiente al segundo trimestre de 2012, hace un llamado a monitorear continuamente los posibles riesgos del mercado inmobiliario local. Sin embargo, en ningún momento habla de burbuja de precios inmobiliarios. Incluso varios consejeros del Instituto Emisor han salido públicamente a desmentir que exista tal burbuja, dado el fuerte revuelo que en los últimos días se ha generado en la prensa respecto de este tema.

b. En el Informe del BC se señala explícitamente que los aumentos de los precios agregados “están

bastante en línea con la actividad económica y las tasas de interés de largo plazo”, es decir, con sus fundamentos económicos, situación que se repite para los distintos tipos de índices de precios para viviendas residenciales que muestran, así como para el mercado de oficinas.

c. El Informe también muestra algunas comunas en que los precios de viviendas de alto valor han

aumentado, pero luego los consejeros han sostenido en sus presentaciones que “es importante no extrapolar el crecimiento del precio de las viviendas observados en ciertas comunas”. Es decir, son casos aislados que hay que tomar en cuenta, pero que no representan el general de la economía.

COMENTARIOS RESPECTO DE UNA POSIBLE BURBUJA INMOBILIARIA EN CHILE

a. En términos generales, el índice de viviendas residenciales del Banco Central (cuyas series aún no son públicas) muestra una evolución similar al Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV), elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

b. El ingreso disponible real de la economía –principal determinante de la demanda por viviendas– ha

aumentado fuertemente desde el año 2003 en adelante, mientras que los determinantes de la oferta, como son los costos de producción (representados por el Índice de Costos de Edificación y por los costos de los terrenos), han aumentado por sobre el incremento del IRPV (ver gráfico 1).

c. Por lo tanto, y aunque éste no sea un análisis pormenorizado de la evolución de los precios y sus

determinantes económicos, es posible apreciar que los fundamentos económicos soportan los aumentos en los precios de las viviendas experimentados últimamente en nuestro mercado

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20112012

GRÁFICO 1: ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Y SUS FUNDAMENTOS

(Índices base 1º trimestre de 2003 = 100)

IRPV

Terrenos

Índice de costos de edificación

Ingreso disponible real

Fuente: Banco Central y CChC.

inmobiliario residencial.

d. Por su parte, el gráfico 2 nos muestra la evolución del ratio precio de viviendas/ingresos promedios de la población para varias economías desarrolladas que sufrieron burbujas en sus mercados inmobiliarios y para Chile.

GRAFICO 2: EVOLUCIÓN DE RATIOS PRECIO/INGRESOS PROMEDIO

(Base Marzo 1999=100)

Fuente: The Economist y CEC-CChC.

e. Al respecto, cabe señalar que en Gran Bretaña el aumento de precios de las viviendas llegó a doblar el aumento de los ingresos de la población entre el 2000 y el 2007, luego de lo cual los precios de las viviendas sufrieron una fuerte reversión, tal como ocurrió en varios países desarrollados, en lo que, según The Economist, constituye la mayor burbuja de precios en la historia. En cambio, la evolución en nuestro país de este ratio muestra una clara estabilidad en los últimos 13 años.

f. En definitiva, existen fundamentos suficientes para descartar que Chile esté viviendo una burbuja

inmobiliaria.

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COMENTARIOS GASTÓN ESCALA AGUIRRE, PRESIDENTE CCHC Tal como se debe ser prudente para actuar en estos momentos de turbulencias económicas –lo que

implica monitorear detalladamente el comportamiento de los distintos mercados y tomar decisiones en forma responsable– también se debe ser prudente y no crear la percepción equivocada de que en Chile habría una burbuja inmobiliaria.

Han sido las propias autoridades del Banco Central, incluyendo al presidente del Instituto Emisor, así

como destacados economistas y analistas nacionales, los que han descartado la existencia de una burbuja inmobiliaria en el país. Nuestros análisis confirman este planteamiento.

Como cualquier otro bien, el precio de las viviendas está sujeto a fluctuaciones. Sin embargo, este

fenómeno no es indicativo de una burbuja inmobiliaria, sino que responde a claros fundamentos económicos (crecimiento de la economía nacional, el aumento de los ingresos de las familias y las menores tasas de cesantía) y a incrementos en los costos de producción (remuneraciones, insumos y precio del suelo), entre otras variables.

Esto ha sido internalizado por los distintos agentes del mercado. Pero nos preocupa que se instale en la opinión pública la percepción de que existiría una burbuja inmobiliaria, ya que las familias podrían postergar innecesariamente su decisión de compra de una vivienda, lo que terminaría por afectar la actividad, justo cuando se necesita que los distintos sectores de la economía nacional puedan ir adaptándose de manera no traumática al escenario externo. Introducir el “ruido” de una burbuja inmobiliaria, o de cualquier otro tipo, no ayuda a este propósito.

En cambio, valoramos que el Banco Central monitoree adecuadamente los distintos mercados y genere información valiosa sobre la evolución de los precios y su relación con los mercados financieros. Esta práctica es necesaria y de la mayor relevancia para contribuir al adecuado funcionamiento de la economía nacional.