estudio del sector servicios de avalÚos comerciales de

de 35

Este documento es propiedad de la Administración Central del Municipio de Santiago de Cali. Prohibida su reproducción por cualquier medio, sin previa autorización del Alcalde del Municipio de Santiago de Cali.

ESTUDIO DEL SECTOR SERVICIOS DE AVALÚOS COMERCIALES DE BIENES INMUEBLES Y LA

EXPEDICIÓN DEL DIAGNOSTICO TÉCNICO Y CERTIFICADO DE EXISTENCIA Y HABITABILIDAD DE LOS PREDIOS REQUERIDOS POR EL PROYECTO

PLAN JARILLÓN DE CALI, EN EL MARCO DE LA EJECUCIÓN DE LAS ACTIVIDADES DEL CONVENIO INTERADMINISTRATIVO No. 016 DE 2017

TABLA DE CONTENIDO

1. Introducción: ................................................................................................................................ 3

1.1 Antecedentes y justificación: ................................................................................................... 3

2. Definiciones: ................................................................................................................................ 8

2.1 Métodos valuatorios: ............................................................................................................... 9

2.2 Diagnostico Técnico y Certificado de Existencia y Habitabilidad del inmueble: ................... 11

3. Aspectos generales del mercado: ............................................................................................. 12

3.1 Aspectos económicos: .......................................................................................................... 12

3.2 El sector: ................................................................................................................................ 15

3.3 Expectativas de la economía colombiana 2020: ................................................................... 17

4. Aspectos técnicos:..................................................................................................................... 18

4.1 Obligaciones generales del contratista: ................................................................................ 19

4.2 Requisitos del informe de avalúo y demás documentos: ...................................................... 20

4.3 Aspectos regulatorios: ........................................................................................................... 23

5. Análisis de la Demanda: ............................................................................................................ 23

5.1 Procesos de contratación del Distrito de Santiago de Cali: .............................................. 24 5.2 Procesos de contratación de otras Entidades Estatales: .................................................. 26 5.3 Análisis de los procesos de contratación identificados: .................................................... 28

a) Modalidad de contratación: ............................................................................................... 28

b) Plazo del contrato: ............................................................................................................. 28

c) Experiencia exigida al proveedor: ..................................................................................... 28

d) Garantías exigidas:............................................................................................................ 28

e) Aspectos técnicos:............................................................................................................. 28

f) Criterios de evaluación: ..................................................................................................... 28

5.4 Aspectos técnicos de la Demanda: ................................................................................... 29 6. Análisis de la Oferta: ................................................................................................................. 30

a) Empresas del sector: ......................................................................................................... 30

de 35


b) Cadena de suministro: ...................................................................................................... 31 c) Estructura de costos: ......................................................................................................... 31

6.1 Análisis de precios:................................................................................................................ 31

6.1.1 Observaciones a las cotizaciones recibidas: .................................................................... 32

7. Conclusiones ............................................................................................................................. 34

8. Anexos ....................................................................................................................................... 35

de 35


1. Introducción:

La función de compras está orientada a satisfacer las necesidades de la administración del Distrito de Santiago de Cali, para obtener el mayor valor en la ejecución del presupuesto público. Para cumplir con este objetivo, la Secretaría de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres - Proyecto Plan Jarillón de Cali, debe conocer claramente cuál es su necesidad y determinar la mejor manera en que el mercado puede satisfacer sus requerimientos. El estudio del sector orienta a la Entidad Estatal en la definición de requisitos habilitantes, técnicos y económicos del proceso de contratación pública que requiere, así como en la caracterización de su mercado e identificación de posibles riesgos del proceso de contratación. El Decreto 1082 de 2015, en el Artículo No. 2.2.1.1.1.6.1., estableció como deber de las entidades estatales elaborar el estudio del sector durante la etapa de planeación de un proceso de contratación pública. En el presente documento se desarrolla el estudio del sector para la contratación

de servicios de avalúos comerciales de bienes inmuebles y la expedición del

diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad de los predios

requeridos por el Proyecto Plan Jarillón de Cali, en el marco de la ejecución de las

actividades del Convenio Interadministrativo No. 016 de 2017, el cual tiene entre

sus propósitos definir los criterios técnicos, financieros y organizacionales que

debe tener en cuenta la Secretaría de Gestión del Riesgo de Emergencias y

Desastres del Distrito de Santiago de Cali, en el proceso de contratación.

1.1 Antecedentes y justificación:

La Corporación Autónoma Regional del Valle del Cauca (CVC), entre los años 1959 y 1961, como medida para mitigar el riesgo, construyó el Proyecto Aguablanca (las obras del "Jarillón" del Río Cauca), con el fin de proteger los territorios aledaños frente a las constantes inundaciones que se presentaban, debido a que el nivel de los suelos era inferior al río. En las décadas de 1970 y 1980 la urbanización de estas zonas aledañas a las lagunas y al Jarillón fueron proliferando en gran número de invasiones debido a que la oferta de vivienda en la ciudad de Cali, por un lado, no era accesible a personas de escasos recursos económicos, y por otro, la demanda de vivienda era alta y no correspondía a la oferta de vivienda existente. La expansión demográfica hacia al oriente de la ciudad se incrementaba para las personas de escasos recursos, con carencia de servicios públicos domiciliarios y bajos niveles de ingreso. Se consolida así, un proceso de distribución social del espacio urbano.

de 35


La vulnerabilidad de la ciudad se fue incrementando debido al deterioro de la infraestructura del Jarillón y factores como: La urbanización de esta zona, los cambios de su uso a partir de presencia de unidades habitacionales consolidadas por la presión social por el acceso a vivienda, actividades productivas en la corona y pata húmeda del dique, el relleno del Jarillón con material de escombros para habilitar terrenos para vivienda, el inexistente mantenimiento preventivo del dique, los conductos de aguas residuales, factores naturales como la hormiga arriera, entre otros. En los años 2010 y 2011, el país vivió un fenómeno climático de dimensiones extraordinarias denominado “El Fenómeno de La Niña”, el cual ocasionó grandes desastres en todo el territorio nacional, obligando al Gobierno, a declarar la emergencia económica, social y ecológica en todo el país, mediante el Decreto 4580 de 2010. Debido a este fenómeno, las lluvias habían superado los niveles históricos registrados, principalmente en la región Pacífica; ante este inminente peligro la Gobernación del Valle del Cauca, con el apoyo técnico de la Corporación Autónoma Regional del Valle del Cauca (CVC), en el mes de diciembre de 2011, postularon ante el Fondo Adaptación (FA) el proyecto “PLAN JARILLÓN RÍO CAUCA Y OBRAS COMPLEMENTARIAS EN EL DISTRITO DE SANTIAGO DE CALI – PJAOC –”, hoy PLAN JARILLÓN DE CALI (PJC), con el objeto de reducir el riesgo de inundación por desbordamiento del Rio Cauca. Las zonas a intervenir por este proyecto corresponden a 26,1 Kms: 16.7kms del Jarillón de Aguablanca, 2 kms del Rio Cali y 7.4 kms del Canal Interceptor Sur. El Proyecto Plan Jarillón de Cali además de reducir el riesgo por inundación en el sector oriental del Distrito de Santiago de Cali, busca reducir la vulnerabilidad de la población asentada en las inmediaciones de los ríos Cauca y Cali y en las lagunas de El Pondaje y Charco Azul, por presentar una condición de alto riesgo no mitigable, mediante el reasentamiento de los hogares a un sitio seguro, correspondiente a 8.777 verificados; y la recuperación de los terrenos necesarios para el desarrollo de las obras civiles, a través de la gestión de un reasentamiento integral que permita generar estrategias de mitigación de los efectos sociales y económicos asociados a este. El 02 de febrero de 2012 el Consejo Directivo del Fondo Adaptación seleccionó la postulación No. 457 del proyecto Plan Jarillón de Cali PJC, definiendo que el FA apoyaría hasta por el valor de $823,000 millones y el excedente a condición de financiación regional y local, que se formalizó mediante las manifestaciones de cofinanciación del Municipio de Santiago de Cali (21 de marzo de 2012) y de la CVC (12 de abril de 2012). Así mismo, el FA suscribió con el Municipio de Santiago de Cali el Convenio Marco de Cooperación No. 076 del 24 de agosto de

de 35


2012, cuyo objeto fue “Establecer el marco de relaciones que permitirán la cooperación entre el Fondo y el Municipio de Santiago de Cali, con el fin de aunar esfuerzos para estructurar, implementar y hacer seguimiento y control al Plan Jarillón Rio Cauca y Obras Complementarias en el Distrito de Santiago de Cali - PJAOC”, el cual tuvo una duración de 28 meses y 7 días, finalizando el 31 de diciembre de 2014. Para dar continuidad de forma articulada a la ejecución de los diferentes componentes del Proyecto Plan Jarillón de Cali en la reducción del riesgo por inundación en el oriente de la ciudad, así como el establecimiento y garantía de los compromisos presupuestales de las entidades que intervienen en el proyecto, el Municipio de Santiago de Cali, EMCALI EICE ESP, la CVC y el Fondo Adaptación, suscribieron el Convenio Marco Interadministrativo de Cooperación y Apoyo Financiero No. 001 de 2015, el día 09 de abril de 2015, cuyo objeto es “Articular las acciones definidas en el Plan de Intervención, para la reducción del riesgo por inundación en la zona oriental de la ciudad de Santiago de Cali – Distrito de Aguablanca, en el marco del Proyecto Plan Jarillón de Cali y establecer el compromiso de garantía del aporte de los recursos de las entidades intervinientes en su ejecución: Municipio de Santiago de Cali, CVC, EMCALI y Fondo Adaptación” El Fondo Adaptación realizó sus aportes para la construcción de vivienda, a través del contrato suscrito con COMFANDI (No. 181 de 2013), sin embargo, se tuvieron dificultades para la provisión de Vivienda nueva de Interés Prioritario (VIP de 70 SMLMV) en el Municipio de Santiago de Cali, debido al alto precio de la tierra y los costos de la infraestructura de los servicios públicos, ocasionando un déficit cuantitativo que limita la capacidad de resolución en materia de reasentamientos en el marco del Proyecto Plan Jarillón de Cali. Teniendo en cuenta que el cumplimiento del cronograma del Proyecto depende en gran parte de la liberación de las zonas de uso público, actualmente ocupadas por Asentamientos Humanos de Desarrollo Incompleto (AHDI), y que estas deben ser liberadas de manera urgente, el Fondo Adaptación y el Municipio de Santiago de Cali, pactaron incluir diferentes alternativas a la de construcción de vivienda nueva (proyectos habitacionales) y en tal sentido, se definió, mediante la modificación No. 5 al Convenio Marco No. 001 de 2015, incorporar la posibilidad de que el Fondo entregue aportes a título de compensaciones económicas, únicamente para la adquisición de vivienda urbana o rural nueva unitaria, usada, o adquisición de lote que incluye construcción de vivienda. Esta posibilidad fue desarrollada mediante la suscripción del Convenio Interadministrativo No. 016 de 2017, que reglamentó la entrega de los aportes por parte del Fondo Adaptación al Municipio de Santiago de Cali y se designaron

de 35


obligaciones a las partes para la implementación de las modalidades de soluciones de vivienda allí contempladas, así como también se establecieron las condiciones que se deben cumplir para la operativización de esta nueva estrategia. El Municipio de Santiago de Cali, a través del Decreto Municipal No. 4112.010.20.0153 del 04 de abril de 2018, “Por el cual se establecen las compensaciones para compra de vivienda nueva unitaria, vivienda usada y adquisición de lote que incluya construcción de vivienda en el marco del Proyecto Plan Jarillón de Cali.”, regula la operación de inclusión de nuevas modalidades de soluciones de vivienda, mediante la entrega de compensaciones a las unidades sociales, en pro de la consecución de los propósitos establecidos en el Proyecto. Las modalidades de compensación aplicables a este Decreto son las siguientes: Vivienda Nueva Unitaria: Es la modalidad que permite a la unidad social adquirir una vivienda nueva de interés prioritario en zona urbana o rural, la cual no podrá estar localizada en: i) barrios no legalizados por el respectivo municipio; ii) zonas de alto riesgo, alto riesgo no mitigable y zonas de alta amenaza; iii) zonas de protección de los recursos naturales; iv) zonas de reserva de obra pública o de infraestructuras básicas del nivel nacional, regional o municipal; v) áreas no aptas para la localización de vivienda, de acuerdo con los planes de ordenamiento territorial. Vivienda Usada: Es la modalidad que permite a la unidad social adquirir una vivienda usada en zona urbana o rural, la cual no podrá estar localizada en: i) barrios no legalizados por el respectivo municipio; ii) zonas de alto riesgo, alto riesgo no mitigable y zonas de alta amenaza; iii) zonas de protección de los recursos naturales; iv) zonas de reserva de obra pública o de infraestructuras básicas del nivel nacional, regional o municipal; v) áreas no aptas para la localización de vivienda, de acuerdo con los planes de ordenamiento territorial. Adquisición de lote que incluya construcción de vivienda: Modalidad en la cual el beneficiario de la compensación accede a una vivienda de interés prioritario en zona urbana o rural, mediante la edificación de la misma en un lote de terreno, una terraza o una cubierta de loza que adquiera con cargo a la misma compensación, siempre y cuando el bien se encuentre libre de cualquier gravamen o limitación a la propiedad, y no podrá estar localizado en :i) barrios no legalizados por el respectivo municipio; ii) zonas de alto riesgo, alto riesgo no mitigable y zonas de alta amenaza; iii) zonas de protección de los recursos naturales; iv) zonas de reserva de obra pública o de infraestructuras básicas del nivel nacional, regional o municipal; v) áreas no aptas para la localización de vivienda, de acuerdo con los planes de ordenamiento territorial.

de 35


Dicha modalidad solo podrá adelantarse cuando exista un mínimo de quince (15) soluciones habitacionales por construir y se garantice mediante la respectiva división material en los eventos en que haya lugar, a cada hogar beneficiario, el derecho de propiedad sobre un inmueble individual. En esta opción los costos de los estudios técnicos, diseños, estudio de títulos distinto al realizado por el operador de vivienda, licencias, contratación de la obra y su interventoría, deberán estar incluidos en el precio final de las viviendas que no podrá superar los 70 SMMLV. El Decreto Municipal No. 4112.010.20.0153 de 2018, fue modificado por el Decreto Municipal No. 4112.010.20.0424 del 29 de junio de 2018, a través del cual se “Delega en la Secretaria de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres, la implementación, ejecución y ordenación del gasto del Decreto, y las normas que lo modifiquen o complementen”, es decir, la ejecución de la estrategia de vivienda, de manera directa dentro del municipio. En ese orden de ideas, por razón al alcance de la intervención de vivienda, además de realizar las acciones para dar cumplimiento a las obligaciones contenidas en el Convenio Interadministrativo No. 016 de 2017, el Distrito de Santiago de Cali, se encarga de ejecutar la estrategia de vivienda de manera directa dentro de la ciudad, a través del Plan Jarillón de Cali, para brindar las soluciones de vivienda necesarias y así cubrir el cronograma de intervención que depende en gran parte de la liberación de las zonas de uso público actualmente ocupadas por Asentamientos Humanos de Desarrollo Incompleto – AHDI, las cuales deben ser liberadas de manera urgente. El número de soluciones de vivienda que pueden adquirirse con cargo a los recursos del Fondo Adaptación es de 481, cifra que podrá variar, disminuyendo el número de hogares, en el evento que la Secretaría de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres, se extienda más allá de la vigencia 2020 en la consecución de las viviendas para los hogares beneficiarios que hacen parte del Plan de Reasentamiento por Riesgo No Mitigable. En aras de alcanzar los objetivos de la estrategia de vivienda, se hace necesario contratar a una persona natural o jurídica idónea, que este en capacidad de prestar los servicios de avalúos comerciales de bienes inmuebles y expedición del diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad junto con el inventario de la vivienda, de conformidad con las viviendas que las unidades sociales (hogares) gestionen en la ejecución de esta operación. Los avalúos comerciales deben realizarse de conformidad con cada una de las normas vigentes: Ley 9 de 1989, Ley 388 de 1997, y sobre avalúos específicamente el Decreto 1420 de 1998, el Decreto 151 de 1998, el Decreto 2150 de 1995, el Decreto 422 del 8 de marzo de 2000, la Resolución 620 de 2008 del IGAC y la Ley

de 35


1673 de 2013 (19 de julio) – Ley 1682 de noviembre 22 de 2013, Titulo IV, Capítulo I y las demás que la modifiquen corrijan o adicionen. En todo caso en razón de la formación profesional, ética y formación continua, el contratista deberá cumplir con cada uno de los requisitos y requerimientos de Ley para la prestación de los servicios que se requieren. Las actividades para el diligenciamiento del formato denominado “Diagnóstico Técnico y Certificado de Existencia y Habitabilidad del Inmueble” y “El Inventario de la Vivienda”, deberán ser realizadas por un profesional cuya idoneidad esté relacionada con carreras afines a la ingeniería civil o la arquitectura y dichos formatos deberán contener la información que exijan los documentos. Para fines informativos del contenido, se anexan al presente estudio del sector: F29 DIAGNÓSTICO TÉCNICO Y CERTIFICADO DE EXISTENCIA Y HABITABILIDAD DEL INMUEBLE F30 INVENTARIO DE LA VIVIENDA 2. Definiciones:

Los siguientes conceptos los incorpora el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, dentro del marco legal unificado para la ejecución de avalúos1: “Avalúo comercial: Es aquel que incorpora el valor comercial del inmueble (terreno, construcciones y/o cultivos) y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones de ser procedente. Valor comercial del inmueble correspondiente a terreno, construcción y/o cultivos objeto de adquisición: Es el precio más probable por el cual el inmueble se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”.

La Ley 1673 del 19 de julio de 2013 “Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones”, define: “a) Valuación: Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina avalúo;

1 IGAC: Resolución 0898 del 19 de agosto de 2014

de 35


b) Avalúo Corporativo: Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados; c) Avaluador: Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores; d) Registro Abierto de Avaluadores (RAA): Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida Autorregulación de Avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza información de los avaluadores, de conformidad con lo establecido en la presente ley; e) Sector Inmobiliario: Sector de la economía nacional compuesto por las actividades y servicios inmobiliarios que involucran las siguientes actividades: Valuación de todo tipo de inmuebles, venta o compra, administración, construcción, alquiler y/o arrendamiento de inmuebles, promoción y comercialización de proyectos inmobiliarios, consultoría inmobiliaria, entre otras actividades relacionadas con los anteriores negocios”.

De acuerdo con las definiciones anteriores el avalúo es un instrumento para determinar el valor de un inmueble, construcción o terreno; el cual recoge toda la información del mismo, incluyendo los títulos de dominio, ubicación, tamaño, calidad de construcción, vida útil y las características necesarias, para determinar el valor de mercado, el cual es utilizado como referencia en el proceso de compra o venta; y debe ser realizado por un profesional idóneo (Avaluador), legalmente registrado conforme lo estipula la ley2. Bien Inmueble: Bien inmueble, bien raíz o propiedad raíz. Se refiere al terreno y a las construcciones permanentes edificadas. Clasificación del suelo: La clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural, suburbano y de protección, son clases y categorías establecidas en el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, para establecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial que define dicha clasificación. 2.1 Métodos valuatorios:

La finalidad de la valuación inmobiliaria, es la estimación y obtención de un valor de mercado o precio por el que factiblemente se vendería un inmueble en un mercado de libre oferta y demanda. Existe una amplia bibliografía, respecto a los

2 Las actividades del avaluador y otras disposiciones, están reglamentadas en la Ley 1673 del 19 de julio de 2013, Decretada por el Congreso de la República de Colombia.

de 35


métodos para la valuación de activos inmobiliarios, sin embargo, el mercado inmobiliario se enfoca fundamentalmente en 4 métodos, lo cuales son aplicables en Colombia y se explican a continuación: 2.1.1 Método de comparación o de mercado: Esta técnica valuatoria busca establecer el valor comercial de un bien inmobiliario, por medio de la comparación con otros bienes similares de los cuales se conoce el precio por haber sido objeto de transacciones recientes, bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo3. Las características de las operaciones identificadas se comparan a la de la propiedad objeto de estudio bajo condiciones de ubicación, tamaño, calidad, gastos realizados en la compra, condiciones del mercado en la fecha de la venta, características físicas, situación económica del inversionista, etc., con el objetivo de definir un rango de valores basado en una unidad de valor para compararse. En mercados activos con suficientes comparables aplicables, este enfoque es una medición adecuada del valor que mejor reflejar el comportamiento del mercado4. 2.1.2 Método de capitalización de rentas o ingresos: De acuerdo con la definición del Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, esta técnica valuatoria busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. 2.1.3 Método de costo de reposición: Este método se utiliza en caso que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal. Busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de

3 IGAC: Resolución No. 620 del 23 de septiembre de 2008, por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. 4 Castaño y Tamayo (2014): Métodos de Valoración para Activos Inmobiliarios y su aplicabilidad en Colombia.

de 35


avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Utilizando la siguiente fórmula5: Vc = {Ct – D} + Vt En donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación Vt = Valor del terreno La depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. 2.1.4 Método (técnica) residual: De acuerdo con la definición que incorpora el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, este método busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a través de la estimación del monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para determinar el valor total del terreno, se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. 2.2 Diagnostico Técnico y Certificado de Existencia y Habitabilidad del

inmueble:

Es un instrumento de control que permite a las entidades otorgantes de la compensación económica a título de subsidio, enmarcada en el Decreto Municipal No. 4112.010.20.0153 de 2018, para la adquisición vivienda urbana o rural nueva

5 IGAC: Resolución No. 620 del 23 de septiembre de 2008.

de 35


unitaria, usada, o adquisición de lote que incluya construcción de vivienda, verificar que el bien inmueble cuenta con las condiciones mínimas de habitabilidad: Un baño, una o dos alcobas, cocina, lavadero y sala múltiple; y con los servicios públicos básicos de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica completamente instalados y funcionales, como condiciones básicas de una vivienda digna. Visita al inmueble: Permite la verificación de la existencia de la vivienda, y la elaboración del diagnóstico de su estado actual e inventario de la construcción, realizando una revisión técnica que cumpla con todas las especificaciones requeridas, con su respectivo registro fotográfico y diligenciamiento de los formatos F29 y F30. Inventario de la vivienda: Permite el registro de los elementos que componen el bien inmueble, descritos por tipo, unidad de medida, cantidad y registro fotográfico, como soporte para el estudio técnico de viabilidad de compra y el respaldo a posibles modificaciones que llegasen a ocurrir durante el proceso, hasta la protocolización de escrituración y entrega del bien inmueble. 3. Aspectos generales del mercado:

3.1 Aspectos económicos:

La Economía Colombiana, en el primer trimestre del año 2020 (enero – marzo) presentó un crecimiento del 1,1%, medido a través del Producto Interno Bruto como indicador de crecimiento y bienestar, al ser un agregado que caracteriza la economía en su conjunto y la representación del resultado final de la actividad productiva del país, este crecimiento en relación al mismo periodo del año 2019, de acuerdo con la información presentada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE en el Boletín Técnico del primer trimestre de 20206.

Este crecimiento se explica principalmente por el comportamiento de las siguientes ramas de actividad: Agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca crece 6,8% (contribuye 0,5 puntos porcentuales a la variación anual); Administración pública y defensa; planes de seguridad social de afiliación obligatoria; Educación; Actividades de atención de la salud humana y de servicios sociales crece 3,4% (contribuye 0,5 puntos porcentuales a la variación anual) y

6 https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/cuentas-nacionales

https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/cuentas-nacionales

de 35


Actividades inmobiliarias crece 2,6 % (contribuye 0,3 puntos porcentuales a la variación anual).

Crecimiento que no cubre las expectativas de seguimiento económico que hacen los agentes nacionales y externos, teniendo en cuenta que la economía venía con un ritmo bastante interesante de aceleración desde el año anterior. Este cambio de tendencia sustancial inició a mitad del mes de marzo del año 2020, cuando el Coronavirus Covid-19 llegó a Colombia, sumado a la caída de los precios del petróleo y el inicio de la fase de cuarentena. Gráfico 1. Acciones tomadas por el Gobierno Nacional frente al Covid-19 Línea de tiempo Enero a marzo 31 de 2020

Fuente: DANE, Producto Interno Bruto - Cuentas Económicas Nacionales Trimestrales.

En el Grafico 1., se puede observar como paulatinamente se fueron cerrando muchos establecimientos de diferentes sectores de la economía por las medidas de aislamiento preventivo obligatorio por la emergencia sanitaria pública ocasionada por la Pandemia del Coronavirus Covid-19. El abastecimiento más de lo normal en los supermercados o la producción de alimentos no influyó mucho, teniendo en cuenta que fueron muy pocas las líneas de comercio y producción que se movieron, los demás sectores, en especial el sector de servicios fue el que tuvo el mayor impacto.

de 35


En la Tabla 1., se puede observar que las actividades económicas mas afectadas durante ese periodo fueron: Comercio al por mayor y al por menor, transporte, alojamiento y servicios de comida, que decreció -12,7%; Actividades artísticas, de entretenimiento y recreación y otras actividades de servicios, que decreció -11,6%; Industrias manufactureras, que decreció -10,4%; seguido de Explotación de minas y canteras y las actividades de la Construcción -9,9% y -8,5% respectivamente. Tabla 1. Indicador de Seguimiento a la Economía Tasa de crecimiento anual (%) en volumen Enero - Marzo 2020

ACTIVIDAD ECONÓMICA

SERIE ORIGINAL TASA DE CRECIMIENTO

ANUAL (%)

2019PR 2020PR

ENE FEB MAR ENE FEB MAR

Agricultura, ganadería, caza, silvicultura y

pesca 1,2 1,0 0,4 6,6 8,4 5,6

Explotación de minas y canteras 5,9 4,1 4,4 -3,5 5,3 -9,9

Industrias manufactureras 2,7 2,7 3,0 4,2 4,9 -10,4

Suministro de electricidad, gas, vapor y aire

acondicionado. 2,6 3,6 2,9 3,4 6,5 0,3

Construcción -3,8 -6,5 -6,5 -8,9 -10,3 -8,5

Comercio al por mayor y al por menor,

transporte, alojamiento y servicios de comida 3,1 3,1 3,5 6,6 10,2 -12,7

Información y comunicaciones 4,5 1,9 3,7 0,6 3,0 0,5

Actividades financieras y de seguros 3,2 7,3 8,1 10,3 5,0 -7,9

Actividades inmobiliarias 2,3 2,4 2,7 3,1 2,8 1,9

Actividades profesionales, científicas y

técnicas 4,4 4,7 0,9 4,2 4,6 -0,4

Administración pública y defensa, educación y salud 4,9 5,7 2,2 5,5 2,9 1,5

Actividades artísticas, de entretenimiento y

recreación y otras actividades de servicios 5,0 0,8 6,8 1,1 1,4 -11,6

INDICADOR DE SEGUIMIENTO A LA

ECONOMÍA

3,0 2,9 2,5 3,7 4,6 -4,9


Respecto al trimestre inmediatamente anterior, el Producto Interno Bruto en su serie corregida de efecto estacional y calendario decrece 2,4%. Esta variación se explica principalmente por la siguiente dinámica: Construcción decrece 11,4%; Industrias manufactureras decrece 4,5%; Actividades artísticas, de entretenimiento

de 35


y recreación y otras actividades de servicios; Actividades de los hogares individuales en calidad de empleadores decrece 3,9%7 (Tabla 2).

Tabla 2. Valor agregado por actividad económica Tasas de crecimiento en volumen Primer trimestre 2020


3.2 El sector:

De acuerdo con la información presentada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE, al analizar el resultado del valor agregado por grandes ramas de actividad, en el primer trimestre de 2020, las actividades profesionales, científicas y técnicas; y actividades de servicios administrativos y de apoyo crece 2,7% en su serie original, respecto al mismo periodo de 2019. Este

7 https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/cuentas-nacionales

https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/cuentas-nacionales

de 35


crecimiento se explica por los siguientes comportamientos: Actividades profesionales, científicas y técnicas crece 2,5% y Actividades de servicios administrativos y de apoyo crece 2,9%.

Respecto al trimestre inmediatamente anterior en su serie corregida de efecto estacional y calendario, el valor agregado de las actividades profesionales, científicas y técnicas; y actividades de servicios administrativos y de apoyo crece en 0,8%, explicado por: Actividades profesionales, científicas y técnicas no presenta variación y Actividades de servicios administrativos y de apoyo crece 0,6% (Tabla 2).

Los servicios de avalúos comerciales de bienes inmuebles y expedición del diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad, se encuentran dentro del sector servicios, en el subsector: Actividades administrativas y de apoyo de oficina y otras actividades. De acuerdo con la Clasificación Internacional Industrial Uniforme – CIIU Revisión 4, adaptada para Colombia (CIIU Rev. 4 A.C.), en la División 68: Actividades Inmobiliarias. Clase 6820: Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata. Y en el Clasificador de Bienes y servicios de Naciones Unidas (UNSPSC) esta codificado de la siguiente manera:

Cuadro 1. Códigos UNSPSC

SEGMENTO

FAMILIA

CLASE

PRODUCTO

80- Servicios de gestión, servicios profesionales de empresa y servicios administrativos.

13-Servicios inmobiliarios

18-Servicios de administración inmobiliaria.

00- Servicios de administración inmobiliaria.

80- Servicios de gestión, servicios profesionales de empresa y servicios administrativos.

13-Servicios inmobiliarios

18-Servicios de administración inmobiliaria.

02- Servicios de avalúos de inmuebles.

Fuente: Colombia Compra Eficiente, Clasificador de Bienes

de 35


3.3 Expectativas de la economía colombiana 2020:

Dados los resultados decrecientes observados durante el primer trimestre de

2020, principalmente en el último mes de ese periodo, por los efectos del

aislamiento preventivo obligatorio decretado por el Gobierno Nacional, el cual

continua hasta el 31 de mayo, la reactivación paulatina de algunos sectores de la

economía, los precios del petróleo y los efectos de las economías internacionales

sobre el rubro de importaciones y de exportaciones por el aumento del precio del

dólar, se prevee una contracción o de crecimiento negativo superior al 2% para el

resto del año 2020.

Estas son algunas de las proyecciones de la tasa anual de crecimiento (%) del PIB

para Colombia, de acuerdo con algunos agentes nacionales (Gráfico 2):

Gráfico 2. Proyecciones de la tasa anual de crecimiento (%) del PIB Agentes nacionales Año 2020


No cabe duda que estamos ante la peor desaceleración de actividad económica que va a experimentar Colombia en los últimos años, El Centro de Investigaciones Económicas de Fedesarrollo estimó una contracción de la actividad económica superior al 2,7% para el 2020, esta pronunciada caída obedece al menor ritmo de la actividad y a una disminución significativa en el

de 35


consumo de los hogares. Para Fedesarrollo el país empezará a sentir los estragos más fuertes en el segundo semestre del año donde se prevé una reducción en el crecimiento económico superior al 9%, este de crecimiento está directamente relacionado con el tiempo que dure el aislamiento y a la dinámica de reactivación de los sectores productivos8. 4. Aspectos técnicos:

La Secretaria de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres – Plan Jarillón de Cali, requiere contratar los servicios de avalúos comerciales de bienes inmuebles y expedición del diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad, para lo cual solicita que el proponente cumpla con los siguientes requisitos: 1. El proponente deberá garantizar que su servicio sea oportuno, eficaz, eficiente

y de calidad al momento de requerirse y debe tener sede en la ciudad de Cali.

2. Los precios unitarios de los servicios ofrecidos deben incluir todos los costos en que pueda incurrir el proponente, para cumplir a cabalidad con sus actividades, incluyendo: impuestos, tasas y contribuciones legalmente establecidas a cargo del contratista, así como gastos de transporte, aportes parafiscales del personal a cargo del proponente, seguridad para el personal que se desplace a la zona del Jarillón, entre otros que requiera la SGRED.

3. El proponente deberá designar a una persona responsable de la gestión del

contrato, que coordine eficazmente su ejecución al interior de la empresa a fin de brindar una mejor atención y prestación del servicio al Distrito de Santiago de Cali y deberá anexar en la propuesta la hoja de vida de quien hará las veces de encargado de atender la cuenta.

4. Deberá contar con avaluadores profesionales en ingeniería: civil, catastral o ingeniero Geodesta; con especialización y/o maestría en avalúos o áreas afines, con tarjeta profesional vigente y con experiencia no menor a CINCO (5) años en avalúos para el sector público.

5. Deberá acreditar la conformación de un equipo compuesto por mínimo tres (3) peritos Avaluadores inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).

8 https://www.fedesarrollo.org.co/

https://www.fedesarrollo.org.co/

de 35


6. Los profesionales presentados deberán cumplir con el perfil anteriormente indicado, certificado por la Ley del Avaluador - Ley 1673 de 2013 – Reglamentada por el Decreto Nacional 556 de 2014.

4.1 Obligaciones generales del contratista:

1. El contratista se compromete a mantener los precios ofertados en la propuesta,

durante la ejecución del contrato.

2. El contratista deberá llevar un control sobre la ejecución del contrato, con el fin de no sobrepasar el monto de este en ningún momento. En el evento de que el contratista suministre más del valor contratado, lo hará a su cuenta y riesgo, y el Distrito de Santiago de Cali no asumirá ningún costo adicional.

3. El contratista deberá tener disponibilidad permanente para atender los requerimientos de la Secretaría de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres – Proyecto Plan Jarillón de Cali, dando cumplimiento a los tiempos de entrega de acuerdo con la necesidad.

4. Garantizar la idoneidad profesional y experiencia del grupo profesional

encargado de la ejecución del contrato. 5. Velar por la buena calidad de los trabajos y procedimientos utilizados en la

ejecución de las actividades.

6. El contratista deberá garantizar la disponibilidad necesaria del recurso humano y de los equipos requeridos para la realización de las actividades, tales como: Computadores, cámaras fotográficas, transporte y demás elementos requeridos para la completa y eficiente ejecución del contrato en los tiempos estipulados.

7. Mantener en reserva la información que obtenga y conozca en ocasión y en

desarrollo del contrato, haciendo extensiva esta obligación a las personas que intervengan por cuenta del contratista en su ejecución, aplicando a cabalidad el Código De Conducta Del Valuador NTS S 04.

8. El contratista será responsable de los pagos de los conceptos de aportes parafiscales, sistema de pensión y salud de los trabajadores que utilice para la ejecución del contrato.

9. Presentar al final de la gestión un informe consolidado, de todas las actividades

ejecutadas en el desarrollo del contrato.

de 35


10. Asistir a las reuniones programadas por la Secretaria de Gestión del Riesgo de

Emergencias y Desastres – Proyecto Plan Jarillón de Cali, relacionadas con el objeto de la contratación.

11. De cada una de las reuniones que se lleven a cabo se levantará un acta firmada por los participantes, cuyo original reposará en la carpeta del contrato.

12. Informar oportunamente sobre situaciones excepcionales que se presenten en

el desarrollo de las actividades específicas que requieran el pronunciamiento por parte de la Secretaría de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres - Proyecto Plan Jarillón de Cali.

13. Entregar la documentación requerida de acuerdo con las especificaciones

correspondientes, confrontando en todo caso la información técnica levantada en terreno, información catastral, urbanismo, de tal forma que exista correlación con los documentos presentados (avalúos y documentos jurídicos).

14. Notificar al Proyecto Plan Jarillón de Cali, el Plan de Trabajo con cronograma

semanal de los avalúos y diagnósticos técnicos a realizar, el cual debe contener la información del inmueble, la fecha de la visita para realizar las actividades y la fecha de entrega del informe de avalúo y demás documentos.

15. El contratista debe tener la capacidad de realizar la cantidad de avalúos y diagnósticos técnicos que el Proyecto Plan Jarillón de Cali requiera, en el momento que sea solicitado.

16. El contratista se compromete a cumplir, además de las obligaciones inherentes

a la naturaleza del contrato, las derivadas de las disposiciones legales vigentes que regulan su actividad.

4.2 Requisitos del informe de avalúo y demás documentos:

1. Presentar los documentos debidamente elaborados y suscritos por el personal

calificado en cada caso.

2. El dictamen del avaluador sobre el valor del bien inmueble deberá estar basado en información clara y fidedigna, la cual se registrará en un informe escrito (Informe de Avalúo), que debe contener mínimo los siguientes aspectos:

de 35


• Aspectos generales del bien avaluado: Identificación básica del inmueble, dirección, linderos, información de la construcción, entre otros.

• Identificación del beneficiario de la compensación económica a título de subsidio (Nombres, cédula de ciudadanía, unidad social y AHDI), esta información será proporcionada por el Plan Jarillón de Cali.

• Debe indicar el valor catastral del bien inmueble.

• Descripción de la propiedad, es decir las características generales del inmueble: tipo, tamaño, dependencias y demás.

• Aspectos jurídicos del inmueble.

• Aspectos urbanísticos y arquitectónicos, en el cual se contemplan las normas urbanísticas, la posibilidad y calidad de servicios públicos, red vial y entorno urbano.

• Debe contener un acápite con una introducción general que describa el entorno donde se encuentra el bien inmueble: información acerca de las vías principales de comunicación, equipamiento público (Colegios, hospitales, centros de salud, parques, Centros Comerciales, edad del inmueble, etc).

• La base del razonamiento incluyendo la investigación del mercado, método utilizado y demás factores determinantes para llegar al valor indicado.

• La determinación del valor.

• Registro fotográfico que identifique el predio.

• En caso de que la metodología del avalúo utilice índices, se debe señalar cuales se utilizaron y la (s) fuentes donde fueron tomadas.

3. La vigencia de los avalúos no podrá ser inferior a un año.

4. Anexar al informe de avalúo el certificado vigente del Registro Abierto de Avaluadores (RAA), de quien lo realiza.

5. El contratista deberá entregar el informe de avalúo final de cada predio con

todas las observaciones a que hubiere lugar, en un plazo máximo de tres (3) días hábiles, después de la fecha de la programación enviada a la Secretaría de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres – Plan Jarillón de Cali.

de 35


6. Así mismo deberá entregar diligenciados los formatos F29: “Diagnóstico

Técnico y Certificado de Existencia y Habitabilidad del Inmueble” y F30: “Inventario de la Vivienda”, en los mismos términos del punto anterior, con el correspondiente registro fotográfico.

• El contratista deberá entregar al Proyecto Plan Jarillón de Cali, cuatro (4) ejemplares en original de los informes de avalúo y demás documentos diligenciados, impresos y en medios magnéticos (CD), incluyendo fotografías de los bienes objeto del avalúo.

7. El contratista deberá garantizar que sus avalúos estarán sujetos a los siguientes criterios:

• Objetividad: Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas fuentes sean verificables y comprobables.

• Certeza de fuentes: La información, índices, precios unitarios, curvas de depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de reconocida profesionalidad y, en todo caso se revelarán.

• Transparencia: Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.

• Integridad y Suficiencia: Los avalúos deben contener toda la información técnica que permita a un tercero concluir el valor total de avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.

• Independencia: Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se afectarían.

• Profesionalidad: Los avalúos deben realizarse por personas inscritas en el correspondiente Registro Abierto de Avaluadores (RAA).

8. En todo caso el contratista deberá ajustarse al procedimiento y demás criterios

establecidos en el Decreto 1420 de 1998, la Resolución 620 de 2008, y demás normatividad vigente o que la modifique.

de 35


4.3 Aspectos regulatorios:

En materia de avalúos existe suficiente normatividad en Colombia, y especialmente en lo relacionado con la elaboración de avalúos para entidades del Estado; así como sobre las responsabilidades del avaluador y el código de conducta. Igualmente, existen normas técnicas sectoriales aplicadas a la actividad valuatoria y el servicio de avalúos. La normativa vigente aplicable: ✓ Ley 80 de 1993, Ley 1150 de 2011. ✓ Circular 060 del 19 de diciembre de 2005, emitida por la Contaduría general de

la Nación. ✓ Ley 1673 de 2013 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se

dictan otras disposiciones. ✓ Ley 734 de 2002: Código Disciplinario Único del Servidor Público. ✓ Ley 9 de 1989, "Por la cual se dictan normas sobre Planes de Desarrollo

Municipal, Compra - Venta y Expropiación de Bienes y se dictan otras disposiciones"

✓ Ley 388 de 1997, conocida como la “Ley de Desarrollo Territorial”, para

diferenciarla de la “Ley de Ordenamiento”. ✓ Resolución IGAC 898 2014 y en este orden de ideas, en el capítulo III de la ley

9 de 1989 y en las leyes 1682 de 2013 y 1742 de 2014, se establece el procedimiento para la adquisición de predios por enajenación voluntaria y por expropiación por vía judicial.

✓ Decreto 1420 de 1998 y las Resolución del IGAC No. 620 del 23 de septiembre

de 2008, establecen la metodología y los procedimientos para la realización de los avalúos comerciales.

5. Análisis de la Demanda:

La información de la demanda permite a la Secretaria de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres del Distrito de Santiago de Cali, recopilar información histórica sobre cómo se ha contratado la prestación de servicios para la

de 35


elaboración de avalúos comerciales de bienes inmuebles, conocer las experiencias y recopilar información sobre las buenas prácticas de contratación que implementan tanto el Distrito de Santiago de Cali como otras entidades estatales a nivel nacional. Esta información orienta la definición y verificación de la necesidad, así como la determinación de requisitos habilitantes, especificaciones, requisitos mínimos técnicos y metodologías de evaluación y adjudicación, entre otros. A continuación, se presenta la información consultada para este fin por parte de la Secretaria de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres del Distrito de Santiago de Cali, en la página de Colombia Compra Eficiente (SECOP I y II): 5.1 Procesos de contratación del Distrito de Santiago de Cali:

NÚMERO DE PROCESO

CONTRATANTE OBJETO

CONTRACTUAL VALOR

MODALIDAD DE

SELECCIÓN PROVEEDOR

4163.001.32.1. 156-2019

VALLE DEL CAUCA -

ALCALDÍA MUNICIPIO DE

CALI

Contratar la prestación de servicios de avalúo de inmuebles requeridos por el proyecto plan Jarillón de Cali, en el marco de la ejecución del convenio 016 de 2017”, de conformidad con la ficha EBI No:26-0000540.

$ 82,811,599

Contratación Mínima Cuantía

GOODS AND SERVICES CIA

LTDA

SVSH-MC-001-2018

VALLE DEL CAUCA -


CALI

Seleccionar a través de persona natural o jurídica, un Avaluador de Bienes Inmuebles para entidades Públicas, certificado por la Ley 1673 de 2013, Ley del Avaluador y su Decreto Reglamentario 556 de 2014, teniendo en cuenta las disposiciones que para tal fin señala la Ley 9 de 1989, Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998, La Resolución 620 del

$ 28.000.000


OMAR SALCEDO URIZA

http://www.cali.gov.co/





de 35


NÚMERO DE PROCESO

CONTRATANTE OBJETO

CONTRACTUAL VALOR

MODALIDAD DE


23 de Septiembre de 2008 y demás normas vigentes, con el cual se contratara la elaboración de VEINTIOCHO (28) Avalúos Comerciales para el MUNICIPIO SANTIAGO DE CALI - SECRETARIA DE VIVIENDA SOCIAL Y HABITAT, insumo necesario para establecer el valor comercial del lote de terreno.

4163.001.32. 1.039-2018

VALLE DEL CAUCA -


CALI

PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE AVALÚO DE INMUEBLES REQUERIDOS POR EL PROYECTO PLAN JARILLON DE CALI, EN EL MARCO DE LA EJECUCIÓN DEL CONVENIO 016 DE 2017.

$ 78.124.200


GOODS AND SERVICES CIA

LTDA

SVS-MC-001-2017

VALLE DEL CAUCA -


CALI

Seleccionar a través de persona natural o jurídica, un Avaluador de Bienes Inmuebles para Entidades Públicas, certificado por la Ley 1673 de 2013, Ley del Avaluador y su Decreto Reglamentario 556 de 2014, teniendo en cuenta las disposiciones que para tal fin señala la Ley 9ª de 1989, Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998, la Resolución 620 del 23 de

$73.000.000 Contratación

Mínima Cuantía

AVALUADORES PROFESIONALES

ASOCIADOS S.A.S – APRA

S.A.S






de 35


NÚMERO DE PROCESO

CONTRATANTE OBJETO

CONTRACTUAL VALOR

MODALIDAD DE


septiembre de 2008 y demás normas vigentes, con el cual se contratara la elaboración de ochenta y cuatro (84) Avalúos comerciales, para la Secretaria de Vivienda Social y Hábitat del Distrito de Santiago de Cali, insumo necesario para establecer el valor comercial del inmueble o mejora a ser adquirida de acuerdo a la Gestión predial a cargo de la Entidad.

Fuente: Colombia Compra Eficiente – SECOP I y SECOP II

5.2 Procesos de contratación de otras Entidades Estatales:

NÚMERO DE PROCESO

CONTRATANTE OBJETO

CONTRACTUAL VALOR

MODALIDAD DE SELECCIÓN

PROVEEDOR

CD-AAC-010 DE 2019

CALDAS - ASOCIACIÓN

AEROPUERTO DEL CAFÉ

CONTRATAR LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS PARA LA ELABORACIÓN DE UNOS AVALUOS COMERCIALES DE LOS BIENES POR ADQUIRIR PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA PRIMERA ETAPA DEL PROYECTO AEROPUERTO DEL CAFÉ

$ 11,270,000

Contratación Directa (Ley 1150

de 2007)

JAIME GUTIERREZ

AGUIRRE

http://www.aeropuertodelcafe.com/




de 35


NÚMERO DE PROCESO

CONTRATANTE OBJETO

CONTRACTUAL VALOR

MODALIDAD DE SELECCIÓN

PROVEEDOR

ANH-15-MIN-2018

Agencia Nacional de Hidrocarburos

Contratar la prestación de servicios para la realización de los avalúos comerciales, a los bienes muebles, inmuebles e intangibles de la Agencia Nacional de Hidrocarburos ANH, de acuerdo con el nuevo marco normativo contable para Entidades de gobierno y las normas Internacionales de Contabilidad para Entidades de Gobierno.

$ 23.094.176 Contratación

Mínima Cuantía

Luis Eduardo Carvajalino Sánchez.

MVCT-MC-030-2018

MINISTERIO DE VIVIENDA, CIUDAD Y

TERRITORIO

Realizar el avalúo comercial de los bienes inmuebles propiedad del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio como parte del procedimiento de saneamiento predial.

$ 14.926.566 Contratación

Mínima Cuantía

Tinsa Colombia Limitada.

CD-IDIPRON-2018-0010

INSTITUTO DISTRITAL PARA LA PROTECCIÓN DE LA NIÑEZ Y LA JUVENTUD

CONTRATAR LA ELABORACIÓN DE LOS AVALUOS COMERCIALES DE LOS PREDIOS PROPIEDAD DEL IDIPRON Y DE AQUELLOS BIENES INMUEBLES QUE SE ENCUENTREN EN COMODATO.

$ 155.000.000

Contratación Directa

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI

Fuente: Colombia Compra Eficiente – SECOP I y SECOP II

de 35


5.3 Análisis de los procesos de contratación identificados: Teniendo en cuenta los procesos de contratación consultados en Colombia Compra Eficiente con objetos similares al de este proceso, realizados por el Distrito de Santiago de Cali y otras entidades Estatales a nivel nacional, se pueden observar las siguientes características: a) Modalidad de contratación: Las modalidades de contratación de los procesos consultados, en su mayoría fueron a través de Mínima Cuantía y algunos por Contratación Directa (Ley 1150 de 2007), con entidades de reconocida idoneidad y personas prestadoras de servicio. b) Plazo del contrato: El plazo del contrato de los procesos consultados, no supera la vigencia fiscal, en algunos casos se realiza un número mínimo de avalúos y en otros, se llega hasta la extinción del presupuesto. c) Experiencia exigida al proveedor:

Por la complejidad y detalle para la realización de los avalúos y las condiciones técnicas, financieras y legales que por su normatividad se deben realizar, se exige la certificación del avaluador, y un tiempo considerable de experiencia similar al del objeto de este proceso. d) Garantías exigidas:

Las garantías exigidas se rigen por la normatividad vigente, como es el Decreto 1082 de 2015, relacionado con la Garantía de Cumplimiento y sus diversos riesgos amparados, incluido el riesgo de Cumplimiento. e) Aspectos técnicos:

Los estudios previos requieren que el servicio en este caso, la realización de los avalúos, contengan todas las características técnicas de ley (mencionadas en el marco regulatorio). f) Criterios de evaluación:

Para poder cumplir con la necesidad en virtud de los preceptos legales de la ley de contratación, en aras a garantizar la correcta ejecución de los contratos descritos en los cuadros anteriores, las entidades correspondientes verificaron: la capacidad

de 35


jurídica, la experiencia, idoneidad del contratista, menor precio ofertado y requerimientos técnicos exigidos. 5.4 Aspectos técnicos de la Demanda: Los avalúos comerciales de bienes inmuebles y expedición del diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad, se realizarán en predios localizados en zona urbana y rural, de conformidad con los requerimientos que realice el Proyecto Plan Jarillón de Cali, de la Secretaria de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres, dentro de la ejecución de la estrategia de vivienda enmarcada en el Convenio Interadministrativo No. 016 de 2017 y el Decreto Municipal No. 4112.010.20.0153 de 2018. Cuadro 2. Requerimientos

ITEM DESCRIPCION ESPECIFICACIONES

VALOR

UNITARIO

SIN IVA

IVA

VALOR

UNITARIO

CON IVA

1

Elaboración de avalúos

comerciales de bienes

inmuebles y expedición

del diagnóstico técnico y

certificado de existencia

y habitabilidad del

inmueble junto con el

inventario de la vivienda

(Formato F29 y F30).

Bienes inmuebles en

zona urbana

2 Bienes inmuebles en

zona rural

Notas: 1. El valor unitario de los servicios debe incluir todos los costos directos e

indirectos e impuestos relacionados. 2. Las cantidades a realizar están en un rango desde 1 hasta 200 unidades, los

las cuales dependen de los bienes inmuebles viables para estudio técnico de viabilidad de compra.

3. Los costos de transporte, impresiones, y demás gastos en que incurra el

contratista para la ejecución de las actividades relacionadas con la prestación de los servicios, estarán a cargo de este y deben están inmersos en el valor unitario.

de 35


6. Análisis de la Oferta:

A continuación, la Secretaria de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres del Distrito de Santiago de Cali – Plan Jarillón de Cali, presenta la información proveniente de la oferta del mercado de los servicios que se requieren en el presente proceso de selección: a) Empresas del sector: Los servicios de avalúos comerciales de bienes inmuebles y expedición del diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad del inmueble, los proveen las lonjas o peritos avaluadores, y también personas jurídicas o naturales inscritas en el correspondiente Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Algunas se mencionan a continuación:

EMPRESA CORREO ELECTRÓNICO TELÉFONO

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTIN CODAZZI

[email protected] (2)8818625

SU AVALÚO [email protected] 3127796745

GOODS & SERVICES CIA LTDA [email protected] (2)3928267

HAGROAVAL AVALÚOS S.A.S [email protected] (2)3336367

VALOR CONSTRUIDO [email protected] 3147876524

DALFRE INGENIEROS CONSULTORES LTDA.


LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE CALI Y VALLE DEL CAUCA


LEVIN DE COLOMBIA S.A.S [email protected] (1)7463068

BIENES Y DESARROLLOS S.A.S. [email protected] 3155742871

LUIS EDUARDO CARVAJALINO SÁNCHEZ


DELOITTE ASESORES Y CONSULTORES LTDA

[email protected] (1) 5461810

AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA VALORAR S.A.


de 35


GESVALT LATAM [email protected] (1)3560656

LONJA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES SECCIONAL VALLE DEL CAUCA


AVALUOS GENERALES S.A.S. [email protected] 3508059700

BIENES Y DESARROLLOS S.A.S. [email protected] 3155742871

PROYECTOS Y VALORACIONES S.A.S.

[email protected] 3108249666

b) Cadena de suministro: La cadena de suministro del servicio de avalúos de inmuebles está regida por la normatividad mencionada en el marco regulatorio, por lo que solo se puede proveer por personas inscritas en el correspondiente Registro Abierto de Avaluadores (RAA). En todo caso el contratista deberá ajustarse al procedimiento y demás criterios establecidos en el Decreto 620 de 2.008. c) Estructura de costos: La estructura de costos de las empresas que realizan servicios de avalúos de inmuebles, debe considerar los costos de personal técnico que realizan las siguientes actividades las cuales deben estar por debajo del valor total del avalúo según criterio de cobro regido por el marco regulatorio: • Análisis de la información suministrada por el solicitante. • Inspección a la propiedad. • Información de campo. • Investigaciones de mercado. • Análisis de normas urbanísticas. • Informe preliminar. • Informe final con destino al cliente.

6.1 Análisis de precios:

Para determinar el valor estimado del análisis de precios del presente proceso

para la contratación de servicios de avalúos comerciales de bienes inmuebles y la

expedición del diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad de los

predios requeridos por el Proyecto Plan Jarillón de Cali, en el marco de la

ejecución de las actividades del Convenio Interadministrativo No. 016 de 2017, se

de 35


solicitaron cotizaciones a través de la plataforma de Colombia Compra Eficiente,

SECOP II, Proceso con Número SIP 4163.049 a empresas del sector, que prestan

los servicios a contratar, las cuales se describen a continuación:

Tabla 3. Valores de cotizaciones recibidas Proceso con Número SIP 4163.049:

TIPO DE AVALÚO

COTIZADO BIENES INMUEBLES EN ZONA URBANA BIENES INMUEBLES EN ZONA RURAL

EMPRESA

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN SIN IVA

IVA (19%)

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN CON IVA

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN SIN IVA

IVA (19%)

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN CON IVA

SERGIO DANILO ALONSO VARGAS

$ 550.000 $ 104.500 $ 654.500 $ 720.000 $ 136.800 $ 856.800

HAGROAVAL AVALÚOS S.A.S

$ 850.000 $ 161.500 $ 1.011.500 $ 850.000 $ 161.500 $ 1.011.500

LEVIN DE COLOMBIA

S.A.S $ 950.000 $ 180.500 $ 1.130.500 $ 950.000 $ 180.500 $ 1.130.500

DELOITTE ASESORES Y

CONSULTORES LTDA

$ 877.803 $ 166.783 $ 1.044.586 $ 2.633.409 $ 500.348 $ 3.133.757

LUIS E. CARVAJALINOS

S. $ 1.200.000 $ - $ 1.200.000 $ 1.200.000 $ - $ 1.200.000

DALFRE INGENIEROS

CONSULTORES LTDA.

$ 2.500.000 $ 475.000 $ 2.975.000 $ 2.500.000 $ 475.000 $ 2.975.000

6.1.1 Observaciones a las cotizaciones recibidas:

De acuerdo con las cotizaciones de servicios recibidas a través de la plataforma de Colombia Compra Eficiente, SECOP II, Proceso con Número SIP 4163.049, se realizan las siguientes observaciones: 1. La empresa DELOITTE ASESORES Y CONSULTORES LTDA, presenta en la

cotización de servicios, los valores unitarios en SMLV, los cuales, para el análisis de precios de este proceso, se calculan a los SMLV del año 2020 (Ver Tabla 3).

2. El valor unitario para los servicios a prestar de bienes inmuebles en zona rural, presentado por la empresa DELOITTE ASESORES Y CONSULTORES LTDA,

de 35


está muy por encima del valor del mercado como se puede observar en la Tabla 3.

3. Los valores de la cotización de servicios presentada por la empresa DALFRE INGENIEROS CONSULTORES LTDA, se encuentran muy por encima de los valores del mercado, como puede observarse en la Tabla 3.

Teniendo en cuenta las observaciones anteriores, y bajo los criterios del análisis de este proceso, se realiza la estimación de los valores del mercado, utilizando las cuatro (4) cotizaciones que se describen a continuación: Tabla 4. Análisis de precios del mercado:

TIPO DE AVALÚO COTIZADO

BIENES INMUEBLES EN ZONA URBANA BIENES INMUEBLES EN ZONA RURAL

EMPRESA

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN SIN IVA

IVA (19%)

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN CON IVA

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN SIN IVA

IVA (19%)

VALOR UNITARIO

COTIZACIÓN CON IVA

SERGIO DANILO ALONSO VARGAS

$ 550.000 $ 104.500 $ 654.500 $ 720.000 $ 136.800 $ 856.800

HAGROAVAL AVALÚOS S.A.S

$ 850.000 $ 161.500 $ 1.011.500 $ 850.000 $ 161.500 $ 1.011.500

LEVIN DE COLOMBIA S.A.S

$ 950.000 $ 180.500 $ 1.130.500 $ 950.000 $ 180.500 $ 1.130.500

LUIS E. CARVAJALINOS

S. $ 1.200.000 $ - $ 1.200.000 $ 1.200.000 $ - $ 1.200.000

VALOR PROMEDIO

$ 887.500 $ 999.125 $ 930.000 $ 1.049.700

De acuerdo con los cálculos descritos en la Tabla 4, el valor unitario estimado del mercado para la prestación de los servicios requeridos en el presente proceso es: ➢ Valor unitario de los servicios de avalúos comerciales y la expedición del

diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad de bienes inmuebles en zona urbana: Novecientos Noventa y Nueve Mil Ciento Veinticinco Pesos Mcte ($ 999.125) con IVA incluido.

➢ Valor unitario de los servicios de avalúos comerciales y la expedición del diagnóstico técnico y certificado de existencia y habitabilidad de bienes

de 35


inmuebles en zona rural: Un Millón Cuarenta y Nueve Mil Setecientos Pesos Mcte ($ 1.049.700) con IVA incluido.

a) Presupuesto estimado: Para efectos fiscales, la Secretaria de Gestión del Riesgo de Emergencia y Desastres – Plan Jarillón de Cali estima un PRESUPUESTO OFICIAL para contratar los servicios de este proceso, por la suma de SETENTA Y NUEVE MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS PESOS MCTE ($ 79.047.600) IVA incluido y demás costos directos e indirectos inherentes al contrato. b) Plazo:

El plazo de ejecución del contrato es hasta el 31 de diciembre de 2020 o hasta que se agote el presupuesto, lo primero que ocurra, e iniciará a partir del cumplimiento de los requisitos de perfeccionamiento y ejecución de esta previa firma del acta de iniciación, teniendo como lugar para el desarrollo de la contratación el Distrito de Santiago de Cali con sus corregimientos y eventualmente por fuera del Distrito de Santiago de Cali, pero dentro del Departamento del Valle del Cauca. Por ser un proceso de contratación de Mínima Cuantía, y en consideración a que los pagos se realizarán por periodos de tiempo contra entrega a satisfacción, no se establecerán en el proceso indicadores financieros ni organizacionales como requisitos habilitantes, pero se requiere de su información para revisar el respaldo financiero por medio del balance general y estado de resultados de la última vigencia fiscal de cada uno de los proponentes. 7. Conclusiones

La dinámica actual del mercado inmobiliario se caracteriza por una muy alta volatilidad, múltiples variables y diversidad de factores individuales y particulares que generan incertidumbre y variación en los precios de los bienes inmuebles, lo que genera a su vez que los servicios inmobiliarios como los avalúos jueguen en la misma dirección por tener una relación directa. Las personas naturales y jurídicas requieren de bases objetivas para establecer los valores comerciales de los bienes inmuebles. Estos valores son base fundamental para trámites frente a entidades privadas y públicas, para la

de 35


realización de todo tipo de operaciones para garantizar idoneidad y cumplimiento técnico en la realización de los avalúos. Por lo anterior, se requiere que el proponente acredite experiencia de varios contratos ejecutados y terminados cuyo objeto sea la prestación de servicios para la elaboración de avalúos comerciales, celebrado con entidades públicas o privadas y cuya sumatoria expresada en SMLMV de los valores de los contratos con los que se pretenda acreditar la experiencia solicitada, debe ser igual o superior al valor del presupuesto oficial establecido por la entidad. Debido al marco regulatorio de los avalúos en Colombia, este no puede circunscribirse solamente al concepto de valor, sino a un conjunto de elementos fácticos, jurídicos y económicos que llevan a determinar el valor del inmueble. En relación con los avalúos, por ley deben ejecutarlos profesionales idóneos y con experiencia en la labor de investigación y tasación que apliquen las metodologías adecuadas, que estudien el mercado inmobiliario y en general que cuenten con el soporte técnico, de capacitación e información de la institución y que se encuentren inscritos en el correspondiente Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Las actividades para el diligenciamiento del formato denominado “Diagnóstico Técnico y Certificado de Existencia y Habitabilidad del Inmueble” e “Inventario de la Vivienda”, deberán ser realizadas por un profesional cuya idoneidad esté relacionada con carreras afines a la ingeniería civil o la arquitectura y dichos formatos deberán contener la información que exijan los documentos. Para fines informativos del contenido, se anexan los formatos a este estudio del sector. Se firma en Santiago de Cali, a los veintiséis (26) días del mes de junio de 2020. Elaboró: LINA MARCELA ROJAS G - Contratista Revisó: Olga Abadía Cabal – Contratista Ana Juliana Anacona - Contratista Carolina Ramírez Barco – Contratista Mario Mejía Vargas – Abogado Contratista Martha Cecilia Rengifo – Abogada Contratista

8. Anexos

FORMATOS: F29 DIAGNÓSTICO TÉCNICO Y CERTIFICADO DE EXISTENCIA Y HABITABILIDAD DEL INMUEBLE F30 INVENTARIO DE LA VIVIENDA

estudio del sector servicios de avalÚos comerciales de

Documents