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ESTUDIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA LA REALIZACIÓN DE ZONAS
HOMOGÉNEAS ECONÓMICAS COMPRENDIENDO LOS PREDIOS
CATASTRALES UBICADOS EN LA UPZ 106 LA ESMERALDA – BOGOTÁ D.C.
SERGIO ALEJANDRO PUERTAS SOTO
COD: 20132025097
TRABAJO DE GRADO EN LA MODALIDAD DE INVESTIGACIÓN PARA
OPTAR POR EL TITULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESIA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROYECTO CURRICULAR INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ D.C.
2019
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ESTUDIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA LA REALIZACIÓN DE ZONAS
HOMOGÉNEAS ECONÓMICAS COMPRENDIENDO LOS PREDIOS
CATASTRALES UBICADOS EN LA UPZ 106 LA ESMERALDA – BOGOTÁ D.C.
TRABAJO DE GRADO
REALIZADO POR:
SERGIO ALEJANDRO PUERTAS SOTO
COD: 20132025097
DIRECTOR
DOCENTE DE TIEMPO COMPLETO
Hernando Acuña Carvajal
Ingeniero Catastral y Geodesta
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
FACULTAD DE INGENIERÍA
PROYECTO CURRICULAR INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTÁ D.C.
2019
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Contenido Tablas .................................................................................................................................................. 5
Ilustraciones ........................................................................................................................................ 6
Agradecimientos ................................................................................................................................. 7
1. Introducción ................................................................................................................................ 8
2. Justificación ............................................................................................................................... 10
3. Objetivos ................................................................................................................................... 11
3.1 Objetivo general ................................................................................................................ 11
3.2 Objetivos específicos ......................................................................................................... 11
4. Estado del arte .......................................................................................................................... 12
5. Marco legal ................................................................................................................................ 14
6. Marco Normativo ...................................................................................................................... 15
7. Marco geográfico ...................................................................................................................... 16
7.1 Localidad de Teusaquillo ......................................................................................................... 16
7.1.1 Reseña histórica ............................................................................................................... 16
7.1.2 Ubicación y Generalidades ............................................................................................... 17
7.1.3 Vías importantes .............................................................................................................. 19
7.1.4 Lugares representativos ................................................................................................... 20
7.1.5 Barrios de la UPZ 106 La Esmeralda ................................................................................. 22
7.1.6 Sectores Catastrales ......................................................................................................... 22
Sectores catastrales ubicados en la UPZ ................................................................................... 26
8. Marco Conceptual ..................................................................................................................... 27
8.1 Glosario de Términos .............................................................................................................. 27
8.2 Estudios de mercado inmobiliario ........................................................................................... 29
8.3 Propiedad horizontal ............................................................................................................... 30
8.3.1 Aspectos que forman la copropiedad: ............................................................................. 30
8.4 El reglamento de propiedad horizontal .................................................................................. 31
8.5 La administración dentro de la propiedad horizontal: ............................................................ 32
8.5.1 Asamblea General: ........................................................................................................... 32
8.5.3 El Administrador: .............................................................................................................. 33
8.6 Los bienes dentro del régimen de propiedad horizontal. ....................................................... 35
8.6.1 Bienes Privados ................................................................................................................ 35
8.6.2 Bienes Comunes ............................................................................................................... 35
4
8.7 Constitución de una propiedad horizontal.............................................................................. 37
9. Metodología .............................................................................................................................. 38
10. DESARROLLO DEL PROYECTO ................................................................................................ 40
10.1 Recopilación de Información ................................................................................................. 40
10.2 Zonas homogéneas económicas ........................................................................................... 45
11. Análisis Localidad de Teusaquillo .......................................................................................... 51
11.1 UPZ 100 – Galerías ................................................................................................................ 52
11.2 UPZ - 104 Parque simón bolívar - CAN Y UPZ - 109 Ciudad salitre oriental .......................... 52
11.3 UPZ - 101 Teusaquillo ............................................................................................................ 53
11.4 UPZ - 107 Quinta paredes ..................................................................................................... 53
11.5 UPZ - 106 La Esmeralda ......................................................................................................... 54
12. Estructura base de datos ....................................................................................................... 55
13. Conclusiones.......................................................................................................................... 60
14. Bibliografía ............................................................................................................................ 61
5
Tablas Tabla 1 Sectores Catastrales UPZ 106 - La Esmeralda ....................................................................... 15
Tabla 2 Cantidad de población por Equipamiento ............................................................................ 22
Tabla 3 Barrios UPZ 106 – La Esmeralda ........................................................................................... 22
Tabla 4 Feature class “Construccion” ................................................................................................ 55
Tabla 5 Feature class “Eje_Nomenclatura” ....................................................................................... 55
Tabla 6 Feature class “Lote” .............................................................................................................. 56
Tabla 7 Feature class “Manzana” ...................................................................................................... 56
Tabla 8 Feature class “Nom_Dom” ................................................................................................... 57
Tabla 9 Feature class “Sect_Catastles” ............................................................................................. 57
Tabla 10 Feature class “UPZ_SECTOR” .............................................................................................. 58
Tabla 11 Feature class “UPZ_SUB_EDIFICAB” ................................................................................... 58
Tabla 12 Feature class “UPZ_SUB_USOS” ......................................................................................... 59
Tabla 13 Feature class “UPZs” ........................................................................................................... 59
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Ilustraciones Ilustración 1 Localizacion Teusaquillo ............................................................................................... 18
Ilustración 2 Vias UPZ ........................................................................................................................ 20
Ilustración 3 Lugares Representatios ................................................................................................ 21
Ilustración 4 Parque La Esmeralda .................................................................................................... 21
Ilustración 5 Sector La Esmeralda ..................................................................................................... 23
Ilustración 6 Sector Rafael Nuñez ..................................................................................................... 23
Ilustración 7 Sector Pablo VI ............................................................................................................. 24
Ilustración 8 Sector Pablo VI Norte ................................................................................................... 24
Ilustración 9 Sector Nicolás de Fedeman .......................................................................................... 25
Ilustración 10 Sector Campin Occidental .......................................................................................... 25
Ilustración 11 Predios PH y NPH ........................................................................................................ 40
Ilustración 12 Total lotes Localidad de Teusaquillo .......................................................................... 41
Ilustración 13 Lotes PH y No PH Localidad Teusaquillo .................................................................... 41
Ilustración 14 Total Lotes UPZ 106 La Esmeralda ............................................................................. 42
Ilustración 15 Lotes PH y No PH UPZ 106 La Esmeralda ................................................................... 42
Ilustración 16 Total predios UPZ 106 La Esmeralda .......................................................................... 42
Ilustración 17 Predios PH y No PH UPZ 106 La Esmeralda ................................................................ 43
Ilustración 18 Total lotes PH en Teusaquillo y la UPZ 106 La Esmeralda .......................................... 43
Ilustración 19 Lotes PH en Teusaquillo y en la UPZ 106 La Esmeralda ............................................. 44
Ilustración 20 Total Predios PH en la UPZ 106 La Esmeralda por sectores catastrales..................... 44
Ilustración 21 Predios PH en la UPZ 106 La Esmeralda por sectores catastrales .............................. 45
Ilustración 22 Ofertas Estudio de Mercado ...................................................................................... 46
Ilustración 23 Herramienta Grouping Analysis ................................................................................. 47
Ilustración 24 Resumen Estadístico General ..................................................................................... 47
Ilustración 25 Resumen Estadístico Zona 1 ....................................................................................... 48
Ilustración 26 Resimen Por Zonas ..................................................................................................... 48
Ilustración 27 Zonas Homogéneas Económicas ................................................................................ 49
Ilustración 28 Total predios por Valor M2 ........................................................................................ 50
Ilustración 29 Predios por intervalos de valor M2 ............................................................................ 50
Ilustración 30 Total Lotes PH en la localidad de Teusaquillo por UPZ .............................................. 51
Ilustración 31 Lotes PH den la localidad de Teusaquillo ................................................................... 51
Ilustración 32Zonas Homogeneas Economicas UPZ 101 - Teusaquillo ............................................. 53
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Agradecimientos
A Dios nuestro Señor quien por su infinita misericordia me dio la capacidad de hacer
realidad este camino trazado por El hacia nuevos retos en mi vida profesional e intelectual.
Agradezco a la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, por su invaluable aporte a mi
formación como profesional en Ingeniería Catastral Y Geodesia.
También agradezco a todos aquellos que, como instrumento de Dios, me brindaron su
apoyo en el desarrollo y la realización de este gran proyecto. Gracias al director de proyecto,
el ingeniero Hernando Acuña Carvajal por su guía y apoyo, y por el gran interés que
demostró en la realización de este.
Gracias a mi familia por su apoyo incondicional, interés y ayuda brindada.
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1. Introducción
Según la ley 675 de 2001 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad
horizontal” la define como “una forma especial de dominio, denominada propiedad
horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y
derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como
la función social de la propiedad”(Ley 675 de 2001, 2001).
El estudio de la propiedad horizontal en Bogotá es de gran importancia en la actualidad
debido a que la cuidad se encuentra reconstruyéndose en altura lo que en consecuencia
trae el aumento de predios en régimen de propiedad horizontal; El estudio en la UPZ 106
La esmeralda, la cual se encuentra ubicada en el la localidad 13 – Teusaquillo es relevante
hacerlo ya que esta UPZ cuenta con varios barrios que cuentan con una gran cantidad de
predios en propiedad horizontal como por ejemplo el barrio Pablo VI o el barrio Nicolás de
Federmann, los cuales se encuentran ya consolidados pero puede haber existencia de
proyectos nuevos los cuales en cualquier estudio de esta clase son de gran importancia para
analizar las dinámicas del mercado inmobiliario.
Para llegar al valor integral de propiedad horizontal es necesario trabajo de campo que
alimente la base de datos sobre el mercado en esta localidad, con el fin de que el estudio
sea una fuente fiable para el OTUD (El Observatorio Territorial de la Universidad Distrital),
la localidad de Teusaquillo, la UPZ La esmeralda, la comunidad inmobiliaria u otras
organizaciones o personas que estén interesadas en la dinámica territorial, en este caso del
comportamiento y características económicas de la propiedad horizontal en la UPZ 106 la
esmeralda.
Como se anotó anteriormente este estudio sobre la propiedad horizontal en la UPZ 106 La
esmeralda busca la consolidación de estadísticas no solo de construcciones ya establecidas
sometidas a este régimen sino también las que están por construirse, así como el valor del
metro cuadrado del área de las unidades privadas mediante la realización de zonas
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homogéneas Económicas para la propiedad horizontal; todo esto mediante la recopilación
de datos en entidades como Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) ,
curadurías urbanas y recopilación en campo.
El siguiente trabajo es el resultado del estudio de las dinámicas inmobiliarias de predios
sometidos a propiedad horizontal la cual es más amplia con la construcción de nuevos
proyectos en este régimen, esta investigación será la complementaria a estudios de
propiedad horizontal de las demás UPZ de la localidad de Teusaquillo realizados por
estudiantes de la especialización en avalúos de la universidad Distrital.
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2. Justificación
Teniendo en cuenta la importancia de tener estudios en donde se evidencie un inventario
de los bienes inmuebles del territorio y su valor, lo que permite a cualquier ciudad tener
una base para el desarrollo de la misma. Desarrollo que solo se dará si se cuenta con una
buena planeación y visión del territorio a través del diagnóstico actual.
Bogotá es una ciudad con dinámicas territoriales muy complejas y en constante cambio lo
que hace aún más relevante tener estudios en los que se incorpore la relación de diferentes
agentes con el valor del suelo y su desarrollo, para evitar un crecimiento desordenado,
especialmente cuando se trata de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal.
Adicionalmente la ciudad cuenta con dinámicas de mercado complejas, con factores como
la migración como principal culpable, ya que cada año cientos de nuevos habitantes llegan
a la capital lo que llevo a la ciudad a buscar más viviendas pero ocupando menos espacio,
la solución a este problema es la construcción de viviendas bajo el régimen de propiedad
horizontal, pero no existe hoy en día estudios sólidos que muestren valores de mercado y
otras variables importantes bajo este régimen, este tipo de información llega a ser
fundamental para que los agentes que intervienen principalmente en la planeación tomen
decisiones acertadas.
Es por esto que se decidió hacer este proyecto de investigación para que se pueda hacer un
análisis acertado de los valores comerciales de inmuebles en propiedad horizontal lo cual
permitirá ofrecer al sector inmobiliario de la ciudad de Bogotá D.C, esta información
actualizada como herramienta a potenciales vendedores, compradores y/o avaluadores
una orientación acertada para sus fines
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3. Objetivos
3.1 Objetivo general
Realizar un estudio de investigación de los predios sometidos bajo el régimen de
propiedad horizontal en la UPZ 106 – La Esmeralda y generar un mapa temático de
valores comerciales.
3.2 Objetivos específicos
Reconocer los predios sometidos al régimen de propiedad horizontal en la UPZ 106
– La Esmeralda.
Desarrollar Zonas Homogéneas Económicas teniendo en cuenta el área privada de
los inmuebles bajo propiedad privada.
Recopilar información documental para predios bajo propiedad horizontal en la UPZ
106 – La Esmeralda.
Elaborar cartografía temática de ofertas de inmuebles bajo régimen de propiedad
horizontal y de Zonas Homogéneas Económicas de la UPZ 106 – La Esmeralda.
Realizar las estadísticas de propiedad horizontal para toda la localidad de
Teusaquillo en base a trabajos de investigación previos de las demás UPZ de la
localidad.
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4. Estado del arte
La resolución 070 de 2011 por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la
actualización de la formación catastral y la conservación catastral es un documento base
que regula todas las acciones con respecto a estudios del suelo.
El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada
predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos (IGAC,
2011).
Partiendo de la definición de catastro y avalúo, el avalúo catastral es la determinación del
valor de los predios obtenido mediante la investigación y el análisis estadístico del mercado
inmobiliario del país (Oikos, 2016).
Por tanto, se puede ver que el valor del suelo es resultado de un análisis de mercado
inmobiliario teniendo en cuenta las dinámicas de los usos en este caso principalmente
residencial y valores de referencia del suelo obtenidos por la UAECD.
La realidad del país es el aumento significativo de la propiedad horizontal que está regulada
por la ley 675 de 2001, en donde se hace mención de la forma especial de dominio,
denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva
sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles
sometidos a ella, así como la función social de la propiedad (Ley 675 de 2001, 2001),
aumento que se produjo debido a la migración de nuevos habitantes a las capitales o
ciudades principales, por lo que se hace necesario normas de convivencia para su
regulación.
Entonces es importante hacer referencia al concepto de propiedad, el cual es el núcleo
esencial del derecho civil y el ordenamiento jurídico. Durante los siglos pasados se la
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consideró como una institución necesaria, sin la cual era imposible la convivencia de los
hombres de un pueblo (GUZMÁN GÓMEZ, 2015).
El trabajo técnico y constante de Catastro Bogotá permite que la capital colombiana sea una
ciudad con la totalidad de su territorio actualizado año a año, además Unidad
Administrativa Especial de Catastro Distrital con su observatorio técnico catastral ha
logrado emitir estadísticas e información precisa anualmente sobre las características del
suelo en Bogotá a través de las publicaciones de análisis inmobiliario, incluyendo el
crecimiento de la propiedad horizontal (Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital, 2017).
Vale la pena recordar que solo hay un antecedente registrado de un trabajo de esta
categoría el cual fue realizado por el grupo de investigación GIGA del proyecto curricular de
Ingeniería catastral y Geodesia de la universidad Distrital Francisco José de Caldas como
proyectos de investigación los cuales se encuentran en el repositorio institucional de la
universidad para su consulta.
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5. Marco legal
Ley 14 de 1983: Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales, sobre
catastro, impuesto predial y de renta, comprometía a las Subdirecciones de Catastro y
Agrología del Instituto Geográfico Agustín Codazzi a cambiar, el sistema de valoración
catastral, por cuanto los métodos utilizados hasta ese tiempo, no permitían avances
significativos en los levantamientos catastrales a nivel nacional.
Resolución 070 de 2011 IGAC: Reglamenta técnicamente la formación catastral, la
actualización de la formación catastral y la conservación catastral. Define las ZHF y ZHG
Ley 388 de 1997 - Artículo 30º: Clases de suelo. Los planes de ordenamiento territorial
clasificarán el territorio de los municipios y distritos en suelo urbano, rural y de expansión
urbana.
Decreto 1420 de 1998: Señala las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la
elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes
inmuebles.
Artículo 2º: Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el
cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían
libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
Resolución 620 de 2008 IGAC: Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos
ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
Ley 675 de 2001: Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal y la
cual deroga las siguientes leyes por medio del artículo 87 de la ley 675 de 2001
Ley 182 de 1948, “Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un
mismo edificio”.
Ley 16 de 1985 “por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre propiedad
horizontal”.
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6. Marco Normativo
La UPZ La Esmeralda se localiza en la zona centro norte de la localidad de Teusaquillo y tiene
una extensión de 193 hectáreas que equivalen al 13,6% del suelo de esta localidad. Esta
UPZ, limita al norte, con la avenida José Celestino Mutis (calle 63); al oriente, con la carrera
46, avenida Paulo VI (diagonal 53), avenida Ciudad de Quito (carrera 30); al sur, con la
diagonal 40, y al occidente, con la Vía del Ferrocarril y la avenida La Esmeralda (transversal
48).
La UPZ está dividida en 7 sectores normativos, de los cuales 5 son área de actividad
residencial y 2 dotacionales.
Se puede observar que los usos predominantes de la UPZ de la Esmeralda son
predominantemente la vivienda en PH y NPH. Los sectores que componen la UPZ presentan
estos dos tipos de Uso residencial en todos sus sectores, como son La Esmeralda, Nicolás
de Federman, Quirinal y Paulo VI que es netamente PH.
SECTOR AREA DE
ACTIVIDAD ZONA TRATAMIENTO
1 Dotacional Equipamiento Colectivo Consolidación de Sectores
Urbanos Especiales
2 Residencial Residencial Neta Consolidación Urbanística
3 Residencial Residencial Neta Conservación, Sector de interés
Cultural, Agrupaciones o conjuntos
4 Residencial Residencial Neta Consolidación con Densificación
Moderada
5 Residencial Residencial con zonas
delimitadas de comercio y servicios.
Consolidación Urbanística
6 Residencial Residencial Neta Consolidación Urbanística
7 Dotacional Parque Zonal N°31, Nicolás de
Federman II Consolidación de Sectores
Urbanos Especiales
Tabla 1 Sectores Catastrales UPZ 106 - La Esmeralda
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7. Marco geográfico
7.1 Localidad de Teusaquillo
7.1.1 Reseña histórica
Cuando los conquistadores españoles llegaron a la Sabana de Bogotá, se quedaron
asombrados al encontrar un pueblo pacífico y al tiempo rodeado de riquezas: los muiscas
que poblaban el altiplano de la Cordillera Oriental, correspondiente a los departamentos de
Cundinamarca y Boyacá. Estas dos regiones estuvieron unidas y gobernadas por el zipa de
Bacatá y el zipa de Hunza. Dependiendo de su actividad, Bacatá se trasladaba a diferentes
lugares y llegaba específicamente a lo que hoy es Bogotá, en los alrededores de Teusaquillo.
Teusacá significa “cercado prestado”.
Era el lugar a donde venía el jerarca a pasar una temporada de vacaciones y aprov
echaba los ratos libres para bañarse en la laguna del mismo nombre, que estaba u
bicada en los actuales barrios Nicolás de Federman, El Campín, Pablo VI (etapas I y II)
y La Esmeralda.
El crecimiento de la ciudad de Bogotá fue lento hasta bien entrado el siglo XX; hacia la
década del veinte, comienza a crecer Teusaquillo como núcleo de residencia de las clases
altas, que buscaban un ambiente más sano. Es posible que la dinámica de acercamiento de
los núcleos poblacional es determinara el origen de los barrios que conforman la localidad.
Teusaquillo fue una de las localidades que marcó pauta para el urbanismo. En 1927, fue el
sector residencial más elegante. En este espacio se consolidaron las mejores propuestas
arquitectónicas de estilo inglés y se dieron cita arquitectos como Alberto Manrique Martín,
Karl Brunner, Galindo Guerra y otros. Marcó una época importante en el urbanismo y la
arquitectura capitalina. En su época fue el sector exclusivo de la ciudad, equivalente a los
barrios San Fernando de Cali, Prado de Barranquilla y Poblado de Medellín. Con el
transcurrir del tiempo, sus habitantes fueron desplazándose de sur a norte.
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En el campo educativo, debemos mencionar la universidad nacional de colombia, como uno
de los más importantes proyectos de formación superior, que permitió la generación de
nodos de desarrollo y reflexión crítica en múltiples campos del conocimiento. dicho
proceso abarca disciplinas y profesiones como las ingenierías, las ciencias de la salud
y las humanas, las artes y las letras, que marcarían definitivamente a varias
generaciones de colombianos empeñados en la construcción de un nuevo país. parte de
esta tradición iniciada por la universidad nacional se refleja en el hecho de que la localidad
es hoy una de las más importantes oferentes en materia de educación superior pública
y privada, para sectores medios y populares provenientes de distintos puntos de la ciudad
y del país.
En cuanto a los acuerdos que dan nacimiento a las alcaldías menores, se destacan los
siguientes: el Acuerdo 26 de 1972, que crea 16 alcaldías menores del Distrito Especial de
Bogotá, por el que pasó Teusaquillo a integrar con otros barrios circunvecinos la Alcaldía
Menor número 13, con límites determinados y ratificada mediante el Acuerdo 8 de 1977.
Posteriormente, la Constitución de 1991 le dio a Bogotá el carácter de Distrito Capital; en
1992, la Ley 1 reglamentó las funciones de la Junta Administradora Local (JAL), de l
os fondos de desarrollo local y de los alcaldes locales, y determinó la asignac
ión presupuestal de las localidades. Por medio de los Acuerdos 2 y 6 de 1992, el
Concejo Distrital definió el número, la jurisdicción y las competencias de las JAL. Ba
jo esta normativa, se constituyó la Localidad de Teusaquillo, conservando sus lí
mites y nomenclatura, administrada por el alcalde local y la Junta Administradora
Local, con un total de nueve ediles. Finalmente, el Decreto Ley 1421 determinó el r
égimen político, administrativo y fiscal bajo el cual operan hasta hoy las localidades del
Distrito.
7.1.2 Ubicación y Generalidades
La Localidad de Teusaquillo limita al norte con la calle 63, que la separa de la localidad de
Barrios Unidos, al Oriente llega hasta la avenida Caracas, que la separan de las localidades
de Teusaquillo y Santafé. Al sur, por la diagonal 22, la Avenida Eldorado y la Avenida Las
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Américas, limita con las localidades de Los Mártires y Puente Aranda y al Occidente por la
Avenida carrera 68 limita con la localidad de Engativá. Su extensión total es de 1.419 Ha, de
las cuales son 1.269 Ha suelo urbano y 150 Ha es área protegida. Se ubica a una altura
promedio de 2560 msnm (metros sobre nivel del mar); su topografía es plana, con
pendientes menores al 12% gracias a su ubicación sobre la unidad geológica llanura lacustre
del rio Salitre y del rio Fucha. Estas unidades son de suelos arcillosos implicando un bajo
riesgo de deslizamiento para la localidad.
Ilustración 1 Localizacion Teusaquillo
Teusaquillo tiene seis UPZ, tres de las cuales son de tipo residencial cualificado (La
Esmeralda, Quinta Paredes y ciudad salitre oriental), dos de tipo residencial consolidado
(Galerías, Teusaquillo), y una de tipo predominantemente Dotacional (Parque Simón Bolívar
CAN).
El presente trabajo se desarrolla en la UPZ 106 – La esmeralda la cual se ubica en la localidad
de Teusaquillo como se muestra a continuación
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Ilustración 2 Localización UPZ 106 - La Esmeralda
7.1.3 Vías importantes
Las vías de acceso a la UPZ la avenida carreara 30 o NQS que presenta un estado de
conservación bueno y además posee acceso al sistema de transporte masivo Transmilenio
en las estaciones Movistar arena y Universidad Antonio Nariño – Campin junto con las
carreras 50 y 60 las cuales son importantes corredores viales de la capital del mismo modo
se encuentran las calles 53 y 63 los corredores viales que comunican el occidente con el
centro de la ciudad.
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Ilustración 3 Vías UPZ 106 – La Esmeralda
7.1.4 Lugares representativos
La UPZ 106 La Esmeralda está ubicada en un sector estratégico de la ciudad donde tiene
fácil comunicación con todos los sectores de la ciudad gracias a sus vías de acceso pero esta
UPZ no tiene muchos sitios de atractivo debido a que en su mayoría de uso de suelo tiene
destino residencial pero el lugar que más atractivo supone para la misma es el parque del
barrio que le da el nombre a la UPZ, el barrio La Esmeralda este parque tiene una extensión
importante dentro de la localidad siendo de aproximadamente 7 Hectáreas.
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Ilustración 4 Lugares Representativos UPZ 106 – La Esmeralda
A pesar de que no están dentro de la UPZ vale la pena recordar que esta UPZ es colindante
a lugares de gran importancia a nivel distrital como lo son: El estadio El Campin, Movistar
Arena, Parque Simón Bolívar, Biblioteca Virgilio Barco, Universidad Nacional de Colombia y
complejo acuático de Bogotá entre muchos otros lugares de gran relevancia cultural.
Ilustración 5 Parque La Esmeralda
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Número de equipamientos por sector, población, número de equipamientos por cada
10.000 habitantes y cantidad de población por equipamiento.
Tabla 2 Cantidad de población por Equipamiento
7.1.5 Barrios de la UPZ 106 La Esmeralda
Tabla 3 Barrios UPZ 106 – La Esmeralda
7.1.6 Sectores Catastrales
La ubicación espacial de los 67 sectores catastrales de la UPZ 106 La Esmeralda son los
Siguientes
BARRIO
Rafael Nuñez
La Esmeralda
Pablo VI
Quirinal
Campin Occidental
Nicolas de Federman
UPZ 106 _ La
Esmeralda
23
7.1.6.1 La Esmeralda
Ilustración 6 Sector La Esmeralda
NORTE: Calle 53
SUR: Centro Administrativo Nacional (CAN)
ORIENTE: Carrera 50
OCCIDENTE: Carrera 60
7.1.6.2 Rafael Núñez
Ilustración 7 Sector Rafael Nuñez
NORTE: Calle 53
SUR: Centro Administrativo Nacional (CAN)
ORIENTE: Universidad Nacional de Colombia
OCCIDENTE: Carrera 50
24
7.1.6.3 Pablo VI
Ilustración 8 Sector Pablo VI
NORTE: Calle 59
SUR: Calle 53
ORIENTE: Carrera 50
OCCIDENTE: Carrera 60 y Transversal 59 A
7.1.6.4 Pablo VI Norte
Ilustración 9 Sector Pablo VI Norte
NORTE: Calle 63
SUR: Calle 59
25
ORIENTE: Carrera 50
OCCIDENTE: Transversal 59 A
7.1.6.5 Nicolás de Federman
Ilustración 10 Sector Nicolás de Fedeman
NORTE: Calle 63
SUR: Calle 53
ORIENTE: Carrera 36 A y Carrera 30
OCCIDENTE: Carrera 50
7.1.6.6 Campin Occidental
Ilustración 11 Sector Campin Occidental
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NORTE: Calle 63
SUR: Calle 56
ORIENTE: Carrera 30
OCCIDENTE: Carrera 36 A
Sectores catastrales ubicados en la UPZ
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8. Marco Conceptual 8.1 Glosario de Términos
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo
los Bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas
legales (Ley 675 de 2001, 2001). Área privada libre: Extensión superficiaria privada
semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus
linderos, de conformidad con las normas legales (Ley 675 de 2001, 2001).
Aspecto físico: Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las
edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas,
fotografías aéreas, ortofotografías, espacio mapas, imágenes de radar o satélite u otro
producto que cumpla con la misma función (IGAC, 2011).
Aspecto económico: Consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido
por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y
para las edificaciones en él comprendidos. (IGAC, 2011)
Aspecto fiscal: Consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien
haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados
de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial
unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad
con las disposiciones legales vigentes (IGAC, 2011).
Aspecto jurídico: Consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación
entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien
inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y
de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo (IGAC, 2011).
Avalúo: “Tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizada por un perito o
firma especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación mercantil o
hipotecaria” (Barrero Ochoa, 2008).
28
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que
por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio
particular. (Ley 675 de 2001, 2001)
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,
conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y
disfrute de los bienes de dominio particular. Se reputan bienes comunes esenciales, el
terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos
básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento
de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los
techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (Ley 675 de 2001, 2001)
Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados,
funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de
un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía
pública directamente o por pasaje común. (Ley 675 de 2001, 2001)
Catastro: es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes
inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta
identificación física, jurídica, fiscal y económica (IGAC, 2011).
Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada
uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio
o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación
en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas
comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de
contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto (Ley 675 de 2001, 2001).
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la
normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).
29
Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen
diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad
con la normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad
urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la
prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se
entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación,
reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios
públicos esenciales relacionados con estos (Ley 675 de 2001, 2001).
Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los
propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los
bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado
del edificio o conjunto de uso comercial o mixto (Ley 675 de 2001, 2001). 22
Propiedad Horizontal: Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el
sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por
construirse. (Ley 675 de 2001, 2001).
Valor de mercado: “Precio más alto en términos de dinero que una propiedad alcanzaría si
se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que
la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el cual un vendedor deseoso la
vendería a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales”
(Barrero Ochoa, 2008).
8.2 Estudios de mercado inmobiliario
Los estudios sobre mercado inmobiliario son la base fundamental para el éxito en la
planeación y el desarrollo del territorio.
30
El análisis de mercado es un estudio de las características socioeconómicas de una
comunidad o de una parte de ella localizada geográficamente en un área determinada, para
estimar sus necesidades o la demanda tangible (Estudios de Mercado, s.f.).
Este tipo de estudios u observaciones inmobiliarias nos permite realizar pronósticos de
valores de metro cuadrado o también llamadas proyecciones inmobiliarias.
El estudio de mercado para un proyecto inmobiliario, principalmente, entre otros, debe
informar sobre los siguientes:
1. Precio
2. Velocidad de venta (absorción del producto por el mercado)
3. Características del inmueble de acuerdo al mercado.
4. Competencia (producto, precio, ubicación, absorción del producto por el mercado)
5. Mercabilidad.
8.3 Propiedad horizontal
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad
horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. (Ley 675 de 2001, 2001).
8.3.1 Aspectos que forman la copropiedad:
I. La comunidad de copropietarios existe porque hay un grupo de propietarios de
inmuebles individuales que comparten la propiedad de ciertas zonas comunes y del
terreno donde está construido el inmueble. En consecuencia, el derecho de
propiedad es la causa base de la organización y por lo tanto, no se puede separar de
los derechos y deberes derivados de esa condición original.
II. El coeficiente de propiedad horizontal es el punto de referencia que traduce la
participación y obligaciones de cada propietario en estrecha relación con la unidad
privada respectiva, que es el único motivo de la asociación.
III. Una vez constituida legalmente la propiedad horizontal se crea una persona jurídica
sin ánimo de lucro cuyo único fin es administrar los bienes y asuntos comunes. El
poder de disposición de la organización administrativa del régimen de propiedad
horizontal, es restringido y específico, en ningún momento puede disponer o afectar
31
en forma invasiva los derechos de los propietarios en cuanto al dominio de sus
unidades particulares. (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital
D.C., 2004)
8.4 El reglamento de propiedad horizontal
Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. (Ley 675 de 2001, 2001).
Su contenido lo define la ley 675 de 2001 así:
1. Nombre e identificación de cada uno de los propietarios.
2. Nombre del edificio o conjunto
3. Determinación del terreno(s) donde se halla ubicado el edificio o conjunto, por su
nomenclatura, área y linderos, indicando la forma de adquisición del terreno, así
como los números de matrícula inmobiliaria correspondientes.
4. Identificación de cada uno de los bienes de dominio particular (Casa, apartamento,
local, oficina etc.) De acuerdo a lo estipulado por Planeación Distrital o quien haga
sus veces.
5. Determinación de los bienes comunes, precisando cuáles tienen el carácter de
esenciales y cuáles el de ser de uso exclusivo de ciertos sectores de la copropiedad.
6. Coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, según el caso, es decir la
participación que cada unidad tiene dentro del edificio según el caso en particular.
7. El destino que se le va a dar a los bienes de dominio particular que conforman el
edificio o conjunto (residencial o comercial).
8. Regulaciones relacionadas con la administración, control, dirección del Edificio o
Conjunto que luego de la inscripción en la Oficina de instrumentos públicos, deberá
constituirse en persona jurídica (Departamento Administrativo de Acción Comunal
Distrital D.C., 2004).
32
8.5 La administración dentro de la propiedad horizontal:
8.5.1 Asamblea General:
La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus
representantes o delegados, reunidos con el quórum, de acuerdo en el reglamento de
propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o
conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de
cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo
bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias,
son de obligatorio. (Romero Ardila & Aldana Tovar , 2018)
8.5.2 Funciones de la Asamblea:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el
caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y
gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el
Administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para
períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las
expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al
Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de
propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o
división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial
o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en
la presente ley.
33
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la
procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta
ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso
y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de
propiedad horizontal.
10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al
Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma,
y en el reglamento de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001, 2001).
8.5.3 El Administrador:
El Administrador es el representante legal de la copropiedad, y para ejercer esta
representación tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo,
Como Representante Legal, Gerente y Tesorero de la Copropiedad, el Administrador puede
definirse como la primera Autoridad Civil de la Comunidad de copropietarios o como el
Órgano Ejecutivo de la Copropiedad. La Asamblea y el Consejo, en donde éste exista, serian
entonces el "Poder Legislativo" y el Comité de Convivencia el jurisdiccional encargado de
solucionar los conflictos internos y mediador al presentarse diferencias que surjan entre
miembros de la copropiedad.
De acuerdo al artículo 50 de la ley 675 de 2001 el nombramiento del Administrador lo hace
la Asamblea General, excepto en aquellas copropiedades en las que existe el Consejo de
Administración (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).
8.5.4 Funciones del administrador La ley 675 de 2001 (Artículo 51):
1. Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su
aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio
anual, incluyendo las primas de seguros.
34
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de
la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia
relativa al edificio o conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las
actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas
anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto
de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica
que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no
esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de
desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a
cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o
conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de
autorización alguna.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la
entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación
legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
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11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el
respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en
esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento
interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de
Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez
que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio
particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad
horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios
(Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).
8.6 Los bienes dentro del régimen de propiedad horizontal.
8.6.1 Bienes Privados
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y
aprovechamiento exclusivo, y con salida a la vía pública (Ley 675 de 2001, 2001).
8.6.2 Bienes Comunes
Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes
en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular (Ley 675 de 2001,
2001).
8.6.2.1 Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,
conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y
disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes
comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el
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cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la
estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de
cubiertas a cualquier nivel. (Ley 675 de 2001, 2001).
Los propietarios de las unidades privadas están obligados a usar los bienes comunes
conforme a su naturaleza y destinación, al igual que a contribuir con el pago
I. De las expensas necesarias para la administración del edificio y prestación de los
servicios,
II. De las expensas comunes diferentes a las necesarias –mejoras necesarias.
III. De las expensas extraordinarias.
Los artículos 38 y 46 de la Ley 675 de 2001, por su parte, relacionan las facultades básicas
de la asamblea, las que, en lo atinente al derecho de los copropietarios sobre los bienes
comunes consisten fundamentalmente en:
a. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
b. Definir, de ser necesario, que bienes deben ser tenidos como esenciales.
c. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su
venta o división.
d. Disponer los cambios de destinación de los bienes comunes, y las
modificaciones que impliquen una sensible disminución en su uso y goce.
e. Imponer expensas extraordinarias y aprobar las expensas comunes
diferentes de las necesarias.
f. Asignar un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien
privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario (Ley 675 de 2001,
2001).
g. Resolver la adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. SENTENCIA
C-488 DE 2002 Corte constitucional.
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8.7 Constitución de una propiedad horizontal
Para la constitución de un derecho real sobre un bien inmueble bajo el régimen de
propiedad horizontal se requiere la realización de una escritura pública y su respectiva
inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos, igual que para propiedades
que no estén en este régimen. (Romero Ardila & Aldana Tovar , 2018)
Los pasos a seguir son:
I. En la oficina de registro de instrumentos públicos, debe presentarse el
reglamento de propiedad horizontal notariado.
II. Se debe tramitar una licencia de construcción ante la autoridad de urbanística
pertinente (Curaduría) y anexar dicho documento o el que haga sus veces, junto
con los planos aprobados por la autoridad competente, en los que debe
detallarse:
a. Localización.
b. Linderos.
c. Nomenclatura.
d. Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de
propiedad exclusiva o particular.
e. Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
IV. Finalmente, una vez inscrita la escritura de constitución de la propiedad horizontal
debe tramitarse el certificado de existencia y representación legal de la persona
jurídica, dicha diligencia se realiza en la respectiva alcaldía municipal o distrital
correspondiente a la ubicación del edificio o conjunto residencial, para la obtención
de la mencionada certificación debe presentarse:
a. Escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal.
b. Documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes
ejerzan la representación legal (Administrador) y del revisor fiscal (Colombia
Legal Corporation, 2014).
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9. Metodología
Para el desarrollo de la investigación se llevó a cabo el siguiente proceso:
Revisión normativa y bibliográfica: se recopiló toda la información conceptual y
contenida en las diferentes normas relevantes para el estudio.
Recolección de insumos: Obtención cartografía necesaria como o son, shapefiles de
lotes bajo el régimen de propiedad horizontal, nomenclatura, estratos
socioeconómicos y sectores catastrales. Información disponible en el portal del
IDECA (Infraestructura de Datos Espaciales para el Distrito Capital) de la UAECD
(Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital).
Recolección de ofertas: investigación de ofertas en inmuebles bajo propiedad
horizontal para la UPZ 106 – La Esmeralda a través de portales web especializados
en este tipo de mercado y validando la información con visitas a campo e imágenes
satelitales
Realización de zonas: para este proceso se recurrió a la ayuda de los sistemas de
información geográfica Qgis y Arcgis, donde los lotes en régimen de propiedad
horizontal para las zonas deben cumplir con unas características similares
constructivas lo que permite que tenga rangos cercanos en el valor de metro
cuadrado integral
Verificación de zonas: una vez se obtuvieron las zonas se depuraron datos con ayuda
de campo, imágenes satelitales y ofertas capturadas, en este paso se unificaron y
separaron zonas de manera más adecuada para el estudio.
Creación de una base de datos: esta base de datos contiene la información
recolectada sobre los diferentes lotes, manzanas y sectores catastrales, sobre el
régimen de propiedad horizontal para la UPZ 106 – la esmeralda.
Creación salida grafica Zonas Homogéneas Económicas: se aprecian las diferentes
zonas con sus rangos de valor integral por metro cuadrado para inmuebles en
propiedad horizontal en la UPZ – la esmeralda.
39
Análisis de Datos: Con los atributos de las bases de datos obtenidas, se pretende
realizar diferentes análisis estadísticos significativos para la UPZ – la esmeralda.
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10. DESARROLLO DEL PROYECTO
10.1 Recopilación de Información
Se procedió a establecer un análisis catastral, jurídico y espacial de los predios en los
sectores de estudio, esto con el fin de seleccionar los predios viables para el proyecto.
Teniendo en cuenta que todos conservan características similares en cuanto a sus
antecedentes registrales, se determinó como atributo de selección la posibilidad de acceso
y la norma de usos de suelo esquematizada mediante el POT de la ciudad de Bogotá.
Se descartaron de la muestra los predios NHP. Esto se realizó teniendo en cuenta que el
procesamiento para estos predios es prácticamente diferente según lo evidenciado en
campo, probablemente por su condición de la no posibilidad de explotación integral.
Predios a Estudiar
Después de discriminar los predios por las razones expuestas, se determinaron los
siguientes predios para ser objeto de estudio
Ilustración 12 Predios PH y NPH
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Se realizó un análisis identificando los lotes en No Propiedad Horizontal NPH y Propiedad
Horizontal PH de la localidad de Teusaquillo para identificar la distribución total en el sector
encontrando la siguiente relación:
Ilustración 13 Total lotes Localidad de Teusaquillo
Ilustración 14 Lotes PH y No PH Localidad Teusaquillo
También se identificó la relación de lotes en NPH y PH encontrados dentro de la UPZ 106 –
La Esmeralda que pertenecen a la Localidad de Teusaquillo, dando como resultado la
siguiente información:
Lotes Localidad de Teusaquillo Cantidad
Lotes PH 2.609
Lotes NPH 13.604
Total Lotes NPH - PH Localidad Teusaquillo 16.213
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Ilustración 15 Total Lotes UPZ 106 La Esmeralda
Ilustración 16 Lotes PH y No PH UPZ 106 La Esmeralda
De igual modo se hace el análisis ya con el número de predios correspondientes a PH y NPH,
vale la pena recordar que para hacer este análisis se tomaron las unidades prediales de PH
dentro de los lotes así que el número de predios es muchísimo más alto comparado con el
de lotes como se puede ver en la siguiente información.
Ilustración 17 Total predios UPZ 106 La Esmeralda
Lotes UPZ 106 LA ESMERALDA Cantidad
Lotes PH 466
Lotes NPH 2.220
Total Lotes NPH - PH UPZ 106 2.686
Predios UPZ 106 LA ESMERALDA Cantidad
Predios PH 16.750
Predios NPH 2.220
Total Lotes NPH - PH UPZ 106 18.970
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Ilustración 18 Predios PH y No PH UPZ 106 La Esmeralda
El resultado de la gráfica anterior refleja que la UPZ No. 106 La Esmeralda muestra que de
2.686 lotes ubicados en el sector, solo el 17% pertenece a lotes en PH para un total de (466
lotes PH), mientras que los lotes NPH representan un 83% para un total de (2.220 lotes en
NPH).
Ahora con la representación de los lotes en Propiedad Horizontal PH identificados en la UPZ
No. 106 – La Esmeralda, se compara con los lotes Propiedad Horizontal PH del ubicados en
las demás UPZ que integran la Localidad de Teusaquillo reflejando un porcentaje del 15%
que le corresponde a la UPZ de La Esmeralda tal como se muestra en las siguientes
ilustraciones:
Ilustración 19 Total lotes PH en Teusaquillo y la UPZ 106 La Esmeralda
Lotes UPZ 106 La Esmeralda vs localidad Teusaquillo Cantidad
Lotes PH La Esmeralda 466
Lotes PH Localidad Teusaquillo 2.609
Total Lotes PH UPZ 106 vs Localidad Teusaquillo 3.075
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Ilustración 20 Lotes PH en Teusaquillo y en la UPZ 106 La Esmeralda
Finalmente se realiza el análisis por cada uno de los rectores catastrales de la UPZ 106 – La
Esmeralda para conocer el número de predios en PH que contienen y se obtuvieron los
siguientes resultados
Ilustración 21 Total Predios PH en la UPZ 106 La Esmeralda por sectores catastrales
Sector Lotes en PH Predios en PH
Rafael Nuñez 10 4131
La Esmeralda 1 285
Pablo VI 13 4146
Pablo VI norte 8 211
Campin Occidental 118 2056
Nicolas de Federman 316 5921
Totales PH 466 16750
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Ilustración 22 Predios PH en la UPZ 106 La Esmeralda por sectores catastrales
10.2 Zonas homogéneas económicas
Espacios geográficos con valores integrales unitarios similares en cuanto a su precio, según
las condiciones del mercado inmobiliario, la diferencia de estas zonas con las Zonas
Homogéneas Geoeconómicas es que no se trata de valor de mercado inmobiliario para los
terrenos en la zona si no de un valor integral que por su condición de régimen PH no hace
una distinción terreno - construcción.
El proceso realizado para obtener estas zonas es el siguiente
Espacialización lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal de la UPZ 106 –
La Esmeralda
Verificación de mercado inmobiliario PH, la tecnología hoy en día permite hacer de
manera más sencilla y eficaz muchas actividades, utilizando los beneficios de poder
hacer búsquedas de mercado en portales web especialistas en inmuebles se creó
una base de datos (Anexo 5) con ofertas de mercado que fueron no solo consultadas
en portales como fincaraiz.com o metrocuadrado.com si no verificadas por medio
de visitas a campo y llamadas telefónicas.
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Una de las ventajas de utilizar sitios online especializados en el mercado inmobiliario
es que permite tener una visión del inmueble respecto a sus acabados y estado de
conservación.
Ilustración 23 Ofertas Estudio de Mercado
A través de la herramienta Grouping Analysis de la caja de herramientas de ArcGis, permitió
la agrupación de lotes por cada sector catastral con igual características teniendo en cuenta
los siguientes parámetros:
Número de unidades prediales.
Numero de sótanos.
Estrato.
Área del lote.
Perímetro del lote.
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Número de pisos de la construcción
En cuanto a la ubicación, la comparación de los lotes utiliza el método de triangulación de
Delauny y el método de distancia euclidiana.
Ilustración 24 Herramienta Grouping Analysis
La siguiente ilustración muestra el informe generado por Arcgis de acuerdo a cada variable,
para todas las zonas se utilizó, numero de sótanos, semisótanos, número de pisos, unidades
prediales y estrato este último debido a que las zonas se desarrollaron para lotes
residenciales PH.
Ilustración 25 Resumen Estadístico General
48
A partir de las estadísticas generales el software genera un número de grupos, que para el
caso de la UPZ 106 – La esmeralda fueron 15 y se generó el siguiente resumen:
Ilustración 26 Resumen Estadístico Zona 1
Por último, el informe genera para cada variable resúmenes estadísticos que se ubican de
acuerdo al 𝑅2 de cada variable.
Ilustración 27 Resimen Por Zonas
49
Por ejemplo, en este caso podemos afirmar que Estrato según su 𝑅2 explica la
variabilidad del modelo un 82%.
Teniendo las diferentes zonas se realizó una relación con las ofertas recopiladas para
generar los rangos de valor integral por metro cuadrado, algunas ofertas fueron
depuradas debido a que afectaban negativamente la muestra este en este paso se
unificaron y separaron zonas de acuerdo a los rangos obtenidos. Estos rangos se
obtuvieron de acuerdo a la media de las ofertas obtenidas para cada zona, a las
cuales se les sumo y resto un valor de $350.000.
Por último, una vez verificadas las zonas homogéneas económicas se genera la
salida grafica para la UPZ 106 – La Esmeralda.
Ilustración 28 Zonas Homogéneas Económicas
50
Para poder ver de mejor manera la cantidad de predios y sus valores correspondientes por
metro cuadrado se extrajo esta información de la base de datos geográfica obtenida en el
procedimiento de obtención de las zonas homogéneas económicas y el resultado fue el
siguiente.
Ilustración 29 Total predios por Valor M2
Ilustración 30 Predios por intervalos de valor M2
Valor M2 Predios en PH
3000000 - 3350000 306
3350000 - 3700000 595
3700000 - 4050000 560
4050000 - 4400000 261
4400000 - 4750000 2635
4750000 - 5100000 285
5100000 - 5450000 1174
5450000 - 5800000 1688
5800000 - 6150000 1269
6150000 - 6500000 1737
6500000 - 6850000 802
6850000 - 7200000 486
7200000 - 7550000 2720
7550000 - 7999999 696
8000000 o más 1536
Totales PH 16750
51
11. Análisis Localidad de Teusaquillo
Este análisis se realiza ya que es necesario compilar en un solo documento la información
más relevante del estudio de propiedad horizontal de la localidad de Teusaquillo realizado
por separado para cada UPZ siendo la 106 – La Esmeralda la última en completarse. Siendo
así a continuación se hará el análisis de la información más importante de los demás
estudios.
Comenzando por saber el número de Lotes por UPZ que se encuentran bajo el régimen de
propiedad horizontal.
Ilustración 31 Total Lotes PH en la localidad de Teusaquillo por UPZ
Ilustración 32 Lotes PH den la localidad de Teusaquillo
UPZ Cantidad de Lotes PH
Galerias 973
Teusaquillo 702
Parque Simon Bolivar y CAN 57
Ciudad Salitre Oriental 58
Quinta Paredes 353
La Esmeralda 466
Total Lotes PH en la Localidad de Teusaquillo 2.609
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Al observar los anteriores resultados se puede deducir que las UPZ que más cantidad de
predios aportan son Galerías con un 37% y Teusaquillo con un 27%, en tercer lugar se ve
que se encuentra la esmeralda que a pesar de ser una UPZ con un alto índice de Propiedad
horizontal se ve un poco opacada por las dos UPZ anteriormente mencionadas.
A continuación se tomaran las zonas con los valores de M2 mas alto y se hará un corto
análisis de porque se toma ese valor o rango para finalmente ver el comportamiento de los
mismos dentro de la localidad
11.1 UPZ 100 – Galerías
Sector catastral san Luis 007202
Valores de: $9.500.000
Corresponde a locales que se encuentran ubicados en el edificio recién construido Alameda
de San Luis 2 con medida de 60 m2, con buena dotación comunal.
11.2 UPZ - 104 Parque simón bolívar - CAN Y UPZ - 109 Ciudad salitre oriental
Estas dos UPZ se tomaron juntas ya que para la UPZ 104 Parque simón bolívar el estudio se
realizó únicamente para el sector denominado salitre ya que el resto de la misma es de uso
dotacional e institucional gracias a la existencia del CAN, La universidad nacional y el mismo
parque Simón Bolívar entre otros. El sector que tomo mayor valor fue el siguiente
Valores de: $80.000.000
Este valor hace referencia a predios ubicados en propiedad horizontal – PH que se
encuentran en uso comercial en este caso podemos evidenciar los locales comerciales que
se en cuentan en el Centro Comercial Gran Estación este es el quinto centro comercial más
grande de Bogotá sumando sus dos costados unidos mediante un sofisticado puente
elevado. Fue inaugurado en 2006.
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11.3 UPZ - 101 Teusaquillo
Ilustración 33Zonas Homogeneas Economicas UPZ 101 - Teusaquillo
Se puede observar que hay 2 predios que se encuentran sobre los 10 millones de pesos el
metro cuadrado pero el autor del trabajo no especifica por que razon estos se comprotan
de esta manera pero en el resto de la UPZ se puede ver cierto nivel de homogeneidad en
los valores de M2 los cuales no suelen ser mayores a los 7 u 8 millones de pesos
11.4 UPZ - 107 Quinta paredes
Se encontró valores por metro cuadrado de área privada desde $ 3.000.000 hasta los $
24.000.000 en esta UPZ 107, teniendo así un promedio $ 5.233.333 valor por m2 de área
privada construida, estas oscilaciones obedecen en gran parte a las nuevas construcciones
que hacen énfasis sobre todo en este sector papel importante en el precio; al igual que toda
la actividad turística que se observa por la presencia de hoteles, debido a su localización
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estratégica cercana a CORFERIAS, al aeropuerto El Dorado, al Terminal de Transportes y a
la Embajada de los Estados Unidos
11.5 UPZ - 106 La Esmeralda
Se encuentra que el valor mas alto por metro cuadrado se encuentra en el sector catastral
Nicolas de federman el cual es de 8 milones de pesos, esto era algo que se podia preveer
facilmente ya que ha habido un aumento significativo de vivienda en PH en este sector y
adicinalmente el este es el unico sector de toda la UPZ que posee estrato 5.
Finalmente se puede ver que el sector catastral con mayor valor corresponde al de la UPZ
109 – Ciudad Salitre oriental con mas de 80 millones de pesos el metro cuadrado en el
centro comercial gran estacion y esto se debe a que al ser un centro comercial de nivel
metropolitano sus precios se eleven considerablemente gracias a la gran afluencia de
personas que transita por alli diariamente
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12. Estructura base de datos
Feature class “Construccion”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información
del sector en cuanto a las construcciones existentes.
Tabla 4 Feature class “Construccion”
Feature class “Eje_Nomenclatura”: en esta capa de geometría tipo línea se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información
del sector en cuanto a las vías existentes.
Tabla 5 Feature class “Eje_Nomenclatura”
Feature class “Lote”: en esta capa de geometría tipo Poligono se encuentran los siguientes
atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información del sector
en cuanto a los lotes existentes.
56
Tabla 6 Feature class “Lote”
Feature class “Manzana”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información
del sector en cuanto a las manzanas existentes.
Tabla 7 Feature class “Manzana”
Feature class “Nom_Dom”: en esta capa de geometría tipo punto se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información
del sector en cuanto a la nomenclatura para cada lote existente.
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Tabla 8 Feature class “Nom_Dom”
Feature class “Sect_Catastles”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información
de la zona en cuanto a los sectores catastrales existentes.
Tabla 9 Feature class “Sect_Catastles”
Feature class “UPZ_SECTOR”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información
de los sectores de uso de la UPZ a estudiar.
58
Tabla 10 Feature class “UPZ_SECTOR”
Feature class “UPZ_SUB_EDIFICAB”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar
la información del sector normativo en cuanto a su edificabilidad.
Tabla 11 Feature class “UPZ_SUB_EDIFICAB”
Feature class “UPZ_SUB_USOS”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran
los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la
información del sector normativo en cuanto a su uso.
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Tabla 12 Feature class “UPZ_SUB_USOS”
Feature class “UPZs”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los siguientes
atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la información de los
sectores normativos.
Tabla 13 Feature class “UPZs”
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13. Conclusiones
Se determinó que la zonificación es un proceso de sectorización en un territorio con
unidades espaciales relativamente homogéneas; pueden variar de acuerdo al
criterio que se utilice y a los propósitos; en esta ocasión se realizó a través de las
UPZ que están relacionadas con factores sociales, económicos, culturales, políticos,
biofísicos o administrativos.
Se encontró valores por metro cuadrado de área privada desde $ 3.000.000 hasta
los $ 8.000.000 donde el menor se encuentra en el sector de pablo VI y el mayor se
encuentra en el sector de Nicolás de Federman. Así que el aprovechamiento máximo
permitido en la norma vigente hace que se dé un mejor uso al suelo y por
consiguiente a los recursos dando así mayor visión para alcanzar la productividad a
los propietarios e inversionistas y por esto dichos valores resultantes en esta UPZ.
También se debe tener en cuenta que el uso del suelo es un factor fundamental para
el cálculo del valor comercial del bien inmueble y esto se pudo notar en la
comparación de todas las UPZ de la localidad ya que el sector con valor más alto de
toda la localidad es el centro comercial gran estación que al ser de uso comercial y
de estrato 5 su precio es muy elevado mientras que en el sector de Nicolás de
Federman a pesar de ser también estrato 5 al ser su uso residencial restringe el valor
de las propiedades en gran medida
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14. Bibliografía
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