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Estudio de mercado

El sector inmobiliario en Brasil

Antonio Temes Castrillón

El sector inmobiliario en Brasil Cámara de Comercio de Madrid

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INDICE

1 INTRODUCCIÓN

2 RESUMEN Y CONCLUSIONES

3 PANORAMICA DEL PAÍS

1. Datos generales

2. Geografía

3. Situación política

4. Perspectivas económicas

5. Sectores productivos

6. Infraestructura de transporte

7. Estructura del comercio exterior

BLOQUE 1: SITUACIÓN SOCIO ECONOMICA Y DEL MERCADO INMOBILIARIO

1. Resumen principales indicadores socio-económico

2. Radiografía del sector inmobiliario

a) Mercado residencial (oferta, demanda y precios) b) Programas de vivienda pública c) Mercado no residencial (precios, rentabilidades)

BLOQUE 2: FINANCIACIÓN Y FISCALIDAD

3. Estructura jurídica de la financiación de proyectos inmobiliarios

a) Condiciones de financiación b) Entidades financieras que operan en el país c) Productos financieros

4. Sistema fiscal inmobiliario en Brasil

a) Impuestos sobre el solar b) Honorarios profesionales (notarios, licencias,…) c) Impuesto sobre bienes inmuebles d) Desgravaciones fiscales e) Impuesto de Sociedades f) Otros impuestos g) Repatriación de beneficios

BLOQUE 3: COMERCIALIZACIÓN Y SITUACIÓN EMPRESARIAL

5. Comercialización del producto inmobiliario


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a) Canales b) Productos c) Caracterización de la demanda

6. Situación empresarial en el país

a) Empresas promotoras b) Empresas y oportunidades españolas c) Asociaciones del sector d) Administraciones públicas

BLOQUE 4: DIRECCIONES DE INTERÉS

4. ENTREVISTAS

5 ANEXOS


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1 INTRODUCCION El objetivo de este informe es analizar la situación actual del sector inmobiliario en Brasil, mas específicamente en el Estado de Sao Paulo, con el fin de que sirva de utilidad para cualquier posible operador comercial que desee iniciar su actividad en el sector. Así mismo, se pretende valorar la importancia que tiene este sector dentro de un contexto socio económico.

Las fechas de realización del estudio han sido los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007.

Las fuentes de información utilizadas y consultadas han sido dos:

Fuentes primarias, basadas en entrevistas y contactos con profesionales del sector seleccionados minuciosamente para que fuese lo más significativo posible, como por ejemplo productores, empresarios, distribuidores, instaladores, técnicos, etc. Los entrevistados han podido facilitar información y datos de distinta índole, así como opiniones sobre la situación del sector, su evolución y su futuro.

Fuentes secundarias, basadas en revistas especializadas, informes de asociaciones, publicaciones, noticias, etc. oportunamente citadas a lo largo del estudio.

El informe se estructura en cuatro bloques donde se analiza la situación socio económico del sector inmobiliario, la financiación y la fiscalidad, la comercialización y la situación empresarial y las direcciones de interés de las asociaciones e instituciones del sector.

La metodología usada en cada bloque ha sido la siguiente:

Una panorámica general del país repasando los datos básicos del país, la situación económica y el comercio exterior; radiografía del sector hablando del mercado residencial, los programas de vivienda pública y el mercado no residencial.

Análisis financiero del sector inmobiliario, hablando de las condiciones de financiación, las entidades financieras que operan en el país y los productos financieros; análisis jurídico hablando de los diferentes impuestos que afectan al sector.

Comercialización del sector, estudiando los canales de distribución, los productos y las características de la demanda; y análisis de la situación empresarial del país, estudiando las empresas promotoras, las oportunidades y empresas españolas en el mercado inmobiliario, y las asociaciones e instituciones del sector.

Un último bloque está dedicado a las direcciones de interés.

La moneda utilizada a lo largo del estudio ha sido el real y el dólar americano (1 euro = 2,6 reales; 1 dólar = 2 reales)


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2 RESUMEN Y CONCLUSIONES 1. El sector inmobiliario en el estado de Sao Paulo está pasando por un momento de

crecimiento, como lo demuestran los números del último año donde el crecimiento fue cercano al 6%. La dinámica de los últimos años había sido de estancamiento.

2. El gobierno está ayudando a la recuperación del sector adoptando medidas para impulsar la construcción y esta reduciendo la financiación

3. Después de años de incertidumbre entre inversores, se esta consiguiendo recuperar la confianza de compradores e inversores. Ese factor, aliado a la estabilidad macroeconómica, crea un poderoso mercado comprador de inmuebles para uso propio o para invertir

4. El precio del metro cuadrado en Sao Paulo esta creciendo en los últimos años pero todavía no ha alcanzado los precios que llegó a alcanzar a finales de los 90. La confianza recuperada de los inversores, la buena dinámica económica y el crecimiento del sector están ayudando a que el precio esté subiendo en comparación con otros años

5. El mercado predominante es el de las primeras viviendas. El de oficinas esta teniendo un crecimiento más relevante en los últimos años. El que Sao Paulo sea el centro financiero y económico de América Latina está ayudando a que crezca el mercado inmobiliario comercial. La inversión extranjera es grande y los centros de negocios están situados en la metrópoli brasileña, lo que ha provocado también a la subida del precio del metro cuadrado para este tipo de inmuebles.

6. El programa de vivienda pública seguido en los últimos años fue copiado del programa que se realizó en Singapur. Se intento reubicar a los moradores de las favelas en nuevos apartamentos pero el proyecto fracasó. Hoy se está cambiando la política y se están construyendo pequeños pisos con unas ayudas de crédito altas.

7. Las condiciones de financiación son de hasta 350 mil reales por el inmueble y el limite de financiación esta en los 250 mil reales. La tasa de interés esta en el 12%. Los bancos hacen diferentes ofertas de financiación, normalmente hasta 150 mil reales.

8. El sector necesita de mejores condiciones de financiación: plazo de hasta 30 años, crédito de hasta 100% del valor del inmueble, tasa de interés de 7% con prestaciones prefijadas, desburocratización, padronización de contratos de financiación y concentración de informaciones en la matricula del inmueble.

9. La comercialización es una de las áreas estratégicas de las empresas inmobiliarias que mayor transformación está experimentando en los últimos tiempos. El hecho de que haya una oferta mas ajustada a la demanda ha hecho que las inmobiliarias diversifiquen sus canales de venta. Las ventas se realizan ya no solo en oficinas comerciales, sino también por internet, por vía telefónica, por agencias y franquicias, y por grandes distribuidoras.

10. La situación empresarial en el Estado de Sao Paulo es buena. El mercado ha registrado el mejor ritmo de ventas en los últimos 12 años. El buen desempeño esta directamente


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relacionado a los buenos resultados de comercialización. Las ventas crecieron un 17,3% en 2006, con unas ventas de 22.264 unidades

11. Las inmobiliarias Cyrela y Gafisa son las que más cuota de mercado abarcan en cuanto a promoción y a construcción. El mercado de todas maneras esta muy diversificado en estas dos áreas. La competencia es muy grande

12. En el área de venta son las empresas López y Abyara las que, con diferencia, abarcan más cuota de mercado. Aquí el mercado esta dominado por unas pocas empresas que dominan casi el 75% del mercado.

13. La demanda se caracteriza por de un perfil de clase alta e inversores.

14. Las empresas españolas están apostando fuerte por el mercado brasileño. Hay tres razones fundamentales que favorecen esta inversión: el agotamiento del mercado residencial española enorme liquidez generada en los últimos años y la estabilidad económica y potencial demográfica del país y de sus diferentes regiones

15. Las principales inmobiliarias españolas eligen las regiones litorales del nordeste de Brasil para montar hoteles, resorts, y edificios de segundas residencias.

16. El sector cuenta con varias asociaciones como la Asociación Brasileña de las Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro, la Camara Brasileña de la Industria de la Construcción, Secovi, el Instituto Inmobiliario de Brasil


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3 PANORAMICA DEL PAÍS

1 Datos generales La superficie es de 8.511.965 km². La población es de 182,8 millones de habitantes, con una densidad demográfica de 21,5, una tasa de crecimiento de la población de 1,2% y un índice de pobreza del 22%.

La organización territorial administrativa es de una República Federativa (26 estados y el Distrito Federal de Brasilia). La capital es Brasilia.

Idioma oficial: Portugués, aunque se hablan más de 70 lenguas indígenas. La moneda oficial es el real (1 real 2,82 euros a finales del año 2006)

Religión: El 73,7% de la población es católica, el 15,4 pertenece a las distintas iglesias evangélicas, el 7,4% declara no tener ninguna religión y el 3,5% restante se divide entre musulmanes, hinduistas, judíos, espiritistas o seguidores de otros cultos de origen africano.

2 Geografía En el país se distinguen 5 grandes regiones divididas en 26 estados más el Distrito Federal

Región Norte: Estados de: Acre, Amapá, Amazonas, Pará, Rondônia, Roraima y Tocantins. Con 45% de la superficie del país, es la región más grande de Brasil y la menos poblada. A excepción de la Zona Franca de Manaos, el resto se caracteriza por una baja actividad económica. Sus casi 13 millones de habitantes (7% del total) responden por el 5% del PIB.

Región Nordeste: formada por: Maranhão, Piauí, Ceará, Rio Grande do Norte, Paraíba, Pernambuco, Alagoas, Sergipe y Bahía, es la región más pobre. Aunque existen grandes diferencias entre los estados, en general, existe un gran peso del sector agrícola. Con 53 millones de habitantes (29% del total) ocupa el 18% de la superficie y genera el 13,5% del PIB.


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Región Sudeste: los estados: Espírito Santo, Minas Gerais, Rio de Janeiro y São Paulo son los más densamente poblados y de mayor importancia económica de Brasil, con una industria fuerte y diversificada. Sus 77 millones de habitantes constituyen el 42% de la población brasileña, se distribuyen en tan solo 11% de la superficie y generan el 56,5% del PIB. El Estado de São Paulo, considerado el motor del país y de América del Sur, con una población de casi 40 millones de habitantes, es, por si solo, responsable por 33% de la producción brasileña.

Región Sur: con tan solo 7% del territorio, es la región más pequeña y la segunda en potencia económica. Se compone de 4 estados: Paraná, Santa Catarina y Rio Grande do Sul, acoge 27,5 millones de habitantes (15% de la población del país) y su participación en el PIB es del 17,5%.

Región Centro-oeste: formada por los estados de: Mato Grosso do Sul, Mato Grosso y Goiás, que acoge el Distrito Federal. Única de las regiones sin acceso al mar, tiene una economía centrada en la producción agropecuaria, aunque en la última década viene experimentando un fuerte desarrollo industrial, principalmente en Goiás, único de los estados de la región con un PIB per cápita superior a la media brasileña. Ocupa el 19% del territorio, cuenta con una población próxima a los 13 millones de habitantes (7% del total) y genera 7,4% del PIB.

3 Situación política Brasil es una República Federal Presidencialista desde 1889. Desde enero de 2003, el Presidente es Luiz Inácio “Lula” da Silva, líder del Partido de los Trabajadores (izquierdas). El jefe de estado es elegido cada 4 años. Los últimos comicios se realizaron a finales del año 2006. La coalición de Gobierno está conformada por un gran abanico de partidos. Los principales son los siguientes: el Partido de los Trabajadores (PT), partido del Presidente de la República, el Partido do Movimento Democrático Brasileiro (PMDB), el Partido Trabalhista Brasileiro (PTB) y el bloque formado por el Partido Liberal (PL) y el Partido Social Liberal (PSL).

4 Perspectivas económicas El crecimiento de toda América Latina, y específicamente el de Brasil, se prevé sólido, de acuerdo con los datos presentados en el último informe de la Comisión Económica para América Latina y Caribe (CEPAL). Según algunos analistas, los factores externos como las bajas tasas de interés y los precios elevados de las materias primas indican que los inversores internacionales están recuperando la confianza en América Latina.

INDICADORES 2006 2007 2008 2009

PIB Mil mill. US$ 669,4 707,2 747,7 790,9

Crecimiento del PIB % 3,3 3,1 3,2 3,2

Exportaciones (bienes y servicios)

% 9,0 9,8 10,2 10,5

Importaciones (bienes y servicios) % 12,1 11,4 11,6 11,7

Balanza de Pagos

Exportaciones Mil mill. US$ 109,6 119,0 129,9 139,0

Importaciones mil mill. US$ 84,3 94,1 105,1 117,4


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Superávit de la Balanza Comercial

mil mill. US$ 25,2 24,9 24,8 21,6

Fuente: MCM Consultores Asociados – Previsiones

PIB POR RAMAS DE ACTIVIDAD Precios corrientes, octubre 2005- diciembre 2006 (millones de euros)

Valor % Agricultura, silvicultura y pesca 73.246,12 10,1 Minería y explotación de canteras 30.763,66. 4,2 Manufacturas 175792,35 24,0 Construcción 53.470,17 7,3 Comercio mayorista y minorista 57132,51 7,8 Transporte y comunicaciones 38820,81 5,3 Servicios financieros y bancarios 48342,89 6,6 Inmobiliarias, alquileres y otras actividades mercantiles 68852,00 9,4 Administración pública y defensa 11792,73 16,1 Otros servicios 76.909,15 10,5 Total Valor Añadido Bruto 732,468,13 100

5 Sectores productivos Agricultura: Brasil es el mayor productor del mundo de caña de azúcar, café, zumo de naranja concentrado, frutas tropicales, y uno de los principales productores de soja, cacao, maíz, tabaco y algodón.

Industria: es una de las más avanzadas de América Latina y contribuye con un tercio del PIB. La industria básica como el acero, aluminio, papel, celulosa, petroquímica, basada en las inmensas reservas de recursos naturales del país está sólidamente establecida.

Servicios: sus principales actividades son el comercio, salud, educación y, servicios financieros. El mayor índice de crecimiento lo recogen las telecomunicaciones, el turismo y, los servicios de consultoría empresarial. El turismo, sin embargo, presenta un volumen de negocio por debajo del que cabría esperar.

6 Infraestructura de transporte Carreteras: Existe en Brasil una amplia red de carreteras, 1,8 millones de km, siendo 155.000 asfaltados. La red puede ser federal, estatal o municipal. La red viaria sigue siendo el medio de comunicación básico en lo que se refiere al transporte de mercancías (60% del total a un coste medio de 30 euros por tonelada cada 1.000 km) y de pasajeros (95%).

Ferrocarriles: Existen unos 35.000 km de vías férreas, bastante abandonadas, que soportan 21% del transporte de mercancías a una velocidad media de 25km/h y aun coste de unos 18 euros por tonelada cada 1.000 km. Privatizada hace tiempo, el Gobierno quiere impulsar un programa de modernización.

Aeropuertos: Brasil posee 10 aeropuertos internacionales. Las mayores empresas aéreas brasileñas son: VARIG y TAM. Actualmente, todas las grandes compañías mundiales tienen vuelos regulares a Brasil.

Puertos: El transporte marítimo juega un papel primordial en el comercio internacional, haciéndose cargo de más del 90% de la exportación brasileña. El puerto de Santos es el mayor


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complejo portuario de América del Sur. Otros puertos importantes son: Tubarão, Itaquí, São Sebastião, Sepetiba y Paranaguá.

7 Estructura del comercio exterior

IMPORTACIONES (millones de euros, 2006)

Fuente: Alice Web

EXPORTACIONES (millones de euros, 2006)

Fuente: Alice Web

Las principales importaciones brasileñas por categoría de uso durante el 2005 son materias primas y productos intermedios (51,34%), bienes de capital (20,92%), combustibles (16,21%) y bienes de consumo (11,53%).

Hasta abril de 2006 los principales productos importados fueron materias primas y productos intermedios con un 49,8%, los bienes de capital (21,7%), los combustibles (16,9%) y los bienes de consumo (12,2%).

Por productos concretos destaca petróleo en bruto, circuitos integrados y circuitos electrónicos, partes y piezas de transmisores, partes y piezas de vehículos y medicamentos para medicina humana y veterinaria.


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BLOQUE 1: SITUACIÓN SOCIO ECONÓMICA Y DEL MERCADO INMOBILIARIO

1 Resumen de los principales indicadores socio económicos Algunas características del sector inmobiliario son:

• Participa con un 2,84% en el PIB nacional

• En 2004 generó una riqueza en la economía por un valor de 44.915 billones de reales

• Es responsable por el 35,7% del PIB de la Construcción y por el 25,6% del PIB del macro sector de la construcción

• Genera 1.406.407 empleos directos en la economía; 2.118.681 directos y indirectos y 2.948.343 directos, indirectos y inducidos

• Participa con un 44,7% de los salarios pagados en la construcción y con un 1,3% del total de los salarios pagados en la economía nacional

• Posee bajo coeficiente de importación: 1,93% de los insumos importados

• Paga impuestos por un valor de 9,62% de su PIB (correspondientes al 4,36% del PIB nacional)

• Existen 62.991 empresas de edificaciones (residenciales, comerciales, industriales y de servicios)

• Aproximadamente el 94% son micro y pequeñas empresas, que emplean hasta 49 trabajadores

• La productividad del segmento de edificaciones (valor adicionado / personal ocupado) es de 24.198,32 reales.

La Camara Brasileña de la Construcción, realizó un Estudio de Construcción en febrero. Los resultados indican un progreso significativo en el desempeño y en las perspectivas de las empresas del sector para 2007. Además, fue registrado un optimismo en relación a la reducción de las dificultades financieras así como el éxito de la conducción de la política económica. En comparación con la investigación hecha en febrero de 2006, todavía se nota que los empresarios no retomaron totalmente el ánimo en cuanto al crecimiento económico. No obstante, el anuncio del paquete de medidas de incentivo a la aceleración del crecimiento puede haber alterado momentáneamente ese escenario, permitiendo una vuelta de confianza del empresariado en este inicio de año.

En este sentido, el cambio de humor puede estar asociado a dos factores importantes. Primero, el crecimiento del PIB en el año pasado de la construcción civil puede estar reflejando, finalmente, que los recursos disponibles al sector están impulsando el volumen de negocios y la rentabilidad de las empresas. Segundo, las medidas de incentivo a la inversión en infraestructura y de estimulo al financiamiento y al crédito contenidas en el PAC impulsaron la expectativa de desempeño del sector en 2007, elevando la confianza en el desempeño de la economía. Ese


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conjunto de factores, por tanto, puede haber influenciado positivamente en los resultados del Sondaje.

Desempeño y perspectivas de las empresas de construcción

Mes Variación (%)

Feb./07 Trimestre Año

Desempeño de la empresa 48,2 3,8 10,9

Dificultades financieras 50,4 -6,4 -15,7

Perspectivas de desempeño 54,5 4,9 8,7

Perspectivas de evolución de costes

52,5 -1 0,1

Coyuntura económica 46,8 11,5 -2,5

Inflación reducida 63,6 5,1 13,8

Crecimiento económico 43,9 17,9 -6,8

Fuente: Secovi

El indicador de desempeño de las empresas consiguió su mayor cuota desde agosto de 1999, cuando la Sondaje pasó a ser realizada nacionalmente. El índice de 48,2 puntos representa un aumento del 3,8% relativo a la investigación de noviembre de 2006 y un crecimiento de aproximadamente 11% en la comparación anual. Prácticamente todos los componentes de desempeño investigados crecieron en relación al ultimo trimestre, con excepción del volumen de negocios, que se mantuvo estable. Sin embargo, ese indicador presentó un crecimiento expresivo de 14,5% cuando es comparado con la investigación de febrero de 2006, estando por debajo apenas en la generación de empleo, que creció un 15,5% en el mismo periodo.

El indicador de dificultades financieras consiguió su menor puntuación desde el inicio de la investigación representando caídas del 15,7% y 6,4% en relación a febrero y noviembre de 2006 respectivamente. La reducción de los gastos financieros y la estabilidad en las perspectivas de los costos de la construcción influenciaron positivamente en las previsiones de desempeño del empresariado que consiguió, también, su mayor nivel histórico.

Las perspectivas en el plano de la economía del sector para los próximos meses presentan resultados distintos dependiendo de la comparación que se haga. Por ejemplo, en relación a la investigación de noviembre pasado, el éxito en la conducción de la política económica registró un índice de 46,8% con un crecimiento del 11,5%. Sus componentes más importantes también registraron un avance, pero el mayor impacto se debió al aumento de 17,9% en la evaluación del empresariado sobre cuestiones de crecimiento económico.


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Sin duda, la apreciación de ese requisito se hizo más favorable debido al anuncio del PAC. Entretanto, el indicador de crecimiento de la economía, con 43,9 puntos se sitúa en estado por debajo del verificado en la investigación de 2006, cuando alcanzó los 47 puntos, destacándose en esa época como mejor resultado desde 2001. Se desprende de estos resultados que los empresarios creen que el PAC se puede convertir en un factor de estimulo de inversiones del sector. Sin embargo, ese optimismo no resultó en una expectativa tan favorable en relación al crecimiento económico como la registrada hace un año. Posiblemente porque ahora los empresarios esperan para ver lo que efectivamente conseguirá ser implantado del PAC en 2007.

2 Radiografía del sector inmobiliario

a) Mercado residencial (oferta, demanda y precios)

Después de más de diez años donde el sector no pasaba por buenos momentos, se dieron los primeros pasos para mejorar la situación del sector a finales del año 2005, cuando los hechos autorizaron a apostar por un escenario prometedor para el mercado. De entre otros aspectos, se pasó a contar con un marco regulatorio consolidado (patrimonio de afectación, alienación, fiduciaria), ampliación de la oferta de financiación para la adquisición y producción de inmuebles y para inmuebles usados; reducción de tasa de intereses en las financiaciones; exención del Impuesto de la Renta para quien venda una residencia y usar el dinero en la compra de otra residencia.

Como resultado del transcurso del año 2006 se dieron resultados positivos. El Gobierno adoptó otras medidas para estimular la construcción y la industria inmobiliaria, como la reducción del impuesto IPI de varios materiales de construcción; financiación con prestaciones fijas (TR Travada) para inmuebles de hasta 350 mil reales, crédito consignado en la adquisición de inmuebles; introducción de la construcción en la Ley General de Micro y Pequeñas Empresas; y retomada, por la Caixa Economica Federal, de financiación a la construcción de inmuebles. El efecto de conjugación de esos factores es animador. Consideradas únicamente las operaciones del Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o sea, aplicación de los recursos de las libretas de ahorro, se debe cerrar el año con incrementos de aproximadamente 90% para algunas de las empresas inmobiliarias en numero de unidades financiadas y de casi un 100% en los valores contratados (más de 9 billones de reales) en comparación con el ejercicio anterior.

Además, se cerró el curso 2006 con la posibilidad de meter un paquete habitacional más, contemplando la desonorizacion todavía mayor de insumos básicos de construcción y, lo más importante, la posibilidad de atender al segmento de baja renta, cuyo acceso a la vivienda digna depende de subsidios explícitos, lo que podrá ocurrir, entre otras cosas, si fuese aprobada la propuesta de subsidiar, con recursos del FGTS, dos tercios de la prestación de las familias con renta mensual de hasta cinco salarios mínimos.

En la ciudad de Sao Paulo, gracias a la ampliación de la oferta de financiación, la comercialización de inmuebles (comportamiento que se repitió en la mayoría de las grandes regiones urbanas del país), se presentó con un desempeño positivo. El total de unidades vendidas en 2006 creció un 14% en comparación con 2005 (poco más de 27 mil inmuebles residenciales) y un 11% en términos de valores (aproximadamente 8,2 billones de reales).

De todas maneras los lanzamientos registraron una caída de casi un 3% en 2006, según el estudio realizado en el sector y de la nueva Ley de Zoneamiento. Si no fuese por esa traba, ciertamente el mercado habría hecho mucho más (el pronóstico anterior era de incremento de


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25% en relación a lo sucedido en 2005). Además ahora se cuenta con el foco de la clase media, la cual volvió a soñar con una casa propia gracias a las condiciones de acceso al crédito inmobiliario.

El nuevo mercado está renaciendo y la tendencia es de crecimiento todavía mayor caso de que se confirmen las nuevas medidas de estimulo a la construcción y a la industria inmobiliaria, con énfasis a la posibilidad de también actuar en el segmento de baja renta.

Gracias a ese desempeño en el mercado, el Producto Interior Bruto del tercer trimestre de 2006 no fue menor, conforme a lo divulgado por el Instituto Brasileño de Geografía y Estadística (IBGE). Hasta septiembre, frente al periodo correspondiente en 2005, el PIB acumuló expansión de un 2,5% y la construcción civil, fuertemente influenciada por el mercado de inmuebles, creció un 5,5%. Sin embargo tal crecimiento ha ocurrido sobre tasas que registraban en 2005 un bajo crecimiento del sector (0,7% en lo acumulado de año y un -1,9% en el resultado trimestral), con lo que la buena dinámica de la construcción fue de la mano con la dinámica económica general.

Muchos profesionales opinan que la trayectoria del sector es una cuestión de credibilidad. Es importante resaltar que ese renacimiento del mercado no se debe únicamente a la oferta de financiación y al escenario económico que permite a los compradores el coraje de asumir préstamos de largo plazo.

La verdad, y especialmente en lo que respecta al segmento de inmuebles de pisos, se esta consiguiendo recuperar la confianza de compradores e inversores. Ese factor, aliado a la estabilidad macroeconómica, crea un poderoso mercado comprador de inmuebles para uso propio o para invertir. La inversión en inmuebles para alquiler volvió a ser interesante. Además, en 2006 el precio medio de la localización residencial en la capital deberá cerrar el año con crecimiento de 5% encima de los índices inflacionarios.

A pesar de los grandes avances obtenidos, todavía queda mucho por hacer en el ámbito especifico del sector y en lo que se refiere a la coyuntura nacional, incluida el rol de las reformas estructurales que son reivindicadas desde hace tiempo por los sectores productivos.

Para muchos de los profesionales del sector, la elevada burocracia que todavía existe en las operaciones de crédito inmobiliario tiene que ser drásticamente reducida, sea para el comprador o sea para el productor. También piensan que es preciso prolongar los plazos de financiación, pues no entienden como no se financia en 30 años, como ocurre en otros países, haciendo que la prestación pueda caber todavía más en el bolsillo del comprador.

Otro aspecto fundamental, que es antiguo pleito de los sindicatos, es la financiación a lote urbanizado. El lote es la certificación de nacimiento de la casa. Viabilizar líneas de crédito para las empresas que hacen sorteos populares y para sus adquirientes es ampliar sustancialmente las oportunidades de eliminar del país la llaga social de falta de techo. Se está trabajando para que el Gobierno contemple también esta cuestión en el conjunto de medidas que pretende anunciar próximamente.

Una cosa cierta, sin embargo, es que cada vez es más fácil comprar inmuebles. Delante de eso, las ciudades deben prepararse para crecer, de forma que acompañen la fuerte dinámica industrial inmobiliaria. Nuevos emprendimientos tendrán que ser realizados para dar cuenta de una demanda ya instalada y, gracias a la oferta de financiación, apta para adquirir inmuebles, sea


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para vivir, trabajar, invertir o por placer (de complejos hoteleros a los llamados mercado de segundas residencias).

Las condiciones están creadas. Basta complementarlas para que el sector pueda celebrar un 2007 como el próximo de los grandes años que se espera para la industria inmobiliaria, sin movimientos inhibidos, pero con el desarrollo que el sector se merece.

Precio de la vivienda

Los valores recogen los precios de los inmuebles en la ciudad de Rio de Janeiro y Sao Paulo, las dos metrópolis donde los mercados residenciales son más importantes y representativos de Brasil. Los principales focos de las compañías es la incorporación de edificios residenciales en regiones metropolitanas, desarrollando proyectos para los clientes de media y alta renta.

El precio del metro cuadrado para pisos ha tenido una bajada muy significativa desde comienzos del año 2000. Los datos facilitados por Embraesp incluyen hasta el año 2004, donde se ve un incremento que va a continuar siendo estable en los próximos años favorecidos por la apreciación del real, cada vez más fuerte con respecto al dólar.

Fuente: Embraesp

El valor del metro cuadrado está plasmado en dólares.

Si nos fijamos en el precio del metro cuadrado en los últimos diez años, el precio ha ido reduciéndose de manera progresiva, aunque en los últimos tres años refleja un crecimiento que amenaza con alcanzar los precios de finales de la década de los noventa.

El mayor precio alcanzado por los inmuebles fue en el año 95 cuando el precio estaba disparado hasta los 1.429 dólares el metro cuadrado. Los años que le siguieron experimentaron una reducción del 20%, hasta que tres años mas tarde, en 1998 experimento una subida del 19%, acercándose a los 1.400 dólares el metro cuadrado. Ya al año siguiente el descenso fue enorme,


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motivado por la desvalorización del real, y el precio del metro cuadrado se situó en 886 dólares, suponiendo un descenso respecto del año anterior del 35%. El precio desde entonces ha bajado manteniendo alteraciones moderadas.

En el año 2000 se fijo en 932 reales, un 5% mas que en el curso anterior, bajando al año siguiente a los 756. Desde entonces la dinámica en el precio ha sido muy estable.

Desde el año 2002 el crecimiento experimenta un desarrollo aritmético, y ya en el último año de estudio, en 2004, el crecimiento fue de 17,5%, alcanzando los 952 dólares el metro cuadrado, lo que supone alcanzar la cifra más alta de los últimos seis años.

Las perspectivas para los próximos cursos es de crecimiento moderado, y la estabilidad será la detonante en la evolución de los precios de los pisos. Con la apreciación del real respecto al dólar se espera que el crecimiento se acentué con el paso de los años.

b) Programa de vivienda pública

Entre 1960 y 1991, la población de Sao Paulo se disparó de 3,6 millones a más de 9,6 millones de personas debida principalmente a la inmigración en gran escala proveniente de las regiones empobrecidas de la parte nororiental del país.

Para el decenio de 1970, las tasas de crecimiento en muchas partes de la ciudad habían alcanzado un 10% anual, y la mayor parte de los migrantes tropezaban con graves dificultades para encontrar una vivienda adecuada.

Para el año 2000 el déficit de viviendas en Sao Paulo se calculaba en un millón aproximadamente. Viviendas sub estándar de una u otra clase ocupaban alrededor de un 70% de la superficie de Sao Paulo, o sea, unos 1.500 kilómetros cuadrados, lo que representa tres veces la superficie de Paris. Por ejemplo, el número de favelas creció astronómicamente: de un puñado de viviendas en 1973 ascendió a más de 350.000 en 1993. Esas residencias acogen en la actualidad a más de dos millones de personas, o sea el 20% de la población municipal total. Se estima que los residentes en fábricas y hogares más antiguos transformados de la zona central de Sao Paulo ascienden a más de 500.000 personas

Por lo que se refiere a este segmento de la población, las condiciones de vida son sumamente precarias. A menudo familias enteras viven en una sola habitación, a veces sin la debida ventilación, tendido eléctrico o tuberías.

Desde los años 70 ha habido diferentes tentativas destinadas a enfrentarse con la crisis de la vivienda en Sao Paulo. Entre 1965 y 1982, se construyeron o mejoraron unas 154.000 viviendas. Desde los primeros años del decenio de 1980, debido a las limitaciones registradas en los planos federal y de los Estados, la carga municipal de la construcción de viviendas públicas ha aumentado aun más. A pesar de ello, el número de unidades de vivienda construidas por la municipalidad cada año desde mediados de los 80 ha sido muy pequeño, dando un promedio anual inferior a 6.000 viviendas, lo que ni siquiera es suficiente para empezar a superar las necesidades de vivienda.

Mas recientemente se han hecho algunos intentos para acelerar la construcción de viviendas publicas. Durante el mandato de Luiza Erundina (1989-1992), el gobierno financio iniciativas de viviendas en régimen de autoayuda con mejor relación costo-resultado, conocidas como muitroes. La ciudad facilito la financiación directamente a grupos comunitarios, que a su vez


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contrataron a familias locales para construir nuevas casas o renovar las existentes. Con todo, menos de 8.000 viviendas se construyeron o mejoraron durante cada uno de los años de gestión de Erundina.

Desde entonces se siguió el modelo aplicado en Singapur, ciudad-Estado que había alcanzado notables éxitos mundiales en renovación urbana y construcción de viviendas. Su estrategia responde principalmente al crítico hacinamiento humano derivado de niveles de inmigración.

En su intervención inicial respecto del mercado de la vivienda, el modelo de Singapur planificó activamente y construyó casas de pisos en “nuevas ciudades”, con toda la gama de infraestructuras y servicios urbanos.

Durante los años de 1992 a 1996 los encargados de la planificación y la administración estimaron aplicable el modelo de Singapur a Sao Paulo, debido a que en ambos casos los terrenos disponibles eran limitados y el costo de la superficie urbana era elevado.

En el año 94 se asignó una cantidad de unos 7,5 millones de reales (entonces equivalentes a 7,5 millones de dólares); la asignación registró un aumento espectacular a 67,5 millones de reales en 1995 y a 206,5 millones en 1996.

La mayor parte de las casas de pisos se construyeron en zonas inmediatamente adyacentes a barrios de favelas, cuyos residentes iban a tener prioridad para el alquiler de esos pisos. Los primeros edificios eran de poca altura, y a mediada que el proyecto se adelantaba se prefirió construir edificios mayores. La superficie de los pisos era generalmente de 40 a 50 metros cuadrados. Una vez finalizada la construcción, la propiedad de los edificios paso a la COHAB municipal, que se encargaba de cobrar los alquileres de 57 reales al mes (más una pequeña cantidad en concepto de cuota de condominio) cuya garantía se garantizaba a los inquilinos durante un periodo de 25 años. Aunque el Consejo Municipal promulgó una ley que permitía ser propietarios de las viviendas, hasta muchos años después no se había vendido ninguna de ellas.

En el proyecto de vivienda pública se involucró un firme componente social. Cada uno de los proyectos nuevos fue asignado a un asistente social, cuya labor inicial consistía en levantar un mapa de la favela y en confeccionar una lista de residentes. A continuación el asistente social colaboró en el traslado de las familias a asentamientos temporales mientras se construían los nuevos edificios. Las familias recibían también información acerca de lo que había que hacer y lo que no había que hacer cuando vivieran en los pisos. En los planes de la urbanización se incluían también los aspectos de paisajismo, construcción de terrenos deportivos y zonas de esparcimiento.

No se hizo nada por acomodar a empresas de pequeña escala en los proyectos. Eso limitó la posibilidad de que los residentes pudieran ganarse la vida en el emplazamiento del proyecto, además de crear otras dificultades.

El proyecto de vivienda pública parecía conseguir viviendas de calidad y asequibles para algunos de los ciudadanos mas pobres. Los residentes de las antiguas zonas de favelas recibirían viviendas de calidad junto a sus antiguos hogares, y eso a un precio razonable. Como iban a permanecer donde antes residían, seguirían estando cerca de sus lugares de trabajo en la ciudad y vivirían en zonas en las que la mayor parte de ellos apenas podían pensar en vivir, en vista del costo elevado del terreno urbano.


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Muchos residentes de barrios menos prósperos de Sao Paulo acogieron con satisfacción la iniciativa, e incluso ejercieron presión para que otras fases subsiguientes del proyecto se pudieran llevar a cabo es sus propios barrios. El apoyo del proyecto de vivienda pública para los habitantes de la favela era enorme.

Los que se beneficiaban directamente de la iniciativa del proyecto elogiaron el periodo relativamente corto transcurrido entre la eliminación de la favela, el traslado a una residencia temporal, y la construcción de nuevos edificios.

La atmosfera comunitaria que se preveía en el proyecto también se fue estableciendo poco a poco; los residentes se organizaron cada vez más para representar sus necesidades, mientras que en el emplazamiento se construían zonas deportivas y de ocio para los niños del barrio. En todo el sistema se han introducido bastantes innovaciones con miras a reducir los gastos para los residentes. En 1996, la ciudad anuncio que a partir de ese momento todos los edificios construidos estarían provistos de equipo para convertir la energía solar en electricidad, lo que supondría para los residentes un ahorro calculado en el 45% de los gastos de electricidad.

El proyecto ha recibido muchas críticas que lo tachan de tener “intereses políticos” y no para ocuparse directamente de las necesidades de viviendas de los pobres. Se rebeló, por ejemplo, que de los 41 complejos de pisos construidos al principio, 16 estaban situados cerca de carreteras principales o al borde de dichas carreteras, o sea que eran claramente visibles para los conductores de vehículos que, por definición, eran electores de clase media. En cambio, en la zona de la ciudad en la que había más favelas no se había construido un solo piso.

También se demostró que había graves deficiencias en el proceso de licitación seguido para seleccionar las empresas de construcción que se encargarían de cada uno de los complejos de viviendas, lo que se tradujo en casos de favoritismo y posible corrupción.

Después se acuso de haber construidos casas pequeñas, y se encontraron problemas graves de calidad de vida.

La vida en asentamientos de tan gran densidad era una novedad para muchos residentes acostumbrados a condiciones de vida más informales. Se tuvo que explicarles el concepto básico de la vida en una vivienda.

Dentro de los complejos de viviendas del programa han surgido tensiones como resultado de las normas para poder tener una vivienda. Los candidatos a una vivienda tienen que demostrar que poseen un ingreso mensual mínimo de unos 200 reales y tienen que inscribir a cada uno de los familiares (incluidos niños) antes de ocupar el piso. No se han asignado pisos a hombres solos ni a individuos con expediente penal. Sin embrago, en las primeras fases del programa, esas normas no se comunicaban siempre con claridad a los candidatos a un piso, lo que provocó la descalificación de personas que tuvieron que buscar acomodación en otros lugares de la ciudad, por lo general en otra favela.

No esta permitida la venta del piso, aunque es algo que no se reconoce en los contratos, lo que ha provocado un mercado negro de viviendas públicas. Al final esta situación quizá ha perjudicado a personas pobres que eran las que mas necesitaban una vivienda subvencionada.

Otro problema mas genérico relacionado con las condiciones para aspirar a una vivienda es el resentimiento contra los favelados que han tenido la suerte de poder obtener una vivienda del programa de vivienda publica se ha incrementado entre las comunidades adyacentes. El


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sentimiento de “injusticia” se ha dejado sentir con particular agudeza entre los denominados trabajadores pobres.

El costo anticipado del alquiler de un apartamento a 57 reales al mes es más bien modesto, pero han surgido otros gastos para los residentes cuyo presupuesto es muy apretado. Hay que pagar una cuota de condominio de hasta 15 reales al mes, así como gastos de electricidad. Para los residentes con bajo nivel de ingresos, la necesidad de pagar esos gastos les deja poco dinero para alimentos, trasportes, ropa y otras necesidades de la vida.

Aunque el monto del alquiler está garantizado por 25 años, no sucede lo mismo con las cuotas de condominios o los gastos de los servicios públicos, por lo que los residentes se preocupan por la posibilidad de que se les impongan nuevas cargas.

Esos problemas financieros se han visto agravados por las restricciones sobre actividades comerciales en los complejos. En Sao Paulo se eliminó en algunos casos las posibilidades de que los residentes siguieran ganando dinero gracias al empleo por cuenta propia.

El proyecto de programa de vivienda pública en Sao Paulo era muy prometedor y tenía un fuerte potencial para enfrentarse con una necesidad crítica en una ciudad que padecía una gran falta de viviendas y en la cual el costo de la superficie urbana se ha puesto por las nubes en los últimos años. Ahora bien, en realidad la financiación asignada al proyecto ha distado mucho de alcanzar las previsiones (que en un momento dado se cifraban en centenares de millones de dólares) y numero de viviendas construidas. Hay que añadir problemas verdaderamente reales del proyecto, desde el proceso de licitación y la cuestión de la calidad de la construcción hasta la calidad de vida de los residentes, el inquilinato y la propiedad, así como la gestión de los complejos de viviendas.

Ahora la administración se concentra en una estrategia de viviendas públicas destinadas a obtener el máximo resultado con el mínimo de gastos, y a involucrar directamente en el proceso a los beneficiarios del proyecto. El muitrao se ha convertido en la piedra angular de la estrategia de vivienda pública en Sao Paulo, y presta asistencia financiera a las familias para que construyan ellas mismas sus propios hogares o los mejoren. Se estima que esa asistencia oscila entre 11.000 y 15.000 reales brasileños por vivienda, mientras que el coste unitario de una vivienda del proyecto anterior rebasaba los 20.000 reales.

c) Mercado no residencial (precios, rentabilidades)

Nos referimos en este punto a los edificios comerciales y de oficinas que no están destinados a la vivienda. Los datos sacados son facilitados por la empresa Embraesp y está referido a los estados de Sao Paulo y Rio de Janeiro.


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Fuente: Embraesp

El precio del metro cuadrado para edificios comerciales en el estado de Sao Paulo muestra una trayectoria muy dispar en la última década.

A mediados de los años 90 es cuando el precio alcanzó sus cuotas más altas. En el año 96 el precio se situó por encima de los 2.500 dólares el metro cuadrado, cifra que supuso un record y que no ha sido alcanzada desde entonces. Los siguientes años fueron de bajadas en años impares y de subidas en años pares, sin que los profesionales del sector sepan muy bien dar una explicación al respecto. Se cree que la fluctuación de la moneda brasileña tuvo que ver en estos cambios.

En el año 97 la bajada respecto del año anterior fue de un 25%, situándose el valor del metro cuadrado rozando los 1.900 dólares. Al año siguiente el crecimiento fue del 20% para tener la bajada más brusca en los últimos años y situarse en el año 99 el valor del metro cuadrado en 1.490 dólares, suponiendo una caída del 38%. Hasta entonces no se ha alcanzado un precio tan bajo en el valor de los inmuebles comerciales, si bien el valor del real en ese momento estaba muy depreciado.

Los años siguientes se recupero el precio del metro cuadrado hasta acercarse a los valores del año 99.

Desde el 2002 el precio del metro cuadrado no es estable pero no sufre alteraciones grandes, si bien en el último año registrado en 2004, que fue de 1500 reales, supuso una bajada del 23%.

La dinámica en los últimos años se estima de estabilidad, con pequeños crecimientos en el precio


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BLOQUE 2: FINANCIACIÓN Y FISCALIDAD

3 Estructura jurídica de la financiación de proyectos inmobiliarios Pasos de la incorporación y desarrollo inmobiliario:

En la estrategia de incorporación inmobiliaria, la adquisición de terrenos en el primer paso y su papel es fundamental y critico para la rentabilidad no solo del emprendimiento, sino de la compañía como un todo.

Por esa razón, las mayores empresas inmobiliarias desarrollo rigurosos procedimientos para determinar la convivencia de los terrenos que van a ser adquiridos, incluyendo la revisión de datos técnicos, mercadológicos y financieros. Las adquisiciones son analizadas y aprobadas por un comité interno semanal compuesto por el Director- Presidente y por los directores envueltos en el proceso de Ingeniería, Financiero, Ventas e Incorporación.

Primeramente, se verifica sí el área del terreno atiende las especificaciones mínimas para los tipos de proyecto emprendidos por la compañía como la localización, la accesibilidad a la infraestructura necesaria y la topografía adecuada a la incorporación habitacional.

Además de eso, son realizadas investigaciones de mercado que abarcan las características y el perfil de la región, como la renta media y el perfil de los moradores, compradores en potencia, oferta y demanda de mercado, bien como la cuestión de obtención de todas las licencias y demás aprobaciones regulatorias necesarias al desarrollo de los proyectos.

Finalmente cada adquisición esta sujeta a análisis financiera y a la adecuación de los criterios de retorno sobre capital invertido. Se busca minimizar el uso de capital de giro, utilizando preferencialmente la permuta como medio de adquisición de terrenos.

a) Condiciones de financiación

Las condiciones de financiación básica facilitadas por el Sistema Brasileño de Ahorro y Empréstito (SBPE) son las siguientes:

• Limite valor del inmueble hasta 350 mil reales

• Limite valor de financiamiento de 245 mil reales

• Tasa de interés del 12% al año

• Plazo de amortización de 240 meses

Estrategia decomposición de precio

Planeamiento de costes

Investigación e inteligencia de

Captación del terreno

Venta e inicio de las obras

Planeamiento de las estrategias de comunicación y promoción

Desembarazos jurídicos y legales

Proyectos de arquitectura, paisajismo, decoración y ingeniería


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• Sistema de Amortización Constante (SAC)

• Garantía: Alienación Fiduciaria

• Cuota de financiamiento: 80% del valor en el SAC (70% Price)

• Compromiso de renta: del 20% al 25%

b) Entidades financieras que operan en el país

Bradesco

• Valor del inmueble hasta 120 mil reales con tasa de intereses del 8% al año para los primeros 36 meses (prestación actualizada)

• Prestación fija: 13,5% plazo hasta 10 años

• Prestación fija: 14,0% plazo superior a 10 años hasta 20 años

• Compromiso de renta para contratos con amortización SAC = 30%

• Compromiso de renta para contratos con amortización TP prestación fija = 30%

• Compromiso de renta para contratos con amortización TP prestación actualizada = 15%

Itaú

• Valor del inmueble hasta 100 mil reales con tasa de interés del 8% al año para los primeros 36 meses

• Cuota de financiamiento : 80% del valor (para clientes con más de siete meses de c/c)

• Opción: Tasa de interés fija

· Plazo 5 años: 17,64% al año · Plazo 10 años: 18,22% al año · Plazo 15 años: 18,61% al año

• Opción: Tasa de interés al año decrecientes

· Prestaciones: 10 anos /15 anos · 1º al 36º = 18,22% / 18,86% · 37º al 72º = 17,71% / 18,35% · 73º al 108º = 17,30% / 17,84% · 109º al 144º = 17,30% / 17,34% · 145º al 180º = 16,84% · Observación: plazo máximo de 180 meses (15 años)

Nossa Caixa

• Tasa de interés reducida en los primeros 36 meses • Valor del inmueble hasta 40 mil reales: 7% al año


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• Valor del inmueble hasta 100 mil reales: 8% al año • Valor del inmueble hasta 150 mil reales: 10% al año • Cuota de financiamiento de 80% para inmuebles hasta 150 mil reales, 70% por encima

de 150 mil reales • Compromiso de renta por financiación de inmueble con valor hasta 40 mil reales: 20%

ABN Amro REAL

• Valor del inmueble hasta 120 mil reales con tasa de interés del 9% al año para el periodo total (plazo máximo de 20 años)

Santander

• SUPERCASA PRÓPRIA:

· Valor del inmueble hasta 120 mil reales con tasa de interés del 7,95% al año para los primeros 36 meses (12% en el reminiscente)

· Valor del inmueble entre 120 mil reales y 350 mil reales– tasa de interés del 10,95% al año (hasta el décimo año) y del 8,95% al año en el reminiscente

• SUPERCASA 20:

· Valor del inmueble a partir de 40 mil reales · Financiamiento hasta 800 mil reales · Tasa de interés del 14,00% al año al 14,1878% al año (fijas) · Año de 11 parcelas

HSBC

• Valor del inmueble hasta 100 mil reales con tasa de interés del 8% al año para los primeros 36 meses (10,7% al año en el reminiscente)

• Valor del inmueble entre 100 mil reales y 150 mil reales– tasa de interés del 11% al año durante todo el periodo de contrato

• Plazo de amortización: 240 meses

Unibanco

• Tradicional:

· Valor del inmueble hasta 120 mil reales con tasa de interés del 8% al año para los primeros 36 meses

· Compromiso de renta: 27%

• Parcelado:

· Valor del inmueble hasta 120 mil reales con tasa de interés del 8% al año para los primeros 36 meses

· Sin comprobación de renta · Plazo máximo de 120 meses (10 años)

• Pre-fijado


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· Amortización por TP · Cuota de financiación: 73% del valor del inmueble · Plazo máximo de 180 meses (15 años) · Tasa de interés del 14% al año

c) Productos financieros

Análisis de desempeño del mercado y perspectivas

Hechos relevantes marcaron las actividades del sector inmobiliario en el año 2006. De inicio, la reducción o exención del Impuesto Sobre Productos Industrializados (IPI) para diversos consumos de la construcción civil inmobiliaria, que vinieron en medio de medidas divulgadas en febrero, junio y septiembre.

La ultima determinación en ese sentido integró el Paquete Habitacional lanzado por el gobierno federal el 12 de septiembre, junto con otras medidas de gran relevancia para el sector, entre las cuales está la Tasa Referencial Trabada, o sea, la posibilidad de financiación habitacional con prestaciones fijas (sin TR) y la inclusión de pequeñas y microempresas de construcción civil en la Ley General de Micro y Pequeñas Empresas, con derecho a reducción del coste tributario y de coste operacional, con menos gravamen, por tanto, para la producción.

Tales condiciones gubernamentales vinieron a sedimentar las conquistas de la construcción civil obtenidas con la edición del marco regulatorio representado por la Ley 10.931/2004 y por la Ley 11.196/2005 (“MP do Bem”). Pero es necesario resaltar también el crecimiento, en ámbito nacional, de los recursos del Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) aplicados en financiaciones habitacionales que aumentaron, de enero a octubre de este año, un 115,67% en unidades y 108,66% en valores destinados, en relación al mismo periodo de 2005.

De acuerdo con la Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), los agentes financieros cerraron el año con 115 mil unidades financieras en el país, lo que equivale al montante de 9,5 billones de reales. Esa previsión representa un crecimiento de casi 100% sobre los números viabilizados en 2005.

La iniciativa privada también contribuyó, trayendo al mercado algunas novedades, como por ejemplo, la abertura de capitales para el mercado accionario de diversas empresas de entre las mayores del mercado inmobiliario de Sao Paulo (Cyrela, Rossi, Gafisa, Company, Klabin Segall, Brascan y Abyara), que generó captación del orden de 4,8 billones de dólares por medio de oferta de acciones.

Perspectivas para 2007

Hay buenas perspectivas para el mercado de inmuebles residenciales nuevos en 2007 por los siguientes motivos:

• Existe previsión de recursos de ahorro (llamado SBPE) por valor de 10 billones de reales a 11 billones de reales para el país. Ese montante equivale al financiamiento de 120 mil unidades

• El flujo de recursos de mercado de capitales domestico y externo para el sector tiende a continuar.


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• Existen condiciones de financiación favorables, como el caso de las prestaciones pre fijados.

• La tasa Selic y los intereses reales de la economía deben continuar cayendo; los intereses reales deben quedarse en niveles inferiores a 10% al año

• La retomada de aumento de la renta domestica también debe tener continuidad

¿Que es lo que está faltando? Además del aumento de la renta, el crecimiento del país será vital para ampliar el poder de compra. Pero para los profesionales, el sector necesita también de mejores condiciones de financiación: plazo de hasta 30 años, crédito de hasta 100% del valor del inmueble, tasa de interés de 7% con prestaciones prefijadas, menor burocratización, mayor padrón de contratos de financiación y concentración de informaciones en la matricula del inmueble.

4 Sistema fiscal inmobiliario en Brasil

a) Impuesto sobre el solar

El impuesto sobre el solar se llama IPTU (Impuesto sobre la propiedad urbana) para inmuebles urbanos (que no siempre quiere decir que esta en el perímetro urbano, a veces puede estar en el perímetro rural pero ser estrictamente urbano y es así considerado). El IPTU es pagado en el Ayuntamiento de cada municipio y su base de cálculo es a metro cuadrado de área constituida. Necesitamos el valor final del inmueble para calcularlo. Éste impuesto es determinado por legislación.

b) Honorarios profesionales (notarios, licencias,…)

Todos los registros y licencias pertinentes son administrados y registrados en los llamados cartorios.

Para la construcción de un edificio o una casa se necesita presentar un proyecto en la Prefeitura del Estado. Si el proyecto es aprobado entonces se pasa a la ejecución del determinado local.

El siguiente paso es acudir a un cartorio y registrar todo ahí. En el cartorio se comprueba que la documentación esta en orden, se comprueba la capacidad fiduciaria y deudora del propietario y se asigna la propiedad del inmueble a la persona correspondiente.

Todo es expedido por cartorios. Hay cartorios especializados y habrá que acudir a uno o a otro dependiendo de la operación que vayamos a realizar con el inmueble.

Una vez se haya registrado todos los documentos y papeles en el cartorio se procede al levantamiento de la propiedad. En ese momento ya se puede comenzar a construir el edificio en cuestión.

Para vender se necesita acudir a un cartorio de incorporación y tiene que registrarse la propiedad. Se precisa de tener una licencia para poder vender. Sin esa licencia el inmueble no esta registrado para vender

c) Impuesto sobre bienes inmuebles

El impuesto sobre bienes inmuebles se llama ITBI (Impuesto sobre Transmisiones de Bienes Inmuebles). Tiene una serie de reglas locales. Se paga el 2% del valor final ó el 2% de la venta


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del bien inmueble. En diferentes regiones del Estado de Sao Paulo los porcentajes varían. En Sao Caetano do Sul el valor a pagar por el ITBI es del 3% y en Sao Bernardo es del 1%.

Este impuesto se aplica sobre todos los bienes inmuebles y es aplicado en el momento de la transmisión del bien inmueble.

d) Desgravaciones fiscales

La desgravación fiscal solamente ocurre como resultado de acciones de la empresa incorporadora e inmobiliaria. Esta el recogimiento de un impuesto llamado ITBI (Impuesto sobre Transmisión de bienes Inmuebles), pagado en el Estado de Sao Paulo o en el Ayuntamiento y que es debido a cada transferencia del inmueble. O sea, sí el inmueble es vendido a un tercero, habrá recogimiento del impuesto ITBI en el momento de la entrega de la escritura publica (si no, no se consigue la entrega).

Cuando el inmueble es comprado en varias parcelas, se hace un compromiso de compra y venta (donde el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar después del pagamento integral del precio del inmueble). La posesión es pasada en la firma del compromiso, pero la propiedad solamente después del pagamento. Cuando se termina de pagar el precio, tiene que otorgarse en la Escritura de Compra y Venta en el Tablón de Notas, se paga el ITBI y algunas tasas más para el Tablón (depende del valor de la compra y venta y varia según los Estados) y después, para que el comprador tenga propiedad efectiva (valiendo para terceros), debe registrar esta Escritura de Compra y Venta en la matricula del inmueble que esta en un Cartorio de Registro de Inmuebles y también se paga una tasa que varia según el estado

e) Impuesto de Sociedades

El impuesto sobre sociedades lo tiene que pagar todas las personas jurídicas que tengan posesión de un bien inmueble.

Por el impuesto de sociedades en Brasil se incluye el ya mencionado impuesto IPTU y el ITBI.

Después dependiendo de cada caso, se tendrán que pagar diferentes impuestos. De manera general se pagan los siguientes: IR (impuesto sobre la renta): se paga en función de los metros cuadrados; el PISCO es una contribución social sobre facturación que está en el 3%; el CTMS (Contribución Provisoria de movimiento financiero) que está fijada en un 0,38%.

f) Otros impuestos

Hay otro tipo de impuestos que las empresas tienen que pagar en Brasil. Se paga por ejemplo una tasa en la JUCESP (Junta Comercial do Estado de São Paulo), para la apertura de la empresa y se pagan diversos impuestos durante su actividad, como por ejemplo el IR (Impuesto de la Renta), CSLL (Contribución sobre el Lucro Liquido), PIS y COFINS, que son dos contribuciones sobre parte de los valores dispendidos, los cuales tienen base de calculo en la facturación de la empresa.

Otro impuesto que hay que pagar de manera general es el ITR (Impuesto Territorial Rural). Es pagado a la União (Brasil) y también es por metro cuadrado, sin embargo, del área total de la propiedad.

Impuestos sobre pagamentos:


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INSS (Plan de previdencia): una parte la paga la empresa y es un 11%, y otra parte la paga el trabajador, cuyo porcentaje se tributa sobre el salario.

El FGTS (Fondo de Garantía por Tiempo de Servicios): se paga un porcentaje sobre el jubilado, generalmente alrededor del 3 ó 4%.

g) Repatriación de beneficios

Para comprar, lo primero que hay que hacer es obtener el CPF (Catastro de Persona Física) en Brasil o en un consulado. El Estado averiguará si la compra se realiza para el uso particular o como inversión. Según Coface, la repatriación de lo invertido está autorizada una vez declarado el capital. Debe efectuarse a través de las instituciones financieras que operan en el mercado de cambios. Según otros profesionales del sector, Brasil puede obligar a reinvertir en el país los beneficios. En este caso se aconseja crear en España una empresa y que la inversión en Brasil proceda de un préstamo de la primera. Ello asegura la recuperación de lo invertido con intereses.


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BLOQUE 3: COMERCIALIZACIÓN Y SITUACION EMPRESARIAL

5 Comercialización del producto inmobiliario

a) Canales

La comercialización constituye actualmente una de las áreas estratégicas de las empresas inmobiliarias que mayor transformación está experimentando en los últimos tiempos y que se configura como el elemento clave en la evolución del negocio de las empresas inmobiliarias en los próximos ejercicios. Tradicionalmente, conceptos como la marca o los canales de venta constituían factores de análisis secundarios dentro de la estrategia general de la mayor parte de las inmobiliarias que priorizaban otras áreas de decisión, como la definición de las líneas de negocio o la política financiera.

El cambio en la estrategia comercial de las empresas inmobiliarias responde a la modificación de las condiciones y expectativas de demanda, especialmente en lo referente al mercado residencial. Y es que el ritmo de ventas de viviendas se está ralentizando y actualmente las empresas tardan un mayor plazo de tiempo en poder vender sus promociones.

Actualmente existe una oferta más ajustada a la demanda y una mayor competencia, por lo que progresivamente los flujos de dirección en el proceso de compra están modificándose, y el promotor inmobiliario está comenzando a dirigirse al comprador mediante la realización de intensas y variadas políticas de comercialización, políticas que suponen un elemento de diferenciación respecto a otras inmobiliarias.

Una de las estrategias comerciales más importantes que han desarrollado las empresas inmobiliarias en los últimos años ha sido la diversificación de sus canales de venta. Así, la mayor parte de las grandes empresas del sector utilizan actualmente más de un canal de venta y combinan políticas de internacionalización de la comercialización con el desarrollo de canales propios gestionados por las empresas. Los principales canales de venta que se distinguen actualmente en el mercado inmobiliario son los siguientes:

Establecimientos de venta propios (oficinas comerciales): este canal permite mantener el contacto directo con compradores, conocer con mayor detalle sus necesidades y ofrecer servicios complementarios. El desarrollo de establecimientos propios de venta aumenta la estructura de costes fijos de la empresa, pero facilita un control interno del proceso de comercialización y una mayor coordinación entre los ritmos de producción y venta.

Son numerosas las empresas que poseen oficinas de venta propias, delegaciones comerciales territoriales, o otras inmobiliarias con locales modernos situados en el centro de la ciudad, que ofrecen información de promociones, visitas a pisos piloto y que cuentan con una serie de servicios añadidos para los clientes, como: restauración, parking, salas de juegos, etc.

Dentro de los establecimientos propios cobran relevancia los puntos de venta (“casetas”), situados en la misma ubicación de las promociones. La mayor parte de las empresas posee este tipo de puntos de ventas, pues permite informar y captar al cliente de manera directa en la localización del producto.


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Internet y venta telefónica: el sector inmobiliario está utilizando las tecnologías de la información como una importante herramienta de preventa. El número de usuarios de Internet que buscan piso a través de la red está creciendo en los últimos años a tasas significativamente altas y la mayor parte de compañías se han posicionado en este canal, a través de dos grandes estrategias, en muchos casos complementarias:

• Incorporación de la oferta de productos en la propia página web corporativa, que permite a los clientes consultar las promociones disponibles de la empresa y a ésta iniciar los contactos con el potencial comprador.

• Anuncio de los productos de la empresa en portales inmobiliarios externos, que están teniendo un éxito relativamente importante entre los internautas.

Además de Internet, numerosas empresas utilizan plataformas telefónicas (“call centers”), para informar sobre sus promociones e iniciar las fases preliminares de venta.

Agencias y franquicias: aunque las franquicias están orientadas en gran medida a la intermediación en el mercado secundario, también existen empresas inmobiliarias que utilizan este canal para anunciar sus promociones nuevas. Con ello, externalizan la comercialización de sus productos, lo que les permite reducir la estructura de costes fijos.

En el sector de franquicias inmobiliarias en Brasil conviven numerosas pequeñas agencias locales o regionales con grandes franquicias. Y aunque las franquicias suelen ser externas a las empresas inmobiliarias, existen algunas empresas que poseen su propia red de franquicias. En cualquier caso, el número de franquicias inmobiliarias en Brasil ha crecido notablemente desde el año 2003, tanto en número de establecimientos como de redes, siendo patente el incremento considerable que han experimentado en el año 2005.

Además, se está produciendo un proceso de profesionalización en el sector, incorporando a sus servicios de intermediación otros de índole financiera o jurídica. La alta atomización del sector puede incentivar un fuerte proceso de concentración en los últimos años.

Dentro de este canal se pueden encuadrar también a las comercializadoras extranjeras. Estas agencias extranjeras son empleadas por las empresas brasileñas como mecanismo de captación de compradores extranjeros de segunda residencia, normalmente ubicada en la costa. Con ellas los promotores nacionales acceden a mercados muy competitivos, en los que el desarrollo de canales propios resulta complejo y costos. Las estrategias comercializadoras extranjeras varían entre la firma de acuerdos puntuales para determinadas promociones, el establecimiento de alianzas recurrentes o incluso la adquisición de la comercializadora por parte del promotor.

Grandes distribuidores: la incorporación de las grandes cadenas comerciales como distribuidoras de productos inmobiliarios es un fenómeno reciente en el mercado brasileño. El potencial de este canal es importante para las inmobiliarias, pues les permite acceder a un público objetivo significativamente elevado, si bien aun existe un desconocimiento por parte del cliente sobre la oferta de productos inmobiliarios en este tipo de establecimientos.

b) Productos Primera vivienda

La primera vivienda ha constituido en los últimos ejercicios un foco de demanda recurrente para las inmobiliarias y una fuente de generación de ingresos muy relevante en un escenario de


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máximos históricos en el inicio de viviendas de nueva construcción. La fuerte demanda no ha exigido hasta el momento la necesidad de configurar un producto muy diferenciado y la competencia no ha sido excesivamente alta. Las compañías han centrado sus estrategias en este segmento en la priorización del volumen de negocio. Para ello se han extendido geográficamente hacia áreas con potencial de crecimiento y han intensificado su presencia en el extrarradio de áreas metropolitanas consolidadas.

El nuevo escenario, caracterizado por una ralentización en la demanda, va a exigir a las compañías la puesta en práctica de estrategias de negocio más agresivas en este segmento para hacer frente a un entorno de mayor competencia y de menor rapidez en el ritmo de venta de las viviendas. Dentro de estas estrategias cobrarán especial relevancia aspectos como la optimización de las localizaciones, la diferenciación del producto vía calidad, la prestación de servicios complementarios o post-venta (decoración, mantenimiento, telecomunicaciones, etc.), la mejora y diversificación de los canales de comercialización, la potenciación de la marca o la personalización del trato con el cliente.

Asimismo, cada vez son más las promotoras que realizan un proceso de diversificación en términos de calidad de las viviendas promocionadas, segmentándolas por tipos de clientes.

Las oficinas

El segmento de las oficinas es uno de los productos no residenciales en los que tradicionalmente se han posicionado las grandes compañías inmobiliarias. Aunque también se han abordado desde el punto de vista de la promoción, normalmente ha sido considerado por las empresas como una línea patrimonial dentro de su estrategia de negocio. La evolución del mercado de los últimos años no ha resultado favorable, como consecuencia de una demanda debilitada por el clima de la incertidumbre económica surgida a raíz de la crisis tecnológica y un exceso de oferta disponible. La paulatina recuperación económica registrada está permitiendo una mejora progresiva del mercado, que se espera que continúe repuntando en los próximos ejercicios.

En base a estas expectativas, las empresas han reforzado su posicionamiento en este segmento con una de las principales líneas de estrategia de diversificación hacia las actividades patrimoniales. Las inversiones se han concentrado significativamente en Sao Paulo, tanto en el centro de la ciudad como en el extrarradio, configurando una tendencia de deslocalización de las oficinas hacia las afueras de las ciudades.

Las oficinas constituyen actualmente el principal producto no residencial de las compañías inmobiliarias, que prevén que continúe siendo una estrategia futura.

Las empresas que están posicionadas fundamentalmente en oficinas, al igual que resto de productos patrimonialistas, son las de mayor tamaño, pues requieren importantes necesidades de inversión. En las grandes empresas inmobiliarias con un mayor peso del alquiler dentro de su estrategia, el segmento de oficinas ha constituido la principal línea de negocio en la actividad de alquiler.

No sólo las grandes inmobiliarias patrimoniales cotizadas presentan un peso preponderante del negocio de oficinas, sino que también se refleja en compañías no cotizadas.

Las expectativas en el segmento de oficinas por grupo de empresas son variadas. Las empresas pequeñas prevén un mantenimiento de la escasa relevancia actual de este producto, las empresas medianas prevén un fuerte crecimiento, y las grandes una estabilización de sus altos niveles


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actuales. En realidad, las empresas grandes posicionadas de manera relevante en oficinas, pretenden priorizar en próximos ejercicios otros productos no residenciales, mientras que las medianas empresas, que persiguen una diversificación de productos que actualmente no posee, escogen mayoritariamente las oficinas como segmento en el que posicionarse dentro del negocio del alquiler.

c) Caracterización de la demanda Tradicionalmente se perfilaba las características de la demanda en el sector inmobiliario como personas de clase alta y con un padrón económico elevado. Esa tendencia ha cambiado con los años porque el acceso a una vivienda y el tener una vivienda es hoy algo de primera necesidad. Además en los últimos tiempos, sobre todo en las dos ultimas décadas, se esta incentivando a que las personas mas desfavorecidas y con ingresos mas bajos puedan optar a una vivienda. Se han promovido mucho los planes de vivienda pública, con diferentes políticas para intentar que la clase mas baja tenga acceso a una vivienda digna.

Se identifica de cualquier manera a las clases mas altas de la sociedad como los consumidores de bienes inmuebles, pues los precios para acceder a la vivienda son muy elevados. La disparidad económica social que existe en Brasil hace que la clase media-baja y baja apenas tenga oportunidades de acceder a la vivienda.

Una gran parte de los consumidores de bienes inmuebles son inversores. En los últimos años se ha acentuado la presencia de inversores como demanda potencial del sector. La revalorización del suelo y la propiedad de bienes inmuebles también han tenido un incremento en Sao Paulo. Cada vez son más los grupos inversores extranjeros que invierten en pisos en Brasil y en la ciudad de Sao Paulo.

El crecimiento de la ciudad en los últimos años y el hecho de consolidarse como el centro neurálgico de los negocios y las finanzas en América Latina ha favorecido la intensificación y acentuación de compradores en el estado de Sao Paulo de segundas residencias y de edificios no residenciales.

De cualquier manera siegue siendo la clase alta los mayores consumidores de bienes inmuebles en Sao Paulo. La clase media todavía no tiene mucha fuerza ni pujanza en el país y no son consumidores potenciales dentro del sector, si bien comienzan a reclamar su derecho a acceder a la vivienda en unas condiciones financieras más favorables.

La clase más baja y desfavorecida se hacen sus propias casas en los barrios denominados favelas. A pesar del intento por parte del Estado de que puedan acceder a una vivienda digna con las mínimas condiciones de salubridad, el proyecto de vivienda publica fracasó y cada vez son mayores los barrios de favelas al mismo tiempo que crecen las desigualdades sociales en el país.

En cuanto a inmuebles de oficinas, la región que más destacó fue la de Faria Lima, que redujo hasta casi el 50% su tasa de vacancia en comparación con 2005. Esta variable para los edificios de Categoria A sigue decreciendo año tras año, y en 2006 se encontraba en un 9,5%.

En el sector industrial los inversores apostaron cada vez más por la construcción “high tech”. Un radio de 100 kilometros con epicentro en Sao Paulo es la zona que dispone de mas equipamientos de este tipo: Castelo Branco, Anhanguera, Bandeirantes, Presidente Dutra y Raposo Tavares.


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En los comercios fue donde se observó un mayor aumento en el volumen de ventas en 2006. Parte de ese incremento proviene de la expansión de las multinacionales de comida rápida, laboratorios y supermercados.

En el caso de los centros comerciales, la demanda fue favorable en 2006, donde se llegó a niveles del 80% de superficie alquilada antes de la finalización de las obras. Junto con una creciente demanda y una reducción en la oferta, las expectativas para el fin del presente año prevén una elevación de los precios y una mayor inversión en el sector.

6 Situación empresarial en el país

Las ventas de inmuebles nuevos residenciales en la ciudad de São Paulo, al contrario de los lanzamientos, no registraron una reducción en el ritmo de actividades. El indicador de desempeño de comercialización (venta sobre oferta –VSO-) medio mensual de los diez meses de este año registra un 11,4%. Probablemente el VSO medio mensual del año será de 11,2%. Al confirmarse ese resultado, el mercado habrá registrado el mejor ritmo de ventas en los últimos 12 años.

El buen desempeño esta directamente relacionado a los buenos resultados de comercialización. Las ventas crecieron un 17,3% en 2006, con unas ventas de 22.264 unidades, contra los 18.980 en el mismo periodo en 2005. El montante negociado de 6,84 billones de reales en el periodo de enero a octubre fue de 13,8% superior a los mismos diez meses de 2005. Hay perspectivas de encerramiento del año con ventas acumuladas del orden de 27.100 unidades y 8,25 billones de reales negociados. Eso representa crecimiento de 13,8% y 11,2% respectivamente, sobre ventas en unidades y valores del año anterior.

Así como los lanzamientos, hay equilibrio en la participación en las ventas en unidades entre los segmentos de dos, tres, cuatro dormitorios. A pesar de la oferta reducida, hubo incrementos de participación del segmento de un dormitorio en relación al año anterior, con crecimiento del 3% para un 8%

En un escenario donde hay reducción de colocación en el mercado de nuevas unidades y ventas en ritmo normal, la reducción de la oferta es inevitable. La oferta en enero giraba en torno de 22 mil unidades y en octubre, la oferta inicial cayó para 15.226 unidades, o sea, decreció un 30% en este año.

Se percibe, sin embargo, que lo que se emprendió en barrios y regiones apartadas de los tradicionales, en lanzamientos, se registraron buenos resultados de comercialización. Otro factor relevante fue el precio accesible, principalmente en los segmentos de tres y dos dormitorios. Unidades de cuatro dormitorios con hasta 200 metros cuadrados de área privada están entre las que se registraron con buen desagüe.

En función de la fuerte corriente traída por los ingredientes de seguridad y comodidad, los grandes condominios con varias torres, terrenos amplios y con diversos servicios internos, aliados a los factores de barrios alejados y precios accesibles, tuvieron un gran destaque en relación a los demás productos.

En síntesis, el año 2006, que registró reducción de lanzamientos de enero a octubre, terminó con una caída del 2,9% en unidades y aumento de valor lanzado del orden del 10%. El desempeño de ventas, medido por el VSO será de 11,2%, superior, por tanto, a los 8,8% de 2005. La


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comercialización prevista para el año (27.100 unidades) representará un aumento de 13,8%. El montante vendido crecerá 11,2% y girará en torno a los 8,25 billones de reales.

El año 2006 se cerró, por tanto, marcado por los avances significativos en términos de mercado inmobiliario.

a) Empresas promotoras

Las principales empresas promotoras son:

Gafisa: es una de las empresas líderes en el ranking de las mayores constructoras e incorporadoras en el segmento residencial en Brasil. Se estableció en el mercado desarrollando más de 900 emprendimientos, entre condominios residenciales de alto lujo, edificios comerciales, flats y shopping centers, que representan cerca de 10 millones de metros cuadrados de área construida.

La empresa ya está presente en Manaus (AM), Salvador (BA), Belém (PA), Fortaleza (CE), Maceió (AL), Goiânia (GO), Porto Alegre (RS), Cuiabá (MT) ademas de ciudades del interior de São Paulo (Itú, Campinas, Santo André) y de Rio de Janeiro (Macaé).

Cyrela: es la mayor incoporadora de edificios residenciales de alto padrón de Sao Paulo y de Rio de Janeiro, con base en el valor de los lanzamientos realizados entre 2004 y 2005 y de acuerdo con la EMBRAESP y con la ADEMI en las dos ciudades con mayor participación en el PIB brasileño (9,4% y 4,3% en 2003) de acuerdo con el IBGE. El principal foco de la compañía es la incorporación de edificios residenciales de alto padrón, con acabamiento y localización diferenciados intentando atender la demanda de potenciales clientes de renta de clase alta y media alta en las regiones metropolitanas de Sao Paulo y de Rio de Janeiro.

También actúa en la incorporación, localización y comercialización de losa corporativa de alto padrón y alta tecnología y, de forma menos representativa en su receta liquida, en la localización y administración de shopping centers. Además de eso, la compañía presta servicios para condominios y en 2004 inicio sus proyectos en el segmento de incorporación de lotamientos residenciales.

La empresa Embraesp elaboró un ranking de empresas en el año 2005 en la que clasificaba las mayores empresas en el estado de Sao Paulo del sector en el área de las incoporadoras, vendedoras y compradoras:

Incorporadoras:

Incorporadora % de mercado

CYRELA/BRAZIL REALTY 5,19%

GAFISA 3,60%

EVEN 2,55%

COMPANY 2,12%

GOLDFARB 1,74%

TECNICA 1,72%

CAMARGO CORREA 1,49%


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SAMA TREVISO 1,41%

M BIGUCCI 1,41%

TRICURY 1,40%

Fuente: Embraesp

En el ranking de las empresas llamadas incorporadoras, que son como las empresas promotoras en España, Cyrela es la que mas cuota de mercado abarca, con un 5,19% del total, seguida de Gafisa, con un 3,60%. El mercado esta muy repartido como se ve en la distribución de cuota de mercado, donde a partir de la quinta mayor empresa ya no se alcanza ni tan siquiera el 2% de la cuota. La tabla refleja la dura competencia que hay en el sector de las empresas incorporadoras en Brasil.

Las diez primeras empresas que copan el ranking suponen el 22,64% total de la cuota de mercado de las empresas inmobiliarias. Las 325 empresas restantes suponen el 77,36% restante de cuota.

Vemos por tanto, que el mercado está en este sector aquí está muy repartido

Constructoras:

Constructoras % de mercado

CYRELA/BRAZIL REALY 5,21%

GAFISA 4,49%

COMPANY 3,51%

EVEN 3,35%

SETIN 2,10%

GOLDFARB 1,96%

CAMARGO CORREA 1,95%

TECNISA 1,77%

M BIGUCCI 1,74%

TRICURY 1,60%

Fuente: Embraesp

En el ranking de empresas inmobiliarias constructoras, vuelve a ser nuevamente la empresa Cyrela la que mayor cuota de mercado abarca, con un 5,21% del total. Gafisa vuelve a estar la segunda clasificada en el ranking con casi un 4,50% de la cuota de mercado.

Las diez empresas mejor situadas en el mercado área de construcción son casi las mismas diez clasificadas en el mercado de la incorporación de inmuebles, en las que apenas se intercambian posiciones unas pocas empresas.

Estas diez empresas suponen apenas casi un 28% de la cuota de mercado del sector, lo que nos lleva a dar una idea de lo diversificado que se encuentra el mercado. Otras 271 empresas suponen prácticamente el restante 72,32% de cuota de mercado.


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Vendedoras % de mercado

LOPES 24,45%

ABYARA 15,34%

FERNANDEZ MERA 5,92%

COELHO DA FONSECA 4,92%

ITAPLAN 4,37%

EXCLUSIVA 2,25%

NOSSACASA 2,14%

TRIUMPHO 2,03%

IPRICE 1,71%

DEL FORTE 1,68%

Fuente: Embraesp

En la lista de las empresas vendedoras mejor posicionadas en el mercado está Lopes como la primera situada, con una cuota de mercado de casi el 25%, lo que supone una ventaja muy grande respecto al resto de competidoras. La siguiente empresa en Abyara, con algo más del 15%. Estas dos empresas son las dos gigantes en el área de la venta de inmuebles, copando cerca de la mitad de la cuota de mercado del sector.

Entre las diez primeras empresas situadas en el apartado de ventas, la cuota de mercado esta en casi un 65% del total, lo que refleja que las ventas están un poco atomizadas por un puñado de empresas grandes. Unas 138 empresas restantes suponen el 35% de cuota restante

b) Empresas y oportunidades españolas

El mercado inmobiliario español se ha frenado en los últimos ejercicios. En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario español ha vivido un boom sin precedentes que, sin embargo, empieza a pasar factura a las compañías del sector. Por ello, los inversores buscan alternativas en otros países cuyo potencial de revalorización es, en principio, más jugoso.

Latinoamérica ha sido uno de los destinos preferidos de las inmobiliarias a la hora de salir de España, y Brasil es uno de los países estrella. Sobre todo el estado Rio Grande do Norte, en el nordeste del país. Alrededor de su capital, Natal, se están construyendo complejos turísticos en una costa virgen hasta hace poco.

Desde 2002, el turismo procedente de Europa se ha disparado y las inversiones extranjeras realizadas por personas físicas han experimentado un notable incremento. Éstas son, sobre todo, inmobiliarias: el 40% de las viviendas tienen ya compradores extranjeros.

Fadesa, Grupo San José, OHL, Grupo Mall, Lar, Sotogrande, Salvago o Anida (la inmobiliaria del banco BBVA) son sólo algunas de las empresas que han comenzado a invertir en el sector en los últimos años. Las inmobiliarias españolas invierten en Brasil por tres razones: el


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agotamiento del mercado residencial española enorme liquidez generada en los últimos años y la estabilidad económica y potencial demográfica del país y de sus diferentes regiones.

Las inversiones inmobiliarias en Brasil cuentan con una gran rentabilidad y con algunos riesgos elevados a considerar. Las rentabilidades que ofrece este mercado difieren en función del estado, pero todas se cuentan, al menos, con cifras de dos dígitos, gracias al bajo precio del suelo, la progresiva recuperación económica, el menor coste de la mano de obra, la creciente demanda de una segunda residencia por parte de compradores estadounidenses, europeos y propios brasileños y el atractivo turístico de las playas brasileñas.

Según un estudio de Euronatal, una constructora española presente en la región, la vivienda ha subido más de un 150 por ciento en la región desde 2002 y hasta finales de 2005. Las rentabilidades esperadas también son suculentas. Se estima que los precios suban como mínimo un 22 por ciento anual en los próximos ejercicios.

Los precios son muy atractivos para el inversor español. Pero éste no tiene que olvidar que Brasil es un país emergente, por lo que, a la hora de invertir, será necesario adoptar todas las precauciones. Las empresas consultadas coinciden en que la seguridad jurídica en el país es plena. Pero la aseguradora Coface, en su informe sobre Brasil, dice que el país tiene un “riesgo moderadamente alto”.

Los directores comerciales de las grandes empresas españolas presentes en Brasil, advierten que hay que vigilar que el terreno en el que se asiente la vivienda no tenga deudas pendientes y que el pago de los impuestos esté al día para evitar sorpresas desagradables. En el caso en que el edificio se haya construido en un antiguo latifundio, puede haber problemas con los lindes.

Brasil tiene estabilidad económica y jurídica. Ha demostrado unas políticas económicas razonablemente estables. El mercado brasileño es estable a medio plazo. A largo plazo, se presentan posibles problemas políticos importantes que constituyen un riesgo. Un desarrollo inmobiliario no toma más de tres o cuatro años y, dentro de ese horizonte Brasil es interesante, pues es un país estable y grande, donde hay muchísimas oportunidades de hacer negocio. Por su tamaño y estabilidad es atractivo y, además, está relativamente desarrollado. No obstante, estas fortalezas conllevan mayor competencia, y de hecho, en Brasil hay inmobiliarias importantes

Varias empresas españolas quieren aprovechar el tirón y han desembarcado en Brasil. El grupo murciano Nicolás Mateos ha desarrollado uno de los mayores proyectos. Consta de casi 13.000 apartamentos de lujo de entre 60 y 100 metros cuadrados. Su precio oscila entre los 75.000 y los 117.800 euros. El grupo Altea vende chalets en primera línea de playa de entre 100 y 200 metros cuadrados por 125.000 o 250.000 euros. Sus pisos de 150 metros cuestan menos de 90.000 euros.

El grupo Sánchez ha construido 40 apartamentos de 50 y 75 metros cuadrados. Los precios: entre 62.000 y 80.000 euros. Euronatal ha vendido cerca de 500 apartamentos desde 45.000 euros. Tras estos tanteos, estos dos grupos van a acometer proyectos de mayor magnitud. El primero tiene veinte millones de metros cuadrados para construir un complejo turístico. De ellos, tres millones serán para viviendas. Y Euronatal prevé construir una urbanización con más de 2.500 viviendas, campos de golf, hoteles, etc.

Según el grupo Sánchez, un apartamento se puede alquilar durante todo el año hasta por 300 euros semanales.


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Las inversiones inmobiliarias en Brasil están teniendo fuerte desarrollo y las previsiones apuntan a que en los próximos años la inversión a través de fondos se multiplique con fuerza. Actualmente estas inversiones están proporcionando una rentabilidad medio anual entorno al 14%, a lo que hay que añadir la posible revalorización de la divisa brasileña, muy apreciada en los últimos meses.

Las grandes inversiones se realizan en las regiones del Nordeste, especialmente en Natal, donde el Grupo Sánchez ha presentado recientemente su nuevo proyecto residencial, turístico y de golf, “Grand Natal Golf”, que se desarrolla en una amplia zona en las proximidades de la capital del estado, Natal, y ocupa una superficie aproximada de veinte millones de metros cuadrados. El elemento diferenciador es el componente social y de proyección a medio y largo plazo del desarrollo económico, social y de infraestructura de la zona. La integración de las villas próximas a la iniciativa, la creación de nuevas infraestructuras y de saneamiento de la zona, el desarrollo de un modelo turístico sostenible apoyado por la creación y potenciación de apoyo de formación profesional orientada a potenciar los miles de puestos de trabajo que se crearan han sido los principales puntos fuertes de la aceptación del proyecto por parte del gobierno del Estado.

c) Asociaciones del sector

No existe una asociación de empresas inmobiliarias como tal a nivel nacional. Lo más próximo que hay son asociaciones de construcción que tocan el área inmobiliaria o asociaciones sobre algún área del sector inmobiliario.

Por otra parte, debido al tamaño del país, la diversidad de estados y las diferentes competencias de cada uno de ellos, existen muchas asociaciones y sindicatos a nivel estatal clasificados según sea construcción civil, ingeniería o materiales de construcción

Entre las asociaciones mas importantes del sector destacan las siguientes:

Camara Brasileña de la Industria de la Construcción (CBIC): La CBIC fue fundada en 1957 en el estado de Rio de Janeiro, con el objetivo de tratar cuestiones ligadas a la Industria de la Construcción y al Mercado Inmobiliario y de ser la representante en este sector en Brasil y en el exterior. Hoy su sede esta en Brasilia. La CBIC reúne 58 sindicatos y asociaciones patronales del sector de la construcción, de las 27 unidades de la Federación.

La Camara representa políticamente el sector y promueve la integración de la cadena productiva de la construcción, en ámbito nacional, contribuyendo al desarrollo económico y social del país.

La CBIC representa internacionalmente la industria brasileña de la construcción. También integra a la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción (FIIC), afiliada a la Confederación Internacional de las Asociaciones de Construcción (CICA). La FIIC, representante del sector de la construcción en toda América Latina, compone, en conjunto con entidades internacionales de otras regiones geográficas, un organismo responsable por el intercambio mundial del sector.

Secovi: Es el mayor sindicato del sector inmobiliario de América Latina. Es reconocido con una de las entidades representativas mas activas de los condominios y de la industria inmobiliaria, con 60 años de actividades. Los segmentos que recoge integran el macro sector de la construcción, que responde por el 21% del PIB nacional y por la generación de 9 millones de empleos directos e indirectos.


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Secovi en el legítimo representante de 40 mil empresas del sector inmobiliario y condominios del Estado de Sao Paulo. Por ello, presta servicios y orienta sus sindicatos, los cuales responden por más de 5 millones de personas que viven o trabajan en esos edificios y emplean cerca de 130 mil trabajadores.

Además de los condominios, Secovi también representa aproximadamente a 11.200 empresas (de pequeño, medio o gran tamaño) de las áreas de Administración Inmobiliaria, Comercialización, Desarrollo Urbano/Loteamiento, Incorporación, Flats, Localización y Shoppings Centers. Dentro de sus más de 40 mil afiliados, están las mayores empresas del mercado. Actúa todavía en el tercer sector, con proyectos que lo identifican como Institución Ciudadana.

Desarrolla trabajos que ultrapasan los intereses meramente sectoriales. Sus iniciativas y sus conquistas favorecen directamente a la sociedad.

Asociación Brasileña de las Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro (ABECIP): La asociación se formo en 1967 cuando se juntaron 34 empresas de todo el país, Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI) y Associações de Poupança e Empréstimos (APE), formando la Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança ABECIP. Se unió así, en torno Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que es el brazo de mercado del SFH, todo un segmento de empresarios de crédito inmobiliario

La ABECIP tiene como misión el perfeccionamiento del modelo brasileño de financiamiento inmobiliario que estimula la construcción de millones de casas, generando empleos y contribuyendo al desarrollo del país

Para conseguir sus objetivos, la ABECIP mantiene un estrecho contacto con las autoridades y especialistas del sector para discusión de los problemas, normas y regulaciones del área de crédito inmobiliario y ahorro

La ABECIP posee oficinas en São Paulo y en Brasilia que posibilitan mayor sinergia entre sus asociadas y también entre las esferas legislativa, ejecutiva y judiciaria del Gobierno.

En los últimos años, la ABECIP invirtió en la modernización del SFH, participando de estudios para la creación de los institutos de la Alienación Fiduciária de Bienes Inmuebles y de Patrimonio de Afectación, instrumentos que priorizan el sistemas de garantías en las operaciones de crédito inmobiliario y en la creación del Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI) que derivó en la creación de la Compañía Brasileira de Titulización (Cibrasec)

Instituto Inmobiliario de Brasil (IRIB): fundada en 1974, nació con el ideal de congregar en un solo órgano representativo de la categoría todos los oficiales de registro de inmuebles de Brasil, y con la finalidad primera de contribuir para el perfeccionamiento profesional, científico y jurídico de sus asociados, así como priorizar y modernizar las técnicas de registro.

El IRIB es una entidad sin fines lucrativos, con sede en la ciudad de Sao Paulo y actuación en todo el país. Entre sus principales objetivos están el estudio e investigación de procedimientos y normas jurídicas referentes al registro de inmuebles y el asesoramiento de autoridades públicas y órganos gubernamentales en lo que respecta a los temas de especialización registral inmobiliaria.


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Para alcanzar sus objetivos de propagar conocimientos relativos al derecho registral inmobiliario, el IRIB promueve encuentros, seminarios, reuniones y presentaciones, cursos y conferencias. Las palestras, los resultados y las conclusiones de esos eventos son divulgados por los oficiales de registro de inmuebles de todo el país por medio de publicaciones editadas por el Instituto.

d) Administraciones públicas

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Emprestito)

Federación Internacional de las Profesiones Inmobiliarias (FIABCI): Hace mas de 50 años, la FIABCI viene ejerciendo el papel decisivo en al vida del profesional del sector inmobiliario en todo el mundo. Enfocada en el mercado internacional, también ha sido el mayor canal de actualización del profesional del área. Reúne mas de 120 diferentes asociadas inmobiliarias mundiales (son los principales miembros) y congrega cerca de 2 millones de profesionales del sector. Es gente que diariamente busca soluciones para la cuestión habitacional.

La FIABCI promueve un gran intercambio en sus eventos y encuentros, mostrando lo que es hecho en todo el mundo, las nuevas tecnologías, etc. Con eso, se coloca como agente catalizador y ofrece a sus asociados la oportunidad de modernizarse, en un mercado extremamente competitivo como el inmobiliario, ayudándolo a enfrentar la globalización.

La sede mundial esta en Paris. También tiene representación en la ONU, como una organización abierta a todos los profesionales en el área, marcando presencia en mas de 50 países, entre los cuales esta Brasil. En el capitulo brasileiro, creado en 1975, con sede en Sao Paulo, es actualmente presidido por Ricardo Yazbeck, ingeniero y empresario del sector inmobiliario, que también es vicepresidente de Secovi.


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BLOQUE 4: DIRECCIONES DE INTERÉS Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción (CBIC)

SCN Qd 1 - Bl. E - 13º andar - Ed. Central Park CEP: 01206-001, Brasilia, DF

Tel.: (5561) 3327-1393

E-mail: [email protected]

Web site: www.cbic.com.br

ABECIP (Asociación Brasileña de las entidades de crédito inmobiliario y Ahorro)

Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1485 - 13º Andar - Torre Norte CEP: 01452-921 São Paulo, SP

Tel.: (5511) 3286 4855


Web site: www.abecip.org.br

FIABCI (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias)

Rua Dr. Bacelar, 1043, Mezanino - Vila Mariana CEP: 04026-002, São Paulo, SP

Tel: (5511) 5078 7778


Web site: www.fiabci.com.br

Seconci (Servicio Social de Construcción Civil del Estado de Sao Paulo)

Avenida Francisco Matarazzo, 74 CEP: 05001-000, São Paulo, SP

Tel.: (5511) 3664 5050


Web site: www.seconci-sp.org.br

Secovi (Sindicato da Habitação)

Rua Dr. Bacelar, 1043, Vila Mariana CEP: 04026-002 São Paulo, SP

Tel.: (5511) 5591-1300


Web site: www.secovi.com.br

Secretaria Municipal de Habitaçao

R. São Bento, 405, Sao Paulo, SP


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Tel.: (5511) 3242-1733


Web Site: www.prefeitura.sp.gov.br


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4 ENTREVISTAS Entrevista número 1

Nombre de la empresa: Unibanco. Dirección: Avenida Eusebio Matoso, 891 Teléfono: 55 11 3584 1191 Fax: 55 11 3584- 4548 Persona entrevistada: Renata Sola Soares Cargo: Departamento de Derecho en Bienes Patrimoniales Página Web: www.unibanco.com.br E-mail: [email protected] Sector: Banco Actividad: Asesoria Jurídica a Suprimentos

Resumen: Los temas fiscales en el sector inmobiliario son algo complejo y complicado pues depende de varias cosas. Según de quien sea la propiedad y el régimen de posesión se aplican diferentes impuestos.

El impuesto sobre el solar es el IPTU, donde se necesita saber el valor final de inmueble. Este impuesto es calculado en función de los metros cuadrados del bien inmueble.

El ITBI es el impuesto de bienes inmuebles. Es pagado por cualquier persona que posea un bien inmueble. Según el la región y el estado donde uno se encuentra el valor a pagar es diferente. Por eso a veces el pago de este impuesto resulta confuso para muchos inversores. Dentro del estado de Sao Paulo en diferentes puntos del estado se pagan entre un 1 y un 3,5%. La media es pagar un 2% por este impuesto.

Tiene reglas muy locales. Tratar los impuestos no es fácil pues hay que diferenciar entre persona jurídica y persona física. Además en cada estado los impuestos son diferentes.

Las empresas extranjeras que vienen a invertir a Brasil suelen contratar a una persona especializada en temas fiscales para que les orienten un poco


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Entrevista número 2

Nombre de la empresa: Secovi Dirección: CEP: São Paulo Teléfono: +55 (11) 5591-1300 Fax: +55 (11) 5591-1301 Persona entrevistada: Edson Quitarmoram Cargo: Departamento jurídico Página Web: www.secovi.com.br E-mail: [email protected] Sector: Derecho habitacional Actividad: Asociación

Resumen: Las empresas inmobiliarias tienen que pagar muchos impuestos además de los ya conocidos por el solar, impuestos por bienes inmuebles, etc.

Los impuestos sobre pagamentos son a veces desconocidos por los inversores y los propietarios de bienes inmuebles.

Los impuestos sobre pagamentos mas importantes son el INSS (Impuesto sobre plan de previdencia), donde una parte la paga la empresa, suele rondar el 11%. La otra parte la paga el trabajador y es en base al salario.

Otro impuesto importante es el de FGTS (Fondo de Garantía por tiempo de servicios), y es un porcentaje sobre el aposentado.

Al final la carga tributaria es del 37 o 38% después de todos los impuestos. Esto hace que el precio de tener un solar o de invertir en un bien inmueble se incremente bastante en relación al precio inicial.

Otros impuestos son el PISCO, que es una contribución social sobre facturación que se tasa en un 3%.

El impuesto CTMS (Contribución Provisoria del movimiento financiero) es del 0,38%.

Al final la carga tributaria esta en un 37% o 38% sobre el valor inicial del inmueble.


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Nombre de la empresa: CBIC Dirección: SCN Qd 1 - Bl. E - 13º andar - Ed. Central Park CEP: 01206-001,

Brasilia, DF Teléfono: +55 (61) 3327 1393 Fax: +55 (61) 3327-1393 Persona entrevistada: Joana Leao Cargo: Departamento financiero Página Web: www.cbic.com.br E-mail: [email protected] Sector: Camara de construcción Actividad: Prestadora de servicios

Resumen: La situación empresarial en Sao Paulo ha sido muy satisfactoria en el último ejercicio de 2006.

Las ventas crecieron un 17,3% en 2006, con unas ventas de 22.264 unidades, contra los 18.980 en el mismo periodo en 2005. El montante negociado de 6,84 billones de reales en el periodo de enero a octubre fue de 13,8% superior a los mismos diez meses de 2005. Hay perspectivas de cerrar el año con ventas acumuladas del orden de 27.100 unidades y 8,25 billones de reales negociados. Eso representa un crecimiento del 13,8% y 11,2% respectivamente, sobre ventas en unidades y valores del año anterior.

En un escenario donde hay reducción de colocación en el mercado de nuevas unidades y ventas en ritmo normal, la reducción de la oferta es inevitable. La oferta en enero giraba en torno de 22 mil unidades y en octubre, la oferta inicial cayó para 15.226 unidades, o sea, decreció un 30% en este año


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Nombre de la empresa: Embraesp Dirección: Rua Bahia, 1 047, Higienópolis CEP: 01244-001, São Paulo Teléfono: +55 (11) 3663 0144 Fax: +55 (11) 3661 8765 Persona entrevistada: Samantha Forlan Cargo: Departamento de financiamiento Página Web: www.embraesp.com.br E-mail: [email protected] Sector: Consultora inmobiliaria Actividad: Empresa de estudio de patrimonios

Resumen: El mercado inmobiliario se estructura de tres maneras, las empresas incorporadoras, que son como las empresas promotoras que conocemos en España; las empresas constructoras y las vendedoras.

El mercado de las incorporadoras está dominado por la inmobiliaria Cyrela, que tiene un 5,19% de cuto, seguido por Gafisa que tiene un 3,60%. Entre las 10 primeras empresas solo ocupan el 22% de cuota de mercado, lo que refleja lo repartido que esta el sector y la fuerte competencia que existe.

El mercado de las constructoras también está dominado por Cyrela y Gafisa con un 5,21% y un 4,49% respectivamente. Aunque en principio pueda parecer un porcentaje muy bajo, esos puntos significan un peso enorme en el sector, donde compiten más de 1.000 empresas.

Donde el sector parece más atomizado es en el área de las ventas, donde la empresa Lopes tiene un dominio enorme con casi un cuarto de la cuota de mercado, un 25%. La empresa tiene un 15%. Las diez primeras empresas del sector copan el 65% de la cuota de mercado en ventas.

Las empresas Cyrela y Gafisa están especializadas en el sector residencial de alto padrón, siendo la clase social mas alta su principal foco de demanda.


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Nombre de la empresa: Cyrela Dirección: Av. Brigadeiro Faria Lima, 3.400, 10º andar CEP: 04538-132

São Paulo, SP Teléfono: +55 (11) Fax: +55 (11) Persona entrevistada: Marcia Gomes Cargo: Departamento comercial Página Web: www.cyrela.com.br E-mail: [email protected] Sector: Inmobiliario Actividad: Constructora e incorporadora

Resumen: La comercialización en el sector inmobiliario ha cambiado mucho en los últimos años. Las inmobiliarias se han dado cuenta de la importancia que tiene la especialización en esta área.

Una de las estrategias comerciales más importantes que han desarrollado las empresas inmobiliarias en los últimos años ha sido la diversificación de sus canales de venta

Ahora los canales de venta mas usados son el de oficinas comerciales, este canal permite mantener el contacto directo con compradores, conocer con mayor detalle sus necesidades y ofrecer servicios complementarios.

En los últimos años se ha incorporado el canal de Internet y vía telefónica. Ahora el comprador o inversor puede adquirir la vivienda desde su propia casa o pedir una casa con las características que mas le satisfagas. Para los profesionales del sector es uno de los canales que mas importancia va a tener en el futuro, por lo que están especializándose y actualizando sus web sites informando de la situación del mercado a tiempo real.

La vía de agencias y franquicias también ha tenido un desarrollo enorme en los últimos años en Brasil, pero esta más orientado al mercado secundario.


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Nombre de la empresa: Gafisa Dirección: AV. Naçoes Unidas, 4777 - 9º andar,CEP- 05477 000, Sao Paulo Teléfono: +55 (11) 3025 9600 Fax: +55 (11) 3025 8300 Persona entrevistada: Alceu Duilio Calciolari Cargo: Departamento de inversión Página Web: www.gafisa.com.br E-mail: [email protected] Sector: Inmobiliario Actividad: Constructora

Resumen: Las empresas españolas están aprovechando la buena situación por la que atraviesa el sector en Brasil y las oportunidades que hacen de la inversión en el país suramericano una apuesta muy apetecible.

Las inversiones inmobiliarias en Brasil cuentan con una gran rentabilidad y con algunos riesgos elevados a considerar. Aunque parezca que todo va bien el país solo está pasando una situación estable, el país tiene un riesgo moderadamente alto. Sin embargo parece que la seguridad jurídica es plena.

Algunas de los indicadores que ayudan e incentivan a las inmobiliarias españolas son el bajo precio del suelo, la progresiva recuperación económica, el menor coste de la mano de obra, y la creciente demanda de una segunda residencia por parte de ciudadanos extranjeros y brasileños.

Las inmobiliarias españolas se suelen centrar en la región del Nordeste de Brasil para realizar sus inversiones. Cada vez resulta más común encontrarse con construcciones de cadenas hoteleras importantes, resorts, grandes recintos turísticos con campos de golf y diferentes actividades.

La región de Natal esta registrando un crecimiento muy grande en los últimos años de inversión española. El Grupo Sánchez ha realizado una inversión muy fuerte en los últimos años


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Nombre de la empresa: FIABCI (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias)

Dirección: Rua Dr. Bacelar, 1043, Mezanino - Vila Mariana CEP: 04026-002, São Paulo, SP

Teléfono: +55 (11) 5078 7778 Fax: +55 (11) 5078 7790 Persona entrevistada: Celso Adair Cargo: Departamento financiero Página Web: www.fiabci.org.br E-mail: [email protected] Sector: Inmobiliario Actividad: Asociación

Resumen: El sector inmobiliario esta ahora en una buena situación. Los últimos años no habían sido muy buenos, incluso algunos profesionales apuntaban que habían sido de retroceso. Mas que nada, lo que ha sucedido es que el crecimiento ha sido más estable y se han mantenido las tasas de años anteriores.

Ahora el Gobierno esta empezando a tomar conciencia del poder de este sector, que aporta una parte al PIB muy importante.

Se están dando las medidas necesarias para que se estimule el crecimiento de la construcción y del sector inmobiliario.

Ahora la oferta esta más ajustada a la demanda. Se ha recuperado la confianza en el inversor, que ahora apuesta fuerte por la compra de viviendas en Sao Paulo.

El año 2006 se cerró con unos números muy buenos en cuanto a lanzamientos y ventas.

Las perspectivas para los próximos años son de continuar el crecimiento. El año 2006 es considerado por muchos profesionales como el año de partida de una etapa de amplio desarrollo y crecimiento en el sector.

El sector inmobiliario va cogiendo madurez a pesar de los problemas de administración y financiación que lleva arrastrando en los últimos años.


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Nombre de la empresa: ABECIP Dirección: Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1485 - 13º Andar - Torre Norte

CEP: 01452-921 São Paulo Teléfono: +55 (11) 3286 4855 Fax: +55 (11) 3816 2785 Persona entrevistada: Cristina Carvalho Cargo: Departamento jurídico Página Web: www.abecip.org.br E-mail: [email protected] Sector: Financiamiento inmobiliario Actividad: Asociación de crédito

Resumen: Hay que seguir una serie de pasos a la hora de hacer la incorporación y desarrollo inmobiliario

En la estrategia de incorporación inmobiliaria, la adquisición de terrenos es el primer paso y su papel es fundamental y critico para la rentabilidad no solo del proyecto, sino de la compañía como un todo.

Las adquisiciones son analizadas y aprobadas por un comité interno semanal compuesto por el Director- Presidente y por los directores envueltos en el proceso de Ingeniería, Financiero, Ventas e Incorporación.

Hay que tener en cuenta la localización, la accesibilidad a la infraestructura necesaria y la topografía adecuada a la incorporación habitacional.

Se realizan unos estudios e investigaciones acerca de las regiones donde va a ser comprado el terreno. Se analiza el perfil de los habitantes, los posibles compradores, la oferta y demanda de mercado, etc. Además cuenta con un área jurídica para temas legales.

Finalmente cada adquisición esta sujeta a análisis financiera y a la adecuación de los criterios de retorno sobre capital invertido. Se busca minimizar el uso de capital de giro, utilizando preferencialmente la permuta como medio de adquisición de terrenos.


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5 ANEXOS Ferias del sector

FEICON-BATIMAT

Fecha: próxima edición del 8 al 10 de Abril de 2008

Lugar: São Paulo, Parque Anhembi: Av. Olavo Fontoura, 1.209 - Santana - CEP 02012-021 São Paulo - SP

Tel.: (5511) 3291 9111


Web site: www.feicon.com.br

Revistas del sector

REVISTA CONSTRUTORES

Rua Teniente Otávio Gomes, 234, 1º andar, São Paulo, SP CEP 01526-010

Tel.: (5511) 3399 4200


Web site: www.revistaconstrutores.com.br

REVISTA ESQUADROS

Rua Sao Vicente de Paula, 95 Cj.13 CEP: 01229-010

Tel.: (5511) 3662 2298


Web site: www.revistaesquadros.com.br

REVISTA INFRA

Rua das Hortensias, 26 CEP: 04051-000

Tel.: (5511) 5581 3044


Web site: www.revistainfra.com.br

A continuación se nombran las principales empresas del sector


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Empresa Contacto Ciudad UF E‐mail Página web Teléfono

ACTOS COMÉRCIO IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO LTDA Santo André SP

[email protected], [email protected] (11) 4428 5500

AMENCO Rio Janeiro RJ [email protected] www.amenco.com.br (51) 3374 3624

ASIA Importação E Comércio Exterior Ltda

Itapecirica Da Serra SP [email protected] www.komeco.com.br (48) 224 4803

ATLAS CONCORDE RECESA Imp. E Exp. Ltda Diadema SP [email protected] www.recesa.com.br (11) 4071 3633

BANDINI LAR & CONSTRUÇAO Americana SP [email protected] www.bandini.com.br (19) 3461 9050

BOLDOR Comércio Importação Exportação Ltda

São João Del Rey MG [email protected] www.mgconecta.com.br (32) 3372 5600

BRASMIX COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO LTDA Sao Paulo SP [email protected] (11) 3763-2410

C&C Casa & Construção Sao Paulo SP [email protected] www.c-cnet.com.br (51) 3374 3625

CEBRACE CRISTAL PLANO LTDA Jacarei SP [email protected] www.cebrace.com.br (12) 3954 9000

CENTER LIDER Sao Paulo SP [email protected] www.centerlider.com.br (11) 6941 5152


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CERMACO COM DE MATL P/CONSTRUCAO LTDA Lins SP [email protected] No tiene (14) 3533 8000

COMERCIAL RAFAEL Sao Paulo SP [email protected] (11) 5069 0000

CONSTRUBID.COM SISTEMAS Sao Paulo SP [email protected] www.prontobr.com.br (11) 5531 3034

CONTEMPERA Distrib. De Vidros Ltda Sao Paulo SP [email protected] www.contempera.com.br (51) 3374 3626

DICICO Sao Paulo SP [email protected] www.dicico.com.br (11) 6090 4720

DIFAL Distr. Ferrag. Argenta Ltda Manaus MN [email protected] www.horizon.com.br (51) 3374 3623

DISMEL Distr. Mat. Eletr. E Hidr. Ltda

Lauro De Freitas BA [email protected] www.dismel.com.br (71) 340 0444

DIVINAL VIDROS Ltda Sao Paulo SP [email protected] www.divinalvidros.com.br (11) 3037 2966

EICATEL EXPORTAÇÃO IMPORTAÇÃO COMERCIAL LTDA Santo André SP

[email protected], [email protected] (11) 3849 1893

EUROCENTRO Projetos E Representações Ltda São Paulo SP [email protected] www.eurocentro.com.br (11) 3064 9196

EUROCOM Do Brasil Indústria Comércio Imp E Exp Vila Velha ES [email protected] www.zaz.com.br (27) 329 1442


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EUROSYSTEM ARREDO&DESIGN IMP.COM. E REPR. LTDA Sao Paulo SP

[email protected] (A/C Sidney) (11) 5677 3320

FALCOTRADING COMERCIAL LTDA Sao Paulo SP

[email protected],[email protected] (11) 3611 3066

GEBERIT RISORS IMPEX Imp. Exp. Materiales de Construcción Sao Paulo SP [email protected] www.risors.com.br (11) 5049 2440

GEPCO Industria e Comercio Ltda Sao Paulo SP [email protected] www2.gepco.com.br (11) 6480 2308

IDEAL STANDARD WABCO TRANE IND E COMÉRCIO LTDA Jundiai SP [email protected] www.idealstandard.com.br (11) 4532 2811

ISMAEL LEO WAGNER Sarandi RS [email protected] No tiene (51) 3212 5084

LEROY MERLIN Interlagos SP [email protected] www.leroymerlin.com.br (11) 5670 8600

MABAVI Americana SP [email protected] www.mabavi.com.br (19) 3876 9900

MERCOTRADE Importação E Exportação Ltda Porto Alegre RS [email protected] No tiene (51) 3374 3622

NEOSTONE RECESA Imp e Exp. Ltda Diadema SP [email protected] www.neostone.com.br (11) 4071 3633


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O.V.D. Importadora E Distribuidora Curitiba PR [email protected] www.vonder.com.br (41) 316 2789

PADOVANI Itú SP [email protected] www.padovani.com.br (11) 4013 7000

PAMESA SUAPE PORCELLANATO SA

Cabo de Santo Agostinho PE [email protected] www.pamesa.com.br (81) 3466 4000

PORTO DESIGN IMPORTADORA LTDA Porto Alegre RS [email protected] www.portodesign.com.br (51) 3348 4388

REALFIL IMPORTAÇÃO E EXPORTAÇÃO LTDA Guarulhos SP [email protected] www.lousano.com.br (11) 6521 5499

SAINT GOBAIN CERÂMICAS & PLAST.LTDA-MATRIZ Pinhedo SP [email protected]

www.saint-gobain-ceramicas.com.br (19) 3876 8000

SAINT-GOBAIN VIDROS S/A São Paulo SP No disponible www.st-gobain.com (11) 3874 7988

SCHMIDT IND. E COM. IMP. E EXP. LTDA Mauá SP [email protected] www.porcelanaschmidt.com.br (11) 4512 6800

SCHREINER & CIA LTDA Navegantes RS [email protected] www.schreiner.com.br (11) 3343 3711

TECNIMED REPRESENTACOES LTDA Floresta RS [email protected] www.tecnimed.com.br (51) 222 8726

TEMAY COMERCIAL Sao Paulo SP [email protected] No tiene (11) 6221 4059


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Imp-Exp. Ltda

TREIBACHER SCHLEIFMITTEL BRASIL LTDA Salto SP [email protected] www.treibacher.com.br (11) 4028 1511

VIDROSUL Distribuidora de Vidrios Ltda Sao Paulo SP No disponible No disponible (12) 3929 6711

VONDER Imp-Exp. Ltda Curitiba PR No disponible No tiene (41) 316 2789

estudio de mercado el sector inmobiliario en brasil³mica. se compone de 4 estados: paraná, santa...

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