estudio de mercado

FORMULACION Y EVALIACION DE PROYECTOS P á g i n a | 1Construcción de una residencia para estudiantes de la Universidad de Cuenca

UNIVERSIDAD DE CUENCAFACULTAD DE CIENCIAS QUIMICASEscuela de Ingeniería Industrial

PROYECTO DE CONSTRUCCION DE UNA RESIDENCIA UNIVERSITARIA PARA ESTUDIANTES DE LA UNIVERSIDAD

DE CUENCA

CUENCA AZUAY ECUADOR

UNIVERSIDAD DE CUENCAFacultad de Ciencias Químicas

Ingeniería Industrial


ROYECTO DE CONSTRUCCION DE

UNA RESIDENCIA UNIVERSITARIA PARA

ESTUDIANTES DE LA UNIVERSIDAD DE

CUENCA

FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS

Juan J. Paredes Quevedo

Décimo Ciclo Ingeniería Industrial

Abril, 2012




PROYECTO DE CONSTRUCCION DE

UNA RESIDENCIA UNIVERSITARIA PARA

ESTUDIANTES DE LA UNIVERSIDAD DE

CUENCA

Resumen

Este proyecto está establecido en la construcción de una residencia para los estudiantes de la UNIVERSIDAD DE CUENCA, en donde se analizara los factores claves como lo económico, social que son imprescindible para la construcción de dicho edificio, captando la información de la cantidad de estudiantes residentes de otras provincias que existen en la institución.

También se realizara estudio de mercado para saber el tipo de muestreo y las conclusiones correspondientes para conocer si este proyecto será factible ya que a los alrededores de la institución existen otros lugares donde los estudiantes acuden pero que no cumplen con las necesidades requeridas.

En este proyecto podremos ver cuáles son las necesidades del estudiante para el desarrollo de la construcción del edificio, en donde expondremos cuáles serán los beneficios que van a tener los estudiantes residentes de esta institución para ir alcanzando las metas, alcances y objetivos que se aspiran en el proyecto.




1. INTRODUCCIÓN

La inversión de proyectos de construcción para residencias universitarias, ha sido escasamente explotada y desarrollada por el sector privado. Por lo que la oferta actual del mercado es reducida y no suple las necesidades reales de los estudiantes universitarios que se desplazan a la Ciudad de Cuenca, en busca de un ambiente académico más adecuado y competitivo.

1.1. Antecedentes

La Ciudad de Cuenca al ser una de las principales ciudades del Ecuador, cuenta con centros universitarios de prestigio y calidad, dentro de los cuales se encuentra la Universidad de Cuenca, la cual según la reciente clasificación del Consejo Nacional de Evaluación y Acreditación, se encuentra dentro de las 11 universidades de Categoría A, es decir, la Universidad de Cuenca cuenta con condiciones para que su planta docente se construya como una comunidad científica y profesional con reconocimiento y legitimidad en su medio1, a razón por la cual miles de bachilleres de todas las provincias (y de otros países) vienen a nuestra ciudad en busca de obtener su título profesional.

En el siguiente gráfico podemos ver como en el año 2012, el número de personas que ingresaron a la UNIVERSIDAD DE CUENCA, así como también su respectiva procedencia:

1.2. Ubicación Geográfica del Proyecto

1 http://www.vistazo.com/webpages/pais/?id=7926



Figura 1. Distribución de Estudiantes matriculados en el Campus Central por provincia


La residencia estaría ubicada en la Avenida 3 de Noviembre y Av. Loja en la Ciudad de Cuenca de la provincia de Azuay. Para una mejor ilustración la siguiente figura:

1.3. Requerimientos legales

De la Construcción

De la ejecución de obras de urbanización y de edificación

Párrafo 1°.- De los Permisos

Artículo 116.- La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General.

El Director de Obras Municipales concederá el permiso de urbanización y/o edificación si los antecedentes acompañados cumplen con el Plan Regulador y demás disposiciones de la presente ley y las ordenanzas, previo pago de los derechos que procedan, sin perjuicio de las facilidades de pago contempladas en el artículo 128.




Deberán cumplir con esta obligación las urbanizaciones y construcciones fiscales, semifiscales, de corporaciones o empresas autónomas del Estado y de las Fuerzas Armadas y de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pública.

No requerirán permiso las obras de infraestructura que ejecute el Estado, ni las obras urbanas o rurales de carácter ligero o provisorio, en la forma que determine la Ordenanza General.

Sin perjuicio de lo establecido en el inciso tercero, las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de las Fuerzas de Orden y Seguridad Pública, destinadas a sus fines propios, sean urbanas o rurales, no requerirán de los permisos a que se refiere el inciso primero de este artículo ni estarán sometidas a inspecciones o recepciones de ningún tipo por las Direcciones de Obras Municipales mientras tengan este carácter. En igual forma no les serán aplicables las limitaciones ni autorizaciones establecidas en el artículo 55. Estas excepciones se extenderán igualmente, a las demás obras ubicadas dentro del mismo predio en que se emplacen las construcciones militares o policiales a que se refiere este inciso, aun cuando estén destinadas a su equipamiento o al uso habitacional. Todas estas obras deberán ajustarse a las Norma Técnicas, a la Ordenanza General y al Plan Regulador respectivo, en su caso.

La Dirección de Obras Municipales, a petición del interesado, emitirá un certificado de informaciones previas que contenga las condiciones aplicables al predio de que se trate, de acuerdo con las normas urbanísticas derivadas del instrumento de planificación territorial respectivo. El certificado mantendrá su validez mientras no se modifiquen las normas urbanísticas, legales o reglamentarias pertinentes.

Sin perjuicio de lo anterior, podrán someterse a la aprobación del Director de Obras Municipales, anteproyectos de loteos y de obras de construcción. A la solicitud deberán acompañarse los antecedentes exigidos por la Ordenanza General. El anteproyecto aprobado mantendrá su vigencia respecto de las condiciones urbanísticas del instrumento de planificación territorial respectivo consideradas en dicho anteproyecto y con las que éste se hubiere aprobado, para los efectos de la obtención del permiso correspondiente, durante el plazo que determine la Ordenanza General.

Artículo 116.- Los propietarios que presenten una solicitud de permiso de construcción y de recepción definitiva de obras, podrán contratar un revisor independiente, persona natural o jurídica con inscripción vigente en un registro que para estos efectos mantendrá el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. En el caso que el permiso de construcción o la recepción definitiva de obras se refieran a edificios de uso público, será obligatoria la contratación de un revisor independiente.

En el cumplimiento de su cometido, los revisores independientes deberán verificar que los anteproyectos, proyectos y obras cumplen con todas las disposiciones legales y reglamentarias, debiendo emitir los informes que se requieran para tal efecto. Con todo, los revisores independientes no verificarán el cálculo de estructuras, que será de exclusiva responsabilidad de sus proyectistas.




El reglamento que se dicte para el registro a que se refiere el inciso primero, establecerá los requisitos de inscripción, las causales de inhabilidad, de incompatibilidad y de amonestación, suspensión y eliminación del registro por incumplimiento de sus obligaciones. Sin perjuicio de dichas sanciones, los revisores independientes serán subsidiariamente responsables con los proyectistas.

Artículo 116 Bis A.- No obstante lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 116, si a la solicitud de permiso de construcción se acompaña el informe favorable de un revisor independiente a que se refiere el artículo 116 Bis, el Director de Obras Municipales otorgará el permiso previa verificación que el proyecto cumple con las disposiciones relativas a obras de urbanización, cesiones de terrenos, uso de suelo, superficie, forma y emplazamiento de las edificaciones y demás exigencias urbanísticas que determine la Ordenanza General. Tratándose de un proyecto referido a una sola vivienda, o a una o más viviendas progresivas o infraestructuras sanitarias, el informe antes mencionado podrá ser emitido por el arquitecto proyectista bajo declaración jurada. En los casos a que alude este inciso, los derechos municipales a que se refiere el artículo 130 se reducirán en un 30%.

Si la solicitud de permiso se refiere a edificios de uso público, el Director de Obras Municipales deberá revisar todos los aspectos señalados en el inciso segundo del artículo 116.

Si se hubiere aprobado previamente un anteproyecto y el revisor y el revisor independiente o el arquitecto proyectista, según corresponda, incluye en el informe a que alude el inciso primero de este artículo, la circunstancia de que el proyecto se ajusta íntegramente al anteproyecto aprobado por el Director de Obras Municipales, este último omitirá la verificación de los antecedentes señalados en dicho inciso y otorgará sin más trámite el permiso.

Con todo, si el Director de Obras Municipales se percatare que un proyecto que cuenta con el informe favorable de un revisor independiente o del arquitecto proyectista no cumple con las disposiciones legales y reglamentarias, denegará el permiso y pondrá los antecedentes en conocimiento de quien corresponda para los efectos previstos en los artículos 20 y 116 Bis de la presente ley.

Artículo 118.- La Dirección de Obras Municipales tendrá un plazo de 30 días, contados desde la presentación de la solicitud, para pronunciarse sobre los permisos de construcción.

Dicho plazo se reducirá a 15 días, si a la solicitud de permiso se acompañare el informe favorable de un revisor independiente o del arquitecto proyectista en su caso.

Si cumplidos dichos plazos no hubiere pronunciamiento por escrito sobre el permiso o éste fuere denegado, el interesado podrá reclamar ante la Secretaría Regional Ministerial correspondiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. La Secretaría Regional Ministerial, dentro de los 3 días hábiles siguientes a la recepción del reclamo, deberá solicitar a la Dirección de Obras Municipales que dicte su resolución, si no se hubiere pronunciado o evacue el informe correspondiente en el caso de denegación del permiso. La Dirección de




Obras Municipales dispondrá de un plazo de 15 días para evacuar el informe o dictar la resolución, según corresponda. En este último caso y vencido este nuevo plazo sin que aún hubiere pronunciamiento, se entenderá denegado el permiso.

Denegado el permiso por la aludida Dirección, sea expresa o presuntivamente, la Secretaría Regional, dentro del plazo de 15 días hábiles deberá pronunciarse sobre el reclamo y si fuere procedente ordenará que se otorgue en tal caso, el permiso, previo pago de los derechos.

El interesado tendrá el plazo fatal de 30 días para deducir el reclamo a que se refiere este artículo, contado desde la fecha en que se denegare expresamente el permiso o en que venza el plazo para pronunciarse.

1.4. Justificación y Objetivos

El lugar donde la persona va a vivir es un factor muy importante para que pueda obtener una mejor experiencia fuera de su ciudad, por eso el proyecto surge de la necesidad de dar a estas personas una alternativa segura, con todas las comodidades y un ambiente agradable mientras estudian en la universidad. Además, el construir esta residencia cerca de la Universidad de Cuenca hace que los estudiantes no tengan problemas de movilización, dedicarán más tiempo al estudio y estarán rodeados de un ambiente juvenil y hogareño, pues habrán muchos estudiantes con quienes puedan compartir y sentirse más adaptados.

La oferta de servicio será de niveles superiores en calidad y capacidad a precios accesibles, los cuales brinden además, servicios complementarios como valor agregado que genere beneficios a sus residentes, instaurando un ambiente más cómodo y agradable que optimice el desarrollo académico y personal de sus residentes.

Luego de analizar el por qué realizar este proyecto, queda por definir el objetivo del presente proyecto, es el siguiente: Analizar la factibilidad de la puesta en marcha del proyecto de Construcción de una residencia para estudiantes de la Universidad de Cuenca.

Para el cumplimiento de tal objetivo, nos hemos visto en la necesidad de realizar un estudio de mercado, técnico y financiero. Estos estudios se desarrollaran a continuación cada uno con sus respectivos objetivos, alcances y consideraciones.




2. ESTUDIO DE MERCADO2.1. Objetivos

Los objetivos que nos hemos propuesto alcanzar con el estudio de mercado son:

Definición del producto. Demostrar y ratificar la existencia de una demanda potencial insatisfecha para nuestro

proyecto.

2.2. Definición del producto.

El producto de nuestro proyecto se basa en el Arrendamiento de cuartos para estudiantes residentes de la Universidad de Cuenca. A continuación el detalle de las cosas importantes que se ofrece en el edificio para los estudiantes:

Ubicación cerca de la Universidad Infraestructura espaciosa con buenos acabados Habitaciones cómodas individuales y dobles con baño privado para una

estadía estable. Todo el edificio contara con una red inalámbrica de internet incluido sus

servicios básicos que son agua, luz.

Los servicios básicos serán cubiertos por el arrendatario.

2.3. Segmentación del mercado

El grupo que ha sido captado para la elaboración de este proyecto son los estudiantes residentes de la Universidad de Cuenca provenientes de las provincias de la Costa ya que el crecimiento de alumnos que viene a estudiar acá es más grande para satisfacer sus necesidades y desde nuestra perspectiva es necesario que los residentes sean de la Costa por la búsqueda de un grupo homogéneo al momento de enfocarnos en la interrelación y convivencia dentro de la residencia.

2.4. Análisis de la demanda

Para cuantificar la demanda se utilizaron dos fuentes las primarias, que son las estadísticas de estudiantes matriculados en los últimos años en el campus Central; y las secundarias, que indican la tendencia de la demanda en los últimos años, consulta que se le realizó al departamento estadístico de la Universidad de Cuenca.




2.4.1. Fuentes primarias

Mediante la investigación de campo se determinó el comportamiento de algunos estudiantes en consideración al actual sitio donde residen y del servicio que gozan en su lugar, además mediante la observación directa se estudió la competencia para tomar ciertas decisiones para determinar ciertos parámetros.Por medio de la encuesta se determinó las personas que arriendan o conviven con algún pariente en común, las personas que arriendan cercas o lejos de la institución y otros factores determinantes.

2.4.1.1. Encuesta

Este cuestionario fue desarrollado para el análisis de la construcción de un centro habitacional para los estudiantes residentes de la Universidad de Cuenca, para lo cual, es indispensable que respondas las preguntas con total sinceridad.

Cuestionario

1. ¿Usted arrienda o vive con algún pariente?

Arrienda Vive con pariente

2. ¿Vive usted cerca o lejos de la universidad?

Vivo lejos Vivo cerca

3. ¿Cómo es el lugar donde reside?

Bueno Regular Malo

4. ¿consta con servicios de internet?

Si No

5. ¿el consumo de luz y agua lo paga usted o el propietario?

Usted Propietario

6. ¿le gustaría arrendar en un lugar donde no se preocupe por el pago de luz y agua y que además cuente con servicio de internet, alimentación y lavandería?

Si No

7. ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por el arriendo con los servicios anteriormente citados?

………………………………..




2.4.1.2. Determinación del tamaño de la muestra

Para el cálculo de la muestra necesaria para la realización de la encuesta, hemos considerado la fórmula para poblaciones finitas ya que conocemos el tamaño de la población, y se requiere un nivel de confianza sea del 95%, con una proporción esperada del 50%.

Estudiantes del campus Central

PERIODOPROVINCIAS

EXTRANJEROSTOTAL

AZUAY COSTA OTRAS2008 2009 15425 1038 1805 98 183662009 2010 15316 1063 3296 137 198122010 2011 15349 1046 3305 152 198522011 2012 15158 1074 3455 175 19862

Teniendo en los estudiantes provenientes de las provincias de la costa una media de:

Xm= 1056 estudiantes.

Por lo tanto esta es nuestra población, la cual nos permite calcular la muestra para aplicar la encuesta:

Calculo del tamaño de la muestra

N = 1056Z = 1.96 (si la seguridad es del 95%)z^2 = 3,8416p = 0,5q = 0,5S = DESVIACION ESTANDARS= 0,05S^2 = 0,0025

Sustituyendo en n nos da:

n= 291 encuestas por realizar

2.4.1.3. Resultados y Análisis de datos

Datos de la encuesta:

1. ¿Usted arrienda o vive con algún pariente?

Arrienda 244 per.Vive con pariente 47 per.




2. Vive usted cerca o lejos de la universidad?

Vivo cerca 124 per.Vive lejos 167 per.

3. ¿Cómo es el lugar donde reside?Bueno 71 per.Regular 100 per.Malo 120 per.

4. ¿consta con servicios de internet?Si 51 per.No 240 per.

5. ¿el consumo de luz y agua lo paga usted o el propietario?Usted 161 per.Propietario 130 per.

6. ¿le gustaría arrendar en un lugar donde no se preocupe por el pago de luz y agua y que además cuente con servicio de internet, alimentación y lavandería?

Si 285 per.No 6 per.

7. ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por el arriendo?En caso de departamento $ 200 a 250 268 per.$ 250 a 300 23 per.




2.4.2. Fuentes secundarias

Los clientes para el proyecto están determinados mediante datos históricos y proyecciones para saber cuál va hacer mis clientes potenciales en los periodos 2012-2013 y 2013-2014. Los datos históricos para la proyección están tomados por cada año.


PERIODOPROVINCIAS

EXTRANJEROSTOTAL

AZUAY COSTA OTRAS2008 2009 15425 1038 1805 98 183662009 2010 15316 1063 3296 137 198122010 2011 15349 1046 3305 152 198522011 2012 15158 1074 3455 175 19862


N° PERIODO PERIODO PROVINCIAS DE LA COSTA

1 2008 2009 10382 2009 2010 10633 2010 2011 10464 2011 2012 1074




La demanda como se muestra en el grafico tiene una tendencia lineal con un R2 = 0,521, que es un valor aceptable, dando como resultado la siguiente ecuación para la determinación de la demanda futura:

y=9,1 x+1032,5

Donde:

Y= número de estudiantes

X= número de periodo

Luego de haber determinado la ecuación de la demanda, a continuación se muestra los datos proyectados para los dos periodos siguientes:


N° DE PERIODO PERIODOPROVINCIAS DE LA

COSTA1 2008 2009 10382 2009 2010 10633 2010 2011 10464 2011 2012 10745 2012 2013 10786 2013 2014 1087

2.5. Determinación del precio

En el proceso de fijación del precio, se debe considerar el rango de precios del mercado para servicios similares como: alquiler de cuarto/habitación/departamento, casas residenciales, residencias universitarias locales en la combinación de mayor calidad y buen servicio a un precio de alquiler mensual de la habitación será de US $260.00.



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