• Editorial …………………………………………...……………………...………… 2 • La inversión inmobiliaria mantiene su fortaleza en todos los segmentos ..... 3 • Los inversores buscan centros comerciales dominantes en ciudades secundarias …………….…………………………………………………………… 7 • La oficinas no son capaces de dar cobertura a la presión inversora ………. 11 • 2016 será un ejercicio de consolidación para el sector hotelero ……….……. 14 • La inversión en espacios logísticos crece con fuerza …………….………..… 17 • El residencial se sube a la recuperación del sector …………….……….….…. 19 • IBA Capital prevé invertir 500 millones de euros en 2016,

por Th. Julienne y J. Valderrama …………………………………………. 22 • Continuidad y personalización en la relación con los inversores clientes, por Gustavo de Lio ………………………………………………………..… 25 • Los activos value added cobrarán peso en la inversión inmobiliaria de 2016. Entrevista a Francisco Manchón …………………………………………… 26 • ¿Y ahora qué?, por Alejandro Campoy Zubasti ..……………………………… 29 • Monteece, la experiencia al servicio de la construcción y rehabilitación de edificios, por Alberto García ………………………………………………...…. 31 • Renta Corporación: un modelo de negocio basado en aportar valor añadido a las operaciones …………………………………………………….…… 34 • Hotelería y sector inmobiliario: kepp calm and carry on,

por Inmaculada Ranera ………………………………………………...…. 36 • La inversión se dirigirá hacia activos de riesgo moderado. Entrevista a José Luis Guillermo ……………………………………………………………...…. 39 • ¿Puede España jugar en la Champion League de la inversión inmobiliaria? por Mikel Marco-Gardoqui ………………………………………..…………. 41 • Ahorro en la tributación inmobiliaria. Entrevista a Jorge Muñoz ….………. 44 • El programa de dirección de empresas inmobiliarias del IE aborda todo el proceso de creación de valor. Entrevista a Pedro Avella ……..….……….. 45 • Los tipos negativos de interés facilitan la financiación y hacen del inmobiliario una inversión refugio. Entrevista a Humphrey White ……...……… 47

ESPECIAL ACTUALIDAD Y FUTURO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA

     

   

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EDITORIAL  

La inversión inmobiliaria en España se ha mostrado muy activa en los dos primeros meses de este año, hasta el punto, que es difícil encontrar un número de operaciones similar en el histórico, y que incluya además a todos los segmentos. La incertidumbre política, creada por la aparente imposibilidad de que tres de los cuatro partidos más votados faciliten la formación de un nuevo gobierno, no ha desanimado a la inversión inmobiliaria en nuestro país, como si parece que lo ha hecho a la especulativa, si bien hay que tener en cuenta la volatilidad que impera en los mercados financieros internacionales. A principios de año tuvo lugar la reunión anual de presidentes en St Moritz, organizada por GRI, donde se comparten las predicciones de los 100 inversores inmobiliarios, financieros, propietarios y promotores más activos en Europa. El 29 por ciento de los participantes, en ese exclusivo foro, indicaron que el mercado inmobiliario español generará los mayores rendimientos en Europa, seguido de los países del centro y este europeo con un 14% . En cuanto a los riesgos, los más temidos, por casi la tercera parte de los reunidos, son la crisis del crédito y de las economías emergentes, junto con el declive dela economía china. Seguido de la salida de Gran Bretaña de la Unión Europa y de la evolución de los precios del petróleo. En este Especial sobre la Inversión Inmobiliaria se recoge el pasado más reciente y se apuntan las tendencias más probables, fruto de las relaciones que mantenemos con los distintos jugadores que participan en este mercado, además de la opinión que recogen las distintas entrevistas y artículos que publicamos, que tienen como protagonistas a destacados profesionales que viven el día a día del mercado. Las conclusiones le corresponde tomarlas al lector, sin olvidar que la autocomplacencia es nuestro peor enemigo.

     

   

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LA INVERSIÓN INMOBILIARIA MANTIENE SU FORTALEZA EN TODOS LOS SEGMENTOS

La inversión inmobiliaria inicia 2016 con la misma fortaleza que alcanzó en el último trimestre del ejercicio pasado que, en conjunto, fue un año de máximos, en el que la inversión no residencial rozó los 13.000 millones de euros.

Los inversores, afectados por las convulsiones que afectan a los mercados financieros, tanto en el mercado de bonos como en el de la renta variable, aumentan su preferencia por el inmobiliario, además de por el oro, que se ha revalorizado un 17 por ciento en el último año. Un panorama global complejo

Las previsiones apuntan a un menor crecimiento mundial. Los bajos precios del petróleo reparten algo de alegría entre los países consumidores de crudo y pena entre sus productores. Otro tanto sucede con las naciones productoras y consumidoras de otras materias primas.   Los bajos tipos interés, que apuntan a la novedad de llegar a ser negativos, crean serias dificultades a los bancos para alcanzar beneficios, complicándoles la posibilidad de ampliar y limpiar su capital y, tras la caída del precio de sus acciones, en los últimos meses, no parece que sea el momento de realizar ampliaciones. Si bien, no cabe duda, de que los gobiernos volverán a aminorar sus dificultades. Una Europa titubeante

Europa no termina de arreglar sus problemas, puesto que, si el año pasado se

enfrentaba a la posible salida de Grecia de la zona euro, éste tiene ante sí la duda del alejamiento del Reino Unido de la Unión Europea, Brexit, que se aclarará en el referendum comprometido para este año, por el primer ministro británico David Cameron y que finalmente ha quedado fijado para el 23 de junio de este año.

Una salida de Gran Bretaña de la UE podría tener consecuencias para la Londres como centro financiero, y por ende para el inmobiliario, puesto que hay algunas empresas de distinto tipo, entre ellas financieras, que han anunciado que, de producirse, relocalizarían sus sedes fuera de Londres.

La economía de la zona euro está creciendo a un tímido ritmo del 1,3%, con Italia en crecimiento negativo y Grecia de nuevo en recesión.

Además, uno de sus principales bancos, el alemán Deutsche Bank, desató todas las alarmas en los mercados, y no faltó quien recordó el fiasco de Lehman Brothers. La entidad quiso aminorar la preocupación creada, con el enuncio de recomprar parte de su propia deuda, pero a fecha de hoy solo lo ha cumplido de manera parcial.

Por otra parte, aumentan las preocupaciones sobre los bancos de Italia y Portugal.

     

   

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La economía española sigue creciendo

Dentro de esta Europa, España exhibe la etiqueta de ser el país, entre los grandes del club del euro, que más crece, un 3,2 % en 2015 y una previsión del 2,7% para este ejercicio. Sin embargo, es el país con mayor desempleo con excepción de Grecia. Cuando la economía del país ha suavizado la profunda crisis que padeció, la política viene a ponerle piedras en el camino.

El resultado electoral del pasado 20 de diciembre dio lugar a un Parlamento que encuentra dificultades para elegir a un presidente de gobierno, siendo la principal consecuencia de esta desavenencia la repetición de las elecciones que tendrían lugar a finales del próximo mes de junio.

Moody's mantuvo, el pasado 19 de febrero, en aprobado medio (Baa2) la nota de la deuda soberana española, pero ha rebajado su perspectiva de positiva a estable, dado que "sea cual sea la composición" del próximo gobierno ven improbable que se adopten nuevas reformas estructurales en los próximos tres o cuatro años.

La inversión inmobiliaria mantiene en los inicios de 2016, la fuerza alcanzada en el último trimestre del año pasado. Los inversores inmobiliarios a largo plazo suelen dar a estas situaciones coyunturales el peso que merecen, y al considerar un horizonte temporal más

amplio, ven en España un país con democracia formal, integrada en Europa y en los organismos internacionales, que ofrece seguridad jurídica y estabilidad, cumple con sus compromisos y tiene una economía solvente y sostenible.

El mercado inmobiliario cerró 2015 confirmando su recuperación desde mínimos, con un total de cerca de 13.000 millones de euros.

El descenso del precio del dinero, la mejora de la economía y unos precios atractivos, unidos a las perspectivas de un aumento de las rentas de alquiler atrae el interés de los inversores, tanto foráneos como nacionales, favoreciendo una mayor actividad y una recuperación de los precios. Asimismo, se ha observado dinamismo en el mercado de la vivienda nueva, con crecimiento en las nuevas promociones y una mejora en el número de transacciones en el campo de segunda mano. Los inversores, con un horizonte temporal mínimo de 3 a 5 años, tratan de aprovechar la recuperación del mercado inmobiliario español, siendo muy selectivos en sus adquisiciones, habiendo optado hasta ahora por las ubicaciones centrales y premium de las grandes ciudades y centros turísticos. La revalorización de la propiedad inmobiliaria se verá beneficiada por una demanda creciente y una clara escasez de oferta, mientras que el incremento de precios y rentas, propios de un nuevo ciclo de recuperación progresiva, debería generar

     

   

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una rentabilidad atractiva, en el entorno actual de tipos cercanos a 0%, estando la inflación ausente. La eclosión de las socimis

Además de la inversión directa en activos inmobiliarios, gana visibilidad la inversión indirecta a través de fondos y muy especialmente a través de las inmobiliarias cotizadas, entre las que destacan las socimis, que exigen menor volumen de inversión y ofrecen mayor liquidez.

Estos vehículos, diseñados para canalizar dinero hacia la inversión inmobiliaria, se han desarrollado de manera satisfactoria en los dos últimos años. Su atractivo ha permitido a algunos de ellos no sólo cotizar en el mercado bursátil, sino ampliar capital, emitir deuda y repartir sus primeros dividendos.

En la actualidad, los vehículos de este tipo son 17, incluyendo las nuevas incorporaciones que ha tenido lugar este año, Herfef Habaneras y Corfin Capital III. Cotizando trece de ellas en el MAB y cuatro en el Mercado Continuo.

A la hora de invertir en estos vehículos, parece prudente atender a factores tales como si se centran en la actividad patrimonial frente a la promoción; la calidad de sus activos y en que segmentos los concentran. Así como en su capitalización bursátil, volumen de negociación, free float y ratio de apalancamiento.

Datos sobre las socimis de Mercado Continuo

Compañía GAV NAV Ingresos/ alquileres

Merlin Properties 6.052 3.181 302

Hispania 1.425 835 42

Axiare Patrimonio 859 835 35,7

Lar España 852 35,7 Cifras en millones de euros

     

   

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LOS INVERSORES BUSCAN CENTROS COMERCIALES DOMINANTES EN CIUDADES SECUNDARIAS

La compra reciente de buena parte de los centros comerciales prime, empuja a los inversores a buscar centros dominantes en ciudades secundarias en muchas ocasiones con intención de adecuarlos a las nuevas necesidades del consumidor.

La inversión en los espacios para la venta al por menor, realizada en 2015, se acerca a los 3.000 millones de euros, incluyendo tanto la inversión en centros y parques comerciales como la que ha tenido lugar en locales comerciales de las calles principales o “high Street”

La inversión en el sector de centros y parques comerciales en España superó los 1.800 millones de euros en 2015, y según fuentes del mercado en el primer semestre de este año podrían cerrarse operaciones por cerca de 500 millones de euros.

El segmento de retail sigue siendo uno de los principales dinamizadores de la actividad transaccional inmobiliaria no residencial, y en 2015 representó el 32% de la inversión es este tipo de activos.

La financiación, el aumento del consumo y el crecimiento del turismo reactivan el mercado retail

La recuperación del consumo, la reactivación del mercado de financiación y la llegada de nuevos actores, como las socimis, han sido los principales motivos del ajuste de rentabilidad media exigida por los inversores para este tipo de activos, que en muchos casos han experimentado revalorizaciones superiores al 20 % en menos de dos años.

Mejoría en las condiciones de financiación

Los bancos españoles están relevando a los fondos de deuda internacionales, que venían siendo los principales financiadores del sector, gracias a la flexibilización de las condiciones, a una valoración todavía atractiva de los inmuebles y a las perspectivas de mejora de la coyuntura macroeconómica para 2016.

El coste de financiación se ha reducido significativamente en los últimos 18 meses y se están comenzado a financiar suelos finalistas

Durante el primer semestre de 2015, al menos el 16 % del volumen transaccionado en el segmento retail se realizó por debajo del coste de reposición.

El inversor del tipo "private equity" ha pasado de tener un peso del 43 % del volumen total invertido en este segmento en 2012 a tan sólo un 21 % en 2015.

Este fenómeno se ha debido a la llegada de inversores con un coste de capital inferior que afrontan un plan de negocio bajo una coyuntura de riesgo algo más favorable a la del ejercicio pasado. Los "Private Equity Real Estate" continuará teniendo una cierta actividad inversora debido al relevante número proyectos de riesgo elevado, que continúan en el mercado buscando una salida para reposicionarse y afrontar el próximo ciclo.

     

   

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Operaciones de inversión en centros y parques comerciales en 2015

     

   

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En lo que se refiere al mercado de High Street, durante 2015 se han vendido más de 400 inmuebles comerciales, por un valor cercano a los 920 millones de euros, de los que han destacado una vez más Gran Vía 32 en Madrid, antigua sede de Prisa, que alberga como inquilinos la tienda más grande de Primark, H&M, Mango y Lefties.

Otra de las operaciones importantes en el mercado ha sido la venta de la denominada Cartera Amarilla, con 381 sucursales del Banco Santander por parte de la socimi Uro Property Holding por 308 millones de euros a Axa Real Estate.

Así como la venta del local de más de 2.600 m² de Sfera en Preciados 4, a IVG Immobilien AG por 70 millones de euros, o el edificio de Puerta del Sol, 9 por 30 millones, lo que demuestra de nuevo el interés por los activos prime en el principal eje comercial de la capital.

En este mes de febrero ha tenido lugar la venta por parte de Zambal, socimi gestionada por IBA Capital, del edificio de Precaidos, 9 a un fondo gestionado por CBRE Globlal Investors.

Las rentabilidades se comprimen

Como consecuencia de la comprensión de

rentabilidades que se ha producido en Madrid y Barcelona, los inversores están mostrándose interesados en otras provincias donde el retorno por

su inversión es más elevado, como se evidencia en la compra del local de H&M en Cádiz por más de 9 millones de euros.

Otras ciudades en las que se han registrado operaciones de locales comerciales por encima de los 5 millones de euros han sido Oviedo, Sevilla, Ibiza, Valencia, Alicante, Burgos, Zaragoza o Málaga.

La rentabilidad prime para locales comerciales en Madrid o Barcelona está en torno al 4%. Los locales comerciales suponen un 23% de los activos transaccionados en 2015 hasta la fecha. Los inversores nacionales son los más activos en los locales de calle Los inversores españoles ocupan la primera posición en la inversión en activos High Street, con un 40% del total, seguido por inversores americanos y alemanes, cion un 20 y un 8% respectivamente. Los principales interesados en este mercado en nuestro país son los family offices, los fondos institucionales y los privados internacionales.

Para 2016, el interés de los inversores -sobre todo inversores privados- continuará centrado en activos prime con especial hincapié en locales comerciales.

 

       

     

   

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LAS OFICINAS NO SON CAPACES DE DAR COBERTURA A LA PRESIÓN INVERSORA El mercado de inversión en oficinas está siguiendo una trayectoria muy positiva, en el que la trayectoria iniciada en 2014 se ha consolidado. El mercado no está siendo capaz de dar cobertura a la presión inversora, tanto en Madrid como en Barcelona.

La inversión en el

mercado de oficinas alcanzó en 2015 la cifra de 5.400 millones de euros, que se reparten Madrid y Barcelona con un 87% y un 17% respectivamente.

El perfil del inversor sigue siendo el mismo, puesto que socimis e inversores inter-nacionales son los responsables del 57% de la inversión total realizada en 2015, en este mercado, si bien, otros inver-sores, ausentes hasta ahora del mismo, han realizado algunas operaciones importantes. Es el caso del grupo filipino Empe-rador que compró Torre Espacio al Grupo Villar Mir. Entre las operaciones corporativas destaca la compra de Testa, inmobiliaria patrimo-nialista del Grupo Sacyr, por parte de Merlin Properties, que tiene en su cartera un impor-tante paquete de edificios de oficinas.

Por otra parte, inverso-res nacionales como Colonial y GMP vuelven con fuerza al mercado value added.

En Madrid, la demanda por edificios en CBD junto con las zonas más consolidadas de la periferia como Campo de las Naciones y Arroyo de la Vega sigue siendo alta, debido fundamentalmente a la esta-bilidad en la contratación y la calidad y servicios que ofrecen a los usuarios.El 44% de las

     

   

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operaciones han estado localizadas en periferia, el 28% en CBD y el 19% en secundaria.

Los inversores que buscan valor añadido a sus inversiones, se están encon-trando en Madrid con abundante producto debido a la baja calidad de algunos inmuebles y los niveles de desocupación en algunas zonas del mercado, como Julián Camarillo y Alcobendas. En este caso cabe destacar la continua presencia de la Socimi Azora y del Fondo Internacional Green Oak.

En Barcelona, la inver-sión se ha concentrado en las nuevas áreas de negocio, principalmente el Distrito 22@ y el centro ciudad. El interés por la periferia sigue siendo limitado. El perfil de comprador value added sigue ganando terreno de forma acelerada, aunque aún priman los inversores core y core plus. El número de compradores oportunistas se ha reducido

Se han visto diversos procesos estructurados de venta, situación nada habitual en el mercado de Barcelona.

La gran mayoría de ellos ha terminado en cierre o lo hará en 2016. Las operaciones off-market han

sido las grandes damnificadas este 2015.

El inversor institucional ha podido este año adquirir diversos inmuebles de calidad y muy bien ubicados. Por el contrario, donde se ha visto una importante disminución ha sido en la compra de activos con voluntad de reconversión. El freno a la obtención de licencias hoteleras en Barcelona ha afectado notablemente a la compra de inmuebles de oficinas para ser reconvertidos a hotel. De todos modos, es en el cambio de uso a residencial donde hemos empezado a ver los primeros movimientos, así como también es en esta actividad donde se prevé para los próximos años un creciente interés por parte de los inversores.

Las rentabilidades se aproximan al límite de su capacidad de compresión Las rentabilidades se sitúan en Madrid en el 4,25 % y en Barcelona en el 4,75%, por lo que todo parece indicar que su descenso, en caso de producirse será escaso, aunque en los momentos actuales,

cuando los tipos de interés ya son negativos en tres países europeos, cualquier pronóstico es aventurado. La esperada subida de las rentas y la tecnología La inversión en este segmento inmobiliario tiene algunos riesgos. Por una parte, se llevan tres años vaticinando la subida de las rentas de alquiler y, aunque se han producido ligeras alzas, no puede afirmarse que lo hayan hecho con carácter general. Por otra parte, la tecnología ha propiciado nuevas formas de trabajar que permiten realizar la labor desde cualquier lugar y a cualquier hora. La consecuencia para la ocupación de espacio es que las empresas que han abrazado estas nuevas formas de trabajar contratan espacios teniendo en cuenta el porcentaje de empleados que están fuera de las oficinas, aún a riesgo de sufrir overbooking.

     

   

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2016 SERÁ UN EJERCICIO DE CONSOLIDACIÓN PARA EL SECTOR HOTELERO  Tras un espectacular 2015, que marcó un máximo histórico de la inversión hotelera en España, con 2.650 millones de euros invertidos, el presente ejercicio será de consolidación.

Cadenas hoteleras me-dianas en busca de activos individuales en ciudades se-cundarias serán las prota-gonistas del mercado de tran-sacciones hoteleras en 2016, que se prevé sea un año de consolidación tras un espec-tacular 2015. No en vano el pasado ejercicio la inversión hotelera en España marcó un máximo histórico con 2.650 millones de euros.

Ese volumen de inver-sión incluye tanto hoteles en funcionamiento como la inver-sión en inmuebles para su re-conversión en hotel, y supera el anterior record histórico de 2006, cuando alcanzó los 1.780 millones de euros logrado en 2006.

El total se vendieron 132 hoteles y 29.081 habitaciones frente a los 50 hoteles y 8.861 habitaciones del 2014.

El crecimiento econó-mico y el buen momento del turismo atraen la atención de los inversores en el sector hotelero, que no sólo incrementa sus cifras anuales de inversión, sino que gana cuota dentro del mercado de inversión inmo-biliaria total. Se estima que el sector hotelero elevó su participación al 20% en 2015, frente al 11% del año anterior. Las socimis como dinamiza-doras de este mercado

Dentro de perfil de los inversores, es destacable el papel que han jugado las socimis, que se han convertido

en el principal dinamizador del mercado.

El volumen de inversión, llevado a cabo por estos vehículos en 2015, asciende a 984 millones de euros, un 40% del total. Hispania adquirió un total 26 hoteles y 8.753 habitaciones en 8 transacciones, la mayoría de cartera. Mientras que Merlin Properties, se hizo con una cartera de 11 hoteles y 2.157 habitaciones incluidas en la operación de compra de Testa Inmuebles.

Las operaciones de car-tera, que han sido muy relevantes en 2015, ponen de manifiesto el interés de los inversores institucionales en nuestro país, en busca de operaciones de tamaño. Las diez principales operaciones del año concentran el 42% de la inversión y superan indivi-dualmente un volumen mínimo de 40 millones de euros.

En 2015 la operación más destacada fue la compra del Hotel Ritz en Madrid por parte de Mandarin Oriental y Olayan Group. La operación supuso una cifra de inversión de 130 millones de euros, 778.443 euros por habitación, sin contar la inversión adicional prevista para la reconversión del hotel. El precio pagado por habitación sirve de comparable para los hoteles de lujo de la capital. Los segmentos vacacionales y urbanos

El segmento vacacional ha acaparado el 54% de la

inversión hotelera total en 2015, destacando el volumen invertido en Canarias, que alcanzó 683 millones de euros, y en Baleares, con 418 millones de euros.

Los destinos urbanos, Madrid y Barcelona, siguen dominando el mercado. Madrid registra un espectacular cre-cimiento acumulando un volumen de inversión de 582 millones de euros frente a los 383 de Barcelona. Destaca también el dinamismo de mercados como el de Málaga, que anota 9 transacciones hoteleras durante 2015 y un volumen total de inversión de 173 millones de euros. La inversión en inmuebles para su reconversión en hoteles disminuye

Un total de 144 millones de euros fueron invertidos en edificios para su posterior reconversión en hoteles.

Este tipo de inversión se paralizó en Barcelona, como consecuencia de la moratoria impuesta por el Ayuntamiento para nuevos proyectos hote-leros.

En Madrid han perdido peso los proyectos singulares, que habían tenido un papel destacado en los últimos años, con ejemplos como el de Canalejas y el Edificio España, aunque se mantiene para proyectos más pequeños, donde fondos de inversión como Platinum Estates o Activum, se

     

   

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están mostrando particularmente activos.

Por primera vez, desde el comienzo de la crisis, han tenido lugar compras de suelo para proyectos hoteleros, de momento en localizaciones prime de costa.

La inversión internacional en hoteles españoles alcanzó los 807 millones de euros

Aumenta el capital extranjero procedente de Esta-dos Unidos y Asia, que destinan 159 y 198 millones de euros respectivamente, que incremen-tan su apuesta por el sector hotelero español. Mientras que

la procedente de países de Oriente Medio se mantiene estable respecto al ejercicio 2014 en 138 millones. Desta-cando el fondo soberano de Omán que adquirió el hotel Hilton de Barcelona el pasado diciembre por 60 millones de euros. Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2016

España se ha conso-lidado como destino preferente de la inversión a nivel europeo y mundial, y se prevé un ejercicio 2016 muy activo en el mercado de inversión hotelera. Dentro de los destinos urbanos, en Madrid continuará la actividad inversora

con gran protagonismo de los activos singulares. Si bien el Ayuntamiento está estudiando establecer algún tipo de moratoria para nuevos proyectos hoteleros. La inversión en hoteles existentes seguirá suscitando el interés entre los inversores, aunque es probable que, como consecuencia de la situación política en Cataluña, el universo de inversores se reduzca.

Se espera la constitu-ción de nuevas socimis espe-cializadas en el sector hotelero y que continúen las operaciones de cartera, algunas de ellas ya en fase de diseño.

PERFIL DEL INVERSOR EN HOTELES EN 2015

Tipo de Inversor Inversión Porcentaje/ Total Socimis 984 40% Inversor Internacional 482 20% Cadenas Internacionales 356 14% Cadena Nacional 329 13% Inversor Nacional 247 10% Entidades Financieras 29 1% Otros 44 2%

     

   

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LA INVERSIÓN EN ESPACIOS LOGÍSTICOS CRECE CON FUERZA El mercado de inversión en logística ha alcanzado la cifra récord de 835 millones de euros en 2015, lo que supone un incremento del 29,4% respecto al volumen de 2014.    

Los principales inversores han sido Merlin

Properties y Green Oak que han acaparado el 65% de la inversión total realizada en este segmento inmobiliario, cuyo despertar obedece principalmente al incremento del comercio on line, que exige más espacio, tanto por la demanda que procede de los propios retailers como de los operadores logísticos.

Los fondos han ampliado sus criterios de inversión y alcance geográfico para incluir otras ciudades importantes como Zaragoza, Bilbao, Valencia.

En el 2015 hubo transacciones societarias destacadas, como la compra de Testa por Merlin; la entrada de Merlin como accionista en la ZAL de Barcelona; la compra de GE Real Estate por parte de Blackstone

En 2016 seguirá habiendo contracción en las rentabilidades por la escasez de producto Prime y distintas socimis tienen entre sus objetivos incrementar el peso de la logística en sus carteras.

Los fondos core siguen muy activos a la búsqueda de inversiones. Forward Funding/ Forward Purchase así como operaciones Sale & Leaseback serán vías de entrada en el mercado, ante la falta de oportunidades.

Las rentabilidades han bajado desde el 7,25 % al 6,75%, tanto en Madrid como en Barcelona, para los espacios prime.

El 63% de las operaciones se han realizado en el área de influencia de Madrid, el 22% en la de Barcelona y el 15% restante en otras zonas.

Operaciones más importantes de inversión en espacios logísticos

 

     

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EL RESIDENCIAL SE SUBE A LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR

En 2015, se efectuaron un total de 354.130 compraventas de viviendas, cifra que supone un crecimiento interanual del 11,1%, el segundo incremento anual tras el 2% registrado en 2014, pero que apenas representa el 45,7% de lo que se intercambiaba en los máximos de 2007.

El mercado todavía necesita digerir el enorme stock de activos inmobiliarios que se acumuló durante los años de euforia, y que muchas entidades financieras están intentando descargar de sus balances.

Por otra parte, a pesar de las tasas de crecimiento de la economía, no se crea empleo estable y de calidad, que son las condiciones básicas para que el mercado residencial, orientado a la venta, funcione con normalidad. Con independencia de que haya determinados nichos de mercado que ofrezcan la posibilidad de hacer buenos negocios en la promoción. El interés de promotores y fondos en invertir en este segmento potenciarán en mayor medida dicha actividad. El contexto financiero favorece la actividad residencial

La financiación está en un contexto de bajos tipos de interés. El Euribor a doce meses se mantendrá en niveles próximos a 0% durante 2016 y las condiciones de acceso al crédito seguirán mejorando.

Además hay buenas perspectivas para el crédito: por un lado, la morosidad hipotecaria se ha reducido hasta 5,1% frente al 6,3% que se alcanzó en el peor momento del ciclo, en el primer trimestre

de 2014; por otra parte, la Encuesta sobre Préstamos Bancarios publicada por el Banco de España en enero de 2016 refleja que los bancos detectan un aumento de la demanda, y no se prevé un endurecimiento en los criterios de aprobación de préstamos y que más de un 20% de las entidades tienen la intención de destinar los fondos obtenidos en las LTROs a créditos de vivienda. La rentabilidad de la vivienda frente a otras alternativas

La rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda destaca positivamente si se compara con otras alternativas de inversión que están ofreciendo rentabilidades cercanas a 0% como los depósitos o la renta fija a largo plazo.

La ausencia de alternativas de inversión, con excepción de la renta variable, y la ausencia de inflación configuran un contexto de mercado en el que la inversión en vivienda puede proporcionar una rentabilidad bruta cercana al 6,0 %, lo que reforzará la demanda siempre que no se produzcan cambios en la legislación que generen mayor incertidumbre en el alquiler. La compraventa de viviendas crecerá un 6,5% en 2016

Las previsiones apuntan a que la compraventa de viviendas crezca un 6,5% este año y que las condiciones favorables para el mercado inmobiliario tengan continuidad.

La vivienda usada continuará concentrando más de un 85% de las operaciones totales en los próximos trimestres. Y en 2017, a medida que las casas que han comenzado a construirse desde el segundo semestre de 2015 salgan al mercado, "las ventas de vivienda nueva deberían repuntar a tasas superiores al 15%, de forma que las ventas de vivienda nueva podrían alcanzar las 60.000-70.000 unidades anuales.

La recuperación no supondrá en modo alguno recuperar los niveles de demanda de los años del boom inmobiliario, debido a varios factores, como el descenso de la población por un saldo

     

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migratorio negativo, la toma de conciencia de que los precios inmobiliarios sí pueden bajar y, especialmente, una tasa de paro que es superior al 20 %. Estos factores suponen cambios de profundo calado que hacen inalcanzables los niveles de demanda superiores a las 900.0000 viviendas anuales que vimos en los años que precedieron a la crisis. En principio, la senda de recuperación debería continuar a lo largo de 2016, con una mayor contribución relativa de los compradores nacionales respecto a los extranjeros, que fueron los primeros en dinamizar el mercado. El precio medio del metro cuadrado se sitúa en 1.490 euros

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se situó en 1.490,1 euros en el cuarto trimestre de 2015, según el índice de precios que elabora el Ministerio de Fomento, lo que supone una

variación trimestral del 1% e interanual del 1,8%.El precio medio del metro cuadrado de las viviendas libres tiene un incremento interanual del 1,8% En términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre un crecimiento interanual por quinto trimestre consecutivo, alcanzando un aumento anual del 2,1%. La vivienda protegida tenía un precio medio en el cuarto trimestre de 2015 de 1.095,6 euros por metro cuadrado, un 0,1% inferior al del tercer trimestre y que supone una caída interanual del 0,4%. Según los datos de la serie histórica de esta estadística, es el primer repunte del precio desde 2008, momento a partir del que los precios experimentaron caídas progresivas hasta un 29,1% menos que su nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014,el precio se ha recuperado un 2,4 %.

 

   

     

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IBA CAPITAL PREVÉ INVERTIR 500 MILLONES DE EUROS EN 2016

 IBA Capital Partners es una gestora de fondos inmobiliarios independiente con presencia en los principales mercados inmobiliarios españoles. Fundada en 2013, la compañía fue de las primeras que comenzó a invertir en el sector en esta nueva etapa. Thierry Julienne, presidente de IBA y socio fundador de la sociedad, y Jesús Valderrama el otro socio fundador nos dan su opinión sobre la inversión inmobiliaria en los momentos actuales.  IBA Capital realizó la primera inversión en el mes de mayo de 2013. ¿Qué cambios se han producido desde entonces en el mercado de la inversión inmobiliaria?

Hay más dinero, más financiación que han provocado compresión de yields. La recuperación de la confianza en la economía española y en el mercado.

Nosotros empezamos a idear el proyecto de IBA Capital en 2011 y llevamos a cabo las primeras negociaciones en 2012. Lo que observamos en ese tiempo fue que el mercado estaba demasiado castigado en relación con la situación real de España, que tenía un buen subyacente, pero el mercado se había hundido, cuando no tenía que estar tan bajo.

En dos años se recupera la confianza, llegan flujos masivos de capital a comprar a valores históricos muy bajos, se abre la financiación provocando la contracción de las yields y hay una anticipación de la recuperación del nivel de rentas que todavía no se ha consolidado. ¿Por qué se da esa diferencia de velocidad de cambio entre rentas y rentabilidad?

Las rentas están más conectadas con la economía. Y una cosa es la perspectiva de mejora y otra la mejora real. La economía ha mejorado algo, pero ha mejorado más la confianza, tanto del consumidor como de los inversores, que la economía en sí. No hemos bajado el paro del 25% al 7%.

Vemos que se recupera el mercado de oficinas en las zonas prime tanto de Madrid como de Barcelona. Estábamos a 20 o 22 euros y ahora estamos en 28 euros, pero para superficies de 300 o 400 metros cuadrados. Esto nos permite pensar que esta mejora se va a reflejar en operaciones más grandes y en zonas más descentralizadas, pero todavía no lo vemos. De hecho, se siguen cerrando

operaciones en zonas descentralizadas con rentas muy conservadoras, bajo nuestro punto de vista. ¿Está jugando la tecnología en contra del espacio de oficinas?

Si es verdad. Las ratios europeas están incluso por debajo de los 10 metros cuadrados por empleado. Ahora bien, estas ratios son para inmuebles modernos, no para los inmuebles construidos en los años setenta, incluso en la Castellana, que generalmente tienen una mala distribución, con pilares a un metro de la fachada que te machacan toda la primera trama y un núcleo mal colocado, generalmente demasiado cerca que te come espacio etc. Hoy la tendencia es a trabajar de manera diferente que requiere menos espacio por empleado. ¿Hay cierta confusión entre IBA Capital y Zambal, nos podría aclarar que es cada una?

Hay que diferenciar entre IBA y Zambal. IBA es la gestora que invierte dinero que proviene de varias fuentes de capital. Una de ellas es Zambal, que es un inversor a largo plazo, de perfil core plus, confiamos mucho en el mercado inmobiliario español y queremos seguir invirtiendo en él.

Tenemos compromisos de inversión por parte de los inversores a quienes representamos, pero al final es IBA Capital quien decide en que invertir, y hay muchos productos que no corresponden a nuestros criterios de calidad y rentabilidad. La última operación de compra que hemos cerrado ha sido la de la sede de Vodafone en Madrid, que para nosotros es una operación maravillosa con un alquiler a largo plazo y un inquilino de calidad, adquirida a un precio razonable por metro cuadrado. Si pudiéramos hacer cinco o diez operaciones como esa, las haríamos encantados, el problema es que hay muy pocas de esas.

     

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Para los otros inversores que tiene IBA Capital montamos otros vehículos de acuerdo con el perfil del inversor. Zambal es un inversor core plus, pero otros inversores requieren un producto value added, y enfocamos los vehículos de acuerdo con su perfil.

En la actualidad, estamos cerrando dos nuevos vehículos y nos encontramos en fase de ultimar el acuerdo con un fondo anglosajón para una inversión de value added. Se trata de acuerdos largos porque hay muchos temas que analizar y hay que hacer las cosas como nos piden. Además, estamos montando otro vehículo distinto del que le podremos comentar dentro de un mes o dos, cuando lo tengamos cerrado del todo. ¿A qué obedece la venta de las dos operaciones value added que acaban de realizar?

Efectivamente, su adquisición fue una excepción, para el perfil del inversor. Se trata del número 9 de la calle Preciados y del centro comercial ABC Serrano, los dos en Madrid. Nosotros fuimos de los primeros inversores en apostar por España. Cuando cerramos esas dos operaciones, reuníamos dos cosas que no las tenía la mayoría de los inversores. Por una parte, una gran confianza en el mercado inmobiliario español y, por otra, disponíamos de capital, en unos momentos en que no había financiación.

En esas circunstancias y en aquel momento, lo lógico era seguir una estrategia oportunista y aprovechamos para comprar a buen precio, tanto en Preciados como en Castellana. Las operaciones eran tan buenas que no podíamos rechazarlas. Ahora las circunstancias son otras y Zambal seguirá comprando activos inmobiliarios, fijándose siempre en la rentabilidad y en el precio del metro cuadrado que es lo más inmobiliario que hay. Además, teniendo en cuenta que el covenant que te ofrece el inquilino es un buen covenant. De hecho, los activos de Zambal tienen inquilinos de primer orden y con contratos a largo plazo.

Por ello hemos enajenado esos dos activos que no encajaban con el perfil core plus, generando el cash flow de la Socimi. ¿No han realizado pronto estas ventas, bajo el punto de vista de las ventajas fiscales de las socimis?

A efectos fiscales, no es una operación de tipo Socimi.

El comprador de esos activos ha sido un inversor cuyos activos gestiona CBRE GI. ¿Qué tipo de relación van a mantener con esa gestora?

Se trata de CBRE Global Investors Partners,

que es una parte de CBRE Global Investors y que suelen invertir apoyándose en un socio local que actúa como operating partner. Hemos identificado en el segmente terciario, oficinas y retail, value added en las principales ciudades de España como target y querremos desarrollar más operaciones conjuntamente. ¿No les interesan los espacios logísticos?

El problema del logístico es que lo han tocado otros inversores y la oferta es limitada, además de que hay que tener unas economías de escala, que no se consiguen comprando una nave. Otros inversores lo hacen muy bien. Nosotros somos conscientes de que no se puede abarcar todo, y preferimos centrarnos en mercados donde tenemos equipos, como ocurre en los de retail y oficinas en Madrid y Barcelona, aunque en retail podemos mirar otras ciudades, siempre que sean mercados consolidados. ¿ Han pensado en invertir en activos alternativos?

Como bien dice es alternativo. No son nuestro enfoque principal. ¿El hecho de invertir con fondos propios no supone una merma de rentabilidad para el inversor?

Tenemos un exceso de tesorería, por lo que preferimos invertir el dinero que han puesto a nuestra disposición los inversores y después financiarnos. Hay un dicho francés que dice “quién paga sus deudas se enriquece”. De cualquier forma, a la hora de apalancar las inversiones, la máxima de IBA Capital seguirá siendo la prudencia. ¿El hecho de que IBA Capital gestione varios vehículos no pueda crea conflictos de intereses?

Si lo hacemos bien no. Y evitamos en todo posible el conflicto de intereses. Los mandatos de inversión que tenemos por cuenta de los inversores no se solapan. Todo lo que hacemos es desde la base de que no supone un conflicto y para eso hay que ser transparente. Primero con uno mismo y luego con tus inversores. De hecho, hemos rechazado a algunos inversores, como consecuencia de esa política, porque se puede abarcar todo. Iba Capital es una gestora que ha revalorizado su portfolio en un 35% en dos años y medio de existencia.

     

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¿Cuál prevén que va a ser la cantidad que van invertir en 2016?

Nos gustaría invertir muchísimo dinero, pero es probable que no lo consigamos. Podemos movilizar más de 500 millones de euros muy rápidamente, aunque sabemos que no vamos a conseguir el producto que buscamos, porque no queremos comprar a toda costa. Para Zambal invertiremos entre 150 y 200 millones de euros si se dan bien las cosas. Para los otros vehículos podremos invertir otros 300 millones de euros. En total estimamos invertir 500 millones de euros. No queremos comprar activos value added con rentabilidades de core, y tampoco debemos invertir dinero core en value added, porque sería no respetar los criterios de prudencia que nos fijamos. Tenemos que tener ideas para evitar todos los riesgos que conllevan las operaciones de value added y acometerlas con un dinero relativamente barato. Todo el problema es la ecuación del coste de tu dinero y el riesgo que tomas, por lo que hay que aminorar los riesgos a través de una buena gestión, partiendo de un buen análisis. Vemos que hay

mucha gente en el mercado que son muy agresivos y da la sensación de que tuercen la hoja de cálculo. ¿Cuándo habrá un free float amplio en Zambal?

Habrá un cierto free float. Nos preocupa cuidar la acción, porque el valor de la acción es un reflejo de la actividad normal. Lo que nos preocupa es generar valor para el accionista. A fecha de hoy lo que tenemos es exceso de dinero, el día en que los inversores de las socimis nos digan yo de momento no invierto más, o bien abriremos el capital de la socimi o nos financiaremos. A fecha de hoy no es problema. ¿Cómo están reaccionando los inversores frente a la situación política actual en España?

Estamos en una situación que no es clara para nadie. Nosotros, si hablamos de Zambal que es nuestro vehículo principal, invertimos a 15 años, en ese plazo hay pocas dudas. Tal vez no sepamos cual va a ser la situación dentro de dos o tres años, pero, sí que vamos a tener estabilidad. España es un país democrático y está en la Comunidad Europea.

 

 

 

 

     

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CONTINUIDAD Y PERSONALIZACIÓN EN LA RELACIÓN CON LOS INVERSORES CLIENTES Por Gustavo De Lio Managing Director . Cross- Border&National Investment de Forcadell La actividad de identificación, generación, asesoramiento, negociación y conclusión de las operaciones inmobiliarias de inversión de mediano y gran tamaño requieren de la continuidad y profundización en la relación con los clientes inversores.

Es vital el conocimiento de sus objetivos de inversión, desinversión y asset management. Conocer a nuestros clientes alcanza especial relevancia cuando éstos tienen una procedencia y destino diversos de sus inversiones ya sea Madrid, Barcelona, London, USA, Europa Occidental, Medio Oriente y Latinoamérica.

Éste desafío en Forcadell lo gestionamos desde una práctica activa del desarrollo de relaciones y operaciones conjuntas a partir de un trato especial, personalizado, de escucha reflexiva y proposiciones creativas; principalmente mediante el trato frecuente y con sentido con los clientes y contactos con distintos perfiles de inversión.

La relación personalizada para con nuestros clientes es válida tanto para inversores Institucionales de gran tamaño como Family Offices, Investment Managers privados y patrimonios particulares, tanto de origen nacional como internacional.

Con el objetivo de hacer más eficiente esta tarea de desarrollo de negocios a medida, en especial con los inversores internacionales, venimos participando como asistentes o expositores en los eventos internacionales de inversión inmobiliaria más destacados de Europa.

En este escenario se pueden establecer reuniones en ambientes propicios con decenas de

clientes y nuevos contactos provenientes de ciudades distintas.

En estos eventos se ahorran innumerables viajes, desplazamientos, reuniones y comidas de trabajo permitiendo desarrollar las actividades mencionadas con una efectividad y eficiencia de recursos sorprendente.

Este año Forcadell nuevamente es co-expositor en el MIPIM en Cannes, como miembro del stand de Barcelona / Catalonia al igual que en ediciones anteriores, así como también hemos sido co-expositores en el Expo Real de Munich en los últimos años.

Forcadell participa activamente también en otros eventos internacionales importantes tales como el Mapic, GRI, Barcelona Meeting Point, Salón Inmobiliario de Madrid, PERE Forum y similares.

El enfoque especializado en Investment Sales, Buyer Side Representation, Off Market Deals, Bilateralización de procesos y servicios Cross-Border (hacia y desde España con el exterior) es un enfoque de alto valor en la generación y estructuración de operaciones. Es un proceso que abarca desde la identificación de las oportunidades acordes con los criterios de cada inversor, pasando por todo el estudio y negociación, coordinación de due diligence hasta el cierre y ultimación de detalles de post-cierre, y nos brinda una diversidad y un enfoque diferencial muy útil para los clientes más especializados y exigentes.

Este enfoque se aplica a operaciones de tipo patrimonial como de valor agregado y promoción, incluyendo todos los tipos de usos de inmuebles que forman parte del espectro de los participantes del mercado de inversión inmobiliaria profesional, a saber: edificios de oficinas, retail, industrial/logístico, hotelero, residencial, usos mixtos y equipamientos de diversa naturaleza.

Esta línea de servicios inmobiliarios de inversión desde este enfoque está dando resultados muy buenos, tanto para nuestros clientes como para la empresa.Continuaremos con su desarrollo e implementación con una creciente especialización por tipo de inversores e internacionalización.

     

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LOS ACTIVOS VALUE ADDED COBRARÁN PESO EN LA INVERSIÓN INMOBILIARIA DE 2016

Francisco Manchón es el Director Nacional de Ventas de BNP Paribas Real Estate en España, consultora inmobiliaria internacional que cubre toda la gama de negocios inmobiliarios. En esta entrevista nos da su punto de vista sobre la evolución de la inversión inmobiliaria en nuestro país y de sus tendencias.

¿A qué atribuye la nueva situación que vive el sector inmobiliario comercial? Se han producido una serie de cambios, tanto macro como microecómicos, que han permitido que los inversores recuperaran la confianza en el mercado inmobiliario español. En primer lugar, cabe destacar que España ha cumplido con los requerimientos que pedía Europa, incluido el saneamiento del sistema financiero, para poder recuperar la confianza, porque, al final de todo, están los mercados que exigían una economía sólida y, aunque a día de hoy todavía no lo es, se

han hecho los deberes bien y devuelto la confianza al inversor. Antes incluso de terminar de hacer los deberes, los inversores ya estaban oteando el mercado inmobiliario. En estas oficinas de BNP Paribas Real Estate, hemos recibido a multitud de ellos que llegaban en busca de oportunidades. Y una de las mejores formas de encauzar a toda esa inversión que estaba a las puertas, pero que no se atrevía a entrar, fueron las socimis, que adquieren protagonismo en cuanto se modifica su régimen fiscal. Por otra parte, estábamos en unos niveles de capital value, históricamente bajos. Tenga en cuenta que, en el mercado de oficinas, en Recoletos y en el Paseo de la Castellana de Madrid, se estaba hablando de 4.000 euros metro cuadrado, cuando se habían llegado a vender a 18.000 euros el metro cuadrado. Con las rentas, sucedía otro tanto, y esta situación se extendía al resto de los segmentos inmobiliarios. Además, la confianza del consumidor estaba muy baja, y el mercado deprimido. Por lo que solo le quedaba crecer. ¿Qué influencia tuvo la compresión de las rentabilidades en los principales mercados europeos? Al inversor se le venía haciendo cada vez más difícil encontrar oportunidades en Londres, París, Munich o Frankfurt, donde las rentabilidades ya se habían situado entre el 4 y el 5 por ciento, mientras que a España se venía a buscar el 7 o el 8%. Y aunque la prima de riesgo estaba en 600 puntos básicos entendían que debía bajar. ¿Cuál ha sido el comportamiento del sector financiero? Los grifos del crédito estaban cerrados, por lo que el que llegaba con dinero tenía ventaja. Bajo mi punto de vista, influyó enormemente la limpieza del sistema bancario, que la considero parte de los deberes que se hicieron.

Ahora se ha vuelto a abrir el grifo, una vez que los inversores han comprado con su dinero y con unos modelos financieros que tenían una TIR determinada sin apalancamiento, y ésta no era

     

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extraordinaria. En la actualidad, con el activo comprado y los grifos del crédito abiertos hay una situación mucho más receptiva, mucha más liquidez y permite mejorar la TIR de aquellos modelos de negocio. El sector financiero no ha tenido efecto en la compra, pero si en la financiación posterior de los activos. ¿Cómo ha ido variando el loan to value de los préstamos? Hace año y medio estaban en una media comprendida entre el 40 y el 50%, pero actualmente están entre el 70 y el 80%. Lógicamente concurren distintos factores en esta ratio, pero para préstamos en el entorno de los 10 millones de euros nos movemos en esa franja. ¿Qué comparación admite el activo inmobiliario frente al financiero? El mercado inmobiliario es más atractivo que los activos del mercado financiero, en el que se especula ya con retornos negativos. En el activo inmobiliario no hay que mirar solo el retorno de hoy, sino que hay que atender a los fundamentales del activo. Ahora bien, no se puede estar pagando un capital value absurdo, en base a que, el potencial crecimiento de las rentas puedan compensar. ¿Qué está ocurriendo con la rehabilitación? En oficinas, buena parte del stock existente es obsoleto y no crece, apenas hay nuevos desarrollos. Se está empezando la rehabilitación y hay inversores que no ven posibilidades en edificios con rentabilidad, e invierten en el value added. Sigue habiendo oportunistas y core pero el mercado de oportunidad en el value added abarca cualquier segmento. Realizar obras, sacar a los inquilinos que no interesan, etc. ¿Están los inversores dispuestos a tomar mayor riesgo en el value added? Depende a que segmento nos estemos refiriendo. El español deriva su ahorro a la vivienda, por lo que la rehabilitación de edificios residenciales en determinadas ciudades apenas tiene riesgo. En el logístico ocurre otro tanto si se acierta en la localización y se han dado varios casos el año pasado.

En el de oficinas, Gmp supuso la avanzadilla con su actuación en edificio de Eloy Gonzalo y con

éxito. El riesgo de este tipo de apuestas está en función de lo que creas que va a tardar en ocuparse el más del millón de metros vacíos que hay en Madrid, sin dejar de tener en cuenta las preferencias que tienen las empresas por localizarse en determinadas zonas.

En la época del boom se construyó poco dentro de la M30, mucho entre la m30 y la M40 y mucho más en polos que tardarán en consolidarse. ¿El atractivo está en gap entre bono y rentabilidad? Volvemos a los mismo, si comparas con los mercados financieros de renta, la diferencia es notable. Un activo inmobiliario prime supera el rendimiento de un bono en unos 300 puntos básicos. Pero, además de la rentabilidad, el resto de parámetros del activo inmobiliario deben reunir condiciones tales como tener una buena ubicación y un buen inquilino. Por otra parte, la decisión depende también del tipo de inversor. No es lo mismo un inversor institucional que un family office que no tiene que pasar comités de riesgo y una de las condiciones principales es que le guste. ¿Hacia dónde se va a dirigir la inversión en 2016? Tanto en España como en Europa predominará la inversión en oficinas. Se trata de un segmento más transparente y necesita menos gestión que cualquier otro, a excepcion de la logística. Además, tiene más datos en el histórico. Por otra parte, tienen recorrido porque hay muchos edificios que no tienen calidad.

El Sector retail, centros y parques comerciales y high Street, se ha tensado mucho, pero habrá inversión para los centros dominantes. La tasa se ha contraído mucho, y hay oprtunidades en el value added.

La inversión en el residencial orientada a la transformación de edificios para crear un producto de muy buena calidad, cobrará fuerza en este 2016. Asimismo, la inversión seguirá siendo muy activa en los espacios logísticos, no solo en Madrid y Barcelona, también en los principales corredores del país. Desde BNP Paribas Real Estate hemos asesorasdo, recientemente, a Neiver y Colony en una operación por la que adquirieron 23 naves logísticas en distintas zonas del país, por un importe de 87 millones de euros.

 

     

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¿Y AHORA QUÉ? 2015 ha sido un año que nos ha dejado a todos con la boca abierta en cuanto a resultados en el sector “Commercial Real Estate”. Más de 12.000 Mn € transaccionados en los segmentos de Oficinas, Retail, Logístico y Hotelero, lo que supone un 50% más que el año 2014 y una cifra por encima de nuestro año histórico que fue 2007. Por Alejandro Campoy Zuasti Director General I División de Inversiones Aguirre Newman

Para plantear cual es el futuro de nuestro sector es bueno que primero analicemos, por qué hemos obtenido estos resultados. Exceso de liquidez, expectativas de crecimiento de rentas y vuelta a la financiación son algunos de los factores que han producido este efecto, pero sobre todo, la envidiable situación macro en la que se encontraba España. Nuestro país crece por encima de todo nuestros “similares” en la Unión Europea y las expectativas siguen siendo positivas.

Cuando los inversores estaban comprando un inmueble durante el pasado año, compraban un

activo, unas rentas o un proyecto, pero sobre todo compraban un país. Compraban la idea de que España estaba en un momento del ciclo en el que errar en la inversión era complicado.

Los precios y las rentabilidades a los que se han transaccionado esas operaciones son otro cantar. A principio de año uno de los grandes fondos que apostó por España en el peor momento decía “four is the new five”, hablando de rentabilidades a las que se debía comprar producto terciario prime, y el resto de factores que previamente hemos comentado ha hecho el resto. El viento soplaba a favor. Socimis e inversores extranjeros con necesidad de compra, capacidad económica y conocimiento del producto que les permitía ser ágiles, capitales privados que huían de otras inversiones por bajos retornos o volatilidad de mercado, aseguradoras que comparaban los retornos exigidos con sus productos más habituales y descubrían un importante margen.

Era el momento de comprar y así lo hicieron… Más de 12.000 Mn € que se dice pronto.

Tanto es así que los inversores dieron el gran salto al riesgo. Edificios desocupados, con necesidad de grandes reformas, ubicados en la periferia. Tenía sentido, pero acompañado de esas expectativas de crecimiento que solo habían sido detectadas en las zonas más prime de cada uno de los segmentos.

¿Y ahora qué? Ahora nos encontramos con la inercia de ese magnífico año, con capacidad de inversión por parte de los actores principales y con un mercado en el que los fundamentales empiezan a crecer: rentas, necesidades de espacio, movimientos corporativos. Pero también nos encontramos con incertidumbres, internas y externas, que pueden hacer que el mercado se ralentice y volvamos a la senda de los años anteriores. Compradores que

     

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buscan seguridad de mercado y contractual, volviendo a un mercado en el que poco producto tenemos y es que, aunque nos cueste mucho decirlo, España es un país inmobiliariamente pequeño.

El mercado de rentabilidad seguirá aquí, al

igual que los inversores que han apostado por nuestro país y completado con éxito sus procesos de

fund raising pero tendremos más dificultades en el producto en desarrollo, en las rehabilitaciones que impliquen cambio de uso o trámites urbanísticos y en general, todo aquello que conlleve riesgo, hasta que esas incertidumbres de las que todos hablamos desaparezcan.

   

     

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MONTEEC, LA EXERIENCIA AL SERVICIO DE LA CONSTRUCCIÓN Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS

Alberto García es el Director General de la empresa Monteec, con una experiencia de más de 13 años en el sector de la construcción y la rehabilitación de edificios. Tiene en su haber la intervención en más de 500 edificios a nivel nacional, más de un centenar de oficinas habilitadas, facturando más de 18 millones de euros. García nos comenta que lleva toda una vida laboral “rejuveneciendo” edificios.

¿Cuál es la actividad que desarrolla Monteec y cómo está organizada?

Montecc tiene la base de su negocio en la Rehabilitación y Restauración de edificios. Sin olvidar, como no podía ser de otra forma, la obra nueva. En cuanto a nuestra organización, tenemos una estructura profesional al uso de una empresa de construcción, con personal de obra, técnicos, comerciales y personal de oficina. Pero como grupo humano, quizás nuestra diferencia está en que tenemos como máxima el satisfacer las necesidades de nuestros clientes y cumplir la palabra dada. Contamos así con un organigrama basado en los llamados “tramos estrechos”, donde cada departamento tiene responsables inmediatos que dan respuesta rápida y ágil a nuestros clientes. Así, cualquier contratiempo que se pueda generar durante una obra tiene pronta solución. La experiencia te hace ver que en este sector el tiempo es una de las bases del éxito y la única forma de

acortar plazos es teniendo un organigrama donde una decisión no pare las necesidades de la obra.

¿Respecto a la rehabilitación, que servicios ofrece a los inversores en activos value added?

Dado que en nuestra cartera de clientes los inversores en activos value added son una parte importante, nos hemos especializado en dar un servicio a varias de sus necesidades durante el proceso de inversión.

Para que se haga una idea, nuestra colaboración pasa por ejemplo primero por realizar la “Due Dllenge Técnica”, a redactar el proyecto de ejecución, ser la Constructora de la intervención, o incluso ser el Project Manager de la obra cuando se encarga la ejecución material a un tercero. Dentro de este abanico de servicios, intentamos siempre participar en el proceso desde el inicio, con la elaboración de la “Due”. Porque así desde un inicio arrojamos luz o certeza a la inversión. Poniendo de manifiesto las necesidades que precisa o las patologías constructivas que pueda acarrear el inmueble objeto de estudio. Minimizando así el riego en la inversión de nuestro cliente.

En una segunda fase, una vez conocidas las necesidades del inmueble, podemos realizar el proyecto de ejecución de obra. Y acometer así la obra con la tranquilidad que da el saberse conocedor de las posibles contingencias que puedan ocurrir durante la rehabilitación del inmueble. Esta metodología preventiva permite que ganemos tiempo en la ejecución de los trabajos. Comprendemos que en un sector como este, el cliente requiere empezar a recuperar su inversión lo antes posible, por ese motivo el tiempo se convierte en pieza clave. Los fondos de inversión, inmobiliarias bancarias, clientes patrimonialistas, etc. exigen que nuestro servicio sea algo más que bueno, ha de ser perfecto. Y al iniciar nuestra colaboración desde el inicio de la inversión, especialmente con clientes inversores Value Added, permite que el éxito este asegurado.

     

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¿Qué puede decirnos de la eficiencia energética en la rehabilitación de edifico y dentro de los procesos constructivos cual son sus singularidades?

Gran parte de los edificios que nos encontramos en el parqué inmobiliario nacional están energéticamente hablando obsoletos, con el gasto económico y medio ambiental que eso supone. En la actualidad la norma y las obligaciones contraídas con la UE evolucionan para dar solución a este problema. En este sentido Monteec da respuesta a esta necesidad siendo competitivos tanto en precio como en calidad realizando obras de eficiencia energética que hacen al edificio energéticamente hablando sostenible. Aunque la inversión en acondicionamiento energético de un edificio suele ser importante, la experiencia en el 100% de los casos es clara, cuando se cuida y se hace una obra con el fin de hacer un edificio sostenible, el ahorro energético es tal, que la amortización de dicha inversión llega a corto plazo.

En cuanto a las singularidades de los procesos constructivos, varían en cada proyecto porque que cada obra es un mundo. Nuestra práctica es hacer un estudio previo y pormenorizado de los proyectos y las necesidades de nuestros clientes.

Mantenemos reuniones previas con clientes, direcciones facultativas y Project managers para definir así la mejor respuesta a las singularidades y necesidades de cada cliente-obra, de tal forma que una vez que iniciemos la ejecución material de la misma sepamos como intervenir ante cualquier mínima contingencia que surja.

¿Qué otras áreas de actividad desarrolla Monteec?

Nuestro nicho de mercado es la Rehabilitación de Edificios. Y en la actualidad estamos restaurando edificios históricos con altísimos niveles de protección, edificios residenciales patrimonialistas y de varias comunidades de propietarios, edificios terciarios y centros comerciales. Pero así mismo entre nuestros trabajos, también diseñamos y realizamos implantaciones de oficinas. Donde aportamos no solo la ejecución material sino el estudio funcional de las mismas.

Ejecutamos obra nueva, donde ya hemos entrado con muy buen pie, realizando proyectos en residencias colectivas y viviendas unifamiliares. Las Due Diligence son otra gran herramienta que trabajamos de manera activa para que nuestros clientes conozcan de primera mano la inversión a realizar. Y también últimamente estamos colaborando con consultoras inmobiliarias, fondos de inversión... realizando un estudio previo a la Due, a éxito, en el cual realizamos una estimación de la inversión para el acondicionamiento del inmueble a comercializar. Esto les es de utilidad a la hora de elaborar los números, capex, etc. de sus Dossiers de venta, y nos permite tener un conocimiento real del estado del para cuando se acometa la inversión.

En general, tal es la satisfacción de nuestros clientes que en muchos casos nos piden un “llave en mano” siendo nosotros también la dirección facultativa de la obra. En definitiva creemos que la mejor forma de seguir creciendo es cumplir con los compromisos dados a nuestros clientes y esa es la base de nuestro esfuerzo.

 

     

     

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 RENTA CORPORACIÓN: UN MODELO DE NEGOCIO BASADO EN APORTAR VALOR AÑADIDO A LAS OPERACIONES

En 2016, Renta Corporación cumple 25 años desde que inició su andadura en el mercado inmobiliario y lo hace con el inicio de un nuevo Plan Estratégico. El tradicional modelo de negocio de la compañía sigue siendo su pilar fundamental: Renta Corporación compra, transforma y vende edificios poniendo énfasis en la creación de valor en todas y cada una de las operaciones en las que participa.

Con este modelo de negocio tan marcado, Renta Corporación reafirma su vocación de liderazgo, en un mercado en el que goza de un contrastado recorrido con un reconocido prestigio. El análisis de más de 7.000 edificios, 1.500 transacciones y 2.500 millones de euros invertidos avalan la trayectoria de la compañía.

En este escenario, Renta Corporación ha puesto en marcha un nuevo Plan Estratégico 2016- 2020 con el que prevé continuar en esta senda de crecimiento siendo fieles a su compromiso con la creación de valor en sus operaciones.

El modelo de valor añadido con el que trabaja Renta Corporación ejerce de vínculo entre la oferta y la demanda de edificios, que a menudo están alejadas en sus pretensiones. La compañía compra edificios, detecta sus oportunidades, y realiza todas las transformaciones necesarias para adaptarlos a los requerimientos del mercado, con un profundo conocimiento de las ciudades en las que actualmente opera: Barcelona y Madrid.

Estas transformaciones incluyen desde el diseño y la ejecución de obras, acuerdos con inquilinos, soluciones de operaciones complejas y divisiones en propiedad horizontal, o acuerdos con los propietarios de edificios y con los nuevos inversores.

En definitiva, Renta Corporación ejerce de elemento cohesionador que participa en el diseño de las ciudades, que goza proyectando su conocimiento en el crecimiento y la capacidad urbanística de los núcleos residenciales, comerciales y turísticos, siempre vertebrando el desarrollo bajo el prisma de la sostenibilidad.

Ejemplo de todo ello son las operaciones que

Renta Corporación está realizando en Barcelona y Madrid, como son el Hotel Covadonga situado en la Avenida Diagonal de la ciudad catalana o el edificio de Santísima Trinidad, situado en el barrio madrileño de Chamberí.

En cuanto al primero, la reforma del edificio dará lugar a un nuevo hotel de diseño emblemático,

     

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reducirá el número de habitaciones a 85 de las 101 de las que disponía, y aplicará fuertes mejoras en lo que a estándares de sostenibilidad se refiere.

Con más de 4.700 metros cuadrados, el edificio también dispondrá de un local comercial en las plantas inferiores, de 731 metros cuadrados, en una de las zonas comerciales más relevantes de la ciudad y actualmente en fuerte expansión, justo al lado de la plaza Francesc Macià.

Por su parte, el edificio situado en Santísima Trinidad 5, posee excelentes comunicaciones y acceso a múltiples servicios. En su origen, tenía un uso terciario y tras la negociación con los arrendatarios ha sido rehabilitado y transformado a uso residencial construyendo viviendas de lujo con

una inversión total cercana a los 10 millones de euros.

De lo que no cabe duda es que tras una profunda crisis inmobiliaria, Renta Corporación dispone del conocimiento y la estructura necesarios para aprovechar la recuperación del mercado que ya dio sus primeros síntomas en 2013.

No en vano, Renta Corporación es una compañía inmobiliaria cotizada y sólida, con un modelo contrastado, eficiente y en crecimiento. Además, la compañía cuenta con un equipo profesional de primer nivel, con una dilatada experiencia, históricamente vinculado al grupo, y con gran capacidad de gestión.

 

     

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HOTELERÍA Y SECTOR INMOBILIARIO: KEEP CALM AND CARRY ON

Por Inmaculada Ranera

Directora General España & Portugal Christie & Co

El 2015 fue considerado por la industria hotelera como el año en el que se constataba la recuperación del mercado hotelero. La demanda interna se recuperaba gracias a la mejora de la economía y España volvía a marcar cifras de record en relación al volumen de visitantes al país. El turismo ha mostrado su resiliencia año tras año en las etapas más difíciles de la economía española y ha demostrado su fortaleza en un país que goza de innumerables factores favorables para la industria turística.

Que España está de moda lo demuestra el enorme apetito por parte de distintos tipos de inversores, en especial fondos institucionales y fondos de inversión especializados extranjeros, a los que se han unido las SOCIMI que, tras la última reforma de este nuevo vehículo inversor, se han

mostrado especialmente activas en el segmento de sol y playa, contabilizando casi el 40% de la inversión total. También en 2015 destacó la inversión proveniente de Asia, que estamos convencidos de que seguirá creciendo.

Destaca que más de la mitad de la inversión en 2015 (estimada en 2.600M EUR) se destinó a activos vacacionales y que Madrid y Barcelona continúan siendo focos principales de la inversión hotelera en España. La capital está generando un interés creciente por parte de inversores tras años de abandono en contraste con la ciudad condal. Por otro lado, el vacacional despunta en el volumen de inversión gracias a la estabilidad que genera España versus las tristes circunstancias que experimentan otros destinos del Mediterráneo.

Si se cumplen las expectativas generadas durante el segundo semestre del año 2015, 2016 puede volver a ser un año de récord en la inversión hotelera donde ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao, San Sebastián o Valencia, así como destinos vacacionales como Baleares y Canarias, volverán a ser los grandes protagonistas. Se espera también que las operaciones de deuda hotelera que se iniciaron en 2014 continúen a corto y medio plazo, con ventas particularmente atractivas para fondos de capital privado norteamericanos.

En cualquier caso, si bien es cierto que el arranque de este año ha sido similar al final de 2015, hay varios factores que indican que la evolución de la inversión en 2016 puede verse afectada por distintas circunstancias: los bajos precios del petróleo, las recientes pérdidas en la bolsa, la devaluación de la Libra Esterlina y la temida salida de Gran Bretaña de la zona Euro, o la crisis financiera china, están sembrando un grado de incertidumbre que ha ralentizado las decisiones de inversión en estas últimas semanas.

Por todo ello es necesario mantener la calma en el sector. En este momento, la demanda para invertir en la compra de activos de ciudad o vacacionales es muy elevada, tanto, que no hay producto suficiente en el mercado como para

     

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satisfacerla. Desde nuestra atalaya de 16 años de presencia en el mercado hotelero en España, hemos tenido el privilegio de observar sus mejores y peores momentos y también de ver la espectacular evolución que ha experimentado. También ha progresado muy positivamente el sector en lo que a transacciones se refiere, en especial debido a la entrada en los últimos años de nuevos y sofisticados inversores, que conocen bien el mercado y la forma en la que desean llevar a cabo las operaciones: con el asesoramiento profesional adecuado para analizar los riesgos y minimizarlos, y cerrar operaciones que respondan al ratio de retorno que el negocio hotelero puede proporcionar y no en función de los metros cuadrados del activo hotelero.

Esta nueva forma de encarar las operaciones hace que los hoteles en venta que están en boca de todos y que no se trabajan de forma profesional acaben “quemados” en el mercado y que nadie los acabe tomando en serio, puesto que ni el precio se ajusta a lo que el mercado está dispuesto a pagar, ni la información que circula de dichos activos es fiable. Es necesario recuperar el sentido común, ahora que las cosas empiezan a mejorar, y entender que ponerse en manos de especialistas confiere un valor añadido que se traduce en una serie de ventajas cuyo beneficio es maximizar el resultado de la operación. Hemos pasado ya la época en la que el mercado estaba dispuesto a pagar lo que fuese con tal de tener presencia en todas las plazas hoteleras, sin importar si el negocio podía devolver la financiación obtenida. Dicha financiación vuelve ahora a estar disponible pero en condiciones que no tienen nada que ver con épocas pasadas y que sí tienen que ver con los rendimientos del negocio. Por tanto, “keep calm and carry on” pero contando con el asesoramiento de profesionales para no caer en errores del pasado.

El 2015 fue considerado por la industria hotelera como el año en el que se constataba la recuperación del mercado hotelero. La demanda interna se recuperaba gracias a la mejora de la economía y España volvía a marcar cifras de record en relación al volumen de visitantes al país. El turismo ha mostrado su resiliencia año tras año en las etapas más difíciles de la economía española y ha demostrado su fortaleza en un país que goza de innumerables factores favorables para la industria turística.

Que España está de moda lo demuestra el enorme apetito por parte de distintos tipos de inversores, en especial fondos institucionales y fondos de inversión especializados extranjeros, a los

que se han unido las SOCIMI que, tras la última reforma de este nuevo vehículo inversor, se han mostrado especialmente activas en el segmento de sol y playa, contabilizando casi el 40% de la inversión total. También en 2015 destacó la inversión proveniente de Asia, que estamos convencidos de que seguirá creciendo.

Destaca que más de la mitad de la inversión en 2015 (estimada en 2.600M EUR) se destinó a activos vacacionales y que Madrid y Barcelona continúan siendo focos principales de la inversión hotelera en España. La capital está generando un interés creciente por parte de inversores tras años de abandono en contraste con la ciudad condal. Por otro lado, el vacacional despunta en el volumen de inversión gracias a la estabilidad que genera España versus las tristes circunstancias que experimentan otros destinos del Mediterráneo.

Si se cumplen las expectativas generadas durante el segundo semestre del año 2015, 2016 puede volver a ser un año de récord en la inversión hotelera donde ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao, San Sebastián o Valencia, así como destinos vacacionales como Baleares y Canarias, volverán a ser los grandes protagonistas. Se espera también que las operaciones de deuda hotelera que se iniciaron en 2014 continúen a corto y medio plazo, con ventas particularmente atractivas para fondos de capital privado norteamericanos.

En cualquier caso, si bien es cierto que el arranque de este año ha sido similar al final de 2015, hay varios factores que indican que la evolución de la inversión en 2016 puede verse afectada por distintas circunstancias: los bajos precios del petróleo, las recientes pérdidas en la bolsa, la devaluación de la Libra Esterlina y la temida salida de Gran Bretaña de la zona Euro, o la crisis financiera china, están sembrando un grado de incertidumbre que ha ralentizado las decisiones de inversión en estas últimas semanas.

Por todo ello es necesario mantener la calma en el sector. En este momento, la demanda para invertir en la compra de activos de ciudad o vacacionales es muy elevada, tanto, que no hay producto suficiente en el mercado como para satisfacerla. Desde nuestra atalaya de 16 años de presencia en el mercado hotelero en España, hemos tenido el privilegio de observar sus mejores y peores momentos y también de ver la espectacular evolución que ha experimentado. También ha progresado muy positivamente el sector en lo que a transacciones se refiere, en especial debido a la entrada en los últimos años de nuevos y sofisticados

     

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inversores, que conocen bien el mercado y la forma en la que desean llevar a cabo las operaciones: con el asesoramiento profesional adecuado para analizar los riesgos y minimizarlos, y cerrar operaciones que respondan al ratio de retorno que el negocio hotelero puede proporcionar y no en función de los metros cuadrados del activo hotelero.

Esta nueva forma de encarar las operaciones hace que los hoteles en venta que están en boca de todos y que no se trabajan de forma profesional acaben “quemados” en el mercado y que nadie los acabe tomando en serio, puesto que ni el precio se ajusta a lo que el mercado está dispuesto a pagar, ni la información que circula de dichos activos es fiable. Es necesario recuperar el sentido común, ahora que

las cosas empiezan a mejorar, y entender que ponerse en manos de especialistas confiere un valor añadido que se traduce en una serie de ventajas cuyo beneficio es maximizar el resultado de la operación. Hemos pasado ya la época en la que el mercado estaba dispuesto a pagar lo que fuese con tal de tener presencia en todas las plazas hoteleras, sin importar si el negocio podía devolver la financiación obtenida. Dicha financiación vuelve ahora a estar disponible pero en condiciones que no tienen nada que ver con épocas pasadas y que sí tienen que ver con los rendimientos del negocio. Por tanto, “keep calm and carry on” pero contando con el asesoramiento de profesionales para no caer en errores del pasado.

     

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JOSÉ LUIS GUILLERMO: “LA INVERSIÓN SE DIRIGIRÁ HACIA ACTIVOS DE RIESGO MODERADO” Inmospace es una consultora inmobiliaria, con una profunda experiencia acreditada en los mercados de inversión, oficinas, locales comerciales, industrial y hoteles, fundada y dirigida por José Luis Guillermo, con quien comentamos distintos aspectos referidos a la inversión inmobiliaria.

¿Cuáles son los signos más destacados que caracterizan al mercado de inversión inmobiliaria en la actualidad?

En el mercado de oficinas en zona prime y adyacente hay una gran escasez de producto, la oferta en rentabilidad es prácticamente inexistente y de inmuebles vacíos se puede contar con los dedos de una mano. Dada esta situación los precios están totalmente desorbitados, se habla de valores de 10.000 €/m2, por lo que los inmuebles sólo pueden ser adquiridos por usuarios finales o por

patrimonialistas a largo plazo, que más que la rentabilidad buscan la seguridad de su inversión.

En entornos secundarios y en extrarradio si

se pueden encontrar inmuebles, pero funda-mentalmente vacíos o con una pobre situación arrendaticia que dada la incertidumbre en el mercado de arrendamiento hace difícil que se cruce la oferta con la demanda.

Esta situación es fruto de la fuerte presión

inversora debido a la falta de productos de rentabilidad alternativos y a la sensación que España tocó fondo y si no se invierte se pierde el tren.

En términos generales las inmobiliarias que

en tiempos de la crisis estaban en quiebra o en situaciones similares, han cambiado de accionariado e incluso en algunos casos las mismas entidades financieras han pasado de acreedores a accionistas, por tanto no existe necesidad de vender, salvo en los casos de rotación de activos inherentes al mercado.

Las tasas de capitalización, para algunos

inversores, comienzan a no cubrir la prima de riesgo inmobiliaria, no obstante, si la política de tipos de interés se mantiene a medio plazo rodando el cero, tendremos que acostumbrarnos a ver tasas del 2% en buenos inmuebles en zonas prime con arrendatarios solventes. ¿Justifican los niveles de ocupación y rentas la inversión de los fondos core plus en las distintas clases de activos?

La absorción del mercado de oficinas en el 2015 ha superado la barrera de los 500.000 m2 con un aumento del 27 % respecto al año anterior, las rentas en el prime han aumentado cerca de un 18 %, situándose en torno a los 27 €/ m2/mes, en el resto de zonas, si bien no hay una recuperación real del nivel de rentas, los períodos de carencia y las ayudas a la implantación por parte de los propietarios se están reduciendo sustancialmente.

     

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Estos son hechos que aun no siendo definitivos muestran una clara tendencia de recuperación.

Por tanto, aunque evidentemente hay que

analizar operación por operación y ser muy selectivo, entiendo que el momento puede ser favorable para este tipo de fondos, siempre y cuando su momento de salida de la inversión sea flexible.

Es sensato pensar en retornos entre el 10 y

el 15 % si se invierte en modernizar los activos y se lleva a cabo una correcta rotación de los arrendatarios, pero es preciso generar valor de manera profesionalizada, probablemente no volverán los momentos en que el tiempo hacía buena cualquier operación especulativa. ¿Qué segmentos del inmobiliario cree que van a ser los más apetecidos por los inversores en el futuro próximo?

En este sentido va a depender mucho del escenario que tengamos a corto plazo tanto en España como a nivel global, del grado de estabilidad económico- política que se alcance dependerá el nivel de riesgo que el inversor esté dispuesto a asumir.

Siendo realista el horizonte no está para tirar

cohetes, por lo que estimo que la inversión se canalizará hacia operaciones de riesgo moderado. Por tanto, considero que va a primar más la seguridad que aporte la inversión, es decir, la calidad del arrendatario, que el segmento en que se invierta. Igualmente para inversores a largo plazo es buen momento para entrar en operaciones de suelo. Este mercado, en algunos casos todavía tiene recorrido y ésta ventana de oportunidad desaparecerá en el momento que se eliminen las incertidumbres globales que anteriormente hemos comentado.

En oficinas, salvo en ubicaciones céntricas o muy consolidadas, no es previsible que se lleven a cabo desarrollos especulativos a corto plazo.

Vd. coordinó las normas de medición de los edificios de oficinas de la AEO. ¿Se están haciendo las mediciones de acuerdo a las mismas?

El establecimiento de un estándar de manera generalizada requiere de su imposición por el órgano competente en la materia o el consenso para su aplicación por parte de los operadores con suficiente presencia en el mercado

La simple creación del estándar con la

participación de importantes actores del mercado tanto propietarios como usuarios es un auténtico éxito, ya que el documento recoge en líneas generales la práctica, hasta ahora, no escrita que aplica de forma generalizada los principales actores del mercado en nuestro país.

Personalmente, lo he aplicado como criterio para dirimir conflictos de mediciones contradictorias entre las partes interesadas. Igualmente, me consta que alguna gran inmobiliaria lo está aplicando en sus inmuebles.

El establecimiento de este u otro estándar

supone más beneficios que inconvenientes con lo cual, espero que a medio plazo dicha aplicación se normalice con el fin de dar transparencia a todo tipo de transacción inmobiliaria. ¿Qué operaciones destacaría de las realizadas por InmoSpace en 2015?

En InmoSpace estamos viviendo momentos dulces, nos encontramos al inicio de nuestro tercer año y con grandes esfuerzos e ilusión hemos conseguido realizar 23 operaciones de oficinas entre alquiler y venta en el año 2015.

Estos resultados nos han permitido ampliar

nuestro equipo a 7 personas con objetivos muy ambiciosos para el ejercicio actual.

Entre nuestras operaciones de inversión hay

que destacar la venta de Príncipe de Vergara, 125, de 8.000 m2 para la futura sede de Reale Seguros. Esta operación nos enorgullece, ya que tras más de 6 años de búsqueda, conseguimos detectar un inmueble que se ajustaba a las necesidades del cliente y que no se encontraba en mercado. También asesoramos en la venta de Doctor Esquerdo, 66 de 800 m2 a un despacho de abogados, el inmueble es un edificio prácticamente exento con gran visibilidad, característica que no es fácil de encontrar en esa superficie.

     

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¿PUEDE ESPAÑA JUGAR EN LA CHAMPIONS LEAGUE DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA? Por Mikel Marco-Gardoqui Director de Inversión de CBRE España

En el 2015, España entró en el top ten de los mayores mercados de inversión inmobiliaria de Europa, por encima de países como Francia, Canadá o China. Son muchas las variables que han contribuido a que hayamos logrado un año récord, pero sin duda cabe destacar la entrada de capital internacional, que representa cerca del 70% del total de inversión si tenemos en cuenta a las socimis, las grandes protagonistas de este año y cuyo capital es mayoritariamente foráneo. La menor percepción de riesgo sobre nuestro país, junto a las menores alternativas de inversión a nivel internacional, ha

tenido gran parte de la responsabilidad. Hemos cerrado 2015 con una cifra alrededor de los 13.000 millones de euros, una cantidad un 25% mayor que en el 2014 y que levanta a su alrededor varios interrogantes: ¿Se trata de un pico aislado o podemos confirmar la tendencia del mercado? ¿Podemos establecer el techo de la inversión en los 10.000 millones de euros? ¿Puede España jugar en la Champions League de la inversión inmobiliaria? Para contestar a estas preguntas hay que tener en especial consideración un factor: el crecimiento de rentas. Las rentabilidades actuales ya descuentan un crecimiento de rentas que todavía no se ha producido y que es necesario para alcanzar los retornos esperados. Así, las rentabilidades han seguido ajustándose a la baja durante todo el año, alcanzando una mínima de 3,5% en prime high street y una máxima de 6,5% en logística, y se espera que sigan ajustándose ligeramente en 2016.

En este punto, según el Barómetro que realizamos anualmente desde CBRE, la mayoría de los directivos a los que encuestamos esperan un aumento de las rentas en todos los sectores durante este año, sobre todo en el segmento de oficinas. No hay duda de que ante todo, nuestro sector está muy estrechamente ligado con la economía general. La mejora de la situación laboral en España, por ejemplo, ha reactivado el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona, con el correspondiente incremento de las rentas prime entre el 7% y el 10% en el último año. Sin embargo, el crecimiento de rentas que se descuenta en las yields es mayor que el que se ha producido de momento. Habrá que ver si en 2016 se cumplen las expectativas en este sentido.

En el último año, hemos podido observar

cómo las expectativas de crecimiento y la mejora de la situación del mercado, así como el descenso de las rentabilidades, han dado lugar al lógico cambio en el perfil del inversor predominante. Durante los años de la crisis cobraron protagonismo los inversores oportunistas que buscaban unos retornos superiores incluso al 20%. Estos inversores dieron paso a un inversor más institucional y a las socimis, con unos retornos esperados superiores al 10%. El

     

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ciclo lo ha completado la entrada de un inversor más core cuyo objetivo es preservar el capital y que espera unos retornos de entre el 7% y el 9%. Un viaje natural en el que será necesario que se inicie ese esperado crecimiento real de las rentas. De hecho, de cara al año que tenemos por delante, el 63,2% de los directivos que encuestamos en nuestro barómetro considera que los inversores institucionales o los vehículos colectivos serán las figuras más activas, mientras esperan un mayor descenso del protagonismo de los fondos oportunistas, que sin embargo siguen siendo un actor muy relevante en el tablero de la inversión.

Junto a las expectativas de crecimiento de

rentas, está claro que los bajos tipos actuales han beneficiado al sector inmobiliario, con un escenario de alternativas de inversión reducidas para el inversor conservador, que no encuentra atractivas

rentabilidades ni en los depósitos, ni el fondos garantizados ni en los bonos del Estado. En este sentido, el 71,1% de los directivos cree que los tipos de interés no variarán mucho en 2016.

De este modo, en la medida en que

empecemos a ver crecimientos de rentas y que los tipos de interés permanezcan bajos, la inversión en el mercado inmobiliario se mantendrá. Por el contrario, si el crecimiento de rentas no cumple las expectativas y los tipos de interés aumentan, los volúmenes de inversión sufrirán correcciones con respecto a los valores de 2015. Asimismo, para que continúe el flujo de inversión, es necesario que las cifras de crecimiento económico sean positivas. Analizando los datos de 2015, España ha recortado grandes distancias respecto a jugadores de primer nivel en el panorama internacional. Y será en 2016 cuando confirmemos en qué liga jugamos.

     

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AHORRO EN LA TRIBUTACIÓN INMOBILIARIA

Jorge Muñoz González constituyó en 2007 SunCapital Mangagement SL, la semilla del actual grupo de empresas SunCapital, orientado a aportar valor a los propietarios de los inmuebles. En este Especial, Muñoz nos explica la línea de negocio SunCapital Gestión Catrastal y Fiscal cuya actividad consiste en conseguir ahorros fiscales para los propietarios de inmuebles.

¿Cuál es el objetivo de SunCapital y de qué estructura dispone?

Nuestra misión como grupo, es aportar valor a través de servicios y trabajos profesionales de valor añadido para propietarios de inmuebles. Así conseguimos facturar y que sigan entrando encargos en las compañías del grupo. En concreto, con respecto a la línea de negocio Suncapital Gestión Catastral y Fiscal, aportamos valor al defender los intereses económicos de nuestros clientes. Ya sea reduciendo la carga fiscal que soportan sus inmuebles vía Auditorías Catastrales o con soluciones de gestión de impuestos locales. Para ello contamos con un equipo multidisciplinar compuesto por técnicos de catastro, abogados fiscalistas, arquitectos, ingenieros y tecnologías de gestión propias. En la práctica, dependiendo del proyecto participan unos u otros equipos en mayor o menor medida. Por ejemplo, ante una inspección de un impuesto local, hay un componente jurídico importante el cual requiere que entren a trabajar los juristas. Y estos en todo momento cuentan con el apoyo de al menos un técnico a la hora de definir y preparar los expedientes. Con este modelo multidisciplinar de trabajo en equipo, vamos ya por el

cuarto año aportando valor a clientes propietarios de inmuebles. Con un acumulado conjunto de seis dígitos en concepto de ahorros fiscales materializados en sus cuentas de resultados.

¿ Entre los numerosos impuestos que, de una u otra manera, gravan la propiedad inmobiliaria y la actividad de promoción, cuál es el que genera más posibilidades de mejora?

Principalmente las reducciones que obtenemos para nuestros clientes son vía ahorros en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y también en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE). No son tan relevantes en la actividad del promotor, pero sí son muy a tener en cuenta en la tenencia y gestión de patrimonio inmobiliario. Independientemente de la estrategia o actuación inmobiliaria de cada propietario, cualquier reducción impositiva es bien recibida. Permite mejorar la rentabilidad neta de la inversión o trasladar estos ahorros a una mejora en competitividad de los espacios que ofrecen en alquiler.

Dicho esto, se encuentra a mejor recaudo un euro adicional en su bolsillo que no en el de la administración local, sobretodo si este gravamen se giró en exceso de lo que marca la normativa fiscal. Que muchas veces sucede. Así defendemos sus intereses.

¿ Cuál es la causa de que los impuestos que se aplican a la propiedad den lugar a distintas valoraciones?

Sí, la mayoría de las veces estas diferencias impositivas se deben a la propia valoración catastral de los inmuebles. Que arrastran errores de metodología, además de tener ambigüedades inherentes a la propia normativa de valoración catastral. Pero dicho esto, e independientemente los errores a subsanar, es importante entender que no tratamos con variables de valoración inmobiliaria

     

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sencillas como Superficies, Usos, Destinos o Calidades Constructivas. Si no que realmente tratamos con una sola variable o verdad, y es que gestionamos de manera indirecta dinero de nuestros clientes. Por lo que es vital manejar y cuantificar todos los escenarios posibles y las consecuencias que pueda tener cada acción a emprender. Muchas veces nos vemos obligados a descartar expedientes porque anticipamos riesgos colaterales. Y en estos casos, tenemos la suerte de ser independientes y recomendar al cliente no tramitar expediente alguno. A expensas de no facturar nada por ello. Pero entendemos que es como se tienen que hacer las cosas. Pues en más de una ocasión, hemos visto a otros pegarse “un tiro en el pie” al tramitar estos asuntos sin conocer la normativa y metodología de trabajo de las distintas Gerencias del Catastro.

¿ A qué tipo de propietarios dirigen sus servicios?

A todos los propietarios de inmuebles en general. Por supuesto nuestra cartera de clientes está compuesta sobretodo de grandes propietarios como inmobiliarias bancarias y fondos de inversión. Por economías de escala, ellos son nuestro fuerte. Centros comerciales, parques empresariales, aparcamientos, etc. Pero también los pequeños inmuebles y comunidades de vecinos pueden ser susceptibles de mejora en su tributación inmobiliaria. En esta vía tenemos convenios de colaboración con

Asociaciones de Gestión de Fincas como CAF Madrid por ejemplo. Y estamos consiguiendo llegar con estos servicios de valor añadido al pequeño contribuyente también.

¿ Qué importancia tiene un estudio fiscal previo a la inversión en un activo inmobiliario?

Un estudio fiscal previo a la inversión es de utilidad para todo comprador porque aporta certeza sobre la tributación de sus adquisiciones. Y precisamente este es uno de los valores añadidos que aportamos a inversores. Pues nos piden de manera recurrente cuantificar las contingencias fiscales de inmuebles que estudian para incorporar a sus carteras inmobiliarias. Y por supuesto, en ese ejercicio previo se ve si las contingencias fiscales que gravan esos inmuebles son susceptibles de mejora. Aportando así una información útil en el cálculo de rentabilidad de sus operaciones e incluso es información que les sirve para afinar sus ofertas de adquisición en procesos competitivos. Esto lo hacemos a éxito, sin coste alguno para el inversor.

En todo el proceso inmobiliario, tanto antes de la adquisición, como durante la tenencia o en el momento de la venta del activo, somos de utilidad para el propietario. Aportando certeza, información y mejoras fiscales en los impuestos que gravan cada una de estas fases.

     

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EL PROGRAMA DE DIRECCION DE EMPRESAS INMOBILIARIAS DEL IE ABORDA TODO EL PROCESO DE CREACIÓN DE VALOR

 El  Instituto  de  Empresa  implantó  un  Programa  específico  para  el  sector  inmobiliario  de  carácter  generalista  en  el  año  2000.    Su  director,  Pedro    Abella,  comenta  para  nuestra  publicación  distintos  aspectos  de  este  curso  que  cuenta  con  la  acreditación  de  RICS.    

¿A quién va dirigido el Programa de Dirección de Empresas Inmobiliarias del IE y cuál es el objetivo final del mismo?

Este programa es de especial interés para directivos y profesionales con experiencia en el sector inmobiliario, que necesiten tener esa visión global, actual y sofisticada de los elementos de gestión del sector, desde los aspectos normativos y urbanísticos, hasta los financieros y de inversión.

¿De qué manera se abordan la cadena de creación de valor del activo inmobiliario y las áreas de gestión?

El programa ofrece una visión global del sector inmobiliario y por tanto aborda todos los procesos de creación de valor: desde el de la transformación del suelo, mediante las herramientas que ofrecen las normas urbanísticas, pasando por la promoción y desarrollo de nuevos proyectos, regeneración, rehabilitación y reforma de edificios, la creación de valor mediante la gestión de situaciones difíciles de carácter arrendaticio, legal, urbanístico, etc. o por el riesgo de compra de activos procedentes de propietarios en dificultades, entre otros. ¿Qué ha supuesto para el Programa el gran cambio que se ha producido en el sector inmobiliario?

IE consideró importante el sector inmobiliario para la constitución de un Programa específico de carácter generalista en el año 2000 cuando empezó la I edición. Durante los peores momentos de la crisis, siguió apostando por el sector y gracias a los esfuerzos realizados durante los años de dura crisis, el Programa sigue siendo un referente en el sector inmobiliario nacional, además del internacional. El gran cambio en el sector, no ha hecho más que confirmar la apuesta de IE y la necesidad de crear una edición adicional por año académico. ¿Hasta qué punto consideran importante el impacto de lo digital y la conectividad en el inmobiliario?

La constante adaptación y actualización del Programa a la realidad del mercado, nos ha llevado desde hace unos años a la incorporación de materias como el Marketing Digital o la Transformación Digital en las áreas de investigación de mercados, productos y comercialización. Además, también desde hace ya tiempo, el Campus on-line ofrece al alumno toda la información y documentación necesaria, sin coste por tanto en

     

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papel, además de la posibilidad de interactuar con los profesores y con IE. ¿Qué supone para el Programa el hecho de estar acreditado por RICS?

RICS es una institución profesional que acredita a los mejores expertos del sector inmobiliario a nivel internacional, que regula y promueve la profesión; mantiene los más altos valores educativos y profesionales; protege clientes y consumidores mediante un estricto código ético; y provee consejo y guía profesionales.

RICS realiza controles anuales del Programa, tanto en cuanto a contenido académico, como del claustro de profesores, dirección y organización además de escuchar la opinión de los alumnos. Además la acreditación por parte de RICS debe renovarse cada cierto tiempo con el estudio completo del Programa.

Por tanto, el nivel de exigencia de RICS, no deja de ser una garantía más del buen trabajo de IE para lograr un programa académico prestigioso, para la formación eficaz de profesionales en el sector, demostrada además por la posición en empresas relevantes, de los exalumnos.

¿Qué ventajas aporta el Método del Caso Integral al Programa?

El Caso Integral es un caso práctico ideado por el IE, que ha sido premiado y recomendado a nivel internacional, por aunar en un solo caso práctico, todas las disciplinas y materias del Programa, ofreciendo por tanto al alumnos la posibilidad de trabajar de una manera global todo lo aprendido durante el curso con una visión integral. Además de la aportación del cuadro de profesores, y de la facilidad para el networking que encuentran los alumnos. ¿Qué otras ventajas destacaría del Programa?

Lo hemos ido destacando anteriormente, pero lo podríamos resumir en: el sello de IE, organización reconocida a nivel internacional entre las mejores escuelas de negocio del mundo; un programa generalista que cubre la totalidad de las disciplinas del sector con una visión empresarial; y la acreditación RICS, la institución más prestigiosa y respetada a nivel internacional de los profesionales inmobiliar

   

     

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LOS TIPOS NEGATIVOS DE INTERÉS FACILITAN LA FINANCIACIÓN Y HACEN DEL INMOBILIARIO UNA INVERSIÓN REFUGIO  

Con más de 110 años de experiencia, la consultora inmobiliaria Knight Frank presta toda la gama de servicios inmobiliarios a través de sus 417 oficinas y 13.000 empleados en todo el mundo. Humphrey White es socio responsable de Commercial Property en España, que nos da su opinión sobre distintos aspectos de la inversión inmobiliaria en la actualidad.

¿Cuáles son las previsiones que tienen en Knight Frank sobre el comportamiento de la inversión inmobiliaria en 2016?

Aunque sigue habiendo una presión importante por parte tanto de inversores nacionales, mutualidades, aseguradoras, SOCICMIs y grandes patrimonios, e internacionales, Private Equity, grandes patrimonios y fondos, entendemos que será difícil que se mantenga el volumen del año pasado (

7.100 millones de euros entre las oficinas, retail e industrial) por falta de producto, no de demanda de inversión.

Los fundamentales detrás de la inversión mejoran con fuerza (absorción de oficinas, rentas en high street y ventas de de centros comerciales, y la financiación fluye cada vez mejor).No obstante, entendemos que la mayoría de los edificios de gran tamaño, que no pertenecen a patrimonialistas ya se vendieron durante 2014 y 2015. Prevemos igual o mayor número de transacciones en 2016, pero el volumen medio invertido por operación será más bajo que en 2015.

¿Estima que podemos entrar en una fase de rotación de activos por parte de aquellos inversores que empezaron a comprar en 2013?

En algunos casos, sí: los inversores más valientes que invirtieron en primer lugar, entraron en torno a 2012 - 2013 a precios que hoy parecen más que razonables, eran de Private Equity o fondos oportunistas con intención de llegar a sus retornos en el menor plazo posible, y pueden ponerse en posición de vender. Otros vendedores en el corto plazo pueden ser algunas SOCIMIs que han comprado grandes portfolios de inmuebles, entre los cuales se encuentran algunos no estratégicos.

Todo parece indicar que el mundo va a entrar en una situación en la que los tipos de interés van a ser negativos. ¿Cómo puede afectar tal situación al inmobiliario?

Los tipos negativos es una medida expansiva que afecta al inmobiliario de dos formas: por un lado, facilita la financiación tanto de particulares como de

     

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empresas y por otro lado posiciona al sector inmobiliario como un refugio para los inversores. Vemos del mismo modo un crecimiento exponencial de la cuota de mercado de los grandes patrimonios en el volumen total de la inversión terciaria (sube del 5% en 2014 al 14% en 2015), clara muestra de que la inestabilidad de las bolsas y la falta de rentabilidad de los bonos e inversiones alternativas produce un efecto huida hacia el sector inmobiliario en España.

¿Qué segmentos del inmobiliario cree que van a ser los más demandados?

Oficinas y centros comer-ciales siguen siendo los activos preferidos por los inversores. No obstante, logística y hoteles les siguen de cerca: principalmente, por las rentabilidades más altas en el caso de la logística, y la fuerte recuperación del sector turístico - tanto nacional como internacional - en el caso de los hoteles. También hemos visto un incremento sustancial en el interés de inversores institucionales en el high Street en Madrid y Barcelona, anteriormente un producto típico para las family offices, donde ahora vemos un abanico mucho más amplio de interés y transacciones.

¿Qué operaciones destacaría entre las realizadas por Knight Frank en 2015?

En cuanto a oficinas, hemos asesorado la que ha sido la mayor operación de usuario en 2015 y una de las mayores de los últimos años. Se trata de la venta y alquiler de la futura sede del grupo WPP en Madrid, en Ríos Rosas, 26. Tras una intensiva reforma, WPP ocupará más de 36.000 metros cuadrados unificando todas sus compañías en una misma sede.

Por la parte de Retail, hemos asesorado a un nuevo operador en el mercado: Thor Equities ha entrado en España de la mano de Knight Frank y, con nosotros, ha realizado tres adquisiciones hasta la fecha: Sol, 9; Fuencarral, 16 y Sol, 11.

También destacaríamos la venta de la sede de Toyota en Arroyo de la Vega de 7.272 m2 a Línea Directa por 25 millones de euros, la compra del centro comercial Zielo en Pozuelo de Alarcón por parte de UBS, vendido por Hines, o la compra de Heron CITY Barcelona por parte de Activum, vendido por Internos.