españa research – marzo 2020 residencial málaga · 2020-06-01 · el mercado residencial de...

REPORT

Savills Research

España Research – Marzo 2020

Residencial Málaga2020

José Félix Pérez-PeñaDirector Andalucía, +34 952 06 27 [email protected]

4-5Obra Nueva PlurifamiliarProfundizamos en el análisis de la tipología de vivienda que más crece

6Obra Nueva UnifamiliarPonemos el foco en la vivienda unifamiliar

7Ritmos de VentasAnalizamos del mejor indicador de salud del sector residencial

10-11Segunda ManoCrecimiento, precios y situación actual de la vivienda más transaccionada en la ciudad

12-13AlquilerEl auge de este “estilo de vida” entra en juego. ¿Cúal es su situación en la ciudad?

Contenidos

15ContactoTu equipo residencial y análisis en Andalucía

Las claves del mercado residencialFactores que determinarán el futuro de la ciudad

Málaga encadena varios años dentro de una transformación sin precedentes. La ciudad

ha conseguido combinar de forma armónica una amplia oferta cultural y museística; que la posicionan al nivel de grandes urbes europeas, con conectividad completa a través de tierra-mar-aire única y un centro histórico peatonal que ha permitido reducir la contaminación e incrementar la actividad comercial y empresarial de la ciudad.

El mercado residencial es un buen reflejo de todos estos cambios, con la aprobación de proyectos singulares de renombre en sectores como Torre del Río, La Térmica, Martiricos o Colinas del Limonar, y otros nuevos como los futuros desarrollos de Sánchez Blanca, Santa Rosalía y los antiguos suelos de Repsol. Muchos de ellos con una perspectiva de insuflar oxígeno a la ciudad de manera literal, ya que no solo aliviarán la demanda de vivienda de calidad, si no que incluyen la construcción de grandes zonas verdes y amplios parques que darán un nuevo enfoque a la ciudad.

Málaga también mira al cielo, como debe de crecer una gran ciudad o que aspire a serlo. El desarrollo de proyectos en altura es la nueva tendencia del mercado residencial de la ciudad, una solución ecológica y de futuro, que quiere posicionar a Málaga entre las grandes urbes internacionales.

Las zonas donde se concentra la promoción residencial son, Puerto de la Torre-Teatinos, Carretera de Cádiz y el distrito Este, que destacan por sus atractivas comunicaciones y amplia variedad de servicios para sus residentes. Además de estas zonas de expansión el centro y su entorno más próximo que sigue captando el interés de promotores y de compradores finales.

El mercado de alquiler, en expansión en cualquier ciudad que se precie, no es una excepción en Málaga, si bien es una asignatura pendiente, ya que todavía está muy acotada en ciertas zonas debido a la expansión de la vivienda vacacional. La ciudad precisa de un parque de vivienda en alquiler de calidad y profesionalizado para dar cabida a una demanda que no ha dejado de crecer en los últimos años.

2savills-aguirrenewman.com/research 3 savills-aguirrenewman.com/research

Prólogo

El mercado residencial de Málaga no ha parado de crecer durante los últimos años impulsado por la buena marcha económica, el crecimiento turístico y el enorme atractivo cultural.

2019 estuvo caracterizado por la puesta en marcha de grandes desarrollos de obra nueva que incrementaron la oferta residencial, dirigiéndose, en algunos casos, al segmento prime. La comercialización de todos los proyectos se ha dirigido tanto a compradores nacionales como internacionales.

Los nuevos proyectos se incorporaron en distintos puntos del distrito Carretera de Cádiz, la almendra central de Teatinos y la zona del Tomillar, junto con la parte alta de Colinas del Limonar en Málaga Este.

OfertaDurante los últimos 12 meses transcurridos, la oferta inicial se concentró en los distritos de Puerto de la Torre-Teatinos (2.454 viviendas), Carretera de Cádiz (596 viviendas), Málaga Este (462 viviendas) y Rincón de la Victoria (450 viviendas)

2019 mantuvo la tendencia positiva en los crecimientos de oferta en la mayoría de los distritos, debido al inicio de nuevas promociones igualando en términos absolutos en casi todos los casos a los iniciados en 2018.

Los descensos de viviendas más relevantes tuvieron lugar en las zonas de Bailén-Miraflores (-51%) y Alhaurín de la Torre (-20%).

PreciosEn 2019 el precio medio de la ciudad creció un 18% respecto al nivel del año anterior, alcanzando los 307.635€, con un valor medio de repercusión de 2.425€/m².

El lanzamiento del proyecto Picasso Towers impulsó considerablemente el precio medio de repercusión del distrito Carretera de Cádiz hasta los 3.786€/m², situándolo en el primer puesto de la ciudad, seguido del distrito Centro y Málaga Este, con 3.092€/m² y 2.731€/m² respectivamente.

Por otro lado, los distritos que registraron un menor precio medio fueron Ciudad Jardín (999€/m²), Churriana (1.314€/m²) y Alhaurín de la Torre (1.596€/m²).

Nueva oferta de lujo, precios al alza y nuevos desarrollos residenciales

José Luis BravoCoordinador Residencial, Andalucía

Málaga, mercado residencial de referencia en España, junto con Madrid, Barcelona, Alicante y las Islas Baleares, continúa siendo un valor seguro para compradores, vendedores e inversores.

La ciudad de Málaga está experimentando cambios drásticos y va camino de convertirse en una de las más importantes de España a todos los niveles. Esta profunda transformación convierte a la capital de la Costa del Sol en punto de atracción de nuevos y ambiciosos proyectos inmobiliarios, como Picasso Towers, Urban Sky, Malaca Delta o las futuras Torres de Repsol, que confirman la apuesta clara de importantes desarrolladores por esta ciudad.

Los proyectos de obra nueva en la ciudad se concentran en zonas ya consolidadas como Teatinos y su nueva zona de expansión, o Colinas del Limonar. Destaca por otro lado, Avenida de Velázquez y toda su periferia; zona con una alta demanda contenida y en plena transformación urbana.

La obra nueva continúo focalizada en Colinas del Limonar, Teatinos y la zona oeste de Málaga

Vivienda plurifamiliar

- €

500 €

1.000 €

1.500 €

2.000 €

2.500 €

3.000 €

- €

50.000 €

100.000 €

150.000 €

200.000 €

250.000 €

300.000 €

350.000 €

2014 2015 2016 2017 2018 2019

€/m

²

€

Fuente Savills Aguirre Newman Research

Los distritos donde mayor oferta inicial se registró son Puerto de la Torre-Teatinos (52%), Carretera de Cádiz (13%) y Málaga Este (10%)

52% 13% 10%

Fuente Savills Aguirre Newman Research

Viviendas suman los grandes proyectos residenciales de la ciudad+10.645

¿Qué podemos esperar del residencial en Málaga?Nuevos Proyectos

Distribución de precios medios Precios medios obra nueva plurifamiliar

1.596€/m²

1.314€/m²

3.786€/m²

3.092€/m²

2.731€/m² 1.786€/m²

1.742€/m²

1.750€/m²

999€/m²

2.024€/m²

Centro Málaga Este Ciudad Jardín Palma-Palmilla Bailén-Miraflores Cruz del Humilladero Carretera de Cádiz Rincón de la Victoria Puerto de la Torre-Teatinos Churriana Alhaurín de la Torre

1Proyecto La TérmicaProyecto innovador diseñado

por el prestigioso estudio francés Francois Leclercq. Incluye diversos usos junto al residencial, como retail y oficinas, dentro de un diseño en islas con amplias zonas abiertas frente al mar.

2Proyecto Repsol Un gran parque es el eje central

de este proyecto que incluye VPO, vivienda libre y superficie comercial. Se prevé la construcción de un gran parque de oficinas convirtiéndose, no solo en el pulmón de la ciudad, si no en la city de la capital de la Costa del Sol.

3Proyecto Sánchez BlancaSituado en una de las zonas de

crecimiento natural de la ciudad hacia el valle del Guadalhorce, contará con una zona verde pública de 73.646m². Sánchez Blanca pretende convertirse en un entorno de referencia tecnológico, social, medioambiental y de movilidad.

4Proyecto Santa Rosalía2,6M m² componen este

proyecto que incluye viviendas, usos empresariales y comerciales. Un gran desarrollo compuesto por tres sectores que promete aportar una nueva zona de expansión para la ciudad.

*Estimación aproximada

*

Precio Medio (€) Precio Medio (€/m², eje derecho)

Precio medio Evolución del precio medio de vivienda plurifamiliar

Las imagenes son representativas y no contienen valor contractual


Obra nueva plurifamiliar Obra nueva plurifamiliar

Los distritos que mayor oferta inicial registraron fueron Alhaurín de la Torre (36%), Churriana (44%) y Puerto de la Torre-Teatinos (14%)

36% 44% 17%

La promoción de vivienda unifamiliar se concentró en las mismas áreas que años anteriores. Los distritos Málaga Este, Puerto de la Torre, así como zonas aledañas a la ciudad (Churriana, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria) coparon la oferta de vivienda de esta tipología.

OfertaCabe destacar el descenso de la promoción de vivienda unifamiliar en los distritos de Puerto de la Torre (-85%), Rincón de la Victoria (-79%) y Alhaurín de la Torre (-38%).

Por el contrario, Málaga-Este experimentó un crecimiento en la oferta del 87%.

Los acusados ajustes en la oferta (número de viviendas) se debieron principalmente a la venta completa de los proyectos comercializados durante años anteriores, que, no se han compensado los nuevos proyectos que entraron en comercialización.

El mayor volumen de oferta inicial se concentró en los distritos de Churriana (145 viviendas) y Alhaurín de la Torre (119 viviendas).

PreciosLa limitada oferta de vivienda unifamiliar implicó un incremento del precio medio que se situó en 344.011€, un 25% por encima del registrado en 2018. En cuanto a la repercusión media, ascendió a 1.800€/m².

Los precios de repercusión medios más elevados se registraron en el distrito Málaga Este (2.895€/m²), Alhaurín de la Torre (1.613€/m²) y Churriana (1.488€/m²).

Durante el último año la oferta unifamiliar se concentró en los distritos de Churriana, Alhaurín de la Torre y Málaga-Este

Vivienda unifamiliarConcentración de oferta y crecimiento de precios

Distribución de precios medios Precios medios obra nueva unifamiliar

Vivienda plurifamiliarEn 2019 la vivienda plurifamiliar registró buenos datos en cuanto a ventas. Un total de 31 promociones completaron su comercialización al 100% (tan solo dos menos que durante 2018).

El plazo medio de comercialización de un

proyecto residencial con 51 unidades de media fue de 26 meses, superior al registrado en 2018 (19,1). Este ritmo, que ya tendía a la estabilización se mantiene, pese a ello, en plazos moderadores y razonables. Para el mismo tamaño de promoción, el porcentaje medio mensual de viviendas vendidas al mes se situó en 3,8%.

Vivienda unifamiliarEn cuanto a la vivienda unifamiliar, el plazo medio de comercialización fue de 29,4 meses para una promoción tipo de 16 unidades, situándose el porcentaje de viviendas vendidas al mes en el 3,4%.

La venta de viviendas de obra nueva continúa la senda de la estabilización

Los ritmos se estabilizan

El 72% de la oferta de vivienda unifamiliar de la ciudad es adosada

72%

Vivienda Plurifamiliar

Vivienda Unifamiliar

Porcentaje de viviendas vendidas al mes de media3,8Meses de media en comercialización26

Porcentaje de viviendas vendidas al mes de media

3,4Meses de media en comercialización

29,4Fuente Savills Aguirre Newman Research

1.613€/m²

1.488€/m²

2.895€/m² 1.329€/m²

1.345€/m²


Pese a la estabilización en los ritmos de ventas, estos se mantienen en plazos sanos y moderados. Completando la comercialización durante 2019-

2020 un total de 31 promociones


Obra nueva unifamiliar Ritmos de ventas

Sol

Cultura

Playa

Gastronomía

Ocio

Negocios

Comunicaciones

Málaga


0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*

Núm

ero

de

tran

sacc

ione

sreduciéndose en número de operaciones realizadas ligeramente.

Durante los últimos seis años la compraventa de viviendas no ha dejado de crecer. Con respecto a 2013, el número de transacciones realizadas sobre este tipo de vivienda se mantuvo un 114%.

En 2019 la segunda mano supuso el 85% de las viviendas transaccionadas en la ciudad, lo que refleja una reducción respecto a 2018 de cuatro puntos porcentuales.

En cuanto a la obra nueva, 2019 registró

cifras de crecimiento. En la actualidad hay en marcha numerosos proyectos que ya en fases de precomercialización que muestran una excelente acogida por parte de la demanda.

No obstante, el escenario económico derivado de la crisis sanitaria del Covid-19, invita a pensar en una reducción temporal en el número de transacciones y un descenso en precios tanto de obra nueva como de segunda mano. Está situación de excepción afectará a ambos mercados que durante los últimos años mostraban gran robustez y tendencia a la estabilidad.

Fuente Ministerio de Fomento | * 4Q provisional

Transacciones inmobiliarias Obra nueva vs segunda mano

Segunda Mano Obra Nueva

Históricamente, el mercado de segunda mano ha sido el motor del mercado residencial en Málaga. Tan solo durante 2008 y 2009 la obra nueva superó en número de transacciones a esta tipología.

Según los datos adelantados del 4T 19 publicados por el Ministerio de Fomento, durante el último ejercicio el número de transacciones inmobiliarias de segunda mano descendió ligeramente, situándose, en 5.738 transacciones, lo que representa una caída interanual del 49,1%, mientras que la obra

nueva creció un 20,9% respecto a 2018.

En el mes de enero de 2019 Savills Aguirre Newman detectó una oferta de viviendas de segunda mano en los distritos analizados en línea con la de años anteriores de ente 5.500 a 6.000 viviendas.

PreciosMálaga Este, el distrito Centro y Puerto de la Torre-Teatinos formaron el pódium de las zonas con los precios de repercusión más elevados de la ciudad (3.638€/m²,

3.172€/m², 2.414€/m² respectivamente)

En el lado opuesto, se situaron los distritos de Ciudad Jardín, Rincón de la Victoria y Bailén-Miraflores (1.498€/m², 1.641€/m² y 1.690€/m² respectivamente) con los precios medios más bajos.

Número de transaccionesEl número de transacciones inmobiliarias rompió la tendencia al alza del mercado residencial de segunda mano, manteniéndose estable en precios y

Segunda manoLa obra nueva gana terreno a la segunda mano en la ciudad

Distribución de precios medios Precios medios de vivienda plurifamiliar por distritos

Fuente Savills Aguirre Newman Research | Vivienda plurifamiliar

1.774€/m²

1.982€/m²

2.414€/m²

3.172€/m²

3.638€/m² 1.641€/m²

1.718€/m²

1.690€/m²

1.498€/m²

2.464€/m²


Se reduce el número de transacciones inmobiliarias de segunda mano, continuando así, con la tendencia a la estabilización


Segunda Mano Segunda Mano

Residencial en alquiler

Durante los últimos años, el mercado de vivienda de alquiler de larga duración ha experimentado grandes cambios. La irrupción de la vivienda vacacional continuó durante 2019 desplazando la demanda desde el centro de la ciudad a zonas periféricas y distritos del área metropolitana de la ciudad.

El enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda, además de la escasa calidad del producto disponible, son las principales características del mercado de alquiler en la ciudad.

Factores de transformación detectados ya hace años, como el cambio de mentalidad en los jóvenes, las expectativas laborales, los problemas de accesibilidad, la globalización, así como, el flujo de información y personas están cambiando la cultura de la vivienda en propiedad, imperante hasta hace unos años.

La nueva realidad de la ciudad pasa por la construcción de un parque amplio de vivienda de alquiler, competitivo y de precios razonables. Este patrón, que ya se replica e implementa en otras grandes ciudades españolas y europeas es el futuro de una ciudad como Málaga, que, salvando las distancias, cuenta con niveles de alquiler cercanos a las urbes.

El mercado de la ciudad continuó con la tendencia observada a nivel nacional durante 2019. Cada vez más hogares optaron por el alquiler de vivienda, si bien la limitada oferta dificulta enormemente el acceso a este formato.

Por otro lado, no existe un mercado profesionalizado, ya que la mayoría de la oferta está en manos de particulares, con la problemática que ello conlleva.

La escasez de edificios de obra nueva dedicados a alquiler de larga estancia es una de las claves de este mercado. En la ciudad de Málaga existen solo ocho edificios dedicados a esta actividad.

Oferta La oferta de vivienda de alquiler se concentra principalmente en vivienda plurifamiliar (tomada como referencia para la realización del análisis).

Savills Aguirre Newman estima la oferta de vivienda en alquiler de larga estancia (incluidos edificios exclusivos en alquiler) entre 1.000 y 1.300 viviendas, manteniéndose los niveles de 2018.

En 2019, las áreas más demandadas fueron la zona centro y su entorno, Carretera de Cádiz y Puerto de la Torre-Teatinos.

El alquiler, la nueva punta de lanza del sector residencial en Málaga

Continúa la tendencia a la deslocalización del centro por parte de la demanda, que busca acercarse al mar o alguna zona en las inmediaciones. Pese a ello, cada vez más se busca la comodidad de zonas como Puerto de la Torre-Teatinos, Churriana o Alhaurín de la Torre por parte principalmente de familias con hijos. Estas zonas son básicamente residenciales y cuentan con una amplia red de servicios y comunicaciones con otros puntos de la ciudad y de la provincia, además de avenidas amplias, parques y escuelas públicas/privadas de calidad.

El auge de la vivienda turística en el centro histórico y el consecuente detrimento del alquiler de larga estancia ha motivado en gran parte el éxodo hacía otras zonas de la ciudad. La mayor rentabilidad del alquiler turístico continúa siendo la clave de este cambio.

RentasLa escasez de oferta de calidad adaptada a las necesidades de la demanda, junto con el auge de la vivienda turística, han elevado

durante los últimos años el precio de alquiler. En líneas generales, la renta media ha crecido de forma sostenida entre el 2-3% anual, si bien entre 2018 y 2019 se mantuvo estable por la irrupción de la demanda en zonas aún más deslocalizadas como Alhaurín de la Torre o Churriana.

Málaga Este (1.026€/mes), Centro (952€/mes) y Churriana (955€/mes) fueron durante 2019 los distritos con las rentas más elevadas. Churriana, ha experimentado también el mayor incremento con respecto a 2018, un 20%, debido a un incremento exponencial de la demanda y una muy limitada oferta.

Por otro lado, las zonas con rentas más accesibles se registraron en los distritos de Alhaurín de la Torre (476€/mes), Ciudad Jardín (672€/mes) y Rincón de la Victoria (771€/mes). Todas ellas zonas en las que se une la necesidad de una mayor oferta de vivienda de alquiler de calidad con una menor presión por parte de la demanda.

Edificios exclusivos de alquilerEsta tipología de vivienda (alquiler de larga estancia), más habitual en ciudades como Madrid y Barcelona, está todavía en fase de crecimiento y consolidación. La excelente rentabilidad del alquiler turístico (corta estancia) está dirigiendo el interés de los inversores hacia este modelo de negocio.

Aunque la demanda muestra un elevado interés por la oferta en edificios dedicados en exclusiva al alquiler (larga estancia), durante el último año no se ha incorporado ningún edificio con estas características a la ciudad. Si bien es cierto, que pequeños propietarios locales han llevado a cabo la construcción o rehabilitación de edificios de 3 a 5 viviendas para destinarlas al alquiler de larga estancia en las zonas de Alhaurín de la Torre y Churriana.

En la ciudad solo encontramos ocho edificios de esta tipología, cuya ocupación roza el 100%, y que cuentan con listas de espera que, en algunos casos, superan el año.

Distribución de precios medios Precios medios por distritos

Fuente Savills Aguirre Newman Research | Vivienda plurifamiliar476€/mes

955€/mes

843€/mes

952€/mes

1.026€/mes 771€/mes

838€/mes

783€/mes

672€/mes

848€/mes



Alquiler Alquiler

Pelayo BarrosoResearch+34 91 319 13 [email protected]

Arturo DíazDirector Ejecutivo+34 93 439 54 [email protected]

Research

Residencial

Savills plc.Savills es la consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Cuenta con 600 oficinas y asociados en ambas Américas, Reino Unido, Europa, Sureste asiático, África, y Oriente Medio y ofrece una amplia gama de servicios en consultoría especializada, así como servicios transaccionales y de gestión a clientes de todo el mundo. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. © Savills Commercial Ltd.

Savills Aguirre Newman AndalucíaRealizamos un análisis riguroso y objetivo del mercado inmobiliario para poder aportar a nuestros clientes información de la situación real en cada uno de los sectores ayudándoles así a tomar las decisiones más acertadas en cada momento.

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