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ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
PLAN DE NEGOCIO PARA LA COMERCIALIZACIÓN DE UN
EDIFICIO EN EL CANTÓN CHAMBO PROVINCIA DEL
CHIMBORAZO
PROYECTO DE TITULACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍ TULO DE
INGENIERO EMPRESARIAL
EDGAR XAVIER DÍAZ BALDEÓN
Director: Patricio Orbe Garcés
2012
ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
ORDEN DE ENCUADERNACIÓN
De acuerdo con lo estipulado en el Art. 17 del instructivo para la Aplicación del Reglamento del Sistema de Estudios, dictado por la Comisión de Docencia y Bienestar Estudiantil el 9 de agosto del 2000, y una vez comprobado que se han realizado las correcciones, modificaciones y mas sugerencias realizadas por los miembros del Tribunal Examinador al informe del proyecto de titulación presentado por EDGAR XAVIER DÍAZ BALDEÓN. Se emite la presente orden de empastado, con fecha Enero 17 de 2012. Para constancia firman los miembros del Tribunal Examinador:
NOMBRE FUNCIÓN FIRMA
Ing. Patricio Orbe Garcés. Director
Examinador
Examinador
_________________________
Ing. Giovanni D´Ambrosio V.
DECANO
DECLARACIÓN
Yo, Edgar Xavier Díaz Baldeón, declaro bajo juramento que el trabajo aquí
descrito es de mi autoría; que no ha sido previamente presentada para ningún
grado o calificación profesional; y, que he consultado las referencias bibliográficas
que se incluyen en este documento.
La Escuela Politécnica Nacional puede hacer uso de los derechos
correspondientes a este trabajo, según lo establecido por la Ley de Propiedad
Intelectual, por su Reglamento y por la normatividad institucional vigente.
Edgar Xavier Díaz Baldeón
CERTIFICACIÓN
Certifico que el presente trabajo fue desarrollado por Edgar Xavier Díaz Baldeón,
bajo mi supervisión.
Ing. Patricio Orbe Garcés
DIRECTOR
AGRADECIMIENTOS
La presente Tesis es un esfuerzo en el cuál, directa o indirectamente, participaron
varias personas leyendo, opinando, corrigiendo, teniéndome paciencia, dándome
ánimo, acompañando en los momentos de crisis y en los momentos de felicidad.
Agradezco al Ing. Patricio Orbe por haber confiado en mi, por la paciencia y
dirección en este trabajo. Me gustaría también reconocer el esfuerzo de la Ing.
Wendy Villacrés quién cada día vive al servicio de los demás.
Le doy las gracias a mi gran amigo Pablo quién colaboró permanentemente en el
desarrollo de este proyecto así como a todas las personas especiales que me
acompañaron en esta etapa de mi vida.
A mis padres, por brindarme la vida y por ser quiénes se encuentran detrás de
cada uno de mis triunfos y éxitos, alentándome a seguir luchando por ser un
hombre mejor cada día.
Para culminar este agradecimiento quiero nombrar a Dios y darle las gracias por
haberme dado la energía, capacidad y valor para poder hacerle frente a este reto.
Infinitas gracias a todos.
DEDICATORIA
Dedico este trabajo a mi familia, ellos son las personas más importantes en mi
vida.
A ti Blanca Alicia, porque estoy seguro que desde ese lugar donde existes te
encuentras muy orgullosa de mí. Te hubiera encantado vivir esto conmigo pero
ten la alegría de que fuiste una de mis inspiraciones y motivos para luchar, no
solo en este proyecto sino en toda mi vida.
Xavier
ÍNDICE DE CONTENIDO
LISTA DE FIGURAS ……………………………...……………………………………… i
LISTA DE TABLAS …………………………….………..…..………………...………… ii
LISTA DE ANEXOS …………………………….……..…………………...…………… iii
RESUMEN …………………………….……………….………………………………… iv
ABSTRACT …………………………….……………….……………………...………… v
1 CAPÍTULO 1: INTRODUCCIÓN ........................................................................ 1
1.1 ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN .............................................................. 1
1.2 OBJETIVOS .......................................................................................................... 2
2 CAPÍTULO 2: MARCO TEÓRICO ..................................................................... 3
2.1.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS .................................................................. 3
2.1.2 INGENIERÍA DEL PROYECTO ......................................................................... 9
2.1.3 PLAN DE MERCADEO ..................................................................................... 13
2.1.4 EVALUACIÓN FINANCIERA .......................................................................... 16
3 CAPÍTULO 3: FORMULACIÓN DEL PROYECTO ........................................ 20
3.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS ................................................................ 20
3.1.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ....................................................................... 20
3.1.1.1 Modelo de análisis .............................................................................................. 20
3.1.1.2 Preguntas de la investigación .............................................................................. 20
3.1.1.3 Hipótesis ............................................................................................................. 21
3.1.1.4 Datos necesarios .................................................................................................. 21
3.1.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN .................................................................. 21
3.1.2.1 Tamaño muestral ................................................................................................. 23
3.1.3 TRABAJO DE CAMPO ...................................................................................... 26
3.1.4 ANÁLISIS DE LA DEMANDA ......................................................................... 27
3.1.4.1 Lugar de vivienda ............................................................................................... 27
3.1.4.2 Tipo de vivienda ................................................................................................. 27
3.1.4.3 Condición de tenencia de vivienda ..................................................................... 28
3.1.4.4 Intención de compra ............................................................................................ 29
3.1.4.5 Razones desagrado .............................................................................................. 29
3.1.4.6 Preferencia de compra ......................................................................................... 30
3.1.4.7 Ubicación ............................................................................................................ 31
3.1.4.8 Descripción de propiedad.................................................................................... 31
3.1.4.9 Factores de elección ............................................................................................ 32
3.1.4.10 Financiamiento .................................................................................................... 33
3.1.4.11 Proyectos inmobiliarios ...................................................................................... 34
3.1.4.12 Interés en el proyecto .......................................................................................... 35
3.1.4.13 Precio .................................................................................................................. 35
3.1.4.14 Conclusiones de la demanda ............................................................................... 36
3.1.4.15 Perfil de los segmentos de clientes potenciales .................................................. 37
3.1.5 ANÁLISIS DE LA OFERTA .............................................................................. 38
3.1.5.1 Conclusiones de la oferta .................................................................................... 39
3.1.6 CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS .................... 40
3.2 INGENIERÍA DE PROYECTO .......................................................................... 41
3.2.1 ANTECEDENTES .............................................................................................. 41
3.2.2 EL PROYECTO INMOBILIARIO ..................................................................... 42
3.2.2.1 Estimación de costos ........................................................................................... 43
3.2.2.1.1 Estructura de Descomposición del trabajo .......................................................... 43
3.2.2.1.2 Presupuesto para la construcción del edificio ..................................................... 44
3.2.2.1.3 Resumen de costos .............................................................................................. 47
3.2.2.2 Programación del proyecto ................................................................................. 47
3.2.2.2.1 Red de actividades y ruta crítica ......................................................................... 49
3.2.2.3 Egresos ................................................................................................................ 54
3.3 PLAN DE MERCADEO ..................................................................................... 56
3.3.1 OBJETIVOS DEL PLAN DE MERCADEO ...................................................... 56
3.3.2 MARKETING MIX ............................................................................................ 57
3.3.2.1 Producto .............................................................................................................. 57
3.3.2.2 Precio .................................................................................................................. 58
3.3.2.3 Plaza .................................................................................................................... 59
3.3.2.4 Promoción ........................................................................................................... 60
3.3.3 ESTRATEGIA DE VENTAS ............................................................................. 61
3.3.4 CONCLUSIONES DEL PLAN DE VENTAS ................................................... 64
3.4 PLAN FINANCIERO DEL PROYECTO ........................................................... 65
3.4.1 FLUJO DE CAJA ................................................................................................ 65
3.4.2 EVALUACIÓN FINANCIERA .......................................................................... 68
3.4.3 ANÁLISIS FINANCIERO .................................................................................. 71
4 CAPÍTULO 4: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ......................... 72
4.1 CONCLUSIONES ............................................................................................... 72
4.2 RECOMENDACIONES ..................................................................................... 72
REFERENCIAS .................................................................................................................. 73
ANEXOS ............................................................................................................................. 75
ii
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Lugar de vivienda de los entrevistados ............................................................ 27
Figura 2 – Tipo de vivienda de los entrevistados .............................................................. 28
Figura 3 – Condición de tenencia de vivienda .................................................................. 28
Figura 4 – Intención de compra ......................................................................................... 29
Figura 5 – Razones de desagrado ...................................................................................... 30
Figura 6 – Preferencia de compra ...................................................................................... 30
Figura 7 – Ubicación de la propiedad ................................................................................ 31
Figura 8 – Descripción de propiedad ................................................................................. 31
Figura 9 – Primer factor de elección ................................................................................. 32
Figura 10 – Último factor de elección ............................................................................... 33
Figura 11 – Necesidad de financiamiento ......................................................................... 33
Figura 12 – Conocimiento de proyectos inmobiliarios ..................................................... 34
Figura 13 – Descripción de proyecto inmobiliario ............................................................ 34
Figura 14 – Interés en el proyecto ..................................................................................... 35
Figura 15 – Disponibilidad de pago .................................................................................. 35
Figura 16 – Definición de términos en la red de actividades ............................................ 49
Figura 17 – Red del proyecto y su ruta crítica ................................................................... 50
Figura 18 – Diagrama de barras ........................................................................................ 51
Figura 19 – Programación temprana y tardía para la construcción del edificio ................ 55
Figura 20 – Flujo del proyecto .......................................................................................... 67
Figura 21 – Ingresos y egresos acumulados ...................................................................... 67
Figura 22 – Perfil de Valor Presente ................................................................................. 69
Figura 23 – El valor actual neto y la tasa interna de retorno ............................................. 70
iii
LISTA DE TABLAS
Tabla 1 – Encuestas necesarias por segmento de mercado ............................................... 25
Tabla 2 – Resumen EDT ................................................................................................... 43
Tabla 3 – Presupuesto para la construcción del edificio ................................................... 44
Tabla 4 – Costos estimados para la construcción del edificio. .......................................... 47
Tabla 5 – Actividades de la red ......................................................................................... 47
Tabla 6 – Egresos estimados del proyecto......................................................................... 54
Tabla 7 – Flujo temprano y tardío ..................................................................................... 54
Tabla 8 – Precios y plan de financiamiento ....................................................................... 62
Tabla 9 – Planificación de ventas ...................................................................................... 62
Tabla 10 – Ingresos mensuales previstos .......................................................................... 64
Tabla 11 – Costos del plan de mercado ............................................................................. 64
Tabla 12 – Flujo de caja .................................................................................................... 66
Tabla 13 – El VAN ............................................................................................................ 68
Tabla 14 - Rendimiento sobre la inversión ........................................................................ 71
iv
LISTA DE ANEXOS
ANEXO 1 – Encuesta de mercado. ................................................................................... 76
ANEXO 2 – Plantas tipo del edificio. ............................................................................... 80
ANEXO 3 – Tabla de financiamiento. .............................................................................. 82
v
RESUMEN
El presente proyecto de titulación tiene la intención de generar un plan de
negocio que permita la comercialización de un edificio en la ciudad de Chambo.
Este documento es un manual con la planificación del proyecto que busca el
éxito del emprendimiento. Está basado en una investigación de mercados que
indica la aceptación del proyecto, así como las características que lo hacen
atractivo para la población. Posterior a las conclusiones mercadológicas se
analizan las posibilidades, características y requerimientos técnicos del proyecto
inmobiliario, y, a partir de estos resultados, se obtienen sus costos. Luego, el
plan de mercadeo y su planificación estratégica de ventas dan a conocer los
ingresos esperados del proyecto. En la parte final del plan de negocio se
encuentra la evaluación financiera, las necesidades de financiamiento y los
resultados financieros.
vi
ABSTRACT
The present titling project has the intention to generate a business plan that
allows the sale of a building in the city of Chambo. This document is a guide to
planning the project and seek the success of the venture. It is based on market
research that indicates the acceptance of the project and the features that make
it attractive for the population. Then, the marketing conclusions discussed the
possibilities, characteristics and technical requirements of the building project,
from these results, get its costs. Then the marketing plan and sales strategy
planning disclose expected revenues of the project. In the final part of the
business plan is the financial evaluation, financing needs and financial
performance.
1
1 CAPÍTULO 1: INTRODUCCIÓN
1.1 ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN
El presente proyecto tiene el fin de ofrecer a la ciudad de Chambo una solución
habitacional y comercial, acorde a su crecimiento poblacional y económico.
Se busca evaluar un proyecto inmobiliario de características residenciales y
comerciales en el cantón Chambo.
Los datos que se muestran en el Censo de Población y Vivienda 2010, del
Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC) para el cantón Chambo, indican
que la población asciende a 11.885.
En la actualidad la mayor parte de la población se concentra en personas de
alrededor de 30 años de edad, mismas que son un mercado sumamente atractivo
para este tipo de proyectos.
Con este fin se trata de conocer las necesidades y preferencias que debe cumplir
el proyecto inmobiliario, por lo que se precisa realizar la investigación del
mercado que gira en torno a dicho proyecto.
Tomando en cuenta los datos acerca de los requerimientos del mercado
inmobiliario de Chambo se continua estructurando la ingeniería del proyecto.
En base a las estimaciones y proyecciones de costos resultantes de la ingeniería
se debe estructurar el estudio financiero para evaluar su viabilidad.
Para promover la venta del edificio se requiere de un plan de mercadeo y
financiamiento para introducir y posicionar el inmueble.
2
1.2 OBJETIVOS
• Determinar el plan de ventas para el proyecto inmobiliario.
• Diseñar un edificio habitacional y comercial en el cantón.
• Desarrollar un plan de financiamiento para que el interesado acceda a un
local comercial o departamento.
3
2 CAPÍTULO 2: MARCO TEÓRICO
El marco teórico está estructurado de tal forma que sustente el desarrollo
metodológico del proyecto e incluye los componentes de un plan de negocio.
2.1.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
El plan de negocios debe iniciar con la investigación de mercados que muestre la
viabilidad comercial del proyecto.
Gabriel Baca Urbina en su libro “Evaluación de proyectos” menciona que:
“Los objetivos del estudio de mercado son los siguientes:
• Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la
posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos
existentes en el mercado.
• Determinar la cantidad de bienes o servicios provenientes de una nueva
unidad de producción que la comunidad estaría dispuesta adquirir a
determinados precios.
• Conocer cuales son los medios que se emplean para hacer llegar los
bienes y servicios a los usuarios.
• Como último objetivo, tal vez el más importante, pero por desgracia
intangible, dar una idea al inversionista del riesgo que su producto corre
de ser o no aceptado en el mercado.”
Fuente: Urbina, 2010, pag. 12.
4
Proceso de la investigación de mercados
El libro “Fundamentos de Marketing” de Stanton, Etzel y Walker, en las páginas
185 a la 195, indica en qué consisten y cuales son las etapas del proceso de
investigación de mercados:
“…Defina el objetivo
…Normalmente, el objetivo es resolver un problema, pero no siempre es
así: con frecuencia el objetivos es entender o definir mejor un problema u
oportunidad. A veces el objetivo es sólo determinar si hay un problema…
Realice un análisis situacional
...El análisis situacional es una investigación de fondo que ayuda a refinar
el problema indagatorio. En este paso se trata de obtener información
acerca de la compañía y de su ambiente de negocios por medio de una
investigación bibliográfica y de un extenso trabajo de entrevistas con
funcionarios de las empresas.
En el análisis situacional, los investigadores tratan también de precisar la
definición del problema y de elaborar hipótesis a prueba. Una hipótesis de
investigación es una suposición que, de encontrar apoyo, sugeriría una
solución a un problema…
Haga una investigación informal
…Esta investigación informal consiste en reunir información fácil de obtener
de la gente que está dentro y fuera de la empresa: intermediarios,
competidores, agencias publicitarias y consumidores…
Planear y llevar a cabo una investigación formal
...Si el proyecto determina que hay que seguir con la investigación, el
investigador tiene que determinar qué información adicional se necesita y
cómo se va obtener.
5
Selecciones las fuentes de información
…En una investigación se puede utilizar los datos primarios, los
secundarios, o ambos. Los datos primarios son los datos nuevos reunidos
específicamente para el proyecto que se pretende llevar a cabo…Los datos
secundarios son datos disponibles, captados con anterioridad para algún
otro propósito…
…Luego de de agotar todas las fuentes secundarias disponibles que se
estiman pertinentes, los investigadores pudieran carecer aún de datos
suficientes, en cuyo caso han de pasar a las fuentes primarias y reunir o
comprar información…
Seleccione un método de acopio de datos primarios
…Hay tres métodos muy usados para reunir los datos primarios: la
observación, la encuesta y la experimentación…
…El método de observación consiste en que el acopio de datos se lleve
mediante la observación de acciones comunes de una persona. En la
investigación por observación no hay interacción directa con los sujetos
que se estudian…
…Una encuesta consiste en reunir datos entrevistando a las personas. Las
encuestas se pueden hacer en persona, por teléfono, por correro o por
Internet. La ventaja de la encuesta es que la información viene
directamente de la persona que a usted le interesa. De hecho, puede ser la
única forma de determinar las opiniones o planes de compra de un grupo…
…Un experimento es un método de obtención de datos primarios en el que
el investigador tiene la posibilidad de observar los resultados y de cambiar
una variable en una situación sin alterar las otras condiciones…
Prepare formularios para la obtención de datos
…Para entrevistar u observar a los sujetos, los investigadores utilizan un
cuestionario o formulario (o forma) con instrucciones y espacios para
registrar observaciones y respuestas. No es fácil diseñar un formulario de
6
recolección de datos que atraiga precisamente la información requerida. He
aquí varias consideraciones fundamentales:
• Redacción de la pregunta
Si se entiende mal una pregunta, los datos que produce son inservibles.
Las preguntas deben redactarse teniendo en cuenta el nivel del
encuestado en vocabulario, comprensión de lectura y familiaridad con la
terminología.
• Formato de la respuesta
Las preguntas se planean para respuestas de marcha de verificación
(como sí o no, opción múltiple, o de acuerdo o en desacuerdo), o bien
para respuesta abierta. Las preguntas de respuesta abierta suelen ser
más fáciles de redactar y a menudo producen respuestas mas
abundantes, pero requieren más esfuerzo del encuestado y, por ende,
disminuye la cooperación.
• Esquema del cuestionario
El procedimiento normal es comenzar con preguntas fáciles y pasar
luego a las más difíciles o complicadas. Los temas que pueden ser
delicados (por ejemplo, los de higiene personal) o los de asuntos
privados (edad, ingresos) se colocan habitualmente al final del
cuestionario.
• Prueba previa
Todos los cuestionarios deben someterse a una prueba previa con un
grupo de encuestados para identificar problemas, efectuar correciones y
perfeccionar los antes del estudio real…
Planee la muestra
…No es necesario encuestar u observar a toda persona que pueda arrojar
luz sobre un problema de investigación. Basta con reunir datos de una
muestra si esta es representativa del grupo entero….
…La idea fundamental del muestreo es que un pequeño número de
elementos - una muestra -, si se seleccionó en la forma apropiada de un
número mayor de esos elementos - un universo -, tendrá las mismas
7
características y aproximadamente en la misma proporción que el número
mayor. Para obtener datos confiables con este método se requiere la
técnica correcta para seleccionar la muestra…
…Una muestra aleatoria se elige de tal manera que cada miembro del
universo tenga la misma oportunidad de ser incluido en ella.
Todas las demás muestras (no aleatorias) se conocen como muestras de
conveniencia y son muy comunes en la investigación de marketing por dos
razones. Primera, las muestras aleatorias son muy difícles de obtener. Aun
cuando el investigador pueda seleccionar a los sujetos de forma aleatoria,
no hay seguridad de que todos participen. Algunos no estarán disponibles y
otros se rehusarán a cooperar. Resulta entonces que los investigadores
recurren con frecuencia a muestras de conveniencia cuidadosamente
diseñadas que reflejan las características del universo con la mayor
aproximación posible. Segunda, no toda la investigación se hace con el
objetivo de generalizar un universo. Por ejemplo, para confirmar el juicio del
departamento de publicidad, el investigador puede conformarse con el
resultado de que los encuestados de un pequeño grupo capten todos un
mensaje similar de un anuncio…
Recolecte datos
…La tarea de recolectar los datos primarios de la entrevista o la
observación puede estar a cargo de personas o de máquinas.
Desafortunadamente, éste es a menudo el eslabón más débil del proceso
de investigación. El proyecto de investigación puede diseñarse con todo
cuidado, pero los frutos de estos trabajos pueden perderse si la recolección
de los datos se realiza en forma inadecuada…
Analice los datos y presente un informe
…Las conclusiones y recomendaciones del investigador constituyen el
producto final de la investigación. La mayoría de los proyectos requieren un
informe escrito, por lo común acompañado de una presentación verbal a la
8
administración. Aqui la habilidad de comunicación se convierte en factor
importante. Los investigadores no sólo deben ser capaces de escribir y
hablar con eficacia, sino que tienen que adoptar la perspectiva del gerente
al presentar los resultados de la investigación…
Haga un seguimiento
...Los investigadores deben hacer un seguimiento de sus estudios para
determinar si se están utilizando sus resultados y recomendaciones. La
administración puede no utilizar los resultados de un estudio por varias
razones…
Fuente: Stanton, Etzel, & Walker, 2007, pag. 185 a 195.
Gabriel Baca Urbina en su libro “Evaluación de proyectos” menciona que:
“La fórmula para calcular el número de encuestas es la siguiente:
Donde:
N= población objetivo
Z= distribución normalizada; Si Z=1.96 el porcentaje de confiabilidad es de
95%
p= proporción de aceptación deseada para el producto
q= proporción de rechazo
E= porcentaje deseado de error”.
Fuente: Urbina, 2010, pag. 29.
9
2.1.2 INGENIERÍA DEL PROYECTO
Gabriel Baca Urbina en su libro “Evaluación de proyectos” menciona que:
“Los objetivos del análisis técnico-operativo de un proyecto son los
siguientes:
• Verificar la posibilidad técnica de la fabricación del producto que se
pretende.
• Analizar y determinar y determinar el tamaño, la localización los
equipos, las instalaciones y la organización óptimos requeridos para
realizar la producción.
En resumen, se pretende resolver las preguntas referentes a dónde,
cuánto, cuándo, cómo y con qué producir lo que se desea, por lo que el
aspecto técnico-operativo de un proyecto comprende todo aquello que
tenga relación con el funcionamiento y la operatividad del propio proyecto.”
Fuente: Urbina, 2010, pag. 74.
Baca Urbina también menciona que:
“…El obejtivo general del estudio de ingeniería del proyecto es resolver
todo lo concerniente a la instalación y funcionamiento de la planta. Desde
la descripción del proceso, adquisición de equipo y maquinaria se
determina la distribución óptima de la planta, hasta definir la estructura
jurídica y de organización que habrá de tener la planta productiva…”
Fuente: Urbina, 2010, pag. 89.
Existen herramientas dentro de la planificación de proyectos como son los
diagramas de Gantt y los grafos de red.
10
Según Nokes y Greenwood en su libro “La guía definitiva de la gestión de
proyectos”, en la página 75, indica lo siguiente:
“…Diagramas de Gantt
Una vez identificadas las tareas y lo que se tardará en realizarlas, es
relativamente sencillo añadir cierta información sobre la secuencia en que
deben producirse las tareas, así que podremos hacernos una idea de
cuanto tiempo hará falta para completar el proyecto. Para cada tarea se
identifican las demás tareas que aportan factores productivos y que, por
tanto, deben finalizarse antes de que se pueda inicar esa tarea.
Un diagrama de Gantt parte de la lista de actividades del proyecto del
mismo formato que el organigrama de distribución de tareas. En una fila a
partir del nombre de cada actividad dibujamos un recuadro en una escala
temporal para mostrar cuando se prevé que empiece y acabe cada
actividad.
Grafos de red
Un grafo de red es la representación gráfica de la estructura del proyecto.
La técnica de revisión y evaluación de proyectos (PERT), es el método de
planificación que utilizan los grafos de red, y es común que los directores
de proyectos utilicen los términos grafos PERT y grafo red como sinónimos.
Un grafo de red incluye la misma información sobre la dependencia de
tareas que un diagrama de Gantt, y el uno se puede traducir al otro.
El método de planificación PERT va más allá de las representaciones
gráficas de los grafos de red para incluir información sobre las duraciones
de las tareas de tal forma que se dé una idea intuitiva de la variabilidad de
los plazos del proyecto. Lo consigue utilizando tres estimaciones (optimista,
más probable y pesimista) de la duración de cada tarea…”
Fuente: Nokes & Greenwood, 2007, pag. 75.
11
Proceso de planificación de proyectos
Según Nokes y Greenwood en su libro “La guía definitiva de la gestión de
proyectos”, en las páginas 86 y 87, se pueden indentificar 5 etapas en el proceso
de planificación de proyectos.
“…Comprensión de los requisitos
La planificación no parte de identificar las tareas y, sin duda, no parte de
cualquier programa informático de planificación.
Parte del contexto, los objetivos y las restricciones del proyecto. Se debe
tener claro que es lo que está intentando conseguir y qué medios estarán
disponibles para conseguirlo.
Identificación de tareas
Para identificar las tareas que habrá que hacer, se puede analizar el
proyecto de arriba abajo y de abajo a arriba.
El análisis de arriba a abajo empieza identificando los principales bloques
de trabajo del proyecto que terminarán convirtiéndose en fases del
proyecto. Un análisis de abajo a arriba empieza en el extremo inferior de la
jerarquía, a partir de las tareas individuales, y se mueve hacia arriba
agrupándolas en flujos de trabajo y subproyectos.
Estimación de la duración de las tareas
Para cada tarea, se debe estimar el esfuerzo necesario. Si se trata de una
tarea de duración fija, también tendrá que estimar la duración.
Si ya se tienen claras las tareas, se puede revisar la lista y escribir los días
hombre de esfuerzo al lado de cada tarea.
Estructura del proyecto, control y riesgo
La estructura del proyecto es la forma en que se divide el trabajo en
tiempos y áreas técnicas. La mayor parte de la estructura de un proyecto
debería derivarse de forma natural del trabajo y las tareas necesarias. Para
12
cuando se haya identificado todas las tareas, y cómo se relacionan entre sí
todos los factores, se habrá definido la mayor parte de la estructura del
proyecto. Sin embargo, el plan, tal y como está, supondrá probablemente
que todo va a salir sin ningún contratiempo, cuando se sabe que pocas
veces es así. Así que se tendrá que modificar el plan para introducir mas
control y mejor gestión, y tendrá que ponerse en marcha algunas
actividades de gestión de riesgos.
Redacción del plan de la cadena crítica
Una vez identificadas todas las tareas, incluyendo las necesarias para el
control del proyecto y la gestión de riesgos, se debe relacionar todas con
las relaciones de dependencia pertinentes. Se debe comprobar que no se
ha omitido ninguna dependencia de tareas…”
Fuente: Nokes & Greenwood, 2007, pag. 86 a 87.
13
2.1.3 PLAN DE MERCADEO
El libro “Marketing” de Lamb, Hair y McDaniel, en las páginas 39 a la 53, indica
que:
“…La planeación de marketing se refiere al diseño de actividades
relacionadas con los objetivos y los cambios en el ambiente del mercado.
La planeación de marketing es la base de todas las decisiones y
estrategias de marketing. El plan de marketing es un documento escrito
que funge como manual de referencia de las actividades de marketing para
el gerente del área y para gerentes de áreas afines a mercadotecnia…
Elementos de un plan de marketing
...Con independencia de la forma que adopte un plan de marketing, hay
elementos comunes a todos ellos. Éstos incluyen la definición de la misión
y los objetivos del negocio, la realización de un análisis situacional, la
definición de un mercado objetivo y el establecimiento de los componentes
de la mezcla de marketing...
Objetivos del plan de marketing
…Antes de desarrollar los detalles de un plan, hay que establecer las
metas y objetivos correspondientes. Sin objetivos no hay bases para medir
el éxito de las actividades del plan de marketing.
Un objetivo de marketing es una declaración de lo que se logrará mediante
las actividades de marketing...
Análisis situacional
…Antes que sea posible definir las actividades específicas de marketing,
los especialistas en mercadotecnia deben comprender el ambiente actual y
potencial en que el producto o servicio trata de venderse. En este análisis
14
la empresa debe identificar sus fortalezas y debilidades internas y también
examinar las oportunidades y amenazas externas...
Definición del mercado meta
…La estrategia de marketing se refiere a las actividades de seleccionar y
describir uno o más mercados meta, y desarrollar y mantener una mezcla
de marketing que produzca intercambios mutuamente satisfactorios con
estos…
…Un segmento de mercado es un grupo de individuos u organizaciones
que comparten una o mas características. En consecuencia, tienen
necesidades de productos relativamente similares.
Cualquiera que sea el segmento de mercado que se enfoque, se describirá
en su totalidad. Hace falta determinar la demografía, psicografía y
comportamiento del consumidor…
La mezcla del marketing
…El término mezcla de marketing se refiere a una mezcla distintiva de
estrategias de producto, plaza (distribución), promoción y precios diseñada
para producir intercambios mutuamente satisfactorios con un mercado
objetivo…
Estrategias de producto
…El núcleo de la mezcla de marketing, el punto de inicio, es la oferta y la
estrategia del producto. No se puede diseñar una estrategia de distribución,
decidir una campaña de promoción o establecer un precio sin conocer el
producto que va a venderse…
Estrategia de distribución
…Las estrategias de distribución se aplican para hacer que los productos
se encuentren a disposición en el momento y lugar en que los
consumidores lo deseen. La meta de la distribución es tener la certeza de
15
que los productos llegan en condiciones de uso a los lugares designados,
cuando se necesitan…
Estrategia de promoción
…La promoción incluye ventas personales, publicidad, promoción de
ventas y relaciones públicas. El papel de la promoción en la mezcla de
marketing consiste en fomentar intercambios mutuamente satisfactorios
con los mercados meta mediante la información, educación, persuasión y
recuerdo de los beneficios de una compañía o producto…
Estrategias de precios
…El precio es lo que un comprador da a cambio para obtener un producto.
Suele ser el más flexible de los cuatro elementos de la mezcla de
marketing. El precio representa una importante arma competitiva y resulta
fundamental para la organización como un todo, porque, multiplicado por el
número de unidades vendidas, es igual al ingreso total del la empresa…”
Fuente: Lamb, Hair, & Mc Daniel, 2006, pag. 39 a 53.
16
2.1.4 EVALUACIÓN FINANCIERA
Gabriel Baca Urbina en su libro “Evaluación de proyectos” menciona:
“...Una vez que el investigador concluye el estudio hasta la parte técnica,
se habrá dado cuenta de que existe un mercado potencial por cubrir y que
no existe impedimento tecnológico para llevar a cabo el proyecto. La parte
del análisis econômico pretende determinar cuál es el monto de los
recursos económicos necesarios para la realización del proyecto, cual será
el costo total de la operación de la planta (que abarque las funciones de
producción, administración y ventas), así como una serie de indicadores
que servirán como base para la parte final y definitiva del proyecto, que es
la evaluación económica...”
Fuente: Urbina, 2010, pag. 139.
Flujos de efectivo
Blank y Tarquin en su libro “Ingeniería Económica”, describen el concepto de
flujos de efectivo:
“… Los flujos de efectivo son las entradas y salidas de dinero. Estos flujos
pueden ser estimaciones o valores observados. Cada individuo o empresa
cuenta con entradas de efectivo - rendimientos e ingresos; y desembolsos
de efectivo - gastos y costos (salidas) -. Estas entradas y desembolsos
constituyen los flujos de efectivo; con un signo más representa las entradas
de efectivo y con un signo menos representa las salidas de efectivo. Los
flujos de efectivo ocurre durante periodos específicos, tales como un mes o
un año…
Fuente: Blank & Tarquin, 2006, pag. 32.
17
Tasa mínima atractiva de rendimiento (TMAR)
Blank y Tarquin en su libro denominado “Ingeniería Económica”, en la página 28,
describen el concepto de Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR) de la
siguiente forma:
“…Para que una inversión sea rentable, el inversionista (una corporación o
individuo) espera recibir una cantidad de dinero mayor de la que
originalmente invirtió. En otras palabras, debe ser posible obtener una tasa
de retorno o rendimiento sobre la inversión atractivos…
…En ingeniería, las alternativas se evalúan con base en un pronóstico de
una TMAR razonable. Por consiguiente, se debe establecer una tasa
razonable para la fase de elección de criterios en un estudio de ingeniería
económica. La tasa razonable recibe el nombre de tasa mínima atractiva de
retorno (TMAR) y es superior a la tasa que ofrece un banco o alguna
inversión segura que implique un riesgo mínimo…”
…Cálculo de la TMAR
…La TMAR de un proyecto se la obtiene sumando la Tasa Interna de
Oportunidad del inversionista, la inflación y el riesgo asociado al mismo
proyecto…
Fuente: Blank & Tarquin, 2006, pag. 28.
Valor presente neto (VPN)
Sullivan, Wicks y Luxhoj describen en su libro “Ingeniería Económica”, en la
página 154 el concepto de Valor Presente de la siguiente forma:
18
“…El método del valor presente (VP) se basa en el concepto del valor
equivalente de todos los flujos de efectivo relativos a alguna base o punto
de inicio en el tiempo, llamado presente. Es decir, todos los flujos de
entrada y salida de efectivo se descuentan al momento presente del tiempo
con una tasa de interés que por lo general es la TMAR…
… Para encontrar el VP como función de la i% (por período de interés) de
una serie de flujos de entrada y salida de efectivo, es necesario descontar
al presente las cantidades futuras usando la tasa de interés durante el
periodo de estudio apropiado…”
Fuente: Sullivan, Wicks, & Luxhoj, 2004, pag. 154.
Tasa interna de rendimiento (TIR)
Sullivan, Wicks y Luxhoj describen en su libro “Ingeniería Económica”, en la
pa’gina 164, el concepto de la Tasa interna de rendimiento (TIR) de la siguiente
forma:
“…El método de la tasa interna de rendimiento (TIR) es el método de tasa
de rendimiento que se utiliza con más frecuencia para realizar análisis de
ingeniería económica. A veces recibe otros nombres, tales como el método
del inversionista, el método de flujo de efectivo descontado y el índice de
rentabilidad.
Este método resuelve para la tasa de interés que iguala al valor equivalente
de una alternativa de flujos de entrada de efectivo (ingresos o ahorros) con
el valor equivalente de flujos de salida de efectivo (gastos, que incluyen
costos de inversión). La tasa de interés que resulta se llama tasa interna de
rendimiento (TIR).
19
Para una alternativa única, desde el punto de vista del prestamista, la TIR
no es positiva a menos que 1. En el patrón de flujo de efectivo existan
tantos ingresos como gastos, y 2. La suma de los ingresos exceda la suma
de todos los flujos de salida de efectivo. Hay que asegurarse de que se
cumplan estas dos condiciones para evitar trabajo innecesario de cálculo al
descubrir que la TIR es negativa…
…Una vez que se ha calculado la TIR, se compara con la TMAR para
decidir si la alternativa en cuestión es aceptable. Si la TIR es mayor o igual
a la TMAR, la alternativa es aceptable; en otro caso, no lo es…”
Fuente: Sullivan, Wicks, & Luxhoj, 2004, pag. 164.
20
3 CAPÍTULO 3: FORMULACIÓN DEL PROYECTO
El presente estudio busca desarrollar un plan de negocios que permita estructurar
y ejecutar el proyecto inmobiliario: que sea comercial, técnica y financieramente
viable.
3.1 INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
3.1.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
3.1.1.1 Modelo de análisis
El modelo que se plantea es una investigación completa del mercado inmobiliario
de la ciudad, haciendo uso de métodos cualitativos y cuantitativos para recoger
los datos del mercado del proyecto. Se usará el método estadístico de
investigación a través de encuestas a la población, la que permitirá obtener datos
sobre las necesidades y preferencias de los clientes potenciales respecto del
proyecto.
3.1.1.2 Preguntas de la investigación
• ¿Cuál es el grado de aceptación que tiene la población respecto a la
compra de bienes inmuebles?
• ¿Cuáles son las necesidades y preferencias habitacionales de los
potenciales consumidores del proyecto?
• ¿Cuáles son las características y factores que más valora un posible
consumidor?
• ¿Cuáles son las preferencias y condición financiera de los interesados en
el proyecto?
• ¿Cuál es el grado de conocimiento de las personas sobre proyectos
inmobiliarios y cuál es su idea o concepción sobre ellos?
21
• ¿Qué aceptación pueden tener los pobladores respecto de dichos
proyectos habitacionales? ¿Qué esperaría el cliente de estos proyectos?
3.1.1.3 Hipótesis
Es viable la comercialización de un edificio en el centro urbano de la ciudad de
Chambo.
3.1.1.4 Datos necesarios
• Preferencia de compra de un departamento o local comercial.
• Factores de relevancia del cliente para la compra.
• Preferencias y necesidades económico-financieras del cliente.
• Conocimiento del producto (Proyecto inmobiliario)
• Interés de compra del potencial cliente.
3.1.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
Para poder realizar las encuestas se debe definir cómo llegar de forma directa al
grupo objetivo, al que se va enfocar el estudio de mercado.
Para esto se ha realizado una investigación cualitativa, principalmente con el fin
de conocer donde se puede encontrar el segmento de personas requeridas por el
estudio.
Primero se ha identificado a los grupos de personas más representativos que
están involucradas en la actividad económica de la ciudad y que pueden ser
posibles clientes del proyecto, y entre ellos:
• Empleados Municipales.
• Choferes de cooperativas de buses y camionetas.
• Empleados Privados.
22
• Comerciantes.
• Población rural.
Cada grupo de personas tiene comportamientos que indican en qué lugar se
podría ubicarlos sin necesidad de hacer un barrido de toda la ciudad, incurriendo
en esfuerzos mayores para llegar a los entrevistados efectivos que pasen el filtro.
Así, existen lugares dentro de la ciudad donde, en ciertos horarios se concentran
grupos de personas, así:
• Parque municipal de la ciudad.
• Canchas deportivas (Ecuavóley).
• Iglesia principal.
• Cementerio Municipal.
• Estadio Municipal.
• Entidades públicas (Notaria, Registro de la Propiedad, Municipio)
Luego de realizar el proceso de observación del comportamento de reunión a los
diferentes segmentos en los distintos lugares, se concluyó:
• Desde el día Lunes hasta el Viernes en horarios de 8 de la mañana a 3 de la
tarde, los choferes de las cooperativas de buses y camionetas así como los
comerciantes se concentran alrededor del parque municipal y cerca de las
entidades públicas del cantón. La población rural se puede ubicar en los
mismos lugares mencionados y más específicamente en las zonas rurales de
la ciudad.
• En general, las familias de Chambo son muy devotas por lo que existe una
gran concentración de personas en las diferentes Misas que se celebran el fin
de semana en la Iglesia de la ciudad.
23
• El cementerio así como el estadio de la ciudad son otros lugares predilectos
por los chambeños para disfrutar de su tiempo durante el fin de semana por lo
que se tiene otro lugar de fácil acceso y que brinde entrevistados efectivos
para el estudio.
• A partir de las 4 de la tarde de Lunes a Viernes los empleados tanto
municipales como privados suelen acudir a canchas deportivas de ecuavoley
donde realizan deporte y socializan.
3.1.2.1 Tamaño muestral
La investigación requiere que el tamaño muestral sea suficientemente
representativo como para proporcionar información correcta dentro de los límites
del error estadístico especificado.
Se definió que la población total objetivo de la investigación incluya a las personas
que deseen adquirir un bien inmueble en los próximos 18 meses; para esto, el
cuestionario contó con un filtro que separó entrevistados a los cuales realizarles el
cuestionario resultaría irrelevante.
Se determinó el tamaño muestral total y a su vez el tamaño para cada grupo en
que se ha dividido la muestra.
Para esto se obtuvieron datos sobre la población económicamente activa con el
objetivo de encontrar la proporción de los posibles clientes que pudieran ocupar
cada uno de los segmentos.
Según datos actualizados del INEC, el Cantón Chambo tiene una población de
11.885 personas. Aplicando el 31% de Población Economicamente Activa del
Ecuador como similar, la PEA de Chambo asciende a 3684 personas.
El 1 de Abril del 2011, se realizó una entrevista a Luis Escobar, Ex-Alcalde del
Ilustre Municipio de Chambo, él menciona que las personas económicamente
activas dedicadas a la agricultura así como a la producción de bloques y ladrillos
24
representan cerca del 50% del total del PEA de Chambo, mientras que en
proporciones similares se encuentra el grupo de comerciantes, choferes,
trabajadores públicos y privados (40%). El 10% restante corresponde a
actividades laborales varias que individualmente no son representativas.
Casi en su totalidad los productores de ladrillos y agricultores pertenecen a un
estrato económico bajo por lo que se los tiene que separar de la población
objetivo. Escobar em la entrevista indicó que los que podrían acceder al proyecto
son aquellos que han pasado a ser comerciantes de sus productos por lo que
según su criterio se debe dividir el segmento de comerciantes en el 15% que
viven en la zona rural de la ciudad.
Ahora bien, al tomar el 40% de la PEA se tiene una población objetivo de 1474
personas. Como lo que se busca dentro de la investigación de mercados es
trabajar al menos con un nivel de confianza del 90% y un margen de error del
7,5%.
Por lo tanto:
N=1474 (Población objetivo)
K=1,64 (Valor de Z normalizada com un nível de confianza del 90%)
e=7,5% (Error máximo aceptado)
p=0,5% (Nivel de aceptación)
q=0,5% (Nivel de no aceptación)
Usando la fórmula que define el tamaño muestral:
25
Para la recolección, se definió como necesario realizar 120 encuestas. Se han
adicionado dos encuestas por segmento para prevenir cualquier eventualidad con
algún cuestionario que presente problemas que afecten su validez.
A cada segmento de los cuatro seleccionados por su representatividad en el PEA,
se les dió dar pesos similares, es decir 30 encuestas por segmento.
La muestra queda estructurada como se presenta en la tabla 1:
Tabla 1 – Encuestas necesarias por segmento de mercado
SEGMENTO ENCUESTAS
Empleados privados 30
Empleados públicos 30
Comerciantes 30 (25 urbanas y 5 rurales)
Transportistas 30
TOTAL 120
La prueba piloto representó un 20% del total de la muestra, es decir 6 por
segmento y un total de 24 encuestas que permitieron validar el instrumento.
El diseño del formulário para la encuesta se encuentra en el Anexo 1.
26
3.1.3 TRABAJO DE CAMPO
El trabajo de campo se inició realizando la prueba piloto en la que se concluyeron
algunos cambios para el cuestionario final; entre ellos:
• La posibilidad de elegir la preferencia de propiedad entre las opciones que se
presentaron a su consideración.
• El recuadro para conocer el segmento del entrevistado.
• El posible rango de precios que están dispuestos a pagar los pobladores de la
ciudad; para esto se tomó en cuenta la entrevista con Gonzalo Piedra,
corredor de bienes raíces en la provincia.
El trabajo de campo final se realizó entre el 27 de Junio y 9 de Julio del 2011.
La digitación de los cuestionarios se la realizó utilizando una mascarilla de ingreso
diseñada en Microsoft Excel, programa que brindó la posibilidad de tener tablas
de resultados sobre las diferentes preguntas.
Las preguntas abiertas del cuestionario fueron classificadas y luego codificadas
para obtener valorizaciones fáciles de parametrizar.
27
3.1.4 ANÁLISIS DE LA DEMANDA
Los resultados obtenidos en la investigación de mercado muestran de forma clara
necesidades y preferencias de la población en la adquisición de un bien inmueble.
En base a esta información se podrá estructurar el objetivo final del proyecto.
3.1.4.1 Lugar de vivienda
A continuación en la figura 1 se muestra el lugar donde habitan los entrevistados
que desean adquirir una propiedad durante los próximos 18 meses:
Figura 1 – Lugar de vivienda de los entrevistados
Claramente se observa que dentro de la muestra de 120 entrevistados, el 82%, es
decir 99 personas, habitan en la ciudad de Chambo, el resto son habitantes de
Riobamba.
3.1.4.2 Tipo de vivienda
De la muestra analizada al determinar el tipo de vivienda que habitan se
obtuvieron los resultados representados en la figura 2:
28
Figura 2 – Tipo de vivienda de los entrevistados
Las casas son el tipo de vivienda más usada alcanzando el 47% del total de los
entrevistados, los departamentos llegan al 24%, los cuartos al 18% y las villas
solo abarcan el 9%.
3.1.4.3 Condición de tenencia de vivienda
Al analizar la condición de tenencia de vivienda se observa en la figura 3 que las
personas habitan en casas de familiares o amigos en un 40%, arrendar una
vivienda representa el 38%; los que tiene una vivienda propia solo alcanzan el
22% de la población.
Figura 3 – Condición de tenencia de vivienda
29
3.1.4.4 Intención de compra
El siguiente punto analizado en la figura 4 es sumamente importante, indica el
interés de compra de la población en adquirir una propiedad en la ciudad.
Figura 4 – Intención de compra
El 41% de la población se encuentra muy interesada en adquirir un bien inmueble
en la ciudad y el 20% de personas se encuentran un poco interesadas, es decir, el
61% de la población se encuentra muy interesada o un poco interesada en
adquirir una propiedad en Chambo.
Si se calcula el 61% de la población objetivo, se tiene como resultado que 899
personas se encuentran interesadas en adquirir un bien inmueble en Cambo.
Existe un alto porcentaje de personas que no les interesa para nada adquirir una
vivienda en la ciudad, dicho nivel alcanza el 35% de la muestra analizada.
3.1.4.5 Razones desagrado
Las razones que de forma general influyen para que las personas no deseen
adquirir un bien inmueble en Chambo se las presentan en la figura 5:
30
Figura 5 – Razones de desagrado
La principal razón llegando al 50% de los casos es querer adquirir una vivienda o
propiedad en la ciudad de Riobamba que se sitúa a 10 minutos de viaje. Los
proyectos inmobiliarios en Riobamba se convierten en claros competidores.
3.1.4.6 Preferencia de compra
El tipo de propiedad que la población prefiere se representa en la figura 6:
Figura 6 – Preferencia de compra
Se puede decir que de un total de 78 encuestados a 53 les gustaría adquirir una
casa, 43 un departamento y solo a 16 un local comercial. Si un entrevistado
menciono los dos o tres tipos de bienes inmuebles, la figura divide e indica la
preferencia entre estas (55% casas, 37% departamentos y 8% locales
comerciales).
31
3.1.4.7 Ubicación
La indagación sobre la ubicación de la propiedad en el centro urbano de Chambo
indica que al 66% de la población le gustaría que se encuentre en este lugar; se
puede observar en la figura 7:
Figura 7 – Ubicación de la propiedad
3.1.4.8 Descripción de propiedad
Los entrevistados en la investigación dieron una descripción de cómo les gustaría
que fuera su propiedad ideal. La figura 8 muestra los atributos más importantes:
Figura 8 – Descripción de propiedad
32
El que la propiedad sea grande con varios espacios que brinden comodidad a la
familia es lo más importante para las personas, la ubicación es el segundo factor
de influencia.
Existen otras características también mencionadas como la estética, seguridad,
servicios y precio las cuales aportan a la concepción ideal de vivienda para los
entrevistados.
3.1.4.9 Factores de elección
Dentro de la investigación se ha podido clasificar en orden de importancia ciertos
atributos que la gente menciona al hablar de una propiedad.
La ubicación y el espacio son los atributos más importantes para los
entrevistados, el precio también contribuye en el tercer lugar, así como la
comodidad y seguridad en cuarto y quinto puesto, los servicios ocupan el sexto
lugar mientras que la exclusividad y modernidad en ningún caso fueron elegidas
como primer factor de elección por lo tanto no tienen representatividad.
Así, se construyó una escala para estos atributos como primer o último factor de
elección. Se lo puede observar en la figura 9:
Figura 9 – Primer factor de elección
El caso del último factor de elección se representa en la figura 10:
33
Figura 10 – Último factor de elección
La exclusividad y los servicios son los últimos factores de elección seguidos de la
seguridad, comodidad y modernidad.
3.1.4.10 Financiamiento
Sobre la necesidad de financiamiento que la gente requiere se obtuvieron los
siguientes resultados representados en la figura 11:
Figura 11 – Necesidad de financiamiento
El 46% de los casos consideran muy necesario un sistema de financiamiento para
adquirir una propiedad, el 36% lo consideran necesario, para el 13% de la
población un plan de financiamiento es un detalle indiferente y tan solo un 5%
dicen que no necesitan uno.
34
3.1.4.11 Proyectos inmobiliarios
Las personas que conocen los proyectos inmobiliarios alcanzan el 46% de la
muestra analizada, es decir la mitad no tiene conocimiento claro de dichos
proyectos. Se lo puede observar en la figura 12:
Figura 12 – Conocimiento de proyectos inmobiliarios
Al pedir que los entrevistados describan lo que conocen sobre este tipo de
proyectos se obtuvo las siguientes ideas representadas en la figura 13:
Figura 13 – Descripción de proyecto inmobiliario
Las ideas con las que las personas asocian a “Proyecto inmobiliario” son: crédito
para adquirir vivienda, interés, largo plazo y construcción en grupos.
35
3.1.4.12 Interés en el proyecto
El 85% de la población considera atractivo el desarrollo de un proyecto de estas
características. Se lo observa en la figura 14:
Figura 14 – Interés en el proyecto
3.1.4.13 Precio
El rango de precios que las personas están dispuestas a pagar por su propiedad
está dividido como indica la figura 15:
Figura 15 – Disponibilidad de pago
El 55% de la población está dispuesta a pagar entre $25000 y $40000 por el bien
inmueble. Se debe considerar un porcentaje representativo del 26% de las
personas que podrían pagar un precio superior a $40000; solo el 19% de la
población no está dispuesta a pagar un valor superior a $25000.
36
3.1.4.14 Conclusiones de la demanda
La investigación de mercados ha brindado la posibilidad de tener un panorama
claro sobre que buscan los potenciales clientes del proyecto.
Entre los detalles más importantes se puede mencionar:
• Existen alrededor de 899 personas a las que interesa el proyecto, de éstas se
busca llegar a seis que compren un departamento y a dos, un local comercial.
• La principal competencia son los proyectos inmobiliarios en la ciudad de
Riobamba.
• El tipo de vivienda preferida son las casas, el 37% prefieren departamentos y
el 8%, locales comerciales.
• Existe el 64% de la población a quiénes les resulta atractivo el poder adquirir
una propiedad en el centro de la ciudad por lo que la ubicación del proyecto
es adecuada.
• Los potenciales clientes, de forma general, prefieren viviendas espaciosas y
seguras; les gusta los acabados tradicionales sencillos pero buscan que éstos
sean atractivos, estéticamente hablando.
• La exclusividad y los servicios no son trascendentales para la gente a la hora
de elegir su vivienda.
• Existe un factor de elección como el precio que si influye en las personas, es
el tercer factor de elección de compra luego del espacio y la ubicación.
• El 55% de la población está dispuesta a pagar entre $25000 y $40000 por el
bien inmueble. Se debe considerar un porcentaje representativo del 26% de
37
las personas que podrían pagar un precio superior a $40000; solo el 19% de
la población no está dispuesta a pagar un valor superior a $25000
• Cerca del 80% de la población considera necesario el financiamiento para
poder acceder a un bien inmueble.
• La mitad de la población no tiene conocimiento de que se tratan los proyectos
inmobiliarios por lo que se necesita publicidad para llegar a estas personas.
• El 85% de la población considera a este tipo de proyectos atractivos y
estarían interesados en ellos.
El proyecto de manera general es atractivo para la población de la ciudad que
tiene interés en adquirir una propiedad.
3.1.4.15 Perfil de los segmentos de clientes potenciales
Los clientes potenciales pertenecen al grupo de personas económicamente
activas con una capacidad de endeudamiento superior a los $30.000, o, que
hayan generado un ahorro similar para acceder al bien inmueble.
La edad de los clientes potenciales se encuentra entre 25 a 50 años, donde las
personas poseen condiciones económicas idóneas para acceder al proyecto
inmobiliario.
Las familias a las que se pretende vender los departamentos tienen un promedio
de 4 a 5 miembros, o planifican llegar a ese número. Los interesados en el
proyecto casi en su totalidad son gente nativa de Chambo o en su defecto de la
ciudad de Riobamba.
38
3.1.5 ANÁLISIS DE LA OFERTA
Se ha realizado una investigación del tipo cualitativo en la que se analizó la oferta
que existe en el mercado inmobiliario de la ciudad. Con este fin se tuvo una
entrevista con el corredor de bienes raíces Gonzalo Piedra quién trabaja en la
inmobiliaria MEGAINMOBILIARIA CIA LTDA.
El ingeniero Piedra manifestó que en la ciudad de Chambo no se han generado
proyectos constructivos principalmente porque las constructoras prefieren un lugar
con mayor población y mercado como es el caso de Riobamba. El precio del
metro de construcción en Chambo, según el señor Piedra, puede oscilar entre
$500 y $550, según el tipo de acabado. El precio del metro cuadrado en locales
comerciales de la ciudad asciende hasta $600.
Según Pedro Herrera, propietario de la inmobiliaria HERRERA BIENES RAÍCES,
existen proyectos en Riobamba que ofrecen departamentos que van desde
$30000 hasta valores superiores a los $60000.
Se puede observar que dentro de la ciudad de Chambo, solo existen 3 edificios
que están en construcción, su ubicación es muy cercana al terreno donde se
plantea el proyecto, sin embargo estas edificaciones no están destinadas a la
venta sino al arriendo o para uso de familiares. Los propietarios analizan la
posibilidad de realizar una declaración horizontal y poder vender uno o dos
departamentos.
Existe una demanda considerable de este tipo de proyectos de construcción por lo
que los expertos ven al plan de negocio que se busca desarrollar con mucho
potencial y gran probabilidad de obtener un buen mercado.
39
3.1.5.1 Conclusiones de la oferta
• Existe un edifício de 6 pisos y dos de 4 pisos cada uno; la planta baja en
todos los casos se destina a locales comerciales.
• Solamente un edifício ha sido culminado, los otros se encuentran en
proceso de construcción.
• El precio promedio de metro cuadrado es de $550.
• No existen competidores.
40
3.1.6 CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS
• La investigación muestra un mercado considerable de clientes potenciales
para el proyecto inmobiliario, por lo que es viable su comercialización en el
centro urbano de la ciudad de Chambo.
• Se debe ofrecer financiamiento, porque la demanda de bienes inmuebles
en este tipo de proyectos depende de las facilidades financieras para su
adquisición.
• Es viable la comercialización de locales comerciales en la planta baja del
edifício por la demanda de este tipo de bienes en la ciudad.
• Es necesario invertir en publicidad para poder dar a conocer la información
del proyecto inmobiliario a todos sus clientes potenciales.
41
3.2 INGENIERÍA DE PROYECTO
3.2.1 ANTECEDENTES
El sector de la construcción en la ciudad de Chambo presenta desde hace varios
años un crecimiento, principalmente, por el incremento de la población y también
por las facilidades que brinda la zona para esta actividad como mano de obra
barata, existencia de grandes distribuidoras de materiales de construcción y
acceso a fábricas de ladrillos y bloques, lo que abarata los costos de transporte
de materiales.
El crecimiento vertiginoso de la ciudad, así como la demanda de viviendas y
locales comerciales, en poco tiempo elevará la plusvalía del edificio.
Con una administración acertada de la obra se busca culminar el proyecto
inmobiliario de acuerdo a lo planificado, cumpliendo con todas las normas legales
de construcción en la ciudad.
El terreno donde se planea desarrollar el proyecto inmobiliario se encuentra
ubicado a una distancia no superior a 25 metros del parque principal de la ciudad.
La dimensión total del terreno es 205 m².
La condición actual del terreno exige que se realice el derrocamiento del
cerramiento frontal y de ciertas divisiones internas. El terreno necesita ser
limpiado ya que posee árboles así como varios tipos de plantas, para esto se va
requerir maquinaria pesada.
Para las construcciones dentro de la ciudad se deben cumplir los requerimientos
que exige el municipio del cantón Chambo:
• Se debe respetar la línea de fábrica.
• Para los edificios no existe una altura máxima.
42
• No existen prohibiciones respecto al adosamiento con los vecinos siempre
y cuando estos no tengan ventanas hacia los terrenos donde se planee
construir.
No existe reglamento en el que se indique una exigencia mínima de parqueaderos
para los edificios.
3.2.2 EL PROYECTO INMOBILIARIO
El proyecto inmobiliario ha sido desarrollado con la ayuda de un equipo de
profesionales de Riobamba, mismos que conocen el mercado de Chambo. El
grupo consta de un arquitecto, encargado de diseñar las plantas tipo del edificio
con las que el ingeniero civil podrá posteriormente planificar y presupuestar la
obra constructiva.
El edificio que se planea construir es una estructura de hormigón armado de 4
pisos, tendrá dos locales comerciales en la planta baja y departamentos en el
primero, segundo y tercer piso. Tiene 6 departamentos y 2 locales comerciales.
Los locales comerciales tendrán acceso directo desde la calle y serán
independientes del resto del edificio. Los tres pisos de departamentos serán
iguales y contarán con departamentos tipo A y tipo B.
En la parte superior del edificio se construirá una terraza comunal y de servicios.
Los acabados de la edificación serán básicos para disminuir los costos de
construcción, esto permitirá que el cliente pueda adecuar la vivienda a su gusto y
por ende el proyecto pueda ofertarse a menor precio.
El proyecto inmobiliario tiene 756 metros cuadrados de construcción y las plantas
tipo del edificio se las puede observar en el Anexo 2.
43
3.2.2.1 Estimación de costos
3.2.2.1.1 Estructura de Descomposición del trabajo
Las actividades del proyecto se encuentran definidas dentro de grupos o paquetes
de trabajo. El resumen de estas actividades, en base a la Estructura de
Descomposición del Trabajo (EDT), se presenta a continuación en la tabla 2:
Tabla 2 – Resumen EDT
1.
1.1
2.
2.1
2.2
2.3
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
4.
4.1
4.2
4.3
4.4
5.
5.1
5.2
6.
6.1
7.
7.1
8.
8.1
9.
9.1
9.2
10.
10.1
11.
11.1
Estructura de Descomposición del Trabajo
OBRAS PRELIMINARES
Actividades preliminares: limpieza, conexión a redes de serviciosbásicos, replanteo y nivelación del proyecto
Inodoros, duchas, lavamanos y fregaderos
CIMENTACIÓN
Excavaciones, preparación del suelo de cimentación y zapatas aisladasaisladas con sus respectivas columnas
Cadenas de amarre, contrapiso e instalaciones sanitarias en PB
Relleno compactado y cimientos para cadenas de amarre
Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 1 (P1)
HORMIGÓN ARMADO
Columnas de la Planta Baja (PB)
Gradas para el Piso 1 (P1)
Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 2 (P2)
Columnas del Piso 1 (P1)
Gradas para el Piso 2 (P2)
Columnas del Piso 2 (P2)
Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 3 (P3)
Columnas del Piso 3 (P3)
Gradas para el Piso 3 (P3)
Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 4 (P4)
Mampostería y su enlucido en P1, masillado de pisos en P1
MAMPOSTERÍAS
Mampostería y su enlucido en PB
Mampostería y su enlucido en P3, masillado de pisos en P3
Mampostería y su enlucido en P2, masillado de pisos en P2
Enlucido horizontal y porcelanato en pisos para P3, cerámica en paredes para PB, P1, P2 y P3, barrederas y pasamanos
RECUBRIMIENTOS
Enlucido horizontal y porcelanato en pisos para P1 y P2
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
Cableado y salidas
INSTALACIONES SANITARIAS
PINTURA
Pintura exterior e interior
PUERTAS, VENTANAS Y MUEBLES DE MADERA
Red interna y acometida
INSTALACIONES DE AGUA POTABLE
Salidas de agua potable, tubería pvc y medidores
OTROS
Desalojo de escombros
Puertas, ventanas, seguridad y muebles de madera
44
Tomando en cuenta las actividades principales para la construcción del edificio,
se muestra a continuación un presupuesto detallado, con los rubros para el
desarrollo de la obra estimados por el ingeniero civil.
3.2.2.1.2 Presupuesto para la construcción del edificio
El presupuesto así como los precios unitarios de los materiales fueron entregados
por Pablo Paredes, profesional en Ingeniería Civil que trabaja en el sector de la
construcción. El presupuesto fue desarrollado en Febrero del 2012.
El área de construcción asciende a 756 metros cuadrados y se divide de la
siguiente forma:
- 3 Departamentos de 87 metros cuadrados (261 metros cuadrados).
- 3 Departamentos de 113 metros cuadrados (339 metros cuadrados).
- 1 Local comercial de 51 metros cuadrados.
- 1 Local comercial de 105 metros cuadrados.
Tabla 3 – Presupuesto para la construcción del edificio
PRESUPUESTO PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
CÓDIGO RUBRO UNIDAD CANTIDAD $ PRECIO UNITARIO
$ TOTAL
1 OBRAS PRELIMINARES
1.1 Limpieza superficial del terreno m² 218,79 0,54 118,15
1.2 Replanteo y nivelación del
proyecto m² 218,79 1,15 251,61
1.3 Excavación de cimientos y
plintos a mano m³ 49,80 5,15 256,48
1.4 Relleno compactado con material de excavación
m³ 17,66 3,07 54,22
1.5 Rasanteo de suelo de
cimentación m² 232,23 0,55 127,73
SUBTOTAL 1 808,19
45
2 CIMENTACIÓN
2.1 Replantillo. H.A. f'c = 180 m³ 1,26 23,00 29,01
2.2 Zapatas aisladas. H. A. f'c =
210 m³ 8,83 125,00 1.103,81
2.3 Cimiento para cadenas. H.
Ciclópeo. f'c = 140 m³ 13,59 70,00 951,40
2.4 Cadenas. H.A. f'c = 180 m³ 2,50 115,00 287,08
2.5 Contrapiso. H.S. f'c = 210 m² 168,17 13,50 2.270,27
2.6 Masillado de pisos m² 168,17 3,45 580,18
SUBTOTAL 2 5.221,75
3 HORMIGÓN ARMADO
3.1 Columnas. H.A. f'c = 210 m³ 25,82 147,21 3.801,11
3.2 Vigas. H.A. f'c = 210 m³ 40,48 138,92 5.623,13
3.3 Losas. H.A. f'c = 210 m³ 138,63 128,32 17.789,27
3.4 Gradas. H.A. f'c = 210 m³ 7,53 123,54 930,64
3.5 Acero de refuerzo. fy = 4200 kg 21.162,84 2,25 47.616,39
3.6 Masillado de losas m² 1.386,32 3,98 5.517,55
3.7 Encofrados rectos m² 330,30 5,32 1.757,20
3.8 Encofrados de losas m² 259,94 6,41 1.666,18
SUBTOTAL 3 84.701,47
4 MAMPOSTERÍAS
4.1 Mampostería de ladrillo
mambrón m² 141,47 13,04 1.844,72
4.2 Mampostería de bloque e =
0,15 m. m² 805,56 8,71 7.016,38
SUBTOTAL 4 8.861,10
5 RECUBRIMIENTOS
5.1 Enlucido vertical m² 1.894,04 3,68 6.970,07
5.2 Enlucido horizontal m² 688,04 5,15 3.543,40
5.3 Cerámica en paredes m² 253,43 36,84 9.336,51
5.4 Porcelanato en pisos m² 519,87 46,22 24.028,41
5.5 Barrederas de porcelanato ml 210,70 7,11 1.498,08
5.6 Pasamanos metálico y madera,
pintado ml 18,14 33,74 612,04
SUBTOTAL 5 45.988,51
6 PINTURA
6.1 Pintura de caucho exterior m² 263,88 6,01 1.585,92
6.2 Pintura interior m² 1.611,11 5,43 8.748,33
SUBTOTAL 6 10.334,25
46
7 INSTALACIONES ELÉCTRICAS
7.1 Luminarias y conexiones
telefónicas pto 85,00 25,65 2.180,25
7.2 Tomacorrientes pto 121,00 23,41 2.832,61
7.3 Cableado y tuberias ml 1.778,39 3,26 5.797,55
SUBTOTAL 7 10.810,41
8 INSTALACIONES SANITARIAS
8.1 Desagües u 29,00 15,47 448,63
8.2 Tubería PVC ml 312,00 17,54 5.472,48
8.3 Bajantes PVC ml 41,25 8,15 336,19
8.4 Cajas de revisión u 14,00 68,75 962,50
8.5 Descarga Ml 6,00 8,63 51,78
SUBTOTAL 8 7.271,58
9 INSTALACIONES DE AGUA POTABLE
9.1 Salidas de agua potable Pto 75,00 18,33 1.374,75
9.2 Tubería PVC Ml 230,00 5,74 1.320,20
9.3 Medidores U 10,00 94,05 940,50
9.4 Inodoros U 19,00 148,17 2.815,23
9.5 Lavamanos U 22,00 178,58 3.928,76
9.6 Duchas U 9,00 35,91 323,19
9.7 Fregaderos U 6,00 89,56 537,36
SUBTOTAL 9 11.239,99
10 PUERTAS, VENTANAS Y MUEBLES DE MADERA
10.1 Puertas de madera U 48,00 458,87 22.025,76
10.2 Ventanales: aluminio y vidrio m² 172,61 65,12 11.240,23
10.3 Protección para ventanas m² 84,82 54,61 4.631,80
10.4 Puertas metálicas enrollables m² 11,04 87,21 962,80
10.5 Muebles de madera u 36,00 145,28 5.230,08
SUBTOTAL 10 44.090,67
11 OTROS
11.1 Desalojo de escombros m³ 84,50 6,69 565,31
SUBTOTAL 11 565,31
COSTO TOTAL PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO: $229.893,22
Doscientos veinte y nueve mil ochocientos noventa y tres dólares, 22/100
47
3.2.2.1.3 Resumen de costos
Tabla 4 – Costos estimados para la construcción del edificio.
3.2.2.2 Programación del proyecto
Los paquetes de trabajo así como sus tareas han sido agrupados en actividades
específicas, con su duración y requerimiento previo para ejecutarse. Se puede
observar en la tabla 5:
Tabla 5 – Actividades de la red
CÓDIGO ACTIVIDADES DURACIÓN (días)
ACTIVIDADES ANTE-
CESORAS
1 Actividades preliminares: limpieza, conexión a redes
de servicios básicos, replanteo y nivelación del proyecto
2,25
2 Excavaciones, preparación del suelo de cimentación y
zapatas aisladas aisladas con sus respectivas columnas
8,50 1;
3 Relleno compactado y cimientos para cadenas de amarre 4,25 2;
4 Cadenas de amarre, contra-piso e instalaciones sanitarias en PB 9,25 3;
5 Columnas de la Planta Baja (PB) 6,75 4;
6 Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 1 (P1) 13,00 5;
COSTOS $
TERRENO 25.000,00
DISEÑO ARQUITECTÓNICO 6.900,00
DISEÑO ESTRUCTURAL 4.600,00
CONSTRUCCIÓN 230.000,00
PERMISOS 500,00
COSTO BRUTO DEL PROYECTO 267.000,00
48
7 Cajas de revisión y conexión a la red de alcantarillado. Tuberias eléctricas y telefónicas. 3,75 1;
8 Gradas para el Piso 1 (P1) 4,50 5;
9 Desencofrado de P1, mampostería y su enlucido en PB 5,50 6;
10 Columnas del Piso 1 (P1) 5,75 6;
11 Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 2 (P2) 11,00 10;
12 Gradas para el Piso 2 (P2) 5,00 10;
13 Columnas del Piso 2 (P2) 9,00 11;
14 Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 3 (P3) 10,00 13;
15 Gradas para el Piso 3 (P3) 4,00 13;
16 Desencofrado de P2, mampostería y su enlucido en P1 y masillado de pisos en P1 22,50 11;
17 Columnas del Piso 3 (P3) 10,25 14;
18 Vigas, losas e instalaciones sanitarias en Piso 4 (P4) 8,50 17;
19 Desencofrado de P3. Mampostería, enlucido y masillado de pisos P2. Desalojo de escombros 25,00 14;
20 Enlucido horizontal y porcelanato en pisos para P1 y
P2 16,75 16; 19;
21 Desencofrado de P4, mampostería y su enlucido en P3 y masillado de pisos en P3 24,50 18;
22 Enlucido horizontal y porcelanato en pisos para P3,
cerámica en paredes para PB, P1, P2 y P3, barrederas y pasamanos
17,75 21;
23 Pintura exterior e interior 17,25 22;
24 Luminarias, tomacorrientes, cableado eléctrico y telefónico 5,75 21;
25 Salidas de agua potable, tubería pvc y medidores 6,25 21;
26 Inodoros, duchas, lavamanos y fregaderos 4,75 21;
27 Puertas, ventanas, seguridad y muebles de madera 22,50 23;
28 Desalojo de escombros 2,00 27;
49
A partir de esto, se puede estructurar la red de actividades del proyecto con su
ruta crítica. Se lo puede observar en las figuras 16, 17 y 18.
3.2.2.2.1 Red de actividades y ruta crítica
Figura 16 – Definición de términos en la red de actividades
Actividad fictícia
ACTIVIDAD 3
10,75
3 24,25
4
5
10,75
24,25
10,75 TPI 3 = tiempo próximo de inicio de actividad 3
4 Ni4 = nodo de inicio de actividad 3
10,75 TRI 3 = tiempo remoto de inicio de actividad 3
24,25 TPT 3 = tiempo próximo de terminación de actividad 3
5 Nj5 = nodo de terminación de actividad 3
24,25 TRT 3 = tiempo remoto de terminación de actividad 3
50
Figura 17 – Red del proyecto y su ruta crítica
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51
Figura 18 – Diagrama de barras (1 de 3)
12
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236,62
236,62
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639,60
639,60
639,60
639,60
639,60
639,60
639,60
639,60
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666,86
666,86
666,86
666,86
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1182,31
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AN
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AN
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52
Figura 18 – Diagrama de barras (2 de 3)
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1182,31
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575,98
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575,98
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1397,27
1397,27
1397,27
1397,27
1397,27
1397,27
1397,27
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1397,27
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736,48
736,48
736,48
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736,48
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1640,92
1640,92
1640,92
1640,92
1640,92
1640,92
1640,92
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1419,23
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737,07
677,99
637,95
1436,48
1436,48
1436,48
1436,48
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1578,86
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1578,86
1578,86
1578,86
1578,86
1578,86
1578,86
1578,86
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1578,86
1578,86
1578,86
1578,86
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53
Figura 18 – Diagrama de barras (3 de 3)
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1744,33
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1162,66
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2200,04
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2009,14
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599,09
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599,09
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1959,59
1959,59
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1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1959,59
1050,46
141,33
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,36
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82
85
,41
12
62
,45
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,30
58
13
,30
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21
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26
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SE
MA
NA
28
SE
MA
NA
29
54
3.2.2.3 Egresos
Tabla 6 – Egresos estimados del proyecto
TIEMPO EGRESOS $ TOTAL ($) TOTAL
ACUMULADO ($)
0
Compra terreno 25.000
37.000 37.000 Diseño arquitectónico 6.900
Diseño estructural 4.600
1 Pago permisos 500 500 37.500 2 - 0 0 37.500 3 Desembolsos construcción 10.274 10.274 47.774 4 Desembolsos construcción 17.860 17.860 65.634 5 Desembolsos construcción 22.270 22.270 87.904 6 Desembolsos construcción 24.274 24.274 112.178 7 Desembolsos construcción 27.272 27.272 139.450 8 Desembolsos construcción 27.939 27.939 167.389 9 Desembolsos construcción 26.010 26.010 193.399 10 Desembolsos construcción 33.540 33.540 226.939 11 Desembolsos construcción 40.454 40.454 267.393
La tabla 7 representa los flujos de egresos para la construcción del edificio
utilizando los tiempos de culminación más temprana y los tiempos de culminación
más tardía.
Tabla 7 – Flujo temprano y tardío
TEMPRANO TARDIO
MES COSTO ($) ACUMULADO ($) MES COSTO ($) ACUMULADO ($)
1 9.814,69 9.814,69 1 8.963,18 8.963,18 2 21.994,40 31.809,09 2 17.860,40 26.823,59 3 23.070,81 54.879,90 3 20.219,46 47.043,05 4 25.074,82 79.954,72 4 19.683,95 66.726,99 5 22.796,43 102.751,16 5 18.772,88 85.499,87 6 27.137,83 129.888,99 6 9.629,53 95.129,40 7 44.424,67 174.313,66 7 20.728,19 115.857,59 8 15.125,41 189.439,07 8 18.155,13 134.012,71 9 40.454,15 229.893,22 9 95.880,50 229.893,22
55
Se lo puede observar en la figura 19:
$ -
$ 20.000
$ 40.000
$ 60.000
$ 80.000
$ 100.000
$ 120.000
$ 140.000
$ 160.000
$ 180.000
$ 200.000
$ 220.000
$ 240.000
$ 260.000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
CO
STO
(
$)
TIEMPO (meses)
TEMPRANO
TARDÍO
Figura 19 – Programación temprana y tardía para la construcción del edificio
Esta programación resultará sumamente útil para controlar el desarrollo de la obra
constructiva, comparando y limitando los tiempos hasta donde se puede extender
o adelantar una actividad según la holgura de la misma lo permita.
56
3.3 PLAN DE MERCADEO
El plan de mercadeo busca integrar al edificio en el mercado inmobiliario de la
ciudad.
En Chambo no se han desarrollado hasta el momento proyectos habitacionales,
los departamentos que han sido construidos se los comercializa de forma directa
entre el dueño y el cliente utilizando la propiedad horizontal como herramienta.
Se busca que los esfuerzos en ventas se enfoquen al mercado objetivo y se logre
comercializar el edificio totalmente en un período de tres meses.
3.3.1 OBJETIVOS DEL PLAN DE MERCADEO
• Dar a conocer a la población objetivo las características y servicios que brinda
el proyecto inmobiliario.
• Ofrecer a los potenciales consumidores la posibilidad de aceder a información
del proyecto.
57
3.3.2 MARKETING MIX
3.3.2.1 Producto
El proyecto ofrece departamentos y locales comerciales en un lugar privilegiado
de Chambo.
Se busca entregar un edificio habitacional familiar cercano al centro de la ciudad,
este contará con espacios comerciales para los pobladores.
El edificio está planificado de tal forma que satisfaga las necesidades y
preferencias más relevantes para el cliente del proyecto inmobiliario.
El total de departamentos que ofrece el proyecto inmobiliario es seis, se planifica
construir 3 departamentos tipo A y 3 tipo B. Los departamentos serán de 87 y 113
metros cuadrados respectivamente.
Cada departamento contará con un espacio privado en la terraza del edificio para
usarse según las necesidades del cliente; existirá también un área comunal con
jardín para los habitantes.
Los locales comerciales serán dos, estos tendrán acceso desde la calle y serán
independientes del resto del edificio. El área de los locales comerciales será de 51
y 105 metros cuadrados respectivamente.
La denominación del proyecto inmobiliario y del edificio será: “PURUWAY”, esto
en honor a la nacionalidad que hizo de Chambo uno de sus primeros
asentamientos. El objetivo es que los potenciales clientes se sientan identificados
con el nombre y acojan el proyecto como propio de la ciudad.
Es un objetivo fundamental del proyecto entregar inmuebles de buena calidad; el
cliente debe sentirse satisfecho y beneficiado por su compra.
58
3.3.2.2 Precio
Se busca determinar una estratégia de precio y de financiamiento que sea
accesible a la población y que se encuentre dentro del rango promedio para la
venta de bienes similares.
La estratégia asumida fue establecer el precio en $25 dólares menos por metro
cuadrado de contrucción, es decir un liderazgo en precios que no afecten
significativamente los ingresos del proyecto al seguir el mercado.
Los departamentos tendrán un precio por metro cuadrado de $525.
Este es un promedio para bienes similares en la ciudad según lo muestra la
investigación de mercados, dicho precio de metro cuadrado incluye espacios
comunales en los edificios. Por lo tanto, el departamento tipo A con área de 87
metros cuadrados costará $45.675; el tipo B de 113 metros cuadrados costará
$59.325.
Los locales comerciales en edificios cercanos se comercializan a un promedio de
$575 el metro cuadrado, esto debido a que tienen mayor plusvalía.
Así, el local de 51 metros costará $29.325 y el local de 105 metros cuadrados $
60.375.
Los clientes pueden acceder a otro tipo de acabado diferente al estándar del
proyecto realizando una cotización personalizada con cada uno de ellos.
59
3.3.2.3 Plaza
Es necesario arrendar un local cercano al edificio donde se pueda realizar el
contacto con los clientes y las gestiones de ventas. Este lugar debe brindar a las
personas interesadas facilidad inmediata de conocer el proyecto inmobiliario por
medio de maquetas y proyecciones digitales.
El parque principal de la ciudad así como su plaza serán puntos de entrega de
publicidad del proyecto.
La publicidad se difundirá en medios de comunicación provinciales.
Las personas que trabajan en instituciones públicas y privadas recibirán
información permanente con visitas e información escrita con el fin de que
conozcan el proyecto inmobiliario.
Los programas de asistencia masiva como partidos de fútbol, bailes y conciertos
serán puntos de contacto con los clientes potenciales.
60
3.3.2.4 Promoción
Se va utilizar la radio y prensa escrita como medios de comunicación de difusión
masiva para informar sobre él proyecto a la población.
Se deben elaborar trípticos y volantes que serán entregados para que las
personas conozcan el proyecto inmobiliario.
En el local de ventas así como también en el edificio en construcción hay que
ubicar carteleras y vallas publicitarias.
La oficina de ventas contará con material publicitario suficiente para ser
observado y entregado al cliente, se debe tener maquetas del edificio y sus
departamentos con el fin de que el proyecto pueda ser visualizado por los
interesados.
Existirá información digital que pueda enviarse a las personas que han mostrado
interés en el proyecto inmobiliario.
Daniel Yánez, profesional en mercadotécnia indicó que su empresa PUBLICITE
S.A. puede desarrollar el plan expuesto previamente por un valor de $ 4.000
desembolsados por etapas.
61
3.3.3 ESTRATEGIA DE VENTAS
Se planifica culminar la firma de contrato de compra y venta de los departamentos
antes de iniciar la construcción. Con este fin, se debe establecer la oficina de
ventas 3 meses antes de iniciar la edificación.
En este tiempo se puede reservar los departamentos con un monto mínimo de mil
dólares. El monto pagado por concepto de reserva será descontado del valor total
de la entrada del bien inmueble. Esta entrada se la podrá pagar hasta cuando se
inicie la construcción del edifício; es decir dentro de los tres meses planificados
para ejecutar las ventas del proyecto inmobiliario.
Existirán pagos mensuales que deben realizarse periodicamente durante nueve
meses, tiempo planificado para ejecutar la obra.
El pago final se lo podrá realizar hasta máximo tres meses luego del tiempo
destinado para la culminación de la obra, este será un período planificado de
gracia y que también sirva para completar los trámites legales del proyecto.
El pago entonces se ha dividido en tres partes, esto tomando en cuenta proyectos
similares en la ciudad de Riobamba y en él país; así:
- La entrada (20%)
- Pagos mensuales (40%)
- Pago final (40%)
A continuación se presenta la tabla 8 con el detalle del precio por departamento o
local comercial:
62
Tabla 8 – Precios y plan de financiamiento
DETALLE Departamento tipo A (3 Departamentos)
Departamento tipo B (3 Departamentos)
Local comercial 1
Local comercial 2
Precio $ 45.675 $ 59.325 $ 60.375 $ 29.325
Entrada $ 9.135 $ 11.865 $ 12.075 $ 5.865
Pago mensual (9 meses) $ 2.030 $ 2.637 $ 2.683 $ 1.303
Total pagos mensuales $ 18.270 $ 23.730 $ 24.150 $ 11.730
Pago Final $ 18.270 $ 23.730 $ 24.150 $ 11.730
Durante los tres primeros meses en que el proyecto estará enfocado a la
publicidad y cerrar contratos de compra y venta del edifício. Se pretende
comercializar todos los departamentos y locales comerciales como se indica en la
tabla 9:
Tabla 9 – Planificación de ventas
PLANIFICACIÓN DE VENTAS MES 1 MES 2 MES 3
Departamento Tipo A X X X
Departamento Tipo B X X X
Local Comercial 1 X
Local Comercial 2 X
Si los bienes son adquiridos posteriormente al inicio del proyecto, el precio
incrementará debido al costo financiero generado por el tiempo en que no se
realiza aun pagos.
Dentro del plan de negocios se planifica contratar los servicios de una empresa
corredora de bienes raíces que pueda ejecutar las ventas del edifício.
63
La investigación realizada en las inmobiliarias de la ciudad de Riobamba indica
que tienen determinado el costo por ventas en este tipo de proyectos inmobiliarios
y asciende al 3% del precio del proyecto.
Como se había mencionado previamente, los expertos indican que ejecutar el
plan de publicidad para cumplir con las objetivos de ventas, tiene un costo del 1%
sobre el precio del proyecto.
64
3.3.4 CONCLUSIONES DEL PLAN DE VENTAS
Luego de tener la planificación de ventas para el proyecto, se pueden concluir los
ingresos que se van a generar en el tiempo. Así como también, los recursos
necesarios para ejecutar el plan de mercadeo.
Se puede observar la tabla 10 con los ingresos que pretende obtener el proyecto
por concepto de sus ventas:
Tabla 10 – Ingresos mensuales previstos
TIEMPO (meses)
INGRESOS $ TOTAL
ACUMULADO ($)
0 - $ 0 $ 0
1 Pago entradas $ 21.000 $ 21.000
2 Pago entradas $ 33.075 $ 54.075
3 Pago entradas $ 26.865 $ 80.940
4 Pagos mensuales $ 17.987 $ 98.927 5 Pagos mensuales $ 17.987 $ 116.914 6 Pagos mensuales $ 17.987 $ 134.901 7 Pagos mensuales $ 17.987 $ 152.888 8 Pagos mensuales $ 17.987 $ 170.875 9 Pagos mensuales $ 17.987 $ 188.862 10 Pagos mensuales $ 17.987 $ 206.849 11 Pagos mensuales $ 17.987 $ 224.836 12 Pagos mensuales $ 17.987 $ 242.823 13 - $ 0 $ 242.823 14 - $ 0 $ 242.823 15 Pagos Finales $ 161.880 $ 404.703
La tabla 11 muestra los costos que genera el plan de mercadeo por concepto de
publicidad y ventas:
Tabla 11 – Costos del plan de mercado
PUBLICIDAD (1%) 4.047,00
VENTAS (3%) 12.141,00
65
3.4 PLAN FINANCIERO DEL PROYECTO
El objetivo fundamental de este estudio es evaluar las condiciones financieras que
posee el proyecto inmobiliario, también busca determinar los beneficios
económicos que se pueden brindar al inversionista.
A partir del capítulo de viabilidad técnica se ha podido obtener los costos del
proyecto; el plan de ventas muestra los ingresos que el proyecto espera tener en
su desarrollo, así como los costos para su ejecución.
Dentro de la planificación financiera, se debe tener en cuenta la inversión
necesaria en un profesional encargado de la administración del proyecto
inmobiliario, así como también un ingeníero que controle la ejecución de obra.
La experiencia indica que se puede establecer el sueldo del ingeniero civil en
$1800 al mes durante un período de 9 meses, tiempo estimado para la
construcción del edificio. El pago mensual para el administrador será de $1500
durante los 15 meses planificados para el desarrollo del proyecto.
La inversión propia asciende a $50.000, este aporte se lo entregará al iniciar el
proyecto y se estructura de la siguiente forma:
- Valor comercial del terreno ($25000).
- Aporte de capital en efectivo ($25000).
El proyecto requiere ser financiado en ciertas etapas. Para obtener estos recursos
se debe acceder a un préstamo a pagar al final del proyecto inmobiliario. El
préstamo y su gasto financiero se detallan en el Anexo 3.
3.4.1 FLUJO DE CAJA
A continuación se presenta la tabla 12 con el flujo de caja de ingresos y egresos
del proyecto en el tiempo:
66
Tabla 12 – Flujo de caja
TO
TA
L0
12
34
56
78
910
11
12
13
14
15
ING
RE
SO
SV
EN
TA
S4
04
.70
30
21.0
0033
.075
26.8
6517
.987
17.9
8717
.987
17.9
8717
.987
17.9
8717
.987
17.9
8717
.987
00
161.
880
TOTA
L4
04
.70
30
21.0
0033
.075
26.8
6517
.987
17.9
8717
.987
17.9
8717
.987
17.9
8717
.987
17.9
8717
.987
00
161.
880
TOTA
L A
CU
MU
LAD
O0
21.0
0054
.075
80.9
4098
.927
116.
914
134.
901
152.
888
170.
875
188.
862
206.
849
224.
836
242.
823
242.
823
242.
823
404.
703
EG
RE
SO
SC
OS
TO D
IREC
TOS
TE
RR
EN
O2
5.0
00
25.0
000
00
00
00
00
00
00
00
DIS
EÑ
O A
RQ
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ÓN
ICO
6.9
00
6.90
00
00
00
00
00
00
00
00
DIS
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O E
ST
RU
CT
UR
AL
4.6
00
4.60
00
00
00
00
00
00
00
00
CO
NS
TR
UC
CIÓ
N2
29
.89
30
00
10.2
7417
.860
22.2
7024
.274
27.2
7227
.939
26.0
1033
.54040
.454
00
00
CO
STO
S IN
DIR
ECTO
S
GA
ST
OS
AD
MIN
IST
RA
TIV
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Y T
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NIC
OS
38
.70
00
1.50
01.
500
1.50
03.
300
3.30
03.
300
3.30
03.
300
3.30
03.
3003.
300
3.30
01.
500
1.50
01.
500
GA
ST
O P
UB
LIC
IDA
D4
.04
71.
349
1.34
91.
349
00
00
00
00
00
00
0
GA
ST
O V
EN
TA
S1
2.1
41
03.
150
4.96
14.
030
00
00
00
00
00
00
GA
ST
OS
VA
RIO
S5
00
050
00
00
00
00
00
00
00
0
GA
ST
O F
INA
NC
IER
O1
.84
00
00
00
00
00
00
184
414
414
414
414
TOTA
L3
23
.62
137
.849
6.49
97.
810
15.8
0421
.160
25.5
7027
.574
30.5
7231
.23
929
.310
36.8
4043
.938
3.71
41.
914
1.91
41.
914
TOTA
L A
CU
MU
LAD
O37
.849
44.3
4852
.158
67.9
6289
.122
114.
692
142.
266
172.
838
204.
077
233.
387
270.
227
314.
165
317.
879
319.
793
321.
707
323.
621
FIN
AN
CIA
MIE
NT
O R
EQ
UE
RID
OA
PO
RT
E P
RO
PIO
50
.00
050
.000
00
00
00
00
00
00
00
0
FIN
AN
CIA
MIE
NT
O4
5.0
00
00
00
00
00
00
20.0
0025
.000
00
00
PA
GO
FIN
AN
CIA
MIE
NT
O4
5.0
00
00
00
00
00
00
00
00
045
.000
RE
SU
ME
NIN
GR
ES
OS
49
9.7
03
50.0
0021
.000
33.0
7526
.865
17.9
8717
.987
17.9
8717
.987
17.
987
17.9
8737
.987
42.9
8717
.987
00
161.
880
ING
RE
SO
S A
CU
MU
LAD
OS
50.0
0071
.000
104.
075
130.
940
148.
927
166.
914
184.
901
202.
888
220.
875
238.
862
276.
849
319.
836
337
.823
337.
823
337.
823
499.
703
EG
RE
SO
S3
68
.62
137
.849
6.49
97.
810
15.8
0421
.160
25.5
7027
.574
30.5
7231
.23
929
.310
36.8
4043
.938
3.71
41.
914
1.91
446
.914
EG
RE
SO
S A
CU
MU
LAD
OS
37.8
4944
.348
52.1
5867
.962
89.1
2211
4.6
9214
2.26
617
2.83
820
4.07
723
3.38
727
0.22
731
4.16
531
7.8
7931
9.79
332
1.70
736
8.62
1
FLU
JO N
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O-3
7.84
914
.501
25.2
6511
.061
-3.1
73-7
.583
-9.5
87-1
2.58
5-
13.2
52-1
1.32
31.
147
-951
14.2
73-1
.914
-1.9
1411
4.96
6
CA
JA E
STI
MA
DA
12
.15
12
6.6
52
51
.91
76
2.9
78
59
.80
55
2.2
22
42
.63
53
0.0
50
16
.7
98
5.4
75
6.6
22
5.6
71
19
.94
41
8.0
30
16
.11
61
31
.08
2
TIE
MP
O
67
El flujo de cajá neto del proyecto esta representado en la figura 20:
Figura 20 – Flujo del proyecto
Los ingresos y egresos acumulados del proyecto se muestran en la figura 21:
Figura 21 – Ingresos y egresos acumulados
68
3.4.2 EVALUACIÓN FINANCIERA
Dentro de la evaluación financiera para poder calcular el Valor Actual Neto del
proyecto es necesario obtener la Tasa Mínima Atractiva de Rendimiento (TMAR),
misma que se debe establecer en base de los siguientes parámetros:
• La tasa anual promedio que la Corporación Financiera Nacional y la
Mutualista Pichincha utilizan para créditos a proyectos del sector de la
construcción, asciende hasta el 11% anual.
• Según el Banco Central del Ecuador el riesgo país en el mes de Enero del
2012 osciló entre 846 y 792 puntos, esto quiere decir que la tasa asciende
hasta el 8%. Se ha tomado en cuenta este dato ya que según la experiencia
el premio al riesgo en este tipo de proyectos es similar al riesgo país expuesto
previamente.
Por lo tanto, la TMAR del proyecto se la obtiene sumando la tasa efectiva anual y
el riesgo país. Así:
TMAR= 19% (Anual)
TMAR= 1,58% (Mensual)
En base a los flujos netos obtenidos y una vez definida la TMAR, se puede
calcular el Valor Actual Neto del proyecto (VAN), se lo observa en la tabla 13:
Tabla 13 – El VAN
TMAR (Mensual) 1,58%
VAN $ 58.800
El VAN del proyecto se muestra de forma positiva, es decir genera valor y
rentabilidad al inversionista.
69
La TIR del proyecto se encuentra en el 12,34% mensual; es decir una tasa
nominal anual de 148,06%. Se lo puede observar en la figura 22 entre 0% y
120%:
Figura 22 – Perfil de Valor Presente
A partir del punto mencionado la curva del VAN muestra valores negativos.
Para aclarar, en la figura 23 se amplió la escala entre 0% y 30%, donde se
aprecia que con la Tasa Mínima Atractiva de Retorno (TMAR) definida de 1,58%
mensual, el VAN es $58.800.
70
Figura 23 – El valor actual neto y la tasa interna de retorno
La TMAR del proyecto se encuentra se encuentra ubicada por debajo de la TIR, lo
que indica que el proyecto es atractivo para el inversionista. También se puede
observar que en base a la TMAR del proyecto se obtiene un Valor Actual Neto de
$ 58.800.
71
3.4.3 ANÁLISIS FINANCIERO
La razón financiera que se pretende analizar es el rendimiento sobre la inversión
en el proyecto.
Este análisis toma en cuenta la relación existente entre la utilidad neta y el total de
la inversión realizada en el proyecto. Se lo presenta en la tabla 14:
Tabla 14 - Rendimiento sobre la inversión
La Utilidad Neta es la diferencia entre los ingresos acumulados del proyecto y sus
egresos acumulados.
El rendimiento sobre la inversión del proyecto indica que por cada dólar invertido
en los activos del proyecto, se obtienen $1,62 de rendimiento sobre dicha
inversión.
Utilidad Neta $ 81.082
Activos Totales (Inversión) $ 50.000
Rendimiento sobre la inversión 162%
72
4 CAPÍTULO 4: CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES
4.1 CONCLUSIONES
• La investigación de mercados muestra que el proyecto tiene una gran
aceptación entre los habitantes de la ciudad. Es posible comercializar el
edificio.
• Es viable y técnicamente posible construir el edificio, con las características
y requerimientos del proyecto inmobiliario.
• La evaluación financiera del proyecto muestra que es altamente atractivo.
El VAN es positivo ($58.800) y el rendimiento sobre la inversión alcanza el
162%. La Tasa Interna de Retorno del Proyecto de 12,34% es superior a la
Tasa Mínima Atractiva de Retorno de 1,58% mensual.
4.2 RECOMENDACIONES
• Es fundamental cumplir el plan de mercadeo por medio de la estrategia de
ventas, que fue desarrollada para que el proyecto obtenga en el tiempo
establecido los ingresos planificados por concepto de la venta del edificio.
• Es necesario culminar el proyecto constructivo dentro de los tiempos y con
los recursos planificados, para esto se debe aplicar un control sobre los
componentes del proyecto mientras el mismo se ejecuta.
• Se debe gestionar el financiamiento del proyecto antes de su inicio con el
objeto de garantizar el flujo proyectado.
73
REFERENCIAS
Blank, L., & Tarquin, A. (2006). Ingeniería Económica (Sexta ed.). México, D. F.: Mc
Graw Hill.
Lamb, C., Hair, J., & Mc Daniel, C. (2006). Marketing (Octava ed.). México, D.F.,
México: Thomson Editores.
Nokes, S., & Greenwood, A. (2007). La guía definitiva de la gestión de proyectos (Primera
ed.). Madrid, España: Pearson Educación.
Stanton, W. J., Etzel, M. J., & Walker, B. J. (2007). Fundamentos de Marketing. México:
Mc Graw Hill.
Sullivan, W., Wicks, E., & Luxhoj, J. (2004). Ingeniería Económica (Duodécima ed.).
México: Pearson.
Urbina, B. (2010). Evaluación de Proyectos. México, D.F.: McGraw Hill.
74
Páginas web oficiales:
Banco Central del Ecuador. (2012). BCE. Obtenido de www.bce.fin.ec
Corporación Financiera Nacional. (2012). CFN. Obtenido de www.cfn.fin.ec
Instituto Nacional de Estadística y Censo. (2012). INEC. Recuperado el 2012, de Censo de
Población y Vivieda 2010: www.inec.gov.ec
Entrevistas:
Escobar, L. (01 de Abril de 2011). Comunicación personal. (X. Díaz, Entrevistador)
Chambo, Chimborazo.
Herrera, P. (18 de Enero de 2012). Comunicación personal. (X. Díaz, Entrevistador)
Riobamba, Chimborazo.
Piedra, G. (09 de Mayo de 2011). Comunicación personal. (X. Díaz, Entrevistador)
Riobamba, Chimborazo.
75
ANEXOS
76
ANEXO 1 – Encuesta de mercado.
ENCUESTA
Buenos días/tardes, somos un grupo de estudiantes que nos encontramos realizando un estudio
sobre vivienda y construcción en la ciudad de Chambo. Le queremos pedir de favor nos brinde su
colaboración contestando un breve cuestionario que contiene algunas preguntas sobre sus
preferencias a la hora de elegir un bien inmueble. Su opinión es muy importante para nosotros, le
agradeceremos su valiosa ayuda.
CUESTIONARIO
P1. ¿Cuál es su nombre?
P2. ¿Podría decirme su edad?
P1.
P2.
Masculino O Femenino O 20-35 años O 36-50 años O 51-65 años O
P3. ¿Usted está interesado en adquirir una vivienda durante los próximos 18 meses?
SI NO
Si responde NO, agradecer y terminar la encuesta.
P4. ¿Vive en la ciudad de Chambo?
SI NO
Si responde No preguntar por el lugar donde vive.
…………………………………………………
P5. ¿Qué tipo de vivienda es la que habita?
Casa 1 Departamento 2 Villa 3 Cuarto 4
Otros 5 ¿Cuál otro? …………………………………
TARGET
77
P6. Esta vivienda es:
Propia 1 Arrendada 2 Familiares o amigos 3 P7. ¿Qué tan interesado estaría en adquirir una propiedad en Chambo?
1 Muy interesado 2 Un poco interesado 3 Le da lo mismo 4 No le interesa para nada
Si en P7. responde Cod.4 pasar a P8. caso contario pasar a P9.
P8. ¿Por qué razón no le interesaría para nada adquirir una propiedad en Chambo?
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Para quienes contestaron P8, agradecer y finalizar la encuesta.
P9. ¿Qué tipo de propiedad es la que le gustaría adquirir?. RM
Casa Departamento Local Comercial Otros ¿Cuál otro?................................................................ En caso de respuesta múltiple preguntar por la preferencia de vivienda entre las propiedades que le gustaría adquirir.
Preferencia:……………………………………
P10. ¿Que tanto le gustaría que esta propiedad se encuentre ubicada en el centro urbano de la ciudad?
1 Me gustaría muchísimo 2 Solamente me gustaría 3 Me resultaría indiferente 4 No me gustaría 5 No me gustaría para nada
P11. Puede describir como le gustaría que fuera su propiedad.
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
78
P12. Ahora en orden de relevancia dígame ¿Cuáles son los factores que para usted importarían más a la hora de elegir la propiedad de su gusto?
Enumere cada factor con números del 1 al 8, donde 1 es el factor más importante y 8 el menos importante para usted.
Seguridad Comodidad Precio Ubicación Espacio Modernidad Servicios Exclusividad
P13. ¿Qué tan necesario cree que es el ofrecer un sistema de financiamiento para la adquisición de una propiedad de estas características?
1 Muy necesario 2 Necesario 3 Indiferente 4 Nada necesario
P14. ¿Usted sabe algo o conoce lo que es un proyecto inmobiliario o habitacional?
SI NO
Si la respuesta es positiva continuar a P15 caso contario pasar a P16
P15. ¿Qué es lo que usted conoce acerca de proyectos inmobiliarios o habitacionales?
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Le voy a pedir escuche una breve descripción acerca de proyectos inmobiliarios.
“Un proyecto inmobiliario es una solución habitacional para un determinado lugar en el que exista una
necesidad de viviendas insatisfechas. Estos proyectos se ofrecen a la población en forma de edificios con
departamentos multifamiliares o casas en conjuntos residenciales, mismos que poseen un financiamiento a
largo plazo para que la gente pueda acceder a ellos con una mínima entrada y usando el mismo bien
inmueble como aval o garantía de pago”
79
P16. Si dentro de la ciudad se ofertara un proyecto de estas características. ¿Qué tan atractivo le resultaría adquirir una propiedad bajo estas condiciones?
1 Muy atractivo 2 Atractivo 3 Indiferente 4 Poco atractivo 5 No le parecería nada atractivo.
P17. Tomando en cuenta que las características de una propiedad influyen en el precio de las misma. ¿Cuál es el rango de precios dentro de los que le resultaría atractivo adquirir su propiedad? Hasta $25000 Entre $25000 y $40000 Más de $40000
GRACIAS POR SU COLABORACIÓN
80
ANEXO 2 – Plantas tipo del edificio.
81
82
ANEXO 3 – Tabla de financiamiento.
Etapa (Meses)
Financiamiento requerido
Interés pagado 11% (anual) Capital pagado
Pago Total
1 x x x x
2 x x x x
3 x x x x
4 x x x x
5 x x x x
6 x x x x
7 x x x x
8 x x x x
9 x x x x
10 $ 20.000 x x x
11 $ 25.000 $ 184 x $ 184
12 x $ 414 x $ 414
13 x $ 414 x $ 414
14 x $ 414 x $ 414
15 x $ 414 $ 45.000 $ 45.414
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