enfoques por costo de reposición

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UNIVERSIDAD DE CHILE ESCUELA DE ARQUITECTURA

DEPTO. DE CIENCIAS DE LA CONSTRUCCION

CURSO ELECTIVO. 6º SEMESTRE

TASACION POR COSTO DE REPOSICION

� Conceptualizaciones:

• Valoración comercial (norma internacional) • Costo de ejecución material • Aplicabilidad sólo a lo construido • Para: proyectos, en construcción o terminados • Obtención del costo actual:

� Reposición o reproducción: réplica idéntica � Reemplazo: réplica similar

• Método siempre aplicable al valor físico de lo construido • Método aplicable para lograr el valor del inmueble en base al uso actual del suelo

de él. � Usos:

• Resoluciones judiciales • Arbitrajes civiles • Valoraciones para compañías de seguros • Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano : industrias, escuelas,

monumentos nacionales, teatros, estadios, etc. (caso habitual en expropiaciones rurales)

• Evaluación de proyectos inmobiliarios • Control de avances y gastos de una obra en ejecución • Como auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales

� El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional � La tasación tributaria � El valor respaldado � Sistema de valoración por costo:

• Costo histórico u original reajustable • Presupuesto al día:

� Detallado � Simplificado � Método unitario (cubicación presupuestada)

� La cubicación presupuestada sistematizada: • Clases constructivas


• Calidades de edificación nueva • Tablas de costos unitarios por m² de construcción • Actualización de valores (ICE)

� Incidencia de las partidas fundamentales � La cubicación presupuestada sistematizada � Incidencia de las obras complementarias frecuentes � Depreciación por antigüedad (pérdida de valor):

• Físico y funcional • Concepto contable más que tecnológico

� Deterioro reparable o irreparable � Vida útil. Edad real. Edad efectiva � Mejoras (rejuvenecimiento) y deterioros (envejecimientos) � La simple formula VT= m² X $

M²


CLASES CONSTRUCTIVAS

CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de

acero o losas de hormigón armado. CLASE B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con

estructura de mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado.

CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado

entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de

piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.

CLASE E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera,

de fibrocementto, de yeso-cortón o similar, incluidas las tabiquerías de Adobe. Entrepisos de madera.

CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos

aglomerados con cemento. Entrepisos de madera. CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera

prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares. CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-

cortón, fibrocemento, o similares. CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón

liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado.


CALIDADES DE EDIFICACION NUEVA

CÓDIGO DEFINICIÓN

1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de construcción. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatización, seguridad, etc.

2. BUENA o Media: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de

pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.

3. CORRIENTE o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de

diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.

4. REGULAR o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o

masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.

5. INFERIOR: Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos

estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.

6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseño y distribución, con recintos de

dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural, generalmente proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.


TABLA DE COSTOS UNITARIOS

La siguiente tabla de valores de edificación por m² (en pesos, moneda nacional, base Enero 2004)

- OBRAS DE EDIFICACION TABLA DE COSTO UNITARIO POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION 1ER TRIMESTRE 2004 (En pesos moneda nacional, base Enero 2004)

- TIPO DE EDIFICACION - CATEG

ORIAS

A B C D E F G H I 1 2 3 4 5 - OTRAS CONSTRUCCIONES:

TABLA DE CLASIFICACION DE ESTAS CONSTRUCCIONES: GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES DEFINICION: Construcciones de un piso diseñadas para cubrir grandes

dimensiones. Sus elementos estructurales son sus apoyos verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consiste en naves de plantas libres o con filas de apoyo. Su estructura no compromete las estructuras de construcciones interiores.


LISTADO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS VALORADAS REFERIDAS

TODAS A CANTIDAD 1.00

Descripción Unidad P.Unitario P.Unitario

$ UF

CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN

Albañilería de bloque de cemento a la vista e=19 cm m2

Albañilería ladrillo (Titán) a la vista e=14 cm m2

Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto ml

Reja de barras de acero de Ø 10 mm x 1.00 m. alto ml

Reja tablas Pino Insigne 3/4x4” x 1.00 m alto ml

CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS

De tabla Lampazo (tapa) 1.8 m alto ml

De tablas de madera 1.8 m alto (dos usos) ml

De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m alto ml

De placas hormigón vibradas 1,80 m alto ml

De pandereta de ladrillo 1.80 m alto ml

PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN

Portón con lámina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Global

Portón de madera 3/4x4” (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. ml

Portón de reja de barras de acero (2 hojas) 2.6x1.8 Global

Puerta con lámina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto Global

Puerta madera Pino Insigne 3/4x4” de 0.90 x 1.00 m de alto ml

Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto Global

PAVIMENTOS EXTERIORES

Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena m2

Adocreto césped m2

Adoquín piedra gris m2

Asfáltico peatonal M2

Baldosa roja 20 x 20 al liquido m2

Baldosa microvibrada m2

Baldosín ceram.arcilla 12.5 x 2.5 m2

Cerámica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca m2

Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne m2


Pastelón cemento vibrado 50x50 cm m2

Pastelón piedra huevillo a la vista m2

Radier de 0.07 m 212 kg/c/m3 m2

Radier de 0.10 m 212 kg/c/m3 m2

Afinado de piso (1:3) e=2cms. m2

COBERTIZOS CON CUBIERTA

Cobertizo estructura madera Pino 2x3” cubierta galvanizada m2

Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metálica cubierta galvanizada m2

PERGOLAS Y/O PARRONES

De madera m2

De tubos de cemento y madera m2

Metálicos m2

MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS

Pirca de piedra bolón d=10 cm m


- GRAFICO 1: DEPRECIACION

VALOR RESIDUAL

VALO

R D

E LA EDIFICACIO

N

EDAD EN AÑOS

DEPRECIACION

Rejuvenecimiento

Aumento de Valor porremozamiento

Envejecimiento

Pérdida de Valor porDeterioro

CLASES DE CONSTRUCCION A B C E F G I % ANUAL DE DEPRECIACION 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 1.0 1.1 % MAXIMO DE DEPRECIACION 70 80 70

ENVEJECIMIENTO Y REJUVENECIMIENTO

VALOR RESIDUAL

VALORDELAEDIFICACION

EDAD EN AÑOS

DEPRECIACION

REJUVENECIMIENTO

AUMENTO VALOR PORREMOZAMIENTO


EJEMPLIFICACION TASACION POR COSTO DE REPOSICION

• Información de mercado:

� Presupuestos propios de edificación � Presupuestos de empresas constructoras relacionadas � Valores promocionales de “llave en mano”:

- Económicos clasificados El Mercurio - 610 Casas prefabricadas y galpones - 611 Construcciones y ampliaciones

- Paginas Amarillas (prefabricados) • Construcción e ingeniería • Construcción de viviendas:

� Casas prefabricadas � Construcción de colegios � Construcciones metálicas � Constructoras � Galpones metálicos � Galpones prefabricados de hormigón � Viviendas económicas � Hormigón prefabricado

- Vivienda decoración • Economía para el hogar

� Arquitectura y diseño � Construcción

� Información de propuestas D.A. MOP � Residual de lo construido de análisis comparativo del mercado inmobiliario de

casas � Revista Ondac (“no trasnoches”)

• Homologación de presupuestos � Normas INN (Instituto Nacional de Normalización) � Regionalidad (W) � Clase, calidad y altura de edificacion. � Tipología: edificio o galpón. � Fecha

• Incidencia de las obras complementarias frecuentes

Nombre de archivo: Enfoques por costo de reposición Directorio: E:\CHILE Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de

programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: INTRODUCCION AL CURSO TASACION INMOBILIARIA Asunto: Autor: Nelson Aravena Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 28/07/2008 6:05 Cambio número: 2 Guardado el: 28/07/2008 6:05 Guardado por: Nelson Tiempo de edición: 0 minutos Impreso el: 29/08/2008 12:30 Última impresión completa Número de páginas: 9 Número de palabras: 1.413 (aprox.) Número de caracteres:7.772 (aprox.)