empaque. villa juarez . catastrsdvfo

Arq. Jos Alberto Meza Snchez. Valuaciones Integrales S.C. 1+0/11

A V A L U O D E TERRENO Y CONSTRUCCIONES AGRICOLAS

UBICADO EN: CARRETERA LA 50 KM. 23.5 ( VILLA JUAREZ-LAS PUENTES ), S/N, PREDIO BATAOTO, NAVOLATO , SINALOA.

SOLICITANTE: MARIA DE LOS ANGELES DEMERUTIS CHAUL

PROPIETARIO: MARIA DE LOS ANGELES DEMERUTIS CHAUL

FECHA: 25 DE NOVIEMBRE DEL 2014.

V A L O R C O M E R C I A L : $ 6,420,500.00


AVALUO AGRICOLA, CON OBRA COMPLEMENTARIA

I.- ANTECEDENTES SOLICITANTE

MARIA DE LOS ANGELES DEMERUTIS CHAUL

VALUADORARQ. JOS ALBERTO MEZA SNCHEZ.

FECHA DEL AVALO25 DE NOVIEMBRE DEL 2014.

INMUEBLE QUE SE VALA

RGIMEN DE PROPIEDADPRIVADO.

PROPIETARIO DEL INMUEBLEMARIA DE LOS ANGELES DEMERUTIS CHAUL

PROPSITO O DESTINO DEL AVALOCONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE PARA FINES CATASTRALES.

UBICACIN DEL INMUEBLECARRETERA LA 50 KM. 23.5 ( VILLA JUAREZ-LAS PUENTES ), S/N, PREDIO BATAOTO, SINDICATURA DE SATAYA, MUNICIPIO DE NAVOLATO, SINALOA, C.P. 80367, SINALOA, MEXICO.

CUENTA PREDIAL

CLAVE CATASTRAL RUSTICA 008-12087-001

II.- CARACTERSTICAS REGIONALES CLASIFICACIN DE LA ZONA

AGRICOLA SEGN PLAN DE DESARROLLO URBANO DEL H. AYUNTAMIENTO DE NAVOLATO.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA ZONABODEGAS TIPO ESPECIALES MEDIANAS Y MODERNAS MEDIANAS ECONOMICAS, INDUSTRIALIGERA, CON DORMITORIOS PARA JORNALEROS AGRICOLAS, NUCLEO DE BAOS Y BODEGAS.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA30%

POBLACINESCASA

CONTAMINACIN AMBIENTALNO APRECIABLE A SIMPLE VISTA

USO DEL SUELOMIXTA AGRICOLA Y AGROINDUSTRIAL TIPO EMPAQUES SEGN PLAN DE DESARROLLO URBANO DEL H. AYUNTAMIENTO

VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMASCARRETERA LA 50, COMO VIALIDAD PRINCIPAL DE ACCESO AL SECTOR Y AL INMUEBLE.

TERRENO AGRICOLA Y CONSTRUCCIONES DESTINADAS PARA INVERNADEROS, BODEGAS, CASETA DE ACCESO, DORMITORIOS PARA JORNALEROS AGRICOLAS, AREA DE PAGADURA CON OFICINAS, PATIO DE MANIOBRAS Y NUCLEO DE BAOS.


SERVICIOS MUNICIPALESCARRETERA DE ACCESO CON PAVIMENTO DE ASFALTO, AGUA POTABLE, ENERGIA ELECTRICA.

EQUIPAMIENTO URBANOLA ZONA CUENTA CON ESCUELAS DE EDUCACION BASICA, COMERCIOS PEQUEOS,A UNA DISTANCIA DE 30 MINUTOS A LA REDONDA.

III.-TRAMO DE VIALIDADES, TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACINEL INMUEBLE SE ENCUENTRA UBICADO POR LA CARRETERA LA 50, ACERA QUE VE AL ESTE.

TERRENO CON SUPERFICIE DE 09-51-52 HAS.

SUPERFICIE TOTAL MEDIDA09-51-52 HAS.

C R O Q U I SCARACTERISTICAS EDAFOLOGICAS

TERRENO DE COLOR CAF OSCURO CON TEXTURA ARCILLOSA CON UNA PROFUNDIDAD DE CAPA ARABLE DE MAS DE 60 CMS CON PEDREGOSIDAD MEDIA, TENIENDO TOPOGRAFIA CON UN TERRENO SENSIBLEMENTE PLANO CON ALGUNASAREAS DE PENDIENTES LIGERAS, CON PERMEABILIDAD Y DRENAGE EN BUENAS CONDICIONES, SIN OBSERVARSE NIVELESDE SALINIDAD Y EROSION.

CARACTERSTICAS PANORMICASVISTA A CANAL LATERAL 10 MARGEN LADO NORTE Y CARRETERA LA 50 ( VILLA JUAREZ- LAS PUENTES), EN LA PARTE FRONTAL.

CARACTERISTICAS HIDROLOGICASEL PREDIO TIENE UNA FUENTE DE ABASTECIMIENTO DE AGUA ATRAVES DEL CANAL LATERAL Y SUBLATERAL DE RIEGO, TENIENDO UN TIPO DE RIEGO POR GRAVEDAD POR MEDIO DE CANALES A CIELO ABIERTO.

DATOS GEOGRAFICOS DE LA REGIONEL MUNICIPIO DE NAVOLATO, SE UBICA EN LAS CORDENADAS GEOGRAFICAS DE 24 33'44.9" DE LATITUD NORTE Y 10732' 33.1", DE LONGITUD OESTE, TENIENDO UNA ALTITUD PROMEDIO DE 60 MSMM.EL ESTADO DE SINALOA REPRESENTA EL 2.9 % DE LA SUPERFICIE DEL PAIS. SINALOA COLINDA AL NORTE CON SONORA Y CHIHUAHUA, AL ESTE CON DURANGO, AL SUR CON NAYARIT Y EL OCEANO PACIFICO, AL OESTE CON EL GOLFO DE CALIFORNIA, TENIENDO UNA LLANURA COSTERA DEL PACIFICO. FUENTE: INEGI

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONESLAS INDICADAS EN LAS SERVIDUMBRES DE PASO DE LA CARRETERA Y DE LA COMISION NACIONAL DEL AGUA.

IV. DESCRIPCIN GENERAL DE LAS CONTRUCCIONES01.-MODULOS DE INVERNADEROS

SUPERFICIE: 6,670 M2

TIPO APRECIADO: ESPECIAL STADO DE CONSERVACION: REGULAR

NUMERO DE NIVELES: UNOCIMENTACION: POSTES DE CONCRETO

MUROS: NO TIENETECHOS: DE MALLASOMBRA

APLANADOS INTERIORES: NO TIENEAPLANADOS EXTERIORES: NO TIENE

PISOS: NO TIENECARPINTERIA: NO TIENE

HERRERIA: ESTRUCTURA METALICA

02.- BODEGAS

SUPERFICIE: 569.70

TIPO APRECIADO: ESPECIAL CORRIENTESTADO DE CONSERVACION: REGULAR

NUMERO DE NIVELES: UNOCIMENTACION: POSTES DE CONCRETO

MUROS: DE LAMINA GALVANIZADATECHOS: DE LAMINA GALVANIZADA

APLANADOS INTERIRES: NO TIENEAPLANADOS EXTERIORES: NO TIENE

PISOS: DE CONCRETOCARPINTERIA: NO TIENE

HERRERIA: ESTRUCTURA METALICA

03.- VIVIENDAS CON TECHO DE CONCRETO

SUPERFICIE:1,895.81 M2

TIPO APRECIADO: MODERNA ECONOMICASTADO DE CONSERVACION: REPARACIONES IMPORTANTES

NUMERO DE NIVELES: 1CIMENTACION: ZAPATAS AISLADAS DE CONCRETO ARMADO

MUROS: DE BLOCK DE 12 X 20 X 40 CMS.TECHOS: LOSA DE CONCRETO ARMADO

APLANADOS INTERIORES: NO TIENEAPLANADOS EXTERIORES: NO TIENE


HERRERIA: PERFILES EN VENTANAS Y PUERTAS DE LAMINA ESTRIADA..

04.- VIVIENDAS CON TECHO DE LAMINA GALVANIZADA

SUPERFICIE:1,176.00 M2

TIPO APRECIADO: MODERNA CORRIENTESTADO DE CONSERVACION: CON REPARACIONES IMPORTANTES

NUMERO DE NIVELES: UNOCIMENTACION: ZAPATAS AISLADAS DE CONCRETO ARMADO

MUROS: DE BLOCK DE 12 X 20 X 40 CMS.TECHOS: DE LAMINA GALVANIZADA

APLANADOS INTERIORES: ACABADO COMUNAPLANADOS EXTERIORES: ACABADO COMUN


HERRERIA: PERFILES EN VENTANAS Y PUERTAS DE LAMINA ESTRIADA..

V.- ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

01.-RESERVORIO DE AGUA (LOTE)

VIII.- AVALO FSICO

TERRENOFRACCION SUPERF. SUPERF. VALOR UNIT. COEF. MOTIVO VALOR

HAS M $/M DEL COEF. PARCIAL $TERRENO ( AREA CULTIVABLE ) 6.0902472 60,902.472 115,000.00 1.00 LOTE REG. 700,378.43TERRENO ( AREA CON OBRA COMPLEMENTARIA ) 3.424953 34,249.53 400,000.00 1.00 LOTE REG. 1,369,981.20

T O T A L 9.515200 95,152.00 PROM. $/M TERRENO $ 2,070,359.63

CONSTRUCCIONES:TIPO CLASIF. SUPERF. COSTO DIR.INDIREC.FACTOR VALOR VUT EDAD

M $/M % DECO PARCIAL $01.-MODULOS DE INVERNADEROS ESPECIAL 6,670.00 200.00 1.00 0.5714 762,247.60 40 20

02.-BODEGAS EC 569.70 1,750.00 1.00 0.6870 684,921.83 40 15

03.-VIVIENDAS CON TECHO DE CONCRETO ME 1,895.81 3,900.00 1.00 0.2490 1,841,021.09 60 3504.VIVIENDAS CON TECHO DE LAMINA GALVANIZADA. MC 1,176.00 2,800.00 1.00 0.2490 819,907.20 60 35

TOTAL DE LAS CONSTRUCCINES $ 4,108,097.72

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

CONCEPTO CANTI- UNIDAD COSTO INDIREC.FACTOR VALOR VUT EDADDAD DIRECTO % DECO PARCIAL $

01.-RESERVORIO DE AGUA 1.00 LOTE 400,000.00 1.00 0.6055 242,200.00 40 20

TOTAL DE ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS$ 242,200.00

INSTALACIONES ESPECIALES, MAQUINARIA Y EQUIPO.CONCEPTO CANTI- UNIDAD COSTO INDIREC.FACTOR VALOR VUT EDAD

DAD DIRECTO % DECO PARCIAL $

TOTAL DE INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS $ 0.00VALOR FISICO $ 6,420,657.34

X.- DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

EL AVALUO SE REALIZ CON INFORMACIN CATASTRAL, INSPECCION OCULAR,INFOR-MACIN EN BASE DE DATOS DEL VALUADOR, ASI COMO MEDIDAS FISICAS DE LAS CONSTRUCCIONES, ACCESORIOS, INSTALACIONES,OBRA COMPLEMENTARIA, ETC.

XI.- CORRELACIN DE VALORES VALOR FSICO:

###

VALOR DE CAPITALIZACIN:NO APLICA

NOTAS Y OBSERVACIONES:1.- SE CONSIDERA EL VALOR FISICO COMO EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLEDEBIDO AL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO PARA ESTE TIPO DE INMUEBLES EN LA ZONA2.- LOS FACTORES DE DEMRITO PARA LAS CONSTRUCCIONES Y ACCESORIOS SE OBTUVIERON DE LA TABLA DE ROSS-HEIDECKE3.- SE ANEXAN FOTOGRAFAS Y CROQUIS DEL INMUEBLE4.- EL VALUADOR NO TIENE INTERS PRESENTE NI FUTURO EN LOS BIENES OBJETO DEL PRESENTE AVALO

XII.-DICTAMEN VALUATORIO

6,420,657.34 QUE EN NMEROS ENTEROS REPRESENTA LA CANTIDAD DE:

6,420,500.00

SON: SON SEIS MILLONES CUATROSCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.

CULIACAN, SIN. 25 DE NOVIEMBRE DEL 2014

NOMBRE Y FIRMA DEL VALUADORARQ. JOS ALBERTO MEZA SNCHEZ

REG. ICES. 0700-154/03CED. PROF.# 855671;AGROPECUARIOS # 6249105; REG. IMVASAC 151-60

CONSIDERAMOS QUE EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE A LA FECHA DEL PRESENTE AVALO ES DE:

$

$

SON SEIS MILLONES CUATROSCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 M.N.

XIII.-R E P O R T E F O T O G R A F I C O

VIALIDAD DE ACCESO AL INMUEBLE VISTA GENERAL

MODULOS DE INVERNADEROS BODEGA


DORMITORIOS PARA JORNALEROS FOSA SEPTICA

DORMITORIOS PARA JORNALEROS NUCLEO DE BAOS

Arq. Jos Alberto Meza Snchez Valuaciones Integrales S.C. 24+9/11


ESCUELA AREA DE LAVADEROS

TIERRA AGRICOLA CON CASASOMBRA TIERRA AGRICOLA CON CASASOMBRA


XIV,-UBICACIN DEL EMPAQUE

PLANTA ARQUITECTONICA

AV. INMUEBLEconstruccionesACCESORIOSFISICODICTAMENFOTOS 1FOTOS 2FOTOS 3GEOPLANTA

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