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El mercado inmobiliario en Colombia: situación y perspectivas
Servicio de Estudios Económicos
BBVA Colombia
Agosto 27 de 2008
Agenda
pág2
1. Preliminares
2. Oferta y demanda
3. Soportes a la expansión del sector
4. Financiación
5. Reflexiones finales
El desempeño del sector inmobiliario: ¿dónde estamos? y ¿hacia dónde vamos?
pág3
¿Qué podemos esperar del sector inmobiliario a futuro?
¿Cuáles fueron los determinantes de la expansión reciente del sector?
¿Cuáles serán los determinantes del desempeño del sector a futuro?
¿Cuáles son los retos del sector a mediano plazo?
Preliminares
Expansión reciente del sector deja atrás el fantasma de la crisis de los noventa
pág4
Recuperación generalizada de la economía, mejora en niveles de confianza de consumidores y empresarios y fortalecimiento del mercado laboral los soportes detrás de la recuperación de la actividad
Nueva etapa del ciclo inmobiliario acerca al sector a niveles sostenibles de oferta y demanda
A mediano plazo las condiciones demográficas y económicas del sector nos permiten ser optimistas acerca de su desempeño
Agenda
pág5
1. Preliminares
2. Oferta y demanda
3. Soportes a la expansión del sector
4. Financiación
5. Reflexiones finales
La actividad de la construcción ha presentado una fuerte dinámica durante los últimos año
PIB Construcción (Base 1994, Var. Interanual)
-40%
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Dic-95 Dic-97 Dic-99 Dic-01 Dic-03 Dic-05 Dic-07
Contribución Edificaciones Contribución Obras CivilesPIB Construcción
El sector es uno de los motores del crecimiento reciente
En el período 2003-07 crecen a una tasa promedio cercana al 13%
Edificaciones crece en promedio 17% en el mismo período
Construcción representa cerca del 5% del PIB y edificaciones el 55% del sector
pág6 Fuente: DANE
Actividad del sector responde a ciclos de 5-6 años de duración promedio
Ciclo de los noventa atípico por su duración (12 años) y amplitud
Ciclo actual inicióentre 2003 y 2004 y tiene la duración histórica promedio
Ciclo más ordenado que en los noventa nos permiten ser optimistas sobre su amplitud
Inversión en edificiaciones (ciclo, desviaciones frente a la tendencia)
-50%
-40%
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1965 1971 1977 1983 1989 1995 2001 2007
pág7 Fuente: DANE
Ajustes moderados en el precio promedio de la vivienda nos permiten ser optimistas sobre el ciclo actual
Indice de precio real de la vivienda nueva y usada (1990 = 1)
0,6
0,8
1,0
1,2
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1990 1995 1999 2003 2007
Nueva Usada
El precio de los inmuebles se encuentra por debajo de lo alcanzado en 1995-1996
Valorización de activos más moderada y ordenada que en los 90s
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Crecimiento real de los precios de la vivienda nueva y usada
-15%
-10%
-5%
0%
5%
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25%
30%
1991 1995 1999 2003 2007
Nueva Usada
Fuente: Banco de la República, Clavijo et al., DANE y DNP
El aumento en los indicadores de oferta que se encuentran en máximos históricos
Licencias aprobadas de construcción superan niveles de los noventa
pág9
Licencias son un buen indicador de actividad. Casi el 80% se traduce en obras nuevas entre uno y dos trimestres después
Bogotá concentra el 33% de las licencias y el 70% son para vivienda
Licencias de Construcción(Acumulado 12 Meses)
-0
5
10
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May-88 May-92 May-96 May-00 May-04 May-08
Millon
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dos
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Volumen Var. Interanual (eje derecho)
Fuente: DANE
Bodegas, locales y oficinas mantiene un crecimiento importante y promueven el crecimiento del sector
Crecimiento Licencias de Construcción por Destino(Acumulado 12 Meses)
-50%
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-10%
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70%
May-00 May-02 May-04 May-06 May-08
NO VIS Otros DestinosVIS
Vivienda VIS (< $62 millones) responde a diferentes incentivos y limitaciones pág
10 Fuente: DANE
Aumento en los costos de la construcción afecta el desempeño del sector
Índice de Costos de la Construcción de Vivienda(Var. Interanual)
0%
2%
4%
6%
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Dic-03 Jun-04 Dic-04 Jun-05 Dic-05 Jun-06 Dic-06 Jun-07 Dic-07 Jun-08
Materiales Mano de obra Total ICCV
pág11 Fuente: DANE
La expansión del sector esta soportada en las mejores condiciones económicas, el empleo y la confianza
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Mercado Laboral y Confianza del Consumidor para Comprar Vivienda
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-5
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May-01 May-02 May-03 May-04 May-05 May-06 May-07 May-08
Bal
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21%
Percepción de buen momento para comprar viviendaTasa de desempleo (eje derecho)
Consumidores siguen pensando que es un buen momento para adquirir vivienda
Disminuciones del desempleo mejoran la confianza y dan la estabilidad que se necesita para adquirir vivienda
Fuente: DANE y Fedesarrollo
Agenda
pág13
1. Preliminares
2. Oferta y demanda
3. Soportes a la expansión del sector
4. Financiación
5. Reflexiones finales
pág14
El sector inmobiliario en el mediano plazo
Entorno sectorial
Entorno macroeconómico
Entorno demográfico
Los pilares para el desarrollo del sector inmobiliario en el mediano plazo nos permiten ser optimistas
La economía colombiana presenta buena expectativas para los próximos años
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Crecimiento Economico de Colombia: PIB (% real)
0,0%
1,0%
2,0%
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7,0%19
06-1
910
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2
2003
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7
2008
-201
3
Fuente: DANE y SEE BBVA Colombia
Crecimiento sostenible y menor aumento en la población permitiráque las familias incremente sus ingresos
pág16
PIB por persona (% real)
-1,0%
0,0%
1,0%
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3,0%
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1906
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2003
-200
7
2008
-201
3
Sostenibilidad del crecimiento hace prever estabilidad laboral
Estabilidad macroeconómica garantiza mejores condiciones para la compra de vivienda Fuente: DANE, CELADE y SEE BBVA Colombia
Estructura demográfica nos muestra una población importante de jóvenes como potenciales demandantes de vivienda
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Piramide Poblacional 2008
0 - 4
5 - 9
10 - 14
15 - 19
20 - 24
25 - 29
30 - 34
35 - 39
40 - 44
45 - 49
50 - 54
55 - 59
60 - 64
65 - 69
70 - 74
75 - 79
80 y más
Hombres Mujeres
Población de menos de 25 años es el grueso de la población
Fuente: CELADE
Los cambios culturales han incidido en la disminución del tamaño de los hogares
Fuente: DANE – SEE BBVA
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Menor tamaño del hogar incrementa la demanda potencial de viviendas
Tamaño de los hogares
3.9
3.43.2
4.5
0.0
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5.0
1993 2005 2015 2020
Per
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Los cambios demográficos y el menor tamaño de los hogares implican una demanda promedio de 350 mil viviendas por año
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Fuente: DANE – SEE BBVA
Demanda represada por el déficit habitacional de cerca de 3.8 millones de viviendas
Déficit cuantitativo de 1,3 mill. y cualitativo de 2,5 mill.
Creación de Hogares(# por año)
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
En suma: factores macroecónomicos, demográficos y sectoriales permiten prever un buen desempeño del
sector en el mediano plazo
pág20
El sector inmobiliario en el mediano plazo
Entorno sectorial
Entorno macroeconómico
Entorno demográfico
Agenda
pág21
1. Preliminares
2. Oferta y demanda
3. Soportes a la expansión del sector
4. Financiación
5. Reflexiones finales
El crédito hipotecario empieza a crecer sólo a finales de 2006 ante las reservas que se generaron en la población con la crisis de los 90
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Crédito Hipotecario
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mar-95 mar-97 mar-99 mar-01 mar-03 mar-05 mar-070%
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Cartera Hipotecaria/PIB (eje derecho) Var. Interanual Real
La dinámica del crédito hipotecario ha sido la menos afectada por la política monetaria reciente
Dinamismo en la financiación de la vivienda es deseable para promover la compra de vivienda en sectores de ingresos medios y bajos, particularmente
Profundización de la cartera hipotecaria cercana al 3% del PIB es baja en comparación con la de los noventa donde alcanzómás del 15% del PIB
Fuente: Superfinanciera y DANE
Tasas de interés reales menores en términos históricos han promovido la mejora reciente en el apalancamiento con crédito
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A finales de los noventa las tasas reales eran cercanas al 16% y en la actualidad (a pesar del aumento de tasas de referencia) cercanas al 10%
Tasas de Interes Hipotecario Reales
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may-96 ene-98 sep-99 may-01 ene-03 sep-04 may-06 ene-08
Tasa UVR Tasa Pesos
Posibilidad de financiación hipotecaria a tasa fija amplia el portafolio para los compradores
Fuente: Banco de la República y DANE
Oportunidad de expansión de la financiación hipotecaria es enorme y con beneficios importantes en la población
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Colombia se encuentra rezagado frente a los niveles observados en Chile y México donde la profundización supera el 10% o frente a los países desarrollados donde el indicador supera el 50%
Crédito Hipotecario/PIB
15%
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4%3%
3%
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Chile México Brasil Colombia Perú Argentina
Sólo cerca de 500 mil colombianos tienen crédito hipotecario (1,8% de los cerca de 28 millones de personas mayores de 18 años). Mientras cerca de 15 millones tienen una cuenta de ahorro (53%)
Fuente: Superfinanciera y DANE
Agenda
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1. Preliminares
2. Oferta y demanda
3. Soportes a la expansión del sector
4. Financiación
5. Reflexiones finales
Reflexiones finales
El sector inmobiliario tiene buenas perspectivas a mediano plazo. Desaceleración reciente responde a su ciclo y será menos larga y pronunciada que en los noventa
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El sector enfrenta el reto de crecer sostenidamente en el mediano plazo y de esta forma permitir el acceso a vivienda a cada vez más hogares
El marco regulatorio en cuanto a tasas de usura y derecho de acreedores impone retos adicionales al sector y a la promoción del financiamiento hipotecario del mismo
Temas relacionados con el suelo urbanizable y la oferta de proyectos de vivienda de interés social (VIS) son claves para el desarrollo del sector
¡Muchas gracias!
Servicio de Estudios Económicos BBVA Colombia
http://serviciodeestudios.bbva.com
www.bbva.com.co
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