El mercado de la vivienda

en la

Comunidad Valenciana

Enero 2017

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El mercado de la vivienda valenciano tiene un marcado carácter dual, en el que coexisten unos municipios de elevado impacto turístico, donde se está apreciando un mayor dinamismo de la demanda, junto a una extensa área con predominio de vivienda de uso residencial.

En el inicio de la actual etapa de recuperación, el principal dinamizador del mercado fue la demanda de extranjeros, atraídos por el fuerte ajuste de los precios durante la crisis, pero progresivamente la demanda de vivienda de los residentes en la comunidad ha ido recuperando protagonismo.

Alicante es la provincia que antes inició la reactivación y muestra el mayor repunte de la demanda desde mínimos. No obstante, a lo largo de 2015 se incorporó Valencia y ya en 2016 comenzaron a registrarse crecimientos en Castellón.

La presión de la demanda, en puntos concretos de la costa principalmente, está impulsando un repunte de la promoción, aunque en niveles aún muy reducidos, que apenas representan el 5% de lo que se llegó a promover en máximos, y que es compatible con un abundante stock localizado en su mayor parte en zonas poco atractivas y de difícil absorción.

El buen tono de la economía valenciana, cuyo PIB crece por encima de la media nacional por tercer año consecutivo, con el consecuente impacto positivo sobre su mercado laboral, favorece unas perspectivas favorables para la demanda a corto y medio plazo. A largo plazo, las débiles perspectivas demográficas limitan el crecimiento de la demanda por formación de nuevos hogares, como sucede en el contexto nacional.

Respecto al cliente extranjero, el buen momento turístico que vive España frente a la inseguridad en destinos alternativos, avala el mantenimiento de su demanda. No obstante, el “Brexit” es un riesgo en el escenario; en 2015 los británicos efectuaron el 6% de las compraventas totales de la comunidad.

Panorama global

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La Comunidad Valenciana es el 4º mercado de la vivienda español Destacando la elevada concentración en la provincia de Alicante

Rasgos del mercado de la vivienda valenciano

La recuperación del mercado se va extendiendo

Mejoran los condicionantes de la demanda

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Principales rasgos del mercado de la vivienda valenciano:

❶ Marcada segmentación

❷ Elevado peso de la vivienda secundaria

❸ Notable protagonismo de la demanda de extranjeros

❹ Alta sensibilidad a la demanda de los británicos

❺ Bajo porcentaje de compras financiadas

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Marcada diferenciación territorial Dependiendo del atractivo turístico municipal y de la concentración demográfica

Fuente: Generalitat Valenciana

Estructura espacial del turismo en la Com. Valenciana

Distribución de las viviendas de uso turístico

Fuente: Generalitat Valenciana

Su costa turística, que engloba unos 50 municipios (el 10% del total), muestra un comportamiento más dinámico en la reactivación actual, en gran parte debido a la demanda de los extranjeros.

Incluso en la costa, existen enclaves de carácter más residencial/portuario-industrial y otros especializados en turismo.

Alicante y Valencia aglutinan el mayor volumen de municipios de alta densidad turística.

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Com. Valenciana

2015: 3,2 mill. de viviendas

12,4% del parque de España

35,9% viv. secundarias (25,7% en España)

Elevado peso de la vivienda secundaria (36%) En un parque de vivienda que ha crecido por encima de la media española

En España, el intenso aumento de la demanda de residentes (inmigración, crecimiento demográfico) previo a la crisis, provocó un elevado crecimiento del parque de vivienda principal, incluso a costa de viviendas secundarias que pasaron a ser viviendas habituales.

En la Comunidad Valenciana, la vivienda secundaria se mantuvo al alza, destacando la costa de Alicante y Castellón.

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3er destino nacional de los españoles, 5º para los extranjeros en España

En 2015 la Com. Valenciana recibió 23 millones de turistas (+5,2%).

El 71,5% fueron españoles y el 24% de ellos madrileños.

El 32% de los turistas extranjeros fueron británicos.

El 79% de las pernoctaciones de los españoles se hacen en viviendas propias, gratuitas o de alquiler (63% de las de los extranjeros).

Viv. propia

33,9%

Viv. gratuita*

31,2%

Apart. Reglado14,0%

Hoteles17,3%

Otros3,6%

Españoles

* viviendas de familiares o amigos

Viv. propia

18%

Viv. gratuita*

28%

Apart. Reglado

17%

Hoteles30%

Otros7%

Extranjeros

* viviendas de familiares o amigos

La Com. Valenciana es un destino turístico de primer orden Con una oferta alojativa turística creciente de apartamentos privados

Turismo y alojamiento en la Com. Valenciana

4,7%

38.500 unidades 186.000 plazas

Reparto de la oferta

Alicante 57,0%

Castellón 25,8%

Valencia 17,2%

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Notable protagonismo de la demanda de extranjeros (34,5%) Concentrando el 29,5% de las compras realizadas por extranjeros en España

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Tanto a nivel nacional como autonómico

Alicante es la provincia más atractiva para el cliente extranjero

14,9%

En azul, peso sobre compraventas totales en la provincia

16,7 %

50,9 %

El 79,6% de las compras efectuadas por extranjeros, en la comunidad, se concentra en Alicante

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Elevada sensibilidad del mercado valenciano al cliente británico Es su primer cliente extranjero y el de mayor dinamismo

En 2015, el 23,1% de las compras de extranjeros en la Comunidad fueron de británicos, segmento que anotó un crecimiento interanual del 58%.

En % el peso s/total extranjeros en la comunidad

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Bajo porcentaje de compras con hipotecas Debido al mayor peso de la compraventa de vivienda vacacional

En %, hipotecas s/transacciones

Alicante 38,2%

Castellón 54,1%

Valencia 62,4%

Rasgos del mercado de la vivienda valenciano

La recuperación del mercado se va extendiendo

Mejoran los condicionantes de la demanda

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Las compraventas recuperan los niveles de 2011 Avanzan a un ritmo de en torno al 13%

Desde mínimos, las transacciones anuales muestran un repunte del 32% (35% en España). Alicante y Valencia lideran dicho repunte (46% y 43% respectivamente), mientras que Castellón es el territorio más rezagado (13%).

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Desde 2015 la provincia de Valencia muestra el mayor dinamismo

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Los extranjeros siguen siendo el segmento con mayor crecimiento

35%

14%

51%

Mientras que la demanda procedente del resto de España se debilita

21%

12%

67%

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Sin embargo, la firma de hipotecas frena su ritmo de recuperación Tras dos años y medio de repuntes apenas alcanza los niveles de 2013

La contratación de hipotecas crece a un ritmo próximo al 12%. Desde mínimos aumentan un 47% (vs 50% en España) y el importe concedido un 57% (vs 63%).

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Valencia es la provincia más dinámica en constitución de hipotecas Aunque todas las provincias anotan una pérdida de impulso en los últimos meses

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Los precios acumulan un repunte desde mínimos del 4,2% Superior al de la media nacional

-0,4%

1%

2004

€/m2

3T.16

Ajuste

Max/min

Repunte

d/min.

España 1.500 -30,7% 3,0%

C. Valenciana 1161 -34,3% 4,2%

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Valencia y Alicante anotan un incremento superior a la media Castellón sigue afectada por el elevado stock relativo de vivienda sin vender

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La recuperación también se percibe en la nueva promoción

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Aunque los niveles son muy bajos E inferiores a la media nacional en relación a su parque

Rasgos del mercado de la vivienda valenciano

La recuperación del mercado se va extendiendo

Mejoran los condicionantes de la demanda

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Intensa creación de empleo (162.000 empleos en tres años).

Aumento de la renta disponible por mayor empleo y rebaja fiscal.

Mejora del clima de confianza de los hogares.

Mejora de las condiciones de financiación.

Desapalancamiento de los hogares y caída de la carga de la deuda.

Condicionantes generales:

Mejora la accesibilidad a la vivienda en la Comunidad.

Sólido atractivo turístico.

Disminución del stock, pero con grandes diferencias provinciales.

Descenso de la población por saldo vegetativo negativo.

Debilitamiento del proceso de creación de hogares.

Factores endógenos:

Los condicionantes de la demanda continúan mejorando

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El mercado laboral mejora desde 2014 en todas las provincias Alicante retorna a niveles de ocupación de 2009, superando a la media nacional

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Las condiciones de financiación mejoran Aumenta la contratación a tipo fijo y el período medio de amortización

265

241

37,2%

28,7%

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Intenso descenso del esfuerzo para adquirir una vivienda Por la mejora del empleo, de los precios y de las condiciones financieras

27,5%

24%

6,2 p.p.

4,3 p.p.

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Castellón sigue mostrando el stock relativo más problemático El stock de la comunidad se reduce, pero a un ritmo ligeramente inferior a la media

El stock se localiza en zonas poco atractivas y alejadas de la costa, dándose la situación de que en las zonas con mayor demanda turística existe poco producto disponible.

-21%

-19%

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El descenso de la población reduce la demanda potencial de vivienda principal

-1,5%

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Las proyecciones demográficas son negativas para la comunidad Destacando Castellón con las peores perspectivas

Alicante +0,7%

Variación 2031/2016

España -1,2%

Com. Valenciana -2,3%

Valencia -3,5%

Castellón -6,9%

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El descenso de población demandante de 1ª vivienda será algo mayor que en la media nacional

-12,2% -12,6%

Alicante -12,8%

Castellón -17,7%

Valencia -11,4%

En Castellón la población objetivo (25-34 años) disminuirá un 17,7%.

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2.400 hogares en media anual

En la C. Valenciana su aumento hasta 2031 podría ser de tan sólo un 1,8%

Frenando el ritmo de creación de hogares

España 4,9%

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