el factor de comercialización

8/14/2019 El Factor de Comercializacin

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1. INTRODUCCIN/RESUMEN

Tradicionalmente se hadefinido en factor de comercializacincomo el producto que se obtiene dedividir el Valor de Mercado entre elValor del Costo del un mismo inmueble.

Para personas de otras latitudes eltema ha desarrollar no es nuevo, sin embargo si miramosapenas unos aos atrs observamos que en nuestro pasexista una fuerte influencia de la corriente valuatoria querecomendaba un valor nico para un bien tasado, inclusive

en la actualidad no todos los valuadores tiene claro lasdiferencias conceptuales entre los distintos enfoques devaloracin.

Por otro lado, histricamente en Costa Rica lametodologa que se ms ha aplicado para la valoracin de bienes inmuebles se fundamenta principalmente en elEnfoque del Costo.

ENFOQUE DEL COSTO: es la estimacin del valor pormedio del anlisis de los costos necesarios para reponer oconstruir un bien con las mismas caractersticas y condicionesdel bien valuado.

No obstante, gracias al esfuerzo individual dealgunos tasadores, as como tambin por la apertura de

programas especializados en valuacin, se ha empezado aentender el carcter multivalor que puede tener un bien,especialmente al introducir el enfoque de mercado.

ENFOQUE DE MERCADO: Es la estimacin de valorpor medio del anlisis y comparacin en el mercado deventas recientes de un bien igual o similar al valuado, paraconcluir en el precio ms probable de venta.

Dado que la aplicacin de cada enfoque puedegenerar valores distintos, se propone una forma alternativa deaplicacin del factor de comercializacin, donde serecomienda extraer el valor del terreno, de forma que elresultado sea un dato ms tangible y relacionado con lautilidad constructiva, sin que la misma se diluya comoparte del valor del terreno.

2. BREVE DESCRIPCION DE PROCEDIMIENTOS

Para hablar de Factor de Comercializacinnecesariamente se requiere entender los elementos quelo generan y por lo tanto es importante hacer una brevedescripcin de los Enfoques Va Costo y Va Mercado.

Cada uno de esos enfoques presenta diversas metodologasde clculo, sin embargo se describirn las que son msampliamente utilizadas.

2.1 PROCEDIMIENTO: ENFOQUE DEL COSTO

En enfoque del costo requiere calcular separada-mente el valor del terreno por un lado, y el valor de la construc-cin por otro, para luego sumar ambos montos y de esaforma obtener un valor total para el inmueble en estudio.

2.1.1 CALCULO DEL VALOR DELTERRENO:

En el clculo del valor del terreno es usual que eltasador aplique el mtodo de factores, que consiste en

determinar el valor de una propiedad a partir de la compara-cin con otros inmuebles cuyos valores y caractersticasse conocen.

Para ello se requiere del establecimiento deldenominado LOTE TIPO, que es un lote virtual de carac-tersticas conocidas y extrado de una zona homognea(zona de caractersticas similares en cuanto a uso, nivelsocioeconmico, servicios, aspecto, etc.) y el denominadoLOTE SUJETO, al cual se desea estimar su valor.

En definitiva el valor de un lote esta en funcinde una serie caractersticas particulares (variables indepen-dientes) cuya combinacin determinan el valor de la tierra(variable dependiente).

Dentro de las variables independientes que tienems importancia en la determinacin del valor de un ter-reno urbano encontramos:

rea o extensin Frente y Fondo Forma Pendiente Nivel respecto a calle Tipo de va Servicios pblicos Ubicacin Capacidad de Uso de suelo

Adems se pueden considerar otras variablescomo vista panormica, nivel socioeconmico, seguridad,condiciones de contaminacin, etc.

Para poder ajustar las caractersticas del lote

SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factoresde ajuste para cada una de esas variables independientes.

Luego de aplicar cada uno de los factores deajuste, estos se multiplican entre s para calcular un factorresultante que seguidamente se multiplica por el valor uni-tario establecido para el LOTE TIPO.

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EJERCICIO PROFESIONAL

Propuesta de Aplicacin del Factor deComercializacin en Costa Rica

Robert LaurentIngeniero Civil-U.C.R

Topgrafo-U.C.RMaestro en valuacin de Bienes-UNED/BUAP

FC = valor de mercado / costo dereproduccin1

1 Borrero Oscar, Avalos de inmuebles y garantas. (Bogot : Multiletras Editores Ltda. 2002)


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Es necesario tener claro que la homologacin sepuede llevar a cabo siempre y cuando exista cierto gradode homogeneidad entre los bienes en estudio (caractersticas

similares, ya sea en su aspecto fsico, nivel socioeconmico,uso predominante, etc.).

3. APLICACIN Y RESULTADO DE LOS ENFOQUES

La aplicacin de uno u otro enfoque esta directa-mente relacionado con el objetivo del avalo, por ejemplosi lo que se pretende es establecer el valor de reposicin deun bien (con fines legales, de seguro, etc.) lo recomendablesera aplicar el mtodo del Costo. Sin embargo, si la finalidades conocer el posible monto de transaccin de un bien(compra-venta, hipoteca, etc.) lo ideal es aplicar algnmtodo del enfoque de mercado.

Generalmente en condiciones normales el valorde mercado se encuentra por encima del valor del costo,sobre todo cuando el bien tasado se ubica en una zona conuna deseabilidad alta. (efecto oferta-demanda)

No obstante lo anterior, se pueden presentarcondiciones en las el valor de mercado sea igual al valordel costo, e inclusive inferior. Para ilustrar lo indicado setiene el caso de inversiones constructivas de muy altocosto en zonas marginales (inversiones fuera de contextode lo que establece el entorno), de modo que si por algunarazn se debe poner en venta el bien, es posible que el precioque finalmente se pague por dicho inmueble este por debajodel costo de edificacin.

Una limitante del mtodo del costo es que dejapor fuera problemas de diseo arquitectnico, o el efectode los gustos y preferencias, pues una construccin nuevay en buenas condiciones no permite depreciacin por edad

o estado de conservacin, sin embargo puede presentarlimitantes en el diseo (problemas en la dimensin de losespacios, ventilacin e iluminacin inadecuadas, etc.), o bien carecer de elementos que limiten su funcionalidadpara un nivel socioeconmico especfico (Disponibilidadde cochera, nmero de habitaciones, dormitorio deservi cio, etc.)

4. FACTOR DE COMERCIALIZACION:

Como se indic tradicionalmente se ha establecidoel Factor de Comercializacin como la relacin entre elValor de Mercado y el Costo de reproduccin, para unmismo bien, o sea:

4.1 Utilidad del Factor de Comercializacin

El uso del factor de comercializacin esrecomendable cuando se ha solicitado el valor de mercadopara un inmueble y no se dispone de un mercado activo.Entonces mediante la homologacin con inmuebles similaresen otras zonas se puede establecer para ellas un factor de

comercializacin y extrapolarlo a la zona en estudio. Deesa forma se podra estimar el valor de mercado a partir delclculo de valor va costo (que la mayora de tasadores

domina) el cual se multiplicara por el Factor deComercializacin.

Por otro lado, cada vez ms instituciones ytasadores reconocen la necesidad de valorar los bienesreconociendo el efecto del mercado, sin embargo, no enpocas oportunidades se comete el yerro de querer aproximar aun valor de mercado aplicando la metodologa del costo,mediante la asignacin de valores de reposicin excesiva-mente altos. Para evitar lo anterior, las mismas institucionesfinancieras podran establecer a partir de estudios Factoresde Comercializacin mximos o mnimos, evitando de esaforma la desinformacin que generan el inflar los costosde construccin.

Asimismo, algunas instituciones pretendenobtener informes conservadores solicitando a sus tasadoresla aplicacin nica del mtodo del costo, sin embargo existencasos donde no necesariamente dicho mtodo estar pordebajo de un enfoque de mercado.

4.2 Elementos que inciden en el factor de comercializacin:

Por involucrar al valor de mercado, el factor decomercializacin cambia con el tiempo de acuerdo a diversascircunstancias, entre ellas:

Caractersticas de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda) Condiciones socio-polticas y econmicas del pas. Relacin del inmueble a tasar con el entorno(Arquitectura, rea, acabados, etc.) Nivel socioeconmico Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanizacin, etc.)

Ubicacin y disponibilidad de servicios Uso y explotacin del inmueble Liquidez del bien y riesgo

Asimismo, el factor de comercializacin puede ser:

SUPERIOR A LA UNIDAD: Se observa en la mayorade los casos, dado que por lo general el valor de mercadoes superior al costo de reposicin. Es lgico pensar que encondiciones normales un desarrollador vender unavivienda en un monto superior a lo que le cost construirla.

IGUAL O MUY CERCANO A LA UNIDAD: Lasrazones pueden ser varias por ejemplo:-Una situacin de crisis donde el desarrollador requierevender lo antes posible sacrificando parte o la totalidad desu ganancia.

-Viviendas viejas o con diseos o usos muy particulares.-Esa situacin se puede observar tambin en las zonasrurales, donde las viviendas no son edificadas necesaria-mente con el fin de ponerlas en venta, sino que ms bien lamayora son construidas para satisfacer la necesidad detecho, y donde la relacin cliente-constructor es muy cercana.

FC = Valor de Mercado / Costo de Reproduccin3

3 Borrero Oscar, Avalos de inmuebles y garantas. (Bogot : Multiletras Editores Ltda. 2002)


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E

JERCICIOP

ROFESI

ONAL

INFERIOR A LA UNIDAD: Se puede observar esasituacin en pocas de crisis que afecten el mercadoinmobiliario. Tambin puede responder a viviendas con dis-

eos muy particular o bien que se salen de lo que indica elentorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en unazona marginal.

4.3 Propuesta de factor de comercializacin aplicable aCosta Rica:

Empezaramos indicando que el factor de com-ercializacin es ampliamente aplicado en otros pases ainmuebles que presentan CONSTRUCCION. Sin embargo, es posible establecer un Factor de Comercializacin nica-mente para un lote urbanizado?

La respuesta es afirmativa si consideramos que:

Si bien es posible calcular el monto necesario paraurbanizar un lote en relacin con los costos generales nece-sarios para construir la urbanizacin, sera una prdida de tiem-po pues por lo general lo que se busca es determinar el valor demercado del lote para lo cual se ajusta sus caractersticas partic-ulares respecto a un lote tipo.

Asimismo, cabe recordar que dependiendo delenfoque el valor total del inmueble implica:

VIA COSTO = Valor del terreno + Valor NetoReposicin de la construccin

o

VIA MERCADO = Valor del conjunto (terreno +

construccin) homologadosEn ambos casos el valor del terreno responde a un

valor de mercado, de modo que lo razonable sera establecerun factor de comercializacin que considere nicamente laconstruccin, y que en trminos generales respondera a lautilidad del desarrollador, entonces:

4.4 Ventajas del mtodo propuesto:

Al separar el valor del terreno, es ms fcil enten-

der el margen de utilidad que se est aplicando por parte deldesarrollador, y por lo tanto se tiene un mejor juicio paraestablecer si es racional o especulativo.

Asimismo, las entidades crediticias podran tenerrangos mximos y mnimos de modo que les permitan a partirde avalos va costo (metodologa es bastante conocidaen nuestro pas) revisar el resultado de valores de mercadoreportado, sobre todo cuando la contribucin de valor delterreno es importante respecto al aporte de valor que ofrecela construccin.

4.5 Ejemplos:

Ubicacin del inmueble: Urbanizacin Yaranaba, casa No.50, El Carmen de Guadalupe.

Terreno:Area: 113.83 m2

Caractersticas: corresponde a las del lote tipode la zona

Construccin: Area total 73.98 m2

Caractersticas y Distribucin:

La vivienda presenta cochera, tres dormitorios, unbao completo, sala-comedor, cocina, y pilas. La vivienda es prefabricada (columnas y baldosas), pisos en cermica yalfombra en dormitorios, cielos en fibrocemento, marcos enmadera, muebles de cocina en madera, closet en madera conpuertas tipo celosa, cerchas en RT, y cubierta metlica.

A- AVALUO VIA COSTO:

Nota: En todos los casos se utiliz hojas de clculo quereconocen una cantidad de dgitos mayor a los que se muestra enlas celdas.

FC lote urbanizado= Valor de Mercado del Lote /

( Valor en verde + Costo de urbanizarlo)4

FC construccin = (Valor de mercado del conjunto valor del lote) /

Valor Neto de Reposicin5

4 Laurent Robert, Avalos Urbanos: principios metodolgicos. (San Jos : Curso IT-6001)5 Laurent, op. cit.

Seccin rea(m2)

Valor(/m2)

Factor Cuasa Valorajustado

reaterreno

privado

113.83 50.000.00 1.0000 Lote tipo 5.691.500.00

Total 113.83 5.691.500.00

Descripcin rea m2 VUnitario/m2

VRN VUT Edadaos

FE FD VNR

Principal 60.62 115.000.00 6.971.300.00 60 6 0.9968 0.9571 6.672.347.49

Cochera 10.36 74.750.00 774.410.00 60 6 0.9968 0.9571 741.200.73

Pilas y tenido 3.00 35.000.00 105.000.00 60 6 0.9968 0.9571 100.497.25Total 73.98 7.514.045.47

Vunitario Valor unitario de costo FE Factor de estadoVRN Valor de Reposicin Nuevo FD Factor de depreciacinVUT Vida til total VNR Valor Neto de Reposicin

Terreno:

Construccin:


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B- AVALUO VIA MERCADO:

En la urbanizacin existen viviendas en venta. Dehecho las casas No. 49 y 47 son exactamente iguales avivienda valorada, y se vendieron en mayo del 2006 en15.000.000,00 (Quince millones de colones).

Como existe un mercado activo, y los comparables

son idnticos al sujeto se concluye que el valor de mercadopara la casa No. 50 es de 15.000.000,00.

C- FACTOR DE COMERCIALIZACION:

c.1 - ENFOQUE TRADICIONAL:

FC = Valor de mercado / Costo de reposicinFC = 15.000.000,00 / 13.205.545,47FC = 1.14

c.2 - ENFOQUE PROPUESTO:

FC construccin= (Valor de mercado valor lote) /Valor Neto de Reposicin

FC construccin= (15.000.000,00 5.691.500,00)

/ 7.514.045,47

FC construccin= 1.24

5. CONCLUSIONES

Ante lo agresivo que se ha vuelto el mercadocrediticio, no pocas instituciones financieras han solicitado asus tasadores reportar en sus informes valores de mercado,

pues con la aplicacin nica el enfoque del costo eraevidente que se reduca sus posibilidades comerciales.

Sin embargo, esa solicitud no siempre se ha hechoacompaar de formatos de avalos adecuados lo que se

puede inducir a error, principalmente por reportar valores dereposicin que no se ajustan a las caractersticas del bien

tasado (valores inflados), o sea se aplica la metodologa delcosto para asociar valores de mercado.

Ese objetivo de reflejar en los avalos los valores

de mercado ha llevado incluso la utilizacin de incrementos

porcentuales FIJO sobre los costos de construccin, con el

objeto de tratar en alguna medida de reflejar las condicionesdel mercado. Sin embargo como hemos analizado, el factorde comercializacin no es un dato FIJO que se pueda usarindistintamente a todo proyecto habitacional.

Por lo anterior, lo recomendable es que todo avalo

debe mostrar como mnimo las conclusiones de valor tanto por el mtodo del costo como por el mtodo de mercado,aplicando los mecanismos y procedimiento que requierecada mtodo, y que finalmente sea el contratante quiendecida el monto que mejor se ajuste a sus necesidadesdependiendo del objeto del avalo.

Conscientes que la mayora de tasadores en CostaRica conocen los procedimientos del avalo Va Costo, la

aplicacin del Factor de Comercializacin es una buenaherramienta para ajustar el resultado del costo y poder reflejarvalores de mercado.

Sin embargo, se ha observado que la forma

tradicional de aplicar el Factor de Comercializacin como larelacin entre en Valor de Mercado entre el Valor del Costopuede presentar factores relativamente bajos, de modo quese recomienda extraer el valor del terreno, y de esa formaobtener un dato de comercializacin que es ms tangible entrminos de utilidad sobre la obra, teniendo un mejor criterio para establecer si el valor de mercado es racional o

especulativo.

6. BIBLIOGRAFIA

Dobner, Horst Karl. La Valuacin de Predios Urbanos,

Mxico: Editorial Concepto, 1989.

Guerrero, Dante. Manual de Tasaciones : Propiedades

Urbanas y Rurales, Buenos Aires: Editorial ALSINA, 1984.

Laurent, Robert. Avalos Urbanos: Principios

Metodolgicos, Universidad de Costa Rica Colegio de

Ingenieros Topgrafos, setiembre 2001.

Marqus, Rafael. Curso: Criterios Metodolgicos para laValuacin de Inmuebles Urbanos. Universidad Estatal a

Distancia, San Jos, 2000.

Morales, Alfonso. Curso: Valuacin de Terrenos.

Universidad Estatal a Distancia, San Jos, 2000.

FC construccin = (Valor de mercado del conjunto

valor del lote) / Valor Neto de Reposicin

Total de avalo:

Rubro Valor al costo total en colonesTerrenos 5.691.500.00

Cosntruccin 7.514.045.47

Total 13.205.545.47

el factor de comercialización

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