el coste del acceso a la propiedad de la vivienda y sus efectos sobre las diferentes clases sociales
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Ponencia ofrecida por Jesús Leal el 27 de julio en el curso de verano de Donostia- San Sebastián "Políticas Públicas de Vivienda y Suelo en el Contexto de Crisis Económica y Financiera"TRANSCRIPT
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1
Políticas Públicas de Vivienda en el Contexto
de Crisis Económica y Financiera
El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y sus efectos sobre las diferentes clases socialessus efectos sobre las diferentes clases sociales
JESUS LEAL JESUS LEAL
CATEDRCATEDRÁÁTICO DE SOCIOLOGTICO DE SOCIOLOGÍÍA URBANAA URBANA
UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRIDUNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID
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2
Indice
• La constitución de una sociedad de propietarios
• El impacto de los mercados y el coste de acceso a la vivienda.
• El significado de una sociedad de propietarios• Las consecuencias para
– Jóvenes– Extranjeros– Mayore
• Las políticas que se requieren
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3
UNA SOCIEDAD DE PROPIETARIOS
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4
La política de vivienda ha penalizado el acceso en alquiler• El desarrollo de la opción de propiedad es fruto de una política
sistemática de ayuda a los adquirentes• Las leyes de arrendamientos urbanos han espantado la inversión
en alquileres hasta la ley de 1994 que presenta un marco más equilibrado.
• El desarrollo del alquiler social ha sido exiguo y se desmanteló en los setenta.
• La inversión en alquiler privado ha sido penalizada por las leyes de arrendamientos urbanos y por la fiscalidad.
• Esta política corresponde a un Sistema de Bienestar familialista(similar a otros países del sur de Europa).
• España ha mantenido un gasto público en vivienda (alrededor del 65%) más bajo que la media europea
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5
Evolución del reaparto proporcional del régimen de tenencia del parque residencial español
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1950 1960 1970 1981 1991 2001
Fuente Instituto Nacional de Estadística. Censos.
Alquiler socialAlquiler privadoAlquilerPropiedadOtros
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6
Distribución de los regímenes de tenencia en varios países europeos.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Suecia
Alemania
Holanda
Francia
Reino Unido
Portugal
Grecia
Italia
España
Fuente: Norris, M.y Shields, P. (2004) National Rep ort on Housing. Ireland.
Otros
Alquiler social
Alquiler privado
Propiedad
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7
Proporción de viviendas principales en alquiler por Comunidades Autónomas
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0
Total
Andalucía
Aragón
Asturias, Principado de
Balears, Illes
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla y León
Cataluña
Comunidad Valenciana
Extremadura
Galicia
Madrid, Comunidad de
Murcia, Región de
Navarra, C. Foral de
País Vasco
Rioja, La
Ceuta y Melilla
Fuente Encuesta Nacional de Alquileres 2006
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8
EL COSTE DE ACCESO A LA VIVIENDA
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9
50,954,9ESFUERZO
2715AÑOS MEDIOS HIPOTECAS
5,911TASAS DE INTERES
2177818137INGRESO MEDIO
1689612415HOGARES (Miles)
4528339388POBLACIÓN (Miles)
20081995
MARCO DEMOGRÁFICO Y ECONÓMICO
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10
• Incremento de los precios hasta el 2008• Incremento del esfuerzo (ingresos/precio)• Impacto en toda Europa (menos en
Alemania)• Dificultad para obtener un crédito (se ha
pasado del 80% o más del valor de la vivienda a 70% y menos
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11
Evolución reciente de los precios (€/m 2)en cuatro ciudades
0,0
1.000,0
2.000,0
3.000,0
4.000,0
5.000,0
6.000,0
IIITRIMES IV TRIMES ITRIMES IITRIMES IIITRIMES IVTRIMES ITRIMES
2007 2008 2009
Fuente: Observatorio vivienda Madrid
prec
ios
Madrid
Barcelona
Bilbao
San Sebastián
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Proporción de renta del hogar destinada al pago hipotecario
0
10
20
30
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50
60
70
Mad
rid
Barce
lona
Bilbao
San
Seb
astiá
n
Sevilla
Valenc
ia
Zarag
oza
Fuente: Observatorio Vivienda Madrid
%
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13
CRECIMIENTO DEL NÚMERO DE VIVIENDAS POR MIL HABITANTES EN DIVERSOS PAÍSES EUROPEOS (1981-
2001)
0 100 200 300 400 500 600
España
Francia
Finlandia
Dinamarca
Alemania
Reino Unido
Holanda
Irlanda
FUENTE: EUROSTAT
2001
1991
1981
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14Fuente: AFI y MVIV.
VIVIENDAS VIVIENDAS
TERMINADASTERMINADAS
0
50
100
150
200
250
300
350
400
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S
Mile
s de
vivi
endas
0
50
100
150
200
250
300
350
400
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S
2004 2005 2006 2007 2008 2009M
iles
de
vivi
end
as
VIVIENDAS VIVIENDAS
VENDIDASVENDIDAS
La sobreproducción de viviendas afecta al sistema
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15
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
mar-05 dic-05 sep-06 jun-07 mar-08 dic-08
Nueva Usada
Fuente: AFI y Ministerio de Vivienda
Venta de viviendas nuevas y usadas en los Venta de viviendas nuevas y usadas en los úúltimos altimos añños en Espaos en Españñaa
IN-CRISIS MODEL: Serious difficulties
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16
0
5
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40
45m
ar-9
5
mar
-96
mar
-97
mar
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mar
-99
mar
-00
mar
-01
mar
-02
mar
-03
mar
-04
mar
-05
mar
-06
mar
-07
mar
-08
mar
-09
Housing affordability, net of fiscal deductions
Source: Bank of spain
Esfuerzo necesario para la adquisición de una viviendaen España después de las deducciones fiscales
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17
Evolución del esfuerzo de acceso a la vivienda para los distintos percentiles de salarios en la Comunidad de Madrid, 1995-2005.
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
160,0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
percentil 10
percentil 25
percentil 50
percentil 75
percentil 90
media
Fuente: elaboración propia a partir de la encuesta de estructuras salariales, de la encuesta de costes laborales, del Banco de España y del Ministerio de Vivienda
Los grupos de rentas más bajas, al incrementarse su esfuerzo para acceder en propiedad, recurren al mercado de vivienda en alquiler.
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CONSECUENCIAS SOCIALES Y ECONOMICASDEL MODELO RESIDENCIAL DE PROPIEDAD
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IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO A LA VIVIENDA SOBRE LOS JOVENES.
• Prolongación de los estudios• Dificultad de acceso al primer empleo• Dificultad de acceso a la vivienda
(incrementa su incidencia en los últimos años)– El descenso de la proporción de alquileres incide
sobre la emancipación– El incremento de los precios de la vivienda
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20
• La demanda en alquiler es el régimen predominante entre los menores de 25 años y los mayores de 65 años.
• Se reduce la demanda por emancipación en los últimos seis meses pasando de significar el 58% en el ITR08 al 55% en el IIITR08.
52,4
%
46,4
%
44,4
%
27,3
%
53,8
%
72,7
%
46,2
%
39,4
%
53,6
%
47,6
%
55,6
% 60,6
%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Menos de 25años
Entre 25-35años
Entre 36-45años
Entre 46-55años
Entre 56-65años
Más de 65años
Alquiler Compra
Fuente Observatorio Municipal de Vivienda
Demanda de vivienda por rango de edad IIITR08
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21
Evolución de la proporción de emancipados en España por grupos de edad, 1980-2004.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
1.980 1.985 1.990 1.995 2.000 2.004
Total jóvenes 16 a 19 20 a 24 25 a 29 30 a 34
Fuente: EPA.
Retraso en la edadde emancipaciónde los jóvenes el
el periodo 1980-97
La edad media de emancipación
deciendeligeramente en los
últimos cuatroaños
Incidencia sobre la fecundidad
Dependencia de la familia de origen
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22
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Dinamarca
Finlandia
Holanda
Alemania
Francia
Austria
Bélgica
Reino Unido
Luxemburgo
Irlanda
Grecia
Portugal
España
Italia
La Unión Europea
%
Proproción de jóvenes (18-29) años que viven con sus padres en los países de la Unión Europea
Fente: Panel de hogares 1997
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23
Tenencia de la vivienda de los jóvenes hogares en España y Francia (menos de 30 años). Año 1992 .
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Propiedad pagado pagándose Alqui ler Otr os
T ENENCI A
España
Francia
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24
Comparación de las proporciones de jóvenes que vive n con sus padres en España y Francia según intervalos de
edad en el año 1999
0
10
20
30
40
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60
70
80
90
100
H 18-24 H 25-29 H 30- M 18-24 M 25-29 M 30-
Intervalos de edad (H; Hombres; M: Mujeres)
Pro
porc
ión
Españoles
Franceses
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25
Proporción de jóvenes de 25-29 años que viven con sus padres en algunos países europeos
0
10
20
30
40
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60
70
España Grecia Italia Francia Alemania Reino Unido
Fuente: Eurostat 1998 Hombres Mujeres
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26
Proporción de los jóvenes europeos que se emancipan solos y en pareja
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Portugal
España
Grecia
Finlandia
Bélgica
Italia
Austria
Alemania
Francia
Holanda
Reino Unido
Irlanda
Dinamarca
Fuente: Panel de hogares 1997
% sólos
% con pareja
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IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO A LA VIVIENDA SOBRE LOS MAYORES
• La mayor parte de los hogares unipersonales son de muj eres mayores que sobreviven 7 años a sus maridos
• Disminuye el vivir con los hijos, pero el 40% de los mayores de 80 años.
• España es uno de los países europeos con mayor proporci ón de mayores viviendo con sus hijos ,
• En España el 16,7%• El 55,5% mujeres (81 y más años: 67 % )
– Diferencia en la esperanza de vida 6 años • Aumento del 20% de hogares y del 21% de las vivienda s
– Hay que añadir que las mujeres se casan 2 años antes• En pocos años la proporción de mayores superará la de los
menores de 16 años.
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28
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29
Población de más de 65 años que vive autónoma por grupos de edad 1990-2002
0
20
40
60
80
100
120
65a69 70a74 75a79 80a84 85ymas
Fuente EPA
Pro
prci
ón Mujeres 1990
Mujeres 2002
Hombres 1990
Hombres 2002
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30
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Superficie media de la vivienda y superficie media por habitante según la edad de la persona de referencia
de los hogares españoles 1991
0102030405060708090
100
De20 a24
De25 a29
De30 a34
De35 a39
De40 a44
De45 a49
De50 a54
De55 a59
De60 a64
De65 a69
De70 a74
De75 a79
De80 a84
Másde85
Fuente: Censo 1991
met
ros
cuad
rado
s
Superficie de la vivienda Superfcie media de la vivienda
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32
Ciclo del hogar y proporción de hogares que tienen algún familiar que vive cerca, en la
Región Metropolitana de Madrid. (2003)
38,00 40,00 42,00 44,00 46,00 48,00 50,00
Hogar inicial
Hogar endesarrollo
Hogar Maduro
Hogar Prejubilado
Hogar Jubilado
Fue nt e : e nc ue st a de de ma nda de v i v i e nda 1/ 2 0 0 3
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33
Los hogares unipersonales
• España es el país de la U.E .con una proporción más baja de hogares unipersonales (21% en 2001)
• Es un modelo de convivencia propio de los países del Sur de Europa debido a– Un sistema de bienestar familialista– Una elevada influencia de la Iglesia Católica– Un proceso de urbanización y crecimiento
económico más tardío. • Los inmigrantes refuerzan ese modelo
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34
Proporción de hogares unipersonales por grupos de e dad en el Municipio de Madrid, 2001.
0
10
20
30
40
50
6015
-19
20-2
4
25-2
9
30-3
4
35-3
9
40-4
4
45-4
9
50-5
4
55-5
9
60-6
4
65-6
9
70-7
4
75-7
9
80-8
4
85-8
9
90 ó
más
Edad
%
Fuente: Censo 2001
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IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO A LA VIVIENDA SOBRE LAS MINORÍAS
(EXTRANJEROS)
• Elevado crecimiento reciente hasta superar el 4% de la población española según el censo, pero añadir los no censados.
• Comportamiento residencial diferencial de los inmigrantes: mas alquiler que propiedad, más movilidad residencial
• Efectos sobre el parque: – crisis de la vivienda en alquiler – Hacinamiento– Mantenimiento y desarrollo de viviendas en malas
condiciones– Retorno de chabolismo– Formación de guetos segregados
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36
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DE LA SOCIEDAD SALARIAL A LA SOCIEDAD PATRIMONIALISTA
El patrimonio tiene una importancia mucho mayor que antes en la sociedadespañola, pero se trata de un patrimonio urbano, basado en el costediferencial de la vivienda.
Las diferencias económicas apuntan a ser mas diferencias de patrimonioque diferencias de renta
DE LA SOCIEDAD MERITOCRÁTICA A LA SOCIEDAD NEPOTISTA
La herencia se convierte en un factor clave en la reproducción social
LOS BIENES URBANOS SUSTITUYEN A LOS BIENES DE INVERSIÓN
La auténtica revolución de la sociedad reciente es que la división social no está tanto en la producción de los bienes de producción como en las diferencias en los bienes de consumo.
El urbanismo, considerado como el organizador de estos bienes adquiere un protagonismo central en este cambio.