ejemplos para el cálculo de tasas de capitalización · 2017-07-15 · ejemplos para el cálculo...

Ejemplos para el Cálculo de Tasas de Capitalización

Phoenix, Instituto de Valuación 1


Ejemplo Básico (1) Casa habitación de interés social. ........................................................................ 3

MÉTODO DE MERCADO .................................................................................................................. 3

MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA ...................................................................................... 8

MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................. 11

MÉTODO POR PUNTOS ................................................................................................................. 11

MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL. ............................................................................................... 12

Ejemplo (2) Casa habitación de nivel medio residencial. .................................................................. 12

MÉTODO DE MERCADO. ............................................................................................................... 12

MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA .................................................................................... 16



MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL ................................................................................................ 18

Ejemplo Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación (INO): .................. 18

MÉTODO DE MERCADO ................................................................................................................ 18


MÉTODO DE SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN LA TASA .................................................. 21



Ejemplo Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación ........................................ 22







Ejemplo de ENFOQUE DE INGRESOS ................................................................................................. 27

Formato para llenado de comparables ............................................................................................. 28

Calculo de Depreciación. ................................................................................................................... 29



Ejemplo Básico (1) Casa habitación de interés social. MÉTODO DE MERCADO Casa habitación de interés social. Ingreso Potencial (IP) Casa habitación de interés social ubicada en el centro del país, con las siguientes características: Descripción de la propiedad: Casa habitación de interés social, de 50.00 m2 de terreno y 90 m2 de superficie construida, de características constructivas económicas, la cual consta de un nivel, con la siguiente distribución: Planta baja: sala, comedor, cocina, baño completo, 2 recamaras, patio de servicio, jardín y área de estacionamiento.



Acabados: Yeso, pisos cerámicos, muebles de baño económicos, plafones en yeso, pintura vinílica y esmalte, fachada en mezcla y piso, cisterna de 1,100lts. Descripción del entorno: El desarrollo habitacional en desarrollo de su cuarta etapa, edificado en zona de interés social de alta densidad, el fraccionamiento es de traza tipo reticular con todos los servicios municipales funcionando.



1.- Elementos característicos de la propiedad sujeto:

Superficie de terreno 90.00 m2 Superficie de construcción privativa (rentable) 50.00 m2 Ubicación: Interés social Edad: 0 años (recién construida) Estado de conservación: Bueno Calidad de construcción y acabados: Económico

2.- Selección de comparables en renta y en venta: Dado que se trata de una propiedad ubicada en un sector de gran desarrollo de vivienda habitacional popular, en la zona se encontraron comparables similares al inmueble sujeto, cuyas características se describen en la siguiente tabla: En este caso particular se consiguieron seis propiedades que se encontraban simultáneamente en renta y en venta y únicamente el precio de venta de la propiedad No. 5, es estimado, es decir, no obtenido de oferta directa de mercado. Características de sujeto y comparables en renta:

3.- Definición del nivel de ingreso: Ingreso Bruto Potencial (IBP) Para propósitos del ejemplo, se considerará el nivel de ingreso seleccionado a.- Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 PromediosSuperficie deterreno (m2)Superficierentable

(m2):Ubicación(entorno) yaccesos

Edad (años) 0.00 2 2 2 0 0 0 1Estado de

conservación:

Calidad deconstr. y

acab.Precio de

renta($ / mes)Precio de

venta($)

Precio de renta

(oferta)($/ m2/

mes)Precio de

venta(oferta) ($ /

m2)

$8,951.61 $8,882.18$8,593.75 $8,692.31 $9,194.03 $9,100.00 $8,654.55

$555,000 $519,666.67

$54.51 $75.00 $59.70 $58.33 $56.36 $58.06 $60.33

$473,000 $452,000 $616,000 $546,000 $476,000

Económico

$3,000.00 $3,900.00 $4,000.00 $3,500.00 $3,100.00 $3,600.00 $3,517

Económico Económico Económico Económico Económico Económico

Interes Social

Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno

Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social

105.00 95.83

50.00 55.04 52.00 67.00 60.00 55.00 62.00 58.51

90.00 90.00 105.00 90.00 90.00 95.00



Por el tipo de propiedad de que se trata, con poca posibilidad de cambio entre precio de oferta y precio real de renta se considera el siguiente Factor de Negociación. En todos los casos se encontraron propiedades a nivel de oferta en rentas. FNi= 5.00%

b.- Nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Considérense el siguiente factor de descuento por vacíos (DV), el cual proviene del análisis respectivo bajo condiciones de mercado: DV= 3.00%

c.- Nivel de Ingreso Neto de Operación (NOI): Se aplican los siguientes gastos de operación, los cuales provienen de los descuentos considerados en el tratamiento del problema bajo la metodología del Enfoque del Ingreso. GO = Gastos de operación Impuesto predial 7.50% Conservación y mantenimiento 1.50% Gastos de administración 2.00% Servicios 0.00% Seguros 2.00% Reservas para reemplazo 2.00% Imprevistos (5% de suma) 0.75% Suma = 15.75% Con los datos anteriores, los valores de los ingresos de cada comparable, serán: Nivel de ingreso: Ingreso Bruto Potencial (IBP)

Concepto Sujeto Comp.1 Comp.2 Comp.3 Comp.4 Comp.5 Comp.6 PromediosPrecio de renta unitario(oferta) $ / m2 /mesFactor de NegociaciónF.N.iGastos deOperación 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75% 15.75%

Ingreso Bruto Potencialunitario mensual (IBP)$ / m2 / mesIngreso BRUTO Potencialunitario anual (INP)$ / m2 / añoIngreso BRUTO Potencial(INP) mensual($)Ingreso Bruto Potencial(INP) anual ($)

$34,576.20 $33,775.83$28,813.50 $37,457.55 $38,418.00 $33,615.75 $29,773.95

$557.68 $579.42

$2,401.13 $3,121.46 $3,201.50 $2,801.31 $2,481.16 $2,881.35 $2,814.65

$523.50 $720.34 $573.40 $560.26 $541.34

5.00% $0.05

$43.63 $60.03 $47.78 $46.69 $45.11 $46.47 $48.29

5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

$54.51 $75.00 $59.70 $58.33 $56.36 $58.06 $60.33



4.- Obtención de la Tasa de Capitalización de Mercado (TCM): Se obtienen, a continuación, las tasas de capitalización de mercado, para el nivel de ingreso seleccionado: Factor de negociación para los precios de oferta en venta de cada comparable (en todos los casos, excepto en el Comparable 5 en que fue supuesto, los comparables en venta fueron encontrados a nivel de oferta): FNv= 5.00%

Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):

5.- Aplicación de tasas de ajuste de riesgo: En función del grado de similitud de los comparables con el sujeto, primero se analiza si procede o no la aplicación de las sobre tasas correspondientes y, de ser el caso, si se aplican o no los máximos recomendables en la tabla indicada en el Procedimiento técnico

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 PromediosPrecio de ofertaunitario $ /m2Factor deNegociaciónF.N.v.Precio de ventaunitario ($ /m2)Ingreso NetoPotencial INP anual($ / m2 / año)Tasa de Cap. deMercado TCM(%)

$557.68 $579.42

6.09% 8.29% 6.24% 6.16% 6.26% 6.23% 6.54%

$523.50 $720.34 $573.40 $560.26 $541.34

0.00% 0.00%

$8,164.06 $8,257.69 $8,734.33 $9,100.00 $8,654.55 $8,951.61 $8,643.71

0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

$8,593.75 $8,692.31 $9,194.03 $9,100.00 $8,654.55 $8,951.61 $8,864.37



Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP):

7.- Obtención de la tasa de capitalización (TC) La tasa de capitalización (TC) se obtiene, para este caso, eligiendo la media de los valores de tasas ajustados. 8.- Valor de la propiedad: Empleando la tasa de capitalización:

MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA 1.- Definición de los elementos característicos de la propiedad sujeto: a.- Variables financieras y económicas:

Tasa Cetes a 28 días (nominal) TCET: 7.00%. Tasa de inflación histórica a 5 años: TINFL 4.00%. Tiempo de venta estimado: TVEN: 6.00 meses Gastos de venta estimados GVEN 5.00%.

b.- Elementos característicos de la propiedad: Superficie de terreno 90.00 m2.

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 90 90 105 90 90 105

Superficie rentable(m2): 50 55.04 52 67 60 62

Ubicación (entorno) y

Interes Social

Interes Social Interes Social Interes Social Interes Social Interes

SocialTub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

Diferencia de edades 0 -2 -2 -2 0 0

(años) Ted (2) 0.25% 0.25% 0.25% 0.00% 0.00%

Estado deconservación:

Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%Calidad de

construcción yacabados Tcal

(4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

OtroTo (5) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

(6) 0.25% 0.25% 0.25% 0.00% 0.00%0.00%0.00%

0.00%

Económico Económico Económic

o

0.00% 0.00%

Económico

Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno

Comp5 Promedios

95 95.8

55 58.51

0.00%

Económico Económico Económico

0.00% 0.00%

Interes Social

0.00% 0.04%

0

PROMEDIOTasa de Capit de Mercado 6.67%6.34% 8.54% 6.23%Ajust TCMa (%) 6.49% 6.16% 6.26%

Ingreso unitario

Ingreso unitario

Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario

Mensual (merc.

anual (merc) (merc) rentable (m2) propiedad (V) ($ / m2)

$48.29 $579.42 6.67% 50 $434,488.88 $8,689.78



Superficie de Construcción Privativa (rentable) 50.00 m2. Relación construcción a propiedad: RCP 70.00% Edad ED 0 años Vida útil total VUT 60 años Vida útil remanente: VUR 60 años Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC 0.00 (Optimo) Tipo de sector a que pertenece habitacional Elementos que representan riesgos adicionales ninguno

2.- Definición del Ingreso Neto de Operación (INO): Renta unitaria mensual: Ingreso Bruto Potencial (IBP) $48.29 Ingreso unitario determinado después de aplicar la homologación respectiva a comparables seleccionados

3.- Tasa de rendimiento global:

3.1.- Obtención de tasa libre de riesgo: Aplicando la fórmula TLRn = (1 + TCET / (365 / 28)) ^ (365 /28) - 1, obtenemos Tasa Cetes a 28 días (efectiva) TLRn = 7.23% Aplicando la fórmula TLRr = (1 + TLRn) / (1 + TINFL) - 1, obtenemos Tasa real Cetes 28 días TLRr = 3.11% 3.2.- Premios o sobretasas de riesgo:

a.- Premio por liquidez: Tiempo estimado de venta: (TVEN) 6.00 meses Aplicando la fórmula TLIQ = ((1 + TLRr / 12) ^ TVEN - 1) / (1 - GVEN), obtenemos Premio por liquidez: TLIQ = 1.65% b.- Otro tipo de riesgo (TVAR) : No se considera otro tipo de riesgo Premio por otro factor: TVAR = 0.00%

Unitaria Mensual AnualIngreso Neto de OperaciónRenta $48.29 2,414.26$ 28,971.08$ Factor de Negociación 5% 5% 5%Ingreso Bruto Potencial 45.87$ 2,293.54$ 27,522.52$ Descuentos por vacíos 3.0%Engreso Bruto Efectivo 44.49$ 2,224.74$ 26,696.85$ Gastos de Operación 15.75%

INO 37.49$ 1,874.34$ 22,492.09$



c.- Riesgo por tipo de propiedad (TSECT): Tipo de sector Habitacional Factor de riesgo del sector (Frs) = 1.2 Aplicando la fórmula TSECT = (TLRr + TLIQ + TVAR) * (Frs - 1), obtenemos, Premio por tipo de sector TSECT 0.95% d.- Tasa de Rendimiento Global (TRG): Aplicando la fórmula TRG = TLRr + TLIQ + TVAR + TSECT

Tasa de Rendimiento Global: TRG 5.70%

4.- Factor de recuperación de capital (FRC): Relación construcción a propiedad (RCP): 0.70 (obtenida del Enfoque Físico) Vida útil total (VUT): 60 años Edad (E): 0 años Vida útil remanente (VUR): 60 años

F. de depreciación (Ross-Heidecke) FC = 0 Aplicando la fórmula: Delta =-RCP x (1-0.5 x (E / VUT + E^2 / UT^2)) x ((100 - FC) / 100) se obtiene: Cambio de valor en el periodo de análisis: Por depreciar (Delta): -70.00% Pérdida de valor a la fecha 0.0% Aplicando la fórmula FFA =TRG / ((1 + TRG) ^ (VUR) - 1) obtenemos Factor de fondo de amortización (FFA): 0.21% Aplicando la fórmula FRC =(Delta) x FFA, obtenemos

Factor de recuperación de FRC -0.15% capitalización:

FRC -0.15%

5.- Tasa de capitalización global (TCG) Aplicando la fórmula TCG = TRG - FRC, obtenemos Tasa de capitalización global (TCG)= 5.85%

6.- Valor de la propiedad:



MÉTODO SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

MÉTODO POR PUNTOS

Ingreso neto de operación INO 22,492.09$ Tasa de capitalización global: TCG 5.85%

Valor de la propiedad: 384,410.43$

CETES 7.00% 7.000%CAL F FACTOR ROSS-

HEIDECKEINFLACIÓN 4.00% 4.000% 10= 1.00 1.000

9= 0.99 0.990 FORMULA: FD=(1-(E/VUT)^1.4)*FTASA REAL 0.028846154 2.885% 8= 0.98 0.975

7= 0.92 0.920 FD=? 1.00006= 0.82 0.820

5= 0.66 0.660 EDAD: E= 0.004= 0.47 0.470 VIDA ÚTIL TOTAL VUT= 60.00

TIPO VUR VNR VUR (PROM) 3= 0.25 0.250FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN. F= 1.00

T 1 60.00 4,850.00$ 60.00 2= 0.14 0.135 VNRT 2 0.00T 3 0.00

SUMAS: 4,850.00$ 60.0060.00

RIESGO DEL BIEN 1.67%

TASA DE DESCUENTO 6.55%

TR= 2.885%RB= 1.67%TIB 2.00% Tasa Base Habitacional


VIDA REMANENTE(PONDERADA)

RB= 100 / VUR (PROMEDIO)

-$ -$

E.C.DESHECHO(VUR)*(VNR)

4,850.00$

CALCULO DE LA TASA

PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES


TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)

CALCULO VUR PROM. PONDERADA CON LOS VNR

DATOS

TASA DE DESCUENTO=CETE REAL TOTAL+ RIESGO DEL BIEN+TASA INTERBANCARIA

TD= TR + RB + TB

CALIFICACIÓN

E.C. NVO.

E.C. REGULAR

E.C.REP.SEN.

E.C.REP.IMP.

CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE

291,000.00$

6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%1

0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1

Nuevo Excelente Muy bueno bueno Regular Deficiente Malo Muy Malo Ruinas1

Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Malo Sin uso1

Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Pésimo1

mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01

Manzana Cabec. Com Esq. Com Cabece. Residencial Esq. Residencial Inter. Com. Inter. Resinde Inferior Comerc Inferior Resid1

Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.43

5.000 0.000 1.000 1.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.0004.643 0.000 1.000 1.071 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Tasa 6.71%


Capitalización por concepto

Uso de Suelo

Ubicación

Edad (años)

Conservación

Uso General

Proyecto

Vida Restante



MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL.

Ejemplo (2) Casa habitación de nivel medio residencial.

MÉTODO DE MERCADO.

Casa habitación de nivel medio residencial. Resuelto a nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Casa habitación de nivel residencial medio ubicada en la colonia del Valle de la Cd. de México, con las siguientes características: Descripción de la propiedad: Se trata de una casa habitación de un solo frente, construida en los años cuarenta, con características constructivas y distribución propias de la época, con 180.00 m2 construidos y 185.00 m2 de terreno, con la siguiente distribución:

N X Y Z X2 Z2 XY XZ YZ

No SUP. $/M2 EDAD

1 55.040 $8,593.75 2 3,029.40 4 473,000.00$ 110.08 17187.52 52.000 $8,692.31 2 2,704.00 4 452,000.00$ 104 17384.615383 67.000 $9,194.03 2 4,489.00 4 616,000.00$ 134 18388.05974 60.000 $9,100.00 0 3,600.00 0 546,000.00$ 0 05 55.000 $8,654.55 0 3,025.00 0 476,000.00$ 0 06 62.000 $8,951.61 0 3,844.00 0 555,000.00$ 0 0

- 0 -$ 0 0- 0 -$ 0 0- 0 -$ 0 0- 0 -$ 0 0

6 351.04 53,186.25$ 6 20691.4016 12 3,118,000.00$ 348.08 52960.17509


X= 50 M2A= Z= 0.00 AÑOSB= DS=

C= Y=

PRECIO Y ($/m2) =

CONCLUSIONES

8,538.02$ 6515.590 SI:40.449 5,463.40 VALOR DEL INMUE BLE = 426,900.80$ -17.724 A+BX+CZ

TABLA DE VALORES

CONSTANTES VARIABLES



Construida con materiales de buena calidad de la época, la propiedad se encontró en un estado de conservación bueno y con un proyecto arquitectónico hoy en día obsoleto. 1.- Elementos característicos de la propiedad sujeto: Superficie de terreno 200.00 m2. Superficie de Construcción Privativa (rentable) 180.00 m2. Ubicación: Zona residencial media Edad: 0 años Estado de conservación: Semi Lujo Calidad de construcción y acabados: Media 2.- Selección de comparables en renta y en venta: Características de sujeto y comparables (renta y venta):



3.- Definición del nivel de ingreso: Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Para propósitos de este ejemplo, se considerará el nivel de ingreso bruto efectivo (IBE): 2. a.- Nivel de Ingreso Bruto Potencial (IBP): Por el tipo de propiedad de que se trata, con un mayor margen de negociación entre precio de oferta y precio real de renta, se considera el siguiente Factor de Negociación. En todos los casos se encontraron propiedades a nivel de oferta en rentas. FNi= 10.00%

2. b.- Nivel de Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Considérense el siguiente factor de descuento por vacíos (DV), el cual proviene del análisis respectivo bajo condiciones de mercado: DV= 6.00%

2. c.- Nivel de Ingreso Neto de Operación (NOI): Se aplican los siguientes gastos de operación, los cuales provienen de los descuentos considerados en el tratamiento del problema bajo la metodología del Enfoque del Ingreso.

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios

Superficie de

terreno (m2)Superficierentable


Edad (años) 0.00 5 0 8 0Estado de

conservación:

Calidad deconstr. y

acab.Precio de


venta($)

Precio de renta

(oferta)($/ m2/

mes)Precio de

venta(oferta) ($ /

m2)

Precio de venta.

$13,500.00 $12,162.16 $14,318.18 $13,846.15 $0.00 $0.00 $8,971.08

Ingreso Bruto $988.48 $932.89 $922.91 $1,015.20 $0.00 $0.00 $643.25Potencial IBP anualTasa de Cap. de 7.32% 7.67% 6.45% 7.33% 7.19%Mercado TCM (%)

200.00 200.00 180.00 220.00 200.00 200.00

180.00 190.00 185.00 220.00 195.00 197.50

Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial

Nuevo Bueno Bueno Bueno Bueno

$18,750

Semi Lujo Semi Lujo Semi Lujo Semi Lujo Semi Lujo

$97.37 $91.89

$18,500.00 $17,000.00 $20,000.00 $19,500.00

$2,850,000 $2,500,000 $3,500,000 $3,000,000

$90.91 $100.00 $95.04

$15,000.00 $13,513.51 $15,909.09 $15,384.62 $15,000.00

$2,962,500.00



GO = Gastos de operación Impuesto predial 7.50% Conservac y Mtto 3.00% G de administración 3.00% Servicios 0.00% Seguros 2.00% Reservas para reemplazo 2.00% Imprevistos (5% de suma) 0.88% Suma = 18.38% Con los datos anteriores, los valores de los ingresos de cada comparable, serán: Nivel de ingreso: Ingreso Bruto Efectivo (IBE):

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 200.00 200.00 180.00 220.00 200.00

Superficie rentable(m2): 180.00 190.00 185.00 220.00 195.00

Ubicación (entorno) y

Residencial Hab Igual Hab Igual Hab Igual Hab Igual

Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%-5 0 -8 0

0 Hab 1-15 Hab Igual Hab 1-15 Hab Igual(años) Ted (2) 0.25% 0.00% 0.25% 0.00%


Tcons (3) 0.38% 0.38% 0.38% 0.38%Calidad de

construcción yacabados Tcal (4) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

OtroTo (5)

0.63% 0.38% 0.63% 0.38%

Diferencia de edades

Comp5

Hab Similar Hab Similar Hab Similar

Semi Lujo Hab Igual Hab Igual Hab Igual Hab Igual

Bueno Hab Similar

Otro Habitacional

Otro Habitacion

Otro Habitacional

Otro Habitacional



MÉTODO DE CONSTRUCCIÓN DE LA TASA

3.- Tasas de capitalización de mercado ajustadas (TCMa):

PROMEDIO

4.- Obtención de la tasa de capitalización (TC)

Ingreso unitario

Ingreso unitario Tasa de Cap. Superficie Valor de la Valor unitario

Mensual (merc.)


65.63$ $787.53 7.69% 180 $1,842,753.61 $10,237.52

7.69%7.95% 8.05% 7.07% 7.71%

Valor de la propiedad: $1,842,753.61

Tasa de Capit de MercadoAjust TCMa (%)

Fni= 10.00%

Vacíos 6.00%TCET 7.00% PROMEDIO Tasa Cetes a 28 días (nominal) TINFL 4.00% Tasa de inflación histórica a 5 años: TVEN 6.00 MESES Tiempo de venta estimado: GVEN 5.00% Gastos de venta estimados

Factor de Negociación 0.00% FniVacíos 3.00% (3 meses@año)

Unitaria Mensual AnualSuperficie de terreno 200.00 m2 Ingreso Neto de Operación

Superficie de Construcción Privativa (rentable) 180.00 m2 Renta $95.04 17,107.62$ 205,291.48$ Relación construcción a propiedad RCP 0.50 (obtenida del Enfoque Físico) Factor de Negociación 10% 10% 10%

Edad EDAD 60.00 AÑOS Ingreso Bruto Potencial 85.54$ 15,396.86$ 184,762.33$ Vida útil total VUT 70.00 Descuentos por vacíos 6.0%

Vida útil remanente: VUR 10.00 Engreso Bruto Efectivo 80.41$ 15,396.86$ 184,762.33$ Factor de depreciación (Ross-Heidecke) FC Bueno 2.52 Gastos de Operación 18.38%

Tipo de sector a que pertenece Habitacional INO 65.63$ 11,812.90$ 141,754.83$ Elementos que representan riesgos adicionales 0.00

IBP $95.04

Impuesto Predial 7.50% TLRn = 7.23% Delta -9.95%

Mantenimiento3.00% TLRr = 3.11%

Perdida de Valor

Gastos de Administración 3.00% TLIQ = 1.65% FFA 7.65%Servicios 0.00% TVAR 0.10% FRC -0.76%Seguros 2.00% Frs= 1.20 TCG 6.58%Reservas para reemplazo 2.00% TSECT 0.97%Imprevistos 0.88% TRG 5.82% INO 141,754.83$

Total 18.38% Delta= -RCP -9.9% TCG 6.58%

REGULAR. Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia

Gastos de Operación

Elementos característicos de la propiedad:

Variables financieras y económicas

2,153,195.10$ Valor de la propiedad:

Factor de Negociación

(3 meses@año)

Tasas




MÉTODO POR PUNTOS

CETES 0.0700 7.000%

INFLACIÓN 0.0400 4.000%

TASA REAL 0.0288 2.885%

Tipo 1 Edad 0 VUT 60 VNR 7,500.00$ M2 180.00 EC. E.C.REP.SEN. (6) 0.8200

Tipo 2 Edad 0 VUT 1 VNR -$ M2 - EC. Ninguno 0.0000


TIPO VUR VNR VUR (PROM)

T 1 60.00 6,150.00$ 60.00T 2 0.00 -$ 0.00T 3 0.00 -$ 0.00

SUMAS: 6,150.00$ 60.0060.00


TR= 2.885%RB= 1.67%

TB 2.00% Tasa Base HabitacionalTASA 6.551%



TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)


(VUR)*(VNR)

-$


CALCULO DE LA TASA

TASA DE DESCUENTO = CETE REAL TOTAL + RIESGO DEL BIEN + TASA BASE

TD= TR + RB + TIB

369,000.00$

-$

Valor de la propiedad: 2,163,772.40$


6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%1

0-5 06-oct nov-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1




mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01


Exclusivo Residencial Muy bueno Bueno Medio Medio bajo Bajo Proletariado Suburbano0.93 0.93 1.00 1.07 1.14 1.21 1.29 1.36 1.437.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.0006.500 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000

Tasa 6.50%


Vida Restante

Ubicación

Uso de Suelo

Edad (años)

Conservación

Uso General

Proyecto




MÉTODO POR REGRESIÓN LINEAL

Ejemplo Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación (INO): MÉTODO DE MERCADO Ejemplo 4.3 Oficina de nivel medio Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación (INO): Descripción de la propiedad:


No SUP. $/M2 EDAD

1 190.000 $13,500.00 5 36100 25 2,565,000.00$ 950 675002 185.000 $12,162.16 0 34225 0 2,250,000.00$ 0 03 220.000 $14,318.18 8 48400 64 3,150,000.00$ 1760 114545.45454 195.000 $13,846.15 0 38025 0 2,700,000.00$ 0 0

0 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 0

4 790 53,826.50$ 13 156750 89 10,665,000.00$ 2710 182045.4545


X= 180.00 M2A= Z= 0.00 AÑOSB= DS=

C= Y=

4832.02443.340 54,350.00

VALOR DEL INMUE BLE = 2,273,991.13$ 19.964 A+BX+CZ

SI:PRECIO

TABLA DE VALORES

CONSTANTES VARIABLES CONCLUSIONES

12,633.28$ Y ($/m2) =



Descripción del entorno:

1.- Descripción del Sujeto

Fni= 10.00%Superficie de terreno 400.00 m2 Vacíos 6.00%Superficie de construcción privativa (rentable) 320.00 m2Ubicación: Servicios Gastos de OperaciónEdad: 43.00 años 20.00%Estado de conservación: Bueno 0.00%Calidad de construcción y acabados: Media 0.00%

0.00%3.00%3.00%1.30%

27.30%

Gastos de AdministraciónServiciosSeguros

Reservas para reemplazoImprevistos

Total

DATOS Factor de Negociación(3 meses@año)

Impuesto PredialMantenimiento

2.- Selección de comparables en Venta y RentaConcepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios

Superficie de



Edad (años) 20 15 12 28 30 20Estado de

conservación:

Calidad deconstr. y

acab.Precio de


venta($)

Precio de renta

(oferta)($/ m2/

mes)Precio de

venta(oferta) ($ /

m2)

Precio de venta.

$9,000.00 $10,500.00 $12,068.18 $10,285.71 $10,828.13 $0.00 $8,780.34

Ingreso Bruto $738.05 $590.44 $745.51 $811.86 $807.24 $0.00 $615.52Potencial IBP anualTasa de Cap. de 8.20% 5.62% 6.18% 7.89% 7.46% 7.07%Mercado TCM (%)

$11,632.65$10,000.00 $11,666.67 $13,409.09 $11,428.57 $12,031.25

$3,420,000.00

$100.00 $80.00 $90.91 $110.00 $109.38 $98.06

$2,800,000 $3,500,000 $2,950,000 $4,000,000 $3,850,000

$28,000.00 $24,000.00 $20,000.00 $38,500.00 $35,000.00 $29,100

Media Media Media Media Media Media

Bueno Bueno Bueno Bueno Bueno Regular

Servicios Servicios Servicios Servicios Servicios Servicios

0.00

320.00 280.00 300.00 220.00 350.00 320.00 294.00

400.00 0.00 0.00 0.00 0.00




Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 400.00 - - - -

Superficie rentable(m2): 320.00 280.00 300.00 220.00 350.00

Ubicación (entorno) y Servicios Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual

Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%5 8 -8 -10

20 Serv '1-15 Serv '1-15 Serv Igual Serv '1-15(años) Ted (2) 0.40% 0.40% 0.00% 0.40%


Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.60%Calidad de


OtroTo (5)

0.40% 0.40% 0.00% 1.00%


PROMEDIO


Ingreso unitario


Mensual (merc.)


$ 100.60 $1,207.20 7.42% 320 $5,203,767.67 $16,261.77


0

7.42%Ajust TCMa (%)


1.60%

Tasa de Capit de Mercado 8.60% 6.02% 6.18% 8.89%

0.00%

0.60%

Media Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual

0.00%

Serv Igual0.00%

Bueno Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Similar Serv Similar

Comp5

-

320.00

Comercial Igual

Fni= 10.00%







Tipo de sector a que pertenece Servicios INO 100.60$ 32,192.12$ 386,305.42$ Elementos que representan riesgos adicionales Ninguno

IBP $147.21 $98.06



Perdida de Valor





Variables financieras y económicas (3 meses@año)



Gastos de Operación Tasas



MÉTODO DE SIMPLIFICADO PARA LA CONSTRUCCIÓN LA TASA

MÉTODO POR PUNTOS

CETES 0.0700 7.000%

INFLACIÓN 0.0400 4.000%

TASA REAL 0.0288 2.885%

Tipo 1 Edad 43 VUT 80 VNR 6,500.00$ M2 320.00 EC. E.C. REGULAR (8) 0.5662




T 1 37.00 3,680.16$ 37.00T 2 0.00 -$ 0.00T 3 0.00 -$ 0.00

SUMAS: 3,680.16$ 37.0037.00


TR= 2.885%RB= 2.70%

TB 3.00% Tasa Base ComericalTASA 8.587%





TD= TR + RB + TIB

TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)


(VUR)*(VNR)136,165.76$

-$ -$

CALCULO DE LA TASAPROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES


6.00% 6.50% 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00%1

0-5 06-oct nov-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1




mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01



Tasa 8.50%


Proyecto

Vida Restante

Ubicación

Uso de Suelo


Edad (años)

Conservación

Uso General




Ejemplo Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación MÉTODO DE MERCADO

Ejemplo 4.4: Nave industrial Resuelto a nivel de Ingreso Neto de Operación

Descripción de la propiedad:


No SUP. $/M2 EDAD

1 280.000 $9,000.00 15 78400 225 2,520,000.00$ 4200 1350002 300.000 $10,500.00 12 90000 144 3,150,000.00$ 3600 1260003 220.000 $12,068.18 28 48400 784 2,655,000.00$ 6160 337909.09094 350.000 $10,285.71 30 122500 900 3,600,000.00$ 10500 308571.42865 320.000 $10,828.13 20 102400 400 3,465,000.00$ 6400 216562.5

0 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 0

5 1470 52,682.02$ 105 441700 2453 15,390,000.00$ 30860 1124043.019


X= 320.00 M2A= Z= 20.00 AÑOSB= DS=

C= Y=


-10.274 11,804,300.00VALOR DEL INMUE BLE = 3,263,441.06$

71.040 A+BX+CZ

SI:PRECIO Y ($/m2) = 10,198.25$

12064.983

TABLA DE VALORES



Descripción del entorno:

MÉTODO DE MERCADO

1.- Descripción del Sujeto

Fni= 10.00%Superficie de terreno 800.00 m2 Vacíos 6.00%Superficie de construcción privativa (rentable) 500.00 m2Ubicación: Industrial Gastos de OperaciónEdad: 30.00 años 20.00%Estado de conservación: Regular 5.00%Calidad de construcción y acabados: Media 3.00%

0.00%3.00%3.00%1.70%

35.70%

Gastos de AdministraciónServiciosSeguros

Reservas para reemplazoImprevistos

Total

DATOS Factor de Negociación(3 meses@año)

Impuesto PredialMantenimiento



2.- Selección de comparables en Venta y RentaConcepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp5 Comp6 Promedios

Superficie de



Edad (años) 30.00 45 30 15 20Estado de

conservación:

Calidad deconstr. y

acab.Precio de


venta($)

Precio de renta

(oferta)($/ m2/

mes)Precio de

venta(oferta) ($ /

m2)

Precio de venta.

$4,050.00 $4,300.00 $4,215.46 $4,023.53 $4,147.25

Ingreso Bruto $456.94 $435.18 $475.61 $460.78 $457.13Potencial IBP anualTasa de Cap. de 11.28% 10.12% 11.28% 11.45% 11.03%Mercado TCM (%)

$4,596.32$4,500.00 $4,777.78 $4,683.84 $4,470.59

$4,682,500.00

$70.00 $66.67 $65.57 $70.59 $68.21

$4,500,000 $430,000 $10,000,000 $3,800,000

$70,000.00 $6,000.00 $140,000.00 $60,000.00 $69,000

Media Media Media Media Media

Regular Bueno Bueno Bueno Bueno

Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial

1021.00

500.00 1,000.00 90.00 2,135.00 850.00 1018.75

800.00 774.00 156.00 1,954.00 1,200.00

Concepto Sujeto Comp1 Comp2 Comp3 Comp4 Comp6Superficie de terreno (m2) 800.00 774.00 156.00 1,954.00 1,200.00

Superficie rentable(m2): 500.00 1,000.00 90.00 2,135.00 850.00

Ubicación (entorno) y Industrial Industrial Igual Industrial

Igual Industrial Igual Industrial Igual

Tub (1) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%-15 0 15 10

30 Ind 1-15 Ind. Igual Ind 1-15 Ind 1-15(años) Ted (2) 0.80% 0.00% 0.80% 0.80%


Tcons (3) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%Calidad de


OtroTo (5)

0.80% 0.00% 0.80% 0.80%


PROMEDIO


Ingreso unitario


Mensual (merc.)


$37.10 $445.24 11.63% 500 $1,913,452.37 $3,826.90

11.63%Ajust TCMa (%)


Tasa de Capit de Mercado 12.08% 10.12% 12.08% 12.25%

Media Serv Igual Serv Igual Serv Igual Serv Igual


Bueno Industrial Igual Industrial Igual Industrial Igual Industrial Igual

Comp5

-

-





Fni= 10.00%







Tipo de sector a que pertenece Industrial INO 37.11$ 18,552.67$ 222,632.06$ Elementos que representan riesgos adicionales Ninguno

IBP $61.39 $68.21



Perdida de Valor





Variables financieras y económicas (3 meses@año)



Gastos de Operación Tasas

CETES 0.0700 7.000%

INFLACIÓN 0.0400 4.000%

TASA REAL 0.0288 2.885%

Tipo 1 Edad 30 VUT 70.00 VNR 6,952.00$ M2 500.00 EC. E.C. REGULAR (8) 0.6773




T 1 40.00 4,708.31$ 40.00T 2 0.00 -$ 0.00T 3 0.00 -$ 0.00

SUMAS: 4,708.31$ 40.0040.00


TR= 2.885%RB= 2.50%

TB 4.00% Tasa Base IndustrialTASA 9.385%





TD= TR + RB + TIB

TR= ((1+TC) - (1+TI)) / (1+TI)


(VUR)*(VNR)188,332.47$

-$ -$

CALCULO DE LA TASAPROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 12 MESES




MÉTODO POR PUNTOS


7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00%1

0-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-mas1




mas de 50 50-46 45-41 40-36 35-31 30-26 25-21 20-16 15-01



Tasa 9.36%


Proyecto

Vida Restante

Ubicación

Uso de Suelo


Edad (años)

Conservación

Uso General


No SUP. $/M2 EDAD

1 1000.000 $4,050.00 45 1000000 2025 ######### 45000 1822502 90.000 $4,300.00 30 8100 900 387,000.00$ 2700 1290003 2135.000 $4,215.46 15 4558225 225 ######### 32025 63231.850124 850.000 $4,023.53 20 722500 400 ######### 17000 80470.588245 0.000 $0.00 0 0 0 -$ 0 0

0 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 00 0 -$ 0 0

5 4075 16,588.99$ 110 6288825 3550 ######### 96725 454952.4384


X= 500.00 M2A= Z= 30.00 AÑOSB= DS=

C= Y=0.949 16,517,226,875.00

VALOR DEL INMUE BLE = 1,804,279.27$ 73.701 A+BX+CZ


SI:PRECIO Y ($/m2) = 3,608.56$

923.155

TABLA DE VALORES



Ejemplo de ENFOQUE DE INGRESOS

Superficie de áre rentable 580.00 m² (Area del sujeto)Renta mensual aplicada 120.00$ (Renta homologada)

Renta Bruta Total Mensual: 69,600.00$

Importe de Deducciones al: 13,245.02$

Descripción:Predial: 0.036% Pago Predial Bimestral $8,353.56. según recibo entregado Vacíos 12.50% Para el local comercial se contempla tres mes de vacíos cada 2 años.Conservación: 0.08% Se considera el 1% del valor de mercado anual.Administración: 0.17% Se considera una tarifa convencional del 2.0 % anual.Impuesto Aplicados 4.74% Según tarifa Ley del Impuesto sobre la Renta.Agua: 0.0042% Pago según tarifas.Seguros: 1.50% Cobertura de incendio y terremoto para inmuebles similares de 1.5 %.SUMA: 19.03%

Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada): 56,354.98$

Renta Neta Anual: 676,259.77$

TASA DE CAPITALIZACIÓN DE MERCADO

Renta bruta mensual de mercado promedio 123.38$ Renta bruta anual de mercado promedio: 1,480.56$ Menos deducciones: 281.75$

Renta neta anual de mercado promedio: 1,198.81$

Valor unitario de mercado promedio: 7,850.00$

0.153

Capitalizando la Renta Anual al 15.27%Tasa de Capitalización Aplicable al Caso,

3

Tasa de capitalización de mercado

ENFOQUE DE INGRESOS.

1

2

Resulta un Indice de Capitalización de: 4,428,270.38$



Formato para llenado de comparables

COMPARABLES DE TERRENO COMPARABLE 1 TERRENO

Fechas y Origen del Dato

Fecha Información Zona

Tipo de Fuente Entre las calles

Nombre Fuente Ubicación

Teléfono Fuente Frente

Nivel Comprob. Inf. Frente Tipo

Localización del Comparable Forma

Estado Desc. Forma

Municipio Topografía

Colonia Desc. Topogr.

C.P. Población o Ciudad Superficie

Nombre Calle Uso

Nº Exterior Nº Interior Negociación

Identif icación Importes

Nombre del Predio Total ($)

No. Cta. Predial Unitario ($/m²)

Descripción de la zona del terreno

TERRENO INDUSTRAIL CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS.

FOTO DEL COMPARABLE UBICACIPON DEL COMPARABLE

NA $500.00

NA $2,073,500.00

NA NA OFERTA

4,147.00 M²

NA INDUSTRIAL

36810 IRAPUATO

PARQUE INDUSTRIAL CASTRO DEL RIO PLANO

IRAPUATO PLANO

REGULAR

GTO POLIGONO

OBTENIDO DE INTERNET CON FOTOS 93.00 ml

462 171 1362 48.00 ml

22/02/2017

TU KSA INMOBILIARIA INTERMEDIO

INMOBILIARIA CARRET IRAPUATO - ABASOLO

INDUSTRIAL



Calculo de Depreciación.

NO.ESTADO DE

CONSERVACIÓN

CAL F FACTOR ROSS-HEIDECKE VUT. 50 AÑOS

1 10= 1.000 0.880 E.C. NVO BUENO DESH

2 9= 0.990 0.871 CAL. 10 9 8 7 6 5 4 3 23 8= 0.975 0.858 EDAD. 1.00 0.99 0.98 0.92 0.82 0.66 0.47 0.25 0.14

4 7= 0.920 0.810 FD=? 0.7216 0 1.0000 0.9900 0.9750 0.9200 0.8200 0.6600 0.4700 0.2500 0.1400

5 6= 0.820 0.722 1 0.9898 0.9799 0.9651 0.9106 0.8116 0.6533 0.4652 0.2475 0.1386

6 5= 0.660 0.581 EDAD: E= 10.00 2 0.9792 0.9694 0.9547 0.9009 0.8029 0.6463 0.4602 0.2448 0.1371

7 4= 0.470 0.414 VIDA UTIL TOTAL VUT= 50.00 3 0.9682 0.9585 0.9440 0.8907 0.7939 0.6390 0.4551 0.2421 0.1355

8 3= 0.250 0.220FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN

F= 0.820 4 0.9568 0.9472 0.9329 0.8803 0.7846 0.6315 0.4497 0.2392 0.1340

9 DESHECHO 2= 0.135 0.119 5 0.9450 0.9356 0.9214 0.8694 0.7749 0.6237 0.4442 0.2363 0.1323

6 0.9328 0.9235 0.9095 0.8582 0.7649 0.6156 0.4384 0.2332 0.1306

7 0.9202 0.9110 0.8972 0.8466 0.7546 0.6073 0.4325 0.2301 0.1288

8 0.9072 0.8981 0.8845 0.8346 0.7439 0.5988 0.4264 0.2268 0.1270

9 0.8938 0.8849 0.8715 0.8223 0.7329 0.5899 0.4201 0.2235 0.1251

10 0.8800 0.8712 0.8580 0.8096 0.7216 0.5808 0.4136 0.2200 0.1232

11 0.8658 0.8571 0.8442 0.7965 0.7100 0.5714 0.4069 0.2165 0.1212

12 0.8512 0.8427 0.8299 0.7831 0.6980 0.5618 0.4001 0.2128 0.1192

13 0.8362 0.8278 0.8153 0.7693 0.6857 0.5519 0.3930 0.2091 0.1171

14 0.8208 0.8126 0.8003 0.7551 0.6731 0.5417 0.3858 0.2052 0.1149

15 0.8050 0.7970 0.7849 0.7406 0.6601 0.5313 0.3784 0.2013 0.1127

16 0.7888 0.7809 0.7691 0.7257 0.6468 0.5206 0.3707 0.1972 0.1104

17 0.7722 0.7645 0.7529 0.7104 0.6332 0.5097 0.3629 0.1931 0.1081

18 0.7552 0.7476 0.7363 0.6948 0.6193 0.4984 0.3549 0.1888 0.1057

19 0.7378 0.7304 0.7194 0.6788 0.6050 0.4869 0.3468 0.1845 0.1033

20 0.7200 0.7128 0.7020 0.6624 0.5904 0.4752 0.3384 0.1800 0.1008

21 0.7018 0.6948 0.6843 0.6457 0.5755 0.4632 0.3298 0.1755 0.0983

22 0.6832 0.6764 0.6661 0.6285 0.5602 0.4509 0.3211 0.1708 0.0956

23 0.6642 0.6576 0.6476 0.6111 0.5446 0.4384 0.3122 0.1661 0.0930

24 0.6448 0.6384 0.6287 0.5932 0.5287 0.4256 0.3031 0.1612 0.0903

25 0.6250 0.6188 0.6094 0.5750 0.5125 0.4125 0.2938 0.1563 0.0875

26 0.6048 0.5988 0.5897 0.5564 0.4959 0.3992 0.2843 0.1512 0.0847

27 0.5842 0.5784 0.5696 0.5375 0.4790 0.3856 0.2746 0.1461 0.0818

28 0.5632 0.5576 0.5491 0.5181 0.4618 0.3717 0.2647 0.1408 0.0788

29 0.5418 0.5364 0.5283 0.4985 0.4443 0.3576 0.2546 0.1355 0.0759

30 0.5200 0.5148 0.5070 0.4784 0.4264 0.3432 0.2444 0.1300 0.0728

31 0.4978 0.4928 0.4854 0.4580 0.4082 0.3285 0.2340 0.1245 0.0697

32 0.4752 0.4704 0.4633 0.4372 0.3897 0.3136 0.2233 0.1188 0.0665

33 0.4522 0.4477 0.4409 0.4160 0.3708 0.2985 0.2125 0.1131 0.0633

34 0.4288 0.4245 0.4181 0.3945 0.3516 0.2830 0.2015 0.1072 0.0600

35 0.4050 0.4010 0.3949 0.3726 0.3321 0.2673 0.1904 0.1013 0.0567

36 0.3808 0.3770 0.3713 0.3503 0.3123 0.2513 0.1790 0.0952 0.0533

37 0.3562 0.3526 0.3473 0.3277 0.2921 0.2351 0.1674 0.0891 0.0499

38 0.3312 0.3279 0.3229 0.3047 0.2716 0.2186 0.1557 0.0828 0.0464

39 0.3058 0.3027 0.2982 0.2813 0.2508 0.2018 0.1437 0.0765 0.0428

40 0.2800 0.2772 0.2730 0.2576 0.2296 0.1848 0.1316 0.0700 0.0392

41 0.2538 0.2513 0.2475 0.2335 0.2081 0.1675 0.1193 0.0635 0.0355

42 0.2272 0.2249 0.2215 0.2090 0.1863 0.1500 0.1068 0.0568 0.0318

43 0.2002 0.1982 0.1952 0.1842 0.1642 0.1321 0.0941 0.0501 0.0280

44 0.1728 0.1711 0.1685 0.1590 0.1417 0.1140 0.0812 0.0432 0.0242

45 0.1450 0.1436 0.1414 0.1334 0.1189 0.0957 0.0682 0.0363 0.0203

46 0.1168 0.1156 0.1139 0.1075 0.0958 0.0771 0.0549 0.0292 0.0164

47 0.0882 0.0873 0.0860 0.0811 0.0723 0.0582 0.0415 0.0221 0.0123

48 0.0592 0.0586 0.0577 0.0545 0.0485 0.0391 0.0278 0.0148 0.0083

49 0.0298 0.0295 0.0291 0.0274 0.0244 0.0197 0.0140 0.0075 0.0042

50 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

REGULAR

REPARACIONES SENCILLAS

REPARACIONES

IMPORTANTES

REP. SENC.REGULAR REP.IMP

CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE CRITERIO DE ROSS-HEIDECKE

DATOS

NUEVO.FORMULA:

FD=(1-((E/VUT)+(E/VUT)^2).5)*F

ROSS

0.00%

20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

100.00%

120.00%

0 10 20 30 40 50 60

EDAD

DEP

REC

IAC

IÓN Serie

1

0.00%

20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

100.00%

120.00%

0 10 20 30 40 50 60

0510152025303540455005101520253035404550051015202530354045500510152025

0.00%

20.00%

40.00%

60.00%

80.00%

100.00%

120.00%

0 10 20 30 40 50 60

0510152025303540455005101520253035404550051015202530354045500510152025


ejemplos para el cálculo de tasas de capitalización · 2017-07-15 · ejemplos para el cálculo...

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