eje temático: la competencia y actualización de la...
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«Valor en Riesgo Esperado VaRe» de Portafolios Inmobiliarios - Hugo J. Guerra, IE, MSc.
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Contenido General (# del apartado, título, página) - Versión Agosto 2012 - 94 páginas
1. Resumen y palabras claves, p. 2 2. Situación, p. 3 3. El problema objeto de estudio, p. 21 4. Objetivos que se persiguen con la solución del problema: El VaRe y el IVV, p. 22 5. Justificación para tratar el problema, p. 23 6. Marco teórico e institucional de referencia, p. 36 7. Consideraciones metodológicas, p. 43
8. Un ejemplo ilustrativo sobre las estimaciones del VaRe y el Indicador de Variabilidad Valorativa, p. 72. 9. Conclusiones: Beneficios del VaR en el Avalúo de Portafolios Inmobiliarios, p. 77 10. A manera de recomendaciones, p. 83 11. Algunas referencias documentales, p. 84 12. Breve reseña curricular del autor, p. 89 13. Fe de autoría, primicia y autorización para divulgación, p. 94
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1. Resumen
Las valuaciones hipotecarias transcienden en el ejercicio competente y ético de la tasación.
Son indispensables para evaluar garantías reales y riesgos en créditos para adquirir
viviendas, racionalizar inversiones y titularizar y carterizar activos inmobiliarios. Representan
retos relevantes para los valuadores: a) Grandes volúmenes de trabajo; b) Mayores y
mejores conocimientos sobre mercados inmobiliarios; c) Severas implicaciones sociales,
financieras y económicas de las estimaciones, tanto sobrevaloradas como subvaluadas; d)
Tratamientos valorativos especializados por requerirse evaluar la sostenibilidad temporal de
valores tasados. A diferencia de valuaciones comunes para fechas determinadas, exigen,
como piedra angular, estimaciones del Valor en Riesgo Esperado -VaRe-: La mayor
disminución esperada en los valores inmobiliarios durante un cierto lapso futuro, con
determinada confianza probabilística, según las condiciones posibles del mercado.
Para portafolios inmobiliarios el concepto resalta significativamente porque ayuda a
optimizar sus conformaciones conjugando desvalorizaciones esperadas con sus
respectivos Indicadores de Variabilidades Valorativas; pero, también, sus estimaciones
son más complejas. En este trabajo, con fundamentos teóricos, normativos, administrativos,
metodológicos formales, experimentales, profesionales y vivénciales sobre la valuación, se
propone un criterio para evaluar dinámicamente el VaRe indicado en el título. Con él se
persigue contribuir a mejorar, social y profesionalmente, la gestión inmobiliaria; así como a
reducir posibilidades de burbujas inmobiliarias y consecuentes crisis financieras y
socioeconómicas. Encaja en el eje temático congresal «La Competencia y Actualización de
la Práctica Profesional». Sirve de orientación focal para «La Educación Académica y
Continua» y «La Ética y Excelencia en el Servicio Profesional del Valuador».
Palabras claves: * Valuación Hipotecaria * Valor en Riesgo Esperado * Portafolio Inmobiliario
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2. Situación
Cuando se trata de organizar carteras inmobiliarias, sea para respaldar operaciones
crediticias, sea con fines de inversión, resulta de especial relevancia estimar y monitorizar
sus posibles valores a lo largo del tiempo.
La tasación o valuación hipotecaria es un requisito sine qua non para la concreción de un
crédito financiero.1 Esa tasación, a diferencia de una valuación ordinaria para una fecha
en particular con la cual se persigue estimar el valor de mercado momentáneo, exige la
estimación de cuál es el posible valor de mercado sostenible en el tiempo2 que, en
condiciones relativamente normales de mercado, pudiere tener, por ejemplo, un bien raíz
para constituir una garantía real en una operación crediticia. A ese valor de mercado
sostenible en el tiempo, necesario de estimar para fines crediticios, se le denomina Valor
Hipotecario, para distinguirlo del Valor de Mercado, estimado este último como valor en un
momento dado.
Normativamente se distingue el valor hipotecario del valor de mercado en las
definiciones formuladas en las Normas Internacionales de Valuación 2011 (NIV 2011).3
En estas Normas, en el apartado 30 del Framework (marco conceptual) de la versión
inglesa de estas Normas:
1 Son importantes dos acotaciones. 1) La primera, aunque comúnmente se utiliza la expresión tasación inmobiliaria con la idea de valuar un inmueble, en la tasación lo que generalmente se hace es valuar los derechos sobre la propiedad inmobiliaria y no el inmueble en si mismo. La propiedad es un constructo jurídico y el bien inmueble es un concepto físico. Sin embargo, cuando se trata de valuar derechos plenos sobre la propiedad inmobiliaria se suele significar la valuación como la valuación o tasación del inmueble o, simplemente, valuación o tasación inmobiliaria (véase las NIV 2007: Tipos de Bienes, apartado 2.0, p.67; y las NIV 2011: Definiciones en el Marco Conceptual. Ambas elaboradas y publicadas por el Internacional Valuation Standard Council, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom.www.ivsc.org); IVSC por sus siglas en inglés. 2) La segunda, un crédito hipotecario es un préstamo de dinero garantizado con una hipoteca, la cual es el derecho real sobre un inmueble ajeno constituido en garantía de una obligación que concede a su titular (el proveedor de los fondos financieros mediante el préstamo) el derecho de realizar su venta en caso de incumplimiento de la obligación por parte del deudor. 2 Silván Martínez (2003, p. 13). 3 Las NIV 2011 (IVS por sus siglas en inglés) se estructuran en once partes: IVS Framework. IVS 101 Scope of the Work. IVS 102 Implementation. IVS 103 Reporting. IVS 200 Businesses and Business Interests. IVS 210 Intangible Assets. IVS 220 Plant and Equipment. IVS 230 Real Property Interests. IVS 233 Investment Property Under Construction. IVS 250 Financial Instruments. IVS 300 Valuation for Financial Reporting. IVS 310 Valuation of Real Property Interests for Secured Lending. Al libro contentivo de las NIV se le conoce como el Libro Blanco de la Valuación. Le definición de Valor de Mercado se especifica en la IVS Framework, apartado 30.
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“Valor de Mercado: Es la cantidad dineraria estimada por la cual, a la fecha de la
valuación, se cambiaría un bien entre un comprador dispuesto a comprar y un
vendedor dispuesto a vender en «una transacción en igualdad de condiciones»,
luego de una comercialización apropiada y donde cada una de las partes actuarían
con conocimiento, prudencia y sin presiones compulsivas.” 4, 5
El Valor de Mercado también se define en otras normas útiles como referentes por su
ámbito geopolítico de aplicación como los son las Normas Europeas de Valoración
2009.6 En estas Normas (p. 18 en la versión en español):
“3. Definición de Valor de Mercado aprobada por TEGoVA:
3.1. Salvo disposición normativa en contrario, los tasadores utilizarán la siguiente
definición de Valor de Mercado: «La cuantía estimada por la cual podría
intercambiarse el bien en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a
comprar y un vendedor dispuesto a vender en una transacción libre tras una
comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información
suficiente de manera prudente y sin coacción.»”
En otras normas de amplia difusión como son los Estándares Uniformes de la Practica
Profesional del Avalúo,7 empleadas en Estados Unidos de América, la definición del
4 Traducción libre por parte de quien suscribe el presente documento, de la versión en inglés de las IVS 2011. Es de apuntar que la expresión en español de “una transacción en igualdad de condiciones” se ha utilizado como la equivalente en inglés “in an arm’s lenght transaction”. 5 Es de apuntar que la definición luce teóricamente atractiva. En términos prácticos la concreción de cada condición no es materia fácil. Baste con reflexionar, por ejemplo, sobre la medición objetiva de lo que podría ser un tiempo normal para materializar una compraventa desde el momento en el cual se decidió enajenar un determinado bien. 6 Esta Normas NEV, EVS por sus siglas en inglés (European Valuation Standards), están publicadas por El Grupo Europeo de Asociaciones de Valoración (TEGoVA por sus siglas en inglés): Sexta Edición 2009. Traducción promovida y supervisada por el equipo técnico de ATASA (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España). España. Las Normas se estructuran en un cuerpo introductorio, un cuerpo central dividido en dos partes, un glosario y una lista de miembros de TEGoVA. Las dos partes del cuerpo central se refieren a: Parte 1: Normas Europeas de Valoración (EVS 1: El Valor de Mercado. EVS 2: Bases de Valoración Distintas al Valor de Mercado. EVS 3: El Tasador Cuallificado. EVS 4: El Proceso de Valoración. EVS 5: Elaboración del Informe de Tasación). La Parte 2: Aplicaciones Europeas de Valoración (EVA 1: Valoración para la Elaboración de Informes Financieros. EVA 2: Valoración a Efectos de Préstamos. EVA 3: Valoración de Inmuebles a Efectos de Titulización. EVA 4: Determinación del Valor Asegurable. EVA 5. Aplicación del Valor de Inversión -Valía- para Inversores Individuales). Al libro que contiene las NEV se le llama el Libro Azul de la Valuación.
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Valor de Mercado es algo más abierta, concretándose según el caso de interés. En estos
Estándares (USPAP 2010 – 2011, p. U-3):
“Valor de Mercado: Un tipo de valor, establecido como una opinión, que supone
la transferencia de una propiedad (vg., de un determinado derecho de propiedad o
de un grupo de tales derechos), a una cierta fecha, bajo condiciones específicas
establecidas en la definición de la expresión identificada por el perito como
aplicable para el caso.” 8
Dada la importancia del Valor de Mercado como base de valor para la revelación formal
de valores en informes financieros, así como para evaluar deterioros de valor, en las
Normas Internacionales de Información Financiera,9 también se le trata de manera
mas o menos análoga bajo la denominación de Valor Razonable, aunque este último es
un concepto algo mas restringido. En efecto, según el Glosario de términos especificado
en dichas Normas y en consideración a la NIIF 13:
“Valor Razonable (fair value): El Importe por el que puede ser intercambiado un
activo o cancelado un pasivo liquidado, entre partes conocedoras e interesadas
(dispuestas), que actúan en condiciones de independencia mutua; y que reflejan
los intereses respectivos de esas partes.”
Como es posible observar, aunque a simple vista Valor de Mercado y Valor Razonable
parecieran ser dos conceptos valorativos semejantes, entre ellos existe una diferencia
fundamental como bien se apunta en la NEV 2009 (op. cit, p. 34):
7 Estos Estándares -USPAP por sus siglas en inglés: Uniform Standards of Professional Appraisal Practice- son elaborados por el Appraisal Standards Board de The Appraisal Foundation, autorizada por el Congreso de los Estados Unidos de América como la fuente de los Estándares de Avalúo y Cualificaciones de Avaluadores. Dicha Fundación se instituyó en 1987 y está conformada por el patrocinio y participación de las principales sociedades de avalúo de los Estados Unidos de América. 8 En ingles, version original: “Market Value: A type of value, stated as an opinion, that presumes the transfer of a property (i.e., a right of ownership or a bundle of such rights), as of a certain date, under specific conditions set forth in the definition of the term identified by the appraiser as applicable in an appraisal.” 9 Abreviadamente NIIF. Publicadas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en ingles), IASC Foundation Publications Department. 30 Cannon Street, Londres EC4M 6XH Reino Unido. Teléfono: +44 (0)20 7332 2730. Fax: +44 (0)20 7332 2749. Email: [email protected] Web: http://www.iasb.org
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“4.2.5. El Valor Razonable puede representar el precio que se considera razonable
entre las partes involucradas, pero no asume que el bien haya sido
adecuadamente comercializado.” (En todo caso no es necesariamente un valor
en mercado abierto toda vez que puede estar referido a situaciones específicas
como cuando, por ejemplo, se trata de valoraciones de justas indemnizaciones en
expropiaciones de bienes; negrillas y acotación de quien suscribe).
Por tanto, el Valor de Mercado constituye un concepto de mayor transparencia e
importancia económica, financiera y social, cuya estimación, consecuentemente, le
presenta mayores retos y responsabilidades al profesional de la valuación. Esto lo resalta
la propia Norma Internacional de Contabilidad, integrante de las NIIF 16, referente a
«Propiedades, Planta y Equipo», en sus apartados 32 y 74; a saber: 10
“32. Normalmente, el valor razonable de los terrenos y edificios se determinará a
partir de la evidencia basada en el mercado mediante una tasación, realizada
habitualmente por tasadores cualificados profesionalmente. El valor razonable de
los elementos de planta y equipo será habitualmente su valor de mercado,
determinado mediante una tasación. (negrillas mías; y, de nuevo debe observarse
que no se es imperativo en cuanto a que el valor razonable deba ser el valor de
mercado).
…
74. En los estados financieros se revelará también: (a) la existencia y los importes
correspondientes a las restricciones de titularidad, así como las propiedades,
planta y equipo que están afectos como garantía al cumplimiento de obligaciones;
…”
En cuanto al Valor Hipotecario, en las NIV 2011 (op. cit.), particularmente en la «IVS
310: Valuación de Propiedades Inmobiliarias para Préstamos Garantizados», a diferencia
de las sustituidas NIV 2007 en lo concerniente a la «Valuación para la Concesión de
10 NIC 16: Normas referentes a Propiedades, Planta y Equipo, con la inclusión de las modificaciones resultantes de las NIIF emitidas hasta el 17 de enero de 2008. En dicha Norma Propiedades, Planta y Equipo (property, plant and equipment) se definen en el correspondiente Glosario de Términos como “activos tangibles que: a) posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos; y, b) se esperan utilizar mas de un período.”
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Préstamos con Garantías» (IVA 2), extrañamente no se define el Valor Hipotecario.
Pero, en estas últimas se especifica que “(La) valuación hipotecaria es una técnica a largo
plazo de determinación de riesgos. …” . Y, para mayor información sobre el Valor
Hipotecario, en la misma NIV 2007 se hace referencia al International Valuation White
Paper (Papel Blanco) publicado en la pagina web del IVSC bajo el título: The Valuation of
Real Estate Serving As Collateral for Securitised Instruments (July 2006).” 11 En ese Papel
Blanco, en el apartado 2.5, se define el Valor Hipotecario como:
“El determinado prudentemente para su comercialización futura tomando en
consideración los aspectos sostenibles a largo plazo que pudiere tener la
propiedad objeto de valuación, así como las condiciones locales normales del
mercado y su uso actual y usos alternos pertinentes, excluyendo cualquier
consideración de carácter especulativo. Dicho Valor debe ser clara y
transparentemente documentado…”
Sin embargo, en otras normativas como lo son las Normas Europeas de Valoración
(op. cit.) y en los Estándares RICS de Valoración12 el tema de la valoración hipotecaria
se trata formalmente. Incluso, en algunos países se considera el asunto con fuerza de
Ley.
Así, en las NEV (EVS 2 - Bases de Valoración Distintas al Valor de Mercado) en el
apartado 6 se especifica:
“6. Valor Hipotecario. 6.1 Definición - Valor del inmueble determinado mediante
una evaluación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo del mismo, las
condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación
11 Véase: http://www.ivsc.org/pubs/papers/060616securit.pdf. 12 Royal Institution of Chartered Surveyors (2010): Estándares RICS de Valoración de Valoración. 6° Ed. Abril 2010. Publicado por la Real Institución de Chartered Surveyors (RICS) bajo la marca RICS Books Surveyor Court. Westwood Business Park. Coventry. CV4 8JE. Reino Unido. A esta publicación se le conoce como el Libro Rojo de la Valuación.
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y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación del Valor
Hipotecario, no se incluirán los elementos especulativos.
De igual manera, en los Estándares RICS de Valoración (p. 9) se define el Valor
Hipotecario como:
“Valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado
por una valoración prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las
condiciones de los mercados normales y locales, su uso en el momento de la
tasación y sus usos alternativos correspondientes. En su determinación no se
incluirán elementos especulativos. El Valor Hipotecario deberá ser documentado
de forma clara y transparente.
Con fuerza de ley, por ejemplo, en la legislación española, en la Orden ECO/805/2003,
del 27 de Marzo de 2003, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de
Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras, se reitera la definición del
Valor Hipotecario expuesto en las referencias citadas. A saber:
“(El) Valor a efecto de crédito hipotecario (VH) es el valor del inmueble
determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el
inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma,
las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la
tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se
refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.”
Por otra parte, aunque la hipoteca constituye un derecho real de realización de valor de
manera que el acreedor hipotecario pudiere colocar el bien hipotecado a venta forzosa si
fuere necesario, incluso mediante subasta judicial, a fin de cobrarse la deuda con el fruto
del bien enajenado en caso de incumplimiento por parte del deudor en una operación
crediticia y a tales efectos el Valor Hipotecario constituye un elemento de juicio
importante para respaldar una eventual liquidación relativamente expedita, es importante
aclarar que ese Valor no es necesariamente un Valor de Venta Forzada o de
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Liquidación o de Venta Rápida. Debe tenerse presente que por este último concepto,
según el Marco Conceptual de las NIV 2011 (apartado 52), se entiende:
“El término venta forzada (negrillas mías) frecuentemente se usa en
circunstancias en las cuales el vendedor está sujeto a coacción para vender y que,
en consecuencia, no es posible un adecuado periodo de comercialización. El
precio que en estas circunstancias podría obtenerse dependerá de la naturaleza
de la presión a que está sujeto el vendedor y de las razones por las cuales no
pueden llevarse a cabo una comercialización adecuada. También puede reflejar
las consecuencias que para el vendedor representa no vender dentro del periodo
disponible. Salvo que la naturaleza de y la razón de las restricciones a que está
sujeto el vendedor, no puede, de manera realista, estimarse el precio en una venta
forzada. El precio que aceptará el vendedor en una venta forzada reflejará sus
circunstancias particulares mas que aquellas de un hipotético vendedor dispuesto
en la definición de valor de mercado. El precio obtenible en una venta forzada
tiene relación solamente coincidente con el valor de mercado o cualquier otra base
definida en esta norma. Una venta forzada es una descripción de la situación en
la cual tiene lugar la transacción, no una base de valor definida.”13
El Valor de Venta Forzosa, igualmente, se define en las NEV 2009 (EVS 2 - Bases de
Valoración Distintas al Valor de Mercado, apartado 9):
“9. Valor de Venta Forzosa
9.1. Definición - La suma que se podría obtener por un bien cuando, por las
razones que sea, el vendedor se encuentra sometido a restricciones que afectan a
la disponibilidad del bien.”
Como se desprende de los planteamientos formulados, el Valor Hipotecario tiene sus
propias complejidades, a diferencia de otras bases de valor, especialmente del Valor de
13 Igualmente, es importante aclarar que la estimación del valor de venta forzada o valor de liquidación o valor de venta rápida, que se le pudiere hacer a un bien dependerá de las circunstancias específicas bajo las cuales se supone que se llevará a cabo su enajenación. Por tanto, toda pretensión en tasar ese tipo de valor pudiere resultar en un ejercicio hipotético, sin mayor significación práctica, si no se llegaren a conocer las circunstancias concretas bajo las cuales se llevaría a cabo la compraventa del bien.
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Mercado y del Valor de Venta Forzosa. Con la tasación hipotecaria se persigue estimar
el valor de enajenación que el bien dado en garantía le pudiere representar a quien
concede un préstamo en caso de incumplimiento de los términos pactados, tomando en
consideración las condiciones duraderas posibles futuras de dicho bien y sus usos
alternos viables en los mercados pertinentes de interés. Más aún, se resalta la relevancia
de la tasación hipotecaria, según se desprende de las especificaciones formuladas en el
referido Papel Blanco, apartado 1.6, por cuanto, frecuentemente, se le solicita al Valuador
su asistencia para evaluar el riesgo valorativo que implica la titularización de activos
inmobiliarios, sean individualmente, sean para conformar portafolios de inversión, aspecto
fundamental para coadyuvar a financiar la actividad crediticia inmobiliaria.
Por tanto, sí, por un lado, la tasación hipotecaria resulta importante para posibilitarle al
deudor la obtención de un monto dinerario como crédito con base en una garantía
inmobiliaria; por otro, no lo es menos relevante para brindarle al acreedor la evaluación
del valor en riesgo que le representaría dicha garantía. Este Valor en Riesgo (VaR por
sus siglas en inglés: Value at Risk) indica la vulnerabilidad del valor de tasación estimado.
Recuérdese que la vulnerabilidad del valor de una cosa es la incapacidad que el mismo
pudiere tener para permanecer incólume ante circunstancias amenazantes o para
reponerse luego que ha ocurrido un desastre. Al depender los valores de los bienes raíces
de múltiples variables, es de suponer que la alteración de una o varias de ellas,
conllevaría cambios en dichos valores.
La idea del Valor en Riesgo (VaR), aunque concepto de vieja data, comienza a
desarrollarse y aplicarse sistemáticamente en el ámbito financiero a finales del Siglo XX
con motivo del colapso en mercados de valores en economías globales importantes. La
utilización del concepto ha estado contextualizada, esencialmente, en la medición del
riesgo de mercado en carteras de inversiones en activos financieros; no así en la
valoración de otros tipos de bienes, especialmente inmobiliarios. El uso inicial del término
Valor en Riesgo se dio en 1993, en el reporte del «Grupo de los 30»14 referente a mejores
prácticas sobre Derivados; es decir, en instrumentos financieros cuyos valores dependen
14 El G30 es un grupo internacional de estudio, integrado por representantes de la industria, la política y el mundo académico, respaldado por las principales instituciones financieras protagonistas en los mercados financieros globales (véase: www.group30.org).
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de otros títulos o valores subyacentes y cuyo objetivo es el de transferir el riesgo de los
últimos.
En este trabajo se introduce el concepto y estimación del Valor en Riesgo en la tasación
hipotecaria, tanto cuando para cuando se trata de un único bien raíz, como cuando se
requiere para evaluarlo en inversiones en conjuntos de inmuebles integrados como
cartera. El concepto resulta igualmente útil, entre otras aplicaciones, para una mejor
gestión de activos no monetarios tales como propiedades, plantas y equipos,
trascendiendo a su focalización usualmente contextualizada en la valuación de activos
financieros.
El Valor en Riesgo en la tasación puede entenderse como la mayor pérdida esperada
estimada con determinado grado de confianza, que, durante un determinado lapso,
pudiere tener la cosa tasada, según condiciones posibles de mercado. Por ejemplo,
con un grado de confianza del 95% se espera que el valor tasado de un inmueble a la
fecha de valuación ddmmaa -supóngase: 1.000 unidades monetarias (um) al
18.JUL.2012- no disminuya en más de 70 unidades monetarias en los 12 meses
subsiguientes; es decir, en el año inmediatamente posterior a esa fecha, tenga un Valor
en Riesgo VaR de 70 un con 95% de confianza probabilística. Este VaR se expresaría:
VaR(12 meses_18.JUL.2012│95%) = 70 um; 15 o sea: VaR(t_t│). Tal valor en riesgo
podría plantearse, también, como un porcentaje; en este ejemplo: 7%, lo cual significaría
que, durante el año en consideración, el valor esperado y deseado de la cosa tasada, con
un 95% de confianza, no decayera de 930 unidades monetarias: 1000 um - Var = 1000
um - 0,07 * 1000 um = 1.000 um - 70 um.16 A partir de la estimación del Valor en Riesgo
para un inmueble en particular, el concepto puede y debe extenderse a conjuntos de
bienes raíces cuando se trata de conformar portafolios o carteras inmobiliarias, bien sea
para propósitos hipotecarios, bien sea para fines de inversión.
15 Una confianza probabilística del 95% significa, en forma práctica, que si la medición se hiciere en muchas ocasiones, es de esperar que en el 95% de las veces se obtuviere un valor comprendido en el rango: 1.000 ± 70. 16 Es importante observar que en este caso se focaliza el VaR como la posibilidad de una disminución en el valor. El problema, sin embargo, pudiere estar referido al riesgo que el costo de un activo no sobrepasara una determinada cantidad.
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El riesgo existe en toda situación en la cual se tiene alguna probabilidad de obtener
resultados distintos, particularmente adversos, a los previsiblemente esperados. La
gestión de riesgos en el ámbito financiero ha sido y es abordado por las propias
instituciones financieras, así como por las organizaciones nacionales encargadas de
supervisarlas.17 Entre las pautas que sirven para administrar los riesgos están las
recomendadas por el Acuerdo de Basilea II, emitido por el Comité de Basilea.18 Este
Comité, entre otros quehaceres, ha venido haciendo énfasis sobre tres (3) tipos
esenciales de riesgos a los cuales están expuestos los bancos: el de crédito, asociado a
la incertidumbre en el pago de las obligaciones de los deudores; el de mercado, derivado
de las fluctuaciones en el precio de los activos financieros, consecuencia de variaciones
en tasas de cambio, tasa de interés y otros tipos de riesgos de precios;19 y el operativo,
como consecuencias de posibles errores humanos, fallas tecnológicas, fraudes,
incumplimientos legales, desviaciones éticas, resquebrajamiento de la reputación
institucional y desastres naturales.20,21
17 Entre ellas son de citar: La Comisión Nacional Bancaria y de Valores en México; la Superintendencia de Bancos en la República Dominicana; y la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) en Venezuela. 18 A nivel mundial, en 1975, el Grupo de los Diez (G10) creó el llamado Comité de Supervisión Bancaria de Basilea (BCBS por sus siglas en inglés: Basel Committee on Banking Supervisión; y, abreviadamente en español, Comité de Basilea), con sede en Basilea (Suiza). Actualmente el Comité está integrado por representantes de las autoridades de supervisión bancaria de los Bancos Centrales de Alemania, Bélgica, Canadá, España, Estados Unidos de América, Francia, Italia, Japón, Luxemburgo, Países Bajos, Reino Unido, Suecia y Suiza. El Comité tiene por misión formular las normas generales de supervisión con recomendaciones sobre buenas prácticas supervisoras bancarias, con la expectativa que las autoridades bancarias de los países miembros y no miembros las pongan en práctica. En 1988, el Comité aprobó el llamado Acuerdo de Capital de Basilea (Basilea I) con el cual se establecía una exigencia mínima de recursos propios del 8% en función de los riesgos asumidos por las instituciones financieras, principalmente de crédito. En el 2004 el Comité implanta el Acuerdo Basilea II, con el propósito de establecer un estándar internacional de referencia para los reguladores bancarios, a fin de formular los requerimientos de capital necesarios que coadyuven a la protección de las entidades frente a los riesgos financieros y operativos. 19 El riesgo de mercado (market risk), entre otros se define en las Normas Internacionales de Información Financiera NIIF. Véase «Glosario de Términos». Las NIIF son formuladas y publicadas por el Comité de Normas Internacionales de Contabilidad (IASC, por sus siglas en inglés). http://www.ifrs.org/The+organisation/IASCF+and+IASB.htm 20 En Venezuela, la SUDEBAN emite algunas recomendaciones para coadyuvar a la buena gestión de riesgo en la banca e instituciones financieras. Las mismas se recogen en la Resolución 136.03, de fecha 29.MAY.2003. Véase pagina web de la SUDEBAN (Publicaciones). 21 Es significativo el tratamiento extenso que se hace sobre los riesgos que pudieren afrontar las instituciones financieras en el otorgamiento de créditos. Pero, igualmente, debe resaltarse la importancia del riesgo que corre quien acude a una entidad en busca de un préstamo dando en garantía un bien tan fundamental como sería su propia vivienda u otros bienes que pudieren constituirle medio de vida, así como para otros como es el caso de bienes constituyentes de negocios en marcha. Tal asunto escapa del alcance de lo expuesto en este documento, pero ciertamente su tratamiento reviste especial importancia.
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Los mencionados riesgos no son todos los que afectan a las instituciones financieras. Por
ejemplo, es necesario considerar los que pudieren estar asociados a variaciones en
variables macroeconómicas tales como inflación, ingresos familiares, empleo, ahorro,
gasto público en inversiones y consumo, impuestos, deuda pública, balanza de pago,
balanza comercial, inversión privada, producto interno bruto, oferta monetaria,
operaciones gubernamentales de mercado abierto y derechos económicos.
Por otra parte, habría que señalar que, tampoco, en los riesgos convencionalmente
tipificados para el ámbito financiero se suele tratar analíticamente el valor en riesgo en las
tasaciones de bienes materiales necesarias, entre otros fines, para concretar garantías en
los créditos hipotecarios, aun y cuando no son pocas las normas en las cuales se hace
referencia al concepto como aspecto importante para la actividad crediticia y para la
titularización de activos inmobiliarios.
Así, por ejemplo, en las «EVS 2 - Bases de Valoración Distintas al Valor de Mercado», de
las NEV (op. cit., p. 37), se apunta:
6.2.4. El concepto de Valor Hipotecario tiene especial importancia en algunos
países europeos en el contexto de programas de préstamos a largo plazo. Es un
enfoque de valor en riesgo para gestionar el riesgo a asumir por las instituciones
de crédito, teniendo en cuenta requisitos especiales de seguridad. Los
supervisores bancarios lo entienden como una herramienta de gestión de riesgos.
Por el contrario, el uso del concepto de Valor de Mercado se entiende, de forma
generalizada, que representa una evaluación del valor en el mercado de contado
en un momento dado en el tiempo (véase EVS 1 y EVA 2).22
De igual modo, en las «EVA 3 - Valoración de Inmuebles a Efectos de Titulización», en las
referidas NEV (p. 91) se especifica:
22 EVS 1: Norma Europea de Valoración 2 (por sus siglas en inglés), referente a Bases de Valoración Distintas mal Valor de Mercado. EVA 2: a Efectos de Préstamos.
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“4.2. Al realizar una valoración a efectos de titulización, los tasadores deberán
centrarse en los riesgos de mercado e inmobiliarios relevantes para el bien o los
bienes que se hipotequen, de forma que los interesados puedan comprender:
El Valor de Mercado (y/o el Valor Hipotecario) de cada uno de los
inmuebles.
Los valores netos o valores sostenibles de los activos de una cartera.
Los riesgos de mercado e inmobiliarios asociados, de forma que se faciliten
el desarrollo de carteras de prestamos hipotecarios, los ratings de las
carteras y las decisiones de inversión.
4.3. TEGoVA recomienda a los tasadores desempeñar su labor en dos pasos: la
valoración convencional y la evaluación del perfil del riesgo del bien concreto. Si
se valora una cartera, la valoración y la evaluación del riesgo han de referirse a la
cartera completa.”
Al tasar un inmueble a determinada fecha t para fines hipotecarios, como para cualquier
otro, es posible, en primer lugar, que el valor tasado como valor esperado t̂V no se
corresponda cabalmente con el valor fáctico Vt que el bien pudiere tener en esa misma
fecha t como precio de compraventa, aun dando por sentado una valuación impecable,
profesional y éticamente. No debe perderse de vista que un valor de tasación o de avalúo
es un estimado valorativo; no es, necesariamente, el precio de transacción, o sea: el valor
de hecho o valor fáctico. Y, por otra parte, es importante tener presente que cuando se
requiere estimar un valor hipotecario -valor de tasación para fines de garantía y, por tanto,
como valor sostenible en el tiempo- podría ocurrir que el valor de la cosa tasada para
determinado momento no se mantuviera temporalmente incólume; es decir, pudiere
erosionarse en el transcurrir del tiempo.23 En otras palabras, todo valor tasado, desde la
misma fecha para la cual se estima en adelante, no constituye en modo alguno una
23 En términos reales es de esperar que el valor de una cosa física tienda a disminuir en el tiempo. Excepcional y temporalmente, en algunas economías, pudiere acontecer lo contrario como sucede en Venezuela, dada la inflación que ha caracterizado y está presente en la economía venezolana. En todo caso, en los estudios valorativos debe tenerse presente que siempre un bien puede variar su valor por el tiempo o en el tiempo, siendo ambas circunstancias distintas.
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cantidad incólume; por el contrario, es una magnitud potencialmente vulnerable por estar
permanentemente expuesta a disminuciones por múltiples factores. De aquí la
importancia, en la tasación hipotecaria, de evaluar la volatilidad del estimado; verbigracia,
su posible variabilidad estocástica en el tiempo.
En el primer caso, la diferencia entre el valor de tasación esperado t̂V y el valor fáctico Vt
puede ser consecuencia de errores originados en la estimación por diversas razones.
Entre estas: la imposibilidad de estudiar réplicas muestrales exactas de las observaciones
que conforman la población objeto de estudio; desigualdades resultantes en los análisis
de muestras aleatorias, aun siendo todas de igual tamaño y recogidas bajo condiciones
semejantes; imprecisiones y/o inexactitudes en los procesos de medición o recuento;
aproximaciones de los modelos formulados para representar y estudiar la realidad; etc.
Esos errores, resumidos estadísticamente bajo el nombre de error estándar SVt, significan
una posible desviación, por encima o por debajo, del valor de tasación esperado t̂V
considerado como el valor de mayor pertinencia para el caso en estudio. De aquí que sea
razonable plantear el valor de tasación t̂V en la fecha t como un valor probable dentro
de un rango igual a t̂ tV ± TV ( ) , donde la magnitud de t̂V se corresponde al valor
esperado del grupo de valores de referencia debidamente homologados y analizados; y,
TVt() al margen de tolerancia valorativa estadística que se especificare con base en un
múltiplo del error estándar SVt, de manera que TVt() = mdor. * SVt, según un cierto
grado de confianza probabilística . O sea: Vt() = t̂ tV ± TV ( ) . Para los cálculos, la
magnitud del multiplicador (mdor.) dependerá, por una parte, del grado porcentual de
confianza probabilística con la cual se desee formular la tasación (usualmente, = 90%,
ó 95%, ó 99%, ó 99,9%); y, por otra, de la distribución de los posibles valores que
conforman el conjunto para el análisis.24 La significación práctica del intervalo de
confianza es que, si se repitiera la estimación valorativa con muchas muestras, es
24 La distribución de los valores fuentes puede ser una cualquiera. Dentro de ellas, una de presencia usual es la distribución normal (Función Normal o de Gauss), especialmente, cuando se trata de la distribución de las medias de un conjunto de muestras aleatorias tomadas de una misma población, cada una de tamaño no menor de 30 elementos. Así, para una distribución normal, por ejemplo, el factor correspondiente a una confianza = 95% es igual a 1,96; y para = 99%, 2,575. Como referencia véase: Levine, David M.; Krehbiel, Timothy C.; Berenson, Mark L. (2006): Estadística para administración. Ed. Pearson Educación - Prentice Hall. 6° Edición. México.
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razonable esperar que, con una frecuencia porcentual de veces igual a , los
correspondientes valores medios de las muestras estudiadas estuviesen dentro del
intervalo t̂ tV ± TV ( ) .
La relación entre el margen de tolerancia valorativa estadística TVt() y el valor esperado
ˆ ( )tV se considera, a los fines del trabajo que se expone en este documento, como el
coeficiente de tolerancia estadística del valor esperado y puede considerarse como una
medida porcentual del riesgo estadístico en el valor esperado de tasación ˆ ( )tV
correspondiente a la fecha t. O sea:
ˆt
t
TV ( )coeficiente porcentual de tolerancia valorativa estadística = * 100%
V ( )
25
En el segundo caso, la erosión o deterioro o disminución del valor o desvalorización de la
cosa tasada respecto a su valor a la fecha original de la tasación puede surgir por la
depreciación causada por diversas razones como son las pérdidas valorativas por el uso,
incluso del desuso, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica
(externalidades negativas).26 Esa desvalorización esperada en el lapso t -o sea,
disminución de valor en el tiempo, no necesariamente por el tiempo- se mide por la
diferencia ˆ ˆ ˆt t t + ΔtD = V - V .27 En general, en términos reales -precios deflactados- se
25 Para calcular el riesgo en materias financieras se suele considerar al multiplicador (mdor.) igual a la unidad; o sea: Tt() = St(). 26 En oportunidades, las externalidades, en lugar de negativas, pudieren ser positivas. Sucede cuando, por ejemplo, el mejoramiento del ambiente provoca el alza de los precios; igual cuando la demanda de un tipo de bien supera con creces su oferta. 27 En este texto, para la evaluación del VaR, se privilegia el vocablo desvalorización, aunque, en esencia, el mismo se corresponde, igualmente, a depreciación y a deterioro de valor, ambos desde la perspectiva valorativa. La razón para emplear el término desvalorización radica en: Por una parte, en que, de acuerdo con las Normas de Información Contable NIC, el término depreciación se aplica con connotaciones específicas. Como se apunta en la Guía de Aplicación G8 de las Normas Internacionales de Valuación NIV 300 (Valuación para Información Financiera): “La NIC 16 incluye un requisito para que una entidad tome en cuenta la depreciación de inmuebles, planta y equipo. En el contexto de información financiera la depreciación es un cargo que se hace contra el ingreso en los estados financieros para reflejar el desgaste de un activo a lo largo de su vida útil para la entidad. …” Por tanto, se observa que la evaluación de la depreciación en el ámbito financiero es, fundamentalmente, importante para actualizar contablemente los valores netos de los activos fijos sujetos a desgastes. Por otra parte, el vocablo deterioro de valor, también, tiene aplicación concreta en el contexto de las NIV y de las NIC. Como se apunta en las referidas NIV 300, en la Guía de Aplicación G41: “El
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tendrá que t t tV Vˆ ˆ . Caso contrario, si ˆ ˆ
t + Δt t V V , el bien objeto de tasación, en
lugar de erosionares o deteriorarse o depreciarse o desvalorizarse, o permanecería igual
o se apreciaría; o sea: adquiriría una plusvalía en dicho lapso t. En este último sentido
es importante acotar que, no obstante las disminuciones valorativas que pudieren acusar
los bienes materiales a lo largo de sus vidas económicas útiles por depreciaciones físicas
y obsolescencias funcionales, la ocurrencia de externalidades positivas pudieren influir
con incrementos valorativos de tal manera que éstos compensaran las primeras e,
incluso, pudieren superarlas. Particularmente, esto tiende a ocurrir según la demanda
supere la oferta de bienes no sustituibles; y, también en economías altamente
inflacionarias.
Al considerar la Desvalorización Dt debe tenerse presente que ella debe evaluarse
como Dt(); es decir, también con cierta confianza probabilística , la cual, a efectos
prácticos, se establece igual a la considerada para la estimación de t̂V . Esto significa que
Dt() debe estimarse, también, con un margen de tolerancia estadística TDt() de
manera que ˆ ( )t t tD ( ) = D ( ) TD , como producto de la tolerancia estadística en la
evolución del valor de tasación esperado a lo largo del período t. Idéntica consideración
debe hacerse caso que se presentare una plusvalía en el lapso t; o sea, se tendría:
t t tP ( ) = P ( ) TPˆ ( ) .
Como consecuencias concurrentes de la tolerancia valorativa estadística TVt() en la
estimaciones del valor de tasación de un bien y de su posible desvalorización esperada
deterioro del valor surge cuando el importe en libros de un activo excede al importe que puede recuperarse o por su uso continuado y/o por la venta del activo. Conforme a la NIC 36 -Deterioro del Valor de los Activos-, se requiere que una entidad revise ciertas categorías de activos en la fecha de cada cierre de balance para determinar si hay indicio de deterioro de algún activo. Puede haber indicio de deterioro mediante una reducción en el valor del activo debido a cambios de mercado o tecnológicos, obsolescencia del activo, menor desempeño en comparación con el rendimiento esperado, o por una intención de descontinuar o reestructurar operaciones. …”. Como se observa, el análisis del deterioro está dirigido, también, hacia la evaluación de los valores de los activos en libros. Para mayor especificidad de las expresiones depreciación y pérdida por deterioro de valor desde la perspectiva contable, en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIC 16) se definen como: “Depreciación: Distribución sistemática del importe depreciable de un activo a lo largo de su vida útil; Pérdida por Deterioro de valor: Es el exceso del importe en libros de un activo sobre su importe recuperable.” También, puede señalarse que el concepto deterioro de valor se refiere más a la pérdida contable de valor en un momento dado, mientras que el sentido de desvalorización conlleva una concepción dinámica de la disminución temporal del valor.
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con determinada confianza probabilística tD ( )ˆ -o, según el caso, plusvalía
esperada con determinada confianza probabilística tP ( )ˆ -, el valor de tasación, así
como el correspondiente Valor en Riesgo VaR, pueden variar tal como se indica en los
Gráficos 2.1 y 2.2 insertos a continuación:
sigue …
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En los gráficos:
ˆtD ( ) : Desvalorización esperada en el lapso t, con confianza probabilística
desde la perspectiva del mercado, conjugando depreciación física,
obsolescencia funcional y externalidades.
TVt+t() : Tolerancia valorativa estadística en la estimación del valor esperado,
con confianza probabilística en el momento t + t.
VaR(t_t│) : ˆtD ( ) + TVt+t() = Valor en Riesgo en el período t a partir de la
fecha t, con confianza probabilística .
var(t_t│)
:
ˆ
ˆt + t t
t
TV ( ) + D ( )* 100 % = Coeficiente % del VaR( t_t/ )
V
tP ( )ˆ : Plusvalía esperada en el lapso t, con confianza probabilística
desde la perspectiva del mercado, consecuencia de externalidades
compensatorias con creces de las pérdidas de valor por razones
físicas y funcionales.
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-VaR(t_t│) : tP ( )ˆ - TVt+t() = Valor en Riesgo en el período t a partir de la
fecha t, con confianza probabilística , cuyo signo negativo indica
la inexistencia de riesgo valorativo en dicho lapso t.
Por tanto, en el caso de ocurrir una posible disminución en los valores de los bienes, la
evaluación del Valor en Riesgo con una confianza para el tiempo t por venir a partir
de la fecha de tasación ddmmaa -abreviadamente VaR(t_ddmmaa│) o simplemente
VaR(t_t│)-, sería igual a:
ˆ ˆ) ) t+ t t t+ t tVaR( t_t / ) = TV ( + D ( ) = mdor. * S ( + D ( )
Sí el caso a confrontar fuere un posible incremento valorativo real de los bienes,
prácticamente no se confrontaría Valor en Riesgo alguno, toda vez que en lugar de una
desvalorización estaríamos en presencia de una plusvalía, por lo menos hasta cuando
ese incremento valorativo fuere igual a la tolerancia estadística del valor de tasación
estimado. Es decir: No hay Valor en Riesgo mientras t tP ( ) TV ( )ˆ .
No obstante la importancia del Valor en Riesgo en la tasación hipotecaria, en la práctica
no se encuentran modelos explícitos útiles para su medición. Por ello, siendo,
necesariamente, la tasación hipotecaria una estimación de valor sostenible en el tiempo,
de la situación planteada surgen de inmediato al menos dos (2) cuestiones básicas que
deben ser resueltas, lógica, prudente y especialmente, en economías en las cuales es de
esperar que los precios reales de los bienes no monetarios tales como los productos
inmobiliarios tiendan a variar y posiblemente disminuir en el tiempo:
¿Cómo medir para un plazo dado, a partir de la fecha de tasación, -p.e: para el
lapso t-, el Valor en Riesgo de un bien con una determinada confianza probabilística ,
bajo condiciones normales de mercado; o, en todo caso, razonablemente previsibles?; y,
Si se trata de un portafolio inmobiliario, ¿cómo se evaluaría ese Valor en Riesgo?
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3. El problema objeto de estudio
Se concreta, primero, en el establecimiento de una metodología que ayude, en la
tasación hipotecaria, a evaluar dinámicamente el Valor en Riesgo Esperado VaRe con
cierta confianza probabilística y en determinadas condiciones de mercado. Esto por
la necesidad de contar, no solo con el posible valor esperado de tasación t̂V a la
fecha del avalúo, sino también con indicadores sobre la mayor pérdida esperada que,
durante un lapso, pudiere tener la cosa tasada, según un cierto grado confianza
probabilística y condiciones de mercado relativamente normales o, en todo caso,
razonablemente previsibles.
Luego, a partir de la estimación del VaR de un único inmueble, extender la metodología
para evaluar el Valor en Riesgo Esperado -el VaRe- del portafolio inmobiliario del cual él
formare parte, conjuntamente con un Indicador de Variabilidad Valorativa.
En otras palabras, el problema objeto de estudio consiste en evaluar cómo el valor
esperado de cada uno de los bienes que conforman un portafolio inmobiliario varía en
función del tiempo, ceteris paribus; para luego, según las proporciones en que ellos se
integren en dicho portafolio, evaluar el valor esperado integral del conjunto, considerando
su posible variabilidad valorativa.
Para evaluar las variaciones valorativas que pudiere tener cada bien en particular a lo
largo del tiempo el problema a resolver parte de evaluar cómo su valor esperado
t̂V en el momento t podría variar temporalmente, con base en las evidencias que
fueren objetivamente observables en el mercado; verbigracia, según ciertas variables
explicativas Xi. Esto significa, en primer lugar, caso de ser posible, formular la siguiente
ecuación pronosticable del valor esperado, a precios constantes de la fecha de tasación:28
t iV = función tiempo, otras variables explicativas X constantesˆ
28 A precios constantes a una determinada fecha significa considerar todos los valores fuentes para el análisis según el poder adquisitivo del dinero a esa fecha, a diferencia de sus valores corrientes a la fecha de su concreción, que, naturalmente, siguen siendo los precios para el momento en el cual ocurren, pero re-expresados.
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Planteada esa ecuación, resultará viable trazar diferentes valores ˆ ( ),t tV TV según
distintos estados de una cualquiera, o de parte de ellas, o de la totalidad, de las variables
explicativas que pudieren condicionar su magnitud.
Resuelto el caso para cada uno de los inmuebles que integran el portafolio objeto de
estudio, la estimación del Valor en Riesgo del conjunto se determina según como ellos se
integren ponderamente y tomando en consideración las covariancias entre las
evoluciones esperadas de sus respectivos valores.
4. Objetivos que se persiguen con el estudio del problema
4.1 El general: Desarrollar un protocolo dinámico formal para evaluar el Valor en
Riesgo -el VaR- en la tasación de un portafolio inmobiliario para fines hipotecarios, en
determinadas condiciones de mercado, acorde con un grado de confianza probabilística
fijado a discreción de la parte interesada; usualmente, las entidades financieras
otorgantes de créditos hipotecarios y/o autoridades supervisoras.29
4.2 Los específicos: Se concretan en evaluar para el bien objeto de estudio, a la
fecha de tasación, con determinada confianza probabilística :
1) El valor de tasación esperado con el consiguiente error estándar y,
consecuentemente, el margen de tolerancia;
2) La desvalorización integral esperada que pudiere presentar un bien a lo largo del
tiempo (por o en el), considerando constantes el resto de las variables que pudieren
condicionar su magnitud; y,
3) Las variaciones posibles en la desvalorización esperada para distintas magnitudes
de parte o de la totalidad de las otras variables que pudieren condicionar el valor de
tasación.
29 Es de apuntar que la estimación del VaR(t_t│) resulta relevante no solo para entidades financieras, sino también para cualquier inversor interesado en el comportamiento previsible del valor del bien objeto de estudio. Sus fundamentos podrían, igualmente, aplicarse al análisis valorativo, con propósitos variados, de conjuntos de bienes agrupados en portafolios inmobiliarios y en carteras hipotecarias.
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4) El Valor en Riesgo para cada uno de los bienes integrantes del portafolio
inmobiliario.
5. Justificación para tratar el problema
Además de las esbozadas de manera general en la situación observada expuesta en el
apartado 2 ut supra, son diversas las razones que pueden reafirmarse y puntualizarse
para justificar la estimación del Valor en Riesgo en la tasación hipotecaria: 1) Estas
tasaciones constituyen un mercado importante en el ejercicio profesional de la tasación
por el volumen de trabajo y nivel de conocimiento que le exigen a los tasadores; 2) Los
riesgos valorativos en las tasaciones hipotecarias tratadas indebidamente implican mas y
mayores contingencias en el desempeño de las instituciones financieras y en el prestigio
de la profesión valuatoria; 3) Las deficiencias en las tasaciones hipotecarias coadyuvan
desde un primer momento a ingentes problemas ulteriores de mayor trascendencia
socioeconómica, incluso transfronterizos; y, 4) A la fecha, en la búsqueda de soluciones
sobre la materia, no se tienen planteados métodos y modelos conducentes a medir el
Valor en Riesgo -el VaR- en las tasaciones hipotecarias, tanto menos cuando se trata de
conjuntos de bienes raíces integrados como portafolio inmobiliario. En este último sentido
debe destacarse que las crisis económicas, como la que de manera notoria existen desde
hace aproximadamente 4-5 años en diversos países se originan, entre otras causas, por
el decaimiento estrepitoso de los precios inmobiliarios, con cuestionamientos
permanentes respecto a las tasaciones practicadas a bienes reales utilizados para avalar
productos financieros negociados en diferentes partes del mundo, sin que los inversores
hayan tenido conocimiento cabal de los riesgos inherentes a los respaldos valorativos
materiales de esos productos.30
30 Una Crisis económica es la fase más depresiva de la evolución de un proceso económico recesivo. Por recesión se entiende el movimiento cíclico descendente de la economía, que comprende, por lo menos, dos trimestres de continua disminución del Producto Nacional Bruto Real y de confianza en los mercados. Los problemas de riesgo surgen y crecen cuando la persona inversora, tal como lo puede ser una entidad financiera, un banco o un particular, desconoce el verdadero riesgo asumido. Esto tiende a ocurrir en economías globales en las que los capitales financieros circulan a gran velocidad y cambian de manos con frecuencia, cada vez con mayores ofertas de productos financieros altamente sofisticados y automatizados, y en las cuales no todos los inversores conocen la naturaleza última de la operación contratada, dando pié a crisis financieras, siendo notoria la llamada Crisis Financiera de 2008. Esta se desató de manera directa debido al colapso de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en el año 2006, que provocó aproximadamente en octubre de 2007 la llamada crisis de las hipotecas subprime. Las repercusiones de la crisis hipotecaria
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Las valuaciones inmobiliarias se practican por y para una variedad importante de
propósitos. Los más frecuentes surgen por la necesidad de estimar valores para formular
y evaluar: Garantías hipotecarias; provisiones técnicas en compañías aseguradoras;
patrimonios de instituciones de inversión inmobiliaria colectiva; activos de fondos de
pensiones; inversiones inmobiliarias; confección de portafolios de bienes, actualizaciones
normativas, reglamentarias y administrativas de valores para informes financieros;
cánones de arrendamiento; financiación de créditos; avales; aportaciones no dinerarias a
sociedades; operaciones de compraventa; repartición de bienes sea por razones
voluntarias, de herencia, administrativas o judiciales; parcelación de lotes de terreno;
división de inmuebles en unidades enajenables o productoras de rentas como bienes
individuales; tributaciones fiscales; el mejor aprovechamiento y mas productivo (mayor y
mejor) uso del suelo; indemnizaciones por expropiaciones; compensaciones por
servidumbres; plantas de valores catastrales; soluciones a controversias judiciales;
resarcimiento de daños; desarrollos inmobiliarios; vidas económicas útiles remanentes
esperadas de activos fijos; el comportamiento de los precios, costos y valores según
distintas variables explicativas; factores de homologación de valores según evidencias del
propio mercado; evaluación de riesgos; estadísticas oficiales, financieras y comerciales.
Dentro de las referidas múltiples razones para y por las cuales se requiere de valuaciones
profesionales independientes calificadas, las indispensables para fines hipotecarios
juegan un rol de primer orden.31 Para ilustrar la importancia de las valuaciones con fines
comenzaron a manifestarse de manera extremadamente grave desde inicios de 2008, contagiando primero al sistema financiero estadounidense y después al internacional, teniendo como consecuencia una profunda crisis de liquidez, y causando, indirectamente, otros fenómenos económicos, como una crisis alimentaria global, diferentes derrumbes bursátiles como la crisis bursátil de enero de 2008 y la crisis bursátil mundial de octubre de 2008 y, en conjunto, una crisis económica a escala internacional. Véase como referencia en internet: Crisis financiera de 2008 - Wikipedia, la enciclopedia libre; Crisis económica 2008-2012 - Wikipedia, la enciclopedia libre. 31 Una valuación profesional independiente es aquella en la cual quien la realiza no tiene relaciones de subordinación laboral ni intereses asociados con cualquiera de las partes que requieren la valuación, que pudieren conllevar sesgos indebidos en las consideraciones y opiniones que se ameritan para el trabajo. Es, por otra parte, una valuación tal que, para una persona razonable, no debe dar lugar a dudas sobre la imparcialidad del criterio del valuador, aún y cuando en oportunidades anteriores haya podido tener vínculos con la propiedad que se ha de valuar, el prestatario o el prestamista (véase: # 2 del Marco de las NIV 2011 y el apartado 2 de las NIV 310: Alcance del trabajo - Normas de Aplicación de las Normas Internacionales de Valuación 2011). Así mismo, es una valuación llevada a cabo por una persona con las capacidades y competencias de rigor para ello, acorde con las pautas establecidas en los NIV 2011, sin menoscabo de consideraciones al Código de Conducta Profesional referencial formulado en las NIV 2007 y sin perjuicio de las regulaciones, reglamentaciones y normativas nacionales y sectoriales que, lógica y racionalmente, deban
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hipotecarios baste con ilustrar las magnitudes dinerarias de ese tipo de préstamos en
México, República Dominicana y Venezuela, en el 2011, mostradas en el Cuadro 5-1 que
sigue:
ser satisfechas en las actuaciones profesionales e institucionales para la tasación de bienes y servicios. La aclaración explicita de independencia y competencia se exige, por ejemplo, en la NIV 101 (Alcance del Trabajo), apartado 2-a)-ii, según la cual el profesional de la tasación debe declarar formalmente que “… está en condiciones de proveer una valuación independiente y objetiva…”.
Se reafirma la independencia del profesional en la «Propuesta de un Marco Europeo de Préstamos Responsables», publicada como documento de trabajo por la Federación Hipotecaria Europea (06.JUL.2009. Ref.: Asociación Hipotecaria Española. www.ahe.es). En esta propuesta se señala: “8. Tasación inmobiliaria: En caso de que sea necesario o relevante, el prestamista realiza o encarga tasaciones responsables, precisas, profesionales y fiables, según estándares reconocidos en Europa o internacionalmente. El prestamista garantizará que la independencia de los tasadores internos o externos, que es equiparable a la calidad e integridad de la valoración, esté salvaguardada por mecanismos de protección adecuados contra influencias indebidas de unidades comerciales y participantes en la transacción.”
Igualmente se hace hincapié en la independencia que debe tener el valuador en su condición de perito en la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente en España: Ley 1/2000, versión vigente a 7.MAR.2012, actualizada por Real Decreto-Ley de 5 de marzo, de mediación en asuntos civiles y mercantiles. Específicamente en los artículos 124 y 343 de dicha se establece:
“Artículo 124. Ámbito de la recusación de los peritos. … 3. Además de las causas de recusación previstas en la Ley Orgánica del Poder Judicial, son causas de recusación de los peritos: 1.ª Haber dado anteriormente sobre el mismo asunto dictamen contrario a la parte recusante, ya sea dentro o fuera del proceso. 2.ª Haber prestado servicios como tal perito al litigante contrario o ser dependiente o socio del mismo. 3.ª Tener participación en sociedad, establecimiento o empresa que sea parte del proceso.
… Articulo 343. Tachas de los peritos. Tiempo y forma de las tachas. 1. Sólo podrán ser objeto de recusación los peritos designados judicialmente. En cambio, los peritos no recusables podrán ser objeto de tacha cuando concurra en ellos alguna de las siguientes circunstancias: 1.º Ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil de una de las partes o de sus abogados o procuradores. 2.º Tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante. 3.º Estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de intereses con alguna de las partes o con sus abogados o procuradores. 4.º Amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus procuradores o abogados. 5.º Cualquier otra circunstancia, debidamente acreditada, que les haga desmerecer en el concepto profesional. 2. Las tachas no podrán formularse después del juicio o de la vista, en los juicios verbales. Si se tratare de juicio ordinario, las tachas de los peritos autores de dictámenes aportados con demanda o contestación se propondrán en la audiencia previa al juicio. Al formular tachas de peritos, se podrá proponer la prueba conducente a justificarlas, excepto la testifical.”
También, otra referencia importante sobre las actuaciones independientes surge de las pautas formalizadas en el año 2001 en la Contraloría Interna del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela referente a la “Ética del Experto en el Ejercicio de la Función de Auxiliar de Justicia” y, por extensión, en el Ejercicio Profesional de la Valuación. Reza en los artículos 9 y 10 de dichas pautas: “Artículo 9: La independencia constituye una condición indispensable del acto pericial en sí y ante la exigencia del Juez y de la sociedad de su cumplimiento absoluto, el experto debe preocuparse de ser y parecer independiente. Artículo 10: La independencia del perito se logra mediante el apego a la ley, al conocimiento profesional y a la propia conciencia, debe desplegarse con efectos erga omnes y desarrollarse de una manera equitativa e imparcial, bajo el régimen del derecho y de la ética pericial.”
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Cuadro 5-1: Créditos Hipotecarios Bancarios en
México, República Dominicana, Venezuela y Otros en DIC.201132
País # Créditos Créditos: Millones USD % / Préstamos Totales
México al 16.ABR.2012* 175.254 ≈ 31.394,21 ≈ 16,74%
República Dominicana 65.843 ≈ 2.328,03 ≈ 18,18%
Venezuela ≈ 8.592,56 ≈ 13,94%
* De ENE.2011 a JUN.2012 en las estadísticas de vivienda reportadas por la Sociedad Hipotecaria Federal Mexicana se indica algo mas de 1.304.000 inmuebles tasados por las Unidades de Valuación inscritas en el padrón de SHF, con precios promedios comprendidos entre USD 15.000 y 280.000 aprox.. Referencia: http://www.shf.gob.mx/estadisticas/EstadVivInformaAvaluos/Paginas/default.aspx
Se resalta aun más la trascendencia del crédito hipotecario y, consiguientemente, la
actividad valuatoria asociada, con algunas estadísticas reseñadas, por ejemplo, por
Acurio (2010, Ecuador):33 “Para tener una idea: sólo en el sector bancario, en el país, se
entregan créditos por alrededor de once mil millones de dólares al año.” Otras, por Molina
y Molina (2011):34
“En el mundo, las viviendas principales representan usualmente entre 70 y 95 por
ciento de la riqueza personal; y, los gastos en vivienda, 40 por ciento del total de
gastos mensuales por familia. La construcción de viviendas contribuye de forma
importante al desarrollo económico. Según datos de la Corporación Financiera
Internacional, la inversión en viviendas representa entre 15 y 35 por ciento del
agregado de la inversión mundial. La construcción residencial emplea
directamente a un cinco por ciento de la fuerza laboral y a un cuatro por ciento
adicional, cuando se consideran los componentes inmobiliario y de financiamiento.
El país líder de América Latina, en cuanto al crédito hipotecario como porcentaje
del producto interno bruto, es Chile con 14 por ciento, seguido de Colombia (8),
32 Una lista de acceso directo a Organizaciones Supervisoras en Latinoamérica está en la página web de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras de la República Bolivariana de Venezuela (SUDEBAN): www.sudeban.gob.ve Para el ejemplo, las referencias son, además de la propia SUDEBAN, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores; Boletín Estadístico Banca Múltiple; Dic. 2011: www.cnbv.gob.mx y la Superintendencia de Bancos de República Dominicana: www.sb.gob.do 33Acurio, Fernando (2010): Conferencia dictada en la Universidad Técnica del Norte, Ecuador. Ingeniería para el Desarrollo Acurio & Asociados, S.A. (Quito, Ecuador). 34 Molina M., Carlos A.; Molina M., Carlos Ignacio (Abril - Junio 2011). Las Lecciones de Chile. Debates IESA (Instituto de Estudios Superiores de Administración, Caracas, Venezuela), Volumen XVI, N° 2, 10.
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Brasil (7), México (6) y Argentina (4). Estos valores son muy bajos comparados
con las de Dinamarca (70), Holanda (66), Reino Unido y Singapur (59).”
Si bien las tasaciones hipotecarias son importantes por sus contribuciones al desarrollo de
la industria de la construcción, de los mercados financieros mediante la titularización de
los activos inmobiliarios y en la creación de fondos de inversiones en bienes raíces -y, por
ende, a los progresos sociales y económicos sustentables de las naciones-, también son
especialmente relevantes por ser parte de los procesos en los cuales se han generado las
llamadas burbujas inmobiliarias con terribles consecuencias. Como ha sido y es público y
notorio, en Estados Unidos de América, así como en países asiáticos y países miembros
de la comunidad europea, las hecatombes inmobiliarias han traído efectos
socioeconómicos severos para cientos de miles de familias e inversores en títulos valores
colateralmente respaldados por bienes inmuebles. Sobre esas situaciones no han faltado
voces dirigidas a poner en entredicho el ejercicio calificado y ético de la valuación. En este
sentido, a manera de referencia, a continuación se transcriben algunas de esas
consideraciones públicas, sin que ello signifique acuerdo por parte de quien suscribe el
presente documento, pero si para resaltar especial alerta en el ejercicio de la tasación
profesional:
En Estados Unidos de América, una firma, cuya pagina web es
www.mortgagefraudexaminers.com señala públicamente: “El fraude en la
valuación es tan generalizado como los que suceden en las hipotecas. Los
tasadores están supuestos a valorar las propiedades inmobiliarias adecuada e
imparcialmente siguiendo normativas objetivas. La realidad del asunto es que
muchos de ellos son presionados por los prestamistas para inflar los valores de los
bienes para justificar los préstamos más grandes. A veces, los tasadores ceden a
la presión para que poder continuar prestando servicios a esos prestamistas;
incluso, en ocasiones hay quienes reciben sobornos. …”
En España, Pérez-Vargas Silvestre (2005, p. 4) apunta: “…cuando escribo esta
nota en España ya se conoce más sobre unos casos en investigación por sobre-
valuación y sub-valuación que involucran proyectos inmobiliarios, sellos postales
(se investiga una sobrevaluación del 800%) e inmuebles que han afectado
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sumados a más de 340.000 familias, me pregunto y ¿qué Valuaron o qué tasaron?
…”
En el portal español www.Público.es, Susana R. Arenes (Madrid, 11.JUL.2011)
expone la siguiente nota: “Las tasadoras están inflando las valoraciones de
inmuebles cuando favorecen a la banca. Así, valoran al alza los inmuebles que
proceden de las promotoras inmobiliarias, pero de forma más baja los pisos de
particulares, como denuncian la Asociación para la Defensa de los Usuarios de
Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) y la Organización de Consumidores y Usuarios
(OCU) y, además, constatan varios intermediarios y consultores inmobiliarios y
financieros. La consecuencia más sangrante de este doble baremo que se da en la
práctica es que muchos españoles se están quedando sin hipoteca para la
vivienda que quieren comprar porque ahora bancos y cajas sólo suelen dar el
80% del valor de tasación. Si esta tasación se hace a la baja, la cantidad que la
entidad financiera está dispuesta a prestar no llega al 80% del precio del piso (que
no es el mismo que el valor de tasación) y, como es difícil que el cliente tenga
ahorrado el 20% del total (más de 60.000 euros cuando son pisos de más de
300.000 euros, como ocurre en Madrid y Barcelona), la compra se trunca por falta
de financiación. La paradoja de esta mecánica es que, además, es el particular el
que paga a la tasadora (de 300 euros de fijo mínimo en adelante), pero el banco o
la caja no le dejan elegir una sociedad y le imponen la que consideran oportuna.
"Durante la burbuja inmobiliaria, las tasadoras inflaban los precios y, ahora, lo
siguen haciendo cuando se trata de pisos de promotores porque tasan las
viviendas al valor contable que quieren las entidades financieras", denuncia
Manuel Pardos, presidente de Adicae. Muchas tasaciones están por encima del
precio de mercado, "incluso más de un 10% por encima", señala un consultor
inmobiliario.”
En la revista digital eleconomista.es se apunta (01.AGO.2008):35 “Las tasaciones
infladas de la vivienda golpean a los bonos hipotecarios españoles … Las
sociedades tasadoras sobrevaloraron notablemente los precios de las viviendas
durante los últimos años. Y estos activos son el respaldo de los 320.000 millones
35 http://www.eleconomista.es/noticias-email/684669/
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de euros de bonos hipotecarios emitidos por las entidades españolas y vendidos a
inversores de todo el mundo. El problema es que con la caída de los precios, el
valor real de las casas está muy por debajo de su valor oficial, lo que unido al
aumento de la morosidad provoca que los bonos caigan. …”
No puede pasarse por alto las implicaciones que, también, en materia tributaria pueden
tener las tasaciones hipotecarias indebidamente atendidas. Al respecto, en España
apunta el abogado del Campo:36
“GRAVE PELIGRO (por) COMPROBACIONES (de) VALOR(es) (de) INMUEBLES
POR HACIENDA EN BASE A TASACIONES HIPOTECARIAS, tras Sentencia
Tribunal Supremo 7/12/2011 … La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 diciembre
2011, recurso 71/2010, Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo, dictada en
recurso de casación en interés de la ley, fija como doctrina legal que: "La
utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores
previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación
de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación
hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no
requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de
comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente
que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el
valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento
de defraudación que deba corregirse". Esta doctrina viene a dar carta blanca a la
Administración Tributaria para comprobar los valores de los inmuebles en base a
las tasaciones hipotecarias. Así por ejemplo, por muy real que sea el precio
declarado en la compraventa de un inmueble (300.000 Euros), si dicha
compraventa se financia con un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre
dicho inmueble y resulta que según la tasación hipotecaria tiene un valor de
380.000 Euros, la Administración Tributaria podrá exigir más impuestos sin tener
que molestarse en comprobar si se pagó o no dinero negro y sin tener que
36 del Campo, Alejandro. Abogado y Asesor Fiscal de la firma DMS Consulting (10.FEB.2012, La Palma, Mallorca, España). http://www.consultingdms.com/es/c2/sobre-dms
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acreditar que ese valor de tasación coincide con el valor real o de mercado del
inmueble.”
Otra ponencia de especial interés sobre la relevancia de las tasaciones hipotecarias en
las burbujas crediticias y crisis financieras la hace García Montalvo en su artículo
«Financiación Inmobiliaria, Burbuja Crediticia y Crisis Financiera: Lecciones a partir de la
recesión de 2008-09».37 En este artículo, García Montalvo apunta (p. 1):
“La recesión de 2008-09 pasará a la historia económica mundial por su intensidad
y por ser la primera crisis económica verdaderamente global. Una característica
fundamental, y en parte diferencial, de la reciente crisis es el papel fundamental
que la sobrevaloración del precio de los activos inmobiliarios ha jugado en el
proceso de debilitamiento del sistema bancario y la transmisión internacional de
los problemas financieros y crediticios. En este artículo se presenta una visión
sintética de los factores determinantes de la crisis financiera y sus fundamentos
inmobiliarios…” Ellos son: “Incentivos perversos en el sistema de financiación
inmobiliaria: Los incentivos de a) los compradores de viviendas, b) en el sistema
bancario, c) de las agencias de calificación, d) de las agencias de tasación y e) del
regulador.”
Para defender la responsabilidad que se le pudiere atribuir a los profesionales en las
tasaciones hipotecarias no faltan réplicas como las siguientes:
Según Rubio Gómez-Acebo (España, 24.ABR.2012):38 “En relación con la crisis
inmobiliaria y financiera se está transmitiendo la idea de que los inmuebles se
sobrevaloraron durante el boom inmobiliario. El término sobrevaloración parece
referirse a una supuesta práctica generalizada de las sociedades de tasación para
hinchar el valor de las garantías de los préstamos hipotecarios. … La evolución
del mercado inmobiliario ha podido desactualizar valores pero en modo alguno
puede entenderse que ha habido sobrevaloración generalizada. Las valoraciones
hipotecarias se realizaron ajustadas a la situación del mercado en la fecha de su 37 Véase referencia completa en la Sección 11 de este documento: Algunas referencias documentales. 38 José Vicente Rubio Gómez-Acebo. Director de formación y especialista en valoraciones de suelo de Tinsa. www.cincodias.com/articulo/opinion/sobrevaloracion-inmuebles/20120424cdscdiopi_3/
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realización y la valoración de un inmueble en una fecha determinada no garantiza
su mantenimiento en el futuro.” 39
También en España, Leirado (2012):40 “… una sociedad de tasación en sus
informes refleja el comportamiento del que compra y del que vende, en cada caso
y fecha. Las tasaciones estarán bien realizadas en cuanto reflejen lo que ocurría
en ese momento. La evolución que tenga después un mercado tan unido a la
cantidad y calidad de la financiación no tiene nada que ver con la tasación que se
hizo en su momento”.
Por lo expuesto se hace ineludible la necesidad de perfeccionar, progresiva y
sostenidamente, la actividad profesional tasadora. Como bien apunta Vernon Martin del
grupo de expertos legales estadounidense HGExperts.com:41
“La profesión tasadora en los Estados Unidos surgió inicialmente para corregir los
abusos financieros que llevaron a las quiebras bancarias y a la Gran Depresión en
la década de los 30 en el Siglo XX. Implícitamente se entiende que los tasadores
tienen la responsabilidad de proteger al público. Las Normas Uniformes para la
39 Acá resulta importante resaltar que si bien resulta difícil, sino imposible, predecir valores futuros ciertos, el hecho es que en las tasaciones hipotecarias en el ámbito español deben considerarse valores probables no solo para las fechas de valuación sino también para tiempos venideros. En este sentido, en la introducción de la «Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo (2003), sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras» se especifica:
“.. a) … Algunos desarrollos recientes en el ámbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba el cálculo del valor de tasación en el valor de mercado, la obligación de utilizar una metodología estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conducía al cálculo de un valor de tasación equiparable al valor hipotecario. Para subsanar este problema más formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtención del valor de tasación de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explícitas algunas prácticas destinadas a respetar el principio de prudencia.”
Y en la misma Orden: “Artículo 4. Definiciones. … Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.”
40 Luis Leirado (España, 14.MAR.2012), Director de Operaciones de Tecnitasa. http://www.elmundo.es/elmundo/encuentros/vivienda/2012/03/14/luis-leirado/index.html 41 Martin, Vernon. M.S.R.E., CFE. http://www.hgexperts.com/article.asp?id=7093
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Práctica Profesional del Avalúo (USPAP) fueron creadas en razón de este
propósito. Sin embargo, hoy en día muchos tasadores no están preparados para
detectar los fraudes hipotecarios que ocurren en el sistema financiero; pero,
muchos tasadores, incluso de relieve en el ámbito profesional, opinan que la
prevención del fraude se encuentra fuera del alcance de los trabajos que ellos
deben realizar, señalando incluso que, en definitiva, los prestamistas "obtienen lo
que se merecen". La crisis financiera que se ha generado mundialmente ha
castigado a prestamistas imprudentes; pero, también, desafortunadamente, ha
ocasionado que gente común y los contribuyentes hayan sufrido las
consecuencias. Es de entender que la sociedad merece algo mejor que eso. Ha
llegado el momento para educar profesional y éticamente al tasador, considerando
su responsabilidad y trabajo en prevención del fraude hipotecario.”
Ciertamente, como es de entender, el profesional de la tasación no es una suerte de
taumaturgo, pero si debe, tanto por razones técnicas, como normativas y éticas, aportar
elementos de juicio en aquellos casos donde las valoraciones lo requieran según sus
propósitos. Bajo ningún concepto le es valido al profesional soslayar circunstancias en
aquellas tasaciones que son socialmente fundamentales tales como las vinculadas con la
obtención de un crédito para adquirir la vivienda familiar. Esto le exige al profesional
estudiar y conocer los antecedentes, las situaciones corrientes y las tendencias de los
mercados inmobiliarios, tal como se apunta en la NIV 310, referente a la «Valuación de
Propiedades Inmobiliarias para Préstamos Garantizados», numeral 7. En otras palabras,
el valuador profesional debe estar consciente que toda tasación hipotecaria requiere del
correspondiente estimado del Valor en Riesgo, según las especificaciones en cada caso.
Esta necesidad se desprende, igualmente, de las Normas Europeas de Valoración en las
«EVS 2: Bases de Valoración Distintas al Valor de Mercado» y las «EV2: Valoración a
Efectos de Préstamos» (op. cit.).
Para enfatizar sobre la necesidad de estimar el valor en riesgo -el VaR- en la tasación
hipotecaria cabe apuntar que su omisión o estimación impropia, además de los posibles
perjuicios ilustrados que justifican plenamente la necesidad de su análisis, conlleva
efectos negativos multiplicadores, potenciando los riesgos de crédito, de mercado y
operacionales, convencionalmente atendidos por la banca, con consecuencias financieras
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y socioeconómicas negativas tremendas para la sociedad como antes se apuntó. Al no
tomar en debida consideración el VaR son de prever problemas posiblemente mas graves
como producto de: a) Incremento del riesgo crediticio al no contar el sector financiero con
valuaciones de bienes debidamente sustentadas; b) Aumento del riesgo de mercado al no
guardar los valores inmobiliarios relaciones apropiadas con sus posibles valores factibles
para titularizaciones y liquidaciones si fuere el caso; y, c) Mayores riesgos legales
derivados por incumplimientos -e, incluso, posibles desviaciones éticas- en la buena
praxis profesional de la tasación. Mal puede concebirse una gestión de riesgos eficiente y
eficaz en el sector financiero si no se le visualiza como una trama de sus elementos más
esenciales; y, uno de ellos, es, indubitablemente, el valor en riesgo que prudentemente
deba estimarse en una tasación hipotecaria. Como bien señalan Blanco y Marroquín
(2010):42 Una de las razones para la crisis hipotecaria radica en que “las agencias de
supervisión no fueron capaces de advertir los riesgos y sus efectos potenciales.”
Por otra parte, es menester añadir algunas otras razones que se suman para justificar el
tratamiento del valor en riesgo en la tasación profesional. Ellas se desprenden de las
consideraciones que se exponen en los marcos conceptuales de las Normas
Internacionales de Valuación, de Contabilidad y de Información Financiera, en cuanto a la
necesidad, no solo de valuar permanentemente los activos con los cuales cuentan las
organizaciones, sino también cuan vulnerables son los valores estimados según las
circunstancias del mercado.
Se apunta en el marco de las NIV 2011, numeral 15, que:
“… Los mercados rara vez operan perfectamente con equilibrio constante entre
oferta y demanda y en un nivel parejo de actividad, debido a varias
imperfecciones. … Una valuación que tiene el propósito de estimar el precio más
probable en el mercado, tiene que reflejar las condiciones del mercado pertinente
en la fecha de valuación…”.
42 Blanco, Clemente Alfredo; Marroquín, José Alfredo (2010): Estudio sobre la Estructura de Supervisión Financiera de los Estados Unidos. Consideraciones para el Diseño de Esquemas de Supervisión Efectivos,Boletín Económico del Banco de la Republica de El Salvador. www.bcr.gob.sv/uploaded/content/category/1820840734
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Obviamente, las condiciones del mercado en cualquier momento no son independientes
de las expectativas que en el mismo existan y mal pudieren ellas ser desestimadas
cuando las valoraciones están asociadas a inversiones de relativa larga vida como son las
inmobiliarias.
En el caso de las normas contables y financieras, en el respectivo marco conceptual, se
considera que la valoración de activos debe ser útil para la toma de decisiones para, entre
propósitos, evaluar y establecer posibles garantías hipotecarias, formular y administrar
cuentas previsionales, gestionar carteras de inversión, etc. Como es de entender, si se
requiere de estimaciones de valores para la toma de decisiones, estas aunque se
concreten en el presente, deben plantearse de cara al futuro, inmediato, mediato o a largo
plazo, según el caso.
No menos importante, las valuaciones necesarias para la revelación de valores en las
instituciones financieras en el contexto venezolano -entre ellos, obviamente, los
hipotecarios- cobran especial relevancia por sus implicaciones legales en el ejercicio de la
profesión. De acuerdo con la vigente ley venezolana referente a la constitución,
funcionamiento, supervisión, inspección, control, regulación, vigilancia y sanción de las
instituciones que operan en el sector bancario venezolano, sean éstas públicas, privadas
o de cualquier otra forma de organización permitida, en reafirmación de las pautas
establecidas en leyes anteriores, se señala:43
“Obligaciones de los acreditados para emitir Informes
Articulo 87. Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario llevará un
registro de las personas naturales y jurídicas acreditadas, de acuerdo con el
procedimiento que ésta determine, para realizar actividades complementarlas a la
actividad bancaria y poder emitir Informes. En dicho registro se Inscribirán: las
personas jurídicas encargadas de realizar auditorias externas, los contadores
públicos o contadoras públicas en el ejercicio independiente, los comisarios o
comisarlas, los peritos avaluadores, los custodios de títulos valores, empresas
43 Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de Instituciones del Sector Bancario. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Caracas, Mi. 02.MAR.2011, N° 39.627.
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asesoras en materia de prevención y control de legitimación de capitales, así como
cualquier otra empresa asesora para el cumplimiento de leyes, las compañías
calificadoras de riesgo y cualquier otro servicio que la Superintendencia de
Instituciones del Sector Bancario determine.
…
Infracciones de los auditores, peritos avaluadores y calificadoras de riesgo
Articulo 207. Los auditores externos, los peritos avaluadores o las de riesgo, así
como cualquier otra persona natural o jurídica identificada en el artículo de la
presente Ley, que infrinjan las obligaciones por esta Ley serán sancionados con
multa de hasta el cincuenta ciento (50%) de los honorarios profesionales pactados
cobrados o por cobrar a la respectiva Institución del sector bancario.
En caso de reincidencia en las infracciones, la Superintendencia de las
Instituciones del Sector Bancario excluirá al infractor por un lapso hasta diez años
del registro a que se refiere el artículo 87 de esta Ley, Independientemente de las
sanciones civiles y penales a que hubiere lugar, conforme las la presente ley.
…
Información financiera falsa
Artículo 217. Quien elabore, suscriba, autorice, certifique, presente o publique
cualquier clase de información, balance o estado financiero que no refleje
razonablemente la verdadera solvencia, liquidez o solidez económica o financiera
de las personas sometidas al control de la Superintendencia de las Instituciones
del Sector Bancario, castigado con prisión de ocho a diez años.
En caso de que, con en dicha información la institución del sector bancario, realice
el reparto o el pago de dividendos, la sanción se aumentará en un tercio (1/3) la
misma.
Se aumentará en dos tercios (2/3) la pena prevista en el encabezado de este
artículo cuando se omitiere la medida de suspensión del reparto o el pago de
dividendos, dictada por parte de cualquier organismo supervisor.
…
Incumplimiento de los peritos avaluadores
Artículo 220. Los peritos avaluadores que suscriban, certifiquen o suministren
dictamen en conocimiento de que ello no refleja el valor razonable de realización o
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de mercado de los bienes, serán penados con prisión de ocho a diez años sin
perjuicio de las acciones civiles a que haya lugar.”44
Desde una perspectiva teórica también existen razones importantes para tratar la
medición del Valor en Riesgo VaR en las tasaciones hipotecarias. No debe perderse de
vista que en el fondo, mediante ese tipo de tasaciones el acreedor trata de evaluar la
garantía real que le respalda un eventual incumplimiento por parte del deudor en un
crédito hipotecario. Estableciéndose modelos apropiados para la estimación del VaR en
tales valuaciones se contribuye a resolver planteamientos como los que hace Lawson
(2002, p. 2): 45
“… Cuando una valuación se usa como una estimación de riesgo, no hay una
teoría respaldada por investigaciones que expliquen la metodología utilizada,
validada por hipótesis. … La ausencia de una teoría de trabajo se manifiesta en si
misma en dilemas profesionales y académicos y una cuestión de credibilidad. …”
6. Marco teórico e institucional de referencia
En un plano esencialmente teórico: Las teorías del valor, de la timografía, del avalúo y del
riesgo. Desde una perspectiva institucional: Por una parte, leyes, reglamentos y normas
nacionales relevantes en la actividad crediticia y que, en cada país, deben ser tomadas en
cuenta apropiadamente para las tasaciones hipotecarias; y, por otra parte, las normativas
internacionales de valuación (NIV 2011), de información financiera (NIIF) y de contabilidad
(NIC), con las consideraciones que, en cada nación, las organizaciones pertinentes
estimen procedentes. En el ámbito administrativo: Los lineamientos de los Organismos
Supervisores Nacionales de Instituciones Financieras, así como las sugerencias emitidas
por el Comité de Basilea, en especial el Acuerdo Basilea II.
44 Es importante observar que en el instrumento legal en referencia se homologan los conceptos valor razonable de realización y valor de mercado. 45 Lawson, John W.W. (2002): The Search for a Valuation Theory - “The time for a tested and adopted valuation theory has arrived”. http://www.prres.net/Papers/Lawson_The_search_for_a_valuation_theory.pdf Proceedings from the PRRES Conference - 2002. Eighth Annual Conference 21-23 January 2002 CHRISTCHURCH NEW ZEALAND. Organised by Lincoln University
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Resultan importantes: a) La teoría del valor por cuanto con base en ella se tratan de
explicar las causas generadoras de valor; b) La teoría de la timografía porque mediante
ella se establecen fundamentos para la métrica del valor; c) La teoría del avalúo ya que
con ella se pretende conjugar lógicamente el origen del valor con su mensura, focalizada
en una cosa en concreto, aplicando transparente, objetiva y prudentemente las
normativas y criterios de tasación de rigor; y, d) La teoría del riesgo para, con apoyo en
conceptos de probabilidad, estadística, algebra matricial, finanzas, matemática financiera
y economía, evaluar, en contextos estocásticos, los valores esperados de los bienes
objeto de tasación y los posibles errores de los estimados, según niveles razonables de
confianza probabilística, tanto como bienes individuales como bienes integrados en
conjuntos tales como portafolios inmobiliarios.
Dentro del marco teórico, en lo atinente al riesgo en la valuación viene al caso señalar lo
ya señalado por el autor del presente documento en ponencia presentada en el 19°
Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, celebrado en
Octubre 2000 en Porlamar, Venezuela, en la concepción de métodos de valuación
resaltando que:
“El Valor Medio de Mercado, deducido por el «Enfoque de Mercado», el cual,
dentro de «ciertos límites», según un «nivel de confianza probabilística dado», a
«determinada fecha o período», resulta del Valor Esperado y el rango de
posibles valores dinerarios que puedan tener Bienes inmuebles semejantes,
analíticamente comparables, ubicados en un sector vecinal particular,
relativamente homogéneo. Es decir: considerando que: Valor Esperado de
Mercado = Valor Medio ± Tolerancia Probabilística” 46
Igualmente, respecto a la teoría de la timografía resulta pertinente hacer referencia a ella
como base para la tasación científica en la medición del valor tal como se conceptúa en el
Reglamento General de Tasaciones del Cuerpo Técnico de Tasaciones de la Argentina.47
46 Guerra, Hugo J. (2000): El Método del Valor Estándar de Mercado Ajustado – El MEVEA. Ponencia 19° Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, Octubre 2000, Porlamar, Venezuela.
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En este Reglamento, en el apartado 02,01, se concibe la timografía como aquella
disciplina según la cual se trata de estimar “… a) … el valor más probable y la
incertidumbre para una dada confianza y la indicación de una tendencia propia de las
magnitudes variables …”
En cuanto al cuerpo de leyes, reglamentos y normas atinentes a los créditos
hipotecarios y los correspondientes avalúos que ellos conllevan, el necesario de
considerar dependerá de cada ámbito nacional. En el caso concreto de la República
Bolivariana de Venezuela ameritan especial atención los siguientes instrumentos
formales:
1) República de Venezuela, Ministerio de Hacienda, Junta de Emergencia Financiera:
Normas Relativas a la Clasificación del Riesgo en la Cartera de Créditos y Cálculo de Sus
Provisiones. Resolución N° 009-1197, de fecha 28.NOV.1997. Gaceta Oficial de la
República de Venezuela, N° 36.433, d/f Mi. 15.ABR.1998.
2) Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda. Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela, N° 38.098, d/f 03.ENE.2005.
3) Ley Especial de Regularización Integral de la Tenencia de la Tierra de los
Asentamientos Urbanos Populares. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela, N° 38.480, d/f 17.JUL.2006.
4) Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela, N° 5.889 Extraordinario, d/f 31.JUL.2008.
5) Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda: Normas Técnicas
sobre Requisitos y Documentación para el Otorgamiento de Préstamos Hipotecarios para
47 Magnou, Eduardo (1998): Reglamento General de Tasaciones del Cuerpo Técnico de Tasaciones (CTT) de la Argentina, compatible con IRAM-ISO (Instituto Argentino de Normalización y Certificación - International Standards Organization) y con el Sistema Nacional de Normas, Calidad y Certificación (Decreto PEN 1474 / 94). Centro de Documentación e Investigación del CTT. Buenos Aires, Argentina.
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Adquisición de Vivienda Principal. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela, Nº 39.304 d/f 11.NOV.2009.
6) Resolución Nº 050 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y
Vivienda: Establecimiento de un diez por ciento (10%) como el porcentaje mínimo de la
cartera de crédito bruta anual, que con carácter obligatorio deben colocar con recursos
propios las instituciones financieras obligadas a conceder créditos hipotecarios destinados
a la adquisición y construcción de vivienda principal. Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela, Nº 39.416, d/f 04.MAY.2010.
7) Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda: Instructivo Nº
012, para el Otorgamiento de Créditos para la Ampliación, Remodelación y
Autoconstrucción de Vivienda Principal. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela, Nº 39.486 del 12.AGO.2010.
8) Ley de Instituciones del Sector Bancario. Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela, N° Ext. 6.015, d/f 28.DIC.2010.
9) Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial de la Ley de
Instituciones del Sector Bancario. Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela, N° 39.627, d/f Mi. 02.MAR.2011.
Las normas internacionales de valuación y de contabilidad e información financiera,
cobran relevancia por ser las necesarias y convenientes de considerar para la formulación
y revelación de valores, en conformidad con las exigencias y estándares aceptados por
las instituciones financieras y autoridades oficiales de supervisión y tributación, tanto en
cada país, como internacionalmente, por ser esto cada vez mas requerido por la
globalización de los mercados y la economía.
En el caso de las tasaciones hipotecarias las Normas Internacionales de Valuación 2011
cubren Normas de Aplicación bajo el código NIV 310: Valuación de Propiedades
Inmobiliarias para Préstamos Garantizados. Incluso, para mayor orientación y regulación
de tales tasaciones algunos países cuentan con sendas normativas, teniendo fuerza
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oficial en algunos países del continente americano, como sucede, por ejemplo, en
Argentina y México.48 También en Europa, en adición a las pautas establecidas en las
Normas Europeas de Valoración 2009,49 se establecen algunas regulaciones oficiales al
respecto. A manera ilustrativa, es de resaltar lo indicado en los «Estándares RICS de
Valoración», en el apartado PS 4.2 Valoraciones para Préstamos con Garantía, (p. 57): 50
“8. La aplicación detallada del Valor Hipotecario puede variar de un país a otro, y
antes de aceptar una instrucción para calcular el Valor Hipotecario, los miembros
de RICS deberán cerciorarse de estar familiarizados con la legislación nacional,
incluyendo cualquier restricción sobre quién puede efectuar esta labor. Por
ejemplo, el Valor Hipotecario es especialmente común en Alemania, y los bancos
requieren que los individuos que calculan el Valor Hipotecario estén certificados de
acuerdo con la legislación nacional para aplicar métodos establecidos por leyes
federales.”
De igual modo, resalta la importancia de evaluar los Valores en Riesgo de bienes reales
que pudieren servir para respaldar instrumentos financieros, toda vez que dependiendo de
esos valores será la mayor o menor vulnerabilidad de instrumentos financieros. Y, a tenor
de lo pautado en las NIIF 7, en cuanto a la Información a Revelar en los Instrumentos
Financieros, debe tenerse presente el riesgo de mercado, entendido por este en el
Glosario de dichas Normas, como:
“El riesgo de que el valor razonable o los flujos de efectivo futuros de un
instrumento financiero puedan fluctuar como consecuencia de variaciones en los
precios de mercado. El riesgo de mercado comprende tres tipos de riesgo: riesgo
de tasa de cambio, riesgo de tasa de interés y otros riesgos de precio.” (negrillas
mías)
48 Véase Referencias al final del texto. 49 Obra citada. 50 Obra citada. Como es de observar, en las Normas expuestas en el Libro Rojo de la RICS se deja cierta discrecionalidad para la valuación hipotecaria, pudiendo basarse esta, según se indica en el mismo apartado PS 4.2, en el Valor de Mercado o en el Valor Hipotecario, según la legislación vigente en el país donde se practique la valuación.
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siendo necesario, según la propia NIIF 7, que:
“31. Una entidad revelará información que permita que los usuarios de sus estados
financieros evalúen la naturaleza y el alcance de los riesgos que surgen de los
instrumentos financieros a los que la entidad esté expuesta al final del periodo
sobre el que se informa.”
Y, en ese orden de ideas, la misma NIIF 7 resalta la importancia de los análisis de
sensibilidad que deben realizarse sobre la evaluación de los riesgos de mercado. A saber:
“Riesgo de mercado
Análisis de sensibilidad
40. Salvo que una entidad cumpla lo establecido en el párrafo 41, revelará:
(a) un análisis de sensibilidad para cada tipo de riesgo de mercado al que
la entidad esté expuesta al final del periodo sobre el que se informa,
mostrando cómo podría verse afectado el resultado del período y el
patrimonio debido a cambios en la variable relevante de riesgo, que
sean razonablemente posibles en dicha fecha;
(b) los métodos e hipótesis utilizados al elaborar el análisis de sensibilidad;
y
(c) los cambios habidos desde el período anterior en los métodos e
hipótesis utilizados, así como las razones de tales cambios.
41 Si una entidad elaborase un análisis de sensibilidad, tal como el del valor en
riesgo, que reflejase las interdependencias entre las variables de riesgo (por
ejemplo, entre las tasas de interés y de cambio) y lo utilizase para gestionar
riesgos financieros, podrá utilizar ese análisis de sensibilidad en lugar del
especificado en el párrafo 40. La entidad revelará también:
(a) una explicación del método utilizado al elaborar dicho análisis de
sensibilidad, así como de los principales parámetros e hipótesis
subyacentes en los datos suministrados; y
(b) una explicación del objetivo del método utilizado, así como de las
limitaciones que pudieran hacer que la información no reflejase
plenamente el valor razonable de los activos y pasivos implicados.
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Otra información a revelar sobre el riesgo de mercado
42 Cuando los análisis de sensibilidad, revelados de acuerdo con los párrafos
40 o 41, no fuesen representativos del riesgo inherente a un instrumento
financiero (por ejemplo, porque la exposición al final de año no refleja la
exposición mantenida durante el mismo -y, por extensión, de un bien
inmueble; acotación mía-), la entidad informará este hecho, así como la
razón por la que cree que los análisis de sensibilidad carecen de
representatividad.”
Por otra parte, en las Normas Internacionales de Contabilidad NIC y Normas
Internacionales de Información Financiera NIIF se resalta la importancia del valor de
mercado como base para las estimaciones de valores razonables; y, a partir de estos,
evaluar los posibles deterioros de valor, conceptos todos fundamentales para la
Elaboración de Informes Financieros. En este sentido baste apuntar que las NIC/NIIF
aplicables a la valoración de inmuebles o de activos relacionados con bienes raíces son:
NIC2: Existencias
NIIF 3: Combinación de Negocios
NIIF 5: Activos no Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones
Discontinuadas:
NIIF 6: Exploración y Evaluación de Recursos Minerales
NIC 11: Contratos de Construcción
NIIF 13: Medición del Valor Razonable
NIC 16: Propiedades, Planta y Equipo
NIC 17: Arrendamientos
NIC 40: Propiedades de Inversión
NIC 41: Agricultura
Los criterios administrativos sugeridos por las Autoridades Institucionales de
Supervisión son de especial significación porque de ellos depende el establecimiento de
protocolos cuyas aplicaciones son fundamentales para el buen desempeño de las
organizaciones financieras en resguardo de si mismas y de los intereses de quienes se
apoyan en ellas para sus ahorros e inversiones. Sobre el particular debe tenerse presente
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que los criterios generales formulados por tales Autoridades pudieren complementarse,
como de hecho sucede en no pocos países, con pautas y procedimientos de mayor
especificidad que pudieren desarrollar las propias instituciones financieras.
7. Consideraciones metodológicas
Metodológicamente la solución que se plantea en este documento para definir y medir el
Valor en Riesgo en los portafolios inmobiliarios según tasaciones hipotecarias se concibe
desde una de investigación-acción. Se desarrolla a partir de la situación planteada
descrita en la Sección 2 de este documento, ampliada con las razones que justifican el
tratamiento del asunto esgrimidas en la sección 5 subsiguiente (Justificación para tratar el
problema) y con fundamento en el marco teórico e institucional de referencia, planteado
en el apartado 6 antes expuesto. A tales efectos, la evaluación dinámica del Valor en
Riesgo VaR parte del análisis de cómo el Valor Esperado de Mercado de bienes
analíticamente comparables con el que se valúa ha variado históricamente en el tiempo, a
precios constantes de la fecha de avalúo, a fin de pronosticarlo hacia el futuro, según
condiciones de mercado razonablemente previsibles. El plazo histórico para el estudio,
según fuere posible, no debe ser menor de dos años; en todo caso no menor de un año.51
Se resalta que la valoración debe fundarse, prioritariamente, en el mercado ya que, como
se apunta en la NIV 101 2011 (Alcance del Trabajo), apartado 2e, “la base de valuación
debe ser apropiada para el propósito que se persigue”; y, en el caso de la tasación
hipotecaria, sin dejar de considerar que se trata de estimar cuan sostenible es la
valuación en el tiempo, es importante tener presente la NIV 310 2011 (Valuación de
Propiedades Inmobiliarias para Préstamos Garantizados), en la cual, en su numeral 1, se
indica que “La base de valor que ha de especificarse de conformidad con la NIV 101
epígrafe 2(e) normalmente será valor de mercado”. Por valor de mercado, según las
definiciones en las NIV 2011, tal como se indica en la Sección 2 de este documento, se
entiende:
51 Según las características del mercado del tipo de bien que se estudia, la información disponible y las necesidades de la valuación, el lapso histórico pudiere ser de 1 a 5 años a fin de evaluar variaciones posiblemente cíclicas, estacionales y de tendencia; y, a la vez, disminuir las variaciones originadas por circunstancias aleatorias.
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“Es la cantidad dineraria estimada por la cual, a la fecha de la valuación, se
cambiaría un bien entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor
dispuesto a vender en «una transacción en igualdad de condiciones», luego de
una comercialización apropiada y donde cada una de las partes actuarían con
conocimiento, prudencia y sin presiones compulsivas.”52
La utilización del valor de mercado para el análisis igualmente comprende el definido
como valor razonable (fair value) en las Normas Internacionales de Información
Financiera, el cual se define tal como se indica en la Sección 2 de este documento.
Consecuentemente, desde la perspectiva del mercado -o sea, con fundamento en el
Enfoque de los Precios, usualmente denominado como Enfoque de Mercado-53 se trata de
estimar, en primer lugar, el valor del bien objeto de estudio mediante la aplicación de
métodos y procedimientos de valuación que reflejen la naturaleza del bien y las
condiciones bajo las cuales dicho bien se comercializaría con mayor probabilidad en el
mercado. Dicho enfoque se define en las NIV 2011 como el concebido considerando “…
la estimación del valor por comparación entre el bien en estudio y los precios de bienes
idénticos o similares (analíticamente comparables; acotación del autor).” 54
Para el análisis desarrollado en el presente documento, el Enfoque de Mercado (v.g.
Enfoque de los Precios) se instrumenta con apoyo del «Método Econométrico del Valor
Estándar Ajustado - el MEVEA®» y del «Método Valorativo Matricial - el MVM®», ambos
fácilmente aplicables con ayuda del Asistente Computarizado para Avalúos - el ACA®
(Asistente Computarizado para Avalúos; o, en inglés, Appraisal Computerized Assistant).55
52 Traducción libre de la versión en inglés de las IVS 2011, por parte de quien suscribe el presente documento. Es de apuntar que la expresión en español de “una transacción en igualdad de condiciones” se ha utilizado como la equivalente en inglés “in an arm’s lenght transaction”. 53 Definido en las NIV 2011 como el fundado en “… la estimación del valor por comparación entre el bien en estudio y los precios de bienes idénticos o similares (analíticamente comparables; acotación del autor).” 54 Dado que el Enfoque de Mercado se plantea según los precios de bienes analíticamente comparables entre si y con el bien objeto de valoración (concepción positiva de la valuación), el autor de este documento prefiere la expresión Enfoque de Comparación de los Precios o simplemente Enfoque de los Precios. No debe perderse de vista que los otros dos enfoques convencionales: El Enfoque del Costo y El Enfoque de la Renta, aunque son concepciones que se formulan desde una perspectiva económica normativa, también requieren elementos de información provenientes del mercado. Es decir, todos los enfoques de valuación, en mayor o menor medida, según el caso, requieren información de mercado.
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El MEVEA® y el MVM®, entre otros métodos e incluido el ACA® como software de apoyo
operacional, constituyen el sistema de evaluaciones y tasaciones denominado
Valuaciones HJG® (Valuations HJG® en inglés; y, abreviadamente, en ambos casos
como VHJG®).
El supuesto esencial para la aplicación metodológica del Enfoque de Mercado
(entiéndase: de Comparación de los Precios; o simplemente, de los Precios) radica en
que el mercado (sus antecedentes, hechos presentes y posibles situaciones futuras
razonablemente pronosticables), debidamente comprendido, pudiere ser lo
suficientemente revelador de los comportamientos históricos y probablemente futuros de
los precios de bienes y servicios. En ese orden de ideas, el quid de la tasación profesional
está en la interpretación, apropiadamente objetiva y evidenciable, de los hechos
observables en el mercado, sus causas y probables consecuencias debidamente
argumentadas. Naturalmente, en la tasación profesional deben evitarse las conjeturas
subjetivas no evidenciables o comprobables, más allá de lo estrictamente prudente. Es
necesario insistir que “el valuador profesional no es un sucesor del mago galés Merlín”,
pero si una persona que debe estar preparada para realizar los estudios pertinentes de
aquellos asuntos que pudieren afectar el valor del bien y derechos asociados objetos de
análisis, fundados siempre en consideraciones razonables de transparencia, objetividad y
prudencia.
Para el estudio del comportamiento de los precios éstos deben tratarse como precios a
poder adquisitivo constantes para la fecha de la valuación. Es decir, según los precios
55 El Método del Valor Estándar del Valor Ajustado (MEVEA®), el Método Valorativo Matricial (MVM®), un tercero útil para la valuación del suelo vacante y convalidación de estructuras valorativas de productos inmobiliarios como lo es el Método de las Gestiones Equilibradas (el MGB®) basado en los Enfoques del Equilibrio en las Rentabilidades Inmobiliarias y de la Indiferencia en la Inversión Inmobiliaria (el ERI® y el E3I®, respectivamente), así como un software de apoyo: el Asistente Computarizado para Avalúos ACA® -o, por su denominación en inglés, el Appraisal Computerized Assistant ACA®-, son frutos de investigaciones que prosigue el autor del presente documento desde algo mas de 25 años en materia de valuaciones. Sus primeros antecedentes se presentaron: 1) El MEVEA® en el 19° Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación - UPAV, Porlamar, Estado Nueva Esparta, Venezuela (2000); 2) El MVM® en el 23° Congreso Panamericano de Valuación, San José de Costa Rica (2008) ) y discutido en la 25° Reunión Anual de la American Real Estate Society (ARES) en Monterrey, California, E.U.A. (Abril 2009), operacionalizado computacionalmente luego mediante el «Análisis Econométrico de Avalúos - el AEA®» conjugando criterios econométricos y matriciales; 3) El ERI® en el 46° Congreso Nacional de Valuación de la Federación de Colegios de Valuación de los Estados Unidos Mexicanos, León, México (2010); 4) El E3I® en la XXV Convención de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuadores, Miami, Octubre 2010. El ACA® se encuentra actualmente en desarrollo mediante la conjunción de los programas computarizados de apoyo al MEVEA®, al MVM® y al MGB®.
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deflactados (re-expresados) acorde con el poder adquisitivo del dinero a la fecha de
valuación.56 Así, con la deflación de los precios se persigue eliminar del análisis las
variaciones consecuencia de efectos inflacionarios que pudieren opacar las variaciones
de los precios en términos reales; o sea, según el poder de compra real del dinero a la
fecha de la valuación. Los indicadores pertinentes para la deflación o re-expresión de los
precios se obtienen de las publicaciones periódicas del los entes oficiales autorizados
para ello.57
Dada la posibilidad que las magnitudes de los precios inmobiliarios deflactados pudieren
explicarse según ciertas variables -vg., variables explicativas- el debido análisis de sus
comportamientos requiere de las correspondientes homologaciones según las
características que le son propias al bien objeto de valuación, a fin de poder apreciar si en
efecto se presentan o no variaciones efectivas en los valores inmobiliarios en razón de
tales variables.58 Así, por ejemplo, si del análisis de los precios observados se
56 Esto significa que todos los precios corrientes de interés se tratan como cantidades dinerarias para las mismas fechas en las cuales ocurren, pero re-expresadas -deflactados- según el poder de compra del dinero a la fecha de valuación. La re-expresión de un precio a fecha F1 con base en el poder de compra del dinero a fecha F2 se calcula mediante la siguiente ecuación: Precio corriente P1 en Fecha F1, deflactado según poder de compra del dinero en Fecha F2 = Precio P1 Deflactado a fecha F2 = P1 * (Índice General de Precios en F2 ÷ Índice General de Precios en F1). Matemáticamente:
IGP en Fecha F2P1 deflactado a fecha F2 = P1 corriente en Fecha F2 *
IGP en Fecha F1
57 En Venezuela, se corresponde al Banco Central de Venezuela con el apoyo del Instituto Nacional de Estadísticas. Se accede a las estadísticas y otras publicaciones a través de las páginas web: bcv.org.ve e ine.gob.ve 58 Según el caso, tipo de bien, tiempo, espacio e información disponible, son diversas las variables, algunas cuantitativas y otras cualitativas, posiblemente explicativas del comportamiento de los precios inmobiliarios. Entre ellas, por ejemplo: Fecha de protocolización en los casos de operaciones de compraventa formalizadas en registros oficiales públicos; Fechas de ofertas cuando se trata de proposiciones de venta; Fechas de demandas si existieren para el caso; Condiciones de financiamiento para compraventas; Tasa de interés activa promedio vigente en el mercado para el momento de la transacción realizada o propuesta; Área inmobiliaria vendible; Relación Área Vendible/Área Bruta de Construcción; Edad cronológica del inmueble; Porcentaje de condominio cuando es el caso; Forma; Relaciones de medidas frente/fondo; Topografía y Geología; Mejoras, Bienhechurías y Dotaciones Inmobiliarias particulares, distintas a las comunes de los bienes que sirven de referencia; Depreciación, Conservación, Mantenimiento; Uso del bien objeto de estudio valorativo; Vista; Altura; Piso de localización en edificios; Pureza o contaminación del ambiente; Microlocalización; Nivel de ingresos dinerarios de la población; Empleo; Niveles de inventarios de inmuebles para la venta; etc. Cuando se trata de variables cualitativas (p.e. vista) las mismas pudieren ser tratadas analíticamente según métodos estadísticos apropiados; entre ellos, de una manera simple, considerando las variables cualitativas según atributos de calificación dicotómica o mediante variables difusas. En todo caso, en la práctica, debe tratarse de concretar las variables explicativas a las estrictamente mínimas necesarias. Un modelo matemático, mientras mas simple racionalmente, tanto mejor. Siendo el costo del dinero factor importante para los créditos hipotecarios y, por tanto, relevantes para los precios por su impacto en los niveles de oferta y demanda en los mercados inmobiliarios, la tasa de interés o la tasa de
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evidenciara, con suficiente fundamento, que ellos dependieren del área vendible, el precio
unitario de un inmueble de área Ai habría que homologarlo según el área Ao
correspondiente al área del inmueble objeto de valuación. Igual procedimiento se seguiría
para homologar los precios por cada variable explicativa que se detectara con suficiente
significación, como variable condicionante de dichos precios. Cuando es una o varias las
variables viables para explicar el comportamiento de los precios, del propio mercado se
podrían deducir factores de homologación múltiples, mediante los análisis estadísticos
pertinentes.
Los diferentes factores de homologación, caso de ser factibles de inferir del propio
mercado de interés, o de otros suficientemente análogos, si fuere necesario, se
determinan y establecen mediante el MEVEA®. Este método permite evaluar para el
inmueble objeto de estudio si en efecto existe o no una relación estadística relevante
entre el precio inmobiliario deflactado (variable formulada como dependiente a precios
constantes según el poder adquisitivo del dinero a la fecha de valuación) y variables
explicativas de su comportamiento (variables consideradas como independientes). Esta
evaluación se estudia con base en el análisis estadístico inductivo de los precios
deflactados homologados. De no existir una relación suficientemente significativa entre el
precio unitario inmobiliario y otras variables supuestas como explicativas, según se haya
podido evidenciar del mercado, el MEVEA® facilita la opción de realizar el análisis
descriptivo de los datos a fin de producir las medidas estadísticas de interés.59 Como
descuento aplicable en el ámbito financiero para operaciones racionales o comerciales, según el caso, es una de las variables fundamentales que debe considerarse con especial prioridad, especialmente cuando ellas presentan gran variabilidad en el tiempo. En definitiva, lo que se busca en concreto es determinar si es viable o no explicar el comportamiento de los precios inmobiliarios mediante una ecuación que, con cierta confianza probabilística, permita pronosticar el valor objeto de estudio. Por ejemplo, una ecuación tal como: Valor = + 1 * Área + �2 * Tiempo + �; donde: � es una constante; �1 la proporción en que cambia el Valor por cada unidad de Área con la variable Tiempo constante; �2 la proporción en que cambia el Valor por cada unidad de Tiempo con la variable Área constante; y, � el error aleatorio en la estimación de Valor según dicha ecuación. 59 Cuando para la valuación del producto inmobiliario se requiere desagregar las incidencias valorativas del suelo y las construcciones (p.e.: casos de valuación del suelo edificado para créditos hipotecarios) tales incidencias, a la par que el valor total del producto, se estiman mediante la aplicación del «Método Valorativo Matricial - MVM®». Este método se funda en una concepción analítica-sintética para la estimación del valor inmobiliario total, así como desagregado en sus partes: valor del suelo y valor de las edificaciones. Esta concepción metodológica consiste en el estudio de un todo desagregándolo en sus partes (análisis) y recomponiéndolas de nuevo (sintetizándolas) en ese todo. Con el MVM® se sobrepasan las limitaciones que, usualmente, presentan las criterios convencionales para valuar el suelo edificado como son: El enfoque del costo y el método residual, sea este último bajo una perspectiva estática, o sea bajo consideraciones dinámicas. En el MVM® se parte del hecho que no necesariamente el valor del todo es la simple suma de los
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resultado de la aplicación del método, bien sea considerando el análisis estadístico
inductivo de los precios, o bien el análisis estadístico descriptivo de los mismos, se
dispondrá de las estimaciones valorativas necesarias para evaluar cómo el precio de
interés ha evolucionado en el tiempo y cómo se espera que pudiere hacerlo en un tiempo
futuro, según distintas magnitudes de las variables que lo pudieren condicionar.
En síntesis, con el MEVEA® y otros métodos valorativos, con apoyo del ACA®, integrados
en el sistema Valuaciones HJG®, se facilitan los pronósticos valorativos que fueren
indispensables y convenientes para trazar evoluciones de los precios deflactados; y,
consecuentemente, estimar los valores de interés, con sus respectivas tolerancias
estadísticas, según niveles dados de confianza probabilística. Una vez realizados los
pronósticos del caso, estos sirven de información razonadamente procesada para la
aplicación de otros métodos valorativos integrantes del mismo sistema como lo son el
MVM® cuando se trata de tasar las estructuras valorativas de suelos edificados como es
el caso de productos inmobiliarios para los cuales se requiera desagregar las incidencias
de los valores del suelo de las correspondientes a las edificaciones; y, también, el MGB®
cuando se necesita valuar suelos vacantes y también convalidar resultados valorativos de
productos inmobiliarios aplicando el MVM®. En cualquier caso, la valuación se practica de
manera que sea:
a) Crítica y analítica en forma tal que el proceso valuatorio seguido y explicado sea
exacto, de sondeo y transparente para identificar la razón y propósito de la valuación, así
como los métodos para llegar a soluciones.
b) Lógica para que sus conclusiones fluyan racionalmente a partir de las evidencias
disponibles.
c) Objetiva con el fin que sus resultados sean prácticamente los mismos si llegaren a
practicarse otras valuaciones del mismo caso en igualdad de condiciones.
valores de las partes independientes agregadas, toda vez que para el momento de la valuación pudiere existir alguna sinergia o disfuncionalidad valorativa al integrar las partes en un todo orgánico.
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d) Consistente según constructos conceptuales, teóricos, normativos y prácticos
referenciales pertinente.
e) Empírica considerando situaciones reales.
f) Sistemática en cuanto a que los procedimientos aplicados se distingan por su
profundidad y regularidad razonables.
g) Económica a fin que el esfuerzo dedicada a ella se justifiquen apropiadamente por
los beneficios que sus resultados conlleven.
h) Prudente para que sus resultados sean razonablemente aceptables por todas las
partes interesadas según su razón y propósito.
En definitiva, el MEVEA® se desarrolla mediante el procedimiento que, paso a paso, se
describe mas abajo, en correspondencia con el esquema que se indica a continuación:
Grafico 7-1: Esquema Procedimental Valuatorio
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7.1 Paso 1 - Planteamiento del caso: Definición formal y explícito del propósito y
razón de la valuación a realizar a una determinada fecha, siendo ésta, generalmente, la
fecha actual o presente en la cual se practica la tasación.60 Consecuentemente,
concreción de la base de valor a considerar.61 En el caso de las tasaciones hipotecarias,
como pudiere serlo para otros tipos de valuaciones, por ejemplo para tasaciones de
carteras inmobiliarias, debe especificarse el lapso dentro del cual interesa evaluar el Valor
en Riesgo VaR, toda vez que la base de valor pertinente es el Valor Hipotecario. En
Venezuela, la banca pública y privada suele, discrecionalmente, establecer un plazo de
vigencia de los avalúos hipotecarios de 30 a 180 días calendarios.62
7.2 Paso 2 - Definición da la concepción valorativa aplicable: Según el caso se
aplicará uno o varios de los siguientes enfoques y métodos convencionales de valuación:
El Enfoque de Comparación de los Precios, comúnmente denominado Enfoque de
Mercado y de manera incompleta Enfoque de Comparación; el del Costo; el de Valor
Presente de las Rentas Futuras, usualmente llamado de la Renta o del Ingreso; y el
Método Residual. O, de más reciente data, desarrollados por quien suscribe el presente
Informe: El Método Econométrico del Valor Estándar Ajustado (MEVEA®), el Método 60 En algunos casos esa fecha corresponde a un momento pasado; por ejemplo, cuando la tasación se realiza para estimar valores de cosas sujetas a impuestos sucesorales como es en Venezuela, al ocurrir defunciones. También pudiere ser que la estimación de valor se realizara para tiempos futuros al planificar inversiones, por ejemplo. 61 Las bases de valor consideradas en las NIV 2011 se definen en el Marco Conceptual; a saber: …26. Una base de valor es una declaración de los supuestos fundamentales de medición para una valuación. … 28. Una base de valuación puede caer en una de las siguientes tres categorías principales: a) La primera se refiere a la estimación del precio más probable que podría lograrse en un intercambio hipotético en un mercado libre y abierto. El Valor de Mercado como se define en estas normas cae dentro de esta categoría. b) La segunda se focaliza en la estimación de los beneficios que una entidad disfruta por la tenencia en propiedad de un activo. El valor es específico para esa entidad y pudiere no tener pertinencia para los participantes del mercado en general. El Valor de Inversión y el Valor Especial como se definen en estas Normas cae en esta categoría. c) La tercera se contextualiza en la estimación del precio que razonablemente se acordaría entre dos partes específicas para el intercambio de un activo. Aún cuando las partes pueden no estar relacionadas y negociar “una transacción en igualdad de condiciones”, el activo no necesariamente está expuesto en el mercado y el precio acordado puede ser uno que refleja, justificadamente, ventajas o desventajas específicas de la propiedad para las partes involucradas más que para el mercado en general. El Valor razonable definido en estas normas cae en esta categoría. Por otra parte, en las EVS de las Normas Europeas de Valuación 2009 se distinguen, por ejemplo, las siguientes bases de valor: Valor Razonable, Valor Especial, Valor de Sinergia, Valor de Inversión o Valía, Valor Hipotecario, Valor Asegurable, Valor de Uso Alternativo, Valor de Venta Forzosa, Valor de Costo de Reposición Depreciado. 62 El mayor o menor plazo de vigencia que pudieren tener las tasaciones hipotecarias están condicionadas, entre otras razones, a la estabilidad económica del ámbito en el cual se encuentra el bien objeto de estudio valorativo. Como es de entender, a mayor estabilidad de la economía en un determinado mercado, menos fluctuantes serán los valores de los bienes ceteris paribus y, por tanto, mas extensos podrán ser los plazos de vigencia de los valores de avalúo y, viceversa. E, igualmente, mayores podrán ser los plazos para las estimaciones de Valores en Riesgo.
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Valorativo Matricial (MVM®), el Método de las Gestiones Balanceadas (MGB®), el
Análisis Econométrico de Avalúos (AEA®), todos con apoyo del Asistente Computarizado
de Avalúos (ACA®) y agrupados bajo el sistema Valuaciones HJG (VHJG®).
7.3 Paso 3 - Concreción de los elementos de juicio indispensables: a) El bien y
derechos asociados objetos de estudio, acorde con el propósito y fecha de la valuación; b)
Los supuestos necesarios que fueren necesarios y razonablemente viables, debidamente
argumentados; c) Las unidades de análisis referenciales o referentes atinentes al caso y
características de mayor relieve, presumiblemente explicativas de los correspondientes
precios, costos e ingresos, según se requiera; d) Contexto físico, social, económico y
administrativo-legal, donde se ubican las unidades de análisis; e) La temporalidad
histórica para analizar los antecedentes valorativos y, de ser el caso como es necesario
con las tasaciones hipotecarias y, por ende, en las tasaciones de portafolios inmobiliarios
para fines crediticios (e, igualmente, para inversiones en bienes raíces), el tiempo futuro
requerido para el pronóstico de valores y valores en riesgo; f) Fuentes de información; y,
g) Procedimientos e instrumentos de recolección de los datos.
7.4 Paso 4 - Procura de datos e informaciones: Obtención apropiada, de fuentes
pertinentes, de los referentes necesarios para la aplicación práctica de la concepción
valorativa a desarrollar para la valuación. Dependiendo de los criterios metodológicos
aplicables esos referentes serán los necesarios para estimar: precios relevantes; costos
de construcción; e ingresos financieros históricos y proyectados. Cuando se trata de
precios de productos que han de servir como valores referenciales, los mismos se
referirán a operaciones de compraventa, de ofertas y, de ser posible, de requerimientos,
del tipo de bien de interés según el sector donde él se ubica; así como de otros elementos
de información relevantes para la valuación.
Para la selección de referentes para la valoración es importante tener presente la validez
que los mismos deben tener, tanto para efectos de la tasación per se, como para la
auditoría que se haga de los valores estimados como producto de ella. En este sentido,
como consideración relevante, conviene tener presente los criterios que se deben tener
en cuenta cuando se trata de estimar valores razonables de bienes no monetarios para
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efectos de análisis y revelaciones en Informes Financieros.63 En general, los referentes y
sus contextos, a tenor referencial de lo pautado en las NIIF 13 referente a la medición del
Valor Razonable, deben ser de la mayor similitud posible al objeto que se requiere valuar,
tomando en cuenta su mercado principal, o sea, el de mayor volumen y actividad; y, en
ausencia de éste, su mercado más ventajoso, o sea, el mercado en el cual se optimizaría
el beneficio que se recibiría por su venta. Dado que, en general, los bienes no son
idénticos, los referentes para los estudios valorativos deben ser tales que las diferencias
entre ellos y con el objeto necesario de tasar sean analíticamente comparables mediante
comprobaciones razonablemente objetivas; y, en caso de ausencia de datos suficientes,
los supuestos que fueren necesarios de establecer tengan fundamentos lógicos con la
realidades de los mercados.
En igual orden de ideas, en lo concerniente a tasaciones hipotecarias, tanto de bienes
individuales, como de carteras inmobiliarias, también las Normas Internacionales de
Valuación hacen hincapié en tomar en cuenta referentes viables de comercializar en el
mercado principal que le es característico al bien objeto de valuación; y, según el caso, en
su mercado alternativo más ventajoso.
Por otra parte, en cuanto a la temporalidad histórica también son importantes algunas
consideraciones. Verbigracia, cuando se trata de estimaciones de valores de mercado son
especialmente importantes los precios y valores actuales a la fecha de avalúo; y,
dependiendo del interés en evaluar algunos otros elementos como pudiere ser la tasa
evolutiva histórica de los precios, resultaría relevante estudiar el comportamiento de los
precios durante los últimos 12-60 meses anteriores a fin de considerar posibles
variaciones según tendencias y causales cíclicas, estacionales y aleatorias. De otro lado,
si se requiriere estimar y pronosticar Valores en Riesgo desde fechas actuales a tiempos
futuros como ocurre con las tasaciones hipotecarias y portafolios inmobiliarios de
inversión, con tanta más razón deben considerarse lapsos históricos relevantes; por
ejemplo, no menos de 24 y, preferiblemente, de 48 a 60 meses. En todo caso, los
períodos de análisis estarán sujetos a la variabilidad de la economía y otras condiciones
63 Véase la Norma Internacional de Información financiera NIIF 13: Medición a Valor Razonable, emitida el International Accounting Standards Board (IASB) y el Financial Accounting Standards Board (FASB), en Mayo 2011, como nueva guía sobre la medición del valor razonable y los requisitos de revelaciones.
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relevantemente influyentes en los precios objeto de estudio. Valga decir, mientras más
estables sean los mercados de interés, menores pudieren ser los tiempos históricos como
bases para los estudios valorativos y más largos los tiempos futuros para la formulación
de pronósticos; en contrario, a mayor volatilidad de los mercados más cuidado debe
tenerse en la selección de los lapsos retroactivos para el estudio como tiempos fuentes de
información y mayor prudencia se requiere para las prognosis valorativas.
Sobre el número de referentes es importante tener presente la cantidad pertinente con la
cual resulta deseable realizar el correspondiente análisis. Cuando se aplica análisis
estadístico de regresión, por ejemplo, dicho número no debe ser menor al número de
variables supuestas como explicativas más uno. En todo caso, ese número estará sujeto
a lo que ocurriere en el mercado de interés.
7.5 Paso 5 - Reconocimientos de campo: Inspección ocular del inmueble objeto de
avalúo y de aquellos de referencia ubicados en el sector urbano de interés;
simultáneamente, inspección general de este sector; y, según se justifique, de otros
semejantes.
7.6 Paso 6 - Deflacción de valores: Re-expresión de todos los valores dinerarios
fuentes de interés a precios constantes según el poder adquisitivo del dinero en la fecha
de valuación, con el fin de eliminar del análisis las variaciones consecuencia de efectos
inflacionarios que pudieren opacar las variaciones de esos valores en términos reales.
7.7 Paso 7 - Análisis estadístico inductivo de valores aplicado al enfoque de los
precios: De acuerdo con este enfoque se realiza un primer estudio del comportamiento
de los precios de interés mediante el análisis estadístico inductivo de valores para evaluar
posibles relaciones estadísticas relevantes entre los precios de referencia deflactados al
nivel de precios de la fecha de avalúo t y variables cuantitativas y/o cualitativas -p.e.: X1,
X2, X3, …, Xn- objetivamente observables, presumiblemente condicionantes de los precios.
Si se determina una relación relevante se sigue con el Paso 7; en caso contrario se
continúa con el Paso 12. De poder detectarse una relación relevante entre los precios
referenciales deflactados y una o varias variables explicativas se obtiene una ecuación
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para estimar el Valor Esperado V̂ de interés como la que genéricamente se indica de
seguidas:
Valor Esperado V̂ = Función (X1, X2, X3, …, Xn)
7.8 Paso 8 - Formulación de factores de homologación: Si los resultados del Paso
7 fueren positivos, se formulan los factores de homologación fh de los precios
deflactados a los fines de analizarlos coherentemente acorde las magnitudes y
calificaciones de las variables explicativas iguales a la que corresponden al bien objeto de
estudio. Así, si las magnitudes de las variables explicativas que caracterizan al bien
objeto «o» se distinguen como X1o, X2o, X3o, …, Xno, mientras las que corresponden al
bien «i» cuyo precio ha de homologarse son X1i, X2i, X3i, …, Xni, el precio fáctico
deflactado de dicho bien «i» -supóngase Pi- se homologa según la relación de los
valores calculables para ambos bienes -el «o» y el «i»- según la función (ecuación) viable
de ser formulada en el Paso 7; de esta manera:
o 1o 2o 3o noi i i
i 1i 2i 3i ni
V = Función (X , X , X , ..., X ) P fáctico homologado = P fáctico * fh = P fáctico *
V = Función (X , X , X , ..., X )
ˆ
ˆ
La homologación de los valores fuentes debe hacerse para diferentes momentos a lo
largo del período histórico de análisis.
Como ilustración, en el Grafico 7.8-1 que sigue se muestra la homologación de los precios
considerando que los mismos dependen de solo una variable X: …………………..………
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Grafico 7.8-1
7.9 Paso 9 - Determinación de la evolución de valores fácticos homologados: Si
para el lapso histórico estudiado, por ejemplo, el comprendido entre los momentos t1 y tm,
resulta que una de las variables explicativas de la magnitud del precio es la variable
tiempo, entonces, para distintos momentos en dicho lapso -por ejemplo, para cada 30
días (t1 + 30, t2 + 60, t1 + 90, etc.)- se evalúan los precios fácticos homologados para cada
uno de esos distintos momentos. Si se dispone de n precios fuentes, para cada uno de
esos momentos se tendrán igualmente n precios fácticos homologados, y,
consecuentemente, para cada grupo de estos n precios se tendrán un valor esperado
característico y una tolerancia valorativa estadística con tal como se muestra en el Gráfico
7.9-1 que se inserta más abajo. Caso que la variable tiempo no fuere una de las variables
explicativas de la variable precio, para el proceso se continúa con el Paso 12.
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Gráfico 7.9-1
7.10 Paso 10 - Proyección de valores: Una vez que se deduce la evolución del valor
esperado y la correspondiente tolerancia valorativa estadística en el lapso t1 - tm, se
pronostica mediante el análisis de tendencia pertinente el valor esperado para la fecha de
avalúo y cualquier otra fecha futura de interés, tal como se muestra en el Gráfico 7.10-1:
Gráfico 7.10-1
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Como resultado del Paso 10 se tendrá, por una parte, la evolución histórica y proyectada
del valor esperado tV (t)ˆ para distintos momentos en el tiempo, ceteris paribus; es decir:
t 2o 3o noV (t) = Función tiempo, x , x , ..., xˆ
y, por otra, la tolerancia valorativa estadística TV() del valor esperado tV (t)ˆ , estimada con
una cierta confianza probabilística . En la ecuación, las variables explicativas X2o, X3o,
…, Xno, tienen las magnitudes que distinguen al bien objeto de estudio valorativo.
7.11 Paso 11 - Proyecciones de valores para distintas magnitudes de las variables
explicativas: De interesar para la fecha de avalúo, se estiman funciones estadísticas de
precios deflactados para distintos valores de cada una de las variables explicativas del
valor objeto de estudio, manteniendo las otras posibles variables explicativas constantes.
En otras palabras, como resultado de este Paso, con base en la ecuación deducida en el
Paso 7, se obtendrían ecuaciones como las siguientes para la fecha de valuación t:
t 2 2 1 3 nV (x ) = Función x , siendo x , x , ..., x constantesˆ
t 1 1 2 3 nV (x ) = Función x , siendo x , x , ..., x constantesˆ
t 3 3 1 2 nV (x ) = Función x , siendo x , x , ..., x constantesˆ
…
t n n 1 2 n-1V (x ) = Función x , siendo x , x , ..., x constantesˆ
Así, si el caso fuere, por ejemplo, que el precio deflactado dependiera de la edad del bien
objeto de estudio, para la fecha de tasación -y, por supuesto, para fechas futuras- podría
evaluarse cómo, desde la perspectiva del mercado, podría variar ese precio para distintas
magnitudes de dicha variable, permaneciendo el resto de las variables explicativas
constantes.
A manera ilustrativa, supóngase que del análisis de los precios deflactados homologados
para la fecha de la tasación, fuese posible formular la siguiente ecuación:
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= 1.000 - 5 * edad + V̂ ,64 así, entonces, podría apuntarse que: Por cada año de
edad, según se evidencia en el mercado, para el momento correspondiente a la fecha de
tasación t, es de esperar que un bien que tiene un (1) año mas de antigüedad respecto a
otro, tuviere una desvalorización cinco (5) unidades monetarias mayor.65
Por tanto, aún y cuando el precio deflactado homologado pudiere considerarse como
variable dependiente de una o varias variables explicativas, para efectos de la estimación
del Valor en Riesgo habría que considerar dos (2) casos para la fecha en la cual se
requiere de la estimación de valores de tasación: a) Caso 1: cuando la evolución de dicho
precio está condicionada a la edad del bien objeto de estudio considerada ésta como
variable explicativa; y, b) Caso 2: cuando la edad del bien no tiene significación valorativa
en su precio. En el primer caso pudieren, a su vez, presentarse dos situaciones en sendos
ambientes económicos: una (Situación 1), cuando en el escenario económico no hay
inflación o, a lo sumo, es relativamente moderada de manera que la misma no compensa
la disminución de los precios de los bienes materiales por sus respectivas depreciaciones;
otra (Situación 2), cuando la inflación es de tal intensidad que conlleva incremento de
precios superiores a las minusvalía derivadas por perdidas de valor por razones físicas
y/o funcionales. De igual manera, en el Caso 2, aun y cuando en determinado momento la
edad del bien pudiere no tener relevancia significativa en su precio, también pudieren
presentarse dos (2) situaciones respecto a la probable evolución del precio en el tiempo:
Una, cuando tendiere a incrementar (Situación 3); o, la otra, cuando propendiere a
disminuir (Situación 4).
Las cuatro (4) situaciones posibles de ocurrir, las evoluciones históricas y proyectadas a
futuro de los precios deflactados homologados se ilustran en los Gráficos 7.11-1
(Situación 1), 7.11-2 (Situación 2), 7.11-3 (Situación 3) y 7-11-4 (Situación 4) que se
insertan a continuación:
64 es el error aleatorio en la estimación. 65 Debe advertirse que ese planteamiento no quiere decir que dentro de un año a partir de la fecha de tasación el valor del bien tasado tendrá una desvalorización de 5 unidades monetarias. Esta cantidad es la que, a la fecha de valuación, se observa razonadamente como la desigualdad de valor entre dos bienes con una diferencia de edad de 1 año.
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Gráfico 7.11-1
Depreciación > Efectos Inflacionarios y/o de externalidades positivas
Gráfico 7.11-2
Depreciación < Efectos Inflacionarios y/o de externalidades positivas
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Gráfico 7.11-3
No hay Depreciación
Gráfico 7.11-4
No hay Depreciación
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7.12 Paso 12 - Análisis estadístico descriptivo de valores aplicado al enfoque de
los precios: Si con el Paso 7 no se determinan relaciones estadísticas relevantes entre la
variable precio (variable dependiente) y otras variables supuestas como explicativas
(variables independientes), se estiman las medidas valorativas estadísticas características
de interés por período; o sea: valor esperado y tolerancia valorativa estadística, con
determinado grado de confianza probabilística . Por ejemplo: por trimestre, o por
semestre o por año, dependiendo de las cantidades de observaciones con las cuales se
cuente a lo largo del lapso estudiado; en todo caso, es de esperar que, al menos, se
cuente con suficientes datos por año para evaluar las magnitudes valorativas estadísticas
características anuales durante el período retroactivo objeto de estudio.
Las medidas valorativas estadísticas características por período se determinan mediante
el Análisis Estadístico Descriptivo correspondiente aplicando el propio MEVEA®. Medidas
estadísticas características importantes, aunque no las únicas, son la media aritmética, la
media ponderada y el error estándar de los precios deflactados, homologados o no según
el caso dependiendo si hay o no relaciones relevantes con variables supuestas como
explicativas.66
Como producto de este Paso se obtendrá como resultado una evolución de valores tal
como se ilustra en el Gráfico 7.12-1 que sigue:
66 Entre otras medidas características son de mencionar: a) de ubicación o posición: la media aritmética, media ponderada, la media geométrica, la moda y la mediana; b) de variabilidad: el rango medio dentro de ciertos límites, rango modificado superior, rango modificado inferior, etc.; c) medidas de forma; y, d) medidas de curtosis. Para mayores detalles, véase: Pérez, César (2002): Estadística Aplicada a través de Excel. Ed. Pearson Educación, S.A.- Prentice Hall. Madrid. España. En el caso de los precios inmobiliarios unitarios mas sentido tiene la media ponderada que la media aritmética. Se demuestra el planteamiento con el siguiente ejemplo: Suponga dos inmuebles 1 y 2 negociados en 214.000 USD, con precios y áreas P1 = 100.000 USD, A1 = 100 m2 (Precio Unitario Medio PUM1 =: USD 1.000/m2) y P2 = 114.000 USD, A2 = 120 m2 (PUM2 = USD 950/m2). En este caso, PUM aritmético = USD 975 por m2, con base el cual el monto total sería: USD 975/m2 * 220 m2 = USD 214.500; mientras que, PUM ponderado = 1.000 * 100 / 220 + 950 * 120 / 220 = USD 972,73 por m2, con fundamento en el cual la cantidad total negociada sería: USD 972,73/m2 * 220 m2 = USD 214.000. ¿Cuál precio promedio conduce a una mejor aproximación al monto total negociado?; sin duda el PUM ponderado.
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Gráficos 7.12-1
7.13 Paso 13 - Valoración de la estructura del suelo edificado: Si el caso objeto de
valuación requiere desagregar el precio en varios componentes como ocurre, por ejemplo,
cuando se trata de valorar el suelo edificado, los precios deflactados, homologados o no
según se hubiese podido aplicar satisfactoriamente el Análisis Inductivo o el Análisis
Descriptivo de Valores, se les estudia mediante el Método Valorativo Matricial -el MVM®-.
Con este método se estima, a la fecha de avalúo, el valor total de avalúo de interés, así
como los valores de avalúo de sus componentes estudiados, usualmente: el suelo y las
edificaciones, considerando un determinado margen de tolerancia estadística según el
nivel de confianza probabilística con el cual han de formularse las estimaciones.
7.14 Paso 14 - Estimación del Valor en Riesgo -el VaR-: Se realiza según la situación
que se presente en el Paso 11 (Situación 1 ó 2 ó 3 ó 4), o en el Paso 12. Para efectos de
la estimación del VaR estas cinco (5) situaciones pueden agruparse en tres (3) escenarios
posibles: Escenario 1 cuando pudiere producirse una desvalorización por la edad y/o en el
tiempo (Situaciones 1 y 4 en el Paso 11); Escenario 2 cuando no llegare a ocurrir una
desvalorización ni por edad ni en el tiempo (Situaciones 2 y 3 en el Paso 11); y, Escenario
3 cuando ni la edad ni el tiempo influyeren significativamente en los precios (Situación
descrita en el Paso 12).
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7.14.1 Escenario 1: Situaciones 1 y 4 en el Paso 11 (Gráficos 7.11-1 y 7.11-4,
respectivamente) en las cuales pudiere ocurrir una desvalorización.
En la Situación 1 (Gráfico 7.11-1) en la cual la evolución de los precios deflactados
homologados depende de la edad del bien como variable explicativa y se esperan
disminuciones de valor en los bienes no monetarios, el Valor en Riesgo en el período t
a partir de la fecha t, con confianza probabilística se calcula de la siguiente manera:
VaR(t_t │) = Dt () + TVt1() = Dt() + mdor. * St1()
donde:
ˆtD ( ) : Desvalorización esperada en el lapso t, con confianza probabilística
desde la perspectiva del mercado, conjugando depreciación física,
obsolescencia funcional y externalidades, la cual se calcula mediante la
siguiente fórmula para cuando t = t1 - ta, asumiendo e = t:
ˆ ˆ ˆ ˆ ˆ t ta t1 ta ta + tD ( ) = V (e) - V (e + e) = V (e) - V (e + e)
y considerando t eD = Dˆ ˆ , toda vez que según transcurre el tiempo se
asume que incrementa la edad económica del bien objeto de estudio y, por
tanto, la desvalorización que esa mayor edad implicaría.
TVt1() : Tolerancia valorativa estadística en la estimación del valor esperado, en
el momento t1 = ta + t, con confianza probabilística y calculada
multiplicando el error estadístico estándar de la estimación para el
momento t1 por el factor mdor. que corresponda según el grado de
confianza probabilística .
Dicho valor expresado en porcentaje es igual al coeficiente % del valor en riesgo:
var(t_t│): t t + t
t
D ( ) + TV ( )* 100 % = Coeficiente % del VaR( t_t/ )
V
ˆ
ˆ
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El var (t_t│) se lee como coeficiente del valor en riesgo estimado para el plazo t a
partir de la fecha t, con confianza probabilística igual a .
En la Situación 4 (Gráfico 7.11-4) en la cual la edad del bien no tiene significación
valorativa en su precio, pero si el tiempo, el Valor en Riesgo y el correspondiente
coeficiente se calcularían con prácticamente las mismas ecuaciones antes formuladas.
7.14.2 Escenario 2: Situaciones 2 y 3 en el Paso 11 (Gráficos 7.11-2 y 7.11-3,
respectivamente) en las cuales pudiere esperarse que no ocurriere una
desvalorización.
En la Situación 2, cuando la evolución de los precios deflactados homologados depende
de la edad del bien como variable explicativa, pero hay tendencias valorativas
incrementales en los bienes no monetarios tal como se muestra en el Gráfico 7.11-2,
resulta innecesaria la estimación del Valor en Riesgo para el tiempo t inmediato a la
fecha de avalúo. Como se observa en ese caso, lejos de presentarse disminuciones de
valor ocurren incrementos valorativos, incluso superiores a las disminuciones por
depreciaciones físicas y funcionales.
De igual manera, en la Situación 3 cuando la edad del bien no tiene significación
valorativa en su precio, pero hay tendencia de los precios de los bienes reales a
incrementar, así como se ilustra en el Gráfico 7.11-3, la estimación del Valor en Riesgo se
hace irrelevante toda vez que los valores de los bienes reales tienden a incrementar.
7.14.3 Escenario 3: Situación presente en el Paso 12 (Gráfico 7.12-1) en la cual es
de esperar que no ocurriere una desvalorización ni por edad ni en el tiempo.
En este escenario los cálculos del Valor en Riesgo VaR y respectivo coeficiente de
valor en riesgo var se estiman en razón de la tolerancia valorativa estadística TV
definida con cierto grado de confianza probabilística . O sea:
VaR(t_t │) = TVt1() = mdor. * St()
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ˆ
t
t
TV ( )Coeficiente % del VaR( t_t/ ) = var( t_t/ ) = * 100 %
V
7.15 Paso 15 - Revisión, validación, conciliación y convalidación de resultados
procesales: Acciones necesarias para concluir en el dictamen valorativo formal sobre el
Valor de Tasación Vt a la fecha de la tasación, estimado dentro del rango ˆ ( ) ( )t tV EV
y el correspondiente VaR(t_t│), en magnitudes absoluta y porcentual, para un período
de tiempo subsiguiente específico, a precios según el poder de compra del dinero para
dicha fecha.
La revisión y validación de resultados procesales consiste en revisar los criterios y
cálculos a fin de asegurar razonadamente que para sus respectivas obtenciones no se
han cometido errores inadmisibles y se han acometido las debidas diligencias y que son
productos de consideraciones razonablemente sencillas, argumentadas, transparentes,
objetivas y prudentes.
La conciliación de resultados procesales se impone cuando son varios los obtenidos,
dependiendo de los enfoques o métodos de valoración que han resultado viables de ser
aplicados. De la conciliación, de ser necesaria, surge el resultado a considerar como
definitivo.
La convalidación de resultados concluyentes es fundamental porque consiste en explicar
los argumentos según los cuales el dictamen valorativo definitivo se considera
suficientemente sustentado.
Este Paso debe aplicarse para las estimaciones valorativas de cada uno de los bienes
que integran el portafolio inmobiliario.
7.16 Paso 16 - Estimación del Valor en Riesgo Esperado del Portafolio
Inmobiliario. Para cualquier conjunto de n inmuebles constituyentes de un portafolio,
durante un determinado lapso t se realiza a partir de las siguientes ecuaciones:
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1) Cálculo del Valor Promedio Esperado del Portafolio con determinado grado de
confianza probabilística : n
i i ii = 1
Vp(t/ ) = w * V(t/ )ˆ ˆ
donde:
iV(t/ )ˆ = Valor esperado de avalúo del bien i, estimado con grado de confianza
probabilística , para el momento o fecha t.
wi = Ponderación relativa del valor de cada uno de los Valores iV(t/ )ˆ , de manera
que: n
ii = 1
w = 1,00 .-
Por tanto, para cualquier momento t + t: n
i i ii = 1
Vp(t + t/ ) = w * V(t + t/ ) ˆ ˆ
Por ejemplo, si el portafolio estuviese constituido por tres (3) activos inmobiliarios,
entonces, para un momento t:
1 1 2 2 3 3Vp(t/ ) = w * V (t/ ) + w * V (t/ ) + w * V (t/ )ˆ ˆ ˆ ˆ
2) Cálculo del Valor en Riesgo Esperado VaRe del portafolio durante el lapso t, a
partir del momento t:
pD ( t_t/ ) = Vp(t/ ) - Vp(t+ t/ )ˆ ˆ ˆ
donde:
pD ( t_t/ ) = Vp(t/ ) - Vp(t+ t/ )ˆ ˆ ˆ : Desvaloración del valor promedio esperado del
portafolio, durante el lapso t + t. Es importante observar que si pD ( t_t/ )ˆ resulta
negativo es porque Vp(t+ t/ ) Vp(t/ )ˆ ˆ y, por tanto, el valor del portafolio no
disminuiría, sino, por el contrario, tendría un incremento real en su valor monetario.
3) Evaluación de la intensidad de las variaciones valorativas de los bienes integrantes
del portafolio inmobiliario, medida mediante el indicador sp calculado a partir de los
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coeficientes de covarianza entre pares de valores iV(t/ )ˆ y jV(t/ )ˆ para cada
momento t:
n n
p i j ij i ji = 1 j = 1
s = w * w * r * s * s
donde:
wi y wj = Ponderación relativa del valor de cada uno de los Valores iV(t/ )ˆ y
jV(t/ )ˆ en el momento t, de manera que: n
ii = 1
w = 1,00 y n
jj = 1
w = 1,00 .-
rij = Coeficiente de correlación entre cada par de valores iV(t/ )ˆ y jV(t/ )ˆ para
cada momento t, a lo largo del lapso t + t.
si2 y sj
2 = Varianzas respectivas de los valores iV(t/ )ˆ y jV(t/ )ˆ durante t + t.
Por ejemplo, si el portafolio estuviese constituido por tres (3) activos inmobiliarios,
entonces, sp para un lapso t + t:
2 2 2 2 2 2p 1 1 2 2 3 3 1 2 12 1 2 1 3 13 1 3 2 3 23 2 3s = w *s + w *s + w *s + 2*w *w *r *s *s + 2*w *w *r *s *s + 2*w *w *r *s *s
Dependiendo de la magnitud de sp el Valor en Riesgo Esperado del Portafolio -
el VaRep- tendrá una mayor o menor variabilidad. A mayor sp mayor variabilidad
del portafolio y viceversa. Por tanto, para portafolios con igual VaRe será preferible
aquel cuyo sp sea menor.
A los fines de este análisis al factor sp se le denomina Variabilidad Valorativa del
Portafolio en el lapso t, a partir del momento t.
Con base en la Variabilidad Valorativa del Portafolio sp y en el Valor Promedio
Ponderado del Portafolio se determina el Índice de Variabilidad Valorativa del
Portafolio:
psÍndice de Variabilidad Valorativa del Portafolio =
Valor Promedio del Portafolio en el lapso t
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4) Cálculo del Coeficiente del Valor en Riesgo Esperado Cvare del portafolio
durante el lapso t, a partir del momento t, con nivel o grado de confianza
probabilística :
p pp
VaRe ( t_t/ ) D ( t_t/ )Coeficiente de VaRe del Portafolio = Cvare (t_Δt/ ) = =
Vp(t/ ) Vp(t/ )
ˆ
ˆ ˆ
5) Optimización del portafolio para un determinado lapso t a partir del momento t
con fundamento en las ponderaciones relativas wi asignadas a los componentes
del mismo, de manera que la disminución relativa de valor
pCoeficiente de VaRe del Portafolio = Cvare (t_Δt/ ) sea la mínima viable; y,
simultáneamente, el correspondiente Indicador de Variabilidad Valorativa del
Portafolio en ese mismo período t, sea igualmente la menor posible. El
procedimiento a seguir escapa del alcance del presente trabajo, pero a manera de
orientación cabe señalar que el mismo se concretaría mediante simulación de
escenarios.
7.17 Paso 17 - Realización de ajustes normativos a los resultados valorativos
obtenidos en el Paso 15, según las prácticas ad hoc que pudieren seguirse en
determinadas regiones. Por ejemplo, los valores resultantes de las tasaciones
practicadas para fines hipotecarios en Venezuela deben ajustarse según las «Normas
Relativas a la Clasificación del Riesgo en la Cartera de Créditos y Cálculo de Sus
Provisiones».67 Según estas Normativas:
“Artículo 32.- El valor de los bienes afectados por garantías reales será
establecido mediante avalúo practicado por un perito avaluador inscrito en el
Registro de Peritos Avaluadores llevado por La Superintendencia.68 Cuando se
trate de peritos avaluadores de países extranjeros deberán cumplir con los
67 República de Venezuela, Ministerio de Hacienda, Junta de Emergencia Financiera: Normas Relativas a la Clasificación del Riesgo en la Cartera de Créditos y Cálculo de Sus Provisiones. Resolución N° 009-1197, de fecha 28.NOV.1997. Gaceta Oficial de la República de Venezuela, N° 36.433, d/f Mi. 15.ABR.1998. 68 Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), República de Venezuela. Aclaración mía.
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requisitos de la legislación de que se trate, para ostentar tal carácter; los
documentos que demuestren la condición de perito avaluador, así como la
legislación respectiva, deberán estar debidamente legalizados ante el Consulado
de Venezuela y traducidos al idioma castellano por intérprete público. El valor
definitivo del avalúo deberá calcularse con base en los criterios y a las prácticas
generalmente aceptadas en esta materia, y deben incluirse necesariamente, los
descuentos por depreciación y obsolescencia, así como los descuentos por gastos
de ejecución previstos en las presente Normas. Estas garantías reales constituidas
sobre bienes muebles o inmuebles, deberán estar respaldadas por un avalúo
practicado en un lapso no mayor de seis (6) meses, respecto a la fecha de
otorgamiento del crédito y que exprese el valor asignado al referido bien. Los
bienes objeto del avalúo a que se refiere el artículo, deben ser inspeccionados, por
lo menos anualmente, por la institución financiera durante la vigencia del crédito y
producir un informe al respecto. En caso de que se evidencie un deterioro de estos
bienes, se deberá ajustar la garantía hasta cubrir el monto del riesgo existente.
…
Artículo 39.- Sin perjuicio de los criterios de depreciación y obsolescencia
utilizados por el perito avaluador para obtener el valor definitivo del avalúo
señalado en el artículo 32 de las presentes Normas, y a los fines de resguardar a
las instituciones financieras acreedoras de los eventuales gastos de ejecución de
las garantías constituidas, se deberán aplicar a los valores de los bienes afectos a
las mismas, los porcentajes mínimos de descuento que se señalan en la tabla
siguiente: ……………………………………………………………………………………
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Tabla 7.17-1 Porcentaje Mínimo de Descuento (Gastos de Ejecución ge) a Aplicar al
Valor del Avalúo del Bien Afectado por la Garantía
Tipos de Bienes ge % Documentos de Resguardo 5 Acciones y derechos 5 Bonos de la deuda externa 3 Documentos mercantiles 5 Barcos 20 Aeronaves 12 Bienes Inmuebles: Inmuebles residenciales 10 Locales comerciales, construcciones industriales, estacionamientos, etc. 7 Vehículos 7 Maquinaria Industrial 7 Garantía sobre: Bienes de consumo final 10 Repuestos, partes y productos intermedios 10
Parágrafo Único.- Para todos aquellos bienes no incluidos en la tabla a que se
refiere el presente artículo, exceptuando todos aquellos que garantizan créditos
destinados al sector agrícola, los porcentajes a aplicar por concepto de gastos de
ejecución quedarán a criterio del perito avaluador, quien deberá actuar con base
en las prácticas generalmente aceptadas en ésta materia.”
Sí fuere el caso, los valores en riesgo del portafolio se calcularían con base en los valores
ajustados aplicando factores de ajustes a los valores de avalúo, tales como los indicados
en la Tabla 17.7-1.
7.18 Paso 18 - Entrega del Informe de Valuación al comitente del caso. Dicho
Informe de Valuación, en estructura y contenido, dependerá de la práctica que se acuerde
en cada ámbito de trabajo institucional y profesional, en consideración a las cosas que
deban valuarse y las razones y propósitos que motivan la tasación. En cualquier caso y a
todo evento dicho Informe debe comunicar la información necesaria para la comprensión
apropiada de la valuación. El mismo no debe ser ambiguo o engañoso y deberá proveer al
lector al que se dirige un claro entendimiento de la valuación proporcionada. Por ello,
Dicho Informe debe prepararse de manera que la valuación practicada con buen sentido
de productividad se revele de manera razonablemente sencilla, argumentada,
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transparente, objetiva y prudente. Esto significa que el Informe debe cumplir con algunos
requisitos mínimos, para lo cual es recomendable tener presente la Norma Internacional
de Valuación 103 de las NIV 2011, referente a los Informes de Valuación. Acorde con esta
Norma el Informe de Valuación debe comprender los siguientes apartados:
1) Identificación de quien ha practicado la valuación.
2) Identificación del cliente y otros usuarios a los que se destine
3) Propósito de la valuación
4) Identificación del activo u obligación que se ha de valuar, incluyendo ilustraciones
gráficas.
5) Base de valor
6) Fecha de valuación
7) Amplitud y limitaciones de las investigaciones necesarias.
8) Naturaleza y fuente de la información en la que se apoya
9) Suposiciones y suposiciones especiales
10) Restricciones sobre el uso, distribución o publicación
11) Confirmación de que la valuación se ha acometido conforme a las NIV
12) Enfoque de valuación y fundamentación
13) Cuantía de la valuación o valuaciones
15) Fecha del informe de valuación
15) Eventos relevantes posteriores a la fecha de valuación hasta el momento de
entrega del Informe y que y que deban ser pertinentemente informados.
16) Certificación profesional jurada.
7.19 Paso 19 - Definición y desarrollo de posibles actividades ex-post. Procedente
en caso que el comitente del trabajo requiera de algunas actuaciones adicionales por
parte de quien ha realizado la valuación.
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8. Un ejemplo ilustrativo sobre la estimación del VaRe y el IVV 69
8.1 El caso: Evaluar, con un 95% de confianza probabilística, el Valor en Riesgo
Esperado VaRe a lo largo de los próximos doce (12) meses subsiguientes en la tasación
al 31.MAR.2012 de un portafolio inmobiliario conformado por bienes raíces útiles como
locales de oficina para actividades profesionales, locales comerciales y apartamentos
residenciales. Estos inmuebles se encuentran en un ámbito urbano delimitado en el norte
de Caracas, ciudad capital de Venezuela, relativamente homogéneo y está caracterizado
por actividades comerciales, profesionales, gubernamentales y residenciales. Igualmente,
cuenta con el equipamiento urbano necesario para el buen desempeño de esas
actividades. El acceso vial desde y hacia el sector es relativamente fácil, tanto por
transporte privado como público, incluyendo el sistema de transportación colectiva
subterránea del Metro de Caracas. La construcciones inmobiliarias, en su mayoría, datan
de la década de los años sesenta del siglo pasado.
8.2 Cinco (5) supuestos necesarios: 1) Los valores inmobiliarios históricos de
unidades inmobiliarias semejantes a las necesarias de tasar pudieren explicarse
explícitamente por relaciones econométricas con variables explicativas observables con
relativa objetividad, si en efecto existen tales relaciones, las cuales son objeto de
comprobación. 2) Caso contrario, se considera que los precios siguen un comportamiento
cuya evaluación pudiere ser posible mediante los precios anuales deflactados
característicos. 3) La estimación, con cierta confianza probabilística, de la Máxima
Desvalorización del Valor Esperado por un diferencial e en la edad de los bienes objetos
de estudio, en caso que pudiere evidenciarse mediante el análisis de los precios en el
mercado, es, salvo mejor criterio, un indicador suficientemente razonable para
considerarla como la Máxima Desvalorización del Valor Esperado en un tiempo futuro t =
e, inmediato a dicha fecha de tasación. 4) Los usos probables de los bienes objeto de
69 Se corresponde a un caso profesional real tratado en MAR.2012, para la valuación, desde la perspectiva del mercado, de la tasa de depreciación que históricamente presenta un portafolio de inmuebles para comercios, oficinas y residencias habitacionales en una zona céntrica en la ciudad de Caracas, Venezuela. Y, por tanto, para evaluar, por una parte, el posible deterioro del valor del portafolio en los doce meses subsiguientes a la fecha de valuación: el VaR(12m_31.MAR.2012│95%); y, por otra, desde esa misma fecha, la posible vida económica útil promedio remanente esperada como parámetro necesario para revelaciones fiscales y operaciones crediticias. En este documento se exponen los detalles del caso con relativa simplicidad, pero suficientemente para ilustrar la estimación del VaR en una situación real.
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análisis valorativo continuarán siendo los mismos durante el tiempo para el cual se ha de
estimar el valor en riesgo del caso. 5) Se considera que las conclusiones posibles de
obtener con el análisis de precios de operaciones de compraventa registradas pública y
oficialmente, son igualmente validas si el conjunto de datos se correspondiere a precios
de ofertas de bienes comparables; tanto más si dicho conjunto fuere mixto.
8.3 Definición del contexto vecinal: El delimitado por características físicas,
económicas, sociales y administrativas-legales municipales relativamente homogéneas.
En este caso, ese contexto urbano se identifica con una parroquia municipal de la capital
venezolana.
8.4 Unidades de análisis: Son las referentes a oficinas, locales comerciales y
apartamentos residenciales. A los fines de mostrar la evaluación del Valor en Riesgo
para uno cualquiera de los tipos de inmuebles que conformaría el portafolio inmobiliario se
realizan los cálculos para el caso de los locales para oficinas profesionales.
Para el caso de oficinas, en el sector se detectan 135 Operaciones de compraventa
durante el periodo 01.ENE.2007 - 31.DIC.2011, correspondientes a locales de oficina
comparables, de áreas vendibles comprendidas entre 25 y 200 metros cuadrados,
considerando, prioritariamente, como posibles variables explicativas de sus precios las
siguientes como correspondientes a los referentes y al caso objeto de valuación :
a) Tasa de interés para créditos: Variable i, en el rango 10,32% - 21,62% anual;
siendo io = 10,32% anual.
b) Área vendible: Variable a, en el rango 25 - 200 metros cuadrados; siendo ao = 90
metros cuadrados.
c) Año de construcción: Variable e, en el rango 1957 - 2007; siendo eo = 1984 (27
años).
d) Tiempo transcurrido a partir del 01.ENE.2007: Variable t, en el rango
01.ENE.2007 - 31.DIC.2011, medido en días a partir del 01.ENE.2007, según la
información existente en registros oficiales de operaciones de compraventa;
siendo to = fecha de tasación 31.MAR.2012: 1.916 días a partir del 01.ENE.2007.
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8.5 Temporalidad del análisis: Cinco (5) años retroactivos respecto a la fecha de
tasación a fin de cubrir efectos cíclicos y estaciónales del pasado reciente a dicha fecha.
Dado que los datos sobre operaciones de compraventa de interés para este caso están
disponibles solo hasta DIC.2011, se considera el período 01.ENE.2007 - 31.DIC.2011 y se
proyecta el análisis hasta la fecha de tasación: 31.MAR.2012.
8.6 Fuentes de información: Registros oficiales de operaciones de compraventa.
8.7 Recolección de datos: Mediante indagación directa de los existentes en las
fuentes de información, utilizando formatos de fácil llenado, verificación y utilización.
8.8 Resultados procesales y dictamen valorativo concluyente: Aplicando los
criterios metodológicos, fundados en el marco de referencia, formulados en este
documento en los capítulos 6 y 7, respectivamente, al procesar los datos para oficinas se
obtienen los resultados y consecuentes dictámenes valorativos que se sintetizan en el
Gráfico 8.7-1 y valores que se muestran de seguidas, expresados por metro cuadrado:
Gráficos 8.8-1
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Valor Estimado a fecha de tasación ta = Vta(95%) = tV̂ () ± TVt() = 1.445 ± 93 USD
Valor Estimado a fecha t1 = Vt1(95%) = tV̂ () ± TVt1() ≈ 1.421 ± 92 USD
Por tanto: TVt1() = 92 USD
Para estimar D(t_ta│) a la fecha de tasación, se considera: D(t_ta│) = D(e_ta│).
Así:
D(t_ta│95%) = D(1 año_31.MAR.2012│95%) = 1ˆ ˆta tV - V = 1445 – 1421 = 24 USD/año
Consecuentemente:
VaR(1 año_31.MAR.2012│95%) = D(1 año_31.MAR.2012│95%) + TV31.MAR.2013(95%)
VaR(1año_31.MAR.2012│95%) = 24 + 92 = 116 USD/metro cuadrado
t
VaR(Δt_t/ )Coeficiente % VaR (Δt_t/ %) = * 100 %
V ( )ˆ
116
Coeficiente % VaR (12 meses_31.MAR.2012/95%) = * 100 % 8,03% 1.445
70
Al realizar los análisis correspondientes a todos los inmuebles objeto de estudio se
obtienen los siguientes resultados:
70 Los decimales se redondean a la cifra inmediatamente superior.
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Evolución de precios unitarios estimados mediante la aplicación del MEVEA®:
p p pValor en Riesgo Esperado del Portafolio: VaRe ( t_t/ ) = D ( t_t/ ) = Vp(t/ ) - Vp(tD ( t_t/ ) ˆ ˆ ˆ ˆ
pVaRe (12 meses_31.MAR.2012/95%)= 1.553,50 - 1.462,09 = USD 91,41 por M2
Obsérvese que en este caso el VaRep es positivo. O sea, hay desvalorización del
portafolio; caso contrario, el mismo se revalorizaría en el período considerado.
pp
VaRe (Δt_t/ )Coeficiente de VaRe del Portafolio = Cvare (12 meses_31.MAR.2012/95%) =
Vp(t/ )
ˆ
p
91,41Cvare (12 meses_31.MAR.2012/95%) = = 5,8842%
1.553,50
Evaluación del Índice de Variabilidad Valorativa del Portafolio:
ps 1.135,84Índice de Variabilidad Valorativa del Portafolio = = = 0,7534
Valor Promedio del Portafolio 1.507,70
A partir de los resultados mostrados pueden simularse distintos escenarios a fin de
establecer ponderaciones w1, w2 y w3, de manera que se minimice la desvalorización del
portafolio pD ( t_t/ )ˆ , o sea, su VaRap (o, equivalentemente, se maximice su
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apreciación); y, a la par, se reduzca el Indicador de Variabilidad Valorativa del
Portafolio.
9. Conclusiones: Beneficios de la Estimación del VaR en Portafolios
Inmobiliarios según Valuaciones Hipotecarias
1°: La estimación del Valor en Riesgo -el VaR- es fundamental en las valuaciones
hipotecarias porque con él se evalúa la sostenibilidad del valor tasado, aspecto
fundamental en ese tipo de tasaciones; especialmente, en ambientes de crisis
económicas.
La significación de la valuación o tasación hipotecaria se resalta por formar parte de las
actividades del sector financiero. Ellas están especialmente asociadas a la necesidad de
viviendas principales que tiene la sociedad, con inversiones entre el 15 y 35 por ciento del
agregado en la inversión mundial. No obstante, es común que profesionales, clientes,
usuarios, autoridades institucionales, entes educativos y organizaciones gremiales, como
consecuencia, entre otras razones, por considerar el avalúo inmobiliario como una suerte
de “fotografía estática” y no una “película en movimiento”, no estén suficientemente
conscientes de los perniciosos “efectos mariposas”71 que las deficiencias en ese tipo de
tasaciones pudieren coadyuvar a provocar, con enormes perjuicios económicos,
financieros, administrativos, sociales y éticos. Incluso, se da el caso que las propias
normativas sobre valuación, en general, no traten la tasación hipotecaria como una
valuación de riesgo; y cuando lo hacen, en la praxis profesional se soslayen.
La tasación hipotecaria, a diferencia de valuaciones para un momento o fecha particular,
exige estimaciones de valores sustentables en el tiempo porque en su esencia, se trata de
valuar la posible cobertura de un préstamo en caso de impago por parte del deudor; e
incluso, la posibilidad de titularizar los activos inmobiliarios. De aquí, la necesidad
71 “El efecto mariposa es un concepto que hace referencia a la noción del tiempo a las condiciones iniciales en el contexto de la teoría del caos, según el cual, dadas unas condiciones iniciales en un sistema, la más mínima variación en ellas puede provocar que el sistema evolucione en formas completamente diferentes. Sucediendo así que, una pequeña perturbación inicial, mediante un proceso de amplificación, podrá generar un efecto considerablemente grande a mediano o corto plazo de tiempo.” Ref.: wikipedia.org/wiki/Efecto_mariposa
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ineluctable de formular, como parte de ella, “la mayor disminución esperada con
determinada confianza probabilística que, durante un cierto lapso futuro, a partir de la
fecha de valuación, pudiere tener en el valor tasado, según las condiciones posibles del
mercado”; o sea: el Valor en Riesgo VaR.
En otras palabras, en la tasación hipotecaria el valor estimado para un momento dado es
importante, pero igualmente lo es el análisis de la tendencia futura de ese valor. En tanto
se tenga presente la necesidad de estimar el Valor en Riesgo -el VaR- en las tasaciones
hipotecarias se tendrá una mejor visión sobre la vulnerabilidad de los valores de tasación
a lo largo del tiempo. Y, en este orden de ideas, su estimación coadyuvará a racionalizar,
equitativa y socialmente, la gestión del crédito hipotecario y riesgos asociados,
considerando factores de cobertura mejor fundados con miras a la optimización dinámica
de las relaciones Préstamo/Valor (LTV, por sus siglas en inglés: Loan-to-Value).
2°: La estimación del Valor en Riesgo -el VaR- en la tasación de un bien se posibilita
aplicando conceptos y técnicas de valuación pertinentes.
En la práctica, es viable estimar el VaR mediante el análisis, a precios constantes, de la
evolución histórica de los precios de bienes semejantes al de interés, proyectada hasta la
fecha de avalúo, la cuantificación probabilística del error del estimado y la posible
desvalorización en el tiempo subsiguiente a la fecha de tasación. Así:
VaR(t_t│) = ˆtD ( ) + TVt+t()
donde: VaR(t_t│) es el valor en riesgo durante el lapso t a partir de la fecha de
tasación t; TVt+t() es la tolerancia estadística del valor esperado, estimado a la fecha de
valuación, acorde con una confianza probabilística ; y, ˆtD ( ) es la desvalorización
esperada que pudiere sufrir el valor tasado en el período t.
Para explicitar la magnitud proporcional del VaR resulta conveniente relacionarlo con el
Valor de Tasación t̂V esperado a la fecha de valuación t; a saber:
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t
VaR(Δt_t/ )Coeficiente % VaR(Δt_t/ %) = var(Δt_t/ %) = * 100 %
V ( )ˆ
Aún en épocas en las cuales el bien objeto de valuación no estuviese sujeto a
desvaloraciones por razones de edad y/o por otras circunstancias en el tiempo, el VaR
podrá ser, como mínimo, igual a la tolerancia valorativa estadística del estimado a futuro,
a menos que por externalidades positivas surjan plusvalías que las compensen.
En cualquier caso, la estimación del VaR y el coeficiente correspondiente se facilita con
la aplicación de métodos, enfoques y programas realizados por quien suscribe el presente
documento. Entre ellos son de mencionar: El «Método Econométrico del Valor Estándar
Ajustado - el MEVEA®», el «Método Valorativo Matricial - el MVM®», el «Método de las
Gestiones Balanceadas - el MGB®», y el «Asistente Computarizado para Avalúos - el
ACA®», todos integrados en el sistema denominado Valuaciones HJG®
(abreviadamente VHJG®).
3°: La estimación del Valor en Riesgo Esperado -el VaRe- de portafolios inmobiliarios
según valuaciones hipotecarias resulta viable mediante el análisis evolutivo de los precios
de los bienes que lo conforman y las respectivas covarianzas de cada par posible de
ellos.
A tales efectos las fórmulas necesarias para el análisis se resumen en:
Desvaloración del valor promedio esperado del portafolio, durante el lapso t + t =
pD ( t_t/ ) = Vp(t/ ) - Vp(t+ t/ )ˆ ˆ ˆ .
Evaluación de la intensidad de las variaciones valorativas de los bienes integrantes del
portafolio inmobiliario, medida mediante el Indicador de Variabilidad Valorativa del
Portafolio sp calculado a partir de los coeficientes de covarianza entre pares de valores
iV(t/ )ˆ y jV(t/ )ˆ para cada momento t:
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n n
p i j ij i ji = 1 j = 1
s = w * w * r * s * s
donde:
wi y wj = Ponderación relativa del valor de cada uno de los Valores iV(t/ )ˆ y jV(t/ )ˆ en el
momento t, de manera que: n
ii = 1
w = 1,00 y n
jj = 1
w = 1,00 .-
rij = Coeficiente de correlación entre cada par de valores iV(t/ )ˆ y jV(t/ )ˆ para cada
momento t, a lo largo del lapso t + t.
si2 y sj
2 = Varianzas respectivas de los valores iV(t/ )ˆ y jV(t/ )ˆ durante t + t.
p pp
VaRe ( t_t/ ) D ( t_t/ )Coeficiente de VaRe del Portafolio = Cvare (t_Δt/ ) = =
Vp(t/ ) Vp(t/ )
ˆ
ˆ ˆ
Por otra parte, la evaluación del VaRep constituye una herramienta importante para,
mediante modelos estocásticos de simulación, conformar portafolios inmobiliarios para
períodos determinados según los cuales se optimicen las inversiones, racionalizando los
riesgos por desvalorizaciones y volatilidades de los precios.
4°: El concepto del Valor en Riesgo -el VaR- es útil no solo para las tasaciones
hipotecarias; también lo es para múltiples aplicaciones en la valuación de bienes,
empresas y activos financieros y, correspondientes revelaciones formales de valores.
El concepto del VaR no se limita a la tasación hipotecaria de bienes individuales y portafolios
para racionalizar y hacer más productivas operaciones crediticias y de inversión. Igualmente,
tal constructo resulta útil y ventajoso para perfeccionar otras aplicaciones de importancia
relevante en el ejercicio profesional de la valuación, toda vez que una tasación, más allá de su
importancia para estimar el valor actual de un bien, es fundamental para la toma de
decisiones en una amplia gama de situaciones. Es decir, es piedra angular para las
actuaciones del ser humano y de las organizaciones de cara al futuro, con beneficios
incuestionables; entre ellos:
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1) Armonización analíticamente crítica de las Normas Internacionales de Valuación y
otras normativas de valuación, sectoriales, regionales y locales, con las Normas
Internacionales de Contabilidad y las Normas Internacionales de Información Financiera;
consecuentemente, de todas ellas con la lógica valorativa económica que bien lo recoge
el apartado 02.02.01 del Reglamento del Cuerpo Técnico de Tasaciones de la Argentina,
con base en la Norma Argentina IRAM 34.853.3.1:
“Tasar es medir el precio potencial (valor colectivo más probable; acoto: valor
esperado) en tal moneda para tal mercado de tal derecho, cuyo titular es tal
persona (física o jurídica), sobre tal bien (cosa o intangible), utilizando tantos
antecedentes con tal semejanza y mediante asimiladores de tal calidad, con tal
tendencia y con tales incertidumbres para tales niveles de confianza, indicando
quién encomendó la tasación, quién la realizó, quién la revisó, en qué norma se
encuadró y qué institución la protocolizó (acotación y negrillas mías).”72
Es decir, en palabras del autor del Reglamento, Dr. Eduardo Magnou: “En el caso
argentino es de resaltar que la normativa IRAM-ISO establece que el resultado de una
tasación consta de cuatro elementos inescindibles: Promedio, incertidumbre, confianza
y tendencia (negrillas mías).” 73
Como se observa, la propuesta en este documento sobre la estimación del VaR conlleva,
necesariamente, el pronóstico razonado del valor esperado que pudiere tener la cosa
objeto de tasación, dentro de un margen de incertidumbre formulado con un determinado
grado o nivel de confianza probabilística, consecuencia del correspondiente análisis
argumentado de tendencia histórica y previsible.
72 En el texto del referido Reglamento se entiende por “02.03.03 - Antecedente: Todo dato cuantitativo de valor económico utilizable en una tasación, por ser semejante al problema. (IRAM 34851.3.1).” Y, por “03.04.02 - Asimilador: Factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema.(IRAM 34852.3.2).” 73 Conversaciones personales del autor de este documento con el Dr. Magnou y sus ponencias sobre normativas de tasación en el 24° Panamericano de Valuación en Lima, Perú, 11-13.DIC.2009, UPAV; y, XV Congreso de Tasaciones de Argentina, 21-22.NOV.2011, Buenos Aires. Instituto de Tasaciones de la Argentina y la Organización Reporte Inmobiliario - Economía & Real Estate.
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2) Explicitación de los elementos de juicio valorativos de mayor esencialidad para
darle mayor y mejor sustentación a requerimientos establecidos tanto en las Normas
Internacionales de Valuación como en las Normas Internacionales de Información
Financiera, en lo concerniente a la revelación formal de actualizaciones de valores de
mercado, depreciaciones valorativas desde la perspectiva del mercado, estimación de
valores razonables, pérdidas por deterioro de valores y vidas económicas útiles
remanentes de los activos depreciables.
3) Facilita una mayor concreción en las implantaciones de las recomendaciones de
los Acuerdos de Basilea en cuanto a criterios de supervisión y gestión de riesgos
derivados de las relaciones entre capitales y créditos.
4) Da mejor respaldo a los procesos de titularización de activos inmobiliarios con
vista a probables valores sostenibles en el tiempo.
5) Ayuda a optimizar las inversiones tomando en consideración relaciones entre sus
posibles beneficios y riesgos inherentes.
6) Aporta mayores y mejores elementos de juicio para el aseguramiento de bienes.
7) Arroja elementos de juicio mejor fundados para, con mayor eficacia y eficiencia,
hacer el seguimiento, pronóstico y actualización de los valores de tasación; así como sus
implicaciones financieras y fiscales. Esto resulta especialmente importante en economías
en las cuales se susciten precios altamente volátiles.
8) Incrementa la productividad del trabajo valuatorio, toda vez que tanto las
tasaciones, como las estimaciones de Valores en Riesgo, pueden modelarse mediante
procedimientos sistematizados, incluso computarizados.
9) Coadyuva a la ampliación de programas de formación profesional y superación
continua para el ejercicio de la tasación cada vez de mayor calidad.
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10) Salvaguarda -y, reivindica en los casos necesarios- la profesionalidad y reputación
de quien, como persona natural preparada, calificada y éticamente comprometida, realiza
la debida tasación hipotecaria.
5°: La estimación del Valor en Riesgo -el VaR- requiere una formación profesional más
completa, mas responsable y mejor remunerada y debe ser parte de los programas
formales de adiestramiento de valuadores.
La estimación del VaR en la tasación hipotecaria requiere de una mejor preparación para
el ejercicio de la profesión de la valuación. El tratamiento dado al tema en este documento
al ayudar a fortalecer el adiestramiento en materia valuatoria, contribuye a establecer
mayores y mejores contraprestaciones económicas acordes con las exigencias y
responsabilidades del trabajo. Esta reivindicación de la profesión tasadora conlleva
justificados e indubitables beneficios transcendentes; especialmente, en la comprensión
de los mercados inmobiliarios, lo cual es fundamental para las tasaciones profesionales
debidamente razonadas, así como en la gestión de riesgos a la cual están cada vez más
obligadas las instituciones financieras y autoridades supervisoras oficiales, en protección
de los intereses de quienes confían en ellas, al igual que de los de la sociedad en general.
10. A manera de Recomendaciones
Dos fundamentales. En primer lugar, dada la relevancia del Valor en Riesgo y sus
múltiples aplicaciones y ventajas, entre ellas las inherentes a las tasaciones para fines
hipotecarios y de inversión, bien sea de activos inmobiliarios individuales como agrupados
en portafolios, resulta altamente recomendable que la temática se trate apropiadamente
en programas de formación, superación continua y certificación profesional en
valuaciones de bienes y servicios, ayudando así a la creación y desarrollo sustentable de
capacidades y competencias suficientemente calificadas y éticas para el ejercicio cabal de
la profesión valuatoria. No debe perderse de vista que una de las razones de mayor
significación en la valuación es aportar elementos de juicio valorativos para la toma de
decisiones, las cuales siempre son de cara al futuro; y, por ende, ante escenarios plenos
de riesgos potenciales. Ello, sin perder de vista que una estimación profesional de valor a
fecha actual, tanto mas a tiempo futuro, no es una formulación determinística. La
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“estimación de valor es un pronóstico, debida y formalmente razonado, viable como valor
esperado dentro de un rango establecido según una cierta confianza probabilística” como
bien lo apuntó quien suscribe este documento al presentar el MEVEA® en el 19°
Congreso de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación - UPAV, Porlamar,
Estado Nueva Esparta, Venezuela (2000).
En segundo término, pero no menos relevante, es importante que comitentes, usuarios y
entes reguladores de los servicios de tasación procuren, como en efecto lo hacen no
pocas instituciones, a ser razonablemente cada vez mas exigentes respecto a la calidad
de las tasaciones hipotecarias, así como de las necesarias para inversiones y
conformación de portafolios inmobiliarios. En este sentido, las organizaciones gremiales,
entes educativos, autoridades supervisoras y actores de los escenarios económicos y
financieros, tienen una responsabilidad de primer orden, sin menoscabo de la propia que,
por encima de todo, deben tener quienes ejercen la tasación como medio de vida. A todo
evento, es importante tener presente que el profesional de la tasación debe su existencia
a la necesidad de protección y desarrollo que tiene la sociedad; y, el profesional que,
verdaderamente vele por los intereses de sus clientes, siempre ha de estar
permanentemente, no solo por encima de los requerimientos normativos mínimos y en
actitud racionalmente crítica sobre ellos, sino de ejercer siempre la debida diligencia en la
realización ética de su trabajo.
11. Algunas referencias documentales (además de las citadas en el texto)
1) Argentinas: Banco Central de la República Argentina. Comunicación A 3055I23/12/99 a las
entidades Financieras. Manual de Originación y Administración de Préstamos.
Cámara de Empresas Tasadoras de la República Argentina CETRA (2003):
Propuesta de Modificación y Ampliación de la Comunicación A2563 de Pautas
Establecidas en el Manual de Originación y Administración de Préstamos (Anexo I,
Com A2563) y el Manual de Tasaciones (Anexo II, Com A2563) del Banco Central
de la República Argentina.
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Instituto Argentino de Normalización y Certificación. Normas de Tasación IRAM
(IRAM 34853, IRAM 34854, IRAM 34855, IRAM 34856, IRAM 34864).
Magnou, Eduardo (1998): Reglamento General de Tasaciones del Cuerpo Técnico
de Tasaciones de la Argentina, Compatible IRAM-ISO y con el Sistema Nacional
de Normas, Calidad y Certificación (Decreto PEN 1474/94). Versión 1998. Cuerpo
Técnico de Tasaciones, Centro de Documentación e Investigación, Departamento
de Normas. Buenos Aires.
Tribunal de Tasaciones de la Nación, Ministerio de Planificación Federal. Norma
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2) Banco Central de la República Dominicana: Reglamento de Evaluación de Activos,
de fecha 31.DIC.2004.
3) Bravo Orellana, Sergio (-): Portafolio de Tres Activos Financieros. Escuela
Superior de Administración de Negocios. Lima. Perú.
4) Bravo Orellana, Sergio (2004): Portafolio de Tres Activos Financieros. Escuela
Superior de Administración de Negocios. Lima. Perú.
5) de Souza Regueira, K.W.: (2008) "O setor imobiliário informal e os direitos de
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dos países em desenvolvimento", Edición electrónica gratuita. Texto completo en
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6) Elizondo, Alan (2004): Medición Integral del Riesgo de Crédito. Ed. Limusa.
México.
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8) Escuela de Administración y Contaduría (EAC), Universidad Central de Venezuela,
XI Jornadas de Actualización y Desarrollo Profesional - 07 y 08 Junio 2012, Caracas:
Almeida, Daniel (Director del Área de Consultoría de Riesgos de KPMG): Auditoría
Forense - Investigación de Fraudes en las Organizaciones.
Aular, Victor (Director de Finanzas de Petróleos de Venezuela S.A., Docente de la
EAC, Cátedra de Auditoría); Aponte, Luis A. (Dirección de Finanzas de Petróleos
de Venezuela, S.A., Docente de la EAC, Cátedra de Costos): Análisis del Deterioro
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Montilla, Loaiza (Gerente de Auditoría de la Firma Mendoza, Delgado, Labrador y
Asociados - Ernst & Young, Docente en la EAC): El Valor Razonable: Medición y
Auditoría.
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Nacional Autónoma de México. Facultad de Arquitectura. Centro de Investigación y
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derivados y decisiones económicas bajo incertidumbre. CENGAGE Learning Editores,
S.A. de C.V. 2° Edición. México.
12. Breve reseña curricular del autor
Ingeniero Electricista (Universidad Central de Venezuela, 1964).
MSc. en Industrial Management y MSc. en Operations Research
(E.U.A., Polytechnic Institute of Brooklyn, hoy New York University,
1969, 1970). Diplomados en Industrial Regional Development (Holanda,
Research Institute for Management Sciences RVB, 1971), Smaller Enterprise
Development (Japón, JICA, 1982), Quality Leadership (Gobierno de Suecia, 1995),
Metodología de la Enseñanza (Universidad Simón Bolívar, Caracas, 1979) y Formación
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Integral para el Docente ALETHEIA (UCV, 2012). Certificado en Estimación de Costos,
Precios y Valores de Plantas Industriales, Maquinarias, Máquinas y Equipos (Asociación
Venezolana de Ingeniería Eléctrica y Mecánica, 1973), Acreditado en Valuación de Bienes
Inmuebles (Colegio de Ingenieros de Venezuela, 1994). Especialista en Instituciones
Financieras (Venezuela, Universidad Católica Andrés Bello, 1987). Doctorando en
Ciencias Administrativas (Venezuela, Universidad Nacional Experimental Simón Rodríguez).
Es miembro de diversas corporaciones profesionales e instituciones. Es docente
universitario en pregrado y postgrado, conjuntamente con su carrera profesional. Es autor
del Manual Primigenio del Colegio de Ingenieros de Venezuela sobre «Honorarios
Profesionales para la Ingeniería, Arquitectura y Disciplinas Afines» (1973). Actuó como
Coordinador-Coautor-Ponente del «Plan Modular de Postgrado y Extensión en Ingeniería
Valuatoria» aprobado por la Asamblea de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuación UPAV en su Congreso Extraordinario en Caracas en 1995 como nuevo
paradigma educativo sugerido para los países miembros de la Unión: Declaración de
Caracas. Es autor de diversas monografías, incluyendo varias referentes a nuevas
propuestas (enfoques, métodos y criterios) para la valuación de bienes: El Método
Econométrico del Valor Estándar Ajustado (MEVEA®), el Análisis Econométrico de
Avalúos (AEA®), el Enfoque Valorativo Matricial (EVM®) y el Enfoque del Equilibrio en las
Rentabilidades Inmobiliarias (ERI®), útiles los dos últimos especialmente para la
valuación del suelo, edificado y vacante. Es autor de diversas monografías y es ponente
consuetudinario en eventos profesionales en Argentina, Estados Unidos de América,
México, Venezuela y Uruguay. Igual en Congresos de la Unión Panamericana de
Asociaciones de Ingenieros (UPADI) y de la UPAV en diversos países del continente
americano y España. Tiene diversos reconocimientos institucionales en diversos países.
Autor de diversos artículos, monografías y ponencias:
EN RELACIÓN AL EJERCICIO PROFESIONAL:
Honorarios Profesionales para la Ingeniería, Arquitectura y Profesionales Afines
(1973). Manual primigenio del Colegio de Ingenieros de Venezuela y texto base
para publicaciones posteriores.
Nuevas Concepciones de la Organización Corporativa del Colegio de Ingenieros
de Venezuela (1987).
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Fondo de Inversiones y Ahorros Educativos para la Formación Profesional y la
Educación Continua (1993).
Definición de Perfiles Profesionales y Criterios de Certificación Profesional para el
Ejercicio de la Ingeniería de Valuación (1995)
Modelo de Caracterización de Servicios Profesionales para la Selección y
Contratación de Consultores (1998).
Selección y Contratación de Consultores (2000).
Costas Profesionales por la Prestación de Servicios Intelectuales (2000).
Honorarios Profesionales de Expertos Valuadores y Otros Auxiliares de Justicia en
Ámbitos Jurisdiccionales (2000 y 2007).
Contraprestaciones Económicas de Trabajos Profesionales Intelectuales (2007).
RESPECTO AL CAMPO EDUCATIVO Y DE LA FORMACIÓN Y MEJORAMIENTO
PROFESIONAL:
Planes Modulares de Analista Técnico-Administrativo, Ingeniería Empresarial,
Ingeniería de Sistemas, Economía de la Empresa, con salidas intermedias y
finales en el pregrado universitario para la formación de Técnicos, Ingenieros y
Licenciados; y prosecución en postgrado universitarios (1973).
Proyecto de Carrera de Ingeniería Industrial por Competencias para la Universidad
Simón Bolívar (1981).
Educación para el Trabajo, Organización Cooperativista y la Autoconstrucción de
Viviendas. INCE-CONSTRUCCIÓN (1984).
Planes Modulares de Postgrado Profesional, Educación Continua y Mejoramiento
Profesional para la Ingeniería, Arquitectura y Disciplinas Afines: 1) Estudios,
Proyectos y Construcción; 2) Producción, Operaciones y Mantenimiento; 3)
Constitución, Desarrollo y Desempeño de Empresas; 4) Valoración de Bienes,
Servicios, Procesos y Negocios; 5) Instituciones y Operaciones Financieras; 6)
Riesgos, Seguros, Peritajes, Tasaciones de Siniestros y Ajustes de Pérdidas; 7)
Seguridad Integral, Defensa Civil, Prevención y Control de Siniestros y Desastres;
8) Ciudades y Desarrollo Inmobiliario; 9) Informática y Telecomunicaciones
Aplicadas; 10) Idiomas Instrumentales. Diseños para la Fundación Instituto de
Mejoramiento Profesional del Colegio de Ingenieros de Venezuela. Caracas
(1995).
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Plan Modular de Postgrado y Extensión Profesional en Ingeniería Valuatoria
(1995). Ponencia decidida como Nuevo Paradigma Educativo de la UPAV por
decisión de su Asamblea.
REFERENTE A MONOGRAFÍAS TÉCNICAS Y CIENTÍFICAS:
Economía de la Empresa (1975).
Modernización del Poder Ejecutivo Municipal (1989).
Análisis de Precios de Obras de Construcción (1995).
Tasación de Obligaciones de Dinero y Obligaciones de Valor (1997).
El Método del Valor Estándar del Valor Ajustado (MEVEA®). 19° Congreso de la
Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación - UPAV, Porlamar, Estado
Nueva Esparta, Venezuela. 2000.
Valoración Inmobiliaria para Arrendamientos Regulados (2000).
Algunos Conceptos y Criterios Esenciales para la Valoración de Bienes Inmuebles
Urbanos y Bienes Muebles Industriales (2002).
La Valoración desde la Perspectiva de la Nueva Ley Venezolana de Expropiación
por Causa de Utilidad Pública o Social (2002).
Análisis y Aportes del y para el Anteproyecto de Normas Venezolanas “Tasación
de Inmuebles Urbanos”. Monografías HJG Consultores. Caracas. 2002.
Criterios Normativos para la Valoración de Bienes Inmuebles y Bienes Muebles en
el Contexto de las Normas ISO - Guía General para los Estudios de Valoración y
Aportes para la Formulación de Normas Nacionales y Panamericanas de
Valoración. Monografías HJG Consultores. Caracas. 2003
Evaluación de las Externalidades Inmobiliarias: La plus o minusvalía exógenas en
los valores inmobiliarios (2003).
Mas allá de la ética en la sociedad del conocimiento: La bioética, compañera
inseparable del saber y del actuar (2003).
Apuntes de Matemáticas Financieras (2004).
La Valoración en la Sociedad del Conocimiento (2005).
La Justipreciación Indemnizatoria por la Expropiación Urbana Venezolana (Línea
de Investigación Doctoral en Ciencias Administrativas; en proceso).
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Los Intereses Indemnizatorios por Inflación y Mora en las Expropiaciones
Venezolanas (Línea de Investigación de Postgrado en Instituciones Financieras;
en proceso).
Apalancamiento Cognitivo en el Valor Corporativo Hotelero Venezolano (Línea de
Investigación Doctoral; en proceso).
El Método Valorativo Matricial (MVM®). 23° Congreso Panamericano de
Valuación, San José de Costa Rica. 2008
El Método Matricial de Pares de Valores. 25° Reunión Anual de la American Real
Estate Society (ARES), Monterrey, California, E.U.A. 2009.
El Análisis Econométrico de Avalúos - el AEA®. Caracas. Venezuela. 2010.
El Enfoque del Equilibrio en la Rentabilidad Inmobiliaria (ERI®). 46° Congreso
Nacional de Valuación de la Federación de Colegios de Valuación de los Estados
Unidos Mexicanos, León, México. 2010.
La Valuación Razonable del Producto Inmobiliario Urbano y Su Estructura Suelo-
Edificación. XXV Convención de la Unión Panamericana de Asociaciones de
Valuadores, Miami, Octubre 2010.
Determinación y Pago del Justiprecio de Bienes y Empresas Expropiadas - Una
Propuesta de Justipreciación. Academia Nacional de Ciencias Políticas y Sociales.
Caracas. Venezuela. 2010.
El uso y el cambio como bases valorativas indemnizatorias en
la expropiación por causa de utilidad pública o interés social. Encuentro de
Valuaciones. Consejo Profesional de Agrimensura de la Provincia de Buenos
Aires. La Plata, Argentina. 2011.
Análisis y propuesta para el Cálculo del Canon de Arrendamiento Regulado en el
Contexto de la Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda. 2011.
Ejerce libremente la profesión en Ingeniería Empresarial, Económica, Financiera,
de Costos y de Valuación. Se desempeña en valuaciones de bienes, empresas y activos
financieros, en Venezuela y en el extranjero. Actúa como Valuador Externo de la Banca
Venezolana. Es Experto Auxiliar de Justicia, especialmente en estimaciones de justas
indemnizaciones expropiatorias y obligaciones dinerarias y de valor. Es Consultor-Director
de HJG Consultores y Consejero-Presidente del Instituto de Valoraciones y
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Productividad, A.C., con sedes en Venezuela. Promueve, desarrolla y coordina
Programas de Formación, Superación Continua y Certificación Profesional en Valuaciones.
13. Fe de autoría, primicia y autorización para divulgación
Bajo fe de juramento certifico que el contenido del presente documento es de mi autoría e
inédito, cuyo origen se remonta a la búsqueda de una solución sobre el Valor en Riesgo
en la tasación hipotecaria de un único bien raíz, desarrollada y presentada por primera
vez el 19.JUL.2012 en el Congreso Internacional de Valuación de la República
Dominicana 2012, organizado por el Instituto de Tasadores Dominicanos, Inc., y la cual ha
sido ampliada como novel propuesta para estimar el Valor en Riesgo de Portafolios
Inmobiliarios según Tasaciones Hipotecarias, a fin de ser expuesta en los XLVIII
Congreso Nacional de Valuación y XXVII Congreso Panamericano de Valuación, a
celebrarse en Monterrey, Nuevo León, México, durante el lapso 31.OCT - 04.NOV 2012,
organizados por la Federación de Colegios de Valuadores, A.C., con el apoyo del Colegio
de Colegio Mexicano de Valuación de Nuevo León, A.C., y la Unión Panamericana de
Asociaciones de Valuadores UPAV, a quienes autorizo para su divulgación institucional
sin perjuicio de los derechos plenos de propiedad pertinentes.
Hugo J. Guerra