Vitale, Manoff & Feilbogen
Abogados - Consultores
UNIVERSIDAD DEL CEMA
FIDEICOMISO y DESARROLLOS INMOBILIARIOS
Aspectos Legales y Estructurales
Dr. Saúl R. Feilbogen
Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006
El auge de la Industria de la Construcción es duradero ?
Cuales son las ventajas del Fideicomiso sobre otras formas asociativas, ejm. Sociedades Anónimas ?
El Fideicomiso es aplicable tanto a pequeños como grandes emprendimientos ?
Se puede financiar la construcción a través del Mercado de Capitales ?
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Abogados - ConsultoresRespuestas buscadas
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Abogados - ConsultoresEl crecimiento de la Construcción
12%
5%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Argentina
16% 17%
14%
16%
18%
Chile
13%5%
0%
20%
Colombia
6%5%
4%
6%
México
3,50%
4%
3,00%
3,50%
4,00%
Perú
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Abogados - ConsultoresRatios sobre Deuda Hipotecaria
Deuda Hipotecaria como % del PBI
Porcentaje de Viviendas con Hipoteca
Comercialización por Empresa Vendedora
Construcción por Consorcio de Copropietarios
Construcción mediantes esquemas Societarios
La Confianza como base de acuerdos informales
El Fideicomiso Inmobiliario
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Abogados - ConsultoresFormas asociativas en la Construcción
Fiduciante / BeneficiarioSocio: Derechos y Obligaciones
Impuesto Bienes Personales NOImpuestos Bienes Personales: SI
Impuesto a las Ganancias: Cuando Fdte. = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo
Impuesto a las Ganancias: 35%
Actividad exclusivaRiesgos derivados de otras actividades
Contrato Privado conf. Ley 24.441
Creación
Modificación Privado
Liquidación
Inspección General de Justicia:
Creación e inscripción
Modificaciones
Disolución y Liquidación
FideicomisoSociedades
(Sociedades Anónimas)
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Abogados - ConsultoresFideicomiso y Sociedades
El Fideicomiso es:
Una figura jurídica de naturaleza contractual que involucra
una transferencia de propiedad con obligaciones de
gestión para el Fiduciario y derechos creditorios para el
Beneficiario
Una estructura de negocios de administración, de garantía
o de inversión
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Abogados - ConsultoresEL FIDEICOMISO
FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
BENEFICIARIO
FIDEICOMISOBIENES
Transmisión Designación
FIDEICOMISARIO
1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados …
2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio …
3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) …
4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario
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EL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen
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FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
FIDEICOMISOBIENES
Transmisión fiduciaria de bienes (Art. 1, Ley 24.441) Fiduciante no es más dueño
Bienes: cosas, derechos creditorios y de cobro,actua- les y futuros
Cumplir con las formalidades de transmisión del bien Notificación al deudor cedido
Transmisión
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EL PATRIMONIO FIDUCIARIO Vitale, Manoff & Feilbogen
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La Propiedad Fiduciaria
El Fiduciario es propietario de los bienes transmitidos. Ejerce una titularidad de tipo imperfecta:
Límite temporal (sujeto a extinción por un plazo o condición)
Límitado a la finalidad de creación del fideicomiso y a favor e interés exclusivo de terceros
Debe rendir cuentas de su gestión
Los bienes transmitidos forman un Patrimonio de Afectación separado del patrimonio del Fiduciante y del Fiduciario (Art. 14), y aplicado a los fines de creación del fideicomiso
EL FIDEICOMISO: EFECTOSVitale, Manoff & Feilbogen
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FIDUCIANTE FIDUCIARIO
FIDEICOMISO
BIENES
Bienes Propios
Bienes Propios
El Patrimonio Fideicomitido se encuentra aislado del patrimonio y riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores
Ni Fiduciante ni Fiduciario responden con sus bienes por las obligaciones del Fideicomiso (art. 16)
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EFECTOS: AISLAMIENTO Y PROTECCIÓN Vitale, Manoff & Feilbogen
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El Fiduciario debe : “… cumplir la obligaciones impuesta por la ley o la convención con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre a base de la confianza depositada en él “ (Art. 6)
Obligaciones
Cumplir con las instrucciones de gestión
Acciones conservación bienes
Rendición de Cuentas (Art. 7)
Transmitir bienes al final del Fideicomiso
Responsabilidades
Incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso
Responsabilidad frente a Terceros (Art. 14)
Responsabilidad Penal del Fiduciario
Indemnidad del Fiduciario
Sustitución o Remoción del Fiduciario13
LA ACTUACIÓN DEL FIDUCIARIO Vitale, Manoff & Feilbogen
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TIPOS DE FIDEICOMISO
1. Ordinarios: Administración / Garantía / Inversión
2. Financieros: Securitización de Activos (presentes y futuros)
Productos estructurados
3. Públicos: Fondos Fiduciarios ….
….para el Desarrollo Provincial, Decreto 286/95
… de Capitalización Bancaria, Decreto 445/95
Provincias como Fiduciantes de Fideicomisos Financieros
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VENTAJAS DEL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen
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Emprendimiento descripto contractualmente
Fiduciario actúa conforme instrucciones
Mecanismo de sustitución (insolvencia, fallecimiento, etc,)
Rendición de Cuentas
Aplicación específica de los Bienes
Aplicación exclusiva de los Bienes
Actuación de Organismos Técnicos
Riesgos de las partes no afectan al emprendimiento
Porcentajes de participación determinados
Posibilidad de incorporar nuevos Fiduciantes
Mecanismo de toma de decisiones
Contrato de Fideicomiso
FIDUCIANTES
Inmueble Proyecto Dinero
FIDUCIARIOBENEF. / FIDUCIANTE
BENEF. / FIDEICOM.
Resultado de la venta menos costo y gastos
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Fideicomiso aplicado a
Emprendimientos Inmobiliarios
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Inversores
Empresa ConstructoraDueño del Terreno
Instrucción / Mandato
Contratar Empresa Constructora
Conseguir Financiamiento
Administración
Realizar Emprendimiento
Vender / Alquilar Unidades
Contrato de Fideicomiso
FIDUCIANTES
Inmueble Proyecto
Instrucción / Mandato
Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades
FIDUCIARIOBENEF. / FIDUCIANTE
BENEF. / FIDEICOM.
Resultado de la venta menos costo y gastos
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Fideicomiso aplicado a
Emprendimientos Inmobiliarios
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Empresa Constructora
Dueño delTerreno
Financiamiento
FIDUCIANTE
FIDUCIARIO
INVERSORES
FIDEICOMISO FINANCIEROBIENES TITULOS
Mejoramiento de Riesgo
Calificadora
de Riesgo
FIDEICOMISO FINANCIERO
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Administrador
Agente de Registro y Pago
Títulos de Deuda
Certificado de Participación
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1. Financiamient
o
Originante
Empresa Constructora
BHNFiduciario
Fianza
Inmueble
Dº Proyecto
Dº Cont. Locación
fideicomiso de garantía
Convenio de Financiamiento
60 % Valor Venta
BHN
$$
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BHN: OPERATORIA TITULIZACION Vitale, Manoff & Feilbogen
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2. Cancelación
ORIGINANTEBHN
Fiduciario
BHNMutuos Hipotecarios
Valor Descuento
Cancelación Préstamos
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BHN: OPERATORIA TITULIZACION Vitale, Manoff & Feilbogen
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20
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Banco Hipotecario Nacional
5,10%50%100%Due Diligence
19.598 (prom.10.167)3294 (prom.32.354)3973 (prom.:23.414)Cantidad
$ 199.259.326US$ 106.574.337US$ 93.024.099Préstamos:Monto
Tranched Structure
LTV: 65%
Tranched Structure
Fondo Reserva: US$ 1.406.872
LTV: 56,25%
Tranched Structure
Fondo Reserva: US$
9.665.100 millones
LTV: 54,67%
Credit Enhancement
BHNFirst Trust NAFirst Trust NAEmisor
First Trust NAFirst Trust NAFirst Trust NAFiduciario
BHNBHNBHNFIduciante
A: 12A1: 4,6 A2: 4,5
B: 8,3 C: 10,7
A1: 3,4 A2: 1,6
B: 6,6 C: 9,9
Plazo (años)
A: 8,50% (fijo)A1: 7,13% (flotante)
A2: 7,91% (fijo)
B: 10,98%
A1: 7,28% (flotante)
A2: 7,36% (fijo)
B: 11,21%
Tasa
------------A1: BBB- A2: BBB-
A1: BBB A2 BBBCalific. Internacional
A:AAAA1: AAAA A2: AAA
B: AA/A+ C: BBB-
A1: AAA A2: AAA
B: AA7A+ C: BBB-
Calificación local
Deutsche M. GrenfelllCS. First Boston CorpCS First Boston CorpOrganizador
29-11-19969-05-199729-10-1996Fecha de Emisión
PesosDólares BHN-IIDólares BHN-I
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ACTIVOS TITULIZABLES
Contratos de Leasing Oil & Gas Royalties
Contratos de Alquiler Préstamos Estudiantiles
Préstamos Corporativos (CDO, CLO) Préstamos Sub-
Soberanos
Préstamos de Consumo Pagos de Peaje
Mutuos Hipotecarios Pool de Activos
Export Receivables Pagos de Servicios Públicos
Remitances Pagos Sistema de Salud
Pólizas de Seguros Factoring
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Comisión Nacional de Valores es la autoridad de aplicación. Autorización ante la CNV y la Bolsa de Comercio para su cotización
Fiduciario: sólo puede ser una entidad financiera (ley 21.526), Caja de Valores o una sociedad especialmente autorizada por la CNV
Los derechos de los Beneficiarios se encuentran representados en Títulos Valores (Títulos de Deuda o Certificados de Participación)
Colocación de los Títulos por el régimen de Oferta Pública (ley: “podrá”)
Requieren Calificación de Riesgo para determinados inversores (AFJP)
Incorporan Mecanismos de Mejoramiento Crediciticio (emisión de Títulos Senior y Juniors / Sobregarantía / Cuentas de Reserva / Seguros / Cartas de Créditos / Sustitución
Gozan de beneficios impositivos tanto los títulos emitidos como el Fideicomiso Financiero si cumple con determinados requisitos
Asamblea de tenedores de Títulos resuelve en caso de insuficiencia del patrimonio
Balances trimestrales auditados
SECURITIZACIÓN. CARACTERÍSTICAS
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MEJORAMIENTO CREDITICIO
FIDUCIANTE
ENTIDAD VEHÍCULO
INVERSORES
Clase A.
80% total emisión: $ 8 m.
Interés: 12% anul pag. Mens.
Clase B. 15% total emisión: $ 1.5 m.Interés: 13% anul pag. trimestral.Subordinación parcial s/intereses.
Clase C. 5% total emisión: $ 5 m.Interés: remanente.Subordinacion total: capital e intereses
Protección del 25% aprox.
Protección del 33% aprox.
Protección del 20%
Activos por $ 12 millonesTítulos por $ 10
millones
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Sobre garantía y Subordinación
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Muchas gracias por su atención
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Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006,