Régimen de propiedad del suelo
OBJETIVOS• Conocer aspectos básicos urbanismo
• Clasificación del Suelo
• Planeamiento
• Gestión
• Disciplina
• Instrumento: legislación madrileña (Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo )
• Perspectiva práctica
RESUMEN DEL PROCESO URBANÍSTICO/INMOBILIARIO
Suelo Urbanizable
Planeamiento
Urbanización
Gestión
LICENCIAS
Financiación(hipoteca)
Decl. Obra Nueva
?
DIVISIÓN HORIZONTAL
CONSTRUCCIÓN
SOLAR
LICENCIAS
DISTINTOS CONCEPTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD
• Art. 348 Código Civil (1889): – “la propiedad es el derecho a gozar y disponer de
una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”
• Art.33 Constitución española 1978:– 1. -Se reconoce el derecho a la propiedad privada
y a la herencia– 2.- La función social de estos derechos delimitará
su contenido, de acuerdo con las leyes.– 3.- Nadie podrá ser privado de sus bienes y
derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes
CONFIGURACIÓN CONSTITUCIONAL PROPIEDAD
• No existen derechos de propiedad ilimitados: su contenido viene limitada por la función social– la función social “delimitará su contenido”
• Los límites se definen por el legislador (legislación ordinaria o disposiciones reglamentarias) – “de acuerdo con las leyes” / reserva relativa de ley
• La delimitación del contenido del derecho de propiedad no puede suponer su privación, salvo supuesto expropiatorio– Binomio delimitación contenido derecho de propiedad
(no indemnizable)/ expropiación (indemnizable)– Pero el planeamiento puede establecer usos específicos
y limitados, sin que exista derecho de indemnización
MARCO NORMATIVO URBANÍSTICO• Ley del Suelo de 1976
– Reglamento de Planeamiento urbanístico (1978)– Reglamento de Gestión Urbanística (1978)– Reglamento de Disciplina Urbanística (1978)
• Ley 8/1990 de reforma régimen urbanístico• Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992
– Normas plenas y básicas/ supletorias• RDL 5/1996 de medidas liberalizadoras
– Ley 7/1997 de medidas liberalizadoras• STC 61/1997, de 20 de marzo• Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo
– RDL 4/2000; Ley 10/2003– Vigencia parcial TRLS 1992
• STC 164/2001 y STC 54/2002• Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo• Texto Refundido 2/2008
LEGISLACION ESTATAL BÁSICA- PLENA• TR 2/2008•SITUACIONES BASICAS •VALORACIONES•EXPROPIACIÓN
LEGISLACIÓN AUTONÓMICA•CAM: L 9/2001•CLASIFICACIÓN•PLANEAMIENTO•GESTIÓN•DISCIPLINA
LEGISLACIÓN ESTATAL SUPLETORIA•LS 1976•REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO (1978)•REGLAMENTO DE GESTIÓN (1978)•REGLAMENTO DE DISCIPLINA (1978)
Andalucía: Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucia
Aragón: Ley 3/2009, de 17 de junio
Pdo de Asturias Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo
Canarias: Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo TR de las Leyes de Ordenación del Territorio y de espacios naturales
Cantabria: Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Rég. Urbanístico del Suelo
Castilla La Mancha Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se Aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de
Castilla y León: Ley 5/1999, de 5 de diciembre, de Urbanismo
Cataluña: Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo
Galicia: Ley 9/2002, de 24 de marzo, del Suelo
Extremadura: Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio
La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja
Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de La comunidad de Madrid
Murcia: Decreto legislativo 1/2005, de 10 de junio, texto refundido Ley Suelo Region Murcia
Navarra: Ley Foral 35/2002, de 4 de J ulio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo
Cdad Valenciana: Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística valenciana
País Vasco Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo
Clasificación del Suelo
PLANEAMIENTO GENERAL
• Plan General
• Normas Subsidiarias
• Proyecto de Delimitación del Suelo urbano
• Sin planeamiento• Normas de aplicación directa
CLASES DE SUELO PLAN GENERAL
• MODELO TRLS-92• SUELO NO URBANIZABLE (SNU)
• SUELO URBANIZ. NO PROGRAMADO (SUNP)
• SUELO URBANIZ. PROGRAMADO (SUP)
• SUELO URBANO (SU)
• MODELO LSM 9/2001• SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNUP)
• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS)
• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)
• SUELO URBANO (SU)
SUNP
SNU
SUP SU
DESARROLLO CLASES SUELO TRLS-92
• SUELO NO URBANIZABLE (SNU)• RECLASIFICACION
• SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO (SUNP)
• PROGRAMA ACTUACION URBANISTICA (PAU)
• SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO (SUP)
• PLAN PARCIAL (PP)
• SUELO URBANO (SU)• ESTUDIO DE DETALLE / PLAN ESPECIAL
DESARROLLO CLASIFICACIÓN SUELO LS MAD 2001
• SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNU)
• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS)
– PLAN DE SECTORIZACION (PS)
• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)
– PLAN PARCIAL (PP)
• SUELO URBANO (SU)
– PLAN PARCIAL (PP) (DE REFORMA INTERIOR)
– ESTUDIO DETALLE (ED)
– PLAN ESPECIAL (PE)
SUNS
SNU
SUS SU
PS
PP
SUNS
PS
SUS
PP
SU
SNU
SU
SU
SUS
PP
SNU
SNU
CLASES DE SUELO
MODELO TRLS-92
• SNU• RECLASIFICACION
• SUNP• PAU
• SUP• PP
• SU
MODELO LSMAD-01
• SNU• NO RECLAS. (?)
• SUNS• PS
• SUS• PP
• SU
REGLAS EQUIVALENCIA RÉGIMEN TRANSITORIO (LSM 9/2001)
• SNU-PrSNU
• SNU-NPr SUeNS
• SUNPSUeNS
• SUPSUeS
• SUSU
FORMAS ACCESO CONSIDERACIÓN SUELO URBANO (14.1)
1. SUELO CON SERVICIOS IDÓNEOS:• Acceso rodado
• Abastecimiento aguas
• Evacuación aguas residuales
• Suministro energía eléctrica
2. SUELO CONSOLIDADO EDIFICACION• Ocupados edificación 2/3 partes
3. SUELO URBANIZADO SEGÚN PLANEAMIENTO
SUELO URBANO
• CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) – Solares– Solar mediante obras accesorias y simultáneas
• NO CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) – No consolidado por urbanización (residual)– Necesitan obras de urbanización a través actuaciones
integradas de ejecución• Reforma interior• Renovación y mejora urbana• Obtención de dotaciones públicas• Reurbanización
– Precisa distribución equitativa de beneficios y cargas– Nueva ciudad
DEBERES SUELO URBANO NO CONSOLIDADO (18)
• Ceder suelo necesario viales, espacios libres, zonas verdes...
• Ceder suelo necesario ejecución sistemas generales– Suelo reservado para redes de
infraestructuras, equipamientos y servicios públicos
• Ceder suelo 10% aprovechamiento urbanístico• Distribución equitativa cargas y beneficios• Costear y, en su caso, ejecutar urbanización
– Comprendida conexión redes generales y supramunicipales
SOLAR (14)
• SUELO URBANO
• CALZADAS PAVIMENTADAS
• ENCINTADO DE ACERAS
• SEÑALADAS:• ALINEACIONES
• RASANTES
DEBERES SUELO URBANO CONSOLIDADO (17)
• Realización obras accesorias resten para solar• Edificar en condiciones y plazos planeamiento
– Autorización edificación antes solar (19.3)• Compromiso realización simultánea
urbanización pendiente• No utilización hasta terminación obras• Prestación garantía suficiente
• Destinar edificación usos planeamiento• Conservar y, en su caso, rehabilitar edificación
PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA (TR 2/08)
• Suelos afectados– Suelo urbano consolidado: actuaciones de dotación
– Suelo urbano no consolidado
– Suelo urbanizable (delimitado, sectorizado u ordenado)
• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas
– Se elimina conceptos dotación pública carácter local / sistema general
• Suelo correspondiente al 5-15 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente
MODALIDADES SUELO URBANO PG MADRID
• Suelo urbano común• Area de Planeamiento incorporado
(API)• Area de Planeamiento Remitido
(APR)• Area de Planeamiento Específico
(APE)
SUELO NO URBANIZABLE (rural)• Suelo preservado por ordenación territorial y urbanística
– Sólo puede urbanizarse el suelo necesario para satisfacer las necesidades que lo justifiquen y debe preservarse el resto del suelo rural (art.10. a TR 2/08)
– Necesariamente excluidos de transformación por legislación protección dominio público, naturaleza o patrimonio cultural
– Pueden ser excluidos por planeamiento por :• Valores ecológicos• Agrícolas• Ganaderos• Forestales• Paisajísticos• Riesgos naturales o tecnológicos (incluidos inundación u otros accidentes
graves)• Cuantos prevea legislación de ordenación territorial y urnbanística
• Relación con espacios naturales protegidos – Prevalencia Planes de Ordenación de Recursos Naturales
USOS SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (28)
• Explotación agrícola• Ganadera• Forestal• Cinegética o análoga• Actos constructivos: previa obtención
calificación urbanística (arts. 147 y ss.)
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES SNUP (29)
• Carácter agrícola, forestal, cinegético o análogos– Con accesorio de vivienda si precisa
• Carácter extractivo• Instalaciones dominio y uso público
actividades científicas, docentes...• Actividades favorezcan turismo rural• Rehabilitación para su conservación
– Incluido uso residencial
MODALIDADES SUELO URBANIZABLE (SUe)
• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO– Terrenos deben transformarse en suelo urbano,dividido
en sectores por planeamiento general (15.2.a)– Mismo contenido jurídico SU no consolidado (23)– Desarrollo de la ordenación pormenorizada (20.2)
• Directamente a través planeamiento general• Planeamiento de desarrollo (Plan Parcial)
• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO– Transformación urbanística: Plan de Sectorización
(22.1.a)– Actuaciones que precisan calificación urbanística (26)