//Proyecto Piloto de Gestión
Urbanística Aplicada
//METODOLOGÍA metodología para el desarrollo del proyecto basada en el conocimiento experto
//RETORNO DE PLUSVALÍAS PARA LA RECUPERACIÓNen relación al contexto peruano y a un contexto mayor correspondiente a América Latina y el Caribe
//SELECCIÓN ÁMBITO DE PROYECTOselección del ámbito de desarrollo del proyecto piloto
//PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADAMaster Plan con detalle de Plan Integral de Desarrollo/ propuesta
//CONCLUSIONESrecomendaciones trasladables lugares con características similares en América Latina y el Caribe
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Metodología
//METODOLOGÍA Una aproximación a la metodología de desarrollo
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Calle en el Distrito de Comas, Lima, Perú
Los trabajos de desarrollo de un
territorio, de regeneración y
rehabilitación constituyen un proceso
complejo, que demanda un extenso
rango de competencias y disciplinas.
El diseño espacial se aborda en el
marco de una realidad que necesita de
• un sólido conocimiento financiero
• un proceso de implicación de los
ciudadanos
• la negociación y consenso entre las
administraciones regionales y
locales
• la adecuación de las redes de
infraestructuras y de la movilidad
• la planificación del tráfico
• la conservación del patrimonio, el
medioambiente y de los recursos
naturales
Antecedentes de
recuperación de plusvalías
Enseñanzas de los
antecedentes
Análisis multicriterio de
sistemas de:
− Recuperación de plusvalías
− Repartos de cargas y
beneficios
− Valoración de plusvalías
− Propuesta de herramientas
proyecto
Sistematización de
información
− Condiciones del
emplazamiento y afecciones
− Propiedad
− Planeamiento
Identificación de actores y
definición de bases para la
concertación
− Actores públicos
− Actores privados, habitantes
y usuarios
Identificación específica de
objetivos de la autoridad local y
central en el área definida
Conciencia y Diagnostico
Elaboración del Plan
Integral de Desarrollo y de la
Estrategia de Gestión y
financiación
− Avances para discusión
− Master Plan
Acompañamiento a la
concertación del proyecto urbano
con los agentes implicados
Elementos de urgente
implementación y mejora en el
ámbito. Priorización.
Enseñanzas del proyecto
para el contexto de la ciudad de
emplazamiento y para otras
ciudades peruanas
Recomendaciones
trasladables a otros lugares de
características similares en
América Latina y el Caribe
Marco de referencia sobre gestión urbanística y
recuperación de plusvalías
Inicio del proyecto piloto: información e
interlocución
Ordenación y gestión del proyecto urbano
Conclusiones
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Metodología para el desarrollo del proyecto basada en el conocimiento experto
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Retorno de Plusvalías para la Recuperación
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Durante décadas el desarrollo de las
ciudades latinoamericanas se ha
caracterizado por una gran
expansión horizontal, numerosas
parcelaciones y falta demodernización y renovación de
sectores urbanos deteriorados dentro
de las ciudades
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Esto se explica por el fuertecrecimiento demográfico, el éxodorural masivo, desigualdadessociales persistentes o políticasurbanas poco eficientes
- Es necesario recurrir a políticaspúblicas que puedan orientar las
ciudades hacia un modelo máscompacto, y con ello más eficienteen el consumo de recursos, que
permita la densificación y
optimización de la ciudad existente, y
que incida definitivamente sobre la
revitalización de los barrios urbanos
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Estas acciones de desarrollo urbano
necesitan de un financiamientoespecífico
- Políticas públicas que permitan
captar una parte significativa de la
plusvalía para financiar la acciónpública, y sin por ello frenar la
inversión privada
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Los beneficios que propietarios u
otros agentes obtienen del
desarrollo urbano pueden tener
dos componentes:
• una correspondiente a
acciones que los
propietarios ejecutan
sobre sus propios predios a
su costa
• otra relativa al incremento
de valor que se produce
sobre sus predios como
resultado de las accionessobre la ciudad de otros
agentes como la
Administración Pública
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
El valor final del suelo refleja las acciones de diversos agentes
A B C D valor
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Centro de Cuzco, Perú
- La mayor parte de los países de
América Latina presentan
carencias importantes en
ambas componentes
- En algunos no existenfórmulas de recuperación deplusvalías por lo que las
municipalidades incurren en
costos de urbanización
importantes que benefician a los
propietarios sin una
contrapartida para la ciudad,
lo que desequilibra los
presupuestos municipales
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Mercado de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú
- En el caso de Perú existen
elementos de recuperación de
plusvalía de carácter tributario,
y existe una obligación de
aportes de habilitación urbana
gratuitos, pero entre las
carencias actuales están la faltade precisión y si cabe de
ambición de algunas
disposiciones sobre gestión
urbanística y, de forma paralela,
la limitada experiencia en la
aplicación de estos mismos
sistemas en el desarrollo de las
ciudades
1. Impuestos a la propiedad• Necesitan actualización periódica y
permanente de los datos sobre las
propiedades, generalmente contenidos en
los catastros. Suponen el 26% de los
ingresos municipales en España, y el 47%
en Francia
• En transacciones o modificación del
propietario por herencia o sucesiones se
establecen gravámenes diversos en función
de países y regiones, sin suponer valores
relevantes para las arcas locales.
Recuperación de la plusvalía:
1. Vía fiscal
2. Impuestos especiales • Impuestos especiales por actualización y
mejora de infraestructuras que cubren el
coste proporcional de éstas: contribuciones
especiales en España o taxe
d’amenagement en Francia sobre actos
edificatorios
Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú
1. Obligaciones establecidas por Ley
• Transferencias de derechos edificatorios
basadas en una cuota fija de una cuantía
cierta: suponen una cesión de 5% a 15%
de derechos de edificación a favor del
municipio en el caso de España.
• Tasa legal como proporción de una
plusvalía calculada ad hoc para cada caso:
Mayoría de leyes de América Latina
Recuperación de la plusvalía:
2. Vía urbanística
2. Obligaciones establecidas en el Plan o Proyectos de Gestión
• Concreción de determinaciones legales
en el proceso de planificación.
• Convenios de colaboración para el
desarrollo urbano realizados para cada
Proyecto dentro de un marco jurídico
general establecido al efecto
Vista general Distrito de Miraflores, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Proyecto Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú
Se reconocen tres maneras posibles de
mejorar las actuales disposiciones yprácticas en materia de recuperaciónde plusvalías del desarrollo y mejora
urbana:
• Una regulación sólidaque se sirva del conocimiento y se inspire
de las experiencias de América Latina y
de otros países, teniendo en cuenta las
diferencias y peculiaridades de Perú, y
considerando que no existe un modeloúnico aplicable a todos los casos
• Legislaciones específicascomo parte del marco jurídico básico
estatal, que establezcan un marco detransparencia y obligatoriedad y que
permitan expresamente la aplicación de
modelos concretos de recuperación de
plusvalías del desarrollo urbano
• Promoción de conocimiento, comprensión y apoyo entre funcionarios públicos,promotores y empresarios, yciudadanos en general, sobre la manera
como la recuperación de plusvalíaspuede ser utilizada en beneficio de lacomunidad
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL PERÚ(Artículos 43, 54, 189, 192 y 195)
Ley Orgánica de los Gobiernos Regionales
Ley Nº 27867
Ley Orgánica de Municipalidades
Ley Nº 27972
Ley de Bases de la Descentralización
Ley Nº 27783
Ley General del Ambiente
Ley Nº 28611
Ley de Creación, Organización y Funciones del Ministerio del
Ambiente, Decreto
Legislativo
Nº1013
Ley Demarcación y Organización
Territorial,Ley Nº 28611
Ley de Organización y Funciones del Ministerio de
Vivienda Construcción y SaneamientoLey Nº 27792
Ley de Creación
del Sistema
Nacional de
Desarrollo
Urbano
Sostenible
Borrador 2015
Ley Reglamento de la LDOT,
Decreto
Supremo Nº
019-2003-PMC
Reglamento de Acondicionamien
to Territorial y Desarrollo Urbano*,
Decreto Supremo
Nª 2011
LEYES ORGÁNICAS
LEYES ORDINARIAS
DECRETOS SUPREMOS
ORDENANZAS MUNICIPALES
Ordenanzas Municipales del
Distrito de COMA
Reglamento de
Acondicionamie
nto Territorial y
Desarrollo
Urbano
Sostenible, Borrador 2015
Cuadro resumen del marco legal peruano en materia de ordenación territorial y urbana
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Selección Ámbito de Proyecto
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Área Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú
//SELECCIÓN ÁMBITO DE PROYECTOselección del ámbito de desarrollo del proyecto
piloto
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Oportunidad de completar el proceso
de desarrollo de Collique
- Reutilización de un área aeroportuaria
- Renovación urbana y cambio de
uso
- Mejoramiento de desarrollo urbano
del entorno del antiguo aeródromo
de Collique a través de
Re-densificación y Re-equipamiento
- Regeneración y Re-densificación
urbana de un área consolidada
Proyecto Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú
Vista general del desarrollo urbano del antiguo Aeródromo de Collique
El Proyecto del Aeródromo de Collique supone 22.500 nuevas viviendas más de 70.000 nuevos habitantes para el Distrito de Comas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Área Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Área Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Área Ex Aeródromo de Collique, Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Master Plan
//PROYECTO PILOTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA APLICADA
Master Plan con detalle de Plan Integral de Desarrollo/
propuesta
1. Introducción
2. Información
2.1 Marco metropolitano
2.2 Marco ambiental
2.3 Marco socioeconómico
2.4 Marco de referencia de planificación
3. Objetivos
4. Estrategias
5. Ordenación propuesta
6. Gestión Urbanística
1. Introducción
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Master Plan
IntroducciónEl Master Plan como Proyecto Piloto
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Financiación de un desarrollo urbano
de calidad
- Generar una experiencia viable de
superación de carencias a través de un
caso real replicable en otros lugares
con problemática similar
- Aplicabilidad en diferentes supuestoscon presencia de actores de diversotipo y capacidad de condicionar los
procesos:• reutilización de áreas
ferroviarias/industriales obsoletas
• regeneración y redensificación de
áreas consolidadas
• mejoramiento de desarrollos
urbanos informales
- Concertación entre Administración
Pública Distrital de Comas, Provincia
Constitucional del Callao,
Municipalidad Metropolitana de Lima y
Gobierno Nacional
Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
- Elaboración de un documento de Master Plan y aplicación sobre este del marco
general de referencia en materia de
recuperación de plusvalías
- El Master Plan aquí presentado
combina en un proyecto urbano las
componentes de diseño y de gestión:
- promoción de viviendas nuevascon densificación planificada
- propuesta de modelos degestión y promoción
- propuesta de una
reglamentación actualizada y
coordinada con el Plan de
Vivienda del Estado
- asegurar el crecimiento de la
densidad con un equipamientoadecuado
- recuperar el aumento del valordel suelo por la especulación
urbana
- asegurar el abastecimiento de
servicios básicosDistrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Contenidos del Master Plan:
- Contenidos de un PlanEspecífico
como instrumento técnico-
normativo cuyo objetivo es
complementar la planificación
urbana de Comas
- Contenidos de Plan Integralde Desarrollo
para las áreas consideradas
como Suelo de
Reglamentación Especial, en
los bordes de desarrollo al
Norte del Distrito de Comas,
y en torno al río Chillón
Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Reglamento de
Acondicionamiento
Territorial y
Desarrollo Urbano
DS-004-2011
Artículo 21.- Contenido del
Plan EspecíficoEl Plan Específico debe
considerar:
La delimitación y características del área
Los objetivos del Plan respecto de:
La optimización del uso del suelo y de la propiedad predial
La dotación, ampliación o mejoramiento de los espacios y servicios públicos, así como la
calidad del entorno
Zonificación y Vías, mostrando su integración a las zonas de
usos de suelo y el plan vial de su entorno
Delimitación de Unidades de Gestión Urbanística
Las etapas de desarrollo del Plan, los proyectos de ejecución
y su financiamiento
Constancia de la consulta pública vecinal a los propietarios de los predios que conforman el ámbito del Plan Específico, así como a los propietarios de los
inmuebles vecinos, en los casos no previstos en el PDM y/o PDU
Plan Específico y Planeamiento Integral deben considerar al menos:
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Master Plan:
se plantea una alternativa deordenación en la que la
densificación del entorno de Comas
puede servir para construir una
ciudad nueva bajo parámetros de
- sostenibilidad ambiental
- calidad de vida de los
ciudadanos
- articulación interior y con
el conjunto del área
metropolitana de Lima del
propio Distrito
2. Planos y datos de Información
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Master Plan
2.1 Marco metropolitano
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
IntroducciónInformación general Distrito de Comas
Distrito de Miraflores, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Información General
• Ocupación en 1958
• Creación en 1961
• Crecimiento urbano de Lima
alcanza al distrito hasta la
década de 1970 con el
crecimiento de la inmigración desde las zonas rurales
• Sigue creciendo hasta los 80s
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Localización
• Localizado en Lima Norte a 12km de Lima Centro
• Puerta de entrada al área metropolitana a través de
la carretera 20a Lima-
Cerro de Pasco y el punto
de conexión de esta con la
carretera Panamericana
• Ingreso mas frecuente:
avenida Túpac Amaru
2.2 Marco ambiental
IntroducciónInformación general Distrito de Comas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Cerros de Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Información General
• El Distrito se enmarca en la
parte occidental de la cuencahidrográfica del Rio Chillón
• condición prevalente:
desértica
• El PLAM 2035 no le asigna
una categoría de estructura
ecológica considerándolo
dentro del grupo urbano
• Las aguas del río Chillón
presentan una elevada contaminación por descargas
directas de aguas domésticas
e industriales y botaderos de
residuos sólidos
• En los últimos años se ha
perdido el 68% de los suelos agrícolas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Presenta diversos espacios urbanos:
• una zona agrícola en proceso de
deterioro al norte y que recorre la
orilla del Río Chillón
• una zona de baja consolidación con restricción de servicios
básicos, vías truncas y grandes
áreas en desarrollo residencial
(terrenos del aeródromo de
Collique)
• una tercera zona que sería la
más consolidada, con mejores
niveles de servicios y áreas
verdes al fondo del valle y que
corre paralela a la Panamericana
• una cuarta zona es la de laderasen pendientes suaves donde
presenta los mayores déficits de
áreas verdes
• una quinta zona de alta pendiente, área de riesgos,
donde los servicios urbanos son
restringidos por horas o sin
servicios
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Problemáticas
• procesos de ocupación informal
• procesos de ocupación formal de línea especulativa
• ha determinado el actual
configuración del territorio:
desorden, desarticulación, depredación, pérdida de grandes
áreas de su valle, fuertes niveles
de contaminación
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Problemáticas
• el proceso de segregación de la ciudad orientó el asentamiento
en este distrito de sectores de
población pobre
• se han sucedido los procesos de
empobrecimiento y surgimiento
de nuevos actores empresariales
de origen popular
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Calle en el Centro de Lima, Perú
2.3 Marco socioeconómico
IntroducciónInformación general Distrito de Comas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Información General
• año 2021: 586.734 habitantes (6.700 personas
al año )
COMAS
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Información General
• El Distrito es el tercer más poblado de Lima
Metropolitana y del Perú
• Población: más de medio millón de habitantes
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Información General
• Proyecto de Collique supone 22.500 nuevas
viviendas más de 70.000 nuevos habitantes
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Estructura urbana y patrones de asentamientos
• patrón de ocupación del suelo:
baja densidad residencial extensiva, que ha ocupado
terrenos áridos, laderas o
áreas de cultivo
• terciarización del área Norte
de Lima desde los grandes
ejes viarios que conectan el
Distrito hacia el interior:
modernos centros comerciales
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Áreas verdes y equipamientos
• 134.6 has disponibles para
áreas verdes, de las
cuales 90 has son para
parques. Solo un 25.7% se
encuentra en un estado de conservación bueno
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Abastecimiento y saneamiento
• administrado por SEDAPAL
• deficiencias del servicio:
incidencias operativas de
roturas y fugas, antigüedad de
las redes, discontinuidad del
servicio
• las tuberías son de material asbesto-cemento
• creciente pérdida de agua potable
• proyecto Rehabilitación de las
Redes Secundarias de Agua
Potable y Alcantarillado
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Energía
• cobertura del servicio de
electricidad domiciliario del
93.10 %
• 2.40% no accede a este
servicio
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Distrito de Comas:Vialidad y movilidad
• Comas cuenta con cuatro grandes
avenidas de acceso, Av GerardoUnger, Av Túpac Amaru, la AvUniversitaria la Av Héroes del AltoCenepa y otras de acceso
transversal
• El entorno del antiguo aeródromo de
Collique se encuentra comprendido
entre la carretera panamericana y la
Avenida Tupac Amaru
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
COMAS
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Distrito de Comas, Lima, Perú
Previsiones:
• Autopista periurbana que
conecta las radiales que
penetran en la zona
metropolitana para aliviar los
tráficos de paso
• PLAM 2035:
• Avenida Tupac Amaru
como corredor verde,
con mayor presencia de
arbolado y un lugar más
acotado para la
movilidad motorizada
• Refuerzo del sistema de
ciclovías en torno al
antiguo aeródromo
• Proyecto Línea 3 de
Metro
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Distrito de Comas, Lima, Perú
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Trebol de Javier Prado, Lima, Perú
2.4 Marco de referencia de planificación
IntroducciónInformación general Distrito de Comas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• DS-011-2006- Vivienda-Reglamento Nacional de Edificaciones
norma GH.010
Componentes estructurales/ Obras de
saneamiento/ Obras de suministro de energía
y comunicaciones
norma GH.020
condiciones para los componentes de diseño
urbano ( espacios públicos y terrenos aptos
para ser edificados)
• DS-004-2011- Vivienda-Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano (RATDU 2011) RATDUS 2015
capítulo XI
define la zonificación como instrumento
técnico de gestión urbana que contiene el
conjunto de normas técnicas urbanísticas para
la regulación del uso y la ocupación del suelo
en el ámbito de Intervención de los planes, en
función de los objetivos de estos.
Marco legal peruano
• PlanMET 1990-2010ordena el crecimiento del área
metropolitana de la capital nacional
• Leyes de Bases de la Descentralización (Ley 27783, de 17-07-2002) y
• Ley Orgánica de Gobiernos Regionales (Ley 27867, de 16-11-2002)establecen el Régimen Especial de Lima
Metropolitana y el Plan Regional de
Desarrollo
• Ley de Demarcación y Organización Territorial (Ley 27795, de 24-07-2002)
• Ordenanza 620-MML,2004 regula el proceso de evaluación,
actualización y aprobación del Plan
Metropolitano de Acondicionamiento
Territorial (PLAM) y Desarrollo Urbano en
la provincia de Lima, de sus Planes
Urbanos Distritales, y la modernización del
actual Plan de Zonificación General de los
Usos del Suelo y los Planos de
Zonificación Distrital.
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Planeamiento metropolitano
PlanMET 1990-2010, Unidades Territoriales y Zonificación de usos
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Ordenanza 1659 de 19-02-2013 aprueba el Plan Regional de Desarrollo
Concertado de Lima Metropolitana 2012-
2015 (PRDC)
mejora de la articulación física
interregional con el país y con el mundo,
un sistema integrado de transporte
masivo
Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima Metropolitana 2012-2015 (PRDC)
Gráfico 01: Contexto interregionalPlaneamiento metropolitano
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Ordenanza 1659 de 19-02-2013 aprueba el Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima
Metropolitana 2012-2015 (PRDC)
mejora de la articulación física interregional con el país y con
el mundo, un sistema integrado de transporte masivo
Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima Metropolitana 2012-2015 (PRDC)
Sistemas de transporte masivosPlaneamiento metropolitano
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Ordenanza 1862 de 23-12-2014acompaña al proceso de
formulación del PLAM
• PLAM 2035
Objetivos: mejorar la conectividad, aumentar las
dotaciones de áreas verdes y espacios
públicos, avanzar hacia un modelo de
ciudad más compacta con vivienda
vertical, promover el emprendimiento y
renovar los criterios de tratamiento del
patrimonio cultural, proyectando a Lima
como una ciudad patrimonial, recreativa y
turística. Los lineamientos ambientales
priorizan una gestión sostenible del agua
y un acceso universal a sus servicios.
PLAM 2035, Reelaboración propia
Planeamiento metropolitano
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Planeamiento metropolitano
PLAM 2035, Plan de Ordenación/Ordenamiento O.7- Imagen del PLAM
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Plan de Desarrollo Municipal
Concertado, Diagnóstico y Plan deDesarrollo Concertado 2011 – 2021,
elaborado por la Universidad Católica
Sedes Sapientiae por encargo de la
Municipalidad Distrital de Comas
Líneas estratégicas de intervención:
• Promoción del desarrollo económico a
través del fortalecimiento de
conglomerados informales y circuitos de
empresas productivas/ comerciales/
servicios
• Fortalecimiento de la concertación entre
organizaciones sociales en temas de
salud y medioambiente
• Promoción y difusión de cultura y
identidad local
• Fortalecimiento de la seguridad integral
• Gestión local basada en el fortalecimiento
de la concertación de las instituciones
públicas y privadas
Planeamiento distrital
Plan de Desarrollo Municipal Concertado 2011-2021,Distrito de Comas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Ordenanza 1618 MetropolitanaModificatoria de los usos del suelo,
aportes reglamentarios, parámetros
urbanísticos y edificatorios en Zona
de Reglamentación Especial – Ex
Escuela de Aviación Civil del Perú –Comas y Derogatoria de las
Ordenanzas nº1415-MML y nº 1455-
MML.
Objetivos:
• Optimización de la utilización del suelo
mediante la dotación y/o incremento de
áreas destinadas al equipamiento urbano
de recreación, educación y de salud, de
servicios públicos
• Mejorar la calidad urbanística del Sector
denominado Ex Escuela de Aviación Civil
del Perú a favor de la población residente
y de la ciudad en general
• Regulación de los usos del suelo, aportes
reglamentarios y parámetros urbanísticos
y edificatorios contenida en la norma
El proyecto del Aeródromo de ColliqueOrdenanza 1618 Metropolitana Modificatoria, Distrito de Comas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Características:
• se constituye de un complejo
habitacional que abarca la
construcción de 22.500 nuevasviviendas en el área
anteriormente ocupada por la
Escuela de Aviación Civil
• Desarrollado desde el Ministerio
de Vivienda, Construcción y
Saneamiento. Inversión de 500millones de dólares en total
• Plantea manzanas de mas de230m de lado con edificios
aislados en parcela, alcanzando
muy altas densidades con
formado condominio que no
construyen ciudad
• Usos comerciales seconcentran en grandescentros comerciales en sus
extremos
Ordenanza 1618 Metropolitana Modificatoria, Distrito de Comas
El proyecto del Aeródromo de Collique
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Evita la construcción de ejes
viarios comerciales y terciarios
que favorezcan la peatonalidad
• el aumento de población en
Comas será de 70.000 a100.000 personas
• necesidades objetivas de
refuerzo de los actuales déficits
de servicios básicos
El proyecto del Aeródromo de Collique
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Comas presenta una carenciadel 89% de parques y jardinespara el 2025, con lo que debe
considerarse la recuperación en
su entorno de espacios para
cubrir este déficit
• Es también importante la
planificación vial del entorno
inmediato para acoger las
nuevas externalidadesvehiculares de la propuesta
El proyecto del Aeródromo de Collique
//Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
3. Objetivos
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Vista aérea de Lima, Perú
• Innovar los procedimientosde creación de ciudad en la
periferia limeña, propiciando
una densificación que
permita un uso más eficiente
de los recursos urbanos
frente a la tendencia a
continuar la expansión
urbana por el valle del Chillón
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Vista aérea de Lima, Perú
• Innovar los procedimientosde creación de ciudad en la
periferia limeña, propiciando
una densificación que
permita un uso más eficiente
de los recursos urbanos
frente a la tendencia a
continuar la expansión
urbana por el valle del Chillón
• Propiciar la concertaciónentre actores, tanto públicos
como privados, en la
construcción de la ciudad
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Vista aérea de Lima, Perú
• Innovar los procedimientosde creación de ciudad en la
periferia limeña, propiciando
una densificación que
permita un uso más eficiente
de los recursos urbanos
frente a la tendencia a
continuar la expansión
urbana por el valle del Chillón
• Propiciar la concertaciónentre actores, tanto públicos
como privados, en la
construcción de la ciudad
• Diversificar la baseeconómica del Distrito deComas y contribuir al
reequilibrio metropolitano
creando en el entorno del río
Chillón un espacio de
actividades terciarias
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Vista aérea de Lima, Perú
• Innovar los procedimientosde creación de ciudad en la
periferia limeña, propiciando
una densificación que
permita un uso más eficiente
de los recursos urbanos
frente a la tendencia a
continuar la expansión
urbana por el valle del Chillón
• Completar el proceso de
densificación iniciado con el
proyecto en curso sobre el
antiguo aeródromo de
Collique proponiendo
alternativas de gestiónque propicien larecuperación por lacolectividad de lasplusvalías del desarrollo
urbano• Propiciar la concertación
entre actores, tanto públicos
como privados, en la
construcción de la ciudad
• Diversificar la baseeconómica del Distrito deComas y contribuir al
reequilibrio metropolitano
creando en el entorno del río
Chillón un espacio de
actividades terciarias
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Vista aérea de Lima, Perú
• Innovar los procedimientosde creación de ciudad en la
periferia limeña, propiciando
una densificación que
permita un uso más eficiente
de los recursos urbanos
frente a la tendencia a
continuar la expansión
urbana por el valle del Chillón
• Completar el proceso de
densificación iniciado con el
proyecto en curso sobre el
antiguo aeródromo de
Collique proponiendo
alternativas de gestiónque propicien larecuperación por lacolectividad de lasplusvalías del desarrollo
urbano• Propiciar la concertación
entre actores, tanto públicos
como privados, en la
construcción de la ciudad
• Diversificar la baseeconómica del Distrito deComas y contribuir al
reequilibrio metropolitano
creando en el entorno del río
Chillón un espacio de
actividades terciarias
• Cualificar la trama urbana
del entorno del antiguo
aeródromo introduciendo
diversidad tipológica y deconfiguracionesvolumétricas y reforzando
las continuidades en
sentido transversal
//Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
4. Estrategias
Estrategias de ordenación
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Metro de Lima, Perú
• Nueva ordenación urbana
• Movilidad sostenible
• Naturalización del Distrito
• Espacios para la creatividad y la innovación
• Rehabilitación y reciclaje
Lima, Perú
• Nueva ordenación urbana1
Desarrollo de estrategias
Nueva Ordenación Urbana
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Potenciar la densidad en las
fachadas de la AvenidaUniversitaria y de la
autopista Chillón- Trapiche,
decreciendo a medida que se
aproxima a la zona del antiguo
aeródromo.
• Potenciación de víastransversales a dicho eje en
las que el verde cobra unmayor protagonismo y
operaciones de esponjamiento
• Mejora de la dotación dezonas verdes y la creación de
nuevos equipamientospermiten que la densificación
no se haga a costa de reducir
la calidad de vida de los
residentes actuales y futuros
//MASTER PLAN
4. EstrategiasSustancial mejora de estándares de
calidad urbana
Metro de Lima
• Movilidad sostenible2
Desarrollo de estrategias
Movilidad sostenible
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Mayor protagonismo parael sistema de transportepúblico con la previsión de
la llegada del metro a lo
largo de la autopista
Chillón- Trapiche
• Las nuevas estacionespueden configurarse comonodos en torno a los cuales
articular las redes de
autobuses y pequeñas
centralidades locales
• Diseño de la malla viaria se
propone una reordenaciónde los enlaces de laPanamericana Norte con
las vías que acometen
desde Comas
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Activación a medio plazo
de la reserva vial existente
entre la autopista Chillón-Trapiche en su
configuración actual y laAvenida Canta Callao a
través del sector algodonal
• Potenciación de las calles
Micaela Bastidas y Victor
Belaunde como víastransversales deconexión entre Avenida
Universitaria y Autopista
Chillón- Trapiche
• No sólo una función de
mallado viario necesaria
para dar salida a la ingente
edificabilidad concentrada
sobre la antigua pista del
aeródromo, sino que
también deben ser ejesatractivos para lacomunicación peatonal yciclista
Desarrollo de estrategias
Movilidad sostenible
Lima, Perú
• Naturalización del Distrito3
Desarrollo de estrategias
Naturalización del distrito
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Reorientar el destino delvalle del Río Chillón, un
espacio de génesis agraria en
el que hoy en día otros usos
compiten por utilizar uno de los
suelos más fértiles y
ambientalmente valiosos del
área metropolitana.
• Mantenimiento y larecuperación de actividadesagrarias contribuirá a reducir
los problemas de recarga de
acuíferos que comprometen el
abastecimiento al área
metropolitana, y a una mejor
gestión de los riesgos de
inundación
• Mejorar la conectividad verdeentre el Parque Sinchi Roca y
el valle del Chillón
• La conexión verde también se
plantea en sentidotransversal hacia el sur
Concurso Nacional de Innovaciones INNOVAR 2015, Argentina
• Espacios para la innovación productiva4
Desarrollo de estrategias
Espacios para la creatividad y la innovación
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Espacios con mayores
concentraciones actuales o
potenciales de usoscomerciales presentan un
elevado potencial para el
desarrollo de actividadescreativas e innovadoras
• Estos espacios están
ocupados en la actualidad
por usos de escalamodesta y que no tienen lacapacidad de competir con
otros en emplazamientos
más visibles del centro
metropolitano o de Distritos
con poblaciones de mayor
poder adquisitivos
• Pero son la base sobre la
hacer avanzar lacualificación de Comascomo espacio urbano
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
• Rehabilitación y reciclaje
Desarrollo de estrategias
Rehabilitación y reciclaje
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
El Distrito de Comas, requiere en
algunas zonas actuaciones de reciclaje urbano, entendiendo por tal
una activación que permita superar la
condición de mero espacio de
alojamiento, creando oportunidades para una mejora socioeconómica global
5.Ordenación propuesta//Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
Ordenación propuesta
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Partido de futbol en el Distrito de Comas, Lima, Perú
La ordenación propuesta da cabida a las
distintas estrategias planteadas. Se plantean
tres áreas de intervención:
• Reordenación de la franja comprendida entre la autopista Chillón- Trapiche y la Avenida B/ República de Israel con un
sistema de manzanas perpendiculares a ambas vías que incrementa las alturas hacia la autopista, alcanzando alturas de
16 plantas en los casos más extremos.
• Reordenación de la franja comprendida entre las Avenidas Universitaria y Retablo con un sistema de manzanassimilar al de la franja anteriormente
descrita, aproximando igualmente a la vía más alejada del aeródromo los cuerpos edificados de mayor altura, igualmente
de 16 plantas.
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Partido de futbol en el Distrito de Comas, Lima, Perú
Creación de un espacio para localización de usos terciarios en el frente occidental de la Autopista Chillón- Trapiche para diversificar la base económica y de empleo del Distrito de Comas y contribuir al
reequilibrio territorial del área
metropolitana, superando la excesiva
concentración de actividades terciarias
en el Cercado y su entorno inmediato.
//MASTER PLAN
5. Ordenación propuestaPropuesta de ordenación
a escala Territorial
Propuesta de Ordenación
Propuesta de ordenación a escala Urbana
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Diseño de las manzanas de las
franjas que rodean a la
concentración de edificabilidad del
antiguo aeródromo:
• Modulación uniforme de la
anchura de la manzana
• Absorber las irregularidadesde la conexión con la tramaviaria del entorno en el ancho
de las calles
• Combinación de volúmenesvariada que permite un
soleamiento adecuado en unas
condiciones de densidad
elevada
NO
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Ejemplo de manzanas en el frente a la autopista
Chillón Trapiche (hacia la izquierda), señalando
las alturas de los cuerpos edificados.
Propuesta de Ordenación
Ejemplo de manzanas
Ejemplo de manzanas en el frente a la
Avenida Universitaria (hacia la derecha),
señalando las alturas de los cuerpos
edificados.
Propuesta de Ordenación
Secciones de calle
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Frente hacia la autopista Chillón- Trapiche:
• Las alturas hacia la autopista son de
16 plantas en todos los casos
• Los frentes hacia Avenida B-República de Israel varían entre 4 y 5plantas
• En sentido transversal se plantean
bloques lineales de entre 4 y 12 alturas
• Las manzanas no se cierrantotalmente, facilitando la permeabilidad
visual entre calle y espacios privados
• Los módulos de mayor altura deberían
acoger en planta baja usoscomerciales
• En el lado norte de las calles
orientadas en sentido Este- Oeste se
plantea la posibilidad de usocomercial
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427
Franja entre las avenidas Retablo y
Universitaria se plantea como una
sucesión de pares de manzanas:
• La oriental cuenta con una torre de16 plantas
• La occidental con una agrupaciónde bloques de vivienda colectiva y
un pequeño núcleo de vivienda
unifamiliar en el centro de la
manzana
• El frente anteriormente expuesto, el
centro verde de la manzana quedaabierto al exterior
//MASTER PLAN
5. Ordenación propuestaSostenibilidad ambiental: soleamiento y ventilación
//MASTER PLAN
5. Ordenación propuestaÁmbitos de la Propuesta de Ordenación
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propiaÁmbitos de la Propuesta de OrdenaciónFichas de desarrollo de ámbitos de Ordenación
Ámbito 1
AntiguoQuitar?
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propiaÁmbitos de la Propuesta de OrdenaciónFichas de desarrollo de ámbitos de Ordenación
Ámbito 2
AntiguoQuitar?
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propiaÁmbitos de la Propuesta de OrdenaciónFichas de desarrollo de ámbitos de Ordenación
Ámbito 3
AntiguoQuitar?
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propiaÁmbitos de la Propuesta de OrdenaciónFichas de desarrollo de ámbitos de Ordenación
Ámbito 4
AntiguoQuitar?
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propiaÁmbitos de la Propuesta de OrdenaciónFichas de desarrollo de ámbitos de Ordenación
Ámbito 5
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
//MASTER PLAN
5. Ordenación propuestaEjemplos de manzanas
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
//MASTER PLAN
5. Ordenación propuestaCondiciones gráficas de ordenanza
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
//MASTER PLAN
5. Ordenación propuestaDefinición tipológica aproximada de vivienda (no vinculante)
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
//MASTER PLAN
5. Ordenación propuestaSostenibilidad ambiental: sistemas
Propuesta de Ordenación, Vista general
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
Proyecto piloto de gestión urbanística aplicada – Cooperación Técnica RG T2427Propuesta de Ordenación, Vista de los espacios verdes interiores
Proyecto de Gestión Urbanistica Aplicada, EASyT, elaboración propia
6.Gestión Urbanística
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Master Plan
La gestión urbanística es el conjunto de actividades que despliegan los poderes públicos (sin perjuicio de la iniciativa y
colaboración del sector privado) para poner en práctica la ejecución del
planeamiento, tanto desde un punto de vista jurídico (aprobación de los
instrumentos de gestión urbanística como configuradores de derechos de los
propietarios, que vienen orientados básicamente a la distribución igualitaria de beneficios y cargas (retorno
de plusvalías), para poder materializar los usos y sus índices que
determinan los planes), como material (realización de las obras de urbanización).
La gestión urbanística en sentido estricto, como sinónimo de ejecución
urbanística, es el conjunto de operaciones y procedimientos diseñados legalmente para la transformación del uso del suelo, y en especial para su urbanización y edificación,
en ejecución del planeamiento urbanístico.
Calle en el Centro de Lima, Perú
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuesta general
Es necesario y urgenteampliar el marco jurídico aplicable,
y la construcción jurídica ytécnica de los conceptos relativos
a la participación de la comunidad
en la plusvalía urbana.
Reformular y ampliar el actual
Reglamento de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano, RATDU
(DS-004-2011-VIVIENDA):
• Creación conceptos sobre
participación de la comunidad
en la plusvalía urbana:
generación y recaudación.
• Establecimiento de
procedimientos de gestión
específicos para áreas urbanas (hasta el momento sólo se consideran los
suelos rurales y áreas de expansión
urbana).
• Establecer fórmulas jurídicas
para el desarrollo de Convenios
entre administraciones y
particulares para el desarrollo
urbano (ampliar alcance de los
convenios de cooperación técnica entre
administraciones y entidades vinculadas al
acondicionamiento territorial y desarrollo
urbano)
Metro de Lima, Perú
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuesta general
Calle en el Centro de Lima, Perú
Como resultas de este trabajo se
sugiere completar el avance que supone
el Borrador del Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano Sostenible RATDUS
2015 en los siguientes contenidos
básicos:
• Creación de la figura de conveniode gestión urbanística, para
suelos urbanos y urbanizables,
entre Administraciones, entidades
vinculadas al desarrollo territorial y
urbano, y propietarios.
• Ampliación del alcance del
proceso de Reajuste de Suelos(compensación entre propietarios) a áreas
urbanas sometidas a procesos de
reforma y renovación.
• Introducción de la iniciativapública de ejecución deplaneamiento (desarrollo urbano y
edilicio) sin menoscabo de los
derechos de los propietarios de
suelo.Distrito de San Isidro, Lima, Perú
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuesta general
Calle en el Centro de Lima, Perú
Dificultad de utilización de los procesos de
expropiación por su complejidad
procedimental y necesidad de avanzar el
justiprecio de los terrenos Decreto
Legislativo 1192, de 23 de agosto de 2015:
• “… transferencia forzosa del derecho
de propiedad sustentada en causa de
seguridad nacional o de necesidadpública, autorizada únicamente
• por ley expresa del Congreso de laRepública a favor del Estado, a
iniciativa del Gobierno Nacional o de
otros niveles de gobierno y
• previo pago en efectivo de laindemnización correspondiente
(monto del valor comercial actualizado
del inmueble/suelo a expropiarse más
el 5% de dicho valor por concepto de
indemnización justipreciada).
Completar la definición de necesidad
pública al amparo del interés social
Asamblea FS Rimac, Distrito del Rimac, Lima, Perú
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuesta general
Definición de modalidades de
recuperación de plusvalías del proyecto
piloto: Propuesta de gestión específicade distintos sectores del entorno delAeródromo de Colique:
• Propuesta 1
Convenio de gestión urbanísticaentre Administración ypropietarios
• Propuesta 2
Iniciativa Pública en la ejecución del planeamiento por la Administración (cooperación con los propietarios de suelo).
• Propuesta 3
Reajuste de suelos* (en áreas
urbanas aptas para su consolidación
sometidas a procesos de reforma y
renovación)
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuestas de gestión
Vista aérea Ex Aeródromo de Collique y entorno, Comas, Lima, Perú
Propuesta 1 (70,2 Has) Espacio para la innovación productiva:
• Uso actividad económica, parque empresarial
• Parque Tecnológico/Universidad
Convenio de gestión urbanística entre Administración y propietarios
70.200 m2 edificados actuales
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuestas de gestión
1
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuesta 1
Espacios para la innovación productiva
Propuesta 2 (103,5 Has)Planificar el crecimiento residencial en alta densidad:
Uso residencial y actividad económica en espacios escaparate a los grandes ejes viarios
Iniciativa Pública en la ejecución del planeamiento por la Administración (cooperación con los propietarios de suelo).
731.000 m2 edificados actuales
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuestas de gestión
2
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuesta 2
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuestas de gestión
Propuesta 3 (145,7 Has)Planificar el incremento de densidad residencial
Reajuste de suelos* (en áreas
urbanas aptas para su
consolidación sometidas a
procesos de reforma y
renovación)
1.052.000 m2 edificados actuales
3
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaPropuesta 3
//MASTER PLAN
6. Gestión UrbanísticaMódulos económicos
Coste de urbanización: 27 USD/m2Habilitación urbana por m2 de suelo dentro de la poligonal
(valor de la Resolución Directoral nº 13-2015-Vivienda)
Obtención viviendas unifamiliaresexistentes: 600 USD/m2Según estudio de mercado realizado sobre precios inmobiliarios
publicados
Obtención uso industria existente: 400 USD/m2Según estudio de mercado realizado sobre precios inmobiliarios
publicados
Construcción nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre):400 USD/m2Considerando proyectos inmobiliarios recientes Lima
Precio de venta m2 c. nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre):800 USD/m2Valores inmobiliarios publicados en MIVIVIENDA - La revista
inmobiliaria del Perú (Diciembre 2015/Año 11 Nº 96):
“El nuevo entorno de Comas”
Precio de venta m2 c. oficinas:600 USD/m2Estimación sobre valores publicados del área central y metropolitana
de Lima
Óvalo de Higuereta , Los Cabitos, Lima, Perú
Módulos de cálculo
Coste de urbanización: 27 USD/m2
Obtención viviendas unifamiliares existentes: 600 USD/m2
Obtención industria existente: 400 USD/m2
Construcción nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre): 400 USD/m2
Precio de venta m2 c. nueva vivienda colectiva (Bloque / Torre): 800 USD/m2
Precia de venta m2 c. oficinas: 600 USD/m2
Estimación Costes/Ingresos de la actuación
Suelo Sup. edificada (m2) Costes e ingresos de la operación (millones USD)
Beneficio de la actuación
(Has.) Existente Proyecto
Obtención de
sup. edificada
existente
(Suelo+vuelo)
Hab.
Urbana
Nueva
ConstrucciónVenta
Prop 1 70,20 70.000 561.000 -28,00 -18,95 -224,40 336,60 65,25
Prop 2 103,50 731.000 1.314.300 -438,60 -27,95 -525,72 1.051,44 59,18
Prop 3 145,70 1.052.000 2.019.000 -631,20 -39,34 -807,60 1.615,20 137,06
Proyecto Piloto de Gestión Urbanística Aplicada
//Conclusiones
Mercado de Collique, Comas, Lima, Perú
//CONCLUSIONES
Recomendaciones
Hay que escribir algo?
• Completar el marco jurídico para la
recuperación de plusvalías del
desarrollo urbano: convenios,
reajuste de suelo, iniciativa pública,
con una formulación clara y sencilla
en su aplicación.
• Desarrollar operaciones piloto de
iniciativa pública para la
construcción de un marco técnico
suficiente para el desarrollo de
actuaciones de mejora y renovación
urbana.
• Planificar la densidad desde
ordenamientos capaces de crear
nuevos suelos par albergar Zonas
Verdes y Equipamientos
• Orientar la recuperación de
plusvalías a la sustancial mejora de
la ciudad existente y la obtención de
suelos para la ejecución de vivienda
destinada a la población de menores
ingresos.
Partido de futbol en Comas, Lima, Perú