Download - Presentación Ec. Leonardo Mesais
Inversiones en el territorioDesarrollo sustentable o
salto sin paracaídas
La Economía y la Cuestión Ambiental
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente
� Impactos sobre el medio ambiente de un crecimiento continuo a escala de la economía mundial.
Energía disipada
Extracción de Emanación de Población humana y Extracción de Emanación de
recursos residuos y
materiales desechos
� No existen límites para esta expansión?
� La economía mundial podrá seguir expandiéndose indefinidamente sin provocar serias repercusiones en el medio ambiente?
Población humana y Producción material
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente
Residuos, Desechos Residuos, DesechosEnergía disipada Energía Disipada
Producción ConsumoReciclaje
Como se produce Que se demandaDonde se produce Quien demandaDonde se produce Quien demanda
A partir de que se produce
Factores estructurales Factores dinámicos
Tipos de productos generados Renta per capitaTecnologías Distribución de la renta, riquezaFactores espaciales y de oportunidadesEstructura empresarial Gustos y preferenciasFactores e influencias internacionales Importación de hábitos de consumo
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente
Factores Naturaleza e demográficos intensidad de los
Escala de la impactos de la
economía actividadeconomía actividad
Producción material económica sobre el
per capita medio ambiente
Estilo de desarrollo
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente
� En situaciones de rápida expansión demográfica y de acentuada pobreza el control de estos procesos se torno virtualmente imposible.
� La creciente concentración de población ocurre en países con baja capacidad de inversión en infraestructura social, se traduce en formidables impactos ambientales.traduce en formidables impactos ambientales.
Pobreza Segmento de renta media y alta:
Desigualdades Polución, congestión de vehículos,
distributivas Problemas degradación
Concentración ambientales
de población Segmento de baja renta: carencia
de servicios básicos.
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente
� Considerable divergencia en un punto central: posibilidad del medio ambiente de soportar una expansión continuada del sistema económico.
� En un extremo los optimistas delirantes: con mercados libres y desarrollo tecnológico, suplementado por políticas públicas que apunten a la eficiencia económica, la humanidad podrá apunten a la eficiencia económica, la humanidad podrá encontrar formas de controlar los problemas ambientales y seguir creciendo. En el otro extremo los pesimistas exacerbados, para los cuales el planeta está en una trayectoria irreversible en el sentido de una gran catástrofe. Ambas posturas llevan al inmovilismo.
� No se podrá actuar en forma más efectiva para conducir a la humanidad en el sentido de la sustentabilidad?
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente
� Será válido considerar, en principio, que una continuada expansión de la economía es compatible, en el largo plazo, con la sustentabilidad ecológica?
� Si la respuesta fuera positiva, será que nuestro elenco de tecnologías e instrumentos económicos es, en la práctica, tecnologías e instrumentos económicos es, en la práctica, consistente con ese objetivo?
� Si eso no ocurre, cuál será la trayectoria política e institucional más eficaz (menos costosa) para pasar de la situación actual a una economía global sustentable?
Elementos básicos de la cuestión ambiental
� La enorme escala de las operaciones de extracción y procesamiento primario en industrias extractivas, generan volúmenes elevados de residuos, muchos altamente perjudiciales para el medio ambiente.
� 1993.Extracción mundial de bauxita 106 millones de toneladas métricas. Contenido de metal aluminio 19,8%. Sobraron 86
Cobremillones de toneladas de residuos minerales. Cobre: 2,5 billones de toneladas de mineral removido, con una cantidad de metal correspondiente a menos el 0,4% en peso. Hierro: 989 millones de toneladas movilizadas, generando una cantidad de metal correspondiente al 53% del peso total. Uranio: extracción de 1,9 billones de toneladas de mineral con apenas 0,002% en peso de producto refinado. Enorme generación de residuos en la etapa de extracción.
¿Para que el uso de la Economía Ambiental?Punto de vista Macroeconómico
Valoración de activos y pasivos ambientales de la nación y suincorporación en las cuentas nacionales
Por Ejemplo: PIB con la inclusión de los activos y pasivosambientales
Punto de vista Microeconómico
Ayuda en la toma de decisiones sobre acometer o no unaAyuda en la toma de decisiones sobre acometer o no unadeterminada política ambiental. (análisis de los instrumentoseconómicos de políticas ambientales).
Ayuda en la toma de decisiones sobre acometer o no undeterminado proyecto.
Ayuda a determinar el costo de un daño ambiental incurrido ala sociedad para que ésta sea resarcida.
Ayuda a determinar los pagos por los bienes y serviciosambientales.
Principal: Crea la base para la conservación de los recursosnaturales
Principales corrientes de pensamiento
Hipótesis Ambiental
Foco de Análisis Medio Ambiente Medio Ambiente
Neutro/Pasivo con intervenciones
Economía de Mercado Economía Ambiental
o países desarrollados Neoclásica
Capacidades de Economía de la
generaciones futuras sobrevivencia
de atender necesidades
Países o regiones Variante Cepalina Ambientalismo de los
Pobres Fundamentalismo Socio pobres (Martines Allier)
ambiental Marxismo verde
CONSECUENCIAS SOCIALES
• AUMENTO DE LA INMIGRACIÓN POR MAYORES EXPECTATIVAS SOCIOLABORALES
DISMINUCIÓN / PÉRDIDA DE LA IDENTIDAD LOCAL• DISMINUCIÓN / PÉRDIDA DE LA IDENTIDAD LOCAL
• NUEVO CONTEXTO: EL ENTORNO PORTUARIO
CONSECUENCIAS ECONÓMICAS
DIVERSIFICACIÓN PRODUCTIVA
REPERCUSIONES REVALORIZACIÓN REPERCUSIONES
SECTORIALES
MAYORES NECESIDADES
DE FINANCIACIÓN
REVALORIZACIÓN DEL SUELO
CONSECUENCIAS TERRITORIALES
Mayor presión sobre
Espacios Naturales Protegidos
Suelos rústicos
amenazados
Crecimiento de los cascos urbanos
y de sus orlas periféricas
Deterioro
paisajístico
Amenazas al
sector turísticoy de sus orlas periféricas
Reconcentración de actividades
y servicios en la banda litoralMayor capacidad de
centralidad departamental
sector turístico
Consolidación del nodo
logístico
CONSECUENCIAS SOCIALES FINALISTAS ACTUACIONES CORRESPONDIENTES
Recelo de la población autóctona.
Nuevos hábitos alimentarios
y sociales.
Campaña de sensibilización
ante la inmigración.
Difusión de las nuevas demandas alimenticias y
sociales (tradiciones
y costumbres foráneas).
Nuevas formas culturales
y religiosas.
Disuasión de la inversión por
infraestructuras insuficientes
Mayores costes del transporte.
Reserva de suelo para
equipamiento.
Ejecución de las propuestas
infraestructurales previstas
Mejoras en la red de suministro y
abastecimiento de combustible.
CONSECUENCIAS SOCIALES FINALISTAS ACTUACIONES CORRESPONDIENTES
Reducción del nivel de vida por
dificultades en los abastecimientos.
Problemas higiénicos-sanitarios.
Planificación de las infraestructuras
adecuadas a las demandas previstas.
Campaña de educación sanitaria
(hábitos alimenticios e higiénicos
y prevención médica).
Incremento de los precios
de los suministros por
aumento de la demanda.
Saturación de los servicios
sanitarios
Número de plazas escolares
y de profesores insuficiente.
Inadecuación de
la oferta cultural
Políticas públicas de subvenciones
energéticas y de recursos básicos.
Planificación del equipamiento
sanitario ante las nuevas demandas.
Planificación de las dotaciones
educativas y de la correspondiente
oferta pública de empleo.
Planificación de las instalaciones
culturales y de ocio (bibliotecas,
museos, cines, teatros, ludotecas).
CONSECUENCIAS SOCIALES FINALISTAS ACTUACIONES CORRESPONDIENTES
Inseguridad por focos de
marginalidad social.
Enriquecimiento especulativo
y endeudamiento familiar.
Asistencia social a colectivos desfavorecidos
(parados, drogo dependientes, violencia de
género,…)
Adecuación de los servicios policiales
a la nueva situación social.
Planificación de las necesidades
actualizadas de vivienda y potenciación
de la Promoción
Pública y la Protección Oficial.
Nuevas necesidades escolares
Disminución / pérdida
de la identidad local.
Atractivo tecnológico del
entorno portuario.
Menor seguridad ciudadana motivada por el
entorno portuario y la población de aluvión.
Pública y la Protección Oficial.
Plan de Guarderías y de
atención a niños en casa
Fomento de los aspectos culturales
autóctonos: fiestas, folclore,
gastronomía, arquitectura popular,
Impulso al turismo tecnológico (Puerto
robotizado) y difusión de las
excelencias de las nuevas instalaciones.
Centro de Acogida a Inmigrantes y
creación de nuevos centros policiales.
La valuación de los beneficios ambientales
�El valor total de un recurso.
�Métodos empíricos de valuación de beneficios ambientales.
�Métodos indirectos:
Método de los costos evitados o inducidos
Método de los precios hedónicos
Métodos directos: el método de la valoración
contingente
Inversiones en el territorioHerramientas financieras para el
Desarrollo Inmobiliario Desarrollo Inmobiliario
OBJETIVO
Ayudarlos a entender de que forma la globalización afecta la forma enque emprenderemos nuestros desarrollos inmobiliarios en el futuro,tanto para el constructor de una torre de oficinas en Shangai comopara el desarrollador de un pequeño conjunto de duplex en Punta delEste o Carrasco.
Hoy, la versatilidad es un factor clave para el éxito en los negocios. Losciclos macro-económicos son cada vez más cortos y los cambios detendencias son cada vez más bruscos. Por eso, los más ágiles en losnegocios, los más flexibles y los más versátiles son quienes mejorarbitran esas realidades mutantes logrando los mejores resultados
Temas a tener presentes
�Estudiar a fondo como inciden los ciclos económicos externos ennuestra actividad, y aprenderemos a identificar en que parte del cicloestamos antes de emprender un nuevo proyecto.�Conocer el origen de la actual crisis financiera, y tratar de analizar lascausas que llevaron a esta crisis.�Analizar los tres principales aspectos que diferencian los desarrollosinmobiliarios en Uruguay del resto del mundo: el funcionamiento de losinmobiliarios en Uruguay del resto del mundo: el funcionamiento de losciclos económicos, el aspecto impositivo y las alternativas de financiación.�Conocer la estructura óptima de capital que deberemos buscar paranuestros proyectos de inversión inmobiliaria en el futuro.�Tener un poco de claridad a las “novedosas” herramientas definanciación que surgieron en los últimos 10 años, y analizar las ventajas ydesventajas de las mismas.�Estudiar los principios básicos de los desarrollos sustentables, uno delos pilares del desarrollo inmobiliario en el siglo XXI;
Nuevos productos y jugadores financieros
� CMBS� REITS� CDOs� Oportunity Funds� Derivatives� Aumento de la securitización
Las tres diferencias
� Los ciclos económicos;� La estructura optima de capital;� El régimen impositivo
Fuentes convencionales de financiamiento. Instrumentos privados y públicos. Condiciones de aplicabilidad a proyectos urbanos.
Sistema financiero y mercado de capitales domésticos. Nuevos mecanismos de intermediación financiera. Gestión de fondeo corporativo y de proyectos. Complementariedad con el financiamiento bancario y otras fuentes no bancarias. Evaluación de viabilidad de productos de inversión vía mercados de capitales. Fideicomisos, fondos comunes de inversión y programas de deuda corporativa. Préstamos sindicados. Otros esquemas estructurados. Aplicación a proyectos urbanos. Limitaciones micro y macro. Estrategias de diseño. Presentación y desarrollo matricial de tipología de proyecto urbano / diseño. Presentación y desarrollo matricial de tipología de proyecto urbano / soluciones de financiamiento.
BIBLIOGRAFIAFoundations of Financial Markets and Institutions (3rd Edition) by Frank J.Fabozzi, Franco G Modigliani, Frank Jones, Michael G. Ferri , 2002.Mercados e Instituciones Financieras. Jeff Madura, 2001El Crack del Sistema Financiero y el Financiamiento al Sector Productivo enArgentina. A Cosentino. 2002.Los Estructurados como Solución de Financiamiento en Contextos de bajaProfundidad Financiera. A Cosentino. 2003.
Ingenierías financieras no convencionales. Innovaciones en financiamiento corporativo y de proyectos. Soluciones estructuradas
para proyectos urbanos. Diseño y Organización. Productos subyacentes de inversión y estrategias de Colocación. Perfil de
inversores objetivo.
Diseño de la estrategia de financiamiento. Instrumentos estructurados. Esquemas de financiamiento de proyectos urbanos. Evaluación y diseño de estrategias contingentes (esquemas mixtos de deuda y participación societaria, híbridos). Fideicomisos. Definición legal. Tipología. Funcionalidad. societaria, híbridos). Fideicomisos. Definición legal. Tipología. Funcionalidad. Diseños alternativos bajos criterios tailor made. El producto de inversión subyacente. Proceso metodológico de estructuración y colocación. Integración de capital y esquemas de calce con los requerimientos de desarrollo del proyecto. Preparado de información económica requerida. Management financiero y ajustes on-going. Esquema de valuación intertemporal como mecanismo de gestión de financiamiento. Consideraciones jurídicas asociadas.
Tecnología de Project Finance. Marco Conceptual. Esquemas Jurídicos y Funcionales. Condiciones de Aplicabilidad a proyectos urbanos.
Definición. Marco de consistencia. Condiciones de aplicación. Modelos funcionales. Estructuras jurídicas. Objetivos y limitaciones. Ventajas y desventajas. Tipología de proyectos urbanos elegibles. Su aplicación en contextos de elevado riesgo jurídico. Correlación entre riesgo soberano, rendimiento de títulos, tasas de descuento y tipo de inversión a financiar. Colaterales. Estructuras específicas. Procesos de diseño. Management Colaterales. Estructuras específicas. Procesos de diseño. Management financiero bajo estructuras de project finance. Actores, roles y funciones.
Aplicación de esquemas de Project Finance a proyectos urbanos públicos o mixtos. Marco conceptual. Esquemas jurídicos y
funcionales. Contribución a las políticas de inversión pública e infraestructura
Aplicación de las tecnologías de project finance al sector público. El
financiamiento de programas de inversión pública. Diseño de proyecto. Esquemas
dinámicos de garantías. Flujos de ingresos tributarios. Imposición de tasas
específicas, cargos por uso. La lógica inversa de la modelización financiera
convencional y la estimación de capacidad presupuestaria intertemporal para el convencional y la estimación de capacidad presupuestaria intertemporal para el
pago de servicios de deuda. Consorcios y corredores productivos / de
infraestructura. Proyectos inmobiliarios, residenciales y comerciales. Proyectos de
vivienda social, de infraestructura y de promoción a la actividad productiva.
Rentabilidad económica / beneficios sociales. Configuraciones jurídicas
tentativas. Actores, roles y funciones. Articulación pública-privada para el
financiamiento y desarrollo del proyecto. La participación de los gobiernos
subnacionales y del empresariado local. Esquemas de mitigación del riesgo
institucional. Productos subyacentes de inversión .
Valuación del proyecto como elemento crítico en la ingeniería de Financiamiento y en el diseño del productos subyacente de inversión
Los esquemas de valuación como estrategia de financiamiento. Cuantificación de
up side y de gaps respecto de precio de entrada al proyecto. Modelización de
escenarios prospectivos a distintos niveles de análisis. Presentación de criterios
metodológicos alternativos. Las limitaciones de inexistencia de información.
Criterios de ajuste. Análisis de divergencia entre los modelos de valuación. Crítica
al modelo de Discounted Cash Flow. Otros modelos alternativos. Parámetros para
realizar la valuación. Consideraciones metodológicas referidas a proyectos realizar la valuación. Consideraciones metodológicas referidas a proyectos
urbanos. El capital de riesgo en Argentina y otras economías emergentes.
Situación de los mercados de capitales. Los fondos de inversión y otros actores
participantes. Diseño de propuestas de participación accionaria en función del
perfil del inversor. Esquemas mixtos. Estructuración de financiamientos
transitorios. Riesgos asociados. Estrategias de gestión de financiamiento.
Esquemas de rondas de inversión. Particularidades en proyectos inmobiliarios.
Estamos listos para emprender
el camino?
Nos quedamoscómodos en
casa? Gratificacionesdesafíos, penas,desafíos, penas,
y alegrías
Vale la pena elesfuerzo?