Planificación, Desarrollo, Construcción y Comercialización de Primeras
Residencias en Área de Montaña Protegida en el Borde de la Ciudad de
Guatemala
BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ
Guatemala febrero 2012
UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño
UNIVERSIDAD
POLITECNICA DE MADRID
Planificación, Desarrollo, Construcción y Comercialización de Primeras
Residencias en Área de Montaña Protegida en el Borde de la Ciudad de
Guatemala
BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ
Guatemala febrero 2012
UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño
UNIVERSIDAD
POLITECNICA DE MADRID
INDICE
PLANIFICACIÓN, DESARROLLO, CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN
DE PRIMERAS RESIDENCIAS EN ÁREA DE MONTAÑA PROTEGIDA EN EL
BORDE DE LA CIUDAD DE GUATEMALA
PP
PROYECTO DE GRADUACION
Presentado al Consejo de
Facultad de arquitectura y diseño
por
BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ
Al Conferirse el titulo de
MASTER EN DIRECCION DE EMPRESAS
CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
Guatemala febrero 2012
UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño
UNIVERSIDAD
POLITECNICA DE MADRID
INDICE GENERAL
I. JUSTIFICACIÓN
II. OBJETIVOS
A. Licencias y permisos
B. Legal y fiscal
C. Económica
D. Arquitectónica y Constructiva
E. Factibilidad de Mercado
III. ENTORNO ECONÓMICO
A. Entorno económico mundial
B. Entorno Regional
1. Panorama Económico Latinoamericano
2. Panorama Económico Centroamericano
C. Entorno Económico Nacional
D. Entorno sector construcción
E. Sector Vivienda
IV. ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD
A. Análisis urbano
1. Definición
2. Ubicación geográfica
3. Mapa de zonas circundantes
4. Mapa de vías de circulación importantes
5. Mapa de usos circundantes
B. Análisis de áreas
C. Normativas municipales, tramitologia y análisis ambiental
1. Procedimiento a seguir en el área
a. Conap (Consejo Nacional de Áreas Protegidas)
b. MARN (Ministerio de Agricultura y Recursos
Naturales)
c. Licencia de Construcción
d. Otros trámites y permisos
V. ESTUDIO DE MERCADO
A. Estudio de Oferta
1. Lineamientos
2. Resultados
3. Interpretación
B. Estudio de Demanda
1. Estudio de Vivienda (intención de Compra, concepto y
precios)
2. Selección de grupo objetivo y determinación de la demanda
existente
3. Resumen de resultados estudio de Demanda
4. Estimación de precio
VI. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO
A. Ubicación
B. Concepto
C. Características
1. Ubicación
2. Entorno
3. Terreno
D. Arquitectura
1. El Minimalismo
a. El Origen del Minimalismo
b. Las características del Minimalismo
E. Renders del proyecto
F. Tipología constructiva
G. Descripción de servicios
1. Agua Potable
2. Drenajes
3. Electricidad
4. Instalaciones Especiales
H. Planos
VII. FINANZAS
A. Análisis financiero
1. Estructura financiera
2. Presupuesto de Construcción
3. Perfil de costos e ingresos
4. Ventas
5. Retorno de la inversión
6. Cronograma
7. Cash-flow
8. Resultados financieros
VIII. ESTRUCTURAS NECESARIAS
A. Estructura jurídica
1. Contratación asesoría
2. Procesos y gastos a realizar por parte del desarrollador
a. De los gastos legales
b. De los honorarios profesionales
3. Pagos a realizarse por parte del comprador
a. De los gastos
c. De los honorarios profesionales a cancelar por
parte del comprador
B. Estructura Fiscal
1. Impuestos en la Generación de una Sociedad Anónima
2. Impuestos en adjudicación a Administrador Único,
nombramiento, patentes de sociedad y de empresa.
3. Impuestos en la Financiación
b. Prestamos a una entidad bancaria extranjera
c. Préstamo a una entidad bancaria nacional
d. Préstamo privado con un individuo Guatemalteco
1. Impuestos a importaciones de insumos, materias primas,
materiales y activos fijos
2. Contratos de arrendamiento
3. La contratación fiscalmente eficiente y los riesgos
4. Forma en que se venderán el proyecto habitacional
C. Estructura Comercial
1. Estructura comercial y de marketing
a. Estrategia de Marketing
i. Imagen del proyecto
ii. Posicionamiento
iii. Publicidad y promoción
iv. Estrategia de comunicación
b. Política de atención al cliente
2. Análisis FODA
3. Estrategia de ventas
1. Estrategia de ventas
2. Política de precios y descuentos
3. Estructura y remuneración equipo de
ventas
a. Formas de pago
1. Fuentes de captación
2. Estimaciones y Cronograma de ventas
IX. CONCLUSIONES
A. Licencias y permisos
B. Legal y fiscal
C. Económica
D. Arquitectónica y Constructiva
E. Factibilidad de Mercado
X. BIBLIOGRAFÍA
JUSTIFICACIÓN
Es necesaria la aplicación práctica de lo aprendido en el Máster
de Dirección de Empresas Inmobiliarias y de Construcción para terminar
de comprender la lógica y el mecanismo que permite el correcto
desarrollo de un proyecto inmobiliario en toda su extensión. Durante la
duración de la maestría y sus diferentes cursos se trato de enlazar los
diferentes temas, esto estriba la dificultad de tener diferentes métodos
de enseñanza, diferentes maestros y el espacio de tiempo entre curso y
curso.
El presente trabajo trata de conjugar todo lo aprendido en un
proyecto practico real, que, dependiendo de los resultados del mismo,
se hará o no realidad. Se trato de tomar en cuenta todos los aspectos
pertinentes según la teoría, y también los aspectos locales por las
características únicas del país, la ubicación y las condiciones en
general. Asimismo el resultado debe de ser tangible y claro, que nos
deje con un panorama abierto para tomar la decisión de ir o no ir
adelante con el proyecto.
OBJETIVOS
El siguiente estudio busca concluir si es factible desde varios
puntos de vista, el desarrollo de tres viviendas unifamiliares en la
Lotificación Campestre El Encinal, en la reserva hídrica Cerro Alux. Se
analizara la factibilidad en los siguientes ámbitos:
A. Licencias y permisos
El proyecto se encuentra en una zona protegida por ser una
reserva hídrica, aspecto que observa varias limitaciones a la hora de
pensar en un proyecto inmobiliario. Entre estas se pueden considerar
una baja densidad permitida, la prohibición de perforar pozos para
agua potable y algunas otras disposiciones similares. Se debe
determinar si es realizable el proyecto y si lo es, que procedimiento se
debe seguir para cumplir con toda la documentación y requisitos del
Ministerio del Medio Ambiente.
B. Legal y fiscal
El proyecto deberá de demostrar su factibilidad desde este punto
de vista al exponerse la estructura legal y fiscal y los diferentes gastos
que las mismas generaran a la hora de la planificación, desarrollo y
ventas de las unidades habitacionales.
C. Económica
Una de las interrogantes más importantes es si el proyecto es
rentable y si ofrece un retorno atractivo para los inversionistas. Para
contestar a esta pregunta se realiza un estudio detallado que incluye un
presupuesto completo, un perfil de gastos, un cronograma y un cash-
flow. Los resultados financieros deberán ser un claro reflejo de la
factibilidad económica del proyecto inmobiliario.
D. Arquitectónica y Constructiva
En este caso se debe de tomar en cuenta la factibilidad de llevar
a cabo el proyecto desde el punto de vista constructivo debido a las
singularidades que presenta el lote en el cual se plantea. Es un lote con
una inclinación bastante fuerte, donde se comprobara por medio del
diseño arquitectónico y estructural si es posible realizar un proyecto que
a pesar de la complejidad de su diseño y construcción ,pueda seguir
presentando un presupuesto que cumpla con los objetivos de cubrir el
segmento socioeconómico al cual va dirigido.
E. Factibilidad de Mercado
Se debe investigar a fondo si hay mercado para el proyecto, se
debe analizar la oferta y demanda, la intención de cambio y compra,
la absorción y concluir con un panorama claro de si hay mercado,
quien es el cliente.
ENTORNO ECONÓMICO
A. Entorno económico mundial
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico
(OCDE) reconoce que hacer previsiones sobre la evolución
macroeconómica en los próximos meses es tarea difícil, puesto que
persisten elementos de incertidumbre considerables, como la posibilidad
de que haya una renovada caída de precios de la vivienda en Estados
Unidos. Además, la OCDE alude a las tensiones en los mercados de
divisas como un eventual origen de respuestas proteccionistas que
puedan perjudicar las perspectivas de crecimiento en los próximos
meses.
La idea de que las economías en el mundo se estaban recuperando se
ha venido abajo, ya que las últimas estimaciones indican que el
crecimiento en Europa está rezagado y la economía de Estados Unidos,
vinculante para la región también está presentando problemas de
crecimiento.
En línea con un panorama menos alentador que el 2010 durante el
presente año, el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta en su
informe de octubre una expansión del Producto Interno Bruto (PIB)
mundial de 4.2% (4.8% durante 2010).
Fuente: Situación del sector construcción 2011, presentación de la Cámara Guatemalteca de la
Construcción, Guatemala 2011.
Índice de precios de vivienda Case Shiller:
20 ciudades de Estados Unidos de América
Años 2005 – 2011
Enero 2000 = 100.0
Fuente: Standard and Poors
Estados Unidos de América:
Tasa de morosidad por tipo de préstamo hipotecario
Años 2002 – 2010 en porcentajes
FHA: Préstamo hipotecario respaldado por el Federal Housing
Administration.
VA: Préstamo hipotecario respaldado por US Departament of Veterans
Affair.
Prime: Préstamo hipotecario con poco riesgo de impago.
Subprime: Préstamo hipotecario con un nivel de riesgo de impago
superior a la media del resto de créditos
Estados Unidos de América:
Viviendas autorizadas por permisos de construcción
Años 2000 – 2010 en millones de viviendas
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Oficina de Censos
de Estados Unidos
B. Entorno Regional
1. Panorama Económico Latinoamericano
En sus más recientes proyecciones, para el 2011, el FMI calcula
que Latinoamérica en su conjunto crecerá un 4%, con una tasa de
inflación del 5.8%. Por su parte, la Comisión Económica para América
Latina y el Caribe (CEPAL) en su informe “Balance preliminar de las
economías de América Latina y el Caribe 2010”, presentado en
diciembre, luego de un crecimiento del 6% durante 2010, la tasa de
crecimiento de la región será de 4.2% en 2011, alrededor del 3% de
crecimiento del PIB por habitante. La intensa actividad contra cíclica
que desplegaron los gobiernos de la mayor parte de la región posibilitó
una rápida recuperación de los niveles de actividad, la mayoría de los
cuales ya se ubican por encima de los niveles pre crisis. No obstante, el
espacio para políticas públicas se verá afectado por la necesidad de
recomponer la capacidad de respuesta contra cíclica ante el previsible
menor dinamismo de la economía mundial durante 2011 y el exceso de
liquidez global.
Más allá del corto plazo, se plantean diversas interrogantes acerca de la
posibilidad de que esta rápida recuperación se transforme en una
reactivación del crecimiento sostenido. En efecto, el ambiente externo
sigue afectado por altos niveles de incertidumbre y dudas acerca de
cuán sólida es la recuperación de las economías avanzadas. Al mismo
tiempo, la fortaleza relativa de las economías emergentes y, en
especial, de varios países de la región, ha comenzado a incrementar el
flujo de capitales hacia América Latina y el Caribe. Esta situación ha
originado ciertas apreciaciones de las monedas. En este contexto, los
países de la región enfrentan importantes desafíos. A la necesidad de
perseverar en el control de los equilibrios macroeconómicos, se añade
el requerimiento de aumentar la inversión en infraestructura y
capacidad productiva, y con ello permitir aumentos tanto en la
productividad como en los salarios. A esto se suma el desafío de
mantener políticas públicas que apunten a la protección de los sectores
vulnerables y fortalecer el vínculo entre crecimiento e igualdad. Para
lograr estos objetivos, se hace necesario redefinir la ecuación
predominante entre Estado, mercado y sociedad civil, indica el estudio.
2. Panorama Económico Centroamericano
De acuerdo con el más reciente análisis realizado por el ICEFI,
durante el año pasado los países del istmo centroamericano
experimentaron crecimiento en sus economías, en relación con 2009, sin
embargo, las proyecciones de crecimiento alentadoras que se tenían
para estas economías en 2011 se enfrentan a las amenazas descritas en
el panorama mundial. La incidencia directa de esta futura nueva
recesión sobre Centroamérica, es que el crecimiento de las economías
de la región está básicamente sustentado en la recuperación de los
mercados internacionales. Es decir, que ante una reducción de la
demanda extranjera las exportaciones regionales enfrentarían un
descenso y por consiguiente, también las economías centroamericanas.
Según el FMI, en la peor posición se encuentran los países más
vinculados a EE.UU., que pueden contagiarse de su ralentización
económica. Ese es el caso de México, así como de los países de
Centroamérica que son muy dependientes del turismo y de las remesas
que se envían desde Estados Unidos, y que son netamente importadores
de materias primas. A pesar de lo anterior, el Fondo todavía mantiene
la proyección de que para el 2011 continuará la tendencia de ligera
mejoría económica para el istmo centroamericano, con un crecimiento
estimado del PIB de 3.7% (3.1% durante 2010). Esta cifra es similar a la de
la CEPAL que estima el crecimiento regional en 3.6%.
En las graficas siguientes podemos observar indicadores
regionales relacionados a la industria de la construcción, en especial al
sector vivienda. En los mismos se muestra una disminución considerable
en la actividad de la construcción en general y en el aporte de la
industria a la economía de los países.
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del FMI (WEO, abril 2011),
Cámara Costarricense de Construcción, Cámara Nicaragüense de la Construcción y Cámara
Panameña de la Construcción.
Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana:
Aporte de la construcción a la economía
Años 2005 – 2012
Porcentajes del PIB
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de Bancos Centrales ,
Cámara Costarricense de Construcción, Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción,
Cámara Nicaragüense de Construcción y Contraloría General de la República de Panamá.
Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana:
Variación interanual del Índice Mensual de Actividad de la Construcción
(anualizado) Años 2005 – 2010 en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de Bancos Centrales y
Cámara Costarricense de Construcción
Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana:
Producción de vivienda años 2005 – 2010 en cantidades
} Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de ANACOVI, Cámara
Costarricense de Construcción y Cámara Panameña de la Construcción.
C. Entorno Económico Nacional
De acuerdo con el Banco de Guatemala (Banguat), en su informe
de política monetaria a agosto del 2010, la evolución de la economía
guatemalteca en 2011 estará condicionada a la coyuntura económica
y financiera mundial y a factores de orden interno, tanto económicos
como políticos, dado que es un año electoral. Igualmente se destaca
que el país es altamente vulnerable a experimentar desastres naturales
por los efectos del cambio climático, los cuales también tienen una
repercusión importante en el desempeño de la economía nacional y
pueden condicionar eventualmente la gestión de la política
macroeconómica, en particular de la política fiscal.
Acorde con la información disponible a la fecha, el Banguat prevé un
crecimiento de la economía guatemalteca de entre 2.5% y 3.1% para
2011 (el FMI y la CEPAL vaticinan un crecimiento de 2.6% y 3%,
respectivamente). Esta proyección inicial se fundamenta en una serie
de factores tanto de orden externo como interno.
Dentro de los primeros se incluye la incertidumbre sobre la consolidación
de la recuperación económica y financiera mundial, particularmente
en los Estados Unidos de América y la Zona del Euro. En el orden interno
se proyecta la continuidad de la recuperación gradual de las tasas de
crecimiento de las principales actividades económicas. Asimismo, se
prevé cierta prudencia por parte de los agentes económicos en
decisiones de inversión, producción, generación de empleo, consumo y
ahorro en tanto se consoliden sus percepciones respecto a los cambios
esperados en la gestión de las políticas públicas, derivados del año
electoral y los cambios en la administración pública, fenómeno que se
ha observado en otros procesos electorales.
En el caso de la inflación, los pronósticos actuales prevén que se sitúe
alrededor de 5.70% en 2011, mientras que las expectativas de los
analistas privados proyectan una inflación de 6.36%.
D. Entorno sector construcción
Las perspectivas de crecimiento del sector de la construcción
siguen sin mostrar mejoría más allá de lo proyectado por el Banco de
Guatemala (Banguat) desde inicios del 2011, y será el único de los 11
principales sectores económicos que conforman el producto interno
bruto (PIB), que este año no saldrá de un ritmo negativo en su
desempeño. Así, de acuerdo con los datos del Banguat, para este año,
si bien se espera una mejoría para la citada industria, esta mantendrá
una desaceleración de -1.4 %, con relación a los -11.2 % registrado en
2010. Se observa por cuarto año consecutivo un decrecimiento
promedio de 6 % anual, y eso ha ocasionado que, de aportar el 4 % al
PIB hacia 2007, ahora se tenga una participación del 2.9 %” En la
actualidad aún se observa un bajo nivel de demanda de asfalto,
limitado crédito al sector y un estancamiento del crédito, la leve
mejoría estaría siendo apuntalada por una mayor demanda de
materiales de la construcción de viviendas (sobre todo para
ampliación) en el sector informal desde septiembre de 2010.
IMACON versus crecimiento del PIB construcción:
Variación anual años 2003 – 2011
en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de
Guatemala
Según la Encuesta de Expectativa de Empleo para el segundo trimestre,
presentado recientemente por la firma Manpower, la construcción es
uno de los cinco sectores, que de seis actividades productivas
estudiadas, que mejores expectativas de empleo muestra para ese
período. La caída acumulada en los últimos cuatro años de los empleos
en el sector de la construcción se sitúa en alrededor del 25 % con
respecto a 2007, cuando la actividad creció un 8.8 % y generaba
alrededor de 350,000 empleos. Se estima que entre 2008 y 2009 cerró
150,000 puestos de trabajo, cifra que no se podrá reactivar aún ni con la
mejoría que se vislumbra para este año.
Índice Mensual de Actividad de la Construcción trimestral:
Variación años 2003 – 2011 en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC
Crecimiento del sector construcción
Años 1996 – 2011 en porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de
Guatemala.
Superficie de construcción autorizada
Años 2002 – 2010 en metros cuadrados
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de
Guatemala
Regiones: aporte al PIB
En porcentajes
Fuente: Secretaría de Planificación y Programación de la Presidencia (SEGEPLAN) y
Cardona, René. (1999). "La distribución del Producto Interno Bruto (PIB) en Guatemala, por región
y departamento". Revista de Estudios Sociales No. 61. Guatemala: Universidad Rafael Landívar
E. Sector Vivienda
Las cifras del Banguat, dan cuenta que en 2008, la construcción
decreció -0.8 % con relación a 2007, en 2009, la desaceleración varió a -
10.8% y en 2010 fue de -11.2 %. Según Jorge Montenegro, presidente de
la CGC, la contratación de obras públicas de infraestructura sigue
deprimida, pero el mayor golpe lo sigue soportando la vivienda.
En 2007, se estimó la construcción anual de unas 58,000 viviendas,
en 2008, unas 15,000. Para 2011, la cifra podría no superar los 10,000. Las
construcciones y remodelaciones que han empujado al alza la compra
de materiales, se concentran en el área rural y estaría asociado a la
mejora de las remesas.
El número de seguros hipotecarios que emitió el Instituto de
Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) se redujo de un récord de 4
mil 200 en 2006 a 2 mil 883 en 2007, la cifra cayó a 1,241 en 2008, en 2009
fueron 1,213 y 642 en el primer semestre de 2010.
Índice Mensual de Actividad de la Construcción de Vivienda e
índices de algunos de sus componentes
Años 2002 – 2010
Enero 2008 = 100.0
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de
Guatemala y la Superintendencia de Bancos
Préstamos y descuentos al sector construcción y vivienda
Años 2002 – 2010
En millones de quetzales
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la
Superintendencia de Bancos
Producción de vivienda
Años 2003 – 2010
En unidades
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del FHA y
estimaciones propias
Déficit habitacional
Años 2003 – 2015
En unidades
Fuente: ANACOVI
Regiones: stock de vivienda
En unidades
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta
de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.
Regiones: material predominante en las paredes de la vivienda
En porcentajes
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta
de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.
Regiones: déficit habitacional
En unidades
Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta
de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.
ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD
A. Análisis geográfico y urbano
1. Definición
El análisis trata de situar el proyecto dentro del funcionamiento,
territorio, uso y carácter del entorno. El mismo sitúa al proyecto en su
entorno más macro, como parte de un país y lo dirige hacia su entorno
más micro, que viene a ser la lotificación del cual el lote forma parte.
En este caso el territorio pertenece al municipio de Mixco, que en
la actualidad no posee un plan de ordenamiento territorial, por lo que
en este caso los lineamientos municipales en cuanto a uso de tierra no
aplican. Nos basamos en las necesidades del mercado para la
ubicación del proyecto, pero no podemos dejar de lado ciertos
aspectos urbanos a analizar, debido a su incidencia en el mismo.
El análisis urbano se realizo desde el punto de vista del
condominio El Encinal como una unidad, ya que internamente el uso es
estrictamente residencial de baja densidad. El análisis a continuación
es bastante superficial, ocupándonos casi exclusivamente a usos, vías
de comunicación y división zonal del entorno. Dichas características
son importantes para el proyecto, debido al desorden y trafico que se
vive en el municipio.
2. Ubicación geográfica
Fuente:http://www.galasdeguatemala.com/r-mapas-de-guatemala-365-pdf-mapa-
division-politica-de-guatemala-6827.htm
Guatemala se encuentra en Centro América, y el departamentos
de Guatemala se encuentra en la parte sur del país, sobre una
topografía montañosa a aproximadamente 1,414msnm. Se divide en 26
departamentos, la ciudad de Guatemala se encuentra en el
departamento del mismo nombre, al centro del mismo. El proyecto se
ubicara en el departamento de Mixco, al oeste de la ciudad de
Guatemala.
Fuente:http://miblogchapin.wordpress.com/2009/10/15/mapa-del-departamento-de-
guatemala/
3. Mapa de zonas circundantes
El proyecto se ubicara en la zona 7 del Municipio de Mixco, el
mismo es colindante con Ciudad Guatemala y es el municipio de el
departamento de Guatemala, junto con Villanueva, que mas población
alberga. Dicho municipio se ha mezclado con la Ciudad de
Guatemala a tal grado, que varias de sus zonas se traslapan. Así, la zona
7 de Mixco, que es en al cual se encuentra la lotificación El Encinal,
colinda con la zona 6 de Mixco, la zona 19 de Guatemala y las zonas 1,2
y 3 de Mixco. Tenemos como limite físico más importante la Calzada
Roosevelt, que viene de la ciudad y se dirige hacia el occidente del
país.
Fuente: Propia
4. Mapa de vías de circulación importantes
El proyecto cuenta como vía de acceso principal la Calzada
Roosevelt, el ingreso se encuentra al final de la misma, siguiendo por la
19 Calle y la Avenida El Encinal. Al final de la 19 calle hay una
bifurcación que dirige hacia la avenida del Cementerio, donde
actualmente se están desarrollando muchos proyectos de uso
residencial. Antes de llegar a la bifurcación de la Avenida del
Cementerio, sobre la 19 calle hay otra bifurcación. Esta conduce hacia
la 12 avenida, que a su vez nos transporta a varias colonias más
antiguas de Mixco como son San Ignacio, Namajay y El Paraíso.
Fuente: Propia
5. Mapa de usos circundantes
Los usos de tierra circundantes son en su mayoría residencial,
aunque se divide en dos; hay una área residencial que actualmente se
encuentra en desarrollo, que es la que rodea la vía de acceso llamada
la Avenida del Cementerio, la cual como su nombre lo dice nos lleva a
uno de los cementerios más grandes y reconocidos de ciudad
Guatemala.
Dicha área residencial se están desarrollando varios proyectos de
vivienda, también existe un proyecto ya construido que consta de dos
torres de apartamentos. Sobre la Avenida del Cementerio se da
también uso comercial en la bifurcación que conduce hacia la misma
se encuentra un centro comercial de conveniencia y existen también
varios negocios pequeños, juntos proveen bienes y servicios a los
habitantes del área. Internamente el condominio no tiene otro uso más
que el residencial, en terrenos en su mayoría de 2,500mt.2 o más.
Fuente: Propia
B. Análisis de áreas
Este consiste en el punto de partida para el proyecto, según la
legislación y reglamentación interna, el terreno se puede dividir
solamente en tres solares. La razón para ello es que por ser un área
protegida se desea mantener una baja densidad poblacional en el
área, la estrategia para lograrlo por parte del comité del condominio, es
otorgar media paja de agua por cada 1,000mts.2 de terreno. Por tanto,
el terreno se desmembrara en tres partes, tratando que sean lo más
parejas posibles en cuanto a área.
Por la extensión de los terrenos que es aproximada a los
1,000mts.2, no tenemos problemas con espacio para adecuar los metros
cuadrado de construcción necesarios según nuestro estudio de
mercado. Se considero una casa de 215mts.2 parqueo para 4 carros
que equivalen a 50mts.2 y el resto está considerado como área verde.
A partir de los supuestos anteriores se realizo el estudio de áreas y los
estudios preliminares de costos.
Fuente: Propia
C. Normativas municipales, tramitologia y análisis
ambiental
1. Procedimiento a seguir en el área para permisos
relacionados al medio ambiente
Por encontrarse el proyecto en un área protegida, participan dos
instituciones gubernamentales en el análisis y dictamen ambiental del
área, el CONAP (consejo Nacional de Áreas Protegidas) y el MARN
(Ministerios de Agricultura y Recursos Naturales). En este caso el MARN
pide como requisito obtener el visto bueno del CONAP para otorgar el
permiso de desarrollo que a su vez nos pedirá la Municipalidad de Mixco
como requisito para otorgar la licencia de construcción. Todo el trámite
del permiso correspondiente al medio ambiente se realiza sin costo
alguno y tiene una duración aproximada de 3 meses. Abajo los
requisitos:
a. Conap (Consejo Nacional de Áreas Protegidas)
o Llenar el formulario para la solicitud de cambio de uso del
suelo (formato #15)
o Requisitos para aprovechamiento familiar (tala de árboles)
Carta dirigida al director de Conap Alux para solicitar
la tala de árboles.
Fotocopia de cedula de vecindad.
Registro de la propiedad (cuando la escritura es
registrada)
Fotocopia de la escritura autenticada, cuando la
escritura el publica
Depositar q.25.00 en la cuenta
o Estudio de impacto ambiental
Lineamientos de estudio de impacto ambiental
o Información general del proponente
o Información general del proyecto
o Impacto del proyecto al aire
o Efectos de la actividad en el agua
o Efectos de la activad sobre el suelo (sistema
edáfico y lítico)
o Desechos sólidos
o Demanda y consumo de energía
o Uso de combustibles
o Efectos sobre la flora, fauna y bosques
o Efectos sociales, culturales y paisajísticos
o Efectos sobre la salud humana
o Adjuntar Siguientes documentos:
Plano de distribución o Cotas.
Plano de los sistemas hidráulico sanitarios
(agua potable, dotación por persona, pozo
propio, tuberías, aguas pluviales, drenajes de
aguas servidas, pozos de absorción, si se va a
conectar a drenajes municipales, planta de
tratamiento)
Presentar original y copia completa del
proyecto y una copia para sellar de recibido
Presentar documento foliado (de atrás hacia
delante)
Fotocopia Autenticada de cedula de
vecindad.
Declaración jurada del propietario (como es
el machote MARN) certificada por notario.
Certificado del registro de la propiedad del
bien inmueble, contrato de arrendamiento o
compra venta. ( Deberá tener un máximo de
seis meses de anterioridad a la solicitud)
Fotocopia autenticada del carné de
identificación tributaria
Cuando sean proyectos de fondo de
inversión pública presentar perfil del proyecto
por la unidad técnica que corresponda.
b. MARN (Ministerio de Agricultura y Recursos Naturales)
Luego de obtener el visto bueno de parte del CONAP el folio se
dirige hacia el MARN (ministerio de agricultura y recursos naturales),
para obtener la Resolución del MARN-CONAP que como mencione
antes, es un requisito para obtener la licencia de construcción (en caso
de incumplir con este requisito la multa es de Q100,000.00), los pasos son
los siguientes:
Revisión de la papelería por parte del depto.
jurídico
Revisión de estudio de impacto ambiental
por parte del depto. técnico
Revisión de dictamen de CONAP sobre el
caso
Visita de inspección al terreno
Dictamen técnico por parte del MARN
2. Licencia de Construcción
La municipalidad que tiene jurisdicción sobre el área donde se
ubicara el proyecto, es la municipalidad de Mixco, la misma cuenta con
un reglamento de construcción bastante obsoleto, donde muchísimos
aspectos, como los pagos y arbitrios municipales quedan a discreción
de los inspectores. Es importante recalcar que la municipalidad de
Mixco no aceptara nuestra solicitud de licencia si no se cuenta con el
permiso correspondiente por parte del Ministerio del Medio Ambiente y
de la administración de la lotificación.
Formulario correspondiente lleno y firmado
por arquitecto o ingeniero colegiado
Escritura, carta o contrato de compraventa
Certificación del registro de la propiedad
Recibo del último pago del IUSI
Certificación IUSI
Boleto de ornato del propietario
Boleto de ornato de los profesionales
implicados en el proyecto
Constancia de colegiado activo
Solvencia municipal
Planos constructivos
Estudio de impacto ambiental
3. Otros trámites y permisos
Se deben realizar otros trámites y permisos para obtención de los
servicios necesarios para las viviendas, en su mayoría estos son
proveídos por empresas privadas como es el caso del teléfono, internet
y energía eléctrica. En el caso del agua el trámite se debe de realizar
con la empresa privada que abastece de agua a la lotificación. Estos
servicios son sobre los cuales se considerara proporcionar una conexión
por parte del desarrollador.
Entre los trámites restantes se encuentran
Agua potable: En este caso el agua potable lo proveerá la
urbanización en la cantidad de ½ paja para cada vivienda, asignada
de esta manera debido al tamaño de los terreno de cada una. Para
obtener el servicio se debe llenar un formulario y luego de una visita
técnica se debe cancelar un monto estipulado por la administración de
la urbanización.
Drenajes: En este caso no aplica porque por ser área
protegida la ley obliga a cada vivienda unifamiliar a contar con planta
de tratamiento propia.
Electricidad: La electricidad la proveerá la Empresa
Eléctrica de Guatemala (EEGSA), el trámite consiste en la solicitud, una
visita técnica, entrega de un formulario con las especificaciones y
pormenores de la conexión y el pago del costo de la instalación.
Servicios especiales: Entre estos encontramos, cable,
internet, teléfono y cualquier otro servicio que el dueño de la vivienda
requiera, esta negociación y obtención de servicios correrá por cuenta
del dueño de cada propiedad, no por parte del desarrollador.
ESTUDIO DE MERCADO
A. Estudio de Oferta:
1. Lineamientos
El área de influencia en el que se levanto el estudio de oferte
consta de viviendas para nivel socioeconómico C+ y B, tenemos como
límite inferior un precio de venta estimado de $85,000.00 y como precio
máximo un precio de venta $200,000.00. Deberán de ser condominio o
residencias individuales que estén aun a la venta, que se estén
comercializando recientemente.
Áreas para localización de Oferta:
a. Mixco:
o Viviendas a la venta dentro de El Encinal
o Área y condominios aledaños a El Encinal
o Área aledaña al Cementerio Las Flores
o Área aledaña a Calzada Mateo Flores
(Las Dalias) y la Calzada Roosevelt
b. Área que va desde el paso a desnivel del final
de la Calzada Roosevelt hasta San Lucas:
o Labor de Castilla I y II y similares
o Alrededores del Cerro Alex
c. San Lucas:
o Condominios en alrededores de San
Lucas
o Condominio que van desde San Lucas
hasta comienzo bajada de las Cañas
d. Zona 7:
o Área que va desde Tikal Futura hasta
comienzo de Municipio de Mixco
e. Zona 11:
o Área de las Charcas,
o Área de Mariscal
o Área de Residenciales 5 y Miraflores
f. San Cristóbal:
o Residenciales en toda el área de San
Cristóbal
2. Resultados
A continuación se presentan los resultados del estudio de
demanda, la información se separo en los temas que se ven a
continuación para su mejor interpretación y comprensión.
Listado de Precios Zona Nombre Cuota de
mantenimiento
Precio Promedio 2
Habitaciones
Precio Promedio
3 Habitaciones
Precio Promedio 4
Habitaciones
Número de
Proyectos San Cristóbal Vistas de San Cristóbal $ 345000 1 San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Q667,700 1 San Cristóbal Bosques de San Marino $ 116,950 1 San Cristóbal Portales de San Cristóbal no hay no hay $280,000 1 San Cristóbal Villas de Van Gogh no hay $150,000 $159,000 1 San Cristóbal Villas Palermo Q379,600 1 Encinal Luces del Encinal $ 128,930 1 Encinal Quintas Los Encinos $ 109,500 2 Molino de las Flores
Casa individual no hay no hay $150,000
San Lucas San Telmo no está fijada no hay Q645,000 no hay 2 San Lucas Villas de la Meseta no hay no hay Q680,000 1 San Lucas Casa individual Q50 no hay $90,000 no hay no aplica
Rango de Precios (donde hay más de un modelo)
Zona Precio Promedio 2
Habitaciones
Unidades de 2
Habitaciones
Precio Promedio 3
Habitaciones
Unidades de 3
Habitaciones
Precio Promedio 4
Habitaciones
Unidades de 4
Habitaciones
San Cristóbal
$ 116,804.17 $ 261,333.33
Encinal $ 119,215.00 $ 150,000.00
Fuente: Propia
Acabados Rango de Precios Acabado de muros
externos
Divisiones Internas Acabado de techo
externo
Perfiles de ventanería Puertas
Menor de $ 50 mil Villas Palermo Block Block Losa de concreto Aluminio MDF $ 75 - $ 100 mil Hacienda San Cristóbal Block alisado Block Losa de concreto
cubierto de shingle PVC Madera
San Telmo NS Block Aluminio MDF Villas de la Meseta Block alisado Block PVC MDF Casa individual San Lucas
Molde concreto Concreto Aluminio Madera enchapada
$ 100 - $ 125 mil Bosques de San Marino Block alisado Block Losa de concreto
cubierto de shingle Aluminio de alta calidad MDF
Quintas Los Encinos I y II Block y fachaleta Block Losa de concreto Aluminio de alta calidad MDF $126 - $150 mil Luces del Encinal Block alisado Block Losa de concreto
cubierto de shingle Aluminio MDF
Casa Molino de las Flores Block Aluminio Madera $ 151 - $ 175 mil Villas de Van Gogh Concreto Block PVC Madera $ 345 mil Vistas de San Cristóbal Ladrillo visto y block alisado Block Losa de concreto
cubierto de shingle Aluminio MDF
Absorción Zona Unidades Totales Unidades de 2
Habitaciones
Unidades
disponibles
Unidades de 3
Habitaciones
Unidades de 4
Habitaciones
Unidades
disponibles Vistas de San Cristóbal 3 3 Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino 61 Portales de San Cristóbal 8 8 3 Villas de Van Gogh 8 4 4 Villas Palermo Luces del Encinal 437 Quintas Los Encinos I y II 165 en cada
proyecto
Molino de las Flores 1 0 0 0 1 1 San Lucas(Km 32 San Telmo) 40 0 0 40 0 0 San Lucas(Villas de la Meseta) 740 no se brindo esta información Casa individual San Lucas 1 0 0 1 0 1
Rango de Tamaño Zona Casas de 2
Habitaciones (m²)
($/m²)
Dos
Habitaciones
Casa de 3
Habitaciones
(m²)
($/m²)
Tres
Habitaciones
Casa de 4
Habitaciones
(m²)
($/m²)
Cuatro
Habitaciones Vistas de San Cristóbal 400 $ 862.5 Hacienda San Cristóbal 165 Q4,047 Bosques de San Marino 205 $ 570.5 Portales de San Cristóbal Villas de Van Gogh Villas Palermo 82 Q4,629 Luces del Encinal 187 $ 689 Quintas Los Encinos I y II Molino de las Flores 250 $ 600 Villas de la Meseta 124 Q5,484 San Telmo 163 Q3,957 Casa individual San Lucas 177 $ 508
Fuente: Propia
Financiamiento Nombre Enganche Financiamiento Cuotas enganche Plazo en años.
Vistas de San Cristóbal 30% BAM y BAC 15,000 reserva aplicados al enganche
20
Hacienda San Cristóbal Q34,100 Banrural Bosques de San Marino $ 17,542 $ 770.71 20 Portales de San Cristóbal variado, pero mínimo 10% BAM completo de 5 a 25 con interés del 8%
en dólares y 9% en quetzales
Villas de Van Gogh 30% BAM variables de 5 a 25 con interés del 8% en dólares y 9% en quetzales
Villas Palermo Q19,400 Q3,410 Luces del Encinal BI y BAC devuelven $ 8,400 Quinta Los Encinos $ 10,950 en 8 pagos $937.55 20 años Molino de las Flores a convenir con el dueño el
método de pago
San Telmo a convenir con el bac con un 9% de interés
Villas de la Meseta a convenir con bac a un 9% Casa individual San Lucas a negociar con el dueño
Áreas Verdes y Sociales
Zona Nombre Distribución de
unidades
Cableado Muro perimetral
del condominio
Áreas
verdes
Área social
condominio
Juegos
infantiles
San Cristóbal
Vistas de San Cristóbal Individuales Subterráneo Block y fachaleta Si No No
San Cristóbal
Hacienda San Cristóbal Hilera Aéreo Si (material N/D) Si No Si
San Cristóbal
Bosques de San Marino Hilera Subterráneo Mampostería y malla
Si No No
San Cristóbal
Portales de San Cristóbal Hilera Subterráneo Si (material N/D) Si No No
San Cristóbal
Villas de Van Gogh Hilera Subterráneo Si (material N/D) Si No No
San Cristóbal
Villas Palermo Hilera Aéreo Si (material N/D) Si No No
Encinal Luces del Encinal Hilera Subterráneo Block Si Si Si
Encinal Quintas Los Encinos I y II Hilera Subterráneo Block Si No Si
San Lucas San Telmo Individuales Subterráneo Si Si Si Si
San Lucas Villas de la Meseta Hilera Aéreo Si Si No No
San Lucas Casa individual Individuales Aéreo Si (colonia) Si No No
Amenities Zona Nombre Piscina Gimnasio Áreas
deportivas
Reglamento
interno
Pozo/Cisterna Planta
eléctrica
Sistemas
inteligentes San Cristóbal Vistas de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Hacienda San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Bosques de San Marino No No No Si No No No San Cristóbal Portales de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Villas de Van Gogh No No No Si Si No No San Cristóbal Villas Palermo No No No No No No No Encinal Luces del Encinal No Si Si Si Si No No Encinal Quintas Los Encinos I y II No No No Si Si No No Molino de las Flores
Casa individual No aplica
San Lucas San Telmo No No Si Si Si No No San Lucas Villas de la Meseta No No Si Si Si No No San Lucas Casa individual No No Si No Si No No
Interiores Zona Nombre Sala-
Comedor
Clóset Sala
familiar
Muebles
de
Cocina
Despensa Pantry Lavandería Dormitorio
de
servicio
No.
de
Baños San Cristóbal Vistas de San
Cristóbal Individuales De pared
y 1 WC Si Si Si Si Si No 3
San Cristóbal Hacienda San Cristóbal
Individuales De pared Si No No Si No 4
San Cristóbal Bosques de San Marino
Juntos De pared y 1 WC
Si No No Si Si 4
San Cristóbal Portales de San Cristóbal
Individuales De pared Si Si No Si Si Si 3.5
San Cristóbal Villas de Van Gogh Juntos De pared Si Si No No Si Si 2.5 San Cristóbal Villas Palermo Juntos De pared No No No No No No 1.5 Encinal Luces del Encinal Juntos De pared
y 1 WC Si No No Si Si 3.5
Encinal Quintas Los Encinos I y II
Juntos WC Si Si Si Si Si Si 3.5
Molino de las Flores Casa individual Individuales De pared No Si Si No Si Si 2.5 San Lucas San Telmo Juntos De pared Si No No No No No 2.5 San Lucas Villas de la Meseta Juntos No trae No No No No Si No 2 San Lucas Casa individual Juntos De pared Si Si No Si Si No 2.5
Fuente: Propia
Fuente: Propia
3. Interpretación
A continuación los puntos a destacar e interpretación de lo
recabado en el estudio de oferta existente, algunas de estas
características se deberán tomar en cuenta a la hora de planificar el
nuevo proyecto, para estar por lo menos al nivel de la competencia. Se
debe validar también que las características que tiene la competencia
sean en verdad valoradas por el cliente, para no sobre especificar el
proyecto.
a. Precios: Precios de venta de la oferta comparable están en
un rango de $116,000 hasta $280,000.
b. Acabados: Proyectos comparables ofrecen en su mayoría
muros de block, ventanas de aluminio o PVC, y puertas de
MDF y madera.
c. Tamaños: Proyectos comparables con áreas de 105mts.2 a
205 mts.2.
d. Enganche y financiamiento: de 10% a 30% de enganche,
financiamiento bancario.
e. absorción: En algunos casos es bastante lenta y en
proyectos bien estructurados extremadamente rápida
Amenities Zona Nombre Piscina Gimnasio Áreas
deportivas
Reglamento
interno
Pozo/Cisterna Planta
eléctrica
Sistemas
inteligentes San Cristóbal Vistas de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Hacienda San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Bosques de San Marino No No No Si No No No San Cristóbal Portales de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Villas de Van Gogh No No No Si Si No No San Cristóbal Villas Palermo No No No No No No No Encinal Luces del Encinal No Si Si Si Si No No Encinal Quintas Los Encinos I y II No No No Si Si No No Molino de las Flores
Casa individual No aplica
San Lucas San Telmo No No Si Si Si No No San Lucas Villas de la Meseta No No Si Si Si No No San Lucas Casa individual No No Si No Si No No
Interiores Zona Nombre Sala-
Comedor
Clóset Sala
familiar
Muebles
de
Cocina
Despensa Pantry Lavandería Dormitorio
de
servicio
No.
de
Baños San Cristóbal Vistas de San
Cristóbal Individuales De pared
y 1 WC Si Si Si Si Si No 3
San Cristóbal Hacienda San Cristóbal
Individuales De pared Si No No Si No 4
San Cristóbal Bosques de San Marino
Juntos De pared y 1 WC
Si No No Si Si 4
San Cristóbal Portales de San Cristóbal
Individuales De pared Si Si No Si Si Si 3.5
San Cristóbal Villas de Van Gogh Juntos De pared Si Si No No Si Si 2.5 San Cristóbal Villas Palermo Juntos De pared No No No No No No 1.5 Encinal Luces del Encinal Juntos De pared
y 1 WC Si No No Si Si 3.5
Encinal Quintas Los Encinos I y II
Juntos WC Si Si Si Si Si Si 3.5
Molino de las Flores Casa individual Individuales De pared No Si Si No Si Si 2.5 San Lucas San Telmo Juntos De pared Si No No No No No 2.5 San Lucas Villas de la Meseta Juntos No trae No No No No Si No 2 San Lucas Casa individual Juntos De pared Si Si No Si Si No 2.5
f. Áreas Verdes: La mayoría de viviendas son en hilera, solo un
par de proyectos cuentas con viviendas individuales, los
proyectos comparables cuentan con áreas verdes, cisterna
propia y reglamento de condominio.
g. Interiores: Los proyectos comparables cuentan en su
mayoría con sala familiar, sala-comedor, 2.5 baños y
algunos cuentan con dormitorio de servicio, pantry,
muebles de cocina y closets.
B. Estudio de Demanda
1. Estudio de Vivienda (intención de Compra, concepto
y precios)
En mayo de 2009 se realizó un estudio cuantitativo con una
muestra de 200 entrevistas, con el objetivo de obtener cifras sobre
intención de cambio, zonas preferidas para el mismo, y zona de origen
de los posibles clientes. También se trato de obtener un porcentaje de
comerciantes que pudieran estar interesados en invertir en un proyecto
de vivienda, obteniendo los siguientes resultados:
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
En el último año, ¿Ha tenido intención de
comprar vivienda?
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
Indique el rango de su ingreso familiar en Quetzales. En caso de solteros que formaran
un nuevo hogar, marcar la suma de los ingresos mensuales de los futuros cónyuges:
Indique el concepto de vivienda que
desea comprar:
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
¿En qué zona vive actualmente?
¿En qué zona o sector le gustaría comprar
vivienda?
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
La mayor parte de los entrevistados que contestaron que buscan
apartamento, no tienen hijos, razón por la cual este segmento pudo
haber mostrado interés.
¿Porque el segmento residencial?
a. Los inversionistas en general prefieren
invertir en Vivienda.
b. Las personas necesitan un lugar donde
vivir (haya o no momento de incertidumbre), ya sea
para alquiler o para renta.
25%
37%
38%
Segementos B y C+
¿Que tipo de inmueble
desearia?
Apartamento en Edificio
Vivienda en Condominio
Personas
con
ingreso
familiar
mensual
de Q.28K
a Q40K,
de
cualquie
r ciclo
de vida
A la hora de comprar un inmueble como
inversión:
Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009
5. Selección de grupo objetivo y determinación de
la demanda existente:
De una base de datos de las colonias que según el estudio de
vivienda tienen la mayor intención de cambio hacia la zona donde se
ubicara el proyecto se selecciono a los posibles clientes, se delimito la
base de datos según criterios como si viven en una vivienda alquilada y
que actividad laboral realizar, para tener un estimado del tamaño real
del mercado.
Fuente: Desk Development para C.I. 2009
Fuente: Desk Development para C.I. 2009
6. Resumen de resultados estudio de Demanda:
Ubicación del Proyecto
Zona 7 de Mixco, El Encinal
Tamaño de mercado estimado según Desk Development
6124.95 Hogares C+ y B que podrían tener interés ya que alquilan en área de Influencia
(Colonias de zonas equivalentes en Guatemala, San Lucas, Mixco). El mayor
rubro viene de zona 11, 7, San Cristóbal y Mixco
122.50 Hogares que si se trasladarán, 1 de cada 50
Grupo Objetivo
Familias jóvenes y Solteros de 30 o más años del NSE C+ y B que actualmente rentan en zonas de la ciudad
equivalentes y San Lucas y Mixco y tienen intención de compra de casa cerca de la ciudad
Concepto
El Grupo Objetivo se inclina por casas y no apartamentos y el área ocupa el primer lugar en intención.
MIX EN UNIDADES DE APARTAMENTOS PROPUESTO
3 Dormitorios, con cuarto y baño de
servicio y sala familiar ó estudio
100% 122.50 27,562.27 mts.2
Demanda Aproximada 27,562.27
Tamaños
3 Dormitorios 225 mts.2
Precios
Preferiblemente en un rango de USD 140,000 a USD 170,000 asumiendo que el hogar gana de Q.23,000 a Q.35,000
Financiamiento
Con 20% de enganche a 20 años, paga una cuota mensual de USD 988 por una casa de USD 145K
Fuente: Propia
7. Estimación de precios:
Para la estimación de los precios que tendrán las viviendas a la
hora de salir al mercado se tomó en cuenta el porcentaje máximo sobre
los ingresos familiares que las entidades financieras otorgan a la hora de
la solicitud de un crédito. Se presentan dos cuadros uno utilizando los
ingresos máximos del nivel socioeconómico y otra con los niveles de
ingresos mínimos, para obtener un rango de precios en donde su
puedan ubicar las gradas y los incrementos a las unidades.
Estimación de Precios Proyecto El Encinal z.7 de Mixco
Specs. Presentadas para El Encinal z.7 de Mixco
Casas 3 unidades
Área, m2 225.00 de 3 dorm.
Precio $ 145,000.00
unitario, $/m2 $ 644.44
Financiamiento disponible en banca tradicional
Tipo de cambio Q 7.75 /$1.00
Plazo 20 años
240 meses
Tasa 8.25% anual
Enganche 20.00%
Allowance para vivienda C+ 30.00% del ingreso mensual
Allowance para vivienda B 30.00% del ingreso mensual
Ingreso de hogar % de ingreso para vivienda (caso teórico)
Caso de ingreso mínimo
Ciclo de vida Nivel S.E.
Mínimo Máximo Cuota mensual Préstamo Enganche Valor Total
Familias C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38
Hogares nuevos C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38
Solteros C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38
Nido vacio C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38
Familias B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98
Hogares nuevos B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98
Solteros B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98
Nido vacio B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98
Fuente: Propia
Fuente: Propia
Ingreso de hogar % de ingreso para vivienda (caso teórico)
Caso de ingreso máximo
Ciclo de vida Nivel S.E.
Mínimo Máximo Cuota mensual Préstamo Enganche Valor Total
Familias C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97
Hogares nuevos C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97
Solteros C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97
Nido vacio C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97
Familias B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97
Hogares nuevos B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97
Solteros B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97
Nido vacio B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97
Familias C+: $25k es enganche aceptable. No hay información de cuotas promedio.
Hogares nuevos B y C+: $25,000 es enganche aceptable. Cuota promedio C+ es $800 Solteros C+: $30k es enganche aceptable. Cuota promedio es $800 Nido vacío C+: $30k es enganche aceptable; cuota promedio es $1100
Fuente: Propia
Fuente: Propia
PRESENTACIÓN DEL PROYECTO
A. Ubicación
El proyecto se ubicara en el trono 11 de la Lotificación Campestre
El Encinal, en la zona 7 de Mixco, Departamento de Guatemala. Para
llegar al proyecto nos debemos de dirigir hacia el oeste de la Ciudad de
Guatemala, por medio de la Calzada Roosevelt que es una de las vías
más importantes del país. Al finalizar la mencionada Calzada Roosevelt
nos debemos de dirigir con dirección norte hacia la Lotificación El
Encinal, donde el lote se ubica aproximadamente a 5km de la garita de
entrada que recorremos sobre calle pavimentada. La entrada al tronco
11 se da por medio de carrileras de concreto rodeadas de pasto, a 100
metros de la entrada a mano izquierda encontramos el sitio.
Fuente: Propia
B. Concepto
El concepto que se ha desarrollado es el de primera vivienda en
un área ecológica protegida, el mismo contempla una vivienda
unifamiliar en un terreno de 1,000mts.2 con numerosos árboles y
vegetación propios de la zona. La vivienda se ha diseñado de tal
manera que sus habitantes se sientan parte del entorno natural y a su
vez disfruten de un área exterior amplia e integrada al ecosistema del
lugar.
Al mismo tiempo se intenta ofrecer una vivienda con un
funcionamiento óptimo, un diseño contemporáneo, con distribuciones
tradicionales al segmento y con un precio en el rango de la oferta
existente, pero que ofrece un área de terreno hasta 10 veces mayor
que el promedio. Se entregaran acabados y terminaciones de primer
nivel y acorde al estilo arquitectónico minimalista del exterior de la
vivienda, esto es en sí mismo, un diferenciador dentro del segmento.
C. Características
El proyecto cuenta con varias características que lo separan del
clúster de proyectos que actualmente ofrece el mercado. Entre estas
características distintivas se encuentran:
1. Cercanía a la ciudad
En contraste con los proyectos campestres de primera vivienda
que se ubican más al occidente, en los cuales hay que salir de la
ciudad y atravesar varios sectores críticos de trafico a horas pico, este
proyecto se encuentra al final de la Calzada Roosevelt, aun dentro del
perímetro de la ciudad.
La distancia extra que se transita (aprox. 5km) es dentro de la
lotificación, que por ser de baja densidad, no presenta problemas de
tráfico a ninguna hora. Por la misma cercanía a la ciudad y a sus
principales vías de circulación se dispone de todos los servicio
necesarios a no más de 15 minutos de viaje.
Por otra parte es posible vivir en el proyecto y trabajar en el sector
comercial de la ciudad ya que la distancia no es mucha y no tendrá
que pasar tanto tiempo en el carro, lo que sucede con otros proyectos y
sectores más alejados.
2. Vivienda en un entorno natural
En este proyecto se logra un ambiente campestre (aun mejor que
en los proyectos que se encuentran más retirados de la ciudad) debido
a la garantía que es encontrarse dentro de un área ecológica
protegida por el estado y ser parte de una lotificación de baja
densidad. Cada terreno de aproximadamente 1,000mts.2 cuenta con
por lo menos 50 arboles (el terreno total cuenta con 186 árboles
aproximadamente).
3. Terrenos de tamaño grande
El proyecto provee un terreno de aproximadamente 1,000mts2
(incluyendo el área techada de la vivienda que es de 225mts.2) a los
residentes, ningún proyecto de la oferta actual con precios similares
ofrece un terreno similar en tamaño. Aunque el terreno es inclinado es
perfectamente aprovechable.
Fuente: Propia
D. Arquitectura
El proyecto está diseñado de acuerdo a la tendencia
arquitectónica minimalista, esto es también una característica
diferenciadora del proyecto, la mayoría de proyectos donde la
arquitectura se ha desarrollado hasta este nivel, con un estilo tan
definido ocupan segmentos de mercado mucho más alto. En este caso
se pone a disposición del grupo objetivo, una de las más influyentes y
actuales corrientes arquitectónicas. Abajo el origen y las características
del mismo, las cuales se ven reflejadas en el proyecto arquitectónico.
1. El Minimalismo
a. El Origen del Minimalismo
El minimalismo surge a finales de la década del 60 en Nueva York,
pero sus orígenes están anclados en Europa, en las primeras ideas del
arquitecto alemán Ludwig Mies Van Der Rohe, uno de los arquitectos
más importantes de este siglo.
Ludwig Mies Van Der Rohe elabora sus ideas acerca de la pureza
de las formas (precursoras del minimalismo) durante el ejercicio de su
cargo en la dirección de la Escuela de Arte y Diseño de la Bauhaus, en
Alemania, a finales de los años 30. Poco tiempo después, y debido al
proceso de la segunda guerra mundial, emigra a Estados Unidos, país
donde ya era conocido como arquitecto y diseñador influyente, y se
nacionaliza estadounidense.
Entrado los años 60 participa en Nueva York del movimiento del
arte mínimo y geométrico en las artes visuales. Aunque no fue el único
que intervino, su versión del racionalismo y posteriormente del
funcionalismo, se han convertido en modelos para el resto de los
profesionales de su siglo. Su influencia se podría resumir en una frase que
él mismo dictó y que se ha convertido en el lema de la arquitectura de
vanguardia de la primera mitad del Siglo XX: "menos es más".
A lo largo de su vida profesional luchó por conseguir una
arquitectura de carácter universal y simple, que fuese honesta en el
empleo de los materiales y en las estructuras. Su obra se destaca por la
composición rígidamente geométrica y la ausencia total de elementos
ornamentales, pero su poética radica en la sutil maestría de las
proporciones y en la elegancia exquisita de los materiales (en ocasiones
empleó mármol, ónice, travertinos, acero cromado, bronce o maderas
nobles), rematados siempre con gran precisión en los detalles.
Ya en la década del 70, el minimalismo alcanza su madurez como
una forma de reacción a los estilos recargados de la época
(principalmente el pop art) y la saturación comunicacional dentro del
universo estético. Esto influenció no sólo en la decoración y la
arquitectura, sino también en la pintura, la moda y la música.
b. Las características del Minimalismo
El minimalismo se caracteriza por la extrema simplicidad de sus
formas, líneas puras, espacios despejados y colores neutros, en un
ambiente con equilibrio y armonía. Ante todo se privilegian los espacios
amplios, preferentemente altos, y libres. Un entorno armónico funcional,
fuera del concepto de exceso, saturación y contaminación visual. Se
evita también la cacofonía, la repetición y cualquier tipo de
redundancia visual. Se podría considerar un "anti barroquismo" estético.
Todo debe ser suavidad, serenidad y orden, nada de elementos
superfluos y barrocos, de excesos ni estridencias, muchas veces ajenos
al mundo exterior. Sobriedad sin ornamentación.
En síntesis, la filosofía del minimalismo persigue construir cada
espacio con el mínimo número de elementos posibles, de forma que se
elimine o evite todo cuanto pueda resultar accesorio. En el minimalismo
todos los elementos deben combinar y formar una unidad, priorizando el
todo sobre las partes. El espacio en sí es de gran importancia, nunca
"eclipsado" por los elementos decorativos. En este contexto, se da una
clara primacía a las líneas puras y bajas, casi a ras de suelo, con
monocromía absoluta en techos, pisos y paredes, complementándose
con los muebles.
Colores
Una de sus principales características del minimalismo es el uso de
colores puros, con superficies o fondos monocromáticos, de tonos
suaves predominando el blanco y el crudo. También se incorporan los
tostados o el negro con sutiles toques de color para acentuar detalles y
accesorios. Cuando pensamos en el blanco hay que saber, sin olvidar,
que el blanco es un color con una amplia gama de variaciones tonales
capaces de multiplicar la luminosidad. El contraste lo aportan algunos
detalles ornamentales de los que, en ningún caso, hay que abusar. El
detalle de color, tal vez un rojo o pistacho, puede estar dado por una
alfombra, un almohadón, o algún objeto único.
Materiales
Los materiales son otro de los puntos claves del minimalismo. En la
ambientación minimalista se utiliza la madera, tanto en pisos como en
muebles, y los materiales rústicos: cemento alisado, vidrio, alambre de
acero, venecita y piedras, principalmente en estado natural,
mínimamente manipulados.
Textiles
Las telas que se utilicen en la decoración minimalista deben evitar
lo agresivo y barroco, aportando frescura e invitando a la relajación. Se
deben dejar afuera las telas estampadas y floreadas, optando por la
austeridad de los lisos. Se prefieren las telas rústicas en color marfil,
texturas como el lino o lonetas. Cortinas, almohadones y tapizados
tendrán que obedecer a una unidad y un equilibrio. Las cortinas,
cuando existen, deben ser blancas, de líneas rectas y simples; romanas
o roller. Aunque se pueden prescindir tranquilamente de ellas.
Muebles
Los muebles toman el concepto propio del minimalismo de
simpleza y funcionalidad; menos es más. La austeridad en el diseño y en
la cantidad de muebles, son básicos en la decoración minimalista. No
siempre existen muebles fijos. Muchas veces se esconden o guardan
en muebles o estanterías. Los muebles modernos y orientales van muy
bien con este tipo de decoración.
Paredes
En las paredes se trata de evitar todo adorno que esté de más,
aunque se puede utilizar algún cuadro destacado en presencia o
importancia. Un cuadro de autor es un buen recurso. Paredes lisas de
colores claros o revestidas con piedra, cómo único elemento de
decoración.
B. Tipología constructiva
La tipología constructiva es de marcos de concreto reforzado, los
muros interiores y exteriores serán de block y concreto reforzado. En
cuanto a las losas, serán losas prefabricadas, los muros de contención
serán también de block y concreto reforzado. La cimentación está
compuesta de pilotes en el área frontal que es la más crítica
estructuralmente, la parte central y posterior está anclada con zapatas
y vigas de amarre. El proyecto fue diseñado estructuralmente por un
ingeniero calculista autorizado y de renombre en el medio nacional. El
diseño y la tipología en sí, trata de que la estructura se adapte a la
topografía del terreno, para causar el menor impacto posible en el
entorno.
C. Descripción de servicios
1. Agua Potable
Cada terreno cuenta con ½ paja de agua suministrada por la
compañía de agua que abastece a la lotificación, dicha empresa es
privada. Cada casa tendrá una cisterna de agua que almacenara el
líquido suministrado por la compañía y una cisterna que almacenara
agua de lluvia. Esta última está conectada a las llaves que dan a los
jardines y exteriores, y en caso que se rebalse el nivel de la cisterna, el
exceso de agua se dirige hacia un pozo de absorción exclusivo para el
agua de lluvia.
2. Drenajes
Por encontrarse en un área protegida, específicamente por ser un
recurso hídrico, no existe una red de drenajes en el condominio, por lo
que cada vivienda deberá contar con una planta de tratamiento
anaeróbica, que incluye un pozo de absorción exclusivo para las aguas
negras.
3. Electricidad
El proyecto se conectara a la red del proveedor del área, cada
casa contara con su tablero de distribución que por medio de una red
llevara iluminación y fuerza a todos los ambientes interiores y exteriores
de la casa.
4. Instalaciones Especiales
El proyecto cuenta con instalaciones adecuadas para conexiones
de teléfono, internet, cable y cualquier otra instalación de
comunicaciones hacia el exterior o interna, las mismas se encuentran
distribuidas en puntos clave del área privada y de el área social y de
servicio.
D. Planos
A continuación se presentan la planta de conjunto que muestras
las 3 unidades habitacionales, las plantas amuebladas y los cortes y
elevaciones de una vivienda típica, para una mejor comprensión del
proyecto y su respectivo análisis.
FINANZAS
A. Análisis financiero
1. Estructura financiera
El proyecto utilizara capital propio y financiamiento bancario para
su desarrollo, se tiene pensado realizar toda la planificación y el pago
inicial del terreno con capital propio y utilizar el financiamiento bancario
para apalancar la etapa de construcción. La estructura financiera que
se utilizara para el proyecto se divide según sus etapas:
Terreno
Se negocio el pago del terreno al finalizar el proyecto, un mes
después de terminar la construcción de las viviendas.
Planificación y permisos
Toda la etapa y gastos de planificación y permisos se llevaran a
cabo por medio de capital propio del desarrollador
Vivienda No.1
La primera vivienda se venderá en planos, el banco le
proporcionara directamente al cliente el financiamiento necesario. El
tipo de crédito hipotecario que se solicitara tiene la ventaja de un bajo
enganche, si es que el cliente aplica. El préstamo otorgado al cliente se
le pagara al desarrollador por medio de la entidad bancaria de la
siguiente manera:
30% inicial: al terminar la etapa de trazado,
estaqueado y bodega
30%: al terminar de fundir la losa del 1er nivel
40% restante: al terminar de fundir la losa final, en este
caso de 2do. Nivel
El cliente inicia a pagar la cuota al entregarle la
vivienda.
Vivienda No.2 y No.3
Las viviendas 2 y 3 se financiaran directamente al desarrollador,
por medio de un crédito hipotecario que se basa en un avaluó
proyectado. El desarrollador paga solamente intereses sobre el
préstamo durante el desarrollo del proyecto e inicia a pagar la cuota
completa al completar la construcción de cada una de las viviendas.
Los desembolsos son durante las mismas etapas y por el mismo
porcentaje que en la casa 1.
2. Presupuesto de Construcción
El presupuesto de construcción (a continuación se muestra el
resumen) se realizo basado en los planos constructivos que se muestran
anteriormente en este trabajo. Se divide en montos unitarios y
subtotales, estos incluyen la mano de obra y el material y se dividen
según la etapa de la construcción.
3. Perfil de costos e ingresos
En este perfil de costos están incluidos todos los gastos
proyectados para el desarrollo, se incluyen los gastos de terreno,
licencias y permisos, planificación, construcción, legales, de marketing,
etc. Estos gastos están basados en el presupuesto presentado
anteriormente.
4. Ventas
El monto de cada vivienda para su venta se basa en los estudios
de mercado y el rango dado por el mismo para el cliente objetivo, en
este caso se tiene dos gradas de precios estructuradas por la unidad a
comprar. La primera es lógicamente la más económica y la última por
la plusvalía agregada al terreno es la más cara.
Fuente: Propia
5. Retorno de la inversión
Se realizo un análisis estático sobre la comparación de ventas y
gastos, para inicialmente conocer si el proyecto por lo menos cubre sus
propios costos. Este análisis preliminar arroja una cifra que es un
indicador preliminar sobre el proyecto, por medio de el mismo se pudo
determinar la realización de cambios en los gastos y precios de venta.
Total ventas Casas
Q3,617,700.00
VENTAS Renglón TOTAL
1.0 VENTAS TOTAL
Q3,617,700.00
INDICES Renglón TOTAL
1.0 UTILIDAD (Método Estático)
Q436,817.77
2.0 ROI (Método Estático)
1.137
VENTAS
AREA, m2 PRECIO, /m2 PRECIO TOTAL AREA
VERDE PARQUEO TERRENO
Casas
Casa 1 205.01 Q5,692.41 Q1,167,000.00 758.86 61.85 1025.72
Casa 2 205.01 Q5,882.15 Q1,205,900.00 664.64 50.93 920.58
Casa 3 205.01 Q6,071.90 Q1,244,800.00 712.45 49.98 967.44
TOTALES 615.03 $3,617,700.00 2135.95 162.76 2913.74
TOTAL DE VENTAS $3,617,700.00
Fuente: Propia
6. Cronograma
El cronograma de determina el momento en el tiempo donde se
dan los desembolsos de los diferentes gastos del proyecto, en amarillo
podemos también observar el momento de la venta de las unidades.
Los gastos están distribuidos mensualmente por porcentaje.
Oct-11
Nov-11
Dic-11
Ene-12
Feb-12M
ar-12A
br-12M
ay-12Jun-12
Jul-12A
go-12S
ep-12O
ct-12N
ov-12D
ic-12E
ne-13Feb-13
Mar-13
VE
NTA
S1
23
45
67
89
1011
1213
14
Q3,180,882.23
1.0000.00%
0.05%0.19%
0.28%0.17%
1.20%5.55%
9.99%12.29%
12.92%14.16%
14.84%9.35%
3.74%4.03%
3.37%7.87%
0.00%
PLA
NIFIC
AC
ION
CO
NS
TRU
CC
ION
12
34
56
12
34
56
78
910
1112
MES
DES
AR
RO
LLO1
23
45
67
89
1011
1213
1415
1617
18
0.000
1.0000.00%
0.00%0.00%
1.11%0.00%
0.00%14.83%
0.00%0.00%
0.00%14.83%
0.00%0.00%
0.00%0.00%
0.00%69.22%
0.00%
1.00015%
15%70%
1.000100.00%
1.0000.00%
0.82%0.00%
0.07%0.07%
0.07%9.07%
9.07%9.07%
9.07%9.07%
9.07%9.07%
9.07%9.07%
9.00%8.38%
0.00%
1.000100.00%
1.00010.00%
10.00%10.00%
10.00%10.00%
10.00%10.00%
10.00%10.00%
10.00%
1.000100.00%
1.0008.33%
8.33%8.33%
8.33%8.33%
8.33%8.33%
8.33%8.33%
8.33%8.33%
8.33%
1.0000.00%
0.00%6.02%
0.00%0.00%
53.15%8.18%
0.00%0.00%
27.89%4.03%
0.00%0.00%
0.00%0.00%
0.73%0.00%
0.00%
1.000100.00%
1.000100.00%
1.000100.00%
1.00067.00%
33.00%
1.00067.00%
33.00%
1.00067.00%
33.00%
1.00067.00%
33.00%
1.00067.00%
33.00%
1.00070.00%
30.00%
1.0000.00%
0.00%0.00%
0.00%0.00%
0.00%4.10%
12.00%14.81%
14.74%14.96%
17.91%10.82%
3.59%3.96%
3.10%0.00%
0.00%
1.00033.00%
33.00%34.00%
0.000
1.00050.00%
50.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
1.00020.00%
20.00%20.00%
20.00%20.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
0.000
1.00050.00%
50.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
1.00020.00%
20.00%20.00%
20.00%20.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
0.000
1.00050.00%
50.00%
1.00025.00%
50.00%25.00%
1.00020.00%
20.00%20.00%
20.00%20.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
0.000
1.00033.00%
33.00%34.00%
1.00025.00%
25.00%25.00%
25.00%
1.00033.00%
33.00%34.00%
1.00011.00%
11.00%11.00%
11.00%11.00%
11.00%11.00%
11.00%12.00%
1.00012.50%
12.50%12.50%
12.50%12.50%
12.50%12.50%
12.50%
1.00010.00%
10.00%10.00%
10.00%10.00%
10.00%10.00%
10.00%10.00%
10.00%
Fuente: Propia
7. Cash-flow
Para la elaboración del flujo de caja nos basamos en el
cronograma y perfil de gastos presentado arriba, en el mismo también
se observan los momentos de venta de las diferentes unidades. Se toma
en cuenta también la estructura financiera explicada, el préstamo
bancario, los impuestos, un 2% de inflación, en general se sitúa todos los
aspectos del negocio a lo largo del tiempo. Abajo el flujo de gastos e
ingresos.
a) Gastos y Egresos:
Fuente: Propia
b) Ingresos:
Fuente: Propia
c) Estado de resultados
En los diferentes renglones del estado de resultados observamos
repartidos a lo largo de los 18 meses que dura el proyecto, los valores
acumulados de costos, ventas, EBITDA (earnings before interest, taxes,
depreciation, and amortization) y crédito bancario, conjugándose para
formar los flujos de impuestos, EAT (earnings after taxes) y FCF (free cash
flow), estos resultados traducidos a indicadores se muestran en el
siguiente inciso.
Fuente: Propia
8. Indicadores
Como podemos observar en la tabla de indicadores se tiene una
TIR (tasa interna de retorno) muy elevada, la misma no constituye en
este caso un indicador fiable, nos debemos ir al monto reflejado en el
VAN (valor actual neto) para en realidad darnos una idea de el
potencial financiero que tiene el proyecto. EN este caso se saco con
una tasa de corte de 35%, y los resultados sobrepasan las expectativas.
También podemos observar el máximo capital propio (aportado
por el desarrollador o inversionista) necesario para llevar a cabo el
proyecto inmobiliario. El monto de capital propio necesario se
Fuente: Propia
ESTRUCTURAS NECESARIAS
A. Estructura jurídica
1. Contratación asesoría
Se contratara a un bufete para que maneje los aspectos legales
bajo las instrucciones del desarrollador. Se constituirá una sociedad
anónima con el fin de comprar inmuebles y desarrollar proyectos
habitacionales, se hará de esta manera por razones fiscales, este
proceso se estructurara de la siguiente manera:
Se facturara parcialmente el valor de la vivienda por concepto
de venta de inmueble, reduciendo así el nuevo valor de matrícula del
inmueble, lo que resultara un menor IUSI a pagar por el nuevo
propietario. El resto del valor desembolsado por el cliente se puede
facturar por concepto de modificaciones o mejoras al inmueble que no
formaran parte del nuevo valor de matrícula. Con ese esquema en
mente, podemos dividir el proceso y los gastos legales para el
desarrollador y el comprador como sigue:
2. Procesos y gastos a realizar por parte del
desarrollador
a. De los gastos legales
A continuación se señalarán los gastos por cada etapa del
proyecto, mismo que pueden tener variaciones por las razones que
abajo se establecen:
Constitución de Sociedad Anónima
El costo de la misma aumenta según el capital
autorizado que se desee
Aumenta si se desea un nombramiento legal
adicional
Primer compraventa del inmueble(para la Sociedad)
Aumenta si el valor fiscal del inmueble es mayor a
Q16,000.00
Desmembración del terreno en 3 terrenos más pequeños
Revaluación de los Inmuebles resultantes
Los gastos correspondientes a los contratos anteriores deberán
pagarse antes de realizarse cada uno de los mismos para poder cubrir
los aranceles correspondientes en las instituciones públicas. Los mismos
se detallan en el segmento de impuestos.
b. De los honorarios profesionales:
En concepto de honorarios profesionales el bufete estaría
cobrando, por los contratos anteriormente indicados, una suma única.
Estos deberán ser pagados el 50% cuando se entregue la Sociedad y el
otro 50% cuando se entregue el testimonio de la compraventa y
desmembraciones debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad,
según cotizaciones solicitadas.
3. Pagos a realizarse por parte del comprador final de
los inmuebles
c. De los gastos
Los gastos por los contratos de transferencia de dominio de los
bienes inmuebles hacia el comprador, se deben a dos contratos:
o Promesa de Compraventa
o Compraventa
Para poderle calcular los gastos legales de la compraventa se
necesita conocer el valor de escrituración de cada inmueble. En base a
esto se coloca el monto.
4. De los honorarios profesionales a cancelar por parte
del comprador final de los inmuebles
En concepto de honorarios profesionales se cobra normalmente
.8% del precio real de venta por cada uno de las compraventas. La
forma de pago según cotizaciones solicitadas es de 60% al firmar la
promesa de Compraventa y el 40% restantes al firmar la compraventa.
B. Estructura Fiscal
Cada paso en la estructuración, establecimiento y operación de
la desarrolladora del proyecto generara impuestos, a continuación se
describen los hechos generadores en cada paso del proceso y que
proceso se seguirá para que la empresa salga lo menos afectada
posible por la tributación:
1. Impuestos en la Generación de una Sociedad
Anónima
El giro de la sociedad anónima sería comprar inmuebles y
desarrollar proyectos habitacionales. El hecho generador de impuestos
es la utilidad resultante entre vender inmuebles a un mayor precio que
el costo de adquisición o construcción. Adicional a lo anterior existen
impuestos relacionados con la propiedad del inmueble.
El hecho generador de impuestos es la constitución de una
sociedad con fines lucrativos, lo cual generará rentas para los
accionistas, desde su celebración inicial como hecho jurídico. Los
impuestos aplicables para la constitución de una sociedad anónima es
el timbre fiscal. La tarifa de impuesto, correspondiente a la constitución
de sociedades anónimas, es de timbres fiscales tarifa específica por un
monto equivalente a Q250.00 (artículo 5 de la ley de timbres fiscales).
Los impuestos aplicables para la sociedad son:
a. Por operaciones normales del negocio son:
IVA: La empresa pagara el 12% de IVA sobre el total de sus compras,
importaciones y la adquisición de servicios así como activos fijos y
cobrara por cuenta del estado el 12% como lo indica la ley y efectuara
una conciliación de el IVA de manera mensual y pagara la diferencia
en cajas fiscales o generara un crédito fiscal para el siguiente periodo.
ISR: Matemáticamente cuando la utilidad es inferior al 16% de las ventas
el impuesto ISR es menor utilizando el régimen optativo (31%); cuando la
utilidad es superior al 16% de las ventas matemáticamente el impuesto
ISR es mejor utilizando el régimen general (5%). Sin embargo, se debe
analizar el negocio para definir el régimen ISR a elegir. El régimen
recomendado para el negocio inmobiliario y desarrollo habitacional es
el régimen optativo del 31%.
ISO: La tarifa consiste en el1% sobre los activos o sobre las ventas
facturadas el año anterior. Este impuesto se paga por el monto más alto
en el periodo fiscal ya sea sobre los ingresos netos o sobre los activos
netos, con la acepción que si los activos son 4 veces mayor que los
ingresos se pagara sobre ingresos. Este puede ser ISO acreditable a ISR o
ISR acreditable al ISO.
Timbre Fiscal
b. Por la propiedad de inmuebles:
IUSI
2. Impuestos en adjudicación a Administrador Único,
nombramiento, patentes de sociedad y de empresa.
El nombramiento como administrador único es un hecho
generador sujeto a impuesto por ser sujeto pasivo del impuesto (para
quienes emitan, suscriban u otorguen documentos que contengan
actos o contratos objetos del impuesto y es hecho generador del
impuesto tal emisión, suscripción u otorgamiento, según artículo 3 de la
ley de timbres) y está sujeto a impuesto de timbres fiscales con tarifa
específica de nombramiento equivalente a Q100.00 (artículo 5 de la ley
de timbres fiscales);
Las patentes de sociedad y de empresa en un hecho
generador por ser un derecho legal para explotar en forma exclusiva un
proceso productivo, concedido por un período determinado y está
sujeto a impuesto de timbres fiscales con tarifa específica de sociedad
mercantil equivalente a Q200.00 por cada patente (artículo 5 de la ley
de timbres fiscales).
3. Impuestos en la Financiación
Implicaciones fiscales para los tipos de financiación:
a. Prestamos a una entidad bancaria extranjera:
Son deducibles del ISR los intereses pagados a entidades
extranjeras siempre y cuando este dinero sea utilizado para la
producción de rentas gravadas, en este caso financiar el proyecto que
en un futuro si generara una renta en el país
b. Préstamo a una entidad bancaria nacional:
Cuando el pago o acreditamiento de intereses, se efectúe a
personas fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos, no procede
aplicar la retención del Impuesto Sobre Productos Financieros, y por lo
tanto, los intereses percibidos constituyen parte de la renta bruta sujeta
al pago del Impuesto Sobre la Renta.
c. Préstamo privado con un individuo Guatemalteco:
Está obligado al pago del Impuesto Sobre Productos Financieros,
ya que es una persona individual domiciliada en Guatemala y obtiene
ingresos por concepto de intereses. Constituye la base imponible, la
totalidad de los ingresos por concepto de intereses. Los ingresos
provenientes de intereses que hayan pagado el Impuesto Sobre
Productos Financieros (tasa del 10%) están exentos del pago del ISR.
4. Impuestos a importaciones de insumos, materias
primas, materiales y activos fijos
En algunos casos es más beneficioso la compra de insumos,
materias primas, materiales o algunos activos fijos por medio de
importaciones ya que es más económico comprar directamente con los
productores que comprar en reventa, es necesario tomar en cuenta
que si se importa, estas importación quedara afecta a pago de
aranceles así como el pago de IVA al momento de entrar en territorio
nacional, pago de fletes, manejo de cuenta, manejo de documentos,
seguro etc.
En el caso de los insumos comprados en el mercado local estos
estarán afectos probablemente a un crédito mayor que el de los
importados y financieramente esto beneficia el flujo de caja de la
empresa, y el acceso a los mismos es más rápido que si se importaran.
Al momento de considerar la creación de otra empresa que se
dedique a la compra e importación directa de los acabados y otros,
pues el beneficio es que si son los mismos socios las utilidades se quedan
dentro del circulo de accionistas y en algunos caso la facturación entre
empresa relacionadas puede ayudar financieramente a la empresa y a
su flujo de caja.
5. Contratos de arrendamiento
En este caso se tiene pensado vender todos los inmuebles, pero
en caso se desee quedarse con uno como inversión y arrendarlo el
esquema sería el siguiente: Los contratos de arrendamiento de oficinas y
bodegas para las operaciones de la empresa se suscribirán con la
Sociedad que factura las viviendas en obra gris para deducir gastos de
IVA e ISR de su operación, por estar inscrita en el régimen del 31%.
6. La contratación fiscalmente eficiente y los riesgos
La estrategia a utilizar será la de abrir una sociedad anónima para
cada proyecto. De esta manera la empresa desarrolladora minimiza el
riesgo de relacionar proyectos entre sí ante cualquier problema legal o
fiscal. Las contrataciones quedarían estructuradas de la siguiente
manera:
Personal administrativo (diseño, construcción y
ventas) puede quedar en la empresa desarrolladora con
quien se suscribe un contrato por estas actividades.
Personal de obra (albañiles y subcontratos
específicos para la obra) son contratados directamente por
la empresa formada para el proyecto.
Personal para los temas legales se recomienda
que sea por medio de un subcontrato exterior y que se
registre el gasto conforme ventas.
7. Forma en que se venderán el proyecto habitacional
Se facturara parcialmente el valor de la vivienda por concepto
de venta de inmueble, reduciendo así el nuevo valor de matrícula del
inmueble, lo que resultara un menor IUSI a pagar por el nuevo
propietario. El resto del valor desembolsado por el cliente se puede
facturar por concepto de modificaciones o mejoras al inmueble que no
formaran parte del nuevo valor de matrícula.
Debemos asegurarnos de recuperar todo el crédito fiscal
generado por el desarrollo y construcción del inmueble así como cubrir
todos sus costos para no reportar una perdida fiscal.
C. Estructura Comercial
1. Estructura comercial y de marketing
a. Estrategia de Marketing
La estrategia será dirigir la información al cliente especifico,
identificarlo plenamente por medio de los estudios de mercado y
mostrarle los atributos del producto inmobiliario, que deben ser los
identificados en los estudios.
I. Imagen del proyecto
La imagen del proyecto se basara en el entorno natural del
mismo, en el tamaño del terreno de cada unidad habitacional y en el
estilo arquitectónico. Estas características se traducirán por medio de
colores en tonos tierra y por medio de rotulado y diseño grafico original,
ultra moderno y directo.
II. Posicionamiento
De acuerdo al estudio de mercado se posicionara el proyecto
como una opción de vivienda ecológica dentro de la ciudad, sin las
desventajas que produce trasladarse desde áreas que el cliente
percibe como similares (San Lucas y alrededores). Se posicionara
también como una opción con un terreno sumamente grande, para
disfrutar de un jardín (con una área mucho más grande que el de
cualquier proyecto para el mismo nivel socioeconómico) o para ampliar
la vivienda según sus necesidades.
III. Publicidad y promoción
Por ser un proyecto de solo 3 casas, la promoción se hará por
medio de correos electrónicos al grupo objetivo y por medio de entrega
de información a los pobladores de las áreas adyacentes y las áreas
que según el estudio de mercado muestran interés de cambio o de
traslado a la zona del proyecto.
IV. Estrategia de comunicación
La estrategia de comunicación comprende solamente material
impreso y electrónico, en forma de correos electrónicos promocionales
y trifoliares a color. En los mismos se tratara de comunicar los aspectos
claves del proyecto, para que el cliente quede con la inquietud de
visitar el mismo.
b. Política de atención al cliente
La política de atención al cliente se basara en los llamados “Diez
Mandamientos de la Atención al Cliente”. Estas normas se buscaran
cumplir a cabalidad para lograr altos estándares de calidad en el
servicio al cliente.
1. El cliente por encima de todo
Debemos tener presente al cliente antes que nada.
2. No hay nada imposible cuando se quiere
A pesar de que muchas veces los clientes solicitan cosas casi
imposibles, con un poco de esfuerzo y ganas de atenderlo muy bien,
se puede conseguir lo que él desea.
3. Cumple todo lo que prometas
En el ramo inmobiliario esta regla es de suma importancia y se debe
pensar en ella desde la planificación del proyecto.
4. Solo hay una forma de satisfacer al cliente, darle más de lo que
espera
Esto se logra conociendo muy bien a nuestros clientes y
enfocándonos en sus necesidades y deseos.
5. Para el cliente, tú marcas la diferencia
Las personas que tienen contacto directo con los clientes tienen una
gran responsabilidad, pueden hacer que un cliente regrese o que
jamás quiera volver, ellos hacen la diferencia.
6. Fallar en un punto significa fallar en todo
si fallamos en el tiempo de entrega, acabados deficientes, sin nos
equivocamos en algo, todo se va al piso. Las experiencias de los
consumidores deben ser totalmente satisfactorias.
7. Un empleado insatisfecho genera clientes insatisfechos
Los empleados y colaboradores s son el primer cliente de una
empresa, por ello las políticas de recursos humanos deben ir de la
mano de las estrategias de marketing.
8. El juicio sobre la calidad de servicio lo hace el cliente
Aunque existan indicadores de gestión elaborados dentro de las
empresas para medir la calidad del servicio, la única verdad es que
son los clientes quienes, en su mente y su sentir, quienes lo califican, si
es bueno vuelven y no regresan si no lo es.
9. Por muy bueno que sea un servicio, siempre se puede mejorar
Aunque se hayan alcanzado las metas propuestas de servicio y
satisfacción del consumidor, es necesario plantear nuevos objetivos.
10. Cuando se trata de satisfacer al cliente, todos somos un equipo
Los equipos de trabajo no sólo deben funcionar para detectar fallas
o para plantear soluciones y estrategias, cuando así se requiera,
todas las personas de la organización deben estar dispuestas a
trabajar en pro de la satisfacción del cliente, trátese de una queja,
de una petición o de cualquier otro asunto.
c. Análisis FODA
I. Fortalezas
Fuerte cultura arraigada en la población de que la vivienda
es la mejor inversión.
Intereses generales de que no baje (banca, inmobiliarias y
constructoras), sobre todo con los nuevos productos financieros
ofrecidos por la banca.
Alto porcentaje de la cartera de inmuebles concentrado en
manos empresariales.
Los fuertes precios de los alquileres y la no existencia de una
regulación al respecto impulsa a la compra.
El proyecto ofrece un terreno más grande que la
competencia por el mismo precio
El proyecto ofrece una arquitectura con un estilo original y
diferente al de la competencia
II. Oportunidades:
Una falta de certidumbre por ser año electoral puede
provocar que se desvíen importantes cantidades de fondos a la
construcción.
Existe un enorme déficit de vivienda en el país y en el
segmento de mercado.
Según el estudio de mercado, es sector es uno de los más
anhelados para vivir por el grupo objetivo.
Falta de confianza en la solides de la entidades de inversión
puede provocar una mayor inversión en bienes inmuebles
III. Debilidades
Un alto porcentaje de las familias no disponen de un
colchón financiero para sortear situaciones de recesión y situaciones
financieras comprometidas.
Los altos índices de corrupción local apuntan a un mayor
control de los entes locales y la oferta de viviendas sin el componente
especulativo.
El precio actual de la vivienda es inasequible para un alto
porcentaje de la demanda latente
IV. Amenazas
La baja cultura financiera del pueblo a hecho que un alto
porcentaje de la población haya accedido a viviendas poniendo en
peligro sus capacidades de pago en base a imprevistos no deseados.
La posible subida de tipos puede estrangular
financieramente a las familias más ajustadas.
La previsión de incremento de gastos recurrentes asociados
al inmuebles (electricidad, agua y servicios) estrangulará a las familias
con los ingresos más ajustados
D. Estrategia de ventas
1. Estrategia de ventas
a. Política de precios y descuentos
La política de precios, por ser un proyecto de solamente 3
unidades, será muy simple, y dependerá del momento de compra y de
las unidades vendidas. La primera unidad comercializada será la que
tendrá un precio menor, y las siguientes aumentaran un porcentaje por
la plusvalía de desarrollo.
En cuanto a los descuentos, si se compra con la casa en planos se
puede fraccionar el enganche y dar un descuento del 10%, si se da la
compra durante la construcción el enganche también se fracciona y se
da un descuento del 5%. Si la compra se da con la unidad ya terminada
se comercializara con el precio normal de lista y un enganche del 20%.
b. Estructura y remuneración equipo de
ventas
El equipo de ventas consistirá de corredores externos, uno
especialista en la lotificación y otros dos con experiencia en el grupo
objetivo y las áreas de donde según el estudio de demanda la gente
migraría hacia el proyecto
c. Formas de pago
La forma de pago se podrá realizar de dos formas;
i. Por medio de un enganche del 20% del valor de la
propiedad al momento de firmar la promesa de compraventa y con el
resto por medio de un crédito bancario tradicional, este se dará en
caso que el cliente compre la casa ya construida
ii. Por medio de una financiación de la construcción, donde el
cliente aplica para el crédito y el banco provee el dinero directamente
al desarrollador, en este modelo el cliente paga el enganche
fraccionado durante la construcción y empieza a pagar la cuota
mensual al ser entregado el inmueble.
En todo caso el esquema que se aplica para ambos casos para
intereses del cash-flow es el siguiente:
3. Fuentes de captación
Por ser un proyecto tan pequeño se plantea captar al cliente por
medio de la recomendación boca en boca y por medio de anuncios y
volanteo dirigido a las áreas a las cuales nos refiere le estudio de
mercado, las mismas tienen una alta intención de cambio hacia la zona
del proyecto.
4. Estimaciones y Cronograma de ventas
Por ser únicamente 3 propiedades es un esquema muy sencillo, se
tiene gradas de precios de % dependiendo la unidad que se venda, la
primera seria sin grada, la segunda con un 7 % del precio original y la
tercera con un 11% del precio original. La primera casa se proyecta que
se vende en planos, y las otras dos se vender al terminar de construirlas.
Fuente: Propia
CONCLUSIONES
Según los objetivos del presente trabajo, se analizo la factibilidad
de cada uno de los puntos clave, se tuvo presente el criterio al analizar
los datos, el entorno presente, y demás factores arrojados por la
investigación, y se llego a las siguientes conclusiones.
A. Factibilidad de Mercado
Como podemos observar en los indicadores económicos
del sector vivienda, existe un déficit considerable de la misma en el país
para la mayoría de niveles socioeconómicos.
Por otro lado, de la población que tiene intención de
comprar una vivienda, que es el 48% del grupo objetivo, el 55% prefiere
una casa en condominio.
Se observa en el estudio de vivienda en general y en el de
demanda, que el área donde se desarrollara el proyecta ocupa la
primera posición en interés de compra entre el grupo objetivo, con más
de un 20% de preferencia.
Se tiene claridad de sobre quién es el cliente objetivo, el
mismo lo comprenden Familias jóvenes y Solteros de 30 o más años del
NSE C+ y B que actualmente rentan en zonas de la ciudad equivalentes
y San Lucas y Mixco y tienen intención de compra de casa cerca de la
ciudad.
Se considera que la demanda existente es suficiente para la
realización del proyecto inmobiliario, la misma según el estudio de
demanda es por 27,562.27mts.2.
Se considera que se puede ofrecen una vivienda con un
precio final de venta que está comprendido dentro del rango del nivel
socioeconómico al que va dirigido.
Se considera que se puede ofrecer una vivienda con las
características que el mercado pide.
B. Factibilidad de Licencias y permisos
En cuanto a los permisos y licencias necesarias para realizar
el proyecto, se considera factible la obtención de las mismas.
Por ser un área protegida como reserva hídrica el trámite es
más largo de lo habitual, aspecto que se deberá tomar en cuenta en el
cronograma general,
El proyecto no incurre en gastos excesivos o que lo
impacten negativamente por razones de licencias y permisos.
Se debe obtener los permisos ambientales para poder
solicitar los permisos de construcción.
C. Factibilidad Legal y fiscal
Se puede lograr una estructura legal que se adapte a la
forma de desarrollo y comercialización del proyecto inmobiliario.
Al considerar todos los aspectos fiscales se llega a la
conclusión de que no son obstáculo para la realización del proyecto, el
proyecto contempla en sus gastos todos los ocasionados por los
impuestos y el mismo puede ser rentable considerando los mismos.
Se tienen consideradas e identificadas todas las
tributaciones necesarias a lo largo de la planificación, desarrollo y venta
del proyecto inmobiliario.
D. Factibilidad Arquitectónica y Constructiva
Es posible realizar el proyecto inmobiliario en el terreno
propuesto.
Se realizo un diseño arquitectónico que se adapta al
terreno, se diseño la estructura necesaria para soportarlo, la cual hace
que la solución sea funcional al sitio.
En cuanto a los costos del diseño arquitectónico y
estructural, aunque más caros que el promedio, son soportados por el
proyecto arquitectónico que es rentable a pesar de los mismos.
Se logra dar una solución arquitectónica adecuada a lo
que busca el cliente objetivo, en cuanto a espacios y funcionamiento
E. Factibilidad Financiera
Los costos del proyecto inmobiliario son razonables y se
comparan en un plano estático favorablemente con el precio de venta
final de las viviendas con un retorno de la inversión de 13%
El inversionista para el proyecto o en este caso el
desarrollador deberá desembolsar un monto de Q252, 441.95 para que
el proyecto se lleve a cabo.
En este caso la tasa interna de retorno arrojada por el
análisis financiero (308.78%) no es un indicador útil, en vez de eso nos
ocupamos de valor actual neto a una tasa de corte de 35%, que es de
Q341, 001.30, lo cual si representa una cifra atractiva para el desarrollo
del proyecto.
El flujo de caja del proyecto contempla la participación de
una entidad financiera para el desarrollo del mismo, con una tasa para
el préstamo en quetzales de 7.5%.
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