PERÚ Ministerio de Justicia'
Superintendencia Nacional de los Registros Públícos-SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 262-2018-SUNARP-TR-T
Trujillo, 18 de abril de dos mil dieciocho.
APELANTE ALAIN V. GONZALES MENDOZA
TÍTULO 2300562-2017 del 25.10.2017
INGRESO 35-2018
PROCEDENCIA • ▪ ZONA REGISTRAL N.° II—SEDE CHICLAYO
REGISTRO • ▪ DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO SUBDIVISIÓN Y COMPRAVENTA
SUMILLA
Contenido del título aprobado por silencio administrativo positivo
Para la inscripción de la subdivisión de un predio rústico sin cambio de uso
aprobado por silencio administrativo positivo debe presentarse el cargo del
FUHU, la documentación técnica sustentatoria del acto correspondiente al
expediente municipal y el cargo de recepción de la declaración jurada de
silencio administrativo positivo presentada ante la municipalidad, con el
número, sello y firma del funcionario edil que recibió el expediente,
debidamente foleado en cada una de sus fojas.
Tolerancias Catastrales Registrales
Son aplicables las tolerancias catastrales registrales, si existe discrepancia
del área a independizar advertida de la comparación de la escritura pública
presentada y los documentos técnicos cuando la diferencia se encuentra
dentro del rango de las tolerancias catastrales registrales contenida en la
Directiva N° 001-2008-SNCP-CNC.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA:
Mediante el título venido en grado se solicitó la subdivisión e
independización del sub lote 1-B, con un área de 239.72 m2. y el área
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remanente, con un área de 15,418.07 m2., de la partida N° 11232009
del Registro de Predios de Chiclayo; solicitándose además la
compraventa que otorga Leoncio Rodríguez Cárdenas a favor de
Jessica Ysabel Valiente Paico, respecto al lote de terreno N° 03, con un
área de 240 m2. Para tal efecto, se adjuntó los siguientes documentos: - Solicitud de aplicación del silencio administrativo positivo suscrito por
Jessica Ysabel Valiente Paico, el 4/7/2017 y recepcionado por la
Municipalidad Distrital de Pimentel, el 12/7/2017 bajo el expediente N°
14088. - Solicitud de inscripción de titulo N° 2016-22879 del 16/3/2016.
- Memoria descriptiva de subdivisión elaborada en marzo de 2016 por
el verificador José T. Velásquez Chafloque.
- Plano de ubicación y perimétrico (lámina U-01) elaborado en marzo de
2016 por el verificador José T. Velásquez Chafloque.
Plano de ubicación y perimétrico (lámina U-02) elaborado en marzo de
2016 por el verificador José T. Velásquez Chafloque.
Formato de solicitud de subdivisión de lote formulada por Jessica
Ysabel Valiente Paico y recepcionado por la Municipalidad Distrital de
Pimentel, el 12/7/2017 bajo el expediente N°006009.
Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU)-Anexo E suscrito por.
el verificador José T. Velásquez Chafloque.
- Parte notarial de la escritura pública del 10/03/2016 otorgada ante el
notario de Chiclayo Henry Macedo Villanueva.
Memoria descriptiva de subdivisión elaborada en mayo de 2016 por el
verificador José T. Velásquez Chafloque.
Plano de ubicación y perimétrico (lámina U-01) elaborado en mayo de
2016 por el verificador José T. Velásquez Chafloque.
Plano de sub lotes (lámina U-02) elaborado en mayo de 2016 por el
verificador José T. Velásquez Chafloque.
Plano de sub lote 1-B (lámina U-03) elaborado en mayo de 2016 por
el verificador José T. Velásquez Chafloque.
Plano de sub lote 1 área remanente (lámina U-04) elaborado en mayo
de 2016 por el verificador José T. Velásquez Chafloque.
Con el recurso de apelación se acompaña copia del certificado N° 0422-
2016 de zonificación y vías certificado por el notario de Chiclayo Pedro
Abraham Valdivia Dextre, el 11/01/2018.
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Forma parte del presente título el Informe Técnico N° 9146-2017-
Z.R.N.11/0C-OR-CHICLAYO-U del 09/11/2017.
II. DECISIÓN IMPUGNADA: El título fue observado por el registrador público Luis Fernando Sánchez
Cerna mediante esquela de fecha 14.11.2017. Los fundamentos de su
decisión se reproducen a continuación:
(Se reenumera para mejor análisis).
"Señor(es): GONZÁLES MENDOZA ALAIN VICTOR
En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de
defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes),
acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA: Subdivisión
ANTECEDENTE REGISTRAL: P.E. N° 11232009
RAZONES PARA OBSERVAR:
Visto el expediente se solicita la Subdivisión del predio inscrito en la
partida 11232009, en 2 Sub Lotes, según detalle:
Sub lote 1-B (A Independizar), con un área de 239.72m2
Sub lote 1 (Remanente), con un área de 15,4 18.07m2
Siendo materia, de transferencia a favor de JESSICA YSABEL VALIENTE
PAICO el área de 240.00 m2 según Escritura Pública N° 568 de fecha
10/03/2016. Revisada, la documentación presentada y teniendo en cuenta el Informe
Técnico N° 9146 de fecha 09/11/2017, se emiten las siguientes
observaciones:
1. Debe presentar el Certificado de Zonificación y Vías o Parámetros
Urbanísticos, a fin de acreditar que el predio es de naturaleza urbana o
se encuentra en zona de expansión urbana.
2.- Acreditado lo anterior, al acto le resulta aplicable el silencio
administrativo positivo, dejándose constancia que el expediente fue
presentado a la Municipalidad cuando estuvo vigente el D. 5. N° 008-
2013-VIVIENDA (art., por lo cual debe cumplir entonces para atender este
extremo con acreditar que la documentación ingresada a la
Municipalidad, lo fue de acuerdo con la norma citada, por lo cual debe
presentar lo siguiente: -El cargo del FUHU anexo "E", presentado ante la Municipalidad
Distrital de Pimentel, con el sello de su recepción y el número de
expediente asignado. El documento presentado carece de estos
elementos por lo cual no se puede determinar que corresponda al
expediente administrativo iniciado y sujeto a silencio administrativo. •
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Asimismo tanto la memoria descriptiva como el plano de ubicación y
perimétrico se encuentran foleados, ni cuentan tampoco con sello o firma
de recepción, por lo cual no es posible determinar que correspondan al
expediente presentado a la Municipalidad.
3.- Que revisada la Escritura Pública adjuntada es materia de venta el lote
de terreno signado con el Número 03, ubicado en la zona de expansión
urbana con un área de 240.00 m2, medidas perimétricas que
concuerdan con las del Sub Lote 1-B (a Independizar) dadas en memoria
y plano adjunto, sin embargo el área y colindancias discrepan con las
indicadas en memoria y plano adjunto. Por lo que deberá adjuntar
escritura pública aclaratoria en la cual se indique de forma correcta el área
y colindancias del predio materia de transferencia.
PENDIENTE DE CALIFICACION Y LIQUIDACION, SEGUN SUBSANE
IV. BASE LEGAL
Ley 29090 art. I modificado por Ley 30494
Art. 2011 del Código Civil
Art. 32 del RGRP.
Artículo 11 del RIRP: "Los títulos en virtud de los cuales se solicita la
inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un
predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro. (...) El informe del área de Catastro es
vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observación
o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos
advertidos por el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará
en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a
lo establecido en el párrafo anterior. (.4"
Art. 62 del RIRP.
V DECISION: OBSERVADO
VI. DETERMINACION DE DERECHOS REGISTRALES:
Derechos Pendientes de Pago S/ 243.00".
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: El señor Gonzales Mendoza interpuso recurso de apelación mediante
escrito de fecha 22.1.2017 autorizado por él mismo en calidad de
abogado. Los argumentos de la impugnación se resumen a
continuación: > En lo concerniente a la presentación del certificado de zonificación y
vías, se adjunta copia legalizada notarialmente del certificado N° 0422-2016 del 28/12/2016 expedido por la Municipalidad Provincial
de Chiclayo cuya vigencia data hasta el 28/12/2019 por lo que este
extremo debe ser levantado. Página 4 de 15
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> En relación a la aplicación del Decreto Supremo n° 008-2013-
VIVIENDA señala que ha sido derogado por la única Disposición
Complementaria Derogatoria del Decreto Supremo n° 11-2017-
VIVIENDA. Cabe señalar que ambas normas no contemplan la
aplicación del silencio administrativo positivo dentro de los
procedimientos administrativos. Por el contrario, el TUO de la Ley
27444 silo tipifica, tal como se aprecia de los artículos 34 35, 36 y
197; parlo que resulta ser esta ley la aplicable en la calificación del
caso que nos ocupa en virtud al principio de aplicación inmediata
de las normas recogido en el artículo III del T.P. del Código Civil.
> Dado que el título fue presentado al Registro el 25.10.2017
corresponde aplicar a la calificación el TUO de la Ley 27444 por
encontrarse vigente a la fecha de su presentación, el cual en su
artículo 34.2 indica "Como constancia de la aplicación del silencio
positivo de la solicitud del administrado, basta la copia del escrito o
del formato presentado conteniendo el sello oficial de recepción, sin
observaciones e indicando el número de registro de la solicitud, fecha,
hora y firma del agente receptor. (...)". Y en su artículo 36.1 "No
obstante lo señalado en el artículo 35, vencido el plazo para que opere
el silencio positivo en los procedimientos de evaluación previa,
regulados en el artículo 34, sin que la entidad hubiera emitido
pronunciamiento sobre lo solicitado, los administrados, si lo
consideran pertinente y de manera complementaria, pueden
presentar una declaración jurada ante la propia entidad que configuró
dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho
conferido ante la misma o terceras entidades de la administración,
constituyendo el cargo de recepción de dicho documento, prueba
suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite
iniciado". En consecuencia debe dejarse sin efecto el punto 2 de la
observación, a razón de que la documentación presentada tiene
mérito suficiente para su inscripción.
> Sobre la discrepancia entre el área y colindancias indicadas en la
escritura pública de compraventa, con las indicadas en la
documentación técnica; debe precisarse que el registrador se está
refiriendo a los nombres de los colindantes y no a sus medidas, ya
que estas últimas sí guardan relación.
> El área indicada en la escritura pública es de 240.00 m2. mientras que
en la documentación técnica es de 239.72 m2.; existiendo una
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diferencia de 0.28 los cuales se encuentran dentro de las Tolerancias
Catastrales previstas en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC.
> La discrepancia en los nombres de los colindantes indicados en la
escritura pública de compraventa con las indicadas en la
documentación técnica y el pedido del registrador de confeccionar
otra escritura pública para corregir ésta discrepancia carece de
sustento legal, máxime si con el transcurrir del tiempo va a tener una
indeterminada cantidad de colindantes, además de ello, para ubicar al
predio en el espacio solamente se necesita indicar el área, linderos y
medidas perimétricas, coordenadas, ángulos, vértices, de acuerdo al
artículo 11 del R.I.R.P., y cuya conformidad lo verifica el Área de
Catastro, como ha sucedido en el presente caso.
> Respecto a los derechos pendientes de pago, el registrador no ha
tomado en cuenta que al momento de presentar el título se ha
cumplido con anexar la tacha y solicitud de inscripción del título
22879-2016, en el cual hay una devolución de derechos que asciende
a S/. 137.00, por lo que la liquidación efectuada debe corregirse.
ANTECEDENTE REGISTRAL:
La partida directamente vinculada es la N° 11232009 del Registro de
Predios de Chiclayo, que corresponde al Sub Lote 01- Fundo La Joyita-
Sector La Garita, distrito de Pimentel, provincia de Chiclayo y
departamento de Lambayeque, con un área de 15,657.79 m2., cuyo
dominio se encuentra inscrito a favor de Leoncio Rodríguez Cárdenas.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente la vocal (s) Rosa Isabel Bautista Ibáñez.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera
instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:
- ¿Qué documentación debe presentarse para la inscripción de la
subdivisión de un predio rústico sin cambio de uso aprobado por silencio
administrativo positivo? - ¿Son aplicables las tolerancias catastrales registrales si existe
discrepancia del área a independizar advertida de la comparación de la
escritura pública presentada y los documentos técnicos?
ANÁLISIS:
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Con el título venido en grado se solicita la subdivisión e
independización del sub lote 1-B con un área de 239.72 m2. y el área
remanente con un área de 15,418.07 m2. de la partida n° 11232009
del Registro de Predios de Chiclayo; solicitándose además la
compraventa que otorga Leoncio Rodríguez Cárdenas a favor de
Jessica Ysabel Valiente Paico respecto al lote de terreno N° 03 con
un área de 240 m2. El registrador denegó la inscripción señalando, entre otras razones,
que debe presentarse el Certificado de Zonificación y Vías o
Parámetros Urbanísticos a fin de acreditar que el predio es de
naturaleza urbana o se encuentra en zona de expansión urbana.
A efectos de subsanar dicho aspecto, el recurrente ha presentado
conjuntamente con el recurso de apelación la copia legalizada
notarialmente del Certificado N° 0422-2016 de Zonificación y Vías
expedido por la Municipalidad Provincial de Chiclayo, el 28/12/2016.
Ahora bien, el Tribunal Registra!, como segunda y última instancia,
tiene como función el conocimiento y resolución de las apelaciones
planteadas contra los pronunciamientos negativos de la primera
instancia. De esta manera, su tarea se cristaliza con la evaluación de
la legalidad de las decisiones denegatorias que emiten los
registradores en el ámbito de su función registral. Bajo esta óptica,
para que el Tribunal Registral asuma el examen de los fallos de la
primera instancia es requisito indispensable o conditio sine qua non
que estos primeramente hayan sido formulados. Vale decir, que
exista un pronunciamiento denegatorio sobre la pretensión expresa
del interesado. En nuestro caso concreto, siendo que el interesado adjunta con la
apelación el Certificado de Zonificación y Vías solicitado por el a quo
y teniendo en cuenta que el registrador no ha tenido la oportunidad
de evaluar la documentación presentada es que dada la competencia
revisora en última instancia del Tribunal Registral corresponde que
la primera instancia califique el documento ingresado en apelación.
De este modo, de producirse un fallo denegatorio contra su petición,
el Tribunal Registral recién podrá examinar el eventual recurso de
apelación que se interponga contra este extremo de la observación.
En referencia al silencio administrativo positivo, resulta pertinente
señalar que actualmente el Decreto Supremo N° 011-2017-
VIVIENDA publicado el 15/05/2017 ha derogado el Reglamento de la
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Ley N° 29090, aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2013-
VIVIENDA1; en tal sentido, siendo que el caso recurrido ingresó al
Registro el 25/10/2017 encontrándose vigente el Decreto Supremo
N° 011-2017-VIVIENDA, corresponde evaluar en base a dicha norma
la procedencia de la inscripción.
5. El trámite administrativo de independización y parcelación de predios
rústicos está regulado en el Capítulo V, Título II del Reglamento de
la Ley N° 29090, capítulo denominado "Procedimientos
Complementarios a la Habilitación Urbana". Así, tenemos que en el
artículo 272 se establecen los requisitos para solicitar la
independización o parcelación de terrenos rústicos ubicados dentro
del Área Urbana o de Expansión Urbana, precisándose en el artículo
28.1 que las municipalidades cuentan con un plazo de diez (10) días
hábiles para realizar la revisión del expediente, la elaboración del
Informe respectivo y la emisión de la resolución de autorización o
denegatoria de lo solicitado. De ser conforme, el número de la
resolución es consignado en el Formulario Único de Habilitación
Urbana - FUHU.
El artículo 28.3 del citado reglamento precisa que el FUHU y su
anexo "E" por duplicado, con el número de la Resolución de
autorización, conjuntamente con los documentos técnicos de
sustento debidamente sellados y visados serán entregados al
interesado para su inscripción en el Registro de Predios.
Publicado en el diario oficial El Peruano el 04/05/2013. 2 Articulo 27.- Requisitos para la Independización o Parcelación de terrenos rústicos
27.1 En caso que el administrado requiera realizar la independización de un terreno rústico o efectuar la parcelación del mismo, iniciará el procedimiento presentando a la Municipalidad respectiva, además de los documentos que se indican en el artículo 25, los siguientes:
Anexo E del FUHU. Certificado de zonificación y vías expedido por la Municipalidad Provincial. Declaración Jurada de inexistencia de feudatarios. Documentación técnica compuesta por:
- Plano de ubicación y localización del terreno matriz, con coordenadas UTM. - Plano de planeamiento integral con la propuesta de integración a la trama urbana más cercana, señalando el perímetro y el relieve con curvas de nivel, usos de suelo y aportes normativos, en concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente; - Plano del predio rústico matriz, indicando perímetro, linderos, área, curvas de nivel y nomenclatura original, según antecedentes registrales. - Plano de independización, señalando la parcela independizada y la(s) parcela(s) remanente(s), indicando perímetro, linderos, área, curvas de nivel y nomenclatura original, según antecedentes registrales. Cuando corresponda, el Plano de parcelación identificará el número de parcelas con los sufijos del predio matriz. - Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del predio matriz, del área independizada y del área remanente. Los planos antes referidos deberán estar georeferenciados al Sistema Geodésico Oficial, según lo establecido en la Ley N°28294, Ley que Crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios y su Reglamento. 27.2 En caso se solicite la independización de predios rústicos y la habilitación urbana en forma conjunta y en un solo procedimiento, el administrado deberá presentar además, los requisitos exigidos para el procedimiento de habilitación urbana que corresponda.
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En la esfera registral, el artículo 62 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios (RIRP) también ha normado la
independización de un predio rústico sin cambio de uso de la
siguiente manera: "La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E con el número de Resolución de autorización y el plano municipal de independización o parcelación debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente. En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación
correspondiente."
Podrá apreciarse que tanto el artículo 28 del Reglamento de la Ley
N° 29090 como el artículo 62 del RIRP regulan el título que dará
mérito para la inscripción de la independización o parcelación de un
predio rústico ubicado en área de expansión urbana cuando hay
pronunciamiento expreso de la municipalidad respectiva. Sin
embargo, considerando que en el presente caso se solicita la
inscripción de la subdivisión de un predio rústico por haberse
configurado el silencio administrativo positivo, corresponde evaluar
si de acuerdo a la normativa vigente, ello es posible.
Al respecto, tenemos que actualmente el trámite administrativo de
habilitación urbana y de edificaciones es regulado por el TUO de la
Ley N° 290903, dispositivo legal que establece en el antepenúltimo
párrafo del artículo 2 que: "Los procedimientos establecidos en la
presente Ley, con excepción del procedimiento de habilitación
urbana de oficio, están sujetos al silencio administrativo positivo. En
igual sentido se pronuncia el Reglamento de la Ley N° 29090 al
establecer en el artículo 2.2 que "Todos los procedimientos
establecidos en el presente Reglamento están sujetos al silencio
administrativo positivo, con excepción del procedimiento de
habilitación urbana de oficio".
Queda claro entonces que conforme a la normativa citada -a
excepción de la habilitación urbana de oficio- todos los
procedimientos administrativos previstos en el TUO de la Ley N°
3 Aprobado mediante D.S. N° 006-2017-VIVIENDA, publicado el 28/02/2017. Página 9 de 15
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29090 y en su reglamento están sujetos a silencio administrativo
positivo. Sin embargo, cabe precisar que si bien la norma se refiere
a "todos los procedimientos" debe interpretarse que se refiere a los
procedimientos compatibles con el silencio positivo, es decir,
aquellos procedimientos de evaluación previa en que la entidad
administrativa tiene un plazo para pronunciarse respecto al pedido
del administrado y no a aquellos procedimientos de aprobación
automática en que la sola presentación de la documentación exigida
implica aprobación del pedido o a aquellos procedimientos que
nacen de oficio de la entidad administrativa como el caso de las
habilitaciones urbanas de oficio.
Así, conforme a lo previsto por el artículo 188.1 de la Ley N°27444,
modificado primigeniamente por el Decreto Legislativo N° 1029, los
procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo
positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido, al que se
adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del artículo
24 de la Ley N° 27444, la entidad no hubiere notificado el
pronunciamiento respectivo. Cabe indicar que dicho artículo 188.1 ha
sido también objeto de modificación mediante el Decreto Legislativo
N° 1272, manteniéndose el tenor antes citado.
Considerando dicha norma y estando a lo regulado en el artículo 28
del Reglamento de la Ley N° 29090, el trámite de independización o
parcelación de un predio rústico es un procedimiento de evaluación
previa en el que la municipalidad tiene un plazo de diez (10) días
hábiles de presentado el expediente para emitir la resolución de
autorización o denegatoria de la solicitud de independización. De ser
conforme la resolución es consignada en el FUHU. Por lo tanto, si en
el plazo de 10 días de presentado el expediente más el plazo de 5
días para la notificación4, la entidad no hubiera notificado la
4 Conforme a lo previsto por el artículo 188.1 de la Ley N* 27444, modificado por el Decreto Legislativo N* 1029:"Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo, al que se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del articulo 24 de la presente Ley, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La declaración jurada a la que se refiere el articulo 3 de la Ley del Silencio Administrativo, Ley N° 29060 no resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del silencio administrativo positivo ante la misma entidad " Esta norma ha sido modificada recientemente mediante Decreto Legislativo Nr 1272 publicada el 21/12/2016. En la modificación específicamente se Señala que la declaración jurada a la que se refiere el articulo 33-6 no resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del silencio administrativo positivo ante la misma entidad. El artículo 24.1 señala lo siguiente: "Toda notificación deberá practicarse a más tardar dentro del plazo de cinco (5) días, a partir de la expedición del acto que se notifique, y deberá contener: (.4".
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respectiva resolución, se entiende aprobada la solicitud en virtud de
haberse configurado el silencio administrativo positivo.
Adicionalmente, debe señalarse que conforme a lo previsto por el
derogado artículo 3 de la Ley derogada N° 29060, Ley del Silencio
Administrativo Positivo, cuando se requiera hacer valer e( derecho
conferido ante la misma o terceras entidades de la administración,
los administrados podrán presentar una declaración jurada ante la
propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, constituyendo el
cargo de recepción de dicho documento prueba suficiente de la
resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite iniciado. En el
caso que la administración se niegue a recibir la declaración jurada
en referencia, el administrado podrá remitirla por conducto notarial,
surtiendo los mismos efectos. En ese sentido, ha sido incorporado el
artículo 33-B a la Ley N° 27444 mediante el Decreto Legislativo N°
1272, al haberse derogado la Ley N° 29060.
En tal sentido, habiéndose determinado que en el presente caso
resulta aplicable el silencio administrativo positivo, corresponde
verificar si la documentación presentada resulta suficiente para
efectos de inscribir la subdivisión solicitada.
Respecto a las formalidades de la documentación presentada ante
la Municipalidad respectiva, el artículo 21 del D.S. N° 011-2017-
VIVIENDA establece lo siguiente: "Artículo 21.- Recepción del expediente
21.1 Todos los documentos que se presentan con el expediente
tienen la condición de declaración jurada, por lo que el
funcionario de la unidad de recepción documental, se limita a
verificar en el acto de presentación que el expediente contenga
los documentos requeridos por la Ley y el Reglamento. En caso
el expediente cumpla con lo indicado, se le asigna un
número, sella y firma el Formulario Único de Habilitación
Urbana - FUHU y se folea cada uno de los documentos
presentados, tanto los originales como las copias. (Lo
resaltado es nuestro).
(-..)": De lo expuesto, tenemos que los documentos presentados deberán
contener el número, sello y firma del funcionario edil que recepcionó
el expediente en la Municipalidad respectiva, debidamente foliado en
cada una de sus fojas.
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14. Así también, el artículo 43 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios ha establecido los documentos a presentar
cuando se trate de la inscripción de recepción de obras por silencio
administrativo positivo, en el caso de habilitaciones urbanas. Así, en
aquellos casos, se establece la presentación de los siguientes
documentos:
Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana — FUHU,
presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el caso
del Cercado, con el sello de su recepción y el número de
expediente asignado.
Los documentos técnicos a que se refieren los literales b) y c) del
artículo 40.
Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario en el
sentido que ha operado el silencio administrativo positivo,
presentada ante la municipalidad correspondiente.
Lo estipulado en el inciso c) del artículo 43 resulta analógicamente
aplicable al presente caso tornando en cuenta que ambos casos se
encuentran orientados a la; inscripción de actos aprobados por,
resolución ficta, apoyados en el silencio administrativo positivo,
teniendo en cuenta que los datos del acto a inscribir deben constar
del "título" sustentatorio que se presenta al Registro.
15. En ese sentido, en el título presentado, entre otros documentos, se
advierte que el cargo del FUHU anexo "E" no cuenta con el sello de
recepción de la Municipalidad Distrital de Pimentel y el número de
expediente asignado; asimismo, es de verse que no se encuentra
firmado por el agente receptor de dicha municipalidad ni ha sido
foliado; así tampoco la memoria descriptiva y planos adjuntos.
Motivo por el cual no se puede acreditar que tales documentos sean
los mismos que los que fueron presentados ante la autoridad edil;
por lo tanto, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación
formulada.
16. En el tercer extremo de la observación, el registrador advierte que
"revisada la escritura pública presentada el lote materia de venta
tiene un área de 240.00 m2., cuyas medidas perimétricas
concuerdan con las del Sub Lote 1-B (a Independizar) dadas en
memoria y plano adjunto; sin embargo el área y colindancias
discrepan con las indicadas en la memoria y plano adjunto. Por lo
que debe adjuntarse escritura pública aclaratoria en la cual se
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indique de forma correcta el área y colindancias del predio materia
de transferencia".
Del contraste de la escritura del 10/3/2016 y los documentos técnicos
presentados, se aprecia que —efectivamente- existe discrepancia en
cuanto al área y los colindantes, más no en las medidas perimétricas.
Así, tenemos que el área indicada en la escritura pública es de
240.00 m2., mientras que en la documentación técnica es de 239.72
m2.; existiendo una diferencia de 0.28 cm2.
Al respecto, debemos señalar que la Resolución N° 003-2008-SNCP-
CNC del 28/8/20085 aprobó la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC
referida a las "Tolerancias Catastrales — Registrales", cuya finalidad
es establecer los rangos de tolerancias en las mediciones de áreas
de los predios urbanos y rurales, efectuadas por los diferentes
métodos que ofrece la geomática, a fin de hacer un catastro preciso
y ordenado para la inscripción de los actos que producen
modificaciones físicas de los predios así como actos de transferencia
y gravamen en el Registro de Predios.
La tolerancia catastral — registral es el rango aceptable en la
diferencia de áreas de un mismo predio. Esta diferencia puede
generarse por variaciones en las medidas perimétricas y/o perímetro
(literal h) del numeral 3 de la directiva). El numeral 4 de esta directiva señala que es de aplicación obligatoria
para todas las Entidades Generadoras de Catastro y toda persona
natural o jurídica que se le encargue dicha facultad conforme lo
estipula los literales r) y s) del artículo 3 del Reglamento de la Ley N°
28294, aprobado por Decreto Supremo N° 005-2006-JUS, así como para los Registradores Públicos y de las Áreas de Catastro del
Registro de Predios de la SUNARP.
De acuerdo con el numeral 5 de la referida directiva, esta se aplica
en todos los procesos de levantamiento catastral efectuados por las
Entidades Generadoras de Catastro, y, por el Registro de Predios en
los siguientes casos:
"Caso 1: Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida
con su correspondiente habilitación urbana.
Caso 2: Cuando la información gráfica catastral no coincida con la información gráfica registral y/o título de predio.
'Publicada en el diario Oficial "El Peruano" el 29/8/2008. Directiva modificada por Resolución N° 06-2010-SNCP-CNC publicada en el diario oficial "El Peruano" el 8/12/2010.
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RESOLUCIÓN N.° 262-2018-SUNARP-TR-T
Caso 3: Cuando en el título de modificación física del predio,
transferencia de dominio o gravamen, se describa al predio de
manera diferente a la partida registral o a sus antecedentes
registrales."
20. En el literal a) del numeral 7 de la mencionada directiva encontramos
los siguientes rangos de tolerancias catastrales para los terrenos de
naturaleza urbana:
"NATURALEZA URBANA
Rango de área (m2.) Tolerancia (%)
Menores de 200 2.5
De 200 a 1000 2.0
Mayores a 1000 1.0"
El caso venido en grado, corresponde a un predio urbano por ende,
conforme al numeral 7.a, el rango aplicable es de 2% por tener un
área de 240.00 m2. Al aplicar dicho rango, podernos advertir que la
variación en el área del predio submateria se encuentra dentro del
rango de las tolerancias catastrales registrales contenida en la
Directiva N° 001-2008-SNCP-CNC.
De otro lado, también se objetó la discrepancia en las colindancias
contenidas en la escritura pública del 10/3/2016 y la documentación
técnica presentada (plano y memoria descriptiva); sin embargo, ello
no supone obstáculo para la inscripción pues existen otros elementos
que permitan colegir que se trata del mismo predio, como es el caso,
de la descripción de los linderos y las medidas perimétricas que
coinciden plenamente.
Por tanto, la discrepancia de área y colindancias contenida en la
escritura pública del 10/3/2016 presentada y la documentación
técnica adjunta no constituye impedimento para la inscripción de la
transferencia rogada, motivo por el cual corresponde revocar el
numeral 3 de la observación formulada.
Finalmente, el apelante cuestiona la decisión del registrador respecto
al monto de los derechos pendientes de pago indicado en la esquela
observación formulada, al no haberse tomado en cuenta los derechos por devolver del título 22879-2016, ascendente a S/.
137.00 soles. Efectivamente, al efectuar la consulta del presente título en el
Sistema de Consulta Registral (SIR), se aprecia que no se ha
efectuado la detracción de los derechos por devolver que
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RESOLUCIÓN N.° 262-2018-SUNARP-TR-T
corresponden al título 22879-2016, en el cual hay una devolución de
derechos que asciende a S/.137.00 soles, por tal razón el registrador
debe corregir la liquidación efectuada.
Intervienen como vocales (s) Rosa Isabel Bautista Ibáñez y Daniel
Fernando Montoya López, autorizados mediante la resolución N° 278-
2017-SUNARP-SN, de fecha 27.12.2017.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la
siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
DISPONER que la primera instancia califique los documentos
alcanzados a esta Sala en vía de apelación correspondientes al
numeral 1 de la esquela de observación.
CONFIRMAR el numeral 2 conforme a los fundamentos vertidos en
la presente resolución.
REVOCAR el numeral 3 de la observación formulada por la primera
instancia, conforme a los fundamentos vigésimo segundo de la
presente resolución.
DISPONER que el registrador cumpla con lo señalado en el
considerando 23 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese: