50’s y 60’s
Conjunto Residencial San Felipe
• Construcción de Unidades Vecinales• Desarrollo de vivienda unifamiliar
- Únicamente residencial medianteingenieros en Segmentos A y B
70’s• Autoconstrucción e invasiones• Construcción “Brutalista”
Invasiones
Museo de la Nación
Historia
80’s
Torres de Limatambo y Torres de San Borja
• Desarrollo de proyectos a nivel nacional víaFONAVI
• Colapso de banca de fomento e hipotecaria• Continúan las invasiones
90’s• Poco o nulo desarrollo inmobiliario
- Crisis mundial (asiática y rusa)- Falta de un sistema hipotecario
Historia
2000’s
• 2002 al 2010: despegue del:
(i) Sector vivienda
(ii) Sector amoblamiento urbano
• 2010 al 2012: Última etapa decrecimiento sostenido en vivienda
Plan Nacional de Viviendade Corto Plazo
En gestación, producto delcrecimiento económicoModelo caduco ynecesidad de cambio
• 2013 al 2014:• Importante caída en desarrollo de
viviendas
• Exceso de oferta focalizado enoficinas
Fuerte desarrollo deoficina
• 2015: valle en viviendas y endesarrollo de oficinas
Necesidad de modelo detransición
2010 al 2012: Empieza expansión del Retail a provincias
Historia
Fin de modelo2013 al 2014: Fuerte desarrollo de retail a nivelnacional
DiagnósticoProblema de acceso alcrédito del nuevocomprador
Problema de generación y/oreadecuación de suelohabilitado
Modelo anterior caducó
Incapacidad y/o lentitud deactores del sector enponernos de acuerdo en lageneración de una PolíticaNacional de Vivienda deMediano y Largo Plazo
Excesivos permisos y trabasburocráticas, así como diversidad denormas, tanto de índole nacional,regional y/o local.
CorrupciónSobrecostos Retiro o desánimo
de nuevos actoresforáneos conposibles nuevasofertas y/otecnologías
Modelo anterior caducó
Excesivos permisos, trabasburocráticas y diversidad de normas
Proyección
Proyección: de necesidades inmobiliarias de vivienda
• Cubrir un déficit cualitativo de entre 1.8MM y 2.0 MM de viviendas
En 30 años, Pasar de entre 40 y 60 mil viviendasinformales por año (actualmente)a entre 10 y 30 mil viviendas por año
• Cubrir un crecimiento anual de 140 milviviendas
• Reducir progresivamente laautoconstrucción y/o construccióninformal de viviendas
• Fomentar el alquiler formal de vivienda
Proyección: de entendimiento de actores
• Voluntad política
• Transformar la mentalidad de los actores
• Entendimiento que los dogmatismos económicos y dediseño no solucionan problemas de esta escala
Trabajotripartito
Estado Nacional
Estado Municipal Actores privados
Única solución
La creatividad y el aprendizaje de modelos delexterior, sí
Desarrolladores
Banca
Colegios profesionales
Proyección: de acciones necesarias
• Basada en un modelo A B C
• Entendimiento por parte de la banca de la necesidad degenerar mayores recursos, mecanismos para soportarel crecimiento de la colocación de créditos hipotecariosy/o leasing inmobiliario para productos de alquiler
• Estado+
SectorPrivado
Política Nacional deVivienda con unhorizonte de 30 años
Revisión de ella conuna modalidad de“rolling forecast” cada5 años
AhorroBonoCrédito
Proyección: de acciones necesarias
• Generación y/o regeneración de suelo habilitadoNivel superficie
• Simplificación y desburocratización de permisos yprocesos con el Estado
Nivel aire/altura
Reducción de tamaños mínimos =Más espacios
Presencia de Servicios públicos
Proyección: Política Nacional de ViviendaModelo A B C
• 100% solución desde el Estado
• Subvencionar el 100% de módulosbásicos de vivienda (≤30m2),entregándoselos en alquiler venta
• El poblador debe aspirar a ser dueño,pagando por un periodo el valorequivalente al bien menos el subsidiomáximo entregado por Techo Propio
• Segmentos E y D Bono
• El suelo habilitado debe ser otorgado avalor cero por el Estado
Pagos semanalesequivalentes a 3 o4 gaseosasfamiliares o algosimilarNo debe sentirque el Estadotiene la obligaciónde regalarle laviviendaLas construccionesde módulos debenser efectuadas porconcurso públicodentro del sectorprivado
SUGE
REN
CIAS
Proyección: Política Nacional de ViviendaModelo A B C
• Comprador debe ahorrar en cuentabancaria individual dedicada a vivienda,ya sea en banca privada o del Estado
• El proceso de ahorro debe serdemostrado a lo largo de un mínimo de18 meses
• El Estado debe subsidiar la tasa víacobertura de riesgo de crédito
• Segmentos C Ahorro – Bono - Crédito
• Se debe entregar un bono comosubsidio directo a la inicial
Un valorequivalente al 10%de la vivienda quequiere adquirirDemuestrecapacidad depago al sistemabancarioSiguiendo unaescala de subsidiode acuerdo almonto de lavivienda
• Debe existir tope en el monto de lavivienda a comprar
Equivalente a loahorrado por elcomprador
SUGE
REN
CIAS
Proyección: Política Nacional de ViviendaModelo A B C
• El comprador debe ahorrar el monto de10% de la vivienda durante 24 meses
• El Estado otorga un subsidio máximo de5% del valor de la vivienda y la entregapara la cuota inicial
• El Estado otorga un crédito al IR delcomprador de un % de los interesespagados por el crédito hipotecario
• Segmento B Ahorro – Bono
• Se debe fijar un monto tope de lasviviendas que califican para estamodalidad, así como un monto tope deingreso individual y/o familiar delbeneficiado
Sistema usado enChile y EEUU
Expresado en # deingresos mínimosvitales y/o # de UIT
SUGE
REN
CIAS
Proyección: Política Nacional de ViviendaModelo A B C
• Para la compra de primera viviendadebe otorgarse un crédito al IR anual delcomprador de un % de los interesespagados por el crédito hipotecario
• Este beneficio debe ser solo otorgadopara personas individuales y/ofamiliares con un ingreso máximoexpresado en # de ingresos mínimosvitales o # de UIT.
• Segmento A2 Bono
SUGE
REN
CIAS
Proyección: amoblamiento urbano (oficinas)
• La vacancia de 9% en Lima seencuentra dentro de nivelesrazonables
Problema: Concentracióngenerada en ciertas zonas deúltimo desarrollo o expansión.P.e.: Surco y Magdalena
La zona de S.I. es la de mayorpotencial para despegar másrápido
• Nivel de vacancia debe serabsorbido en 2 años - nivel deabsorción anual siga en el ordende 90,000 m2
• El desarrollo futuro de oficinasen Lima debe ser multicéntrico,de tal forma de tratar de reducirdistancias de transporte
Falta pensar en el desarrolloplanificado de oficinas de lazona Norte de la ciudad
• En el interior del país eldesarrollo de este tipo deproyectos sigue siendo muyincipiente
Trujillo y Arequipa ya podríantener un mayor avance
SUGE
REN
CIAS
Ciclo Inmobiliario
5 años
Ciclo político
Ciclo inmobiliario
Ciclos usuales
Negocio de Desarrolladores
Negocio para todos
Negocio Propietarios de Terreno
Negocio para pocos, mas de compradores
Etapa de estabilización yfin de ciclo2002 - 2006
2007 - 2009
2010 - 2012
2013 - 2014
2015 - 2016
Último ciclo en el Perú
15 años
Tendencias mundiales
• Reducción de áreas de vivienda
• Densificación y Verticalización de ciudades
Modelo norteamericano Modelo europeo
• Generación de ciudades multicéntricas
Definir qué modelo queremos para Lima:
• Regeneración de barriosCircuitos propios,autosostenibles para sushabitantes
Reducir las distancias detransporte
• Mejores servicios de transporte público masivomoderno y menos transporte vehicular privado
En Santiago,proliferación deviviendas de menosde 40m2 en lossectores A y B
Tendencias que serepiten en otrascapitales de laregión, y que yaestá bastanteconsolidado enEuropa y ciertasciudades de EEUU
Modelo norteamericano
Gran Los Ángeles, EEUUPoblación: 18,000,000Superficie: 1,476,380 ha.Densidad: 12.79 hab./ha
Modelo Europeo
Gran Miami, EEUUHabitantes: 6,353,584
Superficie: 1,589,600 ha.Densidad: 4.00 hab./ha.
Gran Houston, EEUUPoblación: 2,100,000Superficie: 155,292 ha.Densidad: 13.72 hab./ha
Modelo europeo
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Gran Londres, Reino UnidoPoblación: 8,173,194Superficie: 157,000 ha.Densidad: 51.76 hab./ha
Milán, ItaliaPoblación: 1,308,735
Superficie: 18,200 ha.Densidad: 71.90 hab./ha
Berlín, AlemaniaPoblación: 3,421,829
Superficie: 89,185 ha.Densidad: 38.37 hab./ha
En Latinoamérica….
Gran Buenos Aires, ArgentinaPoblación: 15,024,000Superficie: 268,100 ha.Densidad: 56.04 hab./ha.
México DF, MéxicoPoblación: 21,116,000Superficie: 149,500 ha.Densidad: 140.47 hab./ha.
Bogotá, ColombiaPoblación: 9,285,331Superficie: 177,598 ha.Densidad: 52.28 hab./ha.
Santiago, ChilePoblación: 5,428,590Superficie: 86,775 ha.Densidad: 62.5 hab./ha.
Tendencias mundiales
• Reducción de áreas de vivienda
• Densificación y Verticalización de ciudades
Modelo norteamericano Modelo europeo
• Generación de ciudades multicéntricas
Definir qué modelo queremos para Lima:
• Regeneración de barriosCircuitos propios,autosostenibles para sushabitantes
Reducir las distancias detransporte
• Mejores servicios de transporte público masivomoderno y menos transporte vehicular privado
Tendencias mundiales
• Reducción de áreas de vivienda
• Densificación y Verticalización de ciudades
Modelo norteamericano Modelo europeo
• Generación de ciudades multicéntricas
Definir qué modelo queremos para Lima:
• Regeneración de barriosCircuitos propios,autosostenibles para sushabitantes
Reducir las distancias detransporte
• Mejores servicios de transporte público masivomoderno y menos transporte vehicular privado