Download - megatendencias al futuro
Iniciativa Hipoteca Centroamericana
La Alianza Interamericana para los Derechos de la Propiedad Inmueble
Fernando Ferro Vela San Salvador, febrero 27-28, 2006
Iniciación en la Hipoteca CentroamericanaIniciación en la Hipoteca Centroamericana
Este no es un tratado exhaustivo sobre hipoteca
Antes bien al contrario la intención de la consultoría ha sido ofrecer en rápida síntesis los conceptos , tendencias y algunos datos para introducirse en el tema
El título , Iniciativa…., no es una argucia retórica, no es una falsa modestia.
La Iniciativa expresa un designio claro y consciente :Hemos perseguido expresar las claves hacia el futuro de los actores que participan en el ciclo de la constitución , registro y ejecución de las hipotecas.
Sin duda es un mundo complejo en el que actúan especialistas en las ciencias jurídicas, tecnológicas, económicas, financieras y sociales que desde hace años están analizando la importancia de la hipoteca
Primeras Visitas y EntrevistasPrimeras Visitas y Entrevistas
Visitas Honduras Panamá Costa Rica Nicaragua El Salvador Guatemala
Entrevistas : Supervisores Registradores, Banqueros, Empresarios, Notarios, Jueces
Total 76 funcionarios y ejecutivos Se entrevistó a un grupo representativo de los actores de la cultura registral
Constitución del Equipo TécnicoConstitución del Equipo Técnico
Se encuentra en funcionamiento el Equipo Técnico Regional de la CRICAP:
Félix Garried Safie, Secretario Ejecutivo del CRICAP y Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros de El Salvador
Ruth Jeannette Cuestas, Secretaria Adjunta del CRICAP y Coordinadora de Relaciones Internacionales del Centro Nacional de Registros de El Salvador
Mariano Enrique Guzmán, Representante de ABANSA de El Salvador Myrian Jarquim de Medina ,Coordinadora del Proyecto de Registros Públicos de Nicaragua Claudia Aragón Gutierrez , Consultora Legal, Proyecto de Regsitros Públicos de Nicaragua Yessenia Martínez Padilla , Consultora Legal, Proyecto de Registros Públicos de Nicaragua Rocío Alvil de Vidal, Directora del Dep. Legal del Registro Público de Panamá Rogelio Biendicho Banca y Junta Directiva del Registro P[ublico de Panamá Hugo Daniel Carrillo, Asistente del Director del Registro Público de Panamá Jaime Weisleder Weisleder, Banca y Notariado de Costa Rica Roger Hidalgo Zúñiga, Registro Público Inmuebles de Costa Rica Jorge Enrique Alvarado, Jefe de Asesoría Jurídica, Registro Público Inmuebles de Costa Rica Ronald Calderón Coto,Asesor Técnico Registro Público de Costa Rica José Luis Muñoz Matta, Director del Dep. Jurídico, Registro General de la Propiedad de Guatemala Claudia Lavinia Figueroa Registradora del Registro Genral de Propiedad de Guatemala Juan Carlos Mejía Coto, Superintendente de Recursos del Instituto de la Propiedad de Honduras
Expectativa Positiva…Expectativa Positiva…
Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable
Primeras Ventajas Indicadas:
Apoyo a la cultura registral
Estímulo a la cultura del crédito hipotecario
No solo generar títulos, sino tambien créditos
Homologar las mejores prácticas de cada país centroamericano– Estándares de servicio en costo y velocidad– Reducción de trámites – Agilidad y contundencia en ejecución judicial hipotecaria
Expectativa PositivaExpectativa Positiva
Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable
Primeras Ventajas Indicadas:
Dinamizar la liquidez pendiente y en suspenso de 6.000 mil millones dólares, o mas si se suman las hipotecas comerciales y las de instituciones informales
Creación de instituciones de titularización, redescuento y mercado secundario de hipotecas
Reducir el riesgo de calce
Reducir las tasas de interés
Estimular el mercado de inversiones centromericanos
Complementar el CAFTA
Complemento para las propuestas estratégicas del BCIE de crear una Titularizadora Regional Centroamericana
Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca CentroamericanaCentroamericana
Establecer las acciones a seguir para concretar la Iniciativa
Estandarizar un instrumento hipotecario para que sea uniforme
Conceder validez a los actos y contratos de hipotecas celebrados en cualquiera de los territorios de Centroamérica y Panamá
Interconectar los registros para otorgar transparencia y publicidad a las hipotecas centroamericanas
Modernizar la ejecución
Permitir que los recursos de la hipotecas se puedan dinamizar por intermedio de la titularización
Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca CentroamericanaCentroamericana
Presentar el proyecto de la Iniciativa para impulsar un tratado internacional que concrete la regulación en los aspectos de Constitución y legalización, Registro y Ejecución de las hipotecas
Establecer zonas pilotos en cada país donde existan los sistemas de catastros y registros actualizados y en funcionamiento
Necesidades de los Próximos añosNecesidades de los Próximos años
Mas Bancarización
Mas títulos de propiedad
Mas créditos para adquirir vivienda
Mas viviendas con desarrollo urbano y que sean suceptibles de adquirir valor para sus propietarios
Mas recursos
Megatendencias
Cinco grandes tendencias van a ser determinantes en la definición de estrategias *.
Capacidad de Obtener Resultados no es lo único
La importancia de desarrollar excelentes capacidades de ejecución ha sido un temamuy discutido en tiempos recientes en foros sobre administración. En este contexto,se le ha venido restando énfasis a la importancia de desarrollar estrategiasganadoras.
La Estrategia es Fundamental
Sin embargo, sabemos que la estrategia es fundamental. La selección de productos,mercados, segmentos, geografías y tecnologías es un elemento crítico para lograr undesempeño saludable en el largo plazo. Las instituciones y empresas que toman lasdecisiones correctas navegan con el viento a favor. Las que se equivocan tienen quenadar contra la corriente.
Pero, ¿cuáles van a ser los vientos predominantes en las próximas décadas en elmundo ?
Las CINCO MEGATENDENCIAS
1. Desplazamiento de los centros de actividad económica.
En el mundo está ocurriendo un desplazamiento masivo de la actividadeconómica, no solo entre regiones sino dentro de ellas. Esto estáocurriendo como resultado de la liberalización de las economías, eldesarrollo de los mercados de capitales, avances tecnológicos y cambiosdemográficos.
Puertos, canales secos, maquiladoras al lado de los centros dedistribución
Por ejemplo, hoy Europa representa un poco más del 30% de la actividadeconómica mundial, mientras que Asia, excluyendo a Japón, solorepresenta el 13%, o sea, un tercio de la actividad europea. Sin embargo,en 20 años estas dos regiones tendrán la misma importancia económica.Estados Unidos continuará siendo el líder, pero tendrá importantesdesplazamientos dentro de su territorio.
MEGATENDENCIASMEGATENDENCIAS
2. La base de consumidores tendrá una gran expansion.
Más de 1.000 millones de consumidores entrarán a participar del mercado globalen los próximos 10 años, en la medida en que el crecimiento en los países endesarrollo permite que más hogares pasen el umbral de US$5.000 en ingresos porhogar (casi $1 millón por mes).
En ese punto las personas comienzan a gastar en bienes de consumodiscrecionales. Para el año 2015 se estima que el poder de consumo en países endesarrollo aumentará de US$4 a US$9 billones, o sea, al nivel actual de Europa.
En Centroamérica, si se mantiene el ritmo de crecimiento económico alcanzadoen 2005, también veremos una gran expansión en la base de consumidores.
Entre los países desarrollados también habrá grandes cambios en la base y tipo deconsumidores.
Por ejemplo, en Estados Unidos la población de origen hispano tendrá unacapacidad de consumo equivalente a 60% del mercado chino.
MEGATENDENCIASMEGATENDENCIAS
3. La conectividad tecnológica cambiará la forma en que vivimos.
La tecnología cambiará cada vez más nuestro comportamiento.
Más de 2.000 millones de personas tienen hoy teléfonos móviles.
Actualmente, se envían más de 9 millones de millones de correoselectrónicos al año.
Esto está llevando a que se creen comunidades antes separadas pordistancias geográficas, y que cada vez operemos más en tiempo real.
Interconectividad entre bases de datos y telefonía para estratos socialspopulares que mejoraran su utilización del tiempo
Un dato curioso para ilustrar los cambios que se avecinan: de las parejas quese casaron en Estados Unidos en el año 2005, el 12% se conoció por internet.
MEGATENDENCIASMEGATENDENCIAS
4. El mercado laboral se globalizará
La transformación de las economías hacia industrias intensivas enconocimiento dejará en evidencia la falta de profesionales capacitados enlas economías desarrolladas.
Sin embargo, la tecnología va a permitir que se integren a ese mercadolaboral los 33 millones de profesionales recién graduados de lasuniversidades de los países en vías de desarrollo, los cuales representanel doble de los recién graduados en países desarrollados.
Para muchas empresas multinacionales será tan importante su estrategiade adquisición de talento en estos países como lo es hoy la adquisiciónde insumos para producción.
Por cierto, esta es una gran oportunidad para Centroamérica.
Si educamos los profesionales que requiere la economía moderna, consuficiente conocimiento del idioma inglés, podremos atraer la generaciónde valor de las multinacionales.
MEGATENDENCIASMEGATENDENCIAS
5. El comportamiento de las empresas será cada vez más vigilado.
El la medida en que las empresas amplíen su alcance geográfico,aumenten su autonomía en relación con los gobiernos nacionales, y laproblemática ambiental se agrave, las sospechas sobre las grandesempresas van a aumentar.
No es realista esperar que la población ame a las grandes empresas.
Sin embargo, sí es posible asegurar que se aprecie su contribución.
Las grandes empresas tendrán que hacer mayores esfuerzos encomunicar los beneficios que generan a la sociedad y aumentar suscontribuciones al bienestar social si quieren evitar regulaciones punitivas.
Mas transparencia y publicidad de sus resultados.
* Basado en el artículo de Ian Davies, "Plot your course for the newworld", publicado el pasado 13 de enero en The Financial Times.
MEGATENDENCIASMEGATENDENCIAS
1a Megatendencia :Zonas de actividad 1a Megatendencia :Zonas de actividad económicaeconómica
Mas Puertos y maquilas
Infraestructura Municipios
Vivienda - Titulación de inmuebles
Turismo - Hotelería
Inversionistas en compra de inmuebles( confianza con Garantías de Título y de Cobertura Total de Riesgos Inmobiliarios)
2a Megatendencia : Megatiendas populares 2a Megatendencia : Megatiendas populares
Mas consumidores selectivos menos consumidores de subsistencia
Megatiendas Centroamericanas
Megatiendas Globales
Uso de las remesas en consumo, inversión, vivienda
Bancarización de los pobres que las remesas se gasten en forma ordenada, la
Bancarización es el primer paso para crear una cultura de ahorro y para ser objeto de crédito
3a Megatendencia : Conectividad Tecnológica3a Megatendencia : Conectividad Tecnológica
Mas telefonía móvil
Negocios por Internet
Mas transacciones electrónicas MEGA REGISTROS con la inreconectividad
Menos costos
Mas Tarjetas Bancarias
Bancarización de los estratos bajos Remesas electrónicas menos costos
4a Megatendencia: Globalización Laboral y Regional 4a Megatendencia: Globalización Laboral y Regional
Más profesionales que exige la regionalización
Mas remesas por empleo de profesionales
Mas profesional bilingue
Mas capacidad de generar profesionales en universidades
5a Megatendencia: Empresas con más compromiso 5a Megatendencia: Empresas con más compromiso ambiental y socialambiental y social
Las empresas se valorizan por su compromiso con el ambiente y la comunidad
Mas empresas con Buen Gobierno Corporativo
Mas vigilancia de la sociedad a los balances de las empresas con énfasis en lo ambiental y social
Empresas titularizadoras con balances abiertos en la red para permitir divulgación de sus títulos en el mercado
Registros Públicos interconectados mas transparencia y compromiso social
Efectos en la propiedad inmuebleEfectos en la propiedad inmueblede las tendenciasde las tendencias
Mas capacidad de adquisición de viviendas,reducción de los intereses
Mayor número de propietarios con capacidad discrecional
Regiones de desarrollo inmobilario
Uso de la conectividad tecnólogica
Mas crédito megabancos con megaproductos
Mas hipotecas que titularizar y descontar
Mega registros inmobiliarios interconectados
Necesidades de los Próximos añosNecesidades de los Próximos años
Mas Bancarización
Mas títulos de propiedad
Mas créditos para adquirir vivienda
Mas viviendas con desarrollo urbano y que sean suceptibles de adquirir valor para sus propietarios
Mas recursos
Hipoteca fuente de liquidezHipoteca fuente de liquidez
El desarrollo urbano requiere inversión
Las hipotecas pueden generar los fondos requeridos
Existe un círculo de liquidez pendiente y en suspenso, que se puede movilizar y potenciar
Se calcula que en Centroamérica existen 6.000 millones de dólares en créditos hipotecarios que pueden entrar en una dinámica de liquidez e inversión
Hipoteca fuente de liquidez...Hipoteca fuente de liquidez...
La excelente experiencia y desarrollo de : Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae en Estados Unidos,mas de
950.000 millones de dólares , 100 millones de familias con hipotecas, el 58% de las hipotecas
Sociedad Hipotecaria Federal en México,apróx,50.000 mil millones dólares
Titularizadora Colombiana, dos mil millones de dólares Entidades de titularización en Chile y Brasil
Experiencia que demuestran que las hipotecas generan los recursos para crear nuevos activos transformados que impulsan títulos de inversión que el mercado aprecia.
Prerequisitos para el desarrollo hipotecarioPrerequisitos para el desarrollo hipotecario
Que exista una integración entre los componentes del Desarrollo Urbano : Componentes
Territorial / Espacial Económico / Tiempo Social / Humano Institucional / Gobernabilidad
Matriz del Desarrollo UrbanoMatriz del Desarrollo Urbano
VIA
S
ES
PA
CIO
PU
BL
ICO
/ C
AT
AS
TR
O
SE
RV
ICIO
S P
UB
LIC
OS
EQ
UIP
AM
IEN
TO
DO
TA
CIÓ
N
MA
NT
EN
IMIE
NT
O
RE
C. N
AT
./ A
MB
IEN
TE
/ T
UR
ISM
O
INV
ER
SIO
N /
CR
ED
.HIP
OT
EC
AR
IO
PR
OD
UC
CIO
N E
INT
ER
CA
MB
IO
AB
AS
TA
CIM
IEN
TO
TE
CN
OL
OG
IA
EM
PL
EO
DE
MO
GR
AF
IA
SE
RV
ICIO
S S
OC
IAL
ES
SE
GU
RID
AD
Y R
IES
GO
S
VIV
IEN
DA
PA
RT
ICIP
AC
ION
NO
RM
AT
IVA
/ JU
DIC
IAL
PL
AN
EA
CIO
N
AD
MN
IST
RA
CIO
N
FIN
AN
CIA
CIO
N /
TIT
UL
AR
IZA
CIO
N
CO
NT
RO
L /
RE
G.C
AT
AS
TR
AL
GRANDES CIUDADES Y SUS CONURBACIONES
CIUDADES INTERMEDIAS
CIUDADES MEDIANAS
CIUDADES PEQUEÑAS
ASENTAMIENTOS BASICOS
COMPONENTES DELDESARROLLO
CATEGORIZACIONDE LOS CENTROS
URBANOS
TERRITORIAL ECONOMICO INSTITUCIONALSOCIAL
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...
Los asuntos urbanos y las políticas ambientales se encuentran en la agenda de todos los gobernantes del mundo
Todo Jefe de Estado y todo líder de una comunidad debe resolver temas de Planeación Urbana , de Ambiente y de Propiedad Inmueble.
No se pueden generar propiedades inmobiliarias ajenas al desarrollo urbano y a la vivienda digna
Titulos hipotecarios sobre bienes que se puedan apreciar,viviendas dignas.
Sí son titularizables las hipotecas sobre viviendas de interés social
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...
Lo urbano no es lo urbanístico
El desarrollo urbano no solo es físico sino social
“ Como todo organismo , lo urbano, incorpora en su crecimiento el concepto de equilibrio y de armonía , entre el desarrollo físico y su desarrollo cualititativo. El simple crecimiento físico es señal de una malformación” Se homologa , así , “la salud de la ciudad” con “la salud de la sociedad” La sociedad es la vida de la ciudad e integra en su diario vivir la salud y el bienestar de la
colectividad y la “calidad de cada uno de los sectores que la conforman” “No puede haber economías sanas en sociedades enfermas” y “ si la ciudad está
enferma la sociedad tambien “
Peter Druker
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...
“El éxito de una estrategia para traer los beneficios de la formalización a los menos favorecidos va más allá del mercado inmobiliario.
En la medida en que una sociedad funcione generalmente fuera de un marco formal en sus transacciones económicas, sociales y políticas, los beneficios de la formalización sólo los recibirán unos cuantos.
Esto subraya la importancia de dar más seguridad a aquellos activos vulnerables al despojo y de trabajar en la promoción de la relevancia de los derechos de propiedad, así como de la formalidad”
Philip Keefer, Banco Mundial
Washington,D.C.,mayo de 2004
Prólogo del Libro “La formalización de la propiedad en el Perú: develando el misterio”Felipe Morris
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble...
“ La formalización y titulación de tierras por sí solas no son suficientes para traer los beneficios económicos y sociales que les atribuyen. Es necesario complementar las tareas con una serie de medidas....como:
mejorar el marco legal referido a la ejecución de garantías de crédito,
promover el desarrollo de instituciones de microfinanzas, facilitar el acceso al crédito a los pobladores formalizados a través
de programas de educación, fortalecer el marco legal referido a los derechos de propiedad.. difundir las ventajas de la cultura registral”
“...Como bien indicó Woodruff:< Se presenta la titulación como un almuerzo gratis, pero sin un conjunto más amplio de reformas complementarias sus beneficios serán mucho más limitados...que los que indican con mucho entusiasmo …que solo es dar títulos”
“La formalización de la propiedad en el Perú: develando el misterio”Felipe Morris
Títulos de PropiedadTítulos de Propiedad
Los bancos solo prestan a quien no lo necesita. A menos que haya una garantía hipotecaria
Dos de cada tres familias latinoamericanas pobres tienen algún inmueble , pero la gran mayoría carece de títulos que los demuestre
Esto es así, porque no existen buenos sistemas catastrales y de registro para las zonas rurales
Además el 60% de los barrios y colonias de las grandes ciudades empezaron siendo invaciones ilegales
Así que hay una gran tarea que consistirá en regularizar los títulos de todas esas propiedades…
Eduardo Lora , Economista
Títulos de PropiedadTítulos de Propiedad
¨¨…Los esfuerzos de titulación de propiedades en Lima y en Buenos Aires han demostrado que el acceso al crédito no cambia por solo dar título..¨,es así como por ejemplo, en Honduras donde BANHPROVI hizo esfuerzos para intentar que los bancos dieran crédito en segmentos populares no fué posible
Esto se debe a que la recuperación de una garantía inmobiliaria puede ser muy costosa y lenta, y por tanto los bancos no se deciden a prestar
Y tambien a que lo pobres no solicitan créditos, porque no saben como hacerlo o porque no creen que lo puedan conseguir.
Así que se requieren reformas en el sistema judicial y hacer un esfuerzo conjunto con el sector financiero y las organizaciones socilaes para mejorar la cultura de crédito…¨
Eduardo Lora , Economista
Títulos de PropiedadTítulos de Propiedad
Las evaluaciones de estos programas de titulación han encontrado que, aunque no se consigan crédito , las familias que tienen tienen títulos de propiedad ahorran e invierten más y tienen viviendas en mejores condiciones, lo que redunda en sus condiciones de salud y en su productividad
Además , donde hay mas propietarios hay más estabilidad social y política pues hay más incentivos para respetar la ley y los contratos
Blueprint USAID y
Eduardo Lora , Economista
Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …
Por la titularización es posible transformar en efectivo, activos fijos inmobiliarios que son de lenta rotación, o flujos de efectivo cuyo ingreso se espera a largo plazo
Por intermedio de este sistema se emiten y se colocan en el mercado títulos homogéneos respaldados por un patrimonio autónomo, o universalidad constituído en la transferencia previa que se efectúo de los títulos hipotecarios.
Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …
Este mecanismo de la titularizadora, se apoya en el contrato de fiducia, porque supone la transferencia de unos activos a un agente, que es la titularizadora para que con el respaldo del patrimonio conformado por las hipotecas, emita papeles de deuda.
Los bancos comerciales que originan seis mil millones de dólares (US$6.000 mil millones) podrían volver a utilizar estos recursos, en nuevos créditos hipotecarios, sí surgen instituciones que se los compren y que los transformen en títulos de inversión, con lo anterior los bancos se especializan en el otorgamiento de crédito, y lograrían volver a obtener la liquidez suficiente con la venta a la titularizadora de las hipotecas otorgadas, reduciendo el riesgo de calce entre activos y pasivos y el riesgo de inversión.
Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …
Partes que intervienen:
Originador o Constituyente: son los bancos o entidades especializadas en originar créditos hipotecarios que tienen una movilización lenta y que puede mediante este mecanismo tener un flujo en el corto plazo. La hipoteca como está operando en Centroamérica es de lenta rotación y de largo plazo y por tanto los activos quedan inmovilizados, lo que se pretende mediante este instrumento es que estos activos al ser transformados en títulos de deuda permitan unos flujos y una estructura de balance mucho más ágil con obvias ventajas para la sociedad y para el mercado .
Los originadores de esta forma logran una mayor liquidez, reducen el riesgo de colocar un crédito a largo plazo con fondos captados en el corto plazo.
El riesgo de inversión en caso de un prepago de los deudores hipotecarios también se reduce en razón a que los originadores tendrán opción de colocación de nuevos créditos hipotecarios
Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …
Partes que intervienen:
Agente de manejo o emisor:
En la titularización el agente de manejo es el eje de todo el proceso ya que constituye un patrimonio autónomo o una universalidad con las hipotecas adquiridas y las transforma en títulos de deuda.
Este agente asume una responsabilidad ante el mercado muy importante, y por tanto debe mantener indicadores de su gestión abiertos al público y efectuar prácticas de buen gobierno corporativo para que los inversionistas y demás agentes participen con tranquilidad en el proceso de inversión.
Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …
Partes que intervienen:
Los Administradores.
La titularización exige que operen administradores de la cartera hipotecada de manera independiente y que controle la custodia de los títulos hipotecarios con la carga de administrar los portafolios, su cobranza y su recaudo.
Los Colocadores.
Se acude a los corredores de bolsa que colocan papeles en el mercado bursátil y que son entidades especializadas en el corretaje de valores.
Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …
Partes que intervienen:
Los Estructuradores.
En el proceso de emisión y colocación de títulos de inversión se requiere de un análisis financiero muy sensible a las exigencias del mercado, por tanto es necesaria la intervención de banqueros de inversión que identifiquen la remodelación financiera más oportuna para los títulos que se expiden.
Calificadores de Riesgo.
Para el desarrollo de un buen mercado hipotecario con base en las titularizadoras es muy importante que se establezcan los niveles de calificación de cada emisión de títulos.
Recursos de las Hipotecas …Recursos de las Hipotecas …
Partes que intervienen:
Los Inversionistas.
Toda esta estructura de la titularización concluye con la presencia de los inversionistas para mantener el mercado bursátil y colocaciones permanentes de la emisión de los títulos; de esta forma, varios deudores hipotecarios, pueden beneficiarse de la adquisición de títulos por varios inversionistas particulares.
Existen instituciones en Latinoamérica que utilizan las hipotecas como la materia prima transformándolas en nuevos títulos de inversión para motivar el desarrollo de los mercados de bolsa y descongelar los activos de lenta rotación, como son los créditos hipotecarios.
Relación entre el mercado hipotecario y el Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversiónmercado de inversión
Mercado Hipotecario Titularizadora Activos Transformados
Co
loc
ac
ión
de
t ítulo
s
Mercado de CapitalesBeneficios TributariosMuchos inversionistas
Muchos deudoresBancos Hipotecas
Reduce el Riesgo de CalceAtomiza el Riesgo de Inversión
Fomenta la Circulación de laLiquidez
Se descongela el capital para la inversión en desarrollo urbano
Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad InmuebleInmueble
Cláusulas MínimasInstrumento Unico de Hipoteca
Reducción de intereses bancarios
CulturaRegistral
Culturade Crédito
Cultura a la inversión
Culturatributaria
Registros EficientesReducción de Costos
Publicidad Registrala nivel Regional
Generar Títulos hipotecarios
Permite transformar en Titulos de Inversión
Mas fondos al mercado
Mejorar la política fiscal
Generación de confianza y Seguridad jurídica
Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa
Propuestas para Armonizar los Proyectos Locales de Modernización de los Registros Inmobiliarios con la Iniciativa Regional
Aprovechar la valiosa experiencia registral de actualización tecnológica y catastral.
Instrumento uniforme estándar con cláusulas mínimas para facilitar su registro y su titularización
Estudiar la posibilidad que el endoso del pagaré conlleve la cesión de la garantía hipotecaria, para evitar trámites de registros impracticables, por ejemplo: de 20.000 títulos monto de una venta típica de hipotecas de los originadores a las titulizadoras y a los bancos de redescuento
Reflexiones…Reflexiones…
Fuentes similares del Derecho Real de Hipoteca
Similitudes del Derecho Registral
Primer análisis del derecho comparado refleja mas similitudes que diferencias
Respeto del Derecho Interno
Estandarizar con las mejores prácticas existentes en la región
El atraso catastral hoy con la tecnología actual es alcanzable
ReflexionesReflexiones
La masa crítica por volumen de hipotecas, de un solo país en Centroamerica y Panamá, no es suficiente para crear procesos eficientes de titularización, se requiere una sumatoria con la integración de la hipoteca centroamericana.
Para estimular la cultura de crédito no es suficiente entregar títulos, se deben construir viviendas dignas dentro de un desarrollo urbano integrado, no solo físico.
Para que los títulos de hipotecas sean fuente de liquidez, se requieren que sean titularizables con estándares mínimos exigidos por las mejores prácticas.
Sistema inter-regional de Información de la Sistema inter-regional de Información de la Titularidad de la PropiedadTitularidad de la Propiedad
Usuarios de la Región
Conocimiento Compartido
Conectividad Regional entre los Registros
Comunicación Registral Pública en la Región
ES GUA NIC CR HON PAN
Usuarios de la Región
Asiento registral por paísAsiento registral por país
Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…
Aspectos que se deben analizar
Excesivo formalismo documental y el costo de la constitución de la hipoteca que reduce el número de inmuebles que se pueden hipotecar
En algunos países se cobra por el número de hojas de la minuta de hipoteca
Diversos aranceles y costos por impuestos
Bienes con reciente regularización o en posesión informal pero no ilegal, que impiden que sean hipotecados
Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…
La carencia de un sistema actualizado y efectivo de catastro y de unos sistemas de información de la titularidad de la propiedad raiz que se puedan conectar a nivel centroamericano
Existe un porcentaje muy alto de inmuebles sin un sistema actualizado y efectivo de catastro, lo cual impide su utilización para generar hipotecas.
El principal sesgo anti-acreedor de la hipoteca consiste en la inexistencia de un consenso regional en algunos países sobre la importancia de un catastro actualizado y de un sistema inter-regional de información de la titularidad de la propiedad inmueble
Se concentra el mercado hipotecario en las capitales de los países, limitando la vinculación de ciudades intermedias
Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…
La dificultad práctica en la ejecución de la hipoteca, proceso dispendioso en la mayoría de las jurisdicciones. Ya que se impide que el acreedor pueda disponer del inmueble o apropiarse por vías diferentes al proceso judicial limitando la fiducia en garantía o los acuerdos de daciones en pago( se puede armonizar con los principios de debido proceso, audiencia y derecho de defensa)
Solo se contempla el proceso ejecutivo como al única forma para la apropiación legal de la garantía, limitando las fiducias o las daciones de pago previamente acordadas o los tribunales de arbitramento
……Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…
Eliminar los obstáculos de la libre negociabilidad de los títulos hipotecario
Permitir como se hace en varios países, que el endoso del pagaré conlleve la transmisión de los derechos de garantía hipotecaria sin necesidad de trámites dispendiosos de cesión y de la notificación al deudor
……Aspectos Jurídicos por Superar…Aspectos Jurídicos por Superar…
El formulismo excesivo en los procesos judiciales en Centroamerica
(i) Casi el mismo procedimiento para los procesos ejecutivos abreviados que los de menor y mayor cuantía,
(ii)’Excesiva formalidad escrita, no se opta por las audiencias verbales con presencai de las partes,
(iii) El remate u subasta judicial es dispendiosa e ineficiente, no están diseñados para estimular la puja de precios,
(iv)El incumplmiento de los plazos de ley por los los sistemas judiciales en la mayoría de los países, genera un problema de congestión y lentitud que permita resolver los conflictos entre particulares de forma expedita, que incentivan la cultura de no pago. Procesos de 120 días que terminan de 700 días
……Conclusiones de las dificultades por superarConclusiones de las dificultades por superar
Si Centroamérica pretende desarrollar y profundizar los mercados de crédito hipotecario, es indispensable acometer las siguientes tareas
Reconocimiento efectivo y real del derecho de propiedad de los acreedores
Eliminar el excesivo paternalismo de algunas entidades de los Estados que promueven la cultura de no pago, con leyes de condonación, subsidios, revocatorias de fiducias y de garantías que pueden afectar a la hipoteca como institución legal
……Conclusiones de las dificultades por superarConclusiones de las dificultades por superar
Evitar que por la falta de salvaguardia de los derechos de los acreedores para acceder a las garantías hipotecarias, en caso de incumpliento del deudor, en forma ágil y efectiva, se conduzca al racionamiento crediticio, a la subinversión y ala inmovilización o subutilización del INVENTARIO del capital de una sociedad
Reducir el sesgo anti-acreedor sin dejar desprotegidos a los deudores y permitir estandarizar los instrumentos hipotecarios y capacitar a los agentes reguladores y al sistema judicial sobre el fundamento económico y financiero de estos instrumentos para demostrar las bondades sociales de tener garantías efectivas y sistemas financieros compitiendo por dar créditos
La hipoteca como productoLa hipoteca como producto
Si existe mayor seguridad jurídica , existe más acceso al crédito
Las hipotecas son la materia prima para el mercado secundario de hipotecas
Si la materia prima es de mejor calidad, mayor valor tendrá en el mercado regional e internacional
Los inmuebles se valorizan, y eso implica que son mas atractivos para el crédito
La hipotecas son un producto exportable, si están estandarizadas y bien protegidas, por las normas de seguridad jurídica.
Propuesta de Hipoteca CentroamericanaPropuesta de Hipoteca Centroamericana
Con base en esta etapa de iniciación hoy los invitamos a proyectar las etapas de la ruta crítica
Legalización Registro Ejecución
Convenio Regional
Propuesta de Hipoteca CentroamericanaPropuesta de Hipoteca Centroamericana
Legalización
Estandarizar el instrumento
Conceder validez interna en cada país a los actos y contratos de hipotecas celebrados en el exterior o sea en los territorios de
Centroamérica y Panamá
Propuesta de Hipoteca CentroamericanaPropuesta de Hipoteca Centroamericana
Registro
Definir plan de CONECTIVIDAD ELECTRONICA entre los registros para ofrecer la integralidad, publicidad y transparencia de los derechos de los titulares
Obtener un plan de Interconectividad de los registros
Definir política y estructura de los aranceles
Propuesta de Hipoteca CentroamericanaPropuesta de Hipoteca Centroamericana
Ejecución
Modernizar la ejecución de la hipoteca
Procedimientos expeditos para ejecutar la hipoteca centroamericana.
Propuesta de Hipoteca CentroamericanaPropuesta de Hipoteca Centroamericana
Recursos de las Hipotecas
Impulsar la creación de titularizadoras de hipotecas
Utilizar los recursos que estan inmovilizados a largo plazo para nuevas hipotecas o sea mas viviendas
Principios que deben inspirar el CONVENIO Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL…REGIONAL…
Integralidad
Que puedan coexistir muchas clases de bienes inmuebles( derechos de dominio,de uso y de goce) que se puedan usar como garantía de operaciones financieras y que los inmuebles informales se incorporan al sistema de registro
Que se dirige a todos los sectores de la población, ala totalidad de los procesos y con vigencia sobre todo el territorio de un país.
… … Principios que deben inspirar el CONVENIO Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL…REGIONAL…
Eficiencia
El servicio de registro de la propiedad no impone costos indebidos(en tiempo y en dinero)al usuario y se moderniza la administración de la información( se vierte al sistema informático)
Transparencia
La leyes y las normas son coherentes y conocidas,la información es compatible dentro del sistema de registro, los registros están disponibles para quien busca información leg´tima, especial mente el titular de derechos
… … Principios que deben inspirar el CONVENIO Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL…REGIONAL…
Equidad
La norma jurídica se aplica por igual a la propiedad de todas las personas, sin distición de sexo,condición social,ni raza
Cumplimiento
El ejercicio de los derechos de la propiedad es exigible judicial o extrajudicialmente sin demoras indebidas, sin limitaciones,de hecho o de derecho
Muchas Gracias.