Download - Juan Luis Franco
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1. INTRODUCCIÓN2. CASO DE ESTUDIO: BIDS EN NUEVA YORK3. ROL DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN BID “MILLA DE ORO”
AGENDA
AGENDA
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POR QUÉ SE CREAN LOS “BIDs”?
INTRODUCCIÓN
Declive en el nivel de actividad económica en el área Reducción de las ventas del comercio Incremento en las tasas de vacancia de los inmuebles Cambio sustancial en el perfil de los negocios/empresas operando en el área
INCENTIVOS ECONÓMICOS PÚBLICOS Y PRIVADOS COMO FUERZA SUBYACENTE PRINCIPAL
Incremento tráfico de personas y ventas, incremento en índices de ocupación, incremento en recaudo de impuestos
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POR QUÉ SE CREAN LOS “BIDs”?
INTRODUCCIÓN
Necesidad evidente de mejorar física y estéticamente un área Urbanismo y arquitectura Disponibilidad de parqueaderos Aseo Seguridad Cultura
INTERÉS PÚBLICO NO ECONÓMICO COMO PRICIPAL FUERZA SUBYACENTE
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FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO DE LOS “BIDs”
INTRODUCCIÓN
Socialización previa del BID con los grupos de interés privados Propietarios de inmuebles Arrendatarios Residentes
Establecer incentivos adecuados Esquemas altruistas que involucren al sector privado tienden a fracasar Retorno sobre la inversión en el BID es una variable determinante en el
apoyo de los grupos de interés Devoluciones o exenciones sobre impuestos territoriales Incremento en el precio de la propiedad raíz Reducción en las tasas de vacancia
Cambios en la normatividad (POTs) alineados con los intereses de los grupos de interés
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CRÍTICAS COMUNES A LOS “BIDs”
INTRODUCCIÓN
Antidemocráticos y/o discriminatorios Concentran mucho poder en pocas manos Pequeños negocios y/o empresas no pueden acceder a los BIDs por el mayor
costo Desplazamiento de pequeñas empresas y/o negocios
Representación inequitativa de ciertos grupos de interés Poder principalmente concretando en los grandes propietarios de inmuebles Residentes: su nulo aporte económico se traduce en limitada incidencia en
decisiones que los afectan significativamente Arrendatarios: asumen la mayor parte del costo vía mayores cánones de
arrendamiento y están sub-representados.
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“BIDs” EN NORTEAMÉRICA
“BIDs” EN NORTEAMÉRICA
Existen en cada una de las 50 ciudades más grandes
Cantidad significativa de BIDs en cada ciudad
Cuantificación del aporte promedio anual: 6% del impuesto predial
USA 1000 NYC 67 San Francisco 11 Los Angeles 38Canada 400 Toronto 71 Montreal 14 Winnipeg 15
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IMPACTO EN PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAÍZ
CASO DE ESTUDIO: BIDs EN NUEVA YORK
Sólo los BIDs de gran escala presentan un efecto con significancia estadística sobre el precio de la propiedad raíz (+15%)
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DISTRIBUCIÓN DEL PRESUPUESTO
CASO DE ESTUDIO: BIDs EN NUEVA YORK
Economías de escala críticas para el éxito de los BIDs pues permiten asignar una parte importante del presupuesto a rubros diferentes a la administración del BID, en especial al rubro de INVERSIONES
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COMPOSICIÓN POR TIPO DE ACTIVO SEGÚN TAMAÑO
CASO DE ESTUDIO: BIDs EN NUEVA YORK
Preponderancia de oficinas en los BIDs de gran escala (+70%)
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COMO GRUPO INTERÉS
ROL DE ENTIDADES FINANCIERAS EN BID “MILLA DE ORO”
Entidades financieras participan principalmente como arrendatarios de grandes espacios de oficina Incremento en el tráfico comercial (alta concentración de empleados en la
zona) Incremento en los servicios financieros provistos Aporte económico indirecto vía cánones más altos
CRITICO ESTABLECER BENEFICIOS QUE COMPENSEN DICHA CONTRIBUCIÓN: Menor tarifa de Impuesto de Industria y Comercio?
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COMO INVERSIONISTA DIRECTO O GESTOR DE INVERSIONES
ROL DE ENTIDADES FINANCIERAS EN BID “MILLA DE ORO”
Inversión directa en activos inmobiliarios dentro del BID
Financiación de proyectos inmobiliarios en el BID
Inversión de fondos inmobiliarios gestionados en activos dentro del BID
CRÍTICO CREAR CONDICIONES QUE PERMITAN GENERAR RETORNOS ATRACTIVOS SOBRE EL CAPITAL INVERTIDO