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7/28/2019 Informe Avaluo San Juan

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INFORME TECNICO DE AVALUO

SOLICITANTE: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ

UBICACIÓN: VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO, LOTE N° 1 ARRIBA DE LA VARIANTE, PARROQUIA SAN JUAN,MUNICIPIO SUCRE, ESTADO MERIDA, VENEZUELA.

AVALUADOR: ING. MIRIAM N. RINCON P. C.I.N°: 13.230.783, C.I.V. N°: 169.502



INDICE DE CONTENIDOPag.

CERTIFICACION. 4

I.

DATOS GENERALES. 5II. OBJETO DEL AVALUO. 5III. DESCRIPCION GENERAL. 6

a. Descripción general del inmueble. 6b. Situación actual del inmueble. 7

IV. CONSIDERACIONES LEGALES. 8a. Ubicación Política. 8b. Origen de la propiedad. 8

c. Registro del inmueble ante organismos públicos. 8d. Linderos actuales. 8e. Tradición legal.f. Hipotecas y gravámenes.g. Observaciones legales relevantes.

V. FACTORES DE UBICACIÓN Y LOCALIZACION.a. Ubicación practica.b. Zonificación.

c. Características del contexto urbano e infraestructuraurbana.

VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.a. Descripción general.b. Características del desarrollo: aprovechamiento actual.c. Formación de valor del terreno.

i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.

1. Elementos de juicio.2. Determinación del valor unitario actual.3. Estimación de valor del terreno.

VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.a. Tipología, estado de conservación y mantenimiento.



b. Distribución y mediciones.c. Formación de valor de las construcciones.

i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.

1. Elementos de juicio.2. Determinación del valor unitario actual.3. Estimación de valor de las construcciones.

VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.IX. ANEXOS.

Anexo 1: Levantamiento topográfico. Anexo 2: Planos del inmueble. Anexo 3: Documento de propiedad. Anexo 4: Referenciales de compra venta de terrenos. Anexo 5: Reseña Fotográfica.



CERTIFICACION.

Yo. MIRIAM N. RINCON P., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bailadores,Estado Mérida, titular de la cedula de identidad N° 13.230.783, Ingeniero Forestal, inscrita en el

Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el numero 169.502 y experta avaluadora de bienesinmuebles, según certificación expedida por la Sociedad de Ingeniería de tasación de Venezuela(SOITAVE), (solicitud de número de registro en tránsito), por medio de la presente declaro ycertifico que he realizado un INFORME TECNICO DE AVALUO al inmueble identificado como: LoteN° 1 vía principal sector el Llano arriba de la variante, parroquia San Juan del Municipiosucre del estado Mérida, el cual según documento protocolizado ante la Oficina de RegistroPublico con funciones Notariales del Municipio Sucre del Estado Mérida adscrita al Ministerio delPoder Popular para las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del año 2008, bajoel documento N° 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre, Folios 01 al 03 del Tomo 07del año 2008.propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, titular de lacedula de identidad N° 13.966.054. en tal sentido se certifica que:

1. En la preparación del informe de avalúo, se han seguido los lineamientos generales queconstituyen el Código de Ética, para los profesionales de la Ingeniería que establece elColegio de Ingenieros de Venezuela (CIV) y la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), así como las normas y recomendaciones de la Unión Panamericanade Asociaciones de Valuación (UPAV).

2. Los valores tasados son producto de métodos esencialmente objetivos, científicos yuniversalmente admitidos como justos y validos, establecidos por la Unión Panamericanade Asociaciones de Valuación (UPAV), American Society Aprasial (ASA) y la Sociedad deIngeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), sin que hay influido en la elaboración ypresentación del estudio ningún otro factor, intención o sentimiento que pudiesen alterarlos datos e hipótesis de trabajo, como los resultados y conclusiones derivas de estos, alaplicar los procedimientos técnicos de avalúo.

3. No existen intereses presentes ni futuros, ni nexos familiares, ni comerciales con ningunade las partes interesadas en el bien inmueble objeto del presente avalúo técnico.

4. No se ha exagerado, disminuido u omitido conscientemente ningún factor importante quepudiera influir en los resultados del presente informe de avalúo.

5. Todos los datos solicitados y obtenidos para la elaboración del presente informe, por fuentede terceras personas o de entes y organismos públicos se presumen como ciertos y debuena fe.

De acuerdo con lo expresado en los resultados y conclusiones plasmadas en el presente INFORMETECNICO DE AVALUO, se estima que para el día veinte (20) de Abril del año 2010, el VALOR delInmueble objeto del presente proceso valuatorio, conformado por el Valor del Terreno y lasedificaciones sobre el construidas es de: *** DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILBOLIVARES CON CERO CENTIMOS (275.000,00 Bs) ***.

________________________________ Ing. Miriam N. Rincon P.

C.I.N°: 13.230.783C.I.V. N°: 169.502



I. DATOS GENERALES.

Solicitante: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,

C.I. N°: 13.966.054

Propietario: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,

C.I. N°: 13.966.054

Dirección del Inmueble: Lote N° 1 vía principal sector el Llano

arriba de la Variante, Parroquia San Juan del Municipio sucre

del Estado Mérida.

Fecha: Veinte (20) de Abril de 2010.

Perito Valuador: Ing. Miriam N. Rincón P. C.I. N°: 13.230.783,

C.I.V. N°: 169.502

II. OBJETO DEL AVALUO.El objeto del presente proceso valuatorio, es determinar el Valor actual de

mercado para un inmueble ubicado en vía principal sector el Llano arriba de la

Variante, signado como Lote N° 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del

Estado Mérida, el cual es propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE

DUGARTE SANCHEZ, C.I. N°: 13.966.054, el cual fue adquirida según consta

en protocolizado ante la Oficina de Registro Publico con funciones Notariales

del Municipio Sucre del Estado Mérida adscrita al Ministerio del Poder Popularpara las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del año 2008,

bajo el documento N° 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre,

Folios 01 al 03 del Tomo 07 del año 2008.



EL PROCESO DE AVALUO DE UN INMUEBLE

III. DESCRIPCION GENERAL.

a. Descripción general del inmueble: Según la inspección realizada

se pudio constatar que el inmueble consta de un lote de terreno de

605,26 m2, según levantamiento topográfico, cavida mayor a la

establecida en el documento de propiedad que indica 457,00m2, de

forma irregular, con topografía irregular plana modificada, con

plantas ornamentales y especies arbóreas típicas de la zona de edad

temprana con arreglo tipo jardín, y una construcción sobre el

• Inspeccion al

inmueble

• Inspeccion al

sector donde se

encuentra el

inmueble

INSPECCION

PRELIMINAR

•Mediciones.

•Toma defotografias.

•Recoleccion de

datos de serviciosbasicos.

INSPECCION

FORMAL•Recoleccion de datos

referenciales de

operaciones de compraventa en el Registro

Inmobiliario.

•Analisis y Tratamientoestadistico de la muestar

recolectada.

•Calculos y analisis de

resultados.

•Elaboracion del informe de

avaluo

TRATAMIENTO DELA INFORMACION

INFORME DE AVALUO



edificada tipo vivienda unifamiliar de un solo nivel, de 143,83 m2

construida con paredes de bloque recubiertas con friso liso, techo en

estructura metálica con cubierta de madera machiembreada y teja,

ventanas panorámicas, marcos de puertas y ventanas en chapa

metálica, puerta principal de seguridad reforzada, puertas internas en

madera maciza y entamboradas, dos habitaciones dos baños, área de

servicios, dos salas de estar, una cocina y comedor. La edificación se

encuentra construido sobre el extremo NorOeste del terreno

ocupando un área de 143,83 m2 y el restante lo conforman

caminerias, jardineras y el acceso principal al inmueble el cual se

encuentra ubicado el costado norte, por vía sin pavimentar que

conduce al Proyecto Habitacional María Antonia Urbina cruce con la

vía principal del sector El Llano.

b. Situación actual del inmueble: Actualmente el inmueble

constituido por terreno y construcción se encuentra en la siguiente

situación:

i. Vivienda unifamiliar: No habitada de manera permanente, con

pocos enceres, cocina y salas de baño en funcionamiento,

sistema eléctrico funcionando correctamente, servicios de

aguas blancas y servidas conectadas a las respectivas

aducciones y en funcionamiento.

ii. Terreno. Ocupado de manera parcial por la vivienda y el

restante con jardineras, caminerias y vía de acceso, todos con

plantas de jardín y especies arbóreas, todo en buen estado, el

terreno posee cerca de alambre de púas en los costados

Norte, Sur y Oeste, muro de concreto y paredes de bloque

parcialmente construidas en el costado Este.



IV. CONSIDERACIONES LEGALES.

a. Ubicación Política: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en

la vía principal del sector el Llano arriba de la vía Variante - Mérida,

signado como Lote N° 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del

Estado Mérida.

b. Origen de la propiedad: De acurdo con el documento de

propiedad el inmueble fue adquirido ANNA YUSMARIE DUGARTE

SANCHEZ, C.I. N°: 13.966.054, al ciudadano JESUS MANUEL

DUGARTE, terreno que formaba parte de un lote de mayor extensión

propiedad del vendedor según se evidencia en documento

protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio

Sucre, en fecha 27 de febrero de 2008, N° 05, Folio 21 al 23,

Protocolo Primero, Tomo 05 del primer Trimestre 2008.

c. Registro del inmueble ante organismos públicos: En la

consulta realizada ante la Oficina de Catastro del Municipio sucre seencontró que No dispone de ficha catastral.

d. Linderos actuales: Según lo establecido en el documento de

compra – venta el inmueble posee los siguientes linderos.

SUROESTE: Terreno de Jesús Manuel Dugarte en la medida de

Dieciocho metros con cincuenta centímetros (18,50 mts).

SURESTE: Carretera pavimentada conocida como la vía principal del

Sector el Llano en la medida de Quince metros (15,00).

NOROESTE: Con terreno propiedad de Silverio Rangel Araque en la

medida de Veinte Tres metres con Treinta centímetros (23,30 mts).



NORESTE: Con vía de acceso (sin pavimentar) al Proyecto

Habitacional María Antonia Urbina, en la medida de Veinte metros

con Cincuenta Centímetros (20,50 mts).

La construcción existente sobre el terreno se encuentra en el

extremo SUROESTE

e. Tradición legal.

f. Hipotecas y gravámenes.

g. Observaciones legales relevantes.

V. FACTORES DE UBICACIÓN Y LOCALIZACION.

a. Ubicación practica: Al ubicado en la vía principal del sector el Llano

arriba de la vía Variante - Mérida, signado como Lote N° 1, Parroquia

San Juan del Municipio sucre del Estado Mérida, se accede por la

SAN JUAN

SECTOR EL LLANO

SENIAT

VIA MERIDA

VIA EL VIGIA



carretera nacional La Variante – Mérida por la vía conocida como

carretera principal sector el Llano entrada a 800 mts de la sede del

SENIAT en el sentido El Vigía – Mérida. Ver diagrama de ubicación

relativa local. Se accede igualmente desde la población de San Juan

de Lagunillas partiendo desde la plaza Bolívar tomando la vía

principal del sector el Llano en sentido Suroeste.

b. Zonificación: Según lo establecido en la Gaceta Municipal del

Municipio Sucre, se establece que el sector el Llano se encuentra

dentro de la zonificación: AI-1; Area para la pequeña y mediana

industria y de servicios industriales.

Usos compatibles: Residencia, turístico recreacional, agropecuario,

educacional y comercio.

c. Características del contexto urbano e infraestructura urbana:

El inmueble objeto del presente estudio se encuentra dentro de un

sector rural en proceso de desarrollo no urbanizado con servicios

públicos básicos, en crecimiento, a 150 metros de la vía principal que

comunica la ciudad de Mérida con El Vigía, a 800 mts

aproximadamente de la sede de la Aduana Principal de Mérida

(SENIAT), cercano al inmueble se encuentra la zona comercial de la

variante donde se ubican industrias metalmecánicas, comercio,

restaurantes, centros turístico recreacionales y clubes.

Accesibilidad: Por la vía principal del sector el Llano que intercepta la

carretera nacional La variante – Mérida, (150 mts).

Transporte: No circulan rutas de transporte público por la vía

principal el Llano, pero si por la carretera nacional La variante –

Mérida.

Servicios Públicos: Dispone de red de sistema eléctrico sin alumbrado

público, red de cloacas y acueducto, vía de acceso pavimentada en

buenas condiciones con pendiente pronunciada que permite el



acceso en vehículos y peatonal, servicio de recolección de desechos

sólidos, red telefónica alambrica.

Calidad Ambiental: Zona rural en proceso de consolidación

urbanística, no existen fuentes de contaminación sónica, ni agentes

contaminantes del aire, no se encuentra cauce de agua cercano, la

vegetación no presenta deterioro por agentes químicos, se aprecia un

nivel de calidad ambiental aceptable, por encontrarse a una altura de

700 m.s.n.m. la temperatura media anual es de 26° con una

humedad relativa del 40 %.

Se aprecia crecimiento urbanístico no controlado, existen usos

compartidos del suelo entre la actividad agrícola, comercial y

residencial.

VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.

a. Descripción general: El terreno que conforma el inmueble en

estudio tiene forma irregular y topografía plana modificada, las

medidas actuales tomadas en sitio no corresponden con lo indicadoen los documentos de compra venta y son las siguientes:

NORESTE: (o Frente) Limita con la vía principal del sector El Llano,

desde el punto P1 al P2 existe pared en línea recta de bloque sin

frisar y columnas de concreto armado, en la medida de 16,60 mts.

Desde el punto P2 al P4 existe muro de concreto a una altura de 2

mts y luego pared de boque sin terminara formando una línea

quebrada que pasa por los puntos P2´, P3 y P4, bordeando laentrada principal a terrenos que son de Jesús Dugarte, con las

siguientes distancias. P2 a P2´ de mts, P2´a P3 de 7,15 mts, P3 a

P4 de 7,70 mts.



SUROESTE: (o Fondo) En línea recta desde el punto P4 que se

encuentra en el muro de concreto recubierto con piedra y que es la

entrada a terrenos de Jesús Dugarte hasta el extremo Suroeste de la

vivienda, desde el punto P4 al P5 en la medida de 27 mts.

NOROESTE: (o Costado lateral derecho) Limita con terrenos de Silvio

Rangel Araque, existe cerca de alambre de pues en línea recta desde

el punto P5 al P6 en la medida de 16,20 mts.

NORESTE: (o frente) Limita con vía sin pavimentar que conduce

desde la vía principal del sector El Llano hasta el Proyecto

Habitacional María Antonia Urbina, desde el punto P6 al P1 en la

medida de 19,30 mts.

El área total del Terreno es según las mediciones realizadas de

605,26 m 2 , superior en 148,26 m 2 a lo indicado en el documento

de compra venta.

Para los efectos de este informe y para todos los cálculos que se

requieran, la estimación de valor se basara en la medida de

457,00m2, área que se indica en el documento de compra venta.

LOTE N° 1, SECTOR EL

LLANO

CARRETERA NACIONAL LA

VARIANTE MERIDA

VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO



b. Características del desarrollo: aprovechamiento actual. El

Aprovechamiento actual del terreno está constituido por el inmueblesobre el edificado y compuesto por una vivienda con uso residencial

de un nivel, ubicada en el extremo NORESTE del terreno, totalmente

terminada y en perfecto estado de conservación, el resto del terreno

está destinado a jardines, caminerias, acceso y estacionamiento para

vehículos. El terreno esta bordeado por paredes de bloque por el

frente y por los demás linderos con cerca de alambre de púas.

c. Formación del valor del terreno.

i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones

limitantes.

DEFINICIONES IMPORTANTES.

EL VALOR: Valor es la relación entre intensidad de las

necesidades económicas del hombre y la cantidad de bienes

disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a través de la

relación entre la oferta y la demanda del bien.

EL valor de Mercado por su parte es el resultado de una

transacción entre un vendedor deseoso de vender, pero no

forzado a ello, y un comprador que quiere comprar pero que

tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno conocimiento de

las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de lapropiedad. Se puede aceptar además que el valor de mercado

es el precio más probable, en dinero, que un bien alcanza,

expuesto a la venta en un mercado abierto y competitivo con

todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la cual



comprador y vendedor proceden en forma prudente con todos

los conocimientos indispensables, asumiendo que el precio no

será afectado por estímulos indebidos.

Mercado Inmobiliario: Es un mercado particular y especial de laeconomía y está conformado por todos los bienes existentes y

disponibles en una región determinada. Los inmuebles son

considerados “bienes compuestos” pues existen múltiples

atributos que despiertan el interés de los agentes inmobiliarios y

actores de este mercado, impidiendo esto que existan dos

inmuebles idénticos. Existen varios factores que hacen

especiales y que deben ser analizados pues estos crean losdiferentes segmentos del mercado inmobiliario, entre ellos: La

gran vida útil, la fijación espacial, la singularidad, el alto costo

de las unidades, la interferencia gubernamental.

Imperfección del mercado inmobiliario: En muchos análisis

teóricos micro-económicos se supone que existe una

competencia perfecta en el mercado inmobiliario. La perfección

de un mercado significa, sucintamente, que los bienes sonidénticos, el ingreso al mercado es libre, la personas tienen

información perfecta y clara, deciden libre y prudentemente sin

presiones de ningún orden. Las acciones individuales no afectan

los precios. En estas condiciones el valor del bien es igual al

precio que alcanza en el mercado. Con toda seguridad, esta

situación no es la del mercado inmobiliario, ya que cuenta con

diversas restricciones. La falta de información es un problemaserio. La heterogeneidad de los inmuebles y de sus

localizaciones dificulta las comparaciones. No hay libertad para

negociar por el contrario los agentes sufren diversas presiones

para comprar a vender, bien sea motivados por necesidades de



mejorar de crecer, o simplemente por debacles financieras que

obligan a desprenderse de propiedades para cumplir

compromisos, o simplemente por rompimientos de sociedades.

Enfoque Metodológico.Para el presente estudio se usara el Método del Mercado, el cual

consiste en hacer una comparación directa de los precios

pagados en el mercado por propiedades similares, cuando

existen sustitutos razonablemente similares y suceden

transacciones con cierta frecuencia. Se usa ya que es un

método que se aproxima más a la realidad ya interpreta el

razonamiento de los agentes inmobiliarios, ya que estostambién tienden a definir precios en función de las

comparaciones entre las unidades disponibles en el mercado.

Las comparaciones según este método se realizan sobre los

datos tomados en le registro inmobiliario de operaciones de

compra venta, a cada uno de estos registros se le conoce como

“referenciales” y se usara este término para representar los

datos tomados y/o procesados.

Limitaciones: El hecho de que las transacciones inmobiliarios no

son totalmente transparentes, limita la efectividad y pertinencia

de los datos, sin embargo se presume de la buena fe de lso

compradores y vendedores y se toman como validos para los

efectos de este estudio los datos tomados en el registro

inmobiliario.

1. Elementos de juicio: para el estudio se usaran:

a. Las operaciones de compra y venta de inmuebles

(Referenciales) similares en la población de San

Juan, Municipio Sucre, tomadas de la Oficina de



Registro Publico con Funciones Notariales del

Municipio Sucre del Estado Mérida.

b. Ofertas inmobiliarias de inmuebles similares,

tomadas de la prensa local, portales de internet,

visitas al sector.

2. Determinación del valor unitario actual: utilizando

Estadística Descriptiva para la muestra tomada de 25

datos (Anexo 4), se obtiene:



Precio Unitario de terreno = 95,79 Bs/m 2

3. Estimación de valor del terreno.

En virtud de que existe una diferencia importante entre

la cabida real y lo que reflejan los documentos de

compra venta, se realiza el cálculo para las dos área,

con la recomendación de que debe hacerse la

respectiva aclaratoria ante la Oficina de Registro

Publico del Municipio Sucre.

Para el área indicada en el documento = 450 m2, se

tiene (Vt1):

Vt1 = 450 m2 x 95,79 Bs/m2,

Vt1 = 43.105,50 Bs.

Para el área real medida en el sitio = 605,26 m2, se

tiene (Vt2):

Vt2 = 605,26 m2 x 95,79 Bs/m2,

Vt 2 = 57.977,86 Bs.

El valor del terreno se estima en Cincuenta y

Siete mil Novecientos Setenta y siete Bolívares

con Ochenta y seis Céntimos. (57.977,86 Bs.)

VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.

a. Tipología, estado de conservación y mantenimiento: Vivienda

Unifamiliar de un nivel, construcción tradicional, 143,83 m2 de

construcción, dos (02) habitaciones, dos (02) salas de baño, una (01)



cocina, un (01) comedor, dos (02) salas de star, un (01) área de

servicios, pasillos de circulación interna, porche (star) en área

externa techado, el acceso es desde el nivel calle por via sin

pavimentar con caminerias en grava (piedra picada).

ARQUITECTURA: Tradicional, distribución funcional y amplios

espacios internos, dimensiones adecuadas, altura acorde al clima del

lugar, ventanas y puertas acorde a las dimensiones del inmueble,

colores y acabados arquitectónicamente bien concebidos.

ESTRUCTURA: Tradicional de concreto armado sistema de pórticos,

columnas y vigas armadas y revestidas.

PAREDES Y TABIQUERIA: Paredes de bloque de concreto.

ACABADOS Y REVESTIMIENTOS: Paredes revestidas con friso liso y

pintadas con pintura base caucho, en áreas internas pared revestida

con piedra, revestimientos de cerámica en paredes de baños y area

de cocina.

PAVIMENTOS: En interior pisos recubiertos con cerámica nacional. En

exteriores tipo caico.TECHO: Inclinados, estructura metálica cubierta de madera

machiembreada y teja criolla.

HERRERERIA: Protectores de puertas y ventanas en estructura

metálica liviana soldada entre si y empotrada en paredes, acabado

final en esmalte. Estructura de ventanas en aluminio pintado

electrostático.

INSTALACIONES ELECTRICAS: Embutidas en paredes con tubería

plástica eléctrica, cableado y accesorios ajustados a las normas

COVENIN, tablero de distribución principal interno empotrado en

pared, acometida canalizada subterránea, luminarias simples con

lámparas ahorradoras de energía.



INSTALACIONES SANITARIAS: Embutidas en paredes y/o pisos.

Aguas servidas con aducción a sistema de cloacas. Aguas blancas con

aducción a sistema local y depósito de agua, en buen estado y

funcionando. Puntos de agua con presión y caudal adecuado, grifos,

válvulas y accesorios en perfecto estado.

ESTACIONAMIENTO: Acceso directo desde calle interna sin

pavimentar sin techo.

CERCA PERIMETRAL: Por el frente en parte baja con muro de

concreto armado revestido con piedra y pared en altura superior sin

terminar. En costados laterales y fondo con cerca de alambre de púas

en regular estado de conservación.

OBRAS EXTERIORES: Jardines con plantas rastreras y especios

autóctonas, arboles en edad temprana con buena distribución y en

excelente estado de conservación y mantenimiento, puntos de aguas

en área exterior para riego de jardín, iluminación exterior.

EDAD: Un (01) año.

b. Distribución y mediciones: Ver plano anexo.Largo: Ancho: Altura de techos: variable, 4.5 mts en las

cumbreras, 3 mts en bordes y paredes internas.

c. Formación de valor de las construcciones.

i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones

limitantes.

Se consideran los aspectos esgrimidas para Valor en el

apartado para terreno y se considera como metodología parala determinación del valor lo establecido el método de

Aproximación al Costo, el cual se fundamenta en la premisa de

que “nadie esta dispuesto a pagar por un bien mas de lo que

le costaría reproducirlo”, se toman como datos validos los



aportados por proveedores y por las publicaciones de

CINPRONET para el cuarto trimestre del 2009 y primer

trimestre de 20010 así como la evolución de los precios de la

construcción publicado por el Banco Central de Venezuela

tomado de la pagina Web www.bcv.gov.ve.

1. Elementos de juicio.

a. Precio por metro cuadrado de construcción emito

por CINPRONET, Informe cuarto trimestre 2009,

primer trimestre 2010.

b. Edad y estado de conservación del

inmueble.

El inmueble fue construido en diciembre de

2008, por lo tanto posee una edad efectiva y

aparente de 1 año y 4 meses. El estado de

conservación EXCELENTE, (1) no se observan

daños aparentes en la estructura y acabados, las

paredes, techos, ventanas, puertas y protectores

metálicos se encuentran pintados y en excelente

estado de conservación. No existen filtraciones

en paredes y techos, las instalaciones eléctricas

y sanitarias funcionan correctamente y fueron

construidos bajo norma.

2. Determinación del valor unitario actual: Para determinar

el valor unitario de la construcción se usa como

referencia la Publicación “EVOLUCION Y COSTOS DE

CONSTRUCCION” que edita la Organización

“CINPRONET, C. A.”, la cual tiene como objetivo

principal presentar el costo actualizado de los Costos de

Construcción desglosado por parte de obra, para el



presente caso se usa la Tipología N| 09: Vivienda

unifamiliar, construcción tradicional, un nivel tres

habitaciones dos baños, por ser esta la que presenta

mayor cantidad de similitudes con el inmueble en

estudio. Una vez evaluadas cada una de las

características de la edificación y comparándola con la

tipología señalada, se hicieron los ajustes respectivos

en la incidencia y porcentaje de costos obteniéndose la

siguiente tabla:

Valor Unitario de las construcciones = 1.523,42 Bs/m 2

DESCRIPCION % Bs.(M2)

Trabajos Preliminares 0,79 13,14

Infraestructura 10,29 171,77

Superestructura 29,63 494,67

Instalaciones Sanitarias 5,85 97,61

Instalaciones Eléctricas 3,56 59,36

Cubierta de Techo 1,29 21,54

Paredes 4,49 74,91

Revest. y Acabado Interno 5,84 97,44

Revest. y Acabado Externo 1,89 31,54

Pavimento 7,90 131,85

Carpintería 2,96 49,49

Herrería 4,73 79,04

Cerrajería 0,55 9,18

Impermeabilización 1,22 20,45

Pintura 2,73 45,53

Vidrios 1,09 18,18

Artefactos Sanitarios 4,55 76,03

Otros Equipos 0,00 0,00

Obras Exteriores 1,90 31,70

Varios 0,00 0,00

TOTAL (M2) 91,26 1.523,42

INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA

TIPOLOGIA N° 09.- UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL,CINPRONET, C.A.



3. Estimación de valor de las construcciones: Para la

determinación del valor de la construcción es necesario

calcular el costo de reposición a nuevo y la depreciación

del inmueble considerando que en la inspección

realizada el inmueble presenta excelente estado de

conservación, por lo cual se le asigna el valor 1 para el

cálculo del factor Ross-Heideck.

Tipo de Inmueble: VIVIENDA UNIFAMILIAR UNA PLANTA, EL LLANO, SAN JUAN

Area: 143,83 Valor m2 1.523,42

Valor nuevo o de reposcision

VR = 219.113,50 Bs

Edad Aparente 1Vida Probable 60

CALCULO DEL FACTOR DE DEPRECIACION:

Cálculo del factor ROSS “a“

Se fundamenta en el factor de depreciación por acción de la edad del inmueble.

a = 0,01

Cálculo de la variable HEIDECK, “C”:

Este factor se fundamenta en la depreciación causada por el estado de conservación

del inmueble

CUADRO EVALUACION ROSS-HEIDECK

Si el estado es 1

C= 0,000%

Factor de Depreciación ( Fd )

Fd = 0,0100

Calculo del Valor residual (Vr):

Si Vr = 10 % VR Donde VR es el valor de reposición nuevo. Actualmente se toma

10 % como valor residual o de recuperación

Vr = 21.911,35 Bs

La depreciación: ( D )

D = ( VR - Vr ) x Fd

D = 1.972,02 Bs

Valor Actual de la Construcción: ( VC )

VC = VR - D

VC = 217.141,48 Bs

1 Nuevo o muy Bueno



El valor de las Construcciones se estima en Doscientos Diecisiete

mil Ciento cuarenta y Un Bolívares con Cuarenta y ocho céntimos.

(217.141,48 Bs.)

VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.

Valor del terreno = Vt 2 = 57.977,86 Bs.

Valor de las construcciones = Vc = 217.141,48 Bs.

Valor total del inmueble = 275.000,00 Bs.

El valor total del inmueble se estima en Doscientos Setenta y

Cinco mil Bolívares con cero céntimos. (275.000,00 Bs.)



Anexo 1: Levantamiento topográfico.



Anexo 2: Planos del inmueble.



Anexo 3: Documento de propiedad.



Anexo 4: Muestra de Referenciales decompra venta de terrenos.



Anexo 5: Reseña fotográfica. Imagen 01: Fachada principal de la vivienda vista desde el extremo Noreste del terreno.

Imagen 02: Fachada lateral Izquierda.



Imagen 03: Areas internas, star.

Imagen 04: Areas internas, cocina.



Imagen 05: Areas internas, sala principal y acceso.

Imagen 06: Detalle de Techo.



Imagen 06: Sala de baño.

Imagen 06: Detalle de piso en porche.

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