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FeniciaLofts Estudio de pre-factiblidad
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FeniciaLofts
Trabajo realizado por:Diego Andrs Hincapi Hernndez
201022060
Estudio de Prefactibilidad
Teora Unidad Intermedia VivientaUniversidad de Los Andes
2014
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FeniciaLofts
Ubicacin.................................................................................................................3
Descripcin..............................................................................................................4
Apartamentos...........................................................................................................5
Oficinas y Locales.....................................................................................................6
Stano......................................................................................................................7
Cuadro de reas........................................................................................................8
Parmetros de venta..................................................................................................9
Costos directos.........................................................................................................10
Costos indirectos......................................................................................................11
Esquema de gestin..................................................................................................12
Presupuesto por fases...............................................................................................13
Flujo de caja.............................................................................................................14
Contenido
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FeniciaLofts
Ubicacin del proyecto
Direccin: Calle 22 con Carrera 3Localidad: Santafe (3)UPZ: La Macarena (92)
El proyecto Fenicia Lofts se encuentra ubicado en la parte central de la ciudad Bogot, ms exactamente en la calle 22 con carrera 3ra, zona caracterizada por una alta presencia de instituciones universitarias como de vivienda. El proyecto se erige bajo las premisas del plan parcial de renovacin urbana que all se lleva, as como de los preceptos que establece el plan Progresa Fenica, adelantado por la Universidad de Los Andes. Por otro lado, Fenicia Lofts hace parte fundamental de un inter-vencin dentro de la misma manzana, el cual pretende por medio de su pertinencia estratgica, comercial, de urbanismo y arquitectura, funcionar como motor de desarrollo social y econmico para las personas que all llegsen a vivir.
3
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FeniciaLofts
Descripcin del proyecto
Fenicia Lofts es un proyecto de uso mixto enfocado a un pblico joven e inversioni-sta, que ofrece a sus clientes, ideas innovadoras y acorde a sus necesidades. Es por sta razn que la vivienda plantea-da adems de cumplir con los espacios necesarios para un pblico jven, ya sean parejas o solteros, les brinde la oportuni-dad de tener un espacio disponible dentro del apartamento, que les permita llevar a cabo labores de trabajo independiente. As mismo, el proyecto al desarrollase en una torre de 22 pisos, distribuidos en 5 pisos destinados a uso comercial (locales y oficinas), 14 a vivienda y 3 uso comu-nal, permiten establecerlo como un proyecto comercialmente viable, perti-nente e innovador.
Carrera 3
Carrera 3
UniversidadJorge Tadeo Lozano
Calle
22
4
VIVIENDA
COMUNAL
COMERCIO
STANO
REA: 987,16m2
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FeniciaLofts
Apartamentos
APTO TIPO 1 APTO TIPO 2 APTO TIPO 3REA: 94,54m2 REA: 85,88m2
APTO TIPO 4 APTO TIPO 5REA: 44,06m2 REA: 50,47m2
REA: 73,01m2
5
TIPO APTO PRECIO DE VENTA REA CANTIDAD
APTO TIPO 1 330.890.000$ 94,54m2 28APTO TIPO 2 300.580.000$ 85,88m2 7APTO TIPO 3 255.535.000$ 73,01m2 14APTO TIPO 4 154.210.000$ 44,06m2 7APTO TIPO 5 176.645.000$ 50,47m2 7
0 1,5 3,5 8,5m
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FeniciaLofts
Locales y Oficinas 6
TIPO APTO PRECIO DE VENTA REA CANTIDAD
PISO 2 1.909.080.000$ 477,27m2 1PISO 3 1.909.080.000$ 477,27m2 1PISO 4 1.909.080.000$ 477,27m2 1PISO 5 1.909.080.000$ 477,27m2 1LOCAL 1 287.880.000$ 71,97m2 1LOCAL 2 132.160.000$ 33,04m2 1
LOCALES
OFICINAS
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FeniciaLofts
Stano 7
PARQUEADEROS PRECIO DE VENTA CANTIDAD
CUPO PARQUEO 25.000.000$ 31DEPSITO 7.000.000$ 20
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FeniciaLofts
Cuadro de reas 8
REA DEL LOTE 1488,64 m2REA OCUPADA 516,77 m2REA CONSTRUIDA 11885,71 m2NDICE DE OCUPACINNDICE DE CONSTRUCCIN
0,357,98
VIVIENDA 4932,13 m2COMERCIAL 2014,09 m2
TOTAL VENDIBLE 6946,22 m2
REA VENDIBLE
PISOS
STANO 886,20 m2 56,71 m2 0 m2 829,49 m2 O m2PISO 1 516,77 m2 39,5 m2 30,74 m2 155,25 m2 291,28 m2PISO 2 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 3 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 4 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 5 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 6 516,77 m2 58,46 m2 458,31 m2 0 m2 O m2PISO 7 141,03 m2 39,5 m2 101,53 m2 0 m2 O m2PISO 8 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 9 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 10 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 11 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 12 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 13 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 14 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 15 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 16 493,37 m2 58,46 m2 434,91 m2 0 m2 O m2PISO 17 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 18 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 19 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 20 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 21 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 22 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2CUBIERTA 58,46 m2 58,46 m2 m2 0 m2 O m2
TOTALES 11250,23 m2 1786 m2 1389,77 m2 7783,18 m2 291,28 m2
REA COMUNAL REA PRIVADA
REA LIBREREA CONSTRUIDA TOTAL REA CIRCULACIN
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FeniciaLofts
Parmetros de ventas 9
COSTO VENTA m2
1.000.000$ 3.500.000$ m2
4.889.360.000$ 17.112.760.000$
COSTO VENTA m2
800.000$ 4.000.000$ m2
1.651.464.000$ 8.257.320.000$
COSTO VENTA UN
750.000$ 25.000.000$ 829,49 m2 31 UN
622.117.500,00$ 775.000.000$
COSTO VENTA UN
400.000$ 7.000.000$ 60 m2 20 UN
24.000.000$ 140.000.000$
COSTO VENTA m2
250.000$ m2
866.762.500$
COSTO CONSTRUCCIN COSTO VENTAS ESPERADAS
COSTOS DIRECTOS 8.053.704.000,00$
COSTOS INDIRECTOS 7.142.942.052$
C. DIRECTOS + C. INDIRECTOS 15.196.646.052$
SOBRECOSTOS 2.279.496.908$
TOTAL 17.476.142.960$
UTILIDAD 8.808.937.040$
REA
3467,05
REA
CUPOS
CUPOS
REA
4889,36
2064,33
8.053.704.000,00$ 26.285.080.000$
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FeniciaLofts
Costos directos 10
m2
INCIDENCIA
1 PRELIMINARES 0,07%2 CIMENTACION 19,58%3 ESTRUCTURA 20,79%4 MAMPOSTERIA 9,64%5 PAETES 3,72%6 CUBIERTAS Y CIELO RASOS 1,10%7 ENCHAPES Y ACCESORIOS 0,10%8 PISOS Y GUARDASCOBAS 2,11%9 INSTALACION HIDROSANITARIA 7,23%
10 INSTALACION ELECTRICA 5,93%11 CARPINTERIA MADERA 3,92%12 CARPINTERIA METALICA 5,12%13 PINTURA 1,10%14 HERRAJES Y CERRADURAS 0,30%15 APARATOS Y ACCESORIOS 1,81%16 OBRAS EXTERIORES 6,43%17 ASEO 0,70%18 IMPREVISTOS 2,01%19 RESIDENCIA DE OBRA 2,31%20 GASTOS GENERALES DE OBRA 6,03%
100,00%
$ 485.638.351
$ 8.053.704.000,00
CAPITULO
TOTAL m2 CONSTRUDOS
COSTOS DIRECTOS DEL PROYECTO
$ 24.161.112$ 145.772.042$ 517.853.167$ 56.375.928
$ 161.879.450$ 186.040.562
$ 169.933.154$ 582.282.799$ 477.584.647$ 315.705.197$ 412.349.645$ 88.590.744
$ 1.576.915.243$ 1.674.365.062$ 776.377.066$ 299.597.789$ 88.590.744$ 8.053.704
11.250,23
VALOR
$ 5.637.593
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FeniciaLofts
Costos indirectos 11
LOTE
GESTIN TCNICA Y ADMINISTRATIVA
HONORARIOS DE GERENCIA HONORARIOS DISEO ARQUITECTONICO ESTUDIO HIDRAULICOESTUDIO ELECTRICOCALCULO ESTRUCTURALESTUDIO GEOLOGICO Y DE SUELOSTOPOGRAFIAPOLIZASPROPIEDAD HORIZONTALLICENCIA DE CONSTRUCCIONESTUDIO DE REMOCION EN MASAESUDIO DE MANEJO AMBIENTALCOSTES CURADURIAPLUSVALIA / GESTION VISHONORARIOS CONSTRUCCION HONORARIOS INTERVENTORIA PRESUPUESTO
PREVENTAS
ANIMACION Y VIDEORENDERS ( PERSPECTIVAS)VALLAS Y FOLLETOSPUBLICIDADOFICINA DE VENTASATENCION VENTASESTUDIO DE MERCADEOCOMISIONES DE VENTAS
COSTOS FINANCIEROS
LEGALES 30.000.000$
260.222.292$
10.000.000$
273.722.292$
4.000.000$ 7.000.000$ 2.500.000$
2.000.000$
805.370.400$
15.000.000$ 10.000.000$
20.000.000$ 10.000.000$
161.074.080$
4.731.314.400$
2.137.905.360$
525.701.600$ 563.759.280$
7.500.000$ 7.500.000$
FIDUCIAPREDIALESESCRITURACION
TOTAL COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO
5.000.000$ 10.000.000$
7.172.942.052$
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FeniciaLofts
FeniciaLofts
Esquema de gestin inmobiliaria 12
Proyecto
Inversionistas
Dueos de latierra
Clientes
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FeniciaLofts
Presupuesto por fases 13
COSTOS TOTALES FASE PREOPERATIVA FASE CONSTRUCCIN
LOTE 4.731.314.400$ 100% 4.731.314.400$ 0% -$
GESTION TECNICA ADMINISTRACION Y LICENCIAS 2.137.905.360$ 100% 1.161.460.880$ 0% 976.444.480$
HONORARIOS DE GERENCIA 525.701.600$ 100% 525.701.600$ 0% -$ HONORARIOS DISEO ARQUITECTONICO 563.759.280$ 100% 563.759.280$ 0% -$ ESTUDIO HIDRAULICO 7.500.000$ 100% 7.500.000$ 0% -$ ESTUDIO ELECTRICO 7.500.000$ 100% 7.500.000$ 0% -$ CALCULO ESTRUCTURAL 15.000.000$ 100% 15.000.000$ 0% -$ ESTUDIO GEOLOGICO Y DE SUELOS 10.000.000$ 0% -$ 100% 10.000.000$ TOPOGRAFIA -$ 100% -$ 0% -$ POLIZAS 20.000.000$ 100% 20.000.000$ 0% -$ PROPIEDAD HORIZONTAL 10.000.000$ 100% 10.000.000$ 0% -$ LICENCIA DE CONSTRUCCION 161.074.080$ 0% -$ 100% 161.074.080$ ESTDIO DE REMOCION EN MASA -$ 0% -$ 100% -$ ESUDIO DE MANEJO AMBIENTAL -$ 0% -$ 100% -$ COSTES CURADURIA 2.000.000$ 100% 2.000.000$ 0% -$ LICENCIA DE CONSTRUCCION 805.370.400$ 0% -$ 100% 805.370.400$ ESTDIO DE REMOCION EN MASA -$ 0% -$ 100% -$ ESUDIO DE MANEJO AMBIENTAL -$ 100% -$ 0% -$ PRESUPUESTO 10.000.000$ 100% 10.000.000$ 0% -$
COSTOS DE PREVENTAS 273.722.292$ 100% 13.500.000$ 100% 260.222.292$
ANIMACION Y VIDEO 4.000.000$ 100% 4.000.000$ 0% -$ RENDERS ( PERSPECTIVAS) 7.000.000$ 100% 7.000.000$ 0% -$ VALLAS Y FOLLETOS 2.500.000$ 100% 2.500.000$ 0% -$ PUBLICIDAD -$ 0% -$ 100% -$ COMISIONES DE VENTAS 260.222.292$ 0% 100% 260.222.292$
TOTALES 7.142.942.052$ 5.906.275.280$ 1.236.666.772$
COSTOS DIRECTOS + INDIRECTOS
DIRECTOS 8.053.704.000$
INDIRECTOS 7.142.942.052$
TOTAL 15.196.646.052$
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FeniciaLofts