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UNIVERSIDAD POLITCNICA DE VALENCIADEPARTAMENTO DE ECONOMA Y CIENCIAS SOCIALES
EVOLUCIN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN
CENTROS URBANOS. EFECTOS DE LA POLTICA DE
INTERVENCIN PBLICA
TESIS DOCTORAL
Presentada por:
Roberto E. Cervell Royo
Dirigida por:
Dr. Baldomero Segura Garca del Ro
Valencia, Septiembre 2008
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RESUMEN
Las polticas urbansticas de los gobiernos locales se han centrado en los
ltimos aos en la regeneracin urbana y rehabilitacin de los edificios existentes
en zonas urbanas degradadas especialmente las prximas a los distritos
comerciales y de negocios. No slo con el objeto de mejorar el entorno urbano,
sino tambin de satisfacer la demanda de viviendas en las ciudades que se
encuentran en crecimiento. En esta investigacin hemos examinado el efecto que
el desarrollo de un proyecto de regeneracin urbana tiene en el mercado de lavivienda de las zonas de intervencin. Hemos establecido ndices de impacto de la
inversin a partir de diversos supuestos sobre la naturaleza de los bienes pblicos
generados en los procesos de intervencin, con estos ndices y mediante la
metodologa de los precios hednicos hemos aislado y cuantificado los efectos de
la intervencin pblica en el barrio de Velluters de la ciudad de Valencia.
Adicionalmente nos hemos planteado el anlisis de la eficiencia del proceso de
regeneracin urbana llevado a cabo por el sector pblico en accin conjunta con el
sector privado. Este anlisis de la eficiencia puede servir de gua para la evaluacinde las polticas pblicas. Partiendo de la distribucin espacial de los ndices de
impacto que genera la intervencin planificada a partir de una distribucin dada de
las inversiones previstas, y fijndonos unos objetivos concretos del centro decisor
sobre la homogeneidad de esta distribucin, hemos planteado un modelo que nos
permite conocer la distribucin de las inversiones realizadas de forma ptima entre
los distintos emplazamientos fijados a priori; la comparacin entre la distribucin
espacial de ndices de impacto obtenida en ambos casos nos dar una medida de
la eficiencia del proceso de intervencin. Este mismo modelo podra generalizarse
para incluir la localizacin de la inversin de forma endgena, facilitando el proceso
de toma de decisiones derivadas de la implantacin de polticas de regeneracin
urbana.
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ABSTRACT
The Urban policies of local governments have been focused on the urban
regeneration and the existing buildings rehabilitation in degraded urban areas
during last years; especially in the CBD (Central Business District) nearby areas,
not only for improving urban environment but also with the aim of satisfying
housing demand in growing cities. In this research we have examined the effectthat an urban regeneration project development has on the intervention areas
housing market. We have established several investment impact indexes from
several assumptions related to the public goods generated in the intervention
process. These indexes and the hedonic prices methodology have been used in
order to isolate and quantify the public intervention effects in the Valencia
neighbourhood of Velluters.
Furthermore, we posed the analysis of the efficiency of the urban regeneration
process that is carried out by the public sector in close partnership with the privatesector. This efficiency analysis can be used as a guide to evaluate public policies.
From the spatial distribution of the impact indexes that are generated by the
planed intervention, given a predicted investment distribution, and fixing some
specific objectives of the decision agent about this distribution homogeneity, we
have proposed a model that allow us to know the optimal investment distribution
among several locations fixed a priori; the comparison between the impact indexes
distribution obtained in both situations will provide us a measure of the
intervention process efficiency. This model could be generalized in order to include
the investment location endogenously, and facilitate the decision-making process
that is derived from the urban regeneration policies implementation.
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RESUM
Les poltiques urbanstiques dels governs locals s'han centrat en els ltims anys
en la regeneraci urbana i rehabilitaci dels edificis existents en zones urbanes
degradades especialment les prximes als districtes comercials i de negocis. No
sols amb l'objecte de millorar l'entorn urb, sin tamb de satisfer la demanda de
vivendes en les ciutats que es troben en creixement. En aquesta investigaci hemexaminat l'efecte que el desenvolupament d'un projecte de regeneraci urbana t
en el mercat de la vivenda de les zones d'intervenci. Hem establert ndexs
d'impacte de la inversi a partir de diversos supsits sobre la naturalesa dels bns
pblics generats en els processos d'intervenci, amb estos ndexs i per mitj de la
metodologia dels preus hednics hem allat i quantificat els efectes de la
intervenci pblica en el barri de Velluters de la ciutat de Valncia.
Addicionalment ens hem plantejat l'anlisi de l'eficincia del procs de
regeneraci urbana dut a terme pel sector pblic en acci conjunta amb el sector
privat. Esta anlisi de l'eficincia pot servir de guia per a l'avaluaci de les
poltiques pbliques. Partint de la distribuci espacial dels ndexs d'impacte que
genera la intervenci planificada a partir d'una distribuci donada de les inversions
previstes, i fixant-nos uns objectius concrets del centre decisor sobre
l'homogenetat d'esta distribuci, hem plantejat un model que ens permet conixer
la distribuci de les inversions realitzades de forma ptima entre els distints
emplaaments fixats a priori'; la comparaci entre la distribuci espacial d'ndexs
d'impacte obtinguda en ambds casos ens donar una mesura de l'eficincia del
procs d'intervenci. Aquest mateix model podria generalitzar-se per a incloure la
localitzaci de la inversi de forma endgena, facilitant el procs de presa de
decisions derivades de la implantaci de poltiques de regeneraci urbana.
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Evolucin del mercado inmobiliario en Centros Urbanos. Efecto Intervencin Pblica
I
ndice de contenidosCaptulo 1. Introduccin y Objetivos ___________________________ 1
Captulo 2. Revisin Bibl iogrfica______________________________ 9
2.1. Proceso de formacin y desarrollo de las ciudades ______ 10
2.1.1. Concentracin Urbana ___________________________________302.1.2. Estructura Interna de las Ciudades _________________________40
2.1.3. Sistemas Urbanos_______________________________________52
2.2. Distr ibucin espacial de los precios __________________ 60
2.2.1. Factores de influencia ___________________________________67
2.2.2. Aplicacin de la regresin ________________________________86
2.3. Intervenciones pblicas: rehabilitacin y restaur acin dedotaciones pblicas_________________________________ 123
Captulo 3. Los Precios en el barrio de Velluters: Evidencia Emprica_ 161
3.1. Historia del barrio de Velluters en la ciudad de Valencia _ 163
3.2. El mercado inmobil iar io en el barr io de Velluters _____ 172
3.2.1. mbito Europeo _______________________________________184
3.2.2. mbito Nacional _______________________________________187
3.2.3. Situacin actual del barrio de Velluters _____________________197
3.3. Estudio Precios de Mercado a part ir de Precios de Oferta 202
3.4. ndice de ocupacin de los diversos usos del suelo _____ 214
3.5. La distribuci n espacial de los precios y su evoluci n en el
t iempo___________________________________________ 231Captulo 4. Modelos de localizacin ptima de las inversiones pblicas______________________________________________________ 237
4.1. Construccin de los ndices de accesib ilidad a las rea s deintervencin ______________________________________ 242
4.1.1. ndice de la distancia ponderada con respecto a la inversin____247
4.1.2. ndice de densidad de la inversin ________________________248
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ndice de Contenidos
II
4.1.3. ndice de usuarios potenciales____________________________249
4.2. Anlisis de resultados ___________________________ 250
4.2.1. Resultados del ndice de la distancia ponderada con respecto a lainversin __________________________________________________251
4.2.2. Resultados del ndice de densidad de la inversin ____________254
4.2.3. Resultados del ndice de usuarios potenciales________________256
4.2.4. Modelos de localizacin ptima para el ndice de densidad de lainversin __________________________________________________258
Captulo 5. Conclusiones __________________________________ 273
Captulo 6. Bibl iografa____________________________________ 278
Anexos ___________________________________________________ i
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ndice de Tablas y Figuras
IV
Tabla 4.2. Inversin en Uso Residencial (bienes privados) en el barrio deVelluters
244
Tabla 4.3. Resumen por tipo de intervenciones para el perodo de estudio 245
Tabla 4.4. Coeficientes y significacin para los modelos del ndice de ladistancia ponderada con respecto a la inversin
252
Tabla 4.5. Distancias medias ponderadas de compensacin 253
Tabla 4.6. Coeficientes y significacin para los modelos del ndice de densidadde la inversin
255
Tabla 4.7. Coeficiente y significacin para los modelos del ndice de usuariospotenciales 257
Tabla 4.8. Distribucin de la inversin, situacin actual versus situacin demnima variabilidad
264
Tabla 4.9. ndice hednico de intervencin pblica para cada rea de valor 269
Tabla 4.10. Aumento de precio por efecto del ndice para cada rea de valor 269
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ndice de FigurasFigura 2.1. Tamao de la ciudad y utilidad
31
Figura 2.2. Especializacin de la ciudad 54Figura 2.3. Sustitucin de factores en la ciudad 62
Figura 2.4. Renta en funcin de la distancia al CBD 67
Figura 2.5. Funciones de precio-ofertado y equilibrio locacional 70
Figura 2.6. Modelo de zonas concntricas de uso del suelo 74
Figura 2.7. Fases de la metodologa de los precios hednicos 105
Figura 2.8. Funcin de precios hednicos 107
Figura 2.9. Funcin de utilidad 108
Figura 3.1. Mapa por Barrios de Ciutat Vella/Distrito 1 167
Figura 3.2. Mapa de1 barrio de Velluters/El Pilar 168
Figura 3.3. Evolucin Tipos de Inters 179
Figura 3.4. Evolucin del Endeudamiento 180
Figura 3.5. Evolucin del Visado de Viviendas Nuevas 184
Figura 3.6. Evolucin de la Riqueza Inmobiliaria / Renta Familiar 185
Figura 3.7. Porcentaje del Crdito Hipotecario sobre el PIB. 186
Figura 3.8. Inversin Extranjera en Inmuebles 191
Figura 3.9. Evolucin del valor medio de tasacin de viviendas a nivelnacional, de Comunidad y en las ciudades de Valencia, Castelln y Alicante
195
Figura 3.10. Evolucin del valor medio de tasacin de viviendas a nivelnacional y en la ciudad de Valencia. 197
Figura 3.11. Distribucin territorial por Distritos de la Ciudad de Valencia. 198
Figura 3.12. Evolucin del valor unitario medio de oferta (/m) en la ciudadde Valencia.
203
Figura 3.13. Evolucin del valor unitario por barrios de Ciutat Vella 210
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ndice de Tablas y Figuras
VI
Figura 3.14. Evolucin de valores medios unitarios (perodo 1997-2006) 211
Figura 3.15. Evolucin del ndice del valor medio de la oferta de la viviendaen Velluters con respecto a la media de Ciutat Vella
213
Figura 3.16. Evolucin del ndice del valor medio de la oferta de la viviendaen Velluters con respecto a la media de Valencia.
214
Figura 3.17. Mapa del barrio de Velluters de escala 1:1500 (cm) dividido encuadrculas elementales
216
Figura 3.18. ndice de Uso Total 218
Figura 3.19. ndice Uso de Vivienda Residencial 221
Figura 3.20. ndice Uso Econmico General 223
Figura 3.21. ndice de Uso Econmico vinculado a la Actividad Comercial 225
Figura 3.22. ndice Uso Econmico vinculado a la Actividad Turstica 227
Figura 3.23. ndice Uso Econmico para Equipamiento de Servicios Sociales 229
Figura 3.24. Evolucin de la distribucin espacial de valores unitarios deoferta (/m2).
232-234
Figura 4.1. Resumen de Inversin por actuaciones en el barrio de Velluters 246
Figura 4.2. Distribucin efecto de la intervencin por reas de influencia 248
Figura 4.3. Distribucin efecto de la intervencin entre nmero de usuariospotenciales
250
Figura 4.4. Viviendas e Inversin Pblica 260
Figura 4.5. Asignacin de la inversin, situacin actual versus situacin devariabilidad mnima
265
Figura 4.6. Densidad de la inversin: Situacin actual 266
Figura 4.7. Densidad de la inversin: situacin de mnima variabilidad 267
Figura 4.8. Figura 4.8. Mapa de isoprecios Ao 1998 268
Figura 4.9. ndice de intervencin pblica. Anlisis post-intervencin:situacin actual versus situacin de mnima variabilidad.
270
Figura 4.10. Variacin del ndice de intervencin pblica entre la situacinactual y la situacin de mnima variabilidad.
271
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CAPTULO 1. Introduccin y Objetivos
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Introduccin y objetivos
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1. Introduccin y Objetivos
Existe una tendencia a nivel global que confirma el uso de la regeneracin
urbana como herramienta para transformar las ciudades. El uso de la regeneracin
urbana como herramienta de resurgimiento econmico en muchos pases,
especialmente en aquellas reas que se encuentran en declive econmico o
industrial, se confirma ms como un hecho que como una panacea puesto que, en
los ltimos aos, se ha podido comprobar como ciudades relativamente
desconocidas y de escasa o nula actividad econmica, han pasado a convertirse en
reas de referencia en lo que a actividades econmicas, tursticas, de ocio y
culturales se refiere.
Son numerosos los casos de ciudades que han visto degradados algunos de los
barrios o distritos que forman parte de sus centros histricos, convirtindose en
zonas marginales y conflictivas de escasa o nula actividad econmica. Tanto desde
el punto de vista econmico como social se ha intentado explicar el problema y
encontrar soluciones adecuadas al mismo. En los ltimos aos se han venido
consolidando una serie de estrategias de reactivacin econmica de dichos barrios
o distritos mediante polticas de intervencin gestionadas de forma directa por las
autoridades locales. Tambin existen casos abundantes en los que la ubicacin de
un edificio de gran envergadura cultural, histrica y/o poltica o la localizacin de
un mega-evento cultural o deportivo en una zona determinada han servido como
catalizadores en la ejecucin y desarrollo de estos procesos de regeneracin
urbana. No obstante, se ha detectado una cierta estandarizacin en el desarrollo
de la arquitectura y de las atracciones propias de un proceso de regeneracinurbana, especialmente en aquellos proyectos desarrollados por firmas de
arquitectura internacionales como Calatrava, Foster, Gehry, etc. Por ello, estos
lugares que Auge (1995) describe como no-places requieren del desarrollo de
procesos complementarios que les proporcionen identidad individual, o resalten las
caractersticas propias del lugar en el que se localizan y de las comunidades de
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poblacin residentes en el mismo. Walsh (1992) critica como algunos esquemas de
regeneracin urbana propician que el significado original del lugar y la historia
asociada al mismo queden subordinados a estos proyectos que poco tienen que
ver con lo que originalmente haba en el lugar o era de importancia para la
poblacin residente. Bianchini (2000) enfatiza la necesidad de enfocar la
regeneracin y patrimonio cultural de forma integral con la sociedad mediante una
poltica conjunta. Evans (2005) distingue entre ejemplos de localizacin donde el
patrimonio cultural se encuentra totalmente integrado en la planificacin. Evans y
Shaw (2004), demuestran como los gobiernos cada vez muestran ms inters yvienen desarrollando numerosas investigaciones empricas con el objeto de
determinar el papel que el patrimonio cultural juega en la regeneracin urbana.
De ah el nfasis puesto en el recupero del tejido pre-industrial existente y de
las estrategias de intervencin cuyo objeto primordial es el de conseguir poner en
valor todas aquellas zonas histricas que bien por el paso del tiempo, bien por el
descuido de las autoridades locales, se han visto degradadas y deterioradas a lo
largo de los aos.
Todas estas polticas de intervencin tienen como objetivo convertir estas zonas
en focos de atraccin residencial, econmica, comercial y/o turstica suscitando de
esta manera un mayor inters para la iniciativa privada. Existen diversos estudios
que muestran como los procesos de intervencin pblica influyen en los individuos
y las empresas a la hora de elegir donde residir o localizarse; de esta manera, las
intervenciones pblicas suponen una fuerza de atraccin que conduce a la
concentracin de empresas e individuos alrededor de los bienes econmicos o
servicios derivados de dichos procesos de intervencin.
A su vez, resulta necesario disponer de procedimientos que posibiliten la
evaluacin de la eficiencia de estas intervenciones para justificar la inversin de
recursos pblicos. La puesta a punto de metodologas que posibiliten la evaluacin
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Introduccin y objetivos
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de las polticas, programas y, en general, de todas las intervenciones pblicas,
constituye un reto cientfico importante, sobre todo cuando el proceso de
intervencin origina la aparicin de dotaciones pblicas (bienes y/o servicios), para
los que no existe un mercado especfico en el que se puedan comprar o vender.
En el presente trabajo analizaremos las diversas investigaciones y casos
prcticos que se han dado en distintas ciudades pertenecientes a distintas
naciones, con el objeto de entender la complejidad y los diversos factores que
interactan a la hora de explicar el proceso de formacin de las ciudades, lasdecisiones de localizacin de las empresas y los individuos y la consecuente
distribucin espacial de los precios en las misma, estudiaremos en profundidad los
procesos de intervencin pblica y regeneracin urbana cuya finalidad es la de
desarrollar/crear un atractivo residencial, econmico, comercial y/o turstico y, lo
que es mas complejo, su implantacin y posterior evaluacin econmica.
Para ello, tomamos como referencia un rea prioritaria de intervencin en la
ciudad de Valencia perteneciente al casco antiguo: el barrio de Velluters.
El barrio de Velluters junto con otros barrios pertenecientes al Distrito 1 (Ciutat
Vella), fueron incluidos como reas prioritarias en un programa de intervencin de
financiacin europea, tras cuya ejecucin pudieron apreciarse diferencias, sobre
todo econmicas, entre las situaciones inicial y final al mismo.
Se caracteriza por ser un barrio obrero e histrico, situado entre los lmites
occidentales de las murallas musulmanas y cristiana, cuyo nombre deriva de
Vellut, terciopelo en castellano, y cuyo origen nos remonta al siglo XV, poca de
auge de la industria sedera en la ciudad de Valencia. Si bien, y como
posteriormente estudiaremos, en el siglo XIX se producirn una serie de hechos
histricos que afectarn a la trama del mismo e iniciarn el perodo de decadencia
y olvido. Dese entonces y hasta el siglo XX, tanto el barrio de Velluters como el
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barrio del Carmen pasarn a ser considerados los barrios ms desfavorecidos del
casco histrico con reconocidos problemas sociales y urbansticos. Hasta principios
del Siglo XXI, en el que se produce un cambio del panorama, llegando a ser
elegido como centro de actividades tanto para negocios como instituciones
pblicas y/o privadas, pasar a ser centro de atencin y barrio objeto de diversos
procesos de intervencin.
Para alcanzar el objetivo general de evaluar el efecto econmico de dichos
procesos de intervencin, se contextualizar la situacin econmica e inmobiliariaexistente para el perodo de estudio 1998-2006 a nivel sectorial, europeo, nacional
y de la ciudad de Valencia. Mediante valoracin analgica, tcnica consistente en el
estudio de los precios de mercado a partir de los precios de oferta, se estudiar la
evolucin reciente del precio de los bienes inmuebles, ms en concreto de la
vivienda en la ciudad de Valencia, el Distrito 1 y en el barrio de Velluters.
Posteriormente y a partir de los datos proporcionados por la oficina del Catastro en
Valencia, se estudiar la distribucin por usos del suelo en el barrio, quedando
agrupados en tres conjuntos fundamentales: el destinado a uso residencial, eldestinado a actividades econmicas y el destinado a bienes de equipamiento de
servicios. Una vez analizada la distribucin por usos en el barrio, procederemos
a estudiar la distribucin espacial de los precios en el mismo para el perodo
de estudio.
Una vez analizada dicha distribucin espacial de los precios y con el objeto de
estudiar el efecto de las intervenciones sobre el precio de los bienes inmuebles, se
establecer un modelo econmico en el que la funcin de utilidad del individuo
alcanzar el equilibrio y maximizar su utilidad en funcin del gasto destinado a
vivienda, a un bien compuesto que recoja el resto de bienes y al grado de
accesibilidad a las dotaciones resultantes del proceso de intervencin; sujeto a una
restriccin presupuestaria dada en la que se incluya el gasto destinado a los tres
items anteriores, consideraremos dos situaciones, una inicial y anterior a los
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Introduccin y objetivos
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procesos de intervencin y una final y posterior a los procesos de intervencin,
suponiendo que al llegar a esta ltima situacin y en todo momento, todo ahorro
obtenido en los gastos de accesibilidad se compensar con algn aumento de los
gastos derivados en vivienda. Debido a la influencia que la distancia ejerce en el
grado de accesibilidad y los efectos de dichas intervenciones pblicas sobre el
precio de los bienes inmuebles, se tratar de distribuir el modelo en el espacio; es
decir, ver como la localizacin de la inversin va a influir sobre el precio del bien
inmueble.
Para medir el efecto de la inversin pblica deberemos conocer la dotacin de
servicios pblicos resultantes de los procesos de intervencin existentes en las
inmediaciones de cada bien inmueble, para ello se crearn una serie de ndices de
accesibilidad: un primer ndice de la distancia ponderada con respecto a la
inversin, un segundo ndice de densidad de la inversin y un tercer ndice de
usuarios potenciales.
Por ltimo, conocido el impacto de la inversin en el precio de mercado de lasviviendas del barrio y tomando como punto de partida el segundo ndice de
accesibilidad: ndice de densidad de la inversin, podemos intentar encontrar la
ubicacin o la asignacin de las inversiones pblicas en equipamiento o
rehabilitacin del barrio de forma que sus efectos alcancen ciertos objetivos
previamente fijados. De esta forma y teniendo en cuenta que dicha toma de
decisin viene motivada por decisiones polticas ms que por fundamentos
econmicos con los que argumentarlas, se podrn formular modelos de
localizacin y distribucin de la inversin pblica que optimicen sus efectos sobre
el mercado inmobiliario. Estableciendo como objetivo primordial que la distribucin
de los efectos positivos de la intervencin sea lo ms homognea y uniforme
posible, en busca del mayor grado de bienestar posible para la totalidad del barrio.
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Este ltimo objetivo genrico responde a reflexiones como: Qu grado de
bienestar se puede llegar a alcanzar con estos procesos de intervencin? Hasta
que punto es cuantificable en trminos monetarios y es posible aislar el grado de
bienestar alcanzado derivado de dichos procesos de intervencin? En qu grado y
qu papel juega la administracin pblica en estos procesos de intervencin y/o
regeneracin? Las respuestas a este tipo de preguntas van a determinar los
distintos objetivos especficos que se irn planteando a lo largo de toda la
exposicin terica y de la investigacin desarrollada.
En primer lugar trataremos de situar el marco terico general que ha de
sustentar la investigacin, haciendo un recorrido por las principales teoras en
materia de procesos de formacin y desarrollo de las ciudades, en distribucin
espacial de los precios y en los procesos de intervenciones pblicas y/o
regeneracin urbana, para poder fundamentar el porqu del enfoque adoptado en
la tesis.
A continuacin, procederemos a obtener la evidencia emprica tomando comoreferencia la evolucin del mercado inmobiliario en la ciudad de Valencia, en el
Distrito 1 (Ciutat Vella) y, finalmente, en el barrio de Velluters durante el perodo
1998-2006. Se presentar la investigacin experimental realizada para,
posteriormente, crear la serie de ndices de accesibilidad como medida de
evaluacin de los procesos de intervencin; se expondrn y analizarn los
resultados obtenidos y se propondrn unos modelos de localizacin ptima para
dichos procesos de intervencin.
Por ltimo, se expondrn las conclusiones de la investigacin, que sintetizarn
las principales aportaciones realizadas, propondrn nuevas cuestiones a tratar y
establecern posibles futuras lneas de investigacin partiendo de los resultados
obtenidos en el estudio.
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CAPTULO 2. Revisin Bibliogrfica
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Revisin Bibliogrfica
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2. Revisin Bibliogrfica
Aunque algunos autores han considerado que el precio de los bienes inmuebles
depende exclusivamente de sus caractersticas intrnsecas, como la explicacin de
la renta de la tierra de Ricardo, est generalmente aceptado que los factores
ligados al entorno socioeconmico tambin deben considerarse relevantes; en
particular debemos prestar atencin al efecto de la distribucin espacial de la
actividad econmica.
Adems de la geografa econmica, en el mbito de la economa se han
generado dos especialidades que abordan de forma directa o indirecta los aspectos
relevantes de la distribucin espacial de la actividad econmica.
1) Economa Regional
2) Economa Urbana
La primera se encarga de estudiar la teora espacial de los precios, la
localizacin industrial, los modelos macroeconmicos de demanda, el comercio y la
movilidad de los factores, el crecimiento regional, los polos de crecimiento, etc.
La segunda se centra en el estudio de las ciudades, examina la estructura
espacial urbana y las cuestiones relacionadas con la formacin, crecimiento y
tamao de las mismas, as como algunos problemas de poltica urbana (el sector
pblico urbano, el transporte, la vivienda y el medio ambiente).
Para nuestra investigacin debemos prestar atencin preferente a la economa
urbana, sin olvidar las aportaciones que desde la economa regional o geografa
econmica se han realizado. Por ello hemos llevado a cabo una revisin
bibliogrfica de las aportaciones y teoras ms relevantes, sobre todo en aquellos
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aspectos que afectan a los procesos de formacin y desarrollo de las ciudades, as
como a la distribucin espacial de los precios de los bienes inmuebles,
concretamente de la vivienda, estudiando los aspectos que ejercen una influencia
directa sobre estos y el efecto que los diferentes modelos de localizacin ptima en
la provisin de dotaciones pblicas tienen sobre la formacin de los precios .
2.1. Proceso de formacin y desarrollo de las ciudades
Se han desarrollado diversas teoras econmicas que intentan explicar las
ciudades, su proceso de formacin y desarrollo. Consideradas desde el punto devista econmico como grandes aglomeraciones de poblacin y empresas
(incluyendo tanto el ncleo urbano como las reas metropolitanas circundantes).
La distribucin de la poblacin y de las actividades econmicas por toda su rea de
influencia resulta muy desigual; mientras en algunos pases desarrollados la mayor
parte de la poblacin se encuentra concentrada en grandes reas metropolitanas,
que a su vez, se encuentran concentradas en regiones concretas, existen otros
casos en los que se produce el fenmeno contrario, coexistiendo sistemas urbanos
de funciones y tamaos muy distintos, que ha conducido a considerar la ciudadcomo un enigma desde el punto de vista econmico (Lucas, 1988).
Muchas personas viven en, o cerca de, las ciudades, y la mayora de las
actividades econmicas se llevan a cabo en ellas. La llegada de la Revolucin
Industrial marcara un antes y un despus en los procesos de urbanizacin. Segn
Alonso-Villar y De Lucio (1999), ya en 1842 el nivel de urbanizacin llegara a
superar el 40% en el Reino Unido, observndose posteriormente procesos
similares en otros pases. De esta manera, el nivel de urbanizacin en Europa pas
de un 12% en 1800 a un 19% en 1850. Todo este proceso de industrializacin
generado en el siglo XIX provoc un cambio en el papel que hasta ese momento
haban desempeado las ciudades. Tradicionalmente, las ciudades haban tenido
una labor meramente administrativa, comercial, religiosa y relacionada con la
artesana, a consecuencia del proceso de industrializacin el nmero de personas
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trabajando en Europa creci notablemente en Europa, pasando de 6 millones en
1800 a 38 millones en 1913. Otro cambio drstico consecuencia de dicho proceso
fue el traslado de la poblacin que vivan en reas rurales a la ciudad, provocando
la desertizacin y casi desaparicin de los mismos. Las empresas industriales que
requeran mano de obra atrajeron a millones de trabajadores del campo a la
periferia de las ciudades. Este sera el caso de ciudades britnicas como
Manchester, Birmingham, Cardiff, Reading, Leeds, etc. Este proceso se reproducira
en otros pases europeos como: Alemania (a lo largo del ro Ruhr), el Norte de
Francia y la costa este de Estados Unidos. El aprovechamiento como enclaveslogsticos suscit la aparicin de nuevas ciudades industriales portuarias como
Liverpool, Cardiff, Rotterdam, New York, etc., as como las localizadas en enclaves
de comunicacin terrestre.
Ya en el siglo XX la urbanizacin adquiri un carcter general pasando de un
9,2% en 1900 a un 49% en 1999 y llegando a su mximo apogeo en los EEUU
donde, por ejemplo, a da de hoy un 80% de la poblacin vive en centros
metropolitanos, que suponen solo un 20 % de la superficie de la nacin y endonde se obtiene un 90% del PIB total.
Los primeros intentos de modelizacin econmica de la ciudad se basan en
considerar el precio de la tierra como principal factor influyente en el
desplazamiento de las personas y a las empresas dentro del mbito urbano, en
efecto; si un negocio o una familia buscan una ubicacin a bajo coste la
encontrarn en las afueras de la ciudad, no en el centro urbano. Esta corriente de
pensamiento hace hincapi en que el mejor contexto para explicar la realidad es la
existencia de un modelo de competencia imperfecta; es decir, una competencias
monopolsticas o de oligopolio en la que la aglomeracin surge de la existencia de
rendimientos crecientes a escala no slo a nivel industrial sino a nivel de empresa,
teniendo en cuenta la existencia de costes de transporte, la movilidad del factor
trabajo y el gusto por la variedad de bienes. Krugman (1991a, 1993a y 1993b),
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Fujita (1993) y Venables (1996) son algunos de los tericos que defienden este
modelo de competencia imperfecta. Est basada en la teora de la localizacin en
la que se toma como referencia el anlisis de la renta y del uso del suelo de Von
Thnen, a partir de la cual se desarrollaron diversos modelos como la de la ciudad
monocntrica de Alonso (1964), la teora del lugar central de Christaller (1933) y
Lsch (1940) sobre la forma en que las economas de escala y los costes de
transporte interactan para crear una economa espacial y la teora sobre la
localizacin ptima de las plantas industriales ligada a Webber (1909), y ms
vinculada a la Economa Espacial o Regional que a la Economa Urbana.
No obstante, estos modelos basados en la compensacin coste-transporte
presentan una importante limitacin: solo asumen la existencia de la propia ciudad
o de los propios distritos comerciales, aun cuando ofrecen una explicacin clara y
coherente del uso del suelo que rodea a una ciudad (o al uso del suelo dentro de
un rea metropolitana que rodea a un distrito comercial central). De esta manera,
este tipo de modelos servirn de manera exclusiva para determinar el uso del
suelo en una ciudad preexistente o cuando la localizacin de esta ciudad ociudades, as como su nmero y tamao, sea endgena.
A raz de todo esto, surgi otra corriente de teora explicativa en la que
partiendo de un contexto de competencia perfecta, un grupo de economistas
trataron de complementar el modelo mediante teoras de la aglomeracin basadas
en economas externas, para ello introdujeron un tipo de externalidades que
permitieran la concentracin de la actividad econmica. Dicha corriente se
encuentra encabezada por Henderson (1974, 1988) y basada en las Economas
Externas de Marshall. Amplia el modelo de localizacin, de manera que no quede
limitado a un simple modelo de uso y/o renta de la tierra sino que considera un
amplio abanico de factores que vienen a constatar como principio fundamental:
que los productores siempre van a buscar aquellas localizaciones que tienen un
buen acceso a los grandes mercados y a los suministros de productos que
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necesiten ellos o sus trabajadores. De hecho, aquellos lugares que ya cuentan con
una alta concentracin de productores, tiende a ofrecer un mercado mayor (a
causa de la demanda que generan los productores y trabajadores) y un buen
suministro de factores de produccin y bienes de consumo (fabricados por los
productores all existentes).
Por analoga y para el caso de las ciudades, podra decirse que stas muestran
unas fuerzas de atraccin con un poder subyacente que llega tanto a las viviendas
como a los negocios. La existencia de mercados concentrados, economas deescala, difusin de conocimiento, el acceso a la variedad de productos y servicios
culturales son algunos de los posibles factores de atraccin que arrastran a las
personas hacia las ciudades. Estos factores se consideran culpables de que la
poblacin abandone las zonas rurales y arrastra a las pequeas y medianas
empresas a formar clusters industriales, generando actividades que demandan an
ms recursos, y generan un crecimiento mucho mayor de la ciudad.
En ambos enfoques son las empresas las que juegan el papel principal, puestoque en su bsqueda de fuerza de trabajo atraen a los trabajadores hacia ellas.
Una posible explicacin sera la de Krugman (1991a) en la que los
consumidores quieren estar cerca de la oferta de bienes para no incurrir en costes
de transporte, al tiempo que las empresas quieren estar cerca de los trabajadores.
Mientras que segn el enfoque de Henderson (1974), se debera a las propias
externalidades tecnolgicas dentro de la industria, que hace que resulte atractivo
para otras empresas del sector asentarse en la misma ubicacin junto con sus
trabajadores.
Pero existen ms razones que pueden explicar la atraccin de los individuos a
las ciudades, adems del trabajo y la oferta de bienes, como pueden ser las
relacionadas con el factor humano: la comunicaciones entre los individuos y
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externalidades que el capital humano puede generar, etc. De ah la existencia de
diferentes escuelas de pensamiento que mantienen con firmeza distintas teoras
sobre porque las ciudades crecen como lo hacen. Lucas argumenta que los altos
niveles de capital humano y la difusin del conocimiento proporcionan unas
condiciones favorables para la aglomeracin1, para atraer y estimular a los agentes
innovadores que se convertiran en motores para el crecimiento urbano. Otros
investigadores, como Holmes, consideran que son los grandes mercados de
productos y los bajos costes de transporte los que tienen un gran poder de
explicacin: las empresas y las personas van a las ciudades que proporcionanacceso a los mercados con unos bajos costes de transporte.
Otro conjunto de economistas mantienen que el mercado laborales la principal
variable de explicacin para las ciudades. Las empresas encuentran rentable
localizarse donde tengan acceso a un mayor nmero de trabajadores preparados,
al tiempo que los trabajadores minimizan su tiempo de bsqueda de un trabajo al
residir donde las empresas se localizan: en las ciudades. Otras teoras argumentan
que el consumo, no la produccin, es la razn por la que las ciudades prosperan.
A todos ellos podramos unir una serie de teoras no econmicas: como por
ejemplo la idea de que la clase polticaes la que realmente se encuentra detrs del
crecimiento o del decaimiento urbano.
No se trata de una mera cuestin acadmica, las implicaciones para la poltica
municipal son muy evidentes. Si el capital humano hace crecer a las ciudades, la
inversin gubernamental en educacin ser una opcin muy conveniente. Si la
eficiencia de los mercados laborales es la causa real del crecimiento de las
ciudades, las iniciativas polticas deberan buscar la mejora en los programas de
1 Entendiendo por aglomeracin la concentracin de la actividad econmica, originada y sostenida poruna especie de lgica circular, que tiene lugar a muchos niveles, desde los distritos comerciales queproveen de las zonas residenciales hasta grandes regiones especializadas, como el sector azulejero deCastelln, que abastecen al mercado mundial en su totalidad.
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bsqueda y creacin de empleo. Si las ciudades crecen al atraer a las personas
mediante la oferta de bienes y servicios, los hbitos de compra y las oportunidades
culturales, la inversin en servicios podra ser admisible.
De todo lo anterior y con ms cercana al enfoque de Henderson, podra decirse
que la concentracin de la poblacin o en general de la actividad econmica es
resultado de la existencia de unos factores de atraccin y de repulsin que se
encuentran en continua interaccin. Las externalidades tecnolgicas, los costes de
transporte, los rendimientos crecientes a escala a nivel de empresa, etc., generan
unas fuerzas centrpetas que se encuentran en constante lucha con las fuerzascentrfugas, que limitan el tamao de tales aglomeraciones puesto que la
concentracin conlleva consigo no slo ventajas sino tambin costes: congestin,
contaminacin, delincuencia, etc.; en la medida en que se trata de resolver esta
tensin dinmica, las ciudades cambian su forma y las naciones transforman su
geografa interna.
De ah que en muchos pases se haya producido en menos de un siglo procesos
simultneos de urbanizacin y de suburbanizacin. Como sera el caso de la ciudadde Londres, en la que durante los aos 40 se pusieron lmites a la expansin de la
industria en la ciudad, crendose nuevas ciudades a 40 50 Km de la misma.
Como Bairoch (1988) comenta: La congestin en el centro de las grandes
ciudades ha reconducido a toda una poblacin de clase media hambrienta de
espacio hacia la periferia; aadiendo estos nuevos habitantes a otras poblaciones
que haban sido obligadas a vivir fuera de las ciudades por falta de recursos,
produciendo sendos efectos simultneos de filtering y regeneration que se
explicarn en apartados posteriores.
Como hemos podido comprobar, son numerosas las modelizaciones que
permiten introducir lmites al crecimiento de las ciudades. Unas hacen hincapi en
todos aquellos aspectos relacionados con los costes de transporte en los que
deben incurrir los trabajadores; mientras que otras enfatizan el elevado precio del
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suelo, y por tanto de la vivienda, de forma especial para el caso de los centros
urbanos. En otros trabajos se habla de forma genrica de los costes de congestin
que pueden englobar tanto a los dos anteriores como la polucin o la delincuencia.
Krugman trata otro aspecto alternativo, en el que analiza el papel que una
demanda inmvil, representada por el campesinado, juega a la hora de explicar el
freno al crecimiento de los ncleos urbanos puesto que dicha demanda puede
constituir un sector atractivo para las empresas que, en su bsqueda de mercados
ms atractivos, pueden dejar las antiguas ciudades y dirigirse a otras poblaciones.
No obstante, si se debe tomar algn factor como primordial, la concentracin
de la poblacin es el hecho ms fcilmente constatable en cualquier economa real.
La aglomeracin de la poblacin es un hecho presente durante todo el perodo y
que ha ido ganando importancia con el paso del tiempo, se trata de un proceso
paralelo al de la concentracin de la actividad industrial. Entre las varias causas a
las que se puede achacar esta concentracin paulatina, la existencia de
rendimientos crecientes es fundamental. La dificultad que presentan dichos
rendimientos crecientes es que son bastante complicados de modelizar a diferenciade los constantes o decrecientes. Si los rendimientos crecientes son externos a la
empresa, el modelo competitivo se mantiene, si bien estas externalidades resultan
ms difciles de medir; mientras que si son internos a la empresa, el paradigma
competitivo deja de funcionar y resulta necesario modelizar la competencia
imperfecta.
Todo esto ha provocado que hasta la fecha los aspectos espaciales no se
tuvieran en cuenta, si bien y desde finales del siglo pasado han aparecido
numerosos economistas preocupados por los efectos econmicos derivados del
espacio, cuyos trabajos servirn de punto de referencia clave para el ulterior
desarrollo de la Economa Urbana cuya comienzo estriba en la adaptacin del
modelo de Von Thnen a la geografa urbana realizada por William Alonso (1964).
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Esta primera corriente de pensamiento basada en un mercado de competencia
imperfecta y acuada por Alonso Villar y De Lucio (1999) como Geografa
Econmica Clsica estudia los problemas de localizacin de la actividad econmica
segn los costes de transporte a los que se deber enfrentar cada empresa en
funcin de su localizacin, de la ubicacin de los mercados existentes y de la
distribucin de los factores. Elementos que, en su mayora, se consideran
predeterminados en sus modelos. En esta fase inicial y debido a la importancia del
sector agrcola como principal sector de actividad en pocas anteriores y al
principio del siglo XX, existen numerosas contribuciones en este aspecto entre lasque cabra destacar las de Von Thnen (1826), Weber (1909), Christaller (1933),
Lsch (1940), Alonso (1964) y Beckman (1958, 1986).
Hace dos siglos, Von Thnen (1826) desarroll el primer modelo econmico de
una ciudad. Su modelo describa los Estados Aislados y las conexiones internas
en los mismos: los mercados urbanos, los productores agrarios y el transporte.
Concibi una ciudad aislada abastecida por los agricultores de los camposcolindantes. Para ello, parti de la idea de que la produccin agraria se diferencia
tanto en el rendimiento unitario como en los costes de transporte, existiendo
distintas posibilidades de intensidad de cultivo para cada producto.
Von Thnen fue capaz de describir una economa en la que los agricultores, al
llevar el producto a un mercado del centro urbano, incurran en un coste de
transporte proporcional a la distancia que recorran. Coste al que se denomin
coste del carro tirado por buey, puesto que el buey que llevaba el grano al
mercado se coma una porcin de ese grano durante el viaje2.
2 Aos ms tarde, Paul Samuelson (1952), al aplicar el concepto al comercio internacional, le acu eltrmino de costes del iceberg una descripcin ficticia de la porcin de un iceberg que se derrite deforma constante a medida que se remolca de un lugar a otro: a mayor distancia, menos iceberg.
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Un agricultor cuya tierra estuviese cerca del centro urbano se beneficiara de
unos ms bajos costes de transporte pero tendra que asumir unos mayores costes
de alquiler de la tierra. El modelo, posteriormente calificado como un gradiente del
precio de la tierra, determina la clase de bienes que se producirn cerca del centro
y aquellos que seguiran siendo rentables en caso de que se produjesen lejos de la
ciudad.
Von Thnen se plante dos cuestiones:
a) La mejor manera de distribuir el suelo que rodea a la ciudad para poder
minimizar la combinacin de los costes de produccin y los costes de transportar a
ella un determinado suministro de alimentos
b) La manera en la que quedara realmente distribuido el suelo, si los
agricultores y terratenientes estuvieran en libre competencia, y cada uno de ellos
actuar de acuerdo a sus propios intereses.
Partiendo del intercambio de costes de transporte y renta de la tierra, Von
Thnen determin que los valores seran mximos en el centro de la ciudad y
mnimos en la periferia, con una progresin decreciente en funcin de la prdida
de accesibilidad. De manera que, cada agricultor deber enfrentarse a una
compensacin entre la renta de la tierra y los costes de transporte y, puesto que
estos costes de transporte y los rendimientos difieren de un producto a otro, se
obtendr un patrn de produccin de anillos concntricos. En condiciones de
equilibrio, este gradiente de renta de la tierra debe ser tal que induzca a los
agricultores a cultivar lo suficiente de cada producto para satisfacer la demanda; al
determinar el resultado global, basta considerar esta condicin junto que las rentas
sean cero para los agricultores ms apartados. Esta teora permite la consideracin
de diversos usos urbanos. El resultado obtenido es el de una estructura
concntrica de usos/valores.
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De esta forma, Von Thnen (1826) haba desarrollado un elemento
fundamental para el estudio de las ciudades y del crecimiento econmico: la idea
de los costes de transporte proporcionales y su relacin con la totalidad de los
costes de produccin.
Adems, Von Thnen (1826) constat que mientras las rentas altas de las
tierras en las ciudades (y los precios altos de los alimentos a causa de los ms
altos costes de transporte) actuaban contra su crecimiento, existan un conjuntode fuerzas que obligaban a la industria a concentrarse en las ciudades. Las
fbricas de produccin a gran escala nicamente eran viables en la ciudad,
escribi, porque el tamao de la planta depende de la demanda de sus
productos, que es mayor en una ciudad. Es ms, resalt, solo las fbricas ms
grandes son capaces de aplicar la eficiencia de forma beneficiosa, haciendo uso
de la tecnologa para el ahorro en la mano de obra, y solo estas fbricas trabajan a
una escala suficientemente alta para hacer uso de la divisin del trabajo la
produccin laboral por cabeza es ms alta en grandes fbricas que en laspequeas.
Weber (1909) se preocup por geometrizar la distribucin espacial de la
actividad econmica; mediante la identificacin de la mejor localizacin para cada
actividad industrial, trata de minimizar los costes asociados tanto al traslado de
inputs como de outputs, siempre teniendo en cuenta la existencia de economas de
aglomeracin.
Christaller (1933) y Lsch (1940) tambin revisaron el modelo de Von Thnen,
estableciendo una compensacin entre las economas de escala y los costes de
transporte; dando lugar a un entramado de lugares centrales, cada uno de los
cuales se encargara de abastecer a los agricultores de su entorno.
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Christaller (1993) centr su estudio en la localizacin de las actividades
comerciales y los servicios a la poblacin. Defini a las ciudades como reas
centrales desde las que se abasteca tanto a su propia poblacin como a las reas
rurales ms cercanas. Sostuvo que estos lugares centrales forman una jerarqua,
de modo que cuando encontramos muchas ciudades mercado, cada una de ellas
se concentra en un centro administrativo an mayor, que a su vez, constituye otra
ciudad-mercado y as sucesivamente. Segn esta teora, conocida como Teora del
Central Place, y suponiendo ciertas condiciones de homogeneidad del territorio, los
lugares centrales considerados de la misma categora tendern a distribuirse deforma regular en el espacio, y el tamao de sus reas de mercado depender de la
importancia del bien en cuestin.
Lsch (1940) aadi que considerando que el espacio es uniforme y si lo que se
pretende es minimizar los costes de transporte correspondiente al entramado de
un rea de mercado determinada, la forma de dicha rea deber ser hexagonal.
De acuerdo con estos estudios, las reas de mercado se superpondrn unas a
otras, en funcin de las funciones econmicas que lleven a cabo y de los mercadosque aglutinen, configurando de esta manera un sistema de jerarquas. De esta
forma, en cualquier manual de localizacin hay un cuadro que contiene un
conjunto idealizado de lugares centrales, la jerarqua de estos lugares centrales
adopta la forma de un conjunto de hexgonos anidados.
Esta teora original del lugar central se aplic a las ciudades que abastecan a
un mercado rural, pudindose aplicar una historia similar a los distritos comerciales
de un rea metropolitana. Estos distritos comerciales de zonas residenciales
pequeas van extendindose por las cuencas que rodean a los grandes distritos de
las tiendas ms especializadas, para, posteriormente ir adentrndose en el centro
de la ciudad, lugar donde se encuentran los grandes almacenes y tiendas
especializadas.
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No obstante, al prestar ms atencin a la teora del lugar central se observa la
falta de coherencia como modelo econmico. El objetivo de la modelizacin
econmica es el de mostrar como emerge un determinado fenmeno a partir de la
interaccin de las decisiones adoptadas por las familias y por las empresas. De
esta manera, los modelos ms satisfactorios sern aquellos en los que la
explicacin se consiga a partir de los motivos de estos agentes econmicos. El
problema que presenta esta teora del lugar central es que sus explicaciones no se
basan en las lneas anteriores. El entramado hexagonal de Lsch resulta eficiente,
pero no describe el proceso a partir del cual podra emerger. Christaller defiende laverosimilitud de una estructura jerarquizada, pero no da cuenta de la forma en que
las acciones individuales dan lugar a esta jerarqua, ni de cmo se mantendran
despus de creadas.
La teora del lugar central se concibe realmente como un esquema
clasificatorio, un modo de organizar nuestras percepciones y nuestros datos; una
descripcin ms que una explicacin de la estructura espacial de la economa.
Pese a que el modelo de Von Thnen puede parecer muy elemental, se trata de
un modelo bastante profundo, en el que los economistas urbanos modernos -
William Alonso (1964), Edwin Mills (1967-1975) y Richard Muth (1969,1975)-
tambin basaron su trabajo en el mismo, desarrollndolo de forma significativa.
En 1964, Alonso reinterpret el modelo de Von Thnen al sustituir a los
agricultores por personas que se desplazan al centro de la ciudad para trabajar o
comprar (commuters), y a la ciudad aislada por el Central Business District(CBD) o
Distrito central comercial y de negocios. Dando lugar a un modelo de ciudad
monocntrica que generaba anillos concntricos de uso del suelo. Ms adelante
cuando hagamos referencia a los modelos de distribucin espacial de los precios,
revisaremos su teora del equilibrio espacial de la vivienda y sus estudios sobre la
localizacin y los precios.
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A partir de todas estas ideas, se desarrollaron numerosos estudios empricos
que trataban de describir como afectaban el tamao de los mercados y la distancia
de los mismos con respecto a las reas de influencia donde se encontraban los
centros de intercambio, al tiempo que tratan de jerarquizar los distintos ncleos de
acuerdo con su tamao y actividades. Para ello, se utilizaron modelos gravitatorios
y modelos de potencial de mercado. Los modelos gravitatorios hacen uso del
concepto de efecto gravitacional para tratar de medir el grado de interaccin que
existe entre dos centros. El efecto gravitatorio (EG) entre dos localizaciones iy jviene medido por el producto de sus masas (por lo general, medidas de volumen
de poblacin), m, dividido por la distancia entre los dos centros, dij, elevada a un
exponente que controla el efecto de la distancia: EGij=(mi*mj)/dij. Los modelos
de potencial de mercado vienen a ser una generalizacin de los modelos
gravitatorios en donde el potencial de mercado de una regin mide las
interacciones con todo el resto de regiones de inters. Se calculan como PM i =
i(Pi/dij), donde Pi es la variable con la que se pretende medir el potencial, como
por ejemplo poblacin o ventas, siendo d ij la distancia entre iyj, y el parmetroque controla el efecto de la distancia.
Por otra parte, en los EEUU, gegrafos y economistas comenzaron a estudiar
diversas ciudades americanas y tambin detectaron ciertas regularidades
empricas. Zipf (1949) defini una regla de ordenacin en la que se iguala la
poblacin de la ensima ciudad ms grande, Pn, a la poblacin de la ciudad ms
grande, P1, dividido por el nmero/posicin que la primera ocupa, n, elevado a un
exponente, q, que suele ser prximo a uno: Pn=P1 /nq. Si N
pnera el nmero de
ciudades con al menos una poblacin de tamao Pn obtenemos que Npn= Cte*Pn
donde es el ndice de Pareto de la distribucin. En el caso de que fuese igual a
1 tendramos la regla de ordenacin de Zipf.
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De forma ms sencilla, se observaba como la segunda ciudad ms grande sola
tener la mitad de poblacin que la mayor, la tercera ciudad la tercera parte, y as
sucesivamente. Otros observaron que la distribucin por tamao de las ciudades se
asemejaba bastante a una distribucin de Pareto.
Beckmann (1958) llev a cabo una revisin del modelo neoclsico del uso de la
tierra de Von Thnen. Dando una serie de soluciones explcitas para la
combinacin de capital, trabajo y distancia (para lo que utiliz una funcin Cobb-
Douglas) y encontr que el crecimiento relativo de una ciudad era una fraccinconstante del crecimiento conjunto.
La publicacin de Isard (1959) Location and Space Economy, recoga todos
estos estudios de forma ordenada incluyendo las contribuciones de la escuela
alemana que hasta el momento haban tenido una escasa difusin.
Existen otros trabajos sobre economa y espacio como el de Hotelling (1929) y
Salop (1979), en las que la localizacin de las empresas es tratada como unavariable estratgica.
Por ltimo, deberemos volver a considerar las contribuciones de Marshall
(1890) en el campo de la localizacin industrial, especialmente en lo que respecta
a externalidades de la produccin.
Marshall, tuvo una perspectiva diferente de las ciudades, en la que miraba
menos a los costes en los que incurran los agricultores al traer productos al
mercado y ms a las dinmicas internas de la industria y de las ciudades donde
tendan a localizarse. A diferencia de Von Thnen, que escribi en los inicios de la
revolucin industrial alemana, Marshall haba presenciado dcadas de
transformacin en Inglaterra; desde una economa basada en la agricultura, a otra
marcada por la manufactura urbana. Introdujo el concepto de economas
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externas, al analizar las ventajas de producir en una zona industrial, de manera
que este concepto de economas externas ha quedado ligado la concentracin
espacial, jugando un papel central en la teora urbana. Como ya hemos comentado
anteriormente y vinculado con las teoras de Lucas (1988,2002) y Holmes
(1999,2002), Marshall (1890) propuso en su obra Principios de la Economalas tres
razones principales por las que la industria y la poblacin se concentraban en las
ciudades:
1) Capital humano y Difusin espontnea del ConocimientoLa proximidad geogrfica facilita la propagacin de la informacin. Las
ventajas que las personas que trabajan en la misma industria especializada
obtienen al situarse en barrios cercanos, son mayores que las de situarse en
cualquier otro lugar ms alejado. Los misterios del comercio dejan de ser
misterios; es como si fluyeran en el airecuando un hombre tiene una idea nueva,
sta es adoptada por otros y combinada con propuestas propias; de manera que
se convierten en el origen de otras nuevas ideas
2) Vinculaciones verticales (backward and forward linkages)
Se trata del principio bsico de las Economas Externas de Marshall que viene a
afirmar que los productores siempre van a buscar aquellas localizaciones que les
proporciona un buen acceso a los grandes mercados y a los suministros de
productos que necesitan tanto ellos como sus trabajadores. De hecho, aquellos
lugares que ya cuentan con una alta concentracin de productores, tiende a
ofrecer un mercado mayor (a causa de la demanda que generan los productores y
trabajadores), vinculaciones regresivas (backward linkages), y un buen suministro
de factores de produccin y bienes de consumo (fabricados por los productores all
existentes), vinculaciones progresivas (forward linkages).
Estas vinculaciones son la causa de que las concentraciones espaciales de
produccin tiendan a persistir una vez se han establecido, y de que, con el paso
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del tiempo, se amplen las pequeas diferencias de tamao econmico inicial que
pudieran haber entre dos localizaciones equivalentes para todo lo dems.
Existen diversas teoras que versan sobre la concentracin espacial basada en
las vinculaciones. Entre las ms importantes se encuentran la ampliacin dinmica
del enfoque del multiplicador base (Pred, 1966) y el concepto de potencial de
mercado (Harris, 1954), as como diversos modelos heursticos.
3) Ventajas de los mercados de gran consumo para las tcnicas especializadasUna concentracin de empresas en las que se contrate a trabajadores de la
misma especialidad ofrecer un fondo comn de mano de obra, en el que resultar
muy poco probable que los trabajadores se queden sin empleo en caso de que al
empresarios le fueran mal las cosas, y resultar ms probable que las empresas
encuentren ms fcilmente mano de obra en caso de que la necesiten.
Una industria localizada obtiene una gran ventaja que le proporciona el hecho
de disponer de un mercado constante para una especialidadLos trabajadores sonsusceptibles de recurrir a ellos en cualquier lugar donde puedan encontrar una
buena oportunidad como trabajadores, con las habilidades especiales que se
requieran; mientras que los hombres que buscan trabajo, acuden de forma natural
donde hay empresarios que requieren habilidades y destrezas como las que ellos
poseen.
En estas frases, Marshall fij lo que l consider las fuerzas primarias que
conducan al crecimiento urbano y de la concentracin geogrfica de la industria.
Las industrias y los trabajadores que se localizan en las ciudades aumentan las
probabilidades de encontrar un trabajo y disminuyen el coste en el que debera
incurrir la empresa para encontrar trabajadores adecuados. Una industria tambin
crear vnculos hacia atrs, dando lugar a proveedores de inputs ms cercanos. Y
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la proximidad de trabajadores capacitados, significa que el conocimiento y las
habilidades se compartan entre ellos, generando innovacin y nuevo crecimiento.
Los economistas han llegado a usar estas explicaciones como principales guas
del desarrollo urbano. Las ciudades, resultan poderosamente atractivas para la
actividad econmica; atraen reservas de trabajadores disponibles, generan flujos
de ideas y dan lugar a un amplio abanico de lneas de proveedores. No obstante y
de forma general, los modelos resultantes han restado importancia a las dos
primeras, debido a que son difciles de modelizar de forma explcita. Centrndose,en su lugar, en el papel que desempean las vinculaciones.
Aunque estos principios son difciles de modelizar, los argumentos de Marshall
ayudan a los economistas a comprender, aunque solo fuera de manera superficial,
porqu existen las ciudades y sus distritos comerciales centrales. De esta forma, al
introducir estas economas externas en sus modelos, los economistas urbanos
pudieron ofrecer un anlisis til y profundo que conceba la economa global como
un sistema de ciudades.
Las vinculaciones nicamente funcionan cuando hay economas de escala en la
produccin a nivel de empresa. El problema es que estas economas de escala
condicionan la competencia perfecta, poniendo en duda la forma de competir y
fijar los precios de las empresas.
Por ltimo y al examinar la economa de una ciudad o regin, se suele pensar
que sus actividades econmicas se dividen en dos tipos:
1) Actividades que satisfacen las demandas de fuera de la regin, base
exportadora
2) Actividades que suministran bienes y servicios a los residentes de la zona
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La idea fundamental de lo que se ha dado en llamar el anlisis del multiplicador
base radica en que las actividades de exportacin constituyen la razn que una
regin se considere econmica, es decir, su base econmica, mientras que las
dems, las actividades no base, nacen de la base econmica aumentando o
disminuyendo de acuerdo con los resultados de la misma. A este multiplicador
base se le suele dar una formulacin lineal de forma similar al utilizado por Keynes.
Como hemos podido comprobar, la Geografa Econmica Clsica no fue capaz
de avanzar ms all de la modelizacin econmica de las estructuras subyacentesa sus anlisis. La mayora de sus aportaciones se centraron en el anlisis
geomtrico de la actividad econmica y en diversas teoras que tampoco parecen
haber tenido mucha aceptacin por el resto de campos de estudio de la Economa.
Cabra sealar los trabajos de Krugman (1992 y 1999a) sobre la teora de los
mercados centrales (Teora del Central Place), el potencial de mercado y los
efectos gravitacionales. Otros estudios como los de Mills (1975) y Hamilton (1982)
y Dobkins e Ioannides (1996) hacen uso de la ley de Pareto y la ley de Zipf de
ordenacin de las ciudades en el tiempo. Por otra parte, la ya mencionadageneralizacin de Alonso (1964) de las ideas de Von Thnen sobre los terrenos
agrcolas a un contexto urbano dio lugar a numerosos modelos de centro-periferia
y modelos multicntricos que posteriormente veremos con ms detalle.
Todos los conceptos mencionados en el apartado anterior se encuentran
presentes en la llamada Nueva Economa Urbana o Nueva Geografa Econmica
(NEU). Esta corriente, recoge todos los pensamientos englobados en la Geografa
Econmica Clsica, pero con el complemento adicional y en combinacin con
elementos de inters como la Organizacin industrial y la Teora del crecimiento
econmico. No obstante, ambas teoras, ni son excluyentes ni se encuentran
estrictamente separadas; simplemente muestran una evolucin de hacia donde se
encaminan los problemas econmicos en el espacio. Alonso Villar y De Lucio
(1999) establecen un cuadro comparativo de los factores que diferencian la
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Geografa econmica clsica de la Nueva geografa econmica. De esta manera y
mientras la Geografa econmica clsica mostraba modelizaciones ms geomtricas
y descriptivas, la Nueva geografa econmica se decanta por la modelizacin
econmica. Con dicho objeto, la Nueva Geografa Econmica o Nueva Economa
Urbana (NEU), optaba por modelos de equilibrio general en los que se incluan
rendimientos crecientes, a nivel de empresa por lo general, frente a los
rendimientos constantes a los que se enfrentaban los estudios anteriores, y que
llevaban a abandonar el marco de competencia perfecta. Por otro lado, la
internacionalizacin de la economa, permiti que muchos modelos se construyeranen un marco de integracin econmica con movilidad perfecta de factores,
mientras en otras economas autrquicas preferan abastecerse de la produccin
en otros territorios circundantes (Tabla 2.1)
Tabla 2.1. Comparativa Geografa Econmica
Clsica Nueva
Relaciones empricas y geomtricas
Equilibrio parcialRendimientos constantes
Competencia perfecta
Autarqua
Localizacin determinada de los
recursos
Fuerzas de primer orden (First Nature)
Esttica
Modelizacin Econmica
Equilibrio GeneralRendimientos Crecientes
Competencia monopolstica
Integracin econmica
Movilidad de los factores de produccin
Fuerzas de Segundo orden (Second
Nature)
Evolucionista y dependiente de la
historiaFuente: Alonso Villar y De Lucio (1999)
Centrndonos en las ciudades y su proceso de formacin, existen tres
principales lneas de investigacin en dicho aspecto:
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1. Concentracin Urbana: Concentracin de la actividad econmica y la poblacin
en determinados lugares, frente a la posibilidad de seguir una distribucin ms
uniforme en el espacio. Por qu existen las ciudades?
2. Estructura Interna de las Ciudades: Localizacin de los distintos agentes
econmicos, productores y hogares dentro de una misma ciudad. Ciudades
monocntricas o multicntricas?
3. Sistemas Urbanos: Sistema de ciudades y jerarquizacin de las reas urbanas
Cmo evolucionan con el crecimiento de la poblacin?
Todos estos aspectos se han tratado desde sendos enfoques: competencia
perfecta y competencia imperfecta.
Alonso Villar y De Lucio (1999) establecen una clasificacin de los trabajos ms
representativos en Economa Urbana (Tabla 2.2).
Tabla 2.2. Clasificacin Literatura Economa UrbanaCompetencia Perfecta Competencia Imperfecta
ConcentracinUrbana
Rauch (1991)Henderson (1974)
Krugman y Livas Elizondo(1996)
Venables (1996)
Krugman (1991)
Estructura Interna de
la Ciudad
Fujita et al. (1994)
Ota y Fujita (1993)
Fujita y Ogawa (1982)
Fujita (1988)
Rivera-Batiz (1988)
Sistemas Urbanos Eaton y Eckstein (1997)
Henderson y Ioannides(1981)
Fujita y Mori (1996)
Fujita et al. (1995)
Fuente: Alonso Villar y De Lucio (1999)
Starret (1978) establece mediante el teorema de la imposibilidad espacial que
en caso de que los individuos puedan escoger con libertad su localizacin, no haya
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comercio con el resto del mundo y existan mercados para todos los bienes en
todas las localizaciones, no existir ningn equilibrio competitivo en el que se
pueda incurrir en costes de transporte. De esta forma, una configuracin urbana
podr encontrase en equilibrio siempre que, bajo los supuestos anteriores, todas
las actividades se encuentren distribuidas de forma uniforme. No obstante y
teniendo en cuenta que el supuesto de libre movilidad de los agentes es un
elemento fundamental de los problemas que pueden surgir en el largo plazo, y
teniendo en cuenta que la distribucin de los recursos naturales no es, de gran
importancia en un contexto urbano, existen dos posibilidades bajo las cuales elmodelo competitivo puede dar lugar a aglomeracin: la introduccin de los
conceptos de proximidad/transporte y el de las externalidades tecnolgicas;
recogiendo estas ltimas todas las interacciones que, a diferencia de las
pecuniarias, no se producen a travs de la empresa y pueden afectar tanto a la
produccin de una empresa como a la utilidad de un individuo.
A continuacin y partiendo de ambos contextos: competencia perfecta e
imperfecta, se desarrollaran los estudios ms importantes realizados dentro de lastres lneas principales de investigacin: Concentracin Urbana, Estructura Interna
de las ciudades y Sistemas Urbanos.
2.1.1. Concentracin Urbana
Dentro de la Economa Urbana, existen numerosos estudios en los que se trata
de dar una explicacin a la concentracin de la poblacin y actividades econmicas
en determinados lugares.
En 1967, Mills puso de relieve que exista una tensin entre las economas
externas vinculadas a la concentracin geogrfica de la industria de una ciudad y
las deseconomas, como los costes de desplazamiento en las grandes ciudades,
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que afectaban a la funcin de utilidad y, por tanto, a la funcin de renta del
individuo y conjunto de bienes entre los que distribua dicha renta.
El efecto neto de esta tensin se reflejaba mediante una funcin que reflejaba
la relacin entre el total de la poblacin (tamao) de una ciudad y la utilidad de un
residente representativo (Figura 2.1).
Figura 2.1. Tamao de la ciudad y utilidad
Fuente: Mills (1967)
Al observar esta relacin entre tamao de la ciudad y utilidad, podra afirmarseque todas las ciudades tendrn el tamao ptimo, como indica el pto A, aunque
encontrar esta relacin no resulte sencillo.
Concentracin y Competencia perfecta
Del total de modelos que estudian las externalidades tecnolgicas, cabra
destacar la lnea de investigacin iniciada por Henderson (1974) en la que
Utilidad
Poblacin
M
A
O
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establece que la estructura de mercado competitiva sigue siendo vlida al
introducirse rendimientos de escala externos e internos a la industria. En dicho
modelo, la aglomeracin se produca por la existencia de rendimientos de escala
crecientes en la produccin, mientras que el freno se produca por la existencia de
deseconomas provocadas por los rendimientos decrecientes en la produccin del
input tierra urbanizable, utilizado tanto para la produccin de un bien
comercializable con el resto de la economa como para la construccin de
viviendas. Adems, supona que cuanto mayor era el tamao de la ciudad, mayor
fuerza tenan dichas deseconomas. Pese a que no se haba definido ningn costede transporte en la ciudad, si que se poda considerar que exista puesto que el
modelo funcionaba como si realmente fuera espacial. Las deseconomas de escala
propiciaban que con el aumento del tamao de la ciudad aparecieran los costes de
la vivienda, o lo que es lo mismo, los costes de traslado en los que incurran los
individuos que residan en la periferia al desplazarse al centro, Central Business
District (CBD) que era donde tena lugar la produccin y el consumo.
Inicialmente se consideraba que era el comportamiento de las empresas el quedeterminaba la formacin y el tamao de la ciudad. Se supona que una segunda
ciudad apareca en la economa cuando resultar beneficioso para una empresa el
dejar una primera ciudad y crear una segunda que inicialmente deba ser muy
pequea. No obstante, queda comprobado que la existencia de economas de
escala externas a cada empresa, facilitan que en la determinacin del tamao
ptimo de una ciudad jueguen un papel fundamental los promotores, puesto que
son los encargados de facilitar los grandes movimientos de poblaciones hacia
nuevas ciudades cuando la de origen no tiene un tamao eficiente. Uno de los
supuestos en los que se basa este modelo es en la existencia de externalidades
que ocurren slo a nivel de industria. Si bien, Henderson (1986) ya pone de
manifiesto el gran debate emprico existente sobre si las externalidades ocurren
realmente entre empresas de la misma industria (economas de localizacin) o si,
por el contrario, se producen entre empresas de industrias diferentes (economas
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de urbanizacin). Tanto la externalidades de localizacin como las de urbanizacin
se pueden considerar externalidades estticas o de repercusin inmediata sobre el
mercado en un momento de tiempo determinado. No obstante, en caso de tener
en cuenta no nicamente el momento presente sino tambin el pasado, se deber
recurrir a las externalidades dinmicas; lo que nos va a permitir poder distinguir
entre patrones de localizacin de industrias maduras y emergentes. Podran
diferenciarse dos tipos de externalidades dinmicas: un primer grupo de
externalidades de localizacin, en el que quedaran recogidas las de Marshall
(1890), Arrow (1962) y Romer (1986), y un segundo grupo de externalidades deurbanizacin, en el que nicamente se incluiran las de Jacobs (1969).
Glaeser et al. (1992) demuestran como las externalidades dinmicas
mayoritariamente se encuentran presentes entre industrias diferentes y no dentro
de cada industria. A partir de una base de datos del perodo 1956-1987,
demuestran como las ciudades crecen a causa de las interacciones existentes entre
individuos, tanto dentro de su mismo sector como en los ajenos, creando sinergias
positivas entre ellos. Con todo esto se deduce que es la diversificacin y no laespecializacin la que favorece el crecimiento de las ciudades.
Henderson et al. (1995) haciendo uso de una base de datos americana para un
perodo de estudio similar, demuestran como las externalidades de localizacin
estn presentes en industrias maduras, mientras que en las industrias nuevas de
alta tecnologa se observa no slo externalidades de localizacin sino tambin
externalidades de urbanizacin. En la misma lnea de investigacin y a partir de
una base de datos espaola para el perodo 1978-1992, De Lucio et al. (1998)
demuestran la existencia de ambos tipos de externalidades dinmicas, en funcin
del tamao de la industria y de la regin que se encuentren, pudiendo predominar
un tipo de externalidad u otra dependiendo de la regin-industria que se trate.
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No obstante y a pesar de las ventajas que el modelo de Henderson presenta
para explicar la existencia de ciudades de diferente tipo y tamao, como veremos
al estudiar los Sistemas Urbanos, el modelo resulta incompleto puesto que carece
de una dimensin espacial clara. Rauch (1991) recoge dicha dimensin en un
modelo en el que la aglomeracin de los individuos es debida a una externalidad
positiva pero no relacionada con la produccin. En este caso considera que los
individuos derivan utilidad al interaccionar unos con otros comprando y trabajando
en el centro de la ciudad (CBD). Al igual que en el modelo de Henderson, existe
una prdida de tiempo producida por el desplazamiento desde el lugar deresidencia al CBD. Esta prdida queda explicitada en un coste de transporte
interno (a la ciudad) capaz de aadir al modelo una dimensin espacial ms clara.
Este modelo tambin establece como el tamao, los salarios nominales y el precio
de la vivienda decrecen a medida que nos desplazamos de la costa de un pas
portuario hacia el interior de un pas.
De Lucio (1997) demuestra como el porcentaje de poblacin viviendo en
ncleos urbanos, sirve como generador de efectos externos del conocimiento,sirviendo de determinante de la tasa de crecimiento del producto per cpita del
estado estacionario de la economa.
No obstante, la explicacin de la ubicacin geogrfica de la industria y de la
poblacin no se explica nicamente por la existencia de externalidades
tecnolgicas. Las externalidades pecuniarias generadas en los mercados de trabajo
y de capital tambin juegan un papel importante. David y Rosenbloom (1990)
establecen como cunto mayores son las cantidades de factores de produccin en
un determinado lugar, menor es el coste de los mismos. De esta manera, la
presencia de un gran nmero de trabajadores concentrados en un lugar tender a
reducir las fluctuaciones en la demanda agregada de trabajo.
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Con todo lo visto hasta ahora, se puede decir que la competencia perfecta y la
aglomeracin no son incompatibles. Fujita y Thisse (1996) sostienen que los
rendimientos crecientes a escala son esenciales para explicar la distribucin
geogrfica de la actividad econmica. No obstante, si dichos rendimientos
crecientes a escala se producen a nivel de empresa, ser necesario modelizar en
un contexto de competencia imperfecta: monopolstica y oligopolstica, siendo el
primero el marco en el que ms estudios se han llevado a cabo.
Competencia imperfectaEn diversos estudios como los de Fujita (1988), Rivera-Batiz (1988) Krugman
(1991a, 1992, 1993a, 1993b), y Fujita y Krugman (1995), se recogen todas las
ideas de Marshall, Christaller, Lsch y Von Thnen pero dentro de un nuevo
modelo de equilibrio general basado en la competencia monopolstica de Dixit y
Stiglitz (1977). Segn dichos estudios, la aglomeracin tiene origen en tres causas
distintas: en la existencia de rendimientos crecientes en la produccin a nivel de
empresa, en los costes de transporte y en la libertad de movimiento del factor
trabajo en el sector industrial.
Al incorporar los rendimientos crecientes ya no existen garantas de que se
produzcan equilibrios nicos y predecibles, ni de que la eleccin del mercado sea la
ptima. Arthur (1990b) y Rauch (1993b) defienden la importancia y la influencia
que los antecedentes histricos pueden provocar para que determinadas regiones
o pases se encuentren sumidos en la pobreza. Murphy et al(1989), descartan las
condiciones iniciales y/o histricas, estableciendo que son las expectativas acerca
de la industrializacin de los distintos sectores de la economa las que van a
determinar el resultado final, en funcin de la predisposicin que las empresas
presenten a la hora invertir en tecnologa se producir un efecto u otro. Para que
la situacin inicial y, por tanto los antecedentes histricos, tenga un papel
importante ser necesario introducir algn coste que suponga el