EDIFICABILIDAD
Y PRECIO DE
REPERCUSIÓN
DE UN SUELO
EDIFICABILIDAD – II
www.AnalisisInmobiliario.com
www.prayde.com/wordpress
www.gestinmo.blogspot.com
CUADERNOS
PRACTICOS
DEL
PROMOTOR Y
GESTOR
INMOBILIARIO
2014/04a Edición 2ª
Antonio Caparros Navarro
Juan Fernández Caparros
(Prayde Gestión, SL)
ÍNDICE (Resumido) – PARTE I
4 . 1 . - E L SUELO EDI F I CABLE
4 . 2 . - IN FORM ACIÓN SOBRE LA SUPERF IC IE D E UN TERRENO
4 .3 . - F INCAS Y PARCELAS EN EL PLANE AMI ENTO URB ANÍST ICO
ÍNDICE - PARTE II
4 .4 . - CON CEPTO DE ED I F I CAB IL ID AD
4 .4 . 1 . - ÍN DICE DE ED IF ICAB I L ID AD
4 .4 . 2 . - E D IF ICAB I L ID AD BR UTA D E UN TERRENO
4 .4 . 3 . - E D IF ICAB I L ID AD N ETA
4 . 4 . 4 . - SUPER F I C IE S COM PUT ABLE S
4 . 4 . 5 . - SUPER F I C IE S NO COM PUT ABLE S
4 . 5 . - LA E D I F ICAB IL I DAD Y LA DEN S IDAD
4 .6 . - ED IF ICAB I L IDAD , OCUP AC IÓN MÁXI MA DE LA ED IF ICAC IÓN Y
NÚMERO MÁXIMO D E PLANTAS
4 . 7 . - T I POLOGÍAS ED IF ICATORIAS Y CON SUMO D E SUELO
4 . 8 . - CASO ESPEC ÍF I CO DE LAS V IV I END AS UNI FAMIL IAR ES
4 . 9 . - IN FORM ACIÓN URB AN ÍST I CA SOBRE UN TERRENO
4 .9 . 1 . - F ICHA URBANÍ ST ICA D E LOS TERRENO S IN CLUIDO S EN
UN SE CTOR URBANÍ ST I CO
4 .9 . 2 . - F ICHA URBANÍ ST I CA DE UN A PARCE LA ED I F I CAB LE
4 . 9 . 3 . - CEDULA URB ANÍ ST ICA
4 . 1 0 . - PREC IO DE RE PERCUS IÓN DE UN SUE LO
4 - 10 . 1 . - VALOR Y PRE CIO D E UN SUE LO
4 . 1 0 . 2 . - LA REPER CUS IÓN DE L SUELO EN MER CADOS
INT ERVENI DOS
4 . 1 0 . 2 . 1 - LE G I SLAC IÓN E STAT AL
4 . 1 0 . 2 . 2 - LE G I SLAC IÓN AUTONÓMI CA
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
Edificabilidad Bruta y Neta, Suelo, Normativa Autonómica
Superficies Computables y NO Computables
Densidad, Ocupación Máxima, Áticos, Retranqueo
Tipologías: Viviendas Unifamiliares, Adosados, Pareados, etc.
Ficha Urbanística, Cedula urbanística
Precio de Repercusión, Norma ECO,
Valor de Mercado, Valor Hipotecario,
Vivienda de Protección Pública, Limitaciones de Valor
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 4
En e l CPI 58 CESIÓN DE
TERRENOS PARA
DOTACIONES PUBLICAS
se de t a l l an t amb ién , y ma s en
ex ten so , concep tos como
• EDIF ICABIL IDAD
• DENSIDAD
• USO Y T IPOLOGÍA DEL
SUELO
• APROVECHAMIENTO
URBANÍSTICO Y SUS
T IPOS
• APROVECHAMIENTO
OBJETIVO
• APROVECHAMIENTO
SUB JET IVO O
LUCRATIVO
• APROVECHAMIENTO
T IPO
• COEF IC IENTES DE
HOMOGENEIZACIÓN
q ue t amb ién se t r a t an en e s t e
Cuade rno
4 .4. - CONCEPTO DE
EDIFICABILIDAD
L a ed i f i cab i l idad de un t e r re no
i n c l u i do en u n ámb i to de
a c t ua c ión u rb an í s t i c a s e de f i ne
como l o s m2 de con st rucc ión
que e l p lanea mien to
u rban í s t i co permite rea l i z ar
c omo m áx imo en e se
d e t e rm in ado sue lo .
L a ed i f i c a b i l i d a d de un su e lo se
cono ce t amb ié n como e l techo
de cons t rucc ión qu e se p ued e
r e a l i z a r en e l m i smo .
E s de c i r , p a r a un a parce la de
ter reno , po r e j e mp lo , son do s
lo s concep tos d i fe rente s de
m2 que en t r an e n e s a de f i n i c i ó n
a ) E l m2 de sue lo , com o
sup e r f i c i e con t en id a de n t ro de
l o s l i nd e s de u na p a r c e l a .
b ) E l m2 con st ru ib le o de
techo , que so n l o s m2 d e
con s t ru cc ión d e l u so d e l a
p a rc e l a , con s i d e rán dose como
t a l e s l o s con st ru idos y
co mputab les s e gú n e l
P l a ne am ien to ap rob ado o l a s
O rde nanz a s Mu n i c i p a l e s d e
a p l i c a c ión
E JEMPLO Nº 4 .1 . - E s tud ia r
l a s pos ib i l idad es ed i f i ca to r ia s
de una pa rce la de 2 .0 00 m2
de supe r f i c ie de te r reno ,
puede tener una
ed i f i cab i l idad de 6 .000 m2
con s tru ib les de uso
res idenc ia l .
E l p l aneamiento ap robado en
l a zona permi te compu tar
co mo supe r f i c ie con st ru ida l a
in te r io r de l a v i v ienda má s e l
50 % de la supe r f i c ie ex ter ior
p r iva t i va de te rra zas
ab i er ta s por tre s de sus l ados
SOLUCIÓN
Co mo d i ch a p a rc e l a e s de u so
r e s i de nc i a l , s e c omp ut a l a
s up e r f i c i e i n t e r io r d e l a s
v i v i end a s m a s e l 5 0 % de l a
s up e r f i c i e d e l o s e s pa c io s
e x t e r io r e s p r i v a t i vo s como
t e r r a z a s a b i e r t a s por t re s de su s
l ad o s (V ER AL RESPECTO E L
CUADERNO Nº 3 ) , e l ed i f i c i o a
con s t ru i r pod r á d i s eñ a r se e n l a s
do s a l t e rna t i v a s s i gu i en t e s :
a ) 6 0 v i v i end a s tod a s e l l a s d e
1 00 m2 de s up e r f i c i e
con s t ru i d a i n t e r io r .
b ) 6 0 v i v i e nd a s d e 95 m 2 de
s up e r f i c i e i n t e r io r m as una
t e r r a z a de 1 0 m2 con s t ru i do s
d e l o s cu a l e s so lo com put a e l
5 0 % , o
E s de c i r co n e l d i s e ño de
v i v i end a s d e l a a l t e r n a t i v a a ) s e
o f r ec en a l me r cad o v i v i end a s de
1 00 m 2 de s upe r f i c i e i n t e r io r ,
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 5
m ie n t r a s que e n l a a l t e rn a t i v a b )
s e o f re ce n a l m er c ado v i v i end a s
d e 9 5 m 2 d e sup e r f i c i e i n t e r io r
m á s un a t e r r a z a de 1 0 m2 .
E n amb a s a l t e rn a t i v a s e l t e cho
e d i f i c ab l e e s e l m i smo : 6 . 000 m 2
p e ro e n l a s e gunda a l t e r na t i v a
s e l o g r a su pe r a r l a su pe r f i c i e
con s t ru i d a m áx im a qu e pa s a a
s e r d e 60 x 10 5 = 5 . 3 00 m2 , d e
l o s cu a l e s 30 0 m 2 no son
comp ut ab l e s .
E n e l e j emp lo que da c l a ro que e l
con cepto de ed i f i cab i l idad
co mo techo t iene una
ve r t ien te comerc ia l qu e
p e rm i t e a l A rq u i t e c to
p ro ye c t i s t a j u n to con e l
P romoto r I nmo b i l i a r i o t omar l a
d ec i s i o ne s má s ad ap t ad a s a l
m er c ado e n c ad a mom ento ,
Po demo s p ue s , con c l u i r
d e f i n i en do e l con ce p to de
ed i f i cab i l idad co mo l a
in ten s idad de un uso de un
ter reno de terminado in c lu ido
en un ámb i to de ac tua c ión
u rban í s t i ca
4 . 4 .1 . - ÍNDIC E DE
EDIF ICABILIDAD
Gen er a lmen te , l a i n t e n s i d ad de l
u so d e un t e r r eno v i ene dad a
po r m ed io de un í nd ice de
ed i f i cab i l idad que expre sa e l
núme ro de m2 que pueden
ed i f i ca r se ( techo ed i f i cab le )
po r cada m2 de sue lo ( b r u to o
n e to , s e gún d e t e rm in e )
E s d ec i r :
M2 cons tru ib les o
de te cho
I E = - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
M2 sue lo b ru to o neto
D e fo rma a b r e v i ad a s e su e l e
i nd i c a r d i c ho í nd i c e como
• (m 2 c /m2 s ) o b i e n
• (m 2 r /m2 s )
Co mo h emo s s eñ a l ad o en e l
n ume r ado r s e t r a t an m 2
con s t ru i do s y co mput ab l e s s e gún
e l p l ane am ie n to a p rob ado o l a s
o rd enan za s m un i c i p a l e s d e
a p l i c a c ión , m i en t r a s qu e en e l
d enom in ado r s e t r a t a de
s up e r f i c i e de t e r r eno que pu ede
s e r :
4 . 4 .2 . - EDIF ICA BILIDAD
BRUTA ( I EB)
E n e s t e c a so e l í nd i c e se ap l i c a
sob re l a su pe r f i c i e de l t e r re no
q ue con s t i t u y e e l ám b i t o de
a c t ua c ión u rb an í s t i c a de q ue se
t r a t e , con s i de r ando
e xc l u s i v am en te l a su pe r f i c i e
comp ut ab l e de l ámb i to .
B ru t a , co mo e n e l c a so de l a
s up e r f i c i e comp ut ab l e ( con cep t o
q ue v im os en e l e p í g r a f e 4 . 3 . 4 )
d e l ámb i to u rb an í s t i co a l qu e
e s t á a d s c r i t o e l t e r re no e n
c ue s t i ón .
4 . 4 .3 . - EDIF ICA BILIDAD
N ETA ( I EN)
E n e s t e c a so e l í nd i ce s e ap l i c a a
l a sup e r f i c i e d e l a p a rc e l a Ne t a
r e su l t an t e , co ns i d e r ando e s t a
s up e r f i c i e como pa r ám et ro a
a p l i c a r , como e s e l c a so de u na
p a rc e l a ed i f i c ab l e re s u l t an t e de
l a equ id i s t r i b uc ión d e be ne f i c i o s
y c a r g a s de un p l aneam i en to .
Ve amo s e s to s con ce p to s c l a v e ,
po r m ed io de un e j em p lo :
E JEMPLO 4 .2 . - La super f i c ie
de un se cto r urban í s t i co e s
de 4 .000 m2 con un índ i ce de
ed i f i cab i l idad de 1 ,5 m2 c / m2
s b ruto y u so res idenc ia l .
Sobre d icho sec tor se
de sarro l l a un p l an pa rc ia l de l
que se desp rende unas
ce s ione s ob l igator ias de
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 6
sue lo de 2 .000 m2, quedando
una pa rce l a ed i f i cab le de
2 . 000 m2 . ¿ Cuá l se rá e l
índ ice de ed i f i cab i l idad ne to
de d i cha parce la ?
SOLUCIÓN
L a ed i f i c ab i l i d ad o t e cho
a p rob ado po r e l p l ane am ien t o
s e r á :
E = 1 , 5 x 4 . 00 0 = 6 . 0 00 m 2 c
Lóg i c am en te e l p l an p a rc i a l no
p ued e a s i gn a r u na e d i f i c ab i l i d ad
d i s t i n t a , po r l o qu e e l í nd i c e de
e d i f i c ab i l i d ad sob re l a p a r ce l a
e d i f i c ab l e se rá :
I = 4 . 0 00 /2 . 0 00 = 3 m2 c /m2
s u e lo ne to
4 . 4 .4 . - SU PERFICI E
CO MPU TABL E DEL ÁMBITO
D E ACTUA CIÓN
Aho ra b i en , no s i em pre h ay que
tom ar como su e lo b ru to d e l
s e c to r e l f í s i co , s i n o como
v im os en e l e p í g r a f e 4 . 1 . 3 . 2 e l
comp ut ab l e . Ve amo s u n e j em p lo
n umé r i co
EJEMPLO 4 .3 . - Se t ra ta d e un
sec tor u rban í s t i co de l que se
cono cen lo s s i gu ien tes da to s :
Super f i c ie se cto r 350 .000 M2
Vía s pecua r ia s…. 10 . 000 M2
Ca mino s púb l i co s 5 .0 00 M2
S i s tema s Genera les
(prop io s ) 30 . 000 M2
S i s tema s Genera les
(adscr i to s ) 45 .000 M2
E l índ i ce de ed i f i cab i l idad de l
sec tor aprobado po r e l
p lane amien to e s de
U so re s id en c ia l ……… 0 ,35
U so come rc ia l……… .. .0 ,05
Porcenta je mín imo de s t inado
a V iv iendas de Pro tec c ión
Púb l i ca 25 % de la
ed i f i cab i l idad to ta l d e l
sec tor .
E l se c tor e stá ub icado en una
Com. Au tónoma cuy a
le g i s lac ión de v iv ienda
púb l i ca l imi ta su super f i c ie
ú t i l a 90 m2. , e s t imando e l
p romo tor que su d i seño l e
pe rmi te log rar un f ac tor de
conv ers ión supe r f i c ie
ú t i l / supe r f i c ie con st ru ida de
0 , 75
Ca lcu la r l a ed i f i cab i l idad
tota l de l se cto r máx ima pa ra
cad a uso .
SOLUCIÓN
Se gún l o e s pe c i f i c a do en e l
e p í g r a f e 4 . 1 . 3 . 2 l a supe r f i c ie
co mputab le de l s e c to r se r á :
SC = 3 50 . 00 0 – 1 0 . 0 00 – 5 . 000
– 45 . 00 0 = 29 0 . 000 m 2
L a e d i f i c ab i l i d ad m áx im a s e rá :
U so R es i d en c i a l
2 90 . 00 0 x 0 , 3 5 = 101 . 5 00 m2 c
U so com erc i a l
2 90 . 00 0 x 0 , 0 5 = 14 . 5 00 m 2 c
Ed i f i cab i l idad tota l =
1 01 . 50 0 - 14 . 5 00 = 116 .000 m2
A su ve z e l u so re s i de nc i a l s e
d e s g lo s a r a en
2 5 % S / 11 6 . 000 = 29 . 00 0 VPP
y e l r e s to l i b re , a s í q ue
t e nd remo s q ue e l d e s g lo s e de
e d i f i c ab i l i d ad to t a l q ue s e r á e l
s i gu i e n t e : :
V i v i en da P ro t eg i d a , 2 9 . 000 m 2 c
V i v i en da L i b r e …… 7 2 . 000 m 2 c
Co me rc i a l ………… . 1 4 . 500 m 2 c
TO TAL………… 116 . 000 m2 c
L a i n t e n s i d ad e d i f i c a to r i a pu ede
e s t a r l im i t ad a , en su v a lo r to t a l
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 7
o t e cho ed i f i c ab l e , o b i en en e l
v a lo r d e l í n d i ce de e d i f i c ab i l i d ad
(m 2 t /m2 s ) , po r l a s
co r r e spon d i en t e s l e ye s
a u tonó m i c a s , po r l o que u n
P GOU o su co r r e spo nd i en t e
mod i f i c a c ión no p ued en v u l ne ra r
e s t e v a l o r máx imo .
La in ten s idad ed i f i ca to r ia
p ued e e s t a r í n t im am en te
r e l a c ion ad a con d os p a r ámet ro s
u rb an í s t i co s : l a den s idad de
v iv ienda s y l a ocupac ión en
p lan ta ba ja d e l a s e d i f i c a c ion e s
u ocup ac ión , qu e a n a l i z a re mos
e n l o s ep í g r a f e s s i gu i en t e s .
4 . 4 .5 . - SU PERFICI ES NO
CO MPU TABL ES
S i vo l v emo s o t r a ve z a l a s
f o rm u l a s de l con ce p to de
e d i f i c ab i l i d ad y d e l con cep to d e
í nd i c e d e e d i f i c a b i l i d a d , hem os
s e ña l a do qu e no toda s l a
super f i c ie s de ed i f i ca c ión o
d e t e r r eno qu e se po nen e n
j ue go en e l l a s son supe r f i c ie s
co mputab les .
Po r e j emp lo pod emos señ a l a r :
A ) E n Ed i f i ca c ión no son
co mputab les l a s su pe r f i c i e s de
l a s p l an t a s de l ed i f i c i o
con s t ru i d a s ba jo ra san te
( só tano s ) y pu ede n se r
p a rc i a lm en t e com put ab l e s l o s
s em i só t ano s , a s í como en e l
c a so d e e d i f i c a c ion e s
con s t ru i d a s sob re r a s an t e , son
co mputab les en un 50 %
(gene ra lmente ) l a s ter raza s ,
tendedero s y po rche s
ab i er to s y no comp ut an en s u
i n t e g r i d ad l o s b a l co ne s y
t e r r a z a s no cub i e r t a s ( so l a r i um) ,
B ) E n e l c a so de l o s t e r r eno s
q ue co n s t i t u y en un ámbi to de
ac tua c ión u rban í s t i c a no
co mputan lo s s i s temas
gene ra le s adscr i tos , n i
t ampo co lo s c am ino s y v í a s
p ecua r i a s qu e f u e ron ob t en ido s
po r e l Ayu n t am i en to , en su d í a
po r exp ro p i a c ión .
4 . 5 . - EDIF IC ABILIDAD Y
D ENSIDAD
L a den s idad e s un pa r ámet ro
u rb an í s t i co q ue l im i t a e l
núme ro máx imo de v i v ienda s
que se pueden rea l i za r en un
de terminado ámb ito de
a c t ua c ión u rb an í s t i c a . O b i en s i
con s i de r amo s un P l an Gen e ra l e l
n úme ro máx imo de v i v i end a s
q ue se pu ede n re a l i z a r po r
h ec t á re a d e s ue lo
T rad i c io na lm en te en l a l e y de l
s u e lo de l 56 f i g u r ab a u n l ím i t e
g en e ra l p a r a t odo e l t e r r i t o r io
e s pañ o l d e 75 v i v /H a .
E n l a l e g i s l a c ió n au tonó m i c a
i n i c i a l e s e l p a r ám et ro d en s i d ad
e s t ab a p r e sen t e en c a s i t od a s
e l l a s , pe ro , pe ro c ad a v e z ma s ,
e n l a s mo de rn a s l e g i s l a c ion e s e s
u n p a r ám et ro que t i e nde a
d e s ap a re ce r , y a qu e es un
pa ráme tro que d i s tor s iona e l
me rcado , como ve r emo s en e l
e j e mp lo s i gu i en t e .
E l con ce p to de den s idad
res idenc ia l ( e s d ec i r e l r e l a t i vo
a l u so re s i de nc i a l ) , s e d e f i n e po r
a l gu nos u rb an i s t a s como e l
núme ro de hab i tan te s o
v iv ienda s que ex i s ten en un
de terminado ámb ito
u rban í s t i co d iv id ido po r l a
super f i c ie tota l de l ámb i to . Y
d epe nd i en do de cómo se d e f i n a
e s t a ú l t im a se h ab l a de de ns i d ad
r e s i de nc i a l bru ta ( s e con s i de ra
l a sup e r f i c i e t o t a l de l ám b i to ,
a un que a l g uno s a u to re s d edu ce n
l a sup er f i c i e de o t ro s u so s , a s í
como l a de s t i n ada a p a rqu e
p úb l i co ) o d en s i d ad re s i de nc i a l
ne ta ( e n l a que so lo se
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 8
con s i de r a l a sup e r f i c i e de l a
p a rc e l a ed i f i c ab l e d e u so
r e s i de nc i a l , ex c l u ye ndo l a d e
o t ro s u so s : e s de c i r , l a o cu pad a
po r l a s v i v i e nda s y s u s zo na s
comu ne s de j a r d i ne s p r i v ado s ,
a un que a l g uno s au to re s
comp ut an t amb ié n l a m i t a d de
l a s sup e r f i c i e d e l a s c a l l e s
c i r cun dan t e s a l a p a r c e l a ) .
S e i n t rodu ce a s í e l comp uto de l
núme ro de h ab i tan tes que
ocupan cada v i v ienda q ue , en
g en e ra l , s e r á f un c i ón de su
s up e r f i c i e ú t i l , s i endo e s t a un a
re la c ión d i f í c i l de
de termina r , y a que se
mod i f i c a en e l t iempo , de
acu erdo con la evo luc ión
demo grá f i ca y cu l tu ra l l a
f a mi l i a ( po r e j em p lo e n l a
a c t ua l i d ad e l núm ero d e f am i l i a s
n ume ro s a s e s t a en de sc en so ,
m ie n t r a s q ue apa r ecen , en
con s t an t e au men to , nu e va s
f am i l i a s mo nop a re n t a l e s y
u n i pe r son a l e s .
A s í pu e s e l í nd i c e d e den s i d ad
e s un í n d i ce comp le jo y d e
c a r ác t e r a b s t r ac to q ue e s t á
l i g a do a o t ro s p a r ámet ro s
u rb an í s t i co s como so n l a
e d i f i c ab i l i d ad , l a o cup a c ió n l a
t i po lo g í a de l a s v i v i en da s y su
d i seño e sp ac i a l .
E s e v i den t e qu e a meno r
den s idad le corresponde ma s
u t i l i zac ión de sue lo , l o que
con l l e v a u n aumen to de co s tes
de u rban i zac ión y de
i mp lan tac ión y
func ionami ento de lo s
serv ic ios púb l i co s , q ue a f e c t a
a l mod e lo d e so s t e n i b i l i d ad
e con óm i c a qu e se qu i e re
p ro cu r a r en l a Le y d e l Sue lo d e
2 007 , l o q ue o r i g i n a un g ran
deba te , en tre los técn ico s
u rban i s ta s , sobre l a s
ven ta j as e inconven ien te s de l
d i seño de c iudades con a l ta o
ba j a den s idad re s idenc ia l , q ue
s e e s capa de e s t e t r a b a jo y qu e ,
e l l e c to r i n t e r e sado p ued e
s e gu i r en l a ob r a D i s e ño Urb ano
d e l A rq u i t e c to D . J o sé A . Lóp ez
Can d i e r a , ed i t a do po r M u n i l l a –
L i b e r i a .
S o l ame n te se ña l amo s aqu í
a l gu nos d a to s que e n re l a c ión
con nue s t ro o b j e t i vo
con s i de r amo s co nven i en t e
r e ca l c a r :
a ) La leg i s l ac ión
u rban í s t i ca , cuando hab l a de
den s idad , se re f ie re a l a
b ruta .
b ) S e su e l e u t i l i z a r l a
r e l a c ión de 2 ,3 habi tan te s por
v iv ienda ( qu e e n l a l e g i s l a c ió n
u rb an í s t i c a se u t i l i z a , po r
e j e mp lo , p a r a s e ña l a r un
p a rámet ro m í n imo de c a l i d ad
u rb an a , e x i g i b l e a l o s PGOU
p a ra e l e s t ab l e c im i en to de l a
r e se r va m í n im a d e su e lo p a r a
p a rqu e s púb l i co , e s t ab l e c i d o en
1 8 m2 / hab i t an t e )
c ) E n l a l e g i s l a c ión de
Viv ienda de Pro tec c ión
Púb l i ca s e co ns i de ra un a
super f i c ie mín ima de 45 m2
ú t i le s pa ra 2 ocupan tes y 15
m 2 ú t i l e s ad i c ion a l e s p a r a c ad a
h ab i t an t e m á s .
La leg i s lac ión de l sue lo
h i s tó r i c amen t e h a v en ido
l im i t ando l a d en s i d ad m áx im a de
l o s ámb i to s de a c t ua c ió n
u rb an í s t i c a , de sd e l o s f amo so s
8 5 v i v i end a s po r hec t á r ea d e l a
l e y de l su e lo de l 1 956 , p e ro
mod e rn ame n te es ta l im i tac ión
gene ra l va desaparec iendo , y ,
s ob re todo l a do b l e l im i t a c ión
d e e d i f i c a b i l i d a d y d en s i d ad
m áx im a po r l o s p rob l e ma s que
g en e ra , po r l a ob l i g a c ión d e
r e se r va de sue lo p a r a l a
con s t ru cc ión d e V i v i en da d e
P ro t ec c i ón P úb l i c a y l a
l im i t a c ión de l a sup e r f i c i e ú t i l
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 9
u n i t a r i a d e e s t a s t i po lo g í a s
a un que tod av í a qued an a l guno s
v e s t i g i o s , qu e ob l i g a n a a j u s t a r
e l p l a ne am i en to g en er a l a
p a rámet ro s t a l e s co mo l a s
i n t e n s i d ad e s de d en s i d ad :
m ín im a , b a j a , me d i a y a l t a .
E j e mp lo s s i g n i f i c a t i vo s d e e s t a s
po l í t i c a s pu ed en ve r se e n l a
s i gu i e n t e tab l a de
ed i f i cab i l idade s y den s idade s
má x ima s en la l eg i s l ac ión de
l a s Co munidade s Au tónoma s
( d a to s de o r i ge n , p a r a qu e
s i r v a n d e re f e re nc i a , au nqu e y a
h emo s d i cho que evo l uc ion an a
s u d e sap a r i c i ón ) .
Po r e j em p lo , en l a Re g ió n de
Mu r c i a , l o s P GOU deb e rán
i n t e g ra r l o s d i v e r so s ámb i to s de
a c t ua c ión en sue l o de u so
r e s i de nc i a l en l a s s i g u i en t e s
c a t e go r í a s , med id a s en t é rm ino s
d e í nd i ce de e d i f i c ab i l i d ad en m2
e d i f i c ab l e s por m e t ro s cu ad r ado
d e s ue lo ed i f i c a b i l i d a d m áx ima :
a ) D en s i d ad m ín ima : í n d i ce
d e ed i f i c ab i l i d ad no s up er io r a
0 , 2 5
b ) D en s i d ad ba j a : í nd i c e d e
e d i f i c ab i l i d ad ma s de 0 , 2 5 y
m eno s de 0 , 50
c ) D en s i d ad me d i a : í nd i c e d e
e d i f i c ab i l i d ad ma s de 0 , 5 0 y
m eno s de 0 , 75
d ) D en s i d ad a l t a : í nd i c e d e
e d i f i c ab i l i d ad i g u a l o s upe r io r a
0 , 7 5
Y , a s í m i smo , en o t ro s
u so s , a l a ed i f i c ab i l i d a d máx ima
d e 0 , 7 5
-
Lóg i c am en te l a r e l a c ión e n t r e
í nd i c e de ed i f i c a b i l i d ad y
d en s i d ad dep end er á de l a
s up e r f i c i e co ns t ru i d a
comp ut ab l e u n i t a r i a de l a s
v i v i end a s . Po r e j emp lo , s i e s t a s
t i en en 10 0 m 2 , un í nd i c e de
e d i f i c ab i l i d ad de 0 , 75 m2 c /m2 s ,
e qu i v a l e a u na d ens i d ad d e 75
v i v i end a s por he c t á r ea . E s t a
r e l a c ión v a r í a p ue s , co n l a
s up e r f i c i e un i t a r i a , pud i e ndo
a p a r ece r p ro b l em as cu an do e s t a
s up e r f i c i e un i t a r i a e s pe qu eñ a .
TABLA N º 4 .7 .
EDIF ICABILIDAD Y
D ENS IDAD MÁXIMA EN LA
L EGISLACIÓN
AUTONÓMI CA
EMAX = Ed i f i cab i l idad
má x ima en m2 c /m2 s
D MAX = Dens idad máx i ma en
núm . de v iv iendas /he ctá rea
Á MBI TO DE
A PLICACIÓN
EM
AX
D M
AX
ANDALUCIA
U so
c a r ac t e r í s t i co
r e s i de nc i a l
1 , 0 0 7 5
U so
c a r ac t e r í s t i co
t u r í s t i co
0 , 3 0 7 5
Área s d e Re fo rma
I n t e r io r
1 , 3 0 1 00
A RAGÓN
U so re s i de nc i a l 8 . 5 00 m2
c /H a ,
CAN TABRIA
Mu n i c i p io s ≥
1 0 . 000 hab .
1 , 0 0 7 0
Re s to d e
m un i c i p io s
0 , 5 0 5 0
Mu n i c i p io s
t u r í s t i co s
> 2 5% d e
l o s
v a lo re s
a n t e r io re
s
CAS TILLA LA
MANCHA
S ue lo s u rb ano s d e
u so re s i de nc i a l
1 0 . 000
m 2 c / Ha
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 10
CAS TILLA Y
L EÓN
E n s ue lo u rb ano
con so l i d ado
1 , 5 0 1 00
E n s ue lo u rb ano
no con so l i d ado y
e n s ue lo
u rb an i z a b l e en
m un i c i p io s de m a s
d e 20 . 0 00
h ab i t an t e s
1 , 0 0 7 0
Í dem . En
m un i c i p io s de
m eno s de 20 . 00 0
h ab y m as de
2 . 0 00 h ab
0 , 7 5 5 0
Í dem en < 2 . 0 00
h ab
0 , 5 0 3 0
EXTREMADU RA
Mu n i c i p io s ≥
2 5 . 000 hab .
0 , 9 0 6 5
Mu n i c i p io s de
e n t re 2 . 0 00 y
m eno s de 25 . 00 0
h ab .
0 , 7 0 5 0
Mu n i c i p io s <
2 . 0 00 h ab .
0 , 5 0
3 5
GALICIA
SUE LO URB ANO NO
CON SOL ID ADO DE USO
RE S ID ENCIAL , HOTE LERO O
TERC I AR IO
Mu n i c i p io s ≥
5 0 . 000 hab
1 , 5 0
Mu n i c i p io s de
e n t re 2 0 . 000 y
m eno s de 50 . 00 0
h ab
1 , 0 0
Mu n i c i p io s de
e n t re 5 . 0 00 y
m eno s de 20 . 00 0
h ab
0 , 8 5
Mu n i c i p io s <
5 . 0 00 h ab .
0 , 5 0
SUE LO URB ANI ZABLE
D EL I M ITADO DE USO
RE S ID ENCIAL , HOTE LERO O
TERC I AR IO
Mu n i c i p io s ≥
5 0 . 000 hab
1 , 0 0
Mu n i c i p io s de
e n t re 2 0 . 000 y
m eno s de 50 . 00 0
h ab
0 , 8 5
Mu n i c i p io s de
e n t re 2 0 . 000 y
m eno s de 50 . 00 0
h ab
0 , 6 0
Mu n i c i p io s <
5 . 0 00 h ab
0 , 4 0
S ue lo
Urban i z a b l e s
D e l im i t a do
0 , 3 0 1 5
S ue lo u rb an i z a b l e
no de l im i t ado
O cup a c ió
n máx im a
5 0%
Sue lo d e u so
i nd us t r i a l
O cup a c ió
n máx im a
2 / 3
LA R IOJA
Mu n i c i p io s ≥
2 5 . 000 hab
1 0 . 000
m 2c / ha .
Mu n i c i p io s <
2 5 . 000 hab
7 . 5 00 m2
c /H a .
MURCIA
Re s i de nc i a l A l t a
D en s i d ad
≥ 0 , 7 5
Re s i de nc i a l M ed i a
D en s i d ad
≥ 0 , 50 y
< 0 , 7 5
Re s i de nc i a l B a j a
D en s i d ad
≥ 0 , 25 y
< 0 , 5 0
Re s i de nc i a l
M ín ima Den s i d ad
< 0 , 2 5
U so a c t i v i d ade s
e con óm i c a s
H a s t a
0 , 7 5
CO MUNIDAD
VALENCIANA
U so re s i de nc i a l 1 , 0 0
EJEMPLO Nº 4 .4 . -
Supongamo s los dato s de l
e j emplo 4 . 3 en l a s s igu ien tes
a l te rna t iva s :
No ex i s te l imi tac ión en e l
núme ro máx imo de v iv ienda s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 11
Ex i s te una l im i tac ión de 750
v iv ienda s .
Según e l mercado de la zona
se come rc ia l i zan
ac tua lmen te VPP de un
má x imo de 80 m2 út i le s y
v i v ienda s l ib res de un
má x imo de 120 m2 cuad rados
de supe r f i c ie cons t ru ida con
zona s co munes .
Ca lcu la r en c ada caso e l
núme ro de v iv iendas a
con s tru i r
SOLUCIÓN
a ) No ex i s t e l ím i t e de
d en s i d ad
T I POL
OGÍA
Nº
V IV .
SUP
.
UN I
T AR IA
TOT .
AL
E D I F .
Ú t i l Co n s t .
VPP 2 73 8 0 1 06 , 22 2 9 . 0 0 0
L IBRE 6 00 1 20 , 00 7 2 . 0 0 0
TOTA
LES
8 73 1 0 1 .
0 0 0
E n e s t e c a so e l cu ad ro
e l abo rado p or e l p romoto r
p a r t e de sup e r f i c i e s un i t a r i a s
q ue l e ma r c a e l m e rc ado 8 09 m 2
ú t i l e s p a r a l a s VPP y 12 0 m2
con s t ru i do s to t a l e s p a ra l a s
V i v i en da s l i b r e s
b ) E x i s t e l ím i t e d e den s i d ad
m áx im a de 7 50 v i v i en da s
E n e s t e c a so , s i no q u i e r e
p e rde r ed i f i c ab i l i d ad r e s i d en c i a l
e l p romo tor no p a r t i r á de
v a lo re s d e s up er f i c i e u n i t a r io s
q ue no son l o s de l m e rc ado ,
s i no l o s que re su l t e n p a r a no
p e rde r ed i f i c a b i l i d ad , A s í pu e s ,
p a r t i r á de l a s up e r f i c i e ú t i l
m áx im a po s i b l e e n VP P y l a
s up e r f i c i e un i t a r i a de l a v i v i end a
l i b r e l a ob t end r á como
r e su l t an t e . A s í pue s , s e t i en e e l
s i gu i e n t e cu ad ro :
T I P
OL
OG
Í A
Nº
V IV .
SUP
UN I
T AR IA
TOTAL
E D I F I .
Ú t i l Co n s t .
VPP 2 42 8 0 1 0 6 , 2 2 2 9 . 0 0 0
L IB
RE
5 08 1 2 0 , 0 0 7 2 . 0 0 0
TO
T A
LES
7 50 1 0 1 . 0 0 0
NOT A. - E l cons i de ra r l a
s up e r f i c i e un i t a r i a de l a VP P
como l a qu e ma rc a e l me rc ado
8 0 m1 ú t i l e s en ve z de l o s 90
m 2 ú t i l e s q ue ha to mad o e l
p romo tor a g r av a r í a l a s i t u ac ión
y a que o b t en d r í a un a sup e r f i c i e
u n i t a r i a med i a p a r a l a s V i v i end a s
l i b r e s m u cho m ayor ( 15 7 , m 2 )
como f á c i lmen te p ued e
comp rob a r e l l e c to r .
An te e s t a s i t u ac ión so lo c ab en
do s so l u c io ne s :
1 ) Asum i r e l r i e s go de i r
con t r a e l me r cado
r e a l i z a ndo u na s
p romo c ion es que t an to en
VPP como en VL q ue
e xcede n de l o s l ím i t e s qu e
e l m er c ado ab so rb e s i n
d i f i cu l t ad e s .
2 ) T ra s va s a r l a ed i f i c ab i l i d ad
d e u so r e s i d en c i a l a l u so
come rc i a l e n e l sup ue s to
d e qu e e l Ayun t am ien to l o
p e rm i t a y se a
come rc i a lme n te a su m ib l e
po r e l me r cad o , y a q ue l a
e d i f i c ab i l i d ad a t r a s v a s a r
e s d e : 508 ( 14 1 , 7 3 – 120 )
= 11 . 0 38 m2 e s d ec i r c a s i
u n 8 8 % de l a
e d i f i c ab i l i d ad com erc i a l
q ue f i j a e l p l an eam ien to .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 12
UNA CURIOSA REGLA PA RA
EL COMPUTO D E LA
D ENSIDAD MÁXI MA EN
CAS TILLA Y LEÓN (REGLA
D EL 2 X 1 como en l o s
h i p e rme r cado s )
S e e s t ab l e ce a e s to s e f e c to s q ue
s e pod r á comp ut a r 1 v i v i en da
como 2 v i v i end a s de s up er f i c i e
ú t i l en t re 50 – 7 0 m 2 , s i e mp re
q ue s e an d e s t i n a s a V i v i e nd a
J o v en .
A e f e c to s p r ác t i co s e s to s upo ne
l a po s i b i l i d a d d e pod e r re a l i z a r
u n P l an P a r c i a l con do s mode l o s
e con óm i co s , como po demo s
ob se r v a r en u n s ec to r
u rb an í s t i co de 20 0 . 00 0 m 2 d e
s up e r f i c i e de su e lo , co n un a
e d i f i c ab i l i d ad to t a l d e 15 0 . 000
m 2 ( e n u so r e s i d enc i a l 12 0 . 000
m 2 y 3 0 . 000 m2 d e u so
t e r c i a r io ) con un po rcen t a j e
m ín imo d e l 30% de l a
e d i f i c ab i l i d a d re s i de nc i a l como
r e se r va de su e lo p a r a
con s t ru cc ión d e V i v i e nda s d e
Pro tec c ión Púb l i c a (VPP ) y u na
d en s i d ad m áx im a de 5 0 v i v i e nd a s
po r he c t á re a .
MOD ELO 1 . - S IN V IV I END A
JOV EN
T I P
OLO
GÍA
Nº
V IV .
SUPU N I
T A R I A
T O T A L
E D I F I .
Út i l C o n s t
V P P N 3 2 0 8 0 1 1 2 , 5 3 6 . 0 0 0
L I B R E 6 8 0 8 4 . 0 0 0
T E R C
I A R I
O
3 0 . 0 0 0
T O T
A L E S
1 0 0 0 1 5 0 . 0 0 0
MOD ELO 2 . - . CON V IV I END A
JOV EN DE 60 M2 ÚT I LE S
T I P
OLO
Nº
V IV .
SUP
. U N I
T A R I A
T O T A L
E D I F I .
GÍA Út i l C o n s t
V P P N 2 4 0 8 0 1 1 2 , 5 2 7 . 0 0 0
v p p j 3 2 0 6 0 8 0 2 5 . 6 0 0
L I B R E 6 0 0 1 1 2 , 3 6 7 . 4 0 0
T E R C
I A R I
O
3 0 . 0 0 0
T O T
A L E S
1 1 6 0 1 5 0 . 0 0 0
NOTAS . -
E n l o s ep í g r a f e s s i gu i en t e s
e s t ud i a remo s e l concep to de
super f i c ie ú t i l y con st ru ida .
Lo s mode lo s se h an e s t ab l e c i do
con l a s l im i t a c io ne s ( y a
d e rog ad a s ) d e q ue e l co mputo
d e v i v i e nd a p ro te g i d a j o ve n no
s up e re e l 25% de l a
e d i f i c ab i l i d ad de l a re se r va d e
VPP ( 30 % S / 12 0 . 00 0 = 36 . 00 0
m 2 c ) . o se a : 9 . 0 00 m 2
con s t ru i do s d e v i v i en da j o ve n , y
q ue e l t o t a l d e v i v i en da s j o ven
no s upe re e l 4 0% de l t o t a l de l a s
v i v i end a s : 4 0% S / 1 . 1 60 = 46 4
v i v i end a s J o ve n > 320 que s e h an
u s ado .
Co n e s to s p a r ám et ro s l a
e d i f i c ab i l i d ad en VPP norma l
s e r á = 36 . 0 00 – 9 . 0 00 = 27 . 00 0
S i n e s t a s l im i t a c i one s sob re l a
V i v i en da J o v en , q ue y a no
e x i s t en , l a f o rmu l ac ión de
mod e lo s e s m ucho m á s amp l i a , y
e l p romoto r pod r á e l e g i r e l má s
con ven i e n t e a su s i n t e re se s , de
a cue rdo a l a s cond i c io ne s de
m er c ado ex i s t en t e s en c ad a
mom ento y , l ó g i c ame n te e l v a lo r
d e l sue lo de be r á a j u s t a r s e a l a
q ue se con s i de r e óp t ima .
4 . 6 . - EDIF ICA BILIDAD,
OCUPACIÓN Y NÚ MERO D E
PLANTAS D E UN EDIF ICIO
E l núme ro máx imo de
p lan ta s que se au to r izan
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 13
con s tru i r en un ed i f i c io
seña la l a a l tu ra de corn i sa
de l mi smo .
A l gu na s ve ce s se l imi ta l a
a l tu ra de corn i sa d e l ed i f i c i o y
d e e s t e p a r ámet ro s e d edu ce e l
n úme ro m áx imo de p l an t a s
a u to r i z ad a s y o tras vec es l a s
Ordenan zas dan lo s dos
pa ráme tros pa r a d edu c i r e l
p a r ámet ro u rban í s t i c o ap l i c ab l e ,
t e n i endo en cue n t a cóm o s e
e xp l i c a en e l Cuad erno n º 1 que
l a a l t u r a l i b r e de c ad a p l a n t a
t i en e un m ín imo d e t e rm in ado y
e l e sp e so r de l f o r j ado re spo nde
a c a r a c t e r í s t i c a s t é cn i c a s .
Cuando l a no rmat i v a h ab l a d e l
n úme ro máx imo de p l an t a s se
d e f i ne en ge ne ra l e s pe c i f i c a ndo
l a s c a r a c t e r í s t i c a s de c ada
p l an t a , As í po r e j e m p lo s i en e l
t e x to d e un a O rd en an za no s
e nco n t r am os con l a
e s pe c i f i c a c ión :
PB + 8 PP + A
S i gn i f i c a qu e se au to r i z a
con s t ru i r p lanta ba j a ma s 8
p lan te s de p i so más una
p lan ta á t i co ,
E l o t ro pa r ámet ro u rb an í s t i co
s i gn i f i c a t i vo e s l a ocupac ión
má x ima de l ed i f i c io en l a
pa rce l a , qu e f i j a n e l po r ce n t a j e
m áx imo que pu ed e o cu pa r l a
p l an t a b a j a de l ed i f i c i o re sp e c to
d e l a su pe r f i c i e de l a p a rc e l a
do nde se ub i c a
E s p re c i so señ a l a r q ue l a
o cup a c ió n m áx ima d e un a
e d i f i c a c ión se c a l cu l a t en i en do
e n c uan t a e l per íme tro
ocupado por l a p lan ta ba ja
de scon tando pa t io s
in te r io res s i ex i s ten .
E n l a s n ue v a s u rb an i z a c ione s
d i c ho po rcen t a j e su e l e o s c i l a r
e n t re un 50 % y un 60 % ,
m ie n t r a s q ue e n l a s c i ud ade s y a
con so l i d ad a s , su s so l a re s pue den
p r e s en t a r por ce n t a j e s de h a s t a
e l 100 % , e s de c i r t odo e l so l a r
p ued e se r o cu pad o po r l a p l a n t a
b a j a de l e d i f i c i o , m i en t r a s q ue ,
e n o t ro s c a so s e l po r cen t a j e e s
i n f e r io r y , au nqu e l a f a ch ada
ot ro s c a so s e l po r cen t a j e de
o cup a c ió n e s me no r p a ra
p r i n c i p a l d e l so l a r se p re se n t e
con u n a con t i n u i d ad en t r e
f a ch ad a s co l i nd an t e s ,
e d i f i c a c ion e s m ed i a ne r a s ,
e np erm i t i r con s t i t u i r en su
p a r t e i n t e r io r , l o s c l á s i co s
p a t i o s de manz ana (VER
CUADERNO Nº 1 ) , Lóg i c am en te
l o s só t a no s p ued en o cup a r to do
e l t e r r eno con l a s d i s t a nc i a s a l a
v í a púb l i c a qu e de be n gu a rda r , ,
e n a l guno s c a so s .
T amb ién l a s p l an t a s d e p i so s d e l
p r ime ro e n ad e l an t e pu ede n
o cup a r , en p ro ye cc ión
ho r i zon t a l , ma s s uper f i c i e q ue l a
d e l a p l a n t a b a j a , s i e s t á n
a u to r i z ado s cu e rpo s vo l a dos
( ge ne ra lm en te en t re 60 cm y
1 00 cm por e l e x t e r io r d e l
p e r ím e t ro de l a p l a n t a b a j a en
todo o en pa r t e de su con to rno .
S uced e l o co n t r a r i o co n l a s
p l an t a s á t i co re t r an que ad a s
h a c i a de n t ro d e l a l í n e a s de
f a ch ad a de l o s p i so s
( ge ne ra lm en te uno s 3 m . .
D e e s t a f o rm a s u r gen t r e s
p e r f i l e s c l á s i co s de un ed i f i c i o
e n a l t u r a :
F IGURA Nº 12
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 14
.
En es ta f i gu ra se repre sen ta
un ca so t íp i co de ed i f i c io en
e l que combinan lo s 3
pe r f i l e s
L a Plan ta Ba j a (PB) o cup a e l
e s pa c io de p a rc e l a q ue i nd i c a l a
no rm at i v a
L a s Plan ta s Super io res (PP)
e stán vo lada s con r e sp ec t o a l a
p l an t a B a j a
L a Plan ta á t i co es ta
ret ranqueada con re spec to a
su p lan ta in fe r io r
T amb ién se i nd i c a qu e l a p l a n t a
só t ano ocup a l a t o t a l i d ad de l a
p a rc e l a
Co mb in ando l a po s i b i l i d a d de
q ue ha y a o no vo l ado de p l an t a s
PP re sp e c to a l a PB y s i h a y o
no re t r anq ueo d e á t i co re sp ec to
a l a p l an t a an t e r io r , t e nd remo s
tod a s l a s t i po lo g í a s po s i b l e s de
e d i f i c i o s en a l t u r a
Te n i endo e n cue n t a l a f i g u r a , s e
d e sp ren de ( una re l ac ión mu y
senc i l l a en tre ed i f i cab i l idad
( IE ) ocupa c ión má x ima (OC
%) y nú mero de p lan ta s
NTP = P B + N x PP
y l a s up er f i c i e d e l a p a r ce l a ( S )
y e l í nd i ce de e d i f i c ab i l i d ad ( I E )
E v i de n t em en te , p o r geom et r í a
v emo s q ue :
E = I E x S = OC x S x NTP /10 0
( 2 )
D e don de :
IE = OC x NTP/100 (3)
D e e s t a re l a c i ón se d e sp ren de
una co mproba c ión muy
i mportan te que hay que
rea l i za r c u ando nos o f r ec en u n
s u e lo de u na de t e rm i nad a
s up e r f i c i e con un í nd i c e de
e d i f i c ab i l i d ad de t e rm in ado , c ua l
e s l a com p rob ac i ón de l a
o cup a c ió n y e l n úme ro d e
p l an t a s no p e rm i t e co ns t r u i r
t od a l a ed i f i c ab i l i d ad pe rm i t i d a ,
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 15
Gen er a lmen te , l a s O rd en an z a s
a p l i c a b l e s cond ucen a i d én t i co
r e su l t ado p e ro , a v e ce s n o se
comp ru eb a l a s e gund a v í a y en
e s to s c a so s n o s pod emo s l l e v a r
u na g r a n so rpre sa . Ve amo s u n
e j e mp lo p rá c t i co . EJEMPLO Nº 4 .5 . - E s tud ia r
l a s pos ib i l idad es ed i f i ca to r ia s
de una pa rce la de 6 .0 00 m2
de supe r f i c ie de te rreno , con
un índ i ce de ed i f i cab i l idad de
2 , 50 m2 c / m2 s . , que es lo
que e l vendedor a segu ra
t iene la pa rce l a que nos
p retende vender .
Se comp rueba qu e la f i cha
u rban í s t i ca de l a pa rce la
au tor iza una ocupa c ión
má x ima de sue lo de l 60 % y
un núme ro máx imo de
p lan ta s de PB + 3 PP
SOLUCIÓN
Te nemo s dos v í a s d e
comp rob a c ió n :
Í nd i c e de ed i f i c ab i l i d a d
E= 2 , 50 x 6 . 000 = 15 . 0 00 m2 c
O cup a c ió n y núme ro d e p l an t a s
I E = 0 , 60 x ( 1 + ´ 3 ) = 2 , 40
E = 2 , 40 x 6 . 0 00 = 1 4 . 400 m 2 c
L ue go , en e ste ca so la v ía de
l a ocupac ión y núme ro de
p lan ta s es má s re s tr i c t i va
que la de l índ ice de
ed i f i cab i l idad máx i mo .
NOT A. - L a s do s v í a s d a r í an
i dé n t i co r e su l t ado s i l a s
O rde nanz a s d e l a p a r ce l a
h ub i e r an a j u s t ad o e l í n d i ce de
e d i f i c ab i l i d ad m áx imo a 2 , 4 0 m2
c /m2 s .
Y ¿ como pode mos ac t u a r en l o s
c a so s de l o s p e r f i l e s d e
e d i f i c a c ión con a t i co s o vo l a do s
d e p l a n t a s sup e r io re s ?
P ue s mu y s en c i l l o : ca lcu lando
e l aumen to de supe r f i c ie de
l a s PP re spec to de l a PB o l a
d i sminuc ión de supe r f i c ie de
l a p lan ta á t i co respec to de l a
p lan ta ba ja . P a r a e l l o h a y qu e
cono cer e l vue lo pe rmi t ido
e n l a s p l an t a s d e p i so s y
tambi én e l re t ranqueo de la
p lan ta á t i co r e sp ec t o a l a
p l an t a b a j a y s i e s to s do s
e l e men to s v ue lo y r e t r an que o
son e n todo e l pe r íme t ro de l
e d i f i c i o o so lo en l a s f a ch ad a s
p r i n c i p a l , po s t e r io r o l a t e r a l .
A e fe cto s de tan tear l a
ed i f i cab i l idad pe rmit ida , que
no e s e l d i s eñ a r e l e d i f i c i o , se
sue len u t i l i za r po rcen ta je s
hab i tua les . Po r e j e mp lo en u n
v ue lo de PP s e su e l e con s i de ra r
u n 10 % mas y , e n e l c a so de l
á t i co u n 50 % menos .
EJEMPLO Nº 4 .6 . - E s tud ia r
l a s pos ib i l idad es ed i f i ca to r ia s
de una pa r ce la de 6 .0 00 m2
de supe r f i c ie de te rreno , con
un índ i ce de ed i f i cab i l idad de
2 , 50 m2 c / m2 s . , que es lo
que e l vendedor a segu ra
t iene la pa rce l a que nos
p retende vender .
Se comp rueba que la f i cha
u rban í s t i ca de l a pa rce la
au tor iza una ocupa c ión
má x ima d e sue lo de l 60 % y
un núme ro máx imo de
p lan ta s de PB + 2 PP + A ,
pe rmi t iéndo se que la s
p lan ta s de p i so s tengan
cue rpo s vo l ados de 90 cm y
que e l á t i co e s te
ret ranqueado de l a l ínea de
fa chada de lo s p i so s 3 m.
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 16
SOLUCIÓN
Te nemo s a l i gu a l qu e en e l
e j e mp lo a n t e r i o r , do s v í a s de
comp rob a c ió n :
Í nd i c e de ed i f i c ab i l i d a d
E= 2 , 50 x 6 . 000 = 15 . 0 00 m2 c
O cup a c ió n y núme ro d e p l an t a s
I E = 0 , 60 x ( 1 + ´ 2 x 1 , 10 +
0 , 5 ) = 2 ,
E n e l c á l c u lo de l nú me ro to t a l
d e p l an t a s e s do nde
i n t rodu c imo s l o s po rcen t a j e s
a p rox im ado s
E = 2 , 22 x 6 . 0 00 = 13 . 3 20 m2 c
L ue go , en e s t e c a so po demo s
i n tu i r e l pe l ig ro de una
de sv ia c ión i mportan te sobre
l a ed i f i c ab i l idad má x ima que
t iene la p arce la po r l o qu e
d ebe remo s e f e c t u a r un a ná l i s i s
m a s com p l e to de l d i s eño d e l a
m i sma cu and o e s t e se re a l i c e
p e ro s i en do con s c i en t e s de que
s e r á d i f í c i l a l c a nz a r l a
e d i f i c ab i l i d ad m áx im a q ue no s
p r e t en den ve nde r
4 . 7 . - T IPOLOGÍAS
EDIF ICATO RIAS Y
CONSUMO D E SUELO
S i vo l v emo s l a m i r ad a a l a s
f o rm u l a s ( 2 ) y ( 3 ) p odemo s
d e spe j a r S como super f i c i e
nece sa r ia de sue lo pa ra una
de terminada ed i f i cab i l id ad y
una ocupa c ión y núme ro de
p lan ta s dado , Es de c i r :
S = E x 100 / OC x NTP (4 )
EJEMPLO Nº 4 .7 . - E s tud ia r
l a s l a super f i c ie de sue lo
nece sa r ia p ara una pa rce la
con un a ed i f i cab i l idad tota l
de 15 .000 m2 c con st ru ib l es
de techo ed i f i cab le , sab iendo
que ocupa c ión má x ima de
sue lo e s 60 % y un núme ro
má x imo de p lan tas de PB + 3
PP
SOLUCIÓN
Ap l i c a ndo l a f o rmu l a ( 4 ) r e su l t a :
S = 15 . 00 0 /0 , 6 0 x ( 1 + 3 ) =
6 . 2 50 m2
A j u s t an do l a f o rm u l a a l o s
p e r f i l e s m á s g en e r a l e s , pod emo s
po ne r :
S = E/ (POPB + POEP +
POPP x NP + POPA)
(1.1)
S i endo :
S = super f i c i e de pa rce la
( su e lo ) n ece s a r i a p a r a con ten er
u na ed i f i c a c ión d e un a
e d i f i c ab i l i d ad E
PO PB = po rcen ta je máx imo
de ocupa c ión de la p lanta
ba j a .
PO EP = porcen ta je máx imo
de o cupac ión de la
en trep lan ta , s i ex i s t e , en t r e
p l an t a b a j a y p r ime r a ;
no rm a lme n te e s e l 5 0% d e l a
o cup a c ió n de l a p l an t a b a j a )
PO PP = porcen ta je máx imo
de ocup ac ión p lanta de p i so s
( e s un a f o rm a que t i e ne n a l gu na s
o rd enan za s de s i g n i f i c a r l a
e x i s t en c i a de c ue rpo s vo l ado s ;
e n o t r a s se d a l a l on g i t ud
m áx im a de l v ue lo p e rm i t i d o )
PO PA = porcen ta je máx i mo
de o cupac ión p lan ta á t i co
( e s un a f o rm a d e a l g un a s
o rd enan za s m un i c i p a l e s d e
s i gn i f i c a r l a e x i s t e nc i a de p l an t a
á t i co y su re t r a nqu eo d e l a l í n e a
d e f a c had a ; en o t r a s o rde nanz a s
s e d a l a l on g i t ud m ín im a d e l
r e t r anq ueo )
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 17
NP = n úme ro to t a l d e p l an t a s de
p i so s ( s i como e s no rm a l t odo s
e l l o s t i e ne n l a m i sma s upe r f i c i e )
L ue go , d ad a un a c i e r t a
e d i f i c ab i l i d ad E , y l o s
p a rámet ro s d e o rden an z a a l t u r a
m áx im a de p i so s (NTP) y
po r ce n t a j e de o cup a c ió n ( PO) ,
po demo s de t e rm in a r l a
s up e r f i c i e de su e lo o d e p a rc e l a
n ece sa r i a p a r a con t en er e s t a
e d i f i c ab i l i d ad .
EJEMPLO Nº 4 .8 - Ca lcu la r l a
pa rce l a mín ima nece sa r ia
pa ra a lbe rgar una
ed i f i cab i l idad de 150 .000 m2
s i l a s o rdenanza s ex igen a l a
t ipo log ía ed i f i cator ia una
ocupa c ión máx ima en p lan ta
ba j a de l 50% , y como máx imo
se pueden cons tru i r p lanta
ba j a y t re s p lan ta s de p i sos .
SOLUCIÓN
Ap l i c a ndo l a f o rm u l a , com a e n
e s t e c a so no ha y cu e rpo s
vo l ado s en l o s p l a n t a s d e p i so s
n i á t i co s , s e r á :
S = 15 0 . 000 / ( 0 , 50 x 4 ) = 75 . 00 0
m 2 de p a r ce l a
No e s f r e cu en te e nco n t r a rn os
con l im i t a c io ne s ge ne r a l e s de l
n úme ro máx imo de a l t u r a s , q ue
s i e s t án l im i t ada s e n l a s
O rde nanz a s Mun i c i p a l e s , p a r a
c ada t i po lo g í a ed i f i c a to r i a .
E xcep c io na lm en te en un a
r e c i en t e d i spo s i c i ón de l a Le y
d e l S ue lo de l a Com un idad de
M ad r i d , s e im pone , e n todo s l o s
m un i c i p io s de l a com un idad , y
s a l vo j u s t i f i c a c ió n , mo t i v ad a ,
q ue l a s ed i f i c a c ion e s con s t en
como máx imo d e p l a n t a b a j a y
t re s a l t u r a s .
E n re sum en p odemo s a s egu ra r
q ue l a super f i c ie de parce la
nece sa r ia se reduce
sens ib lemen te con e l núme ro
de p lan ta s permi t ida s . A s í p o r
e j e mp lo con u na o cu pa c i ón
m áx im a e n p l a n t a b a j a d e l 50 %
l a sup e r f i c i e de p a r ce l a
r e que r i d a p a r a 1 m 2 ed i f i c ab l e
e n PB + 3 ( n ue va no rm at i v a e n
a l t u r a pe rm i t i d a en l a
Co mun id ad de Mad r i d s a l vo
e xcep c io ne s mu y j u s t i f i c ad a s d e
PB + 3 e s de 0 , 50 m 2 de su e lo
m ie n t r a s que s i con l a m i sm a
o cup a c ió n s e pe rm i t e con s t ru i r
PB+ 7 , e l co nsumo d e sue lo se
r ed uce a 0 , 25 m2 , e s de c i r l a
m i t a d .
4 . 8 . - CASO ES PECÍF ICO D E
CONSUMO DE SU ELO EN
VI VI ENDAS UNIFA MILIARES
E n e l c a so de s ec to re s en do nde
e x i s t an zon a s con uso de
v iv ienda s un i fami l i are s y a
s e an a i s l ad a s , p a r eada s o
a do sada s s u o rd en am ien to se
s u e l e re a l i z a r m ed i an t e l a
u t i l i z a c ión d e un paráme tro
que se denomina pa rce la
mín ima cu ya s d imen s ion es
s u e l en v a r i a r p a ra c ada
t i po lo g í a .
Po r e j em p lo p a r a ch a le ts
a i s l ados s e u t i l i z a n p a rc e l a s
m ín im as qu e v an de sd e l o s 500 –
1000 m2 com o ho rq u i l l a m as
h ab i t u a l h a s t a l o s 3 . 00 – 5 - 000
m 2 pa r a l o s ch a l e t s de l u jo y
h a s t a l o s 10 . 0 00 m2 p a ra l o s de
g r an l u jo .
P a r a ch a l e t s pa reado s s e su e l en
u t i l i z a r p a rc e l a s de 500 m2 y
p a ra l o s adosado s p a rc e l a s
m ín im as cu y a horqu i l l a e s t á
e n t re l o s 1 75 – 250 m2 .
Una vez de f in ida l a parce la
mín ima l a ed i f i c a c ión d en t ro d e
l a p a r ce l a s e som ete a l a s
mismas l i mi tac ione s que la s
v i v ienda s co le ct iva s :
o cup a c ió n máx im a de su e lo de l a
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 18
p l an t a b a j a y n úme ro m áx imo de
p l an t a s o a l t u r a máx ima de l a
e d i f i c a c ión o , amba s d e e s t a s
do s ú l t ima s l im i t a c ion e s .
A s í p ue s , c uando en un se c to r
con u na ed i f i c ab i l i d ad b ru t a
d e t e rm in ada , ex i s t e n v i v i end a s
co l e c t i v a s y un i f am i l i a r e s hay
que rea l i za r l a d i s tr ibuc ión
ten iendo en cuenta l a parce la
mín ima ex i g ib le para l a s
un i f ami l i a res co mo ve r emo s e n
e l s i gu i e n t e e j emp lo .
EJEMPLO Nº 4 .9 . - Se t ra ta de
ana l i za r l a d i s t r ibu c ión de
ed i f i cab i l idad y pa rce las
ed i f i cab les de un sec tor cuya
super f i c ie f í s i ca , que co in c ide
con la compu tab le e s de
450 .000 m2 con u so
res idenc ia l y un índ ice de
ed i f i cab i l idad de 0 ,30 m2
c /m2 s . , con do s t ipo log ía s de
sue lo : e l 70 % cha let s
a i s l ados en pa rce l a mín ima
de 7 50 m2 , en rég imen de
ven ta l ib re , y un 30 % de
v iv ienda co le ct iva de
rég i men de pro tec c ión
púb l i ca . L a supe r f i c ie de
sue lo a cede r a l
Ayun tamiento es de 300 .000
m2 .
La s o rdenanza s mun ic i pa les
pa ra e sta s do s t ipo lo g ía s
ed i f i ca to r ia s son la s
s igu i ente s :
. V i v ienda co lec t iva : 60 % de
ocupa c ión máx ima en p lan ta
ba j a y PB `3 a l tu ras
- Cha le t s a i s l ado s con una
ocupa c ión máx i ma de l de
p lan ta ba j a de l 25 % y PB
+ 1 PP .
La normat iva de VPP en la
CC .AA co rre spond ien te
pe rmi te una supe r f i c ie
má x ima por v i v ienda de 90
m2 ú t i le s
SOLUCIÓN
D e lo s d a to s se d e sp re nde que
l a ed i f i c ab i l i d ad de l s e c to r e s
d e :
E = 450 . 0 00 x 0 , 3 0 = 1 35 . 00 0 n2
Qu e , en p r i n c i p io s e re pa r t i r í a
como s i gu e s e rep a r t e en :
Cha l e t s a i s l a do s …… 9 4 . 500 .
Co l ec t i v a VPP ……. 4 0 . 5 00
To ta l …… 135 .000
L a p a r ce l a ed i f i c ab l e t o t a l e s
d e :
P E = 4 50 . 00 0 – 300 . 0 00 =
1 50 . 00 0 m2
P a ra d i s t r i b u i r l a e d i f i c ab i l i d ad y
l a s p a r ce l a s ed i f i c ab l e s
n ece sa r i a s t e nemo s do s
a l t e r na t i v a s . Ve amo s s i son
v i ab l e s .
ALTERNATI VA 1 . - AGOTA R
LA EDIF I CABILIDAD D E LAS
VPP
C a l c u l amo s l a p a r ce l a n ece sa r i a
p a ra u b i c a r en e l l a l a s VPP q ue
con sum en un a e d i f i c ab i l i d ad
m áx im a de 4 0 . 500 m 2 s i como
s abemo s l a s upe r f i c i e ú t i l
m áx im a de e l l a s e s de 9 0 m2 y
q ue con e l d i s eño se co ns i gue
u na r e l a c ión m 2u t i l / m2
con s t ru i do de 0 , 75 r e su l t a qu e
c ada v i v i en da t e nd r í a u na
s up e r f i c i e con s t ru i d a med i a de
9 0 /0 , 7 5 = 120 m2 , po r l o qu e e l
n úme ro d e v i v i e nda s se r i a d e :
4 0 . 500 /12 0 = 33 8 v i v i end a s VPP .
Co n lo s d a to s de o cu pa c i ón
n ece s i t a r í amo s un a p a r ce l a de :
4 0 . 500 /0 , 6 x ( 3 + 1 ) = 16 . 8 75
m 2 . , de p a r ce l a .
L ue go l a p a rc e l a p a ra l o s
c h a l e t s , s e r i a de : d e : 150 . 0 00 –
1 6 . 875 = 133 . 1 25 m2
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 19
Co mo l a p a r ce l a m ín im a d e l o s
c h a l e t s a i s l a do s e s de 750 m 2
r e su l t a que se pod r í a n re a l i z a r :
1 33 . 12 5 /7 50 = 1 77 ch a l e t s
Cad a ch a l e t s , po r O rd en an z a s
p ued e t en e r en l a p a r c e l a e n qu e
e s t a ub i c ad o de 7 50 m2 con u na
o cup a c ió n de l 2 5 % y con P B
` 1 PP p ued e t e ne r u na
e d i f i c ab i l i d ad máx ima de : 75 0 x
0 , 2 5 x 2 = 3 75 m2 l u ego e n to t a l
con sum i r í an un a e d i f i c ab i l i d ad
d e : 1 77 x 375 = 6 6 . 375 m 2 .<
9 4 . 500 m 2 t e cho
L ue go e l cu ad ro f i n a l de
d i s t r i b uc ión de e d i f i c a b i l i d a d y
p a rc e l a s ed i f i c ab l e s se r í a e l
s i gu i e n t e
T I P
OS
Nº SUP .
UN IT
AR I A
P ARCE
L A
E D I F .
TOTAL
VUA 1 77 3 75 1 3 3 . 1 2 5 6 6 . 3 7 5
VPP 3 38 1 20 1 6 . 8 7 5 4 0 . 5 0 0
TOT
ALE S
5 15 1 5 0 . 0 0 0 1 0 6 . 8 7 5
L a de ns i d ad ob t en id a en e s t a
so l u c ión e s d e ap rox im ad ame n te
1 5 v i v i end a s /H a .
E s de h ac e r no t a r qu e no se
a go t a e l t e cho ed i f i c a b l e con l o s
p a rámet ro s y l im i t a c ion e s d e l
p l ane am ien t o .
ALTERNATI VA 2 . - AGOTA R
LA EDIF ICABILID AD D E LOS
CHAL ETS AISLADOS (VUA )
E n e s t e c a so co mo l a
e d i f i c ab i l i d ad d e l a s V UA e s de
9 4 . 500 0 m2 t en i en do en cu an t a
q ue c ad a ch a l e t s p ued e t ene r
u na ed i f i c a b i l i d a d máx ima d e 375
m 2 y que n ece s i t a un a p a r ce l a
m ín im a de 7 50 m 2 , t e nd remo s
Nú me ro VUA = 94 50 037 5 = 25 2
/ su pe r f i c i e p a rc e l a ne ce s a r i a =
2 52 x 75 0 = 1 89 . 00 0 n2 de
p a rc e l a c an t i d ad sup e r io r a l a
t o t a l d i spo n i b l e .
L ue go s e con c l u ye q ue e s t a
a l t e r na t i v a no e s v i ab l e
f í s i c ame n te a l no d i s po ne r de l a
p a rc e l a ade cu ad a .
E n cuan to a l co nsumo de su e l o
d e e s t a s t i po lo g í a s u n i f am i l i a re s
e s e v i d en t e qu e p a ra l o s m i smo s
p a rámet ro s e l c ha l e t s a i s l ado
con sum e má s qu e e l p a re ado y
e s t e má s q ue e l ado sado .
4 . 9 . - INFORMACIÓN
U RBANÍSTI CA SOBRE UN
TERRENO
Una ve z ap rob ado e l
p l ane am ien t o t en emo s v a r io s
m é todo s de i n fo rmac ión sob re
todo s l o s p a rámet ro s y
cond i c io ne s u rb an í s t i c a s d e un
t e r re no o de un a p a r ce l a como
v am os a r e señ a r en l o s ep í g r a f e s
s i gu i e n t e s .
4 . 9 .1 . - F I CHA URBANÍSTICA
D E LOS TERRENOS
INCLUIDOS EN UN SECTOR
U RBANÍSTI CO
E n e s t e c a so l a i n fo rmac ión
co rr e spon de a l PGOU apro bado ,
y a qu e , de cada se ctor ex i s t i rá
una f i cha u rban í s t i ca
in corpo rada , a s í como l a
i n fo rm ac ió n g r a f i c a
co r r e spon d i en t e e s t e
d i g i t a l i z ad a o n o .
Aun que p a ra r e a l i z a r l a l e c t u ra
comp re n s i b l e de e s t a f i ch a se
d ebe co nsu l t a r e l p ró x im o
Cuade rno , d ed i c ado a l
Ap ro ve ch am i en to Urban í s t i co ,
a co mp añamo s un mode lo de
f i cha q ue , l ó g i c am en te pu ede
v a r i a r d e un PGOU a o t ro .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 20
E l PGO U e s d e co nsu l t a l i b re en
e l p ro p io Ayun t am ie n to ,
p ud i énd ose so l i c i t a r l a s cop i a s
q ue e l i n t e r e s ado d e s ee y
t amb ié n a cud i end o a l a con su l t a
e n e l B o l e t í n de l a P ro v i n c i a o
e n e l de l a CC . AA .
co r r e spon d i en t e , don de con s t a
s u de t a l l e qu e f á c i lm en t e
t amb ié n pue de consu l t a r se p or
I n t e rn e t .
E l p r ime r a spec to que
d e s t a camos de l a l e c t u ra de e s t a
f i ch a es que l l e ve e l se l lo de l
Ayun tamiento , donde con s te
su aproba c ión de f in i t i va y /o
su v igen c ia .
E l mo de lo d e f i c h a e s e l
s i gu i e n t e
FICHA D E PLANEAMI ENTO
Y GES TIÓN D E LAS
AC TUACIONES
INTEG RADAS EN EL PLAN
G ENERAL D EL
AYUN TAMIEN TO D E ZZZ
S ECTOR SUE LO Nº 4 YYY
1 . - D ATOS GENER ALES
1 . 1 . - S ITUAC IÓN
1 . 2 . - RE FEREN CI A A
P LANO S
1 . 3 . - SUPER F I C IE DEL
S ECTOR (m 2)
4 500 00
1 . 3 , 1 , . S I STEM AS
GENER ALE S ADSCR ITOS
5 0 . 000
1 . 3 . 2 . - V Í AS PECUAR I AS
1 . 3 . 3 . - V Í AS FÉRRE AS
1 . 3 . 4 . - OTRAS
SUPER F I C IE S NO
COM PUT ABLES
1 . 4 . - SUPER F I C IE
COM PUT ABLE (m2 )
4 000 00
1 . 5 . - DOT ACIONES
P ÚBL ICAS
1 . 5 . 1 . - RED
SUPR AMUN IC I PAL
1 . 5 . 2 . - RED V IAR IA
GENER AL
1 . 5 . 3 . - J ARD INES
1 . 5 . 4 . - EQ UIP AMI ENTO
1 . 5 . 5 . - P ARQUE
N ATUR AL
1 . 5 . 6 . -
AP ARCAMIENTO S
1 , 6 , . R EDE S LO CALES
1 . 6 . 1 . - V I AR IO
1 . 6 . 2 , . JAR DINE S
1 , 6 , 3 , . EQU IPAM IENTO
1 . 7 . - CLAS I F I CACIÓN
D EL SUE LO
2 . - COND IC ION ES DE
LA ORDE NACIÓN
2 . 1 . - OB J ET IVOS DE LA
ORDE NACIÓN
2 2 . -
D ETERMIN AC IONE S D E
LA ORDE NACIÓN . -
2 . 3 . - USO
PRE DOMIN ANTE :
Re s i de nc i a l
2 . 4 . - USOS PROHIB IDO S
2 . 5 . - T I POLOGÍA DE L
USO : A I S – 3 ; A I S – 6 ;
RVC 2 ; E DA . 4 ; EDA .
5 ; TBE – 1 . 2
2 . 6 . - E D I F ICAB IL I DAD
(m 2 t e cho / m3 sue lo )
M áx ima en u so
r e s i de nc i a l
M ín ima en u so t e rc i a r io
0 , 3 5
0 , 0 5
2 . 7 . - AP ARCAMIENTOS
PR IVADO S : Uno p or
c ada v i v i en da d e
s up e r f i c i e con s t ru i d a
i g u a l o i n f e r io r a 90 m2
y do s p l a z a s p a r a
v i v i end a s d e mayo r
s up e r f i c i e . E n e l u so
t e r c i a r io s e d i s pondr á
d e un a p l a z a po r c ada
1 00 m 2 co ns t ru i do s . . -
2 . 8 . - AP ARCAMIENTOS
P ÚBL ICOS : 0 , 5 p l a z a s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 21
po r c ada 100 m 2
con s t ru i do s
2 . 9 . - ÁREA DE REP ARTO
2 . 1 0 . -
APROVECHAM IENTO
T I PO (PROV IS ION AL )
2 . 1 1 . - N ÚMERO
APROXIMADO DE
V IV IEND AS
2 . 1 2 . - R ESERV A DE
SUE LO PAR A
CON STRU IR V IV IEND A
D E PROTECCIÓN
P ÚBL ICA_ Un 25 % d e l a
e d i f i c ab i l i d ad to t a l de l
s e c to r .
3 . -
3 . - Ob je t i vo s y cond i c io ne s de l a
u rb an i z a c ión
3 . 1 . - V I ALES Y
AP ARCAMIENTO S
3 . 2 . - RED DE
SAN EAM IENTO
3 . 3 . - D EPUR AC IÓN D E
AGUAS
3 . 4 . - RED DE
ABASTE CIM I ENTO D E
AGUAS
3 . 5 . - RED ELÉCTR I CA
D E AT
3 . 6 . - RED ELÉCTR I CA
D E BT
3 . 7 . - CENTROS D E
TRAN SFORM ACIÓN
E LÉ CTR ICA
3 . 8 . - RED DE
ALUMBRADO
3 . 9 . - RED DE GAS
3 . 1 0 . - R ED DE
TE LECOM UNI CACIONE S
3 . 1 1 . - JAR DINER ÍA
3 . 1 2 . - AMUEBLAMI ENTO
URB ANO
NOTAS . -
1 . - Lo s ep í g r a f e s de l mo de lo de
f i ch a de s c r i t o se co r r e spon de
con u na o rde na c ión
po rm eno r i z ad a de l s e c to r .
2 . - L a comp ren s ió n to t a l d e l o s
d a to s q ue co n t i ene l a f i ch a se
comp le t a r a en un p róx imo
Cuade rno en e l q ue s e t r a t a r a
d e l Ap rove ch am i en to
Urban í s t i co d e u n t e r r eno .
A n ue s t ro s e f e c to s d e e s t a f i ch a
y ap l i c ando l o s co ncep to s
e xp l i c ado s en e s t e Cuade rno
podemo s seña la r que se tra ta
de un sec tor de uso
res idenc ia l que admite va r ia s
t ipo log ía s ed i f i ca tor ia s y
cu yo te cho ed i f i cab l e es e l
s i gu i ente :
U so re s idenc ia l =
4 00 . 00 0 x 0 , 3 5 = 140 . 000 m2 c
Re s i de nc i a l L ib re=115 .000 m2 c
VPP 25 % to t a l =35 .000 m 2c
Uso te rc ia r io =
4 00 . 00 0 x 0 , 0 5 = 20 . 000 m3c
EDIFICABILIDAD TOTAL
160 .000 m2 cons tru ido s
4 . 0 .2 . - F I CHA URBANÍSTICA
D E UNA PA RC ELA
EDIF ICABL E
E n e s t e c a so l a i n fo rm ac ión s e
p ued e ob ten e r d e l p rop io
P GOU , como en e l c a so
a n t e r io r , s i t a l p a rc e l a
p e r t en ece a u n s e c to r co n
o rd ena c ión po rme no r i z ad a y , e n
c a so con t r a r io d e l a i n fo rm ac ió n
d e l co r re spo nd i en t e PP .
Cuando s e h a re a l i z ado e l
p ro ye c to d e r ep arc e l a c ión se
ob t i e ne d e l Se c re t a r io d e l a
J un t a d e Compe n sa c ió n o
d i re c t amen t e de l U rb an i z ador
P r i v ado
E n e s to s c a so s e l mod e lo de
f i ch a , c a s i s i em pre e s ab s t r ac to
y a que no so lo pe rm i t e cono ce r
e l u so p r i n c i p a l s i no l o s u so s
comp a t i b l e s y , en con se cu en c i a
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 22
d e ah í l a a b s t r ac c ión i nd i c ad a ,
f a c i l i t an do d a to s u rb an í s t i co s
g en e ra l e s , po r l o q ue se t r a t a
m á s b i en de u na Orde nanz a de
a p l i c a c ión a l a p a rc e l a e n
c ue s t i ón .
S i gu i en do co n e l e j e mp lo de l
S e c to r SUE n º 4 ZZZZZ , de l que
h emo s mos t r ado s u f i c h a
u rb an í s t i c a aho r a t en dr í amo s
q ue bu s ca r c ad a u na de l a s
f i ch a s u rb an í s t i c a s de cua l q u i e r a
d e l a s t i po lo g í a s e d i f i c a to r i a s
q ue e l PGO U adm i t e co mo
po s i b l e s .
E s t a s f i ch a s no s s e r v i r án , en
p r ime r l u g a r , p a r a i d en t i f i c a r e l
s i gn i f i c ad o de l a s s i g l a s co n l a s
q ue s e s ue l en d enom in a r e s t a s .
Co mo e j emp lo de mo de lo s
t e nemo s :
PLAN GEN ERAL D E
ORD ENACIÓN D EL
AYUN TAMIEN TO D E
XXXXXXXXX
ZONAS D E ORD ENACIÓN
U RBANÍSTI CA RE S ID ENCIAL
MÚLT IP LE
Có d i go :
E DA - 5
S I ST EMA DE
ORDE NACIÓN :
E D I F ICAC IÓN
A I SLAD A
T I POLOGÍA
E D I F ICATORI A :
B LOQUE
E XENTO
1 . - USOS
1 . 1 . - USO
DOM INANTE
Re s i de nc i a l
1 . 2 . - USO
COM PAT IBLE
TBE - 1 . 2
P ARÁM ETROS URB ANÍ ST I COS
D IMEN S IONE S
P ARCE LA
PO S I C IÓN D E
LA
E D I F ICAC IÓN
P a rc e l a m ín ima
2 . 0 00 m2
D i s t a nc i a
m ín im a a l
l i nde f ro n t a l :
6 m y 1 / 3H
F r en t e m í n imo
d e p a r ce l a 18 m
D i s t a nc i a
m ín im a a l
r e s to d e
l i nde s : 6 m y
1 / 3H
C i r cu lo i n s c r i t o
m ín imo 2 0 m
D i s t a nc i a
m ín im a en t re
e d i f i c a c ion e s :
6 m y 1 / 3H
INT ENS ID AD DE L USO
Í nd i c e de
e d i f i c ab i l i d ad
n e t a : 1 , 1 5 m2 c
/ m 2 s
Nú me ro
m áx imo d e
p l an t a s : PB +
7
O cup a c ió n
m áx im a : 2 0 %
A l t u r a m áx im a
r e gu l a do ra H
= 2 4 , 45 m .
Á t i co s : N o s e
p e rm i t en
S em i só t anos :
No se
p e rm i t en
Só t anos : S i s e
p e rm i t en
OTRAS CON DIC IONE S
D ESCRI PCIÓN GRAFICA
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 23
4 . 9 .3 . - C EDULA
U RBANÍSTI CA
Cuando ex i s ten duda s sob re
l a c la s i f i cac ión y ca l i f i ca c ión
de un d ete rminado sue lo s e
p ued e d i r i g i r a l Ayun tami ento
una consu l ta urb an í s t i ca pa ra
que é s te emita un
Ce r t i f i cado o Ced u l a
U rban í s t i c a e n l a q ue ha ga
con s t a r todo s l o s p a r ám et ro s
u rb an í s t i co s qu e se an a p l i c a b l e s
a l m i smo .
E v i de n t em en te , e s t e
p ro ce d im ie n to q ue l a l e g i s l a c ió n
d e l a s CC .AA re g l am en t a , e s e l
m é todo má s se gu ro d e
ob t en c i ón de l a i n fo rm ac ión d e
u na f o rma s egu r a , sob re to do
cu ando v i en e a com pañ ad a d e
i n fo rm ac ió n g r á f i c a d i g i t a l i z ada ,
p e ro t iene e l inconv en ien te
de su p lazo de exped ic ión
que , en l a mayor ía de l a s
CC .AA es de t res me ses , po r
l o qu e se h a ce poco op er a t i vo
sob re todo e n oper a c ion e s de
comp r aven t a .
4 . 10 . - PRECIO DE
REPERCUSIÓN D E UN
SU ELO
E l p rec io de repe rcu s ión e s
una fo rma de ident i f i ca r s i e l
p rec io que nos p iden por un
sue lo e stá de acue rdo o no
con lo s va lores u sua le s
u sados en e l mercado
in mobi l i a r io .
E n de f i n i t i v a e s una f o rma d e
e n t e nde r se en d i cho me rc ado ,
p a ra l o c ua l e s im pre sc i nd i b l e
h ab l a r e l m i smo l en gu a j e .
A s í pu e s , s e de f i n e l a
r e pe rcu s ió n de un su e lo co mo e l
coc i e n t e d e :
PR = P/E
S i endo :
P = Prec io g l ob a l de l a o f e r t a
E = Techo ed i f i cab l e en m2
con s t ru i do s d e l sue lo que no s
o f e r t a n
Ve amo s co n de t a l l e l o s
compo nen t e s de e s t a f ó rmu l a :
P e s e l p re c io en € d e l sue lo ta l
co mo v iene en la o f e rta , e s
dec i r s in inc lu i r lo s g a s tos
nece sa r io s pa ra su
adqu i s i c ión ( no t a r i o , r e g i s t ro ,
com i s ión AP I s i ex i s t e a nue s t ro
c a r go , imp ue s to s , e t c .
E , e s e l techo ed i f i cab le , e s
dec i r e l que cons ta aprobado
e n e l co r r e spo nd i en t e
p l ane am ien t o . ,
E n cu an to i n t rodu z camo s a l gu na
v a r i a n t e e n l o s p a r ám et ro s d e l a
f o rm u l a d i s to r s i on a remo s e l
p r ec io de re pe r cu s ió n y , en
con se cu en c i a no se rá v á l i do p a ra
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 24
s u com pa r ac ión co n p r ec io s d e
r e pe rcu s ió n en e l me r cado .
U n p r im er e j em p lo l o t en emo s
cuando l a v ía de ocupa c ión y
núme ro de p lantas t iene una
ex igenc i a de ed i f i cab i l idad
meno r que la v ía de
ap l i ca c ión de l índ ice de
ed i f i cab i l idad . En e s t e c a so no s
e qu i vo c a remo s en e l PR , q ue
s e r á mayor y a qu e e s t amo s
u t i l i z ando u n t e cho ed i f i c a b l e
e r rón eo .
Ot ro e j em p lo , mu y h ab i t u a l po r
c i e r t o , e s cuando se nos
p retende vende r e l sue lo con
un de terminado
an tepro yec to ( e n re a l i d ad l a s
m á s d e l a s ve c e s u no s s im p l e s
n úme ro s qu e ha re a l i z ado un
a r qu i t e c to am i go de l d ue lo de l
s u e lo ) co n u t i l i z a c ió n d e
t e r r a z a s y /o p l an t a s só t ano ,
p retend iendo que
iden t i f iquemo s la E ( te cho)
con la E ( tota l de l d i seño)
con lo que ob tend remo s un
PR más ba jo .
E l ún i co ca so admis ib le e s
que se no s pre tenda vende r
un so lar con p royec to y
l i cenc ia de l qu e adm i t imo s e l
d i s eño r ea l i z ado y , en
con se cu en c i a l a R s e r á l a d e
e s t e p ro ye c to , p e ro s i n ad m i t i r
n un ca l o ed i f i c ado ba jo r a s a n t e i
b i e n con s i d e ra r , e n c a so s y
u b i c ac ion e s ex cep c ion a l e s u n
c i e r t o p re c io de re pe r cu s ión .
E l ma yor éx i to de l a
adqu i s i c ión de un sue lo e s
que e l PR de la compra se
ba j e , po r e l d i seño en e l
p royec to con st ruct ivo
Co mo ve mos e l PR e s un va lor
ín t i mamen te l i gado a l a
ed i f i cab i l idad , y a q ue s i emp re
e l P no v a r í a s a l vo q ue se
n ego c i e a l a b a j a d i cho p re c io .
S a l vo c a so s mu y ex ce pc ion a l e s
e l p r e c io po r m 2 d e sue lo P / S
no se su e l e u t i l i z a r como
r e f e re nc i a d e mer c ado . Lo s
c a so s e xcep c io na l e s son :
• Sue lo ru s t i co
• E n u so r e s i d enc i a l de
t i po lo g í a un i f am i l i a r , sob re
todo s i e s a i s l ad a
A e fe cto s no t an to como de
m er c ado , s i no de compa rac ión
in te rna de co ste s de l a
p romoc ión , d e l p rop io
p romo tor , qu e a dq u i e r e e l
s u e lo en e l c a so d e l u so
r e s i de nc i a l , se u t i l i za l a
repercus ión por v iv ienda
(P /NVIV)
EJEMPLO Nº 4 .9 , . - Po r un
so la r de 200 .000 m2 de u so
res idenc ia l con un índ ice de
ed i f i cab i l idad 0 ,45 m2 c /m3
s , nos p iden 36 .000 .0 00
eu ros .
1 . - Ca lcu la r e l p rec io de
repercus ión de l sue lo en
e stas cond ic ione s .
2 . - Suponga mos aho ra que la
den s idad máx ima es de 600
v iv ienda s /Ha , ¿ cuá l se r ía e l
pa ráme tro a a jus ta r s i e l
me rcado de la zona de manda
v iv ienda s d e en tre 110 t 120
m2 . , y cua l será en es te ca so
l a verdade ra repercu s ión de l
sue lo que adqu i r i mos ,
ten iendo en cuen ta que e l
me rcado d e la zona no e s
nada co merc ia l y que , po r
o tro l ado es te uso es tá
sa tu rado en l a zona ?
SOLUCIÓN
1 º ) T echo ed i f i c a b l e
E = 20 0 . 000 x 0 , 4 5 = 90 . 0 00 m2
d e t e cho m áx imo e d i f i c ab l e de
u so re s i de nc i a l .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 25
2 º ) L a r epe r cu s ión de l su e lo
R = 36 . 00 0 . 000 /90 . 00 0 = 400
€ /m2 t
3 º ) L a su pe r f i c i e un i t a r i a
r e su l t an t e de l a s v i v i en da s
A l ap l i c a r l a d en s i d ad m áx im a , e l
n úme ro máx imo de v i v i en da s a
con s t ru i r s e r á : D = 30 x
2 00 . 00 0 /1 0 . 0 00 = 6 00 v i v i e nda s
Po r l o que l a su pe r f i c i e
con s t ru i d a un i t a r i a m ed i a d e
c ada v i v i e nda s e rá : SCU =
9 0 . 000 /60 0 = 15 0 m2 c
4 º ) Lo s p a rámet ro s a j u s t a r p a r a
a de cu a r s e a l me r cado de l a zon a
y l a n ue va r epe r cu s i ón
r e su l t an t e .
.
S i q ue rem os ad ap t a r no s a l a
s up e r f i c i e con s t ru i d a med i a que
no s s eñ a l a como máx imo e l
e s t ud io d e m er c ado , t e nd rem os
como m áx imo : SUC = ( 12 0
+1 10 ) / 2 = 11 5 m2
L ue go , ap l i c ando lo s c r i t e r io s
d e l m e rc ado :
:
E d i f i c a b i l i d a d co nsum id a e n
v i v i end a s = 115 x 60 0
= 6 9 . 000 m 2
E d i f i c a b i l i d a d co nsum id a e n
l o c a l e s com e rc i a l e s = 60 0 x 10
= 6 . 0 00 m2
E d i f i c a b i l i d a d r e a l co n sum ida
= 7 5 . 000 m 2
L ue go l a repe rcu s ión rea l de l
s o l a r q ue adqu i r imos se rá :
R = 36 .000 .000 /75 .0 00 = 480
€/ m2 c
( e s d e c i r u n 20% má s d e l
i n i c i a lm en te p r e v i s to , v a l o r que
d ebe remo s comp rob a r s i e s
a de cu ado o n o a l o s v a lo re s
h ab i t u a l e s de l a zon a , y so bre
todo , s i e nc a j a con e l v a lo r en
v en t a de v i v i e nda s y l o c a l e s
p r ev i s to s en l a zo na ) .
4 -10 .1 . - VALOR Y PRECIO
D E UN SUELO
Co mo e s c r i b í a nu e s t ro i n s i gne
po e t a An ton io M ach ado : “ no
hay mayo r nec io que e l que
con funde va lor y pre c io ” ,
ambo s concep to s son d i f e ren t e s
p e ro , a s u ve z e s t án í n t im ame n te
l i g a do s .
D enom in amo s prec io a l
i mporte pagado por l a
co mpra de un de terminado
ter reno en un a d e t e rm in ad a
op e ra c ión . E v i de n t em en te e n l a
d e t e rm in ac ión de d i c ho p r ec io
ha jugado un pape l
i mportan te e l me rcado de l
sue lo , l a o fe rta y l a demanda
d e l m i smo y a q ue , e n t e o r í a
e con óm i c a , e l p r ec io se
d e t e rm in a en e l mer c ado como
p un to de i n t e r s ecc ió n d e l a s
c u rv a s de o f e r t a y d emand a de l
m i smo .
P e ro en la opera c ión con cre ta
d e l a que h ab l amo s pueden
in te rven i r o t ros
con s ide rando s t a l e s como l a
s i tuac ión f in anc ie ra y de
l i qu idez de l vendedor , su
ma yor o meno r in fo rmac ión y
cono c imiento de l me rcado
de l sue lo , l a a ct i v idad de l
vendedo r : pe r sona f í s i c a o
j u r í d i c a qu e n o pe r t ene ce n a l
s e c to r i nmob i l i a r i o , s i no qu e
e j e r ce n p ro f e s ion e s o
a c t i v i d ad e s mu y a l e j a d a s d e e s t e
y , en co n se cue nc i a su ob j e t i vo
e s de sh a ce r se l o má s
r á p i d am en t e po s i b l e d e e s t e
i nmu eb l e , e t c .
Todo s e s to s con s i de r and os
p ued en l l e v a r a q ue e l p re c io a
q ue e l d ueño e s t é d i spu e s t o a
v en de r i n c l u so po r u n p re c io
i n f e r io r a s u v a lo r de ma r cado .
Po r e l con t r a r io l a Promo to ra
adqu i ren te puede tene r
tambi én razone s sub j et i va s
pa ra co mpra r , i n c l u so pa g ando
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 26
u n p r ec io su pe r io r a l de l
m er c ado de l su e lo en l a zo na ,
q ue , en e s t e c a so , cono ce b i e n ,
como pu ede n s e r : l a
p rox imidad o , in c lu so su
ub i cac ión en l a mi smo
ámb ito de ac tuac ión
u rban í s t i ca , e n e l que ha
r e a l i z a do , con mu cho éx i to
p romo c ion es an t e r io r e s , su
ex ceso de l iqu ide z en e l
mom ento en e l q ue s e l e p l an t e a
l a o por t un id ad de comp r ar , su s
expe cta t i vas de
reva lo r i zac ión mu y p ro bab l e
d e l p re c io p ag ado o de l o s
p r ec io s de l o s p ro du c to s f i n a l e s
d e l a p romo c ión a re a l i z a r , e t c .
E n d e f i n i t i v a pod emo s ex t r a e r
una pr ime ra conc lus ión , no
tan obv ia como parece :
En genera l ; Va lor de l Sue lo
(VS ) puede ser mayo r o
meno r que e l Pre c io de
Adqu i s i c ión (P)
S i vo l vemo s a l a f o rm u l a : PR =
P / E , ob s e r v amo s qu e l a P
u t i l i z ada e s l a d e l a o pe r ac ión
con c re t a de a dqu i s i c i ón de su e lo
q ue no s o f rec en , p a r a
i nm ed i a t ame n te com pa r a r l a co n
l a PR de l me rc ado y , a s í cono ce r
s i l a comp r a e s o no co r re c t a en
t é rm ino s comp a ra t i vo s .
L a PR qu e o b t e nemo s de l
m er c ado d ebe s e r t eó r i c am en t e
ob t en id a de l v a lo r de l su e lo .
E s t e v a l o r no re spon de a un a
op e ra c ión con c re t a , s i no a l
r e su l t ado qu e se d edu ce d e l
t r a t am ie n to ob j e t i vo d e tod a s
l a s t r a n sa c c io ne s , de l a s qu e s e
t e ng a i n fo rm ac ió n con d a to s
f i ab l e , que s e hub i e r an r e a l i z ado
e n d i ch a zon a d e m er c ado con
h ab i t u a l i d ad . .
E s de c i r q ue , como y a hemo s
s e ña l a do t en dremo s u n PR de
n ue s t r a o pe r ac ión y un PR de l
m er c ado qu e nos s i r v e p a r a
s a be r s i e l p r ime ro s e a j u s t a a l
s e gun do , l ó g i c am en te en
s up ue s to s d e t e r re no s e n e l
m i smo e s t ado u rban í s t i co
( comp a ra r emo s so l a re s a
a dq u i r i r con so l a r e s d e
m er c ado , t e r re no s u rb an i z a b l e s
a a dqu i r i r con t e r r eno s
u rb an i z a b l e s de m e rc ado , e t c . ) .
P e ro nada imp ide que e l
p romo tor de c i d a l a com p ra a
p e sa r d e qu e e l PT e s mu y
s up e r io r a l PR de l me r c ado
(o pe ra c ión que h a s i do mu y
h ab i t u a l en l a é poca de l boom
i nmo b i l i a r i o 1 997 . 20 07 ) , po r
r a zo ne s v a r i a s como l a c r een c i a
d e que l o s p r ec i o s d e l o s
p rod uc t o s f i n a l e s s ub i r án d e
f o rm a co n s t a n t e ( l o qu e se h a
d emo s t r ado e s un a f a l a c i a ) ,
r a zo ne s de opor tu n id ad o
c r e c im ie n to em pre sa r i a l , e t c .
A s í pu e s , h a y do s
c a r ac t e r í s t i c a s a s e ña l a r de l
con cep to v a l o r :
• Qu e p ro v i en e de l m er c ado a
p a r t i r d e u n t r a t am ie n to
ob j e t i vo de l a i n fo rm ac ión
• P a ra d e t e rm in a r e l v a lo r de
u n su e lo se neces i ta una
me todo lo g ía de cá lcu lo
q ue pe rm i t a r a zonab l em en te
e s t im ar d i cho v a lo r y un
técn i co espe c ia l i zado que
l a ap l ique .
E n E sp añ a , con t amo s con :
1 . Método s de Va lora c ión
Ca ta s tra l e s t ab l e c i do s en l a
no rm at i v a e s t a t a l
co r r e spon d i en t e , con u n
m a rc ado ob jet ivo de
recauda c ión f i s ca l , y un a
l im i t a c ión impo r t an t e e l v a l o r
c a t a s t r a l no pue de su pe r a r e l
5 0 % de l v a lo r de m er c ado
d e l i nm ueb l e
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 27
2 . l a Norma ECO 805 / 2003 ,
d e 27 de m a r zo , q ue t i en e
po r ob j e to v a lo rar
in mueb le s p a r a se r v i r de
ga ran t ía en e l me rcado
h ipo teca r io y , po r ú l t imo
3 . Reg la mento de la Ley de l
Sue lo , e s t ab l e c i do po r Re a l
d ec r e to 149 2 /2 010 , q ue t i en e
po r ob j e to v a lo rar
in mueb le s en
de terminado s supue sto s
de exprop iac ión o de
i n cump l im i en to de l o s p l a zo s
m áx imo s e s t a b l e c i do s en l a
l e g i s l a c i ón u rban í s t i c a p a ra
c um p l i r l i s de be re s
e s t ab l e c i do s en e l
p l ane am ien t o o en su
e j e cu c ión .
A l a s t re s no rm at i v a s d e
v a lo ra c ión c i t ad a s l e s
ded i care mos fu turo s
Cuade rnos , p e ro en e s t e
e p í g r a f e p ropon emo s u n b re ve
r e su men de su s p r i n c i p io s
b á s i co s .
E n l o q ue r e spe c t a a l o s
t é cn i co s co mpe te n t e s , l a
no rm at i v a c a t a s t r a l s e l a re s e r v a
p a ra l o s té cn ico s de l a
Admin i s t rac ión y a q ue e s e s t a
l a que r e a l i z a l a s po ne nc i a s de
v a lo re s . L a no rma ECO – 80 5 s e
r e se r va p a ra empresa s
Tasado ra s que d eb e rán e s t a r
ho mo lo g ada s po r e l B an co de
E sp añ a .
E n cu an to a l o s mé todo s de
va lora c ión a lo s te rrenos
rús t i cos , c uyo v a lo r e s t á
í n t imamen t e l i g ado a l o s
r e nd im i en to s de l a
co r r e spon d i en t e e xp lo t a c ión :
a g r a r i a , g an ade r a , f o r e s t a l o
i nd us t r i a l , l o s mé todos de
ac tua l i za c ión de l a s rentas
ob t en id a en d i ch a ex p lo t a c ió n
son l o s má s ade cu ado s .
. E n c uan to a l o s sue los
u rbanos o urban izab les , so n
t re s l o s mé todo s u sado s :
1 . Método de Compa rac ión ,
a p l i c a b l e s i e x i s t e i n fo rm a
s u f i c i en t eme n te f i a b l e d e l
m er c ado . Lo c ua l e s d i f í c i l en
u n me rc ado t an opa co como
e l de t e r r eno s en e l s e c to r
i nmo b i l i a r i o .
2 . Método Re s idua l Es tá t i co ,
s o l am en te ap l i c ab l e a so l a r e s .
E n e l c a so d e v a l o r a c ión d e
t e r re no s .
3 . Método Res idua l
D iná mico , a p l i c ab l e en e l
c a so de v a lo rac ió n de
t e r re no s a s ue lo s u rb ano s o
u rb an i z a b l e s e s t én o no
e d i f i c ado s .
E l pr ime r mé todo con s i s t e en
ex traer mue st ra de
ope rac ione s s imi lare s
r e a l i z a da s en e l mer c ado d e l a
zon a , s e l e c c ion a r l a s y
ho mogene i z a r l a s , p a r a o b t e n e r
a p l i c a ndo métod os e s t ad í s t i co s
e l v a lo r m ás p ro bab l e .
Lo s mé todos re s idua le s
con s i s ten en recon st ru i r l a
po s ib le operac ión
in mobi l i a r ia , e s t im ando lo s
co s t e s qu e su pon e su
u rb an i z a c ión y e d i f i c a c ión , a s í
como e l p re c io qu e t end r í a n l o s
p rod uc t o s i nmob i l i a r i o s en e l
m er c ado y , co n s i d e r an do un
b en e f i c i o ( i n c l u y endo en e l l o s
g a s to s g ene r a l e s y f i n an c i e ro s )
p a ra e l p romoto r , r a zo nab l e y ,
h ab i t u a l en l a zon a , s e gún s e a e l
r i e s go a s um i do s egún l a
t i po lo g í a de l a p romo c ió n q ue se
r e a l i c e .
E n e l m é todo res idua l e s tá t i co
se ut i l i zan cos tes y en e l
mé todo res idua l d iná mico
f lu jos d e ca j a der ivado s de l a
ope rac ión . E n e l p r ime r c a so e l
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 28
v a lo r de l sue lo se ob t i e ne como
s imp l e re s t a en t re i n g re so s t
co s t e s y b ene f i c i o y , en e l
s e gun do ca so po r l a
a c t ua l i z a c ión de l o s f l u j o s de
c a j a a un t i po d e t e rm in ado en l a
no rm at i v a .
En cua lqu iera de lo s do s
mé todo s , se neces i ta e st ima r
co s tes , bene f i c ios y p rec io s
de ven ta en e l mercado de l o s
p rod uc t o s i n mob i l i a r i o s
d i s eñ ado s .
Po r e j emp lo l a e cu ac ió n q ue da
e l v a lo r de l su e lo en e l m é todo
r e s i du a l e s t á t i co e s :
VS = (V/K) – CE – CUR S i endo :
VS = V a l o r de l s ue lo
V = P re c io v en t a d e l o s
p rod uc t o s f i n a l e s
K = Coe f i c i en t e que e ng lob a e l
r e s to de g a s to s y e l be ne f i c i o
d e l p ro moto r
CE = Co s t e Ed i f i c a c ió n ( p re c io
con t r a t a )
CUR = Co s t e de Urban i z a c ión
( P r ec io d e Con t r a t a )
Fo rmu l a en l a q ue pu ede
ob se r v a r s e qu e para obtener
e l va lo r de un sue lo h ay que
apoya r se en e l prec io , p e ro
no e l d e u na de t e rm in ad a
p romo c ión s i no l a s q ue s e
p r evea se re a l i cen
hab i tua lmen te en e l m er c ado .
La ob je t i v idad de l c á lcu lo de l
v a lo r d e un su e lo se l o g ra ,
a dem á s de po r l a i n t e r ve nc ión
d e u n p ro f e s io na l qu e l o t a s a d e
a cue rdo a u na norm at i v a , s e gún
s u f i n a l i d ad , por l a ap l i c ac ión
de uno s pr inc ip ios gene ra le s
de va lo rac ión e num er ado s en
e l a r t í c u lo 3 de l a no rm a ECO ,
d e l o s q ue en t re s a c amo s l o s
a p l i c a b l e s a l a v a lo r ac ión de l
s u e lo :
A ) Pr in c ip io de an t ic ipac ión ,
s e gún e l cu a l e l v a lo r de un
i nmu eb l e q ue se en cu en t re en
e xp lo t a c ión eco nóm i ca e s
f un c ió n d e l a s ex pe c t a t i v a s de
r e n t a qu e p rev i s i b l em en te
p ro por c ion a rá en e l f u t u ro .
b ) Pr inc ip io de f ina l idad s e gún
e l c ua l l a f i n a l i d ad de l a
v a lo ra c ión con d i c ion a e l mé to do
y l a s t é cn i c a s d e v a lo ra c ión a
s e gu i r . Lo s c r i t e r io s y m é todo s
d e v a lo13 680 M i é r co l e s 9 ab r i l
2 003 BOE n úm . 8 5 r a c i ón
u t i l i z ado s se rán coh e ren t e s co n
l a f i n a l i d ad de l a v a lo r ac ión
c ) Pr in c ip io d e mayor y
me jor u so , s e g ún e l cu a l e l
v a lo r de un i nm ueb l e su s cep t i b l e
d e s e r ded i c ado a d i f e re n t e s
u so s se r á e l qu e r e su l t e d e
d e s t i n a r lo , d en t ro d e l a s
po s i b i l i d ade s l e g a l e s y f í s i c a s , a l
e con óm i c ame n te m ás
a co nse j ab l e , o s i e s s u s c ep t i b l e
d e se r con s t ru i do con d i s t i n t a s
i n t e n s i d ad e s ed i f i c a to r i a s , s e r á
e l que re su l t e de con s t ru i r l o ,
d en t ro de l a s po s i b i l i d ade s
l e g a l e s y f í s i c a s , con l a
i n t e n s i d ad qu e pe rm i t a ob t en er
s u m ayor v a lo r .
d ) Pr in c ip io d e probab i l idad ,
s e gún e l cu a l a n t e v a r i o s
e s ce na r io s o p o s i b i l i d ad e s de
e l e c c ió n r a zo nab l e s se e l e g i r án
a qu e l l o s que se e s t ime n má s
p ro bab l e s .
e ) Pr inc ip io de
p roporc iona l id ad , s e gún e l
c u a l l o s i n fo rme s de t a s a c ión se
e l abo ra r án con l a am p l i t ud
a de cu ad a t e n i endo e n cue n t a l a
impo r t an c i a y u so de l o b j e to d e
v a lo ra c ión , a s í como su
s i n g u l a r i d ad en e l me r cado .
f ) Pr inc ip io de p rudenc ia ,
s e gún e l cu a l , a n t e v a r io s
e s ce na r io s o p o s i b i l i d ad e s de
e l e c c ió n i gu a lm en t e p ro bab l e s se
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 29
e l e g i r á e l qu e dé como re su l t ado
u n me nor v a lo r d e t a s a c ió n .
E s t e p r i n c i p io s e r á d e ap l i c a c ió n
ob l i g a to r i a c uando e l v a lo r d e
t a s a c ió n se u t i l i c e p a r a a l gun a
d e l a s f i n a l i d ad e s señ a l ad a s en e l
a r t í cu lo 2 . a ) , b ) y d ) d e e s t a
O rde n .
g ) Pr inc ip io de sus t i tuc ión ,
s e gún e l cu a l e l v a lo r de un
i nmu eb l e e s e qu i v a l en t e a l de
o t ro s a c t i vo s de s im i l a re s
c a r ac t e r í s t i c a s su s t i t u t i vo s de
a qu é l ) P r i n c i p io de
t e mpo ra l i d ad , s e gún e l cu a l e l
v a lo r de un i nmu eb l e e s v a r i ab l e
a l o l a r go d e l t i em po .
i ) Pr in c ip io de tran sparen c ia ,
s e gún e l c ua l e l i n fo rm e d e
v a lo ra c ión de un i nmu eb l e
d ebe r á con te ne r l a i n fo rmac i ón
n ece sa r i a y s u f i c i en t e p a ra su
f á c i l comp re n s ió n y d e t a l l a r l a s
h i pó t e s i s y docum en t ac ión
u t i l i z ada s .
j ) Pr in c ip io de l va lo r
res idua l , s e gún e l c u a l e l v a lo r
a t r i b u i b l e a c ad a u no d e l o s
f a c to re s de p rodu cc ió n de un
i nmu eb l e se r á l a d i f e r e nc i a en t re
e l v a lo r to t a l de d i c ho ac t i vo y
l o s v a lo r e s a t r i bu i b l e s a l r e s to
d e l o s f a c to re s .
As im i smo , s e e s t a b l e cen l o s
s i gu i e n t e s con cep to s d e v a l o r :
Valo r Re s idua l , q ue e s un v a lo r
t é cn i co q ue pe rm i t e c a l cu l a r l o s
do s s i gu i e n t e s v a lo re s :
Valo r de Mercado o vena l
(VM) , q ue e s e l p r e c i o a l qu e
po dr í a ve nde r se e l i nm ueb l e ,
m ed i an t e con t r a to p r i v ado en t re
u n v end edo r vo l un t a r io y u n
comp r ado r i nd epe nd i e n t e en l a
f e c ha de l a t a s ac ió n e n e l
s up ue s to de que e l b i en se
h ub i e r a o f r ec i do p úb l i c amen t e
e n e l me r cado , q ue l a s
cond i c io ne s d e l m e rc ado
p e rm i t i e r an d i spo ner d e l m i smo
d e m ane r a o rde nada y qu e s e
d i spu s i e se de u n p l a zo no rma l ,
h ab i d a cue n t a de l a n a t u r a l e z a
d e l i n mue b l e ( como vemo s
cond i c io ne s i de a l e s que po co
t i en en qu e ve r e n l a p r á c t i c a
con l a s co orden ad as e n l a s qu e
s e mue ve e l me rc ado
i nmo b i l i a r i o ) .
Valo r H ipoteca r io (VH ) , e l
q ue con s i de r a l a e n t i d ad de
c r éd i to .
P a r a t e rm i na r con e s t e t ema de l
v a lo r d e un s ue lo v amo s a
t r a t a r de l t e ma d e v a lo r a r en su
e s t ado ac t ua l o v a lo r a r e l sue lo
con exp ec t a t i v a s de f u t u ro . E s
e v i de n t e qu e l a v a lo r a c ión de un
s u e lo ru s t i co e s t á í n t imamen t e
l i g a da a l p roce so p rod uc t i vo q ue
e n é l s e r e a l i z a . As í , una v i ñ a
t e nd rá má s v a lo r que un t e r r eno
d e p a s to s e , i n c l u so , u na v i ñ a
s i t u ada e n l a R io j a t en dr á m ás
v a lo r q ue e l m i smo v i ñe do
s i t u ado e n L a M an ch a . En e s to s
c a so s e s d i f í c i l d e p re ve r u na
m e jo r a de su u so a c t u a l po r
o t ro f u t u ro .
P e ro a l v a lo r a r , po r e j em p lo , un
t e r re no r u s t i co q ue e n l a
a c t ua l i d ad no t i ene c u l t i vo n i
e xp lo t a c ión d e n i n gu na c l a se , s e
ob t end r á u n v a lo r m uy p eq ueño ,
s a l vo qu e s e con s i de r e l a
po s i b i l i d ad f u t u ra y po s i b l e de
s u p ue s t a en exp lo t a c ión . Y , en
e l c a so d e no se r e s t a p o s i b l e s u
v a lo r qu ed ar a i n s i gn i f i c a n t e .
P e ro pued e s uced er q ue e l
t e r re no ru s t i co e n cu e s t i ón
t e ng a un a s e xpec t a t i v a s de
f u t u ro impo r t an t e s , po r
e j e mp lo , po r conoce r que e l
n ue vo P GOU, e n e s t a do i n i c i a l
d e s im p l e a v an ce , p r e ve a q ue e l
d e s a r ro l l o p róx imo d e l a c i ud ad
s e t i en e p re v i s to re a l i z a r
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 30
p rec i s am en t e po r dond e e s t á
u b i c ado e l rú s t i co b a l d ío qu e
a pe na s t i en e v a lo ra c i ón .
No h a y n ada se gu ro , pe r o e s
e v i de n t e que , en l a p r á c t i c a ,
e s t e t e r r eno a l c a nza r a un v a lo r
m á s impo r t a n t e , y a q ue pue de
s e r q ue s e a c l a s i f i c ado como
su e lo u rb an i z ab l e . No s ab emo s
tod a v í a s i s e r á d e l im i t ad o o no y
t ampo co cono ce remo s a p r io r i
l a ed i f i c a b i l i d a d que l e pu ede
co rr e spon de r po r l a comp le j i d ad
d e l s e c to r u rb an í s t i co do nde
p ued e e s t a r ub i c ado , en cu an to
a l t i empo y f a c i l i d a de s de s u
u rb an i z a c ión .
E s t e c a so s e r í a e l t í p i co q ue
po dr í a v a lo r a r s e con
e xp ec t a t i v a s de f u t u ro .
P ro ced im ie n to de l q ue se h a
a bu s ado en l a épo ca d e l boom
i nmo b i l i a r i o 199 7 - 2 007 , de un a
f o rm a b ru t a l q ue l l e go a
d i s to r s ion a r de u na f o rma
impo r t an t e e l m e rc ado d e l su e lo
e n e l s e c to r i n mob i l i a r i o .
Lo s a t re v i do s , o con m ayo r
i n fo rm ac ió n d e l a no rma l ,
a dq u i r í an e s t e t i po de s ue lo s ,
ob t en i e ndo de l a s e n t i d ad e s de
c r éd i to l a f i n an c i a c ión n ece sa r i a ,
con e sc a s a ap or t a c ión de c ap i t a l
s o c i a l po r p a r t e de l a s emp re s a s
e n ba s e a t a s a c ione s con e s t a s
e xp ec t a t i v a s de f u t u ro que se
e s t im ab an co n a l t a p ro bab i l i d ad
d e a c i e r to .
L a l e y d e l sue lo d e 200 8 e s
t a j an t e a l r e s pe c to y en s u
a r t i cu l a do e xpre s a l a
p ro h ib i c i ó n d e r e a l i z a r l a
t a s a c ió n d e u n i nm ueb l e co n
e xp ec t a t i v a s de f u t u ro h a s t a q ue
e s t a s no t e ng an e l r e sp a l do de
s u ap rob a c ió n de f i n i t i v a .
S o l ame n te s e pe rm i t e e l c a so de
v a lo ra r un sue lo c l a s i f i c ado
como u rb an i z ab l e s i n e j e cu t a r l a
u rb an i z a c ión , como s i e s t a se
f ue r a a r e a l i z a r s i s u ho r i zo n t e
t e mpo ra l no sup e ra e l a ño de sde
q ue se re a l i z a l a v a lo r ac ión
4 . 10 .2 . - LA REPERCUSIÓN
D EL SUELO EN MERCADOS
E l pre c io P , a u t i l i z a r en l a
f o rm u l a po r l a qu e c a l cu l amos e l
PR = P / E de un su e lo , se
supone que se f i j a
un i l a tera lmen te po r e l dueño
de l mi smo, s a l vo a j u s t e po r
n ego c i a c ión e n t re comp r ado r y
v en dedo r , que se de r iva de un
me rcado l ibre , en cu an t o a l a
f i j a c i ón de l m i smo po rq ue y a
s a bemo s q ue e l m er c ado de l
s u e lo e s t a i n t e r ven ido po r l a
l e g i s l a c i ón u rb an í s t i c a , en o t ro s
a s pe c to s t é cn i co s de r i v ado s de l
p l ane am ien t o o de su e j e cuc ión .
P e ro en ge ne ra l n o s e i n t e r v i en e
d e f o rm a d i re c t a e n e l p re c io
d e l su e lo aun qu e s i s e re a l i c e d e
é s t a o t r a f o rm a qu e po demo s
l l am ar i n d i re c t a .
P e ro tambi én ex i s te un
me rcado in te rven ido
d i rec tamente b i e n en e l v a lo r
d e l s ue lo o b i en e n e l p re c io de
v en t a de l m i smo . E s t e m er c ado
e s e l de l sue lo para con st ru i r
VPP en que la l eg i s lac ión
e stata l y autonómica de
a lgunas CC.AA a s í lo impone .
P re v i amen t e a i n t rod uc i rno s e n
e l me r cado i n t e rv en i do de sd e e l
p un to de v i s t a d e l v a lo r o de l
p r ec io m áx imo d e l su e lo
t e nemo s qu e h a ce r u na
a d ve r t e nc i a im po r t an t e s qu e no s
p e rm i t a a c l a r a r e l e s t ado r ea l de
l a c ue s t i ón de sd e e l pu n to de
v i s t a l e g a l .
1 º . - Es incue s t ionab le que
ac tua lmen te la l eg i s l ac ión en
ma te r ia de v iv ienda e s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 31
co mpeten c ia exc lu s iva de l a s
CC .AA .
2 º , . H i s tó r i c ame n te l a Ley
1 3 / 1 978 de 3 1 de o c tu b re y Re a l
D ec re to 314 8 /7 8 de 1 0 de
no v i em bre , po r e l que se
e s t ab l e ce su Re g l am en to ,
regu lan la t ipo log ía de
V iv ienda s de Pro tec c ión
Of i c ia l (VPO) , qu e to da v í a e s t á
v i ge n t e , aun que en l a p r á c t i c a
no se e j e cu t e n po r f a l t a d e
r e gu l a c ión y f i n an c i a c ió n
a u tonó m i c a , ex i s t e u na e s t a t a l y
o t r a au tonóm ic a .
3 º R ea l D ec re to 20 66 / 200 8 , de
1 2 de d i c i emb re por e l q ue s e
a p ru eba e l P l an de V i v i e nda y
Re hab i l i t a c ió n 2 009 - 201 2 ,
mod i f i c a do por e l Re a l Dec re to
1 713 /20 10 , de 17 de d i c i e mb re ,
ú l t imo p l an e s t a t a l ap ro bado
p a ra un a nu ev a t i po lo g í a de
v i v i end a s : l a s V iv iendas de
Pro tec c ión Púb l i ca (VPP)
c u ya v i ge nc i a t e rm ino e l 3 1 de
d i c i e mb re d e 20 12 .
4 º Que e n b a se a l P l an E s t a t a l
c i t ado , l a s CC .AA han
e stab lec ido norma t iva s de
a p l i c a c ión e n c ada CC .AA en
b a se a u no s con ve n io s de
f i n an c i a c i ón p re v i s to en d i c ho
P l a n e s t a t a l
5 º Que e n b a se a su s p rop i a s
comp e ten c i a s l a s CC.AA
regu lan reg lamentar iamen te
l a s VPP y e s t ab l e ce n a cue rdo s
con e l e s t ado p a ra su
f i n an c i a c i ón , comp le men t ad a en
a l gu na s CC .AA con f i n a nc i a c ión
p ro p i a . Y , e n e s t e m i smo
s e n t i do p romu l g an l e ye s p a r a e l
a c ce so a l a v i v i en da , no rm as
t é cn i c a s d e h ab i t ab i l i d ad y de
d i seño y c a l i d ad .
6 º Rea l De cre to 233 / 2013 de
5 de ab r i l , po r e l qu e e s t ab l e ce
e l nuevo P lan de V iv ienda ,
q ue ro mpe , de momen to
ha sta e l té rmino de su
v igenc i a e l 31 de d ic iemb re
de 2016 , con e l mode lo de
l a s VPP y so lo p re vé
f i n an c i a c i ón p a r a v i v i end a s en
a l qu i l e r h a s t a u n m áx imo d e
r e n t a me n su a l y p a r a l a
r e hab i l i t a c ió n de v i v i en da s
e x i s t en t e s .
An te es te panorama
le g i s l a t i vo l a s t ipo log ía s ,
modu lo bá s ico e stata l y ,
p rec io s de venta máx imo s ,
son nac iona le s y , ex ce p to en
N av a r ra y P a í s V a s co , que
m an t i e nen l a po s i b i l i d ad de
p romo c ion a r VPP en v en t a , e l
res to e s le g i s lac ión
au tonómi ca , en a l g uno s c a so s
v i ge n t e , pe ro que s a l vo e l u so
d e f i n an c i a c ió n de l a p rop i a
comu n id ad , e s m er am en te
con cep to s h i s tó r i co s f ue ra de
con t ex to .
Te n i endo en cue n t a l o s eñ a l ado ,
r e co rde mos l o s aspe cto s
bá s ico s s i gu i e n t e s :
1 . - T i p o lo g í a de l a s v i v i end a s
VPP :
Ré g imen E spe c i a l (VPP – RE )
Ré g imen Ge ne ra l (VPP _ RG)
Ré g imen Con ce r t ado (VPP – RC)
2 . - Modulo Bás ico Es ta ta l :
MB E = 758 € /m 2 ú t i l e n
Can a r i a s MB C = 833 , 8 €/ m2 ú t i l
v i g e n t e s de sd e 1 de ene ro d e
2 009 , h a s t a 31 de d i c i e mb re de
2 012 . D e sde e sa f e ch a no se
p ub l i c a n nu evo s mód u lo s s a l vo
e n Nava r ra y en P a í s V a sco qu e ,
e n t eo r í a l o a c t ua l i z a
a nu a lmen t e .
3 . - Pre c io Máx imo de Venta :
VPP . RE = MBE x 1 . 5 0 ( 1 , 40 e r a
e l v a lo r v i g en t e h a s t a 1 de
e ne ro d e 20 11 )
VPP – RG = MBE x 1 , 60
VPP . RC = MB E x 1 , 8 0
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 32
4 . - Cad a CC .AA pod í a so l i c i t a r
d e l e s t ado que c i e r to s
m un i c i p io s de s u t e r r i t o r i o
f ue r an c l a s i f i c ado s como d e
ámb ito ter r i tor ia l de pre c io
má x imo super io r (ATPMS ) ,
en los Grupo s A , B o C , l o
q ue l e s pe rm i t í a a l a s CC .AA
aum en t a r l o s p re c io s m áx imo s
d e s c r i t o s en e l pun to 4 ,
r e sp ec t i v am en t e en l o s
s i gu i e n t e s po r ce n t a j e s m áx imo s :
RE y RG RC
Gr ipo A ……… 60 % 12 0 %
Grupo B …… 30 % 6 0 %
Grupo C … … 15 % 30 $
5 . Pre c io máx i mo de ane jo s
v incu lado s a l a v i v ienda , s e r á
e l 6 0 % de l p rec io un i t a r io
m áx imo d e l a s v i v i en da s ,
comp ut ándo se a e s to s e f e c to s
u n m áx imo de 25 m2 ú t i l e s po r
p l a z a d e g a r a j e , con un m áx imo
d e dos u n i d ad e s ( e n a l g un a s
CC .AA so lo s e p e rm i t e v i n cu l a r
u na so l a p l a z a ) , y 8 m 2 ú t i l e s
po r t r a s t e ro , uno por v i v i end a .
Lóg i c am en te l a s CC .AA pod í a n
a u to r i z a r , l ó g i c am en t e , p r ec io s
i n f e r io re s a e s to s máx imo s .
P ue s b i en , l a in tervenc ión
con s i s te en l im i ta r e l va lo r
de l sue lo u rban izado o b ien
su pre c io de ven ta a un
po rcen ta je máx i mo de l
p rec io de venta máx imo
au tor izado en esa Comun idad
Au tónoma de l a s v i v ienda s y
demás y su s ane jo s
p roteg idos , en su ca so .
E n gen e ra l , s e o b l i g a a
d emo s t r a r q ue se cum p l e t a l
l im i t a c ión con l a s e s c r i t u r a s de
comp r aven t a y , en e l c a so de l a
u rb an i z a c ión , s i e s t a no se
h ub i e se t e rm in ado co n e l
p r e supu e s to de l p ro ye c to de
u rb an i z a c ión .
Co n ob j e to de im ped i r e v i t a r l a
l im i t a c ión pa r a e l c a so de
comp r ar s ue lo p a ra e l u so d e
v i v i end a l i b re y p a r t e p a ra VPP
o , e n l o s c a so s d e co mp ra r
s u e lo p a ra VPP con p a r t e d e l
u so come rc i a l , e n a l g un a s
CC .AA se o b l i g a a comp ut a r , a
e s to s e f e c to s , l o s u so s no
p ro t eg i do s a un p rec io de ven t a
e qu i v a l en t e a l d e l a s VPP . E s
s e nc i l l o , en e s to s c a so s ,
m an e j ando l a im p u t a c ión a c ad a
u so d e fo rm a qu e s e cum p l a l a
l im i t a c ión impue s t a , s i n
impo r t a r qu e l a repe r cu s ión a l
r e s to f ue r a d e sorb i t ad a ,
e x t remo qu e l e g a lm en te no se
po d í a impe d i r .
E n de f i n i t i v a e l PR e n me r cados
i n t e r ve n id o s s e o b t i en e
m ed i an t e l a s i gu i e n t e f ó rmu l a :
PRMI = (K1 * Prec io Má x imo
de Venta ) / K2
S i endo :
P rM I = rep e rcu s ión m áx im a de l
s u e lo u rb an i z ado en me r cados
i n t e r ve n id o s en €/m 2
c on s t ru i do .
K1 = Coe f i c i en t e de p re c io o de
v a lo r máx imo e s t a b l e c i do po r l a
Co mun id ad Au tón om a s i ex i s t e
K2 = R e l a c ión en t r e e l me t ro
c u ad ro co n s t r u i do con zon a s
comu ne s y e l m2 ú t i l de l a
v i v i end a comp ut ado como s e
e s pe c i f i c a en c ada CC .AA .
A s í pu e s , a d i f e re nc i a de l PR en
m er c ado , sob re e l PRM I s e
r e f i e r e i n c l u i do e l co s t e de l a
u rb an i z a c ión e s t é é s t a re a l i z a da
o no ( en c uyo ca so s e i n c l u ye e l
p r e supu e s to de l a s ob a s de
u rb an i z a c ión )
E l co e f i c i e n t e K2 e s un v a lo r
e s t im ado y a que e l r e a l r e su l t a
d e l p roye c to d e e d i f i c a c ión , q ue
e n e l mome nto d e v a lo r a r p ued e
no e s t a r toda v í a r e a l i z ado .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 33
Co mo e s t im ac ió n , s e gún l o
e s t ab l e c i do en e l Cuade rno n 2 . -
S up er f i c i e s de Ed i f i c a c ió n ,
po demo s e s t ab l e ce r e n t r e 1 , 38
( l a r e l a c ió n ( 0 , 7 24 s i e s t amos
m a s a co s t um br ado s a u s a r e s t a
r e l a c ión i n v e r s a ) y 1 , 3 3 ( 0 , 75 s i
e s t amo s ma s a co s t u mb rados a
u s a r l a re l a c ió n i n v e r s a )
E l coe f i c i en t e K1 se o b t i en e de
l a s l e g i s l a c ión a u tonó m i ca s qu e
e x i ge n e s t a l im i t a c ión a l p r e c io
o a l v a lo r d e l s ue lo , y a qu e
a l gu na s n o l a e x i ge n y , o t r a s ,
como l a Co mun id ad de M ad r i d ,
l a h ab í an e x i g i do p e ro en l a
ú l t ima l e g i s l a c ión v i g en t e l a h an
s up r im ido
A co n t i nu ac ión o f r e cem os e l
d e t a l l e d e l a e x i ge nc i a d e d i ch o
v a lo r po r CC .AA
4 .10.2.1- LEGISLACIÓN
ESTATAL
L EY 14 / 197 8 , po r e l que se
a p ru eba e l r e g l ame n to de l a s
V i v i en da s de P ro t ec c ión O f i c i a l
(VPO)
P a ra c ua l q u i e r ré g ime n d e
v i v i end a s e l v a lo r d e l su e l o
i n c l u i do l a u rb an i z a c ión no
po dr á sup e ra r l o s s i gu i en t e s
l ím i t e s p or ce n t a j e s d e l p r ec io
m áx imo de ve n t a de l a s
v i v i end a s y dem á s i n s t a l a c ion e s
p ro t eg i d a s :
P romo c ione s de VPO d e h a s t a
5 00 v i v i end a s …… 1 5 %
P romo c ione s d e VPO de ma s de
5 00 v i v i end a s 20 %
4 .10.2.2- LEGISLACIÓN
AUTONÓMICA
D i v i d imo s e s t e ap a r t ado e n do s
s e gún l a Comu n id ad Au tóno ma
l ím i t e e l p re c io d e l o s t e r ren os
o e l v a lo r de l o s m i smo s .
B1) COMUNIDADES
AUTÓNOMAS QUE
LIMITAN EL PRECIO
DE LOS TERRENOS
ANDALUCÍA
E n e l a r t í c u lo 15 de l t ex to
i n t e g rado qu e s e p úb l i c a po r
O rde n d e 7 de j u l i o d e 2 009 , d e l
P l a n Con ce r t ado de V i v i end a y
S ue lo 20 08 - 20 12 , ap ro bad o por
D ec re to 39 5 /2 008 d e 25 de
j un io y mod i f i c ado po r De c re to
2 66 / 200 9 de 9 de j un i o , / s e
e s t ab l e ce u na l im i t a c ión a l
p r ec io de l s ue lo d e s t i n ado a
v i v i end a p ro t eg i d a y a l o s
l o c a l e s com erc i a l e s y a ne jo s no
v i n cu l ado s , qu e e s como s i g ue :
E l p re c io de l o s t e r re nos
d e s t i n ado s , po r e l p l ane am ien t o
o po r cond i c ió n con t r a c t u a l , a l a
con s t ru cc ión d e v i v i end a s
p ro t eg i d a s , i n c l u i do e l co s t e de
l a s o b ra s d e u rb an i z a c ión
n ece sa r i a s , no pod r á ex ce de r
d e l 15 % de l impo rte que
r e su l t e d e mu l t i p l i c a r e l p re c io
m áx imo de v en t a o r e f e r en c i a
d e l m 2 po r l a supe r f i c ie ú t i l
de l a s re fer idas v i v ienda s y
ane jos v incu l ado s .
Cuando ex i s t an l o c a l e s
come rc i a l e s y , en s u c a so ,
a ne jo s no v i n cu l a dos , e l p re c io
d e l o s t e r re no s de s t i n ado s a
e s to s u so s n o pod r á e xced er de l
3 0% de l imp or t e que re su l t e de
m u l t i p l i c a r e l p r ec io máx imo de
v en t a o re f e re nc i a de l a s
v i v i end a s po r l a sup e r f i c i e ú t i l
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 34
d e lo s re f e r i do s l o ca l e s y ane jo s
no v i n cu l ad os .
CANARIAS
Los v a lo r e s máx imo s de
r e pe rcu s ió n de sue lo
u rb an i z ado , l a Le y 1 / 20 06 , d e 7
d e f eb re ro , que se mod i f i c a l a
L e y 2 / 200 3 , d e 3 0 d e en e ro d e
V i v i en da de Cana r i a s , d i s pone un
n ue vo ap a r t ado 6 d e l a r t í cu lo
2 7 , con l a s i g u i en t e r ed a cc ión :
E n l a t r an sm i s ión d e p a rc e l a s
l u c r a t i v a s u rb an i z ada s que ha y an
s i do c a l i f i c ad a s como r e s i d en c i a l
p a r a v i v i e nda s p ro t eg i d a s , e l
p r ec io de v en t a no pod r á d a r
como re su l t ado un v a lo r d e
r e pe rcu s ió n d e l s ue lo q ue
e xced a d e l 15% de l pre c io
má x imo de ven ta , v i g en t e en
e l mom ento d e l a t r a n sm i s ión .
CATALUÑA
E l a r t í cu lo 9 , 4 d e l De c re to
1 3 /2 010 , de 2 d e f eb r e ro , po r e l
q ue s e ap ru eb a e l P l an de
V i v i en da 200 9 – 20 12 , d i sp one
l o s i gu i en t e ;
E l p re c io de ven t a d e l sue lo
u rb an i z ado c a l i f i c ado
u rb an í s t i c ame n te p a r a l a
con s t ru cc ión de v i v i end a s con
p ro t ec c ión o f i c i a l no pu ed e
s up e ra r l o s s i gu i e n t e s
coe f i c i en t e s r e f e r i do s a l p r ec io
po r m2 d e su pe r f i c i e ú t i l de l a s
v i v i end a s :
• 15 % de l p re c io m áx im o
d e ve n t a d e l a s v i v i en da s
con p ro te cc ión o f i c i a l d e
Rég imen Espec ia l .
• 20 % de l p re c io m áx imo
d e ve n t a d e l a s v i v i en da s
con p ro te cc ión o f i c i a l d e
Rég imen Genera l .
A s í pue s en e s t a Comu n id ad
Au tón oma l a s v i v i end a s de
p r ec io t a s ado no q ued an
somet i d a s a n i n gu na l im i t a c ió n
e n cu an do a l p r e c io d e ve n t a d e l
s u e lo .
B2) COMUNIDADES
AUTÓNOMAS QUE
LIMITAN EL VALOR DE
LOS TERRENOS
ARAGÓN
E n e l a r t í c u lo 5 d e l De c re to
6 0 /2 009 , d e 14 de a b r i l , d e l
Go b i e rno d e Ar a gón , po r e l que
s e r e gu l a e l p l an a r a gon é s p a ra
f a c i l i t a r e l a c ce so a l a v i v i en da y
f omen t a r l a r eh ab i l i t a c ión 20 09
– 20 12 , s e d i s pon e l o s i gu i en t e
r e sp ec t o a l o s l ími te s de
Repercus i ón de l sue lo y l a
u rban iza c ión
S i en e l t r ám i t e d e c a l i f i c a c ió n
p ro v i s i on a l qu ed a a c r ed i t ad o
q ue e l v a lo r d e l o s t e r r eno s
a co g i do s a l ám b i to d e
p ro t ec c ión , sum ado a l im por t e
to t a l d e l p re su pue s to d e l a s
ob r a s de u rb an i z ac ión e xced i e se
d e l 20% (30% en e l c a so de
v iv ienda s de prec io ta sado )
d e l a c i f r a qu e re su l t e d e
m u l t i p l i c a r e l p r ec io máx imo de
v en t a po r m2 q ue r e su l t e de
a p l i c a c ión po r l a su pe r f i c i e ú t i l
d e l a s v i v i end a s y dem á s
e d i f i c a c ion e s p ro t e g i d a s , e l
ó r gan o q ue t r am i t e e l
p ro ce d im ie n to d en eg a rá l a
c a l i f i c a c ión p ro v i s i o na l . En
p romo c ion es qu e i n c l u yan
d i f e r en t e s t i po lo g í a s d e v i v i en da
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 35
p ro t eg i d a l a re per cu s ió n de
s u e lo se c a l cu l a r a a p l i c a ndo e l
po r ce n t a j e que co r r e spo nda a
c ada t i po l o g í a p o r l a sup e r f i c i e
ú t i l de l a s v i v i e nda s y d em ás
e d i f i c a c ion e s p ro t eg i d a s de l a s
d i f e r en t e s c a t e go r í a s .
A l o s e f e c t o s de l ap a r t ad o
a n t e r io r e l prec io má x imo de
ven ta ap l i cab le a l a
super f i c ie ú t i l de los loca l es
de negoc io se rá e l 60 % de l
p rec io máx i mo de v enta de
l a s v i v iendas pro teg idas , s a l vo
q ue s e j u s t i f i qu e un v a lo r
s up e r io r m ed i an t e ce r t i f i c ado de
t a s ado r i n dep end i e n t e
d eb id amen t e homo log ado e
i n s c r i t o en e l co r r e spo nd i en t e
r e g i s t ro de l B an co de E sp añ a . E l
p rec io de lo s g ara jes y
t ra s tero s no v incu lado s se rá
e l 60 % de l p rec io má x imo de
ven ta de l a v i v ienda
p roteg ida que tenga e l pre c io
má s e lev ado en la
p romoc ión .
E l i n cum p l im ien to d e e s t e
p r ecep to p od r í a d a r l u g a r a l a
i n f r a c c ión p r ev i s t a en e l a r t í c u lo
4 4 . l ) de l a Le y 24 / 2 003 , de 26
d e d i c i emb re , de me d id a s
u r ge n t e s d e po l í t i c a de v i v i e nd a
p ro t eg i d a , qu e a e s to s e f e c to s
d i spon e :
A r t í cu lo 4 4 . l ) de l a Le y
2 4 / 2 003 . - I n f r a c c ion e s mu y
g r a ve s :
l ) L a e na j e na c i ón d e t e r r eno s
d e s t i n ado s po r e l p l ane am ien t o
a l a p romo c i ón de v i v i end a s
p ro t eg i d a s po r u n p re c i o
s up e r io r a l c a l c u l ado co n fo rme
a l m é todo re s i dua l , a p l i c ado
p a r t i endo d e l v a lo r en ven t a
a c t ua l i z ado a l a f e ch a en q ue se
so l i c i t e l a c a l i f i c a c i ón
p ro v i s i on a l y d e t e rm in ado
con f ó rme l a p re c i o m ed i o
m áx imo qu e re su l t e de
a p l i c a c ión a l a s v i v i end a s y
a ne jo s p ro t e g i do s y a l o s
v a lo re s d e m er c ado ac r ed i t ad os
d e l o s r e s t an t e s i nmu eb l e s
r e su l t an t e s d e l a p romo c ión .
S e gún e l a r t í c u lo 46 , son
r e spo n sab l e s l o s p romoto re s de
v i v i end a s y su e lo en su s
d i f e r en t e s mod a l i d ad e s y , e n e l
c a so e spe c í f i co de l a r t í cu lo 44 .
l ) , t amb ién l a s p e r so na s o
e n t i d ad e s q ue ha yan t r an sm i t i d o
d i c ho s t e r r eno s , y en e l c a so de
coop er a t i v a s o comu n i dad e s su s
e n t i d ad e s g e s to r a s . T ran sm i t i do .
E n e s to s supu e s to s se
con s i de r a r a be ne f i c i o
i l e g a lmen t e o b t en ido po r e l
i n f r a c t o r e l s ob re p re c io ,
r e su l t ando de ap l i c a c ión e l
r é g imen d e ree mbo l so
e s t ab l e c i do en e l a r t í c u lo 55 .
CANTABRIA
E n e l a r t í cu lo 2 ap a r t a do d ) , d e l
Ré g imen d e V i v i end a de
P ro t ec c i ón P úb l i c a en r é g ime n
a u tonó m i co d e l a Comun id ad
Au tón oma de Can t ab r i a ,
e s t ab l e c i do p or De cre to
3 1 /2 004 , e l v a lor de los
ter reno s sumado a l importe
tota l de l pre supue sto de
ob ras de u rban iza c ión , no
po dr á ex ced e r de l 15 % (20% s i
se t ra ta de promoc iones de
500 o má s v iv ienda s) de l a
c i f r a que r e su l t e de mu l t i p l i c a r
e l p re c io de v en t a de l m 2 d e
s up e r f i c i e ú t i l , en e l mom ento
d e l a c a l i f i c a c ión p ro v i s i on a l po r
l a sup er f i c i e ú t i l de l a s v i v i e nd a s
y dem á s e d i f i c a c ion e s
p ro t eg i d a s , i n c re men t ado e n e l
1 5% d e l v a lo r de l o s l o c a l e s
con s i de r ando como p re c io
u n i t a r io d e l o s m i smo s e l
a p l i c a b l e a l o s a ne jo s v i n cu l ado s
a l a s v i v i e nd a s .
E n l a Orde n an z a 6 ª d e D i seño y
Ca l i d ad , ap rob ad a por Orden
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 36
OBR/ 4 /20 07 , d e 17 d e ab r i l , , s e
e s t ab l e ce que cuando f ue r a
p r ec i so a c r ed i t a r , a pe t i c i ó n de
l a Adm in i s t r a c i ón , e l v a lo r d e
l o s t e r re nos , e l p romoto r l o
j u s t i f i c a r a po r c ua l qu i e r a de l o s
p ro ce d im ie n to s s i gu i e n t e s :
a ) Po r l a e xh i b i c i ó n de l
do cum en to púb l i co d e co mp ra ,
s i emp re que e s t e t e ng a me nos
d e do s año s d e an t i gü ed ad d e sde
l a f e c ha d e so l i c i t ud de l a
c a l i f i c a c ión p rov i s i on a l
b ) Po r e l p re c io de adq u i s i c i ón ,
e n c a so de q ue l c ed en te se a
e n t i d ad de c a r ác t e r p úb l i co .
c ) Po r l a v a l o r a c ión e s t im a t i v a
r a zo nad a re a l i z a da po r e l
A rqu i t e c to au to r de l p ro ye c to
con a r r eg lo a l o p re s c r i t o en l a
L e y de l Sue l o so bre
v a lo ra c ione s .
d ) En c a so d e ce s ió n g r a t u i t a d e l
s u e lo co n un a an t i g üed ad
i n f e r io r a d o s a ños , e l v a l o r de
l o s t e r r eno se r á e l a p l i c a b l e a
e f e c to s de l Imp ue s to de
T ran sm i s ione s > pa t r imo n i a l e s
On e ros a s . Cu ando l a an t i güe dad
s e a i gu a l o sup e r io r a 2 año s se
j u s t i f i c a r a s u v a lo r de a cu e rdo a l
a p a r t ado c ) .
CASTILLA LA MANCHA
E n e l a r t í c u lo 9 d e l De c re to
6 5 /2 007 , d e 2 2 de m ayo , po r e l
q ue se e s t a b l e c en a s pe c to s de l
r é g imen j u r í d i co y no rm as
t é cn i c a s sob re cond i c io ne s
m ín im as d e c a l i d ad y d i s eño p a r a
l a s v i v i end a s d e p ro te c c ió n
p úb l i c a en Ca s t i l l a - L a M an ch a .
, s e e s t a b l e c e un l ím i te a l
va lor de lo s te rreno s sumado
a l impo rte tota l de l
p resupue sto de l a s obras de
u rban iza c ión , q ue no pod rá
e xcede r d e l o s po rcen t a j e s qu e
s e i nd i c a a co n t i n ua c ión , de l a
c i f r a que r e su l t e de mu l t i p l i c a r
e l p re c io máx imo de ve n t a po r
m 2 ú t i l f i j a do en l a c a l i f i c a c ión o
d ec l a r a c ió n po r l a su pe r f i c i e ú t i l
d e l a s v i v i end a s y dem á s
d epe nde nc i a s con p ro t ec c ión
p úb l i c a :
T ABLA Nº 4 . 9 . - . COE F I C IENT E
M ÁX IMO DE REP ERCUS IÓN DE L
SUE LO (V ALOR T ERRENO MAS
CO STE OBRAS DE
URB AN IZAC IÓN )
T I PO D E
P R O M O C I Ó N
% M Á XI M O D E
R E P E R C U S I Ó N
VPO o VPP 2 0
VPT 2 5
CASTILLA Y LEÓN
E l a r t í cu l o 3 . 4 de l D ec re t o
6 4 /2 009 , s eña l a , qu e , a l o s so lo s
e f e c to s de l a en a j en a c ió n de
s u e lo que l a l e g i s l a c i ón
u rb an í s t i c a e s t a b l e z ca como
ob l i g a to r i a p a r a l a con s t ru cc ión
d e v i v i end a s de p ro t ec c ión
p úb l i c a , e l va lor de l sue lo
in teg ra ra e l va lo r de lo s
ter reno s y e l pre supue sto de
l a s obras de u rban i zac ión .
D i cho va lo r no pod rá excede r
d e l a s um a de l o s do s s i gu i en t e s
f a c to re s a ) y b ) :
T ABLA Nº 4 . 10
a ) Un po rcen t a j e
sob re e l p re c io
m áx imo d e l a s
v i v i end a s y
a ne jo s
T I PO %
Ré g imen
E sp e c i a l
1 5
P re c io o
Ré g imen
Gen er a l
2 0
P re c io o
Ré g imen
2 5
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 37
Co nce r t
ado
b ) E l v a lo r d e
r e pe rcu s ió n de l
s u e lo c a l cu l a do
sob re e l p re c io
d e v en t a de
m er c ado d e l a s
e d i f i c a c ion e s
q ue no e s t én
somet i d a s a
p r ec io m áx imo
d e v en t a .
L a s l im i t a c io ne s de l v a lo r de l
s u e lo e s t ab l e c i d a s no se r án de
a p l i c a c ión a l a s v i v i e nd a s l i b re s
d e n ue va co ns t r uc c ión a l a s q ue
s e re f i e r e e l a p a r t ado 2 de e s t e
a r t i cu lo 3 , y l a s que se ex c l u y an
po r Orden d e l Con se j e ro
comp e ten t e en m a te r i a d e
v i v i end a e n r a zón d e l a
s i t u a c ión e conó m ic a o d e l
m er c ado i nmo b i l i a r i o d e
c a r ác t e r co yu n tu ra l .
NAVARRA
L a No rm at i v a Fo ra l q ue t i e ne
p l e na v i ge nc i a en l a a c t u a l i d ad
e s l a s i g u i en t e :
- Le y Fo ra l 10 / 2 010 de 10 de
m ayo , sob re e l de r echo a l a
V i v i en da de Nav ar ra mod i f i c a da
po r l a L ey Fo ra l 2 4 / 2 013 de 5 de
j u l i o , y l o s do s D ec re to s
Fo r a l e s qu e l a de sa r ro l l an : e l
D ec re to Fo r a l 25 / 2 01 1 de 20 d e
m a rzo y e l D ec re to For a l
6 1 / 2 013 d e 1 9 de sep t i e mb re
- Le y Fo ra l 17 / 2 013 de 15 de
m ayo , sob re de t e rm in ac ión d e l
mód u l o pon de rado y s i n
po nde r a r p a r a 2 013 y 20 14 .
- D ecre to For a l 14 2 / 200 4 de
1 6 d e 22 de m ar zo
mod i f i c a do por e l De c re to
5 / 20 06 de 16 de enero por e l
q ue se re gu l a n l a s
cond i c io ne s m ín im a s d e
h ab i t ab i l i d ad de l a s v i v i end a s
d e Nav ar r a , mod i f i c a do po r
e l D ec re to Fo r a l 5 / 2 006 y l a
O rde n Fo r a l 15 1 /2 00 6 , de 1 1
d e mayo , po r l a qu e s e
a p ru eban e xp re s ione s g r a f i c a s
a c l a r a to r i a s a l t e x to d e l
D ec re to 5 / 200 6 ) )
- O rde n Fo r a l 8 7 / 2 013 d e 3 de
j u l i o por l a qu e s e e s t a b l e c en
l a s c l á u su l a s ob l i g a to r i a s a
e s t ab l e ce r en l o s con t r a to s
d e v en t a , ad j u d i c a c ión o
a r r end am ien to d e v i v i end a s
p ro t eg i d a s
L a Co mun id ad For a l d e Nava r r a
t i en e s u s p ro p i a s t i po lo g í a s d e
V i v i en da s de P ro t ec c ión O f i c i a l
( a s í s e l l am an ) que son :
• V i v i en da s d e P ro te c c ió n
O f i c i a l , e n do s re g ím ene s :
o Ré g imen E spe c i a l
o Ré g imen Ge ne ra l
• V i v i en da s d e P re c io Ta s ado
L a de P r ec io P ac t ado h a s i do
s up r im ida po r l a L ey Fo ra l
1 0 / 2 010 . L a l im i t a c ión d e l v a lo r
d e l su e lo en e s t a t i po lo g í a
a l c a n zaba e l po rcen t a j e de l 2 5 %
d e l p r ec io m áx imo de ve n t a )
T amb ién t i en e s u p rop io
e s quem a p a ra c a l cu l a r e l p re c io
m áx imo d e v en t a d e c ad a
t i po lo g í a que e s e l v i g en t e en
todo e l t e r r i t o r io do r a l y que e s
e l s i gu i e n t e :
S e p a r t e de u n Módu lo
Po nde r ado ( MP ) qu e
t e ór i c am en t e se a c t u a l i z a c ad a
a ño a p l i c an do un a f o rmu l a , p e ro
q ue po r l a Le y Fo r a l 17 / 201 3 , s e
m an t i e ne f i j o p a r a l o s año s 20 13
y 20 14 d ad a s l a s c i r c un s t an c i a s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 38
e spe c i a l e s po r l a s qu e a t r a v i e s a
e l s e c to r y que e s t á e n
1 . 2 46 , 53 eu ro s /m² ú t i l .
S e m u l t i p l i c a po r se gú n l a
t i po lo g í a de l a s v i v i en da s
Lo s an e jo s v i n cu l ado s son una
p l a z a d e g a r a j e y un t r a s t e ro po r
v i v i end a con un a s up e r f i c i e a
e f e c to s de p re c io máx imo de 14
m 2 p a ra l a p l a z a d e g a r a j e y 1 5
m 2 ú t i l e s p a t a e l t r a s t e ro
Viv ienda s de p ro tecc ión
o f i c ia l y P laz a de gara je
v incu lada :
PMAX = MP x 1 ,30 € /m2 ú t i l
E n e l c a so d e o t ro s an e jo s
d i s t i n to s a l g a r a j e e l p re c io
m áx imo d e v en t a se r á e l 40 %
d e l p re co z un i t a r io máx imo d e
l a v i v i en da a l qu e e s t á v i n cu l a do .
Viv ienda s de Prec io Ta sado y
p la zas de gara je v incu ladas ;
PMAX = MP x 1 ,50 €/ m2 ú t i l
( en e l c a so de R ég im en E spe c i a l
e l coe f i c i en t e s e rá 1 . 20 )
E n e l c a so d e o t ro s ane jo s no
s up e ra r á e l 4 0 po r 10 0 de l
p r ec io m áx imo de l m 2 ú t i l
d e s t i n ado a v i v i e nd a de e s t a
t i po lo g í a .
P ue s b i en , de sc r i t o s b re vem en t e
e l s i s t ema d e c á l c u lo de l o s
p r ec io s m áx imo s de v en t a , e l
a r t i cu lo 7 . 4 y 5 de l a Le y Fo r a l
1 0 / 2 010 , s eñ a l a como
cond i c io ne s a cump l i r p o r l a s
V i v i en da s P ro t e g i d a s q ue l a
r e pe rcu s ió n de l co s t e de l su e lo
y l a u rb an i z a c ión sob re e l p re c io
m áx imo d e ve n t a co n fo rme
r e g l am en t a r i ame n te p r ev i s to no
s up e re l o s s i gu i e n t e s
po r ce n t a j e s :
• E l 17 ,50 % en v iv ienda s
de p rote cc ión o f i c i a l
• E l 20 % de v iv ienda de
p rec io ta sado
A e s to s e f e c to s e l a r t í cu lo 11 . 4
d e l D ec re to Fo ra l 6 1 / 2 013
a c l a r a l o s i gu i en t e :
a ) Se inc luy en todo s lo s
co s tes de urban iza c ión
in te r io r y ex te r ior , a s í como
l o s d e ad qu i s i c i ón d e l o s
t e r re no s , c a r g a s re s u l t a n t e s de
l a re pa r ce l a c ión ,
i nd emn i z a c io ne s y co s t e s d e
l e v an t am ie n to de c a r g a s d e to do
t i po . L a s um a de l v a lo r d e
E n e l s up ue s to d e que l a
r e pe rcu s ió n de l s ue lo y
u rb an i z a c ión su pe re l o s m áx imo s
co rr e spon d i en t e s a c ada t i po d e
v i v i end a en l a f e ch a de so l i c i t ud
d e l a c a l i f i c a c ión p ro v i s i on a l s e
o to r ga r a p a ra s i s e a c re d i t a que ,
e n e l mom ento en e l que s e
e s t ab l e c i ó e l p rec io de l o s
t e r re no s en e s c r i t u r a púb l i c a de
comp r aven t a , r e so l u c ión
a dm in i s t r a t i v a o do cume n to
s im i l a r d i c ha re per cu s ió n e ra
i n f e r io r a l o s l ím i t e s l e g a l e s
co r r e spon d i en t e s a l o s p r ec io s
m áx imo s v i g en t e s en a qu e l
mom ento
b ) P a r a a c r ed i t a r e l v a lo r d e l o s
t e r re no s se apo r t a r a e l t í t u lo de
a dq u i s i c i ón de l o s q ue v ay an a
q ued a r v i n cu l ados a l a
p romo c ión .
c ) S i e l t e r r eno f u e r a re su l t a do
u na se g re ga c ión o a g r up ac ión d e
f i n c a s deb er á con s t a r
e xp re s ame n te e l v a lo r q ue
co rr e spon de a l o s t e r re no s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 39
u rb an i z ados o a u rb an i z a r , a s í
como , en su c a so , l a p a r t e de l a s
c a r ga s de l a f i n c a o r i g i n a l qu e se
t r a s l a d a e f e c t i v amen te a l a f i n c a
s e g re gada o a g r up ada
PAÍS VASCO
E n e s t a Co mun id ad ex i s t e u na
dob le l imi ta c ión sob re e l
sue lo do nde s e con s t ru ye n
v i v i end a s de p ro te cc ió n o f i c i a l ,
po r un lado se l imi ta e l va lo r
y por ot ro e l prec io en e l c a so
d e sue lo s de s t i n ado s por e l
u rb an i smo a l a co ns t ru cc ión d e
v i v i end a s d e e s t a t i po lo g í a .
As í pu e s , en e l a r t í c u lo 7 d e l
D ec re to 3 9 /20 08 , s e l im i t a e l
v a lo r de re pe rcu s i ón de l o s
t e r re no s d e s t i n ado s a
p romo c ión ese v i v i en da s de
p ro t ec c ión o f i c i a l , q ue se r á e l
r e su l t an t e d e l a a p l i c a c ión de l a s
r e g l a s de v a lo ra c ión d e s ue lo
e s t ab l e c i d a s e n l a l e g i s l a c ió n
a p l i c a b l e . E n con se cu en c i a , en
l o s p ro ce so s de equ i d i s t r i bu c ión
e l va lor de repercu s ión de
sue lo u rban iz ado p a r a
v i v i end a s de p ro tec c ión o f i c i a l
s e c a l cu l a r an ponde rando la s
d i f eren te s ren tab i l idade s de
lo s produc to s inmobi l i a r io s a
p romove r . No ob s t an t e , e n
n i n gú n c a so e l V a lo r de
Re pe rcu s ió n de S ue lo
Urban i z ado pa r a l a v i v i e nd a de
p ro t ec c ión o f i c i a l pod r á s upe r a r
l o s s i g u i en t e s l ím i t e s :
RÉ GIMEN
D E LAS
V IV IEN -
D AS DE
PROTE C-
C IÓN
P ÚBL ICA
PORCENTA JE
SO BRE EL PRE CIO
M ÁX IMO DE
VENT A DE LAS
V IV IEND AS Y
D EMÁS
E D I F ICAC IONE S
PROTE GID AS
E sp e c i a l 1 5%
Gen er a l 2 0%
Ta s ado 2 5%
T ABLA Nº 4 . 11
A e s to s e f e c to s , p a r a e l c á l cu lo
d e l p re c i o m áx imo d e l o c a l e s y
a ne jo s n o v i n cu l ado s se
u t i l i z a r án p re c i o s d e m er c ado .
Lo s l o c a l e s de ne goc io s i t u ados
e n l o s i nmu eb l e s d e V i v i end a s
P ro t eg i d a s f o rm an p a r t e de l a
p romo c ión p ro te g i d a s i em pre
q ue s u s upe r f i c i e ú t i l no e xced a
d e l 3 0% d e l a s up e r f i c i e ú t i l
t o t a l .
S e con s i d e ra r an como co s t e s d e
u rb an i z a c ión l o s se ña l ado s e n e l
a r t í cu lo 147 de l a Le y 2 / 2 006 ,
d e 30 de j un io d e Su e lo y
U rban i smo d e l P a í s V a s co .
E l p re c i o máx imo p a ra l a
t r a n sm i s ión one ro s a de l o s
t e r re no s , so l a r e s , p a rc e l a s y
e d i f i c ab i l i d ade s u rban í s t i c a s y a
u rb an i z ada s , co n de s t i no a l a
p romo c ión d e v i v i e nda de
p ro t ec c ión o f i c i a l no po dr á
e xcede r de l o s l ím i t e s
po r ce n tu a l e s e s t ab l e c i do s como
m áx imo s en e l p á r r a fo p r ime ro
d e e s t e a r t í c u lo . E l
i n cump l im i en to po r s upe r ac ión
d e e s to s l ím i t e s en d i ch a
t r a n sm i s ión on e ro sa se r á mot i vo
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 40
s u f i c i en t e p a r a l a de ne ga c ión d e
l a c a l i f i c a c ió n .
COMUNIDAD VALENCIANA
E l a r t í c u lo 9 de l De c re to
9 0 /2 009 , s e d i c e a l r e s pe c to de
l a l im i t a c ión de l v a lo r d e l su e lo ;
1 . El va lo r de lo s te rrenos
do nde se v a y an a p romove r
v i v i end a s de p ro te cc ió n pú b l i c a ,
añad ido a l impo rte to ta l de l
p resupue sto de l a s obras de
u rban iza c ión ; no pod rá
ex ceder de l po rcen t a j e que
e s t ab l e z ca a l e f e c to , en su c a so ,
l o s p l anes de v iv ienda y sue lo
ap l i cab les .
A e f e c to s d e c á l cu lo d e
v a lo ra c ione s , e l coe f i c iente
en tre l a super f i c ie ú t i l y l a
con s tru id a se rá de 0 ,7 5 .
P a r a e l P l an d e V i v i e nd a 200 9 –
2 012 l a D i spo s i c ión Ad i c i on a l
S e gund a de D ec re to 66 /20 09 ,
e s t ab l e ce l o s i gu i e n t e :
A lo s e fecto s de va lo rac ión
d e l o s t e r r eno s don de se v ay an
a p romo ve r v i v i end a s p ro t eg i d a s
s e ap l i c a r a e l v a lo r d e
r e pe rcu s ió n de l sue lo
d e t e rm in ado po r e l mé todo de l
va lor res idua l e s tá t i co ,
i n c l u y endo en su c a so , e l q ue
co r r e spon da a l a u rban i z a c ió n .
Co n ca r ác t e r gen er a l p a r a t oda s
l a s v iv i endas con p ro tecc ión
púb l i ca d icho va lo r no
ex cederá de l 15% de lo s
p rec io s máx imo s de venta
e qu i v a l en t e s de l a s v i v i e nda s ,
l o c a l e s , g a r a j e s y t r a s t e ro s . No
ob s t an t e , p a r a r é g ime n g ene r a l y
r é g imen co nce r t ad o , l o s l ím i t e s
s e r án :
NOT A. - En e l an t e r io r P l an d e
V i v i en da 2 005 – 20 08 e l
coe f i c i en t e a ap l i c a r p a r a l o ca l e s
d e ne go c io e ra d e 1 , 5
E l va lor de l coe f i c ien te a
ap l i ca r para v iv ienda s l ib re s
y loc a le s , e n re l a c ió n con e l
m é todo de comp rob a c ió n en e l
r e g l am en to d e P ro te c c ió n
P úb l i c a a l a V i v i e nda se r á de 1 , 2 .
TABLA Nº 4 . 12
ÁMB ITO
TERR ITOR IAL
D E PRE CIO
M ÁX IMO
SUPER IOR
PORCEN -
T AJE
L ÍM IT E
D EL
V ALOR
D EL
SUE LO
GR UPO A 25 %
GR UPOS B y C 20 %
2 . S o lo a e f e c to s de com prob ar
e l c ump l im i en to d e l o d i sp ue s to
e n e s t e a r t í c u lo , se a s ign ara a
l a s v i v ienda s l ibre s y a lo s
lo ca le s de negoc io , un va lo r
po r m2 ú t i l i gua l a l de l
módu lo de venta supe r io r
p a r a l a m i sma lo c a l i d ad
e s t ab l e c i do p or e l P l an E s t a t a l
d e V i v i end a , modulado po r un
coe f i c iente qu e se d e t e rm in a ra
e n c ad a p l a n de v i v i e nd a .
3 . E n e l sup ue s to d e qu e l o s
t e r re no s no t en g an comp le t ad a s
l a s ob ra s de u rb an i z a c ión ,
a dem á s de l a s g a r an t í a s e x i g i d a s
po r l a l e g i s l a c ión u rb an í s t i c a
p a ra l a e j e cuc ión s im u l t an ea d e
l a e d i f i c a c ión , s e comput a ra
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 41
como v a l o r d e l o s t e r reno s e l
v a lo r d e l su e l o má s e l co s t e de
l a s o b ra s d e u rb an i z a c ión
p r ec i s a s , con fo rme se d e f i n en en
l a l e g i s l a c ión u rban í s t i c a
v a l e nc i ana .
4 . En c a so d e qu e l o s t e r r eno s
s e an re su l t an t e s d e un a
r e pa r ce l a c ión , a l v a lo r d e l o s
t e r re no s se s um ar a e l impo r t e
d e l a s c a r g a s de u rb an i z a c ión
q ue f i gu re n en l a cue n t a d e
l i qu i d a c ión p ro v i s i on a l , e n l o s
t é rm ino s que r e su l t e n de l a
a f e c c ió n r e a l qu e con s t a en l a
c e r t i f i c a c ión l i b r ada a l e f e c to
po r e l Reg i s t r ado r de l a
P rop i e dad .
5 . Lo s se r v i c i o s t e r r i t o r i a l e s
comp e ten t e s en m a te r i a d e
v i v i end a co mp rob a ran e l
c um p l im i en to de l l ím i t e de l
v a lo r de l o s t e r re no s . P a r a e l l o
s e c a l c u l a r a e l v a lo r en v en t a
e qu i v a l en t e s e gún l o d i s pue s to
e n e l p á r r a fo se gundo , a e f e c to s
d e a p l i c a r e l po r ce n t a j e
co r r e spon d i en t e .
A l t e r na t i v amen t e , s e po dr á
op t a r po r l a co mprob a c ió n en
b a se a l mé t odo d e l v a lo r
r e s i du a l e s t á t i co , c a l cu l a ndo e l
v a lo r e n v en t a de l e d i f i c i o , que
h ab r á de r e su l t a r i n f e r io r a l
v a lo r en v en t a d e l ed i f i c i o
c a l cu l ado s e gún e l p á r r a fo
s e gun do .
6 . E n e l su pue s to de a c t ua c ion e s
p ro t eg i d a s en ámb i to s u rb ano s
s u j e to s a p ro g ram a s e s pe c í f i co s ,
o cu an do po r mot i vo s soc i a l e s ,
a r qu i t e c tón i co s , u rb an í s t i co s o
d e co yun t u r a e con óm i c a se
e s t ime ne ce s a r io , e l t i t u l a r de l a
D i re cc ión Ge ne r a l comp e te n t e
e n m a te r i a de v i v i en da pod r á
e xcep t ua r e s t a l im i t a c i ón
m ed i an t e re so l u c ión mot i v ada ,
d e a cu erdo co n lo s i n fo rm es
t é cn i co s co r re spo nd i en t e s .
A t a l e f e c to , l o s p ro moto re s
p r e s en t a r an a n t e e s t a l a
s o l i c i t ud de e xcepc ió n de l o s
l ím i t e s d e v a lo r a c ió n
e s t ab l e c i do s , j u s t i f i c ando
mot i v ad am en te l a pe t i c i ó n y
a co mp añando i n fo rm e t é cn i co
q ue a c re d i t e l a v i ab i l i d ad
e con óm i c a de l a p romo c ión .
P a r a e l P l an d e V i v i e nd a 200 9 –
2 012 l a D i s pos i c i ó n T r an s i t o r i a
S e gund a de D ec re to 66 /20 09 ,
e s t ab l e ce l o s s i gu i en t e :
D ur an t e e l p l a zo d e do ce me se s ,
p ro r ro gab l e s po r e l Con se l l e r
comp e ten t e e n m a te r i a d e
v i v i end a , con t ado s d e sde l a
e n t r ad a en v i go r d e e s t e
d ec r e to , no se a p l i c a r a l a
l im i t a c ión de l v a lo r de l o s
t e r re no s e s t ab l e c i do en e l
r e g l am en to d e P ro te c c ió n
P úb l i c a a l a V i v i end a p a r a l a s
s o l i c i t ude s d e c a l i f i c a c ió n de
p romo c ion es co mp le t a s d e
c u a l qu i e r ré g imen o mod a l i d ad ,
c u ando se a c red i t e q ue e l so l a r
f ue adq u i r i do co n an t e r io r i d ad a
l a e n t r ad a en v i go r de e s t e
d ec r e to . ( L a en t r ad a e n v i go r
d e l De c re to 6 6 /20 09 , s e p rod u jo
e l 2 0 de m ayo de 200 9 )
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 42
B3) COMUNIDADES
AUTÓNOMAS QUE
TENÍAN ESTABLECIDO
LÍMITES Y LO HAN
SUPRIMIDO
MADRID
Lo s l í mi tes p a r a e l v a lo r d e l o s
t e r re no s y ob r a s de
u rb an i z a c ión de l a c i f r a que
r e su l t e d e mu l t i p l i c a r e l p re c io
d e v en t a f i j ado e n l a c a l i f i c a c ión
d e f i n i t i v a po r l a sup e r f i c i e ú t i l
d e l a v i v i end a y dem á s
e d i f i c a c ion e s p ro t e g i d a s ,
e s t ab l e c i do s en l a O rd en
1 577 /20 05 , de 11 de m ayo , qu e
queda de rogada po r l a Orden
116 / 2008 , y po r tanto e l
cuad ro s igu iente queda , de
mo mento , s in e fecto :
T ABLA Nº 4 . 13 LÍ MITES
D EROGADOS PO R LA
ORD EN 116 /20 08
T I PO DE SUELO
DON DE SE
RE AL IZA LA
PROMO CIÓN
PORCEN
T AJE
M ÁX IMO
D E
REP ER -
CUS IÓN
Ca l i f i c ado po r e l
P l a ne am ien to p a ra
l a con s t ru c c ió n de
V i v i en da s con
P ro t ec c i ón P úb l i c a
d e má s de 1 10 m2
con s t ru i do s o
V i v i en da s a P re c io
t a s ado
2 5%
Ca l i f i c ado po r e l
P l a ne am ien to p a ra
l a con s t ru c c ió n de
V i v i en da s con
P ro t ec c i ón P úb l i c a
B á s i c a , V i v i e nd a s
1 5%
con P ro te cc ión
P úb l i c a de h a s t a
1 10 m 2 co n s t r u i do s
o V i v i en da s de
P ro t ec c i ón O f i c i a l
Í dem an t e r io r , s i
a dem á s e l con j un to
u rb an í s t i co
d e t e rm in ado po r e l
i n s t rume n to de
p l ane am ien t o
co rr e spon d i en t e
a f e c t a a 50 0 o más
v i v i end a s
2 0%
Ejemplos en diversas
CCAA
Do s e j emp lo s de l a a p l i c a c ión d e
e s t a l e g i s l a c ión l im i t a t i v a de l
v a lo r o e l p r e c i o de l o s
t e r re no s :
EJEMPLO Nº 4 .9 . - C a lcu lar l a
repercus ión máx i ma de l
sue lo u rban izado en
Barce lona cap i ta l que es una
Comun idad Au tónoma en l a
que r i ge en d ich o mun ic ip io
dec larado ATPMS en e l que
se ap l i ca e l p rec io máx imo
de ven ta es ta ta l pa ra
p romoc iones de rég i men
e spec i a l , gene ra l y de
rég i men concer tado a
e j ecutar en te r renos
de st inados po r e l u rban i smo
pa ra l a cons truc c ión de
v iv ienda s de p rote cc ión
o f i c i a l
SOLUCIÓN
E n Ba r ce lon a c ap i t a l p a r a e l P l an
2 009 – 2 012 r e g í an l o s
s i gu i e n t e s p re c io s m áx imo s p a r a
u na v i v ienda de 90 m2 út i le s
equ i va len tes a 120 m2
con s tru ido s con zonas
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 43
co munes , e s de c i r comp ut ab l e s
u rb an í s t i c ame n te s e gún
e s t im ac ion es de l p romoto r .
a ) Ré g imen Espec ia l :
E l p r e c io máx imo de un a
v i v i end a d e RE en Ba r ce lon a
c ap i t a l , t en i e ndo en cu en t a que
e s un mu n i c i p i o c l a s i f i c ado co mo
ATPMS de Gr ado A , y se gú n l a
no rm at i v a c a t a l a na p e r t en ece a
l a Zon a A , e s de : ,
PMV = MBE x 1m5 0 x 1 , 5 0 = 758
x 1 , 5 x 1 , 5 = 1 .705 ,50 €/m2
ú t i l
Lue go e l p r e c io de ven t a
m áx imo de l su e lo u rban i z ado
s e r á : 1 5 %S /1 . 70 5 , 50 = 255 ,82 5
€ / m2 út i l
S i s upon emo s un a eq u i v a l e nc i a
e n t re m2 ú t i l y con st ru ido de
0 , 75 , e l equ i v a l en t e d e l p re c io
d e v en t a de l s ue lo u rb an i z ad o
po r m2 con s t ru i do se r á d e :
2 55 , 82 5 x 0 , 7 5 = 171 ,87 €/m2
con s tru ido
b ) Rég imen Gene ra l :
E n e s t e c a so e l p re c io m áx imo
d e v en t a s e rá :
PMV = MB E x 1 , 60 x 1 , 60 = 7 58
x 2 . 56 = 1 .94 0 ,48 €/ m2 ú t i l
L ue go e l p r e c io de ven t a
m áx imo de l su e lo u rban i z ado
s e r á : 20 %S / 1 . 940 , 48 = 388 ,10
€/ m2 ú t i l
S i s upon emo s un a eq u i v a l e nc i a
e n t re m2 ú t i l y con s t ru i do d e
0 , 75 , e l e qu i v a l en t e d e l p r ec io
d e v en t a de l s ue lo u rb an i z ad o
po r m2 con s t ru i do se r á d e :
3 88 , 10 x 0 , 7 5 = 291 ,08 €/m2
con s tru ido
a ) Ré g imen Con cer tado :
E n e s t e c a so e l p re c io m áx imo
d e v en t a de l a s v i v i en da s se r á :
PMV = MB E x 1 , 80 x 2 , 20 = 7 58
x 3 , 96 = 3 .00 1 ,68 €/ m2 ú t i l
Pero no ex i s te l ím i te leg a l a l
p r ec io d e v en t a d e l su e l o
u rb an i z ado .
NOT A. - H ay qu e t en er e n
c ue n t a que , un a v i v i end a en
B a rc e lo na d e p ro t ec c ión o f i c i a l
d e r é g ime n con ce r t ado , en
B a rc e lo na c ap i t a l , d e 9 0 m 2
ú t i l e s y un a p l a z a d e g a r a j e de
2 5 m2 ú t i l e s y un t r a s t e ro de 8
m 2 ú t i l e s , ambo s v i n cu l ado s
j u r í d i c amen t e a l a v i v i e nd a ,
t i en e un p r ec io m áx imo d e v en t a
d e :
V i v i en da :
9 0 x 3 . 0 01 , 68 = 2 70 . 1 51
Ga ra j e :
2 5 x 1 . 5 00 , 82 = 37 . 5 20
T ra s t e ro
8 x 1 . 50 0 , 8 3 = 12 . 0 06
P R E C I O M A X . T O T A L = 3 1 9 . 6 7 7
H a y qu e t en e r en cu en t a qu e en
Ca t a l uñ a l o s p re c i o s de l o s
a ne jo s v i n cu l ado s son e l 6 0 %
d e l p r ec io un i t a r io m áx imo d e
v en t a de l a s v i v i e nda s y e l 5 0 %
p a ra e l c a so de R ég ime n
Co nce r t ado .
EJEMPLO 4 -10 . - Ca lcu la r e l
p rec io de repe rcu s ión de l
sue lo u rban i zado en Na varra
en lo s ca sos de una
p romoc ión de rég imen
gene ra l y una de rég imen
con cer tado .
SOLUCIÓN
E n e s t e c a so e l p l a n t e am ie n to de
l a s l im i t a c ione s d e l sue lo no e s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 44
t an p re c i so com o e n Ca t a l uñ a ,
y a q ue e n Nava r r a se h ab l a d e
r e pe rcu s ió n de l co s t e de l su e lo
y d e l a u r ban i z ac ión sob re e l
p r ec io m áx imo d e v en t a d e l a s
v i v i end a .
A s í pu e s n o se t r a t a d e l im i t a r
e l p re c i o de v en t a s i no e l co s t e
d e ad qu i s i c i ó n de l s u e lo po r l o
q ue en t en demo s e s e l p re c i o de
a dq u i s i c i ón má s todo s l o s g a s to s
e im pu es to s qu e se sop or t an en
l a o pe ra c ión .
A s í p ue s , t end remo s :
a ) Viv ienda Pro teg ida s en
Rég imen Espec ia l
PMV = MP x 1 , 20 = 1 . 2 46 , 53 x
1 , 20 = 1 . 495 , 83
L ue go e l co s t e de l su e lo y de l a
u rb an i z a c ión no p ue de sup e ra r :
1 7 , 50 % s / 1 . 495 , 8 3 = 271 , 7 7
€ /m2 ú t i l .
S i c omo ex p l i c amo s en e l
e j e mp lo an t e r io r u t i l i z amo s l a
con ve r s ió n d e 0 , 75 p a ra p a s a r a
s up e r f i c i e con s t ru i d a ,
t e nd remo s : u n co s t e máx imo de
1 96 , 28 €/m2 con s t ru i do .
b ) Viv ienda s Proteg ida s en
Rég imen Genera l
PMV = MP x 1 , 30 = 1 . 2 46 , 53 x
1 , 3 0 = 1 . 62 0 , 4 9
L ue go e l co s t e de l su e lo y de l a
u rb an i z a c ión no p ue de sup e ra r :
1 7 , 50 % s / 1 . 62 0 . 49 = 28 3 , 5 8
€ /m2 ú t i l .
S i c omo ex p l i c amo s en e l
e j e mp lo an t e r io r u t i l i z amo s l a
con ve r s ió n d e 0 , 75 p a ra p a s a r a
s up e r f i c i e con s t ru i d a ,
t e nd remo s : u n co s t e máx imo de
2 12 , 68 €/m2 con s t ru i do .
c ) Viv ienda s de Pre c io
Tasado
PMV = MP x 1 , 50 = 1 . 2 46 , 53 x
1 , 5 0 = = 1 . 869 , 9 5
L ue go e l co s t e de l su e lo y de l a
u rb an i z a c ión no p ue de sup e ra r :
2 0 % s / 1 . 869 , 9 5 = 3 73 , 95 € /m2
ú t i l .
S i c omo ex p l i c amo s en e l
e j e mp lo an t e r io r u t i l i z amo s l a
con ve r s ió n d e 0 , 75 p a ra p a s a r a
s up e r f i c i e con s t ru i d a ,
t e nd remo s : u n co s t e máx imo de
2 80 , 47 €/m2 con s t ru i do
D e l a l e c t u ra de l a l e g i s l a c ión
a u tonó m i c a obse r v amo s qu e e l
p rec io de repe rcu s ión de l
sue lo urban izado , en l a
p rac t i c a e l equ iva lente a l
so la r , o sc i l a entre e l 15 % y
e l 25 % s e gú n s e a l a t i po lo g í a
d e l a p ro moc ión y , es ta
ho rqu i l l a de v a lo re s o p re c io s
m áx imo s no e s ca sua l , se
a jus ta mucho a l que
cua lqu ie r promo to r deduce
de su s cos te s , t e n i endo e n
c ue n t a qu e l a ve n t a se re a l i z a
sob re e l m2 ú t i l , qu e no t i ene
e n cue n t a l a de l a s zon a s
comu ne s de l ed i f i c i o t a l e s co mo
po r t a l y e s c a l e r a , e t c .
Y , s i n e mb ar go e n l o s co s t e s de
con s t ru cc ión s e cuan t i f i c an en
b a se a l o s m2 r e a lm en te
con s t ru i do s , e s d ec i r l a
s up e r f i c i e co ns t r u i d a con zon a s
comu ne s y e s to s v a lo r e s como
y a s abe mos p re s e n t an un
d e s a j u s t e impo r t an t e ,
P e ro ad emá s l o s re qu i s i t o s de
c a l i d ad de e l e men to s
con s t ru c t i vo s como l a e f i c i e nc i a
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 45
e ne r gé t i c a , e l a i s l am ie n to
a cú s t i co , e t c . , t i en en
r e que r im i en to s m uy s im i l a r e s a
l a s d e l a s v i v i e nd a s l i b re s
E s to u n i do a que i n c l u ye e l
p r e supu e s to de u rb an i z a c ión ,
h a ce que e l cos te de
adqu i s i c ión de un sue lo
ca l i f i cado pe ro s in urban iza r
deba ser p rác t i camen te ce ro ,
s i s e q u i e re qu e s a l g an l o s
n úme ro s d e l a p romo c ió n y
a un que e s t á p r e sen t e un a b a j a
r e n t a b i l i d ad q ue , e n t i e mpo s
p a sados ( en l a a c t ua l i d ad no e s
t an e v i den t e ) s e com pen s ab a con
l a s e gu r i d ad de ven t a ( i n c l u so
h ab í a co l a s p a r a comp r a r ) .
No ob s t an t e , l o s prop ie tar ios
de sue lo no con fo rme s con
e sto s p lan tea mien tos , no
e s t án d i s pue s to s a de sh a ce r se
d e su s t e r ren os a p re c io s t a n
b a jo s y , so bre todo s i h a n
sopo r t ado l a s c uo t a s d e
u rb an i z a c ión , q ue a l g un a s v ece s
e n a l g un a s CC .AA r e pre sen t an ,
po r s i so l a s p r ec io s s up e r io r e s a
l o s v a lo re s máx imo s de
r e pe rcu s ió n de s ue lo qu e s e h an
e s t ado ex i g i en do l e g a lm en t e .
Co mo ve r emo s en un p róx imo
Cuade rno ded i c ado a l
a p ro ve ch am i en to u rb an í s t i co de l
s u e lo , es ta s i tuac ión t i ene e l
pe l igro de de semboca r en un
t ra s l ado a rb i tra r io de l a
repercus ión de l sue lo ha c ia
l a s v i v ienda s l ibre s , po r lo
que se tra s l adar ía a su s
p rec io s de ven ta .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSION. Edif-II Mayo 2014 / Oct 2018 Página 46
Autores Anton io Cap a r ró s Nav a r ro .
I n g en i e ro d e Cam i nos .
L i cen c i a do en C i en c i a s
E mp re sa r i a l e s . L i cenc i ado en
D ere cho . 4 2 año s d e e xpe r i e nc i a
e n e l s e c to r I nmo b i l i a r i o
( CALP I SA , Te l e fón i c a ,
GESM AD ISA) . Am p l i a
e xp er i e nc i a docen t e ( EO I ,
Un i v .Com i l l a s ,…) en t e ma s
i nmo b i l i a r i o s
Juan Fe rnández Capa rró s .
I n g en i e ro d e Cam i nos .
F un c i ona r io e n ex ced en c i a . 3 2
a ño s de exp e r i en c i a e n l o s
s e c to re s I n fo rm át i co ,
I nmob i l i a r i o y e n l a
Adm in i s t r a c ió n de l E s t a do .
D i re c to r de P r a yde Ge s t ió n y
d e I n ve r s ione s Urban a s Reu n id a s
T amb ién Co Au to re s d e :
• B log “E l An á l i s i s de
V i ab i l i d ad I nmo b i l i a r i a “
• B log “ C U A D E R N O S
P R A C T I C O S D E L P R O M O T O R
Y G E S T O R I N M O B I L I A R I O “
• So f twa re d e Aná l i s i s d e
V i ab i l i d ad eco nóm ico -
f i n an c i e r a : Ge s t i n mo ,
I nmo Sue lo , I nm oEx te r io r ,
I nmo Fa se , e t c . , a t r a v é s de
P r ayde Ges t ió n , SL
• E l l i b ro “ Manua l de
Ge st ión Inmobi l i a r ia ” ,
7 ª ed . de l Co l e g io de
I n g en i e ro d e Cam i nos ,
Can a l e s y Pue r to s
SINOPSIS
Se trata de f i j a r e l concep to de ed i f i cab i l idad para una vez
a sumido en su tota l idad inca rd ina r lo con e l de aprove chami ento
u rban í s t i co de l que e s uno de sus componen te s , operac ión que se
l l eva ra a c abo en un Cuade rno de próx i ma apa r ic ión .
Por su tamaño , e ste Cuade rno se d iv ide en 2 par te s :
En la pr ime ra , y a pub l i cada , se in t rodu jo a l l ec to r en unas
b reve s idea s sob re e l u rban i smo, seña lando la s d ive rsas s i tuac ione s
en la s que se puede en contra r un sue lo se gún e l ma rco lega l de l a
l e y de l sue lo e s tata l , que ha s ido re fo rmada en e l 2013 , lo s ámbi tos
de a ctua c ión urban í s t i c a ex i s tente s , l a l eg i s l ac ión au tonómi ca
sobre sue lo y urban i smo y l a c la s i f i cac ión y c a l i f i ca c ión de un sue lo
y tamb ién sob re la v i s ión de l sue lo de sde e l pun to de v i s ta
reg i s tra l y ca ta st ra l
En es ta segunda pa rte , ya centrada s es ta s ideas , se desarro l l a
e l concep to de ed i f i cab i l idad y su re la c ión con la den s idad de
v iv ienda s y con la ocupa c ión máx ima de sue lo po r l a p lan ta ba ja de
una ed i f i ca c ión .
Se seña lan espe c ia lmen te la s super f i c ie s compu tab les que se
man e jan co mo comp lemen to a l Cuade rno n º 3 , tan to en lo que
respe cta a l a ed i f i cac ión como a l sue lo de un dete rminado sec to r
u rban í s t i co .
Todo s es to s tema s se ac la ran con nume roso s e je mplos
p rác t i co s .
E l tex to se c ier ra con e l desa rro l lo de l concep to de Prec io de
Repercus ión de un sue lo y su ut i l i zac ión en e l mercad o
in mobi l i a r io de sue lo .
De j amo s para un p róx imo Cuaderno l a re lac ión en tre l a
ed i f i cab i l idad y e l apro vecha mien to urban í s t i co que es e l
pa ráme tro esen c ia l de l va lo r de un sue lo .
PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.
Nº 4A.- EL SUELO EDIFICABLE.- VISIÓN LEGAL, URBANÍSTICA, REGISTRAL
7.- Cesión de Aprovechamiento en la legislación Autonómica Española
57.- PARÁMETROS URBANÍSTICOS DE UN SOLAR
58.- Cesión de terrenos para dotaciones publicas
CU
AD
ER
NO
S P
RÁ
CT
ICO
S
2014/0
4b
ED
IFIC
AB
ILID
AD
Y P
REC
. ED
-II