Date : Mars - avril 2020
Pays : FRPériodicité : Bimestriel
Page de l'article : p.1,48,49,50,...,54Journaliste : NELLY CHEVAIS
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DOSSIER INTERNATIONAL
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ILE MAURICELe bonheur bleu lagon
BIEN QUE CE BOUT D’ARCHIPEL SOIT LE LIEU IDÉAL DE « L’ACHAT PLAISIR »,
IL N’EN DEMEURE PAS MOINS UNE SOURCE DE RENDEMENT ÉLEVÉ. EXPLICATIONS.
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FIM
Ci-dessous
Symbole de la vie haut
de gamme sur IHe,ce penthouse plein ciel
et océan de Tamarin à
1 257 000 euros (Ofim).
Une pépite, voici ce qu’est
llle Maurice. Une de ces
îles tropicales aux airs de
paradis. Le lagon est bleu
turquoise et le sable si blanc
qu’une équipe d’Hollywood
est venue y tourner un film à
25 millions de dollars (Serenity, de Steven Knight). Au-delàdes bords de mer; nie a le chic des loisirs haut de gamme :
golf sur des parcours primés, pêche au gros, cocktails à base
de rhum aux bars des hôtels 5-étoiles et garden parties dans
des villas de magazines de déco. Cet art de vivre hédoniste
a bâti la réputation de Maurice, nie fétiche des Robinson
de luxe.
UNE ÎLE FRANCOPHONE
De leur passé colonial, les Mauriciens ont gardé la langue
française. Cette particularité attire les Français qui consti
tuent le plus gros essaim d’étrangers venus butiner le luxe
de l’île. « Beaucoup d’entre eux nous ont contactés après les
fêtes, remarque en ce sens Outi de Falbaire, directrice de
Bames Maurice. La crise des gilets jaunes et les grèves de
fin d’année ont peut-être suscité la recherche d’un lieu plus
paisible que la France, tel que Vile Maurice, suggère-t-elle.
Toujours est-il que le marché mauricien profite d’une belle
activité depuis janvier. D’ailleurs, notre offre est plus étendue
qu 'auparavant. Nos clients ont du choix. Mais leur budget est
souvent moins élevé que précédemment, dans une fourchette
de 600000 à 750000 euros. Ce sont, pour la plupart, des
amateurs de Tile qui recherchent une nouvelle vie. » Environ
45 % des acquéreurs étrangers sont français. Ils viennent de
France, d’Afrique, de la Réunion, de Madagascar. Et 30%
sont sud-africains. Le restant arrive d’Europe (Belgique et
Suisse, notamment) et de plus en plus souvent d’Inde et de
Chine. « Pour notre clientèle francophone, les avantages fis
caux de l’île demeurent Tun des critères essentiels. De surcroît,
en matière d’immobilier, la législation issue du Code civil fran
çais, les garanties et les prestations sont comparables à celles
de France. Le bien s’acquiert en toute confiance », détaille
Sandra Colas, directrice des ventes du promoteur 2Futures.
SÉLECTION À L’ENTRÉE
Les étrangers n’ont pas le droit d’acheter en pleine proprié
té sur toute l’île. Pour éviter une surchauffe qui nuirait aux
Mauriciens, le marché se concentre dans des domaines pri
vés agréés par l’Etat (1RS, RES, PDS). Depuis peu, deux
nouveaux schémas d’investissement leur sont ouverts :
« R+2 » (petits immeubles au moins de deux étages) et
« Smart City » (produits dans des villes connectées). Cette
sélection vis-à-vis des étrangers n’est pas une exception sous
les tropiques. Les Seychelles ne leur accordent la pleine
propriété que dans de rarissimes domaines. La Thaïlande
n’admet que 49% de propriétaires non thaïlandais dans ses
immeubles résidentiels.
A Maurice, une fois cette barrière de la nationalité
franchie, l’île vous offre l’art de vivre sous les cocotiers
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qui fait tant rêver. L’immobilier, acquis sous le régime de
la Vefa, est neuf et haut de gamme. Opulentes villas avec
varangues ouvertes sur la nature, penthouses agrémen
tés d’une piscine et d’un ascenseur privatifs, townhouses
les pieds dans l’eau et sable chaud... Le graal que tout le
monde espère s’offrir : la vue sur l’Océan.
UNE OFFRE INNOVANTE
D’après l’Economie Development Board (agence pu
blique de promotion des investissements de Maurice), la
clientèle internationale a investi 1,84 milliard de dollarsdans 2700 biens immobiliers agréés en un peu moins de
quinze ans. En plein boom, l’offre continue de s’accroître.
La demande, par contre, reste relativement constante.
Pour autant, le risque de surproduction qui bouscule
rait le marché semble écarté, selon Sandra Colas : « Les
promoteurs doivent commercialiser 60 à 70% de leur pro
gramme pour obtenir la garantie financière d’achèvement
de la banque. Beaucoup de projets sont lancés, mais tous
ne voient pas le jour. Le marché s’autorégule de lui-même. »
Cela ne signifie pas statu quo : « Les ventes se tassent sur le
segment classique 1RS, RES et PDS au profit des nouveaux
projets R+2 qui représentent 20% du marché, autant que
les reventes, en plein développement également. Le marché
s’atomise, devient extrêmement compétitif et nous amène à
nous challenger», résume Raphaëlle Lamusse, communi
cation manager d’ENL Property. Le promoteur propose
ainsi sur ses grands domaines 1RS une offre innovante :
appartements et villas au pied d’une marina (La Balise
Marina) et terrains à bâtir (Héritage Villas Valriche).
Vient de sortir sur Héritage Villas Valriche, une ligne de
villas contemporaines, style architectural prisé sur l’île,
aux environs du million d’euros.
CAP SUR LE LITTORALLe mètre carré haut de gamme cote en moyenne 4000 eu
ros et celui de l’exception 8000 euros. Sur plusieurs tran
sactions récemment conclues par Bames, les marges de né
gociation tournent autour de 1 % et atteignent 3,25 % dans
le cas d’une revente (environ le même taux qu’en France).
Sur la côte ouest, à Balaclava, Brabant Company Ltd
lance la Réserve de Balaclava. Sous agrément R+2, ceprogramme comprend 34 appartements les pieds dans
l’eau, dont deux penthouses de luxe. « Selon moi, le luxe
de Maurice, c’est l’espace. C’est la raison pour laquelle
nous avons conçu des intérieurs de 200 à 250 m2, indique
Marie-Noëlle Andee, la promotrice du projet. Emplace
ment sur l’Océan, varangues et parc paysager aux essences
tropicales se réapproprient le cachet authentique de l’île.
Dans nos programmes, nous accordons toujours de l’im
portance à la qualité de vie de nos résidents. Il y a trop de
béton à Maurice, plus assez de plans d’eau ni de jardins
alors que les amoureux de l’île veulent vivre dans la nature
des tropiques. » La gamme est présentée entre 600000 et
un million d’euros. Parmi les services, deux bateaux qui
appartiendront à la copropriété, un club house et une
conciergerie. Historiquement, cette région a été et reste
UNE FISCALITÉDOUCEDu point de vue des institutions
internationales, Maurice n'est pas
un paradis fiscal. L’Organisation decoopération et de développement
économiques (OCDE) classe 171e
depuis longtemps sur sa « liste
blanche » (pays ayant signé au
moins 12 accords de conformité aux
standards internationaux). Les taxes
foncière et d'habitation n’existent
pas, pas plus que l’impôt sur les
plus-values des reventes. Les fraisd'enregistrement ne sont que de 5%
sur les transactions immobilières.
« Business friendly », l’île Maurice
permet aux investisseurs
internationaux d’enregistrer leur
entreprise en moins de deux heures
et de la démarrer aussitôt. Les
dividendes sont exonérés d’impôt.L’île ne pratique pas le contrôle
des changes et laisse la liberté
de rapatrier les fonds investis et
leurs bénéfices. Les activitésd’exportation sont hors taxes
comme leurs équipements.
Ci-dessus
Lancement en cours, la Réserve de Balaclava,34 appartements de luxe sur la côte la plus
prisée de 111e (Brabant Compagny Ltd).
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2FUTURES
Près de Grand Baie, deuxprogrammes proches
de la livraison du
promoteur 2 Futures :
ci-contre, Serenity
Villas, des villasd'architecte dans
un environnement
tropical à partir
de 1625 000 euros.
Ci-dessous,
Ki Résidences, uneligne de penthouses et
d'appartements à partir
de 422 500 euros, à500 mètres de la plage
de Pereybère.
Page de droite, en hautet au milieu
Villa de prestige à
quelque 5 millions
d'euros donnant sur le
golf d'Anahita, le plusélégant domaine de l'île
(Barnes).
Page de droite, en bas
Recherché sur Maurice,le jardin tropical
entourant un petit
immeuble, comme
ici, près de Rivière
Noire. Un duplex y estprésenté par Barnes
à 642 000 euros.
l’une des plus prisées de l’île pour le tourisme, mais aussi
son secteur immobilier qui a connu une réelle explosion
ces dernières années.
L’est de l’île reste davantage à l’état brut. « Pour ma part,
j’apprécie la côte est, où je vis, confie Outi de Falbaire. Le
climat sous le vent est frais. Les lagons sont les plus grands
de l’île. Le gouvernement vient d’approuver la construction de
nouvelles routes, de petits pôles commerciaux se développent,
et nous avons de l’offre. » À la pointe de Flacq, la marque
de luxe One & Only a proposé à ses habitués fortunés une
collection de 52 prestigieuses villas les pieds dans l’eau.
Toutes ont trouvé preneur entre 10 et 15 millions de dol
lars, sauf une encore disponible. En face de l’île aux Cerfs,
presque encore vierge, le grand domaine d’Anahita est le
rendez-vous sur la côte des happy few qui renouent avec la
nature, mais en mode luxe, pas du tout sauvage. Les villas,
le golf le Spa sont extrêmement léchés. C’est l’île Maurice
« premium ».
VERY SMART MOKA
Pas de lagon de carte postale à Moka, mais des quartiers
modernes. Une ville avec des lieux pour vivre, travailler,
se divertir. Cette « smart city » (ville connectée), prati
quement au cœur de Maurice, est la plus avancée de l’île.
La construction a démarré il y a dizaine d’années, et au
jourd’hui 26000 habitants y vivent, à quelques pas d’une
trentaine d’établissements d’enseignement international
ainsi que de 1500 commerces et entreprises (dont PwC et le
siège de McDonald’s). Les Promenades d’Helvétia, le pre
mier programme résidentiel de Moka, a été dernièrement
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lancé par ENL. « Nous avons obtenu de bons retours com
merciaux, signale Raphaëlle Lamusse. Les studios se sont
vendus à partir de 100000 euros, les appartements familiaux
à partir de 156000 euros et le penthouse (quatre chambres) à
partir de 600000 euros. A Moka, le rendement locatif atteint
6,5%, et la plus-value grimpe de 7% par an. La rentabilité
est l’une des plus attractives de l'île. » La troisième phase du
programme vient tout juste d’être lancée.
DE 4 À 5% DE RENDEMENT
Pour investir, choisissez les spots les plus touristiques. Ré
gulièrement convoités par les locataires: le secteur de
Grand Baie et ses plages de légende (Mont Choisy, Trou-
aux-Biches, baie aux Tortues de Balaclava). Les couchers de
soleil et les dauphins de la baie de Tamarin ont aussi leurs
inconditionnels. La location dans le parc individuel monte
en puissance, car les touristes préfèrent désormais louer
une villa haut de gamme que séjourner dans un hôtel étoilé.
Les expatriés puisent aussi dans ce vivier locatif L’appar
tement de 200m2 de Trou-aux-Biches avec accès à la mer
se loue à l’année de 1500 à 2000 euros/mois (5% de ren
dement). Plus haut de gamme, la villa de Tamarin, acquise
pour 2 millions d’euros avec vue, piscine et commodités
proches, rapporte 3000 euros/mois. « Le rendement locatif
peut être moins intéressant qu ’à Grand Baie, car Tamarin vaut
plus cher à l’achat. Mais dans une région aussi résidentielle,
la plus-value sera importante, soutient Nicolas Thomas, di
recteur d’Ofim Maurice, un réseau d’agences de l’océan
Indien actif dans la vente et la location. L’immobilier se juge
sur le long terme. J’ai l’exemple d’un de mes clients qui a acheté
un appartement à 240000 euros et l’a revendu 650000 euros
six ans après. Reconnaissons tout de même que les conditions
ne se montrent pas toujours aussi favorables. »
ÎLE, MAIS SURTOUT PAYSLes élections viennent d’avoir lieu sur l’île. Le gouverne
ment a été réélu pour cinq ans (généralement les élus effec
tuent deux mandats). Une stabilité de l’exécutif qui rejoint
celle des institutions de cette jeune démocratie. « Maurice
est davantage un pays qu ’une île. Le marché immobilier inter
national va probablement rester dynamique, car peu de lieux
sur la planète cumulent autant de critères de qualité : mer,
soleil, sécurité, connexions avec le monde, hôpitaux, écoles et
surtout avantages fiscaux exceptionnels », rappelle Outi de
Falbaire. De plus, un métro est en cours de construction,
et le taux de croissance est de 3 à 4% par an. Évidemment,
le risque de tempête tropicale existe, les 11 heures de vol
depuis l’Europe semblent longues et l’immobilier n’est pas
toujours bon marché. Mais une vie « high class » dans les
îles vaut bien quelques sacrifices. « Chaque armée, 1,4 mil
lion de touristes viennent dans cette petite île d’un peu plus
de 1,3 million d’habitants, alors qu’ils ne sont que 200000 à
Madagascar pour 26 millions d'habitants, renchérit Nicolas
Thomas. L’avantage de Maurice est sa qualité de vie et tout
laisse à penser que cela durera. »
PERMIS DERÉSIDENCEÀ 500000 USD
Quand vous avez acquis un bien
supérieur à 500000 US dollars
(environ 456200 euros), vous
pouvez demander aux autorités
votre permis de résidence
permanent (Long Stay visa) en
fournissant certificats médical et de
moralité. Renouvelable tous les
dix ans, il vous donne le droit d'opter
pour le statut de résident fiscal
mauricien (sans en prendre la
nationalité). Vous vous acquitterez
dès lors d'un impôt marginal de 15%
sur vos revenus (y compris locatifs).
L'île n'impose pas la fortune, ni la
transmission aux héritiers. Mais si
vous revendez votre bien, vous
perdez votre permis de résidence.
Pour un investissement au-dessous
de 500 000 USD, vous êtes éligible à
l'obtention du permis de séjour, mais
restez contribuable dans votre pays
d'origine. Si vous êtes français, votreinvestissement ne sera pas inclus
dans votre impôt sur la fortune
immobilière, et vos revenus locatifs
ne seront imposés qu'à Maurice à
15%. Ces permis vous sont octroyés
ainsi qu'à votre famille.
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