Download - Calidad en la construccion 3cv2
Director del Departamento de Ingeniería CivilITESM - Campus Monterrey. México
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Mejora Continua en la
Construcción de Vivienda
BASADO en el modelo3cv+2
Dr. Salvador García Rodríguez
CONTENIDO:
1. La evolución del concepto de calidad en la construcción de vivienda
2. El ciclo de mejora continua de procesos
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Mapa Conceptual
Mejora Continua
MercadoInmobiliario
Enfoque Procesos
Como mejorarel Proceso?
Herramientas Modelos
A que nivel de Procesos
Estratégicos(Empresa)
Administrativos(Proyecto)
Operativo(Ejecución)
Innovación enVivienda
INTRODUCCIÓN
AREAS MADURAS
Atractividad Evolución y ampliación de mercados Mayor oferta de financiamiento Demanda a largo plazo asegurada Estabilidad financiera
AREAS A DESARROLLAR
Falta de profesionalismo, atomización, etc
Mayor regulación Esfuerzo de accesibilidad Gestión de la Producción Gestión del Ciclo del marketing Simplificación de tramitología
REALIDAD DEL NEGOCIO INMOBILIARIO:
Que es una Empresa Inmobiliaria?
C
L
I
E
N
T
E
E
X
T
E
R
N
O
C
L
I
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N
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E
X
T
E
R
N
O
Proy. Arq.
Presupuesto
Planeación
Contabilidad / Finanzas
Construcción
Compras
Phva
Sistemas
Entrada Entrada
Entrada
Entrada
Entrada
Entrada
Entrada
Salida
SalidaSalida
Salida
Salida
Salida
Retroalimentación
Ventas
Salida
Servicio
Posventa
INTRODUCCIÓN
Que ofrece una empresa
Inmobiliaria?
En el DISEÑO, en la CONSTRUCCIÓN, y en el SERVICIO
Diseño
Entonces, en que se puede diferenciar?
Asegurar la calidad del diseño. Incorporar en el proceso de diseño criterios de sustentabilidad, confort, calidad,
constructabilidad, modulación etc.
Asegurar la Calidad del proceso de construcción de la vivienda
Asegurar la Calidad del proceso de Servicio de Atención al Cliente (Posventa)
INTRODUCCIÓN
CALIDAD: Es la propiedad o conjunto de propiedades inherentes a una cosa, que permiten apreciarla como igual, mejor o peor que las restantes de un especie
Pirámide de madurez de la Calidad
Administración de Calidad Total
Aseguramiento de la Calidad
Control de Calidad
Inspección
Administración
de la Calidad
Valores Humanos
Principios de la empresa
Planeación estratégica
Liderazgo
Trabajo en Equipo
Comunicación
Planeación
Proyecto
Ejecución
Operación
Insumos:
Materiales, Máquinas, Equipo y herramientas; Instrumentos y aparatos; Personal.
Productos:
Técnico Operativos:
Preliminares, Cimentación, Estructuras, Albañilería, Instalaciones, y Acabados.
Técnico Administrativos:
Presupuestos, Contratos, Proyecto Ejecutivo, Programa de obra, Tramites, Arranque de obra, Bitácoras, Estimaciones, Finiquitos.
1. La evolución del concepto de calidad en la construcción de vivienda
El enfoque de procesos
El enfoque orientado hacia los procesos, permite una rápida y sencilla identificación de los problemas. Así como la rápida resolución de los mismos.
Así pues el enfoque de procesos permite analizar el funcionamiento de un proyecto inmobiliario o de una empresa, como una secuencia lógica de tareas asociadas a través de un flujo de recursos que van circulando a través de la organización y se les va agregando valor hasta obtener el producto final, EL PROYECTO O EL PROCESO TERMINADO.
2. El ciclo de mejora continua de procesos
La pregunta es. ¿ Cual deberá ser el enfoque (ZOOM) de la mejora?
CONCEPTOS BÁSICOS
INSUMOS
Un insumo puede existir o se manifiesta en forma de datos, información, materias, unidades a medio terminar, partes recién compradas, productos y servicios, o bien el medio ambiente
INSUMOS
Un insumo puede existir o se manifiesta en forma de datos, información, materias, unidades a medio terminar, partes recién compradas, productos y servicios, o bien el medio ambiente
PROCESOS
•Proceso Total: Inclusión y evaluación de todo el sistema o proceso en conjunto (Cliente interno y Externo)
•Proceso Administrativo: Gerencia
•Proceso Funcional: Grupo o Individuo
•Proceso transfuncional: Varios grupos o individuos de diferente área funcional
PROCESOS
•Proceso Total: Inclusión y evaluación de todo el sistema o proceso en conjunto (Cliente interno y Externo)
•Proceso Administrativo: Gerencia
•Proceso Funcional: Grupo o Individuo
•Proceso transfuncional: Varios grupos o individuos de diferente área funcional
RESULTADO
Un insumo producto puede existir o se manifiesta en forma de datos, información, materias, unidades a medio terminar, partes recién compradas, productos y servicios, o bien el medio ambiente
RESULTADO
Un insumo producto puede existir o se manifiesta en forma de datos, información, materias, unidades a medio terminar, partes recién compradas, productos y servicios, o bien el medio ambiente
PROCESO:
Actividades o pasos que se llevan a cabo para transformar insumo (s) en producto (s).
Son los pasos que un individuo o grupo realiza para desempeñar un trabajo o completar una tarea (técnica, método o procedimiento).
PROCESO:
Actividades o pasos que se llevan a cabo para transformar insumo (s) en producto (s).
Son los pasos que un individuo o grupo realiza para desempeñar un trabajo o completar una tarea (técnica, método o procedimiento).
HACER MAL LO QUE SE DEBE HACER
Presentar una requisición, proporcionando
información inexacta
HACER BIEN LO QUE SE DEBE HACER
Proveer la informaciónsolicitada, en forma precisa y oportuna
HACER MAL LO QUE NO SE DEBE HACER
Enviar la factura a la persona equivocada;
incluir cálculos incorrectos
HACER BIEN LO QUE NO DEBE HACER
Llenar un informe innecesario, pero bienescrito y entregado a
tiempo
COMO LO HACE USTED
LO
QU
E H
AC
E U
ST
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LA REJA
DE LA
CALIDAD
2. El ciclo de mejora continua de procesos
ANALISIS Y DIAGNOSTICO DE PROCESOSLas metas que se consiguen con el estudio de un proceso son:
Conocer el proceso
Identificar las alteraciones del proceso
Diagnosticar las causas que originan la alteración del proceso
Planear la mejora del proceso
El paso fundamental en el este proceso es entender a fondo el proceso, y por tanto se debe obtener toda la información a fin de documentarlo.
Para estar en condiciones de documentar un proceso, se requiere tener:
El debido conocimiento de quién está a cargo del mismo.
Qué otro u otros procesos interactúan con él.
En qué consisten sus objetivos y,
Cuál es su trayectoria general de su flujo
2. El ciclo de mejora continua de procesos
ANALISIS Y DIAGNOSTICO DE PROCESOS
En todo proceso, no importa cuál sea su eficiencia, hay variaciones. Estas se pueden deber tanto a CAUSAS FORTUITAS (CAUSAS COMUNES) como a CAUSAS IDENTIFICABLES (CAUSAS ESPECIALES).
Las causas mas comunes de las variaciones son NATURALES, DE TIPO ALEATORIO O AL AZAR, y siempre se van a presentar.
En cambio, las causas especiales tienen su origen en cierta variabilidad en el rendimiento de una máquina. Una persona, un material, el entorno o cualquier otro elemento que participa en el proceso.
Estas son causas que son necesarias detectar y controlar, con el propósito de reducir las variaciones del proceso a su mínima expresión
2. El ciclo de mejora continua de procesos
MEJORAMIENTO DE LA CALIDAD DE PROCESOS
El ciclo de Deming, conocido también como el ciclo Planear, Hacer, Verificar, y Actuar (PHVA), es un enfoque sistemático para ayudar a la Dirección, administración, y gerencia, en el mejoramiento continuo de la calidad.
PLANEARPLANEAR
HACERHACER
ACTUAR
Mantenerse
así
ACTUAR
Mantenerse
así
SEGUIMIENTO
IDEAS
ACTUAR
Mejora
ACTUAR
Acción
Remedial
ACTUAR
Acción
Preventiva
VERIFICAR
Mejor
Más Rápido
Más fácil
Más sencillo
Ciclo de Mejoramiento
Ciclo de Mantenimiento
SI
NO
Ciclo de Corrección
Para
Resultados
Para
eliminar
causas
2. El ciclo de mejora continua de procesos
El Despliegue de la mejora continua en tres diferentes ámbitos de la empresa inmobiliaria (estructura organizacional)
El Negocio Inmobiliario(Proceso Global)
El Proyecto Inmobiliario(Proceso transfuncional)
El Proceso de Construcción(Proceso Funcional)
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
Premisa
ARQ. RAUL TREVIÑO
DIRECTOR TECNICO
ARQ. RAUL TREVIÑO
DIRECTOR TECNICO
ING. RUBEN MARTINEZ
Superintendente de UrbanizaciÓn
ING. JOAQUIN REYNA
Jefe de Proyectos UrbanizaciÓn
ARQ. ADRIANA FUENTESProyectos Vivienda
ING. MARIANO MORAN
Diseño y Calculo Estructural
ARQ. PABLO GARCIA
Superintendente Proy.
Residenciales
Gerencia de
PlaneaciónY
Nuevos Proyectos
Arq. Jaime Ramírez
Supervisor de Vivienda
C.P. PEDRO MORENO
DIRECTORADMINISTRATIVO
C.P. PEDRO MORENO
DIRECTORADMINISTRATIVO
LIC. JUAN PEREZ DIRECTOR GENERAL
OPERARIOSOBREROS
Alicia : Qué camino debo tomar?Gato: Eso depende del lugar hacia donde vayasAlicia: No se para donde voy!Gato: Entonces, no importa cuál camino debas tomar!
Lewis Carroll, 1872 A través del espejo
La Calidad, una decisión Estratégica, Sistémica y Holistica
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
Un proceso de planeación estratégica debe establecer los criterios para tomar las decisiones organizacionales diarias y debe suministrar el patrón frente al cual se pueden evaluar tales decisiones.
La Planeación Estratégica es el proceso por cual los miembros guía de una organización prevén su futuro y desarrollan los procedimientos y operaciones necesarias para alcanzarlo.
Planeación Estratégica de la calidad
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
La Planeación Estratégica se relaciona con QUE SE DEBE HACER en una organización, en tanto la planeación táctica o planeación Operativa se refieren a COMO HACER el trabajo.
La Planeación Estratégica debe responder tres preguntas básicas:
Hacia donde va la empresa? Cual es el entorno? Como lograrlo?
Planeación Estratégica de la calidad
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
Planeación Estratégica de la Calidad en la Empresa inmobiliaria
DIRECCIÓN SUPERIOR DE LA EMPRESA
GERENTE DE PROYECTO
ÁREAS OPERATIVAS
Antecedentes para las decisiones de la autoridad superior
Políticas y criterios para orientación de las decisiones
delegadas
Políticas y criterios para orientación de las decisiones
delegadas
Antecedentes para las decisiones de la autoridad superior
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
¿Y cómo llevamos todo esto hasta la operación de la
empresa?
¿Eso de la mejora
continua con que se come?
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
CLIENTEIdea
USOOperación Mantenimiento
PLANEACIÓNEstudio de factibilidad Estudio topográficoEstudio de suelos
PROYECTOEspecificaciones Planos(Proyecto Ejecutivo)
EJECUCIÓN DE LA OBRA
OBRA TERMINADA Sistema de Calidad =
Proceso
Mejora Continua del Sistema Administrativo de Calidad
CLIENTE
Requisitos
C
L
I
E
N
T
E
Satisfacción
Responsabilidad de la Dirección
Administración de Recursos
Medición, Análisisy Mejora Continua
ProductoRealizacióndel Producto
El Supervisón de Obra el motor de la mejora continua en la obra
3. El concepto de mejora continua en el ámbito inmobiliario
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2
Criterios de Calidad
para la Vivienda
Insumos
Procesos Constructivos
Producto Final
3+
AuditoriasInterna
Externa
2
Significado: …………..
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Evolución de una idea…….
Origen del Modelo: 1999 el comienzo….
La burbuja inmobiliaria en México: La oportunidad, la oferta y la demanda.
Regular el mercado: La necesidad.
Primera idea: Asegurar la calidad de la cadena productiva de los proyectos inmobiliarios
El enfoque del modelo: Asegurar la calidad de la producción de vivienda al cliente o usuario.
La meta: Generar cultura de calidad en la industria que llegue y permanezca hasta los operarios, y que LO COMÚN YA NO SEA LO NORMAL
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
REINGENIERIA
PREMIOS
DE
CALIDAD
NORMA ISO - 9000
SEIS SIGMAZEN = BUENO
KAIZEN
KAI =CAMBIO
5´S
Tecnológico de Monterrey
3cv + 2
MR
La congruencia de la idea
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
La calidad no es una meta, es una forma de vida de la empresa.
La calidad implica esfuerzo, colaboración y recursos de la fase inicial.
Es mas costoso corregir los errores que el costo de la calidad de prevención y seguimiento.
El programa de calidad debe tener entre otras características las siguientes:
Que sea económico: Debe ser de fácil implementar, manual, y con poco personal.
Simple: Requerir información mínima, fácil de medir, y representar gráficamente.
Flexible: Capaz de adaptarse y adecuarse a las necesidades cambiantes del constructor.
Exacto: Debe reflejar lo que pasa en la obra. A tiempo: La retroalimentación debe ser rápida para tomar las acciones
correctivas. Sistema de evaluación: Deber ser posible realizar comparaciones.
Premisas de la calidad en la construcción de vivienda
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Construir la calidad de la vivienda en todas sus fases.
Garantizar la calidad de los procesos de construcción.
Congruente con la realidad tecnológica del entorno y de cada empresa
(materiales, m.o., herramientas, equipo, etc.).
Potenciar la eficiencia en la supervisión de la obra.
Flexible a cualquier realidad administrativa y operativa de las empresas.
Definir el ¿QUÉ? y el ¿CÓMO? de cada proceso de construcción, y del
producto final.
Trabajo Colaborativo.
Direccionar la calidad de la vivienda en el mercado.
Ganar- ganar (Cliente – Desarrollador).
Premisas de la calidad en la construcción de vivienda
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
ETAPA ACTIVIDADES TIEMPO ESTIMADO
FASE DE CAPACITACIÓN
I. Integración de Grupo
III. Desarrollo del Proceso de Capacitación Se capacitará al líder o lideres de la empresa participantes en el desarrollo de la Base Documental, la implantación de la misma, y la auditoria interna.
5 horas.
FASE DE SEGUIMIENTO
I. Elaboración de la Base Documental Los lideres internos coordinaran las actividades siguientes:-Definición de procesos a documentar.-Desarrollo de fichas técnicas, y matrices de aseguramiento de calidad.-Integración de la Base Documental
5 días a partir de la capacitación.
II. Revisión de la Base Documental El líder interno deberá elaborar la base documental, con la asesoría y seguimiento de un asesor asignado por el ITESM.
Ocurre en el mismo periodo anterior
III. Implantación y Auditoria interna La Base documental completada deberá ser implantada y posteriormente auditada por el líder interno para corroborar su operación o en su defecto corregir desviaciones.
Cada semana a partir de la revisión final de la Base Documental.
MODELO 3CV+2: Metodología
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Prestigio e imagen en la industria y en la comunidad
Registro del nivel calidad de los desarrollos
Reducción del costo de garantías y servicio posventa (hasta un 40%)
Corrección de las deficiencias de calidad durante el proceso de producción
Rol activo de la supervisión de obra
Medición objetiva de la calidad de la vivienda
Reducción costo de seguros
Agilidad en trámites y permisos oficiales
Reconocimiento de Infonavit
Eliminación de algunos trabajos tradicionalmente considerados (empastados, etc)
Eliminación de retrabajos (errores, imprecisiones, etc.)
Ahorro de mano de obra (detallado, etc.)
Ahorro de insumos
Calidad de los elementos constructivos
Calidad final de la vivienda
Seguimiento del supervisor y contratistas
Depuración de supervisores y contratistas, y proveedores
MODELO 3CV+2: Resultados y expectativas
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Antes
Después
MODELO 3CV+2: Resultados y expectativas
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Antes
Después
MODELO 3CV+2: Resultados y expectativas
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Antes
Después
MODELO 3CV+2: Resultados y expectativas
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Antes
Después
MODELO 3CV+2: Resultados y expectativas
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Antes
Después
MODELO 3CV+2: Resultados y expectativas
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Ciclo de Mejora
Ciclo de Mejora
Ciclo de Mejora
Fichas Técnicas
Procedimientos
Mat
rice
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A. C
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Imp
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ón
Auditoria InternaA
uditoria externa
BASE DOCUMENTALIMPLANTACIÓN
MODELO 3CV+2: Modelo Conceptual
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Dicha Base Documental la integran las tres secciones principales ya mencionadas:
Fichas Técnicas de los procesos constructivos susceptibles de evaluar.
Procedimientos de ejecución y medición de los procesos de verificación.
Matrices de Aseguramiento de Calidad de los procesos o grupos de procesos constructivos a evaluar y registrar en campo.
De manera indicativa se sugiere la siguiente estructura para la integración de la Base Documental del modelo de calidad. Las secciones IV, V, y VI son obligatorias:
Sección I. Perfil de la empresa
Sección II. Introducción de calidad de la empresa (misión, visión, política de calidad, etc.)
Sección III. Guía de Aplicación del Modelo 3Cv+2
Sección IV. Fichas Técnicas ordenadas lógicamente de acuerdo al proceso constructivo
Sección V. Procedimientos de ejecución y medición ordenados lógicamente de acuerdo al proceso constructivo
Sección VI. Matrices de Aseguramiento de Calidad ordenadas lógicamente de acuerdo al
proceso constructivo
Sección VII. Anexos
MODELO 3CV+2: Base Documental
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Version 00Fecha 20-jun-05Hoja 11 de 28
MUROS* Revisar plomeo
Elaboracion: Arq. Martin Guerra
FICHAS TECNICAS - ASEGURAMIENTO DE CALIDAD DE PROYECTOSIMPULSORA TOTAL S.A. DE CV.
DEPARTAMENTO EMISOR: PROCESO:CONSTRUCCION MUROS P.B. Y P.A INC. CASTILLOS
ACTI VI DADES A VERI FI CAR APOYOS GRAFI COS OBSERVACI ONES
ANTES DE LA EJECUCION O SUPERVISION
* Se debera contar con reportede laboratorio para control decalidad.
MUROSDOCUMENTACION BASE* Plano de desplante de muros P.B. y P.A.* Desplante de 1a. Hilada* Escuadras, Hilo, Plomo, Nivel y reglas* Muestreo de block* Muestreo de morteroCASTILLOS* Plano de castillos* Revisar seccion de hueco para castillos* Preparacion y curado de cimbra* Muestreo de acero* Materiales y herramientas.COLUMNAS* Plano de cimentación* Cimbra (Sonotubo)* Muestreo de acero* Muestreo de concreto* Materiales y herramientas.
DURANTE LA EJECUCION O SUPERVISION
* Revisar mezcla cortada, junteos* Revisar escuadras, Alineamiento, Nivelacion* Revisar Vanos* Revisar aparienciaCASTILLOS* Revisar troquelado y nivelacion de cimbra* Revisar colado y vibrado* Descimbrado.COLUMNAS* Revisar acero de refuerzo* Revisar plomeo y nivelación de sonotubo* Revisar colado y vibrado de concreto* Desimbrado y limpieza
DESPUES DE LA EJ ECUCION O SUPERVISION PARAMETROS
* Hacer limpieza de muros (Quitar clavos, alambre recocido, rebabeo y resanes)
Desplante de primer hilada
De acuerdo a plano y escuadras con diferencia de ± 1 mm/ml
* Rellenar o calafatear huecos de block para recibir cerramientos o ventanas
PlomeoDiferencia menor a 5 mm por entrepiso
* Revisar apariencia final del muroUbicación de vanos para puertas y ventanas
Correcto a plano y con diferencia de ± 1 cm.
* Rectificar plomos y ubicación (ejes)Sección de castillos y/o columnas
Diferencia + 1.5 cm
* Liberación para inicios de cerramientosArmado de castillos y/o columnas
100 % Cuantificación respecto a planos
Apariencia castillos y muros
Sin concreto segregado, sin acero expuesto, junta uniforme, superficie limpia sin residuos y sin daños
Autorizacion: Arq. Cesar Gzz.Fecha: 21 jun 05
MODELO 3CV+2: Herramientas – Fichas Técnica – El Qué
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Muro de enrase y castillos
Desplante de primera hiladaLos muros de enrase se encuentran ubicados conforme a plano, se deberán medir escuadras en al menos 3 puntos de cruce de muros, la tolerancia permitida es de 1mm/ml. Si las tres observaciones realizadas cumplen con el parámetro de medición la calificación será de 3. Si cumplen 2, la evaluación será de 2. Si cumple 1 o ninguno la evaluación será de 1.Plomeo: Deberá tomarse tres lecturas en tres diferentes puntos teniendo de tolerancia un desplome no mayor a 5 mm/ml de altura. Si las tres observaciones realizadas cumplen con el parámetro de medición la calificación será de 3. Si cumplen 2, la evaluación será de 2. Si cumple 1 o ninguno la evaluación será de 1.Relleno de huecos de blocks:Para calificar este concepto es necesario definir que el área a supervisar será al 100% del muro de enrase, por lo que se deberá tapar con mortero cuando menos la ultima hilada superior de todo el muro de enrase y no se podrá liberar para el concepto de viga de cimentación hasta que este ejecutado. Si las tres observaciones realizadas cumplen con el parámetro de medición la calificación será de 3. Si cumplen 2, la evaluación será de 2. Si cumple 1 o ninguno la evaluación será de 1.Ubicación de Castillos: Los castillos deberán estar ejecutados y ubicados conforme a plano de cimentación y que las variaciones que puedan existir en el anclaje de castillos no exceda de ± 5 cms en el eje del muro.No podrá colarse el concreto., hasta que los errores sean corregidos. Si las tres observaciones realizadas cumplen con el parámetro de medición la calificación será de 3. Si cumplen 2, la evaluación será de 2. Si cumple 1 o ninguno la evaluación será de 1.
MODELO 3CV+2: Herramientas – Procedimientos de Verificación – El Como
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Documentación base
CONCEPTOS Des
plan
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MUROS PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA INCLUYENDO CASTILLOS
Si las tres observaciones realizadas cumplen con elparámetro de medición la calificación será de 3. Sicumplen 2, la evaluación será de 2. Si cumple 1 oninguno la evaluación será de 1.
De
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MUROS PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA INCLUYENDO CASTILLOSCRITERIOS
EVAL
UAC
IÓN
MODELO 3CV+2: Herramientas – Matriz de A. C. – El Qué y el Como
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
PROCESO CONCEPTOS PARÁMETRO CATEGORIA*
Documentación baseProyecto EjecutivoPedido de materialPermisos
CompletadoConfirmadoAutorizados
Crítica
Recepción y entrega del tramoEntrega de lotificación: Alta de bitácora:
CompletadaBitácora abierta y en obra
Principal
Trazo y Nivelación
Revisión de medidas de patios, frentes y pasillos: Revisión de medidas y escuadras de ejes: Sembrado:
Medidas con diferencia de ± 1cm
Con diferencias de ± 5mm
100 % completado
Crítica
Cimentación de concreto ciclópeo
Sección: Puntos de amarre: Tiro directo en capas alternadas:
Con diferencias de ± 1 cm.100% en puntos de verificación100% en observaciones
Crítica
Cimentación zapatas aisladas y pedestales
Ubicación de ejes: Armado:
Sección:
Con Diferencia de ± 0.5cmCuantía especificada y recubrimiento ± 1cmDiferencia de ± 3cm sección y + 1 cm. en peralte.
Crítica
MODELO 3CV+2: Parámetros de Evaluación
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2 : Medición y Evaluación
Muestreo
El tamaño de la muestra de viviendas a verificar y registrar dependerá del universo de viviendas a construir, el cual será definido por cada empresa en función del tamaño del contrato, centro de costos, frente de construcción, paquetes de vivienda, fraccionamiento o cualquier esquema de planeación de la construcción de las viviendas; siendo al menos el 30% de la población de dicho universo si el contrato es mayor o igual a 10 viviendas; y en contratos menores a 10 viviendas el muestreo será 1 a 1, es decir, las observaciones serán igual al tamaño del universo. Por ejemplo para un paquete de 40 viviendas, se muestrearán 12, para uno de 8 se muestrearán las 8. Selección de Vivienda Una vez diseñado el muestreo, el paso siguiente será definir cuales serían las viviendas seleccionadas para fines de verificación y registro de calidad; el criterio de selección será en función del ritmo de producción, es decir en base al programa de obra, cada empresa definirá a conveniencia la distribución del muestreo de tal manera que éste represente el espectro de la producción total (contrato, centro de costo, paquete de viviendas, fraccionamiento, etc.), y las verificaciones de calidad tengan una frecuencia en promedio una semana. Por ejemplo, si se tiene una producción de 40 viviendas, y de acuerdo al programa de obra, se estima producir 10 firmes por semana, el total de firmes se ejecutaran en 4 semanas, para fines de muestreo se registraran 12 firmes, por que serán verificados 3 firmes por semana, pudiendo definirse previamente las viviendas seleccionadas en el sembrado de las mismas. De tal manera que se podría tener una primera evaluación de calidad con el primer firme registrado, después con el segundo mas el primero, y después uno semanal con los tres primeros y así sucesivamente.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
El proceso de medición y evaluación define que cada concepto dentro de cada
proceso abierto se evaluará realizando tres observaciones o mediciones en
cada vivienda:
•Si las tres observaciones cumplen con el parámetro de medición la
calificación será de 3.
•Si cumplen 2, la evaluación será de 2.
•Si cumple 1 o ninguno la evaluación será de 1.
MODELO 3CV+2: Medición y Evaluación
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
• A continuación se presentan diferentes ejemplos de evaluación:
Si el muestreo de una losa indica que se cumple el criterio “Cuantía
especificada y recubrimiento ± 1 cm. y sección + 1cm” en los 3 puntos
observados, la evaluación es de 3. Si se cumple 2 puntos observados la
evaluación será de 2.
• Estas calificaciones numéricas se indican en la zona de evaluación de cada
concepto en la parte central de la matriz de aseguramiento de la calidad.
MODELO 3CV+2: Medición y Evaluación
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Por ejemplo, si el concepto “visita previa al colado de castillos” se evalúa bajo 3
criterios: (1) plomeo, (2) ubicación vanos de puertas y ventanas, y (3)
sección de castillos. La evaluación del concepto sería la suma de las
evaluaciones de cada criterio entre la máxima evaluación posible,
representado el resultado sobre una base de 100.
Si el concepto (1) tuvo una calificación de 2, el concepto (2) de 3 y el concepto
(3) de 2, entonces la calificación será:
Calificación = (2+3+2)/(3+3+3)*100 = 78
MODELO 3CV+2: Medición y Evaluación
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Como se mencionó anteriormente, una vez completado el proceso de implantación, y en función de los resultados que generen las evaluaciones de la calidad, se podrá solicitar a Certificado de Calidad en los Procesos Constructivos por parte del Tecnológico de Monterrey. El proceso de certificación se hará en las siguientes etapas:
Revisión de la Base Documental y sus posibles adecuaciones.
Revisión de los Registros de Calidad obtenidos durante la implantación y seguimiento.
Definición del calendario para la Auditoria del Tecnológico de Monterrey
Diseño del Plan de Verificación del Tecnológico de Monterrey, que se coordinará con la empresa en cuestión, en función de la producción existente, los frentes, las etapas de construcción, etc.
Realización de la Auditoria del Tecnológico de Monterrey
Emisión del Reporte de No Conformidades (en su caso)
Segunda Auditoria una vez corregidas las No Conformidades (en su caso)
Emisión del Certificado de Calidad en los Procesos Constructivos
MODELO 3CV+2: Certificación
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Procesos Críticos
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Procesos Principales
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
El personal de campo debe conocer y entender
perfectamente las herramientas antes
mencionadas. Estas herramientas representan el
criterio estandarizado por la organización que se
establezca para la aceptación o rechazo de los
procesos de construcción supervisados.
El supervisor deberá llevar un seguimiento de cada
una de las etapas de construcción de la
vivienda.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
En este seguimiento el supervisor decidirá si acepta
o rechaza el proceso constructivo evaluado. La
aceptación o rechazo está en función del
cumplimiento de los criterios del manual de
procedimiento. Esta evaluación deberá quedar
asentada en el reporte semanal como la historia
del muestreo de calidad.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
• Al no cumplir el estándar de calidad fijado para
los procesos constructivos obliga al supervisor y
a emitir un aviso de calidad de no conformidad.
• En este aviso se indica la justificación del
mismo. También se establecen las medidas
correctivas del proceso, que deberán darse de
manera inmediata, sin modificar la calificación
obtenida en el mismo.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
• Los resultados de mejora deberán ser
evaluados en las mediciones posteriores,
de tal manera que la evolución de la
calidad sea positiva.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
Al final de cada paquete de viviendas el
supervisor realizará un informe de lo
acontecido durante la ejecución del
mismo, independientemente del
seguimiento que se lleva para asegurar la
calidad parcial.
Así se podrán identificar las mejores prácticas
del contratista, y las áreas de oportunidad,
buscando con ello implementar el ciclo de
mejora continua.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
La empresa tendrá la capacidad de adecuar y
modificar los formatos de aseguramiento de
calidad de los procesos que así lo
justifiquen.
Estas modificaciones se pueden realizar
solamente si elevan el estándar de calidad
fijado previamente en las especificaciones
de la base documental del modelo 3cv+2.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
• El procedimiento de aseguramiento de
calidad del modelo 3cv+2 no sustituye el
proceso de supervisión tradicional.
• El modelo 3cv+2 sistematiza y regula el
proceso de supervisión de la vivienda.
• La supervisión normal se hará con base a
los lineamientos de control de cada
empresa, pero la verificación de estándares
se hará en las viviendas seleccionadas de
una muestra para fines de registro.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Aplicación
• La práctica cotidiana del personal
de campo en la aplicación del
modelo de calidad 3cv+2 permitirá
agudizar y sistematizar el sentido
práctico de la supervisión de obra,
además de tener un registro de la
calidad de la vivienda.
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Aplicación del ModeloGrupo Inmobiliario GIG
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Auditorias Internas
Auditoria Externa
MODELO 3CV+2: Auditorias
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Auditorias Internas
Auditoria Externa
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Auditoria Externa
Auditorias Internas
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Auditorias Internas
Auditoria Externa
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Auditorias Internas
Auditoria Externa
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Tendencias de Calidad
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Tendencias de Calidad
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Tendencias de Calidad
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
MODELO 3CV+2: Tendencias de Calidad
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda
Semana Actividad Entregables
16 de junio Capacitación y entrenamiento Capacitación y Entrega de base documental
23 de junio Revisión de base documental por parte de la gente de construcción
Base documental Final acorde al proceso de construcción de GOCASA
30 de junio Implantación en las obras de GOCASA y evaluación de primeras lecturas para acciones correctivas
Primeras lecturas de campo
7 de julio Implantación en las obras de GOCASA y evaluación de primeras lecturas para acciones correctivas
Proceso de maduración de la implantación
14 de julio Implantación en las obras de GOCASA y evaluación de primeras lecturas para acciones correctivas
Proceso de maduración de la implantación
21 de julio Implantación en las obras de GOCASA y evaluación de primeras lecturas para acciones correctivas
Proceso de maduración de la implantación
28 de julio Implantación en las obras de GOCASA y evaluación del comportamiento de los niveles de calidad y corrección de desviaciones
Proceso de implantación, sin excepción todas las obras serán evaluadas en todos los procesos de construcción y corrección de desviaciones
4 de agosto Implantación en las obras de GOCASA y evaluación del comportamiento de los niveles de calidad y corrección de desviaciones
Proceso de implantación, sin excepción todas las obras serán evaluadas en todos los procesos de construcción y corrección de desviaciones
11 de agosto Implantación en las obras de GOCASA y evaluación del comportamiento de los niveles de calidad y corrección de desviaciones
Proceso de implantación, sin excepción todas las obras serán evaluadas en todos los procesos de construcción y corrección de desviaciones
18 de agosto Implantación en las obras de GOCASA y evaluación del comportamiento de los niveles de calidad y corrección de desviaciones
Proceso de implantación, sin excepción todas las obras serán evaluadas en todos los procesos de construcción y corrección de desviaciones
25 de agosto Evaluación final del proceso de implantación y resultados
Continua el proceso de mejora
Adelante…………….
4. Modelo de Calidad 3Cv+2 para el proceso de construcción de vivienda