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EXP. N.° 673-2003-AA/TCICAMOLINERA SANTA MARINA S.A.C.
SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL En Lima, a los 23 días del mes de abril de 2003, la Sala Primera del Tribunal Constitucional, con asistencia de los señores magistrados Alva Orlandini, Presidente; Aguirre Roca y García Toma, pronuncia la siguiente sentencia ASUNTO Recurso extraordinario interpuesto por Molinera Santa Marina S.A.C. contra la sentencia de la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Ica, de fojas 762, su fecha 29 de enero de 2003, que declara improcedente la acción de amparo de autos. ANTECEDENTES La recurrente, con fecha 26 de julio de 2002 interpone acción de amparo contra la Oficina Registral de Los Libertadores Wari, el Banco Wiese, Contilatin del Perú y la Superintendencia de Administración Tributaria (SUNAT), solicitando que se dejen sin efecto y se declare la invalidez de los Asientos Registrales N.os2-E y 3-E de la Partida Electrónica N.° 11000168, de Registro de Propiedad Inmueble de Pisco-Oficina Registral Los Libertadores Wari, alegando que adquirió el inmueble inscrito en la referida partida de don Ivo Tomasevich Colichón, y que en tal oportunidad dichos asientos no figuraban, vulnerándose su derecho de propiedad y el principio de buena fe registral. La SUNAT contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente, argumentando que dichos asientos se reinscribieron en mérito a la resolución expedida por el ejecutor coactivo quien, atribuyéndose facultades que no le correspondían, había dispuesto, previamente, y de modo incorrecto, que se dejaran sin efecto todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble materia de litis; agregando que las facultades del ejecutor coactivo alcanzan sólo a las medidas que sean de su responsabilidad y que, por tal razón, éste declaró posteriormente la nulidad de la referida resolución. El Banco Wiese Sudameris deduce la excepción de caducidad y solicita que se declare infundada la demanda, aduciendo que al haberse inscrito la
hipoteca a su favor con anterioridad al embargo que posibilitó el remate del bien sublitis, tiene derecho de preferencia y de ejecución sobre dicho bien, agregando que, precisamente por tal razón, el ejecutor coactivo declaró nula la resolución que la canceló, cumpliendo así con reponer la vigencia de los tres gravámenes preferentes impugnados. Añade que mal puede la demandante invocar la buena fe registral cuando del mismo Registro podía colegirse la preesxistencia de los gravámenes impugnados. La empresa Woodstock S.A.C. en Liquidación se apersona al proceso y contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente o infundada, alegando que la titularidad que reclama la demandante se basa en dos actos fraudulentos: la adjudicación, producto del remate del bien, y la compra de éste, agregando que ha iniciado una investigación preliminar por delito contra la fe pública, estafa y abuso de autoridad, en contra del ejecutor coactivo de la Municipalidad de Pisco, el Sr. Tomasevich Colichón, y el representante de la demandante. Agrega que, luego de la compra del inmueble y su respectiva inscripción, se declaró la nulidad de actuados en el proceso coactivo mediante Resolución N.° 31, comprendiéndose, además, el acto de remate y la posterior adjudicación. Finalmente, añade que la accionante tenía pleno conocimiento de todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble, pues suscribió, con anterioridad a la compra, un contrato de arrendamiento con Christophe Marcel Lacroix, representante de la empresa Lacroix Industrias Asociados S.A.C. y actual representante de la demandante. El Juzgado Especializado en lo Civil de Pisco, con fecha 30 de octubre de 2002, declara improcedente la demanda, considerando que el ejecutor coactivo ha ocasionado un conflicto de intereses que no puede dilucidarse en una acción de garantía, agregando que la nulidad y la cancelación de los asientos registrales, debe solicitarse en otra vía. La recurrida confirma la apelada, por los mismos fundamentos. FUNDAMENTOS 1. La demandante alega propiedad de un bien adquirido sin los gravámenes que
aparecen en dos asientos registrales y pide, invocando la buena fe registral, que los mencionados asientos queden sin efecto. Con tal motivo, emplaza a la Oficina Registral de los Libertadores Wari, al Registrador Público interviniente, al Banco Wiese Sudameris, a Contilatin del Perú y a la SUNAT, como beneficiarios con los asientos impugnados.
2. Los demandados argumentan que los asientos impugnados existían antes de la compra del bien que hizo la demandante, pero que, al momento de hacerla, habían sido indebidamente cancelados por un ejecutor coactivo, quien, en efecto, carecía de facultades para hacerlo. Asimismo, aducen que se afectó el derecho de persecución y preferencia del que gozaban respecto a las hipotecas inscritas.
3. La empresa Woodstock S.A.C. se apersona al proceso y aduce que la
demandante tenía conocimiento de la existencia de todos los gravámenes existentes antes de realizar la compra, lo que acredita con el testimonio de Escritura Pública de Arrendamiento con opción exclusiva de compra, de fecha 3 de octubre de 2000 (fojas 262), suscrito por la empresa Woodstock S.AC. en Liquidación y Lacroix Industrias Asociados S.A.C., cuyo representante es Cristophe Marcel Lacroix. Asimismo, alega que el proceso coactivo ha sido declarado nulo a partir del remate y la adjudicación, acreditando lo sostenido con las correspondientes resoluciones que obran de fojas 231 a 234.
4. El Tribunal Constitucional estima necesario precisar que del artículo 2014°
del Código Civil, en concordancia con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se puede concluir que entre los requisitos necesarios para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, figuran: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del adquiriente, e inscripción del derecho a su favor.
5. Sin embargo, de lo actuado se observa que, en el caso, los argumentos
esgrimidos por los demandados –en particular por el Banco Wiese Sudameris y por Woodstock S.A.C.– han puesto en tela de juicio la buena fe de la empresa demandante, la cual no ha desvirtuado las alegaciones hechas, no ha levantado los cargos formulado y no ha acreditado la vigencia de los hechos invocados como fundamento de su pretensión; y, de otro, que la actora tampoco ha probado la alegada inexactitud del Registro, pues se ha sostenido, sin que ella lo desmienta, que del examen del Registro podía colegirse la preexistencia de los gravámenes impugnados.
6. Por lo demás, este Colegiado no ha advertido definitividad en la lesión
alegada, toda vez que, conforme al artículo 2013° del Código Civil, la actora tiene expedita una vía rápida y específica que brinda al órgano judicial la potestad para declarar la invalidez de los asientos registrales materia de autos,
razón por la que se deja a salvo su derecho para hacerlo valer, en todo caso, en la forma legal que corresponda.
7. La conducta negligente del Registrador y del Ejecutor Coactivo hacen
necesario que se indague y determine la existencia de las responsabilidades de dichos funcionarios; y, de ser el caso, que se les imponga la medida disciplinaria a que hubiere lugar, razón por la cual, a criterio de este Colegiado, resulta de aplicación el artículo 11° de la Ley N.° 23506.
Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, en uso de las atribuciones
que le confieren la constitución Política del Perú y su Ley Orgánica, FALLAREVOCANDO la recurrida que, confirmando la apelada, declaró improcedente la demanda; y, reformándola, la declara INFUNDADA, dejando a salvo el derecho de la demandante para que lo haga valer conforme a ley; e integrándola, ordena que, en virtud de la aplicación del artículo 11° de la Ley N.° 23506, se remitan copias de los actuados a la Fiscalía Provincial Penal de Turno, para que proceda conforme a ley, dando cuenta al Tribunal Constitucional de las medidas adoptadas. Dispone la notificación a las partes, su publicación conforme a ley y la devolución de los actuados. SS. ALVA ORLANDINIAGUIRRE ROCAGARCÍA TOMA /-*/-*/-*/-*/-*/-*/
Amparo constitucional de los registros públicosy del tercero registral
Elena Mercedes Barrueto Salas (*)
CONTENIDO: INTRODUCCIÓN I. ASPECTOS CONCEPTUALES Y
EXPLICATIVOS 1. EL PRINCIPIO DE JURICIDAD EN LA
CONSTITUCIÓN DE 1993 2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN
LA CARTA POLÍTICA VIGENTE 3. TERCERO REGISTRAL 4.
PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL
II. AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Y DE LA INSTITUCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL 1. AMPARO
CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS 1.1. EL
SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURÍDICA 1.2. LA
AUTONOMÍA DEL SISTEMA REGISTRAL 2. AMPARO
CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL BIBLIOGRAFÍA
INTRODUCCIÓN
La importancia del Derecho Registral radica en la Seguridad Jurídica, y la
Seguridad Jurídica o Principio de Juricidad, es el fundamento de todo Estado
Democrático de Derecho, puesto que, éste implica un sistema jurídico que
brinda a todos sus integrantes un mínimo de seguridad jurídica, donde todos y
cada uno saben a qué atenerse en su conducta, donde las instituciones y
autoridades conocen de sus parámetros de actuación.
El principio de Seguridad Jurídica impone y, a la vez, garantiza el deber
de todos de respetar el ordenamiento jurídico, siendo este principio omnímodo,
pues comprende tanto el Estado Democrático en sí como el conjunto de
normas que lo regula, ordenadas éstas jerárquicamente.
Pues bien, para hacer realidad los objetivos y finalidades del Estado es
necesario que se instituyan, mediante la Constitución y las leyes, diversas
organizaciones fundamentales y tutelares, que tengan a su cargo determinadas
funciones, enmarcándose dentro de las libertades inherentes a la persona
humana: Personal, conciencia, política y económica, dentro de esta última se
constituye la libertad de contratar, con las innumerables consecuencias y
diversos medios empleados, para alcanzar un régimen de Seguridad Jurídica;
constituyéndose como un medio para lograr este fin, Los Registros Públicos.
En el ámbito del tráfico patrimonial, la Seguridad Jurídica se materializa
cuando existe una adecuación o exactitud entre la realidad física del inmueble,
la realidad documental del derecho que incide sobre el mismo, y finalmente la
realidad registral. Sin embargo, el Registro, algunas veces, sólo protege con
presunción “juris tantum”; en cambio la seguridad jurídica en su máxima
expresión como garantía está amparada por el principio de la Fe Pública
Registral contenido en el artículo 2014º del Código Civil; situación jurídica que
se produce al alcanzar un determinado adquirente el carácter de Tercero
Registral, con presunción de legitimidad “juris et de jure”, por lo que el tercero
así constituido, mantendrá su adquisición, aunque posteriormente se anule,
rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los
Registros Públicos.
Como puede verse, el tema bien podría denominarse, Seguridad Jurídica
en su máxima expresión o seguridad del derecho sacrificada en aras de la
seguridad del tráfico registral; tema trascendente y, a la vez, controvertido que
nos sedujo inevitablemente a su investigación.
I. ASPECTOS CONCEPTUALES Y EXPLICATIVOS
1. EL PRINCIPIO DE JURICIDAD EN LA CONSTITUCIÓN DE 1993
El principio de Juricidad, contemplado en el articulo 38º de la Constitución
aún vigente, Orden Jurídico o Seguridad Jurídica -que algunos denominan
impropiamente de legalidad-, al consagrar el deber de respetar, cumplir y
defender el ordenamiento jurídico de la Nación, se constituye en el más
conspicuo fundamento de nuestro Estado Democrático de Derecho, entendido
éste como “aquel Estado conformado sobre la idea de libertad, es decir, que ha
organizado sus ramas en forma que se contrapesen recíprocamente, mirando
como objetivo último la seguridad de la persona y la vigencia de un orden
jurídico que permite a cada hombre realizar su destino”([1]); siendo su
trascendencia de tal magnitud que algunos teóricos han afirmado que,
conjuntamente con la acción de cumplimiento, bastarían como texto
constitucional.
Alberto Borea dice que una de las principales trabas con que se
encuentra el Derecho constitucional es con el poder que poseen los actores
principales del mismo, que lleva a que resulta difícil conminarlos.
Por ello, es necesario que la persona humana, jurídica, la familia, la
comunidad y la humanidad en general, vivan y se relacionen con orden;
entendiendo éste en su acepción más corriente, como la disposición
concertada y armoniosa de las cosas; lo contrario conduce al desorden. Así, el
genero orden comprende, en materia jurídica, orden jurídico, publico e
interno, a que hace expresa referencia la Constitución. El orden
jurídico, respecto a determinado Estado, lo constituye el orden jurídico de una
Nación y que comprende la Constitución, las leyes y normas legales de menor
jerarquía que rigen en determinado tiempo y espacio; y, en lo que respecta a la
humanidad integrada por naciones y Estados, se formaliza mediante los
tratados. El Orden Público consiste en el conjunto de normas privativas
absolutamente obligatorias, donde no cabe transigencia ni tolerancia, por
afectar a los principios fundamentales de la sociedad o las garantías precisas
de su existencia. El orden interno, es de responsabilidad de todos los
ciudadanos y del que corresponde velar por el Estado, el Presidente de la
República.
Estas consideraciones corroboran el criterio de que el principio de
juricidad es el supremo fundamento de nuestro Estado Democrático de
Derecho, pues abarca y comprende y, por lo tanto, es aplicable a la esfera
judicial, extrajudicial y administrativa; al ámbito del derecho público y privado; y,
finalmente, a todo el ordenamiento jurídico de la Nación, esto es, desde la
Constitución hasta las resoluciones administrativas de funcionarios públicos de
menor jerarquía en ejercicio de sus funciones.
Este principio es el fundamento para la declaración, en las esferas del
derecho civil, de la nulidad del acto jurídico, lo mismo que para establecer las
responsabilidades constitucionales, políticas, civiles y penales.
Desde el punto de vista hermenéutico, como bien señala Enrique
Bernales Ballesteros, el artículo 38º de la Constitución, contiene reglas de
actuación que se constituyen en principios de interpretación integral del
sistema jurídico, en lo que atañe a la actuación de los peruanos. La
jurisprudencia nacional puede beneficiarse notablemente incorporando estas
consideraciones en sus fallos y enriqueciendo su contenido. Indudablemente,
todo ello debe hacerse utilizando armónica y sistemáticamente las diversas
normas constitucionales existentes, y, en particular, los derechos
constitucionales, porque esta norma impone deberes y ellos no pueden ser
nunca entendidos para avasallar los derechos reconocidos. ([2])
Hasta aquí he considerado al principio de Seguridad Jurídica como el
respeto a un ordenamiento jurídico; sin embargo, desde otra perspectiva, igual
de importante, puedo decir, que es un principio que ha estado
permanentemente, en el Derecho, buscando dar estabilidad y certeza a las
relaciones sociales. Es un principio conexo a la justicia, a cuya realización
contribuye y procura su permanencia.
El ser humano siente como una necesidad inherente a sí mismo la de
gozar de seguridad. Los distintos valores jurídicos: seguridad, orden, paz, son,
en realidad, necesidades de hombres y mujeres, que deben ser satisfechas en
atención a un imperativo superior: la justicia, y se constituyen, así, en caminos
o vías que conducen al logro del valor supremo.
La tarea de los registradores, más que dirimir conflictos ya producidos, es
la de evitarlos y la cumplen ofreciendo certeza y seguridad. Por estos caminos,
con la seguridad como vía, el registro busca el valor justicia que es el valor
supremo.
2. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CARTA POLÍTICA
VIGENTE
El inciso 16 del artículo 2º de la Constitución Política vigente consagra el
derecho a la propiedad. Las Constituciones anteriores también hacían
referencia al derecho de propiedad. Se debe diferenciar el derecho a la
propiedad, de carácter político, que está garantizado por la Constitución, y que
es el derecho de toda persona, natural o jurídica de acceder a la propiedad
privada; y el derecho de propiedad real de naturaleza civil, y, por lo tanto,
regido por el artículo 923º y siguientes del Código Civil, que la define como el
poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el interés social dentro de los límites de la ley.
En cuanto a la herencia, fue instituido como derecho fundamental
juntamente con el pétreo derecho a la propiedad, por el inciso 14 del artículo 2º
de la Constitución de 1979.
La doctrina define la herencia como la transmisión de los derechos
activos y pasivos de una persona que tenía en vida, a otra que sobrevive, a la
cual el testador o la ley llama para recibirlos.
La razón para incluir el derecho a la herencia en el Texto Constitucional
es que constituye una vía para acceder a la propiedad, que no está
comprendida en el derecho de contratar.
Existiendo diferencia en el modo de ejercer el derecho de propiedad,
entre el art. 923º del C.C. que hace referencia al interés social; y la norma
constitucional que propugna el bien común, es conveniente analizar estos
conceptos.
El interés social significa interés de la sociedad o de alguna parte de ésta,
en cambio, bien común se encuentra configurado como el interés público ([3]).
Esto es, lo que beneficia a toda una población integrante de un determinado
Estado, quien, a su vez, en virtud de dicho interés, protege la propiedad
legalmente adquirida.
Debe entenderse que el bien común, que preconiza la nueva
Constitución, ha abrogado la función o Interés social que estipula el Art. 923º
del C.C.
En este tema es importante resaltar la jerarquización de los principios que
fundamentan el ordenamiento jurídico. Es así como, la primera parte del Art.
70º de nuestra Constitución Política garantiza el principio de derecho que la
propiedad es inviolable, pero no es condición “sine qua non” de la existencia
del Estado Democrático de Derecho, como sí lo es la declaración de que el
poder del Estado emana del pueblo, o la división y equilibrio de poderes; y, de
otro lado, de acuerdo con la jerarquía de principios y derechos constitucionales,
se reconocen de orden superior de seguridad nacional y la necesidad pública,
y, en caso de colisión entre el derecho de propiedad y estos últimos, debe
optarse por el mal menor, esto es, dignifica el derecho de propiedad particular
en beneficio del dominio pertinente del Estado. Estas son las causas eficientes
y, a la vez, las razones suficientes del instituto de la expropiación.
Hemos considerado importante tomar como uno de los puntos
conceptuales y explicativos, el derecho de propiedad, porque, históricamente,
en nuestro país Los Registros Públicos tiene su fuente en la Ley del 02 de
enero de 1888, que creó el Registro de la Propiedad Inmueble, dictándose
luego el Reglamento Orgánico del Registro de la Propiedad Inmueble,
aprobado por D.S. del 11 de setiembre de 1888; ley que, a decir de Gunther
Gonzáles Barrón, reformó profundamente el principio espiritualista en la
transmisión de la propiedad inmobiliaria que contenía el Código Civil de 1852.
([4])
3. TERCERO REGISTRAL
La Doctrina Española entiendo por tercero registral, “a la persona que
goza del efecto fundamental que se deriva de la fe pública registral y que
consiste en ser mantenido en la adquisición de su derecho si reúne los
requisitos establecidos por la Ley Hipotecaria, para ello, es decir: Haber
adquirido de persona que figure en el Registro con facultades para transmitir su
derecho; haber adquirido a título oneroso, de buena fe y haber inscrito su
derecho en el Registro de la Propiedad”([5])
El concepto de tercero registral, en nuestra legislación, fluye del artículo
2014º del Código Civil y artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos ([6]).
En un primer significado, es tercero registral aquél que, de buena fe,
adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el registro con
derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un
determinado adquirente registral ha alcanzado la situación jurídica en que es
protegido por el principio de la fe pública registral. En un segundo significado,
también es tercero registral quien, ya amparado por la fe pública, opondrá con
éxito tal situación jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya
celebración no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se
inscriba posteriormente, convirtiéndose su posición en invulnerable e
inatacable.
Resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral
usará para defender su derecho, no las normas de derecho común que le
podrían resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de
derecho registral, con las cuales su derecho está asegurado toda vez que las
leyes de los Registros son de orden público, y, por lo consiguiente, prevalecen
frente a las normas comunes y si se trata de derechos reales inscritos o de
derechos de la misma naturaleza según el articulo 2022º del Código Civil.
4. PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL
Este principio adoptado por el artículo 2014º del Código Civil y por el
artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral.
La exposición de motivos define el principio de fe pública registral como el
que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien
aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro,
contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en
causas no inscritas antes. ([7])
A la simple lectura del Art. 2014º del C.C. se aprecia que su contenido
conceptual, es, en primer lugar, de adquisición de una situación registral; y, en
segundo lugar, de oposición o defensa frente a los derechos que emanan de
normas de derecho común y también de derechos que emanan de principios y
normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales,
en aras del interés público, la paz y el orden social debe, necesariamente,
establecerse una jerarquía jurídica interrelacionada por los conceptos ley,
derecho y justicia; jerarquía de la cual, inexorablemente, prevalecen los
principios y leyes que tutelan la fe pública institucionalizada, frente a los
principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la
fe pública registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el
principio de la fe pública registral, se estará inevitablemente ante una situación
en la que la “seguridad del tráfico”, sacrifica la “seguridad del derecho.”
Veamos como explica la Exposición de Motivos el sacrificio de la
seguridad del derecho. Según el derecho común, civil o extraregistral, si una
persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es
nulo, el derecho común establece que será nulo también el del adquirente en
virtud de que nadie puede transferir más de lo que tiene; y, por el contrario,
nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquél que se transmite.
Empero, esta solución establecida por el derecho común extraregistral, es
sacrificada por lo que la doctrina denomina “seguridad del tráfico registral”, que
expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el
bien y, en consecuencia, la nulidad del título del transferente no lo perjudica.
En breves palabras la seguridad del tráfico registral sacrifica la aplicación del
derecho común”. ([8])
Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la
aplicación del principio de la fe pública registral, el legislador de 1984 ha
considerado necesario que el derecho común sacrificado sea lo menos posible,
para lo cual pone como contrapeso, hacer más difícil acogerse al principio en
estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo
registro, además de la nulidad, a la rescisión y resolución; en tanto el
reglamento General de los registros Públicos incluye, además de las indicadas,
la anulación.
Luego de haber analizado el principio de la fe pública registral y de
conformidad con la norma legal, señalaremos que, para ser acogido por los
beneficios de la pública registral, se requieren las siguientes características:
Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo título
registral,
Que la adquisición se a título oneroso,
Que el adquirente inscriba su derecho; y,
Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en
este nuevo carácter legal, la condición de que el que pretende acogerse a la fe
pública registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya
intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercero.
II. AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Y DE
LA INSTITUCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL
1. AMPARO CONSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
1.1. EL SISTEMA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURÍDICA
En forma específica, la institución de los Registros Públicos no tiene
consagración constitucional; sin embargo, tal situación jurídica no la convierte
en inconstitucional. Puesto que, una norma puede ser declarada
inconstitucional si es que contravienen a la Constitución ya sean en la forma o
en el fondo, lo que no sucede en el presente caso; pues, la Ley Nº 26366, Ley
de Creación de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, de
fecha 14 de octubre de 1994, tiene como una de sus garantías principales la de
brindar seguridad jurídica a los derechos de quienes se amparan en la fe del
registro, lo que hace de la misma una norma, sin duda alguna, constitucional.
Además de lo indicado, al formar parte del libro IX del Código Civil y al no
colisionar éstos en forma alguna con la parte dogmática u orgánica de la Carta
Política vigente, además el principio de Juricidad o de Seguridad Jurídica, que,
a mi entender, es el fundamento constitucional de la existencia de los Registros
Públicos, obliga a todos los peruanos a respetar y cumplir su normatividad.
Por otro lado, la forma de organización del Estado, en centralizado,
descentralizado o desconcentrado, definirá el margen de operatividad y toma
de decisiones de los órganos estatales, y, en función de ello, se podrá hablar
de un mayor o menor grado de autonomía.
Debe tenerse en cuenta que, cuando la administración y actividad del
Estado se refiere a materias complejas, ya sea por los elementos que
participan en ella, o por los efectos que pueden recaer sobre los destinatarios,
se opta por integrar las normas, los procedimientos, principios y organismos u
órganos encargados de realizar dicha actividad en un sistema. Así, si la
actividad es registral, hablaremos de un sistema registral.
La concepción de un sistema registral, más allá del ámbito geográfico y
estrictamente técnico-jurídico con el que tradicionalmente se le ha identificado,
se ubica en plano de una política integral basada en la Seguridad Jurídica. Por
esta razón, el estudio del Derecho Registral adquiere fundamental importancia,
sobre todo en aquellos Estados, como el nuestro, que promueven una
economía de mercado, ya que la Seguridad Jurídica es la única manera en que
se puede garantizar el tráfico o movimiento de bienes y servicios.
“Ya no es suficiente gozar de la seguridad de la cosa juzgada, no basta la
intervención jurisdiccional o la simple promulgación de una ley, o finalmente, la
formalización de un contrato por escritura pública. Es necesario garantizar que
esos derechos que el juez, la ley o el contrato reconocen, sean oponible a
terceros, y ello, como sabemos, sólo se logra con la publicidad registral y
seguridad jurídica que ésta brinda. De esta forma los agentes económicos
estarán garantizados y protegidos en sus transacciones, evitando así conflictos
que, a la larga, generan mayores costos que beneficios, no sólo para los
directamente interesados, sino para la sociedad en general”. ([9])
De lo dicho, se reafirma que el principio de Juricidad o Seguridad Jurídica
es el fundamento y amparo de los Registros Públicos, pero también se advierte
que, el Sistema Nacional de los Registros Públicos tiene su fundamento en
otras instituciones contempladas en la Constitución, además del derecho de
propiedad, que ha sido tratado en otro punto, como la economía de mercado e
inversión privada.
1.2. LA AUTONOMÍA DEL SISTEMA REGISTRAL PERUANO
La ley 26366, creo la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos como“un organismo descentralizado autónomo del sector Justicia y
ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, con personería
jurídica de derecho público, con patrimonio propio y autonomía funcional,
jurídico registral, técnica, económica, financiera y administrativa”; de
conformidad con esto, podemos concluir que la Superintendencia tiene calidad
de organismo, lo cual significa, entre otras cosas, que bajo su conducción se
encuentran todos los demás entes que integran el sistema.
Se le ha dado el carácter de organismo descentralizado, a fin de que
pueda actuar con plenas atribuciones administrativas y competencia en
materia de política registral; competencia esta última que al ser responsabilidad
del Estado, explica su incorporación en el sector Justicia, de la estructura
estatal, lo cual no significa subordinación al poder político, sino el
establecimiento de una necesaria jerarquía administrativa que coordine
armónicamente la política del Estado en materia registral.
2. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL
En la primera parte de este artículo, se ha explicado en qué consiste la
figura del tercero registral y el principio de la fe pública registral; así mismo se
ha dejado en claro que el fundamento constitucional esencial de los Registros
Públicos es la Seguridad Jurídica amparada en el Art. 38º de la Constitución
vigente; en este orden de ideas, debemos concluir que el amparo constitucional
del tercero registral también radica en el principio de Juricidad,
materializándose expresamente en la seguridad del tráfico registral, seguridad
ésta que sacrifica la seguridad del derecho, por la misma naturaleza de los
Registros Públicos, por la presunción que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones y, de conformidad con el principio de
legitimación, según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
Por otro lado, los Registros Públicos, como ya se ha indicado, forman
parte de la Estructura del Estado; en consecuencia, su desempeño sólo puede
ser ejercitado dentro de los márgenes establecidos por la Constitución y el
ordenamiento jurídico y, como lógica consecuencia, sometido, a su vez, a los
controles constitucionales frente a los excesos de su denominada “autonomía
registral.”
Ahora bien, como todo acto jurídico registral (inscripciones, cierre de
partidas, bloqueos, publicidad, etc.) se desenvuelve dentro del derecho
administrativo con sujeción a las normas constitucionales, las disciplinas
encargadas del estudio de la solución a los conflictos que genera la
administración pública, serán el Derecho Procesal Administrativo y el Derecho
Procesal Constitucional, dentro de este último se convierte en mecanismo
procesal efectivo del ejercicio que tienen los peticionantes, dentro de los cuales
puede encontrarse un tercero registral, frente a los excesos cometidos por los
registradores o servidores de los registros.
Es así que, la acción de amparo consagrada en el inc. 2 del Art. 200º de
la Constitución, que la consagra como aquella garantía constitucional que
procede contra el hecho u omisión, por parte de cualquier autoridad,
funcionario o persona, que vulnera o amenaza los demás derechos
reconocidos por la Constitución, con excepción de los referentes a la libertad
individual -que los protege el habeas corpus-, se constituye como mecanismo
procesal indispensable para proteger el derecho de los peticionantes ante las
Oficinas Registrales, cuando determinados actos vulneran o amenazan
derechos constitucionales, como el derecho a la inviolabilidad de la propiedad,
derecho de petición, derecho a la juricidad, etc.
De igual modo, la garantía constitucional de habeas data, también se
constituye como mecanismo procesal efectivo contra el hecho u omisión, por
parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza los
derechos a que se refiere el artículo 2º, incisos 5 y 6 de la Constitución, esto
es, a solicitar sin expresión de causa la información que requiera y a recibirla
de cualquier entidad pública, en el plazo legal que suponga el pedido. Se
exceptúan las informaciones que afectan la intimidad personal y las que
expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional; y a
que los servicios informáticos, computarizados o no, públicos o privados, no
suministren informaciones que afecten la intimidad personal y familiar.
Por otro lado, la acción de cumplimiento, referida en el inciso 6 del
artículo 200º de la Constitución, está destinado a posibilitar el acatamiento por
parte de los funcionarios de las Oficinas registrales de toda norma legal o de un
acto administrativo; como por ejemplo, cumplir con el principio de
impenetrabilidad, referido en el Art. 2017º del C.C. o con el acto de cerrar una
partida o ficha a causa de duplicidad de inscripción. Pero, claro está, todo esto
sin perjuicio de la responsabilidad penal en que incurriría el registrador y la
consiguiente indemnización de daños y perjuicios por responsabilidad
extracontractual, las cuales pueden ser ejercitadas en vía penal, o
excluyentemente, la última en la jurisdicción civil.
Como puede verse, si bien hemos podido determinar el fundamento
constitucional del principio de la fe pública registral y, por ende, la protección al
tercero registral, no podemos establecer un mecanismo específico amparado
por la Constitución para la protección del tercero registral; por ende, y e
coincidencia con el Dr. Humberto Uchuya Carrazco, se constituye en una
necesidad impostergable la de uniformar la jurisprudencia en materia registral
y, sobre todo, en lo concerniente al tercero registral, con el objeto de viabilizar
la justicia en defensa del mismo.
BIBLIOGRAFÍA
1. BERNALES BALLESTEROS, Enrique. LA CONSTITUCIÓN DE
1993, 3ª Edición, Editorial Constitución y Sociedad, 1997, pp. 924
2. FERRERO COSTA, Raúl. ENSAYOS DE DERECHO
CONSTITUCIONAL-EL ESTADO DE DERECHO, Editorial San Marcos, 1997
3. UCHUYA CARRAZCO, Humberto. AMPARO CONSTITUCIONAL
Y LEGAL DEL TERCERO REGISTRAL, Editorial Enmarce, 1999, pp. 332
4. GONZÁLES BARRÓN, Gunther Hernán; SISTEMA REGISTRAL
PERUANO, Ediciones Legales, Setiembre, 2001, pp. 314
5. DICCIONARIO JURÍDICO ESPASA, Editorial Espasa Calpe S.A.,
España, 1998, pp. 1010
6. MARTÍNEZ COCO, Elvira y otros; TEMAS DE DERECHO
REGISTRAL, Tomo I, 1999, Editado por la SUNARP, pp. 187
7. MORALES GODO, Juan; LA SEGURIDAD JURÍDICA Y LOS
PRINCIPIOS REGISTRALES, Tomo III, 2000. Editado por la SUNARP, pp. 433
NOTAS:
[1] FERRERO COSTA; Raúl. CIENCIA POLÍTICA, TEORÍA DEL ESTADO Y DERECHO CONSTITUCIONAL. Editorial Grijley. 8ª Edición. Lima, 1998. P. 308
[2] BERNALES BALLESTEROS, Enrique. LA CONSTITUCIÓN DE 1993.Tercera edición 1997. Editorial Constitución y Sociedad. P. 295
[3] El interés público es la traducción jurídico-administrativa del concepto jurídico-político de bien común, que integra gran parte de la teoría de los fines del Estado
[4] GONZÁLES BARRÓN, Gunther Hernán. SISTEMA REGISTRAL PERUANO. Primera Edición.
Ediciones Legales. Setiembre del 2001. P. 17
[5] DICCIONARIO JURÍDICO ESPASA. España 1998. Editorial Espasa Calpe S.A. P. 954
[6] ART. 2014º DEL C.C.- “ El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras que no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”
ART. VIII DEL T.P. DEL R.G.R.P.- “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos. Siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”
[7] UCHUYA CARRAZCO, Humberto. AMPARO CONSTITUCIONAL DEL TERCERO REGISTRAL.
Editorial Enmarce Primera Edición 1999. P. 115
[8] UCHUYA CARRAZCO, Humberto. Ob. Cit. P. 115.
[9] MARTÍNEZ COCO, Elvira y otros. TEMAS DE DERECHO REGISTRAL. Tomo I, 1999, Editado
por la SUNARP
(*) Abogada egresada de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Nacional de
Cajamarca.E-mail:
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EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURIDICA DEL TRÁFICO PATRIMONIAL
Autor: Asia el Sur
Cañete, Sábado 18 de Abril de 2015
Columnistas
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El motivo del presente artículo es el Principio de Fe Pública Registral y como
este influye en el Trafico Jurídico Inmobiliario, El fundamento de este
principio de fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el trafico
patrimonial
En este orden de ideas, consideramos que el principio de fe pública registral es
aquella regla general normativa que brinda seguridad jurídica a los terceros
registrales que confían en los pronunciamientos del registro.
Este principio del sistema registral está plasmado positivamente en el Libro
Registros Públicos, Artículo 2014 del código civil el mismo que prescribe
que “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los asientos registrales y títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.
Sin embargo ocurre en la realidad que mafias de traficantes de terrenos utilizan el
principio de fe publica registral para convalidar actos fraudulentos como
suplantaciones del verdadero propietario y así despojarlos de su propiedad
hay que tener presente que si existe un tercero registral el propietario
despojado no podrá recuperar su propiedad.
Por otro lado también abordara la problemática del trafico patrimonial si no
existiera este principio y cuales serias la consecuencias en el trafico
inmobiliario
1.- Antecedentes
El principio registral de fe pública registral se encuentra consagrado en el art. 2014
del código civil peruano de 1984, también se encuentra regulado en el artículo
VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, el
cual señala: “ La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación,
resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero
registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base
de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los
asientos registrales”
Es preciso señalar que con la modificación del artículo 2014 del Código Civil
queda claro que la buena fe pública registral no solo se extiende a los
asientos registrales como señala el VIII del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos sino que se extiende a los títulos archivados
que los sustentan. Con ello se acaba la discusión que si para ser tercero
registral era suficiente que las causas de nulidad, anulabilidad, rescisión y
resolución no consten en los asientos registrales, por norma sustantiva estas
causas ahora se extiende a los títulos archivado.
Es decir, la protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el
supuesto que se declare la invalidez, rescisión, cancelación o resolución del
título de quien adquirió su derecho, en tal sentido, la protección que se otorga
al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad
y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisión y resolución).
El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades
consagra el Principio Registral de Fe Pública Registral en los siguientes
términos: “La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del Registro
no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos
sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e
invalidez no consten en los asientos registrales”.
El inciso c del artículo 3 de la Ley 26366 establece como una de las garantías del
Sistema Nacional de los Registros Públicos es: “La seguridad jurídica de los
derechos de quienes se amparan en la fe del Registro”.
El Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la
adquisición del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisición sea
a título gratuito, o requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso
del Sistema Registral Peruano.
El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del
título oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la
aplicación del Principio Registral de Fe Pública Registral no existe distinción
entre los beneficios que se concede al adquiriente a título gratuito y los
beneficios que se concede al adquiriente a título oneroso.
El problema que se abordara en el presente artículo es si ¿EL PRINCIPIO DE FE
PUBLICA REGISTRAL BRINDA REGURIDAD JURIDICA EN EL TRAFICO
JURIDICO INMOBILIARIO O DEBE SER DEROGADO POR CONVALIDAR
SUPUESTOS DE INEFICACIA ESTRUCTURAL (NULIDAD Y
ANULABILIDAD) Y LOS SUPUESTOS DE INEFICACIA FUNCIONAL
(RESCISIÓN Y RESOLUCIÓN
En definitiva, el presente estudio contribuirá a esclarecer si efectivamente el
principio de fé publica registral brinda seguridad jurídica al trafico jurídico
inmobiliario o el mismo como debe ser modificado o derogado para que el
registro no convalide con la inscripción registral causales de nulidad,
anulabilidad, rescisión o resolución, en perjuicio de los que se podrían ver
afectado su derecho por quienes se amparan en este principio.
3.- Definición del Problema
La regla general o dogma, descansa en que el Principio de Fe Pública registral,
esta situado en el marco del principio general de protección de la confianza
puesta en la apariencia jurídica que otorga el registro, así como el de otorgar
seguridad jurídica en las transferencias patrimoniales, a aquellos terceros que
contrataron de buena fe a titulo oneroso e inscribieron su derecho confiando
en la exactitud del registro, pues todo lo que publicita el registro se toma
como cierto.
Como se puede apreciar el tratamiento legislativo (Articulo 2014 c.c.), tiene
coherencia entre si con la exactitud y protección que otorga el registro, a
aquellos que contrataron basándose en el Principio de fe publica registral, el
mismo que converge con la publicidad y legitimación que otorga el sistema
registral.
La consecuencia que implica este principio de fe pública registral, es que otorga al
tercero registral una seguridad jurídica en las adquisiciones patrimoniales que
ha realizado confiando en la exactitud registral, contra cualquier acto que
pretenda enervar su derecho adquirido, pero para alcanzar la protección de
tercero cualificado de la fe pública como bien lo expresa el Doctor GONZALES
BARRON, Gunther Hernán, tiene necesariamente que cumplir con lo
siguientes requisitos:
1.- Adquisición valida a titulo oneroso (elemento negocial)
2.- Confianza en el registro (elemento objetivo)
3.- Buena fe (elemento subjetivo)
4- No debe constar en el registro las causales de nulidad o ineficacia
5.- Inscripción de su propio título (elemento de cierre)
Si el tercero no cumple con todos estos requisitos no estará protegido por el
principio de fe pública registral recogido en el artículo 2014 de nuestro código
civil vigente, y por lo tanto su derecho puede ser atacado y enervado.
Si este principio no existiera, en palabras de Arias- Schreiber y Cárdenas Quiros,
“la incertidumbre reinaría en las adquisiciones a título oneroso, pues por una
diversidad de causas que el adquirente nunca estuvo en posibilidad de
conocer, podría ver privada su adquisición”. (ARIAS-SCHREIBER y
CÁRDENAS, 2001, Tomo X: 143
El otro problema a resolver en el presente estudio es que con la aplicación del
principio de fe pública registral se estaría convalidando supuestos de
ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia
funcional (rescisión y resolución) en perjuicio de terceros ajenos.
Por otro lado no se puede perder vista que en el caso de tráfico inmobiliario
nuestro Código Civil en su artículo 949 señala que “La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario”. y en su artículo 1529 se
señala: “Por la compra venta, el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero” .
De lo señalado en el artículo 940 del Código Civil de 1984, establece que los
derechos de propiedad inmobiliaria nace extra registro, es decir se tiene que
la inscripción de las transferencias no es constitutiva en nuestra legislación,
siendo esta declarativa, siendo potestad del propietario la decisión de su
inscripción o no.
Por otro lado el Código Civil en su Artículo 2016 (Principio de prioridad), señala
“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro” .
Y en el Artículo 2022, que recoge el principio de Oponibilidad de derechos sobre
inmuebles inscritos, se señala: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles
a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se
opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho común” .
Del estudio de estos artículos se puede apreciar que nuestro sistema registral
prioriza la inscripción registral aun en contra del propietario de fecha cierta
más antigua que no inscribió su derecho, pero que esa inscripción y derecho
puede ser enervada si el adquiriente no es un tercero registral, es por ello que
tiene como pilar del trafico jurídico inmobiliario y seguridad jurídica al principio
de fe pública registra o también llamado tercero registral
En mi experiencia profesional he podido darme cuenta de los diversos
inconvenientes que traería para el tráfico jurídico inmobiliario y la seguridad
jurídica que nuestro ordenamiento legal no recogiera el principio de fe pública
registral, toda vez que ningún comprador estaría seguro que efectivamente
compro bien y que es un propietario al que su derecho no podrá ser enervado
una vez inscrito en el registro aunque después se anule, rescinda o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
Más aun como saber que efectivamente el que te trasmitió el derecho por
compraventa su acto no adolece de nulidad, anulabilidad, rescisión o
resolución.
Sin el principio de fe pública registral que asegura el trafico inmobiliario, sería
posible que una entidad bancaria podría efectivamente otorgarte un mutuo con
garantía hipotecaria con la certeza que más adelante que su garantía
hipotecaria no sea declarada nula por un juez, pues en sede judicial se ha
anulado el derecho de propiedad de su acreedor y por lo tanto caería la
hipoteca pues uno de los requisito de validez de la hipoteca es que sea
otorgado por el propietario.
Como saber yo propietario que compre bien y que mi derecho es inatacable sin
este principio de fe pública registral como ocurre en otros países como el
sistema anglosajón tendría que contratar un seguro inmobiliario para que este
responda en caso de perder mi propiedad, y con el pago de este seguro se
estaría encareciendo las transferencias inmobiliarias.
En el presente estudio veremos si posible mantener vigente este principio en
perjuicio de terceros que se verán despojados de su propiedad en harás del
trafico jurídico inmobiliario y la necesidad de mantener la adquisición del
tercero registral en beneficio de la seguridad jurídica.
Podemos concluir que La construcción jurídica o un sistema bien definido, es
sinónimo de reglas claras, lo que se traduce en confianza, principalmente para
los que realizan o participan en el trafico patrimonial debido a la seguridad
jurídica que le garantiza el principio de fe pública registral.
Es por ello que la construcción jurídica del principio de fe publica registral se da a
partir de considerar que un tercero ajeno a una relación jurídica anterior al
suyo, y que confío en la publicidad y seguridad que otorga el registro, y en
base a esa información adquiere de buena fe, a titulo oneroso algún derecho
de persona que aparece en el registro con facultades para otorgarlo, inscribe
su derecho en el registro mantiene su adquisición aunque después se anule,
rescinda o resuelva el de su otorgante por causas que no consten en los
registros públicos.
Esta construcción jurídica se realiza con la figura jurídica de un tercero, con la
buena fe, con titulo oneroso, con la publicidad material que otorga el registro,
así mismo como la seguridad que otorga el registro al derecho inscrito, por
último que la inexactitudes registrales que no consten en los registros no
afectan al tercero que contrato en base a la publicidad jurídica del registro.
Este principio constituye la manifestación más importante del superior principio de
presunción de exactitud del registro. La presunción legitimadora de
extraordinario valor en el orden procesal, por ser una presunción legal o iuris
tamtum, no es suficiente, ya que el adquirente está sujeto a una posible
impugnación y demostración de la inexactitud registral, con el riesgo de
quedar sin efecto la adquisición. La presunción de exactitud resulta
insuficiente para conseguir la seguridad plena en el tráfico jurídico
inmobiliarios; para conseguir protección integral las legislaciones registrales
más avanzadas crearon el principio de fe pública registral.
Autor: David Gómez Cáceres
Abogado Especialista en Derecho Registral
Docente Universitario en la Facultad de Derecho
De la Universidad Católica Los Ángeles de Chimbote
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No hay buena fe registral cuando se conoce inexactitud de registro (28/05/2013)
La Corte Suprema estableció en la CAS. Nº 204-2010 HUAURA que si se conocía la inexactitud del registro no se puede invocar la buena fe registral
En el caso materia de comentario, el actor demandó la nulidad del contrato de compraventa, elevada a escritura, celebrada entre el recurrente y la anterior propietaria registral; afirmó ser el verdadero propietario del bien materia de litis, puesto que lo adquirió con anterioridad y ventas sucesivas de la misma propietaria registral con quien el demandado celebró posteriormente el referido contrato de compraventa. Por su parte, el recurrente señaló que realizó la compra del mencionado inmueble de conformidad con el principio de fe registral ya que lo adquirió de la propietaria del bien ante Registros Públicos.
El juez de la causa declaró infundada la demanda argumentando que el recurrente adquirió el predio de acuerdo al principio de buena fe. Sin embargo, los jueces Ad quem revocaron la sentencia y la declararon fundada, el argumento central para ello fue que si bien el recurrente adquirió el inmueble basado en el registro, éste conocía sobre la inexactitud del registro ya que sabía que el predio había sido vendido parcialmente y al comprobar aún no había sido inscrito el acto de transferencia, pretendió refugiarse en su protección y oponerlo a pesar de conocer la traslación efectuada con anterioridad.
Al respecto, el Tribunal Supremo coincidió con los jueces de mérito al considerar que no existió buena fe de parte del recurrente ya que existió un fin ilícito en la segunda compraventa por el hecho de que ambas partes conocían que el bien era ajeno, al haberse vendido con anterioridad.