Fuente: Elaboración propia en base a Reporte Inmobiliario.
Aumento de precios: ¿hasta cuándo?
Valor Promedio USD/M2 Propiedades a Estrenar Ciudad de Buenos Aires – Barrios seleccionados
u$s 500
u$s 1.000
u$s 1.500
u$s 2.000
u$s 2.500
u$s 3.000
u$s 3.500
u$s 4.000
u$s 4.500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Puerto Madero
Cañitas-Imprenta
Palermo Hollywood
Belgrano C
Almagro
Flores
Fuente: Elaboración propia en base a Reporte Inmobiliario.
Aumento de precios: ¿hasta cuándo?
Valor Promedio USD/M2 Departamentos usados Ciudad de Buenos Aires
1.000
600
820
950
1.0001.220
1.300
1.4501.490
1.5601.632
1.710
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.80020
01
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: Elaboración propia en base a Reporte Inmobiliario.
Aumento de precios: ¿hasta cuándo?
Valor Promedio USD/M2 Propiedades Usadas Ciudad de Buenos Aires
0%
5%
10%
15%
20%
25%
u$s 500
u$s 1.000
u$s 1.500
u$s 2.000
u$s 2.500
u$s 3.000 A
gron
omía
Alm
agro
Bar
raca
sB
arrio
Nor
teB
elgr
ano
CB
elgr
ano
RB
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sC
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Con
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ción
Cha
carit
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Flor
esta
La B
oca
Lini
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Mat
ader
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rrat
Nuñ
ezN
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Pom
peya
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arqu
e A
vella
neda
Par
que
Cha
cabu
coP
arqu
e P
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Pal
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oP
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nal
Rec
olet
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dra
San
Cris
toba
lS
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Cre
spo
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l Par
que
Vill
a D
evot
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illa
Pue
yrre
dón
Vill
a U
rqui
za
Valor del m2 departamento usado bueno 2 / 3 ambientes
Incremento anual (eje der.)
1. Precios internacionales + cosecha
2. Liquidez internacional
3. Volatilidad del precio de activos
4. Tasa real de interés
5. Crédito hipotecario
6. Tipo de cambio real
“Drivers” macro del sector inmobiliario:
Factores exógenos (contexto internacional)
Factores domésticos (macro local)
Un gran motor local ha sido la revolución agroindustrial…
Fuente: “Dos Siglos de Economía Argentina” (2005) – Mecon – USDA.
Cosecha: 1900-2012 En millones de toneladas
1. Precios internacionales + cosecha
0
10
20
30
40
50
60
70
80
9019
0019
0419
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1619
2019
2419
2819
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3619
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4819
5219
5619
6019
6419
6819
7219
7619
8019
8419
8819
9219
9620
0020
0420
0820
12*
2. Liquidez internacional
Alto desempleo en desarrollados garantiza bajas tasas de interés por mucho tiempo…
Fuente: Elaboración propia en base a FMI y Reuters.
Tasa de Interés de Referencia En %
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5E
ne-0
8
Abr
-08
Jul-0
8
Oct
-08
Ene
-09
Abr
-09
Jul-0
9
Oct
-09
Ene
-10
Abr
-10
Jul-1
0
Oct
-10
Ene
-11
Abr
-11
Jul-1
1
Oct
-11
Ene
-12
Abr
-12
Reserva Federal BCE BoJ
2. Liquidez internacional
Alta liquidez internacional sostiene precios de activos y commodities…
Fuente: Standard & Poor’s.
Precio de Soja (dólares por tonelada)
200
250
300
350
400
450
500
550
600
Ene
-06
May
-06
Sep
-06
Ene
-07
May
-07
Sep
-07
Ene
-08
May
-08
Sep
-08
Ene
-09
May
-09
Sep
-09
Ene
-10
May
-10
Sep
-10
Ene
-11
May
-11
Sep
-11
Ene
-12
2. Liquidez internacional
Fuente: Reporte Inmobiliario.
Rentabilidad Anual en % (Ejemplo Depto. 3 amb. usado, Barrio Norte)
$600
$3.100
4,0%
1,0%
3,9%
2,9%
0,0%
0,8%
1,5%
2,3%
3,0%
3,8%
4,5%
400
800
1.200
1.600
2.000
2.400
2.800
3.200
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Alquiler en $ Renta anual
…y mantiene relativamente “atractiva” la renta inmobiliaria (aún sin ganancias de capital).
Volatilidad Esperada (S&P 500) y Precio del Oro Índice y USD por onza
3. Volatilidad en el precio de los activos
Turbulencias en los mercados y refugio en activos “seguros”.
Fuente: Reuters.
500
800
1.100
1.400
1.700
2.000
0
20
40
60
80
100
Ene/07 Ene/08 Ene/09 Ene/10 Ene/11 Ene/12
VIX Oro (USD/onza) - eje der.
CrisisGrecia Crisis
Soberanos
CaídaLehmanBrothers
-30%
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
110%
Ene
-93
Nov
-93
Sep
-94
Jul-9
5
May
-96
Mar
-97
Ene
-98
Nov
-98
Sep
-99
Jul-0
0
May
-01
Mar
-02
Ene
-03
Nov
-03
Sep
-04
Jul-0
5
May
-06
Mar
-07
Ene
-08
Nov
-08
Sep
-09
Jul-1
0
May
-11
Mar
-12
Badlar
Lebacs 12 meses
Plazos Fijos
Tasas Reales de Interés En %
4. Tasas reales de interés (Argentina)
Sin activos indexados en pesos, la construcción fue un refugio
Fuente: Elaboración propia en base a BCRA y fuentes privadas.
-9,0%
-10,2%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
Ene
-04
Ago
-04
Mar
-05
Oct
-05
May
-06
Dic
-06
Jul-0
7
Feb-
08
Sep
-08
Abr
-09
Nov
-09
Jun-
10
Ene
-11
Ago
-11
Mar
-12
Créditos Hipotecarios (en % de Escrituras) y relación Salario/m2
(salario privado en CABA respecto al valor del m2 a estrenar)
5. Crédito hipotecario
Fuente: Elaboración propia en base a Cámara Inmobiliaria Argentina, MECON, Reporte Inmobiliario y BCRA.
El crédito hipotecario tiene poca relevancia en el mercado.
26,1%
8,7%7,1%
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%20
00
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
IT-1
2
Escrituras con Hipotecas
Relación salario/m2 (eje der.)
Crédito Bancario a Individuos: Líneas Seleccionadas (en % del PIB)
5. Crédito hipotecario
Fuente: Elaboración propia en base a INDEC y BCRA.
5,7%6,4%
1,5%
2,0%
3,2%
1,4%
2,4%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Hipotecarios Préstamos personales Tarjetas
El crédito hipotecario tiene poca relevancia en el mercado.
BCBA- Colocación de Préstamos Hipotecarios
En cantidades, las colocaciones muestran un retroceso.
(en millones de $) (en unidades)
5. Crédito hipotecario
Fuente: Elaboración propia en base a BCBA.
0
40
80
120
160
200
240
Ene-
07M
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7M
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07N
ov-0
7En
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-08
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8Se
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-08
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-10
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300
400
500
600
700
800
900
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7M
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l-07
Sep-
07N
ov-0
7En
e-08
Mar
-08
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-08
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8Se
p-08
Nov
-08
Ene-
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9M
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9En
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-10
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Nov
-10
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1M
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1Ju
l-11
Sep-
11N
ov-1
1En
e-12
Mar
-12
6. Tipo de Cambio Real (inflación en dólares)
Fuente: Elaboración propia en base a FIEL, Reuters, The Economist y Bancos Centrales.
¿Cuánto hilo queda en el carretel?
TCR Latinoamérica (TCR bilateral respecto a USD - Indice Dic-2001=1)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Ene
-94
Ene
-95
Ene
-96
Ene
-97
Ene
-98
Ene
-99
Ene
-00
Ene
-01
Ene
-02
Ene
-03
Ene
-04
Ene
-05
Ene
-06
Ene
-07
Ene
-08
Ene
-09
Ene
-10
Ene
-11
Ene
-12
México
Argentina
Perú
Chile
Colombia
Brasil
6. Tipo de Cambio Real (inflación en dólares)
Fuente: Elaboración propia en base a Reuters y BCRA.
Tipo de Cambio ($/USD)
3,90
4,10
4,30
4,50
4,70
4,90
5,10
5,30
5,50
5,70
Ene/11 Mar/11 May/11 Jul/11 Sep/11 Nov/11 Ene/12 Mar/12
REF CCL BLUE
4,20
4,40
4,60
4,80
5,00
5,20
5,40
5,60
Ene/12 Feb/12 Mar/12 Abr/12
Fuente: Banco Central de Venezuela y Síntesis Financiera
6. Tipo de Cambio Real (inflación en dólares)
Venezuela: Tipos de Cambio Múltiples (Bs F./USD)
4,3
9,0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10En
e-03
Jul-0
3
Ene-
04
Jul-0
4
Ene-
05
Jul-0
5
Ene-
06
Jul-0
6
Ene-
07
Jul-0
7
Ene-
08
Jul-0
8
Ene-
09
Jul-0
9
Ene-
10
Jul-1
0
Ene-
11
Jul-1
1
Ene-
12
Dólar Oficial Dólar Mercado
En Venezuela, la devaluación en el paralelo sigue de cerca a la inflación (25% por año).
6. Tipo de Cambio Real (inflación en dólares)
Inversión en ladrillos: ¿por qué y hasta cuándo?
Fuente: Elaboración propia en base a BCRA, INDEC, Reuters y fuentes privadas.
Inflación en Dólares Var. anual en %
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%E
ne-0
6
May
-06
Sep
-06
Ene
-07
May
-07
Sep
-07
Ene
-08
May
-08
Sep
-08
Ene
-09
May
-09
Sep
-09
Ene
-10
May
-10
Sep
-10
Ene
-11
May
-11
Sep
-11
Ene
-12
Inflación con TC Oficial Inflación con TC Blue
Fuente: Elaboración propia en base a Cámara Inmobiliaria Argentina.
Cantidad de Actos de Escrituración en la Ciudad de Buenos Aires
23.208 23.352
15.827
18.296
20.107
18.731
12.000
14.500
17.000
19.500
22.000
24.500
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Acumulado Escrituras tres meses
Mercado Inmobiliario
Fuente: Elaboración propia en base a INDEC, Cámara Inmobiliaria Argentina y Grupo Construya.
Actividad de la Construcción y Escrituras Variación anual en % (media móvil 3 meses)
Mercado Inmobiliario
-15%
-5%
5%
15%
25%
35%E
ne-1
1
Feb-
11
Mar
-11
Abr
-11
May
-11
Jun-
11
Jul-1
1
Ago
-11
Sep
-11
Oct
-11
Nov
-11
Dic
-11
Ene
-12
Feb-
12
Mar
-12
Abr
-12
Escrituras Índice Construya Despachos de Cemento
Fuente: Elaboración propia en base a INDEC.
Actividad de la Construcción
Actividad de la Construcción Serie sin estacionalidad y variación anual en %
135
145
155
165
175
185
195En
e-08
Mar
-08
May
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8Se
p-08
Nov
-08
Ene-
09M
ar-0
9M
ay-0
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09N
ov-0
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-10
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-10
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Nov
-10
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11M
ar-1
1M
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1Ju
l-11
Sep-
11N
ov-1
1En
e-12
Mar
-12
11%9%
3%
0%
4%
8%
12%
2010 2011 IT-12
Fuente: Elaboración propia en base a INDEC y Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA.
Actividad de la Construcción
Permisos de Construcción en m2
Variación anual en %
CABA,-42,5%
Total País, 12,2%
-45%
-35%
-25%
-15%
-5%
5%
15%
Fuente: Elaboración propia en base a OJF.
Caída de la inversión
Inversión Maquinaria y Equipo y Construcción (Variación anual en %)
1,2%-5,3%-13,3%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
Ene-
07
May
-07
Sep-
07
Ene-
08
May
-08
Sep-
08
Ene-
09
May
-09
Sep-
09
Ene-
10
May
-10
Sep-
10
Ene-
11
May
-11
Sep-
11
Ene-
12
Construcción
IBIM
Equipo durable
Fuente: Elaboración propia en base a OJF.
En un marco más general de estancamiento.
Nivel de Actividad (Nivel promedio trimestral y Var. anual en %)
140
145
150
155
160
165
170
175
Ene
-09
Mar
-09
May
-09
Jul-0
9
Sep
-09
Nov
-09
Ene
-10
Mar
-10
May
-10
Jul-1
0
Sep
-10
Nov
-10
Ene
-11
Mar
-11
May
-11
Jul-1
1
Sep
-11
Nov
-11
Ene
-12
Mar
-12
IGA
(199
3 =
100)
8,2%
5,8%
2,5%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2010 2011 IT-12
Fuente: Elaboración propia en base a FIEL y OJF.
En un marco más general de estancamiento.
Producción Industrial (Base Ene08=100 y Variación anual en %)
80
85
90
95
100
105
110
Ene-
08M
ar-0
8M
ay-0
8Ju
l-08
Sep-
08N
ov-0
8En
e-09
Mar
-09
May
-09
Jul-0
9Se
p-09
Nov
-09
Ene-
10M
ar-1
0M
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0Ju
l-10
Sep-
10N
ov-1
0En
e-11
Mar
-11
May
-11
Jul-1
1Se
p-11
Nov
-11
Ene-
12M
ar-1
2
IPI-OJF
IPI-FIEL
-8,8%
-4,8%
-4,7%
-3,4%
-3,0%
-1,8%
1,1%
1,7%
3,3%
5,2%
5,6%
7,0%
13,2%
Química y Agroquímica
Plásticos
Metálicas Básicas
Refinerías
Maquinaria y Equipo
Textil
Tabaco
Nivel General
Papel
Bebidas
Minerales no metálicos
Alimentos
Prod. Farmacéuticos
Mar-12
2010-11 2012
1. Precios + cosecha
2. Liquidez internacional
3. Volatilidad del precio de activos
4. Tasa real de interés
5. Crédito hipotecario
6. Tipo de cambio (inflación en dólares)
Perspectivas de los “fundamentales” del sector inmobiliario:
En síntesis