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“PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA PARA EL ÁREA DE REHABILITACIÓN DEL BARRIO DE TIRADORES BAJOS, TIRADORES ALTOS Y SANTA TERESA EN CUENCA”
NORMAS URBANÍSTICAS 1
ÍNDICE
TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES................................................................3
CAPÍTULO 1. NATURALEZA, ÁMBITO, VIGENCIA Y EFECTOS............................................3 ARTÍCULO 1.1.1 NATURALEZA Y ÁMBITO................................................................................................................................3 ARTÍCULO 1.1.2 DOCUMENTOS QUE INTEGRAN EL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA. ..............3 ARTÍCULO 1.1.3 EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL PLAN..................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.4 VIGENCIA.........................................................................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.5 DECLARACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA........................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.6 REVISIÓN DEL PLAN. .....................................................................................................................................4 ARTÍCULO 1.1.7 MODIFICACIÓN DEL PLAN.............................................................................................................................5 ARTÍCULO 1.1.8 INTERPRETACIÓN DEL PLAN........................................................................................................................5 ARTÍCULO 1.1.9 PRECISIÓN DE LÍMITES. ................................................................................................................................6 ARTÍCULO 1.1.10 EDIFICIOS Y USOS ANTERIORES AL PLAN...............................................................................................6
CAPÍTULO 2. DESARROLLO DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA. ...................................................................................................................................7
ARTÍCULO 1.2.1 COMPETENCIA. ..............................................................................................................................................7 ARTÍCULO 1.2.2 NORMATIVA DE APLICACIÓN........................................................................................................................7 ARTÍCULO 1.2.3 ESTUDIOS DE DETALLE. ...............................................................................................................................7 ARTÍCULO 1.2.4 PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.................................................................................................................8
TÍTULO SEGUNDO. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO..................................................9 ARTÍCULO 2.1 PRINCIPIOS GENERALES. ................................................................................................................................9 ARTÍCULO 2.2 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO. .........................................................................9 ARTÍCULO 2.3 DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO............................................................................10 ARTÍCULO 2.4 PLAZOS.............................................................................................................................................................12
TÍTULO TERCERO. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO. .......................... 13
CAPÍTULO 1. DEFINICIONES................................................................................................. 13 ARTÍCULO 3.1.1 TERMINOLOGÍA. ...........................................................................................................................................13 ARTÍCULO 3.1.2 USOS..............................................................................................................................................................13 ARTÍCULO 3.1.3 MEDICIÓN DE ALTURAS. .............................................................................................................................13
CAPÍTULO 2. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN....................................................................... 17 ARTÍCULO 3.2.1 CONFIGURACIÓN DE LA ZONA...................................................................................................................17 ARTÍCULO 3.2.2 OBRAS PERMITIDAS. ...................................................................................................................................17 ARTÍCULO 3.2.3 INTENSIDAD DE USO. ..................................................................................................................................17 ARTÍCULO 3.2.4 CONDICIONES ESTÉTICAS. ........................................................................................................................20 ARTÍCULO 3.2.5 LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD EXTERIOR. ..........................................................................................22 ARTÍCULO 3.2.6 CARACTERÍSTICAS DE LOS RÓTULOS. ....................................................................................................23 ARTÍCULO 3.2.7 CIERRES METÁLICOS. .................................................................................................................................24 ARTÍCULO 3.2.8 EXPOSICIÓN DE MERCANCÍAS. .................................................................................................................24 ARTÍCULO 3.2.9 TOLDOS. ........................................................................................................................................................24
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ARTÍCULO 3.2.10 FACHADAS LATERALES Y MEDIANERAS. ...............................................................................................25 ARTÍCULO 3.2.11 OTRAS CONDICIONES. ..............................................................................................................................25
CAPÍTULO 3. NORMAS DE USO............................................................................................ 26 ARTÍCULO 3.3.1 USO CARACTERÍSTICO. ..............................................................................................................................26 ARTÍCULO 3.3.2 USOS COMPATIBLES. ..................................................................................................................................26 ARTÍCULO 3.3.3 USOS INCOMPATIBLES. ..............................................................................................................................26 ARTÍCULO 3.3.4 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL............................................................................27 ARTÍCULO 3.3.5 CONDICIONES ESPECÍFICAS DE LOS USOS NO RESIDENCIALES........................................................27 ARTÍCULO 3.3.6 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SERVICIO DE APARCAMIENTO. ......................................................27
CAPÍTULO 4. NORMAS ESPECÍFICAS PARA DOTACIONES. ............................................. 30 ARTÍCULO 3.4.1 TIPOS DE DOTACIONES. .............................................................................................................................30 ARTÍCULO 3.4.2 COMUNICACIONES. .....................................................................................................................................30 ARTÍCULO 3.4.3 ZONAS VERDES............................................................................................................................................31 ARTÍCULO 3.4.4 EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS.......................................................................................................................31 ARTÍCULO 3.4.5 USOS DOTACIONALES PRIVADOS.............................................................................................................31
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TÍTULO PRIMERO. DISPOSICIONES GENERALES.
CAPÍTULO 1. NATURALEZA, ÁMBITO, VIGENCIA Y EFECTOS.
ARTÍCULO 1.1.1 NATURALEZA Y ÁMBITO.
1. El instrumento de ordenación urbanística del que estas normas forman parte constituye el Plan Especial
de Reforma Interior de Mejora del Barrio de Tiradores Bajos, Tiradores Altos y Santa Teresa en Cuenca.
2. El Plan Especial tiene por objeto complementar la ordenación detallada de su ámbito, en los términos
previstos por el art. 29 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad
Urbanística (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, de la Junta de Comunidades de Castilla
- La Mancha) y los arts. 85 y 86 del Reglamento de Planeamiento (Decreto 248/2004, de 14 de
septiembre, de la Junta de Comunidades de Castilla - La Mancha).
3. Las disposiciones contenidas en las normas urbanísticas y demás instrumentos del Plan Especial son de
aplicación en todo su ámbito, cuya delimitación se refleja en los correspondientes planos de ordenación.
4. Sin perjuicio de lo establecido en la legislación vigente los particulares, al igual que la Administración,
quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones contenidas en el Plan Especial de Reforma
Interior de Mejora e instrumentos de planeamiento de desarrollo aprobados con arreglo al mismo, siendo
nulas cualesquiera reservas de dispensación.
ARTÍCULO 1.1.2 DOCUMENTOS QUE INTEGRAN EL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA.
Forman parte del Plan Especial los documentos siguientes:
a) Memoria informativa y justificativa.
b) Planos de información.
c) Normas urbanísticas.
d) Catálogo de bienes y espacios protegidos.
e) Planos de ordenación.
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ARTÍCULO 1.1.3 EFECTOS DE LA APROBACIÓN DEL PLAN.
La aprobación del plan producirá, entre otros, los siguientes efectos.
a) La vinculación de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al destino que
resulte de su clasificación y calificación y al régimen urbanístico que consecuentemente les sea de
aplicación.
b) La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicación por la Administración Pública de
cualesquiera medios de ejecución forzosa.
ARTÍCULO 1.1.4 VIGENCIA.
De acuerdo con el art. 42.3 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad
Urbanística el presente plan tiene vigencia indefinida.
ARTÍCULO 1.1.5 DECLARACIÓN DE UTILIDAD PÚBLICA.
La aprobación de este plan implica la declaración de la utilidad pública y la necesidad de ocupación de los
terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones correspondientes, cuando prevean obras
públicas ordinarias cuya realización precise la expropiación forzosa o delimiten Unidades de Actuación.
ARTÍCULO 1.1.6 REVISIÓN DEL PLAN.
1. Se entiende por revisión del plan la reconsideración total de la ordenación establecida en el mismo o de
los elementos fundamentales del modelo o solución a que responda aquella ordenación.
2. Serán causas de revisión, entre otras, las siguientes.
a) La aparición de nuevas demandas de suelos y usos de importancia tal que no pueda ser satisfecha
por una mera modificación del plan.
b) El advenimiento de circunstancias catastróficas que impliquen la alteración de las previsiones de todo
tipo en relación con los indicadores básicos de la población y hagan imposible mantener las premisas
sobre las que el plan se asienta.
c) Cuando razones de urgencia o de excepcional interés público exijan su adaptación al planeamiento
supramunicipal y así lo establezca el Consejo de Gobierno mediante Decreto adoptado a propuesta
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del Consejero competente en materia de ordenación territorial y urbanística, previa audiencia del
municipio.
d) Cuando sea necesaria la reconsideración total de la ordenación urbanística o de los elementos
fundamentales del modelo previsto en el presente Plan Especial de Reforma Interior de Mejora.
3. En los demás supuestos, la alteración de las determinaciones del plan se considerará modificación del
mismo.
ARTÍCULO 1.1.7 MODIFICACIÓN DEL PLAN.
1. Se entiende por modificación del plan la alteración singular de alguno o algunos de sus elementos.
2. La modificación del plan se atenderá a lo dispuesto en el art. 41 del Texto Refundido de la Ley de
Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y disposiciones concordantes.
3. No constituirán modificación del Plan Especial.
a) La precisión de límites o de parámetros efectuada con arreglo a lo establecido en estas normas
urbanísticas.
b) La complementación o adaptación de determinaciones realizada mediante estudio de detalle
formulado en desarrollo del Plan Especial.
c) La modificación de la normativa técnica de cualquier clase a la que remite el plan.
d) Cualquier tipo de ordenanzas municipales particulares y precisas para el desarrollo de la presente
normativa, siempre que guarde coherencia con el presente documento y tenga carácter aclaratorio o
interpretativo, aún cuando no esté expresamente contemplado en el presente texto.
e) La modificación de los trazados de las redes de servicios (agua potable, alcantarillado, gas,
telecomunicaciones…) para ajustarse a la topografía o a las características naturales de los terrenos.
ARTÍCULO 1.1.8 INTERPRETACIÓN DEL PLAN.
1. En defecto de norma directamente aplicable, regirán los preceptos contenidos en el Plan Especial u otros
instrumentos urbanísticos de aplicación, los principios informantes de este plan reflejados en la memoria
justificativa, los de la legislación urbanística vigente y los generales del derecho.
2. Las determinaciones del plan se interpretarán en base a aquellos criterios que atiendan fundamentalmente
a sus objetivos y directrices, así como a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.
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3. Cuando existan contradicciones gráficas entre planos de diferente escala, se estará a lo que conste en los
planos de manera más pormenorizada y precisa.
4. Si se producen contradicciones entre los diferentes documentos del plan, prevalecerá la determinación
que implique un mayor interés público.
ARTÍCULO 1.1.9 PRECISIÓN DE LÍMITES.
1. Las delimitaciones de unidades de actuación, zonas o dotaciones podrán precisarse con ocasión de la
formulación de instrumentos de desarrollo del Plan Especial, cuando se trate de ajustes debidos a las
alineaciones o líneas de edificación actuales, las características topográficas del terreno, la mayor
precisión de la cartografía de que se disponga, la presencia de restos arqueológicos, arbolado, vegetación
u otros elementos naturales o artificiales de interés que justifiquen el ajuste.
2. La referida precisión de límites deberá cumplir las siguientes condiciones.
a) Se mantendrá sensiblemente la forma de las determinaciones gráficas.
b) No disminuirá los niveles de servicio de las vías de circulación.
c) No disminuirá la superficie de dominio público destinada a dotaciones.
ARTÍCULO 1.1.10 EDIFICIOS Y USOS ANTERIORES AL PLAN.
En las edificaciones fuera de ordenación (totalmente o en parte), las obras de mantenimiento o adaptación de
dichos inmuebles deberán ser siempre entendidas como una situación transitoria justificable, únicamente, en
cuanto suponga una mejora de la escena urbana y nunca como la consolidación de una situación no conforme
ni deseable. No se autorizarán obras de mejora y/o modernización en estas edificaciones o en las partes fuera
de ordenación, tan solo obras de mantenimiento.
Son obras de mantenimiento, aquellas que no implican variación o modificación substancial de las
características tipológicas, de uso y distribución y en general las características arquitectónicas de la
edificación. Comprende reparaciones menores y trabajos de limpieza y reposición de los elementos
constructivos no estructurales, tales como, enlucido y pintado de paredes, reparación de cubiertas (sin afectar
a su estructura), aleros y desagües, pintado de puertas, ventanas, balcones y rejerías de cualquier tipo,
reparación de acabados de escaleras, barandillas y pisos, reparaciones y mejoras eléctricas y sanitarias,
mejora de baños y cocinas, etc.
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CAPÍTULO 2. DESARROLLO DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA.
ARTÍCULO 1.2.1 COMPETENCIA.
El desarrollo del Plan Especial corresponde al Ayuntamiento y demás entidades urbanísticas, en la esfera de
sus respectivas competencias, sin perjuicio de la participación de los particulares, en la forma regulada en la
normativa urbanística vigente y en las presentes normas urbanísticas.
ARTÍCULO 1.2.2 NORMATIVA DE APLICACIÓN.
El desarrollo del Plan Especial mediante instrumentos de planeamiento y de ejecución, el contenido y
determinaciones de los mismos, así como el procedimiento para su formulación, elaboración y aprobación, se
regirá por lo dispuesto en la normativa urbanística vigente y en las presentes normas urbanísticas.
ARTÍCULO 1.2.3 ESTUDIOS DE DETALLE.
1. Los estudios de detalle tienen por objeto desarrollar el Plan Especial, reajustando o estableciendo
alineaciones y redistribuyendo la edificabilidad asignada por el planeamiento, sin aumentarla en ningún
caso.
2. Los estudios de detalle se formularán, como mínimo, para manzanas o unidades urbanas equivalentes
completas, salvo disposición en contrario.
3. Podrán redactarse estudios de detalle con las finalidades que, sin carácter limitativo, se señalan a
continuación.
a) Señalar alineaciones y rasantes, completando y adaptando las señaladas en el presente Plan
Especial.
b) Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones de estas normas urbanísticas.
c) Ajustar el emplazamiento y la superficie del uso de infraestructuras - servicios urbanos (DEIS),
cuando así se requiera por exigencias del funcionamiento de dichas dotaciones o resulte conveniente
por razones de parcelación.
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d) Redistribuir el volumen asignado por el Plan Especial a una manzana, o unidad urbana equivalente,
definiendo alineaciones.
e) Completar la red de comunicaciones definida por el Plan Especial con aquellas vías que resulten
necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta establezca el propio
estudio de detalle.
f) Efectuar los ajustes que se requieran con ocasión de la formulación de los proyectos de urbanización,
cuando éstos no puedan resolverse mediante la precisión de límites prevista en estas normas
urbanísticas.
4. Los estudios de detalle están sujetos a las siguientes limitaciones.
a) No pueden alterar el uso global que define el destino del suelo, salvo que se atribuya a un uso
dotacional público; aumentar su aprovechamiento urbanístico; ni incumplir las normas específicas que
para su redacción se establecen en estas normas urbanísticas, sin perjuicio de la posible
redistribución de dicho aprovechamiento, no admitiéndose el trasvase de edificabilidades entre
manzanas o unidades urbanas equivalentes.
b) Pueden crear los nuevos viales o suelos dotacionales que precise la remodelación tipológica o
morfológica del volumen ordenado, pero no suprimir ni reducir los previstos en el presente Plan
Especial o suponer alteraciones de importancia en la continuidad del recorrido establecido para el
viario que discurra por su ámbito.
c) No pueden ocasionar perjuicio, ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes.
ARTÍCULO 1.2.4 PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.
1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica el
planeamiento, definiendo los detalles técnicos de las obras públicas allí previstas. Se redactarán con la
precisión suficiente para poder ser ejecutados bajo la dirección de técnico distinto a su redactor.
2. Los proyectos de urbanización no podrán modificar las previsiones del planeamiento, sin perjuicio de que
puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la
ejecución material de las obras. Si la adaptación supusiera alterar determinaciones sobre ordenación o
régimen del suelo o la edificación, debe legitimarse tramitando una modificación de planeamiento o
estudio de detalle, en su caso.
3. En ningún caso los proyectos de urbanización podrán contener determinaciones sobre ordenación,
régimen del suelo o de la edificación.
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TÍTULO SEGUNDO. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.
ARTÍCULO 2.1 PRINCIPIOS GENERALES.
1. La clasificación y, en su caso, la calificación urbanísticas del suelo vinculan los terrenos y las
construcciones o edificaciones a los correspondientes destinos y usos y definen la función social de los
mismos, delimitando el contenido del derecho de propiedad.
2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones no confiere a los propietarios de los mismos
derechos indemnizatorios salvo en los supuestos definidos en la Ley.
3. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones singulares en orden a la conservación de edificios,
conferirán derechos indemnizatorios en cuanto exceden de los deberes legales y en la parte no
compensada por los beneficios que resulten de aplicación.
4. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una
restricción del aprovechamiento urbanístico preexistente del suelo que no pueda ser objeto de distribución
equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización si se producen antes de transcurrir
los plazos previstos para la ejecución del planeamiento, en el ámbito en el que a dichos efectos se
encuentre incluido el terreno o, transcurridos aquéllos, si la ejecución no se hubiese llevado a efecto por
causas imputables a la Administración.
5. En suelo clasificado como urbano, la participación de la comunidad en el aprovechamiento generado por
la ordenación territorial y urbanística y el reparto entre los propietarios afectados por ésta de los costes de
la urbanización precisa para su materialización, así como del aprovechamiento susceptible de apropiación,
se producirán en la forma y los términos establecidos en la Ley.
ARTÍCULO 2.2 DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO.
1. Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo urbano, sin perjuicio del
régimen que sea de aplicación a éste por razón de su clasificación, los siguientes derechos.
a) El uso y disfrute y la explotación normales de la finca a tenor de su situación, características objetivas
y destino, conformes o, en todo caso, no incompatibles con la legislación que le sea aplicable por
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razón de su naturaleza, situación y características, y en particular de la ordenación territorial y
urbanística.
b) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano, que no cuenten con la urbanización
necesaria o ésta deba ser reformada, los derechos del apartado anterior incluyen el derecho a
ejecutar las obras de urbanización precisas, en su caso y en los términos prevenidos
reglamentariamente con carácter simultáneo a la edificación, salvo que el planeamiento territorial y
urbanístico no permita la realización de dichas obras en régimen de actuaciones edificatorias. En este
último supuesto, los derechos serán idénticos a los reconocidos a los propietarios de suelo
urbanizable en el art. 50.1.3 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la
Actividad Urbanística.
c) Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo urbano, en virtud de su clasificación como tal
por el planeamiento territorial y urbanístico o de su urbanización como consecuencia de la ejecución
de éste, y tengan, además, la condición de solar, habiéndose cumplido respecto de ellos todos los
deberes legales exigibles y permitiendo la ordenación territorial y urbanística su ejecución en régimen
de actuaciones edificatorias, los derechos previstos en la letra a) incluyen los de materializar,
mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico atribuido al suelo correspondiente y destinar
las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenación, desarrollando en ellas
las correspondientes actividades.
2. Los derechos anteriormente reconocidos sólo alcanzan hasta donde llegue el interés efectivo del
propietario y tienen como límites, en todo caso, el contenido legítimo de los derechos de terceros y las
prescripciones medioambientales que tengan por objeto la protección del suelo, el agua, el aire, la flora y
la fauna, así como las de protección de los espacios naturales y del patrimonio histórico.
ARTÍCULO 2.3 DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO URBANO.
1. Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo urbano, sin perjuicio del
régimen a que éste esté sujeto por razón de su clasificación, los siguientes deberes.
a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación territorial y urbanística y conservar las
construcciones e instalaciones existentes, así como, en su caso, levantar las cargas impuestas por la
ordenación urbanística para el legítimo ejercicio de la facultad prevista en el art. 50.1.1.2.b del Texto
Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
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b) Conservar y mantener el suelo y, en su caso, su masa vegetal en las condiciones precisas para evitar
riesgos de erosión y para la seguridad o salud públicas y daños o perjuicios a terceros o al interés
general, incluido el ambiental, así como realizar el uso y la explotación de forma que no se produzca
contaminación indebida de la tierra, el agua y el aire, ni tengan lugar inmisiones ilegítimas en bienes
de terceros.
c) Realizar las plantaciones y los trabajos y obras de defensa del suelo y su vegetación que sean
necesarios para mantener el equilibrio ecológico, preservar el suelo de la erosión, impedir la
contaminación indebida del mismo y prevenir desastres naturales. En particular, proceder a la
reforestación precisa para la reposición de la vegetación en toda la superficie que la haya perdido
como consecuencia de incendio, desastre natural o acción humana no debidamente autorizada, en la
forma y condiciones prevenidas en la legislación correspondiente y los planes o programas aprobados
conforme a la misma.
d) Respetar las limitaciones que deriven de la legislación administrativa aplicable por razón de la
colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público natural, en los que estén
establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos
a explotación regulada.
e) Cumplir los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación administrativa
reguladora de las actividades a que se refiere la letra c) precedente, así como los aprobados para la
protección de los espacios naturales, la flora y la fauna.
f) Permitir la realización por la Administración Pública competente de los trabajos de plantación que
sean necesarios para prevenir la erosión. Toda restricción por tales trabajos de usos reales y actuales
desarrollados en los terrenos dará lugar a responsabilidad patrimonial de la Administración.
g) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal
con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo.
h) Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística, una vez el suelo tenga
la condición de solar y se haya legitimado, en la forma dispuesta en esta Ley, la materialización del
aprovechamiento correspondiente a la Administración actuante y, en su caso, del excedente de
aprovechamiento previsto por la ordenación urbanística.
i) Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las
condiciones mínimas requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación, siempre que
el importe de las obras a realizar no supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta,
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con similares características e igual superficie útil que la existente, que reúna las condiciones mínimas
imprescindibles para obtener la referida autorización de primera ocupación.
j) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración municipal los terrenos destinados por la
ordenación urbanística a dotaciones públicas, excepto en el suelo urbano consolidado.
k) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración municipal los terrenos en que se localice la parte
de aprovechamiento urbanístico que corresponda a dicha Administración en concepto de participación
de la comunidad en las plusvalías, excepto en el suelo urbano consolidado.
l) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, incluyendo, en todo caso, la parte que proceda de las
precisas para asegurar la conexión y la integridad de las redes generales de servicios y dotaciones
públicas, siempre que la ordenación territorial y urbanística sujete los terrenos a una actuación
urbanizadora.
m) Proceder, en su caso, a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del planeamiento,
con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
2. El cumplimiento de los deberes previstos en el apartado anterior es condición del legítimo ejercicio de los
derechos enumerados en el artículo anterior.
ARTÍCULO 2.4 PLAZOS.
1. Los propietarios de solares, deberán presentar en el Ayuntamiento, en el plazo máximo de dos años, a
partir de la entrada en vigor del Plan Especial, el proyecto de edificación previsto para el solar.
2. A partir de la aprobación del proyecto propuesto, los propietarios tendrán un plazo de seis meses para el
inicio efectivo de las obras. Transcurrido el mismo sin comenzarlas y las prórrogas concedidas, en su
caso, con arreglo a lo dispuesto en el plan general, el órgano municipal competente podrá declarar el solar
en situación de ejecución por sustitución, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto.
3. En el caso de solares resultantes de una demolición de una edificación por demolición voluntaria de la
propiedad, serán de aplicación los apartados anteriores, contándose el plazo para la presentación del
proyecto de edificación a partir de la demolición del inmueble.
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TÍTULO TERCERO. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO.
CAPÍTULO 1. DEFINICIONES.
ARTÍCULO 3.1.1 TERMINOLOGÍA.
1. Resultan de aplicación al presente documento las definiciones que figuran en las normas urbanísticas del
Plan de Ordenación Municipal.
2. En caso de discrepancia entre lo establecido, en esta materia, por el plan general y lo previsto en estas
normas, prevalecerán éstas últimas.
3. Para cualquier cuestión no definida en estas normas será de aplicación lo especificado en el Plan de
Ordenación Municipal.
ARTÍCULO 3.1.2 USOS.
1. La clasificación y condiciones generales y particulares a que están sometidos los distintos usos son los
previstos en las normas urbanísticas del Plan de Ordenación Municipal.
2. En caso de discrepancia entre lo establecido, en esta materia, por el Plan de Ordenación Municipal y lo
previsto en estas normas, prevalecerán éstas últimas.
ARTÍCULO 3.1.3 MEDICIÓN DE ALTURAS.
1. Cuando la longitud de fachada sea inferior o igual a doce metros (12,00 m), las alturas se medirán en el
punto medio de la citada línea de fachada.
2. Cuando la longitud de fachada sea superior a doce metros (12,00 m), las alturas se medirán en el punto
medio de cada uno de los escalonamientos de dicha fachada que se habrán de generar con longitudes
comprendidas entre seis metros (6,00 m) y diez metros (10,00 m).
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3. En caso de edificios con dos fachadas en esquina, la altura de cornisa será la media de ambas fachadas,
salvo que esto suponga un incremento superior a 0,80 m en la altura de la fachada más baja, en cuyo
caso la altura de cornisa para ambas será la de la fachada más baja añadiéndole 0,80 m.
4. En caso de solares con tres fachadas formando esquina, la altura de cornisa para todas ellas será la
media de las tres, salvo que esto suponga un aumento en la menor superior a 0,80 m, en cuyo caso la
altura de cornisa para las tres será la altura de la menor más 0,80 m.
5. En caso de solares con fachadas a dos calles sin formar esquina, se podrá optar por las dos formas
siguientes de obtención de la altura de cornisa máxima:
a) Las disposiciones de altura deberán cumplirse independientemente en cada una de las fachadas,
midiéndose la misma según lo dispuesto en los apartados anteriores. En cualquier caso el volumen
resultante no podrá rebasar el ángulo de 40º trazado desde la línea de cornisa de la fachada de
menor altura, salvo que con esta medida el fondo edificable del volumen superior sea menor de 4.5m,
en cuyo caso primará el volumen resultante de aplicar un fondo fijo de 4.5m.
b) Establecimiento de una única altura de cornisa promedio de las de ambas fachadas, siempre que esta
medida no suponga un aumento en la altura de la fachada más baja superior a 0,80 m, en cuyo caso
la altura de cornisa será la de la menor más 0,80 m.
En estos solares el cumplimiento simultáneo del número de plantas y de la altura de cornisa asignada a
ese número de plantas sólo se exigirá en una de las fachadas, obligando en la otra tan solo al
cumplimiento de la altura de cornisa. Esta medida tiene por objeto evitar la generación obligada de
escalonamientos interiores en la edificación que se puedan generar al aplicar en ambas fachadas el
número de plantas y la altura de cornisa, por lo que sólo se exime del cumplimiento de ambos parámetros
en ambas fachadas en caso de que su cumplimiento genere el mencionado escalonamiento interior.
6. En aquellos solares ya existentes en el momento de la aprobación del presente PERIM donde el
cumplimiento de las alturas de cornisa fijadas en los planos de ordenación, imposibilite la materialización
de aprovechamiento urbanístico sobre la rasante, se fija una edificabilidad máxima de 2m2c/m2s a
materializar mediante tipología de planta baja más planta abuhardillada. El Ayuntamiento podrá en estos
casos exigir la presentación de un estudio de detalle que estudie las soluciones que minimicen el impacto
visual de la construcción.
No se autorizan segregaciones o reparcelaciones que den como resultado parcelas que queden en esta
situación.
7. En aquellos solares ya existentes en el momento de la aprobación del presente PERIM donde todas sus
fachadas tengan asignadas una planta de altura, se permitirá la construcción de una planta baja más una
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NORMAS URBANÍSTICAS 15
planta abuhardillada. El Ayuntamiento podrá en estos casos exigir la presentación de un estudio de detalle
que estudie las soluciones que minimicen el impacto visual de la construcción.
No se autorizan segregaciones o reparcelaciones que den como resultado parcelas que queden en esta
situación.
8. En los solares donde el PERIM, prevé acceso rodado, con objeto de facilitar la inclusión de aparcamientos
en los edificios y como alternativa al método de promedio expuesto anteriormente, se permitirá
incrementar la altura de cornisa de la fachada por la que se produzca el acceso a los mismos en 0.80m,
independientemente de que dicha fachada tenga o no altura señalada en los planos. También con este
objetivo se exime del cumplimiento del número de plantas, exigiendo tan solo el cumplimiento de la altura
de cornisa en la fachada donde se ubique el acceso al garaje.
9. En situaciones particularmente complejas, podrán formularse estudios de detalle que, respetando los
criterios establecidos en los apartados precedentes, establezcan las alturas de la edificación de forma
precisa. El Ayuntamiento podrá requerir la formulación de Estudios de Detalle en casos complejos.
Apartado 1:
a/2 a/2
a
h
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NORMAS URBANÍSTICAS 16
Apartado 2:
b c
a
h2
h1
b/2 c/2b/2 c/2
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NORMAS URBANÍSTICAS 17
CAPÍTULO 2. NORMAS DE LA EDIFICACIÓN.
ARTÍCULO 3.2.1 CONFIGURACIÓN DE LA ZONA.
1. La zona se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología
edificatoria de de edificación unifamiliar o plurifamiliar entre medianeras y el uso global residencial.
2. Se mantendrá la tipología característica de las edificaciones existentes, así como los valores estéticos
tradicionales, no olvidándose en ningún caso la mejora de las condiciones higiénico - sanitarias de
aquellas edificaciones que lo precisen o se vean afectadas por una renovación.
ARTÍCULO 3.2.2 OBRAS PERMITIDAS.
Se autorizan todas las obras previstas en los apartados a, b, c, d, e f, g, i, n y ñ del art. 2.10 de las normas
urbanísticas del plan general.
ARTÍCULO 3.2.3 INTENSIDAD DE USO.
1. Volumen máximo permitido: es el resultante de aplicar las disposiciones urbanísticas correspondientes a la
parcela en que se encuentra localizado el edificio.
2. Alineaciones oficiales exteriores: coinciden con la de los edificios existentes, salvo que en el
correspondiente plano de ordenación se dibujen otras. El vallado de los espacios libres privados
colindantes con la vía pública será opaco, con una altura máxima de un metro diez centímetros (1,10 m).
3. Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a las alineaciones.
4. Rasantes: coinciden con las de los viales existentes, salvo que en el correspondiente plano de ordenación
se dibujen otras.
5. Parcelación: se establecen las siguientes condiciones de parcelación.
a) Se considera parcela mínima edificable la que verifique los siguientes requisitos.
- Superficie mínima: cincuenta metros cuadrados (50,00 m2s).
- Frente mínimo: cuatro metros (4,00 m).
- Diámetro mínimo del círculo inscrito: tres metros (3,00 m).
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NORMAS URBANÍSTICAS 18
En caso de parcelas procedentes del derribo de una edificación entre medianeras consolidadas, o
parcelas procedentes de la evolución y consolidación de la estructura urbana, ya existentes a la
aprobación del presente PERIM, o resultado de la modificación de alineaciones que este realiza, se
considera parcela mínima edificable la que permita el desarrollo de un programa residencial ajustado
a las condiciones de habitabilidad vigentes, aún cuando se incumpla alguno o algunos de los
parámetros anteriores.
b) La edificación sobre parcelas de superficie superior a trescientos metros cuadrados (300,00 m2s),
resultado de agregaciones de parcelas menores anteriores, se condiciona a que el proyecto de
edificación resuelva los aspectos formales del inmueble (plantas, alzados, cubiertas, materiales...)
como si se tratase de dos o más edificaciones proyectadas sobre parcelas de superficie igual o
inferior a ciento cincuenta metros cuadrados (150,00 m2s) cada una, sin perjuicio de la unidad
estructural del edificio resultante.
6. Número máximo de plantas: el establecido en el correspondiente plano de ordenación.
7. Altura máxima de cornisa: se establece, en función del número de plantas de la edificación, con arreglo a
lo dispuesto a continuación.
a) Una planta (planta baja): tres metros (3,00 m).
b) Una planta (planta baja) más planta abuhardillada: cuatro metros setenta centímetros (4,70 m)
c) Dos plantas (planta baja y piso): seis metros (6,20 m).
d) Dos plantas (planta baja y piso) más planta abuhardillada: siete metros sesenta centímetros (7,60 m).
e) Tres plantas (planta baja y dos pisos): nueve metros (9,00 m).
f) Cuatro plantas (planta baja y tres pisos): doce metros (12,00 m).
g) Cinco plantas (planta baja y cuatro pisos): quince metros (15,00 m).
8. Altura libre mínima de planta baja y de pisos (salvo buhardilla): dos metros cincuenta centímetros (2,50 m).
9. Altura libre máxima de planta baja: tres metros (3,00 m).
10. Altura máxima de cumbrera: tres metros (3,50 m) sobre la altura de cornisa efectivamente adoptada.
11. Aprovechamiento bajo cubierta inclinada: se autoriza para los usos de trastero e instalaciones vinculados
a la planta inferior, no considerándose a efectos de computo de edificabilidad. En parcelas de superficie
inferior a la considerada como mínima en estas normas, se autoriza para uso de vivienda vinculado a la
planta inferior.
12. Construcciones por encima de la altura de cornisa: se admiten las siguientes construcciones.
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a) Las vertientes de la cubierta, con un ángulo de inclinación respecto a la horizontal comprendido entre
veinte (20º) y treinta grados sexagesimales (30º), arrancando en su cara interior desde la intersección
del plano vertical de la cara interior del cerramiento de fachada y el plano horizontal de la cara
superior del forjado de la última planta con las lógicas holguras constructivas (salvo buhardillas, donde
el plano inclinado de la cubierta arrancará desde el encuentro de la cara interior del cerramiento con
la altura de cornisa y salvo hastiales, según lo especificado en el Art.. 3.2.3.12.e), donde solo
arrancará la cubierta según lo descrito, en las fachadas donde se ubique el alero).
Será obligatorio el mantenimiento de la misma pendiente en todos los faldones de una misma cubierta
inclinada. Queda expresamente prohibido quebrar las pendientes en un mismo paño para conseguir
aumentos de volúmenes interiores. En particular quedan prohibidas mansardas y buhardillas,
debiendo situarse las ventanas, que en su caso se realicen, en el plano de cubierta.
Las pendientes deben ser las mismas en todo el plano de cubierta.
Sobre la superficie de las cubiertas, no se autoriza la localización de ninguna construcción auxiliar.
b) Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones.
c) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción, y acondicionamiento de aire,
con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen las Normas Tecnológicas de la
Edificación, o norma que las sustituya, y, en su defecto, del buen hacer constructivo.
d) Los paneles de captación de energía solar y las antenas.
e) En los edificios en los que existan hastiales, se permitirá la permanencia de los mismos, obligando a
conservar esta solución en caso de renovación de la edificación. En otros casos se permitirán los
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NORMAS URBANÍSTICAS 20
hastiales si se justifica la conveniencia de esta solución atendiendo a soluciones que afecten a la
estética del conjunto.
13. Áticos: prohibidos.
14. Semisótanos: permitidos. La emergencia máxima de los semisótanos sobre la rasante será la altura
residual resultante del cumplimiento de lo especificado en las presentes normas sobre altura libre mínima
y altura máxima de cornisa, con las particularidades establecidas en el caso de introducción de garajes.
15. Sótanos: permitidos.
16. Cuerpos volados cerrados o semicerrados: prohibidos.
17. Balcones: permitidos en tramos de calle de anchura igual o superior a seis metros (6,00 m), sujetos a las
siguientes condiciones.
a) La parte volada más baja deberá dejar libre tres metros y diez centímetros (3,10 m) desde el nivel de
la acera o calzada, en el supuesto de que no exista acera.
b) El vuelo máximo no superará la menor de las siguientes dimensiones: cuarenta centímetros (0,40 m)
o la anchura de la acera inmediatamente inferior deducidos veinte centímetros (0,20 m).
c) Se separarán, como mínimo, sesenta centímetros (0,60 m) de los ejes de las medianeras, de las
esquinas y de otros balcones.
d) La longitud máxima de cada balcón no superará dos metros cincuenta centímetros (2,50 m).
e) La suma de longitudes de los balcones no superará el cincuenta por cien (50,00 %) de la longitud del
frente de fachada en cada planta.
f) Los antepechos de los balcones serán metálicos, respetando las condiciones estéticas que más
adelante se establecen.
17. Aleros: permitidos, con un saliente respecto a la alineación oficial exterior comprendido entre treinta (0,30
m) y cincuenta centímetros (0,50 m) y un espesor visto no superior a quince centímetros (0,15 m).
ARTÍCULO 3.2.4 CONDICIONES ESTÉTICAS.
1. La composición de las fachadas de la edificación se ajustará a los modos tradicionales presentes en la
zona, caracterizados por los siguientes elementos.
a) Tendencia a la verticalidad: mediante la disposición y proporción de huecos que enfaticen
proporciones verticales.
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NORMAS URBANÍSTICAS 21
b) Tendencia a la homogeneidad: mediante la utilización de repertorios formales simplificados con pocos
elementos utilizados repetitivamente.
c) Tendencia a la simetría.
d) Utilización de soluciones tradicionales excluyendo antepechos de fábrica en balcones, dinteles
curvos, dinteles de luz superior a tres metros (3,00 m), salvo en accesos a garajes, cantos de
forjados visibles desde el exterior y otros elementos análogos.
e) Utilización de cubierta inclinada de teja cerámica curva vieja o imitación (colores y texturas naturales).
f) Paramentos planos sin retranqueos.
g) Empleo de materiales tradicionales: revocos de mortero liso blanco, balcones de cerrajería,
carpintería de colores oscuros, persianas sin capialzado visto desde el exterior, etc. El único color
autorizado es el blanco salvo que se trate de fachadas que tradicionalmente incluyan color en sus
revestimientos y recercados blancos en sus huecos, en cuyo caso se habrá de mantener este
tratamiento. En los zócalos se autoriza el color gris.
h) No se exigirán tendederos en viviendas unifamiliares o de autopromoción.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, no se permitirá la utilización de los siguientes
materiales en la composición de las fachadas.
a) Ladrillo cara vista, vidrio armado (pavés), azulejos, gres y en general cualquier material que no sea el
mero enfoscado, pintado o revoco blanco.
b) Aplacados de cualquier material.
c) Tratamientos superficiales de los denominados ‘a la tirolesa’, morteros monocapas granulosos, o
similares, que impriman rugosidades a los paramentos impropias de la tarea natural de enfoscado,
excepto en los zócalos.
d) Cubiertas de fibrocemento o plástico.
3. Se prohíbe la decoración fingida de elementos constructivos tradicionales en las fachadas y sus huecos.
En particular se prohíbe la utilización de aleros fingidos hacia la vía pública, tejadillos sobre los vanos,
balaustres, molduras, columnas, recercados, cornisillas y otros elementos similares.
4. Las instalaciones de antenas parabólicas y de televisión han de ser comunitarias en cada edificio y no
podrán situarse en ninguna de las fachadas o balcones.
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ARTÍCULO 3.2.5 LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD EXTERIOR.
1. La instalación y colocación de cualquier tipo de rótulo comercial, requerirá la correspondiente licencia
municipal. La autorización especificará el tipo de rótulo, el texto, y las características constructivas y
formales.
2. Se autoriza la instalación de rótulos comerciales cuyo contenido se limite a la identificación de la actividad
genérica, su categoría, el nombre, la denominación del titular y su logotipo. Se prohíbe la exhibición hacia
la vía pública, mediante soportes publicitarios de anuncios de cualquier otra información, tales como
marcas comerciales.
3. Queda prohibida la utilización de los postes de alumbrado o teléfono, árboles, farolas, o muros de los
edificios, para pegar o adosar, papeles, letreros, avisos, o anuncios de cualquier índole; así como la
utilización, desde puntos fijos o desde vehículos, de cualquier tipo, de amplificadores de sonido, bocinas o
altavoces para anunciar productos, servicios o actividades mercantiles de cualquier índole.
4. No se permite la colocación de letreros luminosos construidos en forma de cajón, con materiales
translúcidos, acrílicos, plásticos o similares iluminados interiormente. Se permitirá la colocación de letreros
luminosos elaborados con letras sueltas de neón.
5. Se autoriza la iluminación de los rótulos comerciales mediante luminarias superiores, o mediante
iluminación indirecta, proporcionadas al tamaño y las características del rótulo y el edificio.
6. Se permitirá la colocación de rótulos comerciales en las plantas bajas de las fachadas principales de las
edificaciones, quedando prohibido colocarlos en las medianeras, sobre cubiertas y terrazas, en balcones,
ventanas y galerías, sin importar su tipo y características. La prohibición incluye la colocación de anuncios
o vallas publicitarias y comerciales con soportes, o sobre soportes metálicos, encima de las edificaciones
o adosadas a las fachadas.
7. Sólo se autorizará la colocación de un rótulo comercial por cada local, oficina o similar, y siempre dentro
de los límites del plano de fachada del establecimiento. Si los locales estuvieran localizados con dos
frentes a calles distintas, se podrá autorizar un rótulo en cada una de las fachadas.
8. La localización de los rótulos no podrá ocultar, alterar, desvirtuar o modificar las características
morfológicas, decorativas y formales de la edificación tradicional. Tampoco podrán alterar o desvirtuar el
espacio urbano. No se autorizará la colocación de ningún tipo de rótulo comercial en muros ciegos, o en
verjas o tapias de solares.
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ARTÍCULO 3.2.6 CARACTERÍSTICAS DE LOS RÓTULOS.
1. Se autoriza la colocación de los siguientes tipos de rótulos.
a) En los macizos de fachada.
Los rótulos localizados en los macizos de fachada estarán adosados a ellas sobre soporte rígido, o
directamente pintados sobre su superficie y sólo podrán ser de dos tipos.
- Rótulos, en la planta baja de las edificaciones, localizados en el espacio ciego entre huecos,
y comprendidos dentro de la superficie imaginaria resultante de dejar franjas laterales libres
de, como mínimo, un quinto del ancho del macizo de fabrica (1/5), que en ningún caso serán
menores de veinte centímetros (0,20 m), y a la línea horizontal coincidente con el arranque
del dintel superior de los vanos, y un metro cincuenta centímetros (1,50 m) a la acera, sin
ocultar o alterar los elementos decorativos de la edificación, en caso de que los hubiera. No
podrán sobresalir del paño de fachada.
- Rótulos localizados horizontalmente sobre los vanos de acceso en la planta baja de los
inmuebles, sin ocultar o alterar los elementos decorativos de la edificación, en caso de que
los hubiera y comprendidos en el espacio imaginario resultante de dejar libres veinte
centímetros (0,20 m), como mínimo, a la línea superior del vano y a la línea inferior de los
elementos de moldura horizontales o la línea imaginaria coincidente con el forjado de la
planta primera, (igual distancia se respetará con relación a los límites del local). El eje
vertical del rótulo deberá coincidir con el eje de un vano. El vuelo máximo será de diez
centímetros (0,10 m).
b) Perpendiculares a la fachada.
Rótulos en banderola, localizados lateralmente a uno de los lados del vano de acceso principal, sobre
el muro ciego de fábrica, y perpendiculares a la fachada. Se situarán a una distancia de veinte
centímetros (0,20 m), como mínimo del borde vertical exterior de los huecos, y preferiblemente
separados del plano de fachada al menos veinte centímetros (0,20 m). El voladizo máximo permitido
es de sesenta centímetros (0,60 m) y en todo caso será inferior al ancho de la acera deducidos veinte
centímetros (0,20 m). La altura mínima desde el borde inferior del rotulo al nivel de la acera será de
dos metros cincuenta centímetros (2,50 m). El borde superior del rótulo no superará la altura
resultante de deducir veinte centímetros (0,20 m) a la correspondiente al borde inferior de la línea de
forjado inmediatamente superior. El grueso máximo del rotulo será de diez centímetros (0,10 m).
2. Los rótulos comerciales podrán ser de los siguientes materiales: pintados sobre los paños de fachada con
pintura de acabado mate, únicamente cuando la fachada sea de fábrica revocada o pintada; elaborados
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NORMAS URBANÍSTICAS 24
con letras sueltas, metálicas, de neón, o huecas con iluminación interior; de soporte rígido de madera,
chapa metálica o metacrilato.
3. Sólo se autorizará la colocación de rótulos o anuncios temporales, sin fines comerciales, y por un tiempo
máximo de un mes. Los rótulos estarán realizados en materiales ligeros, tela, cartón... de manera que en
ningún caso produzcan daños en la edificación o espacio público en el que se pretendan colocar. Queda
totalmente prohibida la colocación de este tipo de rótulos colgados de lado a lado atravesando las calles,
ni entre postes, árboles, farolas... excepto en el caso de anuncios de eventos por parte del Ayuntamiento.
Dichos rótulos deberán ser retirados tan pronto termine su vigencia.
ARTÍCULO 3.2.7 CIERRES METÁLICOS.
Los cierres metálicos de los locales comerciales, deberán quedar alojados e instalados al interior de los huecos
de los vanos, sin afectar a los elementos constructivos en su caso.
ARTÍCULO 3.2.8 EXPOSICIÓN DE MERCANCÍAS.
Queda totalmente prohibida la exposición de mercancías al exterior de los establecimientos, sobre la vía
publica, o colgadas o colocadas en los vanos de puertas, ventanas, soportes... al exterior, por lo que no se
autorizará la colocación de ningún tipo de vitrina o elementos fijos o móviles para la exhibición y venta de
productos comerciales, adosados a las fachadas, ni en los marcos de portones, puertas y ventanas.
ARTÍCULO 3.2.9 TOLDOS.
Queda prohibida la instalación de cualquier tipo de toldo de material permanente o en planta de piso. Sólo
estará permitida la instalación de toldos retráctiles de material flexible (tela, lona plástica...) en planta baja. El
ancho de los toldos será igual al tamaño de cada vano. No se permite la instalación de toldos corridos
ocupando toda la longitud de la fachada. La distancia mínima desde el borde inferior del toldo al nivel de la
rasante será de dos metros cincuenta centímetros (2,50 m). Si existe acera, su vuelo no excederá de la
dimensión que resulte de deducir treinta centímetros (0,30 m) a la anchura de ésta. En calles sin aceras el
vuelo de los toldos se separará, como mínimo, dos metros del eje del vial. En el caso de espacios públicos
peatonales, el vuelo no superará ochenta centímetros (0,80 m) con respecto al plano de fachada.
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ARTÍCULO 3.2.10 FACHADAS LATERALES Y MEDIANERAS.
Las fachadas laterales y traseras de la edificación, así como las medianeras que quedan al descubierto,
deberán tratarse con idénticas texturas y colores que la fachada principal.
ARTÍCULO 3.2.11 OTRAS CONDICIONES.
1. Las licencias de edificación en esta zona serán objeto de un estudio especial por los servicios técnicos
municipales que podrán, si lo juzgan oportuno, solicitar informes de los organismos competentes en
materia de patrimonio histórico - artístico.
Como consecuencia de dicho estudio podrán imponerse condiciones especiales para la composición,
forma, materiales, colores… de cada una o de todas las partes de la construcción o de la instalación, a fin
de conseguir una adecuada resolución en armonía con el ambiente; pudiendo, incluso, denegarse la
licencia de edificación por incumplimiento de dichas condiciones.
2. No se permite ni el derribo ni el corte de árboles de ningún tipo. Sólo está autorizada la poda necesaria
para permitir mayor soleamiento en los edificios y espacios urbanos.
En el caso de que, por exigencias de un proyecto, se vean afectados árboles existentes será obligatorio su
trasplante, por los medios técnicos idóneos, para garantizar su conservación, salvo que el escaso porte o
importancia del ejemplar permita su tala. La operación de trasplante deberá estar supervisada por un
profesional botánico competente.
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NORMAS URBANÍSTICAS 26
CAPÍTULO 3. NORMAS DE USO
ARTÍCULO 3.3.1 USO CARACTERÍSTICO.
Se considera característico el uso residencial, en cualquiera de las categorías reguladas en las normas
urbanísticas del plan de ordenación municipal: vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, vivienda colectiva y
residencia de estudiantes.
ARTÍCULO 3.3.2 USOS COMPATIBLES.
Se consideran compatibles los siguientes usos.
a) Uso industrial de categoría tercera y cuarta (talleres domésticos y producción artesanal y oficios
artísticos), pudiendo situarse únicamente en planta baja, cualquiera que sea el uso de las restantes
plantas, ocupando, como máximo, el cincuenta por cien (50,00 %) de la superficie construida del
inmueble.
b) Uso terciario clase A (comercio) de categoría primera (local comercial), pudiendo situarse únicamente
en planta baja, cualquiera que sea el uso de las restantes plantas.
c) Uso terciario clase B (oficinas) de categoría tercera (despachos profesionales domésticos), en
cualquier planta.
d) Uso dotacional de cualquier categoría (equipamientos, servicios urbanos, servicios infraestructuras,
uso dotacional para las comunicaciones, uso dotacional para espacios libres).
ARTÍCULO 3.3.3 USOS INCOMPATIBLES.
Se consideran incompatibles los siguientes usos.
1. Uso industrial en las categorías y/o situaciones no consideradas compatibles.
2. Uso terciario en las clases, categorías y/o situaciones no consideradas compatibles.
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ARTÍCULO 3.3.4 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL USO RESIDENCIAL.
1. La superficie mínima de las viviendas se establece en cuarenta metros cuadrados de superficie útil (40,00
m2). No obstante, en promociones de viviendas plurifamiliares, cuando sea posible por el número de
unidades previstas, se admitirá un quince por cien (15,00 %) de viviendas de menor tamaño.
2. Los semisótanos y las plantas bajo cubierta, no podrán destinarse a viviendas independientes.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, las condiciones de habitabilidad de las viviendas
son las que figuren en las normas urbanísticas del Plan de Ordenación Municipal.
4. No obstante, en las obras de rehabilitación podrán justificarse parámetros de superficies habitables
inferiores a los establecidos en las normas urbanísticas en los espacios a conservar por razones de
mantenimiento de tipologías edificatorias.
ARTÍCULO 3.3.5 CONDICIONES ESPECÍFICAS DE LOS USOS NO RESIDENCIALES.
El régimen de implantación de los usos no residenciales se ajustará a lo establecido en el Plan de Ordenación
Municipal y en las disposiciones reguladoras de los mismos.
ARTÍCULO 3.3.6 CONDICIONES ESPECÍFICAS DEL SERVICIO DE APARCAMIENTO.
1. La dotación de aparcamiento en parcela, establecida en el Plan de Ordenación Municipal para los
diferentes usos, será de aplicación sólo en el caso de que el solar sea accesible para vehículos y las
características del terreno lo permitan.
Si el garaje se localiza en planta baja no generada como planta específica para él además de las
autorizadas en virtud de los diferentes artículos de estas normas, no se exigirá la ocupación de más del
veinticinco por cien (25,00 %) de la superficie útil de ésta. De igual manera, si con el uso completo del
sótano o semisótano no se puede alcanzar la dotación exigida por el Plan de Ordenación Municipal, se
exigirá utilizar también como máximo el veinticinco por cien (25,00 %) de la planta baja, aunque no se
llegue a cumplir la dotación completa.
2. Los aparcamientos pueden situarse en planta baja, semisótano o sótanos de los edificios, en edificios
independientes, en espacio libre de parcela y, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo
vía pública o espacio libre público.
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NORMAS URBANÍSTICAS 28
3. La superficie útil mínima de los garajes será de veinte metros cuadrados útiles (20,00 m2u) por plaza,
incluida en ella la que corresponde a aceras y pasillos de maniobras, pero no la destinada a otros usos
tales como aseos, pequeños almacenes, vestíbulos de llegada de ascensores u otros análogos.
En garajes de viviendas unifamiliares la citada superficie podrá reducirse hasta catorce metros cuadrados
útiles (14,00 m2u).
4. La dimensión mínima de plaza será de dos metros veinte centímetros (2.20 m) de ancho, por cuatro
metros cincuenta centímetros (4.50 m) de longitud. En garajes de viviendas unifamiliares las citadas
dimensiones podrán reducirse hasta un diez por cien (10,00 %).
5. La anchura mínima de huecos de acceso y mesetas cumplirá con las siguientes limitaciones.
a) En calles con ancho de vial igual o superior a doce metros (12.00 m), el ancho mínimo será de tres
metros (3.00 m).
b) En calles con ancho de vial inferior a doce metros (12,00 m) el ancho mínimo será de cuatro metros
(4.00 m).
c) El hueco de acceso mínimo para viviendas unifamiliares será de dos metros veinte centímetros (2.20
m), independientemente del ancho de la calle, debiendo justificarse la maniobrabilidad del vehículo.
7. Las rampas rectas tendrán una pendiente no mayor del dieciséis por cien (16,00 %), salvo en el caso de
viviendas unifamiliares en las que la pendiente podrá ser de hasta un veinte por cien (20,00 %). La
pendiente de las rampas curvas no será mayor del doce por cien (12,00 %), salvo en viviendas
unifamiliares en que se limita al dieciséis por cien (16,00 %).
8. Todos los aparcamientos, salvo los vinculados a una vivienda unifamiliar, dispondrán de acceso peatonal
independiente del de vehículos, si bien en locales de superficie construida inferior a seiscientos metros
cuadrados (600,00 m2c) la puerta de peatones podrá estar integrada en la de vehículos.
9. El número y disposición de accesos se realizará conforme a los criterios establecidos en las disposiciones
vigentes en materia de condiciones de protección contra incendios en los edificios.
10. El ancho mínimo de las calles de circulación será de cuatro metros cincuenta centímetros (4.50 m) cuando
por ellas se acceda a plazas en batería o se trate de calles bidireccionales, y de tres metros (3.00 m) en
los restantes casos. El radio de giro mínimo de las calles será de cuatro metros cincuenta centímetros
(4.50 m) medidos en el eje.
11. Se entiende por altura libre la dimensión vertical existente entre el suelo del aparcamiento, en cualquier
punto del mismo, y el punto más bajo del forjado de techo o instalación existente. Dicha altura libre, no
podrá ser inferior a dos metros veinte centímetros (2.20 m), excepto en el caso de que existan
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instalaciones ancladas al forjado de techo o muros de sótano, en cuyo caso dicha altura libre podrá
reducirse, singularmente, a dos metros (2.00 m). La altura libre mínima de la puerta de garaje será la fijada
en su caso por el Plan de Ordenación Municipal. No obstante, no será exigible su cumplimiento en
aquellos casos donde no sea posible alcanzarla.
12. La evacuación de gases del interior del aparcamiento se efectuará a través de alguno de los siguientes
sistemas.
a) Ventilación natural a través de un hueco de un metro cuadrado (1,00 m2) de superficie por cada
doscientos metros cuadrados (200,00 m2t) de superficie construida de aparcamiento.
b) Ventilación mecánica que garantizará la renovación del aire viciado con un mínimo de doscientos
cincuenta metros cúbicos (250,00 m3) por hora y plaza de aparcamiento.
c) Los huecos de ventilación natural situados en patio de manzana o espacio interior de parcela se
separarán un mínimo de cinco metros (5,00 m) de las alineaciones de los edificios destinados a
viviendas.
13. En lo relativo a la protección contra incendios, así como en lo que hace referencia a los proyectos de
actividad, se estará a lo dispuesto en la normativa de aplicación vigente.
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“PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA PARA EL ÁREA DE REHABILITACIÓN DEL BARRIO DE TIRADORES BAJOS, TIRADORES ALTOS Y SANTA TERESA EN CUENCA”
NORMAS URBANÍSTICAS 30
CAPÍTULO 4. NORMAS ESPECÍFICAS PARA DOTACIONES.
ARTÍCULO 3.4.1 TIPOS DE DOTACIONES.
Se califican las siguientes dotaciones públicas:
a) Comunicaciones.
b) Zonas verdes.
c) Equipamientos.
El Plan Especial califica, asimismo, determinadas dotaciones privadas.
ARTÍCULO 3.4.2 COMUNICACIONES.
1. El suelo dotacional público calificado como red viaria comprende el suelo que se destina a viales para la
circulación de vehículos y personas. También forma parte de este suelo el espacio destinado al
aparcamiento de vehículos.
2. Constituyen la red viaria las vías de circulación existentes o propuestas por el plan, o instrumentos de
ordenación formulados en desarrollo del mismo.
3. Se consideran elementos integrantes de las vías de circulación las calzadas para vehículos rodados, los
arcenes, los espacios de estacionamiento que forman parte de las calzadas, las aceras y calles
peatonales, las rotondas, los setos separadores, las isletas y las áreas libres de protección.
4. Las áreas de circulación peatonal y las áreas libres de protección se consideran, en algunos casos,
incluidas en las zonas verdes.
5. En la precisión de alineaciones se mantendrán las anchuras de los viales que se especifican en la
documentación gráfica, pudiendo efectuarse ajustes como consecuencia de la topografía, los límites de
propiedades, la existencia de elementos de interés patrimonial, las líneas de edificación existentes u otras
circunstancias, sin disminuir el nivel de servicio de la red viaria.
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“PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE MEJORA PARA EL ÁREA DE REHABILITACIÓN DEL BARRIO DE TIRADORES BAJOS, TIRADORES ALTOS Y SANTA TERESA EN CUENCA”
NORMAS URBANÍSTICAS 31
ARTÍCULO 3.4.3 ZONAS VERDES.
1. El suelo dotacional público calificado como zona verde comprende el suelo que se destina a todas
aquellas actividades (juego, reposo, relación, aireación…) que la población puede desarrollar en espacios
no edificados de uso y dominio público y de libre acceso peatonal.
2. En el diseño de estos espacios se garantizará, en la medida de lo posible, el acceso a los mismos por
parte de la población minusválida, con estricto cumplimiento de la normativa vigente sobre la materia.
3. Mediante estudio de detalle podrá ajustarse el emplazamiento de las zonas verdes, sin minoración de
superficie, cuando así se requiera por exigencias del funcionamiento de las infraestructuras o resulte
conveniente por razones de parcelación.
ARTÍCULO 3.4.4 EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS.
1. La edificación en el suelo calificado como equipamiento se condiciona a las exigencias funcionales de los
diferentes equipamientos, al respeto a los valores ambientales y paisajísticos, a no perjudicar a los usos
colindantes y a la integración tipológica con las características del área en que se ubican.
2. Se regirán por las condiciones de la edificación fijadas en estas normas para la zona. Cuando las citadas
condiciones no sean adecuadas para el desarrollo de la edificación, a causa de sus exigencias funcionales
o por otras razones, podrá realizarse une estudio de detalle que, respetando los criterios expuestos en el
párrafo anterior, proponga la ordenación adecuada a los fines que se persiguen.
ARTÍCULO 3.4.5 USOS DOTACIONALES PRIVADOS.
Las parcelas destinadas a usos dotacionales privados se edificarán con arreglo a los parámetros establecidos
en las presentes normas para la zona en la que se encuentren incluidas dichas parcelas.
Valencia, Septiembre de 2006
Autores del proyecto
VIELCA INGENIEROS S.A.
Vicente Manuel Candela Canales
Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos