D Inmobiliario y Registral Ley 6981. Concepto de D Inmobiliario y Registral.El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemtico de normas que regulan la inscripcin del dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que sta produce y la organizacin y funcionamiento del Registro.Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son sustantivas, otras adjetivas; unas son de derecho privado, otras de derecho pblico.Se ocupa solamente del aspecto dinmico de los derechos reales (adquisicin, modificacin y extincin al contacto con el Registro), pues el aspecto esttico (estructura y contenido) queda reservado al Derecho Civil.2. Denominaciones del D Registral.Diversas denominaciones; Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones, no existe, pues, uniformidad en la doctrina en cuanto al uso de la denominacin.a) Derecho Hipotecario b) Derecho Inmobiliarioc) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Reald) Derecho Registrale) Derecho Inmobiliario Registrala) Derecho HipotecarioLa denominacin Derecho Hipotecario es la ms usual (de origen Espaol) y encuentra su justificacin en dos hechos: 1) Nuestra disciplina nace a impulso de las necesidades del derecho real de hipoteca, que es el derecho real que ms requiere de un rgimen de publicidad; recurdese, que los primeros Registros inmobiliarios fueron de hipotecas. 2) Las leyes de algunos pases que regulan la publicidad inmobiliaria son llamadas hipotecarias (Espaa, Blgica, etc.). La referida denominacin es diminuta, pues slo se refiere al derecho real de la hipoteca, limitando el campo de la disciplina.b) Derecho InmobiliarioEsta denominacin fue introducida a la doctrina espaola por don Bienvenido Oliver, habindola tomado l del Derecho alemn. Contrariamente a la denominacin anterior, peca por exceso, pues comprende el aspecto esttico de los derechos reales que, segn ya se expres, corresponde exclusivamente al Derecho Civilc) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico RealEl hipotecarista espaol Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran auge que haba experimentado la hipoteca mobiliaria y su inscripcin en el Registro, critica la denominacin Derecho Inmobiliario y propugna por la de Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real, cuyos nombres -expresa- evitan, de una parte, el limitarlo a los bienes races y a los derechos reales inmobiliarios; de otra, el que se pueda entender restringido al derecho real de hipoteca; y, en fin, el que se le atribuya una funcin definidora de los derechos reales, en vez de puramente publicitaria de los mismos y protectora de los intereses de las personas que intervienen en su vida de trfico jurdico-econmico, que es la que ciertamente persigue.d) Derecho Registral El profesor espaol Pascual Marn Prez, despus de determinar los bienes objeto de publicidad formal o registral, expresa la idea de un Registro nico que constate los cambios de titularidades de esos bienes; y, congruente con tal idea, esa la denominacin de Derecho Registral.Esta denominacin del profesor Marn Prez tiene validez para expresar el contenido del pretendido Derecho Registral unitario, que comprende diferentes manifestaciones de la publicidad registral (Registro de la Propiedad, Registro Civil, Registro Mercantil, etc.), pero no es aceptable para nuestra disciplina ya que no concreta o delimita su mbito, el que, segn hemos expresado se extiende a la publicidad inmobiliaria.e) Derecho Inmobiliario Registral Esta denominacin es la que ms se ajusta al contenido de nuestra disciplina, por lo que goza de gran aceptacin.3. Importancia del estudio y antecedentes.El derecho inmobiliario registral obedece al mtodo de conocer la historia y antecedentes y proyectarlas al futuro. En su estudio histrico, se apreciarn los diferentes instrumentos de publicidad y las realidades a que respondan en las pocas respectivas.El hombre, a travs de la Historia, ha empleado diferentes medios de publicidad inmobiliaria; a saber: la entrega de la cosa, los ostraka, las tabule, los horoi, hasta llegar, en pocas ms recientes (s. XII) y en los pases germnicos, al uso del Libro Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de la Propiedad.La publicidad no es patrimonio exclusivo de nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto de un largo proceso de perfeccionamiento de las tcnicas y medios empleados.Sanz Fernndez: Debemos distinguir entre las antiguas solemnidades que acompaaban a los actos de transmisin de los derechos reales, (traditio o entrega); o sea, la de las formas constitutivas o de prueba del derecho y las formas de publicidad del mismo. Mientras las primeras son un efecto perseguido por la voluntad, las segundas van dirigidas exclusivamente a hacer pblico, con mayor o menor eficacia, el derecho real existente. Este concepto o practica histrica, como simple publicacin o notoriedad, y los fines con ellas perseguidos distan mucho de tener contacto con el moderno principio de publicidad.Cristbal Montes refuta alguno de los argumentos de Sanz al firmar que, si se habla de publicidad en los ordenamientos antiguos, es con la salvedad de hacer constar que entre sta y la publicidad actual existen notables diferencias en cuanto a su significacin, y fines, y que la publicidad primitiva no puede estimarse como publicidad registral, que es la manera en que la concibe y la configura el derecho moderno. Por lo expuesto, estima que lo correcto es partir de la neta distincin entre publicidad no registral y publicidad registral, y sostener que, mientras la primera es posible remontarla hasta las ms antiguas transmisiones inmobiliarias (con fines muy ajenos a los modernos de garantir a los terceros y favorecer el crdito -tutela de los derechos supervivientes de la comunidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de conservacin de la. prueba, o reminiscencias del antiguo consentimiento de la colectividad para la transmisin de los bienes-), la segunda, contrariamente, constituye con toda evidencia una estructuracin moderna de la publicidad, en cuanto se ha considerado que las nuevas funciones que se asignan al principio de publicidad (salvaguardia de la buena fe y proteccin de los derechos de tercero) slo pueden lograrse, de una manera eficaz y segura a travs del instrumento tcnico e idneo que el Registro supone.Aplicacin de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua: Por Reales Cdulas de 9 de Mayo de 1778 y 16 de Abril de 1783 los Oficios de Hipotecas espaoles se extendieron a Amrica. Fue en Len, cabecera de la Provincia, en donde por primera vez se estableci una Notara de Hipotecas. Con posterioridad a nuestra Independencia de Espaa y la constitucin del Estado Federal y el 22 de noviembre de 1824 se aprob la Constitucin Federal de Centroamrica y el Por el art. 107 de esa ley se cre en Granada un Registro de Hipotecas y se mantuvo el de Len: El primer Registro en Nicaragua es la Notara de Hipotecas u Oficios de Hipotecas.Implantacin del Registro Conservatorio; Bajo la presidencia del General Don Toms Martnez, se sancion el 25 de Enero de 1867 el primer Cdigo Civil. En el Libro II, Ttulo VI, Captulo III, que trata de las otras especies de tradicin, el art. 686 dispone que la tradicin del dominio de los bienes inmuebles, lo mismo que del usufructo, uso, habitacin, censo y del derecho de hipoteca, se efecta por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador; y el art. 695 agrega que: Un reglamento especial determinar en lo dems los deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones.Durante el Gobierno de Don Pedro Joaqun Chamorro, se aprob el 16 de junio de 1877 el Reglamento del Registro Conservatorio. Acogi los principios de publicidad y especialidad de la hipoteca y en esto recibi influencia germnicas En el nuevo sistema la materia de la inscripcin es amplia, pues al Registro ingresan el dominio de los inmuebles y los dems derechos reales constituidos sobre los mismos, integrndose el Registro Nicaragense en la senda de la modernidad del Derecho Registral moderno y acogiendo los principios de la ley que antecedi a la Ley N 698; Ley General de los Registros Pblicos.4. Principios del D Inmobiliario y Registral.Los principios del Derecho Inmobiliario Registral son reglas bsicas sobre las que se organiza un sistema registral. Facilitan su estudio e interpretacin, orientan al legislador, conceden categora cientfica a la disciplina registral y algunos tienen aceptacin general.1. PRINCIPIO DE INSCRIPCIN: Entre los juristas nicaragenses existen dos corrientes: unos, que constituyen la mayora, sostienen que la inscripcin es declarativa, ya que el Registro es una institucin para terceros y que, cuando la ley habla de inscripcin obligatoria, se refiere al valor del acto en perjuicio de terceros; otros, la minora, opinan que los contratos por los cuales se transfiere el dominio o se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles no se perfeccionan si no constan en escritura pblica inscrita. Para estos, el Registro es constitutivo; sin inscripcin no hay trasmisin del dominio ni constitucin de los otros derechos reales, ni entre las partes, ni con relacin a terceros. Apoyan su tesis en los arts. 1479, 1686, 2534, 2722, 2735, 2749, 2768, 3541, 3627, 3772 y 3900 C. y 1813 Pr. Slo admiten como excepcin el caso de la hipoteca contemplado en el art. 3816 C.En tesis general, se puede afirmar que el Registro es declarativo; es decir, que constata derechos reales nacidos fuera de l.En relacin al efecto de la Inscripcin ante terceros (Declarativa) el Art. 3948. Dice - Los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos, no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentacin en el Registro. Se considerar como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripcin.El principio general de que el Registro es declarativo sufre importantes excepciones, en las cuales la inscripcin es un requisito o solemnidad para la validez de ciertos actos y contratos. Estas excepciones son:1). La permuta de inmuebles y derechos hereditarios.2). Las donaciones entre vivos de bienes races.3). El contrato de anticresis.4). La constitucin del usufructo sobre bienes inmuebles por acto entre vivos o por testamento.En los otros casos que la ley exige la inscripcin es para oponer los derechos reales a los terceros. No puede derivarse del incumplimiento de aqulla la sancin de nulidad, pues sta opera cuando no hay otra sancin (art. XI Ttulo Preliminar C.) y para este supuesto la sancin es la inoponibilidad de lo no inscrito a los terceros.2. PRINCIPIO DE LEGALIDAD (Art.35-39 Ley 698): S nuestro Registro produce efectos convalidantes con relacin a terceros, es preciso que el Registrador antes de la inscripcin proceda a examinar la legalidad de los ttulos a fin de que al Registro slo ingresen los vlidos, pues de otra manera, como dice Don Jernimo Gonzlez: los asientos slo serviran para engaar al pblico, favorecer el trfico ilcito y provocar nuevos litigios.No basta la garanta de una titulacin pblica, ni la intervencin del funcionario que los elabora (el Notario, generalmente). La ley, para mayor seguridad, otorga al Registrador la facultad de apreciar si el ttulo rene los requisitos de fondo y forma necesarios para su inscripcin; y, por ltimo, los tribunales de justicia con intervencin del Notario en su caso, deciden sobre la procedencia de la inscripcin cuando el Registrador la niega (Recursos).3. PRINCIPIO DE ROGACIN: (Art.32 Ley 698) El procedimiento registral se iniciara con la presentacin del documento inscribible en el Registro a solicitud del que tenga inters legitimo o por su representante debidamente acreditado, con excepcin de aquellos casos en que el Registrador o Registradora deba de actuar de oficio conforme a Io previsto en esta Ley o a instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley expresa.4. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: En el Derecho Civil la prioridad se determina por la fecha de constitucin de los derechos reales, de conformidad con la mxima prior tempore potior jure (Primero en tiempo primero en derecho). Por el contrario, en el Derecho Registral la prioridad se determina por la fecha de ingreso de los ttulos inscribibles al Registro. Es por esto que cobra gran importancia el Libro Diario. en donde se hace constar el momento del ingreso (Art. 31 Ley 698)5. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD o DETERMINACIN: Este principio, que originalmente naci como una reaccin contra las hipotecas generales, hoy en da impregna todo el sistema. (Capitulo II Ley 698)Ante aqulla concepcin parcial se alza Don Jernimo Gonzlez, cuando dice: El mbito abarcado por el principio de especialidad es cada vez ms extenso, mejor dicho, las sencillas reglas han evolucionado y ya no se concretan en la exigencia de una mayor precisin al describir la finca hipotecada, el contenido de la hipoteca o el rango registral, sino que trasciende al sistema entero y se infiltra en todos sus elementos orgnicos. Sus desenvolvimientos modernos, de carcter sustantivo o material y adjetivo o formal, penetran en la entraa de los derechos inscritos, regulan la forma de los asientos y el modo de llevar los Registros, imponen una exacta descripcin de las fincas y la determinacin precisa del contenido, limitaciones, condiciones y rango hipotecario de los derechos reales6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Para proceder a extender en el Registro la inscripcin, anotacin, cancelacin o nota marginal que resulta del ttulo presentado, es necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. Por ejemplo:1. Para inscribir o anotar la venta o hipoteca que A le otorga a B, es necesario que de previo se encuentre inscrito el ttulo de dominio de A.2. Para anotar una demanda o embargo de A contra B, es necesario que la finca aparezca inscrita a favor de B.3. Para cancelar la hipoteca a favor del acreedor A, es preciso que se encuentre previamente inscrita y que consienta en su cancelacin dicho acreedor.4. Para inscribir (nota marginal) las mejoras que hizo A en el fundo X, es preciso la previa inscripcin del ttulo de dominio o posesin de A sobre dicho predio.7. PRINCIPIO LEGITIMACIN: La presuncin de que los derechos existen y pertenecen al titular registral de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro si es cierta, de que el titular del dominio inscrito tiene la posesin y la facultad de disposicin del titular registral, son los principales efectos sustantivos de la legitimacin.8. PRINCIPIO FE PBLICA REGISTRAL: De la fe pblica se deriva el principal efecto de nuestra inscripcin y la mxima proteccin que brinda el Registro. La inscripcin, pues, con relacin a los terceros, purifica, convalida las irregularidades del ttulo del transmitente.9. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD (Art. 96-97 Ley 698): El Registro Pblico es el medio ms idneo para lograr la publicidad de los derechos reales y la seguridad de la contratacin inmobiliaria.La inscripcin produce importantes efectos que van desde la simple inoponibilidad, pasando por la inscripcin convalidante con relacin a los terceros que contratan confiados en la apariencia que les ofrece el Registro, hasta la inscripcin constitutiva y convalidante, segn el sistema adoptado.Por el juego de este principio, que junto con el de legalidad y especialidad constituyen los pilares en que descansa nuestro sistema, se considera que el contenido del Registro (su pronunciamiento) es superior y preferente a la realidad jurdica extrarregistral.En el sistema que sigui el Cdigo Civil, entre lo que publica el Registro y la realidad jurdica puede existir disconformidad, provocada, entre otros, por los siguientes hechos:a) Como dejamos expuesto, los derechos reales, por regla general, nacen fuera del Registro. Esto da lugar a que, por la falta de inscripcin, el folio registral no refleje la realidad jurdica extrarregistral.b) Es posible que al Registro ingresen ttulos nulos, si se tiene en cuenta que ciertos vicios de los contratos escapan a la apreciacin del Notario y a la calificacin del Registrador (error, fuerza, dolo, simulacin, etc.).La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la ley. Se puede distinguen en el principio de publicidad La Publicidad formal y la Publicidad Material, La Legitimacin y la Fe pblica:Publicidad formal: Si con la inscripcin en el Registro se desea otorgar notoriedad a los derechos reales, la ley debe permitir a los interesados que consulten los libros o pidan, certificacin del contenido de ellos. Este tipo de publicidad, que la doctrina denomina publicidad formal, encuentra amplia acogida en nuestro Registro. Los Registradores expedirn certificaciones a pedimento escrito del interesado o en virtud de mandato-judicial. (Art. 51-57 Ley 698)Publicidad material: La notoriedad de los derechos reales y el efecto o valor que, las leyes le atribuyen a la publicidad, es el campo propio de este principio. La doctrina denomina a esta variante de la publicidad. publicidad material. La publicidad formal brinda los medios para lograr la material. Sin la primera, no se podran realizar los objetivos de la segunda. La presuncin iuris tantum de que el contenido del Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimacin) y La presuncin iuris et de iuris de que el Registro es exacto e ntegro. (Art. 42 Ley 698)En el TTULO TERCERO (DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN GENERAL), Captulo 1 (Principios Registrales) de la Ley 698 Ley General de los Registros Pblicos; en el Art. 30 Principios Regstrales Adoptados, manifiesta que los Registros Pblicos adscritos al SINARE aplicarn los siguientes principios registrales:1. Inscripcin; 6. Tracto sucesivo;2. Legalidad; 7. Legitimacin:3. Rogacin; 8. Fe pblica registral; y4. Prioridad: 9. Publicidad.5. Especialidad o determinacin;5. Utilidad del estudio de los sistemas registrales.Utilidad de su estudio: El estudio y el anlisis de los sistemas registrales revisten particular importancia, ya que al profundizar en el Derecho Comparado se adquieren las tiles experiencias practicadas en otros pases, se evalan debidamente las virtudes y desventajas de nuestro sistema, fundamentndolas en los modelos y fuentes que le dan sustento, y logramos de este modo una mejor y ms amplia comprensin del mismo.A lo anterior cabe agregar lo valioso que resulta el conocer los esfuerzos que, en pro de la uniformidad internacional, se vienen realizando.Clasificacin: Existen varios criterios para clasificar los sistemas registrales, pero el ordenamiento ms aceptable y amplio se logra atendiendo a los efectos de la inscripcin.Don Jernimo Gonzlez entra al estudio de los ms importantes, sin clasificacin previa.Vsquez Bote distingue los siguientes grupos: los de oponibilidad, los legitimadores y los de eficacia absoluta.Roca Sastre principia distinguiendo los sistemas de ordenacin jurdica de la propiedad inmueble que prescinden del Registro (Derechos romano y germnico primitivo) y los que, por el contrario, lo adoptan como pieza fundamental del sistema, Luego, en base a los efectos protectores y sin perjuicio de hacer otras ms adelante, formula su clasificacin de los sistemas inmobiliarios registrales, en la cual hace una distincin entre los registros tipo y los derivativos. El cuadro lo presentamos as: 1) Registro con efecto de inoponibilidad de lo no registrado respecto del tercer adquirente por negocio jurdico registrado. Este es el sistema tipo francs, con sistemas derivados en Blgica e Italia, entre otros; 2) Registro con efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y, en definitiva, del tercer adquirente de buena fe por negocio jurdico registrado. Es el sistema tipo alemn, con sistemas derivados en Suiza y Austria, entre otros; y 3) Registro con efecto de inatacabilidad de lo registrado salvo excepciones tasadas, respecto del titular registral. Este es el sistema tipo australiano, con sistemas derivados en Inglaterra y el pas de Gales, y algunos estados de los Estados Unidos de Norteamrica y Dinamarca, entre otros. Agustn Aguirre los divide en adjetivos, sustantivos y relativos. Al primer grupo corresponden el derecho francs y los de aquellos pueblos que han seguido dicha legislacin. Al segundo la legislacin australiana, de fuerza probatoria absoluta; y la germana, seguida por Suiza, de fuerza probatoria presuntiva. Y al tercero, el derecho espaol y sus seguidores.6. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles.En el SINARE; se pueden inscribir; los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles, la inscripcin de los comerciantes o empresarios y dems sujetos establecidos por la ley, y de los actos y contratos de comercio, los documentos ejecutorios, demandas, sentencias, certificaciones, declaraciones, etc., del derecho de personas que impliquen una relacin directa con cualquier actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles; y as como propiciar la seguridad jurdica de crditos garantizados con bienes inmuebles o muebles asegurando su recuperacin. Como lo indica el Art. 72 (objeto). Lo que se realizaran a travs de asientos en los libros respectivos como lo indica el art. Art. 40- tipos de Asientos: En el Registro Publico se practicarn asientos de presentacin, anotacin preventiva, notas marginales, inscripcin, cancelacin y referencia. SE INCRIBEN Bienes, derechos y ttulos inscribibles; Los bienes inmuebles y los derechos reales constituidos sobre ellos, son la materia propia de nuestra publicidad registral.Podemos resumir que se pueden inscribir:1. Derechos reales y contratos relativos al dominio o limitaciones del mismo.2. Derecho Personales; cualquiera documento por las que se trate de modificar la capacidad o estado civil de las personas, Derechos de herencia. Relacionndolo directamente a los patrimonios (inscritos) a proteger.3. Derechos Mercantiles relativos a los actos de declaracin, constitucin y contratos de sociedades mercantiles y comerciantes. (Personas naturales y jurdicas)4. Derechos hipotecariosDERECHOS REALES INSCRIBIBLES: Un dominio totalmente absoluto, sin inconvenientes de clase alguna, es inconcebible; no ha existido ni puede existir, existen derechos que limitan la dispocisin total del titular de dominio. Entonces a la par del Dominio Puro aparecen los Derechos reales limitados que se pueden clasificar en derechos reales limitados de goce, uso (el fideicomiso, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres prediales.) y derechos reales de garanta (la prenda y la hipoteca)NDERECHOS NATURALEZAEFECTOS

1Derechos Reales: El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.El derecho real es un derecho adquirido, establecido desde el momento actual sobre una cosaSegn el Art. 73 Ttulos Objeto de Inscripcin. En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirn, anotarn o cancelarn y son derechos reales inscribibles; Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio as como el usufructo, uso, habitacin, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjunto inmobiliario, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales:

La inscripcin es la que da posesin real, efectiva y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su ttulo no posee; es un mero tenedor. Como el Registro est abierto a todos, no puede haber posesin ms pblica, ms solemne, ms indisputable que la inscripcinSe inscriben los contrato tiene por efecto hacer, modificar, transferir o extinguir obligaciones o derechos reales.Art. 2483 C.- Debern constar en instrumento pblico: 1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, trasmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles.Incorporando un inmueble en el Registro, la inscripcin indica quin es el que puede disponer de ese inmueble y trasferir a otra persona su dominio o Derecho Real. La transferencia y la transmisin de dominio, la constitucin de todo derecho real (con excepciones por ley), exigen una tradicin; y la nica forma de tradicin que para esos actos corresponde es la inscripcin en el Registro. Mientras sta no se verifique, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningn derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna. EFECTOS: LA TRADICION; (Art. 82 Ley 698 y Arto. 3936 C).Segn el Dr. JOAQUIN CUADRA ZAVALA; la compraventa de bienes inmuebles, y en general todo contrato que se refiera a derechos reales sobre ellos, no tienen existencia civil en nuestra legislacin si no constan en escritura pblica inscrita en el Registro Pblico. Escritura y registro son formas imprescindibles, sin las cuales no hay contrato, ni transferencia de dominio, ni entre las partes, ni para terceros; es decir, que el Registro Pblico entre nosotros no es solamente una institucin para terceros, sino que sirve para perfeccionar los contratos y actos que se refieren a derechos reales sobre bienes inmuebles, naves y derechos hereditarios, aun entre las mismas partes.Efecto respecto de tercero. Arto. 3937 C.- Los ttulos de dominio, herencia o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no producen efecto respecto de tercero y el Art. 95 Ley 698 Efectos de la No Inscripcin. Los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos, no perjudican a terceros, sino desde la techa de su presentacin en el Registro. Se consideran como terceros aquellos que no han sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripcin.

2Derecho Personales; cualquiera documento por las que se trate de modificar la capacidad o estado civil de las personas, Derechos de herencia. Relacionndolo.Para adquirir con seguridad bienes inmuebles o derechos reales, no basta que el vendedor o imponente sea dueo de ellos; tampoco es suficiente que no estn los bienes afectos a otras cargas; es adems necesario que el que enajena, el que trasmite, tenga capacidad civil para hacerlo. Slo por el concurso de estas circunstancias podr estar completamente seguro el adquirente. Si la ley no atendiera a que la capacidad de la persona constara en el Registro, su obra sera incompleta y no producira frecuentemente el efecto apetecido.

3.Derechos Mercantiles relativos a los actos de declaracin, constitucin y contratos de sociedades mercantiles y comerciantes. (Personas naturales y jurdicas)A diferencia de la propiedad inmueble, en que es la finca la que cuenta con un nmero perpetuo registral en el Registro Mercantil se podr implementarse el Folio Personal Electrnico para cada comerciante o empresario sea este individual o social, in el que se anotarn todo lo que la Ley ordena inscribir un el Registro mercantil (nmero registral perpetuo). De acuerdo al art. 155 de la ley 698 es obligatoria la inscripcin y el no cumplimiento conlleva a penas. Los comerciantes son sujetos de inscripcin obligatoria lo mismo en forma individual como persona jurdica obligndose a declarar su actos personales (nombramientos, contratos, poderes etc.).

4.Derechos hipotecarios; (derechos reales de garanta) Art. 3771.- La hipoteca es un derecho constituido sobre los bienes inmuebles o derechos reales del deudor o de un tercero en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre los mismos el cumplimiento de una obligacin.Por su naturaleza la Ley la ha declarado como un Derecho Real.En el Registro de Hipotecas se inscribirn los ttulos en que se constituya, modifique o extinga algn derecho de Hipoteca y las cdulas hipotecarias. Lo mismo que todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o anular la eficacia de una obligacin hipotecaria anterior, como el pago, la compensacin, la novacin del contrato primitivo, la transaccin, la renuncia de la deuda no surtir efectos contra terceros, si no se hace constar en el Registro por medio de una inscripcin nueva o de una cancelacin total o parcial segn los casos.Efecto de validez: las hipotecas queden vlidamente establecidas, a partir de la inscripcin del ttulo en el Registro Pblico, en cuya virtud se constituyan.El Derecho hipotecario, en sus principios y en su desarrollo, tiene el objeto de dar la mayor seguridad y estabilidad en la contratacin de los inmuebles y derechos reales seguridad y estabilidad establecidas sobre la base del Registro, para que quien contrata no pueda de una parte ignorar la extensin del derecho que adquiere, ni de otra temer ser privado del mismo por causas que no se deriven clara y explcitamente del mismo Registro, sin que haya fundamento para distinguir y diferenciar las causas emanadas de la voluntad de las partes, de las provenientes de la misma ley, cuando unas y otras puedan hacerse constar en aqul para todos los efectos legales.

Efectos Generales de la inscripcin.Art. 105 Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.Presentado un ttulo o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se anotara preventivamente en el, a efectos de dar aviso a terceros. Se podrn anotar preventivamente con sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real;2. Las demandas sobre cancelacin o rectificacin de asientos del Registro, durar lo que persista el juicio y solo se cancelar por oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso:3. El decreto de embargo, secuestro o prohibicin de enajenacin de bienes inscritos. Esta inscripcin durar treinta das, y si dentro de este trmino no se presenta el embargo hecho para su inscripcin, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento; 4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes races inscritos del deudor:5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes races del procesado en la va civil o penal; 6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por tus trmites establecidos para la ejecucin de las sentencias:7. El decreto judicial que conforme el artculo 1426 Pr. declare procedente la retencin de bienes inmuebles:8. Los derechos sobre bienes races de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores del causante;9. El beneficio de separacin de bienes races pertenecientes al causante que demanden los acreedores hereditarios y testamentarios; 10. Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripcin dura seis meses y quedara de derecho cancelada si dentro de este trmino no se subsana el defecto: 11. Las demandas judiciales por doble inmatriculacin de las fincas o derechos reales recadas sobre las mismas; y12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.Art. 83 Efectos de la inscripcin.Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Pblico de la Propiedad inmueble cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que fuera incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.Publicidad registral. Art. 96 Naturaleza de la Publicidad Registral: La publicidad registral como publicidad de carcter jurdico, acredita la titularidad de los inmuebles inscritos en el Registro, as como la libertad o la existencia de cargas y gravmenes existentes sobre los mismos. Mediante certificacin expedida por el Registro podr acreditarse en perjuicio de terceros, la libertad o gravamen de los derechos sobre los inmuebles o derechos reales.Art. 97 Efectos de los Certificados Registrales.EI dominio, la libertad de gravamen o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales, solo pudran acreditarse en perjuicio de tercero por certificacin del Registro expedida por el Registrador o Registradora Titular o Auxiliar.7. Clase de asientos conforme a la ley 398 Ley general de los registro pblicosEn el Captulo IV, De los Asientos Regstrales, Art. 40- tipos de Asientos. En el Registro Publico se practicarn asientos de presentacin, anotacin preventiva, notas marginales, inscripcin, cancelacin y referencia.8. Recursos se utilizan contra las providencias que admiten o niegan la anotacin.Plazo para interponerlo/ AntePlazo para Resolucin

Art. 171 Recurso de RevisinCinco das hbiles siguientes a la fecha de la notificacin de la resolucin que deniega la inscripcin.Ante el mismo Registrador o RegistradoraDiez das hbiles siguientes a la recepcin del recurso, decidir por resolucin motivada, con indicacin de sus fundamentos legales.

Art. 173 Recurso de Apelacin Administrativo.Cinco das hbiles siguientes a notificacin interponer recurso de Apelacin dirigido a Direccin Nacional de Registros.Ante el Registrador o la Registradora y este remitir las diligencias formales con un breve informativo de lo realizado a ms tardar dentro de tercero da despus de interpuesto el Recurso a la Direccin Racional de RegistrosDiez das hbiles siguientes a la recepcin de las diligencias de parte del Registrador o Registradora.

En el caso que transcurra el trmino anterior sin que la Direccin Nacional de Registros dicte resolucin expresa, se entender resuelto positivamente el recurso y el interesado ocurrir ante la Comisin Especial de Registros a Solicitar que ordene al Registrador o Registradora la prctica de la inscripcin.

9. Requisitos formales para las anotaciones.Art. 35 Principio de Legalidad en su Aspecto Formal.: Para que puedan inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos en el Registro Pblico, debern constar en escritura pblica, ejecutoria firme, documento administrativo o cualquier otro instrumento publico o documento autentico, expresamente autorizado por la Ley para ese efecto.Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican, con fines de garanta y efectividad, situaciones y derechos determinados por la ley (numeras clausus) que no pueden ser objeto de inscripcin o que, sindolo, existe un obstculo que impide su prctica inmediata, pero que posteriormente se podr realizar por medio de la conversin de la anotacin en inscripcin. La publicidad que reciben del Registro impide el juego normal de la fe pblica y, como consecuencia, la presencia de terceros protegidos. Es por esto que la doctrina dice que las anotaciones preventivas enervan, impiden o suspenden la fe pblica registral. La anotacin preventiva es un instrumento de seguridad y garanta que evita la burla y el consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajenaciones y gravmenes del titular Registral.Las anotaciones preventivas comprendern las circunstancias que exigen para las inscripciones en cuanto resulten de los ttulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones. Las que deban su origen a providencias de embargo o secuestro, expresarn la causa que haya dado lugar a ellos y el importe de la obligacin que los hubiere originado. 10. En qu consisten las notas marginales.Son asientos que se practican en la columna marginal del Libro de Inscripciones o al margen del Libro de Personas o del Diario y la funcin de los mismos es: 1) Relacionar los asientos del Registro para revisar y manejar con mayor facilidad sus libros; 2) Consignar las circunstancias que modifican o afectan el derecho inscrito; 3) Sustituir a los asientos principales cuando as lo dispone la ley.Entre el primer grupo, podemos citar: a) la nota extendida al margen del asiento de presentacin indicando el nmero de la finca, el asiento, tomo y folio en que se practic la inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin; b) la nota que se extiende al margen de asiento de presentacin cuando se retira el titulo para subsanar el defecto el defecto o defectos sealados por el Registrador o por cualquier otro motivo. La ley no contempla este caso, pero creo que es una costumbre muy sana y no prohibida; c) la nota que se extiende al margen de la inscripcin del crdito hipotecario cedido, haciendo constar dicha cesin; d) la que se practica al margen del testamento o declaratorio, la de herederos, en la cual se seala el asiento, folio y tomo en que se inscribi la cesin de los derechos hereditarios. Estas notas de relacin las practica el Registrador de oficio, pues son una consecuencia inmediata de la peticin inicial de inscripcin.Entre el segundo grupo se encuentran: a) la nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la adquisicin del derecho. Si la resolucin o rescisin llega a verificarse, se har constar por una nueva inscripcin a favor de quien corresponda; b) la prrroga de la anotacin preventiva practicada por faltas subsanables y la circunstancia de haber juicio pendiente.Entre el tercer grupo tenemos: a) las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como en el dominante; b) la minuta de mejoras; c) la prenda agraria o industrial d) el endoso de los crditos de conformidad con el art. 118 de la Ley Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo. Estas notas tienen la eficacia del asiento que sustituyen. Las notas marginales forman parte del contenido total del folio, al cual deben someterse los terceros, por lo que stos no pueden alegar ignorancia de las modificaciones, hechos o derechos que publican dichas notas para fundamentar su buena fe.Art. 131 Clases de Notas Marginales., En el Registro de la Propiedad se practicarn las siguientes clases de notas marginales: 1. Modificativas de derechos inscritos; (Art 132), 2. De notificacin jurdica; y (Art 133) 3. De coordinacin de asientos. (Art 134)11. Que es el asiento de presentacin.Art. 81 Efecto y Plazo de Vigencia del Asiento de Presentacin de los Documentos. El procedimiento de inscripcin iniciara con el asiento de presentacin del documento que contenga la constitucin, modificacin o extincin de derechos reales, por parte de quien tenga legtimo inters de que se practique la inscripcin. Se entender que est legitimado y tiene inters legtimo, el transmitente del derecho, el adquirente del Derecho o sus representantes legales debidamente acreditados segn la ley y que conste que tienen facultad para solicitar la inscripcin.El asiento de presentacin caducar treinta das calendario contados a partir de la fecha de presentacin del documento al Registro, poda ser prorrogable por treinta das ms cuando de la calificacin del ttulo por el Registrador resultare suspensin del proceso por causas subsanables.En el Derecho Registral el Principio de Prioridad se determina por la fecha de ingreso de los ttulos inscribibles al Registro. Es por esto que cobra gran importancia el Libro Diario. en donde se hace constar el momento del ingreso (Art. 31 Ley 698); desde ese momento gozan de las garantias Legales y de oponibilidad que el Registro confiere a los derechosm inscribibles.12. Naturaleza del Registro Pblico Art. 71 Naturaleza del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble: El Registro Pblico de la Propiedad Inmueble, es una institucin que asegura el trfico jurdico sobre los bienes inmuebles, la eficacia de las garantas que recaen sobre los mismos, la proteccin de los adquirientes y acreedores, la defensa y legitimacin de las titularidades inscritas y su publicidad.13. Ttulos objeto de inscripcin.La inscripcin es un asiento principal por el cual se publican: los ttulos supletorios; los ttulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio; los ttulos en que se constituyen, reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitacin y anticresis; los ttulos en que se constituya, trasmita o modifique el derecho de hipoteca; el derecho legal de retencin; la promesa de venta de. inmueble; el contrato de seguro relativo a inmuebles; las trasmisiones por causa de muerte; el arrendamiento; los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvas y dems obras pblicas de igual ndole; la prenda pretoria o anticresis judicial; el deslinde; los actos de entrega de la posesin (inmisin en la posesin). Art. 73 Ttulos Objeto de Inscripcin.En el Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirn, anotarn o cancelarn:1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio as como el usufructo, uso, habitacin, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjunto inmobiliario, as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales:2. Los ttulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos del art. 2949 del Cdigo Civil.3. Los ttulos constitutivos de promesa de compra o de venta, debern inscribirse como anotaciones preventivas para cerrar el trfico jurdico de la finca respecto de las enajenaciones durante el plazo establecido en el contrato. La inscripcin de canales, carreteras, lneas frreas y dems obras pblicas de igual ndole, as como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirn en el registro Pblico y en cualquier otra institucin que Determine la Ley.14. Efectos de la inscripcin.Art. 83 Efectos de la inscripcin.; Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Pblico de la Propiedad inmueble cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que fuera incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.Desde el momento de su presentacin y registro en el Libro diario, los derechos inscritos gozan de los benficos y legalidad expresados en los principios del derecho registral.15. Efectos de los Certificados Registrales.Art. 97 Efectos de los Certificados Registrales. EI dominio, la libertad de gravamen o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales, solo pudran acreditarse en perjuicio de tercero por certificacin del Registro expedida por el Registrador o Registradora Titular o Auxiliar.Principio de Legalidad: La presuncin de que los derechos existen y pertenecen al titular registral de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la posesin y la facultad de disposicin del titular registral, son los principales efectos sustantivos de la legitimacin.Pero es al contacto con el proceso cuando estas presunciones despliegan su fuerza protectora y adquieren relevancia. El juego de ellas en la litis nos lleva al interesante tema de la carga de la prueba. En la Proteccin contra terceros en el marco de una litis el titular del Derecho inscrito es legitimado como verdadero titular del derecho, con slo presentar la certificacin registral, y al que impugna esa calidad le corresponde probar lo contrario. La certificacin de la situacin jurdica de la finca o derecho que expresa el Registro, puede ser pedida por el titular del derecho inscrito, por los dos contratantes o por el Notario, tiene la virtud de reservarle al adquirente del dominio o cualquier otro derecho real la prioridad registral por el tiempo que determine la ley. 16. Circunstancias que debern constar en la inscripcinArt. 84 Contenido del Asiento de Inscripcin Registral. Toda inscripcin expresar:1. La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles sujetos de inscripcin o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y nmero si constare en el titulo y plano topogrfico de la finca cuya descripcin deber ser coincidente con la que resulte del ttulo, suspendiendo el Registrador o Registradora la inscripcin en caso de discrepancia. El Registrador o Registradora si lo estima procedente, podr solicitar del interesado, aclaracin catastral sobre la situacin cartogrfica de la finca. Esta se le remitir en el plazo ms breve posible. La medida superficial se expresar obligatoriamente con arreglo al sistema mtrico decimal; 2. La naturaleza, extensin y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si constare en el titulo;3. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripcin;4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominacin de la Sociedad, Corporacin o persona jurdica que interviniere un el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de la persona de quien provengan los bienes;5. La naturaleza del ttulo que deba inscribirse y su fecha;6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice; 7. La fecha de la presentacin del ttulo con expresin de la hora; y 8. La firma del Registrador que implicara la conformidad de la inscripcin.17. Efectos y clases de anotaciones preventivasArt. 105 Efectos y Clases de Anotaciones Preventivas.Presentado un ttulo o documento que afecte un bien o derecho inscrito, este se anotara preventivamente en el, a efectos de dar aviso a terceros. Se podrn anotar preventivamente con sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real;2. Las demandas sobre cancelacin o rectificacin de asientos del Registro, durar lo que persista el juicio y solo se cancelar por oficio del Juez o Tribunal que este conociendo del caso:3. El decreto de embargo, secuestro o prohibicin de enajenacin de bienes inscritos. Esta inscripcin durar treinta das, y si dentro de este trmino no se presenta el embargo hecho para su inscripcin, queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento; 4. El mandamiento de embargo ejecutivo hecho efectivo en bienes races inscritos del deudor:5. El mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes races del procesado en la va civil o penal; 6. La sentencia ejecutoria, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por tus trmites establecidos para la ejecucin de las sentencias:7. El decreto judicial que conforme el artculo 1426 Pr. declare procedente la retencin de bienes inmuebles:8. Los derechos sobre bienes races de la herencia, pertenecientes al legatario y acreedores del causante;9. El beneficio de separacin de bienes races pertenecientes al causante que demanden los acreedores hereditarios y testamentarios; 10. Los ttulos cuya inscripcin no puede hacerse definitivamente por faltas subsanables. Esta inscripcin dura seis meses y quedara de derecho cancelada si dentro de este trmino no se subsana el defecto: 11. Las demandas judiciales por doble inmatriculacin de las fincas o derechos reales recadas sobre las mismas; y12. Las que se soliciten en procedimiento de insolvencia o concurso para asegurar sus resultas.Efectos:Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican, con fines de garanta y efectividad, situaciones y derechos determinados por la ley (numeras clausus) que no pueden ser objeto de inscripcin o que, sindolo, existe un obstculo que impide su prctica inmediata, pero que posteriormente se podr realizar por medio de la conversin de la anotacin en inscripcin. La publicidad que reciben del Registro impide el juego normal de la fe pblica y, como consecuencia, la presencia de terceros protegidos. Es por esto que la doctrina dice que las anotaciones preventivas enervan, impiden o suspenden la fe pblica registral. La anotacin preventiva es un instrumento de seguridad y garanta que evita la burla y el consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajenaciones y gravmenes del titular Fegistral.El Art. 112 No Cierre del Registro.Los bienes inmuebles o derechos reales sobre los cuales se hubiere practicado una anotacin preventiva, podrn ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotacin. Esta disposicin establece los principales efectos de la anotacin preventiva: a) la enajenacin o gravamen de los bienes o derechos sobre los que recae; y b) la funcin de seguridad y garanta que desempea, la cual se mantiene a pesar de las enajenaciones y gravmenes.Atenindonos a ella, pueden ser enajenados o gravados los bienes y derechos afectados por una anotacin de demanda de embargo, de legado de cosa no especfica o de crdito refaccionario. Sin embargo, dicha regla general sufre excepciones que provienen de la ley o de la naturaleza o extensin de la relacin que contiene la anotacin, en virtud de las cuales se cierra el Registro, a saber: a) la anotacin de prohibicin de enajenar, b) la anotacin por falta subsanable o por imposibilidad del Registrador, cuando de estar inscrito el ttulo provoque el cierre del Registro; c) la anotacin del legatario de cosa especfica que pertenece el testador.Al vencimiento del plazo sealado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad extingue y deja sin ningn valor los asientos del Registro, pero no afecta la existencia del derecho que publicaban, el cual queda desinscrito a pesar de que en la realidad contine viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad jurdica extrarregistral.18. Efectos de la cancelacin.Art. 114 Efectos de la Cancelacin. Las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros sino por su cancelacin, o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho inscrito a favor de otra persona.La cancelacin es un asiento que, sin admitir condicin o plazo, extingue los efectos regstrales de otro. Puede afectar a los asientos de inscripcin, anotaciones preventivas, notas marginales y de presentacin, Tambin sirve de medio para hacer constar la extincin producida con anterioridad por la caducidad.Clases de cancelacionesAtendiendo los dictados del Cdigo y su reglamento, formulamos la siguiente clasificacin de las cancelaciones: 1) Segn su extensin, la cancelacin puede ser total (Art. 121) o parcial (Art. 122). Art. 120 Tipos de Cancelacin. Las cancelaciones que se practiquen podrn ser totales o parciales segn corresponda o se solicite.2) Segn su origen, puede ser: a) cancelacin de inscripcin y anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pblica y las practicadas por mandamientos judiciales. Art. 116 Cancelacin de Asientos del Registro. Las inscripciones o anotaciones preventivas, hechas en virtud de escritura pblica, no se cancelaran sino por providencia ejecutoria, o por otra escritura o documento autentico, en el cual exprese su consentimiento para la cancelacin la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripcin o anotacin, o sus sucesores o representantes legales.3) Atendiendo a la intervencin del interesado se dividen en: a) cancelaciones a peticin de parte; Art. 117 Formas de Cancelacin de Asientos. Los asientos del Registro, que no se hayan originado en escritura pblica y se tratare de cancelarlos sin convertirlos en inscripciones definitivas, podrn cancelarse mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotacin.b) cancelaciones de oficio.19. Requisitos de la solicitud del ttulo supletorio:Si el propietario no tiene ttulo hbil para inscribir, puede solicitar un ttulo supletorio, para lo cual deber acreditar la posesin. La ley parte de la idea y del supuesto de que es el propietario el que solicita la titulacin supletoria.Art. 138 Requisitos de la Solicitud.En la instruccin del expediente a que se refiere el artculo anterior se observarn las reglas siguientes:El escrito en que se solicite la constatacin judicial de que se tiene la titularidad de un derecho real sobre una finca a efectos de su certificacin deber contener, so pena de ser rechazado por el tribunal:1. El nombre del solicitante tal y como aparece en su documento de identidad, su domicilio y ocupacin.2 La naturaleza urbana o rural de la finca, el nmero registral de la finca, su ubicacin dentro de la circunscripcin territorial que compete al Juez, la extensin superficial expresada a travs del sistema mtrico decimal, linderos y los gravmenes que pesan sobre la finca. 3. La denominacin del derecho real cuya declaracin judicial se pretende tener, el valor por el cual lo adquiri, las condiciones suspensivas o resolutorias que pudiesen haberse pactado con el trasmitente, su extensin, linderos y los gravmenes que pesan sobre la finca. 4. El nombre completo del transmitente u otorgante del derecho, certificacin registral y catastral que acredite que el transmitente tena la disponibilidad del derecho adquirido por el solicitante. En caso de que la finca no estuviera catastrada an, bastar con la certificacin registral. 5. Declaracin de haber estado en posesin del inmueble por diez aos en las siguientes condiciones:a. Fundada y amparada por justo titulo, entendiendo por justo ttulo el derecho real de dominio o cualquiera otro de esta naturaleza, que le fue transmitido u otorgado por quien en el Registro aparece con derecho para ello;b. De buena fe; c. Pacifica;d. Continua: yc. Pblica, es decir manifiesta.6. Nombre y apellidos de los propietarios de las fincas contiguas:7. Adjuntar plano topogrfico elaborado por un profesional debidamente autorizado por la autoridad competente en la materia; y 8. Certificacin registral de no existir documento inscrito que certifique el derecho cuyo reconocimiento y declaracin se reclama. En caso de que se hubiera otorgado documento probatorio, la declaracin de que se ha perdido y que resulta imposible encontrarlo, o bien, que se ha deteriorado de tal manera que se hace ilegible.20. A quien se le solicita la rectificacin de los asientos del registro y que normas se aplican.Art. 146 Rectificacin del Registro. La rectificacin de los asientos del Registro solo podr ser solicitada al Registrador o Registradora por el titular del dominio o derecho real que est inscrito errneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto y se practicara con arreglo a las siguientes normas:1. Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar:a. Por la toma de razn del ttulo correspondiente si hubiere lugar a ello; yb. Por resolucin judicial ordenando la rectificacin.2. Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de un derecho inscrito o anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin.3. Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de un asiento, se rectificar el Registro en la forma determinada en esta Ley. 4. Cuando la inexactitud procediera de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificada anteriormente, la rectificacin precisara el consentimiento del titular, o en su defecto, resolucin judicial.En los casos en que haya que solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar, conceda algn derecho, y se substanciar por los trmites del Juicio correspondiente.La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se deriveEn ningn caso, la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquirimos por terceros, a ttulo oneroso, de buena fe, durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. (Fin del articulo)Normas que se aplican: Debemos tener presente que el interesado, a tenor del art. 3947 C., Si en alguna inscripcin se omite expresar cualquiera de las circunstancias generales o especiales exigidas por la ley o si se expresaren de distinto modo, podr rectificarse en cualquier tiempo, a solicitud del interesado; pero dicha rectificacin no perjudica a terceros, sino desde su fecha; siempre conserva el derecho de pedir en cualquier tiempo la rectificacin del asiento, ya sea por omisin de los requisitos necesarios o porque se expresen de modo distinto de como aparecen en el ttulo, pero la rectificacin no surte efecto en cuanto a terceros, sino desde su fecha, por lo que no siempre se entabla demanda de nulidad.Podr, pedirse y deber decretarse, en su caso, la cancelacin parcial, de conformidad con los arts. 3969 C. cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripcin, o cuando el derecho real se reduzca a favor del dueo de la finca grabada.Se puede obtener en virtud de mandamiento judicial o por medio del consentimiento del titular del derecho que le afecta la rectificacin del Registro. Despoja de la fe pblica al asiento atacado y no cierra el Registro.21. Registro del estado civil de las personas.En el Libro I en el Titulo VI REGISTRO DEL ESTADO CIVIL DE LAS PERSONAS, se aborda lo relativo a:Del Registro de nacimientos, matrimonios, legitimacin de siguiente matrimonio, reconocimiento de hijos legtimos, de emancipacin y declaracin de mayora de edad, discernimientos de guardas, defunciones, sentencias de separacin de cuerpos, divorcios, anulacin de matrimonios y declaracin de ausencias, disposiciones generales y de las penas; Aunque muchas de los captulos y artculos expositivos de tales conceptos legales han sido derogados y abordados por leyes particulares como; Ley 152 de Identificacin Ciudadana, ley de reposicin de partidas de nacimiento, ley complementaria de reposicin de partidas de nacimiento, ley de certificaciones de nacimiento y defuncin, Ley de Cedulacin, Ley electoral, etc.El Registro civil. Es una institucin de orden pblico encargado de hacer constar, mediante la intervencin de funcionarios debidamente autorizados para ello e investidos de fe pblica, los actos relativos al estado civil de las personas fsicas.Los documentos o actas del Registro Civil y los testimonios que de ellos se expidan tienen valor probatorio pleno y sirven para acreditar aquello sobre lo que el registrador declara, bajo su fe haber pasado en su presencia, constituyen prueba especial de lo que el encargado del Registro puede certificar por su personal conocimiento, pero no de las declaraciones que en ellos se contengan con relacin a hechos distintos Arto. 500 C. As, por ejemplo, un acta de matrimonio no sirve para acreditar la declaracin del estado civil de los testigos que en ella intervengan.El contenido de las actas no llega a constituir una presuncin inatacable. Su validez plena se mantiene mientras no se pruebe lo contrario, El Registro Civil tiene una doble funcin: facilitar la prueba de los hechos inscritos, por un lado, y por otro, permitir que esos hechos puedan ser, sin problema alguno, conocidos por quien tenga inters. De esta doble funcin se desprenden dos consecuencias:Primera, que el estado civil de las personas slo se comprueba con las constancias relativas del Registro Civil, sin que ningn otro documento o medio de prueba sea admisible para ello, salvo casos expresamente exceptuados en la ley, y Segunda, que las inscripciones del Registro estn revestidas de publicidad absoluta, en virtud de lo cual toda persona puede pedir testimonio de las actas, as como de los apuntes y documentos con ellas relacionadas, y los funcionarios registradores estn obligados a proporcionarlos.Las inscripciones en el Registro Civil son obligatorias, existe el deber de promoverlas y sus efectos, con algunas excepciones, son simplemente declarativos.Slo en casos como el matrimonio o el divorcio administrativo puede hablarse de inscripcin constitutiva (por inscripcin constitutiva se entiende aquella que es requisito esencial para que se produzca una modificacin en el estado civil de la o las personas a quienes afecta).La utilidad del Registro Civil es triple, pues no slo es necesario para el individuo de cuyo estado se trata sino tambin para el Estado y para terceros. Es indispensable para el individuo porque a travs de esta institucin puede acreditar, sin tener que acudir a los defectuosos medios de prueba ordinarios, su estado de cnyuge, hijo, mayor de edad, etc. En cuanto al Estado, el Registro es importante porque la constancia de la existencia y estado civil de las personas es vital para la organizacin de muchos servicios administrativos. Por ltimo, es importante con relacin a terceros, porque del conjunto de circunstancias que constan en l resultar, por ejemplo, la capacidad o incapacidad de las personas para celebrar actos jurdicos.