diseÑo y construcciÓn de edificios con contenedores
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DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS CON CONTENEDORES MARÍTIMOS, PARA MEJORAR LOS PROCESOS, TIEMPOS Y COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
CONVENCIONALES.
Michael Alirio Pardo Villada
20161197057
Helber Triviño Montenegro
20151197068
Universidad Distrital “Francisco José de Caldas” Facultad de Ingeniería
Especialización en Gestión de Proyectos Bogotá D.C.
2016
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DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS CON CONTENEDORES MARÍTIMOS, PARA MEJORAR LOS PROCESOS, TIEMPOS Y COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
CONVENCIONALES.
Michael Alirio Pardo Villada
20161197057
Helber Triviño Montenegro
20151197068
Trabajo de grado presentado como requisito para optar por el título de
Especialista en gestión de proyectos de ingeniería.
Director
MsC. Ing. JAVIER A. ORJUELA C.
Universidad Distrital “Francisco José de Caldas” Facultad de Ingeniería
Especialización en Gestión de Proyectos Bogotá D.C.
2016
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NOTA DE ACEPTACIÓN _________________________________ _________________________________ _________________________________ _________________________________ _________________________________ _________________________________
________________________________ FIRMA DIRECTOR
_______________________________ FIRMA JURADO
________________________________ FIRMA JURADO
Bogotá, Noviembre de 2016
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AGRADECIMIENTOS
Al ingeniero Javier Orjuela por su asesoría, ayuda y contribución para el desarrollo de este
trabajo y nuestro perfeccionamiento profesional.
A Dios y a nuestras familias por su constante apoyo en el alcance de nuestras metas.
Y por último a mi compañero de tesis y a todos los que de alguna manera contribuyeron a
la realización de este trabajo.
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DEDICATORIA
Esta tesis la dedicamos a todos aquellos que han vivido nuestra lucha diaria, que han
compartido nuestro tiempo y que de una u otra forma se han visto afectados por las horas y horas
de trabajo que han tenido que sacrificarse en aras del costo de oportunidad que esperamos poder
capitalizar en el menor tiempo posible.
A Dios… por los Domingos que dejamos de ir, a nuestros padres y hermanos… por los
almuerzos que dejamos de compartir y por último y no menos significante a nuestra compañera
de lucha , a nuestra mejor e incondicional amiga y a nuestros hijos quienes tuvimos que pedirles
nos dejaran a solas creyendo que el tiempo aminoraría su paso y nos daría una ventaja para no
verlo correr tan rápido.
A todos ellos…. nuestro alegría y felicidad de compartir un triunfo más.
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CONTENIDO
1. Introducción 1111
2. Marco Conceptual 4444
3. Estudio de Mercado 10101010
3.1 Definición del Producto. 10
3.2. Análisis de la Demanda. 11
3.3 Distribución Geográfica de la Demanda. 13
3.4 Comportamiento Histórico de la Demanda. 16
3.5 Proyección de la Demanda 17
3.6 Análisis de la Demanda del Mercado Objetivo 21
3.7 Proyección la Demanda del Mercado Objetivo. 23
3.8 Análisis de Oferta Del Mercado Objetivo. 24
3.9 Demanda Potencial. 24
3.10 Importaciones del Producto 25
3.11 Análisis de Precios y Determinación del Costo Promedio. 26
3.12. Plan de Ventas. 26
3.13 Descripción de los Canales de Distribución 29
3.14 Ventajas y Desventajas de los Canales Empleados. 29
4. Estudio de Técnico 31313131
4.1. Descripción Detallada del Bien 31
4.2. Ficha Técnica del Producto 33
4.3. Descripción del Proceso 35
4.4. Aspecto Físico de las Oficinas 45
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4.6. Análisis de Estructura 58
4.7. Ordenamiento de Posibles Decisiones 59
4.8. Localización del Proyecto 63
4.9. Análisis y Determinación del Tamaño Óptimo del Proyecto 65
4.10. Distribución de las Plantas de Recibo, Producción y Almacenamiento 71
4.11. Diseño de Planta 72
4.12. Estudio Administrativo 76
4.1. Estudio Legal 82
4.2. Impacto Ambiental. 84
5 Evaluación Financiera. 86868686
6 Decisiones y Recomendaciones. 93939393
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LISTADO DE FIGURAS
Figura 1 Montaje y Ensamble de Barras Barras Dywidag. - 2014 ............................................................. 6
Figura 2 Diagnóstico de Demanda Vs Oferta ............................................................................................ 6
Figura. 3 Edificios con Contenedores Marítimos. ................................................................................... 10
Figura 4 Obras en Proceso de Construcción Áreas Urbanas ................................................................... 11
Figura 5. Obras Culminadas Áreas Urbanas. .......................................................................................... 12
Figura 6. Obras Paralizadas Áreas Urbanas. ........................................................................................... 13
Figura 7. Obras en Proceso de Construcción Áreas Urbanas. .................................................................. 14
Figura 8. Obras Culminadas Áreas Urbanas. .......................................................................................... 15
Figura 9. Obras Paralizadas Áreas Urbanas. ........................................................................................... 16
Figura 10. Proyección de Obras en Proceso de Construcción Áreas Urbanas. ......................................... 18
Figura 11. Proyección de Obas Culminadas Áreas Urbanas. ................................................................... 19
Figura 12. Proyección de Obras Paralizadas Áreas Urbanas. .................................................................. 20
Figura 13. Búsquedas en Internet Relacionadas con Construcción en Contenedores. .............................. 21
Figura 14. Conversaciones en Internet Relacionadas Con Construcción en Contenedores. ...................... 22
Figura 15. Oferta de Alquiler de Oficinas Adecuadas. ............................................................................ 25
Figura 16. Proyección de Precios de Vivienda Nueva............................................................................. 27
Figura 17. Ficha Técnica Escala 1:40 .................................................................................................... 34
Figura 18. Partes del Contenedor. .......................................................................................................... 36
Figura 19. Vista General del Puesto de Trabajo ...................................................................................... 45
Figura 20. Vista General de Ventana y Puerta ........................................................................................ 46
Figura 21. Vista General del Espacio de la Oficina ................................................................................ 46
Figura 22. Análisis de Costos Vs Tiempos. ............................................................................................ 59
Figura 23. Análisis de Estructura. .......................................................................................................... 60
Figura 24. Proyección de Proveedores de Insumos. ................................................................................ 64
ix
Figura 25. Diagrama del Proceso de Producción. .................................................................................. 69
Figura 26. Distribución de la Planta. ...................................................................................................... 71
Figura 27. Diseño de Almacenamiento .................................................................................................. 74
Figura 28. Familias de Cargo ................................................................................................................. 80
Figura 29. Mapa Estratégico .................................................................................................................. 83
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LISTADO DE TABLAS
Tabla 1. Comportamiento Histórico de Demanda en Obras Culminadas, en Proceso Y Paralizadas ........ 17
Tabla 2. Proyección de Demanda en Obras Culminadas, en Proceso y Paralizadas A 5 Años.................. 20
Tabla 3. Demanda del Mercado Objetivo. .............................................................................................. 22
Tabla 4. Proyección de la Demanda del Mercado Objetivo. .................................................................... 23
Tabla 5. Oferta Anual del Mercado Objetivo. ......................................................................................... 24
Tabla 6. Tamaño de la Demanda Anual Del Mercado Objetivo. ............................................................. 24
Tabla 7. Valor Promedio de la Venta De Oficinas. ................................................................................. 26
Tabla 8. Cuadro de Áreas Comunes. ...................................................................................................... 27
Tabla 9. Proyección Precios Venta Oficinas en Contenedores. ............................................................... 27
Tabla 10. Proyección Precios Alquiler Oficinas en Contenedores. .......................................................... 28
Tabla 11. Medidas Estándar de los Contenedores De 40” ....................................................................... 34
Tabla 12. Descripción Operativa de la Trayectoria de Comercialización ............................................... 58
Tabla 13. Reajuste de Costo Y Tiempo. ................................................................................................. 61
Tabla 14. Calculo de Recursos .............................................................................................................. 62
Tabla 15. Sector de Producción.............................................................................................................. 64
Tabla 16. Oficina Comercial. ................................................................................................................. 65
Tabla 17. Recursos de Producción. ........................................................................................................ 67
Tabla 18. Recursos Comerciales. ........................................................................................................... 68
Tabla 19. Calculo de Área Total, Patio de Producción. ........................................................................... 75
Tabla 20. Matriz de Cargos y Responsabilidades. ................................................................................... 78
Tabla 21. Resumen de Costos y Gastos. ................................................................................................. 86
Tabla 22. Costos y Financiamiento del Proyecto. ................................................................................... 87
Tabla 23. Estado de Pérdidas y Ganancias. ............................................................................................ 87
Tabla 24. Activos. ................................................................................................................................. 88
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Tabla 25. Pasivos................................................................................................................................... 88
Tabla 26. Interés y TIO. ......................................................................................................................... 89
Tabla 27. Flujo de Caja Neto. ................................................................................................................ 89
Tabla 28. Evaluación Financiera. ........................................................................................................... 92
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1. INTRODUCCIÓN
La industria de la construcción tradicional en Colombia, presenta grandes deficiencias a
nivel productivo, debido a las múltiples variables que comprende un proceso constructivo. Por
ejemplo, el uso de materiales y métodos de construcción impiden conseguir una mejor eficiencia
en tiempos y costos de ejecución. Caso totalmente opuesto al que se puede observar en la
construcción de vivienda industrializada, la cual presenta gran eficiencia a nivel productivo, esto
gracias a materiales y métodos constructivos que permitir reducir tiempos y costos.
Una interpretación del problema de la construcción tradicional, es brindada por Luis
Fernando Botero (2004), quien afirma que, “esto se debe principalmente a que:
• La productividad es media a baja, mientras que en los procesos industriales la
cantidad de productos desarrollados es alto.
• Los productos son únicos e irrepetibles, en comparación con la producción en masa
y cíclica de los procesos industriales
• El riesgo es alto por las utilidades marginales, gran rotación de empresa y muy poca
elasticidad en el sector. En otro tipo de industrias el riesgo es menor pues se tiene
gran variedad de productos y en mercados alternativos
• El control de tiempos de entrega es complicado por la magnitud del producto, por
esta razón es común el incumplimiento de plazos y presupuestos.
• El ciclo del producto es muy largo, en la industria el ciclo es corto" (P75).
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Los serios inconvenientes presentados por la construcción tradicional, no solo afectan a la
empresa privada, si no que afectan el producto interno bruto del territorio colombiano ya que la
construcción tiene un papel importante en el desempeño de la economía y la generación de
empleo del país.
Los procesos constructivos de la construcción tradicional, deben industrializarse, y el uso de
materiales prefabricados debe popularizarse, para poder aumentar la eficiencia de este tipo de
estructuras a nivel productivo. Sin embargo, en Colombia, existe oposición de los grandes
proveedores de materiales de construcción, dominantes en el país, como lo son las ladrilleras y
cementeras de renombre, quienes han absorbido el mercado de la construcción tradicional, hasta
el punto de superar en un 200%, sus ventas en el transcurso de la última década, De esta manera
se restringen las opciones de los constructores a dos o tres materiales de construcción tradicional,
que a su vez limitan los procesos constructivos a las características físicas y de resistencia que
estos materiales dominantes pueden ofrecer, dejando de lado otro tipo de opciones como el acero
que según Simón Villegas (2016), este “permite un ahorro de hasta un 70% de tiempo en la
obra” (P 1).
Si bien es cierto que, no se puede generalizar una única causa de la parálisis parcial, total o
cancelación de una obra de estructura convencional, si se puede asegurar con base en la
experiencia general del sector de la construcción, que los aspectos que más pueden golpear un
proyecto de construcción tradicional (así como cualquier proyecto de ingeniera), son el aumento
en los tiempos y costos de ejecución.
Siendo los aumentos en costo y tiempo de ejecución de las obras con estructura tradicional,
según lo antes expuesto, consecuencia de los poco efectivos métodos y materiales de
construcción tradicional, se puede inferir que estos métodos y materiales de construcción son la
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principal causa de obras paralizadas o inactivas, que en la actualidad representan entre el 11 y
14% de las obras del área urbana de Bogotá.
Es por todo esto que se requieren nuevos materiales y métodos de construcción, que
permitan disminuir los tiempos y costos de ejecución de los proyectos de construcción
tradicional o convencional, por medio de materiales prefabricados, De esta manera se logrará
disminuir el número de obras paralizadas o inactivas en el país, a la vez que se promueve el
crecimiento de nuevas mercados de materiales de construcción y se fomenta el empleo y el
aumento del PIB del país.
El principal objetivo del presente estudio es elaborar el diseño y construcción de edificios
con contenedores marítimos, para mejorar los procesos, tiempos y costos de construcción
convencionales, atreves del desarrollo del siguiente procedimiento:
1. Desarrollar un estudio de mercado que permita determinar la pertinencia del uso de
contenedores marítimos como solución constructiva.
2. Diseñar un sistema estructural que permita implementar los contenedores marítimos,
utilizando el software de diseño estructural ETABS.
3. Realizar el estudio técnico de costos y financiero que permita realizar una evaluación
completa del proyecto.
En los capítulos posteriores, se desarrollara un marco conceptual, con los principales
conceptos y definiciones de la temática a desarrollar, que permitirán una mejor comprensión de
los capítulos y estudios posteriores: de estudio de mercado, estudio técnico y evaluación
financiera, que nos permitirán evaluar la pertinencia y viabilidad del proyecto.
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2. MARCO CONCEPTUAL
Los contenedores de carga, son elementos individuales, producidos de forma
industrializada, utilizados en el transporte de carga marítima, con una gran eficiencia, dado su
capacidad de carga, en peso y volumen, y su facilidad de manipulación dentro de los puertos
marítimos, Sin embargo en la actualidad, una vez que estos contenedores cumplen su vida útil
como elementos de carga marítima, son desechados y apilados en los puertos de todo el mundo.
Dada esta gran problemática de carácter ambiental, en las últimas dos décadas, se ha
explorado el uso de los contenedores, para vivienda y el primer ejemplo de este tipo de
viviendas, se dio en el año 2001, en la ciudad de Londres Inglaterra, donde se utilizaron
contenedores marítimos, para construir una ciudad universitaria llamada “Container City”.
Es así como, el uso de los contenedores como viviendas, es una ciencia que recién se
comienza a explorar, y se tienen aún demasiados vacíos técnicos y teóricos que permitan su
implementación a gran escala, y particularmente en países como Colombia, en donde aun no se
ha adaptado este tipo de construcciones a la norma NSR-10, por lo cual se requieren más
estudios sobre este tipo de construcciones, en especial sobre el tema de las conexiones entre
contenedores.
La bibliografía existente sobre las conexiones entre contenedores es muy escasa, en especial
si se busca información adaptada al contexto nacional. Es por esto que, tras recurrir a la
investigación de libros, artículos, patentes y proyectos de grado, se encuentra que el estudio
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técnico de mejores características sobe la conexión entre contenedores, para el uso en
construcciones verticales, es el propuesto por el ingeniero Jair Duván Infante Páez, quien
desarrollo un proyecto de grado en maestría, dirigido al estudio de las uniones para contenedores
de carga, en su uso de estructuras recicladas para construcción de edificaciones en altura.
La propuesta del autor consiste en, según Infante (2014) “el estudio de los elementos de
unión de contenedores de carga marítimos para su utilización en construcciones para viviendas
de no más de 6 pisos” (P. 9). Para lograr esto, desarrolla el análisis estructural de estas pilas de
contenedores verticales, por medio de elementos finitos con el software ROBOT
STRUCTURAL, sin ningún tipo de conexión. Luego de esto el autor, realiza el mismo análisis
con el uso de uniones entre contenedores, por medio de las BARRAS DYWIDAG, las cuales se
pueden observar en la Figura 1.2, y los resultados obtenidos son estupendos, ya que:
Los resultados del modelo de cálculo final que se produce una mejora de
aproximadamente el 66%, ya que se reduce a 1/3 los valores de deformaciones en
el sistema compuesto por 6 contenedores apilados uno sobre otro, la aplicación de
la fuerza de tensión en las barras hace que la acción de las fuerzas horizontales se
disminuya sustancialmente, eliminando caso por completo el desplome del
edificio y mejorando su estabilidad. (Infante, 2014, P. 64).
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Figura 1 Montaje y ensamble de barras Barras Dywidag. - 2014
Fuente: Elemento De Unión Para Contenedores De Carga Marítimos, Jair Duván Infante (2014).
Sin duda alguna, el uso de contenedores marítimos como elemento de construcción para
edificaciones verticales, es una opción que ofrece un sin número de ventajas y mejoras en los
procesos constructivos, reduciendo tiempos y costos de producción y muchos de los aspectos que
la oferta actual del mercado no logra cubrir.
Figura 2 Diagnóstico de demanda Vs oferta
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Algunas ventajas de este sistema son:
Ecológicas: En la actualidad se calcula que hay 300 millones de contenedores apilados en
todos los puertos del mundo, que se convierten en desperdicios, pero con su reciclaje y
utilización en la construcción de edificaciones verticales, se reduciría el impacto que este tipo de
materiales genera en el medio ambiente.
Reducción de tiempos de construcción: ya que los contenedores marítimos son elementos
construidos industrialmente, se pueden conseguir en cantidades abundantes y se pueden adaptar
y complementar con acabados de alta calidad, en plantas de producción, para luego ser
transportadas e izadas en el sitio de la obra, proceso que se realiza con grúas y montacargas, y se
puede realizar el montaje de un edificio de 6 pisos en 2 días, reduciendo así considerablemente
los tiempos de construcción tradicionales.
Reducción en costos de construcción: aunque la inversión en la compra del contenedor es
bastante alta, se puede considerar que el costo total de una obra con contenedores es menor al
costo de una obra con materiales tradicionales de construcción, ya que se reducen los tiempos de
ejecución, la cantidad de mano de obra, la compra de materiales estructurales, para conformar el
pórtico que ya trae el contenedor y la reducción en maquinaria y equipos que se utilizarían para
manipular los materiales tradicionales.
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Facilidad de transporte: ya que las viviendas construidas con contenedores marítimos son
elementos prefabricados, permiten su desplazamiento, en el momento que el cliente desee
trasladar su vivienda para otra ubicación, sin incurrir en costos de demolición y obra nueva,
simplemente los costos de maquinaria para desmontaje y montaje en la nueva localización y el
transporte hasta la zona de descarga.
Aprovechamiento de los espacios disponibles: debido a sus medidas estandarizadas, de 20 y
40 pies, los contenedores marítimos, permiten un sin número de combinaciones, para generar
espacios habitables, y permite utilizar pequeños espacios de forma eficiente, aprovechando
también su capacidad de carga vertical que permite la construcción en altura.
Mayor control de los procesos: puesto que la construcción con contenedores marítimos se
puede considerar un proceso industrializado, debido a que los contenedores son elementos
prefabricados, estandarizando con facilidad los procesos de elaboración de acabados y montaje
en sitio, a la vez que con la repetición mano de obra especializada se reduce la improvisación de
las obras de construcción vertical tradicional.
Seguridad y confort: debido a las características de alta resistencia de los contenedores, se
pueden considerar como una de las estructuras más resistentes e impenetrables, por lo cual
ofrecen una gran sensación de seguridad a sus ocupantes, además de la gran cantidad de
acabados arquitectónicos que se pueden implementar en su interior. Esto permite una sensación
de confort que solo este tipo de soluciones constructivas puede ofrecer.
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A pesar de todo esto, para poder aprovechar todas estas ventajas, que el uso de los
contenedores marítimos ofrece como solución a los problemas de los procesos constructivos en
construcciones verticales, debemos dar un salto técnico mayor y aunque la metodología y los
resultados obtenidos por Infante, son ingeniosos y mui importantes, se debe dar el siguiente paso
a nivel intelectual y técnico, para continuar con el trabajo que este autor ha iniciado. Este
siguiente paso consiste en utilizar la misma metodología de análisis mediante software de
elementos finitos, pero en esta ocasión, buscando no solo comparación entre los contenedores
individuales y los contenedores como unidad estructural, si no buscando también la adaptación
de esta tecnología a la norma NSR-10.
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3. ESTUDIO DE MERCADO
En el presente capitulo, se realizará un estudio de mercado que permitir determinar la
pertinencia del uso de contenedores marítimos como solución constructiva, desarrollando un
estudio de la demanda, su distribución geográfica, su comportamiento histórico y la proyección
de esta demanda, continuando con él estudio del mercado objetivo, su demanda, su oferta, su
costo promedio, para finalizar con la determinación de la demanda potencial.
3.1 Definición del Producto.
Diseño y construcción de edificios con contenedores marítimos (figura 3),.
Figura. 3 Edificios con contenedores marítimos.
Fuente: software de diseño estructural ETABS V. 8.4.8 (2016)
El diseño del edificio y chequeo con la norma NSR-10, se encuentra en el anexo 9, del
presente proyecto.
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3.2.Análisis de la demanda.
La figura 4 nos permite evidenciar las obras de edificaciones verticales que actualmente se
encuentran en construcción en las principales áreas urbanas del país, como lo son Bogotá,
Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Pereira y Armenia, evidenciando que en el último
semestre del año 2015 encontramos 20.460.182 construcciones ya adelantadas.
Figura 4 Obras en proceso de construcción áreas urbanas
De igual manera, se puede tomar como parte de este mercado, las 3.239.902 edificaciones
que se construyeron y culminaron en el mismo semestre (figura No.5), las cuales también se
pueden realizar con contenedores marítimos como principal material de construcción.
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Figura 5. Obras culminadas áreas urbanas.
Por otro lado, otra gran parte de este mercado que se puede sumar a las ya 23.700.084
unidades vistas hasta el momento, ya que son las 3.649.063 edificaciones que se encuentran
paralizadas (figura 6) y que la gran mayoría de ellas presentan paras debido a problemas con sus
tiempos o costos de ejecución,, que son los principales problemas que se desean atacar con la
construcción de edificaciones verticales construidas con contenedores.
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Figura 6. Obras paralizadas áreas urbanas.
3.3 Distribución Geográfica De La Demanda.
La figura 7, nos permite evidenciar como se distribuye el mercado de las obras en proceso
de construcción en las principales áreas urbanas del país, por lo cual se puede concluir que el
mayor porcentaje se encentra en la ciudad de Bogotá con 8.361.207 de edificaciones verticales y
el menor número en la ciudad de Pereira con 435,550 unidades.
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Figura 7. Obras en proceso de construcción áreas urbanas.
La figura 8, permite evidenciar como se distribuye el mercado de las obras culminadas en
las principales áreas urbanas del país, por lo cual, si se revisa la tabla, se puede concluir que el
mayor porcentaje de obras culminadas se encuentra en la ciudad de Bogotá con 1.490.397
edificaciones verticales y el menor en la ciudad de Pereira con 80.851 unidades.
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Figura 8. Obras culminadas áreas urbanas.
La figura 9, nos permite evidenciar como se distribuye el mercado de las obras paralizadas
en las principales áreas urbanas del país, por lo cual se puede concluir que el mayor porcentaje se
encuentra en la ciudad de Bogotá con 1.031.708 edificaciones verticales y el menor porcentaje en
la ciudad de Pereira con 112.229 unidades.
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Figura 9. Obras paralizadas áreas urbanas.
Una vez terminada la distribución geográfica del mercado y la demanda de edificaciones
verticales en Colombia, se procederá a verificar el comportamiento histórico de la demanda
potencial, para determinar cómo ha sido el comportamiento de la demanda en los años anteriores.
3.4 Comportamiento histórico de la Demanda.
En la tabla 1 se puede observar como todos los sectores de las edificaciones verticales
presentan un crecimiento desde el año de 1997, y este crecimiento no se ha detenido en ningún
periodo, por lo cual se podría considerar este, como un mercado de enorme potencial y al menos
en lo que a la rama de la construcción se refiere de enorme estabilidad.
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Tabla 1. Comportamiento histórico de demanda en obras culminadas, en proceso y paralizadas
Total seis áreas
Obras culminadas
Obras en proceso Obras paralizadas o inactivas
Total proceso Total paralizadas
2010-I 1.911.774 12.098.019 2.240.409
2010-II 2.527.569 12.226.173 2.337.220
2010-III 2.289.171 12.212.667 2.295.685
2010-IV 2.500.075 12.433.078 2.422.715
2011-I 2.358.241 12.514.634 2.283.564
2011-II 2.416.577 12.948.773 2.324.148
2011-III 2.235.635 13.383.366 2.374.763
2011-IV 2.690.722 13.972.472 2.693.847
2012-I 2.353.136 15.101.262 2.635.188
2012-II 2.302.454 15.282.363 2.818.394
2012-III 2.547.370 15.782.566 2.578.726
2012-IV 2.755.004 15.534.750 2.791.650
2013-I 3.051.097 16.135.236 2.667.524
2013-II 3.189.828 16.341.086 2.833.636
2013-III 2.821.512 17.459.621 2.734.114
2013-IV 3.333.755 17.132.124 2.924.749
2014-I 2.248.502 18.162.954 3.031.394
2014-II 2.535.749 19.236.878 3.219.564
2014-III 3.055.103 19.227.032 3.456.188
2014-IV 3.409.668 18.892.375 3.537.955
2015-I 2.824.016 19.487.313 3.557.404
2015-II 2.760.361 20.066.024 3.592.070
2015-III 2.694.247 20.564.038 3.641.960
2015-IV 3.239.902 20.460.182 3.649.063
DANE - Censo de edificaciones, (2016).
Ahora que se conoce el comportamiento histórico de la demanda, se procederá a realizar una
proyección de esta demanda potencial, para conocer cuál será el tamaño del mercado en los
próximos 5 años y así determinar qué sector del mercado se tomará como objetivo.
3.5 Proyección de la Demanda
Se observa que el mercado de la construcción de edificaciones verticales es considerable,
pero ¿Cómo será el crecimiento de este mercado en los próximos 5 años?
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Para dar respuesta a esta pregunta, se ha realizado un procedimiento que consiste en
sobreponer diferentes líneas de tendencia (regresiones lineal, exponencial, logarítmica,
polinomica y potencial) , sobre las gráficas del comportamiento de edificaciones paralizadas, en
proceso y finalizadas, con el fin de determinar la que mejor se ajuste al comportamiento de los
datos y por medio de la fórmula de regresión lineal, realizar una proyección del comportamiento
de estos sectores y de la demanda de los mismos en los próximos 5 años. Las figuras 10,11 y 12
nos presentan la sobre posición de las diferentes líneas de tendencia.
Figura 10. Proyección de obras en proceso de construcción áreas urbanas.
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En la tabla 2 se puede observar los resultados de las proyecciones para la demanda del
sector de la construcción de edificaciones verticales, para lo cual se tomó la línea de tendencia
que más se ajustó a cada caso específico, de las figuras 10, 11 y 12 se puede observar que
siempre la línea de tendencia que más se ajusta es la poli nómica, la cual arroja el valor de R2
más cercano a 1.
Figura 11. Proyección de obas culminadas áreas urbanas.
Según las cifras obtenidas, las obras terminadas para el 2021 aumentarán en un 16%, las
obras paralizadas aumentarán en un 45% y por su parte las obras en ejecución aumentaran en un
51%, teniendo un total de 30.881.846 obras en ejecución para el 2021 (5 años). Este es un
mercado y una demanda, con un sinfín de posibilidades de aplicación para el proceso
constructivo de edificaciones verticales construidas con contenedores.
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Figura 12. Proyección de obras paralizadas áreas urbanas.
Tabla 2. Proyección de demanda en obras culminadas, en proceso y paralizadas a 5 años
.
Fuente: DANE - Censo de edificaciones, (2016).
2016 2.876.270 21.072.047 3.206.9452016 2.911.296 21.453.698 3.277.5982016 2.946.590 21.839.427 3.350.0162016 2.982.153 22.229.234 3.424.1982017 3.017.984 22.623.120 3.500.1442017 3.054.084 23.021.084 3.577.8552017 3.090.452 23.423.127 3.657.3302017 3.127.089 23.829.248 3.738.5702018 3.163.995 24.239.447 3.821.5742018 3.201.169 24.653.725 3.906.3422018 3.238.611 25.072.081 3.992.8752018 3.276.322 25.494.516 4.081.1722019 3.314.301 25.921.029 4.171.2342019 3.352.549 26.351.620 4.263.0602019 3.391.066 26.786.290 4.356.6512019 3.429.851 27.225.038 4.452.0062020 3.468.905 27.667.865 4.549.1252020 3.508.227 28.114.770 4.648.0092020 3.547.817 28.565.753 4.748.6582020 3.587.677 29.020.815 4.851.0702021 3.627.804 29.479.955 4.955.2472021 3.668.200 29.943.174 5.061.1892021 3.708.865 30.410.471 5.168.895
2021 3.749.798 30.881.846 5.278.365
Obras culminadas Total proceso Total paralizadas
21
21
3.6 Análisis de la Demanda del Mercado Objetivo
Si bien el mercado de la construcción, es un mercado potencial, no se puede considerar que
todo este mercado pueda ser objeto del presente estudio, por lo cual se decide buscar dentro de
este mercado potencial, el mercado objetivo, para lo cual nos remitimos a fuentes secundarias,
como el siguiente estudio de búsquedas en internet.
En la figura 13 se puede ver como se distribuyen las 18660 búsquedas relacionadas con
contendores, de las cuales, un 3% corresponde a búsqueda de oficinas (559,8 búsquedas). En la
figura 14, se puede ver las búsquedas de personas por medio de conversaciones en internet, las
cuales entre 402 conversaciones el 10% corresponden a oficinas, para un total de 40,2
conversaciones.
Figura 13. Búsquedas en internet relacionadas con construcción en contenedores.
Fuente: Econtainers Colombia, digital industry, (2016).
22
22
Figura 14. Conversaciones en internet relacionadas con construcción en contenedores.
Fuente: Econtainers Colombia, digital industry, (2016).
Se puede concluir como se observa en la tabla 3, que de 19.062 personas que buscaron
construcción con contenedores, 600 se interesan específicamente por oficinas, el presente
estudio se concentrara en la construcción de edificaciones verticales para oficinas (600
personas).
Tabla 3. Demanda del Mercado Objetivo.
DEMANDA ANUAL SEGMENTO DEL MERCADO TOTAL % OFICINAS TOTAL OFICINAS
BÚSQUEDAS EN LA WEB 18660 3% 559,8
CONVERSACIONES 402 10% 40,2
600
23
23
3.7 Proyección La Demanda Del Mercado Objetivo.
Como se puede observar en la tabla 4, se puede esperar una demanda de 905 clientes
potenciales para el año 2021.
Tabla 4. Proyección De La Demanda del Mercado Objetivo.
PROYECCIÓN DEMANDA OFICINAS EN CONTENEDORES
2015-IV 600
2016 103% 617,943101
2016 105% 629,135102
2016 107% 640,446702
2016 109% 651,877902
2017 111% 663,428703
2017 113% 675,099103
2017 114% 686,889104
2017 116% 698,798705
2018 118% 710,827906
2018 120% 722,976707
2018 123% 735,245108
2018 125% 747,633109
2019 127% 760,14071
2019 129% 772,767912
2019 131% 785,514713
2019 133% 798,381115
2020 135% 811,367117
2020 137% 824,472719
2020 140% 837,697921
2020 142% 851,042723
2021 144% 864,507125
2021 146% 878,091127
2021 149% 891,79473
2021 151% 905,617932
24
24
3.8 Análisis de Oferta Del Mercado Objetivo.
Si bien el mercado de las construcciones en contenedores es nuevo, también es un mercado
de diversas posibilidades, como se ha visto en el desarrollo del presente estudio. Se presenta una
gran cantidad de empresas que generan oferta en la venta y alquiler de contenedores (originales y
acondicionados) que se pueden considerar como las principales competencias en el momento que
se inicie la construcción de este tipo de edificaciones.
En la figura 15, se puede observar las empresas que compiten por el mercado de la venta de
oficinas básicas y adecuadas, para productos nacionalizados y sin nacionalizar. Así mismo se
puede observar, que las principales empresas competidoras en el sector son E containers
Colombia, Coltainer, nacional de contenedores y Sago Equipment y que son las empresas que
abarcan el mayor porcentaje del mercado. De igual manera, en la tabla 5 se evidencia que estas
empresas generan 468 oficinas anualmente.
Tabla 5. Oferta Anual Del Mercado Objetivo.
OFERTA MENSUAL OFERTA ANUAL
No OFERTANTES DEL MERCADO
OFERTA TOTAL
EMPRESA LIDE DEL MERCADO
3 36 13 468
3.9 Demanda potencial.
En la tabla 6, se observa la demanda potencial, como diferencia entre la oferta y la demanda.
Tabla 6. Tamaño de la demanda anual del Mercado Objetivo.
DEMANDA ANUAL OFERTA ANUAL DEMANDA POTENCIAL ANUAL
UNIDADES DE OFICINAS 600 468 132
25
25
Figura 15. Oferta de alquiler de oficinas adecuadas.
Fuente: Econtainers Colombia, estudio de competencia, (2016).
3.10 Importaciones del Producto
En Colombia, el 100% de los contenedores marítimos son importados, debido a que en el
país no se fabrican ese tipo de productos, además, uno de los principales objetivos del presente
proyecto es generar un impacto positivo a nivel ambiental, a través del reciclaje y reutilización
de estos contenedores marítimos, ya que en los puestos del mundo hay alrededor de 300 millones
de contenedores desechados.
26
26
3.11 Análisis de Precios y Determinación del Costo promedio.
Como se puede observar en la tabla 7, se analizan los valores promedio del M2 de oficinas
en diferentes ciudades del país, y se realiza un análisis por zonas específicas en la ciudad de
Bogotá.
Tabla 7. Valor Promedio De La Venta De Oficinas.
BOGOTÁ
Nororiente Noroccidente Occidente Sur Centro Chapinero
5.078.300 4.114.400 3.109.500 1.561.800 5.181.100
PRECIOS PROMEDIO DE VENTA OFICINAS M2 2016
BOGOTÁ $ 3.809.020,00
CALI $ 1.289.979,00
BARRANQUILLA $ 1.296.396,00
MEDELLÍN $ 1.318.091,00
PROMEDIO 1.928.371,50
3.12. Plan De Ventas.
El presente proyecto comprende el diseño y construcción de un edificio de oficinas en
contenedores marítimos, el cual se compone de 5 pisos cada uno con 6 oficinas como el
observado en la figura 16, para un total de 30 oficinas disponibles, de las cuales se pretenden
ofrecer 15 oficinas en venta (Tabla 9) y 15 oficinas en alquiler (Tabla 10). El incremento anual
del valor de los arriendos, se realizó según las proyecciones de la figura 16, que corresponde a la
proyección de precios de la vivienda según CAMACOL (cámara colombiana de la construcción),
la cual propone un valor de 6,9% anual.
27
27
Figura 16. Proyección de precios de vivienda nueva.
Tabla 8. Cuadro De Áreas Comunes.
CUADRO DE ÁREAS COMUNES L A / PISO TOTAL A COMUNES TOTAL OFICINA
ANCHO 9 121,5 607,5 20,25
LARGO 13,5
Tabla 9. Proyección Precios Venta Oficinas En Contenedores.
PROYECCIÓN PRECIOS VENTA OFICINAS EN CONTENEDORES
$ / M2 TOTAL / OFICINA CANTIDAD TOTAL EDIFICIO
sep-16 2.962.962,96 60.000.000,00
15,00 $ 900.000.000,00
28
28
MES / UNIT AÑO / UNIT CANTIDAD AÑO / TOTAL TOTAL ACUMULADOsep-17 1.000.000,00$ 12.000.000,00$ 15,00$ 180.000.000,00$ 180.000.000,00$ sep-18 1.069.000,00$ 12.828.000,00$ 15,00$ 192.420.000,00$ 372.420.000,00$ sep-19 1.142.761,00$ 13.713.132,00$ 15,00$ 205.696.980,00$ 578.116.980,00$ sep-20 1.221.611,51$ 14.659.338,11$ 15,00$ 219.890.071,62$ 798.007.051,62$ sep-21 1.305.902,70$ 15.670.832,44$ 15,00$ 235.062.486,56$ 1.033.069.538,18$ sep-22 1.396.009,99$ 16.752.119,88$ 15,00$ 251.281.798,13$ 1.284.351.336,32$ sep-23 1.492.334,68$ 17.908.016,15$ 15,00$ 268.620.242,21$ 1.552.971.578,52$ sep-24 1.595.305,77$ 19.143.669,26$ 15,00$ 287.155.038,92$ 1.840.126.617,44$ sep-25 1.705.381,87$ 20.464.582,44$ 15,00$ 306.968.736,60$ 2.147.095.354,04$ sep-26 1.823.053,22$ 21.876.638,63$ 15,00$ 328.149.579,43$ 2.475.244.933,47$ sep-27 1.948.843,89$ 23.386.126,69$ 15,00$ 350.791.900,41$ 2.826.036.833,88$ sep-28 2.083.314,12$ 24.999.769,44$ 15,00$ 374.996.541,54$ 3.201.033.375,42$ sep-29 2.227.062,79$ 26.724.753,53$ 15,00$ 400.871.302,90$ 3.601.904.678,32$ sep-30 2.380.730,13$ 28.568.761,52$ 15,00$ 428.531.422,80$ 4.030.436.101,13$ sep-31 2.545.000,51$ 30.540.006,07$ 15,00$ 458.100.090,98$ 4.488.536.192,11$ sep-32 2.720.605,54$ 32.647.266,48$ 15,00$ 489.708.997,26$ 4.978.245.189,36$ sep-33 2.908.327,32$ 34.899.927,87$ 15,00$ 523.498.918,07$ 5.501.744.107,43$ sep-34 3.109.001,91$ 37.308.022,89$ 15,00$ 559.620.343,41$ 6.061.364.450,84$ sep-35 3.323.523,04$ 39.882.276,47$ 15,00$ 598.234.147,11$ 6.659.598.597,95$ sep-36 3.552.846,13$ 42.634.153,55$ 15,00$ 639.512.303,26$ 7.299.110.901,21$
PROYECCION PRECIOS ALQUILER OFICINAS EN CONTENEDORES
Tabla 10. Proyección Precios Alquiler Oficinas En Contenedores.
De acuerdo con los resultados del plan de ventas, se obtienen ingresos iniciales de
novecientos millones de pesos por venta sobre planos $900.000.000 (Tabla 9), e ingresos por
alquiler en los primeros 5 años de $ 1.033.069.538,18 (Tabla 10) y adicional a esto, en el
transcurso de 20 años en los cuales se abra depreciado totalmente el edificio de $
7.299.110.901,21 (Tabla 10). Estos valores parecen alentadores a primera vista, pero serán
evaluados financieramente en el capítulo 5 evaluación financiera.
29
29
3.13 Descripción de los canales de distribución
Para la promoción del proyecto, se utilizarán los medios de comunicación virtuales, a través
de la creación de blogs, contenido interno en una página diseñada especialmente para el producto
ofrecido, generación de backlinks en portales especializados de construcción y diseño, resaltando
las principales características y ventajas de utilizar los contenedores como solución a los
procesos constructivos, ya que se reduce tiempo y dinero en la construcción de obras en
edificaciones verticales convencionales.
También se debe generara un rubro para el pago a Google por un anuncio SEM, a través de
la plataforma Google adwords, para lograr un mejor posicionamiento y efectividad, que permita
que los usuarios al escribir la palabra contenedor en internet, obtengan dentro de las primeras
respuestas el producto ofrecido por este proyecto.
3.14 Ventajas y desventajas de los canales empleados.
La gran ventaja de trabajar por medio de la red, es que como se observó en el estudio de
mercado del presente proyecto, se realizaron 18.660 búsquedas y 402 conversaciones en internet
sobre construcciones con contenedores, esto debido a la facilidad que representa para el usuario
conseguir la información que requiere por medio de internet, ahorrando tiempo y dinero al tener
que desplazarse a oficinas y agencias de constructoras, por lo cual la internet se convierte en una
red virtual, que se ha convertido en la mayor fuente de información para usuarios que requieren
comprar o adquirir vivienda y edificaciones.
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30
Sin embargo, la principal desventaja radica en la gran competencia y variedad de opciones
que el cliente puede encontrar en internet, pero este aspecto es atacado con los anuncios SEM,
para que nuestra opción sea la primera en ser vista por el cliente potencial.
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31
4. ESTUDIO DE TÉCNICO
Luego del estudio de mercado y basados en los resultados arrojados por el análisis de
demanda y oferta, a continuación, se describen los diferentes aspectos relacionados con las
características técnicas del proyecto.
4.1. Descripción detallada del bien
Una estructura no convencional es toda aquella cuyo comportamiento dinámico difiere del
de las edificaciones convencionales. De acuerdo a lo establecido en la Ley 400 de 1997, es
posible la utilización de métodos alternos de construcción cuya metodología constructiva sea
diferente a la prescrita por dicha ley y sus reglamentos.
4.1.1. Generalidades
Una estructura no convencional es toda aquella cuyo comportamiento dinámico difiere del
de las edificaciones convencionales. De acuerdo a lo establecido en la Ley 400 de 1997, es
posible la utilización de métodos alternos de construcción cuya metodología constructiva sea
diferente a la prescrita por dicha ley y sus reglamentos.
Existen varias causas por las cuales las construcciones pueden sufrir daños o deterioros que
afectan su estética, su funcionalidad, o lo más grave, su seguridad estructural.
Cuando los fenómenos naturales producen fuerzas que alcanzan la resistencia de los
materiales (concreto, acero, mampostería, madera) es posible que se produzcan daños en los
32
32
elementos estructurales. También se puede sufrir daño si hay errores constructivos o de diseño, o
la calidad de los materiales no es la adecuada. El mismo problema se tiene si la cimentación no
fue adecuadamente diseñada para las características del terreno de apoyo, y para soportar las
fuerzas que le transmite la estructura.
Cerca del punto donde se originó un sismo (epicentro) se perciben movimientos intensos
tanto verticales como horizontales; mientras que en lugares alejados a cientos de kilómetros, el
movimiento predominante es el horizontal. Cuando se somete una construcción a movimiento
horizontal del terreno, se generan fuerzas laterales (fuerzas de inercia o fuerzas sísmicas). Las
fuerzas a que es sometida la estructura dependen de su masa y de su altura; mientras más peso en
la parte superior, mayor es la fuerza lateral que se generará en la construcción.
Los elementos estructurales son las partes de una construcción que sirven para darle
resistencia y rigidez. Su función principal es soportar el peso de la construcción y otras fuerzas
naturales.
Sin embargo, debido a que la arquitectura de contenedores no emplea este tipo de elementos
para la instalación ni para su funcionamiento estructural (resistencia), los sistemas no presentan
el comportamiento dinámico que presentan las estructuras convencionales ante un sismo. Los
contenedores se ubican generalmente sobre cuatro apoyos de hormigón que permiten corregir
desniveles y ofrecer aislamiento de los elementos metálicos del contenedor, así mismo, si el
terreno lo permite, pueden ser ubicados directamente en el suelo sobre una superficie hecha con
material aislante.
33
33
4.2. Ficha Técnica del Producto
Contenedor marítimo estándar de 40 . Esta es una unidad completamente metálica y auto
portante, con mecanismos de “amarre e izage” estándares, unidad totalmente impermeable y
estanco. Personalizado para uso de oficina con aberturas y revestimiento aislante interior.
4.2.1. Ventajas.
Las principales ventajas de este tipo de construcción son:
La arquitectura de containers es más exequible, permite aumentar la calidad en diseño y
materiales, admite el uso de energías alternativas (lo que significa una gran baja en el costo de
servicios a largo plazo). Tanto en el proceso de diseño como en la realización del proyecto, lleva
muchísimo menos tiempo que la construcción tradicional.
Adicional a esto, todo proyecto se adapta fácilmente a cualquier tipo de terreno .De igual
forma, con un mismo elemento, permite crear una vivienda, un parador de playa, un bar, entre
otros.
Esta solución proporciona la posibilidad de movilidad a cualquier lugar que lo desee.
De fácil ensamblaje y encastre.
Diseño y confort a medida.
4.2.2. Medidas
34
34
En la tabla 11 se definen las medidas estándar, internas y externas de los contenedores
marítimos y se precisa el peso de los contenedores de 40 pugadas.
Tabla 11. Medidas estándar de los contenedores de 40”
Modelo Exteriores Interiores
Tipos de modelo
Largo Ancho Alto Largo Ancho Alto Peso
Oficina básica 40”
40” 8” 8,6” 39,6” 7,8” 7,10” 67,7 mts3
En la figura 17, se detalla una perspectiva frontal del diseño de las oficinas y un plano de
las distribuciones e instalaciones eléctricas disponibles.,
Figura 17. Ficha Técnica Escala 1:40
35
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4.3. Descripción del proceso
La fabricación de las oficinas a partir de la reutilización de los contenedores marítimos
comprende como lo veremos más adelante 4 etapas para su restauración y adecuación luego de la
procura y transporte de los contenedores desde los puertos hasta los patios de producción.
4.3.1. Materia prima
En Colombia, el contenedor es una caja de metal que ayudó a crear la sociedad globalizada
tal y como la conocemos hoy. Los contenedores intermodales (“intermodal” significa que pueden
trasladarse de un medio de transporte a otro sin necesidad de cargar y descargar su contenido) se
utilizan para varios propósitos y, por lo tanto, son conocidos por diversos nombres. Los
contenedores “estandarizados” son aquellos que cumplen con las normas ISO que establecen su
longitud, anchura, altura y capacidad. Por último, existen otro tipo de contenedores: unos que
también son intermodales y del mismo tamaño que los ISO pero no están destinados al transporte
de mercancías. Los contenedores (o casetas) de obra están diseñados para uso en la industria de
la construcción y se utilizan principalmente como despachos, viviendas temporales o vestuarios
para los trabajadores.”
E n la figura 18 abajo dispuesta se presentan las partes que componen un contenedor
marítimo.
36
36
Figura 18. Partes del contenedor.
4.3.2. Características Generales de los contenedores.
Adaptabilidad: Sus características de peso y de soporte de carga los hacen adaptables
prácticamente a cualquier terreno, por pequeña que sea la capacidad portante de éste y con un
rendimiento estructural muy alto ya que soportan la colocación superior de nuevos contenedores
de forma modular.
Portabilidad: Los contenedores están diseñados para facilitar su trasporte, lo que lo hacen
ideales para moverlos de sitio en cualquier momento.
Bajo Costo: Son económicos, debido a que reducen gastos de montaje, tiempo de
instalación y adecuación, que se traduce en beneficio para la comunidad, ahorra en ladrillo y
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37
cemento en relación con las estructuras convencionales - arquitecturas tradicionales-. Es posible
su fabricación previa e instalación con ajustes mínimos en sitio. Lo cual reduce en gran medida
el costo del proyecto.
Gran Modularidad: Los contenedores tipo ISO y los marítimos están diseñados para ser
fácilmente apilables, por lo tanto, con una serie de adaptaciones pueden ser un material perfecto
para una arquitectura modular. Un módulo o contenedor puede ser la cocina, otro el trastero o
una habitación, y pueden formar construcciones en línea o en columna en varios pisos.
Robustos y Duraderos: La resistencia es una de las características principales de los
contenedores, ya que fueron construidos para sufrir el clima marino, y los golpes y movimientos
que surgen de su transporte en barco.
Identidad Propia: La construcción de espacios de viviendas u oficinas basadas en
contenedores ISO o marítimas proponen una nueva identidad al lugar, alejándose de lo
tradicional y estándar.
Configurable y Personalizable: Gracias a su estandarización, este sistema es totalmente
configurable y personalizable a gusto del cliente, pudiéndose dotar, en función de las
necesidades y de las capacidades económicas, de acabados y prestaciones muy variables.
Arquitectura adaptable: Con su tamaño claramente estandarizado, ofrece una opción
modular e industrializable sin igual. De hecho, es posible utilizarlo para construcciones
temporales para obras, y colegios u otras necesidades transitorias de construcción.
38
38
4.3.3. Transporte
Los contenedores marítimos serán reciclados de las zonas aduaneras y portuarias de las
costas de Colombia, no con esto se cierran las posibilidades de importación de otros puertos
extranjeros con mayor reciclaje de contenedores.
Los contenedores allí adquiridos serán trasladados hasta la ciudad de Bogotá en condición
de préstamo por tracto mulas, las cuales aprovecharan la carga del contenedor mientras estos
transportan en su interior sus mercancías a granel.
4.3.4. Etapas detalladas del proceso
ETAPA 1: Equivalente al 20% de la construcción, con un tiempo estimado de 4 días para
unidades de (40 Ft) .
Comprende la restauración de la unidad a su estado original de fábrica. Para cumplir con
esta etapa, la unidad tiene los siguientes procesos.
• Latoneo: Es el proceso de enderezando de golpes y abolladuras provocadas por las
operaciones de manipulación en puertos, mediante el cual se eliminan hendiduras
internas y externas de la unidad, usando herramientas de golpe como martillos y
mazos.
• Grateado: En este proceso se elimina la oxidación interna y externa que pueda
presentar la unidad, son limpiados y arenados quitando restos de sal y oxido.
• mediante gratas y cepillos.
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39
• Masillado: Los detalles menores se realizan con masilla plástica y lijado Se
empareja la superficie de la unidad para que el proceso de pintura quede uniforme..
• Pulido: Es el proceso para alisar una superficie, generando una apariencia suave y
brillante.
ETAPA 2: Equivalente al 40% de la construcción, con un tiempo estimado de 8 días para
unidades de (40Ft) .
Comprende la estructuración metálica de la unidad, la instalación eléctrica, instalación
hidráulica y la aplicación del aislante térmico. Esta etapa presenta los siguientes procesos:
• Estructuración: En este proceso se suelda todo el esqueleto metálico, que soportará
las paredes de la unidad y que adicionalmente servirá como sobre piso para la zona
del baño.
1 puerta de lámina de 0.80 x 2.00 mts. Aislada y revestida igual que las
paredes interiores. Fabricada con la misma lámina del contenedor.
Equipada con cerradura estándar con llave doble aleta y una tapa de chapa
para cerrar con candado y proteger la cerradura de vandalismos.
2 Ventanas corredizas de perfilería de aluminio de 1.20 x 1.10 mts
Opción para venta o alquiler:
• Puertas comerciales de chapa o aluminio.
• Aberturas de aluminio de calidad superior tipo Aluar línea
Módena.
40
40
• Cantidades de puertas y ventanas a conveniencia.
• Instalación eléctrica: Se fija la red eléctrica (tomas, tubería, cableado, caja de
distribución).
Embutida y reforzada, completa, con tablero general con llaves de protección
térmica y disyuntor.
Cajas embutidas en paredes con tomas corriente combinados, salida telefónica,
TV y puntos.
Luminarias en interior sobre techo con dos tubos fluorescentes de 36 W y
protector.
Luminarias exteriores sobre puerta, tipo tortuga con lámpara bajo consumo.
Conexión externa para ingreso de energía eléctrica con caja impermeable para
exterior con bornera. Cables conducidos por cañería plástica corrugada
ignifuga.
Opción para venta o alquiler:
Tipo y cantidad de luminarias
Tipo, cantidad y ubicación de de cajas embutidas.
• Instalación hidráulica: Se instala la tubería correspondiente al lavamanos, ducha y
sanitaria de la unidad.
41
41
• Aplicación de aislante térmico: En este proceso se fija el aislante térmico (lana de
roca mineral, sonowall o frescasa) a la pared original del contenedor entre la
estructura metálica.
Aislante
MEMBRANA WICHI ROOFING HIDROFUGA
Aislante térmico y acústico AISLAMAX de burbujas de 30mm doble aluminizado
que actúa como cámara de aire. Bloquea hasta el 97% al paso del calor.
Comportamiento frente al fuego (según estudios realizados en el INTI) es de clase
A - RE2 “Muy baja propagación de llamas”.
Revestimiento
Placas MDF espesor 12 mm con melanina color almendra.
Terminación con molduras de aluminio.
Opción para venta o alquiler:
Revestimiento con otros materiales (placas de yeso, fibrocementos, compensado
fenólico, OSB, etc.),
Aislación con lana de vidrio, espuma de poliuretano, polietileno expandido, etc.
Colores y diseños personalizados.
ETAPA 3: Equivalente al 30% de la construcción, con un tiempo estimado de 5 días para
unidades de (40 Ft) y 2 ½ días para unidades de (20 Ft).
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En esta etapa se procede a la instalación y fijación del madecord, superboard, drywall,
lámina galvanizada o lámina en acero inoxidable que servirá como pared falsa. Una vez se
termina con las paredes, se procede a la instalación del piso, las duchas, sanitarios y lavamanos
de la unidad.
• Forrado de la unidad: En este proceso se fijará el tipo de forrado a la estructura
metálica, realizada en la etapa dos y se colocarán perfiles en aluminio (si es el caso)
entre las uniones de los paneles de madecord*.
• Instalación de baño: Se realizarán la instalación de las cabinas de ducha, sanitario y
lavamanos con sus respectivas acometidas hidráulicas.
• Instalación de pisos: En este proceso se instalará un sobre piso en el área de
dormitorio formado por triplex y posteriormente, se instalará un piso en vinílico con
aspecto de madera de alta resistencia o piso flotante, en el área de baño se instalará
un sobre piso en lámina melaminica, resistente al agua y posteriormente se instalará
el piso vinílico o el piso flotante.
Piso de goma para tránsito intenso.
Opción para venta o alquiler:
o Piso pintado con pintura epoxi color a elección.
o Piso vinílico color a elección.
o Piso con resina epoxi transparente o con color.
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ETAPA 4: Equivalente al 10% de la construcción, con un tiempo estimado de 2 días para
unidades de (20 Ft ) y (40 Ft).
Esta etapa comprende la instalación del mobiliario, aires acondicionados, aplicación de
pintura exterior pruebas eléctricas e hidráulicas, instalación de ventanas y puertas. Sus
respectivos procesos son:
• Instalación de aires: Comprende la instalación y fijación del condensador y la
evaporadora de aire.
• Instalación de mobiliario: Este proceso comprende el ensamble de camas y fijación
de armarios, televisores y todos aquellos elementos que se requieren fijos para su
transporte. En este proceso también se realiza la instalación de puertas y ventanas.
• Pintura: En esta etapa se procede a la aplicación de la pintura anticorrosiva y el
esmaltado, que le darán el acabado final a la unidad. Son tratadas con dos manos de
esmalte sintético electroestático 2 en 1.
Opción para venta o alquiler:
Pintura poliuretánica
Colores y diseños personalizados
• Pruebas: En esta etapa se procede a revisar el óptimo funcionamiento de la unidad y
a realizar la corrección de fallas o detalles que se puedan presentar.
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4.3.5. Opcionales
• Aire acondicionado Frio/Calor. 3000 kcal/h tipo split.
• Postigo corredizo de chapa en ventanas
• Reja para ventanas
• Aleros de chapa 1x1m sobre puertas
• Persiana veneciana PVC 1.20 x 1.00m
4.3.6. KIT
• Seguridad Contra incendios.
• S1: Matafuegos polvo químico 5 kg + Luces LED de emergencia sobre puerta +
Cartelería+ Alarma de humo.
• S2: Matafuegos polvo químico 5 kg + Luces LED de emergencia sobre puerta +
Cartelería+Alarma de humo + Puerta antipático.
Opción para venta o alquiler:
• Cantidad y configuración.
4.3.7. Puesto de Oficina
o O1: Escritorio 1.2x0.7+ Silla giratoria + Biblioteca puertas bajas + 2
sillas de espera o atención.
o O2: Escritorio 1.2x0.7 + Silla giratoria + Biblioteca puertas altas + 2 sillas de
espera o atención.
Opcional para venta o alquiler:
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Color y terminación de mobiliario.
Cantidad y configuración de mobiliario.
4.4. Aspecto físico de las oficinas
El ambiente que se le da a las oficinas es importante para la percepción que el cliente pueda
tener de estos. La forma en la cual está diseñado el sitio, el entorno, los muebles y el resto de los
accesorios, proponen el segmento del mercado al cual está dirigido. Por esto es de vital
importancia tener claridad en la imagen que el edificio y las oficinas van a proyectar.
El aspecto físico del centro de escritorio lo podemos ver en la figura 19, el aspecto en detalle
de las ventanas y puertas lo podemos ver en la figura 20 y el aspecto social o punto de estudio
lo podemos ver en la figura 21.
Figura 19. Vista general del puesto de trabajo
46
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Figura 20. Vista general de ventana y puerta
Figura 21. Vista general del espacio de la oficina
4.4.1. Objetivo del aspecto físico de las oficinas.
Proyectar mediante la decoración y accesorios del lugar, una imagen de oficinas
acogedoras, cómodas, seguras y económicas, que estarán abiertas para cualquier clase de público
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dispuestos a atender las necesidades de las personas emprendedoras que necesiten un espacio
físico para administrar sus proyectos.
4.4.2. Estrategia del aspecto físico de las oficinas
Se diseñará la distribución de los elementos, dentro de las oficinas, de forma que proyecte
las características del espacio pero que no se vea vacío. Se pudo establecer en la investigación
que al usuario poco le llama la atención entrar a un sitio que se vea vacío, pero también le
molestan los lugares pequeños.
Se acordará con cada propietario y con cada arrendatario un incentivo en la cuota de
administración por publicidad que le hagan al edificio.
La mayoría de los accesorios tendrán la frase “ConAmbienteSano” el cual será el lema de
nuestra empresa. De esta forma el visitante recordará una característica principal que favorezca
la percepción del sitio por parte del mismo.
4.4.3. Rutas críticas Proceso.
La tabla No 2.6. resume el análisis de tiempos de ejecución de la edificación vertical
convencional de 5 pisos y 30 contenedores, especificando el número de personas por taller y el
total de días a emplear, así como las actividades que siendo predecesoras de cada actividad
principal, nos permiten realizar la el diagrama CPM de la figura No 2.3. En este, se puede ver
claramente la ruta crítica que da como resultado un tiempo de ejecución del proyecto de 213
días.
48
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La tabla No 2.6. presenta los resultados ente las diferentes interacciones, lo que permite
reducir y evaluar las rutas críticas, para llegar al tiempo mínimo de ejecución del proyecto, al
mismo tiempo que se realiza un análisis gerencial que permita determinar cuál de todas las
posibles combinaciones entre tiempos y costos, es la más conveniente para el desarrollo del
proyecto.
Los resultados se pueden evaluar mejor a través de la tabla No 2.7. La cual presenta una
síntesis de los resultados obtenidos, según lo cual, en la reprogramación No 8 (TP 8), obtenemos
el tiempo mínimo de ejecución del proyecto en 178 días. Este ahorro en los tiempos de ejecución
conlleva a un sobrecosto en mano de obra, por lo cual, el costo directo inicial del proyecto siendo
de $ 1.376.297.956 pasa a un valor de $ 1.399.247.956; estos resultados también pueden
visualizase en la figura No 2.2.
Una vez analizados los resultados se decide escoger el tiempo mínimo de ejecución del
proyecto de 178 días y un costo directo de $ 1.399.247.956. Esto daría un costo total de
$ 1.922.566.692 y un costo por unidad de vivienda construida con contenedores marítimos de
$ 64.085.556.
4.5. Listado e Información de materiales para unidades adecuadas
ESTRUCTURACIÓN
Tubería
Para el proceso de estructuración se utiliza tubería rectangular calibre 16 de 40 x 80 cm de 6 metros de largo para ventanas y puertas, calibre 18 de 40 x 20 de 6 metros en el esqueleto metálico que soporta el forrado y calibre 2,5 en adelante de 100 x 50 para ventanas batientes.
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Soldadura
La soldadura que se aplica para el ensamble del esqueleto metálico se hace bajo el proceso SMAW (soldadura de arco metálico protegido), bajo el procedimiento de soldadura AWS D 1.3 para estructuras metálicas en acero al carbono de baja aleación, cargadas cíclica o estáticamente, para espesores de material base hasta [ 3/ 16"], mediante soldadura MIG 0.35.
DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA.
Se entrega a cliente distribución a punto cero, es decir, el cliente deberá proveer de las conexiones eléctricas que alimente de energía la unidad y permita el correcto funcionamiento del sistema eléctrico interno de la unidad. Caja de distribución eléctrica
Se utiliza una caja de Distribución eléctrica – 1x40/4E-0,03A (switch de protección de corriente), 1x10A & 2x16A (fusiles automáticos).
Cableado
Se utilizan en las instalaciones eléctricas de la unidad cable encauchetado certificado en RETIE- ASTM para todos los sistemas. Se utiliza cable número 10 (azul, amarillo y rojo), número 12 (azul, blanco amarillo, negro, rojo), número 14 (verde), para toda la distribución interna, temperatura de operación en lugares secos, húmedos y mojados de 90 ° C, tensión de operación a 600 V, retardante a llama VW-1.
Tubos y fittings PVC, características tubería conduit, rígida y resistente.
50
50
Tubería
Para las instalaciones eléctricas se utiliza tubería Conduit (Plástica) de 1/2 " X 3 Mts, 1" X 3 Mts y tubos EMT DE 3/4".
Plug o Tomas
Se utilizan plug de 16 y 32 amperios y tomas monofásicas, bifásicas y trifásicas de 110 V Y 220 V, Tensión Nominal (VN): 127 V~ Corriente nominal (IN)= 15 A Frecuencia: 60 Hz Capacidad máx. de interrupción: 2 000 A Nivel de corte: 4 a 6 mA. Tiempo de corte: 0,025 seg, nominal (Clase A) Resistencia de aislamiento: 5 MΩ Humedad: Máxima 95%, no condensación.
Tapas Plásticas
Tapas plásticas rectangular para cajas conduit que mejoran la instalación, de 109,5 x 70,5 mm en polipropileno gris o blanco.
Cajas Metálicas
Se utilizan caja de 10 x 10 para interconectores, caja 5800 para tomas e interruptores, caja octagonal RETIE para sistema de alumbrado (bombillas y lámparas), caja 2400 para distribución de paso de cableado, todas en lámina de cold rolled calibre 20 acabado zincado, para tuberías de ¾” y ½ “.
Toma de red (Voz y datos)
Tomas dobles para salida de telecomunicaciones con conectores frontales rj-45 diseñadas para la terminación de cable de par trenzado balanceado de cuatro (4) pares, con conexión posterior por desplazamiento de aislante y un sistema que facilite el acomodo de los alambres individuales.
Canaleta
Canaleta modular en material metálico rígido, mínimo de 120x40 milímetros, diseño multicanal a través de toda la ruta, color anolock, con división para voz/datos y cableado eléctrico.
Lámparas herméticas
Tubo T8 en led hermética 2 x 32 DL 120V, para sobreponer en techo, incluye tubos de T8 de 18 W con una eficiencia de hasta 89lm/W, estabilizado contra rayos UV, sello en poliuretano, vida útil de 3000h.
Panel LED
Panel led redondo de 6 “, 12W, 3K-6K, diseño
51
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ultra delgado y moderno, proyección de luz uniforme, evitando deslumbramientos y cansancio visual, 100-240 V, vida útil de 3500 h.
Interruptor
Sencillos y dobles, con doble contacto de plata. Partes conductoras 100% latón, moldeado en polipropileno y policarbonato auto extinguible, con bornes protegidos, tornillo tipo Phillips, capacidad de 2 conductores 12 AWG, de 127 V, 10 A, colores blanco y negro.
Aire Acondicionado
Aire acondicionado de 12000- 9000 btu, dependiendo del tamaño de la unidad, tipo mini Split, color blanco con control remoto.
AISLAMIENTO TERMO ACÚSTICO. Fibra De Vidrio
Frescasa eco de 2 ½ " rollo de 15 m de 7.5 m largo y 1.20 m ancho material de propiedades termo acústicas, para controlar ruido y temperatura en espacios interiores con coeficiente de reducción de ruido (nrc) 0.85 (2.5”), reduce hasta 30 decibeles (dB) y resistencia térmica (°f.ft .h/Btu) 8 (2.5”).
Lana de roca mineral “SNOWOOL” de densidad 60 y espesor de 2 ½ ", aportan
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52
Lana Mineral De Roca
confort acústico y ambiental, proporcionan a la unidad un factor K de 0.25 (°f.ft .h/Btu), resistencia térmica de R= 4 por pulgada de material instalado. Posee un coeficiente de reducción de ruido de 85% para frecuencias Hz entre 500 – 1000Hz.
Inyección De Poliuretano
Espuma de poliuretano “Ceys” aíslante del calor, frío y ruido. Sella y rellena, grietas y agujeros en todo tipo de superficies usualmente utilizada en unidades que contengan cocinas y en unidades refrigeradas. -Densidad (gr./l): 19 – 21. -Temperatura óptima de aplicación: entre 5 y 20ºC (puede aplicarse desde -10 a +35ºC). -Tiempo de conservación: 12 meses -Resistencia a la temperatura: -40ºC a +90ºC
FORRADO Superboard
Es un material estándar, con perfecto acabado como pared falsa, puede presentar algunas grietas con el tiempo. Se utiliza este material tipo fibrocemento de 244 x 122 cm con 8 mm de espesor, con tolerancia +- 2.
Madecor
Este material es uno de los que más se utiliza en adecuación de unidades, por ser el que menos trabajo requiere en la producción de los contenedores, pues no necesita pintura ni procesos de lijado. Se utiliza lámina de 2,44 x 1.53 m calibre 9 mm de espesor con tolerancia +- 2.
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Lámina Galvanizada
Este tipo de forraje se utiliza para la elaboración de baterías de baños. Tiene base de acero con recubrimiento de zinc (galvanizado), se instalan en formato en hojas de 1,22 x 2,44 espesor calibres 16 y 18, con espesores de 1, 56 ml y 1, 25 ml, se instalan a la estructura mediante remaches pop de 1 ½”. Este material solo se instalará a petición del cliente.
Lámina De Acero Inoxidable
Este tipo de forraje se utiliza para la elaboración de cocinas industriales, baños, unidades refrigeradas entre otros. Posee una resistencia estructural grado 80 (80,000 psi), tiene un base de acero al carbono, se instalan en formato 4 x 8 láminas de 1,22 x 2,44 m, espesor calibres 16 y 18, con espesores de 1, 10 ml y 1, 44 ml, se instalan a la estructura mediante remaches pop de 1 ½ ".
Triplex
Las láminas de triplex Pizano tipo I, se instalan en formatos de 1,22 x 2,44 mts x 4 mm de espesor, fijados con puntilla 1" con cabeza. Este tipo de forrado se utiliza para bodegas forradas a solicitud del cliente.
PISOS Triplex
Para la instalación de los pisos, se utilizan láminas de triplex de 1,22 x 2,44 mts x 4 y 6 mm de espesor, pizano tipo I en la lámina original del contenedor,
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fijados con puntilla 1" con cabeza, se considera separación entre placas de 2mm, a la cual se le aplica masilla roja continental para nivelar, este material se instala como base para la instalación de pisos vinílicos.
Vinílico
Tapete plástico recomendado para unidades que tienen contacto con el agua. Se instalan sobre lámina de triplex de 1,22 x 2,44 mts. Entre la unión de cada lámina se aplica masilla roja continental para generar planeidad entre placas con lijadora de banda, realizando limpieza y eliminación de humedad y polvo, se aplica PL285 y se instala en rollos de 1,40 m color gris y 2 m color madera, por el largo del contenedor 6 o 12 metros.
Piso En Alfajor Aluminio
Son láminas HR estriadas, con lágrimas o con resaltes, especiales para uso industrial, zonas de alto tráfico y con riesgo de deslizamiento. Es especial para bodega, por ser resistente a grandes pesos y/o caídas de objetos, Se instala por láminas de 1,22 x 2,44 mts calibre 1,5.
Guarda escobas
Se instalan con el fin de generar una mejor apariencia y acabados a los pisos. Guarda escobas PVC sapelli 8,5 cm x 1,5 cm x 3 metros Dalamo, se pegan mediante PL285 o puntilla 1" con cabeza.
PUERTAS Y VENTANAS
Ventanas en aluminio compuestas por una o varias hojas que se abren a un lado. Es una ventana cómoda y fácil, que no necesita un gran mantenimiento y se puede limpiar fácilmente. Este tipo
55
55
Batientes de ventana tienen la ventaja de regular la cantidad de ventilación y sonido, además para equilibrar el nivel térmico dentro del contenedor, se instalan ventanas de 1,00x1,50 mts, con tornillería y silicona trasparente para los remarcos, con vidrio de 5mm con película de seguridad.
Corredizas
Ventanas en aluminio dividido en dos hojas capaces de desplazarse horizontalmente una sobre otra. Ventanas de 1,00x1,50 mts, con película de seguridad y vidrio de 5 mm de espesor.
Fijas
Ventanearía en aluminio 0,22x 1,70 mts fija, con vidrio de seguridad de 5mm de espesor .
Nota: Para oficinas de 20 pies se instala 1 ventana corrediza o batiente a solicitud del cliente de 1, 00 x 1, 50 mts y 3 fijas de 0,22x 1,70 mts. Para oficinas de 40 pies se instalan 2 ventanas corredizas o batientes a solicitud del cliente de 1, 00 x 1, 50 mts y 3 fijas de 0,22x 1,70 mts. Para unidades mixtas se utilizan 1 ventana corrediza o batiente a solicitud del cliente de 1,00x 1,00 mts con película de seguridad con vidrio de 5 mm de espesor. Puertas
La instalación y adecuación de las puertas para oficinas, se obtiene de la unión de dos bandejas, cold rolled, una nogal 1,98 x 0,82 calibre 18 para la parte externa y una lisa de 1, 94 x 80 cm calibre 16 para la parte interna, ambas con pestañas de 2 cm y refuerzos la cual deberá ser forrada con frescasa Eco de 2 ½ " rollo de 15 m de 7.5 m largo y 1.20 m ancho material de propiedades termo acústicas, viene con sus respectivas chapas
56
56
de seguridad con 3 juegos de llaves.
CONTENEDOR CON BAÑO INCLUIDO O BATERIAS DE BAÑO
Baños
Lavamanos Milano Aqua Plus ultra de 6 litros, sanitario Acuacer de 6 litros con botón de accionamiento, jabonera, toallero doble y porta rollo color blanco, de 59,8 cm alto x 36,5 ancho.
Baterías De Baño
Éstas se hacen de acuerdo a las necesidades del cliente. Estas baterías de baño, también son modulares y pueden conectarse entre sí, dos o más unidades, dependiendo de lo que se requiera.
57
57
PINTURA
Pintura Interior
Vinilo
Pintura tipo 1 diluíble con agua,
especialmente formulada con emulsión
vinil acrílica, pigmentos y aditivos, que le
imparten propiedades de buen
desempeño en ambientes exteriores y
interiores expuestos a condiciones
moderadas de humedad y alcalinidad. Se
utiliza para pintar las unidades en su
interior, color blanco con densidad 4.60
kg/ gal y acabado semimate, se aplica
sobre superficies interiores empastadas,
yesos imprimados, maderas prensadas,
aglomeradas, etc.
Pintura Exterior
Anticorrosivo
Recubrimiento que permite que la
unidad resista a la intemperie y evite la
corrosión en una mayor proporción, la
aplicación se hace mediante pistola y
equipo de compresión, generando un
recubrimiento de 2 mills de espesor.
Pintura Exterior
Esmalte
Pintura que va sobre la anticorrosiva y
permite dar el acabado final a la unidad
en esmaltado, genera un recubrimiento
de 6 mills +- 1 de acabado final y
homogéneo.
Nota:
Nuestras unidades son sometidas a pruebas de calidad de la película de pintura como; espesor
película húmeda y seca, adherencia de la película, contamos con equipos tecnológicos
calibrados y utilizados por personal competente.
58
58
4.6. Análisis de estructura
En la tabla 12 se presenta de forma ordenada y detallada cada una de las actividades,
recursos de mano de obra y recursos físicos que se requieren para cumplir con las expectativas
30 unidades de oficinas durante el tiempo de ejecución estimado del proyecto.
Tabla 12. Descripción operativa de la trayectoria de comercialización
ITEM
ACTIVIDAD
No PERSONAS
No TALLERES
No PERSONAS LIMITE
No TALLERES LIMITE
TOTAL DIAS
TOTAL DIAS LIMITE
PREDECESORA
1.0 LATONERIA 6 2 9,00 3 15,00 10,00
2.0 ACABADO EXTERIOR 6 2 9,00 3 15,00 10,00 7
3.0 ESTRUCTURACIÓN 6 2 9,00 3 15,00 10,00 5
4.0 PUERTA 1 2 2,00 3 15,00 7,50 3
5.0 ELECTRICIDAD 4 2 6,00 3 15,00 10,00 1
6.0 FORRADO 6 2 9,00 3 15,00 10,00 3
7.0 VENTANAS 1 2 2,00 3 15,00 7,50 6
8.0 HIDRAHULICA 4 2 6,00 3 15,00 10,00 6
9.0 ACABADO PISO 6 2 9,00 3 15,00 10,00 8
10.0 ACCESORIOS DE BAÑO 2 2 3,00 3 15,00 10,00 9
11.0 ACCESORIOS 4 2 6,00 3 15,00 10,00 10
12.0 TRANSPORTE 15,00 10,00 18
13.0 INSTALACIÓN EN SITIO 15,00 10,00 12
14.0 CONSUMIBLES -
15.0 PRELIMINARES 8,00 8,00 10
16.0 EXCAVACIONES Y RELLENOS
20,00 20,00 15
17.0 CIMENTACIÓN 20,00 20,00 16
18.0 ESTRUCTURA METALICA
30,00 30,00 17
59
59
4.7. Ordenamiento de posibles decisiones
Una vez analizadas desde el punto de vista técnico las alternativas de procesos planteadas
para la fabricación de esta pieza se puede determinar la viabilidad de cada una y cuales se
presentan como las más convenientes. El siguiente cuadro rescata los puntos más importantes de
cada una:
4.7.1. Ruta critica
Para definir la ruta crítica de nuestro proyecto y estimar los recursos óptimos, se elaboraron
esquemas de producción como el análisis de estructura en la figura 22 el cual nos permitió
establecer una ruta crítica y reajustar los costos y tiempos tal como se ve en la tabla 13 y su
análisis lo podemos visualizar en la figura 23 nos permitió la mostrada en la tabla utilizaron
herramientas
Figura 22. Análisis de costos Vs tiempos.
COSTO Vs TIEMPO;
1.399.247.956
$ 1.360.000.000
$ 1.370.000.000
$ 1.380.000.000
$ 1.390.000.000
$ 1.400.000.000
$ 1.410.000.000
213 208 203 198 193 188 183 178
Títu
lo d
el e
je
COSTO Vs TIEMPO
60
60
Figura 23. Análisis de estructura.
1 5 3
0 - 15,00 15,00 15,00 15,00 30,00 30,00 15,00 45,00 45,00 6 7 75,00 198,00
15,00 15,00
60,00 60,00 8
15,00 2
75,00 75,00
15,00
90,00 90,00 113,00 113,00
15,00
8
105,00 105,00 133,00 133,00
153,00 153,00
183,00 183,00 213,00 213,00
13
198,00 198,00 15
11
15
F
4
L
16,00 20,00
O
15,00
K
J
A B C D
E
H
I
G
9 15,00
10 15,00
17,00 20,00
M
18,00 30,00
N
12 15
61
61
Tabla 13. Reajuste De Costo Y Tiempo.
TP 1 TP 2 TP 3 TP 4 TP 5 TP 6 TP 7 TP 8
213
208
203
198
193
188
183
178
120
115
110
105
100
95
90
85
90
85
80
75
70
70
70
70
60
55
50
45
45
45
45
45
• Valores en miles $
TOTAL COSTO DIRECTO 1.376.297 1.380.347 1.383.047 1.387.097 1.391.147 1.393.847 1.397.897 1.399.247 RENTABILIDAD 30% 412.889 414.104 414.914 416.129 417.344 418.154 419.369 419.774
IMPREVISTOS 5% 68.814 69.017 69.152 69.354 69.557 69.692 69.894 69.962
ADMON 8% 33.031 33.128 33.193 33.290 33.387 33.452 33.549 33.581
TOTAL 1.891.033 1.896.598 1.900.307 1.905.872 1.911.437 1.915.147 1.920.711 1.922.566
TOTAL / UNIDAD DE VIVIENDA 63.034 63.219 63.343 63.529 63.714 63.838 64.023 64.085
62
62
4.7.2. Calculo de los recursos En la tabla 14 se presenta el uso de recursos bajo el diagrama.
Tabla 14. Calculo de recursos
4
1
7
5
3
6
8
9
700.000.000$
690.000.000$
680.000.000$
670.000.000$
660.000.000$
650.000.000$
640.000.000$
630.000.000$
620.000.000$
610.000.000$
600.000.000$
590.000.000$
580.000.000$
570.000.000$
560.000.000$
550.000.000$
540.000.000$
530.000.000$
520.000.000$
510.000.000$
500.000.000$
490.000.000$
480.000.000$
470.000.000$
460.000.000$
450.000.000$
440.000.000$
430.000.000$
410.000.000$
400.000.000$
390.000.000$
380.000.000$
370.000.000$
360.000.000$
350.000.000$
340.000.000$
330.000.000$
320.000.000$
310.000.000$
300.000.000$
290.000.000$
280.000.000$
270.000.000$
260.000.000$
250.000.000$
240.000.000$
230.000.000$
220.000.000$
210.000.000$
190.000.000$
180.000.000$
170.000.000$
160.000.000$
150.000.000$
140.000.000$
130.000.000$
120.000.000$
110.000.000$
100.000.000$
90.000.000$
80.000.000$
70.000.000$
60.000.000$
50.000.000$
30.000.000$
20.000.000$
SUMATORIA
PROMEDIO
7.812.000$
7.354.824$
164.058.216$
699.958.586$
21.900.000$
40.500.000$
1.309.158.752$
12.290.833$
67.883.333$
13.783.557$
10.422.830$
6.159.063$
39.132.000$
132.066.667$
9.899.750,00$
6.133.083,33$
11.440.833,33$
178163
27.150.000$
38.568.000$
23.331.952,86$
1.460.000$
2.700.000,00$
45 50 55 60 78 85 98 118 148
6.788.333$
1.722.945$
1.488.976$
473.774$
8.202.911$
2.715.000$
3.856.800$ 3.913.200$
13.206.667
1.979.950
13.783.557$ 10.422.830$
6.159.063$
164.058.216$
699.958.586$
9.899.750 6.133.083
11.440.833
12.290.833$
67.883.333$ 1.226.617
2.288.167
2.458.167$
40.500.000$
21.900.000$
10.000.000$
132.066.667$
40.000.000$
27.150.000$
11
15
2.644.000$
2
15
1.520.000$
15
2.260.000,00$
15
1.010.000,0$
16
20
728.883$
17
20
10
105.775.000$
15
8
101.779.900$ 10
3.903.000$
3.856.800$
103.913.200$ 10
11.700.000$
70
8.202.911$
18
30
23.331.953$
12
15
1.460.000$
13
15
2.700.000$
10 403020
38.568.000$ 39.132.000$
312.811$
102.715.000$
10
63
63
4.8. Localización del proyecto
El lugar donde se va a ofrecer nuestro proyecto sostenible de oficinas es de vital
importancia para el éxito del mismo. En el momento en que el cliente busque una oficina,
buscará un sitio lo más cercano al área metropolitana.
4.8.1. Macro localización
Para el presente proyecto, y considerando las ventajas y desventajas que se presentan en las
áreas aledañas a la capital donde no hay gran comercio, turismo, crecimiento sociocultural y
empresarial, se ha establecido como mejor ubicación el distrito capital de Bogotá D.C. por su
disponibilidad de insumos, disponibilidad de mano de obra y facilidad en el transporte y carga.
Nuestro objetivo es aprovechar al máximo la zona de influencia donde estarán ubicados
distribuidores de insumos como HOME CENTER, ÉXITO y ferreterías.
4.8.2. Micro localización
Es recomendable que cerca al área de producción se encuentren distribuidores de insumos al
por mayor, por ello mediante una visita de campo se puede reconocer que un lugar
apropiado es el barrio Fontibón ubicado en la localidad novena de Bogotá ya que existen:
Dos (2) sucursales de “HOME CENTER”.
Dos (2) sucursales de “EASY”.
64
64
Y dos ferreterías grandes lo cual es muy beneficioso para el proyecto y por lo tanto
podemos concluir que no hay inconveniente en lo que se refiere a fuentes de
abastecimiento para la realización del proyecto.
En la figura 24 se presenta los resultados de la visita a campo y la identificación geográfica
de los grandes distribuidores.
Figura 24. Proyección de proveedores de insumos.
Para soportar el análisis arrojado de la observación directa y el de visita a campo, a
continuación se presenta en la tabla número 15, una matriz de ponderación que evalúa los
aspectos de producción con las áreas de ubicación.
Tabla 15. Sector de producción.
DESCRIPCIÓN PESO VALORACIÓN
PONDERACIÓN SUBA FONTIBÓN SUBA FONTIBÓN
ACCESIBILIDAD 8 4 6 (1-7) 3 1
USABILIDAD 7 5 4 (1-7) 2 3
65
65
SEGURIDAD 6 6 7 (0-10) 4 3
COSTO 10 0,06 0,08 (1-7) 0,06 0,08
SUPERFICIE TOTAL 5 4 6 (1-7) 3 1
ESTACIONAMIENTO 9 6 4 (1-7) 1 3
Por otra parte, Bogotá D,C es el sitio escogido para el funcionamiento de la casa matriz de
M&H dada sus excelentes características. Por esta razón en la tabla 16 se evalúan los aspectos
comerciales con las áreas de ubicación para identificar la mejor zona para la oficina comercial.
Tabla 16. Oficina Comercial.
DESCRIPCIÓN PESO VALORACIÓN
PONDERACIÓN CENTRO NORTE CENTRO NORTE
VALOR DE ARRIENDO M2
10 0,29 0,35 UFF 0,29 0,35
USABILIDAD 7 6 6 (1-7) 1 1
SEGURIDAD 9 6 5 (1-7) 1 2
ACCESIBILIDAD 7 6 9 (0-10) 4 1
UBICACIÓN Y ENTORNO
5 8 7 (0-10) 2 1
4.9. Análisis y determinación del tamaño óptimo del proyecto
Independientemente del proceso que se vaya a elegir para la transformación de los
contenedores en oficina, lo primero que se debe hacer es determinar la capacidad necesaria. Esta
capacidad surge de la demanda identificada en el estudio de mercado para oficinas no
convencionales y es una decisión que afectará en gran parte los costos fijos y nivel de ocupación
que tendrán las instalaciones.
66
66
La transformación de los contenedores tendrá un período de duración de seis (6) meses, está
se ejecutará en una planta equipada con todas las herramientas y equipos necesarios. Por otro
lado si se estimase el tiempo de vida útil del proyecto, este sería de veinte (20) años.
La capacidad proyectada es la máxima producción teórica en 178 días, tiempo que arrojo el
análisis de tiempo inicial y que para nuestro caso lo redondearemos a 6 meses. En este proyecto
expresaremos la capacidad por el número de oficinas requeridas para el proyecto, debido a que
nunca se utilizan las instalaciones en su máxima capacidad, para no forzar al límite sus recursos,
es que definimos la capacidad efectiva.
A su vez, la capacidad efectiva debemos afectarla por una eficiencia, que definimos como el
porcentaje de capacidad efectiva que se alcanza debido a problemas de calidad, de programación,
de mantenimiento o de entrenamiento de las personas.
Supongamos una eficiencia de un 90% y trabajando aun 95% de la capacidad proyectada:
Capacidad proyectada x Capacidad Efectiva x Eficiencia = Producción Estimada
Capacidad proyectada x 0,9 x 0,95 = 5
Capacidad proyectada = 5 / 0,9 / 0,95
= 5,84796 unidades por mes
Las listas de recursos presentadas en la tabla 17, corresponden a los recursos requeridos en
el área de producción durante los seis (6) meses de ejecución de las actividades.
67
67
Tabla 17. Recursos de producción.
LISTA DE RECURSOS DE PRODUCCIÓN
MANO DE OBRA INDIRECTA
Latonería
Acabado exterior
Estructuración.
Puerta
Electricidad
Forrado
Ventanas
Hidráulica
Acabado pisos
Accesorios de baño
Accesorios
9
6
9
1
6
9
1
6
9
2
4
3
2
3
2
3
3
2
3
3
2
2
MANO DE OBRA DIRECTA
Residente
Auxiliar
Maestro
1
1
1
N/A
NIVEL 0
Mano de obra
NIVEL 1
# Actividades (14)
NIVEL 2
# personal (65)
NIVEL 3
# de Lotes (3)
Las listas de recursos presentadas en la tabla 18 corresponden a los recursos requeridos en
el área comercial durante los seis (6) meses de ejecución de las actividades.
68
68
Tabla 18. Recursos comerciales.
LISTA DE RECURSOS DE COMERCIAL
Personal directo
Gerente General
Secretaria
Vendedores
1
1
2
1
1
1
Persona indirecto
Contador
Aseo
Vigilancia
1
1
1
1
NIVEL 0
Personal
NIVEL 1
# Actividades (6)
NIVEL 2
# de personas (7)
NIVEL 3
#de oficinas (1)
Una manera de poder presentar nuestro proceso de una forma más amigable es con el uso de
un diagrama de procesos por eso en la Figura 25, se presenta el diagrama de proceso para la
producción de oficinas a partir de contenedores marítimos como materia prima y como apoyo al
medio ambiente.
69
69
Figura 25. Diagrama del proceso de producción.
¿Unidad Restaurada ?
Recibir orden de producción
Iniciar Etapa 1 RESTAURACIÓN
¿ Unidad Estándar ?
Enviar solicitud de compras de materiales
Identificar el tipo de unidad a producir
Coordinar entrega de materiales
Fin
7
70
70
Iniciar Etapa 2 APERTURA PUERTAS Y VENTANAS
¿Tipo de Unidad?
Iniciar Etapa 3 ESTRUCTURADO
Realizar inspección
Iniciar Etapa 4 FORRADO
Iniciar Etapa 5 INSTALACIÓN DE MOBILIARIO Y
AIRES ACONDICIONADOS
Iniciar Etapa 6 PINTURA Y ACABADOS
Realizar Pruebas
Informar fechas de entrega
FIN
7
71
71
4.10. Distribución de las plantas de recibo, producción y almacenamiento
Para la distribución de la planta de recibo, producción y almacenamiento, se ha establecido
como primer criterio un proceso continuo, lo cual nos ha permitido estimar como mejor
distribución dentro del área general de la empresa la disposición de tres patos a saber: un patio de
recibo, un patio de proceso y un patio de almacenamiento tal como lo podemos observar en la
figura 26.
Figura 26. Distribución de la Planta.
Patio de almacenamiento
Patio de procesos
almacenamiento
Patio de Recibo
Via principal
72
72
4.11. Diseño de Planta
Como nuestro proyecto involucra el manejo de contendores, con unas especificaciones
definidas de área, capacidad, volumen y además contempla un proceso continuo, se ha
considerado según nuestro criterio tener 3 áreas de producción.
Un área de descargue, en la que considerando la capacidad estructural de los contenedores,
se puede albergar hasta 18 contenedores marítimos apilados en máximo 3 contendores.
Un área de producción, en la que se estará trabajando bajo un proceso lineal y se podrá tener
un mínimo de 3 contenedores en proceso de restauración, y acabado.
Y un área de almacenamiento, el cual, al considerar que posterior a las modificaciones y al
cambio estructural de los contenedores estos no se podrán apilar. Por consiguiente el área
cuadrada deberá ser más grande y estimar un máximo de 30 contenedores ya terminados,
empacados y en espera de transporte.
4.11.1. Grado de ocupación
El grado de ocupación entre los diferentes patios tiene como consecuencia la formación de
colas durante los tiempos de espera. La formación de colas puede ser expresada en términos de
costos de arriendo del lote de albergue mientras que evitar la formación de colas requeriría mayo
recurso de horas hombre (H/H) o un área mayor de procesos e incremento de la eficiencia por
medio de mejoras operativas, que puede ser representada en términos de costos de arriendo de
los lotes.
De esta forma se realiza las siguientes recomendaciones para el grado de ocupación de más
contendores suponiendo que el costo del arriendo del lote por incremento de 30 mts2 sea mayor
73
73
que los costos relacionados con el incremento de la eficiencia de producción o de la estadía en
lote de producción.
Optimización del proceso continúo
Trabajo de horas extras
4.11.2. Áreas de la planta y equipamiento requerido
Área de recibo/ almacenamiento: Para evaluar el número de contendores para almacenar al
inicio de la producción, se sugiere según el tipo de proceso continuo un área que permita
disponer 18 contendores, y considerando que las estructuras físicas no han sido modificadas se
podrán apilar de a tres (3) contenedores. Todos estos contenedores se espera lleguen al inicio de
la primera fase de compras del proyecto.
Para el siguiente cálculo de área se toman los valores de los data sheet de los contendores de
40”.
Área externa de los contendores:
Largo Externo x ancho Externo = área total por contenedor
Areatotalporcontendor = 12,19mtsx2,43mts
Areatotalporcontendor = 29,6217mts2
74
74
Según se explicó antes, la forma de disponer 18 contendores en el área de almacenamiento
es según lo dispuesto en la figura 27.
Figura 27. Diseño de almacenamiento
3
2
1 2 3 4 5 6
Para el cálculo total del área del lote de recibo / almacenamiento de los contenedores se tiene que:
A1 = Ac ∗ 6
A1 = 177,7302mts2
El lote en arriendo deberá estar completamente descapotado y aplanado y también tener
acceso vehicular si este se encuentra fuera del área de producción o no tener paso restringido si
se encuentra contigua al área de producción.
Área de producción: se estima un mínimo de 3 contenedores de 40” en operación más dos
oficinas contenidas en un contenedor de 40”, un baño, un contenedor de 40” para
almacenamiento de repuestos y herramientas y un montacargas.
4.11.3. Equipamiento
Baño
Montacargas (8 toneladas)
A= 177,7302 mts2
Patio de Recibo
75
75
Otras herramientas: Serán consideradas dentro de otras herramientas, las herramientas
menores como pulidores, cortadoras, seguetas, martillo, dobladoras, perforadoras etc. De uso
manual.
Área de maniobras: se debe considerar un área para las maniobras de los montacargas con
los contendores, así como para posible parqueo o visita de campo.
Para el cálculo y análisis del área total se realizó la siguiente tabla 19 y en ella se relacionan
equipo, cantidad y área de cada uno.
Tabla 19. Calculo de área total, patio de producción.
EQUIPO CANTIDAD ANCHO LARGO ÁREA
Contenedores en operación 3 88.8651 mts 2
2 oficinas en contenedor de 40” 1 29,6217 mts 2
Almacén de repuestos y herramientas en contenedor de 40”
1 29,6217 mts 2
Baño 1 1,09 1,19 1,2971 mts2
Montacargas 1 1,225 2,695 3,30 mts2
Área de maniobras 1 25,0264 mts 2
Total área 177,7302mts2
Con base a la tabla 18 el área de proceso requerida es de 177,7302 mts 2.
Área de Almacenamiento/ despacho: El área de almacenamiento se estima deberá tener la
capacidad de almacenar hasta un máximo de 30 contenedores ya terminados, forrados y listos
para despacho.
A= 177,7302 mts2
Planta General
76
76
Areaalmacenamiento = #decontenedores ∗ Areadeuncontenedor
Areaalmacenamiento = 30 ∗ 29,6217mts2
Areaalmacenamiento = 888,651mts2
En resumen el diseño de la planta deberá tener un área total igual a la suma de las áreas de
recibo, producción y almacenamiento.
Areatotaldelaplanta = arearecibo + areaproducción + areaalmacenamiento
Areatotaldelaplanta = 177,7302mts2 + 177,7302mts2 + 888,651mts2
Areatotaldelaplanta = 1244,1114mts2
4.12. Estudio Administrativo
En esta sección, nos enfocamos en definir los recursos administrativos necesarios para el
cumplimiento de los objetivos del proyecto y los de los socios e inversionistas. al igual que
precisar y analizar todas las condiciones tanto ecológicas como legales para que la empresa
pueda iniciar sus operaciones sin problemas y pueda cumplir con las diferentes metas trazadas.
4.12.1. Misión
En esta sección, se pretende orientar, administrar y controlar los diferentes recursos de la
empresa, al igual que precisar y analizar todas las condiciones tanto ecológicas como legales
77
77
para que la empresa pueda iniciar sus operaciones sin problemas y pueda cumplir con las
diferentes metas que serán propuestas en este proyecto.
4.12.2. Visión
En esta sección, se pretende orientar, administrar y controlar los diferentes recursos de la
empresa, al igual que precisar y analizar todas las condiciones tanto ecológicas como legales
para que la empresa pueda iniciar sus operaciones sin problemas y pueda cumplir con las
diferentes metas que serán propuestas en este proyecto.
4.12.3. Valores institucionales.
Nuestros valores estarán soportados sobre el concepto de Dios como referente de todos los
aspectos moral, ético y social.
4.12.4. Políticas
Nosotros hemos contemplado implementar políticas no solo de firme cumplimiento como la
política de cero alcohol, cero tolerancia, cero uso de armas de fuego sino también políticas de
bienestar social como el día de compensación y la de jornada deportiva 4 horas al mes.
4.12.5. Organización del proyecto
78
78
La organización de la empresa está conformada según los resultados de los análisis
arrojados de producción por los perfiles y responsabilidades descritos en la tabla 19.
Tabla 20. Matriz de cargos y responsabilidades.
CARGO RESPONSABILIDAD
GERENTE Gerencia y ejecutar en nombre del proyecto y garantizar la completa, correcta y oportuna
terminación con la calidad, tiempo y costo comprometidos para alcanzar los objetivos
estratégicos de la compañía y del negocio; la puesta en servicio y entrega formal de las
oficinas a los interesados..
SECRETARIA Asistir al gerente con la agenda diaria, con la documentación requerida y con las algunas otras
tareas varias dentro de la empresa.
COMERCIAL Visita a clientes comerciales, manejo del catálogo y brochure de la empresa y busca clientes
potenciales para la venta y alquiler.
RESIDENTE Liderar y administrar la producción y construcción de las oficinas en sus diferentes etapas,
garantizando la completa, correcta y oportuna terminación y puesta en servicio de las oficinas
del proyecto con la calidad, tiempo y costo comprometidos para alcanzar los objetivos de
negocio.
AUXILIAR Revisar que todas las actividades se estén ejecutando según lo dispuesto en el cronograma de
planeación y soporta al residente durante su ausencia y en las actividades que este le
encomiende a fin de que se cumpla con el alcance requerido de forma oportuna y bajo las
normas vigentes aplicables.
TÉCNICOS Ejecutar las labores de proceso dentro de cada una de las etapas de producción de forma
segura y altos estándares de calidad.
79
79
4.12.6. Organigrama General
4.12.7. Perfiles de cargo
En la estructura organizacional del proyecto encontramos diferentes tipos de cargos que
realizan funciones desde el ámbito directivo, jefaturas, profesionales, administrativos, técnicos,
secretarias y auxiliares como apoyo.
Esta misma nomenclatura da origen a lo que denominaremos Familias de
Gerente general
vendedor 1
vendedor 2
Residente
Auxiliar
Maestro
Tecnicos
Secretaria
80
80
Cargos (figura 28), cuya característica principal es que agrupan distintos cargos pero con
alguna similitud en las funciones que realizan.
Figura 28. Familias de cargo
Auxiliar
Técnico
Secretaria
Maestro
Profesional
Directivo
Familias Auxiliares.
Agrupa a todos aquellos cargos que realizan tareas sujetas a instrucciones precisas, tareas y
procedimientos estandarizados y conocidos, que requieren de esfuerzo físico importante y que se
desarrollan generalmente en forma independiente del proceso de trabajo de producción.
Requieren educación media y conocimientos de alguna práctica u oficio.
Familia Técnicos
Este grupo de cargos brindan apoyo operativo y soporte técnico especializado en el área de
producción en cada patio aasignada; siguen normas y procedimientos establecidos; aplican
conocimientos adquiridos mediante formación técnica y poseen habilidades específicas. Pueden
requerir esfuerzo físico importante. Requieren educación técnica completa y experiencia en
trabajos similares.
Familia Secretarias y ventas
Agrupa a todos aquellos cargos que realizan tareas de naturaleza administrativa general y
gestionan la comunicación entre personas y entre las distintas unidades internas y externas,
atienden público y manejo de archivos. Requieren título de secretaria y o marketing
81
81
Familia Maestros o supervisores
Este grupo de cargos brindan apoyo técnico especializado a través de tareas enfocadas en la
aplicación de un área especializada del conocimiento. Estos cargos dominan un conjunto de
actividades de procesos específicos para el aporte en el cumplimiento de los objetivos de un área
de trabajo en particular. Se requiere formación técnico Universitaria y conocimientos en métodos
y técnicas de un área específica.
Familia Profesionales
En esta familia se encuentran todos aquellos cargos que se ocupan del desarrollo, creación,
aplicación y análisis dentro de un área especializada del conocimiento. Estos cargos se
caracterizan por ejecutar actividades en procesos específicos que son decisivos en el
cumplimiento de los objetivos del área de trabajo correspondiente. Se requiere formación
universitaria y un amplio conocimiento de principios, métodos y técnicas en una disciplina
determinada.
Familia Directivos
Son todos aquellos cargos que se ocupan de definir metas y planes de procesos
organizativos con base en las estrategias y políticas generales del proyecto; delegan autoridad y
responsabilidad en sus colaboradores inmediatos, coordinan programas y recursos con
representantes de otras dependencias internas o externas; establecen el vínculo entre las
operaciones de la dependencia que dirigen el resto de la organización. Se requiere formación
universitaria amplio conocimiento de la gestión de proyectos de Ingeniería y alta capacidad de
liderazgo.
82
82
4.12.8. Objetivos Estratégicos
• Incrementar el nivel de satisfacción en nuestro cliente.
• Promover la mejora continua de los procesos de producción.
• Fortalecer la aplicación de buenas prácticas ambientales, en los procesos, servicios,
para la protección de los recursos naturales.
• Maximizar las utilidades de los socios.
Luego de la identificación de los objetivos y de considerar los aspectos de empleados,
proceso, clientes y económico financiero desarrollamos un plan estratégico el cual se puede ver
en la figura 29.
4.1. Estudio Legal
Una estructura no convencional es toda aquella cuyo comportamiento dinámico difiera del
de las edificaciones convencionales. De acuerdo a lo establecido en la Ley 400 de 1997 es
posible la utilización de métodos alternos de construcción, cuya metodología constructiva sea
diferente a la prescrita por dicha ley y sus reglamentos.
83
83
Figura 29. Mapa estratégico
Las bases para la tenencia
• Construcción de empresa
o Sociedad M&H SAS
• Legislación sobre construcción de estructuras no convencionales
o Norma NSR 10
MAPA ESTRATEGICO
Implementar un cronograma de mantenimiento de equipos, que reduzca la compra de equipos y
herramientas y disminuya la inversión en activos fijos.
FIN
AN
CIE
RA
Promover la mejora continua de los procesos de producción
CLI
EN
TE
SP
RO
CE
SO
S
Incrementar nuestra base de datos de clientes potenciales, por medio de un estudio de búsquedas y conversaciones de internet.
Mejorar nuestro respaldo y garantía postventa, por medio de
atención oportuna y eficiente.
Arquitectura: generar espacios innovadores que optimicen mejor el área del contenedor y promuevas practicas constructivas ambientalmente sostenibles.
Compras: aumentar el portafolio de proveedores
con créditos a 60 días.
Proceso de producción: Disminuir los tiempos de entrega, sin detrimento de
la calidad.
Posibilidad de tomar las vacaciones distribuidas
durante el transcurso del año.
EM
PLE
AD
OS
INN
OVA
CIO
N
Comercial: vender más, por medio de la creación de
mejores paquetes de venta.
Publicidad y mercadeo: mejorar la presencia y número de búsquedas de la empresa en internet.
Cartera: reducir el tamaño de la cartera morosa.
Disminuir el costo de producción, por medio de la reducción en desperdicios de
material.
Disminuir los gastos de administración y ventas, por medio de del mejor uso de
papelería y equipos electrónicos.
Mantener precios en el promedio del mercado, pero con una mejor
calidad de producto.
Maximizar las utilidades de los socios
Incrementar el nivel de satisfacción en nuestro cliente.
Fortalecer la aplicación de buenas prácticas ambientales, en los procesos, servicios, para la
protección de los recursos naturales.
Incrementar el flujo de caja neto mensual, para elevar la TIR y el VPN.
Generar un programa de capacitaciones mensuales
por proceso.
Planes de medicina pre pagada, para empleados con más de un año de permanencia en la organización.
Comisiones por ventas y producto entregado a personal de ventas y
producción.
Fomentar un buen ambiente laboral.
84
84
4.2. Impacto ambiental.
Nuestra principal motivación en el desarrollo de este proyecto, aparte de un diseño no
convencional en la edificación de oficinas está basado en:
* Reducir los objetos de consumo
* Reutilizar los que ya hemos usado
* Reciclar los productos dándoles otra finalidad
* Research (Innovación e investigación).
Nos proponemos utilizar preferentemente materiales de origen natural y de bajo coste de
transformación y reciclaje, sin caer por ello en planteamientos radicales que supongan
ineficiencias o costes inasumibles.
En nuestros proyectos de edificios no convencionales de oficinas hemos valorado el uso del
material renovable como lo son los contenedores marítimos, también ahorro energético razón por
la cual nuestro diseño apunta al uso de grandes ventanales con el fin de ganar el mayor grado de
luminiscencia natural.
Durante la operación y construcción nos proponemos organizará los trabajos de tal forma
que los procedimientos aplicados sean compatibles no solo con los requerimientos técnicos
necesarios, sino con las disposiciones legales y reglamentarias sobre la minimización del
impacto ambiental, en forma previa a la iniciación de las actividades respectivas.
85
85
4.2.1. Zona de disposición final de los escombros
Se deberá gestionar desde el momento en que se vaya a iniciar el proyecto un plan de
disposición de escombros así como un certificado emitido por las autoridades competentes a fin
de medir, controlar y dar cumplimiento con las normativas de disposición de tierras y sobrante
resultado de la producción y construcción del proyecto.
86
86
5 EVALUACIÓN FINANCIERA.
En el presente capitulo, se realiza la evaluación financiera del proyecto, que nos permitirá
determinar su pertinencia y calcular la rentabilidad de la inversión, en términos del VPN y TIR.
El estudio de costos resumido en la tabla 21, se encuentra especificado y detallado en el
Anexo 6 del presente proyecto.
Tabla 21. Resumen de costos y gastos.
CONCEPTO $
COSTO DE MATERIALES $ 1.360.415.252,41
COSTO DE MANO DE OBRA DIRECTA $ 114.817.500,00
COSTO DE MANO DE OBRA INDIRECTA $ 48.600.000,00
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN $ 87.724.204,92
GASTOS DE VENTAS $ 23.940.000,00
COSTOS DE OPERACIÓN $ 1.635.496.957,33 ACTIVO FIJO DE PRODUCCIÓN $ 111.107.595,00 ACTIVO FIJO OFICINAS Y VENTAS $ 7.107.000,00
COSTO TOTAL TERRENO Y OFICINA $ 131.125.000,00
ACTIVO DIFERIDO $ 19.828.859,75
IMPREVISTOS * $ 13.458.422,74
TOTAL $ 282.626.877,49
La tabla 22, muestra la forma en la que se financiara el proyecto, para obtener los recursos
necesarios que cubran los costos del proyecto que suman $ 1.918.123.834 millones, que se
cubrirán con un aporte de los socios de $ 282.626.877, ingresos por ventas sobre planos por $
900.000.000 y un crédito por valor de $ 735.496.957.
En el Anexo 7, del presente proyecto, se puede evaluar el análisis de sensibilidad, que
permite observar los diferentes panoramas evaluados, ya que además de la opción de alquiler
50% y ventas 50% que se expondrá continuación (y fue planteada previamente en el capítulo
3.12. Plan de ventas), también se evaluaron otras dos opciones, la opción de vender el 100% de
87
87
las oficinas, la cual no genera rentabilidad para los socios, y la opción de alquilar el 100% de las
oficinas, la cual exige un aporte de los socios demasiado alta.
Tabla 22. Costos y financiamiento del proyecto.
COSTO TOTAL PROYECTO
VALOR TOTAL
COSTOS TOTALES DE OPERACIÓN $ 1.635.496.957,33 $ 1.918.123.834,82
TOTAL ACTIVO FIJO Y DIFERIDO $ 282.626.877,49
FINANCIAMIENTO DE LA INVERSIÓN
APORTE SOCIOS $ 282.626.877,49
$ 1.918.123.834,82 INGRESOS POR VENTAS $ 900.000.000,00
VALOR CRÉDITO $ 735.496.957,33
Conociendo todos los costos y la forma de financiar el proyecto, procedemos a realizar un
cálculo del estado de pérdidas y ganancias el cual se puede observar en la tabla 23 y permite
evidenciar que durante los primeros tres años del proyecto el resultado del ejercicio es negativo,
y tan solo hasta el cuarto año, se comienzan a observar resultados positivos.
Tabla 23. Estado de pérdidas y ganancias.
ESTADO DE RESULTADOS A CINCO AÑOS
0 1 2 3 4 5
INGRESOS $ 900.000.000 $ 180.000.000 $ 192.420.000 $ 205.696.980 $ 219.890.072 $ 235.062.487
COSTO DE VENTAS $ 885.225.409 $ - $ - $ - $ - $ -
UTILIDAD BRUTA $14.774.591 $180.000.000 $ 192.420.000 $ 205.696.980 $ 219.890.072 $ 235.062.487
GASTOS OPERACIONALES DE ADMINISTRACION Y VENTA $ - $ 10.000.000 $ 10.810.000 $ 11.685.610 $ 12.632.144 $ 13.655.348
GASTOS DEPRECIACION $ - $125.890.673 $ 125.890.673 $ 125.890.673 $ 125.890.673 $ 125.890.673
UTILIDAD OPERACIONAL $ 14.774.591 $ 44.109.327 $ 55.719.327 $ 68.120.697 $ 81.367.254 $ 95.516.465
GASTOS NO OPERACIONALES * FINANCIEROS $ - $ 87.450.588 $ 82.440.720 $ 76.835.179 $ 70.563.139 $ 63.545.353
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $ 14.774.591 $ -43.341.261 $ -26.721.393 $ -8.714.482 $ 10.804.115 $ 31.971.112
IMPUESTOS *30% $ 4.432.377 $ 8.789.073 $ 7.225.163 $ 6.206.766 $ 3.241.235 $ 9.591.334
RESULTADO DEL EJERCICIO $ 10.342.214 $ -52.130.334 $ -33.946.556 $ -14.921.248 $ 7.562.881 $ 22.379.779
La tabla 24, muestra el balance general de los 5 primeros años del proyecto, en los cuales,
no se obtienen resultados del ejercicio positivos, pero permite observar el comportamiento de
cada cuenta y el comportamiento general del proyecto.
88
88
También la tabla 25 muestra los pasivos cuyos datos permitirán realizar todo el estudio
financiero sobre el cual estamos haciendo este proyecto
Tabla 24. Activos.
BALANCE GENERAL
CUENTAS 0 1 2 3 4 5
ACTIVOS
ACTIVOS CIRCULANTES $ 13.458.422,74 $ 49.440.317,95 $ 92.675.517,85 $ 149.875.997,78 $ 221.341.431,61 $ 309.921.608,09
DISPONIBLE * IMPREVISTOS $ 13.458.422,74 $ 49.440.317,95 $ 92.675.517,85 $ 149.875.997,78 $ 221.341.431,61 $ 309.921.608,09
ACTIVO FIJO $ 1.019.440.003,54 $ 893.549.330,35 $ 767.658.657,16 $ 641.767.983,97 $ 515.877.310,78 $ 389.986.637,59
ACTIVO FIJO DE PRODUCCION $ 111.107.595 $ 111.107.595 $ 111.107.595,00 $ 111.107.595,00 $ 111.107.595,00 $ 111.107.595,00
ACTIVO FIJO OFICINAS Y VENTAS $ 7.107.000 $ 7.107.000 $ 7.107.000,00 $ 7.107.000,00 $ 7.107.000,00 $ 7.107.000,00
TERRENO Y OFICINA $ 45.562.500 $ 45.562.500 $ 45.562.500,00 $ 45.562.500,00 $ 45.562.500,00 $ 45.562.500,00
CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES $ 827.662.909 $ 827.662.909 $ 827.662.908,54 $ 827.662.908,54 $ 827.662.908,54 $ 827.662.908,54
OFICINA EN CONTENEDOR 40" $ 28.000.000 $ 28.000.000 $ 28.000.000,00 $ 28.000.000,00 $ 28.000.000,00 $ 28.000.000,00
DEPRECIACION ACUMULADA $ (125.890.673) $ (251.781.346,38) $ (377.672.019,57) $ (503.562.692,76) $ (629.453.365,96)
TOTAL ACTIVOS $ 1.032.898.426,28 $ 942.989.648,30 $ 860.334.175,01 $ 791.643.981,75 $ 737.218.742,38 $ 699.908.245,67
Tabla 25. Pasivos.
BALANCE GENERAL
PASIVOS
PASIVO $ 739.929.334,77 $ 702.150.890,96 $ 653.441.973,77 $ 599.673.028,57 $ 537.684.908,41 $ 477.994.632,99
PASIVO NO CORRIENTE $ 735.496.957,33 $ 693.361.818,21 $ 646.216.811,04 $ 593.466.262,53 $ 534.443.673,79 $ 468.403.299,26
OBLIGACIONES FINANCIERAS $ 735.496.957,33 $ 693.361.818,21 $ 646.216.811,04 $ 593.466.262,53 $ 534.443.673,79 $ 468.403.299,26
IMPUESTOS GRAVAMENES $ 4.432.377,44 $ 8.789.072,75 $ 7.225.162,72 $ 6.206.766,04 $ 3.241.234,62 $ 9.591.333,73
IMPUESTO DE RENTA $ 4.432.377,44 $ 8.789.072,75 $ 7.225.162,72 $ 6.206.766,04 $ 3.241.234,62 $ 9.591.333,73
CAPITAL $ 292.969.091,51 $ 240.838.757,34 $ 206.892.201,25 $ 191.970.953,19 $ 199.533.833,97 $ 221.913.612,68
CAPITAL SOCIAL $ 282.626.877,49 $ 282.626.877,49 $ 282.626.877,49 $ 282.626.877,49 $ 282.626.877,49 $ 282.626.877,49
RESULTADO DEL EJERCICIO $ 10.342.214,02 $ (41.788.120,14) $ (75.734.676,24) $ (90.655.924,30) $ (83.093.043,52) $ (60.713.264,80)
TOTAL PASIVO + CAPITAL $ 1.032.898.426,28 $ 942.989.648,30 $ 860.334.175,01 $ 791.643.981,75 $ 737.218.742,38 $ 699.908.245,67
89
89
En la tabla 26 se observan los supuestos, la inflación de Colombia para el año 2016 8,10%,
la tasa de interés de retorno esperada por los socios de 15%, la tasa interna de oportunidad TIO
que tiene en cuenta tanto el interés esperado como la inflación de 24,32%, y la TIO mixta, que
tiene en cuenta los intereses del crédito adquirido para financiar el proyecto.
Tabla 26. Interés y TIO.
INTERÉS Y TIO
INFLACIÓN 8,10%
i sin inflación 15,00%
TIO 24,32%
TIO MIXTA 15,339%
El flujo de caja neto, que tiene en cuenta la inflación, tasas de interés, la TIO y el cambio del
dinero en el tiempo y se puede observar en la tabla 27, la cual muestra la inversión inicial
requerida para el año 0 por parte de los socios que suma $ 282.626.877,49 millones, y a partir del
primer año, se evidencian flujos de cana netos positivos, que continúan siendo positivos año tras
año, gracias al ingreso de los arriendos.
Tabla 27. Flujo de caja neto.
AÑO 0 1 2 3 4
+ INGRESOS $ 900.000.000,00 $ 180.000.000,00
$ 192.420.000,00 $ 205.696.980,00 $ 219.890.071,62
- COSTOS DE PRODUCCIÓN $(1.523.832.752,41
- COSTOS DE ADMINISTRACIÓN
$ (87.724.204,92)
- COSTO DE VENTAS $ (23.940.000,00)
- ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO
$ (10.000.000,00)
$ (10.810.000,00) $ (11.685.610,00)
$ (12.632.144,41) - COSTO FINANCIAMIENTO $
(87.450.588,23) $ (82.440.720,19) $ (76.835.178,83) $
(70.563.138,61) - COMPRA DE ACTIVOS $ (282.626.877,49)
- DEPRECIACIÓN $(125.890.673,19
$ (125.890.673,19) $(125.890.673,19)
$(125.890.673,19) = UAI
$(1.018.123.834,82 $ (43.341.261,42)
$ (26.721.393,38) $ (8.714.482,02) $ 10.804.115,40
- IMPUESTOS 30% $ (3.241.234,62)
= UDI $(1.018.123.834,82
$ (43.341.261,42)
$ (26.721.393,38) $ (8.714.482,02) $ 7.562.880,78
+ DEPRECIACIÓN $ 125.890.673,19 $ 125.890.673,19 $ 125.890.673,19
$ 125.890.673,19
+ CRÉDITO $ 735.496.957,33
- PAGO DE CAPITAL $ (42.135.139,12)
$ (47.145.007,17) $ (52.750.548,52)
$ (59.022.588,74) = FNE $ (282.626.877,49) $ 40.414.272,65 $ 52.024.272,65 $ 64.425.642,65 $ 74.430.965,24
90
90
AÑO 5 6 7 8
+ INGRESOS $ 235.062.486,56 $ 251.281.798,13 $ 268.620.242,21 $ 287.155.038,92
- COSTOS DE PRODUCCIÓN
- COSTOS DE ADMINISTRACIÓN
- COSTO DE VENTAS
- ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO $ (13.655.348,11) $ (14.761.431,30) $ (15.957.107,24) $ (17.249.632,93)
- COSTO FINANCIAMIENTO $ (63.545.352,81) $ (55.693.152,28) $ (46.907.325,11) $ (37.076.863,08)
- COMPRA DE ACTIVOS
- DEPRECIACIÓN $ (125.890.673,19) $ (108.242.901,24) $ (108.242.901,24) $ (108.242.901,24)
= UAI $ 31.971.112,45 $ 72.584.313,31
$ 97.512.908,62
$ 124.585.641,67
- IMPUESTOS 30% $ (9.591.333,73) $ (21.775.293,99) $ (29.253.872,59) $ (37.375.692,50)
= UDI $ 22.379.778,71 $ 50.809.019,32
$ 68.259.036,03
$ 87.209.949,17
+ DEPRECIACIÓN $ 125.890.673,19 $ 108.242.901,24 $ 108.242.901,24 $ 108.242.901,24
+ CRÉDITO
- PAGO DE CAPITAL $ (66.040.374,54) $ (73.892.575,07) $ (82.678.402,24) $ (92.508.864,27)
= FNE $ 82.230.077,37 $ 85.159.345,49
$ 93.823.535,03
$ 102.943.986,14
AÑO 9 10 11 12
+ INGRESOS $ 306.968.736,60 $ 328.149.579,43 $ 350.791.900,41 $ 374.996.541,54
- COSTOS DE PRODUCCIÓN
- COSTOS DE ADMINISTRACIÓN
- COSTO DE VENTAS
- ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO $ (18.646.853,19) $ (20.157.248,30) $ (21.789.985,41) $ (23.554.974,23)
- COSTO FINANCIAMIENTO $ (26.077.559,12) $ (13.770.437,91)
- COMPRA DE ACTIVOS
- DEPRECIACIÓN $ (108.242.901,24) $ (108.242.901,24) $ (100.462.441,74) $ (100.462.441,74)
= UAI $ 154.001.423,05 $ 185.978.991,97 $ 228.539.473,25 $ 250.979.125,56
- IMPUESTOS 30% $ (46.200.426,92) $ (55.793.697,59) $ (68.561.841,98) $ (75.293.737,67)
= UDI $ 107.800.996,14 $ 130.185.294,38 $ 159.977.631,28 $ 175.685.387,90
+ DEPRECIACIÓN $ 108.242.901,24 $ 108.242.901,24 $ 100.462.441,74 $ 100.462.441,74
+ CRÉDITO
- PAGO DE CAPITAL $ (103.508.168,23) $ (115.815.289,44)
= FNE $ 112.535.729,14 $ 122.612.906,19 $ 260.440.073,02 $ 276.147.829,64
AÑO 13 14 15 16
+ INGRESOS $ 400.871.302,90 $ 428.531.422,80 $ 458.100.090,98 $ 489.708.997,26
- COSTOS DE PRODUCCIÓN
- COSTOS DE ADMINISTRACIÓN
- COSTO DE VENTAS
- ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO $ (25.462.927,15) $ (27.525.424,24) $ (29.754.983,61) $ (32.165.137,28)
- COSTO FINANCIAMIENTO
- COMPRA DE ACTIVOS
- DEPRECIACIÓN $ (100.462.441,74) $ (100.462.441,74) $ (100.462.441,74) $ (100.462.441,74)
= UAI $ 274.945.934,02 $ 300.543.556,82 $ 327.882.665,63 $ 357.081.418,23
- IMPUESTOS 30% $ (82.483.780,21) $ (90.163.067,05) $ (98.364.799,69) $ (107.124.425,47)
= UDI $ 192.462.153,81 $ 210.380.489,77 $ 229.517.865,94 $ 249.956.992,76
+ DEPRECIACIÓN $ 100.462.441,74 $ 100.462.441,74 $ 100.462.441,74 $ 100.462.441,74
+ CRÉDITO
- PAGO DE CAPITAL
= FNE $ 292.924.595,55 $ 310.842.931,51 $ 329.980.307,68 $ 350.419.434,50
91
91
AÑO 17 18 19 20
+ INGRESOS $ 523.498.918,07 $ 559.620.343,41 $ 598.234.147,11 $ 639.512.303,26
- COSTOS DE PRODUCCIÓN
- COSTOS DE ADMINISTRACIÓN
- COSTO DE VENTAS
- ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO $ (34.770.513,40) $ (37.586.924,99) $ (40.631.465,91) $ (43.922.614,65)
- COSTO FINANCIAMIENTO
- COMPRA DE ACTIVOS
- DEPRECIACIÓN $ (100.462.441,74) $ (100.462.441,74) $ (100.462.441,74) $ (100.462.441,74)
= UAI $ 388.265.962,93 $ 421.570.976,69 $ 457.140.239,46 $ 495.127.246,87
- IMPUESTOS 30% $ (116.479.788,88) $ (126.471.293,01) $ (137.142.071,84) $ (148.538.174,06)
= UDI $ 271.786.174,05 $ 295.099.683,68 $ 319.998.167,62 $ 346.589.072,81
+ DEPRECIACIÓN $ 100.462.441,74 $ 100.462.441,74 $ 100.462.441,74 $ 100.462.441,74
+ CRÉDITO
- PAGO DE CAPITAL
= FNE $ 372.248.615,79 $ 395.562.125,42 $ 420.460.609,36 $ 447.051.514,55
Para evaluar el proyecto, se calcula la rentabilidad de la inversión, en términos de los índices
más utilizados que tienen en cuenta variables como el tiempo, financiación, tasas de interés e
inflación, como lo son el valor presente neto VPN y la tasa interna de retorno TIR.
En la tabla 28, se puede analizar el VPN y la TIR año a años, en los primeros 20 años del
proyecto, durante los cuales se depreciara el edificio. Se puede concluir que desde el primer
hasta el séptimo año, se obtiene VPN negativos y la TIR no logra igualar el 15,339 % esperado
por los socios. Sin embargo, a partir del octavo año, podemos obtener VPN positivos, que nos
indican que se logra el retorno de la inversión inicial, al finalizar el año 20, se obtendrán ingresos
que traídos a valor presente sumarán $ 463.450.639,50 millones de pesos y una tasa interna de
retorno del 29,33%, con lo cual se concluye que el proyecto es viable y permite la maximización
de utilidades para los socios.
92
92
Tabla 28. Evaluación financiera.
EVALUACIÓN FINANCIERA
AÑO PARÁMETRO VALOR AÑO PARÁMETRO VALOR
20 TIR 29,332%
10 TIR 21,158%
VPN $ 463.450.639,50 VPN $ 80.025.912,00
19 TIR 29,155%
9 TIR 19,429%
VPN $ 437.697.846,81 VPN $ 50.597.314,38
18 TIR 28,932%
8 TIR 17,110%
VPN $ 409.761.556,28 VPN $ 19.444.271,58
17 TIR 28,647%
7 TIR 13,941%
VPN $ 379.448.146,74 VPN -$ 13.424.818,78
16 TIR 28,279%
6 TIR 9,516%
VPN $ 346.545.575,46 VPN -$ 47.976.975,31
15 TIR 27,802%
5 TIR 3,185%
VPN $ 310.821.451,02 VPN -$ 84.148.960,41
14 TIR 27,173%
4 TIR -6,933%
VPN $ 272.020.882,05 VPN -$ 124.434.333,42
13 TIR 26,332%
3 TIR -23,150%
VPN $ 229.864.073,16 VPN -$ 166.492.177,18
12 TIR 25,181%
2 TIR -49,355%
VPN $ 184.043.635,42 VPN -$ 208.480.523,79
11 TIR 23,558%
1 TIR -85,700%
VPN $ 134.221.574,20 VPN -$ 247.587.360,97
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6 DECISIONES Y RECOMENDACIONES.
• Del estudio de mercado, se concluye, que existe un mercado que se puede explotar, ya que se
tiene una demanda potencial positiva; se observan resultados importantes, de 18.660
búsquedas y 402 conversaciones en la red, sobre construcción con contenedores, de las
cuales el 600 personas se encuentran interesadas en oficinas con contenedores, y 468 ya se
encuentran absorbidas por la oferta actual de productos sustitutos, con lo cual se puede
esperar una demanda potencial de 132 oficinas anuales.
• Como se observó en el plan de ventas del estudio de marcado, Se concluye que el coso
promedio de las oficinas de un edificio con contenedores marítimos de 5 pisos, es más alto
que el promedio de las oficinas convencionales, por lo cual se recomienda no venderlas a un
valor superior a $ 2.962.962 millones, dicho valor asegura las utilidades para los socios.
• Según el estudio técnico, la construcción de 5 pisos y 30 oficinas con contenedores
marítimos es de tan solo 178 días, lo cual es menor al promedio de construcción de
estructuras convencionales.
• De acuerdo al estudio de costos del anexo 6, se concluye que la estructura metálica requerida
para cumplir con la norma NSR 10, eleva los costos del edificio en $ 632.175.882 millones,
y se debe incluir esta estructura para cumplir con todos los requerimientos normativos y
obtener sin dificultades las licencias requeridas para la construcción del proyecto.
• Se concluye con base evaluación financiera, y el análisis de sensibilidad del anexo 7, que si
se oferta el 100% del producto en ventas, el proyecto no es rentable, debido a la inversión
inicial en estructura metálica para cumplir con la norma NSR 10; si se oferta el 100% en
alquiler es rentable, pero el aporte inicial requerido por los socios es muy alta, por lo cual se
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recomienda como se observó en el plan de ventas del estudio de mercado, ofrecer el
producto, 50% en alquiler y 50% en ventas sobre planos, para obtener la rentabilidad
requerida por lo socios.
• El tiempo de vida de este tipo de proyectos, se recomienda superior a 8 años, para comenzar
a obtener flujos de caja neos, valores presentes netos y tasas internas de retorno positivas,
recuperando la inversión inicial y generando utilidad para los socios.
• Una vez terminado nuestro proyecto y satisfecha la demanda no solo de oficinas sino de
infraestructura a nivel Bogotá, se deberán buscar nuevas oportunidades y nichos de negocio
en las demás ciudades principales cuyas demandas comienzan a crecer.
• Un análisis de la tendencia de oferta y demanda sumado a la falta de infraestructura del país
en cuanto a oficinas nos brinda una mayor probabilidad en la viabilidad del proyecto al
ajustarse al plan que tiene de 20 años.
• Mediante el desarrollo tecnológico propuesto en el presenta trabajo, se presenta la manera de
realizar construcciones no convencionales de una manera sostenible y amigable con el medio
ambiente. El apoyo del estado es fundamental y se deberán realizar sinergias a fin de analizar
y estudiar este tipo de innovaciones que buscan el menor impacto posible al medio ambiente.
• Es de vital importancia recordar y monitorear los factores críticos de éxito enunciados a fin
de lograr el cumplimiento satisfactorio del proyecto.
• Durante la elaboración de este trabajo y con el fin de conseguir los objetivos planteados al
inicio del mismo, se utilizaron los conocimientos adquiridos, metodologías aprendidas y
criterios profesionales desarrollados durante las etapas de formación en la especialización en
Gestión de proyectos de Ingeniería.
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• Nuestra experiencia y know how adquiridos sobre Procesos de Manufactura, más la
investigación y consulta a especialistas permitieron estudiar alternativas técnicas en el
cumplimiento de la norma NSR10, propuesta de valor de nuestro trabajo.
• Por último se evaluó el proyecto desde el punto de vista estratégico, aplicando los
conocimientos incorporados en Balance Score Card. Para este análisis se aplicaron
herramientas que permitiera proyectar nuestro proyecto de una forma estratégica.
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