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2Dic.2010

En el número anterior escribíamos sobre las oportunidades que la vida nos da en muchos aspectos y vaya si es cierto. Con nuestra primera publicación hemos comprobado que la oportunidad que se nos presentó para editar nuestra propia revista, nos ha dejado un sinnúmero de felicitaciones y elogios por el material que le entregamos a nuestros ahora lectores. Simplemente a todos, desde adentro hacia afuera, muchas gracias!!! BUENOS VIENTOS... TIEMPOS DE PROSPERIDAD

Nuestro país transita momentos como hace tal vez muchos años no vivía. Deberíamos remontarnos a comienzos del siglo pasado, fines de la década del 30, para rememorar ese aguje de prosperidad.

Salvando las distancias, en aquel entonces se producía y fabricaba mucho para exportar porque otros países especialmente Europa, estaban comenzando una guerra. La Suiza de América nos decían. Hoy vol-vemos a sentir soplar esos vientos de prosperidad que provienen de un sector donde los valores del suelo han tomado un auge y un furor nunca pensado.

Ese resurgir de los precios en el agro, sobre todo de la tierra, han generado un movimiento en la cadena agro industrial que está repercutiendo en muchos sectores. Y como siempre se ha dado, el agro, el campo, es el motor de nuestro país. Una industria con precios ya internacionales donde hemos llegado a vender suelos por lo que vale la hectárea en Estados Unidos, está generando una reinversión de capitales en otros sectores de la economía del país.

El auge de la construcción de edificios mucho se explica porque está llegando capital del interior del país. Y no solo proviene del propietario del campo, también del que vende insumos para el agro, alambre, postes de madera, fertilizantes, intermediarios, servicios veterinarios, un sinnúmero de personas o actores que están relacionados con la cadena agro industrial.

Y no solo es en la construcción, también las ventas de autos han crecido en forma importante, el gasto de las familias se ha incrementado, las ventas comerciales han subido sus niveles, los shoppings salen cada vez más fuertes con ofertas atractivas para sus clientes y las personas se aglomeran para adquirir las ofertas propuestas. Y todo esto generado por 15.859.350 millones de hectáreas aproximadamente, destinadas o con aptitud para la producción agropecuaria. De las cuales 14 millones de hectáreas son campos naturales. Estas cifras muestran la gran cantidad de tierra que hay para producir en nuestro país.

Hace poco menos de 10 años nadie iba a predecir que esta cantidad de superficie de tierra rural se convertiría en el protagonista de este importante auge que se ha venido desarrollando en el sector agro-pecuario.

Y a pesar de lo que digan, “el campo” sigue siendo el motor dinamizador de nuestro país. Produce para consumo interno y externo, carne, lana, leche, madera, trigo, maíz, girasol, soja, citrus, vid, hortalizas,...Y a su vez éstas generan una cadena de trabajo para innumerables empresas industriales, de servicios, que a su vez dan y generan una importante demanda de trabajo y mano de obra para muchas personas.

Es de esperar que estos vientos conduzcan al Uruguay hacia un puerto donde la prosperidad y las buenas oportunidades sean la base para el crecimiento cultural, económico y social de sus habitantes.

EDITORIAL AGRADECIMIENTO

EDITORIAL

4Dic.2010

Ing. Pedro Soust Dirreción Forestal del MGAP

24

NOTICIAS40

INFORMES

48INDICADORES

Informe inmobiliario 30

Director Responsable _ Hugo C. CersósimoDirector de Arte _ Lic. Ana UriosteRedactora _ Ec. Florencia QueiroEntrevistador_José Ignacio Mazzilli Colaboran en este número: Arq. Florencia García

Crédito Hipotecario en UruguayBarrios Privados 2010

Sector de la construcción en MontevideoSector Inmobiliario en España

Inmuebles Rurales

610121622

Las opciones vertidas en los artículos son deresponsabilidad exclusiva de uso autores y no necesariamente compartida por la dirección. Queda prohibida la reproduccióntotal o parcial del contenido de esta edición,sin el permiso expreso de su Dirección

Entrevistas:Ing. Carlos FaroppaJosé de Freitas, Plaza RuralGerardo García Pintos, Presidente del SUL

Rincón 477- of 5032916 3686 - 2916 62 59

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6Dic.2010

Según datos del Banco Central del Uruguay (BCU) el capital otorgado

en créditos para vivienda representó el 20% del total de los préstamos

otorgados a familias en los últimos 12 meses cerrados a octubre 2010,

y esta proporción ha venido en aumento.

En este informe se analizará cómo ha evolucionado el crédito a la

vivienda y cuáles son las condiciones actuales para acceder a un prés-

tamo hipotecario.

1- Evolución del número de operaciones y capital total

En el año móvil cerrado a octubre de 2010 se otorgaron 5.272 nuevos

préstamos para vivienda, cifra que es igual a la de igual año móvil de

2009, y 1% mayor que la del año móvil cerrado a setiembre de 2010.

El capital involucrado en estas 5.272 operaciones ascendió a 217,9 mi-

llones de dólares, lo que significó un aumento de 42% con respecto

al año móvil cerrado a octubre de 2009 y de 2% con respecto al año

móvil cerrado a setiembre de 2010 (medido en dólares corrientes).

Crédito hipotecario en Uruguay Octubre 2010

El dinamismo del sector inmobiliario depende en gran medida del acceso que tengan los potenciales compradores a la financiación.

Cantidad de Operaciones y capital equivalente - año móvil

Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCU

7

2 - Distribución según moneda y evolución de tasas de interés

Uno de los paradigmas que cambió la crisis de 2002 en Uruguay fue la

forma de percibir el riesgo que viene aparejado a la moneda. Actual-

mente casi la totalidad de los préstamos son otorgados en pesos (ya

sea que su evolución esté o no atada a algún índice), y se ha relegado al

dólar a un 2% de los préstamos otorgados para la compra de vivienda.

En cuanto a la cantidad de operaciones, en el año móvil cerrado a

octubre de 2010, el 47% de las operaciones correspondieron a prés-

tamos en Unidades Indexadas, el 50% en Unidades Reajustables y el

2% en dólares.

Con respecto a los capitales operados la delantera la llevó la UI con el

63% del total (136,3 millones de USD) seguido por la UR con el 36%

(79,4 millones de USD) y finalmente los préstamos en dólares y pesos

que representan menos del 1% del capital otorgado.

Fuente: Elaboración propia en base a datos del BCU Fuente: Banco Central del Uruguay

Tasas activas por monedas Cantidad de Operaciones y capital operado - año móvil

Este cambio en la moneda en que se otorgan los préstamos para vi-

vienda responde a una serie de factores que se presentarán a conti-

nuación.

La primera es que en la reforma tributaria de 2007 se eliminó el pago

de IVA sobre los intereses de préstamos en UI o UR, pero no así en

dólares. Probablemente esta medida se haya tomado para desdolarizar

una economía que hasta 2002 manejaba los dólares para cualquier tipo

de operación financiera (ya sea ahorro o préstamos).

Otra razón de suma importancia es que todos los actores de la eco-

nomía tomaron conciencia del riesgo de tomar u otorgar préstamos

en dólares, al ver cuán perjudicial puede ser mantener deudas en una

moneda distinta a la que se percibe la mayor parte de los ingresos. A

su vez, la inflación y la evolución de los salarios (índices que rigen la

cotización de la UI y la UR respectivamente) es más previsible y menos

volátil que el tipo de cambio.

Por lo tanto, contraer deudas en pesos es menos riesgoso que en

dólares, ya que la cuota del préstamo acompañará la evolución de los

ingresos (en su mayoría salarios que por lo general cubren en su au-

mento la inflación).

Por todo esto, las tasas de interés más relevantes para la finan-

ciación de vivienda son las de UI, la que a octubre de 2010 se

encontraba en 6,5% y UR que en el mismo periodo ascendió a

4,78%.

En los últimos años las tasas de interés en UI ha aumentado más que

aquella en UR, debido en gran parte a que los salarios (variable deter-

minante de la UR) han aumentado más que el IPC (variable que marca

la evolución de la UI).

Si se realiza un promedio de las tasas de interés, ponderado por los

capitales en que están denominadas las operaciones se obtiene que a

octubre de 2010 la tasa fue de 6,1%.

8Dic.2010

Con respecto a los préstamos en pesos, la mayoría se ofrecen en UI,

en plazos máximos de entre 10 y 25 años, dependiendo del banco, el

porcentaje a financiar de la vivienda y los ingresos del solicitante.

La mayoría de los bancos privados ofrecen plazos de hasta 20 años,

pero hay algunos, entre los que se encuentra el BHU, que ofrecen

hasta 25 años.

La tasa de interés (TEA) va de entre 5,9% a 8,6%. La diferencia está en

el plazo (a mayor plazo mayor tasa), en el porcentaje del precio de la

vivienda (en algunos bancos cuanto mayor es el porcentaje a financiar,

mayor es la tasa) y en el banco en el que se solicite.

Por lo general se financia hasta un 70% (en algunos casos hasta el 80%)

del precio de mercado del inmueble. También puede suceder que el

tope a financiar sea menor (por ejemplo 60% del valor del inmueble),

debido a que los ingresos del solicitante son bajos; este es el caso del

BHU, con el fin de ampliar el público objetivo.

La mayoría de los bancos piden ingresos mínimos de entre $25.000 y

$ 40.000. El BHU permite que para empleados públicos y jubilados el

ingreso mínimo sea de 15.000, pero el porcentaje a financiar con este

ingreso es más bajo que el del promedio (70% del valor de mercado).

3 - Características para obtener un préstamo para vivienda

Luego de la vuelta al mercado del BHU y del impulso que desde el

gobierno se le está dando al tema de la vivienda, muchos bancos han

salido a promocionar fuertemente los préstamos hipotecarios.

En este apartado se analizarán las condiciones bajo las cuales los ban-

cos prestan dinero para la compra de vivienda.

Como se ha visto en los apartados anteriores del informe, la mayor

parte de los préstamos se otorgan en UI o UR, por lo cual las condicio-

nes de los préstamos que se realizan en dólares no son muy relevantes.

Igualmente se mencionará que los bancos que prestan en dólares lo ha-

cen a en general una tasa variable atada a la evolución de la LIBOR (la

tasa es LIBOR más un plus de entre 7% y 9% dependiendo el banco y

el plazo), con una relación cuota ingreso de 20% en general (menor a la

de los préstamos en UI), con plazos de entre 10 y 15 años (en general

el plazo es menor que el de los préstamos en UI).

Algunos bancos también requieren que si se pide un préstamo en dó-

lares los ingresos del solicitante sean en esta moneda.

9

Otra restricción que se impone con respecto al in-

greso es que la cuota a pagar no supere un cierto

porcentaje de los ingresos del solicitante (o núcleo

familiar), el cual se encuentra en un rango de entre

20% y 30%.

El resto de los requisitos son bastante similares en-

tre los diferentes bancos: contratar seguro de vida

y seguro contra incendios, pagar los gastos adminis-

trativos, no superar una determinada edad (por lo

general 70 años al final del plazo), hipotecar el in-

mueble (u otro bien) a favor del banco, entre otros.

10Dic.2010

En la década del 90 comenzó la iniciativa de construir barrios privados,

modelo que ya existía en otros países de la región. Hoy en día hay una

interesante oferta de inmuebles (tanto casas como terrenos) en estos

barrios, y algunos nuevos emprendimientos.

En este informe se analizarán las características de los distintos barrios

privados en la zona metropolitana, se presentarán los resultados de un

relevo de oferta realizado por Situación Inmobiliaria y se hará referen-

cia a los nuevos emprendimientos.

Características

Una de las primeras distinciones que debe hacerse es entre barrios pri-

vados y barrios jardín. Por disposición municipal en Montevideo no está

permitido realizar emprendimientos que restrinjan el paso en las calles,

y por lo tanto no se pueden desarrollar barrios privados. En su lugar se

han desarrollado los llamados barrios jardín, que cuentan con muchas

de las características de un barrio privado (siendo la más importante la

seguridad) pero no restringen el acceso.

Para proveer seguridad estos emprendimientos (ej: Manantiales y Jar-

dines de Carrasco) cuentan con servicio de vigilancia privada. Además

están diseñados de forma tal que no quedan cerca de calles muy tran-

sitadas por lo cual es muy difícil toparse con el emprendimiento “por

accidente”, reforzando de esta forma el concepto de privacidad.

Los barrios privados se han desarrollado en Canelones, donde la dispo-

sición sí lo permite. Las principales características de estos desarrollos

inmobiliarios son la seguridad (vigilancia y control de acceso), espacios

verdes, áreas comunes con servicios de distinta índole (dependiendo

del barrio tienen gimnasios, canchas, club house, guardería, etc), cercanía

con centros urbanos (en su mayoría se encuentran en el límite entre

Montevideo y Canelones, lo que resulta en una rápida llegada el centro

de Carrasco).

No cuentan como en otros países con grandes centros comerciales o

colegios, pero sí llegan todos los servicios básicos y de delivery. Debido

a la dificultad para conseguir transporte público desde esos sitios, por

lo general está estipulado que tengan servicios de remis.

Algunos barrios cuentan con amenities especiales. Tal es el caso de

Altos de la Tahona, que tiene una cancha de golf. Dentro de los em-

prendimientos nuevos pueden tomarse como ejemplos de caracterís-

ticas peculiares Los Olivos del Polo que contará con acceso exclusivo

al Carrasco Polo Club, o Chacras de la Tahona, un emprendimiento

que permitirá realizar micro emprendimientos de granjas y huertas con

asesoramiento especializado para los residentes.

Barrio C. de Tenis C. de Fútbol C. de Golf Gimnasio Vigilancia Sauna

Colinas de carrasco x x x

Altosa de la Tahona x x x x x

Carmel x x x

Lomas de Carrasco x x x x x

Cumbres de Carrasco x x x x

San Nicolás x x x x

Jardines de Carrasco x

Manantiales x

Setiembre 2010

11

Precios

Los precios de los lotes varían según muchos factores. Dentro de los más

importantes se encuentran la consolidación (cuan poblado está el barrio), los

amenities, la ubicación relativa dentro del emprendimiento (si tiene vista a al-

gún espacio particular o el asoleamiento), el tamaño de los lotes, entre otros.

Para este análisis se presentarán los precios promedio de los inmuebles

relevados, así como los máximos y mínimos. Debe tenerse en cuenta

que los valores provienen de un relevo de oferta, lo que implica que en

ellos se recogen los precios de los inmuebles a la venta en el momento

de la recopilación de datos (agosto de 2010).

En relación al precio promedio y al precio máximo en los barrios pri-

vados, Lomas de Carrasco y Cumbres de Carrasco tienen la delantera.

En Lomas el precio promedio de un lote fue de USD/m² 67 (lotes

de 1.387 m² promedio), mientras que el precio máximo relevado fue

de USD/m² 100. En cuanto a Cumbres el precio promedio fue de

USD/m² 98 (lotes de USD/m² 1.498) y el máximo de USD/m² 99.

Los barrios jardín (San Nicolás, Manantiales y Jardines de Carrasco)

presentaron precios sustancialmente más altos, entre USD/m² 225 y

USD/m² 480, pero existen pocos casos de oferta, en gran parte por-

que están cerca del 100% de ocupación. Los lotes son también más

pequeños, de entre 750 m² y 1.000 m². Así que se puede asumir que

su mayor precio radica en que están situados en Montevideo, mucho

más cerca del centro de Carrasco y de la ciudad, en que los lotes son

de menor tamaño, y en que la los barrios ya están muy consolidados.

La relación en los precios se mantiene muy similar a lo que dio como

resultado el relevo del año 2009, donde los barrios jardín tenían los

precios más caros, y dentro de los barrios privados Cumbres y Lomas

fueron los más costosos, seguidos por Carmel, Altos de la Tahona y

Colinas de Carrasco respectivamente.

Nuevos emprendimientos

El emprendimientos Los Olivos Barrio del Polo está concebido como

un barrio jardín, ubicado al lado del Carrasco Polo Club (Montevideo).

Una de las características diferenciales de este desarrollo es el acceso

que brinda a las instalaciones del Carrasco Polo Club.

Está muy cerca de Jardines de Carrasco y San Nicolás, por lo que esta

zona de Camino Carrasco parece ir consolidándose, albergando tres

de los cuatros barrios jardín más importantes.

Otro emprendimiento realizado como barrio jardín es Lagos, desarro-

llado en un predio de 60 hectáreas en Parque Miramar. La particulari-

dad de este emprendimiento es que todos los lotes tienen costa a los

lagos.Por otro lado, los desarrolladores de La Tahona tienen planes de

seguir expandiendo su marca con emprendimientos temáticos. Tal es

el caso de Chacras, que le permitirá a los propietarios realizar micro

emprendimientos de huerta y granja.

Todos los desarrollos, tanto los nuevos como los que ya están muy

consolidados, tienen implícitos los conceptos de seguridad, tranquilidad

y conexión con la naturaleza, pero con diversidad de amenities de-

pendiendo de las características particulares de cada emprendimiento.

Setiembre 2010

12Dic.2010

El sector inmobiliario está experimentando un boom desde el año

2004, luego de que durante la crisis la actividad se viera prácticamente

paralizada, tanto desde el punto de vista de las compraventas como de

la construcción. Esta última tiene una gran significancia económica, ya

que es sumamente procíclica y en los últimos años ha representado

entre el 5% y el 6% del PIB uruguayo.

Este informe se enfocará en el sector de la construcción, en cómo ha

evolucionado en estos últimos años y en cuáles son las perspectivas

para el futuro.

Estadísticas referentes a los permisos de construcción

La cantidad de permisos de construcción es un indicador sumamente

importante, porque determina el stock de vivienda nueva que el mer-

cado deberá absorber en el mediano plazo.

La cantidad de permisos otorgados por la Intendencia de Montevideo,

así como los metros cuadrados equivalentes, tuvieron un gran aumen-

to en los años 90, probablemente impulsado por el buen contexto

regional (plan de convertibilidad en Argentina y el Plan Real en Brasil),

el aumento de los ingresos y el mayor acceso al crédito bancario para

residentes.

Con la reversión de los factores externos favorables (la devaluación de

Brasil en 1999 y la crisis argentina en 2001) y la subsiguiente crisis local,

el sector de la construcción sufrió una fuerte recesión. Debe tenerse

en cuenta sobre todo que la construcción es una actividad sumamente

procíclica y más volátil que el PIB, es decir que aumenta más que el

producto en años de bonanza y se resiente más en años de crisis.

La recesión económica comenzó a ceder a fines de 2003, y el sector de

la construcción acompañó la salida.

Sector de la

Construcción en Montevideo

Entre 2005 y 2009 la cantidad de permisos de construcción otorgados

por la Intendencia de Montevideo aumentó sustancialmente. El máxi-

mo se alcanzó en 2008, con un total de 1.700 permisos otorgados que

equivalen a 556.131 m², mientras que en 2009 ascendieron a 1.634

(463.080 m²), un número levemente inferior al del año anterior.

Variación interanual PIB y Construcción

Fuente: BCU

13

En cuanto a los permisos de construcción destinados solo a vi-

vienda, significan aproximadamente el 80% en número de permi-

sos y entre el 55% y 75% de los metros cuadrados (en 2009 fue

78% de los permisos y el 55% de los m² para vivienda, mientras

que para comercios e industria los porcentajes ascendieron a 17%

y 35% respectivamente).

La evolución que ha tenido es muy similar a la de la cantidad de permisos en general, con una disminución en el año 2009.

Al analizar la situación por barrio se observa que los que se en-

cuentran en la zona costera este de la capital son los que con-

centran la mayor cantidad de metros cuadrados. En particular,

los barrios que han acumulado mayor cantidad de m² otorgados

desde 2003 son Pocitos, Carrasco, Punta Carretas, Malvín y Buceo.

Análisis por zonas

A continuación se realizará el análisis por las 5 zonas en las que

habitualmente Situación Inmobiliaria agrupa los barrios de Monte-

video, ya que hay una relación entre la actividad de la construcción,

el valor de compraventa y la cantidad de transacciones en cada

una de las zonas.

Estos factores se retroalimentan, ya que los altos precios (impulsa-

dos por la alta demanda) incentivan la construcción en esa zona y

ponen a la venta mayor cantidad de unidades, que por lo general

son vendidas rápidamente.

Fuente: INE

Permisos de construcción otorgados por la Intendencia de Montevideo

14Dic.2010

Construcción

0

200

400

600

800

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

0

50000

100000

150000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

m² zona 1

m² zona 2

m² zona 3

m² zona 4

m² zona 5

Construcción

0

200

400

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

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100000

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

m² zona 1

m² zona 2

m² zona 3

m² zona 4

m² zona 5

Si se analizan los datos desde 2003 (comienzo de este ciclo de ex-

pansión en el sector de la construcción), observamos que la Zona 1

ha acumulado más cantidad de permisos de construcción (y m²) que

el resto de las zonas juntas, es decir que más del 50% de lo que se ha

construido en estos últimos 7 años con destino a vivienda fue desarro-

llado en la zona más cara de la ciudad.

Una comprobación más allá de las estadísticas se encuentra en que ya

casi no quedan terrenos disponibles en estas zonas, y mucho menos en

la primera línea al mar.

La Zona 3 ha tenido un gran aumento en los últimos 3 años en cuanto

a cantidad de permisos de construcción, pero se mantiene relativamen-

te igual que la zona 2 en cantidad de metros cuadrados. Dentro de lo

que corresponde a lo que puede calificarse como el centro geográfico

de Montevideo (zona 3), la construcción ha comenzado a aumentar

en 2005. La mayor cantidad de permisos se otorgaron en los barrios

de Parque Batlle y Villa Dolores, Prado y Nueva Savona, Unión y Tres

Cruces, representando en estos últimos 7 años más del 60% de los

metros cuadrados otorgados y más del 70% de la cantidad de permisos

en esta zona.

En la zona 2, la cantidad de permisos de construcción se ha concentra-

do en Cordón, Parque Rodó y Palermo, que han acumulado más del

70% de los permisos de construcción y más del 50% de los metros

cuadrados.

Las zonas 4 y 5 han tenido una actividad muy baja, y la cantidad de

permisos de construcción otorgados no sobrepasa el 5%.

Si se analiza la información de permisos de construcción con la cantidad

de compraventas en cada una de las zonas, se observa un dato muy intere-

sante. Mientras que más de la mitad de los permisos de construcción para

vivienda corresponden a la zona 1, la cantidad de compraventas se encuen-

tra en el entorno del 35%. Es decir que las compraventas están distribuidas

un poco más uniformemente entre zonas que las nuevas construcciones.

Cantidad de permisos de construcción por zona

Fuente: Elaboración Propia en base a INE.-

Fuente: Elaboración Propia en base a INE.-

Cantidad de m2 otorgados en los permisos de construcción

15

Parece haber una tendencia por parte de los desarrolladores de enfocar la construcción en los

barrios premium de la ciudad, apuntando a un segmento de compradores de poder adquisitivo

alto. Las explicaciones que pueden encontrarse a este fenómeno son múltiples. La primera se

encuentra en el acceso al crédito y el ahorro previo de las familias.

Hasta el año 2008 (año en que el BHU volvió al mercado) el crédito bancario para vivienda era

muy bajo y estaba en manos de los bancos privados. Según las estadísticas del BCU, en 2009

se otorgaron poco menos de 5.000 préstamos para vivienda por un total de 154 millones de

dólares, lo que equivale a alrededor de 32 mil dólares en cada préstamo.

Hay una gran cantidad de requisitos para acceder a un préstamo para vivienda, ya que se nece-

sitan ingresos relativamente altos y un ahorro previo de al menos 30% del valor del inmueble

que se pretenda comprar.

Por lo tanto es más seguro invertir en construir inmuebles destinados a personas que tienen

mejores posibilidades de financiamiento y mayor ahorro previo, ya que de esta forma podrán

vender las unidades construidas de forma más fácil.

A su vez también está el efecto de la ganancia de capital, ya que los datos demuestran que la

Zona 1 se ha valorizado sustancialmente desde 2003 y la que presenta menor volatilidad en el

precio, por lo tanto, es percibida como una opción segura para invertir.

Otra razón de índole económico es que construir cuesta lo mismo independientemente del barrio

en que se realice la obra. Lo que hace la diferencia es el valor de la tierra, y parecería que hasta el

momento es más rentable construir en la zona Premium, incluso con los altos precios de terrenos.

El gobierno ha tomado nota de este patrón y recientemente ha comenzado a realizar esfuerzos

para incentivar la construcción de vivienda en otros barrios, apuntando a llegar a la clase media.

Aún no está pronta la ley, pero según ha trascendido en la prensa se realizarán exoneraciones

tributarias para quienes construyan en zonas establecidas como de interés social.

Todo esto será analizado en función del presupuesto y se prevé que la ley se vote antes de fin

de año para estar vigente a partir de 2011.

Los préstamos y subsidios que se dan a través de la Agencia Nacional de Vivienda y del BHU

también tienen como finalidad que las personas de ingresos medios y medios bajos tengan

acceso a la vivienda.

Por lo tanto habrá que esperar a que se implementen estas medidas y ver si los desarrolladores

evalúan que la rentabilidad es buena y los riesgos son asumibles. Si esto sucede se podría llegar

a un esquema de construcción donde los nuevos proyectos no estén concentrado en una sola

zona de la ciudad y con un público objetivo de ingresos medios.

16Dic.2010

Agosto 2010

EN ESPAÑA

Europa, y particularmente España, no escaparon a la burbuja de precios

que se gestó en el sector inmobiliario. Por esta razón los precios de

los inmuebles han caído sostenidamente desde mediados de 2008, hay

aún una gran sobreoferta, y el sector de la construcción aún no ha

repuntado.

A su vez los expertos difieren en las estimaciones de cuánto más debe-

rán caer el precio, aunque muchos están de acuerdo en que lo peor ya

ha pasado. En este informe se analizarán todos los sectores que hacen al

mercado inmobiliario, desde la construcción hasta los precios y cantidad

de ventas.

Compraventa de viviendas

El precio de la vivienda ha venido cayendo desde el año 2008, y si

bien el ritmo de esta caída ha disminuido, aún no hay señales de que

los precios vayan a recuperarse en el corto plazo.

Según las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística de España

(INE) el precio de la vivienda libre en el segundo trimestre de 2010

se ubicó en €/m² 1.849. El ritmo de caída ha disminuido, pasando de

8% interanual en los peores momentos de la crisis (segundo y tercer

trimestre de 2009), a 4% en este segundo trimestre de 2010.

17

Al corregir estos precios por el IPC , se observa que la caída en

términos reales del valor de los inmuebles (medido por el precio

de la vivienda libre) acumula un 14% entre el primer trimestre de

2008 (punto máximo de los precios de la vivienda) y el segundo

trimestre de 2010.

Según el informe del BBVA de diciembre de 2009, la corrección

de precios aún no es suficiente, ya que según estudios realizados

la baja de precios debería ser del entorno de 30% en términos

reales.

Cabe destacar que los precios de oferta que maneja el mercado

son mayores a los reflejados en las estadísticas del INE. Muchos

portales inmobiliarios de España realizan índices de precios de

oferta (por ejemplo fotocasa.es publica un índice realizado por

la Escuela de Negocios de la Universidad de Navarra y Sociedad

de Tasación también realiza un índice de precio de inmuebles), los

que reflejan un valor por metro cuadrado por encima de los

€/m² 2.300 a junio de 2010.

La dinámica del mercado se mide no solo por los precios, sino

también por la cantidad de transacciones que se realizan. A este

respecto y según las estadísticas del INE, el mercado claramente

ha disminuido su volumen de operaciones, pasando de casi 800

mil en el año 2007 a poco más de 430 mil en los 12 meses ce-

rrados a junio de 2010.

En el segundo trimestre de 2010 se realizaron 109.410 opera-

ciones, un 12% más que en igual trimestre del año anterior. Al

comparar los años móviles, se observa que desde enero de 2010

la cantidad de operaciones está comenzando a subir lentamente,

o más precisamente a estabilizarse.

Fuente: Elaboración Propia en base a INE.-

18Dic.2010

En relación a la antigüedad de las viviendas tranzadas, la proporción es casi

igual, ya que en los 12 meses cerrados a junio de 2010 el 51% de las com-

praventas correspondía a vivienda nueva y el restante 49% a vivienda usada.

Desde el punto de vista de la protección oficial, debe destacarse que en

España existen dos tipos de vivienda. La vivienda libre es aquella cuyo pre-

cio no está controlado por el Estado y puede ser libremente comprada o

vendida.

La vivienda de protección estatal (VPO o vivienda protegida) es una vivien-

da de carácter social, que cuenta con ayuda del Estado, ya se por medio

de subsidios, condiciones de préstamos más favorables, entre otros. Lo más

importante es que su precio máximo está acotado, y se debe cumplir con

una serie de requisitos para poder acceder a ella (en términos de ingreso,

no ser propietario de otra vivienda, que sea para habitar, entre otros).

El Estado tiene estipulaciones para los desarrolladores en cuanto a tipo-

logías, metraje y precios. El incentivo en la construcción de este tipo de

vivienda está en los beneficios que se reciben (mayor financiación a tasas

menores por ejemplo). El comprador de una vivienda de este tipo tie-

ne restricciones a la venta, que en algunos casos tienen una determinada

duración y en otros no, pero acceden a ellas a precios menores a los de

mercado.

La proporción de vivienda protegida en el total de las compraventas ha

aumentado en los últimos dos años, pasando de 8,5% a mediados de 2008

a 10,5% en los 12 meses cerrados a junio de 2010.

Hipotecas

Uno de los detonantes en la aparición de una burbuja inmobiliaria fueron

los préstamos otorgados a bajas tasas de interés, con los inmuebles como

garantía, que en su momento tenían valores siderales.

Fuente: Elaboración Propia en base a INE.-

Cantidad de compraventas (12 meses)

19

Al terminarse la burbuja, muchos propietarios se encontraron con deu-

das que excedían el valor de su propiedad, esto sumado al golpe en el

sector real (pérdida de empleo y recesión económica) generaron una

alta tasa de morosidad y minaron los balances bancarios.

No se discutirá el por qué de estos temas, sea la laxitud de la política

monetaria vigente, los sistemas de incentivos para empleados bancarios

que llevaran a no evaluar correctamente el riesgo de los aplicantes.

Pero la realidad es que la cantidad de hipotecas constituidas creció a

tasas de dos dígitos en 2005 y 2006.

Con la crisis económica, las dificultades que experimentaron los bancos

en 2009, la recesión en el sector inmobiliario y el riesgo que implicaba a

esa altura prestar dinero para la adquisición de vivienda, la cantidad de

hipotecas disminuyó considerablemente.

La explicación de la disminución en la cantidad de hipotecas puede

estar en aparte por la demanda, que también debe haberse visto mer-

mada por la incertidumbre.

En los 12 meses cerrados a mayo de 2010, se realizaron un poco más

de 1 millón de hipotecas por un valor de 142 millones de euros, lo que

da un promedio de 132.217 € por operación. Según datos del Banco

de España, la tasa de interés de referencia para el mercado hipotecario

se encontraba a junio de 2010 en 2,44%, el más bajo desde que se

tiene registro. Debido a que la gran mayoría de los préstamos hipote-

carios son de tasa variable en relación a la EURIBOR, esta última tiene

una gran influencia en lo que se paga por un préstamo. Esto se refleja

en los altos intereses registrados en 2008. Cabe destacar que más del

95% de las hipotecas tienen un tipo de interés variable.

Fuente: Elaboración Propia en base a INE.-

Cantidad de hipotecas (año móvil)

20Dic.2010

Construcción

Como en todos los países que experimentaron crisis en el sector

inmobiliario, la construcción ha prácticamente paralizado su actividad,

posicionándose en niveles históricamente bajos. En los 12 meses ce-

rrados a marzo, se inició la construcción de 151 mil viviendas.

Uno de los datos más interesantes, es el aumento de la proporción

de la construcción de vivienda protegida en el total, que pasó de ser

del entorno de 10% a representar el 50% de las viviendas iniciadas.

Esto está muy relacionado con el Plan Estatal de Vivienda aprobado

en 2009 por el Ministerio de Vivienda de España. En el mismo se pre-

vé ayuda para la compra de vivienda protegida y para la construcción

de la misma.

A su vez, desde el Estado se está promoviendo convertir en vivienda

protegida proyectos que fueron iniciados como vivienda libre, sobre

la base de que existe un gran stock que no podrá ser vendido en el

corto plazo. También existen estímulos económicos para quienes se

acojan a este régimen. Esto se recoge en el “Plan E”, que estipula que

los desarrolladores que conviertan su vivienda en VPO podrán recibir

los beneficios establecidos en el Plan Estatal de Vivienda.

La cantidad de visados otorgados por los Colegios de Aparejadores

sigue bajando en términos interanuales, lo que no vaticina buenas

perspectivas para los próximos meses.

En los 12 meses cerrados a mayo de 2010, se otorgaron 136.605

permisos (obra nueva, ampliación y reforma), un 34% menos que

en igual periodo del año anterior. En cuanto a los visados para obra

nueva, el total en los 12 meses cerrados a mayo fue de 99.734, 42%

menos que en igual periodo del año anterior.

Conclusiones

El mercado inmobiliario español sin dudas ha salido extremadamen-

te golpeado de esta crisis. Los números aún no son auspiciosos en

cuanto a una pronta recuperación, pero parecería que las cosas están

estabilizándose. El único signo de recuperación está en el leve au-

mento de la cantidad de compraventas y en la estabilización de las

hipotecas otorgadas.

El sector de la construcción parece no haber tocado fondo todavía,

en parte debido a la gran cantidad de pisos que no se han podido

vender y a que los precios no se han corregido del todo.

Fuente: elaboración propia en base a Banco de España.-

Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE.-

Construcción de vivienda

Tasas de interés

22Dic.2010

En los últimos años se han dictado nuevas normas referentes a la titu-

laridad de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias, generando

importantes debates sobre quiénes pueden ser propietarios de cam-

pos y explotaciones agropecuarias en el Uruguay. De acuerdo con sus

antecedentes parlamentarios, la finalidad de la ley que comentaremos

a continuación es conocer quiénes son los verdaderos titulares del

derecho de propiedad sobre inmuebles rurales y explotaciones agro-

pecuarias en nuestro país, detectando fenómenos de concentración y

extranjerización de las tierras, e identificando a los titulares a efectos

fiscales.

Marco NormativoEl régimen vigente sobre Titularidad de Inmuebles Rurales y Explota-

ciones Agropecuarias se encuentra regulado por la Ley N° 18.092, con

las modificaciones introducidas por la Ley N° 18.172 y sus Decretos

reglamentarios N° 225/007 y 201/008.

Alcance de la ley¿Qué se entiende por “inmueble rural” y por “ex-plotación agropecuaria”?Si bien nuestro Código Rural denomina inmuebles rurales a aquellos

ubicados fuera de los ejidos, y en su falta, de los arrabales de las ciuda-

des, pueblos o villas, en la práctica son los Gobiernos Departamentales

quienes delimitan las zonas rurales, y por ende los inmuebles rurales.

Por su parte, se denomina explotación agropecuaria a toda superficie

o tierra que se destine a la producción agropecuaria y sea explotada

como una unidad técnica por una o varias personas, sin consideración

de la forma de tenencia, condición jurídica, tamaño o ubicación.

¿Quiénes pueden ser sus titulares?Pueden ser titulares del derecho de propiedad sobre inmuebles rurales

y explotaciones agropecuarias: i) las personas físicas, ii) las personas

públicas estatales y no estatales, iii) las asociaciones y sociedades agra-

rias, iv) las cooperativas agrarias, v) las sociedades de fomento rural, vi)

las sociedades personales, vii) las sociedades en comandita, y viii) las

sociedades anónimas con acciones nominativas.

Para que los tipos sociales mencionados anteriormente sean titulares

de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias se requiere que

todo su capital social se encuentre representado en cuotas sociales o

acciones nominativas, y que sus titulares sean personas físicas.

Ahora bien, para el caso de que las sociedades antes mencionadas no

cumplan con los requisitos legales, la normativa les otorga un plazo

para que se adecuen a las nuevas exigencias, o en su caso, para obtener

una autorización especial del Poder Ejecutivo (en adelante “PE”).

Es así que el plazo de adecuación fijado para que las sociedades que

tengan acciones al portador conviertan sus acciones en nominativas u

obtengan la autorización del PE vence el 30 de junio de 2011.

Una vez transcurrido este plazo sin que hubieran sustituido el total

de su capital accionario por acciones nominativas u obtenido la au-

torización del PE, las sociedades se considerarán disueltas de pleno

derecho a todos los efectos legales. La Auditoría Interna de la Nación

(AIN) será el órgano de control de las regularizaciones de las SA y de

las sociedades en comandita por acciones, cuyo capital social se halle

representado por acciones al portador.

La titularidad de los Inmuebles Rurales y Explotaciones Agropecuarias en el Uruguay.Articulo elaborado por KPMG (departamento de Asesoramiento tributario y legal)

23

¿Todos los inmuebles rurales quedan sujetos a las limitaciones legales sobre titularidad?Quedan excluidos de la limitación sobre titularidad los inmuebles rura-

les donde se realicen actividades que no sean de naturaleza agraria. Se

entiende por actividades agrarias las destinadas a la producción animal

o vegetal y sus frutos, con fines de comercialización o industria, así

como también las de manejo y uso con fines productivos de los recur-

sos naturales renovables (artículo 3 de la Ley 17.777).

Los titulares de inmuebles que no se destinen a estas actividades de-

berán efectuar una declaración jurada comprometiéndose a incluir

preceptivamente en el contrato de compraventa o explotación, que

el respectivo inmueble rural no se destinará a actividades agrarias.

¿Cuáles son las excepciones previstas en la ley?Previa autorización del Poder Ejecutivo, también podrán ser titulares

del derecho de propiedad sobre inmuebles rurales y explotaciones

agropecuarias: i) ciertas entidades contempladas en la normativa aplica-

ble entre las que se encuentran, a vía de ejemplo, sociedades nacionales

y extranjeras que coticen en Bolsas de Valores del Uruguay o del exte-

rior ; AFAPs y fondos de pensión o jubilación constituidos en Uruguay o

en el exterior, etc., y ii) las sociedades en comandita por acciones, SA,

sucursales o entidades del exterior, entre otras, cuyo capital social esté

representado por títulos al portador o nominativos (cuyos titulares no

sean personas físicas), cuando su actividad forme parte de un proyecto

productivo que se considere prioritario para el desarrollo del país.

Si la integración de capital se realizó mediante el procedimiento de

oferta pública en la Bolsa de Valores o en otras Bolsas del exterior de

reconocido prestigio, se deberá presentar certificación notarial o con-

table acreditando dicho extremo, debidamente traducida y legalizada.

¿Cuál es el procedimiento para obtener las autori-zaciones?Las excepciones se solicitarán por los interesados ante el Ministerio de

Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP), quién actuará conjuntamente

con el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) mediante una Comi-

sión que asesorará al Poder Ejecutivo, sobre el otorgamiento de las

autorizaciones. Esta Comisión se encuentra actualmente integrada por

los Doctores César Pérez Novaro y Dario Madeiro, en representación

del MGAP y por el Dr. Gustavo González y el Cr. Alvaro Inchauste, en

representación del MEF.

Los interesados en obtener la excepción deberán presentar una peti-

ción en la que tendrán que demostrar la causa por la cual solicitaron la

autorización. La petición deberá estar debidamente acreditada y fun-

dada en la norma legal y los decretos reglamentarios. La solicitud se presenta ante el MGAP, quién informará a la Comisión de la causal en la que el interesado se amparó para pedir la autorización.

En una primera instancia, la Comisión analizará si la solicitud de autori-zación ha sido acreditada debidamente, en caso contrario le otorgará vista al interesado para que la funde en debida forma. Si la Comisión entiende que se verifica alguna de las causales habilitantes, lo comuni-cará en su informe al PE, para que éste excepcione al interesado de la aplicación de la ley. En la práctica el trámite de la solicitud demora aproximadamente 6 o 7 meses hasta que el PE otorgue la autorización.Cuando la solicitud de excepción esté condicionada a la presentación y aprobación de un proyecto productivo, la Comisión tendrá especial-mente en cuenta que se cumplan los siguientes objetivos: a) la creación de nuevas fuentes de trabajo en el medio rural, el fomento de la pe-queña empresa familiar y la obtención de productos comercializables a nivel internacional, así como que propendan a la erradicación de la pobreza en el campo, b) la incorporación de tecnología, c) el aumen-to de valor agregado en el país a los productos que se obtengan, d) el desarrollo de nuevas cadenas productivas, y e) la promoción de la descentralización territorial.

El análisis de los proyectos productivos estará a cargo de dos evalua-dores especialistas en el tema, integrantes del MGAP. Una vez que los proyectos hayan sido estudiados, los evaluadores emitirán un informe y lo enviarán a la Comisión para su aprobación, quién lo remitirá luego al PE para que otorgue la autorización definitiva.

Finalmente, la ley prevé el otorgamiento de una autorización ficta en el caso que el PE hubiera otorgado una autorización a una determinada persona jurídica para ser titular de ciertos inmuebles rurales, y ésta solicite una nueva, la que se considerará otorgada a los 30 días hábiles de solicitada, salvo que el PE en forma fundada y otorgando vista previa al peticionante tuviera que hacerle alguna observación.

¿Otros aspectos a tener en cuenta?Se deberá inscribir en el Registro Nacional de Comercio a la constitución

o trasmisión de los derechos reales que graven las acciones nominativas,

escriturales, endosables y los certificados provisorios emitidos por las SA

y sociedades en comandita por acciones que sean titulares del derecho

de propiedad de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias.

por Dra. Esc. Erika Fernández Denissow

24Dic.2010

El Ingeniero Pedro Soust, director de la Dirección Forestal del MGAP habla sobre su visión del sector forestal, su evolución, los desafíos para el futuro y sobre qué se puede esperar para el próximo año. Este es un resumen de la entrevista realizada por Situación Inmobiliaria.

¿Cuál es la participación del sector forestal en la activi-dad agropecuaria del país? En término de exportaciones, hectáreas plantadas, ingresos para el país, personal ocu-pado, etcNos basamos en datos aportados por algún organismo oficial.

Primero tenemos la parte ocupacional. Hubo un crecimiento im-

portante, con un sector que comenzó con mil operarios inscrip-

tos en le BPS en el año 1990 y hoy anda en 15 mil inscriptos, más

allá que todavía existe algo de informalidad. En lo que respecta

a la participación en las exportaciones es el tercer rubro que

genera divisas al país después de la agricultura y la ganadería. Y

en hectáreas plantadas Uruguay anda en unas 960 mil hectáreas

según datos del Ministerio. Hubo un descrecimiento en el año

2008 y 2009 con la crisis mundial.

“El desafío más importante es lograr mayor industrialización de la madera”Ing. Pedro Soust – Direccion Forestal del MGAP

25

El sector forestal se vio afectado tras la crisis de 2008-2009. ¿Qué tanto repercutió en la producción y en las exportaciones?Sí, repercutió. Más allá de que este es un rubro que se considera con

proyectos a largo plazo, con horizontes de 30 a 35 años, las exportaciones

que se realizaron en 2009 tuvieron un decrecimiento importante. También

repercutió en un sector que estaba abasteciendo a EEUU y Canadá con in-

dustrias que están radicadas en Tacuarembó, que tuvo que mandar a un nú-

mero importante de personas a seguro de paro. Pero como son proyectos

a largo plazo se retomó muy rápidamente el crecimiento y creemos que

en el horizonte considerado no va a tener una incidencia muy importante.

Por lo tanto si bien hubo algunos golpes fuertes, el sector forestal pasó la

crisis con un costo, pero no mayor.

¿Sobre la base de qué lineamientos se ha diseñado la política fo-restal en Uruguay? ¿Qué objetivos se plantearon?La política forestal ha marcado un rumbo, ya que se ha diseñado para el

largo plazo. Ya desde el año 1987 se veía que tenía un horizonte a largo

plazo, como a nuestro entender se deben llevar a cabo las políticas. Vale

aclarar que la ley forestal se discutió con todo los sectores que participaron

(industriales, viveristas, plantadores, sector agropecuario) y fue votada por

unanimidad en el Parlamento.

La tendencias que se ha venido dando ha sido la de continuar con la ley

forestal. Los Gobiernos que vinieron han continuado con esta ley, pero par-

ticularmente el gobierno del Dr. Tabaré Vázquez y el de ahora han imple-

mentado algunos cambios para que se vaya orientando la política forestal a

la política de los mercados y a las condiciones de lo que es el país.

Por ejemplo en un primer momento la ley forestal no tenía tanta precau-

ción en los elementos medioambientales, que hoy por hoy son fundamen-

tales para nosotros. La ley forestal ha tenido pequeños cambios, como por

ejemplo en la evolución de los estudios de suelo, en el cuidado de tratar las

cuencas acuíferas, cosas que hace unos años no tenían tanta relevancia. Por

eso yo creo que las políticas no han tenido mayores cambios pero sí han

tenido orientaciones para lograr un desarrollo forestal. Esto está inmerso

en las políticas que quieren generar mayor valor agregado a las maderas.

26Dic.2010

¿Cuáles son los objetivos que se ha planteado la dirección forestal para este periodo gobierno?Como elemento fundamental, que se va a llevar a cabo para este quin-

quenio, tenemos un proyecto de inventario forestal. Es una tarea que

se está llevando a cabo desde hace un año en la Dirección Forestal, y

el propósito es hacer muestreos y conocer todos los montes que tiene

el país (naturales como plantados). Esto es muy valioso en nuestro país,

donde se está considerando la huella del carbono, los espacios verdes y

las plantaciones son muy importantes y donde se cree que uno de los

grandes problemas de la humanidad es la deforestación. Por eso esta-

mos poniendo todas las fichas para que no se nos vaya el monte natu-

ral, que se mantenga, que no se corte y trabaje de una forma racional.

Cuando se termine este inventario se pasará a una segunda etapa que

es el monitoreo forestal. Esto es volver al primer lugar donde se había

ido y ver cómo va evolucionando, tanto en crecimiento como en el

aspecto fitosanitario.

Esto nos va a servir muchísimo. A la Dirección Forestal le va dar infor-

mación que le permitirá por ejemplo decirle a los inversores dónde hay

madera de calidad, al Ministerio de Trasporte le va decir dónde tiene

que hacer las carreteras en el año 2025, le va decir al Ministerio de

Salud que en determinadas zonas deberá tener centros importantes,

lo mismo que al Ministerio de Educación y Cultura. El Ministerio de

Agricultura Ganadería y Pesca se adelantó, gracias a la ley forestal y a

la Dirección Forestal creada por la misma, al ordenamiento territorial.

¿Cómo se viene desarrollando la actividad en este 2010?La Dirección Forestal está tan preocupada en que se plante como en

que se industrialice. Estamos discutiendo temas con el Ministerio de

Agricultura Ganadería y Pesca, Ministerio de Vivienda, PIT-CNT, empre-

sas privadas, pero lo bueno es que hay un diálogo en común, que acá

nos beneficiamos todos y esto nos va a llevar a bueno puerto. Si lo

miramos desde el punto de vista de las plantaciones sigue aumentan-

do el área forestal de forma ordenada. Desde el punto de vista del

desarrollo y la integración se viene trabajando bien. Otras de las cosas

que estamos buscando y en la que el Ministro nos ha hecho hincapié

es la posibilidad de integrar la forestación con por ejemplo la ganadería.

La forestación pude llegar a ser un complemento para el productor y

estamos trabajando también en esto.

¿Cuáles son los desafíos que tiene que enfrentar el sector fo-restal con vista a los próximos años?El más importante es lograr mayor industrialización de la madera y es

lo que tenemos por delante. Yo sé que el negocio de la pulpa es muy

bueno y es válido, pero también hay que sacar provecho de todo el

árbol, así se benefician los aserraderos, la industria de la pulpa y even-

tualmente el sector de la energía.

¿Cómo ha impactado en el negocio forestal el aumento que ha tenido el precio de la tierra en estos últimos años? En la determinación del precio de la tierra intervienen muchos factores

hasta coyunturales. La tierra ha tenido un valor según su productividad.

Hoy los productos que Uruguay está produciendo tienen un valor muy

importante en el mercado internacional. Que le podemos criticar o

alabar que el precio de la tierra haya subido, honestamente no puedo

cuantificar porque hay muchos valores que influyeron.

Este aumento ha influido en la rentabilidad, por algo el negocio de las

empresas de forestación está en arrendar la tierra y no comprarla. Igual

no nos asustemos porque en Brasil y Argentina ha subido más que acá.

La ministra de Vivienda habló de traer el negocio de las casas prefabricadas que se está llevando a cabo en Finlandia. ¿Cómo ve usted esta posibilidad? ¿Hay masa crítica para atraer indus-trias de ese tipo?Yo creo que sí. El Ministerio de Vivienda está integrado al consejo sec-

torial de la madera. Estamos trabajando muy fuertemente en conjunto

haciendo una apuesta muy fuerte para poder desarrollar este tema.

Igual vemos que está faltando tecnología, desarrollo y aprovechamiento

racional de la madera. Donde a una casa se le pueda poner un 80%

de la madera estaremos generando un producto nacional muy fuerte.

¿Qué proyecciones puede hacer para un año en relación a la producción y las exportaciones?Yo lo veo muy firme, y no veo cambios que no sean positivos. Tampoco

cosas extraordinarias, pero creo que es un mercado firme.

27

28Dic.2010

“Fue inevitable que el precio de las tierras agrícolas hicieran subir el valor de las tierras ganaderas y de las tierras forestales”

“Fue inevitable que el precio de las tierras agrícolas hicieran subir el valor de las tierras ganaderas y de las tierras forestales”

A nivel económico se puede decir que hubo un cambio des-pués de la instalación de UPM (ex Botnia). A nivel de sector forestal sí hubo un cambio porque el Uruguay había

plantado, tenía volúmenes crecientes de madera y en el 2002 hubo

una gran crisis y la producción había bajado porque los mercados eran

inciertos. Uruguay no podía exportar esos volúmenes que estaban cre-

ciendo sólo en rolos, como se exportaba antes, y por lo tanto necesi-

taba una industria que procesara esa madera. Entonces la forma más

rápida fue instalar industrias. Se instalaron distintas industrias de aserrín,

madera compensada pero la gran transformadora de volúmenes fue

Botnia, que absorbió los excedentes en madera que había en plaza.

Esto estabilizó los precios de madera y nuevamente hubo excedente.

Botnia empezó a tomar la madera excedente de gente que estaba ex-

portando. En 2008 pasó de exportar rolos a productos más elaborados,

como por ejemplo madera en chip que son trozos más pequeños. Tam-

bién como sub producto genera energía, que se volcó a la red nacional.

En eso años hubo una seca muy fuerte y Uruguay tuvo que salir a

comprar energía. Parte de la energía que necesitaba se la dio Botnia ya

que genera energía producto de biomasa.

¿Cuáles fueron los beneficios con la instalación de la pastera?Son muchos, aparte de lo forestal, trajo desarrollo. Pensemos que Uru-

guay va a exportar más de mil millones de dólares de los cuales Botnia

tiene un gran parte. Trajo tecnología de primera línea ya que la planta

es lo más moderno que hay en el mundo. Trajo tecnología en conten-

ción ambiental, tecnología para capacitar a técnicos uruguayos y retuvo

gente que se hubiera ido a trabajar al exterior. También generó dos

puertos, vivienda para el personal y gerentes con la construcción de un

barrio jardín. Y sobre todo trajo un nuevo debate sobre la tecnología

limpias de producción. Las plantas que había instaladas en Uruguay

tenían muy poco de contención ambiental, al instalarse Botnia eso hizo

subir las exigencias.

Se ganó en la participación público-privada, ya antes era difícil. Hoy es

una temática común hablar de la participación público-privada, aquí se

trabajó muy en forma de equipo. Se potenció una empresa forestal

como es Forestal Oriental, en esa época estaba a la venta, que se la

tomó por la excelencia de su trabajo, se la expandió y se hizo más

importante. Y se generaron otro tipo de prácticas. En la comunicación,

Botnia impuso una nueva forma de comunicar con sus audiencias públi-

cas voluntarias, se trabajó a nivel sindical, con políticos y ONG.

El Ing. Forestal Carlos Faroppa jugó un papel determinante para la implementación de UPM (ex Botnia) como asesor estratégico de la pastera finlandesa. En la actuali-dad sigue en su empresa de consultoría forestal.

29

Otra cosa fue desarrollar con la Universidad de la República y una Uni-

versidad finlandesa la carrera de doctorado en celulosa. Hay bastantes

beneficios junto con la instalación de la planta.

Sabemos que a nivel forestal hubo un aumento en la economía gracias a Botnia, pero, ¿en qué otras ramas, hablando en tér-minos económicos, se mejoró con la instalación de la pastera?Aumentaron las exportaciones, en Uruguay cuando hablamos del pro-

yecto en 2003 estábamos saliendo de la recesión. Viabilizó la produc-

ción forestal y todo lo que generó en infraestructura. Generó industria

naval con la construcción de barcazas; estas se generaron dos en la

industria privada y dos en la marina.

El sector forestal se vio afectado tras la crisis de 2008-2009. ¿Qué tanto repercutió en la producción y en las exportaciones?Las exportaciones cayeron severamente, las inversiones también, por

más que continuaron distintos planes de inversión. Hubo en ese pe-

ríodo planes de inversión que ya estaban estructurados, plantación,

mejora de aserraderos. Todo esto continuó en planes y hoy está fun-

cionando y llevándose a cabo.

Bajaron las exportaciones en un orden del 30% o 45 % y se cerró casi

la exportación de madera en bruto.

30Dic.2010

¿El sector forestal trasformó el modelo económico uruguayo?El modelo económico si bien era agro-exportador dejó de ser un país

de prestación de servicios y se ha vuelto un gran exportador de ma-

terias primas. La dinámica del sector forestal ayudó. Uruguay tiene una

apuesta grande en tecnología, pero todo esto se logró con las expor-

taciones de materia prima.

¿Cómo se encuentra el sector forestal en Uruguay con res-pecto a los países de la región?La ley forestal es más reciente en Uruguay que en Brasil que empezó en

los 60, y que Chile que empezó en los 70. Por lo tanto ellos van más de-

sarrollados. Brasil está bien en la punta del desarrollo forestal, aparte de

ser un gran productor de pasta de celulosa. Chile es fuertemente expor-

tador y produce muchos muebles. Uruguay estaría tercero por delante

de Argentina y Paraguay que son los otros países con potencial forestal.

La ley de 1987 fue importante para el desarrollo del sector forestal

ya que lo potenció. Podemos decir que gracias a esta ley hoy estamos

viendo el crecimiento en las exportaciones en el sector agropecuario.

La ley del año 87 fue una política de Estado, fue votada por todos los

partidos y continuó el los siguiente períodos de gobierno. Ayuda al

modelo económico y ayuda al modelo exportador.

¿Qué queda por mejorar desde el ámbito privado y público en el sector forestal para llegar a consolidarlo? En el ámbito privado sería bueno que hubiera más inversión en la fase

industrial, más diversificación del ámbito industrial para que haya más

jugadores para comprar esa madera y nuevos inversores para tras-

formar la madera. Y el ámbito público-privado, más implementación

de infraestructura, como por ejemplo desarrollo del tren, pero esto

corresponde a leyes de Estado. El Estado va tener que desarrollar el

tren, hacer nuevas rutas y puertos, es ahí donde Uruguay fracasa como

país exportador de servicios.

¿Cuáles son los desafíos que tiene que enfrentar el sector forestal con vistas a los próximos años?En la cadena producción, crear más valor y más tecnología, incorpo-

rar conocimiento en la capitación de la gente en todos los niveles y

31

después el desarrollo de otras industrias. El problema más grande es de

infraestructura, lo que va enfrentar este país en el corto plazo.

¿Cómo ha repercutido el aumento del precio de la tierra en el sector forestal?Cuando empezaron los proyectos forestales la tierra tenía un precio, con

la crisis del 2002 la tierra queda congelada en los precios y no se plantaba

prácticamente forestación. En el 2003, cuando se empieza a establecer la

economía y se sabe que se va instalar la planta de celulosa, empiezan a

crecer los precios. Los precios de las tierras forestales empiezan a crecer

por demanda pero también porque aparece un nuevo factor que es la

agricultura. Fue inevitable que el precio de las tierras agrícolas hiciera subir

el valor de las tierras ganaderas y de las tierras forestales, hubo una valora-

lización de las tierras. Esto hizo frenar el negocio forestal porque el valor

de las tierras se ha vuelto un factor de precio alto y limita en los proyectos

de la rentabilidad del sector.

32Dic.2010

José de Freitas - Plaza RuralComo es de público conocimiento para el ámbito ganadero, Plaza Rural se encarga de hacer remates por pantalla. Pero defina con tus palabras para que el público que no está en el negocio del ganado entienda: ¿qué es Plaza Rural?Bueno, Plaza Rural es el grupo de 14 firmas rematadoras intervinientes en

negocios rurales. En el 2001 se decide actuar en sociedad para llevar a cabo los

remates virtuales o remates por pantalla.

En ese año apareció la aftosa en el Uruguay donde hubo problemas para

mover y sobre todo para la concentración de hacienda en las ferias locales,

entonces este sistema que ya había tenido algún remate en el que se había

efectuado en el año 1999 y 2000 lo llevamos a cabo en el Uruguay.

Esos años sólo había sido con la raza Hereford que fue la que había impulsado

el remate y la llevamos adelante en las distintas razas. Cada firma actúa indivi-

dualmente para la captación del ganado, pero sí actuamos en conjunto para lo

que es toda la organización, financiación, remate, la difusión, la propaganda y la

administración que es lo que le corresponde a Plaza Rural que viene a hacer

algunas partes del remate.

¿Qué los motivó a llevar a cabo este emprendimiento?La verdad que haciendo un poco de historia esto fue lo que nos llevó a ejecutar

el remate por pantalla. A Plaza Rural lo que lo llevó a unirse fue la idea de hacer

rondas de internet de ventas ganaderas, eso fue un poco la idea. Después el

mercado nos derivó a tener que utilizar la herramienta de la pantalla y como

la gran mayoría de las firmas habíamos actuado en remates por pantalla que

antes organizaba la Asociación de Criadores de Hereford, no nos fue muy difícil

tomar la determinación aunque la idea de juntarnos no fue esa. Ahí arrancó

Plaza Rural con los remates por pantalla.

SECTOR GANADERO

33

¿Cómo se lleva a cabo el sistema de remates por pantalla? El remate por pantalla toma las cosas buenas de los dos sistemas existentes

tradicionales. Acá toda la vida se vendía en remates feria en vivo en los locales

donde el ganado se traslada hasta el local. Se remata en pista y en vivo con el

público y se entrega al comprador desde el local al lugar del establecimiento de

quien compró. A veces había remates de bandera libre donde vendía más de una

firma. Este es el sistema de venta en vivo. Lo que había y que hay hoy todavía

es la venta del ganado particular en el campo, es decir el productor ofrece su

ganado en su campo y la firma consignataria lo va a ver.

Después lo ofrece y lleva a los interesados a revisar el ganado. La pantalla toma

un poco de esa dos cosas, de la feria ganadera toma el remate y de la moda-

lidad de la venta en particular toma el hecho de que el productor vendedor

no tiene que mover su ganado del establecimiento. Aunque sí va un equipo de

inspectores que lo filman, arman el lote, lo pesan y hacen una planilla donde va

también qué clase tiene el ganado donde detallan la calidad, las razas y su cruza.

También qué es lo que está comiendo el ganado, qué sanidad tiene y aparte de

esto el inspector hace un comentario al posible comprador sobre las virtudes y

defecto de ese lote.

Es un trabajo que hay que hacer muy prolijamente porque después esa filmación

se pasa por el remate por pantalla y se tiene un catálogo donde el comprador

tiene todos esos datos. Para sorpresa de todos, la gente se acostumbró rápida-

mente a la venta de ganado por filmaciones. Compra gente que a veces no está

en el remate, lo compra con la explicación que da el inspector con todo el deta-

lle del ganado. Las ventajas del remate por pantalla son, resumiendo un poquito,

armar un mercado bajo un martillo y a diferentes oferentes.

34Dic.2010

tuvimos unos precios muy buenos de terneros, de 2.68 el kilo, creo, que

debe ser el precio récord en la historia.

¿Cuál es la cantidad de ganado que se remata por remate en este año?Este año el promedio de venta de ganado por remate te diría que en

promedio va estar en 18 y 20 mil reces. El precio de la tierra es un fac-

tor clave al estar muy involucrado con una industria donde la materia

prima es de suma importancia

¿Cómo ha repercutido el precio de la tierra en la rentabilidad del negocio ganadero?Sin duda yo creo que la explotación que vos le hacés al campo, sobre

todo ganadero, si lo relacionas con el costo de la tierra siempre te va

a dar una renta baja. Yo creo que el valor tierra tiene mucho de valor

seguridad. Entonces te diría que mucha gente no mira solamente el ne-

gocio que va a poder hacer arriba de esa tierra sino que lo mira como

una inversión fija en un inmueble y separa el costo que tuvo con esa

tierra de la rentabilidad que le va a dar el negocio ganadero.

¿Cómo cree que evolucionará el precio del ganado en el mediano plazo?Acá pasan dos cosas, una interna y otra externa. Externamente parece-

ría que en el mundo la carne de esta zona es un artículo de lujo. Están

mirando esta zona como una importante productora de carne. Creo

que esto va de la mano de todo lo que es producción de alimentos,

Es de suma importancia que se mantenga un control sanitario del ganado para la tranquilidad de los compradores. ¿Quién lleva a cabo el control sanitario del ganado en Plaza Rural?El inspector observa que el animal no tenga nada. Luego le comunica

al productor qué sanidad tiene el ganado. Después el control sanitario,

cuando el ganado se va a mover, sigue los controles de cualquier otra

venta que respalda el Ministerio.

¿Cuáles son las razas más vendidas?Las razas más numerosas del país son la Hereford y Normando por

ende son las razas donde hay más ofertas y son las más vendidas. Pero

te diría que las razas más buscadas son por categorías, con vientres,

son razas definidas como los Hereford. Lo que son los ganados para

invernar son más parejos, tenés ganado definido pero tenés gente que

le gusta las buenas cruzas.

¿Cuánto ha sido el mayor número de ventas de ganado? ¿Y cuál fue el mayor precio?Nosotros este año hicimos un remate de más de 15 mil reces. Alguien

comentó que había sido de los remates más grandes que se hizo en

un día. Nosotros hemos hechos remates de más de 40 mil reces en

tres días. Pero te diría que en febrero fue el más grande remate en un

día en el Uruguay, en el cono sur y no sé si en el mundo, según co-

mentarios; no te lo puedo verificar. Te diría que en este último remate

35

que está teniendo una evolución en valores en el mundo. Creo que esto tiene

sus bases y va a seguir firme. Vamos a estar en un mundo que va seguir requi-

riendo las carnes de Uruguay que por otro lado son carnes que no tienen mucha

marca pero sí tienen un historial de ser carnes sanas y eso en el mundo se mira

con buenos ojos. Por eso te digo que externamente veo firmeza.

Internamente tenemos un problema que es el forraje. Nosotros en el Uruguay, y

esto es una opinión personal, recién estamos aprendiendo hacer forraje. El forra-

je es fundamental. Frente a cualquier crisis vos no tenés que desprenderte de tu

ganado, que es lo que nos pasa hasta ahora, las crisis son por las crisis forrajeras.

Si falta forraje entonces bajan los ganados, si sobra forraje suben los ganados,

pero a veces esas cosas no van de la mano. El 70% de lo que se faena se exporta,

nosotros dependemos muchos de los precios, entonces vemos que los precios

están firmes y subiendo y en el Uruguay están bajando, eso se da mucho. Yo creo

que el día que el productor logre tener una estabilidad para que cada uno logre

darle de comer a su ganado frente a cualquier crisis se acabar este problema.

¿Qué nuevos proyectos tiene Plaza Rural a futuro?La verdad como proyecto tenemos muchas ideas de cómo debemos seguir

avanzando como grupo en algunos aspectos. Primero a nivel personal creo que

Plaza Rural debe aprovechar este volumen de hacienda que consigue para ven-

der, seguir asociando tecnologías para tratar de dar un buen servicio, más barato

y más dinámico. El productor debe sentir que Plaza Rural mira y da un mejor

servicio. Que la parte intermediaria que se le ofrece lo va a favorecer a la hora

de comprar un ganado, ahí es donde tenemos un desafío

interesante. La venta por pantalla como forma de unir tec-

nología ha bajado costos que no son sólo de comisión sino

también a beneficio del productor. Plaza Rural debe seguir

incorporando tecnología y creo que ese es el camino.

36Dic.2010

¿Cómo y por qué surge SUL?SUL es una institución que surge en la década del 60. En un movi-

miento de los productores de esa época, viendo lo que ocurría en

el mundo, sobre todo con los productores de Australia y Nueva

Zelanda que tenían instituciones con un perfil en producción ovina,

decidieron organizarse aquí en el Uruguay con el fin de promover

lo que era la investigación, el desarrollo tecnológico, el seguimiento

de los mercados y los servicios de la producción ovina. Así fue que

nació una institución que fue creada por los productores y dirigida

por los productores que formamos parte de la Asociación Rural del

Uruguay, de la Federación Rural y de las cooperativas lanares, aun-

que hay también delegados que son del Poder Ejecutivo, el que más

actúa es el delegado de Ministerio Ganadería, Agricultura y Pesca.

La misión del SUL es maximizar el desarrollo del ganado ovi-no. ¿Qué papel juega SUL para llevar a cabo esto?El SUL es un actor central y de bastante liderazgo en la producción

ovina, tratando de estar un paso por delante en lo que es producción

ovina. Actúa con una idea y una serie de planes de trabajo que anual-

mente son realizados por el cuerpo técnico. Luego son revisados y

aprobados por la junta directiva y una serie de lineamientos que tratan

de abarcar las aristas principales de la producción ovina.

SUL toma aspecto del trabajo lanero que llevan a cabo Austra-lia y Nueva Zelanda líderes en este sector.El Uruguay tiene tecnología propia y un sistema de funcionamiento que

está formado por la propia experiencia y trayectoria dentro del país y

por supuesto que toma cosas del exterior, las cosas buenas, como tam-

bién las cosas que no funcionan en el exterior las tomamos en cuenta

para no hacerlas acá en el Uruguay.

Como resultante de todo eso tenemos un esquema de funcionamien-

to que es uruguayo, a la uruguaya y adaptado a las condiciones econó-

micas, sociales y medioambientales en el Uruguay.

Gerardo García PintosPresidente del Secretariado Uruguayo de la Lana (SUL)En una nota con Situación Inmobiliaria, Gerardo García Pintos, Presidente del SUL, cuenta cómo ha evolucionado el sector en los últimos años y cuáles son las perspectivas para el futuro.

37

¿Cuál fue la venta histórica que se llevó a cabo en Uruguay tanto en precio como en cabeza de lanares?En el Uruguay en valores unitarios estamos en los precios más altos de

la historia en dólares por kilo de carne. En lana tenemos una trayecto-

ria más larga, estamos en este momento en el punto más amplio desde

principio de 2008. En volumen, Uruguay llegó a tener 28 millones de

ovinos; la carne bovina no funcionaba, el país estaba libre de aftosa, en

la agricultura era un momento muy malo y los precios eran muy bajos,

la forestación no estaba desarrollada como está desarrollada en este

momento y la lechería estaba en el entorno de los 8 centavos, hoy

estamos en 30 y pico. El momento de auge que se dio fue en el mo-

mento del auge de la lana y donde en los otros sectores estaban en un

mal momento. Por suerte hoy hay un equilibrio en todos los sectores

y el ovino es competitivo, al punto que estamos con muchísimo menos

ovejas pero que es competitivo con los otros sectores y eso es la diná-

mica de los distintos sectores. Yo prefiero este Uruguay equilibrado en

el desarrollo de todos los sectores, donde es más próspero.

¿Por qué se redujo tan drásticamente el ganado ovino en el Uruguay? La caída que tuvo no fue solamente en Uruguay sino que también es

Australia, Nueva Zelanda y distintas partes del mundo. Lo que hubo

fue un exceso de producción. Los australianos hicieron lo que se co-

noce como el stock regulador y quisieron desafiar el mercado, a raíz de

eso hubo una estrepitosa caída del precio de la lana, y luego el rubro

ovino, que era de orientación muy lanera, entró en la mala. Llevó mu-

chísimos años recuperar los valores. Paralelo a eso los otros sectores

fueron creciendo y recuperando sus precios internacionales y locales.

Y con respecto a la pregunta anterior. Cómo afecta al sector esta baja, ya que se calcula que entre productores, textiles, peinadurías, empresas de tejidos y servicios se podría calcular que unas 50.000 personas trabajan en el sector.De alguna manera lo afectó, con seguridad en la época de mayor vo-

lumen eran muchos más. De hecho muchas fábricas, que no fue por la

baja del stock, pero sí tuvo que ver con la caída de la competitividad

del Uruguay, que estaban involucrados con la industria textil no existen

más y ahí hay una caída fuerte de personal en los puestos de trabajo.

¿Hacia dónde va el mercado lanero en Uruguay en un futuro?Nos parece que el mercado lanero en Uruguay tiene una industria

topista, que es la más importante del mundo, de hecho es el segundo

exportador de lana en stock, que es lana lavada, cardada y peinada que

después se exporta como stock.

38Dic.2010

De hecho Uruguay tiene una capacidad instalada mayor en sus peinadurias, que es lo que

Uruguay produce. El Uruguay produce unos 35 millones de kg. de lana y a su vez importa

mucha lana que es procesada en la región, que a su vez es procesada en esas industrias. En el

mercado lanero local el SUL está trabajando en eso y trata de afinar las lanas en las distintas

razas que tiene el país, dentro de las razas trata de tener productos que sean más finos por-

que tienen más valor y eso hace que haya un mercado local que tiene bastante sintonía con

el mercado internacional de las lanas. Entonces en Uruguay coexiste el mercado local con la

producción nacional y la lana que viene del exterior y también lana que se exporta, eso hace

que el Uruguay tenga internamente un precio parecido al internacional de mercado libre.

¿Cómo es el mercado lanero uruguayo en comparación con Brasil y Argentina?En comparación con Brasil y Argentina, Uruguay tiene un sector ovino y un mercado lanero

mucho más desarrollado por el hecho de tener todos los actores coexistiendo, que son la

producción, la exportación de lana natural, la exportación de lana en stock y eso también

coexiste con lanas de importación de la región y del mundo. De hecho decimos que so-

mos los productores más liberales del mundo porque hay pocos sectores tan importantes

para un país como el sector lanero en el Uruguay que importa en el orden del 50% de

su producción y los productores locales aceptamos eso como una parte de las reglas de

juego. Porque entendemos que le da escala a la industria nacional instalada, y desafío a que

encuentren otro ejemplo en el mundo de esta naturaleza, donde un sector tan importante

reciba del exterior el 50% de su producción y conviva en esa situación. Sobre todo en un

mundo, que es muy proteccionista, a nosotros nos parece que es lo que corresponde.

39

¿Qué es lo que más demanda el mercado externo: la lana o la carne ovina?En facturación, el Uruguay exportó entorno a los 330 millones de dó-

lares y de esos más del 70% es proveniente de la lana y la carne es un

20%. Después hay algo de exportación en pie y de cueros pero son

productos menores.

¿Cómo ha evolucionado la rentabilidad del negocio lanero en los últimos años? Teniendo en cuenta que es un sector que requiere de mucha mano de obra.En los últimos tiempos ha mejorado muchísimo. El rubro ovino subió, la

carne ovina subió el doble de lo que valía a principio de año. Hoy está

a 5 dólares 20 la carne de cordero y la lana ha aumentado muchísimo,

a valores más alto que hace un año. El margen bruto por hectárea está

dando en el entorno de los 300 dólares por hectáreas, eso es un poco

la rentabilidad con los valores actuales y hace un año era la mitad.

¿Qué impacto tuvo el aumento del precio de la tierra en el negocio lanero?De hecho ya las tierras han subido mucho y eso es bueno para el Uru-

guay, entendemos que el principal patrimonio es la tierra y su valor. Mu-

chas veces va separado el valor de la tierra con el negocio. Consciente

o inconscientemente hay un negocio que es valoralización inmobiliaria

de nuestros establecimientos y en paralelo a eso está la renta que se le

ponga al negocio que va arriba de la tierra. Muchas veces ha ocurrido

que por razones internacionales han subido los valores de la tierra y no

ha subido el retorno en la explotación en sí misma y en viceversa pasa-

ba que con tierras baratas había buenos negocios; pero bienvenida sea

la valoralización de las tierras. A nosotros nos parece que va a seguir,

porque la tierra es un recurso escaso a nivel mundial. Con la tecnología

que el mundo tiene se vislumbra que va a haber una necesidad de ali-

mentos realmente trascedente a lo que nosotros nos parece que si no

hay un cambio tecnológico impactante deberían seguir incrementando

los valores de las tierras en Uruguay.

40Dic.2010

NOTICIASSalón del Mercado Inmobiliario (Argentina)

Resumen de las ponencias de los 3 días de con-

ferencias realizadas dentro del marco de la feria

inmobiliaria organizada por La Nación. Opiniones

encontradas denotaron un cambio con respecto

al fuerte optimismo mostrado por los especialis-

tas en eventos anteriores.

Dentro de un Salón más reducido que en pasados

años donde la euforia dominaba unánimemente a

todos los exponentes del Real Estate y más allá

del networking que pudo darse en los stands, las

conferencias resultaron lo más destacado a par-

tir del diálogo, debate y posiciones contrapuestas

que se dió a lo largo de las mismas. Ya no primó

como en otras ocasiones el “mensaje único” de

optimismo a ultranza, dando paso a opiniones me-

nos unánimes según el rol en el negocio y posición

desde la cual se asumió el reto de participar.

En el 1º panel de comercializadores comenzó Ivan

Achaval diciendo “el mercado inversor es el que

empuja hoy los precios”, mientras que Roberto

Tizado a quien en su exposición se lo notó op-

timista sobre el futuro del mercado inmobiliario

advertía sin embargo: ”tenemos una luz amarilla

por los incrementos de costos”.

En el mismo panel Luis Ramos se mostró preocu-

pado por la inflación en dólares y la excesiva ofer-

ta de unidades de 1 y 2 ambientes a la venta. L. J.

Ramos se refirió además al mercado inmobiliario

industrial y a la renta que perciben los inversores

por alquiler “hay más de 200.000 m2 de oferta de

depósitos, algo nunca visto...los departamentos no

generan más de 4 o 5% de renta hoy”.

Herman Faigenbaum, otro de los panelistas, fijo

su observación sobre el tema retail diciendo que

“el mercado esta muy demandado debido a una

política del gobierno de fogonear el consumo”.

Adriana Anzillotti de La Nación quién hacía

de moderadora les preguntó: Es momento de

comprar? . Faigenbaum ante la pregunta de

Anzillotti dijo “depende,...para mi la respuesta

es una incógnita”; al mismo tiempo Tizado e

Ivan Achaval dijeron no coincidir con Herman,

“no hay otras opciones” dijo Tizado, aconse-

jando seguir comprando a los presentes.

Luego dentro de las conferencias Carlos De

Narvaez (hermano del político) presentó el

desarrollo inmobiliario ALRIO que se ubicará

en Vte. Lopez sobre 16 Has, que fue sin duda

el lanzamiento del Salón y muy probablemen-

te el del año.

Hector Lostri, subsecretario de Planeamiento

del Ministerio de Desarrollo Urbano de Bs. As.

ante la pregunta del auditorio con respecto

al cambio del Código Urbano que se viene

dijo: “se están cumpliendo de a poco todas las

etapas, mientras tanto los cambios que se van

haciendo en el Código ya toman la nueva me-

todología morfológica (esquema “tipo carpa”

que envuelve las alturas prexistentes)”.

Cuando fue el turno de Jorge Cruces por

IRSA este comentó: “Bs. As. sigue siendo bara-

to en dólares en relación al contexto mundial,

lo residencial es una oportunidad”. Cruces

manifestó que invertir en IRSA es hoy nego-

cio ya que su cartera de activos estaría subva-

luada en relación al mercado, “recientemente

pagamos solo 2100 dólares el m2 de Alto Pa-

lermo que le compramos a Parque Arauco”.

“La acción de IRSA esta afectada hoy por el

riesgo país” apuntó, llamando a recapacitar a

los inversores.

Otro de los panelistas invitado fue Claudio

Destefano, un periodista especializado en ne-

gocios (d:biz), quien se refirió a la comunica-

ción en Real Estate con un monólogo al mejor

41

estilo Tato Bores. Destefano al momento de

cerrar su conferencia leyó al público desde su

celular algunos de los resúmenes del evento

que Reporte Inmobiliario transmitía en tiem-

po real vía twitter. Al rato el Lic. Berenztein

de Poliarquía trazaba un claro y concienzudo

panorama político dentro del cual esbozaba

que con la muerte de Kirchner el panorama

eleccionario resultaba al día de hoy más fa-

vorable para Cristina, sin embargo reflexionó

que resultaba poco conveniente establecer

por el momento pronósticos, recomendando

esperar un plazo prudencial para encuestar y

establecer análisis consistentes y serios sobre

intención de voto.

En el panel de APPI (profesores programas

de real estate) distintos titulares de cátedras

se refieron a la necesidad de reafirmar segu-

ridad jurídica en las aprobaciones de obras,

haciéndose un llamado a generar a nivel na-

cional estadísticas homogéneas de permisos

de construcción que permitan conocer con

altos niveles de certidumbre la cantidad de

viviendas y obras que se realizan con el fin

de servir de base para la toma de decisiones

tanto de políticas públicas como de inversio-

nes privadas.

Luego ya al final del 2º día por la noche fue

el turno de la entrega de premios FIABCI.

Los premiados fueron: La puesta en valor del

Teatro Colón, el Colegio de Escribanos de

Bs As, la empresa EIDICO de Jorge O´Reilly,

el Ctro. de Imágenes Moleculares del FLENI

proyecto del estudio Vidal-Egozcue-Pasto-

rino-Pozzolo, el edificio HSBC (ex Cruz de

Malta), el proyecto Torres del Yacht, el edificio

de oficinas Madero Office y Torres San Jorge.

Ya el último día Ricardo Weiss de Uruguay

presentó su nueva empresa WSW (post Ati-

jas-Weiss), sus socios (Weiss JR y Sztryk) mos-

traron imágenes de los nuevos lanzamientos

con una arquitectura muy cuidada. La firma

de desarrollistas conformada por arquitec-

tos, se destaca por volcar mucho diseño a

sus negocios.

En el último panel de comercializadores se

reflejó un menor optimismo, que en anterio-

res ocasiones, con respecto al mercado. Ale-

jandra Covello decía “los valores en Palermo

el próximo año van a ser prácticamente los

mismos” mientras tanto Gabriela Goldzer

(Ocampo Prop.) expresaba “desde el punto

de vista del inversor se está llegando a un

techo” refiriéndose al nivel de precios.

Roberto Ledo arrojó un buen dato: “el dó-

lar esta muy debilitado, el otro día Obama

imprimió 600.000 Millones dólares, no hay

otra alternativa que la inversión inmobilia-

ria”; luego Fernando Cancel comentó “hay

mucha oferta de alquiler y poca demanda

sobre todo en departamentos del orden de

los USD 2000 a 3000 mensuales”.

Luego llegó el momento de Eduardo Cos-

tantini el disertante más esperado. La sala

colapsó en su capacidad. Costantini afirmó

ante el público que en Puertos del Lago

(Nordelta 2) se vendieron mas de 900 te-

rrenos en pocos días. Algunas de sus frases

más destacadas dentro de un mensaje don-

de primó una lectura positiva sobre la eco-

nomía y el mercado, fueron:

“La Argentina tiene una situación favorable

en términos del precio de las exportaciones

y la fuerte demanda del mundo emergente.

Se ve un superávit comercial y acumulación

de reservas debido al buen comportamien-

to del sector externo. Argentina tiene un

bajo endeudamiento y no hay déficit fiscal

como hace 10 años”.

42Dic.2010

“Si la economía no se desajusta el año que

viene el crecimiento económico va a ser favo-

rable. El gobierno intentaría reducir la inflación

y que se escalone en lo menos posible. La in-

flación naturalmente se va espiralizando, a no

ser que haya una política fiscal y monetaria”.

“Todos nos escapamos de los activos finan-

cieros. Dentro del sector inmobiliario estamos

viviendo una situación en donde es más fácil

vender que construir. Actualmente se ve una

demanda más alegre que el año pasado, el

mercado está más pujante. Hoy una familia

ahorra en dólares y pierde valor. El mercado

local de acciones no sirve para el ahorrista.

Uno no se puede anticipar a los proyectos,

pero si es altamente recomendable tratar de

tener un nivel de solvencia en el proyecto, que

ni un día se disminuya el trabajo de obra”.

“Para que tengamos crédito hipotecario en

nuestro país debería haber algún sistema que

permita indexar”.

El último panel de desarrollistas que ocupó la

palestra dejó opiniones encontradas que va-

riaban entre el optimismo moderado y cierto

pesimismo acerca del nivel de actividad futuro

del sector. Issel Kiperszmid habló de un esce-

nario complicado, “no se van a ver obras de

envergadura por un largo tiempo”.

Por otro lado Eduardo Gutierrez afirmó ro-

tundamente que los precios de los terrenos

van a bajar cuando con anterioridad Kiperz-

mid expresara que el proceso de reacomo-

damiento de precios del suelo lleva tiempo.

Otro de los panelistas, Miguel Camps ponía

de manifiesto una realidad más alentadora:

“Lanzamos la semana pasada un desarrollo en

Las Cañitas y superamos por 200% la cantidad

necesaria de suscriptores”.

Como cierre de las conferencias Reporte In-

mobiliario mostró cifras del comportamiento

de precios a nivel país y del mercado, com-

parando la evolución de valores de departa-

mentos a estrenar en distintos barrios de Bs..

As. con respecto al MERVAL , el oro, los cos-

tos de construcción, la inflación y los salarios.

El análisis de los directores de Reporte Inmo-

biliario fundamentado en series estadísticas de

los últimos diez años de las distintas variables

mencionadas puso en evidencia que la inver-

sión inmobiliaria se comportó de manera sa-

tisfactoria, superando largamente en términos

nominales a la inflación (ajustada a partir del

2007 por IPC San Luis) y también en terminos

reales deduciendo la inflación de USA.

Las cifras demostraron que el desarrollo in-

mobiliario tuvo un buen comportamiento en

relación a las variables analizadas, a excepción

del oro el cual aumentó muchísimo los últi-

mos años.

A través de una proyección de la cantidad de

dólares que ingresarán sólo por cosecha de

soja en la campaña 2011 junto a otros facto-

res que mostró Reporte Inmobiliario, se de-

ducía que resulta altamente probable que el

próximo año el mercado mantenga al menos

el actual nivel de demanda inversora con al-

tas chances de superarlo, siendo el panorama

político más que el económico el que puede

obrar de manera desfavorable sobre el ánimo

de los inversores.

Fuente: Reporte Inmobiliario (13/11/2010)

43

LA HABANA (Reuters) - Cuba señaló que po-

dría autorizar la compra y venta de inmuebles,

legalizando un mercado prohibido durante casi

medio siglo, en una de las medidas más audaces

del gobierno de Raúl Castro, que busca reducir el

déficit de viviendas en la isla. La compra y venta

de inmuebles es ilegal en Cuba desde poco des-

pués de la revolución, liderada por Fidel Castro en

1959. El único trámite legal que existe se conoce

como ‘permuta’ y permite a los propietarios inter-

cambiar sus viviendas, un proceso que a menudo

suele involucrar dinero.

Un texto oficial de 32 páginas publicado, que

reveló la ruta económica prevista por el gober-

nante Partido Comunista para hacer eficiente el

sistema socialista, menciona por primera vez la

posibilidad de liberalizar el mercado inmobiliario.

El documento propone “aplicar fórmulas flexi-

bles para la permuta, compra, venta y arriendo

de viviendas, para facilitar la solución de las de-

mandas habitacionales de la población”.

El texto, que advierte que “no se permitirá la

concentración de la propiedad en personas ju-

rídicas o naturales”, disparó el debate entre los

cubanos. “No es nada del otro mundo, el Estado

sabe que aquí se vende, se compra y se hace de

todo y ese dinero se les está yendo, es un nego-

cio que no han controlado por años”, dijo Mario,

un agente inmobiliario ilegal que pasa horas en el

céntrico Paseo del Prado, en La Habana, donde

funciona una bolsa informal.

“Si abren el negocio inmobiliario, la pregunta es

¿a quién se lo van a dar? Aquí hay corredores

(agentes inmobiliarios) que llevan hasta 30 años

en esto, la gente nos busca y mejor sería que nos

dieran licencias para operar sin problemas”, dijo

el hombre, manoseando viejas libretas con los

nombres y direcciones de sus clientes.

Atacar mercado irregular

Arístides, otro agente inmobiliario informal, coin-

cide en que el Estado busca acabar con el mer-

cado irregular. “El Estado sabe que están lucran-

do y no quiere que ese dinero se le siga yendo.

Ahora los abogados no podrán cobrar los altos

precios que cobran”, dijo.

“Si legalizan la venta y compra de casas tendre-

mos que bajar los precios. No me preocupa por-

que la gente nos conoce bien y confía”, comentó

Arístides, que cobra 100 dólares por conectar

personas interesadas en intercambiar sus casas.

El déficit habitacional es uno de los mayores de-

safíos del gobierno de Raúl Castro, que ya tenía

un faltante de unas 500,000 viviendas cuando los

ciclones de 2008 afectaron a otras 600 mil.

Hasta ahora, cambiar de casa ha sido uno de los

temas más engorrosos para los cubanos, que

para conseguirlo muchas veces deben pagar al-

tas sumas de dinero a abogados y funcionarios

estatales encargados de los trámites, debido a

que las reglas actuales sólo permiten intercam-

bio entre inmuebles similares.

Alina Figueroa, de 47 años, dijo que lleva años

intentando permutar su casa sin éxito. “Ojalá le-

galicen la venta y la compra para que los precios

sean más razonables. Un abogado me pidió el

año pasado cerca de 2,000 dólares para ‘agilizar’

mi permuta”, dijo. Cifras oficiales indican que más

de 40% de las viviendas que existen en Cuba

están en mal estado. Los planes del Estado de

construir unas 100,000 viviendas anuales a par-

tir de 2005 se incumplieron, en parte, debido a

la escasez de obreros y recursos y el robo de

materiales.

Fuente: cnn.com (09/11/2010)

Cuba abre la posibilidad de legalizar el mercado inmobiliario

44Dic.2010

La Ciudad de Guatemala no se encuentra

entre los destinos preferidos de los inverso-

res en bienes inmuebles que buscan lugares

donde puedan construir torres de oficinas de

alto standing. A pesar de todas sus caracterís-

ticas -población en crecimiento, proximidad a

EEUU y leyes que favorecen los negocios- la

mayor ciudad de Centroamérica es más co-

nocida por la criminalidad y por la corrupción

que por las oportunidades que ofrece en el

sector inmobiliario. Sin embargo, en su con-

currida área comercial, se está construyendo

una réplica a escala reducida de una de las

estructuras más modernas y características de

Oriente Medio, el Burj Al Arab Hotel de Dubai.

El inmueble guatemalteco tiene la forma de

una vela de navío. El edificio de oficinas de 16

pisos no tendrá el mismo lujo del hotel del

Golfo Pérsico, el único siete estrellas del mun-

do. Pero en un centro urbano dominado por

edificios de oficinas y hoteles antiguos y mo-

nolíticos, la torre ciertamente añadirá algo de

estilo al perfil de los rascacielos de la ciudad.

“Ha habido diversas inversiones caras en los

sectores de lujo de la ciudad durante los úl-

timos años, pero nada se puede comparar a

esto”, dice el empresario guatemalteco Juan

González. “Ese edificio va a cambiar el aire

de la ciudad. Será un icono”. Sin embargo, el

aspecto más impresionante del edificio no

es su arquitectura; sino el hecho de que se

esté construyendo en este país. Durante el

reciente colapso económico mundial, diversos

proyectos de construcción se cancelaron en

todo el mundo. Los Emiratos Árabes Unidos

(EAU) se vieron particularmente afectados, lo

que les llevó a la suspensión o a lo cancela-

ción de más de US$ 360 millones en obras.

El Dubai Center de Guatemala no se enfrenta

a los mismos problemas del edificio homóni-

mo, aunque los inversores del proyecto sean

todos árabes. La idea surgió durante la visita

de una delegación de ejecutivos árabes a la

Ciudad de Guatemala hace cinco años.

Un grupo de inversores de los EAU, responsa-

bles de Inversiones Sazitasa, está costeando la

obra con una inversión inicial de US$ 20 millo-

nes. La Ciudad de Guatemala no es la única de

América Latina que ha llamado la atención de

los inversores árabes interesados en el sector

inmobiliario. La costa caribeña de Colombia,

por ejemplo, bella, aunque poco desarrollada,

es hoy destino del gigante Royal Group, un

conglomerado de los EAU constituido por 60

empresas lideradas por el jeque Tahnoon Bin

Zayed Al Nahyan, hijo del ex-presidente de

los EAU, jeque Zyaed Bin Sultan Al Nahyan. La

expansión de Royal Group en Colombia co-

menzó en 2009 con la construcción de Vision

Cedar, en Bogotá, un hotel cinco estrellas de

200 habitaciones, dos bares y un restaurante

en la capital del país. El proyecto debería ter-

minarse en 2011.

Para muchas empresas árabes, estas iniciativas

constituyen una nueva etapa y un distancia-

miento significativo de estrategias anteriores

de inversiones. “Si volviéramos a 2005, los in-

versores del Golfo se habrían reído si alguien

les hubiera sugerido que invirtieran en Amé-

rica Latina”, dice Daniel Melhem, presidente

del Consejo de Líderes de América Latina y

del Golfo, organización de servicios de consul-

toría de desarrollo económico, y director de

Los inversores árabes se unen a la fiestadel mercado inmobiliario latinoamericano

45

la inmobiliaria Knightsbridge Partners, de Ar-

gentina. “La región no estaba en su mapa. En

aquella época, estaban ganando mucho dinero

en EEUU”. Hoy, la situación es otra. “Volvamos

a 2010: hay viajes diarios a América Latina sa-

liendo de Oriente Medio, y visitas regulares

de jefes de Estado”, añade. “En los próximos

18 meses, habrá un volumen sustancial de ne-

gocios aquí”.

Brasil: El destino preferido

Brasil, uno de los mercados emergentes más

de moda y la mayor economía de América

Latina, despierta actualmente el interés de

los inversores árabes. Mientras otros países

preocupan por su recuperación más lenta, el

Banco Central de Brasil anunció en junio que

espera un crecimiento económico del 7,3%

en 2010. Este aumento supone, la mayor ex-

pansión de esta economía en 24 años. Buena

parte de ese crecimiento tendrá lugar en el

sector de la exportación como resultado de

asociaciones con socios antiguos y nuevos. La

Cámara del Comercio Árabe-Brasileña prevé

que el comercio entre Brasil y Oriente Medio

llegue a US$ 6.600 millones aproximadamen-

te en 2010, un crecimiento anual del 33%.

El avance económico de Brasil no es ninguna

equivocación, observa Fernando V. Ferreira,

profesor de bienes inmuebles de Wharton.

“Desde la década de los 80 hasta mediados

de los años 90, el país atravesó un periodo

de desempleo elevado y descontrol inflacio-

nario”, en que la inflación llegó a rondar los

tres y los cuatro dígitos, dice Ferreira, que es

brasileño. “Pero, durante la crisis financiera, los

tipos de interés tuvieron que reducirse. Los

tipos del gobierno se redujeron, los de las fa-

milias también, lo que ayudó a que el país cre-

ciera, ya que mucha gente pudo tener acceso

al crédito por primera vez”. De acuerdo con

Ferreira, el crecimiento dio a los brasileños la

oportunidad de conseguir nuevos empleos.

“El desempleo pasó del 13% a un 8% en 2009

y hoy en día es un 7,5%. Por eso los bienes

inmuebles se volvieron atractivos”.

Difícilmente el crecimiento de Brasil pasa-

rá desapercibido a los inversores árabes en

bienes inmuebles, observa Angela Martins,

directora internacional del Banco ABC Brasil,

controlado por la Arab Banking Corporation.

“Durante la crisis financiera, las inversiones

árabes se vieron perjudicadas, por eso no

hubo muchos negocios en el área inmobilia-

ria”, dice ella. Ese periodo de inactividad debe

llegar a su fin “ahora que Brasil está creciendo,

y el Consejo de Cooperación del Golfo está

saliendo del torbellino en que Dubai se en-

contraba”.

Una señal del cambio de los tiempos es la

compraventa por US$ 100 millones, en abril,

hecha por Elysian International, con base en

los EAU, de un extenso complejo inmobilia-

rio en Río de Janeiro que comprende man-

siones, apartamentos y un hotel de cinco es-

trellas. “Desde hace algunos años seguimos el

mercado emergente brasileño”, dijo Masood

Naseeb, fundador y CEO de Elysian, en de-

claración a la prensa. Citando la pujanza de la

economía brasileña, el crecimiento de la renta

per cápita y la popularidad del país como des-

tino turístico -principalmente después de con-

vertirse en la sede de la Copa del Mundo de

2014 y los Juegos Olímpicos de 2016-, Naseeb

añadió que esperaba una revalorización de

“un 1.000% a un 7.000% en los precios de los

46Dic.2010

global de alquiler de oficinas, publicado en

mayo por CB Richard Ellis (CBRE), otra em-

presa de servicios de bienes inmuebles, São

Paulo es actualmente la décima ciudad más

cara del mercado de oficinas, con un coste

de ocupación de US$ 100 por metro cuadra-

do por año (en comparación con el mercado

más caro del mundo -el West End londinen-

se-, que es de US$ 182,94 por metro cuadrado

al año).

“Esto se debe a la combinación de la revalori-

zación del real brasileño frente al dólar ame-

ricano el año pasado, a la escasez de nuevos

productos en el sector y a la fuerza del merca-

do local de oficinas”, observaba el análisis de

CBRE. “América Latina está aguantando mejor

que el resto del mundo, y es la única región

que registrará ganancias positivas (en coste de

ocupación), con una media de aumento del

3,4%. De los 15 mercados de la región, sólo

tres presentaron caídas, dándose los mayores

aumentos en Río (un 17,7%) y en São Paulo

(un 15,9%).

“Hay empresas que desean invertir fuerte-

mente en bienes inmuebles, pero que desean

también montar oficinas propias en São Paulo

y en Río”, observa Melhem de GLLC. Existen

muchas multinacionales con oficinas alquiladas

en esas ciudades, como el fabricante america-

no de chips Intel, el fabricante de automóviles

alemán Volkswagen, la empresa de tecnología

india IT Wipro y la cadena americana de ho-

teles Marriott International. Otra multinacio-

nal se unirá a ellas, gracias al acuerdo firmado

en julio entre Kuwait y Brasil para la creación

de una empresa de inversión conjunta y cuya

sede estará, probablemente, en el centro fi-

nanciero de São Paulo.

terrenos en la región, sobre todo en el litoral”.

En el último informe sobre “Tendencias emer-

gentes en bienes inmuebles” de la consultoría

PricewaterhouseCoopers (PwC) en asocia-

ción con El Instituto de Tierras Urbanas (ULI),

un capítulo dedicado a América Latina llama la

atención sobre diversos motivos por los cuá-

les los bienes inmuebles brasileños, en general,

son atractivos.

De acuerdo con la investigación, el país tiene

un déficit habitacional de ocho millones de

viviendas. Al mismo tiempo, existen sólo 400

centros comerciales en un país con una po-

blación de casi 200 millones de personas y, el

espacio para oficinas es “limitado y obsoleto”.

En este sentido, ninguna de las dos grandes

ciudades brasileñas -Río y São Paulo- tienen

una oferta sustancial de espacio de oficinas

de gama alta, señala el informe, y los mismo

que en Ciudad de México y Buenos Aires, el

espacio existente en ambas ciudades tienen

un alto índice de ocupación y alquiler en fran-

co aumento.

Otros especialistas también creen que es el

mercado de oficinas en Río y en São Paulo el

que está en la mira de los analistas de bienes

inmuebles.

“El mercado de oficinas en Brasil es hoy en

día el sector más atractivo del segmento in-

mobiliario local, en la medida en que traduce

el crecimiento económico más duradero ya

registrado en la región en una demanda fuer-

te de oficinas y aumentos correspondientes

de los índices de alquiler”, señalaba un infor-

me de Jones Lang LaSalle (JLL), compañía de

servicios en el área de inmuebles, al analizar el

primer trimestre de 2010.

De acuerdo con la última encuesta semestral

47

Índice VALORA Este índice refleja la evolución del precio de

mercado de los inmuebles en régimen de pro-

piedad horizontal para la ciudad de Montevi-

deo y se elabora a partir de las tasaciones que

se realizan diariamente en VALORA Consulto-

ria & Evaluaciones. La construcción del índice

consiste en tomar todas las tasaciones de in-

muebles en propiedad horizontal en Monte-

video realizadas por Valora en cada semestre,

eliminar los datos atípicos, realizar promedios

por zona y para finalmente obtener el índice

VALORA general al ponderar por la cantidad

de compraventas realizadas en 2009.

Cifras e indicadoresAño Semestre Total ponderado

2000 1º sem 149

2000 2º sem 156

2001 1º sem 148

2001 2º sem 150

2002 1º sem 136

2002 2º sem 126

2003 1º sem 106

2003 2º sem 106

2004 1º sem 100

2004 2º sem 95

2005 1º sem 110

2005 2º sem 115

2006 1º sem 133

2006 2º sem 142

2007 1º sem 151

2007 2º sem 157

2008 1º sem 178

2008 2º sem 198

2009 1º sem 216

2009 2º sem 209

2010 1º sem 239

Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones

Indice VALORA

2004 2º sem 110

2005 1º sem 131

2005 2º sem 119

2006 1º sem 142

2006 2º sem 180

2007 1º sem 166

2007 2º sem 165

2008 1º sem 218

2008 2º sem 238

2009 1º sem 223

2009 2º sem 225

2010 1º sem 234

Fuente: Valora Consultoría & Valuaciones

Índice de precios de remate - IPRI

Índice de precios de remates – IPRI El IPRI es el primer índice que permite ver la

evolución del precio de inmuebles ejecutados

en remates, y cuyo objetivo es obtener ten-

dencias generales de este mercado. Está cons-

truido sobre la base del universo de remates

realizados en Montevideo para inmuebles en

régimen de propiedad horizontal. La metodo-

logía consiste en hallar primero un promedio

de precios para cada una de las 5 zonas defi-

nidas por Valora (zona 1: franja costera este

de montevideo; zona 2: franja zostera oeste,

desde Ciudad Vieja hasta Parque Rodó; zona

3: centro geográfico de la ciudad; zonas 4 y

5: perisferia este y oeste de la capital respec-

tivamente). Luego se ponderan estos valores

por la cantidad de compraventas efectuadas

en 2009 en cada zona para llegar al índice de

precios general IPRI. Esta ponderación se reali-

za con el fin de que cambios en la proporción

de remates por zona no generen cambios en

el valor del índice, eliminando de esta forma un

factor de volatilidad.

Año Semestre Total ponderado

48Dic.2010

Índice de costo de la construcción, precio promedio de alquileres en Montevideo, Cotización del dólar y Precio promedio de compraventa.

Estos indicadores elaborados por el Instituto

Nacional de Estadística se presentan para dar un

panorama general de variables muy importantes

para evaluar cómo evoluciona el sector inmobiliario.

Mes

oct-08 240,7

nov-08 254,4

dic-08 254,9

ene-09 250,7

feb-09 247,4

mar-09 248,2

abr-09 246,0

may-09 244,9

jun-09 244,5

jul-09 245,6

ago-09 246,04

sep-09 245,92

oct-09 244,65

nov-09 258,74

dic-09 257,83

ene-10 257,76

feb-10 259,17

mar-10 260,38

abr-10 260,18

may-10 261,66

jun-10 262,52

jul-10 264,84

ago-10 265,67

sep-10 266,27

Índice de costo de la construcción

Fuente: INE

Indice Gral s/impuestosIndice Gral

Promedio mensual

oct-08 22,37

nov-08 23,69

dic-08 24,35

ene-09 23,29

feb-09 23,25

mar-09 23,98

abr-09 24,04

may-09 23,69

jun-09 23,39

jul-09 23,40

ago-09 22,85

sep-09 21,94

oct-09 20,82

nov-09 20,46

dic-09 19,70

ene-10 19,59

feb-10 19,77

mar-10 19,61

abr-10 19,35

may-10 19,262

jun-10 20,455

jul-10 21,092

ago-10 20,859

sep-10 20,560

oct-10 20,215

Fuente: INE

Cotizacióndólar interbancario

239,4

253,3

253,7

249,7

246,5

246,1

245,2

244,1

243,7

244,8

245,19

245,09

243,86

258,42

257,54

257,48

258,84

260,02

259,82

261,25

262,08

264,31

265,11

265,7

49

ago-08 5.314 5.455 4.361 5.938

sep-08 5.347 5.332 4.374 6.017

oct-08 5.424 5.563 4.351 6.102

nov-08 5.371 5.171 4.704 6.048

dic-08 5.410 5.702 4.449 5.788

ene-09 5.632 5.275 4.811 6.324

feb-09 5.693 5.481 4.994 6.251

mar-09 5.779 5.639 4.954 6.518

abr-09 5.898 5.812 4.931 6.452

may-09 5.879 6.242 4.797 6.288

jun-09 5.934 6.025 4.849 6.369

jul-09 6.140 6.101 5.196 6.562

ago-09 5.948 6.048 4.990 6.414

sep-09 6.075 5.846 5.050 6.659

oct-09 6.320 6.343 5.446 6.786

nov-09 6.165 6.495 5.226 6.534

dic-09 6.156 6.303 5.503 6.580

ene-10 6.282 6328 5540 6641

feb-10 6.413 6624 5331 7011

mar-10 6.589 6286 5608 7235

abr-10 6.568 6307 5511 7136

may-10 6.669 6.289 5.790 7.131

jun-10 6.867 7.079 5.833 7.231

jul-10 6.724 6494 6026 7198

Precio promedio del alquiler de contratos nuevos en pesos corrientes por tipo de vivienda (Montevideo)

Fuente: INE

MES TOTAL CASA EDIFICIO PROPIEDADES RENTA HORIZONTALES

Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Total2002 718 517 471 335 364 5582003 579 384 345 229 252 4432004 691 416 363 237 226 4902005 722 440 422 271 284 5342006 803 507 462 286 281 5832007 889 569 522 323 330 6592008 1021 652 625 398 421 7452009 1.117 751 726 516 465 835

Fuente: Elaboración propia en base a datos del INE.-Las referencias de las zonas corresponden a las mencionadas en el IPRI.-

Precio promedio del metro cuadrado de compraven-tas en Montevideo por zona, propiedad horizontal

PRECIO DE MERCADO POR ZONA

Cifras e indicadores

50Dic.2010

PRÉSTAMOS PARA VIVIENDA: CANTIDAD DE NUEVAS OPERACIONES POR MES Y MONTOS TOTALES

Estas estadísticas son sacadas del Banco Central del Uruguay

con el fin de ver cómo evoluciona el mercado de créditos

para viviendas en Uruguay.

Cantidad de nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario.-(SNF- Residente)

nov-08 296 222 7 7 532

dic-08 313 332 3 6 654

ene-09 165 424 1 5 598

feb-09 160 835 3 0 998

mar-09 189 112 1 1 303

abr-09 138 80 3 1 223

may-09 182 70 5 12 269

jun-09 171 69 2 1 243

jul-09 213 86 2 7 309

ago-09 159 129 6 4 299

sep-09 179 211 1 5 397

oct-09 217 225 4 2 448

nov-09 200 179 2 6 387

dic-09 254 175 7 6 442

ene-10 141 168 2 3 314

feb-10 167 230 2 7 406

mar-10 205 229 9 9 452

abr-10 183 244 6 7 442

may-10 207 320 5 5 538

jun-10 245 227 7 7 487

jul-10 244 248 5 6 504

ago-10 222 1 2 303 78

sep-10 313 204 1 2 520

oct-10 260 206 0 8 477

Fuente: BCU - SIIF

UI UR USD Plazo USD Plazo Total* <367 días >367 días

Capital equivalente a nuevas operaciones activas con destino vivienda, total del sistema bancario (SNF - Residente).- En millones de USD corrientes

UI UR USD Plazo USD Plazo Total <367 días >367 días

nov-08 10,83 4,88 0,10 0,18 15,90

dic-08 11,88 7,46 0,18 0,11 19,44

ene-09 6,25 6,91 0,03 0,07 13,24

feb-09 6,48 8,42 0,07 0,00 14,90

mar-09 6,77 2,78 0,10 0,06 9,62

abr-09 4,80 1,91 0,14 0,03 6,74

may-09 7,36 2,23 0,14 0,28 9,88

jun-09 6,92 2,44 0,10 0,10 9,46

jul-09 7,29 2,41 0,01 0,33 10,04

ago-09 6,88 3,42 0,19 0,06 10,37

sep-09 7,41 8,61 0,05 0,09 16,11

oct-09 9,73 8,02 0,29 0,01 17,76

nov-09 9,71 5,76 0,10 0,14 15,61

dic-09 13,39 6,77 0,19 0,40 20,56

ene-10 7,46 6,88 0,09 0,08 14,41

feb-10 8,27 9,44 0,17 0,11 17,82

mar-10 11,76 8,57 0,03 0,08 20,41

abr-10 9,89 8,04 0,12 0,17 18,10

may-10 10,87 8,14 0,05 0,10 19,11

jun-10 13,67 4,23 0,51 0,20 18,11

jul-10 11,81 5,34 0,10 0,14 17,28

ago-10 3,76 5,15 0,00 0,14 9,05

sep-10 19,56 5,17 0,36 0,00 24,73

oct-10 16,15 5,95 0,00 0,47 22,72

Fuente: BCU - SIIF

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