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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

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DETERMINACIÓN DE VALORES DE REFERENCIA DEL TERRENO EN EL ÁREA

RURAL DEL MUNICIPIO DE COTA – CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA

METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS

VEREDAS VUELTA GRANDE, PARCELAS Y SIBERIA

ADRIANA CAROLINA ZAPATA ROBAYO

MAYERLY LORENA SUÁREZ CARDOZO

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERÍA

BOGOTÁ D.C.

2019

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

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DETERMINACIÓN DE VALORES DE REFERENCIA DEL TERRENO EN EL ÁREA

RURAL DEL MUNICIPIO DE COTA – CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA

METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS


ADRIANA CAROLINA ZAPATA ROBAYO

INGENIERA CATASTRAL Y GEODESTA

MAYERLY LORENA SUÁREZ CARDOZO

ECONOMISTA

PROYECTO DE GRADO

DIRECTOR

OSCAR FERNANDO TORRES COLMENARES

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

DOCENTE DE LA ESPECIALIZACIÓN

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERÍA

BOGOTÁ D.C.

2019

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TABLA DE CONTENIDO

Concepto Pág. 1. Definición del Problema 5 2. Justificación 5 3. Objetivos del Proyecto 6 4. Marcos de Referencia del Proyecto 7 4.1 Marco Espacial 7 4.2 Marco Teórico 9 4.3 Marco Normativo 10 5. Metodología 10 6. Desarrollo del Proyecto 11 6.1 Elaboración de Zonas Homogéneas Físicas 11 6.1.1 Categoría del Suelo 11 6.1.2 Zonas de Actividad 13 6.1.3 Áreas Homogéneas de Tierras 16 6.1.4 Uso Actual 22 6.1.5 Tipo Según Uso Actual 24 6.1.6 Aguas Superficiales 31 6.1.7 Vías 33 6.2 Elaboración de Zonas Homogéneas Geoeconómicas 36 6.2.1 Muestra 37

6.2.2 Localización de Puntos de Investigación 37 6.2.3 Elaboración de Avalúos 38 6.2.4 Zonas Homogéneas Geoeconómicas 38 Gráfico 1. Localización General de la Zona de Estudio 7 Gráfico 2. Mapa de categoría del suelo. 12 Gráfico 3. Mapa de zonas de actividad. 14

Gráfico 4. Mapa de Áreas Homogéneas de Tierra 17

Gráfico 5. Mapa de Uso Actual. 23 Gráfico 6. Mapa de Tipo según Uso Actual. 25 Gráfico 7. Mapa de Aguas Superficiales. 32 Gráfico 8. Mapa de Vías 34 Gráfico 9. Zonas Homogéneas Físicas. 35 Grafico 10. Localización de Puntos de Investigación. 37

Gráfico 11. Zonas Homogéneas Geoeconómicas 39

Tabla 1. Zonas de categoría del suelo 13 Tabla 2. Zonas de actividad 15 Tabla 3. Áreas Homogéneas de Tierra 22 Tabla 4. Uso Actual 24 Tabla 5. Tipos según Uso Actual 28 Tabla 6. Aguas superficiales 33 Tabla 7. Vías 33 Tabla 8. Zonas Homogéneas Geoeconómicas 38 Anexo 1- Mapas Generales de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas Cota

Anexo 2 - Avalúos Realizados Anexo 3 – Carta de información Áreas Homogéneas de Tierras Municipio de Cota

DETERMINACIÓN DE VALORES DE REFERENCIA DEL TERRENO EN EL ÁREA RURAL DEL MUNICIPIO DE COTA – CUNDINAMARCA, MEDIANTE LA METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS


PROYECTO DE GRADO 4

INTRODUCCIÓN

El presente proyecto tiene como propósito la determinación de valores de referencia del

terreno para el área rural del municipio de Cota en Cundinamarca, utilizando la

metodología de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas establecida por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi IGAC. Específicamente, se trabajaron las veredas Vuelta

Grande, Parcelas y Siberia, localizadas al sur del municipio.

Esto se llevó a cabo a través del estudio y análisis de las condiciones físicas y

económicas de las veredas mencionadas, partiendo de la recolección y revisión de

información secundaria y su posterior validación en campo.

En el proceso de recolección de la información, se obtuvieron datos acerca de las

condiciones geográficas de las veredas objeto de estudio, los cuales fueron validados en

campo; se consultó el esquema de ordenamiento territorial y la base cartográfica con

miras a definir las zonas homogéneas físicas utilizando herramientas de geomática y se

tomaron datos acerca de la oferta inmobiliaria de predios en el área rural del municipio.

Se estableció que la zona rural del municipio cuenta con un aproximado de 2.500

inmuebles con base en la información consignada en datos abiertos del Geoportal IGAC,

por lo tanto basándonos en lo establecido en el manual para Zonas Homogéneas Físicas

del Profesor Silva (2015) para determinar los puntos de investigación se toma el 1% del

inventario predial más 15 predios adicionales, lo que nos arroja que para todo el municipio

es necesario establecer 40 puntos de investigación, distribuidos a los largo del mismo.

Las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas determinadas en este trabajo, fueron

almacenadas en una base de datos geográfica, permitiendo un acceso fácil y organizado

a la información. Adicionalmente, se entregan salidas gráficas de las zonas y formatos

estándar para cada avalúo realizado.



PROYECTO DE GRADO 5

1. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

El avalúo catastral corresponde a la determinación del valor de los predios a través de la

investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Para cada predio, se

determina por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente sobre

el terreno y las edificaciones (IGAC, Resolución 0070 de 2011).

Para establecer los avalúos catastrales tanto urbanos como rurales, el catastro nacional

colombiano aplica la metodología de elaboración de Zonas Homogéneas

Geoeconómicas.

En el Municipio de Cota, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC realizó la última

actualización catastral en el año 2010, con lo cual, surge la necesidad de desarrollar un

estudio de zonas homogéneas que posibilite la obtención de valores unitarios

actualizados para el terreno en el municipio.

2. JUSTIFICACIÓN

La determinación y/o actualización de las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas

permite tener información actualizada y de calidad sobre las características físicas y

económicas de la zona rural del municipio de Cota. Adicionalmente, constituyen un

insumo importante para el desarrollo de proyectos de planeación y ordenamiento

municipal.

El desarrollo de este trabajo permite la comprensión y aplicación de la metodología de

zonas homogéneas físicas y geoeconómicas desarrollada por el IGAC, poniendo en



PROYECTO DE GRADO 6

práctica los conocimientos empíricos complementados con los adquiridos durante el

postgrado.

El resultado final de este proyecto da lugar a una base importante para la comprensión

de la composición del valor de la tierra en el municipio y, más que un ejercicio académico,

puede servir de insumo para fines catastrales o privados.

3. OBJETIVOS DEL PROYECTO

El objetivo general de este proyecto es determinar los valores de referencia del terreno

para el área rural del municipio de Cota en las veredas Vuelta Grande, Parcelas y Siberia,

a través de la metodología de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. Para

conseguir este propósito, se alcanzaron los siguientes objetivos específicos:

3.1 Elaboración de las zonas homogéneas físicas para las veredas de estudio en el

municipio.

3.2 Elaboración de las zonas homogéneas geoeconómicas para las veredas de estudio

en el municipio.

4. MARCOS DE REFERENCIA DEL PROYECTO

4.1 Marco Espacial

El municipio de Cota pertenece al departamento de Cundinamarca, provincia de Sabana

Centro y se encuentra ubicado a 26 km al noroccidente de la ciudad de Bogotá. Posee

una extensión total de 55 km2, de los cuales, 52.15 km2 (aproximadamente),

corresponden al área rural. Está conformado por el resguardo indígena y las veredas La



PROYECTO DE GRADO 7

Moya, Cetime, El Abra, Pueblo Viejo, Rozo, Vuelta Grande, Siberia y Parcelas; siendo

las tres últimas las referentes a la zona de estudio de este proyecto (Gráfico 1).

Gráfico 1. Localización General de la Zona de Estudio. Fuente: Elaboración Propia

Cota limita al norte con el municipio de Chía, al sur con el municipio de Funza, al oriente

con la localidad bogotana de Suba y al occidente con el municipio de Tenjo. Se le conoce

como la capital indígena colombiana, ya que la mayoría de los chibchas vivieron más

cerca de este territorio que de Bogotá.

Posee una temperatura promedio de 13.7 °C y una precipitación media anual de 816 mm.

El mes más seco es enero, con 26 mm de lluvia y la mayor cantidad de precipitación



PROYECTO DE GRADO 8

ocurre en octubre, con un promedio de 121 mm. Por su parte, abril es el mes más cálido

del año, con un promedio de 14.3 °C. Las temperaturas medias más bajas del año se

producen en enero, cuando están alrededor de 13.3 °C.

Ubicado a las puertas de Bogotá, a lo largo de una de las vías de acceso más importantes

a la capital, esto es, la Calle 80 o Autopista a Medellín, el municipio de Cota ofrece una

localización estratégica para actividades industriales y logísticas. Conecta el occidente

de la Sabana con los municipios del norte, a través de la transversal de occidente. A lo

largo de ésta, es visible cómo el casco urbano ha ido creciendo hacia el norte y hacia el

sur, transformando el suelo rural en conjuntos residenciales de estratos altos. Dichos

conjuntos residenciales responden a necesidades exógenas y han ido transformando a

Cota en una ciudad dormitorio, donde el suelo es cada vez más escaso y más costoso

(PROBOGOTÁ, s. f.)

El territorio municipal comprende 5.344 hectáreas, de las cuales aproximadamente 144

hectáreas pertenecen al área urbana y las restantes 5.200 al área rural y de estas, 505

pertenecen al Resguardo indígena de Cota.

La topografía del municipio es plana en su mayor parte, sin embrago al occidente

presenta un relieve montañoso importante cuya principal altura es el Cerro del Majuy con

3.050 metros. Por la condición de sus suelos y la cercanía a Bogotá lo hace apto para el

desarrollo de las actividades agrícolas especialmente la horticultura



PROYECTO DE GRADO 9

4.2 Marco Teórico

Zonas Homogéneas Físicas

La resolución 70 de 2011 reglamenta técnicamente los procesos de formación,

actualización y conservación catastral, y define las Zonas Homogéneas Físicas (ZHF)

como “espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía,

servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las

construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas

superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las

adyacentes”.

Zonas Homogéneas Geoeconómicas

La resolución mencionada también alude a las Zonas Homogéneas Geoeconómicas

(ZHG), definiéndolas como “los espacios geográficos determinados a partir de Zonas

Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las

condiciones del mercado inmobiliario”.

Avalúo de Puntos de Investigación

De acuerdo con la metodología de elaboración de zonas homogéneas físicas y

geoeconómicas del IGAC, se debe determinar una muestra representativa de predios

para cada ZHF, para obtener valores unitarios del terreno y de las construcciones que

conlleven a la definición de ZHG. Esta muestra corresponde a 15 predios más el 1% del

total de los predios de la población.

A cada predio o punto de investigación se le debe realizar un avalúo comercial aplicando

cualquiera de los métodos señalados en la Resolución 620 de 2008, esto es, el método

de comparación o de mercado, el de capitalización de rentas o ingresos, el de costo de

reposición o el método residual.



PROYECTO DE GRADO 10

4.3 Marco Normativo

El marco jurídico que se aplica al presente proyecto corresponde a legislación catastral

vigente para Colombia y se detalla a continuación:

✓ Acuerdo 12 del 20 de octubre del 2000, por el cual se adopta el PBOT del municipio

de Cota.

✓ Ley 388 del 1997, por la cual establece un mandato para que todos los municipios

del país formulen sus respectivos Planes de Ordenamiento Territorial

✓ Resolución 70 de 2011, por la cual se reglamenta técnicamente la formación,

actualización y conservación catastral.

✓ Resolución 620 de 2008 del IGAC, por la cual se establecen los procedimientos

para avalúos ordenados en el marco de la Ley 388 de 1997.

✓ Ley 1673 de 2013, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador.

5. METODOLOGÍA

Para el desarrollo del presente trabajo se tuvo en cuenta una etapa de recolección y

análisis de la información general, normativa y cartográfica de Municipio de Cota en

conjunto con el otro grupo de investigación, con el fin de establecer las Zonas

Homogéneas físicas del municipio, bajo la directriz del manual del profesor Jaime Silva,

posteriormente se realizaron visitas de campo al municipio, con el fin de identificar sus

características geográficas, físicas, de uso actual, infraestructura vial, además de realizar

un recorrido total del municipio que permitiera recolectar información acerca de los

inmuebles en venta en el mercado para posteriormente procesar estos datos

estadísticamente y entender la dinámica del precio de la tierra en el municipio y establecer

los puntos de investigación objeto de avalúo. Con esta información debidamente

georreferenciada se realiza un análisis detallado de las diferentes zonas homogéneas

físicas que harán parte de la construcción las zonas homogéneas geoeconómicas del

municipio de Cota.




6. DESARROLLO DEL PROYECTO

6.1 Elaboración de Zonas Homogéneas Físicas

De acuerdo con el Manual de Zonas Homogéneas Físicas Rurales elaborado por el

profesor Jaime Silva Herrera, se denomina “zona homogénea física” a aquel espacio

geográfico dentro de la zona rural de un municipio, con características similares en cuanto

a las siguientes variables:

✓ Categoría de suelo

✓ Zonas de actividad

✓ Áreas Homogéneas de Tierras

✓ Uso Actual del Suelo

✓ Tipo según uso actual del suelo

✓ Aguas superficiales

✓ Vías

A continuación, se realiza la caracterización de las 7 variables mencionadas, para la zona

rural del municipio de Cota:

6.1.1 Categoría de Suelo

En virtud de lo dispuesto en el Acuerdo N° 12 del 20 de octubre del 2000 – PBOT de

Cota, con miras a asignar y reglamentar el uso del suelo y la acción urbanística, el

desarrollo territorial se orienta teniendo en cuenta el potencial de cada zona para la

realización de las diferentes actividades socioeconómicas y las restricciones para el uso

de los recursos naturales y el ambiente. En consecuencia, el territorio del municipio se

divide en suelo rural y suelo urbano.




El suelo rural alude a las áreas del municipio con uso principal agropecuario y forestal,

además de usos compatibles y/o condicionados, y está comprendido por tres zonas: la

de protección, la de actividad económica y la suburbana (Gráfico 2).

Gráfico 2. Mapa de categoría del suelo. Fuente: Elaboración propia a partir de información del PBOT de Cota

El suelo de protección, tal como lo define el Artículo 35 de la Ley 388 de 1997, está

constituido por las áreas que, por sus características geográficas, paisajísticas y

ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de

infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las zonas de

amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tienen




restringida la posibilidad de urbanizarse. En la zona de estudio (veredas Vuelta Grande,

Siberia y Parcelas), el suelo protegido corresponde a 866.74 Has, esto es, el 29.72% del

territorio en cuestión (Tabla 1).

El suelo de actividad productiva corresponde a las áreas del suelo rural que pueden

dedicarse al desarrollo de actividades económicas, con condiciones especiales de

utilización, dependiendo de la zona de actividad establecida por PBOT del municipio. En

la zona de estudio este suelo ocupa el 59.38% de la superficie, con 1731.69 Has

(Tabla 1).

El Artículo 34 de la ley mencionada, define el suelo suburbano como aquel que se

compone de las áreas rurales en las que se mezclan los usos y las formas de vida del

campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que

pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad,

garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad

con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994. En la zona de estudio,

el suelo suburbano corresponde a 317.82 Has, es decir, el 10.9% del territorio de interés

(Tabla 1).

Tabla 1. Zonas de categoría del suelo. Fuente: Elaboración Propia

6.1.2 Zonas de Actividad

Esta variable alude al régimen legal de la zona rural del municipio en cuestión, siendo su

objetivo garantizar el uso integral y sostenible del recurso suelo, en la perspectiva de

lograr una transformación armónica del territorio (Silva, 2015). Para el caso de las

veredas Vuelta Grande, Siberia y Parcelas, se tienen 9 zonas de actividad: Actividad

Categoría Color Has %

Suelo de Protección 1 866,74 29,72

Suelo de Actividad Productiva 2 1731,69 59,38

Suelo Suburbano 3 317,82 10,90

2916,25 100,00

CÓDIGOÁREA

Total

CATEGORÍA DE SUELO




agropecuaria, Corredor industrial, Corredor vial, Protección y conservación ambiental,

Recreación Ecoturística, Recuperación y rehabilitación ambiental, Ronda de ríos y

cuerpos de agua, Suburbano agroresidencial campestre y Zona agropecuaria e industrial.

Gráfico 3. Mapa de zonas de actividad. Fuente: Elaboración propia a partir de información del PBOT de Cota




Tabla 2. Zonas de actividad. Fuente: Elaboración Propia

Zonas del Suelo Rural de Protección

• Zona de protección y conservación ambiental: Comprende la parte montañosa,

cubierta en su mayoría por bosques, vegetación nativa protectora y esporádicas

plantaciones forestales de especies exóticas. En la zona de estudio ocupa el 18.10%

del territorio, con 527.72 has (Tabla 2).

• Zona de ronda de los ríos y cuerpos de agua: Comprende la franja paralela a la línea

del cauce permanente del río, lago, laguna o quebrada, medida a partir del nivel

máximo del agua, a cada lado del cauce. Estos anchos serán de: cien (100) metros

para el Río Bogotá y el Río Frío, cincuenta (50) metros para el Río Chicú y la Laguna

de Cune o la Florida y treinta (30) metros para los antiguos cauces de quebradas. En

la zona de estudio ocupa el 8.40% del territorio, con 244.94 has (Tabla 2).

• Zona de Recreación Ecoturística: Son áreas que por factores ambientales y sociales

deben constituirse en modelos de aprovechamiento racional, destinados a la

recreación pasiva y a las actividades deportivas. Se encuentran en esta zona el Parque

La Florida y el Club Pueblo Viejo, ocupando un área de 94.08 has (Tabla 2).

Zonas del Suelo de Actividad Económica

• Zona de Actividad Agropecuaria: Corresponde a las partes planas y ligeramente

onduladas de las terrazas del piedemonte y de la llanura aluvial de los ríos Bogotá y

Zona Color Has %

Actividad agropecuaria 6 570,35 19,56

Corredor industrial 8 509,39 17,47

Corredor vial 13 115,53 3,96

Protección y conservación ambiental 1 527,72 18,10

Recreación Ecoturística 3 94,08 3,23

Recuperación y rehabilitación ambiental 5 54,94 1,88

Ronda de ríos y cuerpos de agua 2 244,94 8,40

Suburbano agroresidencial campestre 12 202,29 6,94

Zona agropecuaria e industrial 7 597,01 20,47

2916,25 100,00Total

ZONAS DE ACTIVIDADCÓDIGO

ÁREA




Chicú, dedicadas a la agricultura y ganadería. Ocupan el 19.56% de la superficie del

territorio estudiado (Tabla 2).

• Zona de Recuperación y Rehabilitación Ambiental: Comprende las áreas de canteras

o sitios de explotación y extracción de materiales pétreos, que requieran restauración

ambiental y que representan mediano a alto riesgo por deslizamientos. En la zona de

estudio ocupa el 1.88% del territorio, con 544.94 has (Tabla 2).

• Zona Agropecuaria e Industrial: Creada por Acuerdo Municipal N° 16 del 4 de

diciembre de 1991, está comprendida dentro de los siguientes linderos generales: por

el norte, con las Granjas Familiares Ospina Pérez (Parcelas de Cota); por el oriente,

con el Río Bogotá y el lindero occidental del Parque de La Florida; por el sur, con el

municipio de Funza y el lindero norte del Parque La Florida; y por el occidente con la

Vía Regional de la Sabana (Vía Chía - Cota – Funza). Ocupa la mayor parte del área

de estudio, con 597.01 has (Tabla 2).

• Zona de Corredor Industrial: Delimitada por los ejes viales paralelos a la Autopista

Medellín y a la Vía Regional de la Sabana (Vía Chía – Cota – Funza), respectivamente,

según el Plan Vial Municipal. Ocupa el 17.47% del territorio estudiado (Tabla 2).

Zonas del Suelo Suburbano

• Zona de Corredor Vial: Comprende la franja de doscientos metros (200 mts) paralela

a lado y lado de la Vía Regional de la Sabana (Vía Chía – Cota – Funza), intermunicipal

Cota – Suba y costados de la variante, medidos a partir del paramento. Ocupa 115.53

has dentro del área de estudio (Tabla 2).

• Suburbano Agroresidencial Campestre: Comprende los actuales sectores de Parcelas,

y Vuelta del Río, con un área de 202.29 has, es decir, un 6.94% del territorio de interés.

6.1.3 Áreas Homogéneas de Tierra

De acuerdo con Silva (2015), las áreas homogéneas de tierra con fines catastrales son

espacios de la superficie terrestre que presentan características similares en cuanto a las

condiciones del clima, relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos,




que expresan la capacidad productiva de las tierras; lo cual se indica mediante un valor

numérico denominado Valor Potencial (VP). Así las cosas, las áreas homogéneas de

tierra que caracterizan las veredas de estudio, son las siguientes (Gráfico 4):

Tierras de Clase 02

• Subclase 02 FHa-80: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve ligeramente

plano con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se han originado a partir de

depósitos superficiales de materiales medios con influencia de ceniza volcánica; se

caracterizan por: texturas medias y moderadamente gruesas (FL, F, FA), bien

Gráfico 4. Mapa de Áreas Homogéneas de Tierra. Fuente: Elaboración propia a partir de información de la Subdirección de Agrología del IGAC




drenados, profundos y fertilidad química moderada. Presenta en algunos sectores

fenómenos de solifluxión.

Tierras de Clase 03

• Subclase 03 FHb-73: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve ligeramente

ondulado

• con pendientes entre el 3 y 7%. Los suelos se han originado a partir de depósitos

superficiales de materiales finos parcialmente cubiertos con cenizas volcánicas; se

caracterizan por: texturas finas, medianamente finas y medias (Ar, FAr, F), bien

drenados, profundos y la fertilidad química es muy alta y moderada. Presentan algunos

sectores nivel freático de naturaleza aparente.

• Subclase 03 FSa-73: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente


depósitos superficiales piroclásticos no consolidados (cenizas volcánicas), se

caracterizan por: texturas medias, medianamente finas y moderadamente gruesas (F,

FArL, FA), bien drenados, muy profundos y profundos. La fertilidad química es

moderada y alta.

Tierras de Clase 05

• Subclase 05 FSb-61: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente

ondulado con pendientes entre el 3 y 7%. Los suelos se han originado a partir de

depósitos superficiales piroclásticos no consolidados (cenizas volcánicas) mezclados

con arcillas lacustres, se caracterizan por: texturas medias, moderadamente gruesas

y finas (F, FA, Ar), moderadamente bien drenados, moderadamente superficiales

limitados por cambio textural abrupto. La fertilidad química es alta.

Tierras de Clase 06

• Subclase 06 FHah-55: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve ligeramente


depósitos superficiales de sedimentos finos y medios; se caracterizan por: texturas




finas (Ar), son pobremente drenados y muy superficiales limitados por nivel freático

fluctuante, la fertilidad química es alta. Algunos sectores presentan inundaciones.

Tierras de Clase 07

• Subclase 07 (FH t FS)ah-49: Tierras localizadas en clima frío húmedo transicional a

frío seco, de relieve ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%. Los suelos se

han originado a partir de Depósitos clásticos hidrogénicos y en sectores mantos de

ceniza volcánica; se caracterizan por: texturas medianamente finas, finas y medias

(FAr, Ar, ArL, FL), pobremente drenados, profundos y superficiales limitados por nivel

freático fluctuante, la fertilidad química es moderada. Presentan sectores susceptibles

a inundación y otros con encharcamientos frecuentes.

• Subclase 07 FHaiEh-49: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve

ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones

ocasionales y encharcamientos frecuentes y largos. Los suelos se han originado a

partir de depósitos superficiales de sedimentos finos y medios; se caracterizan por:

texturas medianamente finas (FAr, FArA), son pobremente drenados y muy

superficiales limitados por nivel freático permanente. La fertilidad química es alta.

• Subclase 07 FSbs-49: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente

ondulado con pendientes entre el 3 y el 7%. Los suelos se han originado a partir de

depósitos superficiales de materiales gruesos con influencia de cenizas volcánicas; se

caracterizan por: texturas moderadamente gruesas (FA), bien drenados, muy

superficiales limitados por el alto porcentaje de saturación de aluminio (>60%), la

fertilidad química es baja.

Tierras de Clase 08

• Subclase 08 FHaEh-44: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve

ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, presentan encharcamientos

frecuentes y largos. Los suelos se han originado a partir de depósitos superficiales




finos; se caracterizan por: texturas finas (Ar), pobremente drenados y muy superficiales

limitados por niveles freáticos permanentes. La fertilidad química es moderada.

• Subclase 08 FHaih-44: Tierras localizadas en clima frío húmedo, de relieve

ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones

ocasionales, cortas y encharcamientos frecuentes y largos. Los suelos se han

originado a partir de depósitos superficiales de sedimentos moderadamente finos.; se

caracterizan por: texturas finas y medianamente finas (Ar, FArA), muy pobremente

drenados, muy superficiales limitados por niveles freáticos fluctuantes. La fertilidad

química es alta y baja.

Tierras de Clase 09

• Subclase 09 FSaih-38: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente

plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones ocasionales y cortas.

Los suelos se han originado a partir de depósitos finos de origen lacustre; se

caracterizan por: texturas finas (Ar), pobremente drenados, superficiales limitados por

nivel freático fluctuante, la fertilidad química es alta.

• Subclase 09 FSe-38: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve fuertemente

quebrado con pendientes entre el 25 y el 50%. Los suelos se han originado a partir de

rocas clásticas limo arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan por:

texturas medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien

drenados, moderadamente profundos limitados por contacto lítico y la fertilidad

química es alta. Algunos sectores presentan erosión moderada.

Tierras de Clase 10

• Subclase 10 FSaiEh-30: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente

plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones ocasionales, cortas y

encharcamientos frecuentes y muy largos. Los suelos se han originado a partir de

depósitos superficiales de sedimentos lacustres finos.; se caracterizan por: texturas




medias y finas (F, Ar, ArL), pobremente drenados, superficiales limitados por niveles

freáticos fluctuantes. La fertilidad química es moderada y alta.

Tierras de Clase 11

• Subclase 11 FSaiEh-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve ligeramente

plano con pendientes inferiores al 3%, presentan inundaciones muy largas y

encharcamientos ocasionales largos. Los suelos se han originado a partir de depósitos

finos de origen lacustre; se caracterizan por: texturas finas y muy finas (Ar, Amf),

pobremente drenados, muy superficiales limitados por nivel freático fluctuante y el alto

contenido de arcillas. La fertilidad química es moderada.

• Subclase 11 FSf-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve moderadamente

empinado con pendientes entre el 50 y 75%. Los suelos se han originado a partir de

rocas clásticas limo arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan por:

texturas medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien


química es alta. Algunos sectores presentan hídrica laminar ligera.

• Subclase 11 FSf2-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve

moderadamente empinado con pendientes entre el 50 y 75% presentan erosión hídrica

laminar moderada. Los suelos se han originado a partir de rocas clásticas limo

arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan por: texturas

medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien drenados,

moderadamente profundos limitados por contacto lítico y la fertilidad química es alta.

• Subclase 11 FSg-23: Tierras localizadas en clima frío seco, de relieve fuertemente

empinado con pendientes entre mayores al 75%. Los suelos se han originado a partir

de rocas clásticas limo arcillosas con depósitos de ceniza volcánica, se caracterizan

por: texturas medianamente finas y moderadamente gruesas (FAr, FArA, FA), bien


química es alta. Algunos sectores presentan hídrica laminar ligera.




Tierras de Clase 13

• Subclase 13 FSaCL-6: Tierras improductivas localizadas en clima frío seco, de relieve

ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, correspondientes a canteras.

• Subclase 13 FSaPN-6: Tierras improductivas localizadas en clima frío seco, de relieve

ligeramente plano con pendientes inferiores al 3%, correspondientes a pantanos.

6.1.4 Uso Actual

De acuerdo con Silva (2015), esta variable corresponde a la actividad productiva

predominante dentro de la zona rural del municipio en estudiado. La identificación de los

usos se hizo a través de interpretación de imágenes satelitales de Google Earth y

BaseMap, los cuales fueron comprobados posteriormente durante la primera visita a

campo. De acuerdo con lo anterior, los usos que se encuentran en las veredas Vuelta

Grande, Siberia y Parcelas son los siguientes (Gráfico 5):

AHT Color Has %

02FHa-80 01 1221,32 41,88

03FHb-73 03 82,37 2,82

03FSa-73 04 317,43 10,88

05FSb-61 07 79,8 2,74

06FHah-55 08 5,21 0,18

07(FH t FS)ah-49 09 43,02 1,48

07FHaiEh-49 10 4,07 0,14

07FSbs-49 11 0,07 0,00

08FHaEh-44 13 260,28 8,93

08FHaih-44 14 70,01 2,40

09FSaih-38 17 141,7 4,86

09FSe-38 19 153,98 5,28

10FSaiEh-30 20 105,14 3,61

11FSaiEh-23 22 52,55 1,80

11FSf-23 23 107,59 3,69

11FSf2-23 24 123,4 4,23

11FSg-23 25 101,03 3,46

13FSaCL-6 27 16,47 0,56

13FSaPN-6 28 23,96 0,82

CA 29 6,85 0,23

2916,25 100,00

ÁREA

Total

ÁREA HOMOGÉNEA DE TIERRACÓDIGO

Tabla 3. Áreas Homogéneas de Tierra. Fuente: Elaboración Propia




Uso Agrícola

Son tierras ocupadas principalmente para la producción de alimentos, fibras y otras

materias primas industriales, ya sea que se encuentren con cultivos, con pastos, en

rotación y en descanso o barbecho (Silva, 2015). Este uso se localiza en la parte central

del área de estudio, ocupando 1083,04 has, es decir, un 37.14% de la superficie

(Tabla 4).

Gráfico 5. Mapa de Uso Actual. Fuente: Elaboración propia




Uso de Bosques y Áreas Seminaturales

Son tierras boscosas y de arbolado natural que tengan o puedan tener valor por su leña,

madera u otros productos forestales que se usen como medio de protección y

conservación de los suelos y que, en general, comparten territorio con otras plantaciones

tales como la vegetación herbácea y/o arbustiva entre otras (Silva, 2015). Este uso se

localiza en la parte nororiental del área de estudio, coincidiendo con la superficie ocupada

por el suelo protegido. Ocupa un área de 489.22 has, esto es, un 16.78% del territorio de

interés (Tabla 4).

Uso de Territorios Artificializados

Son tierras donde el hombre impone nuevas estructuras en el paisaje que nada tienen

que ver con la dinámica natural (Silva, 2015). Este uso se localiza a la salida de Bogotá,

en la parte suroccidental del municipio y ocupa la mayor parte de la zona de estudio, con

1343.98 has, es decir, un 46.09% de la superficie (Tabla 4).

Tabla 4. Uso Actual. Fuente: Elaboración Propia

6.1.5 Tipo Según Uso Actual

De acuerdo con Silva (2015), esta variable corresponde a una subdivisión de la variable

anterior, que específica la actividad productiva que hace parte de cada uso actual

observado en la zona de estudio. Al igual que en la variable anterior, la identificación de

Uso Color Has %

Agrícola 1 1083,04 37,14

Bosques y áreas seminaturales 2 489,22 16,78

Territorios artif icializados 3 1343,98 46,09

2916,25 100,00

USO ACTUALCÓDIGO

ÁREA

Total




los tipos de uso se hizo a través de interpretación de imágenes satelitales de Google

Earth y BaseMap, los cuales fueron comprobados posteriormente durante la primera

visita a campo.

Es importante mencionar que esta variable se consideró con el propósito de conocer los

conflictos de uso característicos de la zona de estudio, pero no se incluyó en el proceso

de generación de las zonas homogéneas físicas, por cuanto, lo que da valor al terreno es

lo que se puede hacer sobre él en virtud de la norma y no lo que efectivamente está.

Además, la inclusión de dicha variable hubiese dificultado aún más el proceso de

depuración y generalización que se realiza cuando se cruzan toda la información para

Gráfico 6. Mapa de Tipo según Uso Actual. Fuente: Elaboración propia




obtener las zonas homogéneas. Se determina que, en lo que respecta al uso del suelo,

basta con considerar el uso actual sin la especificidad de sus tipos.

Tipos con Uso Actual Agrícola

• Mosaico de Cultivos y Pastos: Corresponde a tierras ocupadas por cultivos y pastos

cuyo patrón de distribución de los lotes es demasiado intrincado para representarlo

individualmente. Es el tipo según uso actual que ocupa la mayor parte del suelo en la

zona de estudio, con 945.29 has, esto es, el 32.41% de la superficie (Tabla 5).

• Viveros, Flores y Horticultura: Corresponde a tierras ocupadas por cultivos bajo

invernaderos asociados a flores y plantas de huerta con regadío. Dentro de la zona de

estudio, ocupan 106.28 has, es decir, un 3.64% de la superficie (Tabla 5).

Mosaico de cultivos y pastos en la vereda Vuelta Grande Mosaico de cultivos y pastos en la vereda Parcelas

Fotografías 1 y 2. Mosaico de cultivos y pastos. Fuente: Inspección Ocular en Campo




Cultivo de flores La Gaitana Cultivo de flores Innovación Andina

Fotografías 3 y 4. Cultivos bajo invernadero. Fuente: Inspección Ocular en Campo

• Mosaico de Pastos: Tierras cubiertas por pastos limpios, arbolados y/o enmalezados,

cuya separación individual cartográfica no es posible. Este tipo de uso cubre un 1.08%

de la superficie del área de estudio, lo que corresponde a 31.47 has (Tabla 5).

Mosaicos de pastos en la vereda Vuelta Grande

Fotografías 5 y 6. Mosaico de Pastos. Fuente: Inspección Ocular en Campo




Tabla 5. Tipos según Uso Actual. Fuente: Elaboración propia

Tipo con Uso Actual de Bosques y Áreas Seminaturales

• Bosque Natural Denso: Corresponde a las formaciones vegetales dominadas por

elementos típicamente arbóreos de más de 8 metros de altura, los cuales forman al

menos un estrato de copas (dosel) más o menos continúo donde los árboles tienen

una cubierta aparente (proyección vertical al suelo de la corona) superior al 90%. En

la zona de estudio, esta cubierta se halla en la vereda Vuelta Grande, sobre suelo

protegido y se extiende sobre una superficie de 489.22 has (Tabla 5).

•

Bosque natural denso en la vereda Vuelta Grande

Fotografías 6 y 7. Bosque natural denso. Fuente: Inspección Ocular en Campo

Tipo Color Has %

Bosque natural denso 01 489,22 16,78

Instalaciones deportivas y recreativas 80 131,38 4,51

Mosaico de cultivos y pastos 62 945,29 32,41

Mosaico de pastos 53 31,47 1,08

Viveros, f lores y horticultura 40 106,28 3,64

Vivienda tradicional agrupada 04 164,71 5,65

Zonas comerciales 10 95,87 3,29

Zonas industriales 20 897,96 30,79

Zonas institucionales 90 54,06 1,85

2916,25 100,00

TIPOLOGÍA SEGÚN USO ACTUALCÓDIGO

ÁREA

Total




Tipo con Uso Actual de Territorios Artificializados

• Vivienda Tradicional Agrupada: Son espacios cubiertos por vivienda que forman un

conglomerado de casas o pequeños centros poblados que albergan a pequeños

productores campesinos y su familia. Esta cobertura se ubica en la vereda Parcelas,

ocupando 164.71 has, es decir, un 5.65% de la zona de estudio (Tabla 5).

• Instalaciones deportivas y recreativas: Corresponde a este tipo de uso las

infraestructuras de terrenos de camping, terrenos de deporte, parques de atracción,

terrenos de golf, hipódromos, etc., incluso los parques acondicionados no incluidos en

el tejido urbano. Para el caso específico de la zona de estudio, se encuentra el Parque

La Florida, localizado en la vereda Siberia.

Vivienda tradicional agrupada Parque La Florida

Fotografías 8 y 9. Vivienda tradicional e instalaciones deportivas. Fuente: Inspección Ocular en Campo

• Zonas Comerciales: Son usos comerciales rurales aquellos espacios geográficos

cuyas actividades están relacionadas con la venta, distribución, trueque o intercambio

de bienes, productos y/o servicios y cuyas instalaciones están ubicadas por fuera del




perímetro urbano. La mayor parte de este uso dentro de la zona de estudio, se localiza

en la vereda Siberia, ocupando un área de 95.87 has (Tabla 5).

• Zonas Institucionales: Son las áreas ocupadas por los equipamientos materiales de

las instituciones, destinados a la prestación de ciertos tipos de servicios colectivos

necesarios para el funcionamiento de la sociedad. Dentro de la zona de estudio cubre

un área de 54.06 has, esto es, el 1.85% de la superficie (Tabla 5).

• Zonas Industriales: Son usos de actividad industrial aquellos espacios geográficos

destinados a la producción, transformación y/o reconstrucción de bienes y productos

y cuyas instalaciones están ubicadas por fuera del Perímetro Urbano. Es el tipo de uso

más extenso dentro de la zona de estudio, después de los mosaicos de cultivos y

pastos, ocupando 897.96 has (Tabla 5).

Zona Comercial vereda Siberia Comercio: Centro Empresarial Metropolitano




Zona Industrial

Colegio Summerhill en la vereda Parcelas Colegio Oakland en la vereda Vuelta Grande

6.1.6 Aguas Superficiales

De acuerdo con Silva (2015), en el estudio de esta variable se analiza la existencia de

fuentes de aguas superficiales permanentes y su categoría, con el fin de zonificar de

acuerdo con la posibilidad de aprovechamiento para el uso actual que se da al suelo

(Gráfico 7).




En la zona de estudio, se observa que el suelo protegido cubierto por bosque natural

denso, corresponde a un territorio sin agua, dado que su elevada pendiente hace muy

difícil el aprovechamiento del recurso. Esta zona cubre 489.22 has, es decir, un 16.78%

del área estudiada (Tabla 6).

Gráfico 7. Mapa de Aguas Superficiales. Fuente: Elaboración propia

Por su parte, existe una zona con aguas suficientes, identificada de este modo pues se

observa que está cubierta por varios cuerpos de agua. Finalmente, se demarca una zona

con aguas escasas pues, los cuerpos lóticos observados allí, se encuentran en menor

proporción que la zona anterior.




Tabla 6. Aguas superficiales. Fuente: Elaboración propia

6.1.7 Vías

Por medio de la identificación de esta variable se determina el tipo y el estado de las vías

con las que cuenta el municipio, las cuales fueron tipificadas de acuerdo al manual del

profesor Jaime Silva. Se realizó una revisión cartográfica y una verificación en campo del

estado de las mismas lo cual nos indica que el 68.40% de las vías se encuentra en buen

estado, el 14.83% en estado regular y 16.78% no cuenta con vías de acceso.

Tabla 7. Vías. Fuente: Elaboración propia

Categoría Color Has %

Suficientes 2 778,2 26,68

Escasas 3 1648,83 56,54

Sin Aguas 4 489,22 16,78

2916,25 100,00Total

AGUAS SUPERFICIALESCÓDIGO

ÁREA




Gráfico 8. Mapa de Vías. Fuente: Elaboración propia




A partir del cruce y depuración de las variables descritas, se obtienen las zonas

homogéneas físicas para las veredas Vuelta Grande, Parcelas y Siberia (Gráfico 9). En

el proceso cartográfico de generalización de polígonos, se le dio prelación a la norma

establecida por el PBOT y, en segundo lugar, al área homogénea de tierra.

Gráfico 9. Zonas Homogéneas Físicas. Fuente: Elaboración propia

Una vez surtido el procesamiento cartográfico, se obtuvieron 28 zonas homogéneas

caracterizadas a continuación:




6.2 Elaboración de Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Teniendo en cuenta el análisis y procesamiento de la información, el trabajo de campo y

posteriormente la generación de las zonas homogéneas físicas, se establecieron 40

puntos de investigación objeto de avalúo en el municipio de Cota. Este trabajo se realizó

ID ZHF COLOR

CÓDIGO

CATEGORÍA

DE SUELO

CATEGORÍA DE SUELO

CÓDIGO

ZONA DE

ACTIVIDAD

ZONA DE ACTIVIDADCÓDIGO

AHTAHT

1 1 Suelo de Protección 02 Ronda de ríos y cuerpos de agua 16 09FSaEh-38

2 1 Suelo de Protección 03 Recreación Ecoturís tica 01 02FHa-80

3 2 Suelo de Actividad Productiva 05 Recuperación y rehabi l i tación ambiental 03 03FHb-73

4 2 Suelo de Actividad Productiva 07 Zona agropecuaria e industria l 13 08FHaEh-44

5 2 Suelo de Actividad Productiva 08 Corredor industria l 01 02FHa-80

6 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 01 02FHa-80


8 3 Suelo Suburbano 13 Corredor via l 04 03FSa-73

9 2 Suelo de Actividad Productiva 07 Zona agropecuaria e industria l 01 02FHa-80

10 2 Suelo de Actividad Productiva 07 Zona agropecuaria e industria l 01 02FHa-80


12 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 14 08FHaih-44

13 1 Suelo de Protección 01 Protección y conservación ambiental 23 11FSf-23

14 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 04 03FSa-73

15 3 Suelo Suburbano 12 Suburbano agrores idencia l campestre 04 03FSa-73

16 2 Suelo de Actividad Productiva 06 Actividad agropecuaria 04 03FSa-73

CÓDIGO

USO

ACTUAL

USO ACTUALCÓDIGO

AGUAS

AGUAS

SUPERFICIALES

CÓDIGO

VÍASVIAS

CÓDIGO

ZHF

ÁREA

(Has)PORCENTAJE

1 Agrícola 3 Escasas 1 Buenas 10216131 244,94 8,40

3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 1 Buenas 10301331 94,08 3,23




3 Terri torios arti ficia l i zados 3 Escasas 2 Regulares 20601332 40,48 1,39

1 Agrícola 3 Escasas 2 Regulares 20601132 134,60 4,62



1 Agrícola 3 Escasas 1 Buenas 20701131 202,47 6,94

1 Agrícola 2 Suficientes 2 Regulares 20601122 88,29 3,03


2 Bosques y áreas seminatura les 4 Sin Aguas 4 Sin Vías 10123244 527,72 18,10



1 Agrícola 2 Suficientes 1 Buenas 20604121 186,16 6,38

ID ZHF COLOR

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16




en conjunto con otro grupo de investigación, sin embargo, en este reporte se tienen en

cuenta las veredas Vuelta Grande, Parcelas y Siberia.

6.2.1 Muestra

Se estableció que la zona rural del municipio cuenta con un aproximado de 2.500

inmuebles con base en la información consignada en datos abiertos del Geoportal IGAC,

por lo tanto basándonos en lo establecido en el manual para Zonas Homogéneas Físicas

del Profesor Silva (2015) para determinar los puntos de investigación se toma el 1% del

inventario predial más 15 predios adicionales, lo que nos arroja que para todo el municipio

es necesario establecer 40 puntos de investigación, distribuidos a lo largo del mismo.

6.2.2 Localización de Puntos de Investigación

Para la localización de estos puntos de investigación se ubicó por lo menos un punto en

cada una de las zonas homogéneas físicas, adicionalmente se ubicaron más puntos de

investigación en los sectores de mayor importancia económica, como se evidencia a

continuación:

Gráfico 10. Localización de Puntos de Investigación. Fuente: Elaboración Propia exportada a Google Earth.




• Para la zona objeto de estudio se establecieron 20 puntos de investigación

objeto de avalúo numerados así: 01, 03, 05, 07, 09, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27,

28, 29, 30, 32, 33, 37, 38 y 39.

6.2.3 Elaboración de Avalúos

Para la elaboración de los avalúos correspondientes al presente estudio se utilizó el

método de mercado, mediante el cual se determina en valor del predio con base en

valores de predios con características similares que puedan ser comparables.

De acuerdo al estudio realizado con el procesamiento de información tomada en campo

y de municipios comparables se utilizaron 96 ofertas de mercado como sustento para el

desarrollo de los 20 avalúos de los puntos de investigación que se adjuntan anexos al

presente trabajo.

6.2.4 Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Posterior a la elaboración de los avalúos y el análisis de la información se establecieron

12 zonas homogéneas geoeconómicas para el municipio de Cota como se relaciona a

continuación.

Tabla 8. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Fuente: Elaboración propia




Gráfico 11. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Fuente: Elaboración propia

De acuerdo a esta información la zona sur del municipio, objeto de estudio está localizada

en 9 zonas homogéneas geoeconómicas como se definan a continuación:

➢ Zona Homogénea Geoeconómica 1

Conformada por una (1) zona homogénea física localizada en suelo rural no protegido en

zonas de actividad de corredores industriales, suelo de actividad productiva con uso

actual como territorios artificializados, aguas superficiales escasas y buenas vías en

especial por la influencia de la autopista a Medellín, pendiente a que hace referencia a

terrenos planos y 80 puntos de valor potencial. Teniendo en cuenta estas características

generales a esta zona le asignamos el mayor valor encontrado en el mercado de $




7.800.000.000 por hectárea, dado que en estas zonas de actividad se permite desarrollo

de diferentes actividades económicas que generan un mayor valor y potencializan la

mejora de la infraestructura vial. En base al estudio de mercado realizado los terrenos

con potencial para desarrollo de zonas industriales y comercio, entre otros.


Conformada por una (1) zona homogénea física localizada en suelo rural no protegido en

zonas de actividad de corredores viales, suelo suburbano con uso actual como territorios

artificializados, aguas superficiales escasas y buenas vías en especial por la influencia

del corredor vial de la vía Cota –Siberia, Cota-Chía, pendiente a que hace referencia a


generales a esta zona le asignamos el mayor valor encontrado en el mercado de $

5.350.000.000 por hectárea, dado que en estas zonas de actividad se permite desarrollo

de diferentes actividades económicas que generan un mayor valor que sus zonas

circundantes y potencializan usos comerciales a todas las escalas.


Conformada por tres (3) zonas homogéneas físicas localizada en suelo rural no protegido

en zonas de actividad agroresidencial campestre, agrupada y tradicional, suelo

suburbano con uso actual como territorios artificializados, aguas superficiales escasas y

buenas vías en especial por la influencia del corredor vial de la vía Cota –Siberia, Cota-

Chía y su cercanía al casco urbano del municipio, pendiente a que hace referencia a


generales a esta zona le asignamos el promedio del mercado de $ 3.750.000.000 por

hectárea, dado que en estas zonas de actividad se permite desarrollo de diferentes

actividades económicas y potencializan principalmente usos residenciales y comerciales

a escala local.





Conformada por cuatro (4) zonas homogéneas físicas que se localizan en categoría de

suelo no protegido, en zona agropecuaria tradicional e industrial, con aguas escasas y

buenas vías de acceso, en territorios artificializados, 80 puntos de valor potencial. En

base a estas características adoptamos un valor de $2.600.000.000 por hectárea, dado

que, se encuentra en zona agropecuaria tradicional, tiene aguas y buenas vías de acceso,

se pueden desarrollar cultivos, de tal manera este suelo podría utilizarse para su uso

normativo, sin embargo es mayormente utilizado para complemento a los usos

industriales, por lo tanto, no tiene mucha apetencia para potencial agrícola y como se ve

en mercado este tipo de predios son usados para ganadería en la actualidad.


Conformada por cinco (5) zonas homogéneas físicas localizadas en suelo rural no

protegido en zonas de actividad agropecuaria, suelo de actividad productiva con uso

actual agrícola, aguas superficiales escasas y buenas vías, pendiente a que hace

referencia a terrenos planos y 73 a 80 puntos de valor potencial. Teniendo en cuenta

estas características generales a esta zona le asignamos el valor promedio encontrado

en el mercado de $ 1.570.000.000 por hectárea, dado que en estas zonas de actividad

se permite desarrollo de diferentes actividades agropecuarias que generan la adecuación

de fincas productivas.


Conformada por cuatro (4) zonas homogéneas físicas que se localizan en categoría de

suelo no protegido, en zona de actividad agropecuaria, con aguas suficientes con

regulares vías de acceso, actualmente con usos agrícolas, de 44 a 73 puntos de valor

potencial. En base a estas características adoptamos un valor de $500.000.000 por

hectárea, dado que se encuentra en zona agropecuaria de actividad productiva, se




pueden desarrollar cultivos, pastoreo y diversas actividades agropecuarias, tiene mucha

apetencia para potencial agrícola y como se ve en mercado este tipo de predios son

usados para cultivos en la actualidad.


Está comprendida por dos (2) zonas homogéneas geoeconómicas, localizadas en suelo

de protección, zona de actividad para recreación ecoturística, en territorios artificializados

con escasas aguas y buenas vías, y valores potenciales de 80 puntos. En estas zonas

se caracteriza la presencia de usos poco convencionales en el municipio, se podrían

catalogar como únicas ya que ahí se ubican el Club Pueblo Viejo y el parque La Florida.

Teniendo en cuenta estas características generales adoptamos un valor por hectárea de

$ 29.000.000 (este valor fue conciliado en base a ofertas de predios en suelo protegido

con usos recreativos contemplativos en municipios de la sabana cundiboyacense), al

estar en suelo protegido normativamente este tipo de suelos se encuentran totalmente

limitados el desarrollo, por lo tanto, no es posible realizar ningún tipo de explotación,

cultivos o desarrollo de proyectos de infraestructura más allá de la preservación de los

recursos naturales


Conformada por una (1) zona homogénea física que se localiza en categoría de suelo

protegido y en zona de protección y conservación ambiental con uso actual en bosques

y áreas seminaturales, con falencia en aguas superficiales y sin vías. Teniendo en cuenta

estas características generales adoptamos un valor por hectárea de $ 18.500.000

comprende el costado occidental del municipio, zona con pendiente f que denota una

topografía fuerte y un valor potencial de 23 puntos, al estar en suelo protegido

normativamente este tipo de suelos se encuentran totalmente limitados el desarrollo, por

lo tanto, no es posible realizar ningún tipo de explotación, cultivos o desarrollo de

proyectos de infraestructura más allá de la preservación de los recursos naturales.





Conformada por dos (2) zonas homogéneas físicas que se localizan en categoría de suelo

protegido y en zona de recuperación y rehabilitación ambiental, con falencia en aguas

superficiales y vías buenas. Teniendo en cuenta estas características generales

adoptamos un valor por hectárea de $ 10.500.000 comprende el costado occidental de la

ronda del rio Bogotá a lo largo de todo el municipio, zona con pendiente b que denota

una topografía ligera y un valor potencial de 73 puntos, al estar en suelo protegido

normativamente este tipo de suelos se encuentran totalmente limitados el desarrollo, por

lo tanto, no es posible realizar ningún tipo de explotación, cultivos o desarrollo de

proyectos de infraestructura más allá de la preservación de los recursos naturales




CONCLUSIONES

✓ La realización de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas es un ejercicio

académico bastante enriquecedor al poner la teoría en práctica.

✓ El proceso investigativo, analítico y de trabajo de campo permite entender la

incidencia de diferentes variables en la construcción de zonas homogéneas físicas

y geoeconómicas.

✓ El trabajo se desarrolló para el municipio de Cota, sin embargo, este informe está

enfocado específicamente a las veredas, Vuelta Grande, Parcelas y Siberia.

✓ No se tuvo acceso a inmuebles puntos de investigación, por lo tanto, se realizan

avalúos por fachada.

✓ En el municipio existen tres zonas como son el Resguardo Indígena, Zona de

protección y zona de ronda de rio que no son inmuebles que se encuentren en el

mercado dado sus características, por lo cual para determinar el valor de las

mismas se utilizó información de zonas similares en otros municipios.

✓ Este estudio se realizó en conjunto con otro grupo de investigación, de esta

manera en el anexo 2 podrán encontrar los mapas de Zonas homogéneas físicas

y geoeconómicas consolidados del municipio de Cota.

✓ El diseño de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas permite hacer un

análisis multivariable en el cual se puede identificar el comportamiento del

mercado de la tierra, teniendo en cuenta factores normativos, de uso, la influencia

de corredores viales, entre otros para entender comportamiento de estos valores

dentro de un municipio.

✓ El estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, es un insumo que

permite entender el mercado de la tierra en el municipio en el que se establezcan

y puede ser utilizado para fines gubernamentales, particulares, enfocado a

inversionistas o para toma de decisiones.

✓ La motivación de este trabajo es académica, lo cual nos permitió explorar una

fuente de aprendizaje adicional, dado que nos permitió aplicar la teoría, bajo la




metodología del profesor Jaime Silva, en el caso del municipio de Cota, además

de requerir habilidades en el manejo de sistemas de información geográfica,

análisis cartográfico, realización de estudios de mercado, trabajo de campo,

consolidación de bases de datos, procesamiento estadístico y análisis de los

mismos.

✓ Este estudio es generalizado y fue realizado por dos grupos de investigación en

conjunto, por lo cual surgen varios temas que pueden ser fuente de investigación

a profundidad como lo es el caso de la determinación del valor de referencia de la

tierra para el resguardo indígena, teniendo cuenta sus características normativas,

de uso, ocupación, los factores sociales que la impactan y que hacen necesario el

desarrollo de una metodología de no mercado que permita valorar este tipo de

tierras.

✓ En el desarrollo del presente trabajo identificamos que es necesario contar con un

equipo multidisciplinar que tenga conocimientos en sistemas de información

geográfica, normatividad y planes de ordenamiento territorial, mercado

inmobiliario, además de contar con información secundaria complementaria que

permita hacer estudios preliminares que puedan ser verificados en campo.

✓ Los productos cartográficos presentados en este trabajo fueron diseñados bajo la

licencia del software Arcgis de la Universidad Francisco José de Caldas N°

EVA546052525.




BIBLIOGRAFÍA

Concejo Municipal de Cota (2000). Acuerdo 12 del 20 de octubre del 2000. Por el cual se

adopta el PBOT municipal, se definen los usos del suelo para las diferentes zonas

del municipio de Cota – Cundinamarca, se establecen las normas de desarrollo

urbanístico y se define el programa de ejecución para el desarrollo territorial del

municipio.

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2017). Elaboración del estudio de zonas

homogéneas físicas y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de

construcción. Bogotá.

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2009). Estudio de áreas homogéneas de tierras

con fines catastrales – Municipio de Cota. Bogotá

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2011). Resolución 70 del 4 de febrero de 2011. Por

la cual se reglamenta técnicamente la formación, actualización y conservación

catastral.

Instituto Geográfico Agustín Codazzi (2008). Resolución 620 del 23 de septiembre de

2008. Por la cual se establecen los procedimientos para avalúos ordenados dentro

del marco de la Ley 388 de 1997.

ProBogotá. (Sin fecha). Como crece Cota. Recuperado de

http://probogota.org/municipios/cota/

Silva, J. (2015). Zonas Homogéneas Físicas Rurales (Práctica Municipio de

Fusagasugá). Bogotá.

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