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DESARROLLO O, MODIFICACIÓN DEL

PLANEAMIENTO DE CALP – 1ª FASE

DOCUMENTO DE INICIO

Desarrollo o Modificación del Planeamiento Vigente en Calp – 1ª Fase 1

1. ANTECEDENTES JURÍDICO-URBANÍSTICOS DEL TRABAJO

CONTRATADO.

1.1. Objeto de este Documento.

1.1.1.- ASPECTOS ADMINISTRATIVOS DEL DOCUMENTO.

En fecha 18 de Julio de 2016 se procedió a suscribir Contrato de Asesoramiento

para el “Desarrollo o Modificación del Planeamiento vigente en Calp” entre el Alcalde del

municipio, D. César Sánchez Pérez y el Arquitecto-Urbanista, D. Gerardo Roger Fernández

Fernández, Socio-Director de la Consultora “PAU URBANISMO S.L.P.” en virtud del

Expediente de Contratación formulado por el Procedimiento Negociado, y que fue

aprobado por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 17/mayo/2016.

1.1.2.- CONTENIDO JURÍDICO-URBANÍSTICO DEL TRABAJO A REALIZAR.

En el Pliego de Prescripciones Técnicas Particulares del Contrato se establecen

los objetivos del trabajo a realizar con el siguiente contenido:

“El Plan General de 1989 reconoció y protegió una franja de cuarenta metros en el

ámbito del Plan Parcial número 1 de Calp que calificó de Zona Verde Arqueológica y

estableció una serie de medidas para la obtención de dichos suelos por la Administración

Municipal, Actualmente, dicho suelo está regulado en el Plan General como Suelo Urbano

Morelló y se encuentra prácticamente todo el construido por la edificación privada.

El Plan General de 1994, en lo que respecta a la Zona Arqueológica mantuvo las

mismas determinaciones que el anterior PGOU; no ocurrió lo mismo en la Homologación

Global Modificativa aprobada en el año 1998, en donde la denominada Zona Arqueológica

sufrió una importante modificación en su configuración.

Finalmente, en junio de 2002 todo el ámbito en el que se emplaza la denominada

Zona Arqueológica fue objeto de protección arqueológica, proceso este que hoy todavía

continua en nuestro Tribunales.

El problema deviene porque después de casi treinta años, los propietarios de

dichos suelos no han podido materializar sus derechos y por tanto ya se ha solicitado


formalmente la expropiación de los mismos por alguno de los propietarios, lo que

evidentemente va a suponer un grave quebranto económico para las arcas municipales.

De otra parte y colindante con dicho suelo, se encuentra el suelo urbano "Saladar"

desarrollado principalmente al Oeste de Las Salinas, justo detrás del Suelo urbano PP 1.

El Suelo Urbano Saladar es el único suelo de Calp que tiene posibilidad de absorber

el crecimiento natural en Primera Residencia de la localidad, ya que prácticamente todo el

Suelo Urbano de Ensanche existente está colmatado y así también el del Suelo Urbano

Morelló (antiguo PP 1) destinado fundamentalmente a Vivienda Turística. Habrá, por tanto,

que garantizar que dicho suelo funcione tanto desde el punto de vista Residencial como

Comercial, creando un área de Bloques de Viviendas con los servicios que demandan

actualmente las familias: aparcamientos subterráneos, bandeja comercial, viviendas de 2,

3 y 4 dormitorios, servicios comunes para los bloques con piscina, etc..

Su conexión con el Ensanche de la ciudad y un pequeño Sector Terciario con el

que linda al Oeste también lo hacen adecuado para actividades Comerciales como

continuación de aquel.

A partir de estas premisas, la preocupación municipal estriba en propiciar una

actuación urbanística que pueda dar respuesta a las dos problemáticas planteadas”.

De la problemática expuesta por los responsables del Ayuntamiento de Calpe, se

deducen dos tipos de trabajos complementarios a realizar en el desarrollo del encargo

profesional contratado:

1º.- un primer reajuste y modificación de las disposiciones normativas relacionadas

con las condiciones de distribución del uso Comercial en las plantas bajas de las

edificaciones con relación al uso Residencial a ubicar en las plantas superiores, así como

las que hacen referencia a las variables morfológicas de los edificios resultantes, en

concreto, a sus disposiciones volumétricas con la finalidad, legal y deseable, de evitar la

formación de barreras arquitectónicas.

2º.- un segundo reajuste y modificación de las disposiciones normativas

relacionadas con la obtención para el dominio público de los suelos, hoy de titularidad

privada, definidos como Zona Arqueológica de “El Morelló”, en aplicación de las


innovaciones técnicas que la gestión urbanística actual nos ofrece, para lo cual habría que

vincular los suelos del Saladar a los de las parcelas arqueológicas mediante su

sometimiento al régimen de las Actuaciones de Dotación, mediante la atribución de un

incremento equilibrado y sostenible del aprovechamiento urbanístico vigente del Saladar y

su compensación con el correspondiente a las parcelas arqueológicas que se pretenden

obtener.

En consecuencia, por razones de agilidad administrativa, resulta oportuno y

razonable desagregar el encargo en dos fases:

1ª, una Primera Fase que comportaría como contenido y podríamos denominar

Modificación de las Ordenanzas Morfológicas Reguladoras del Suelo Urbano del

Saladar, disposiciones normativas que al corresponder a elementos pertenecientes a la

Ordenación Pormenorizada del planeamiento, su tramitación administrativa resultará más

rápida y sencilla al afectar la competencia de la misma, de manera exclusiva, al

Ayuntamiento de Calpe,

2ª, una Segunda Fase que comportaría como contenido y podríamos denominar

Modificación del Régimen Jurídico-urbanístico del Suelo Urbano del Saladar y de la

Zona Arqueológica, con la aplicación a ambos suelos del régimen de las Actuaciones de

Dotación, disposición normativa que al corresponder a elementos pertenecientes a la

Ordenación Estructural del planeamiento, su tramitación administrativa resultará más lenta

y compleja al afectar la competencia de la misma, tanto al Ayuntamiento de Calpe como a

la Generalitat.

Por consiguiente, en aras de la agilidad administrativa, procede formular este

Documento como la “Primera Fase: Modificación de las Ordenanzas Morfológicas

Reguladoras del Suelo Urbano del Saladar” de acuerdo al procedimiento de tramitación

administrativa que se explicita al final de este Documento, remitiendo la formulación de la

“Segunda Fase: Modificación del Régimen Jurídico-urbanístico del Suelo Urbano del

Saladar y de la Zona Arqueológica” de “El Morelló” relativa a la aplicación del régimen

de las Actuaciones de Dotación, a la entrega de la Primera, procediendo a su tramitación

en cuanto esté ultimada su redacción.


FOTOGRAFÍA AÉREA DEL SALADAR Y LA ZONA ARQUOLÓGICA.

2. NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE RELATIVA A LAS

ORDENANZAS MORFOLÓGICAS REGULADORAS DEL SUELO URBANO DEL

SALADAR.

2.1. - Antecedentes del Sector de Suelo Urbanizable El Saladar.

Obviamente, el Suelo Urbano denominado “El Saladar” deviene del desarrollo y

ejecución urbanística del Sector de Suelo Urbanizable “Sector Saladar” del Plan General

de Ordenación Urbana de Calpe, cuyos documentos jurídico-urbanísticos se tramitaron y

aprobaron en las siguientes fechas:

-Aprobación Definitiva de la Ordenación pormenorizada del Plan Parcial incluida en

la Homologación Global Modificativa del PGOU ……………….. CTU de Alicante de

28/julio/1.998.

-Aprobación Definitiva del Proyecto de Urbanización ………………. 15/enero/2001


-Aprobación Definitiva del Proyecto de Compensación ……………. 3/enero/2003

-Recepción de las Obras de Urbanización ……………………..……. Tácita

Los parámetros urbanísticos básicos que han regido el desarrollo del Sector EL

Saladar vienen definidos en la preceptiva Ficha de Planeamiento y Gestión que se recoge

en las Normas urbanísticas del Plan General, de la cual se deducen las determinaciones

jurídico-urbanísticas precisas y necesarias que se requieren para el desarrollo del mismo

y que se señalan a continuación:

FICHA DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN Nº 4 DEL SECTOR DE SUELO

URBANIZABLE EL SALADAR

- Superficie del Sector …………………………….…… 310.925 m2s.

- Índice de Edificabilidad Residencial ……….……… 0,7921125 m2t/m2s

- Edificabilidad Residencial .…………………………. 246.287,56 m2t

- Índice de Edificabilidad Otros Usos ……………….. 0,07201 m2t/m2s

- Edificabilidad Otros Usos ………………..…………. 22.389,71 m2t

- Índice de Edificabilidad Bruta ……………………… 0,863135 m2t/m2s

- Edificabilidad Bruta del Sector ……………………. 268.677,26 m2t

- Aprovechamiento Tipo ………………………………. 0,441133453 uas/m2t

- Aprovechamiento Urbanístico Total ………………..………. 274.274,81 uas

- Nº de Viviendas Previstas (Sup. Media: 108,54 m2t/vivda... 2.269 Viviendas

- Superficies Desagregadas:

. Zonas Verdes (10,66 % s/ 310.925 m2s) ………........................ 33.154,00 m2s

.Centros Docentes (3,22% s/ 310.925 m2s) ……………………. 10.039,00 m2s

.Viario y Aparcamientos (22,64 % s/ 310.925 m2s)…………… 70.398,16 m2s

.Zona Residencial (63,46 % s/ 310.925 m2s) …………………. 197.333.84 m2s


CUADRO DE MATERIALIZACIÓN DE LAS EDIFICABILIDADES POR PARCELAS.

PLANO DEL PLAN PARCIAL Nº 4 “SALADAR”.


2.2. - Ordenanzas Reguladoras del Suelo Urbano El Saladar.

Tal como se ha señalado, tras la ejecución del Sector El Saladar, el terreno afectado

por el mismo se configura física y jurídicamente como Suelo Urbano sometido a unas

Normas urbanísticas y Ordenanzas Morfológicas que regulan las diferentes Edificaciones

que pueden implantarse en las parcelas resultantes y que responden a las siguientes

Condiciones:

2.2.1.- DETERMINACIONES URBANÍSTICAS PARTICULARES APLICABLES AL

SUELO URBANO “EL SALADAR” DERIVADAS DEL PLAN PARCIAL.

Se transcriben a continuación, las determinaciones normativas específicas

aplicables al Suelo Urbano de El Saladar establecidas en la denominada Ficha Normativa

del Suelo Urbano “Saladar”.


2.2.2.- DETERMINACIONES URBANÍSTICAS GENERALES APLICABLES AL

SUELO URBANO “EL SALADAR” DERIVADAS DE LA NORMATIVA DEL PLAN

GENERAL.

Constituidas, fundamentalmente, por los tres artículos siguientes (25, 26 y 27) de

las Normas Urbanísticas del Plan, que vienen a complementar las disposiciones

normativas específicas ya señaladas en la Ficha Normativa del Suelo Urbano “Saladar”

transcrita en el apartado anterior:

Articulo 25.- Condiciones Particulares de la Edificación Abierta en Bloques (BQ) y

de la Edificación Abierta Agrupada (AG).

A) EDIFICACION ABIERTA EN BLOQUES (BQ):

1) La distancia desde la edificación a los linderos de la parcela será igual o mayor

que 1/3 de su altura, con un mínimo de 6 m.

2) La distancia entre bloques de una misma parcela no será menor que 1/3 de la

suma de las alturas respectivas.

3) En aplicación de los puntos anteriores no será necesario guardar distancias

superiores a 15,00m.

4) Siempre que la ocupación de plantas sobre planta baja no supere el 15% de la

superficie de la parcela, no será necesario guardar distancias superiores a 6,00 m

B) EDIFICACION ABIERTA AGRUPADA (AG):


1) Se requerirá la presentación y ejecución del proyecto conjunto y completo de

toda la edificación y la escritura de indivisibilidad registrada.

2) Densidad máxima: 30 viviendas/ hectárea. En parcelas superiores a la mínima

la densidad se incrementará proporcionalmente, redondeada por defecto.

3) Longitud máxima de los bloques 30 m.

4) La separación entre grupos será de al menos 5,00 m

5) La superficie ajardinada mínima será del 40% de la parcela debiendo destinarse

a elementos comunes, no susceptible de utilización privativa por ningún comunero.

6) Las viviendas dispondrán dentro del espacio destinado a elementos comunes de

piscina (Sup > 3m2 /viv) y zona deportiva (Sup > 12 m2 /viv), así como de módulos

comunes para recogida de basura, contadores de agua, electricidad, telecomunicaciones,

etc.

7) Las parcelas contarán con un máximo de dos accesos rodados a su interior, si

bien por condiciones orográficas del terreno, el Ayuntamiento, previo informe técnico, podrá

autorizar de forma excepcional el incremento de dicho número.

8) Las parcelas contarán con una estación depuradora con tratamiento terciario y

capacidad adecuada para la reutilización del agua depurada en el riego interior.

9) Al objeto de garantizar el acceso de los servicios de emergencia (bomberos,

ambulancia, etc.) se garantizará que ninguna vivienda quede situada a una distancia de

recorrido superior a 30 m de un espacio accesible con dimensiones adecuadas para la

maniobrabilidad por dichos servicios.”

Articulo 26.- Condiciones Particulares para la Ocupación de las Áreas de

Retranqueo en Parcelas con Tipología BQ.

1) Se considera área de retranqueo para la ocupación como espacio

complementario la totalidad de la franja de retranqueo que se sitúa entre la edificación y

sus lindes.

2) Las áreas de retranqueo que puedan ocuparse como espacios complementarios

de los locales existentes en las plantas bajas de la edificación abierta en bloque (tipología


BQ) podrán cerrarse lateralmente y cubrirse siempre que se cumplan las siguientes

condiciones:

- Los cerramientos laterales deberán ser fácilmente desmontables, realizados

mediante estructuras ligeras metálicas u de otro tipo cuya colocación no afecte ni suponga

refuerzo de la estructura existente.

- Se permite la cubrición de dichos espacios con elementos fácilmente

desmontables siempre que dicha cubrición no supere en ninguno de sus puntos la cara

inferior del primer forjado situado sobre la planta baja, no permitiéndose sobre dicha

cubierta ningún tipo de instalación (ventilación, refrigeración, chimeneas, etc), rótulos,

anuncios o cualquier otro tipo de elemento.

3) Fachada a vial: Las fachadas deberán contemplar en su parte superior una

banda horizontal de entre 0,50 y 1,00 metros, bajo la cual se situará la fachada propiamente

dicha de los espacios habilitados.

Dicha banda, que tiene como misión la homogeneización visual del conjunto, no

podrá contener ningún anuncio publicitario, debiendo situarse todos ellos por debajo de la

misma, en los frentes de los respectivos espacios habilitados y sin sobresalir de ella.

4) Usos pormenorizados en las áreas de retranqueo:

El uso de estas áreas estará vinculado al uso comercial previsto para los locales

de los que forman parte, debiendo destinarse en su integridad a su disfrute por los clientes,

no pudiendo destinarse a elementos privados del local ni a servicios complementarios de

carácter obligatorio para los mismos, como aseos, cuarto de limpieza, oficinas, cocina,

almacén, etc. Es decir, el local, destinado a cualquier uso, debe reunir en sí mismo las

condiciones necesarias para obtener la correspondiente licencia ambiental,

independientemente del espacio complementario de retranqueo que pueda ocuparse.

5) La concesión de licencia urbanística y ambiental para el uso de estos espacios

únicamente supone la declaración administrativa de que la actuación pretendida se ajusta

al Plan General, y por ello es total y absolutamente independiente de que el titular de la

licencia cuente con disponibilidad civil para llevar a cabo la actuación.


6) A la solicitud de licencia junto con los correspondientes proyectos visados

(urbanístico y ambiental en su caso) se acompañará planos de información del estado

actual de la fachada a la que recaiga la actuación y documentación fotográfica del conjunto

de la misma. La propuesta deberá contemplar el estudio de toda la fachada a vial de la

parcela afectada, planteando solución que resuelva adecuadamente la zona de entrada a

la edificación, mejorando el estado actual en los aspectos de accesibilidad, seguridad y

estética, destacando la misma en cuanto a forma, color, texturas, etc., de forma que quede

claramente diferenciada del resto de los usos colindantes, lo que deberá justificarse tanto

en planos como con fotografías y fotomontajes, dibujos o estudios ambientales.

7) Cuando como consecuencia de la actuación se precise incrementar el número

de plazas de aparcamiento en la parcela, se estará al régimen general establecido por el

vigente Plan General, tanto de la cantidad como en su modo de cumplimiento.

8) En los casos en los que proceda, le será de aplicación al igual que en la

edificación principal, el cuadro Nº 8 de las Normas Urbanísticas “Coeficientes de

homogeneización para transferencias y reservas de aprovechamiento en suelo urbano”.

Articulo 27.- Elementos Relativos a la Altura de la Edificación.

1) La altura de las plantas estará comprendida dentro los siguientes límites:

- Planta baja, incluido forjado: máximo 4,50 metros.

- Planta de pisos, incluido forjado: máximo 3,50 metros.

2) Por encima de la altura máxima se permitirán solamente:

a) Áticos con una altura máxima de 3 metros, en aquellas zonas que expresamente

se determinen, englobados en el volumen de cubiertas de 45º, trazado a partir de la

alineación oficial de fachada.

b) La cubierta definitiva del edificio, con una pendiente máxima del 45%.

c) Barandillas y antepechos de defensa de la azotea, con una altura máxima de

1,50 metros sobre el acabado de la azotea.

d) Chimeneas, antenas y elementos técnicos de las instalaciones, así como

casetones de acceso. En todos estos supuestos, la altura máxima de estos elementos no


debe sobrepasar la línea teórica de 45º desde la fachada y un máximo de 3,50 metros,

excepto para ascensores y cajas de escalera en edificación abierta.

e) Elementos ornamentales, siempre que respondan a criterios de composición del

edificio.

2.3. - Consecuencias de la Aplicación de las Ordenanzas Morfológicas a

la Disposición Volumétrica de las Edificaciones en la Parcelación del Proyecto de

Compensación Aprobado.

Para analizar los resultados de la disposición volumétrica de las Edificaciones

resultantes de la aplicación de las citadas Ordenanzas Morfológicas, resulta fundamental

observar la estructura parcelaria derivada de la aprobación e inscripción en el Registro de

la Propiedad del Proyecto de Compensación:

Sector, aprobada en su día.

PLANO DE PARCELACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN.

Como se puede apreciar fácilmente, la parcelación se realizó con el criterio, por

otra parte plausible, de adjudicar parcelas individualizadas a los propietarios originarios

afectados por la actuación urbanizadora, pero que, como contrapartida, genera una

estructura parcelaria de “dimensión menuda” (en muchos casos alcanza escasamente los

1.000 m2s) lo que implica que la aplicación de las Ordenanzas Morfológicas con los


condicionantes volumétricos establecidos y, en concreto las establecidas en el artículo 25,

como son:

a) la dimensión de la Parcela Mínima Edificable que en coherencia con la

estructura parcelaria derivada del Proyecto de Compensación se establece

en 1.000 m2s,

b) las separaciones de las edificaciones a linderos en la tipología de

Edificación Abierta en Bloque que debe ser superior a 1/3 de su altura con

un mínimo de 6 m, y de las edificaciones entre sí que debe ser superior a

1/3 de la suma de las alturas respectivas (salvo para las ocupaciones

menores al 15% de la parcela – artículo 25-A)-4),

c) la limitación de la altura de los edificios a la cota 50 sobre el nivel del mar,

en contradicción con el resto de regulaciones de suelos contiguos del PP-

1, PP-2 y PP-3.

d) Sobre todo y sorprendentemente, la ausencia de una limitación que

regulara la dimensión del frente edificado de fachada al mar, comportan que

la aplicación de estas Ordenanzas de carácter morfológico que junto al

resto de las mismas (aunque, ciertamente, con menos relevancia), pueden

producir la disposición de Edificaciones de amplias anchuras paralelas a la

línea de Costa en relación a las longitudes perpendiculares a la misma, lo

que termina por conformar una configuración “apantallada” que no solo son

contraproducentes con una ordenación en profundidad, racional y armónica

del espacio urbano localizado en las sucesivas líneas paralelas al mar de

edificación, sino también y lo que es más preocupante, acaban creando

“barreras arquitectónicas” contrarias a la normativa de la Ley de Costas

vigente.

De hecho, se plantea la posibilidad de disponer diversas morfologías y ubicación

de las edificaciones en aplicación de las Ordenanzas. En consecuencia, para detectar los

escenarios urbanos resultantes, se exponen a continuación, dentro de un área de análisis

propuesto del Sector que a día de hoy está desprovisto de edificaciones, dos ejemplos del

resultado aplicativo de las vigentes Ordenanzas en las que se observan las negativas

consecuencias expuestas y que a continuación se desarrollan:


ÁREA DE ÁNALISIS

Procede en primer lugar, explicar el grafismo aplicado a los siguientes ejemplos, es

el que a continuación se expone:

2.3 La línea a trazos de color fucsia delimita el Área de Análisis.

2.4 La superficie sombreada en color marrón, expresa la Ocupación necesaria

para consumir la edificabilidad atribuida a la Parcela (1,5 m²t/m²s) con la Altura de

edificación propuesta.

2.5 La Altura de edificación se señala con el número romano a continuación del

nomenclátor Np.

2.6 La línea a trazos de color cian muestra el área donde se puede ubicar el

edificio, respetando los retranques exigibles. No se acotan los retranqueos ya que su

obtención es fácil con la aplicación de la siguiente regla: el Número de plantas de la

edificación es igual a su retranqueo en metros, siendo el retranqueo mínimo de 6 metros.

Por ejemplo, un edificio de 8 plantas tiene 8 metros de retranqueo y un edificio de 5 plantas

tiene 6 metros de retranqueo, de esta forma se simplifica, para este Análisis, dicho

parámetro.


2.3.1.-Primer Ejemplo de Aplicación de las Ordenanzas Vigentes.

Para este ejemplo se procedo a la aplicación de las Ordenanzas, utilizando la

menor altura posible de edificación (V plantas) y la mayor ocupación posible de parcela,

respetando los retranqueos exigibles (6 mts.).

Sin modificar la parcelación expuesta en el Proyecto de Reparcelación, se puede

observar que aparecen edificaciones apantalladas en tres parcelas (ver simulaciones en

Anwxo1).

No cabe duda que dicha disposición es posible, pero también debe significarse que

este tipo de desarrollo edificatorio de “edificios apantallados” con el mayor número de

viviendas con vistas al mar genera efectos explícitamente negativos en las edificaciones

ubicadas en segunda y tercera línea con respecto a las situadas en primeras líneas, tal

como se observa en el desarrollo urbanístico de las Zonas Turísticas de la costa (Gandía,

Denia, Cullera, etc).


2.3.2.-Segundo Ejemplo de Aplicación de las Ordenanzas Vigentes:

El caso anterior puede empeorar, aún más, cuando se prevé la unión de varias

Parcelas por medio de compra - venta. Este hecho, imposible de “contener” con la

Normativa y Ordenanzas vigentes, genera edificios “barrera”, aún más contundentes que

los expuestos en el ejemplo anterior (ver simulaciones en Anexo 2).

La posibilidad de que la “no deseada” disposición edificatoria que muestra la

imagen anterior se realice, aumenta aún más, ya que como se puede observar, las parcelas

con “edificios apantallados” disponen de suelo para la ubicación de los espacios libres que

comúnmente se desarrollan en esta tipología de edificios (piscinas, áreas de juego), por lo

que este hecho y los comentados anteriormente relativos a los efectos negativos en las

edificaciones posteriores, indica los inconvenientes de la posible ejecución. Es más, estos

efectos se pueden en parcelas ya edificadas del Sector.

De lo expuesto, se deduce la necesidad, conveniencia e, incluso preceptividad legal

(en cumplimiento de la legislación de Costas), de propiciar una regulación urbanística que

comporte una ordenación de las edificaciones (en las diferentes líneas de parcelas


paralelas a la costa), en disposición tipológica lineal y ubicación perpendicular al frente de

playa, de acotado testero en la fachada al mar para que no formen pantallas paralelas al

mismo y que posibilite la creación de amplios espacios libres transversales a la costa

(“pasillos” o “corredores” abiertos y libres de construcción) que impidan la visión al mar de

las edificaciones situadas en posiciones posteriores y que propicien una permeabilidad

transversal que facilite (aún, localizándose los terrenos en segunda línea de playa) los

necesarios procesos naturales de conectividad “mar-tierra-mar” relativos a las corrientes

de vientos y brisas, creación de corredores biológicos, traslación de áridos etc.

2.4. - Consecuencias de la Aplicación de las Ordenanzas Morfológicas a

las Tipologías y Usos de las Edificaciones.

Asimismo, la aplicación las Ordenanzas Morfológicas también determina,

obviamente, tanto la tipología edificatoria como el uso al que fundamentalmente se

destinan las viviendas, locales comerciales y aparcamientos que se edifiquen en ellas.

De hecho, cabe identificar las siguientes consecuencias relevantes:

a) la densidad residencial neta máxima que, por ejemplo, para la tipología BQ-2 que

dispone del mayor Índice de Edificabilidad Neta, 1,50 m2t/m2s debe ser inferior a

13,13 vivs./1.000 m2t (114,24 m2t/vivda.), que en superficie útil supone unos 91,39

m2u, aunque es superficie suficiente para la ubicación de viviendas de primera

residencia, al no establecerse una superficie mínima de vivienda, posibilita la

disposición de alojamientos turísticos de menor dimensión compensándose con

algunas viviendas de mayor dimensión.

b) la permisión de localizar aparcamientos privados al aire libre, en los espacios libres

de parcela, lo que posibilita la transformación jardines comunitarios en “playas de

aparcamiento”.

c) el destino turístico señalado en el apartado a) anterior, se ve reforzado, aún más,

con la regulación de los retranqueos a linderos que establece el artículo 25-A

(siempre superior a 1/3 de la altura de las edificaciones y con un mínimo de 6 m,

salvo para ocupaciones menores al 15% de la superficie de la parcela), sin que, tal

como regula el artículo 26 en sus diferentes apartados, puedan ocuparse los frentes

de fachada por edificaciones construidas destinadas a los usos lucrativos y


computables en la edificabilidad atribuida por el Plan (Residencial o Comercial).

Solo podrán disponerse espacios complementarios de los eventuales usos de

Locales Comerciales a ubicar en las plantas bajas, que tendrán siempre el carácter

de instalaciones desmontables, y nunca destinados a usos propios comerciales

(aseos, cocinas, oficinas etc.).

Como consecuencia de estas disposiciones normativas, el resultado del desarrollo

edificatorio de El Saladar se configura como una oferta clásica de Uso Turístico,

conformada por edificaciones exentas constituidas por viviendas-alojamientos de

superficie “menuda” y de clara vocación de “segunda residencia”, ubicadas en el centro de

sus parcelas privadas rodeadas de espacio libre comunitario ocupado, en gran parte, por

aparcamientos de sus propietarios y sin presencia comercial en los frentes de fachada, al

menos en las dos Calles principales que limitan El Saladar, como son las Avenidas de

Rumanía y de Ejércitos Españoles, “zócalos comerciales” que propicien y potencien el

paseo y la vida urbana tradicional de la “Ciudad Residencial” mediterránea, generadora de

usos mixtos, conjuntando usos Terciarios con Viviendas de Primera Residencia, e

incentivadora de un nivel de relaciones sociales y vecinales que no dispone la tradicional

“Ciudad Turística”, al responder a otro modelo de demanda y que ya se manifiesta de

manera suficiente en el Suelo Urbano de Calpe.

2.5. - Conclusiones de la Aplicación de las Ordenanzas Morfológicas

vigentes a la Ubicación de los Edificios en la Parcelación y a las Tipologías y Usos

de Edificación Resultantes.

De las consecuencias, en principio no deseables, expresadas en los dos Apartados

2.3 y 2.4 anteriores, se deduce claramente el objetivo formal y tipológico que debe

acometer esta Modificación del Plan General, tal como lo expresa el Ayuntamiento en el

Pliego de Prescripciones que ha justificado el presente encargo profesional, y que se

transcribe en el apartado 1.1.2 de este Documento.

En concreto y tal como se expone en el citado Apartado, se procede a formular

como Primera Fase de la Modificación completa, la Modificación de las Ordenanzas

Morfológicas aplicables a la regulación del Suelo Urbano de “El Saladar”, difiriendo a la

segunda Fase la disposición del régimen de las Actuaciones de Dotación (con la atribución


del aprovechamiento que legalmente se encuentra establecido) para posibilitar la

obtención gratuita por compensación de las denominada Zona Arqueológica del Morelló.

3. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA

VIGENTE RELATIVA A LAS ORDENANZAS MORFOLÓGICAS REGULADORAS DEL

SUELO URBANO DEL SALADAR.

Sobre la base de los argumentos expuestos a lo largo de este Documento, se

adopta como premisa básica el desechar la posibilidad de modificar disposiciones

normativas cuya aplicación pudiera generar más problemas que ventajas.

Por ejemplo, una propuesta que se manifiesta inicialmente plausible dada la

inadecuada estructura de propiedad derivada de la parcelación existente (tanto por su

dimensión “menuda” como por la localización y delimitación de su parcelario), sería la de

modificar la parcelación ya aprobada e inscrita en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, esta posibilidad, aparentemente idónea, entendemos que debe

rechazarse inmediatamente, pues alterar la estructura de la propiedad ya consolidada

desde 13/enero/2003 (fecha de aprobación del Proyecto de Compensación), suelos que

ya habrán sufrido numerosas alteraciones en su titularidad y las consecuencias que la

modificación comportarían como volver a “re-reparcelar” los suelos del Sector o a obligar

a la aplicación de pro-indivisos para poder edificar las parcelas, son alternativas

normativas, que dada su complejidad técnica y rechazo social, implicarían la práctica

inaplicabilidad de las mismas.

No obstante, el rechazo a esta modificación normativa, no impide, sino más bien al

contrario, que se dispongan modificaciones que ofrezcan ventajas a los titulares de suelo

para el caso de que adoptasen agregaciones voluntarias entre las “menudas” parcelas

actuales, tanto entre parcelas contiguas en sentido transversal como en el longitudinal,

que les permita conformar edificios con ordenaciones volumétricas más adecuadas a las

demandas sociales por causa, por ejemplo, de sus mejoras vistas, así como

responsablemente respetuosas con los objetivos jurídico-urbanísticos que este Documento

plantea.

Teniendo en cuenta lo expuesto, se procede a la adopción de las mínimas

modificaciones puntuales posibles aplicables a algunos parámetros reguladores de las


Ordenanzas Morfológicas vigentes, pero que permitan garantizar la finalidad de obtener el

modelo de Ciudad Residencial que se pretende obtener con este trabajo.

En este sentido, se procede a modificar un mínimo de disposiciones normativas

que, cumpliendo explícitamente el interés general y el marco legislativo vigente, permita

garantizar el objetivo establecido en este Documento.

3.1.- Justificación de las Propuestas de Modificación.

De acuerdo a la finalidad perseguida, se propone la modificación de los siguientes

parámetros jurídico-urbanísticos, junto a las razones que justifican la propuesta de

modificación:

1ª. Supresión de la densidad máxima de Viviendas por Hectárea e incorporación

de la de la superficie construida mínima de vivienda a implantar en la edificabilidad

Residencial a disponer en los Bloques, que se propone establecer para ambas tipologías

de BQ, siendo dicha superficie de 100 m²t.

2ª. Modificación de la altura máxima de los Bloques, para la que se propone la

supresión de la limitación de la cota 50 s.n.m. estableciendo la altura libre, tal como ya se

encuentra regulada para los Suelos Urbanos contiguos derivados de los PP-1, PP-2 y PP-

3, con la finalidad de posibilitar la disposición, en el caso, sin duda excepcional (para

ocupaciones por la edificación muy pequeñas, en el entorno del 15%) de edificaciones más

“esbeltas” (de menor anchura que la máxima de 18 metros que se establece en la siguiente

disposición 4ª) que primen la no generación de “pantallas arquitectónicas”, además de

proceder a la aplicación del principio de coherencia con respecto a los Suelos Urbanos

contiguos.

3ª. Regulación de la ubicación de los aparcamientos privados integrados en la

propia edificación (en sótanos, semisótanos, plantas bajas o superiores).

4ª. Establecimiento, como parámetro ex novo, de la obligación de implantar las

edificaciones en las parcelas y respetando los retranqueos a linderos establecidos en las

Ordenanzas en el artículo 25-A (aplicables a las plantas altas a partir de las bajas), en

ubicación perpendicular al mar, debiendo disponerse la menor dimensión del edificio


(anchura) en paralelo a la Costa y la mayor dimensión (longitud) en el fondo perpendicular

al frente costero.

Para ello, se limita la disposición de una anchura máxima de 18 m (incluidos

voladizos) correspondiente a una doble crujía “muy sensiblemente ampliada”, a disponer

en la dimensión del testero del frente paralelo a la línea de Costa y que deberá mantenerse

a lo largo de toda la longitud del edificio. No obstante, para permitir una mayor holgura y

flexibilidad en los edificios destinados a Uso Hotelero (HO), se permite que la dimensión

de 18 metros de fachada sea la misma que para Uso Residencial (18 mts), pero en este

caso, sin incluir los voladizos, en los que se prohíbe cualquier tipo de cerramiento.

La finalidad de la nueva regulación es la de garantizar la creación de construcciones

lineales esbeltas, perpendiculares a la playa, con el objetivo esencial de impedir la

aparición de “edificios pantalla” paralelos a la misma que puedan generar “barreras

arquitectónicas” que perjudiquen a las edificaciones posteriores y a la permeabilidad

natural y paisajística que prescribe la vigente Ley de Costas.

5ª. Supresión de la separación de las edificaciones de uso Comercial y de la

regulación de los usos Complementarios a los linderos de fachada en las dos calles

principales que limitan el ámbito de El Saladar, las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos

Españoles, estableciendo la obligación de construir un “zócalo comercial” a lo largo de

dichas fachadas, pudiendo disponerse un máximo del 50 % de ese frente sin edificación

cerrada, como uso complementario de los locales Comerciales, en los términos

establecidos en el artículo 26-4 del Plan.

La altura de estos locales Comerciales será de una planta (planta baja), con la

posibilidad de disponer una primera que ocupe, como máximo, un 50% de la baja y su

fondo edificable será libre, limitado, en todo caso, por la edificabilidad prevista para otros

usos (8,86 % de la total) en la Ficha Normativa del Suelo Urbano de El Saladar.

3.2.- Propuestas de Modificación Realizadas.

Para un mejor entendimiento y más fácil comprensión de las modificaciones a

realizar, se procederá a señalarlas en color rojo sobre el texto de las disposiciones

originarias.


3.2.1.- MODIFICACIONES DE LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS

PARTICULARES APLICABLES AL SUELO URBANO “EL SALADAR”.

Ficha de Normativa del Suelo Urbano "SALADAR”

Zona: Zona de edificación abierta BQ-1

Tipología BQ

Superficie mínima de parcela 1.000 m2

Ocupación máxima en función del resto de parámetros

Índice de edificabilidad 1.25 m2/m2

edif. residencial 91,14% 1,13925 m2/m2

edif otros usos 8,86% 0,11075 m2/m2

Densidad máxima y Superficie

mínima de viviendas 10,94 vivs/1.000 m2t de densidad máxima y 110 m²t/viv. de superficie mínima de vivienda.

Altura máxima libre en función del resto de parámetros.

Usos

Principal vivienda plurifamiliar

Compatibles HO, CO, OF, CU, SA, RE, REC, IN-1

Incompatibles IN-2, lN-3

Otras consideraciones: 1) La distancia desde la edificación a los linderos de la parcela será igual o mayor que 1/3

de su altura, con un mínimo de 6 m, salvo para las edificaciones de uso Comercial y usos

Complementarios en los linderos de fachada a las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos

Españoles, debiendo adosarse a lo largo de dichas alineaciones un frente de uso

Comercial, en un mínimo del 50 % de ese frente sin edificación cerrada, como uso

complementario de los locales Comerciales, en los términos establecidos en el artículo

26-4 de las Normas Urbanísticas del Plan General.

La altura de estos locales Comerciales será de una planta (planta baja), con la posibilidad

de disponer una primera que ocupe, como máximo, un 50% de la baja y su fondo edificable

será libre, limitado, en todo caso, por la edificabilidad prevista para otros usos (8,86 % de

la total) en la Ficha Normativa del Suelo Urbano de El Saladar.

2) Las edificaciones se implantarán en las parcelas respetando los retranqueos a linderos

establecidos en estas Ordenanzas (aplicables a las plantas altas a partir de las bajas) en


(anchura) en paralelo a la Costa y la mayor dimensión (longitud) en el fondo ortogonal al

frente costero, limitándose la adopción de una anchura máxima de 18 m (incluidos

voladizos) a disponer en la dimensión del testero del frente paralelo a la línea de Costa y

que deberá mantenerse a lo largo de toda la longitud del edificio.

Para edificaciones de Uso Hotelero, la anchura máxima de 18 metros podrá comprender

la superficie construida cerrada, pudiendo disponer a partir de ella, terrazas y balcones

de superficie abierta anexas a las habitaciones y usos hoteleros.

3) Las Plazas de aparcamiento privado se ubicarán en sótanos, semisótanos o plantas

bajas o superiores de la edificación.

En lo no especificado en la presente ficha. serán de aplicación

las normas que con carácter general establece el PGOU para la tipología BQ, en concreto

lo establecido en el resto de determinaciones de los Artículos 25, 26 y 27 de las Normas

Urbanísticas del PGOU.

Zona: Zona de edificación abierta BQ-2

Tipología BQ


Superficie mínima de parcela 1.000 m2

Ocupación máxima en función del resto de parámetros

Índice de edificabilidad 1,50 m2/m2

edif. residencial 91,14% 1,3671 m2/m2

edif otros usos 8,86% 0,1329 m2/rrt2

Densidad Máxima y Superficie

mínima de viviendas 13,13 vivs/1.000 m2t de densidad máxima y 110 m²t/viv de superficie mínima de vivienda.

Altura máxima libre en función del resto de parámetros.

Usos

Principal vivienda plurifamiliar

Compatibles HO, CO, OF, CU, SA. RE, REC, IN-1

Incompatibles 1N-2. IN-3

Otras consideraciones: 1) La distancia desde la edificación a los linderos de la parcela será igual o mayor que 1/3

de su altura, con un mínimo de 6 m, salvo para las edificaciones de uso Comercial y usos

Complementarios en los linderos de fachada a las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos

Españoles, debiendo adosarse a lo largo de dichas alineaciones un frente de uso Comercial,

en un mínimo del 50 % de ese frente sin edificación cerrada, como uso complementario de

los locales Comerciales, en los términos establecidos en el artículo 26-4 de las Normas

Urbanísticas del Plan General.

La altura de estos locales Comerciales será de una planta (planta baja), con la posibilidad

de disponer una primera que ocupe, como máximo, un 50% de la baja y su fondo edificable

será libre, limitado, en todo caso, por la edificabilidad prevista para otros usos (8,86 % de la

total) en la Ficha Normativa del Suelo Urbano de El Saladar.

2) Las edificaciones se implantarán en las parcelas respetando los retranqueos a linderos

establecidos en estas Ordenanzas (aplicables a las plantas altas a partir de las bajas) en


(anchura) en paralelo a la Costa y la mayor dimensión (longitud) en el fondo ortogonal al

frente costero, limitándose la adopción de una anchura máxima de 18 m (incluidos voladizos)

a disponer en la dimensión del testero del frente paralelo a la línea de Costa y que deberá

mantenerse a lo largo de toda la longitud del edificio.

Para edificaciones de Uso Hotelero, la anchura máxima de 18 metros podrá comprender la

superficie construida cerrada, pudiendo disponer a partir de ella, terrazas y balcones de

superficie abierta anexas a las habitaciones y usos hoteleros.

3) Las Plazas de aparcamiento privado se ubicarán en sótanos, semisótanos o plantas bajas

o superiores de la edificación.

En lo no especificado en la presente ficha. serán de aplicación

las normas que con carácter general establece el PGOU para la tipología BQ.

Zona: Equipamientos

Tipología BQ

Separación mínima a lindes 5,00 m

Zona: Espacios libres

Tipología Elementos prefabricados no permanentes trasladables fácilmente

Ocupación máxima 4 m2

Zonas verdes:

Tipología BQ

Ocupación máxima máximo por edificación = 60 m2

Separación mínima entre edificaciones 100 m

Edificabilidad máxima 0,033 m2/m2

Altura máxima 1 planta 4,50 m


3.2.2.- MODIFICACIÓN DE LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS

GENERALES APLICABLES AL SUELO URBANO “EL SALADAR”.

Serán de aplicación al Suelo Urbano del Saladar las determinaciones establecidas

en los Artículos 25, 26 y 27 de las Normas Urbanísticas Generales del vigente Plan de

Ordenación, salvo las establecidas en el Apartado “Otras Determinaciones” incorporadas

en la Ficha de la Normativa del Suelo Urbano del Saladar.

3.3. - Consecuencias de la Aplicación de la Modificación Propuesta de las

Ordenanzas Morfológicas a la Parcelación del Proyecto de Compensación

Aprobado.

Análogamente a lo expresado en el punto 2.3 anterior, a continuación, se analizan

los resultados de las Edificaciones resultantes de la aplicación de la Propuesta de

Modificación de las Ordenanzas Morfológicas.

En esta ocasión, solo se propone una solución entre las múltiples posibilidades,

reflejando el caso “extremo” de desarrollar los edificios con la mínima ocupación de

parcela, y respetando siempre una profundidad edificable (“doble crujía”) de 13 metros

como mínimo, configuración más que aceptable para el desarrollo de las viviendas.

3.3.1.-Ejemplo de la Aplicación de la Propuesta de Modificación de las Ordenanzas:


Del análisis del ejemplo propuesto, se deduce no solo, que la “densidad edificatoria”

es muy inferior a la expuesta en los dos ejemplos anteriores en los que se aplicaban las

Ordenanzas vigentes, sino que, sobre todo, se generan mayor espacio entre los edificios,

liberando de la “congestión y barrera visual” que se producía en la aplicación de las

Ordenanzas vigentes en la ejecución de los “bloques pantalla”.

También, se observa la disposición de los Fondos Comerciales que dan fachada a

las Avenidas de Rumanía y de Ejércitos Españoles. Dichas edificaciones Comerciales,

dotadas de poca altura, se han interrumpido con Pérgolas para mantener la continuidad

del conjunto, permeabilizándolo y, permitiendo el acceso a la Zona Residencial que

preceden (ver simulaciones Anexo 3).

Ciertamente, su superficie edificable resulta escasa (en función del porcentaje

destinado a otros usos establecidos en las Ordenanzas aplicables que se limita al 8,86%).

No obstante, en la segunda Fase de esta Modificación (con la vinculación de la Zona

Arqueológica al Saladar en aplicación del régimen de las Actuaciones de Dotación), se

procederá al reajuste de su edificabilidad, de manera análoga a la que se proponga para

el Residencial.

3.3.2.-Medidas Complementarias a Adoptar en Cinco Parcelas de la Parcelación

Existente.

Por último, se puede observar en el ejemplo propuesto que existen dos parcelas

dentro del área de Análisis de morfología rectangular con su dimensión mayor paralela a

la Costa que, para poder consumir su edificabilidad, deberían incumplir la Ordenanza

propuesta de disponer un frente paralelo al Mar menor de 18 metros. Esta situación se

produce en tres parcelas más del Sector, mostrando su ubicación en la siguiente imagen:


Se desglosa a continuación, cada uno de los casos, planteándose su posible

solución.

1. Parcelas Nº 1 y 6 de la Manzana Nº 12 del Proyecto de Reparcelación.

Debido a la geometría y superficie de estas parcelas, y para el caso de que se

pretendieran edificar desagregadamente con su actual parcelación, no se pueden disponer

volúmenes edificatorios con frente paralelo a Mar menor o igual a 18 metros que

“consuman” la edificabilidad adjudicada a las mismas.

La solución que se propone para este caso es bastante sencilla: debido a su

situación en esquina y con tres fachadas a viario, procede plantear un proceso de

Normalización de Fincas previamente a la edificación de las mismas, posibilitándose la

obtención de dos nuevas parcelas finales idénticas en morfología y superficie y que,

además, sí cumplirían la Ordenanza propuesta de Frente máximo paralelo al Mar, tal como

muestra la siguiente imagen.


La solución anterior resulta ser aún más viable, al constatar que en el Proyecto de

Reparcelación q el adjudicatario de ambas Parcelas es el mismo.

2. Parcelas Nº 3 y 4 de la Manzana Nº 7 del Proyecto de Reparcelación.

Este caso es más complejo que el mostrado en el punto anterior, ya que no solo no

es posible realizar edificios con un frente paralelo al Mar de un máximo de 18 metros, sino

que los únicos volúmenes ubicables para obtener la edificabilidad adjudicada, tienen una

profundidad edificable de entre 8 y 10 metros. Esta característica no solo es “de

legalidad dudosa” (Normativa de Fachada mínima), sino que produce una desventaja

notable en el diseño arquitectónico de estos bloques, ya que la dimensión mínima

“estandarizada” para bloques de “viviendas pasantes” es de 12 metros.

La solución, en este caso, se plantea también como en las parcelas anteriores,

mediante la formulación obligada de un Proyecto de Normalización de Fincas

previamente a la edificación de cualquiera de ellas, teniendo la desventaja sobre el caso

anterior de solo poseer una fachada a viario, por lo que es necesario generar una “parcela-

viario” que de fachada a calle y sirva, a su vez, de acceso al resto de la Parcela que se

ubica en la posición interior, tal como se muestra en la imagen siguiente:


Además de solucionar el problema del incumplimiento de la dimensión de Fachada

máxima paralela al Mar, se puede observar que las Parcelas mejoran, ya que se podrá

disponer de más suelo libre en su interior para la ubicación de Espacios libres (piscinas,

Zonas de Juego) dentro de ellas.

3. Parcelas Nº 4 de la Manzana Nº 6 del Proyecto de Reparcelación.


Tal como ocurre en el caso anterior, la geometría de esta parcela genera un

volumen edificatorio que además de incumplir la Ordenanza de dimensión de Fachada

máxima paralela al Mar, también produce fondos edificables “desfavorables” para su

diseño y consecuentemente su funcionalidad. Su solución se presenta relativamente

sencilla ya que se observa que el Titular Adjudicatario es el mismo que la Parcela contigua

Nº 5. Por lo tanto, se propone la necesidad del desarrollo edificatorio en conjunto de ambas

Parcelas. Esta propuesta no solo soluciona el problema del incumplimiento de la

Ordenanza, sino que “mejora” las parcelas resultantes, ya que genera espacios libres

interiores (la parcela 4 no posee casi superficie libre) y se resuelve el estrecho acceso a la

parcela 5 desde el viario en “cul de sac”.

4. TRAMITACIÓN ADMINISTRATIVA DE ESTA MODIFICACIÓN DE LA

NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE RELATIVA A LAS ORDENANZAS

MORFOLÓGICAS REGULADORAS DEL SUELO URBANO DEL SALADAR.

Para proceder a la tramitación administrativa de este Documento, deberá acudirse

a la regulación establecida en el artículo 50 de la LOTUP.

En este sentido y tal como se argumenta detalladamente a lo largo de este

Documento, la Modificación planteada, dado que afecta exclusivamente a una parte de las

Ordenanzas Morfológicas aplicables al Suelo Urbano correspondiente a “El Saladar” (y que

en nada afecta a reclasificaciones de suelo), no presenta efectos medioambientales

significativos, por lo que, en principio, debe encontrarse exenta de evaluación Ambiental o,

en todo caso, debería someterse al Procedimiento Simplificado.

En consecuencia, procede iniciar la tramitación del presente Documento como

“Borrador-Documento de Inicio de la Modificación de las Ordenanzas Morfológicas

Reguladoras del Suelo Urbano de El Saladar” en virtud de la regulación establecida en

el artículo 50 de la LOTUP.

De hecho, tal al como establecen los apartados 1 y 2 del citado artículo 50 de la

LOTUP, la Solicitud de Inicio de Tramitación de la Modificación Puntual del PGOU de Calpe

comprende el siguiente contenido:


1º. El Borrador de la Modificación en el que se expresa detalladamente, la

problemática de gestión a solucionar y las soluciones precisas para resolverla.

2º. Las siguientes determinaciones establecidas en el apartado 1 del artículo

50, a saber:

a) los objetivos y problemática de la Modificación que se propone se

expresan detalladamente en el Borrador que se acompaña.

b) el alcance, ámbito y contenido de las eventuales alternativas posibles

de la Modificación que se propone, teniendo en cuenta que en este caso se limita a una

mera alteración de la implantación de las disposiciones volumétricas de los edificios en las

parcelas concretas sin modificación de usos ni edificabilidades, no procede plantear

alternativas diversas, sino más bien considerar como Alternativa Cero la de mantener el

actual statu quo, opción que debe ser rechazable por las razones expuestas en el

Documento, así como una segunda Alternativa, la propuesta en el Documento, que

presenta las ventajas ya señaladas, tanto en lo que respecta a la racionalidad de la

Ordenación urbana, como al respeto a las disposiciones vigentes de la Ley de Costas, tal

como se expresan pormenorizadamente en los anteriores apartados de este Documento.

c) el desarrollo previsible de la Modificación se circunscribe a la aplicación

jurídica de las nuevas Ordenanzas Morfológicas del Suelo Urbano de El Saladar, una vez

alcanzada la aprobación definitiva de la misma.

d) el diagnóstico de la situación ambiental y territorial en la actualidad,

teniendo en cuenta el mero carácter jurídico-normativo que caracteriza a este Documento,

se entiende que no precisa de mayor contenido ambiental que el que se expone a lo largo

del mismo.

e) los efectos previsibles en el medioambiente y en el cambio climático

no presentan relevancia reseñable al tratarse de una Modificación que afecta

exclusivamente a las Ordenanzas Morfológicas aplicables al Suelo Urbano de El Saladar,

no produciéndose, en consecuencia, reclasificación alguna de suelo (paso de No

Urbanizable a Urbanizable) ni cambios de uso que se plantean en el Urbano, lo que

comporta la nula generación de efectos significativos negativos al medio ambiente.

f) la incardinación en la Estrategia Territorial y en otros instrumentos de

planificación territorial y sectorial, no resulta de aplicación al caso que ocupa a esta


Modificación, al tratarse de una Normativa que afecta exclusivamente a las Ordenanzas

Morfológicas en el Suelo Urbano de El Saladar, no teniendo consecuencias en los

desarrollos de nuevos crecimientos urbanos que son el objeto de los citados instrumentos.

3º. En consecuencia, tal como se ha explicitado, al no generar efectos

significativos que pudieran afectar al medio ambiente, se entiende que su tramitación

deberá estar exenta de Declaración Ambiental Estratégica o, en todo caso, sujeta al

Procedimiento Simplificado de la misma, por lo que la Solicitud de Inicio comprenderá

las determinaciones establecidas en el apartado 2 del artículo 50, a saber:

a) tal como se ha expresado en el párrafo anterior, la innovación normativa en

las Ordenanzas Morfológicas de parte del Suelo Urbano que esta Modificación comporta,

no generará efectos negativos que pudieran afectar al medio ambiente de Calpe, sino

más bien al contrario, pues los cambios en las ordenaciones volumétricas que esta

Modificación comporta contribuirán a mejorar la permeabilidad visual y naturalística del

frente costero del Municipio, así como su adecuación a los requisitos y condiciones

establecidas en la vigente legislación de Costas.

Por ello, resulta razonable entender que esta Modificación o bien estaría exenta de

tramitar Evaluación Ambiental alguna o, en todo caso, debería someterse a la tramitación

de una Evaluación Simplificada.

b) teniendo en cuenta la finalidad y objetivo de esta Modificación y tal como ya

se ha señalado en el apartado 2º-b) anterior, las alternativas de actuación serían

exclusivamente dos: una, mantener la situación actual, lo que no resulta admisible

dado los indeseables problemas que su aplicación comporta, o una segunda alternativa,

la propuesta de modificación de las Ordenanzas Morfológicas que da respuesta

satisfactoria a la problemática existente.

c) de acuerdo a lo expuesto en la letra 2.a) anterior, esta Modificación no

producirá efectos negativos en el medio ambiente, por lo que no será necesario prever

medidas que los previnieran o redujeran.

d) Análogamente a lo expresado en el apartado 1.a) anterior, la propia

práctica aplicativa de las Ordenanzas Morfológicas que se producirá tras su aprobación

definitiva, establecerá el control del seguimiento de la misma.


Por otro lado, la modificación de los artículos 7, 48-c, 51-1 y 57-1.b de la LOTUP

mediante la ley 10/2015, de 29 de Diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión

Administrativa y Financiera y de Organización de la Generalitat (“ley de

acompañamiento” a los Presupuestos de 2.016), determinan que el Órgano Ambiental

y Territorial a los efectos de la eventual tramitación ambiental de este expediente le

corresponde al Ayuntamiento de Calpe, estableciéndose el procedimiento concreto y

adecuado para ello.

En virtud de lo expresado en los anteriores Apartados, procede llevar a cabo la

tramitación del presente Documento de Borrador-Inicio en los términos establecidos en la

regulación establecida en la citada “ley de acompañamiento” de los Presupuestos de 2016,

hasta la aprobación definitiva del mismo por el Pleno del Ayuntamiento de Calpe.

En Valencia para Calpe, a octubre de 2016.

Por PAU URBANISMO, S.L.P.

Gerardo Roger Fernández Fernández.

1 2

3 4

2

1

3 4

ANEXO 1

1 2

3 4 ANEXO 2

2

1

3 4

1 2

3 4

1

2

3 4

ANEXO 3

desarrollo o, modificaciÓn del planeamiento de calp 1ª fase · desarrollo o modificación del...

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