desarrollo de un sistema de negocios ventajoso,...
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DESARROLLO DE UN SISTEMA DE NEGOCIOS VENTAJOSO,
MEDIANTE LA APLICACIÓN DE UN MODELO DE FIDEICOMISO
ADMINISTRADO POR LA BANCA PRIVADA, PARA LA EJECUCIÓN DE
UN COMPLEJO HABITACIONAL PROMOVIDO POR PROMOTORA
PRACMAQ, C.A., EN BENEFICIO DE LOS ASOCIADOS A LA CAJA DE
AHORRO DE LA POLICÍA DEL ESTADO LARA
MAURA CHRISTINA ALONSO CEVALLOS
Tutor industrial: Maura Padrón
Tutor Académico: Rivas, Roberto
Caracas, Agosto del 2005
FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS Y SOCIALES
ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
DERECHO DE AUTOR
Quien suscribe, en condición de autor del Trabajo Final de Grado titulado:
“DESARROLLO DE UN SISTEMA DE NEGOCIOS VENTAJOSO,
MEDIANTE LA APLICACIÓN DE UN MODELO DE FIDEICOMISO
ADMINISTRADO POR LA BANCA PRIVADA, PARA LA EJECUCIÓN DE
UN COMPLEJO HABITACIONAL PROMOVIDO POR PROMOTORA
PRACMAQ, C.A., EN BENEFICIO DE LOS ASOCIADOS A LA CAJA DE
AHORRO DE LA POLICÍA DEL ESTADO LARA”, declara que: “Cedo a
título gratuito y en forma pura y simple, ilimitada e irrevocable a la
Universidad Metropolitana, los derechos de autor de contenido patrimonial
que le corresponden sobre el presente trabajo. Conforme a lo anterior, esta
cesión patrimonial solo comprenderá el derecho para la Universidad de
comunicar públicamente la obra, divulgarla, publicarla o reproducirla en la
oportunidad que ella así lo estime conveniente, así como la de salvaguardar
mis intereses y derechos que me corresponden como autor de la obra antes
señalada. La Universidad Metropolitana en todo momento deberá indicar que
la autoría o creación del trabajo corresponde a mi persona, salvo los créditos
que se deban hacer al tutor o cualquier tercero que haya colaborado o fuere
hecho posible la realización de la presente obra”.
En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de agosto de 2005.
Alonso C., Maura C. C.I...: 15.834.203
APROBACIÓN
Considero que el Trabajo Final de Grado titulado:
“DESARROLLO DE UN SISTEMA DE NEGOCIOS VENTAJOSO,
MEDIANTE LA APLICACIÓN DE UN MODELO DE FIDEICOMISO
ADMINISTRADO POR LA BANCA PRIVADA, PARA LA EJECUCIÓN DE
UN COMPLEJO HABITACIONAL PROMOVIDO POR PROMOTORA
PRACMAQ, C.A., EN BENEFICIO DE LOS ASOCIADOS A LA CAJA DE
AHORRO DE LA POLICÍA DEL ESTADO LARA”
elaborado por el bachiller:
MAURA CHRISTINA ALONSO CEVALLOS
para optar al título de:
Licenciado en Ciencias Administrativas
Reúne los requisitos exigidos por la Facultad de Ciencias Económicas y
Sociales de la Universidad Metropolitana y tiene méritos suficientes como
para ser sometida a la presentación y evaluación exhaustiva por parte del
jurado examinador que se designe.
En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de septiembre de 2005.
ROBERTO RIVAS NIETO
ACTA DE VEREDICTO
Nosotros los abajo firmantes constituidos como jurado examinador y reunidos
en Caracas, el día , con el propósito de evaluar el Trabajo
Final de Grado titulado:
“DESARROLLO DE UN SISTEMA DE NEGOCIOS VENTAJOSO,
MEDIANTE LA APLICACIÓN DE UN FIDEICOMISO ADMINISTRADO POR
LA BANCA PRIVADA, PARA LA EJECUCIÓN DE UN COMPLEJO
HABITACIONAL PROMOVIDO POR PROMOTORA PRACMAQ, C.A., EN
BENEFICIO DE LOS ASOCIADOS A LA CAJA DE AHORRO DE LA
POLICÍA DEL ESTADO LARA”
elaborado por las bachilleres:
MAURA CHRISTINA ALONSO CEVALLOS
para optar al título de:
Licenciado en Ciencias Administrativas
emitimos el siguiente veredicto:
Reprobado____ Aprobado ____ Notable ____ Sobresaliente ___
Observaciones:_________________________________________________
_________________________________________________________
______________ Ricardo Aguilar
Jurado
_______________Inés Torres
Jurado
________________ Roberto Rivas Nieto
Jurado
AGRADECIMIENTO
Al Espíritu Santo por acompañarme y por
darme la lucidez en los momentos difíciles.
A mi familia por apoyarme y comprenderme en todo momento,
especialmente a mi madre.
A mi novio Ángel Enrique por su apoyo incondicional y por darme fuerzas
cuando me faltaban.
A mi tutor académico Roberto por confiar en mí y por su apoyo.
A mis tutores por ayudarme y darme lecciones de vida que nunca olvidaré.
Y por último quisiera agradecer a la Universidad por la formación recibida y
darme la oportunidad de desarrollarme y
tener un aprendizaje integral, como ser, como persona y como profesional.
Maura Alonso
INDICE
LISTA DE TABLAS Y FIGURAS ……………………………………………. ii
RESUMEN…………………………………………………………………….. iii
INTRODUCCION…………………………………………………………….. 1
CAPITULO I: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
I.1 PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN …………………………………….. 3
I.2 DELIMITACIÓN…………………………………………………………… 3
I.3 JUSTIFICACIÓN………………………………………………………….. 4
I.4 OBJETIVOS………………………………………………………………. 6
I.4.1 OBJETIVO GENERAL……………………………………………… 6
I.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS………………………………………… 7
CAPITULO II: MARCO TEÓRICO
II.1 MERCADO INMOBILIARIO……………………………………………… 9
II.1.1 DEFINICIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO…….……………… 9
II.1.2 EL DEFICIT HABITACIONAL……………………………………… 9
II.1.3 DEFICIT HABITACIONAL EN VENZUELA
SITUACION ACTUAL Y ANTECEDENTES ………………………. . 10
II.1.4 PARTICIPACION ACTUAL DE LA EMPRESA PRIVADA
DENTRO DE LA OFERTA DE VIVIENDAS
(LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS)…………………………… 15
II.2 DEFINICIÓN DE PROMOTORA ……………………………….. 17
II.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LA PROMOTORA
PRACMAQ, C.A………………………………………………17
II.2.2 CARACTERISTICAS GENERALES DEL PROYECTO
HABITACIONAL ELBORADO POR LA PROMOTORA…………… 18
II.3 CAJA DE AHORRO…………………………………………………………..22
II.3.1 CONSIDERACIONES DE LA LEY DE CAJAS DE
AHORRO Y FONDOS DE AHORRO………………………………… 22
II.4 NEGOCIO FIDUCIRIO (FIDEICOMISO) ……………………………....... 23
II.4.1 ALCANCE, ESTRUCTURACION, COMPONENTES
Y TIPOS DE CONTRATO DE FIDEICOMISO………………………23
II.4.1.1 PARTES QUE INTERVIENEN…………………………………………. 24
II.4.1.1.1 FIDEICOMITENTE………………………………………….. 24
II.4.1.1.2FIDURIARIO…………………………………………………… 25
II.4.1.1.3 BENEFICIARIO……………………………………………….. 27
II.4.1.2 TIPOS DE FIDEICOMISO……………………………………… 28
II.4.1.2.1 FIDEICOMISO DE GARANTÍA…………………………… 28
II.4.1.2.2 FIDEICOMISO INMOBILIARIO…………………………… 31
II.4.2.2.3 FIDEICOMISO DE INVERSION ………………………… 35
II.4.1.3 CONTRATO DE FIDEICOMISO ……………………………… 37
II.4.2 ANTECEDENTES DEL NEGOCIO FIDUCIARIO………………….. 38
II.5 UNIDAD TRIBUTARIA (U.T.)……………………………………………… 40
II.6 BANCA PRIVADA…………………………………………………………….40
II.7 SUBSIDIOS ………………………………………………………………… 40
II.8 CRÉDITO HIPOTECARIO ………………………………………………… 41
II.9 MARCO LEGAL ………………………………………………………………41
CAPÍTULO III: MARCO METODOLOGICO
III.1 TIPO DE LA INVESTIGACIÓN………………………………………… 57
III.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN …………………………………… 57
III.3 VARIABLES ……………………………………………………………… 58
III.4 UNIDADES DE ESTUDIO………………………………………………. 60
III.5 POBLACIÓN Y MUESTRA……………………………………………… 61
III.6 TECNICA E INTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS …… 62
III.7 DESCRIPCIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS ……………………… 64
III.8 LIMITACIONES………………………………………………………….. 66
CAPÍTULO IV. ANALISIS Y RESULTADOS
CONCLUSIONES…………………………………………………………….. 73
RECOMENDACIONES ……………………………………………………… 76
RESEÑA BIBLIOGRAFIA……………………………………………………. 79
ANEXOS
LISTA DE TABLAS Y FIGURAS
Tablas:
Tabla 1. Distribución del déficit habitacional por escala
de ingresos familiares……………………………………………….10
Tablas Anexas:
Tabla. 2 Cálculo del fondo fideicometido
Tabla 3. Composición de ingresos familiares de los beneficiarios
finales (policía del Edo. Lara)
Tabla 4. Tasa aplicada por ingreso familiar, inicial y nivel de subsidio
Tabla. 5 Cálculo de Crédito para viviendas de desarrollo progresivo
Tabla. 6 Cálculo de Crédito para viviendas regulares
Tabla. 7 Cronograma de ejecución de las viviendas
Tabla 8.Cronograma de desembolso e inversión
Tabla 9. Rendimiento por Familia
Figuras:
Figura 1. Distribución de los hogares por ingresos mensuales………………11
Figura 2. Número total de viviendas terminadas sectores
público y privado - período 1990 – 2004……………………………. 14
Figura 3. Total de viviendas concluidas discriminadas por sector
Periodo enero -diciembre 2004………………………………………16
Figura 4. Total viviendas concluidas y no concluidas…………………………16
RESUMEN
“DESARROLLO DE UN SISTEMA DE NEGOCIOS VENTAJOSO, A
TRAVES DE UN MODELO DE FIDEICOMISO ADMINISTRADO POR LA
BANCA PRIVADA, PARA LA EJECUCIÓN DE UN COMPLEJO
HABITACIONAL PROMOVIDO POR PROMOTORA PRACMAQ, C.A., EN
BENEFICIO DE LOS ASOCIADOS A LA CAJA DE AHORRO DE LA
POLICÍA DEL ESTADO LARA”
Autor: Maura C. Alonso Cevallos.
Tutor: Roberto Rivas Nieto.
Caracas, Agosto del 2005.
“De cada dos venezolanos uno no tiene vivienda adecuada, vive en hacinamiento o en ranchos que no cumplen con los requisitos mínimos de una vivienda digna” (Cámara venezolana de la Construcción. 2005.) Ante este panorama, se hace necesario crear, planificar, desarrollar, sistemas y estrategias que conduzcan de manera efectiva a la construcción de soluciones habitacionales para los estratos sociales de menores recursos. En la actualidad se observan condiciones que favorecen la activación de la respuesta adecuada. En función de ello, se estructuró un plan de negocios, que al ser implementado, genera ventajas significativas con respecto a otros planes tradicionales de financiamiento e inversión para la construcción de viviendas. En el presente estudio, se planteó la adquisición de un mil (1.000) viviendas en un proyecto ofertado por la Empresa Promotora Pracmaq, C.A.
para los asociados a la Caja de Ahorro de la policía del Estado Lara. El negocio consiste en constituir un fideicomiso mixto administrado por una Entidad Bancaria, con los fondos provenientes del subsidio establecido en la Ley, el aporte inicial de los compradores, más los fondos del crédito hipotecario, destinado a financiar la construcción de las viviendas por la Promotora. Mediante la aplicación del sistema, se obtendrán viviendas de mejor calidad a menor precio para el grupo comprador, como consecuencia de la reducción del costo financiero al promotor. Rendimiento financiero para el comprador, por concepto de un cronograma de inversión pactado en el contrato de fideicomiso y garantía del flujo de fondos para el financiamiento de la obra, con lo cual se asegurará la consecución del proyecto.
1
INTRODUCCION
La presente investigación tiene por objeto desarrollar un sistema de
negocios con ventaja que permita la construcción de un complejo
habitacional de 1000 viviendas en el Estado Lara.
Ha sido estructurada en cuatro capítulos. En el primer capítulo se presenta
el planteamiento del problema y los objetivos de la investigación. En el
segundo desarrollaremos todo lo relativo al marco teórico. Las
características metodológicas de la investigación, se presentan en el tercer
capítulo, para posteriormente considerar evaluar y analizar los resultados de
la investigación en el capítulo cuatro, finalizando con las conclusiones y
recomendaciones elaboradas en base a los resultados de la investigación.
El déficit habitacional en Venezuela alcanza 1.600.000,00 unidades”
(CONAVI, Dirección de vivienda, agosto 2005). Esta situación representa un
grave problema cuya solución a largo plazo, necesariamente debe involucrar
a todos los actores que participan en el mercado inmobiliario, tanto a los
entes públicos como a la empresa privada.
Considerando tales factores, el presente trabajo pretende desarrollar
un sistema de negociación exitoso, entre actores específicos del
mercado inmobiliario, con el fin de minimizar las condiciones que
pudieren impedir la cristalización del proyecto.
2
Espero que este estudio contribuya a la consecución de los fines del referido
proyecto, así como también despierte el interés de los estudiantes y
profesores de la Universidad Metropolitana, dado que constituye un humilde
aporte a la generación de conocimiento en el área de negocios en Venezuela.
3
CAPÍTULO I
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Desarrollar un sistema de negocios ventajoso, mediante la aplicación de un
modelo de fideicomiso administrado por la banca privada, para la ejecución
de un complejo habitacional promovido por Promotora Pracmaq, C.A., en
beneficio de los asociados a la Caja de Ahorro de la Policía del Estado Lara.
I.1 PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN:
¿Cómo desarrollar un sistema de negocios que sea ventajoso, mediante la
aplicación de un modelo de fideicomiso administrado por la banca privada,
para la ejecución de un complejo habitacional, promovido por Promotora
Pracmaq, C.A., en beneficio de los asociados a la Caja de Ahorro de la
Policía del Estado Lara?
I.2 DELIMITACIÓN:
El proyecto estará delimitado por los elementos del mercado inmobiliario. En
Venezuela se presenta una demanda insatisfecha compuesta por
1.600.000 unidades de vivienda. Para la oferta de este mercado es muy
atractivo concurrir, siempre que existan las condiciones necesarias que
garanticen el beneficio del inversor, bien sea en recursos humanos,
financieros, monetarios u otros.
4
Promotora Pracmaq, C.A. conciente del potencial de mercado, se dispone a
participar como oferta, con el objeto de acceder a cubrir una demanda
insatisfecha, que estará dispuesta a contratar bajo condiciones que beneficien
sus expectativas, con un marco legal muy favorable.
Para delimitar el negocio, debemos considerarse a los demandantes
protegidos por un marco financiero que les permite acceder a la vivienda en
base a sus ingresos, y/o a financiamientos del Estado y a los ofertantes
dispuestos a ofrecer recursos y garantías con el fin de obtener financiamiento.
Todo esto administrado por la banca como medio intermediador, con el
objeto de aplicar un instrumento legal, inscrito en el campo de su objeto,
dispuesto a obtener un beneficio, para ambas partes, bajo el rol de
administrar de manera confiable los fondos destinados a la consecución del
negocio.
I.3 JUSTIFICACIÓN:
La carencia de vivienda es un grave problema en Venezuela, junto con el
desempleo, la inseguridad personal y la pobreza.
Un informe de la Cámara Venezolana de la Construcción revela que el déficit
de viviendas nuevas asciende a 1.600.000 unidades, de las cuales 960.000,
corresponden a familias que no poseen vivienda y viven en casas de sus
padres o familiares, compartiendo con otros núcleos familiares en condiciones
5
de hacinamiento; 640.000 que no cumplen con las condiciones mínimas
indispensables de una vivienda digna es decir, construidas con materiales de
desecho (ranchos); adicionalmente existen 1.100.000 viviendas a ser
mejoradas por tamaño inapropiado, carencia de baños, con paredes de
cartón, techos de zinc, deficiencia de los servicios básicos de electricidad,
agua, aseo y otros. El total de personas con necesidad de vivienda se
aproxima a los 12.150.000, es decir, de cada 2 venezolanos 1 no tiene
vivienda adecuada, vive en hacinamiento o en ranchos que no cumplen con
los requisitos mínimos de una vivienda digna (Cámara Venezolana de
Construcción, 2005).
No escapan de esta realidad los trabajadores de la policía del estado Lara,
quienes de acuerdo a la información suministrada por el Departamento de
Recursos Humanos de la Caja de Ahorro, establecieron como prioridad la
inversión dirigida a satisfacer la necesidad de adquisición de vivienda
principal.
Existen en Venezuela leyes relacionadas con el sector de la vivienda, que
establecen financiamiento directo del Estado para el pago de la vivienda
regular o de ejecución progresiva, bajo la modalidad de subsidio directo a la
demanda, situación que, genera una reactivación automática de la oferta de
los promotores inmobiliarios del sector de la construcción, dentro de los que
se encuentra la Promotora Pracmaq ,C.A, quien posee un interesante
proyecto de desarrollo de un mil viviendas en el estado Lara.
6
La situación actual genera la necesidad de crear un mecanismo, a través del
aprovechamiento de los beneficios que ofrece el Estado, el garantice a las
partes involucradas la consecución de sus objetivos con el aprovechamiento
de las condiciones actuales: al beneficiario del subsidio, la ejecución de la
obra por parte del promotor en el tiempo pactado, a menor costo y/o mayor
calidad, por disminuirse radicalmente el costo del financiamiento del proyecto
en general; y al promotor, el pago oportuno de sus haberes en la medida de la
ejecución del proyecto, con menor riesgo y menores costos de financiamiento.
Dicho mecanismo se inserta en la figura de fideicomiso mixto administrado
por una Institución Financiera, el cual se aplicaría especialmente según las
condiciones particulares del negocio fiduciario pactado con el consentimiento
de las partes.
I.4 OBJETIVOS:
I.4.1 OBJETIVO GENERAL:
Desarrollar un sistema de negocios, a través de un modelo de fideicomiso,
administrado por la banca privada, para la ejecución de un desarrollo
habitacional promovido por Promotora Pracmaq, C.A., en beneficio de los
asociados a la Caja de Ahorro de la Policía del Estado Lara
7
I.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
• Definir la situación actual del mercado de viviendas principales en
Venezuela y señalar las posibles razones de tal situación.
• Señalar la demanda requerida por los asociados de la Caja de Ahorro de
la Policía del Estado Lara, el monto en unidades tributarias para el año
2.005, de los fondos destinados al financiamiento del desarrollo y sus
condiciones de participación.
• Analizar la estructura del subsidio directo a la demanda habitacional y los
créditos hipotecarios previstos en la legislación vigente y su aplicación en
el financiamiento de proyectos de vivienda de la Caja de Ahorro de la
Policía del Estado Lara.
• Presentar las características técnicas generales del proyecto habitacional
realizado por la Promotora Pracmaq, C.A., determinando características e
innovaciones del producto, costos y cronograma de desembolso y
ejecución.
• Realizar el análisis del origen y aplicación de los fondos del proyecto y su
correspondiente cronograma de desembolso.
• Establecer las características generales de un fideicomiso, ventajas, tipos
y aplicación en el sector de la construcción de viviendas, específicamente
para el desarrollo del proyecto de presentado por la Promotora Pracmaq,
C.A., a la Caja de Ahorro de la Policía del Estado Lara.
8
• Desarrollar el plan de negocio a través de la aplicación de la herramienta
fiduciaria donde interactúen la banca comercial, la caja de ahorro de la
policía del estado Lara y la Promotora Pracmaq, C.A. que permita el
aprovechamiento de las condiciones actuales en materia de vivienda y
establezca claramente los deberes, derechos y el mecanismo de
aplicación del sistema para garantizar la consecución de los objetivos de
todas las partes.
9
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
II.1 MERCADO INMOBILIARIO
II.1.1 DEFINICIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO
”Escenario donde concurren los oferentes y demandantes de bienes y
servicios inmobiliarios con el objeto satisfacer sus necesidades. El cual
alcanza su equilibrio cuando los oferentes son capaces de satisfacer la
demanda, y cuando esta es capaz de responder a las condiciones y
requerimientos de aquella” (C.V.C Diciembre 2001).
II.1.2 EL DEFICIT HABITACIONAL
El déficit habitacional es la diferencia resultante (negativa) que se produce
entre la capacidad de oferta de bienes inmobiliarios del sector público y
privado del país, de hacer frente a la cada vez más grande demanda y
necesidad de vivienda de la población. Esta demanda esta compuesta, no
solo por la carencia de viviendas terminadas, sino también considera la
remodelación y dignificación de las ya existentes.
10
II.1.3 DEFICIT HABITACIONAL EN VENZUELA, SITUACION ACTUAL Y
ANTECEDENTES
A pesar de la nueva estructura legal implementada para solucionar la gran
cantidad de demanda de viviendas, el déficit habitacional se mantiene a
niveles muy altos. Se calcula una demanda insatisfecha de 1.600.000
unidades de vivienda, concentrada en un 84.5 % en los estratos cuyo nivel
de ingreso familiar no supera las 55 U.T, (ver Tabla 1). El Ingeniero Alfonso
J. Linares A., Asesor de Vivienda de la Cámara Venezolana de la
Construcción, a través del análisis del inventario de producción habitacional
para el año 2004 concluye que:
Mas del 90% del número de viviendas en proceso de construcción, viene ejecutándose desde años anteriores al 2004 (lapso 2000-2003), encontrándose muchos de estos desarrollos paralizados, algunos desde hace más de 24 meses y, otros, desde hace más de 36 meses. Causa fundamental: falta de recursos monetarios (http://www.cvc.com.ve).
Tabla 1. Distribución del déficit habitacional por escala de ingresos familiares
Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción
11
ESTRATO I: Menos de 20 U.T.- 40,5% U.T.
ESTRATO III: Más de 55 U.T: 15,5%
ESTRATO II: Entre 20 U.T. - 55 U.T: 44%
Figura 1. Distribución de los hogares por ingresos mensuales
Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción marzo 2005
Al contrastar la pirámide de distribución de los hogares por ingresos
mensuales (ver, figura 1) y la tabla de distribución del déficit, se evidencia la
concentración del problema en los estratos mas pobres de la población.
Cerca del 85% de las familias que requieren una solución habitacional no
pueden acceder por si solas a los mercados formales de vivienda (no han
tenido poder de compra para hacerlo).
La manera en que el Estado venezolano ha enfrentado históricamente el
problema de la vivienda ha dejado importantes connotaciones estructurales.
Hasta la fecha el asunto ha sido tratado de manera desarticulada aislándose
la vivienda del tema del hábitat y la visión territorial del país. El enfoque ha
12
sido sustancialmente financiero y no como un instrumento de un problema
social.
Las consecuencias se han manifestado en soluciones habitacionales
insuficientes en términos cuantitativos y cualitativos, en un déficit estructural
con connotaciones sociales fundamentales en la calidad de vida del
venezolano y problemas conexos (hacinamiento, salud pública, accesibilidad,
etc.).
Diversas leyes y planes han constituido el marco jurídico y programático del
país, sin embargo una constante ha estado presente siempre: nunca se
enfrentó la inercia del problema estructural de vivienda y hábitat, dejando
intacto, en consecuencia, la causalidad del mismo.
Los primeros años de la democracia se centraron en la experiencia por parte
del Banco Obrero en materia de prefabricación y desarrollos urbanos. Sin
embargo, uno de los elementos más resaltantes tuvo que ver con el desarrollo
de la normativa de parámetros mínimos de vivienda en función de criterios
antropométricos y variables internacionales. A partir de 1974 se inicia el
traslado de la ejecución de obras sociales al sector privado seguido por el
supuesto de programas de viviendas progresivas iniciándose un sostenido
proceso de deformación estructural en la atención del problema habitacional.
Posteriormente, las leyes de Política Habitacional centraron el énfasis en una
visión financiera para resolver o agravar el problema.
13
Las políticas aplicadas hasta ahora han resultado en una inequidad social,
segregación y coexistencia de calidades de vidas altamente diferenciadas y
disonantes. Tanto los sectores sociales de mayores necesidades como la
clase media - que en conjunto delinean más del 90% de la demanda de
vivienda- no han obtenido respuesta a sus necesidades. Se han llevado a
cabo desarrollos habitacionales populares que no cumplen los estándares
mínimos en función de las necesidades de la población, así como criterios
financieros para políticas crediticias que impiden a sectores medios de la
población procurar la vivienda en condiciones de dignidad.
Finalmente, el nuevo marco constitucional del país permite otras lecturas y
claves de solución adicional. Las nuevas leyes que regulan los programas de
ejecución de viviendas, nuevas condiciones en materia de los créditos
hipotecarios, el otorgamiento de subsidios para aquellos grupos familiares con
ingreso bajos y demás consideraciones en materia de vivienda y política
habitacional, conllevan inevitablemente a una reestructuración en el campo
de la vivienda y el hábitat mediante el cual las familias venezolanas de bajos
ingresos, definido a partir de sus propios requerimientos, puedan acceder a
viviendas y hábitat dignos sin exclusión de ninguna extracto de la población
(Defensoría del pueblo, marzo de 2005).
La crisis política de los últimos años ha incidido en la paralización de la
capacidad productiva Nacional, no escapa de esta realidad, el sector de la
14
construcción. Desde 1990 la oferta inmobiliaria se mantuvo, pero a partir del
año 1999 la construcción, tan publica como privada, decayó drásticamente en
el 200-2001-2002-2003, no es si no hasta el año 2004 cuando se percibe un
leve aumento en el sector, (ver, figura 2).
Figura 2. Número total de viviendas terminadas sectores público y privado - período 1990 - 2004
Fuente: CONAVI informes anuales 1990-1998
anuario estadístico MINFRA 1999 CVC inventario de vivienda 2000 – 2001 – 2002 - 2003
Durante el año 2004 se terminaron un total de 12.967 viviendas: 8.766 del
sector público y 4.201 del sector privado. Las 12.967 viviendas construidas
muestran una recuperación del 47,2% en comparación con el año 2003, y una
caída del 11,9 % con respecto a las viviendas terminadas en el año 2002 que
fue de 14.716 unidades. Al 31/12/2004 quedaron en proceso de construcción
44.267
81.438
98.532
59.852
40.728
77.626
69.538
91.979
61.795
31.090
23.15222.800
14.7168.811
12.967
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
15
un total de 70.314 viviendas: 52.835 del sector público y 17.479 del sector
privado. Mas del 90% del número de viviendas en proceso de construcción,
viene ejecutándose desde años anteriores al 2004 (lapso 2000-2003),
encontrándose muchos de estos desarrollos paralizados, algunos desde hace
más de 24 meses y, otros, desde hace más de 36 meses. Causa
fundamental: falta de recursos monetarios (Cámara Venezolana de la
Construcción, 2005)
II.1.4 PARTICIPACION ACTUAL DE LA EMPRESA PRIVADA DENTRO DE LA
OFERTA DE VIVIENDAS (LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS)
La participación de la Empresa privada alcanzo 4.201 unidades, para el
periodo comprendido entre enero a diciembre del 2004 representado un
32,39% de la oferta total de viviendas terminadas, 12.967 unidades de
vivienda. Otro factor relevante a considerar es la escasa capacidad del la
oferta tanto publica como privada para concluir los proyectos. DE un total
de 83.281 unidades en proceso solo se terminaron 12 .967 lo que
representa un escaso 15.60 % de las construcciones en proceso de
ejecución, (ver figuras 3Y 4).
16
Figura 3. Total de viviendas concluidas discriminadas por sector
Periodo enero -diciembre 2004
Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción
Figura 4. Total viviendas concluidas y no concluidas
Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción
17
II.2 DEFINICIÓN DE PROMOTORA
Las promotoras son empresas cuya razón comercial se establece para el
desarrollo, construcción, promoción y venta de todos aquellos productos que
formen parte de la oferta inmobiliaria.
II.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LA PROMOTORA PRACMAQ, C.A.
“La PROMOTORA PRACMAQ, C.A. es una Empresa fundada en 1970, cuya
razón comercial gira en torno al objeto de prestar sus servicios en el área de
formulación de proyectos integrales de arquitectura e ingeniería y
construcción de obras civiles.
Dentro de este ámbito contamos con la capacidad de ajustar nuestra oferta en
función de diseñar la mejor alternativa para dar respuesta efectiva a sus
necesidades, siempre inscritos en el marco de la normativa vigente para
obtener la excelencia en la ejecución de las obras, con la consecuente
satisfacción de nuestros clientes, lo que ha sido nuestro objetivo fundamenta.,
Seguros de que está en condición, nos dará la presencia y proyección en el
mercado de la construcción, que día por día nos esmeramos en obtener”.
(Gerencia de Ventas, 2005).
18
II.2.2 CARACTERISTICAS GENERALES DEL PROYECTO HABITACIONAL
ELBORADO POR LA PROMOTORA:
El proyecto fue dirigido a satisfacer la demanda de vivienda de los
integrantes de la caja de ahorro del cuerpo policial, en función de su perfil de
ingresos, con este objeto se concibieron dos tipos de vivienda:
• Vivienda unifamiliar de 64 m2 de desarrollo progresivo: Presenta las
mismas características que el modelo regular no obstante en función de su
precio de venta, serán suprimidos algunos acabados y cerramientos.
• Vivienda unifamiliar de 64 m2 terminada: Se entregara con todos los
acabados previstos en el proyecto, incluyendo mobiliario de mampostería
en el área social, techo machihembrado interior pared perimetral para
cerramiento, pavimento exterior para áreas de lavandero y
estacionamiento.
Prototipo de vivienda unifamiliar de interés social (64 m2):
Se plantea el desarrollo de un producto ajustado al comprador, 1000
funcionarios de la policía del Estado Lara afiliados a la Caja de Ahorro. El
producto final será una vivienda de crecimiento progresivo, en función de
los ingresos de para 700 familias y una vivienda totalmente terminada para
300 compradores.
19
El proyecto ha sido realizado a fin de crear una imagen que va más allá de la
vivienda de interés social típica, con elementos novedosos en su forma de
uso, aunque tradicionales en sus componentes. Se contempla la
participación del usuario a través de su integración en las decisiones de
acabados de lo que será finalmente su vivienda una vez que este totalmente
terminada, lo cual le dará un carácter individual a cada, mientras mantiene
una imagen de unidad de conjunto.
Inicialmente se partió de un proyecto de cinco prototipos de Vivienda para
ser dirigidos a los estratos Económicos C-D que varían desde su tamaño en
metros cuadrados, hasta su distribución, número de habitaciones,
implantación en parcelas urbanas, extra-urbanas y accesos.
Se ha tomado en cuenta la topografía, climatología, y poder adquisitivo del
mercado hacia el cual va orientado el producto. La vivienda que fue
seleccionada corresponde a uno de estos modelos con un área de 64m2
(sesenta y cuatro metros cuadrados) a ser ubicada en el Estado Lara
concretamente en la zona Norte de Barquisimeto implantada sobre un lote
de 55 hectáreas donde se ha previsto la construcción de 1000 unidades de
vivienda dentro de un urbanismo que contempla parcelas institucionales,
educativas y recreacionales.
20
El modelo Seleccionado:
El modelo de vivienda desarrollado se ubica en una parcela de 146 m2
(ciento cuarenta y seis metros cuadrados) con un frente 12.50 mts. x 11.30
mts. de fondo y pareada solo por su parte posterior. Esto permite no solo una
óptima ventilación en su perímetro sino la posibilidad de ampliación en las
áreas laterales.
Este modelo consta de dos habitaciones una de ellas destinada a ser la
habitación principal, dos sanitarios uno para cada habitación separando el
lavamanos del resto de las piezas sanitarias, un área donde se ubica la
cocina comedor, en el lado derecho del acceso y una sala o recibo en
desnivel con mobiliario en mampostería empotrado en el piso para en caso de
visitas ser utilizado como sofá-camas.
El lavandero, patio de secado y estacionamiento vehicular se ubica del lado
derecho o exonerado de la vivienda según sea el caso del urbanismo.
En la parte frontal de la vivienda y separado de la sala de visitas, directo a la
calle, se ubica un patio interior delimitado por bloques huecos.
Frente al acceso principal se encuentran los servicios de gas, aseo y la puerta
de acceso vehicular. Como cubierta de estos servicios se remata a media
altura a manera de jardinera limitando la visión directa desde la cocina.
21
El proceso Constructivo, Materiales y Acabados:
• Para el proceso constructivo se desarrolla un bloque en concreto de
42x20x20 cmts., decorado con un formato de 20x20 en su cara anterior y
posterior a fin de evitar el efecto de trabado utilizado en la construcción
tradicional. Para no emplear el friso y pintura en las paredes de
cerramiento exterior se tomaran las siguientes decisiones:
• El bloque será elaborado en sitio con mano de obra local y ponedoras-
vibradoras sencillas, esto reducirá el costo de transporte.
• Los bloques serán pigmentados a fin cambiar la imagen de
construcciones en obra limpia, se agregará oxido de bayer en el agua de
la mezcla de cemento que combinado con la coloración de la arena dará
un acabado particular y propio al conjunto.
Costo de la unidad de Vivienda:
La promotora estableció el precio de venta final para las viviendas, a partir
de una estructura integrada por:
• Costo del terreno
• Costo permisología, tasas y emolumentos.
• Costo del urbanismo.
• Costo de la edificación.
• Costos de administración y utilidad.
22
• Impuesto a las ventas.
Bajo estos parámetros determinó:
• Vivienda de desarrollo progresivo P.V.P: Bs.46.071.651,69
• Vivienda regular P.V.P: Bs. 68.092.707,11
II.3 CAJA DE AHORRO
Son asociaciones civiles sin fines de lucro, creadas y dirigidas por sus
asociados, destinadas a fomentar el ahorro, recibiendo, administrando e
invirtiendo los aportes acordados y son creadas por las empresas
conjuntamente con los trabajadores, en beneficio exclusivo de éstos (Art. 3 de
la ley de Caja y fondos de Ahorro).
II.3.1CONSIDERACIONES DE LA LEY DE CAJAS DE AHORRO Y FONDOS
DE AHORRO
La ley de Caja de Ahorro y Fondos de Ahorro establece como finalidad de las
cajas de ahorro el recibir, administrar e invertir los aportes acordados. El
objetivo de estas asociaciones es única y exclusivamente de conceder
préstamos a sus asociados y realizar proyectos sociales con otras cajas, en
beneficio exclusivo de sus asociados, estándoles expresamente prohibido
desarrollar actividades distintas de las que les están permitidas.
23
Las cajas de ahorro se fundamentan en los valores de cooperación,
solidaridad y equidad. Igualmente los principios que rigen las cajas y fondos
de ahorro son el libre acceso y la adhesión voluntaria, así como el control
democrático que comporta la igualdad de derechos y obligaciones de todos
los asociados, sin poder conceder ventajas o privilegios a algunos de ellos.
II.4 NEGOCIO FIDUCIRIO (FIDEICOMISO)
“Es una relación jurídica a través de la cual una persona llamada
fideicomitente transfiere uno o mas bienes a otra llamada fiduciario, quien se
obliga a utilizarlo a favor de aquel o un tercero llamado beneficiario”(art.1 de
la Ley de Fideicomiso).
II.4.1 ALCANCE, ESTRUCTURACION, COMPONENTES Y TIPOS DE
CONTRATO DE FIDEICOMISO.
El vocablo fideicommissum, es una palabra compuesta que deriva de las
raíces latinas “Fides” (fidelidad, fe, lealtad) y “Commissumm” (comisión,
encargo, secreto o confidencia); que quiere decir encomendado a la fe o
lealtad de alguien (Rojas, A.; 1983, p.47).
La herramienta fiduciaria es una figura jurídica altamente versátil, que cuenta
con un campo prácticamente inagotable de operaciones, goza de
características propias, de gran flexibilidad y representa un enriquecimiento
24
del caudal de medios y formas de trabajo de la economía como servicio e
instrumento financiero.
II.4.1.1 PARTES QUE INTERVIENEN
II.4.1.1.1 FIDEICOMITENTE
Es aquella persona natural o jurídica que posee la capacidad de ejercicio
suficiente para disponer y transferir, si así lo desea, bienes y derechos
dándolos en Fideicomiso para la realización de sus propios propósitos, con
las únicas limitaciones que puedan surgir de las leyes (Atilio Rojas, 1983).
De acuerdo a Rojas, entre los principales derechos del fideicomitente se
pueden señalar los siguientes:
• Señalar las finalidades perseguidas con el Fideicomiso.
• Designar los beneficiarios y fiduciarios del Fideicomiso.
• Revocar el Fideicomiso, si expresamente se ha reservado este derecho.
• Designar fiduciario y uno o más sustitutos para el caso de que aquel no
aceptare la designación o cesare en sus funciones.
• Impugnar los actos anulables, realizados por el fiduciario, contrariamente a
lo estipulado en el contrato constitutivo del Fideicomiso.
25
• Exigir la devolución de los bienes de manos de terceros a quien
corresponda cuando el fiduciario ha transmitido bienes en forma
fraudulenta, en incumplimiento a sus obligaciones.
• Oponerse a toda medida preventiva de ejecución tomada en contra de los
bienes fideicometidos. Por las obligaciones que los afecten y solo en el
caso de que el fiduciario lo hiciere.
• Pedir la remoción del fiduciario y el nombramiento de un administrador
interino, cuando existiere causa jurídica para ello.
II.4.1.1.2 FIDUCIARIO
El fiduciario, según Atilio Rojas, es la persona que recibe los bienes y
derechos del fideicomitente adquiriendo la titularidad de los mismos y
encargándose de conservarlos, manejarlos y administrarlos como buen padre
de familia, de acuerdo a los términos y condiciones establecidas en el
documento constitutivo del Fideicomiso. Destacándose entre sus
obligaciones:
• Cumplir con los fines del Fideicomiso, dentro de los términos contractuales
y de licitud, que señala el ordenamiento jurídico;
• Guardar el secreto fiduciario;
• Contabilizar individualmente cada negocio fiduciario que tenga en sus
manos, separando cada patrimonio fideicometido de su propio patrimonio
y del patrimonio de las partes que intervienen en el Fideicomiso.
26
• Enviar mensualmente a la superintendencia de bancos una relación
detallada de los bienes recibidos en Fideicomiso.
• Cumplir con sus obligaciones con el cuidado de un administrador diligente.
• En caso de remoción, sustitución o cesación, el fiduciario debe transferir
los bienes a la persona a quien corresponda, una vez terminado el
Fideicomiso.
• Invertir los fondos recibidos en Fideicomiso en valores distintos a sus
propias acciones u obligaciones, o en otros bienes de su propiedad.
• Invertir los fondos en el país, salvo pactado lo contrario en el contrato.
El fiduciario podrá aceptar o no el Fideicomiso. La aceptación de la fiduciaria
debe constar en documento autentico, cuando se trate de un fideicomiso
constituido por acto entre vivos, y sea dicha aceptación, en el propio acto
constitutivo del fideicomiso o por separado. Y solo podrá renunciar a éste
cuando así lo autorice el Juez respectivo.
Todo Fideicomiso será remunerado para el Fiduciario y cuando el monto de
dicha remuneración no está en el acto constitutivo del Fideicomiso, lo
determinara el juez respectivo, después de ser discutido con el beneficiario,
esta remuneración no excederá del quince por ciento de al renta líquida de los
bienes fideicomitidos.
27
De acuerdo a lo previsto en el artículo 12 de La Ley de Fideicomiso,
solamente podrán ser fiduciarios las Instituciones Bancarias (Bancos
Comerciales, Bancos Hipotecarios, Bancos de Inversión, Bancos Universales
Sociedades Financieras, Entidades de Ahorro y Préstamo) y la Empresas de
Seguros constituidas en el país, con la previa autorización de la
Superintendencia de Bancos, del Ejecutivo Nacional, del Banco Nacional de
Ahorro y Préstamo (BANAP) y el CONAVI, como es el caso de las Entidades
de Ahorro y Préstamo y el Ministerio de Fomento en el caso de las
Compañías de Seguro.
II.4.1.1.3 BENEFICIARIO
El beneficiario es aquella persona que recibe los beneficios del fideicomiso. El
art. 23 de la Ley de Fideicomiso establece que el fideicomiso puede ser
constituido a favor de uno o más beneficiarios, pudiendo el fideicomitente
constituirlo a favor de sí mismo.
El beneficiario según el artículo 24 de la Ley de Fideicomiso de 1956 tendrá,
además de los derechos que le conceden el acto constitutivo y la Ley, los
siguientes:
• Exigir al fiduciario el fiel cumplimiento de sus obligaciones y hacer efectiva
la responsabilidad por el cumplimiento de ellas.
28
• Impugnar los actos anulables realizados por el fiduciario, dentro de los
cinco años contados desde el día en que el beneficiario hubiere tenido
noticia del acto que da origen a la acción, y exigir la devolución de los
bienes fideicometidos a quien corresponda. Este lapso no empezará a
correr para, los menores y entredichos, sino a partir de su mayoridad o
desde la fecha en que cese la interdicción.
• Oponerse a toda medida preventiva o de ejecución tomada contra los
bienes fideicometidos por obligaciones que no los afectan, en caso de que
el fiduciario no lo hiciere;
• Pedir, por causa justificada, la remoción del fiduciario y, como medida
preventiva, a juicio del Juez del fideicomiso, el nombramiento de un
administrador interino.
II.4.1.2 TIPOS DE FIDEICOMISO
De acuerdo a la finalidad para la cual se constituye el Fideicomiso puede
clasificarse en diversos tipos, entre lo que se destacan para la presente
investigación los siguientes:
II.4.1.2.1 FIDEICOMISO DE GARANTÍA
El Fideicomiso de Garantía es aquel en virtud del cual el fideicomitente
transfiere de manera irrevocable la propiedad de uno o varios bienes a título
de fideicomiso mercantil al patrimonio autónomo, para garantizar con ellos y/o
29
con su producto, el cumplimiento de ciertas obligaciones, designando como
beneficiario al acreedor de éstas, quien en caso de incumplimiento puede
solicitar a la fiduciaria, la realización o venta de los bienes fideicomitidos para
que con su producto se pague el valor de la obligación o el saldo insoluto de
ella, de acuerdo con las instrucciones previstas en el contrato
(www.fondospichincha.com/paginas/tipos_fideicom2.html
Características y beneficios:
• El fideicomiso de garantía sirve de cobertura adecuada para las
Instituciones Financieras de conformidad con las Resoluciones de la
Superintendencia de Bancos y Seguros y de la Junta Bancaria.
• Se controla las garantías en propiedad del Fideicomiso hasta que se
cumpla el objeto del contrato o se inicie la ejecución de la garantía.
• Aísla patrimonialmente los bienes del deudor en caso de quiebra del
deudor o de medidas cautelares dictadas en contra del deudor.
• Se apoya al cliente con la optimización de su capacidad de crédito.
• Permite la realización de la garantía para el Acreedor a valores de
mercado por medio de un procedimiento ágil y extrajudicial sin los costos,
demoras y manejos especulativos que pueden presentarse en las
subastas judiciales.
• Permite al acreedor agilizar la recuperación del capital y en consecuencia
la rentabilidad del negocio de crédito.
30
Responsabilidad de la fiduciaria:
La Fiduciaria figura como ente intermediario por lo que sus responsabilidades
se limitan al medio y no a los resultados, por lo tanto:
• No se convierte en deudora o garante de la obligación u obligaciones
garantizadas; sólo asegura que en caso de que el deudor no cumpla tales
obligaciones, cumplirá con las disposiciones previstas en el contrato.
• No es responsable del valor al cual se puedan efectivamente vender los
bienes y derechos de propiedad del Fideicomiso Mercantil.
• No es responsable de cumplir con las disposiciones del contrato del
Fideicomiso Mercantil, si el constituyente o el beneficiario no han
proporcionado los recursos necesarios para ello.
Ventajas con respecto a otras garantías:
• Es mucho más rápida: Podría tomar entre dos a cuatro meses
dependiendo de los plazos estipulados en el procedimiento convencional
de ejecución.
• Es más confiable: No está sometida a procedimientos en los cuales
intervienen jueces o árbitros que podría pronunciarse en contra de la
ejecución del crédito.
• Es más segura: En virtud de que los bienes y derechos son de propiedad
de un Fideicomiso Mercantil, no son susceptibles de ser embargados o
prohibidos de enajenar por deudas del propio constituyente o del deudor.
31
II.4.1.2.2 FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Es el contrato por el cual se transfiere un bien inmueble y recursos financieros
a un fiduciario para que este los administre con la finalidad de desarrollar un
proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el
contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos a
quienes resulten beneficiarios
(www.fondospichincha.com/paginas/tipos_fideicom2.html).
La característica común a todos los fideicomisos inmobiliarios es la
transferencia de un terreno con el fin principal de desarrollar sobre el mismo
un proyecto construcción que puede ser de uso comercial, oficinas, vivienda o
infraestructura en general.
Características y beneficios:
• El fiduciario administra todos los fondos para la construcción, brindando
transparencia e independencia entre promotores y beneficiarios.
• Al fideicomiso se transfiere la propiedad del o los inmuebles donde se
desarrollará el proyecto inmobiliario, con el fin de precautelar los intereses
de los promotores y beneficiarios.
32
• Al ser administrados los recursos de los proyectos inmobiliarios a través
de la figura del fideicomiso inmobiliario integral, ofrece seguridad,
transparencia y confianza entre los participes del proyecto.
• Al ser el fideicomiso quién recibe y administra los recursos, se garantiza el
manejo eficiente de los recursos en los proyectos inmobiliarios a través de
controles permanentes.
• La figura del fideicomiso inmobiliario integral permite levantar capital del
mercado y facilita la consecución de créditos.
• Los proyectos inmobiliarios administrados por fideicomisos se vuelven
más atractivos para el sistema financiero, en virtud de que pueden colocar
recursos de corto plazo en créditos al constructor, y porque la
administración bajo esta figura constituye una garantía y minimiza los
riesgos del proyecto.
• El fideicomiso inmobiliario permite que los promotores mitiguen los
siguientes riesgos:
1. Comercial: No puede iniciar el proyecto hasta que tenga certeza
de su éxito comercial.
2. Financiero: Al efectuar preventas sabe con certeza que tendrán
flujos de efectivo de ventas reales y no hipotéticas.
3. Legales.
33
Cuenta con los terrenos, en este caso, desde un principio, con lo que aísla la
tenencia y cuentan con la disponibilidad real de los terrenos al estar en el
Fideicomiso, pero puede renunciar a la vez al negocio en caso que comercial
o financieramente tenga problemas.
Si se presenta algún obstáculo de última hora en los permisos legales, o se
presentan dificultades técnicas, puede renunciar al negocio, sin ningún tipo de
multa.
Responsabilidad de la fiduciaria:
Es sólo de medio y no de resultados, por lo tanto, La Fiduciaria:
• No pondrá recursos propios para la realización del proyecto inmobiliario, ni
se convertirá en deudora o garante de las deudas que tenga el
Fideicomiso Mercantil.
• No participará de las utilidades que pudiera generar el proyecto
inmobiliario.
• No es responsable del valor al cual se puedan efectivamente vender los
bienes inmuebles del proyecto inmobiliario.
• No es responsable de cumplir con las disposiciones del contrato del
Fideicomiso Mercantil, si los constituyentes o los beneficiarios no han
proporcionado los recursos necesarios para ello.
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Ventajas:
• Seguridad: Proporciona protección a todas las partes involucradas en el
proyecto inmobiliario, debido a que se estipula anticipadamente todas las
condiciones de su vinculación.
• Administración Profesional: La Fiduciaria en su rol de administrador del
Fideicomiso Mercantil es un especialista en hacer cumplir las
disposiciones del contrato, en precautelas los intereses de las partes y en
velar por los recursos del patrimonio autónomo.
• Es más seguro que otro tipo de convenios: Los contratos de asociación
y la constitución de compañías, son otros mecanismos utilizados para
desarrollar proyectos inmobiliarios. Sin embargo éstos han probado que
no protegen adecuadamente a los bienes y a las partes involucradas.
• Amplía las posibilidades de asociación: Si bien es perfectamente
aplicable a proyectos de menor envergadura, el Fideicomiso Mercantil ha
sido herramienta vital en el desarrollo de los más grandes proyectos
inmobiliarios del país, puesto que éstos han requerido la asociación de
múltiples partes, tales como propietarios de terrenos, inversionistas,
promotores, Instituciones del Sistema Financiero, etc.
• Mejora las relaciones comerciales: Sin perjuicio de que la imagen del
Grupo Promotor sea fundamental en la gestión comercial, el Fideicomiso
Mercantil posibilita una mayor aceptación por parte de los clientes, puesto
35
que éstos serán los primeros beneficiados con la transparencia que éste
brinda.
II.4.2.2.3 FIDEICOMISO DE INVERSION
Es aquel por el cual los constituyentes aportan sumas de dinero al
Fideicomiso Mercantil, con la finalidad de que sean invertidos en provecho de
beneficiarios o de terceros
(www.fondospichincha.com/paginas/tipos_fideicom2.html).
Características y beneficios:
• Necesidad para su constitución: Generalmente, el Fideicomiso Mercantil
surge por necesidades de los inversionistas, tales como: 1) dotar de
personalidad jurídica a fondos que desean o deben constituir las empresas
a favor de sus empleados o de terceros; 2) crear un fondo en beneficio de
parientes o de personas relacionadas familiar o comercialmente; 3)
realizar inversiones conjuntas en determinados sectores de la economía
(Ej.: construcción, agricultura, minería, etc.); y, 4) efectuar inversiones con
dineros que posteriormente su utilización esté condicionada a un destino
específico.
• Políticas e instrucciones de inversión: Es fundamental que se
determine el tipo de títulos valores, proyectos productivos u otros en los
que se podrán realizar las inversiones por parte de la fiduciaria, así mismo
36
es necesario que se indique si las decisiones de inversión serán
autónomas bajo directrices generales del constituyente o dependerán de
instrucciones específicas del constituyente, beneficiario o de cualquier otro
organismo colegiado. A falta de esta estipulación, en aquellos fideicomisos
de inversión en valores que contemplen la existencia de Constituyentes
Adherentes, las inversiones se sujetarán a límites determinados en la ley.
• Determinación de beneficiarios: Es necesario que se señale quién será
el beneficiario de los resultados de las inversiones, pudiéndose designar al
mismo constituyente o a cualquier tercero.
Responsabilidad de la fiduciaria:
Es sólo de medio y no de resultados, por lo tanto, la fiduciaria:
• No garantiza la obtención de utilidades o rendimientos en la inversión de
los recursos del Fideicomiso Mercantil.
• No es responsable de cumplir con las disposiciones del contrato del
Fideicomiso Mercantil, si los constituyentes o los beneficiarios no han
proporcionado los recursos necesarios para ello.
Ventajas:
• Seguridad: Proporciona protección a los recursos aportados por los
inversionistas debido a que los bienes del Fideicomiso Mercantil no
37
pueden ser retenidos ni secuestrados por deudas de los constituyentes,
beneficiarios o de terceros.
• Administración Profesional: La fiduciaria en su rol de administrador del
Fideicomiso Mercantil, así como por su experiencia en el manejo de
fondos de inversión, es un especialista en el análisis de las condiciones
del mercado en sectores financieros y no financieros, por lo que puede
prestar asesoría para la toma de decisiones por parte de los inversionistas
donde se logre una adecuado equilibrio entre riesgo a través de la
diversificación y rentabilidad.
II.4.1.3 CONTRATO DE FIDEICOMISO
Siendo el fideicomiso un contrato normalmente regulado y, por ello, tipificado
en el derecho sustantivo, otorga a las partes contratantes la garantía de su
leal ejecución a través de normas concretas que prevén los efectos jurídicos
para las partes, quedando amparado, inclusive, limitada sólo por los principios
generales en cuanto a que los fines del negocio no sean contrarios a la ley, al
orden público, a la moral y a las buenas costumbres.
El contrato de fideicomiso financiero debe considerar:
• La individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no
resultar posible tal individualización, a la fecha de celebración del
38
fideicomiso deberá constar la descripción de los requisitos y
características que deberán reunir los bienes.
• La determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados
al fideicomiso.
• El plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca
podrá durar más de treinta (30) años desde su constitución.
• El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.
• Los derechos y las obligaciones del fiduciario, y el modo de sustituirlo si
cesare.
• La individualización del/los fiduciarios, fideicomitente y beneficiarios.
• La identificación del fideicomiso.
• El procedimiento de liquidación de los bienes frente a la insuficiencia de
los mismos para afrontar el cumplimiento de los fines del fideicomiso.
• La rendición de cuentas del fiduciario a los beneficiarios.
• La remuneración del fiduciario.
• Los términos y las condiciones de emisión de los certificados de
participación y/o los títulos representativos de deudas (Barboza, 2004).
II.4.2 ANTECEDENTES DEL NEGOCIO FIDUCIARIO
La herramienta fiduciaria en su origen fue utilizada como estructura jurídica
con el objeto de eludir trabas legales que impedían darle a determinados
bienes cierto destino. La base sobre la que se fundamentó fue la confianza
39
que el transmítente de un bien depositaba en el adquirente. La transferencia
se realizaba en propiedad teniendo el adquirente las facultades derivadas de
su condición propietario, de acuerdo con las instrucciones del transmítente.
Frente al amplio poder jurídico que el transmítete daba al adquirente, éste se
comprometía a usar ese poder en lo preciso dentro de los límites impuestos
por el fin restringido acordado, al cual se apuntaba, respetando la voluntad de
aquél (Soler, 2000).
Con el correr del tiempo y en atención a los abusos en que incurría el
adquirente al no respetar los encargos fiduciarios, se fue limitando su
potestad sobre los bienes trasmitidos, manteniendo su condición de titular
jurídico pero con poderes recortados por la normativa jurídica y por la
intervención de la justicia, que priorizaron la voluntad del constituyente y los
derechos de los beneficiarios por sobre el derecho de propiedad que aquél
ostentaba (Soler, 2000).
De un origen restringido al ámbito familiar pasó a insertarse activamente en el
ámbito de los negocios por su adaptabilidad a las cambiantes condiciones
económicas y a la fértil imaginación de los que se dedican a la ingeniería de
nuevos productos. En la actualidad el fideicomiso es un contrato que puede
emplearse para la realización de ilimitados fines, en tanto y en cuanto sean
lícitos.
40
Las posibles aplicaciones del fideicomiso, especialmente para los bancos y
demás entidades financieras, son innumerables, dada su naturaleza, con una
proyección excepcional que les abre perspectivas insospechadas, pudiendo
preverse, sin pecar en optimismos excesivos, que en pocos años más la
incidencia del Fideicomiso en los resultados financieros de aquéllas llegará a
un nivel de real importancia, como ha ocurrido en otros países de América
(México, Colombia, Costa Rica, Panamá, entre varios más) (Soler, 2000).
II.5 UNIDAD TRIBUTARIA (U.T.)
La unidad tributaria es la medida de valor creada a los efectos tributarios
como una medida que permite equiparar y actualizar a la realidad
inflacionaria, los montos de las bases de imposición, exenciones y sanciones,
entre otros, con fundamento en la variación del Índice de Precios al
Consumidor (I.P.C.). La unidad tributaria ha sido ajustada hasta hoy a un
valor de Bs. 29.400 (http://www.seniat.gov.ve).
II.6 BANCA PRIVADA
La Banca Privada es una entidad financiera que según su forma jurídica se
clasifica como privada que, con relativo poco capital propio, realiza de forma
profesional operaciones de capital, monetarias y crediticias.
II.7 SUBSIDIOS
“El subsidio directo a la demanda es un mecanismo de financiamiento cuyo destinatario es la familia beneficiaria de la
41
asistencia habitacional a que se refiere el decreto con Rango y Fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional y que ha cumplido con el proceso de selección previsto. El subsidio directo a la demanda será utilizado para el pago de una vivienda regular o de su ejecución progresiva o para el pago del mejoramiento o ampliación de una vivienda existente o dentro de los programas de vivienda en alquiler” (Art. 27, Ley del subsistema de Vivienda y Política Habitacional, 2003).
II.8 CRÉDITO HIPOTECARIO
Es un préstamo que, además de contar con la garantía personal del
prestatario, se garantiza adicionalmente con una vivienda, un inmueble o un
bien. Además de la devolución del capital prestado, se contempla también el
cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y los
gastos derivados de una posible reclamación judicial en caso de
incumplimiento en los pagos. Este contrato debe formalizarse mediante una
escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad
(inmobiliaria.terra.es/ATREA/public/UCAGlosario.jsp).
II.9 MARCO LEGAL
El sistema Nacional Integrado de Vivienda y Política Habitacional, es decir,
todos los entes, planes y programas relacionados con la materia habitacional,
se rigen por la normativa siguiente:
• Ley de Subsistema de Vivienda y Política habitacional publicada el 26 de
abril de 1999 en la Gaceta Oficial 5.392 de fecha 22 de Octubre de 1.999
(LSVPH).
42
• Normas de operación de la Ley que regula el Subsistema de vivienda y
Política Habitacional. G.O. Nro. 37.775 del 15 de Septiembre del 2.003
(NOLSPH).
• Y demás resoluciones, emanadas por el Ministerio de Infraestructura a
través del Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI)
Vale destacar que en la actualidad esta en proceso de promulgación la nueva
Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
En esta materia nos encontramos ante un marco legal extenso, en virtud de
que el legislador ha sido específico en la formulación de su normativa. Se
realizó un extracto del articulado en cuestión, relacionado con los aspectos
de la investigación:
En relación a los programas a desarrollar:
(LSVPH): Art. 12 “La Política Habitacional en materia de vivienda desarrollará
los siguientes programas habitacionales...” numeral “5. Nuevas
urbanizaciones y viviendas de desarrollo progresivo…”.
(LSVPH): Art. 18 “Se considerarán reproductivos los programas contenidos en
los numerales 3, 5 y 6 del artículo 12 del presente Decreto-Ley. Los
43
programas reproductivos implican la ejecución de las modalidades de
financiamiento y recuperación…”.
(NOLSPH): Art. 21 “El programa de nuevas urbanizaciones y viviendas de
desarrollo progresivo, previsto en el numeral 5 del articulo 12 del Decreto con
rango y fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política
Habitacional, esta dirigido a la dotación de nuevas urbanizaciones y viviendas
de desarrollo progresivo que puedan absorber el crecimiento de la población
urbana y rural de los bajos ingresos, que de otro modo desarrollaría nuevos
barrios y ranchos, para los que correspondería posteriormente la atención
habitacional en habilitación física y en ampliaciones y mejoras de las
edificaciones, con un costo sustancialmente mayor…El programa esta
fundamentalmente destinado a las necesidades de vivienda de los sectores
de ingresos bajos, hasta el equivalente a Cincuenta y Cinco Unidades
Tributarias (55 U.T.) mensuales. Utilizándose principalmente recursos del
Fondo de Aportes del Sector Público…, podrá emplearse la infraestructura
creada por el sector privado para la promoción, construcción y venta de este
mismo tipo de urbanizaciones y vivienda”.
En relación al financiamiento directo a los Beneficiarios:
(LSVPH): Art. 15 “Los programas previstos en la presente Ley serán
financiados con recursos provenientes del Sector Público, del Fondo Mutual
44
Habitacional o de otras fuentes de recursos…todo programa deberá incluir la
totalidad de sus gastos, presupuestarios y de realización, claramente
divididos en recursos recuperables y no recuperables…”.
(LSVPH): Art. 21 “…El otorgamiento de los créditos podrá realizarse de
manera individual, al representante del grupo familiar, o de manera colectiva,
a la comunidad organizada a través de su representante, de conformidad con
la Ley…”.
(LSVPH): Art. 22 “…Los préstamos hipotecarios se otorgarán en función de
los ingresos del o de los beneficiarios, estableciéndose como pago mensual
un porcentaje que no podrá exceder del treinta por ciento (30%) del ingreso
del grupo familiar… El plazo máximo de estos préstamos será de treinta (30)
años y se cancelarán mediante pagos mensuales y consecutivos…Parágrafo
Único. En programas de vivienda progresiva podrá otorgarse a un mismo
beneficiario hasta tres (3) préstamos hipotecarios preclusivos con un plazo de
recuperación no menor a cinco (5) años cada uno, a tasa de mercado…”.
Acerca del subsidio directo a la demanda:
(LSVPH): Art. 27 “Se establece el subsidio directo a la demanda, que es un
subsidio familiar de vivienda en dinero, otorgado de una sola vez sin la
obligación de restitución, siempre y cuando, el beneficiario cumpla con las
45
condiciones que prevé la presente Ley; estará ajustado a las condiciones
demográfico-económicas del grupo familiar considerando el equilibrio entre, el
criterio Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras de
progresividad que implica a menor ingreso y mayor número de personas que
integran el núcleo familiar, mayor subsidio, y el criterio de simplicidad y
viabilidad operativa del otorgamiento masivo del subsidio, de conformidad con
las Normas de Operación”.
(NOLSPH): Art. 28 “El subsidio para grupos familiares con ingresos iguales o
inferiores a Cincuenta y Cinco Unidades Tributaria (55 U.T.) provendrá de la
componente patrimonial del Fondo de Aportes del Sector Público, mientras
que para grupos familiares con ingresos superiores a Cincuenta y Cinco
Unidades Tributarias (55 U.T.), hasta Ciento 10 Unidades Tributarias (110
U.T.), los recursos provendrán de los rendimiento del fideicomiso de inversión
del Fondo de Aportes del Sector Público”.
(NOLSPH): Art. 36 “Tendrán derecho a acceder al subsidio directo a la
demanda aquellas familias que reúnan las siguientes características: a)
Ingresos familiares mensuales hasta Ciento Diez Unidades Tributarias (110
U.T.); b) Nacionalidad venezolana o extranjera residente por mas cinco (5)
años y ser padre o madre de un venezolano; c) Condición habitacional actual;
sin vivienda propia o con vivienda sujeta a mejoramiento; y d) No haber sido
sujeto de otro subsidio o beneficio de carácter habitacional”.
46
De los Fondos del Sistema Nacional Habitacional:
(LSVPH): Art. 31 “…Los recursos del Sistema de Vivienda y Política
Habitacional estarán constituidos en fondos configurados por dos regímenes:
el Régimen de Capitalización Individual representado en el Fondo Mutual
Habitacional y el Régimen de Solidaridad representado en el Fondo de
Aportes del Sector Público…Con los recursos de los beneficiarios de los
programas reproductivos del Sistema de Vivienda y Política Habitacional, se
constituyen además el Fondo de Garantía y el Fondo de Rescate”.
(LSVPH): Art. 34 “Los recursos de los Fondos previstos en este capítulo,
deberán estar colocados:
1. En préstamos a los afiliados al Subsistema de Vivienda y Política
Habitacional dirigidos a los programas reproductivos previstos en la
presente Ley;
2. En préstamos para la construcción de viviendas dirigidas a los afiliados del
Subsistema de Vivienda y Política Habitacional.”
(LSVPH): Art. 35 “El Fondo Mutual Habitacional estará constituido por los
aportes que mensualmente deberán efectuar los empleados u obreros y los
empleadores o patronos, tanto del sector público como del sector privado, en
47
las cuentas del Fondo Mutual Habitacional abiertas en instituciones
financieras”.
(LSVPH): Art. 36 “El aporte obligatorio de los empleados y obreros estará
constituido por el uno por ciento (1%) de su remuneración, y el de los
empleadores o patronos estará constituido por el dos por ciento (2%) del
monto erogado por igual concepto”.
(LSVPH): Art. 37 “Los cotizantes del Fondo Mutual Habitacional sólo podrán
disponer de sus aportes obligatorios en los siguientes supuestos:
1. Para el pago total o parcial del precio de adquisición de la vivienda…
2. Para la amortización de préstamos hipotecarios…”.
(LSVPH): Art. 44 “En la Ley de Presupuesto se asignará anualmente al Fondo
de Aportes del Sector Público, créditos por un monto equivalente al cinco por
ciento (5%) de los ingresos ordinarios estimados en el respectivo
presupuesto, deducidos los montos correspondientes al Situado
Constitucional”.
(LSVPH): Art. 45 “En los presupuestos anuales correspondientes a las
Entidades Federales y a los Municipios del país, se asignará créditos por un
monto equivalente al cinco por ciento (5%) de las asignaciones por ellos
percibidas por concepto de Situado…”.
48
(LSVPH): Art. 47 “Los recursos del fideicomiso de inversión a que se contrae
este capítulo serán utilizados para lo siguiente:
1. Ejecución de los programas habitacionales previstos en la presente Ley
dirigidos a personas o familias sin ingresos o familias con ingresos mensuales
menores a cincuenta y cinco unidades tributarias (55 U.T.) o a la comunidad
organizada constituida por familias con ingresos mensuales menores a
cincuenta y cinco unidades tributarias (55 U.T.).Superintendencia de Bancos y
Otras Instituciones Financieras
2. Subsidio directo a la demanda de aquellas familias con ingresos mensuales
menores o iguales a cincuenta y cinco unidades tributarias (55 U.T.).
3. Subsidio directo a la demanda de las familias con ingresos mensuales
comprendidos entre cincuenta y cinco (55 U.T.) y ciento diez unidades
tributarias (110 U.T.); en este caso sólo podrá utilizarse los rendimientos que
produzca el fideicomiso de inversión.
4. Cubrir los costos de administración del fideicomiso de inversión previsto
para el Fondo de Aportes del Sector Público.
5. Cubrir los costos operativos inherentes a la administración de los
programas previstos en la presente Ley, de acuerdo a los límites que
mediante resolución fije el Consejo Nacional de la Vivienda.
6. Incrementar el Fondo de Aportes del Sector Público de acuerdo con lo
estipulado en este capítulo”.
49
La utilización de los recursos para programas reproductivos y la
constitución de fideicomisos:
(NOLSPH): Art. 54 “La utilización de los recursos para los programas
reproductivos será aplicable conforme a lo siguiente: 1) desarrollo de
proyectos por parte de un organismo ejecutor, a través de las modalidades de
inversión directa y de administración delegada para la comunidad organizada
debidamente constituida; 2) Cobertura del subsidio directo a la demanda; 3)
Otorgamiento de créditos a largo plazo para las familias con ingresos
mensures hasta Cincuenta y Cinco Unidades Tributarias (55 U.T.), en función
de la disponibilidad del Fondo Mutual Habitacional”.
(LSVPH): Art. 48 “Los ejecutores de los programas previstos en la presente
Ley, deberán abrir fideicomisos de administración para la ejecución de dichos
programas. Los recursos de estos fideicomisos estarán constituidos por las
transferencias directas que les haga el Fondo de Aportes del Sector Público,
correspondiente al presupuesto de los programas, incluyendo los costos
operativos de los ejecutores. El fideicomiso de administración adicionalmente
se alimentará de los rendimientos de sus colocaciones e inversiones y las
recuperaciones de capital e intereses de los préstamos que se otorguen con
estos recursos. Los costos de administración del fideicomiso de
administración estarán a cargo del fondo fideicometido…Los ejecutores de
programas previstos en esta Ley deberán presentar al Servicio Autónomo de
50
Fondos Integrados de Vivienda los respectivos cronogramas de
desembolsos”.
(NOLSPH): Art. 57 “ Los fideicomisos de administración se constituirán por
documento autenticado, determinándose con precisión las obligaciones de las
partes, con especial mención de: a) Las responsabilidades del fiduciario, del
los fideicomitente y de los beneficiarios; b) La supervisión del flujo de los
recursos; c) El monto del fideicomiso; d) El cronograma de desembolso; e)
Las comisiones y costos operativos; f) Las garantías que deben presentar los
beneficiarios del fideicomiso; g) Los mecanismos de supervisión de
presanción de servicios o ejecución de las obras así como la obligación de
prestar los informes que sean requeridos; h) Mención expresa de la fuente de
los recursos; i) Declaración sobre el sometimiento al cuando con rango y
fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional y
las sanciones allí previstas, en caso de su incumplimiento”.
(LSVPH): Art. 49 “El Fondo de Garantía, creado en activos seguros,
rentables y de fácil liquidación, con las primas que deben pagar los
beneficiarios de préstamos o créditos tiene por objeto cubrir, en los términos y
porcentajes que establezcan las Normas de Operación, los siguientes riesgos:
1. Recuperación de los préstamos otorgados a los afiliados y a otros
beneficiarios…
2. Fallecimiento de beneficiarios de préstamos…
51
3. Los daños que se ocasionen en el inmueble con motivo de incendio,
terremoto, inundación u otros riesgos previstos en el contrato de garantía…
4. Recuperación de las inversiones en cartera de riesgo que se hagan con el
Fondo Mutual Habitacional”.
(LSVPH): Art. 50 “Con el objeto de respaldar los riesgos previstos en este
capítulo, el Fondo de Garantía deberá constituir y mantener las siguientes
reservas:
1. Reservas de garantía de restitución de préstamos hipotecarios.
2. Reservas de garantía en caso de fallecimiento del prestatario.
3. Reservas de garantía por daños al inmueble derivados de los riesgos
previstos en las Normas de Operación.
4 Reservas de garantía por inversiones en cartera de riesgo”.
(LSVPH): Art. 52 “Los préstamos y créditos que se otorguen con recursos que
provengan del Fondo de Aportes del Sector Público, del Fondo Mutual
Habitacional y de otras fuentes, deberán estar amparados por el Fondo de
Garantía…”.
(LSVPH): Art. 53 “El Fondo de Rescate creado por la Ley de Política
Habitacional publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N°
4.659, Extraordinario, de fecha 15 de diciembre de 1993, continuará vigente y
tiene por objeto cubrir en los términos y porcentajes que se establezcan en
52
las Normas de Operación el riesgo de cancelación del saldo de los préstamos
otorgados con recursos del Fondo del Sector Público, del Fondo Mutual
Habitacional y de Otras Fuentes…”.
De los préstamos hipotecarios a largo plazo otorgados con los recursos
del Fono de Mutual Habitacional:
(NOLSPH): Art. 113 “Los prestamos hipotecarios a largo plazo otorgados con
los reversos del Fondo Mutual Habitacional,… serán calculados sobre el saldo
resultante de restar al valor de la vivienda, el subsidio directo a la demanda
cuando seas procedente y la cuota inicial correspondiente”.
(NOLSPH): Art. 120 “Todos los beneficiarios que perciban ingresos hasta
cincuenta y cinco unidades tributarias (55 U.T.), deberán pagar una cuota
inicial mínima equivalente al treinta y seis por ciento (36%) del ingreso familiar
mensual,… Los beneficiarios con ingresos mayores a cincuenta y cinco
unidades tributarias (55U.T.) y hasta ciento cincuenta unidades tributarias
(150 U.T.) que opten por los créditos lineales deberán pagar una cuota inicial
no menor al veinte por ciento (20%) del valor de adquisición de las viviendas”.
(NOLSPH): Art. 121 numeral 2. “… A los efectos de determinar la capacidad
de pago del grupo familiar y consecuencialmente la procedencia de la
solicitud del préstamo, la institución financiera otorgante del mismo deberá
efectuar el cálculo inicial de reembolso del préstamo, tomando como base el
53
ingreso mensual familiar que muestre el beneficiario en su solicitud, el
subsidio directo a la demanda procedente, así como la cuota inicial
correspondiente”.
Disposiciones finales:
(LSVPH): Art. 117 “Se suprime el Servicio Autónomo del Fondo de Aportes
del Sector Público creado mediante el Decreto Nº 3.241 de fecha 20 de enero
de 1999 mediante el cual se dicta el Reglamento del Fondo de Aportes del
Sector Público Previsto para el Subsistema de Vivienda y Política
Habitacional publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº
36.631 de fecha 28 de enero de 1999 y se transfiere su patrimonio
enteramente al Servicio Autónomo de Fondos Integrados de Vivienda, en
cuenta separada denominada Fondo de Aportes del Sector Público, en los
términos del presente Decreto-Ley. El Servicio Autónomo de Fondos
Integrados de Vivienda se subroga en todos los derechos y obligaciones del
extinto Servicio Autónomo del Fondo de Aportes del Sector Público antes
identificado”.
Por otra parte la Ley de fideicomiso publicada en Gaceta Oficial Nº 496
Extraordinario, de la República de Venezuela, a los 17 días del mes de agosto
del ano 1956, dispone lo siguiente:
54
Art. 2 “Los bienes transferidos y los que sustituyan a estos, no pertenecen a la
prenda común de los acreedores del fiduciario. Salvo que la Ley disponga
otra cosa, éste solo estará sujeto a cumplir con dichos bienes las obligaciones
que deriven del fideicomiso o de su realización, y podrá oponerse a toda
medida preventiva o de ejecución dictadas a solicitud de acreedores quo
procedan en virtud de créditos quo no deriven del fideicomiso o de su
realización”.
Art. 3 “El fideicomiso que se constituya por acto entre vivos, debe constar de
documento auténtico. La aceptación del fiduciario debe otorgarse también en
forma auténtica, en el propio acto constitutivo del fideicomiso, o en acto
separado”.
Art. 12 “Sólo podrán ser fiduciarios las instituciones bancarias… constituidas
en el país, a las cuales conceda autorización para ello el Ejecutivo Nacional,
por Resolución del Ministerio de Hacienda o de Fomento, respectivamente.
Dicha autorización se regirá por las disposiciones pertinentes de la Ley de
Bancos…”.
Art.13 “En el acto de constitución del fideicomiso, el fideicomitente puede
designar al fiduciario y uno o mas sustitutos para, el caso de quo aquél no
aceptare la designación o cese en sus funciones. A falta de tales
55
disposiciones, el Juez debe nombrar el fiduciario o el sustituto a solicitud de
cualquier beneficiario. Habrá un solo fiduciario para cada fideicomiso”.
Art.26 “El fideicomiso terminará: 1) Por la realización del fin para, el cual fue
constituido, o por hacerse este imposible; 2) Por vencimiento del término o
cumplimiento do la condición resolutoria a que esté sujeto; 3) Por renuncia de
todos los beneficiarios a sus derechos resultantes del fideicomiso; 4) Por la
revocación hecha por el fideicomitente, cuando se hubiere reservado hacerla;
5) Por falta de fiduciario, si existe imposibilidad de sustitución”.
Art. 27 “Terminado el fideicomiso y satisfechas las obligaciones pendientes, el
fiduciario queda obligado transferir los bienes fideicometidos a la persona a
quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la Ley y a rendirle
cuentas de su gestión”.
Para enmarcar legalmente la investigación se hace relevante citar, de la Ley
de Cajas y Fondos de Ahorro publicada en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela Nº 37.076, de fecha 13 de noviembre de 2000, en
Consejo de Ministros, lo siguiente articulados:
Art. 42 “Las cajas de ahorro y fondos de ahorro pueden realizar las siguientes
operaciones: 1) Conceder a sus asociados, préstamos con garantía
hipotecaria…5) Adquirir bienes inmuebles”.
56
Art. 44 “Los préstamos hipotecarios únicamente son concedidos para la
adquisición, construcción o remodelación de la vivienda del asociado, o para
la liberación de la hipoteca sobre el inmueble de su propiedad”.
Art. 66 “Los haberes de los asociados comprenden el aporte del asociado, del
patrono, el voluntario y la parte proporcional que les corresponda en los
beneficios obtenidos en cada ejercicio económico. Estos últimos, en caso de
ser capitalizados, serán acreditados en cuentas individuales y se informará al
asociado el estado de cuenta, con la periodicidad que señalen los Estatutos o
cuando éstos lo soliciten. Los haberes de los asociados son intransferibles
mientras subsista la condición de asociado”.
57
CAPÍTULO III
MARCO METODOLÓGICO
III.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN:
De acuerdo a los objetivos de la investigación esta se clasifica como
proyectiva, puesto propone un negocio fiduciario como solución para la
administración de los recursos destinados a cubrir la necesidad de un grupo
de personas pertenecientes a la Caja de Ahorro de la Policía de Estado Lara,
que desean adquirir sus viviendas utilizando: recursos propios, los beneficios
que contempla la Ley (subsidios) en el Subsistema de Vivienda y Política
Habitacional y los créditos hipotecarios asumiendo las condiciones previstas
en la legislación vigente, partiendo de una propuesta atractiva por parte de la
Promotora Pracmaq C.A.
III.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN:
El diseño utilizado para la presente investigación fue: según la fuente de
recolección de datos tanto documental como de campo, según el número de
variables se clasifica como multivariable transeccional según la perspectiva
de tiempo de aplicación.
Según la fuente de recolección de datos para la investigación, el diseño que
se utilizó fue documental y de campo. Los datos de interés obtenidos fueron
el resultado del análisis de la legislación venezolana en materia de la vivienda
58
y el hábitat, determinándose las políticas habitacionales que se están
implementando en la actualidad. En referencia a la estructura, diseño y
características del fideicomiso, la información fue extraída de libros, de
páginas Web, de la Ley de Fideicomiso y en la banca privada. Por otra parte
los datos del proyecto de las viviendas fueron suministrados directamente por
el departamento de análisis y proyectos de la Promotora Pracmaq, c.a. De
igual modo la información referente a la Caja de Ahorro de la Policía del
Estado Lara, se obtuvo a través de una entrevista con el personal del
departamento de recursos humados de la policía del Estado Lara.
El estudio es multivariable dado que para el desarrollo y financiamiento del
proyecto de vivienda habitacional en cuestión y la constitución del fideicomiso
que garantice la consecución satisfactoria de los objetivos, se hizo necesario
considerar diversas variables como: los subsidios correspondientes a los
beneficiarios según los ingresos que devengan, los créditos hipotecarios, las
tasas a amortizar y demás variables sujeto de estudio para la elaboración del
diseño de fideicomiso.
El objetivo general de la investigación esta basado fundamentalmente
propuesta de un negocio fiduciario que garantice la sana administración de
los fondos provenientes del financiamiento del proyecto destinado
específicamente a cubrir las necesidades puntuales de vivienda por parte los
asociados a la Caja de Ahorro de la Policía del Estado Lara. En conclusión, el
59
estudio esta enfocado a la problemática y a las posibles soluciones de las
necesidades de un grupo de personas en un momento especifico del tiempo,
motivo por el cual se puede clasificar la investigación, según la perspectiva de
temporalidad, como transeccional, aun cuando este negocio podría aplicarse
para la consecución de otros proyectos destinado a cubrir necesidades de
vivienda.
III.3 VARIABLES:
Toda investigación posee diversas variables, las cuales se definen como
todas aquellas propiedades que pueden cambiar y cuya variación es
susceptible de medirse. (Hernández, Fernández, Baptista. 1998 p.75).
Las variables fundamentales que condicionan y determinan el presente
proyecto se suscriben a:
Marco previsto en la Ley de Subsistema de Vivienda y Política
Habitacional, en materia de financiamiento e incentivos al sector:
• El subsidio directo a la demanda que se le otorga a familias de ingresos
bajos según el equivalente en unidades tributarias;
• La capacidad de pago de los consumidores;
• Los créditos hipotecarios, las tasas sociales para la adquisición de
viviendas y las diferentes condiciones de pago;
• Los diferentes programas a desarrollar.
60
Elementos del fideicomiso:
• Los bienes o derechos a ser transferible a nombre del fideicomiso por
parte del fideicomitente, a ser administrados por el fiduciario;
• El fin para el cual es constituido el contrato de fideicomiso;
• Las condiciones de pago a la promotora según el avance y la
presentación de valuaciones (cronograma de ejecución) establecidas en el
fideicomiso inmobiliario;
• Las garantías exigidas para asegurar el cumplimiento de las condiciones;
• El tiempo estimado de ejecución.
• Beneficios y rendimientos.
Proyecto de promoción de viviendas:
• El costo del proyecto;
• La magnitud del proyecto;
Composición y perfil de ingresos del grupo demandante de las
viviendas:
• Ingresos mensuales individuales y del grupo familiar.
III.4 UNIDADES DE ESTUDIO
La presente investigación se ubica dentro de las oportunidades de negocio
que ofrece la situación actual del mercado inmobiliario en Venezuela. Esta
61
situación se caracteriza por una demanda insatisfecha (déficit habitacional),
una marco legal y financiero favorable promovido por el Estado y una oferta
pública y privada interesada en promover soluciones a ese déficit. Ante este
escenario surge la factibilidad de aplicar la herramienta fiduciaria con la
función administradora de la banca, como mecanismo facilitador de la
consecución exitosa de un plan de negocio.
III.5 POBLACIÓN Y MUESTRA
La población esta definida por los integrantes del mercado inmobiliario, su
perfil socio económico, el déficit inmobiliario habitación y la participación de
las promotoras privadas como parte de la oferta del mercado.
La muestra esta definida por mil familias de los funcionarios adscritos a la
Caja de Ahorro de la Policía del Estado Lara, la Promotora Pracmaq, C.A.
como oferente de un proyecto inmobiliario especifico y la banca privada como
ejecutora de la aplicación de un fideicomiso mixto.
La selección de la muestra fue de carácter intencional a través de la
información suministrada por Promotora Pracmaq, C.A. y la manifestación de
la voluntad para adquirir la vivienda por parte de los integrantes del órgano
policial.
62
III.6 TECNICA E INTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS
Las técnicas utilizadas para la recolección de datos fueron:
• Entrevista realizada a la economista Zoraida de Mariño Gerente
de Mercadeo de Promotora Pracmaq, C.A.
• Información obtenida durante el proceso de pasantía en el área
de Fideicomiso del Banco Venezuela, suministrada por la
Vicepresidencia de Fideicomiso a cargo de Arnaldo Díaz.
• Vicepresidencia de Fideicomiso del Banco Canarias de
Venezuela, a cargo de la Lic. Rosela Díaz
• Información suministrada por el departamento de Recursos
Humanos de la Caja de Ahorro de la Policía del Estado Lara
• Consulta bibliografía y acceso a la Web que se detallaran en las
reseñas bibliograficas
Entrevista realizada a la economista Zoraida de Mariño Gerente de
Mercadeo de Promotora Pracmaq, C.A., día 15 de marzo, Lugar oficinas
de la cede Principal de la Promotora Pragmaq, C.A.:
¿Por qué promover la venta de proyectos inmobiliarios?
El objeto de Promotora Pracmaq, C.A. desde su fundación ha sido participar
en este mercado. De hecho contamos en nuestro haber con la ejecución de
63
cinco proyectos habitacionales totalmente entregados en los últimos 10 años
ubicados en diferentes regiones del país.
¿Cómo observa el mercado inmobiliario en la actualidad?
El déficit habitacional en Venezuela es un problema de larga data, la dificultad
esta en la composición de este déficit. Un gran porcentaje de las familias que
lo integran no posee la capacidad de acceder formalmente al mercado.
Principalmente por la falta de recursos e información que les permita hacer
los trámites para alcanzar los beneficios que actualmente ofrece el Estado.
¿Cómo orienta entonces su participación?
En función de la composición de la demanda nos propusimos a desarrollar en
proyecto innovador y atractivo. Buscamos lograr un diseño arquitectónico que
tendiera a bajar los costos, el resultado fue un producto por el que han
mostrado intereses varias asociaciones de trabajadores. Particularmente se a
formalizado el interés de los miembros de la Caja de Ahorro de la policía del
estado Lara para adquirir en proyecto un desarrollo ubicado en la zona norte
de la ciudad de Barquisimeto a construirse en terrenos de nuestra propiedad.
¿Por qué ofertarlo directamente a las Cajas de Ahorro?
Por lo que antes señalábamos, al ser un grupo organizado a través de la Caja
de Ahorro se establecen ventajas a la hora de formalizar un plan de negocio.
64
¿Cómo se han propuesto el esquema de financiamiento?
En conversaciones sostenidas con el representante de la asociación nos
manifestaron varias posibilidades para financiar el proyecto, entre ellas
recursos propios por el orden de dos millardos de bolívares, mas la
posibilidad de acceder a los fondos de subsidio y créditos de política
habitacional que ofrece el estado.
¿A considerado la aplicación del instrumento fiduciario para la
administración del los recursos y garantizar la ejecución del plan de
negocio?
Hasta el momento no lo hemos considerado, pero estaríamos muy
interesados en conocer la propuesta.
Conclusión a partir de la anterior entrevista, se comenzó a trabajar sobre la
propuesta del uso de la herramienta fiduciaria como instrumento viabilizador
del negocio.
III.7 PROCEDIMIENTO:
La posibilidad de acceder a la información en relación al proyecto inmobiliario
orientó al autor hacia la ejecución de la investigación a través de los
siguientes pasos:
65
• Recopilación de información en la Vicepresidencia de Fideicomiso de
banco de Venezuela con el objeto de definir el tipo de fideicomiso a
aplicar.
• Consultas e investigación en la Vicepresidencia de Fideicomiso del Banco
Canarias de Venezuela, la cual aportó información referente a
experiencias fiduciarias en las que ha participado la institución.
• Estudio y análisis de la Ley de Subsistema de viviendas y Política
Habitacional y su Norma respectiva, con el fin de definir los beneficios que
contempla para el financiamiento de los solicitantes de las viviendas.
• Formulación de antecedentes mediante la investigación en las páginas
web de la Cámara Venezolana de la Construcción, el Seniat, CONAVI,
entre otras.
• Recopilación del perfil de ingresos de los funcionarios de la Caja de
Ahorro de la Policía del Estado Lara.
• Obtención de la información relativa a las características del proyecto
ofrecido por Promotora Pragmq, C.A. tales como: definición de los costos
del proyecto, cronograma de ejecución, cronograma de desembolso
(requerimiento financieros) elaborado en función del cronograma de
ejecución de obras.
• Aplicación de la ley para la estructuración de los créditos y la estimación
de los subsidios en beneficio de los demandantes.
66
• Estructuración de los cuadros de amortización de los créditos y cuotas de
aporte de los solicitantes en función de los ingresos
• Análisis y consideraciones de la aplicación de un contrato de fideicomiso
mixto para la proyección efectiva del negocio.
• Elaboración de conclusiones y recomendaciones.
III.8 LIMITACIONES:
Durante el desarrollo de una investigación, la información adquirida puede
estar sujeta a una serie de factores que tiendan a debilitar su confiabilidad,
sin embargo es deber del investigador minimizar dichos factores con la
finalidad de obtener resultados realistas que puedan ser interpretados de
manera general.
La limitación principal de esta investigación se debe a que información
suministrada por la Caja de Ahorro de la Policía del Estado Lara fue limitada,
debido a que no se pudo llevar a cabo el estudio sociométrico del grupo
familiar, de cada uno de los funcionarios demandantes de las viviendas, para
poder determinar con exactitud cuántas personas componen el núcleo
familiar, cuántas de estas son empleadas y cuánto es el ingreso mensual
percibido. Por esta razón el estudio se baso en promedios y supuestos de
hecho, en relación al ingreso.
67
CAPÍTULO IV
ANALISIS Y RESULTADOS
SISTEMA DE NEGOCIOS IMPLEMENTADO A TRAVES DE LA
APLICACIÓN DE LA HERRAMIENTA FIDUCIARIA.
El modelo de fideicomiso que se constituye para la administración del negocio
en cuestión es mixto, dado que se aprovecharon las ventajas y beneficios del
fideicomiso de garantía, del inmobiliario y el de inversión. A fin de administrar
de manera transparente, segura y confiable los recursos recibidos en
propiedad del fideicomiso para la rápida y eficiente ejecución del proyecto.
El fiduciario, exige al promotor fianzas de fiel cumplimiento, la propiedad del
terreno a nombre del fideicomiso, ejecutable en caso de que el promotor no
cumpla con sus obligaciones, una fianza de anticipo suscrita por el promotor,
otorgada por una empresa de seguro, haciendo posible y segura la asociación
entre los oferente de proyectos habitacionales y los demandantes de
viviendas, sin perjuicio de los actores, dado que estas garantías generan
automáticamente una confianza entre las partes aun cuando estas no
conozcan los antecedentes laborales de los otros.
El fondo inscrito en el fideicomiso alcanza Bs. 52.677.968.316,00, el cual esta
constituido por los aportes de cada uno de los compradores de las viviendas,
700 que aplican a viviendas de desarrollo progresivo por un costo de Bs.
68
46.071.651,69 y 300 que aplican a viviendas regulares por un costo de
68.092.707,11, (ver tabla 2, anexo). Los aportes de cada familia según sus
ingresos mensuales esta compuesto de la siguiente manera:
• Subsidio directo a la demanda.
• Créditos hipotecarios.
• Recursos propios del grupo comprador.
Subsidio Directo a la demanda:
A efectos del presente estudio el subsidio se aplicó, según los ingresos
mensuales percibidos por cada una de las familias de los funcionarios
asociados a la Caja de Ahorro de la policía del Estado Lara.
En base a la información suministrada por el Departamento de Recursos
Humanos de la Caja de Ahorro, en referencia a los sueldos devengados por
cargo y bajo el supuesto de que en cada familia trabajen un mínimo de dos
personas que perciban un sueldo mensual similar, se procedió a duplicar el
sueldo devengado por cada uno de los funcionarios, obteniéndose así el
monto total del ingreso mensual familiar (ver Tabla.3, anexo).
El grupo demandante se dividió en dos, según sus ingresos mensuales
familiares, de la siguientes manera: se agrupo a las familias que perciben
69
menos de 55 U.T por una parte, por la otra a las familias que perciben
mensualmente más de 55 U.T., obteniendo un ingreso mensual promedio de
45 U.T. (Bs. 1.324.000,00) y de 68 U.T. (2.000.000,00) respectivamente. Por
lo tanto sujetos a la ley se estimó un subsidio de 550 U.T. (16.170.000,00)
para el primer grupo y de igual modo se determinó que el segundo grupo no
aplica para recibir subsidio (ver Tabla 4, anexo).
Créditos Hipotecarios:
El Banco concederá a través de fondos provenientes del Fondo Mutual
Habitacional, créditos hipotecarios a cada una de las familias de los
asociados a la Caja de Ahorro de la policía del Estado Lara, según la
capacidad de pago, a las tasas de interés social correspondiente.
Las familias que optaron por viviendas de desarrollo progresivo (las que
perciben 45 U.T.), se les descontó el subsidio y la inicial (36% del ingreso
mensual) al monto total de la vivienda resultando el saldo a financiar (Bs.
29.425.011,69), a dicho monto se le aplicó una tasa de 8,52%, según lo indica
la ley (ver Tabla. 5, anexo). A aquellas familias que optaron por viviendas
regulares (las que perciben alrededor de las 68 U.T.), se les descontó el
subsidio y la inicial (20% del costo del inmueble) al monto total de la vivienda
resultando el saldo a financiar (Bs. 52.092.707,11), a dicho monto se le aplicó
una tasa de 11,36%, según lo indica la ley (ver Tabla 6, anexo).
70
Por otra parte la concreción de este negocio fiduciario le ofrece al promotor la
certeza del éxito en la ejecución del proyecto en base a los siguientes
factores:
• Minimizando los riesgos.
• Protegiendo los intereses de cada uno de los fideicomitentes.
• Asegurando los flujos de efectivo necesarios.
Con la implementación del modelo se eliminan varios trámites engorrosos
que retardan el proyecto, en función de la burocracia de otros mecanismos.
A efecto de esto el fiduciario le pagará al promotor tras la presentación de
valuaciones, sujetas a un cronograma de ejecución producto de la
construcción de las viviendas (ver tabla 7, anexo). Dichos desembolsos se
suscribirán de la siguiente manera: para el arranque de la obra se entregará
el 20% se como inicial (anticipo), a los dos meses se presentará una
valuación por el 15% y luego durante los 16 meses restantes hasta la
culminación del proyecto, cuatrimestralmente, otras por el 15, 20, 15 y 15%
respectivamente de acuerdo a lo suscrito en el contrato de fideicomiso (ver
tabla 8, anexo).
A partir de la celebración del cronograma de desembolsos, se determinaron
los flujos de caja a favor del fideicomiso disponibles para la inversión, a lo
largo de los 18 meses en los que se ejecutará el proyecto. Según las políticas
71
de inversión del fiduciario, pactadas en el contrato, estos fondos se invertirán
a una tasa aproximada del 13% (tasa promedio de los 6 principales Bancos),
resultando de ello un rendimiento de Bs. 13.337.214.973,62, sobre los fondos
consolidados que serán restituidos a los beneficiarios en proporción a su
participación, determinada por sus aporte al fondo fideicometido (ver tabla 9,
anexo). El rendimiento por familia que resulto de la inversión fue el siguiente:
• Los aportes de las familias que optaron por las viviendas en desarrollo
progresivo representa el 61,22% del fondo fideicometido, por lo que
participan en la misma proporción en los rendimientos Bs.
8.165.221.243,26, resultando Bs.11.664.602,00 para cada una.
• Los aportes de las familias que optaron por las viviendas regulares
representa el 38,78% sobre el fondo total del fideicomiso, resultando
para cada una de las familias un rendimiento de Bs. 17.239.979,00.
Pudiendo destinar estos rendimientos a la amortización del crédito a efectos
de disminuir la cuota mensual o podrían, aquellas que poseen viviendas de
desarrollo progresivo, culminar las viviendas.
Los actores que figuran en el negocio fiduciario están los fideicomitentes que
son la Caja de Ahorro de la policía del Estado Lara, quienes también figuran
como los beneficiarios y la Promotora Pracmaq C.A., además de la Banca
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Privada con quien se constituya el contrato de fideicomiso cuya persona
jurídica se denominara fiduciario.
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CONCLUSIONES
“El déficit habitacional en Venezuela alcanza 1.600.000,00 unidades”
(CONAVI, Dirección de vivienda, agosto 2005). Esta situación representa un
grave problema cuya solución a largo plazo, necesariamente deberá
involucrar a todos los actores que participan en el mercado inmobiliario, tanto
a los Entes Públicos como a la Empresa Privada.
Considerando tales factores, el presente trabajo pretendió desarrollar
un sistema de negociación exitoso, entre actores específicos del
mercado inmobiliario, con el fin de minimizar las condiciones que
pudieren impedir la cristalización del proyecto, específicamente
aquellas derivadas del financiamiento.
El marco legal y financiero favorable promovido por el Estado, despertó el
interés de la Empresa Promotora Pracmaq, C.A. para participar en la oferta
de proyectos y viviendas dentro del mercado de interés social. Considerando
la falta de novedad en la oferta de productos destinados al sector, desarrollo
una vivienda cuyo diseño arquitectónico y estructural a la vez de considerar
estrictamente la estética, se enfocó en la reducción del costo de construcción.
El resultado, fue una vivienda de 64 m2, dirigida a los niveles de ingreso
familiar desde 35 U.T hasta 110 U.T, cuyo costo, totalmente terminada, se
ubico en 68 millones de Bolívares aproximadamente, además en función del
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poder adquisitivo del comprador del rango inferior, se ofertó un modelo de
crecimiento progresivo con un costo cercano a los 46 millones.
Al ofrecer el producto, se hizo manifiesto el interés de la Caja de Ahorro del
cuerpo Policial en adquirir las viviendas para sus miembros afiliados. La
oferta de la promotora consistió en la venta desde la etapa de proyectos
obteniendo el financiamiento para la construcción por parte del grupo
comprador, a través de fondos propios y de los instrumentos financieros que
brindan las políticas del Estado. En resumen, la Promotora contaba con la
propiedad del terreno, el proyecto y necesitaba los recursos para la
construcción. El grupo comprador asociado, manifestaba el interés para
adquirir las viviendas en proyecto con fondos propios y la posibilidad de
acceder a los recursos financieros del Estado. “El otorgamiento de los
créditos podrá realizarse de manera individual, al representante del grupo
familiar o de manera colectiva, a la comunidad organizada a través de su
representante, de conformidad a la Ley” (Art. 21 Capítulo II, Decreto Ley del
Subsistema de Vivienda y Política Habitacional). Bajo estas condiciones, se
planteó la aplicación de un plan de negocios legal y financieramente
estructurado con la capacidad de garantizar un desenlace exitoso del
proyecto.
Canalizar la vocación de ambos, oferta y demanda fue el reto. Surgió la
aplicación del financiamiento a través de la intermediación fiduciaria, bajo la
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figura administrativa de una Entidad Bancaria en la cual se constituye un
fondo destinado a financiar el proyecto, amparado por el Estado. El
fideicomiso aplicado en este de estudio se definió como mixto, por contener
elementos de distintos modelos, cuyas características les permiten converger
en una solución factible a los requerimientos de las partes involucradas
(afiliados a la caja de ahorros de la policía del estado Lara, banca privada y
Promotora Pracmaq, C.A.)
Aunado a esto se presentaron las características técnicas del proyecto
habitacional que Promotora Pracmaq, C.A. desplegó junto a los cronogramas
de ejecución de la obra y desembolso de recursos.
No se intentó hacer una exhaustiva descripción del funcionamiento y de los
procesos que envuelven la celebración del fideicomiso, ni del movimiento
burocrático que dicha gestión ocasiona, mas bien se pretendió demostrar las
ventajas que brinda la aplicación del modelo, desde el punto de vista
administrativo y financiero, bajo las condiciones dadas, con el fin de lograr
una respuesta satisfactoria a las necesidades de las partes involucradas.
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RECOMENDACIONES
En cuanto al mercado:
Para reactivar en forma consistente la producción de viviendas por parte del
sector privado la Cámara Venezolana de la Construcción a formulado las
siguientes propuestas:
Consejo Nacional de la Construcción:
• Órgano mixto para proponer políticas públicas en el sector
vivienda y la infraestructura en general (la Ley establece un
gabinete de coordinación, Art.48).
• Debe involucrar los múltiples entes relacionados al sector de
infraestructura.
Macro urbanismos y parcelas con servicios:
• Desarrollo organizado de asentamientos urbanos.
Alianza corporativa entre proveedores de insumos y promotores y/o
constructores de viviendas:
Objetivo: planificar, crear y desarrollar mecanismos, sistemas y programas
que permitan la construcción de soluciones habitacionales integradas
dirigidas a familias con ingresos menores a 30 UT (Bs. 882.000)
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Creación de la taquilla única:
• Simplificación de trámites administrativos
• Reducción del número de trámites y tiempo de autorización.
• Disminución de los costos indirectos asociados a los permisos y
trámites.
Modificación de la Disposición Transitoria Única de la Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat y participación en la elaboración del
Reglamento:
• Establecer que la Ley entrará en vigencia al momento en que el
Ejecutivo Nacional dicte el Reglamento respectivo.
• La CVC desea colaborar en la elaboración del Reglamento y así
lo ha solicitado a las autoridades competentes.
En cuanto a la investigación:
En función de los resultados obtenidos, es altamente recomendable utilizar de
manera regular la herramienta fiduciaria como instrumento facilitador y
generador de condiciones ventajosas para la implementación de un plan de
negocios en el sector inmobiliario.
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