DERECHOS REALES: DERECHOS REALES: NOCIONES ESENCIALESNOCIONES ESENCIALES

Gunther Gonzales Barrón @copyright

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DERECHO REALDERECHO REAL

LA BASE SOCIOLÓGICA SON LAS RELACIONES ENTRE LOS SERES HUMANOS POR LA RIQUEZA MATERIAL

DEFINICIÓN: PRERROGATIVA QUE PERMITE REALIZAR ACCIONES MATERIALES DE USO O DISFRUTE, APROVECHAR DIVERSAS UTILIDADES, CELEBRAR ACTOS JURÍDICOS Y CONSERVAR LA POSICIÓN, SIEMPRE CON REFERENCIA A UNA COSA.

DERECHO REAL (2)DERECHO REAL (2)

ES UN TÍTULO DE PROTECCIÓN JURÍDICA QUE SE BASA EN UN COMPLEJO DE NORMAS CONSTITUTIVAS Y REGULATIVAS, QUE PERMITE UNA MULTIPLICIDAD DE RELACIONES ENTRE EL SUJETO TITULAR Y PERSONAS INDETERMINADAS, QUE SE TRADUCE EN LIBERTADES, COMPETENCIAS E INMUNIDADES

SUPERA VISIÓN INDIVIDUALISTA

ERGA OMNES Y ERGA OMNES Y REFERENCIA OBJETIVAREFERENCIA OBJETIVA

EL DERECHO REAL ES ERGA OMNES, PUES SE OPONE A TODOS, PERO ESO NO ES SUFICIENTE PARA INDIVIDUALIZARLO PORQUE EXISTEN OTROS DERECHOS ABSOLUTOS (EJ: PERSONALÍSIMOS). POR TANTO, LA DIFERENCIA ESPECÍFICA ES LA REFERENCIA OBJETIVA, ES DECIR, EL PARÁMETRO DE LA REALIDAD SOCIAL SOBRE LA CUAL SE DESARROLLAN LAS ACCIONES SON LAS COSAS.

NOTAS DISTINTIVASNOTAS DISTINTIVAS

1. ATRIBUCIÓN: prerrogativa individual a favor de un sujeto titular o conjunto de sujetos

2. INHERENCIA: incorporación del derecho sobre la cosa

– ESPECIALIDAD: cosa determinada, actual y autónoma

– ADHERENCIA: modificaciones o transformaciones de la cosa tienen reflejo en el derecho

NOTAS DISTINTIVAS (2)NOTAS DISTINTIVAS (2)

3. EXCLUSIVIDAD/EXCLUSIÓN: tutela “fuerte”, pues implica la recuperación de la cosa de cualquiera, al margen de culpa u otro hecho

– PRIMACÍA DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LOS OBLIGACIONALES

– OPONIBILIDAD – PERSECUCIÓN (droit de suite, diritto di seguito)– PREFERENCIA

PREGUNTA: ¿Y el artículo 2016 CC, dónde se ubica?ART. 2016: La prioridad en el tiempo de la inscripción

determina la preferencia de los derechos que otorga el registro

CONFLICTOSCONFLICTOS

VARIOS SUJETOS SE ATRIBUYEN LA PROPIEDAD O DERECHOS REALES INCOMPATIBLES SOBRE EL MISMO BIEN, CADA UNO DE LOS CUALES INVOCA UN TÍTULO AUTÓNOMO ENTRE SÍ O CUYO ORIGEN NO ES COMÚN; O AUN CUANDO SEA DE ORIGEN COMÚN, SE CONTRAPONEN DE MODO ABSOLUTO

CONFLICTOS (2)CONFLICTOS (2)

DOBLE VENTA: ART. 1135 CC CADENA PARALELA DE TRANSMISIONES:

¿¿?? PROPIETARIO INSCRITO/USUCAPIENTE:

ART. 952 CC PROPIETARIO SUELO/CONSTRUCTOR:

ARTS. 941, 942 Y 943 CC TERCERO INSCRITO/CONSTRUCTOR: ¿¿??

COEXISTENCIACOEXISTENCIA

VARIOS SUJETOS CUENTAN CON DERECHOS REALES SOBRE UN MISMO BIEN, PERO TODOS ELLOS CONVIVEN

LA IDEA SUBYACENTE ES QUE EL BIEN PRODUCE MÚLTIPLES UTILIDADES, Y CADA UNA DE ESAS UTILIDADES TIPIFICADAS LE PERTENECE A UN TITULAR DIVERSO. SE BUSCA OBTENER EL MÁXIMO APROVECHAMIENTO SOBRE LAS COSAS.

COEXISTENCIA (2)COEXISTENCIA (2)

LA COEXISTENCIA SE PRODUCE CUANDO EL TITULAR DEL DERECHO MAYOR CONSTITUYE UNO MENOR, Y ASÍ SUCESIVAMENTE, O CUANDO SE TRATA DE DERECHOS CON FUNCIÓN DISTINTA

LOS PRINCIPIOS QUE RIGEN EN LA COEXISTENCIA SON LOS DE TEMPORALIDAD Y DERIVACIÓN

LA TEMPORALIDAD PUEDE SER DEL TÍTULO O DEL REGISTRO

EJEMPLOS DE EJEMPLOS DE COEXISTENCIACOEXISTENCIA

EJEMPLO 1: PROP ==== HIPOTECA EJEMPLO 2: PROP ==== HIPOTECA PROP ===========USUFRUCTO EJEMPLO 3: PROP ==== USUFRUCTO PROP ========== HIPOTECA

EJEMPLOS DE EJEMPLOS DE COEXISTENCIA (2)COEXISTENCIA (2)

EJEMPLO 4: PROP ==== USUFRUCTO PROP ===========HIPOTECA PROP ================= SERVIDUMBRE EJEMPLO 5: PROP ==== USUFRUCTO ======== SERV PROP =========== HIPOTECA

EJEMPLOS DE EJEMPLOS DE COEXISTENCIA (3)COEXISTENCIA (3)

EJEMPLO 6: PROP ==== USUFRUCTO ======= USUFR PROP ===========HIPOTECA EJEMPLO 7: PROP ==== HIPOTECA PROP ========= HIPOTECA EJEMPLO 8: PROP ==== ANTICRESIS PROP ========== HIPOTECA

ARRENDAMIENTO – ARRENDAMIENTO – USUFRUCTOUSUFRUCTO

DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO (ART. 1666 C.C.)

. Cesión de uso temporal.DEFINICIÓN DE USUFRUCTO

(ART. 999 C.C.)Confiere facultades de uso y disfrute

temporal, en bien ajeno.

ARRENDAMIENTO – ARRENDAMIENTO – USUFRUCTO (2)USUFRUCTO (2)

¿Existen diferencias? En el Derecho romano la distinción era clara:

El usufructo es una MODIFICACION de la propiedad y, por ello, resulta protegido frente a todos, en cambio, el arrendamiento no modifica la propiedad, pues la protección es frente al arrendador (o sus herederos). Por ello, si el arrendador enajena el bien, el arrendatario no tiene derecho alguno frente al nuevo propietario.

ARRENDAMIENTO – ARRENDAMIENTO – USUFRUCTO (3)USUFRUCTO (3)

La diferencia esencial entre ambas figuras está en el contenido del derecho; pero fundamentalmente en una cuestión dogmática: el carácter de derecho personal de uno frente al carácter de derecho real del otro.

Fuera de la cuestión dogmática, la diferencia puede escabullirse, difuminarse.

El usufructo es una situación jurídica inherente y estable sobre el bien que genera exclusión frente a los demás. En el arrendamiento, la situación jurídica es más débil, pues no se genera inherencia ni exclusión.

ARRENDAMIENTO – ARRENDAMIENTO – USUFRUCTO (4)USUFRUCTO (4)

El Derecho otorga a los particulares distintas alternativas para satisfacer intereses similares; con el usufructo se pretende la eficacia real (afectación frente a terceros); con el arrendamiento solo se pretende una eficacia obligacional.

Otro ejemplo: servidumbre vs. obligación de no hacer. Diferencias prácticas:

a) Oponibilidadb) Inherencia

¿Hay diferencias entre el arrendamiento inscrito y el usufructo oneroso?