derecho registral - unam

1

LOS MEDIOS ELECTRNICOS Y SU IMPACTO EN LA CALIDAD DE LOS SERVICIOS: EL CASO DEL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO Y EL NOTARIADO MEXICANO.

Dra. Reyna Briz Franco Ortiz

Sumario: Introduccin; Derecho registral y

Derecho civil; el Registro Pblico de la

Propiedad; Modernizacin de la institucin

registral; La vertiente tica: a) En la

administracin pblica; b) En el mbito de

la globalizacin; c) tica informtica;

Responsabilidad profesional; Calidad y

productividad; Notariado y RPP;

Conclusiones; Glosario; Bibliografa.

Introduccin.

Toda la obra de la educacin no es ms que una

superacin tica de los instintos Gregorio Maran.

En las ltimas dcadas nuestra

sociedad se encuentra inmersa en un

dinamismo permanente y aunque este

proceso no produce siempre el mismo

impacto en todas las pocas, ni en todas

las jurisdicciones, condiciones diversas

como el entorno de globalizacin1 en que

1 Se denomina globalizacin al proceso, cultural,

econmico y de informacin, que tuvo lugar hacia finales

del siglo pasado y comienzos de este, en el cual los

importantes avances que se dieron en materia de ciencia

y tecnologa y aplicados principalmente a los medios de

comunicacin masiva y el transporte, hicieron que las

vivimos, hacen inminente una adecuacin

en la forma y trminos del trabajo que se

desarrolla; es el caso de la institucin del

Registro Pblico de la Propiedad y del

Comercio (RPPC).

Desde esta perspectiva, es

imperativo llevar a cabo el estudio de

temas que no slo son importantes para la

sociedad y el gobierno, sino

particularmente para el fortalecimiento del

Estado de Derecho y ejercicio tico

profesional del servidor pblico dentro del

Registro, ms an, cuando se apertura en

temas de actualidad como el de las

telecomunicaciones o la informtica dentro

del mundo registral, en donde es cada vez

ms demandante el control de legalidad y

seguridad jurdica, siendo esta ltima

caracterstica primordial del Derecho

registral; sobre todo, en lo que se ha

denominado modernidad registral.

Modernidad, capacidad de

respuesta y tica profesional son

elementos preponderantes e

indispensables que la sociedad demanda a

fronteras entre los distintos pases se hagan menos

evidentes y las relaciones entre los habitantes de estos

ms cercanas.

http://www.definicionabc.com/social/globalizacion.php

2



su gobierno, para atender con

profesionalismo y calidad los servicios que

brinda, como el de Registro Pblico de la

Propiedad y del Comercio, ya que la

trascendencia de esta accin conlleva al

desarrollo de Mxico y su proyeccin ante

el mundo en los reportes de trabajo como

el denominado Doing Businnes ante Banco

Mundial.

Es as, que el presente trabajo

conlleva una visin objetiva del desarrollo y

desempeo actual de una institucin

trascendental para Mxico, denominada

Registro Pblico de la Propiedad y del

Comercio, sobre todo, por el desafo, retos

y compromisos que conlleva esta actividad

ante la sociedad, as como la vinculacin

de esta institucin con la actividad notarial

en el tema de medios electrnicos.

Del anlisis desarrollado, en

tratndose de la adecuacin que lleva a

cabo la institucin registral del Distrito

Federal dentro del esquema de la

modernidad, el tema de la calidad es un

elemento muy importante, ya que no

necesariamente la modernidad conlleva

hacia la calidad y por tanto, el pas

presenta al mundo exterior un reflejo de la

labor que presta la institucin y lo atractivo

que resulta para invertir en nuestro pas.

Derecho registral y Derecho civil.

La definicin de Derecho registral no

existe en estricto sentido, ya que a criterio

de diversos estudiosos del Derecho, esta

revierte en diversas denominaciones

equvocas, pues tiene que ver con la rama

de Derecho civil, administrativo, mercantil,

inmobiliario, etc. No obstante lo anterior, a

criterio del jurista Bernardo Prez

Fernndez del Castillo, considera que la

denominacin ms apropiada es la de

Derecho del Registro Pblico de la

Propiedad la cual define a la letra como:

Conjunto de normas de Derecho

Pblico que regulan la organizacin

del Registro Pblico de la

Propiedad, el procedimiento de

inscripcin y los efectos de los

derechos inscritos2

De la definicin precedente se

enfatizan tres elementos sustanciales del

2 Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, Derecho

Registral, Editorial Porra, 9 ed., Mxico, 1985, p. 66.

3



Derecho, como son: El sustantivo3

(derechos inscribibles), el formal o adjetivo

(procedimiento de inscripcin) y el orgnico

(organizacin del RPP).

Ahora bien, el estudio del Derecho

registral no slo implica estudiar sus

normas que tienen carcter dual, es decir,

tienen carcter privado y pblico. Es

privado cuando nacen de ordenamientos

de carcter privado, por ejemplo, los

cdigos sustantivos que regulan relaciones

entre particulares. Es pblico, porque las

mismas se visten con el concepto de orden

pblico que impide que los particulares las

alteren o modifiquen y porque los mismos

particulares deben sujetarse, para la

inscripcin que se desee obtener, al

procedimiento establecido en los

reglamentos respectivos, que al ser

ordenamientos adjetivos, forman parte del

Derecho administrativo que,

necesariamente, es Derecho pblico y que

establece planos desiguales en las

relaciones que regula, esto es, de supra a

3 El efecto sustantivo implica que la inscripcin surte

todos los efectos reales, no es indispensable un acuerdo

de transferencia previo; sustituye la transmisin por

ttulo, es decir, vale la transmisin por registracin. el

Estado expide los ttulos y responde por su calidad, son

irrevocables, es propio de los sistemas del Common Law.

subordinacin4.

Al considerar algunos autores que el

Derecho registral nace del Derecho civil, es

algo ms que conocer el contenido de

unos cuantos artculos de los distintos

cdigos sustantivos que consignan su

esencia. Es reflexionar sobre la revolucin

actual derivada de la globalizacin y el

avance de la informtica y telemtica, que

envuelve en una dinmica permanente,

que utiliza a la tecnologa como medio

ideal para la elaboracin de documentos,

conservacin, reproduccin y contratacin.

En Mxico al igual que en otros

pases no existe un sistema registral puro,

ya que siempre se encuentra

entremezclado con relaciones e influencia

del exterior5, y por consiguiente influye en

su legislacin civil. No obstante que el

Derecho civil ha evolucionado, esta

evolucin ha impuesto modalidades al

derecho de propiedad, como es el caso de

la Revolucin de 1910 y la Constitucin de

1917 que plasm los postulados de aquel

movimiento social, imponiendo en su

4 Rojina Villegas, Rafael, Derecho Civil Mexicano. Tomo

Tercero. Bienes, Derechos Reales y Posesin. Editorial

Porra, 6 ed., Mxico, 1985, p. 776. 5 http://www.samoullier.com/pdf/Registros.pdf

4



artculo 27 el concepto social de la

propiedad, sin embargo, la propiedad

privada no ha variado en su esencia desde

el concepto que se tena de ella en el

Derecho romano6.

Al respecto, en tratndose de

derechos reales, la diferencia estriba en

que el derecho civil regula su estructura y

contenido, como aspecto esttico y el

derecho registral regula los actos de

constitucin, modificacin o extincin, que

es su aspecto dinmico7, o lo que es lo

mismo, el Derecho civil regula al Derecho y

el Derecho registral regula la apariencia del

Derecho.

En este orden de ideas, la voz

apariencia en el lenguaje jurdico registral,

se refiere a la seguridad y certeza que

cualquier tercero debe tener sobre la

situacin jurdica de un bien con el que

pretenda involucrarse en un negocio

jurdico; lo que publica el registro es lo que

debe ser y ningn tercero de buena fe

puede verse perjudicado por el desacuerdo

que exista entre la publicidad registral y la

6 Ibdem.

7 Prez Lasala, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral.

Su desarrollo en los pases latinoamericanos. Ediciones

De Palma, Buenos Aires, 1965, p. 9

realidad extra-rregistral. En otras palabras,

en el campo del derecho registral, lo

aparente, necesariamente, es lo que es o

lo que alguien dice ser8.

El Registro Pblico de la Propiedad.

Para efectos del presente apartado,

se denomina en trminos generales al

Registro de la Propiedad a un Registro

Pblico de carcter oficial en el que se

inscriben para conocimiento general los

derechos de propiedad sobre los bienes

inmuebles, as como todos los dems

derechos reales que recaigan sobre ellos9.

En estricto sentido, el maestro

Rafael de Pina define al RPP de la manera

siguiente:

Institucin destinada a hacer

constar, por medio de la inscripcin,

los ttulos por los cuales se

adquiere, transmite, modifica, grava

o extingue el dominio, la posesin y

los dems derechos reales sobre

inmuebles; todos los documentos

relativos a actos o contratos

susceptibles de tener alguna

8 Figueroa Mrquez, David, La modernizacin del

registro pblico (propiedad y comercio) en el Distrito

Federal, Tesis Doctoral, UNAM, 2007. 9 http://es.wikipedia.org/wiki/Registro_de_la_propiedad

5



repercusin en la esfera de los

derechos reales; la constitucin del

patrimonio de familia; las

fundaciones de beneficencia

privada, y, en general, los ttulos que

la ley ordene que sean

registrados10

Un precedente de gran relevancia

para el RPP fue el acontecido en 1867,

donde el presidente Benito Jurez expidi

la Ley Orgnica de Notarios y Actuarios del

Distrito Federal, siendo esta ley la que

sent las bases de lo que hoy conocemos

como: Oficio del Registro Pblico11.

Ahora bien, es de conocimiento

pblico que el RPP en Mxico se regula

por el Cdigo Civil de 1870 del Distrito y

Territorios Federales. La Institucin del

RPP, cuenta con un Sistema Declarativo12,

a travs de libros (previamente

encuadernados) y a partir de 1978,

10

De Pina, y De Pina Vara, Rafael, Diccionario de

Derecho, Editorial Porra, 16 ed., Mxico, 1989, p. 418. 11

http://www.consejeria2.df.gob.mx/rppc/historia/index.ht

ml 12

Tiene efecto declarativo cuando la inscripcin opera

como condicin de operatividad del acto inscrito frente a

terceros. En este, el acto es vlido y plenamente eficaz

entre las partes celebrantes sin necesidad de su

inscripcin, pero para ser oponibles a terceros se necesita

de esta. Disponible en:

http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/podium

/cont/1/cnt/cnt14.pdf

mediante folios. Las reformas de 1979 al

Cdigo Civil abrogaron todo el ttulo

relativo al RPP, en virtud de que se

estableci el Folio Real en sustitucin del

anacrnico sistema de libros, adems de

haberse instituido el folio para los bienes

muebles y las personas morales. El vigente

Reglamento del RPP, se public en la

Gaceta Oficial del Distrito Federal, el 24 de

noviembre de 2006. La ltima reforma fue

el 12 de noviembre de 2009.

La esencia, el RPP surge de la

necesidad de dar certeza, seguridad

pblica y proteccin oficial a los derechos

inscribibles, tanto para la tranquilidad de

las personas como para una mejor

comprensin en las relaciones sociales y

jurdicas, buscando una firme garanta para

la realizacin de su derecho.

Modernizacin de la institucin registral.

Es preciso hacer notar que la

evolucin de todo pas, trae consigo una

serie de necesidades demandantes para

las instituciones, por ello, el presente caso

en estudio, no es ajeno, ya que la

modernidad y la modernizacin son temas

torales para el ejercicio probo del RPP y su

6



impacto en la sociedad mexicana; por

tanto, es imprescindible conocer de los

diferentes criterios respecto de la voz

modernidad, a fin de establecer una crtica

objetiva de la trascendental, apremiante, e

impostergable labor de modernizacin de

esta institucin.

Hablar de modernizacin del

Registro Pblico de la Propiedad, implica

reconocer que el mismo se encuentra fuera

de poca; que no es congruente con los

tiempos modernos donde el internet y el

correo electrnico, monopolizan la

comunicacin entre los seres humanos,

olvidndose del mundo del papel y de la

firma autgrafa que tiende a ser sustituida

por la firma electrnica; pero esta

actualizacin, no garantiza la consecuente

mejora tcnica del Registro Pblico.

A criterio del filsofo alemn

Habermas, la modernidad se revela como

una determinada forma de conciencia

temporal, en la que se recogen las

experiencias del progreso, la aceleracin,

la simultaneidad cronolgica de lo

asimultneo, la diferencia entre espacio de

experiencia y horizonte de expectativa. Por

otra parte, en lo que respecta al tema de la

modernizacin, se concibe esta como un

proceso socio-econmico de

industrializacin y tecnificacin13.

Mejorar tcnicamente al Registro

Pblico de la Propiedad, implica hacer ms

buenos sus procesos de manera que, con

los elementos actuales, se produzca una

inmediatez en la respuesta a la solicitud de

sus servicios y con una mejor calidad sin

que, para esto, resulte indispensable

adoptar los medios modernos de

comunicacin.

El RPP en el Distrito Federal

depende orgnicamente de la Consejera

Jurdica y de Servicios Legales.Desde esta

perspectiva, se tiene que con fecha 8 de

septiembre de 2008, el Gobierno del

Distrito Federal y la Consejera Jurdica del

Ejecutivo Federal, subscribieron el

Convenio de Coordinacin para el

otorgamiento de Recursos Federales que

sern destinados a la Modernizacin del

Registro Pblico de la Propiedad y de

Comercio del Distrito Federal.

En consecuencia, la Consejera

Jurdica del Distrito Federal a travs del

13

http://es.wikipedia.org/wiki/Modernizacin

7



RPP est apostando por un programa de

modernizacin cuyo precedente es el Plan

Nacional de Desarrollo 2007-2012 en

materia registral, en el que refiere como

punto estratgico el de "Brindar

certidumbre jurdica sobre la propiedad a

travs de la homologacin de Registros

Pblicos de la Propiedad, Catastros

Municipales y Rurales, cuyo objeto es

contar con instituciones registrales que

adopten un sistema registral nacional

homogeneizado que cumpla con los

estndares internacionales de calidad,

servicio, eficacia y eficiencia en la materia,

incluyendo de manera multidisciplinaria, a

los usuarios de los servicios registrales14.

A decir del actual Director del RPP

del Distrito Federal, Lic. Jos Guadalupe

Medina, la modernizacin de la institucin

registral, se implementa bajo un enfoque

integral y sistmico, con una inversin

significativa de recursos humanos,

tecnolgicos, materiales y financieros,

abarcando sus dos ramas sustantivas: la

de Propiedad y la de Comercio.

14

http://www.consejeria.df.gob.mx/detalle.php?contenido=

MjU2&direccion=NQ==

Es decir, el Modelo Integral de

Modernizacin del RPP plantea metas de

carcter integral, cuyos componentes a

saber son nueve: Marco Jurdico; Procesos

Registrales; Tecnologas de la Informacin;

Gestin de Calidad; Profesionalizacin de

la Funcin Registral, Polticas

Institucionales; Gestin y Acervo

Documental; Participacin y Vinculacin

con otros Sectores e; Indicadores de

Desempeo, los cuales son susceptibles

de ser cuantificados objetivamente

mediante la aplicacin de la metodologa

conocida en el medio registral como "Lnea

de Base y Mediciones Peridicas"15,

realizadas por el Comit de evaluacin,

creado ex profeso16.

El Programa Integral de

Modernizacin, est sujeto a un continuo

proceso de monitoreo, seguimiento y

evaluacin, por parte del Comit de

Evaluacin, con el objeto de orientar la

toma de decisiones, en su caso, modificar

las acciones. Lo anterior, para mejorar la

15

Es la aplicacin por parte del Despacho Centro de Informacin Registral, Catastral y Econmica, A.C., de

un cuestionario, mediante el cual se obtendr el

diagnstico que establezca la realidad del Registro

Pblico de la Propiedad y de Comercio del Distrito

Federal y el Modelo Ideal que se plantea para la

homologacin de los Registro Pblicos. 16

http://www.consejeria.df.gob.mx..., Op. cit.

8



eficiencia de los procesos y optimizar el

uso de los recursos asignados. El Comit

de Evaluacin est integrado por la

Consejera Jurdica del Ejecutivo Federal,

la Comisin Nacional de Vivienda

(CONAVI) y, la Sociedad Hipotecaria

Federal (SHF).

La modernizacin del RPP y de

Comercio del Distrito Federal, se realizar

en tres aos; inici el 24 de noviembre de

2008 y concluir en 2011. Como datos

duros, la pgina de la Consejera Jurdica

refiere que durante 2008, se invirti la

cantidad de $96000,000.00 (noventa y

seis millones de pesos) y en 2009 la

inversin fue de $180000.000.00 (ciento

ochenta millones de pesos)

aproximadamente, aportados por partes

iguales por el Gobierno del Distrito Federal

y en gobierno federal. El costo total ser de

$371328,400.00 (trescientos setenta y un

millones trescientos veintiocho mil

cuatrocientos pesos, M.N.).

El objetivo de la modernizacin del

RPP del Distrito Federal consiste en La

transformacin del Registro Pblico de la

Propiedad y de Comercio del Distrito

Federal, en una institucin con el marco

jurdico, procesos, tecnologa y recursos

humanos necesarios para cumplir con

eficiencia, eficacia y calidad los servicios

pblicos que la ley le encomienda, en

beneficio de la ciudadana y as convertirlo

en el mejor Registro Pblico de la

Nacin17.

El actual titular del RPP del Distrito

Federal seala que la estrategia e

implantacin de mecanismos de gestin

que permitan transitar a la modernizacin

de una manera sistemtica y sin colapsar

los servicios registrales actuales se resume

en las premisas18 siguientes:

Las acciones que se instrumentan,

se basan en el Modelo de Registro

Pblico de la Propiedad propuesto

por la Consejera Jurdica Federal,

CONAVI y Sociedad Hipotecaria

Federal, y en las recomendaciones

emitidas en la lnea de base.

El Gobierno del Distrito Federal est

comprometido en la modernizacin

17

Ibid. 18

Ponencia presentada por el Lic. Jos Guadalupe

Medina Romero en el Primer Congreso Internacional de

Derecho Registral, de fecha 25 de marzo de 2010 con el

tema Planeacin y Diseo de la Modernizacin del Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio del

Distrito Federal.

9



del Registro Pblico de la

Propiedad.

Integr un grupo interdisciplinario

para modernizar el RPP

Mantiene una permanente difusin

del programa de modernizacin

entre todos los involucrados en la

Institucin Registral.

La vertiente tica:

a) En la administracin pblica.

La principal obligacin del Estado es

satisfacer las necesidades colectivas, lo

cual realiza gracias a la funcin

administrativa, y es por esto que surge la

necesidad de que el Estado se organice de

una forma especial, para poder realizar de

manera eficiente sus funciones19. Para el

caso del RPP, ste es una institucin

administrativa, encargada de prestar un

servicio pblico, a fin de dar publicidad

oficial sobre el estado jurdico de la

propiedad y posesin de los bienes

inmuebles, as como de algunos actos

jurdicos sobre bienes muebles;

limitaciones y gravmenes a que ambos

estn sujetos, y sobre la constitucin y

19

http://catarina.udlap.mx/u_dl_a/tales/documentos/ledf/eli

zondo_c_e/capitulo2.pdf

modificacin de las personas morales:

asociaciones y sociedades civiles20.

Por otra parte, se dice que

etimolgicamente la acepcin tica

proviene del vocablo griego ethos, que

significa carcter o modo de ser. El

Diccionario de la Real Academia Espaola

define a la tica como parte de la filosofa

que trata de la moral y de las obligaciones

del hombre; y respecto de la tica

profesional refiere al conjunto de normas

morales que rigen la conducta humana21.

Pero, llevando a cabo una fusin de

ideas, respecto de lo hasta aqu

desarrollado, se tiene que la tica

constituye un componente inseparable de

la actuacin profesional, ya que a travs de

esta se construye:

Un conocimiento especializado,

Una destreza tcnica a un caso

concreto, y

Un cauce en la conducta del

operador, pues llevar a cabo un

20

Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, Derecho

Registral, Editorial Porra, 9 ed., Mxico, 1985, p. 61. 21

http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&

LEMA=tica

10



ejercicio contrario a la legalidad

conlleva a un desprestigio de su

persona y de su profesin.

Segn Aristteles, las virtudes son

hbitos operativos buenos, por lo que

nadie nace virtuoso, sino que las virtudes

se van alcanzando mediante el esfuerzo, la

experiencia, la lucha y la educacin. La

educacin es pieza clave en la lucha del

desarrollo social y vigencia de un Estado

de Derecho.

b) En el mbito de la globalizacin.

Hoy en da, el mundo est cada da

ms interconectado. As, es posible

entender a la globalizacin como un

proceso de interconexin financiera,

econmica, social, poltica y cultural que se

acelera por el abaratamiento de los

transportes y la incorporacin de las

tecnologas de la informacin y de la

comunicacin. En otras palabras, se

denomina globalizacin al proceso,

cultural, econmico y de informacin, que

tuvo lugar hacia finales del siglo pasado y

comienzos de este, en el cual los

importantes avances que se dieron en

materia de ciencia y tecnologa y aplicados

principalmente a los medios de

comunicacin masiva y el transporte,

hicieron que las fronteras entre los distintos

pases se hagan menos evidentes y las

relaciones entre los habitantes de estos

ms cercanas22.

En esta dinmica de arduo trabajo

de sociedades, gobiernos y polticas que

traen consigo avances, desarrollo y

prosperidad para muchos mercados en un

mundo globalizado, surge un elemento de

importancia trascendental: La informtica.

Hablar de computacin o informtica

es hablar de la necesidad de recursos

humanos capacitados, de los cambios en

la forma de trabajar y los nuevos empleos,

de las nuevas posibilidades de desarrollo

individual y hasta de aprendizaje con la

insercin de la computadora; hablar de

computacin es hablar de educacin. La

informtica pues, ayuda al ser humano en

la tarea de potenciar las capacidades de

comunicacin, pensamiento y memoria23.

22

http://www.definicionabc.com/social/globalizacion.php 23

http://www.definicionabc.com/index.php?s=automatizaci

%C3%B3n

11



No obstante lo anterior, es preciso

no dejar de recordar que en cualquier

sociedad debe estar presente la tica, ya

que sin duda, una nacin fomenta el bien

ciudadano gracias, en gran medida, al

buen funcionamiento tico de las

instituciones dentro del marco de la

globalizacin.

Es as que la tica constituye un

componente inseparable de la actuacin

profesional, ya que a travs de esta se

construye: un conocimiento especializado,

una destreza tcnica a un caso concreto, y

un cauce en la conducta del operador,

pues llevar a cabo un ejercicio contrario a

la legalidad conlleva a un desprestigio de

su persona y de su profesin.

c) tica informtica.

La tica informtica se define como

la disciplina que identifica y analiza los

impactos de las tecnologas de la

informacin en los valores humanos y

sociales. Estos valores afectados son la

salud, la riqueza, el trabajo, la libertad, la

democracia, el conocimiento, la privacidad,

la seguridad o la autorrealizacin

personal24.

El que la ciencia avance y la tcnica

ofrezca cada vez mejores soluciones a

problemas prcticos no quiere decir que

los problemas ticos o las cuestiones de

sentido queden resueltos de manera

satisfactoria o no tengan ya lugar. Los

problemas ticos, sociales o de sentido de

una sociedad no se resuelven simplemente

con un progreso tecnolgico, en este caso

un progreso en las tecnologas de la

informacin25.

Por lo tanto, la perspectiva de la

tica informtica consiste en aprender a

convivir con la automatizacin26 que da a

da avanza sobre la sociedad generando

nuevas situaciones de diversa ndole con

gran impacto a la sociedad y al mundo

globalizado. Es as que ya se puede hablar

hasta de la tica hacker27.

24

BYNUM, Terrel W., Ethics and the Information

Revolution, ponencia en el curso de verano "tica de la

Informtica", Universidad Complutense de Madrid,

Madrid, 1996 (no publicado) 25

http://paginaspersonales.deusto.es/guibert/1etic-

info.html 26

http://www.monografias.com/trabajos10/recped/recped.s

html 27

La tica hacker es una nueva tica surgida, y aplicada,

de las comunidades virtuales o cibercomunidades,

12



Desde esta perspectiva la

informtica y la educacin van muy ligadas

al ser humano y su desarrollo cultural, con

objeto de aumentar sus capacidades y por

consiguiente lograr mayor calidad y

competitividad, derivando de sta la

posibilidad de una organizacin pblica o

privada, lucrativa o no, de mantener

sistemticamente ventajas comparativas

que le permitan alcanzar, sostener y

mejorar una determinada posicin en el

entorno socioeconmico28.

As mismo, el impacto de la tica

hoy en da trae consigo un desarrollo en

temas diversos, un ejemplo de ello es la

tica en las funciones pblicas, la cual se

fundamentar bsicamente en eliminar

tanta mediocridad en sus funciones,

fortaleciendo la moral individual de sus

jerarcas y empleados, en un enrgico

repudio, a tantos antivalores y tantas

arbitrariedades en el trato con el usuario,

aunque no exclusivamente. A mayor abundamiento Vid.

http://es.wikipedia.org/wiki/%C3%89tica_hacker 28

http://www.monografias.com/trabajos/competitividad/co

mpetitividad.shtml

como los vicios propios de los privilegios

que dan los altos cargos29.

En otras palabras, en el campo de la

tica de las instituciones, se encuentra la

tica en la funcin pblica, tambin

llamada tica gubernamental; existe en el

servicio pblico y tiene como base y

sustento valores muy especficos que el

funcionario debe tener en cuenta a la hora

de actuar.

Responsabilidad profesional.

La voz responsabilidad proviene del

latn responsum. La responsabilidad es un

valor que est en la conciencia de la

persona, que le permite reflexionar,

administrar, orientar y valorar las

consecuencias de sus actos, siempre en el

plano de lo moral, en pro del mejoramiento

laboral, social, cultural y natural30.

Nuestra Carta Magna dispone en el

Ttulo Cuarto, denominado De las

Responsabilidades de los Servidores

Pblicos y Patrimonial del Estado, en el

29

Memoria del XV Congreso Jurdico Nacional tica con Responsabilidad Social, p.11 30

http://es.wikipedia.org/wiki/Responsabilidad

13



numeral 108 al 114 de los servidores

pblicos, lo siguiente:

Artculo 108. Para los efectos de

las responsabilidades a que alude

este Ttulo se reputarn como

servidores pblicos a los

representantes de eleccin

popular, a los miembros del Poder

Judicial Federal y del Poder

Judicial del Distrito Federal, los

funcionarios y empleados y, en

general, a toda persona que

desempee un empleo, cargo o

comisin de cualquier naturaleza

en el Congreso de la Unin, en la

Asamblea Legislativa del Distrito

Federal o en la Administracin

Pblica Federal o en el Distrito

Federal, as como a los servidores

pblicos de los organismos a los

que esta Constitucin otorgue

autonoma, quienes sern

responsables por los actos u

omisiones en que incurran en el

desempeo de sus respectivas

funciones31

Al respecto, el artculo 108 no hace

una precisin clara respecto de la

definicin de servidor pblico, y slo se

limita a sealar a aquellos funcionarios que

son sujetos de responsabilidad

31

Visible en:

http://www.cddhcu.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf

administrativa. En el artculo 109 fraccin

III y el 113 de la misma Constitucin hacen

mencin de los valores que debe tener el

servidor en el desempeo de la funcin,

empleo, cargo o comisin pblicos:

legalidad, honradez, lealtad, imparcialidad

y eficiencia. En este sentido la legalidad se

refiere a una actuacin apegada a las

leyes; la honradez, lealtad e imparcialidad

a valores morales, y la eficiencia al

resultado rpido, econmico y positivo de

sus actos concretos.32

La responsabilidad profesional de

los Registradores hay que situarla en el

mbito de la tica de las profesiones

jurdicas as estudiadas33, lo que

seguramente, incluso, puede explicar los

escasos vaivenes de una funcin que ha

superado numerosos cambios polticos, y

sobre todo, administrativos y judiciales34.

La funcin del Registrador, sirve a

una Institucin organizada por el Estado, y

32

Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, tica del

legislador, Editorial Porra, Mxico, 2004, p. 50. 33

Santaella, M, tica en las profesiones jurdicas. De

manera especial, deben tomarse en cuenta los criterios de

Garrido de Palma, en la esfera notarial o Leonard, El

fundamento de la moral, 1998. 34

Deontologa y tica profesional en los registradores, Jess Lpez Medel, Anales de la Real Academia de

Doctores Volumen 6, pp. 307-327, 2002.

14



bajo la responsabilidad de los

Registradores, o profesionales con ttulo

jurdico universitario y con especializacin

acreditada... para consolidar la seguridad

jurdica y el cumplimiento que tiene la

funcin social de la propiedad, compatible

con la libertad, el progreso y el desarrollo.

Esta definicin es tomada del argot

internacional de los Congresos del

Derecho Registral Comparado35.

En trminos generales se tiene que

las responsabilidades en las que puede

incurrir un registrador en Mxico son de

carcter civil, administrativa, fiscal y penal.

La administrativa a su vez se divide en

disciplinaria segn las leyes o los

reglamentos del Distrito Federal y en las

impuestas por otras leyes administrativas.

La responsabilidad penal se divide en la de

orden comn y la derivada de leyes

fiscales36.

Sin embargo, la responsabilidad es

un problema ntimamente ligado con el de

la baja calidad de la calificacin de los

35

Vid. el Captulo correspondiente a: Filosofa de la Institucin Registral y cambio social, pg. 213 de la obra Propiedad Inmobiliaria y Seguridad Jurdica,

Madrid 1995. 36

Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, Derecho

Registral, op.cit., p.130.

ttulos que en Mxico se realiza en los

RPP. Aunque numerosos ordenamientos

de carcter federal aluden a la

responsabilidad del Registrador, en la

prctica es inexistente37. Quiere ello decir

que ni l ni el Estado responden de los

errores que, ya sea por descuido u

omisin, el registro comete. Nadie conoce

un solo caso en el que los jueces hayan

condenado a pagar al registrador o al

Estado por los daos causados en virtud

de una informacin registral inexacta o en

virtud de la extensin indebida de un

asiento registral.

Esta ausencia de responsabilidad ha

contribuido grandemente al descrdito de

la institucin; ms an, ha modificado

esencialmente la naturaleza del RPP en

Mxico. De este modo, lo ha transformado

en un mero registro de documentos cuyos

efectos son prcticamente inexistentes. La

desorganizacin que lo preside (con

numerosas roturas, extravos o

sustracciones de folios o de hojas de los

libros por citar slo un ejemplo) ha

37

A mayor abundamiento sobre el tema vase:

http://www.conafovi.gob.mx/suelo/RPP_MEX_PRINCIP

IOS_Y_REFORMAS.pdf

15



provocado a su vez que su fiabilidad haya

empezado a ser cuestionada38.

Ahora bien, para que RPP en

Mxico funcione segn algunos criterios

como el del maestro Enrique Rajoy, resulta

preciso reformar los siguientes puntos

como fundamentales39:

Elevar la capacitacin de los profesionales que estn al frente de los registros de la propiedad. Es imprescindible que, al frente de estas oficinas, se coloque a la gente con la mejor reputacin40. Podra, por ejemplo, elegirse a sus servidores dentro de la carrera judicial o notarial o, incluso, seleccionarlos por concurso de mritos entre los abogados de mayor prestigio. En estos supuestos, adems de los mritos, habra que valorar la experiencia y los informes que, sobre cada uno de los aspirantes, se dieran por los diferentes colegios profesionales. Garantizar su independencia ya que, en otro caso, el mercado no creer en la imparcialidad de sus

38

ibdem. 39

Ibid. 40

Si se quiere que el RPP sea la institucin a travs de la

que se atribuyan y definan frente a todos, los derechos

reales inmobiliarios, la importancia de esta funcin

requiere a su vez que se site al frente a los mejores

juristas del pas. Hay que darse cuenta que lo que est en

juego es la existencia del mercado hipotecario y

crediticio en general de todo el pas. Si el registro no

funciona, el crdito seguir siendo algo anecdtico,

accesible tan solo a unos pocos, los tipos se mantendrn

muy elevados y la inversin extranjera no despuntar.

decisiones41.Estimular su motivacin42. Evidentemente si se quiere que el registro realice correctamente la importante funcin que tiene encomendada, que a su frente se encuentren los profesionales mejor cualificados, que stos asuman la responsabilidad de sus errores, descuidos u omisiones, que cumplan su funcin honrada y diligentemente sin que, en ningn caso se supere el tiempo que la ley fije para el despacho de los documentos, ni se altere el orden de preferencia de los ttulos ni se cobre ms de lo que reglamentariamente se estipule, es preciso que sus salarios sean muy altos. Pero no slo han de serlo los suyos, tambin los de los empleados que trabajen a su servicio. Proveer al registro de los recursos necesarios para que

41

No hay que olvidar que stas (sus decisiones), que se

materializan en la prctica o la suspensin de un asiento,

suponen la atribucin de un derecho real sobre un

inmueble y, por consiguiente, la privacin del mismo

para todos los dems agentes o la ordenacin jerrquica

de los que resulten compatibles y, por tanto, la asignacin

de la preferencia a uno concreto sobre los que tienen por

titulares a otros acreedores. 42

Aunado a lo anterior, es conveniente que se evite la

corrupcin en la medida de lo posible pues se busca que

el nivel de sus ingresos resulte proporcional al nivel de

trabajo que desarrollen y de responsabilidad que asuman,

es decir, que cobren por documento despachado y que

este precio est en funcin de la cuanta de la operacin.

Por otro lado, sera deseable establecer un sistema de

promocin interna entre ellos. El sistema podra

organizarse de diferentes maneras: bien estipulando que

el Registrador entre en el servicio a la cabeza de alguna

de las pequeas oficinas que existan en el Estado, bien

creando una estructura piramidal de modo tal que en una

oficina haya diferentes escalones jerrquicamente

organizados. En cualquier caso, ya se opte por una u otra

posibilidad, es necesario que tanto la eleccin como la

promocin no sea una decisin poltica.

16



pueda desempear correctamente su funcin. Es evidente que la importancia de la funcin registral exige no solo de la contina formacin de las personas que trabajan en ella, tambin que dispongan de las ms adelantada tecnologa al objeto de ahorrar tiempo y ganar seguridad en la gestin de los documentos y la expedicin de la publicidad. Ahora bien, en mi parecer, la posibilidad de que esto sea as pasa por el reconocimiento y la correcta aplicacin del siguiente de los principios de organizacin de que vamos a ocuparnos: la autonoma financiera.

Es evidente que el tema es delicado,

sin embargo, no puede verse una situacin

de modernidad del registro sin que se

consideren puntos tan delicados para el

buen desempeo tico y con valores de los

funcionarios del RPP, en pro de una mejor

funcin. El tema de adecuacin al marco

jurdico del RPP en su actual

modernizacin es muy ambicioso ya

puesta a grandes retos, ojal y sea una

realidad el llevarlos a cabo, y no queden en

slo buenos propsitos a desarrollar con

un gasto excesivo y de poca utilidad.

Calidad y productividad.

Mejorar la calidad, el desempeo y

la competitividad es una exigencia

creciente para las organizaciones de todo

el mundo. La calidad es el factor clave de

la competitividad; asimismo, a veces no se

analizan crticamente las prcticas e

inercias en el interior de las organizaciones

y las actividades tendentes a mejorar no se

basan en el conocimiento de los principios

y elementos bsicos de la gestin de las

organizaciones.

En ocasiones la alta direccin no

est realmente convencida de la necesidad

de cambiar y mejorar de fondo, ya que

hace falta disciplina y visin para

encabezar un verdadero plan de mejora,

as como conocimiento sobre cules son

los aspectos vitales que se deben cambiar

y mejorar en una organizacin. Los

recursos de calidad son parte importante

de la formacin de la mayora de las

profesiones en el mundo. Por ello, existen

ms premios a la calidad, como una forma

de estimular y difundir los xitos en mejora

de la calidad.43 As, surge la nueva

apertura al conocimiento (informacin,

tecnologa y capital humano) como nueva

fuente de riqueza, y esto tiene

43

Gutirrez Pulido, Humberto. Calidad total y

productividad. Mxico, Mc Graw Hill, 2008, p. 1.

17



consecuencias directas sobre la

produccin, el trabajo, la gestin

administrativa y el liderazgo.

Para el caso del RPP, no es noticia

que el sistema registral mexicano

actualmente ya no responde a las

expectativas de la sociedad a la que sirve y

es indispensable someterle a un proceso

de modernizacin y mejoramiento tcnico

que resultan ser no slo una necesidad,

sino un presupuesto indispensable para el

desarrollo econmico de un estado

emergente como el nuestro,44 aunque

modernizacin y mejoramiento no son

conceptos que vayan de la mano en un

44

Diagnstico definitivo del Registro Pblico de la

Propiedad del Distrito Federal.- Arthur DLittle

Mexicana, S. A. de C. V.- Mxico, 1995: La consultora

arroj el siguiente resultado: a) Manejo de la

informacin registral sin aprovechar las posibilidades de

la tecnologa; b) Incompleta y poco confiable

informacin digitalizada para la calificacin de actos

jurdicos a registrar o certificar; c) Tiempo excesivo de

respuesta en el trmite registral; d) Falta de uniformidad

en la aplicacin de criterios para la calificacin de los

documentos sometidos a registro; e) Inadecuada

compensacin y nulo reconocimiento a la calificacin

requerida para cubrir el perfil de los puestos, las

funciones a desempear y las cargas de trabajo; f)

Inexistencia de parmetros formales para anticipar la

duracin del trmite registral; g) Falta de orientacin a

los usuarios en la realizacin de trmites registrales; h)

Inexistencia de procedimientos formales y actualizados

que permitieran capacitar al personal para realizar su

trabajo de una manera eficiente y expedita; e i)

Inexistencia de una actitud comprometida del personal.

proceso como el que se realiza en el

Registro Pblico de la Propiedad.

Un proceso de modernizacin y

mejoramiento tcnico del RPP, implica que

se consideren superar rezagos histricos

como: Homologacin de Sistemas

Registrales; Infraestructura Tecnolgica;

Vinculacin con los Catastros; Esquemas

institucionales de capacitacin; y

Vinculacin con otros procesos

productivos.

Por ello es plausible que la actual

modernizacin integral y sistmica del RPP

del Distrito Federal se torne como una

esperanza del deber ser de la institucin,

que por mucho, ha sido criticada y

cuestionada por la sociedad; sin embargo,

an no hay claridad en materia de

propiedad por la celeridad y veracidad de

los trmites a inscribir.

Sera de gran utilidad que el trabajo

que llevan a cabo en esta modernizacin

del RPP, permita a otros organismos

coadyuvantes de la funcin, como es el

gremio notarial, a obviar tiempos para

agilizar el trabajo en la inscripcin registral

de manera similar a como funciona en el

registro mercantil, pues el resultado

18



impulsa a dar credibilidad de la gestin de

calidad del servicio y en el repunta miento

de la confianza en el RPP a fin de poder

invertir, adquirir o en su caso activar la

economa sin temor a riesgos dentro del

mbito nacional e internacional.

De acuerdo con lo anterior, es

necesario que la institucin del RPP

busque su adaptacin a este mundo

cambiante, lo cual va desde revisar su

misin (razn de ser) y su visin y

objetivos estratgicos para los siguientes

aos, y a partir de esto alinear todos los

esfuerzos de la organizacin para caminar

en la direccin deseada. Esto conlleva a

mejorar prcticas directivas y generar

propuestas para alinear y optimizar cada

uno de los procesos, adecuar la estructura

administrativa, sus procesos o la forma en

que se relaciona con sus clientes y con el

mercado. No hacerlo o efectuarlo

inadecuadamente implica problemas serios

que pueden conducir a la desaparicin,

independientemente del tamao o ramo de

su actividad.

Por ltimo El Estado de Derecho no

slo constrie al respeto de las libertades

individuales, sino tambin a la estabilidad y

precisin legal para asegurar unas claras

reglas de juego sobre las cuales sentar las

bases del desarrollo econmico.

Notariado y RPP

Es sabido que la seguridad jurdica

preventiva, es aquella que evita los

procedimientos judiciales, se cierra y

culmina con la actuacin y autorizacin

notarial, de tal forma que el control de

legalidad se efecta por el notario en el

mismo momento de la celebracin del

negocio jurdico. De ah la diferencia entre

los distintos registros pblicos, unos que

tienen eficacia erga omnes al acceder a

ellos documentos notariales, judiciales y

administrativos, y otros registros sin control

de legalidad en el momento de celebracin

del negocio, que exigen el sistema de

seguro de ttulos45.

Mas sin embargo, en este mundo

dinamizado como consecuencia de la

globalizacin, las nuevas herramientas

tecnolgicas no relevan al notario de la

funcin notarial que actualmente

45

http://www.caauinl.com/boletines/boletin4/conclusion1.p

df

19



desempea en la modalidad tradicional,

sino al contrario, vienen a constituir una

nueva forma de contratacin, que no

vienen a perjudicar la funcin notarial, sino

que la revalorizan, dando no slo mayor

nfasis e importancia a la presencia del

notario en todo este procedimiento, sino

adems revitalizando su funcin de

intrprete imparcial de la voluntad de las

partes, gua, custodio y garante de la

ausencia de vicios en la prestacin del

consentimiento, circunstancia que no

puede ser resuelta por la simple utilizacin

de la tecnologa46.

La funcin notarial a travs de la

aplicacin de los principios del notariado

latino, se convierte en el elemento esencial

para la aplicacin de las nuevas

tecnologas. En el derecho privado el

documento electrnico sin intervencin

notarial no es instrumento pblico.

Por tanto, la fe pblica notarial es

tambin un protagonista imprescindible de

las transmisiones inmobiliarias. Cuando

acceden al Registro documentos que no

estn dotados de una garanta notarial

slida, se observa la aparicin de un

46

Ibid.

nmero importante de fraudes y daos, en

forma de usurpaciones de la propiedad a

sus legtimos titulares o de adquisiciones

que se frustran. Ello exige en numerosos

pases una revisin a fondo de la

legislacin notarial, que se debe realizar

por los poderes pblicos atendiendo a los

intereses generales, por encima del inters

corporativo particular de los Notarios47.

Conclusiones

La tica de los empleados pblicos

trata de clarificar el bien interno de trabajar

como empleado pblico, lo que justifica de

su profesin (por ejemplo, servir con

objetividad los intereses generales) y

definir las normas de conducta, valores y

hbitos que deben regir su actividad para

conseguir legitimar socialmente su trabajo.

La importancia de la tica en

cualquier profesin consiste pues en un

reto y compromiso con la sociedad para

proporcionar a travs de sus profesionistas

y de su formacin, un pas de desarrollo

47

A mayor abundamiento, vid:

http://www.caauinl.com/boletines/boletin7/conclusiones_

antigua.pdf

20



humano, con bases de solidaridad y

equidad. Por consiguiente, el inters

pblico ser la base tica que debe privar

sobre el inters privado e institucional.

El servicio pblico trae consigo una

serie de compromisos intrnsecos a su

funcin como son: El ideolgico, poltico,

econmico y social, y el servidor pblico

conlleva un acuerdo entre el Estado y la

sociedad con el objeto de tener un mejor

desempeo profesional mediante la tica.

La importancia y trascendencia de la

tica dentro del esquema de la institucin

registral consiste en llevar a cabo un

compromiso con la sociedad para

proporcionar a travs de la formacin,

actualizacin y capacitacin permanente

de sus profesionistas, un pas de

profesionalismo y desarrollo humano, con

bases de solidaridad y equidad.

El objetivo de un profesionista con

valores consiste en ser propositivo y

coadyuvar a travs de la norma o

propuesta legislativa a desarrollar un

verdadero Estado de Derecho dentro, a fin

de lograr una mejor calidad de vida a su

sociedad. Debe recordarse que a partir de

la tica se imprime el carcter humanista a

la profesin en un mundo lleno de

cambios, globalizado y de permanente

transicin.

Glosario

Con objeto de dar un mejor

desarrollo y comprensin del tema en

comento, a continuacin sealo las

siguientes acepciones como bsicas y

trascendentes del trabajo.

Administracin Pblica:

Es la parte de los rganos del

Estado que dependen directa o

indirectamente del poder ejecutivo, tiene a

su cargo toda la actividad estatal que no

desarrollan los otros poderes (Legislativo y

Judicial); su accin es continua y

permanente, siempre persigue el inters

pblico, adopta una forma de organizacin

jerarquizada y cuenta con elementos

personales, patrimoniales con una

estructura jurdica y con procedimientos

tcnicos48.

48

Acosta Romero, Miguel, Teora General del Derecho

Administrativo, 1er curso, Editorial Porra, 9 ed.,

Mxico, 1990. p. 108.

21



Calidad:

Propiedad o conjunto de propiedades

inherentes a algo, que permiten juzgar su

valor49.

Estado de Derecho:

Es aqul cuyo poder se encuentra

determinado por preceptos legales, de tal

modo que no puede exigir de sus

miembros ninguna accin u omisin que no

tenga su fundamento en la existencia de

una norma jurdica preestablecida. La

expresin Estado de derecho equivale a la

de Estado constitucional50.

tica:

tica proviene del vocablo griego

ethos, que significa carcter o modo de

ser. Tambin se define como parte de la

filosofa que trata de la moral y de las

obligaciones del hombre. Respecto de la

49


LEMA=cultura 50

De Pina, Rafael, De Pina Vara, Diccionario de

Derecho, Editorial Porra, 16 ed., Mxico, 1989. p.

261.

tica profesional se refiere al conjunto de

normas morales que rigen la conducta

humana51.

Seguridad Jurdica:

La acepcin seguridad deriva del

latn securitas atis que significa cualidad

de seguro o certeza. De conformidad

con el diccionario de la Real Academia, la

seguridad jurdica es definida como:

Cualidad del ordenamiento jurdico,

que implica la certeza de sus

normas y, consiguientemente, la

previsibilidad de su aplicacin...52

La seguridad jurdica es la garanta

dada al individuo de que su persona, sus

bienes y sus derechos no sern objeto de

ataques violentos o que, si stos llegan a

producirse, le sern asegurados por la

sociedad, proteccin y reparacin.53

Valores:

51


LEMA=tica 52


LEMA=seguridad%20juridica 53

Rojas Caballero, Ariel Alberto, Las Garantas

Individuales en Mxico, Porra, 2 ed., Mxico 2003, p.

261.

22



Los valores son principios que nos

permiten orientar nuestro comportamiento

en funcin de realizarnos como personas.

Son creencias fundamentales que nos

ayudan a preferir, apreciar y elegir unas

cosas en lugar de otras, o un

comportamiento en lugar de otro. Tambin

son fuente de satisfaccin y plenitud.54

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