defensa legal de la posesión - 16.11.14 (2).pdf
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Dr. Julio Pozo SnchezAbogado y estudios de Maestra por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Docente de Derechos Reales en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Asesor en la Comisin Andina de Juristas para el Proyecto de Fortalecimiento de la Justicia en el pas.
Miembro del Comit Consultivo de la Revista Actualidad Civil.
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DEFENSA LEGAL DE LA
POSESIN INMUEBLE
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Lunes, 15 de agosto del 2013
Mayor seguridad jurdica para obras inmobiliariasLos proyectos inmobiliarios y las transacciones comerciales de inmuebles podrn realizarse
con mayor seguridad jurdica en atencin a la reciente sentencia del Cuarto Pleno
Casatorio Civil, que fija seis nuevos supuestos de posesin precaria y establece criterios
para que los jueces ante controversias sobre derechos a la propiedad y posesin no
opten por la improcedencia, sino que resuelvan el tema de fondo
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19 de Septiembre del 2012
Claves para concretar con xito la venta de un inmuebleEl boom inmobiliario obliga a tener decisiones certeras para rentabilizar el negocio de la
venta de una vivienda. Fernando Castaeda Melgar, abogado del estudio Arambur
Camino Boero, explic cuatro pasos a tomar en cuenta
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Boom inmobiliario: Se venderan 50 mil
viviendas en 2014
Per 21: Mircoles 05 de marzo del 2014 | 08:25
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As transforma el 'boom inmobiliario' a Lima en
menos de un ao (Fuente El Comercio)
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As transforma el 'boom inmobiliario' a Lima en
menos de un ao (Fuente El Comercio)
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Temario
Importancia del estudio de la Posesin para el Derecho Inmobiliario.
Diferencia con la Tenencia. Clases de Posesin.
Posesin Ilegtima y Posesin Precaria a la luz del IV Pleno Casatorio Civil.
Desalojo al amparo de la Ley de Inquilinos Morosos.
Defensa Extrajudicial de la Posesin
Presuncin de posesin a favor del Estado sobre terrenos de dominio privado.
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Caso prctico sobre tenencia y posesin.
Importancia del estudio de la Posesin para el Derecho
Inmobiliario.
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Ideas Generales sobre la POSESIN
Importancia: Exterioriza (materializa) la propiedad y los dems derechos reales.
Eleodoro Romero R: Es un concepto anterior que envuelve a todos los derechos reales
Ihering: Se protege la posesin para defender la propiedad
Surge como una forma de proteger la ocupacin o tenencia de los bienes (antes se repela con la fuerza)
Conocer si en un determinado supuesto existe posesin tiene valor instrumental: por los efectos o consecuencias:
Reembolso de mejoras
No ser despojado (interdictos)
Prescripcin Adquisitiva
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Posesin en el Cdigo Civil Peruano
Artculo 896. Poseedor es aquel que se comporte,
respecto del bien, como propietario
La posesin es un hecho fctico, nace del
comportamiento
Supone decisin sobre el bien (decidir respecto a su
destino)
Posibilidad de uso y disfrute
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Servidor de la Posesin (Tenencia)
Artculo 897.- No es poseedor quien, encontrndose en relacin de dependencia respecto a otro, conserva la posesin en nombre de ste y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas
Se puede convertir un tenedor en poseedor?
Ovejero: Para la transformacin de la posesin (tenencia) es necesaria una transmutacin del ttulo o causa de la misma. Esta transformacin se denomina interversin del ttulo y ocurre cuando el poseedor (tenedor) con actos positivos e inequvocos exterioza su voluntad de poseer para s
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Cdigo Civil Argentino
Habr posesin de las cosas cuando alguna
persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intencin de someterla a un ejercicio del
derecho de propiedad
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Conclusiones sobre Posesin
La posesin supone el ejercicio fctico o la
posibilidad de detentar un bien, para satisfacer un
inters propio [Salleiles]. No requiere derecho o
ttulo para su ejercicio (causa legtima)
Messineo: la posesin nace como un hecho, pero
apena nace se convierte en relacin de derecho
se tiene derecho a la posesin y se tiene derecho
de posesin
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IV Pleno Casatorio
Posesin Ilegtima y Posesin Precaria a la luz del IV
Pleno Casatorio Civil.
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Sumario
Diferencia entre Posesin Ilegtima y Precaria
Antecedentes del Precario.
La Posesin Precaria a la luz del IV Pleno Casatorio Casacin N 2195-2011 Ucayali (Pub. 14/08/13)
Definicin de Ttulo
Supuesto especiales de Posesin Precaria
Supuesto de Posesin Precaria que no fueron abordados por el IV Pleno
El proceso de desalojo.
El nuevo proceso de desalojo express.
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Posesin Ilegtima
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Posesin Legtima e Ilegtima
Se ejerce en mrito a
un ttulo vlido o
eficaz.
IV Pleno: Existe
correspondencia entre
el poder ejercido y el
derecho alegado
Es una posesin contraria a derecho.
Ser de buena fe cuando exista una creencia equivocada por error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida el ttulo (entendido como acto jurdico o contrato)
Legtima Ilegtima
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Supuestos de Posesin Ilegtima
Cuando quien otorga el derecho (ttulo) no tena
poder (falta de legitimada del transmitente)
Cuando el ttulo es invalido (o viciado):
nulo
anulable
Cuando se carece de ttulo
Cuando el ttulo ha fenecido
Cuando existe ausencia absoluta de circunstancia
que justifique el uso o disfrute
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El Precario Clsico
Antecedentes de la Posesin Precaria
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Precario en Roma (Clsico)
Contrato Innominado
Concesin voluntaria a ttulo gracia (tolerancia y benevolencia del titular) con aquiescencia del propietario, quien tiene la decisin de revocarlo en cualquier momento.
Existe el deber de restitucin en cuando el otorgante revoque su voluntad (GuntherGonzales)
Nuestra opinin: En nuestro tiempo se le tratara como un poseedor legtimo
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- El caso resuelto
- Definicin de Precario
- Definicin de Ttulo
- Supuestos de Posesin Precaria
- Qu olvid el Pleno?
La Posesin Precaria a la luz del IV Pleno
Casatorio
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Pleno Casatorio
Artculo 400 del Cdigo Procesal Civil:
Doctrina Jurisprudencial: La Sala Suprema Civil puede convocar al pleno de los magistrados supremos
civiles a efectos de emitir sentencia que constituya o vare un precedente
judicial.
La decisin que se tome en mayora absoluta de los asistentes al pleno
casatorio constituye precedente judicial y vincula a los rganos
jurisdiccionales de la Repblica, hasta que sea modificada por otro
precedente.
Los abogados podrn informar oralmente en la vista de la causa, ante el
pleno casatorio.
El texto ntegro de todas las sentencias casatorias y las resoluciones que
declaran improcedente el recurso se publican obligatoriamente en el Diario
Oficial, aunque no establezcan precedente. La publicacin se hace dentro de
los sesenta das de expedidas, bajo responsabilidad."
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Demanda
Contestacin
Primera Instancia
Segunda Instancia
Casacin
Casacin N 2195-2011 Ucayali (Pub. 14/08/13)
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Demanda
Los seores Jorge Enrique Correa Panduro, Csar ArturoCorrea Panduro y Luis Miguel Correa Pandurointerponen demanda de desalojo por ocupacinprecaria contra Mirna Lizbeth Panduro Abarca yEuclides Vara Turco
Segn refiere la sentencia en Casacin losdemandantes acreditan su derecho de propiedad consu derecho inscrito en los Registros Pblicos de Pucallpa.Afirman que los demandados tienen la condicin deprecarios y que poseen un bien que en su oportunidadfue casa de familia.
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Contestacin
Los seores Mirna Lizbeth Panduro Abarca yEuclides Vara Turco afirman haber adquirido lapropiedad del inmueble materia del desalojo porprescripcin adquisitiva de dominio (PAD), puesposeen el referido bien en forma continua, pacfica,pblica y como propietarios por ms de 40 aos;
Agregan que los demandantes no han posedonunca el inmueble, el que perteneci a los padresde la codemandada y de su hermana, quien fuemadre de los demandantes.
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Sentencia de primera instancia
La sentencia declara fundada la demanda
ordenando el lanzamiento de los demandados.
En su apelacin, los demandados afirman que el
Juzgado fund su decisin en lo artculo 1699,
1700 y 1704 del Cdigo Civil. Asimismo, que el
Juzgado inferior no se pronunci respecto a la
posibilidad de acumular el proceso de PAD que se
tramita ante el mismo despacho contra los ahora
demandantes.
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Sentencia de segunda instancia
La sentencia resolvi confirmar la sentencia de
primera instancia por haber acreditado los
demandantes haber adquirido el inmueble
mediante un anticipo de legtima.
Respecto a la afirmada adquisicin de la
propiedad a travs de la PAD el Superior advierte
que muchos de los documentos presentados
aparecen a nombre de terceros.
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Recurso de casacin
Los demandados interpusieron recurso de casacin
contra la sentencia de segunda instancia invocando
las siguientes causales:
Infraccin normativa de naturaleza procesal: por
indebida motivacin y vulneracin de las normas del
debido proceso.
La Sala Suprema declar INFUNDADO el recurso
por no existir la vulneracin de naturaleza procesal
alegada.
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Una persona tendr la condicin de precario cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin ttulo para ello, o cuando dicho ttulo no genere ningn efecto de proteccin para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
Cuando se hace alusin a la carencia de titulo o al fenecimiento del mismo, no se esta refiriendo al documento que haga alusin exclusiva al ttulo de propiedad, sino a cualquier acto jurdico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesin del bien, puesto que el derecho en disputa no ser la propiedad sino el derecho a poseer.
Definicin de Precario
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- El IV no se pronuncia expresamente, pero se puede deducir que para la CSJ ttulo es cualquier acto jurdico [o circunstancia que hayan expuesto, tanto la parte demandante, como la demandada] que le autorice a ejercer el pleno disfrute del derecho a la posesin () entendindose que el derecho en disputa no ser la propiedad sino el derecho a poseer [Eugenio Mara Ramirez]
Qu se entiende por TTULO?
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Cas. N 3476-2007 Ayacucho
(Pub. 02/02/09)
La norma acotada exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupacin pretende y que la parte emplazada ocupe el mismo sin ttulo o cuando el que tena haya fenecido. El ttulo a que se refiere la segunda condicin copulativa es el que emana de un acto jurdico
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Nuestra definicin sobre ttulo
posesorio en el Precario
Causa que justifica vlidamente la
posesin
Causa ACTOPor ejemplo: Un
contrato,
Causa LEYPor ejemplo: La patria potestad
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Cas N 3191-2010-CUSCO
(Pub. 16/12/2011)
En el caso concreto, entre las partes existi un proceso judicial por violencia familiar, que, como colorario de la disolucin de la unin de hecho, concluy con un acta de conciliacin en la que el demandante autoriz a su ex pareja y madre de sus hijos a que resida con estos en un inmueble suyo (bien propio, adquirido antes de la unin). Con el tiempo, sin embargo, ella establece otra relacin convivencial y procrea ms hijos; siendo en ese contexto que su ex conviviente le demanda la devolucin del inmueble va desalojo por precariedad.Para la Corte Suprema, sin embargo, el acta de conciliacin otorgada en el proceso de violencia familiar seguido por la mujer y por el cual su ex pareja le permiti el ingreso al bien, constituye ttulo suficiente para no ser considerada como ocupante precaria, ya que ejercita su posesin en dicho inmueble como madre de los hijos del actor. Por este motivo, se desestima la pretensin de desalojo del actor, considerndose que en este caso exista un ttulo posesorio vlido.
Fuente: http://www.dialogoconlajurisprudencia.com.pe/noticias-const/VerDetNotRot.php?idnot=185
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Cas. 3135-99 Lima
la posesin ejercida por el hijo menor de edad sobre los bienes de propiedad del padre, nunca va a ser una posesin precaria, pues su ttulo posesorio es justamente su calidad de hijo.
el solo hecho de acudir a los hijos con una pensin alimenticia, no exime al padre de la obligacin de proporcionales vivienda, pues este hecho, debe ser tomado en cuenta al momento de fijar la pensin, y no tiene efecto en la calidad posesoria del hijo
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CAS. N 3346-2012 LIMA
Sobre el ttulo que justifica la posesin
() el rgano jurisdiccional de segundo grado, no ha justificado de forma suficiente por qu las pruebas ofrecidas por el demandante no resultan vlidas para demostrar el hecho objeto de proceso esto es, que los demandantes tienen un ttulo vlido que les confiere el derecho de propiedad sobre el predio que reclaman frente a la ausencia del que tiene el poseedor- , en tanto, no cualquier elemento de prueba ofrecido por el demandado puede ser considerado como prueba y servir para contradecir las ofrecidas con la demanda, menos conceder la categora jurdica de ttulo, a un documento que no presentara garantas mnimas de veracidad de su contenido. Adems desde el aspecto de la prueba, el rgano jurisdiccional no ha respetado las reglas de la prueba ni los principios que la conforman; todo lo cual trasunta la infraccin al deber de motivacin de la resolucin judicial.
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6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podr expedir una sentencia inhibitoria, sino que deber de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoracin de las pruebas aportadas.
Supuestos de Posesin Precaria
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5.1. Resolucin extrajudicial del Contrato
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5.1. Resolucin extrajudicial del Contrato
Los casos de resolucin extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artculos 1429 y 1430del Cdigo Civil. En estos casos se da el supuesto de posesin precaria por haber fenecido el titulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Parta ello, bastar que el Juez que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolucin prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolucin. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podr resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no as la improcedencia.
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Qu deca antes la Jurisprudencia?
5.2. Precario y Arrendatario
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5.2. Precario y Arrendatario
Ser caso de titulo de posesin fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artculo 1704 del Cdigo Civil, puesto que con el requerimiento de la devolucin del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituir un caso de titulo fenecido el supuesto contemplado por el artculo 1700 del Cdigo Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuacin del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolucin del bien. Dada esta condicin, recin se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse poseedor precario por fenecimiento de su titulo
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Increble
interpretacin de
un Juzgado de
Paz Letrado !!!
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Nuestra opinin
Es totalmente posible optar por la va de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusin] aunque no la ms recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante Juzgados de Paz Letrado. Ello a diferencia de la frmula de procedimiento express que ofrece el nuevo marco legal con la inclusin de la clusula de allanamiento futuro.
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Qu deca antes la Jurisprudencia?
5.3. El ttulo manifiestamente nulo
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5.3. El ttulo manifiestamente nulo
Si en el trmite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del ttulo posesorio, conforme lo prev el artculo 220 del Cdigo Civil, slo se analizar dicha situacin en la parte considerativa de la sentencia sobre la nulidad manifiesta del negocio jurdico-, y declarar fundada o infundada la demanda nicamente sobre el desalojo, dependiendo de cul de los ttulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.
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Cas. 2009-2002-JULIACA PUNO
(Pub. 31/01/05)
Sptimo: Que, sin embargo, de autos se advierte que, el contrato notarial de anticresis, no se encuentra formalizado por escritura pblica, de conformidad con lo que establece el artculo 1005 del CC de 1936, corroborado en el artculo 1092 del CC actual, resultando nulo por carecer del requisito de forma a que se refiere el inciso tercero del artculo 1123 del CC de 1936 referido al acto jurdico nulo cuando no reviste la forma prevista por ley.
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Cas. 3628-2008 Madre de Dios
(Pub. 31/12/09)
Noveno: () adems, porque el contrato de
anticresis antes mencionado no rene las
formalidades que exige el artculo 1092 del CC
(), no obrando en autos prueba alguna el cual
corrobore que el contrato se otorg por escritura
pblica, lo cual significa que ste adolece de
nulidad, es decir, no produce efectos legales como
anticresis, convirtindose solo en un contrato de
mutuo
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Cas. 3332-2006-Lima
(Pub. 02/02/07)
Quinto: Que el artculo 1092 del CC establece que
el contrato de anticresis debe constar por escritura
pblica, bajo sancin de nulidad, expresando la
renta del inmueble y el inters que se pacte,
elementos que NO rene el ttulo de la
demandada;. (Sin embargo)
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Cas. 3332-2006-Lima
(Pub. 02/02/07)
Sexto: Que, el documento privado de fecha treinta
de julio de 1992, no puede ser considerado un
contrato de anticresis, en donde las declaraciones
contenidas en l no se encuentran bajo el tipo de
contrato de anticresis, al fallarle la forma ad
solemnitatem, por ello, en sentido jurdico lo en l
previsto se ubic dentro de la etapa de las
tratativas o etapa pre contractual.
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Cas. 3332-2006-Lima
(Pub. 02/02/07)
Noveno: siendo as, el desplazamiento
patrimonial (del bien) desarrollado a favor de la
ahora demandada a travs de acuerdo celebrados
previos al contrato, constituyen ttulo que justifica la
posesin, bajo los trminos del artculo 911 del
CC
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5.4. Enajenacin del bien arrendado
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5.4. Enajenacin del bien arrendado
La enajenacin de un bien arrendado, cuyo contrato
no estuviere inscrito en los registros pblicos,
convierte en precario al arrendatario, respecto del
nuevo dueo, salvo que el adquirente se hubiere
comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto
por el artculo 1708 del Cdigo Civil
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Qu deca antes la Jurisprudencia?
Construccin en terreno ocupado
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5.5. Construccin levantada en terreno
Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo sea de buena o mala fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo nico que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesin que se invoca, dejndose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.
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Cas. 1698-2007 Lima
(Pub. 03/02/2009)
Noveno.- Que, en consecuencia no se trata de un lote de terreno, sino que dentro del mismo hay construcciones de material noble, siendo que la parte actora no ha demostrado ser titular de las edificaciones, por lo que previamente debe dilucidarse, en el proceso que corresponda, la situacin de la titularidad de las fbricas halladas en el bien
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Cas. 1698-2007 Lima
(Pub. 03/02/2009)
Dcimo.- Que, por ende, al no ser la actora
titular de las edificaciones, y ante la necesidad de
sta, para reclamar la titularidad del bien, no es
pertinente la aplicacin de lo dispuesto por el
artculo 911 y 923 del Cdigo Sustantivo, no
siendo posible proceder solo al desalojo del
terreno..
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Cas. 2398-2008 Lima
(Pub. 01/07/2009)
Dcimo: Que, cuando se determina que se debe acreditar ser titular del terreno como de las construcciones no se puede ignorar que la propiedad predial se extiende al suelo y al sobresuelo a tenor del artculo 954 del CC, de modo que, ante la falta de discusin sobre la titularidad de las edificaciones se debe presumir que las mismas corresponden al titular del terreno, lo que obviamente permite prueba en contrario
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Cas. 2398-2008 Lima
(Pub. 01/07/2009)
Dcimo Primero: Que, empero, en el caso de autos, de acuerdo a lo constatado en la inspeccin judicial nicamente existen dos pequeas construcciones de adobe en el predio materia de litis cuyo valor y mnima rea en proporcin a las 15 hectreas de terreno sub litis no justifican que el conflicto que se presenta sea ventilado previamente como accesin para determinar la titularidad del bien, pues sujetar a ello al propietario sera imponerle una carga en exceso gravosa y permitir el ejercicio abusivo de un derecho por quien posee
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Problema no resuelto
Cmo se pronunciaba la Jurisprudencia?
La anotacin de una demanda de prescripcin adquisitiva, con anterioridad a la interposicin de la demanda de desalojo por precario, es ttulo que justifica la posesin?
5.6. Alegacin de haber adquirido el bien
por prescripcin adquisitiva
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5.6. Alegacin de haber adquirido el bien por
prescripcin adquisitiva
La mera alegacin del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapin, no basta para desestimar la pretensin de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que est facultado para decidir sobre la usucapin. Siendo as, se limitar a establecer si ha surgido en l la conviccin de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensin de usucapin, puesto que el usucapiente tendr expedito su derecho para solicitar la inejecucin del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolucin del inmueble.
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Cas. 1324-2007 Lima Norte
(Pub. 03/12/2008)
Tercero.- no siendo la anotacin de la demanda de prescripcin un ttulo que justifique la posesin, mas an si el demandado ha reconocido en la audiencia nica que viene ocupando un rea aproximada de treinta y ocho metros cuadrados sin que exista ttulo que lo legitime, por lo que tiene la calidad de precario...
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CAS. N 4774-2009 LIMA
(Pub. 08/03/2013)
.no es posible emplear el proceso de desalojo
por ocupacin precaria para pronunciarse sobre la
situacin jurdica de las edificaciones sobre un
terreno, por afectarse de esta manera el derecho
de defensa de las partes, as como por
desnaturalizar el proceso.
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Posesin Precaria vs.
Posesin Ilegtima ?
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Cas. 492-07-Lima
(Pub. 02/12/08)
Noveno: este Tribunal Supremo estableci que
no se configura la ocupacin precaria cuando la
parte demandada en un proceso de desalojo
ostenta un ttulo vigente que justifica su posesin, no
siendo objeto de discusin la validez o no de dicho
instrumento a travs del proceso de desalojo, en
tal sentido diferencio la posesin ilegtima de la
posesin precaria
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Aspectos procesales que merecieron
pronunciamiento en el pleno
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Sobre la Restitucin
Interpretar el artculo 585 del Cdigo Procesal
Civil, en el sentido que por restitucin del bien se
debe entender como entrega de la posesin que
protege el artculo 911 del Cdigo Civil, para
garantizar al sujeto a quien corresponde dicho
derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo,
independientemente si es que es propietario o no
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Sobre la legitimacin para demandar
Establecer, conforme al artculo 586 del Cdigo Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimacin para obrar activa no solo puede ser el propietario, sino tambin, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitucin de un predio. Por otra parte, en lo que atae a la legitimacin para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situacin a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesin, porque nunca lo tuvo o el que tena feneci.
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Cas. N 3506-2009. Moquegua
(Pub. el 04 de julio de 2011)
.. "() La co-propietaria se encuentra legitimada para interponer la presente demanda de desalojo por ocupacin precaria dado que se pretende recuperar el bien comn.
Cabe destacar que el artculo 979 del Cdigo Civil hace mencin a que cualquier co-propietario puede reivindicar el bien comn. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las dems que determine la ley.
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Casos no resueltos
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Se trata de circunstancias que justifican la
posesin del demandado?
La mera posesin por aos y el justo ttulo, son
ttulo que justifica la posesin?
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Cas. 1643-2003 Tumbes
(Pub. 20/02/05)
Tercero.- Que a tenor de lo dispuesto en el artculo 911 del Cdigo Civil, ocupante precario es aquel que posee un bien sin tener justo ttulo(?) que justifique su posesin o cuando el que tena ha fenecido Cuarto.- Que en consecuencia en los procesos sobre desalojo por ocupacin precaria solo se exige al demandado acreditar su posesin y permanencia en el inmueble en virtud a un ttulo
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Cas. 1643-2003 Tumbes
(Pub. 20/02/05)
debiendo entenderse que el concepto de
precariedad no se determina nicamente por falta
o fenecimiento de un ttulo sino que para ser
considerado como tal debe darse la ausencia
absoluta de cualquier circunstancia que justifique el
uso y disfrute del bien
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Se trata de circunstancias que justifican la
posesin del demandado?
La presentacin de recibos de pago de
autoavalos, son ttulo que justifica la posesin?
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Cas. 85-2004 Lima (Pub. 01/09/05)
Sexto.- Que de la fundamentacin glosada se arriba a la conclusin de que el fallo recurrido al revocar la apelada no ha precisado en mrito a que ttulo viene poseyendo la demandada el inmueble submateria pues al expresar con vaguedad que lo hace en mrito a algn ttulo o alguna circunstancia que la justifique, no ha desvirtuado la concluyente conclusin del quo..
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Cas. 85-2004 Lima (Pub. 01/09/05)
Stimo.- Que, en consecuencia, al haber
invocado la Sala de mrito el artculo 911 del
Cdigo Civil expresando que basta cualquier
circunstancia justificatoria para considerarla ttulo
de posesin, ha incurrido en errnea interpretacin
de dicha norma
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DESALOJO EXPRESS PARA LOS INQUILINOS BAJO
LA CLUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO
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Apunte previo
Con fecha 28 de Mayo del 2014 se public en la Separata de Normas Legales del Diario Oficial El Peruano, la Ley N30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
La referida norma dispone en su artculo primero la creacin, dentro del rgano de gobierno del Poder Judicial, del novsimo Registro de Deudores Morosos, en el que se inscribe, a solicitud del ejecutante, el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor judicial morosa en aplicacin de los artculo 594 y 692-A del Cdigo Procesal Civil Conforme a la primera disposicin complementaria final de la mencionada Ley, sta entrar en vigencia a los 45 das hbiles de su publicacin.
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Nos interesa abordar, a efectos del presente comentario, la modificacin que ha sufrido el mencionado artculo 594 del Cdigo Procesal Civil (CPC) al introducir la posibilidad de incluir en los contratos de arrendamiento la clusula de allanamiento futuro del arrendatario, la misma que facultar a los arrendadores a recurrir a un procedimiento especial de desalojo que bien puede ser catalogo como express [o ejecutivo, incluso] por su aparente celeridad en cuanto a etapas se refiere
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El desalojo en el nuevo artculo 594
del CPC: Sentencia condena futura
El artculo 594 se encuentra ubicado dentro de la Seccin Quinta [Procesos Contenciosos], Ttulo III [Proceso Sumarsimo], Captulo II y Sub Captulo 4, dedicado al proceso de Desalojo de predios.
Su redaccin original establece que el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento slo puede ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo. Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicin del demandante, ste deber pagar las costas y costos del proceso.
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Presupuestos para que proceda
Desalojo Express
La novedad introducida con la entrada en vigencia
de la Ley 30201 a travs de la modificacin del
artculo referido supone la creacin de un
procedimiento especial de desalojo, que podra
entenderse que puede iniciarse antes del
vencimiento del plazo tambin (dada su ubicacin
en el artculo 594) y que solo podra proceder
siempre que se cumplan los siguientes presupuestos:
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Presupuestos para que proceda
Desalojo Express
Que exista un contrato escrito de arrendamiento;
Que el objeto del arrendamiento sea un inmueble;
Que se haya pactado la clusula de allanamiento a futuro;
Que el plazo del contrato de arrendamiento haya vencido o que el arrendatario haya incurrido en alguno de los supuestos de resolucin a que hace referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil; y,
Que las firmas de dicho contrato hayan sido legalizadas ante Notario Pblico o en su defecto, por Juez de Paz.
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Etapas del nuevo Procedimiento
Interposicin de la demanda bajo la va del proceso Sumarsimo ante el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia del contrato.
Admitida a trmite, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis das ste acredite: (i) la vigencia del contrato de arrendamiento; , (ii) la cancelacin del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario acredite lo sealado, el Juez ordenar el lanzamiento en quince das hbiles, de conformidad con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil
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DEMANDA DE DESALOJO EXPRESS
PLAZO (6) DAS PARA LA CONTESTACIN DE LA DEMANDA
CON CONTESTACIN O SIN ELLA EN EL
PLAZO DE (15) DAS EL JUEZ DISPONDR
LANZAMIENTO AL AMPARO DEL 593
CPC
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Clusula de Allanamiento
En nuestra opinin, esta pueda ser definida como un acuerdo celebrado por escrito, en el marco de una Contrato de Arrendamiento, que tiene por objeto, que una vez vencido el plazo fijado para el arrendamiento o habiendo incurrido el inquilino en alguno de los supuestos de resolucin a que hace referencia el artculo 1697 del Cdigo Civil, se pueda recurrir a un procedimiento de desalojo especialmente regulado por el artculo 594 para estos efectos.
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Clusula de Allanamiento
En tanto la norma no est vigente, nos permitimos transcribir la frmula de clusula de allanamiento futuro que propone el Dr. Martn Mejorada con la que coincidimos por sus efectos prcticos:
Por la presente el ARRENDATARIO se allana anticipadamente al desalojo que interpondr el ARRRENDADOR, en caso de vencimiento de plazo o resolucin por falta de pago de la renta. La eficacia de esta clusula est sujeta a la condicin de que entre vigencia la Ley 30201 que modifica el artculo 594 del Cdigo Procesal Civil, u otra con similar alcance
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Nuestra opinin
Es totalmente posible optar por la va de desalojo por ocupante precario en caso de fenecimiento del contrato de arrendamiento [una vez cursado el aviso de conclusin] aunque no la ms recomendable dado que en la realidad, el proceso de desalojo por ocupante precario puede terminar dilucidndose a nivel de Corte Suprema en Casacin, lo que hace ms largo el calvario hasta obtener la restitucin, cuando los casos de desalojo por vencimiento de contrato de arrendamiento, dada la cuanta, suelen iniciar ante Juzgados de Paz Letrado. Ello a diferencia de la frmula de procedimiento express que ofrece el nuevo marco legal con la inclusin de la clusula de allanamiento futuro.
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Inquietudes Finales
Formalidad: legalizacin de firma notarial.
Competencia judicial.
Es posible formular excepciones?
En nuestra opinin, est dems la referencia a que
se trata de un inmueble. Recordemos que el
Desalojo, conforme lo establece el artculo 585 del
CPC est referido a la recuperacin de la posesin
de predios (inmuebles per se)
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Ley que establece la presuncin de que el Estado es poseedor de
los inmuebles de su propiedad y declara la imprescriptibilidad de
los bienes inmuebles de dominio privado estatal, publicada en el
Peruano, el 24 de noviembre de 2010.
Presuncin de la Posesin a favor
del Estado
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El poseedor se presume propietario
(art.912 c.c.)
Admite prueba en contrario.
Esta presuncin no puede oponerse al propietario
con derecho inscrito, es decir, la norma establece
que no se puede reputar propietario al poseedor
de un terreno que est inscrito a nombre de otro.
Esta presuncin solo se aplica sobre bienes no
inscritos, porque respecto de bienes inscritos la
presuncin de propiedad no se le puede oponer al
que tiene inscrito su derecho en el registro.
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Ley N 29618: imprescriptibilidad de los bienes
inmuebles de dominio privado estatal
Artculo 1.- Presuncin de la posesin del Estado respecto de los
inmuebles de su propiedad
Se presume que el Estado es poseedor de todos los inmuebles
de su propiedad.
Artculo 2.- Declaracin de imprescriptibilidad de los bienes
inmuebles de dominio privado estatal
Declrase la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de
dominio privado estatal.
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Nota Importante:
A diferencia de lo que establece el Cdigo; la Ley
en el caso de los terrenos del Estado, establece que
lo que se presume es que el propietario (Estado) es
poseedor, cuyo objetivo es que NADIE pueda
poseerlos y por ende no sean susceptibles de
prescripcin adquisitiva de dominio.
Esta presuncin creada por una Ley sobre los
terrenos del estado, es una presuncin que admite
prueba en contrario ?
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Defensas Posesorias
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Defensa posesoria extrajudicial
(Derogado)
Artculo 920.- El poseedor puede repeler la
fuerza que se emplee contra l y recobrar el bien,
sin intervalo de tiempo, si fuere desposedo, pero
en ambos casos debe abstenerse de las vas de
hecho no justificadas por las circunstancias.
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Ley 30230: Modifican 920 CC
DISPOSICIONES PARA LA RECUPERACIN EXTRAJUDICIAL DE LA PROPIEDAD
ESTATAL
Artculo 920.-
El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra l o el bien yrecobrarlo, si fuere desposedo. La accin se realiza dentro de los quince(15) das siguientes a que tome conocimiento de la desposesin. Encualquier caso, debe abstenerse de las vas de hecho no justificadas porlas circunstancias. El propietario de un inmueble que no tenga edificacin oesta se encuentre en dicho proceso, puede invocar tambin la defensasealada en el prrafo anterior en caso de que su inmueble fuera ocupadopor un poseedor precario. En ningn caso procede la defensa posesoria siel poseedor precario ha usufructuado el bien como propietario por lomenos diez (10) aos. La Polica Nacional del Per as como lasMunicipalidades respectivas, en el marco de sus competencias previstas enla Ley Orgnica de Municipalidades, deben prestar el apoyo necesario aefectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artculo, bajoresponsabilidad.
En ningn caso procede la defensa posesoria contra el propietario de uninmueble, salvo que haya operado la prescripcin, regulada en el artculo950 de este Cdigo.
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Nuevas Reglas:
Desaparece el supuesto de la recuperacin del bien
por quien fue desposedo sin intervalo de tiempo,
introduciendo la posibilidad que tal recuperacin
puede realizarse hasta dentro de los 15 das
siguientes, no desde que fue desposedo, sino desde
que tom conocimiento de tal acto.
El propietario de un inmueble terreno sin
edificaciones o en proceso de edificacin- puede
invocar la auto tutela posesoria en caso dicho bien
este ocupado por un poseedor precario.
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Defensa Judicial de la posesin:
(art. 921 c.c.)
Cmo se defiende judicialmente la posesin?
Se defiende a travs de INTERDICTOS.
La defensa judicial puede hacerse sobre bienes
inmuebles o bienes muebles inscribibles, siempre
que no se trate de bienes de dominio del Estado de
uso pblico.
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MUCHAS GRACIAS
Twitter: @julioepozo
http://actualidadcivil.com.pe/