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CURSO PRÁCTICO SOBRE REDACCIÓN DE UN DICTAMEN PERICIAL DE PATOLOGÍAS DE

EDIFICACIÓN

www.cat-coacm.es

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Sello

CURSO PRÁCTICO SOBRE REDACCIÓN DE UN DICTAMEN PERICIAL

DE PATOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN.

PLAN DE FORMACIÓN

Gabriel Ibor Ridaura. Arquitecto 2.011 [email protected]

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Rectángulo

Curso Práctico sobre Redacción de un Dictamen Pericial de Patologías Edificación. Curso Práctico sobre Redacción de un Dictamen Pericial de Patologías Edificación. Curso Práctico sobre Redacción de un Dictamen Pericial de Patologías Edificación. Curso Práctico sobre Redacción de un Dictamen Pericial de Patologías Edificación. COACM JUNIO 2011COACM JUNIO 2011COACM JUNIO 2011COACM JUNIO 2011

Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto. Perito JudicialGabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto. Perito JudicialGabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto. Perito JudicialGabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto. Perito Judicial

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INDICE - GUÍA. PARTE TEÓRICA.- INTRODUCCIÓN: Objeto de la Ponencia 0.- PROCEDIMIENTO A SEGUIR: RECONOCIMIENTOS PREVIOS AL EDIFICIO 0.1.- La visita pericial 0.2.- Sistematización de la Toma de Datos 0.3.- La realización de catas de comprobación 0.4.- Otras actuaciones previas REDACCIÓN Y TEXTO DEL INFORME : PARTE 1ª.- MODULO PREVIO. IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN 1.1.- Identificación del perito y del peticionario del informe. Mención art. 335.2 de la LEC 1.2.- Datos de los Agentes Intervinientes 1.3.- Fechas de referencia 1.4.- Legislación Aplicable y Períodos de Garantía 1.5.- Reseña de la Documentación examinada /ensayos o tomas de muestras realizados para efectuar el Informe PARTE 2ª.- MODULO CENTRAL. INFORME 2.1.- Objeto del Informe/Dictamen. Determinar si Inicio / o Procedimiento ya iniciado. Mención al Suplico de la Demanda 2.2.- Análisis Pormenorizado: 2.2.1.- Deficiencias, lesiones o Daños Concretos 2.2.2.- Ubicación, Alcance y Extensión de la lesiones (puntuales, localizadas, parcial, generalizadas), y Estimación de su importancia (leves, graves o muy graves). La Ruina Funcional (*).- Acciones a seguir en caso de lesiones graves o con riesgo inminente 2.2.3.- Determinación de la Causa de las mismas y Clasificación



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2.3.- Modo de Reparación. 2.3.1.- Valoración Estimativa o Valoración Pormenorizada, con mediciones.

Explicación.

2.3.2.- Gastos que deben repercutirse una vez obtenido el PEM de la reparación

2.3.2.- Cuantificación Final Resultante

PARTE 3ª.- MODULO DE CIERRE O REMATE 3.1.- Resumen o Síntesis del análisis efectuado. 3.2.- Fecha de emisión del Informe, rúbrica y pié de firma B.- LOS ANEXOS AL INFORME B.1.- Planos y Documentación Gráfica B.2.- La Valoración de Subsanación de Deficiencias. Tipos B.3.- Anexo Fotográfico B.4.- Otros documentos ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2ª PARTE DE LA JORNADA. PRÁCTICA Análisis comentado con diapositivas de un DICTAMEN PERICIAL genérico, donde se analizarán fotografías de las patologías siguientes: · Asiento de Cimentación . Vías de Agua y Filtraciones en sótano de Garaje · Deformaciones en Voladizo · Deficiencias de Impermeabilización en Terrazas · Fisuras en petos y frontis de Forjados · Puentes Térmicos. Condensaciones . Fallos varios de terminaciones y acabados



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INTRODUCCIÓN: Objeto de la Ponencia. Esta Jornada se enmarca en el Plan de Formación Continuada del Colegio Oficial de Arquitectos de Castilla La Mancha, en el conjunto de las actividades propuestas por la Agrupación de Arquitectos Peritos y Forenses, dentro de los objetivos que la institución colegial se marca de manera periódica y que reglamentariamente constituyen –entre otros – los fines del Colegio de Arquitectos, ofreciendo distintas jornadas y cursos de especialización con el fin de mejorar la práctica profesional y fomentar modalidades y campos de ejercicio que también son propios de los Arquitectos y de otros profesionales que intervienen en el proceso de la edificación. En el momento coyuntural en que se encuentra la profesión es precisamente el campo del análisis de las patologías de los edificios el que se mantiene con una demanda constante y, conlleva en algunos casos, la posterior intervención de reparación, tras el informe o diagnóstico correspondiente. Ello exige una especialización concreta, y unos procedimientos de actuación específicos. Hoy nos vamos a centrar únicamente en la redacción de los Informes ... en el diagnóstico previo a la actuación de reparación. Esta Jornada se estructura en dos partes. La primera es eminentemente teórica: cómo efectuar la toma de datos previos y la redacción del informe y la segunda, más dinámica, con análisis y comentarios de varios casos prácticos habituales, elegidos aleatoriamente, contando con la participación de los asistentes. Por todo ello, el objeto de esta ponencia, es desarrollar de manera completa todo el proceso que normalmente se sigue en la redacción de un Informe o Dictamen Pericial desde prácticamente el momento del encargo e inicio del trabajo, hasta la finalización y entrega del mismo al destinatario, sea un cliente particular individual o colectivo, o en los Tribunales de Justicia. Para ello se propone un esquema de INFORME que se configura en tres partes, a la que se añadirían los anexos o complementos que fueran necesarios.



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Lógicamente no hay un modo único de redactar un Informe o Dictamen, puesto que podéis intuir que cada profesional tiene su propio estilo, pero sí que existen unos criterios que pueden servir de base para efectuar un conjunto bien estructurado y claro. Muchos de vosotros posiblemente habréis tenido oportunidad de efectuar ya algún trabajo de este tipo, o tendréis amplia experiencia y otros muchos os hayáis planteado la asistencia a estas jornadas para abrir nuevos campos de ejercicio no experimentados hasta el momento. Esta Jornada va a dirigida a todos, de modo que los primeros puedan afianzar o complementar – o sugerir – conocimientos y compartir en este foro sus experiencias en la materia, en esta jornada ... y los que os incorporáis por primera vez podáis obtener una base suficiente para poderos enfrentar sin problemas al primer trabajo que os pueda surgir, con el objetivo y mi deseo como ponente de que lo que podáis aprender hoy os sea útil y os sirva de impulso para adentraros en este interesante campo del ejercicio profesional. El arquitecto aprende constantemente. Una de las ventajas de efectuar este tipo de trabajo es que adquieres experiencia práctica rápidamente, puesto que te nutres de tu experiencia, y –porqué no reconocerlo- aprendes de tus propias obras, de sus aciertos y de sus errores ...... y también de las de otros. Para redactar bien los informes es importante la experiencia, pero son necesarios varios requisitos, como conocimiento de las prácticas constructivas, de los sistemas constructivos y sus detalles, de las normativas de aplicación de obligado cumplimiento y de las recomendadas, de los sistemas de reparación y de las técnicas, materiales y productos específicos, de las novedades en materia de medios auxiliares, de seguridad en la obra .... en definitiva de todo lo que significa la praxis constructiva, lo que es edificar. La “lex artis” , el noble arte de la buena práctica constructiva. Y –sobre todo- apreciar la diferencia entre definir correctamente, concretar lo imprescindible, lo necesario, lo conveniente y lo recomendable .... en nuestros proyectos; entre dirigir una obra o “pasear” por una obra; entre construir bien y no construir bien; entre el buen profesional – todos y cada en lo suyo- … porque llevar la obra a buen término no es trabajo de uno solo: es un trabajo en equipo en el que todos intervienen, coordinados.



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Y la intervención de cada uno lleva inherentes unas responsabilidades que pueden individualizarse. El proceso proyectual y constructivo lo constituye la propia obra, y como obra –permitidme jugar con la dualidad del concepto – es una puesta en escena continua: los actores entran y salen durante el tiempo en que la obra se desarrolla y cada uno tiene su papel y todo tiene su “tempo” y cada uno tiene su o sus momentos y cuanto más conocimiento tengamos de ello, más podremos aportar al proceso. Cuando actuamos como peritos debemos ser también arquitectos y atentos espectadores de todo lo que aconteció, porque el cometido nuestro en este campo va a ser diagnosticar, fijar criterios de reparación ajustados y proporcionados. El fin último en todo proceso es “reparar el daño causado” . Y, ahondando un poco más, el análisis previo y necesariamente completo para efectuar un correcto diagnóstico va a permitirnos dilucidar, distinguir, acotar y saber mejor no sólo cuáles son nuestros cometidos, sino también cuáles son los de los otros agentes intervinientes en el proceso de la edificación. No será muy útil como peritos… y para nuestro ejercicio profesional. El conocimiento pormenorizado de los distintos cometidos y funciones de cada uno de los agentes intervinientes en el proceso de la edificación, además de contribuir a tener profesionalmente los conceptos más claros, más delimitados nos ayudará a poder cumplir con nuestro deber profesional de auxilio a la justicia cuando actuemos como peritos ... principalmente y sobre todo, cuando hayamos sido nombrados por los tribunales de justicia, dado que al perito judicial se le presume la máxima objetividad. Vamos a contribuir a “aportar luz” para ayudar a esclarecer con nuestros conocimientos los asuntos litigiosos, permitiendo aportar unos datos técnicos y nuestra opinión profesional fundada que van a ser muy valiosos para el Juez, para que pueda administrar justicia. En la actualidad, con ya prácticamente 10 años de vigencia plena de la LOE, legislación de obligado cumplimiento, ya hay “un antes y un después” desde su entrada en vigor. Sin embargo no podemos ocultar que con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) de 5 de noviembre de 1.999 se fué optimista al considerar que se podrían perfilar y acotar mejor las distintas atribuciones y sus consiguientes responsabilidades de cada uno de los agentes intervinientes en el proceso constructivo (“a cada uno lo suyo”) y ya



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no quedaría todo diluido por la manifiesta falta de concreción legislativa, como en la mayoría de las innumerables sentencias habidas hasta el momento en las que, con la única referencia del art. 1.591 del Código Civil y toda la extensa jurisprudencia basada en este artículo, las resoluciones judiciales mayoritarias eran sentencias de condena solidaria, es decir, “a todos por igual”, al no poder individualizar eficazmente las responsabilidades con el cuerpo legal del que entonces se disponía. Sin embargo la realidad ha sido otra: No se han frenado las condenas solidarias como se pretendía con la nueva ley – teóricamente clarificadora - , sino que han aumentado. Responsabilidad, no lo olvidemos, es la capacidad de responder y ello está intrínsecamente ligado a la cuantía de la cobertura del seguro de responsabilidad civil con el que cuente cada uno de los agentes intervinientes o, en su defecto, con su patrimonio. Como ocurre ahora, desde la entrada en vigor de la L.E.C. , la emisión de varios dictámenes (hasta 4 ó 5) aportados por las partes en el procedimiento, puede originar que la actuación de un perito a través de su dictamen se vea puesta en duda por el informe del perito opuesto, con lo cual se fomenta el clima de confusión, pues muchas veces lo que se pretende y en muchos casos se consigue, es “echar humo” al pleito con la intención de provocar desconcierto, generar duda y ante la duda, desembocar irremediablemente en la condena solidaria, en una mar de compleja confusión. En esto casos, según la LEC, “el Tribunal valorará los dictámenes según la regla de la sana crítica”, manteniendo así el criterio de poder garantizar la independencia del Juez en relación con cualquier prueba, incluida la pericial judicial, desvinculándole de cualquier posible resolución apoyada . Ello conlleva la posibilidad de que se haga “TABLA RASA” de todas las pericias, incluida la del perito judicial y no se entre al fondo de la cuestión ACEPTANDO EL CRITERIO SOLIDARIO POR FALTA DE INDIVIDUALIZACIÓN DE LOS DAÑOS Y FALTA DE PRECISIÓN DE LOS DICTÁMENES, en especial de los denominados PERITOS DIRIMENTES, es decir, de los nombrados por los Juzgados y Tribunales de Justicia de las Listas que los Colegios profesionales remiten en el mes de enero de cada año, en cumplimiento de la LEC.



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¿Qué esperan los Jueces de los Peritos? Informes objetivos, claros y veraces; elaborados por expertos y/o especialistas en la materia concreta y no por profesionales con escasa experiencia; apoyados y fundamentados en hechos comprobados y debidamente contrastados que permitan acreditar todo los que se afirma en ellos; deben ser el resultado de un análisis claro y conciso, concienzudo y sin divagaciones innecesarias y ... muy importante, ceñidos al suplico de la demanda (perito judicial). ¿Qué debe establecer el perito? Como criterios básicos, a nivel de esquema de partida en un informe de patología, -y como luego detallaremos- lo básico es que se estructure mediante un análisis pormenorizado, estableciendo la deficiencia o daño concreto; el alcance o extensión de las lesiones y la intensidad de las mismas; las causas directas de los daños y las posibles concausas; y apuntar –si procede- una posible clasificación de intervinientes en la causa y establecer los criterios de subsanación / reparación y –muy importante- su cuantificación. PROCEDIMIENTO A SEGUIR: RECONOCIMIENTOS PREVIOS AL EDIFICIO 0.1.- La visita pericial 0.2.- Sistematización de la Toma de Datos 0.3.- La realización de catas de comprobación 0.4.- Otras actuaciones previas 0.1.- La visita pericial: Conlleva una preparación previa. El inicio de todo el proceso se produce con la toma de contacto de la parte que solicita de nuestros servicios, que puede ser la denominada “parte actora” por sí misma o a través de representantes por ella designados y que habitualmente es quien normalmente inicia el procedimiento, -amistoso o no – de reclamación, una vez superados los trámites previos directos con el promotor o el constructor de la obra, habitualmente sin resultado satisfactorio para el reclamante o los peticionarios.



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Nuestros servicios también pueden ser requeridos por alguna de las partes afectadas implicadas o demandadas, si el procedimiento de reclamación o de demanda ya se ha iniciado con anterioridad. En estas fases previas ya iniciaremos el protocolo de actuación que seguiremos a lo largo de todo el proceso. Es muy recomendable que al perito se le ponga en antecedentes, previo a la visita, del modo siguiente: a).- Naturaleza de los Daños. Anticipando las lesiones, los daños o las causas que han motivado el encargo. No se requiere un lenguaje técnico, ya que normalmente el interlocutor o peticionario no suele ser avezado en la materia. b).- Antecedentes. Solicitar se le faciliten al perito –si los hay- documentos previos como Actas de la Comunidad de Propietarios, listados de deficiencias, burofax previamente enviados o recibidos, e-mails y cualquier documentación que sirva de primera orientación al perito. Permitirá prever actuaciones a seguir, incluidos la posible necesidad de catas o ensayos. Incluso podría darse el caso de efectuar una visita muy puntual si tuviera sospecha que hay que tomar medias de urgente adopción. El perito, con este avance de datos previo podrá estimar el tiempo que va a necesitar para inspeccionar el inmueble afectado, todo o parte o incluso determinar más de una visita, normalmente en función de la localización y posible extensión de los daños, de la urgencia o de la prioridad y, sobre todo, de la envergadura del edificio. c).- Establecer Cita Concreta. Es necesario fijar, con la suficiente antelación, FECHA Y HORA de Inspección al Inmueble objeto de la pericia. d).- Designación de Interlocutor. Es recomendable que siempre haya un único interlocutor, que normalmente es el propietario – caso de vivienda unifamiliar- y el administrador o el presidente de la C.P., es decir, un portavoz o persona designada en el caso de edificios comunitarios, viviendas, garajes etc... Será aquel con el que a lo largo de todo el proceso se tendrá contacto constante y también el que centralizará todas las informaciones que



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provengan de los afectados. No es recomendable que el perito – a excepción del día de la visita de inspección – esté en contacto permanente con todos. e).- Difundir a los interesados la Visita de Inspección. Una vez fijada la FECHA y HORA se debe dar publicidad – excepto en el caso de 1 vivienda unifamiliar - en el propio edificio y por carta o correo electrónico a los propietarios. (*) Si se trata de un encargo que iniciará el procedimiento de reclamación o demanda es conveniente advertir que deben estar TODOS, tengan o no deficiencias, puesto que es necesario en esta fase previa, que consten tanto los afectados por daños como los que tienen o dicen no tener, o no reclaman. En caso contrario normalmente suelen ocurrir problemas cuando el proceso de reclamación avanza y dificulta la labor de los letrados y el enfoque de los procesos a seguir. f).- Establecer Grupos de Inspección y reseñarlos en las notas de aviso. Si el inmueble –edificio de viviendas/ garaje / diversos elementos comunitarios - es grande, va a ser necesario establecer franjas horarias de inspección, para que los propietarios o usuarios puedan organizarse y se pueda acceder, ya que normalmente estas visitas coinciden con horario laboral del perito y de los propietarios. Si algún propietario tiene problemas de horario –hora concreta- es conveniente que lo señale con antelación al interlocutor de la C.P. En el caso de elementos comunes, hay que inspeccionarlos siempre (garajes, cuartos de instalaciones, todo tipo de elementos de uso comunitarios, ascensores, escaleras, terrazas, casetones de escaleras, cuartos de ascensor, grupos de hidropresión, etc...). 0.2.- Sistematización de la Toma de Datos: La visita pericial para la toma de datos es fundamental. Una vez organizado debemos preparar todo el material necesario. Es conveniente recabar datos del entorno. Normalmente el utillaje habitual consta de un buen cuaderno de notas; una cámara de fotos con un buen zoom, para poder fotografiar zonas no accesibles o alejadas y con un buen flash para fotografiar zonas oscuras y que el ojo no vé; un flexómetro, a ser posible con nivel de burbuja; un



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medidor láser o similar para comprobaciones dimensionales y de superficies; un medidor de espesores; una linterna o incluso una brújula para comprobar concretas patologías que pudieran estar relacionadas con la orientación de determinadas estancias y la repercusión del soleamiento o de los vientos dominantes. a).- Orden lógico. Para la toma de datos es conveniente seguir unas pautas que nos aporten orden y rigor; normalmente es recomendable seguir el equivalente al del proceso de construcción de un edificio y cómo habitualmente se estructuran los presupuestos de un Proyecto de Ejecución: Cimentación; Estructura, Cubiertas y Impermeabilizaciones; Cerramientos exteriores y sus elementos; Cerramientos Interiores y sus elementos; Revestimientos, Instalaciones –individualmente, cada una de ellas- , Carpinterías, Vidrios, Equipamiento Interior y exterior etc... Este orden nos ayudará a estructurar incluso posteriormente los Anexos al Informe cuando tengamos que, por ejemplo, valorar las reparaciones necesarias. b).- Establecer Unidades Mínimas de Inspección. Para el caso de edificios o garajes plurifamiliares es muy recomendable fijar unas UNIDADES de INSPECCION MINIMAS, que permitan que los datos tomados, el análisis y el diagnóstico sean válidos y lo suficientemente fiables. c).- Es conveniente agrupar. Normalmente separaremos daños en viviendas o internos del edificio y agruparemos por Elementos Comunes y Elementos Privativos. Es conveniente distinguir entre daños que afectan a elementos comunes de uso privativo – por ejemplo terrazas y elementos de fachada que afectan a una vivienda en concreto o a un ático – de los daños que afectan a elementos comunitarios, que son de todos y son utilizados por todos. Agruparemos por zaguanes, escaleras o bloques. d).- Correcta Identificación. Inspeccionaremos siguiendo los criterios de agrupación anteriores citados y haremos un análisis pormenorizado de las viviendas. Anotaremos Bloque, Escalera, Planta y nº de Vivienda. Mismo tratamiento con los elementos comunes y comunitarios.



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Anotaremos el nombre del propietario y la hora en que visitamos la vivienda o el elemento en cuestión (*). (*) Este dato no es anecdótico ni banal, pues nos será de mucha utilidad cuando

revisemos las fotografías, pues la hora de la fotografía nos permitirá “casar” la lesión

con la vivienda en cuestión, cuando días o semanas después revisemos el conjunto

de fotografías tomadas, algunas de ellas muy parecidas, permitirá saber con bastante

fiabilidad a qué parte del inmueble pertenece.

Un correcto orden y sistematización nos permitirá luego agrupar por daños o patologías, analizar las causas por materias y englobar la extensión de las reparaciones a efectuar de la misma naturaleza, ya que normalmente suelen ser repetitivas, sobre todo en las viviendas. ATENCIÓN: (*) Respecto a la TOMA DE DATOS en procedimientos ya iniciados por una parte –la parte actora o parte demandante- , es muy importante reseñar que si el perito ha sido contratado para alguna de las partes demandadas, para aportar su informe a la contestación a la demanda, el proceder habitual es que deberá centrar su informe en lo que se reclama en el procedimiento. La visita pericial de inspección del edificio por parte del perito judicial se deberá efectuar, a ser posible, en una única visita con presencia de los representantes de todas las partes, a los que se avisará con la suficiente antelación. Lo correcto es que fuera de esta visita, el perito judicial no debe ni recabar o aceptar documentación complementaria ni tener contacto con ninguna de las partes. En alguna ocasión –poco frecuente- incluso se acepta el reconocimiento judicial en el que la comisión judicial se persona en el edificio para verificar en el sitio las lesiones o daños. En ese acto el Juez puede pedir aclaraciones in situ. En el caso de que al perito no se le permita el acceso a todo o a parte del inmueble objeto de la pericia, puede ponerlo en conocimiento del Juzgado, justificando la necesidad de inspección concreta, para que desde las oficinas judiciales se le facilite la entrada.



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(*) El perito nombrado judicialmente, normalmente de las Listas Oficiales que en el mes de enero de cada año remite el Colegio de Arquitectos a los Juzgados y Tribunales en cumplimiento del Art 341 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC), deberá ceñirse al suplico de la demanda, es decir, a lo que se reclama y concretamente a lo que se le pregunta por las distintas partes personadas en el procedimiento. Incluso aunque en su visita al edificio advirtiere otras deficiencias, no deberá referirse a ellas si no son objeto del pleito. En los DICTAMENES PERICIALES como perito Judicial, es recomendable contestar a las preguntas en el mismo orden en que se han planteado en la demanda, concretamente en la PETICIÓN DE PRUEBA PERICIAL que se le efectúa por las partes al perito judicial, donde normalmente cada parte propone las suyas. En muchos casos observareis que hay preguntas muy parecidas. Se puede optar por contestar genéricamente con un rigor y un orden establecido por el propio perito redactor del Dictamen y dar respuesta general al asunto que se dirime, sin seguir el orden del suplico de la demanda o como segunda opción, reproducir literalmente y en el mismo orden correlativo e incluso con la misma identificación y numeración las cuestiones planteadas por las partes, aunque estén “más desordenadas”. Esta manera de enfoque es muy personal y lo dejo a criterio del perito, aunque debo reseñar que recomiendo, si Vds. me permiten y sobre todo en el caso de ser perito judicial, lo siguiente: 1º.- Efectuar un análisis riguroso y metódico del Objeto de la demanda, centrado en el asunto que se dirime y que se incluye en el suplico de la misma. Claro; Preciso; Conciso. Sin divagaciones innecesarias. 2º.- Una vez efectuado ese análisis riguroso, contestar literalmente a lo que plantea la actora y/ o los demandados, a pesar de que pudieran haber duplicidades o similitudes en los grupos de preguntas de las partes. Y reitero de nuevo, también en esta segunda opción hay que ser Claro; Preciso; Conciso. Sin divagaciones ni reiteraciones innecesarias. Esto ayuda en muchos casos a que, en el acto del juicio, las representaciones letradas de las partes intervinientes se ciñan al objeto de sus peticiones al haberles sido contestadas todas sus preguntas formuladas; el tema se centre



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a lo concreto del asunto y el tiempo se acote lo necesario y no más en las respuestas .... lo que redunda en la adecuada duración de la vista oral, lo que Su Señoría y los presentes en la sala agradecen notablemente, dicho sea esto con el mayor de los respetos. 0.3.- La realización de catas de comprobación Para la constatación de las lesiones o deficiencias, la mayor parte de las veces bastará con la inspección visual y pormenorizada, identificando los signos externos que nos permiten efectuar un diagnóstico adecuado, ayudados de los documentos complementarios que se nos faciliten: tanto documentos técnicos como el Proyecto de Ejecución o el Libro de Ordenes, Libro del Edificio, como los Presupuestos, Memoria de Calidades, Contratos y demás. Hay que recabar todos los datos disponibles: pueden tener matices útiles. Pero habrá ciertas patologías cuya presencia podría no ser acorde o conforme en su totalidad a la información de que disponemos, o ser incoherente el resultado dañoso con las determinaciones del proyecto o de lo que consta en los documentos de que disponemos. La causa fundamental de la necesidad de catas es que se tratará de verificar elementos ocultos, cuyas características concretas en cuanto a adecuado espesor, naturaleza y características o especificaciones, correcta disposición o solape, verificación de tipos de aislamientos y su colocación o no en cerramientos de varias hojas, dimensionados de canalizaciones, conductos, idoneidad de espesores exigibles, trabas de fábricas de cerramientos, refuerzos o flejes, continuidad de revestimientos en puntos conflictivos, sellado de pasamuros etc... y que han quedado ocultas tras la finalización de la obra o cuyas características resistentes o requisitos de aislamiento se ponen en cuestión. En algunos casos, sobre todos en los que revisten gravedad bien por su considerable extensión, por su repercusión en una cuantía elevada y –sobre todo- por la necesidad de aclaración o de concreción de la causa que produjo el fallo con el fin de poder precisar posibles omisiones o incumplimientos, es necesario efectuar catas complementarias.



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Para ello, es recomendable que se informe con antelación al interlocutor de los propietarios y que sean conocedores y no se opongan a la realización de las mismas. Se deben cumplir los siguientes requisitos: 1º.- Las catas deben estar plenamente justificadas para la correcta determinación de las causas de la lesión a estudiar. 2º.- Deben de ser efectivas, es decir, tienen que dar una información determinante y sustancial, porque normalmente suelen ser destructivas, traumáticas. Por lo tanto tiene que ser proporcionado la actuación al resultado o información que es necesario obtener. 3º.- El perito es quien determina en dónde se hacen las catas. Lo habitual es efectuarlas en elementos en donde menos daño individual se cause, pero siempre es prioritario elegir el lugar más apropiado y significativo . 4º.- Tienen que estar efectuadas por personal auxiliar, con el instrumental necesario y bajo la supervisión del perito y en el mismo momento de la visita pericial. 5º.- Anotar y Documentar detalladamente todas las características. La toma de datos previa en la zona de la apertura de la cata y una vez abierta tiene que ser lo más exhaustiva y completa posible. Fotos y Croquis. 6º.- Los costes tanto de la realización de los trabajos como de la reparación posterior de la zona afectada por la comprobación son gastos del procedimiento y, por lo tanto, asumidos por las partes que proponen la prueba que conlleva la necesidad de catas. 0.4.- Otras Actuaciones Previas: Además de la constatación de las lesiones o deficiencias y el complemento diagnóstico que permiten las catas de comprobación, existen también otras actuaciones previas. Pueden ir coordinadas o no con las catas de comprobación. Estas son habitualmente ensayos o pruebas que exigen no solo personal auxiliar, sino sistemas más sofisticados o especializados, normalmente que no están al alcance ni disponen los contratistas y el personal habitual de las empresas de construcción.



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Se trata de sistemas electrónicos o que requieren de procedimientos específicos de laboratorio con maquinaria o sistemas complejos o de grandes dimensiones. Todos los ensayos normalizados tienen un protocolo normativo aprobado y debe seguirse estrictamente, justificándolo adecuadamente, puesto que los resultados de las pruebas podrían ponerse en entredicho o ser anulados si incumplieran las condiciones que marcan las normativas vigentes. (*) Cabe mencionar expresamente que la comprobación pericial a efectuar

deberá ceñirse a verificar el cumplimiento de las normativas, ordenanzas,

códigos y demás requisitos que eran exigibles en su momento al edificio

analizado y que no se pueden aplicar criterios o efectuar pruebas que no eran

preceptivas ni exigir prestaciones que no eran de aplicación al momento en que

se tramitó la licencia y se construyó el edificio.

Se deben cumplir los mismos requisitos de necesidad citados en el punto 0.3 anterior y son gastos que no deben ser satisfechos por el perito, sino por los interesados o afectados por las lesiones. Citaremos algunas de las denominadas “Otras Actuaciones Previas” más utilizadas: .- Ensayos Acústicos, para comprobación de la características de aislamiento acústicos exigibles a los edificios, en función de las normativas que les fueren aplicables. Deberán ser efectuados por Laboratorios Homologados que cuenten con los medios adecuados y cuyos aparatos cumplan las exigencias legalmente establecidas. .- Pruebas de Carga. Se efectúan en edificios antiguos o que han estado sujetos a una rehabilitación, para comprobar la idoneidad de la estructura, en caso de lesiones no acordes a actuaciones de rehabilitación correctamente efectuadas o para verificar el estado actual de los mismos. Se utilizan también en el caso de análisis de sistemas estructurales que deban estar sometidos a cargas estáticas o dinámicas donde se tenga incertidumbre sobre la idoneidad para soportar dicho tipo de esfuerzos o que incumplan las normativas exigibles para, por ejemplo, el acceso de los vehículos que contienen los sistemas de extinción de incendios en los edificios.



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.- Ensayos de abrasión o resbalicidad. En caso de duda sobre cumplimiento de características exigibles a determinados edificios públicos o privados y a sus instalaciones. Se deben realizar en ausencia o imposibilidad manifiesta de contar con los certificados del fabricante o cuando el perito considere que la documentación de características aportada no corresponde al material realmente colocado. .- Pruebas de Estanqueidad o de Escorrentía. En el caso de que se tenga fundada sospecha de que la puesta en obra de cubiertas de todo tipo, incluidas reparaciones efectuadas en edificios existentes, al igual que en fachadas como en los elementos que las configuran no coincide con lo proyectado o especificado en la documentación adicional al proyecto o al Libro de Control de Calidad o a las certificaciones. .- Pruebas de verificación de Hormigones y Aceros. Presencia de cloruros, índice de carbonatación prematura, constatación de resistencias exigibles, grado de protección y espesores de hormigones y aceros; comprobación de ubicación, disposiciones y armados; ensayos de resistencias en muros de sótano, soleras, pilares o vigas según las normativa del hormigón verificando correlación de ensayos de control efectuados durante la ejecución de obra que han dado lugar a reservas técnicas ... etc. En general y, a modo de conclusión, el perito debe efectuar las pruebas diagnósticas necesarias para esclarecer las causas de unas lesiones determinadas y, sobre todo, cuando “no cuadran” los datos de lo proyectado, con lo teóricamente ejecutado y el resultado es una patología que debe ser bien diagnosticada, para poder ser correctamente reparada y subsanada. Es muy recomendable que, una vez visitado el edificio, el perito se ponga en contacto con los autores del proyecto y dirección facultativa, para poder recabar información complementaria sobre todo sobre el proceso de obra, que posiblemente sea de útil complemento para poder redactar correctamente su informe. La cortesía profesional es importante en el proceso, pero también lo es el deber de confidencialidad que todo perito tiene, debiendo entregar copias del



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informe únicamente a sus legítimos destinatarios, la parte que lo ha encargado o el juzgado. No se dará información a terceros por parte del perito mientras dure el procedimiento. La información que tuvieran que tener los afectados se les entregará por los cauces procesales oportunos en todo caso.



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REDACCIÓN Y TEXTO DEL INFORME : Nota Previa: Los Informes y Dictámenes periciales deben ir siempre numerados en todas sus páginas.

PARTE 1ª.- MODULO PREVIO. IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN 1.1.- Identificación del Perito y del Peticionario del Informe. (*) Mención art. 335.2 de la LEC 1.2.- Datos de los Agentes Intervinientes 1.3.- Fechas de Referencia 1.4.- Legislación aplicable y Períodos de Garantía 1.5.- Reseña de la Documentación examinada/ ensayos o tomas de muestras realizados para efectuar el Informe 1.1.1.- Identificación del Perito y Peticionario del Informe. Nombre del Perito, Arquitecto o profesión, colegiado nº en el Colegio Profesional, ha sido requerido por ....................... para emitir DICTAMEN PERICIAL con el fin de efectuar actuaciones previas / iniciar procedimiento de reclamación / o aportarlo a la contestación a la Demanda presentada por .....en el Juzgado de 1ª Instancia nº .... de ........., correspondiente al procedimiento de Juicio Ordinario nº ........., en reclamación de Daños por Defectos Constructivos del edificio sito en C/. ................ del municipio de ................ El perito debe hacer constar la documentación que se le ha facilitado y ha estudiado, así como mención expresa –en su caso- al Informe Pericial que la parte actora acompaña a la demanda identificándolo “emitido por los técnicos .... y su titulación .... en el que se recogen y fundamentan las deficiencias reclamadas en la demanda, efectuado con fecha ..................... y visado por su Colegio Profesional ......... con fecha..... Momento en que se inspecciona el inmueble: El perito redactor debe especificar en qué fecha ha visitado el inmueble .... “el día ....... de ....... de ........ el perito que suscribe, ha visitado e inspeccionado personalmente el edificio, efectuando la toma de datos y fotografías, así como las comprobaciones pertinentes y, con todo ello, se encuentra en condiciones de emitir el Informe Pericial encomendado”.



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(*).- Mención Expresa al Art. 335. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil El perito que suscribe hace constar expresamente, en cumplimiento del Art. 335.2 de la L.E.C. que actúa con la mayor objetividad posible, teniendo en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que puede ser susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes y que conoce las sanciones en que pudiera incurrir en caso de incumplimiento. 1.1.2.- Datos de los Agentes Intervinientes En el proceso de la edificación, los agentes intervinientes fueron las entidades mercantiles y personas físicas siguientes (los nombres y fechas son ficticios): Promotor: PROMOPLAYA S.L. Constructora: TOCHEN S.L. Arquitecto, Proyectista y Director de Obra: D. Alberto Mónaco Arquit.Técnico, Director de Ejecución de Obra: D. Jesús Ubrique 1.1.3.- Fechas de Referencia:

• Proyecto de Ejecución: 15 de septiembre de 2.000 • Fecha Inicio de Obras: 16 de septiembre de 2.000 • Certificado Final de Obra: Según consta en el Libro de Ordenes y en

el Certificado Final de Obra, la obra se finalizó el 17 de julio de 2.001, siendo el Certificado Final de Obra de fecha 17 de julio de 2.001.

1.1.4.- Legislación aplicable y Períodos de Garantía:

La solicitud de la Licencia de Obras, según consta en el expediente, se instó con posterioridad al 6 de mayo de 2.000 y, tras su obtención, la construcción del conjunto se inició en septiembre de 2.000. Por lo tanto SI le es de aplicación la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), ya que entró en vigor para todos aquellos edificios que solicitaren licencia de obras a partir del 6 de mayo de 2.000, por lo que es procedente la individualización de las acciones de reclamación para reclamar las responsabilidades individuales de cada uno de los agentes



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intervinientes en función de sus atribuciones y competencias, así como los períodos de garantía que cabe aplicar, según el art. 17, al igual que los plazos de prescripción y períodos para ejercitar las acciones, según el art. 18 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Estos períodos de garantía son los siguientes:

• 1 año para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Finalizó el plazo el 17 de julio de 2.002 y por lo tanto solo sería aplicable para el caso de que dentro de dicho período se hubiera acreditado de manera fehaciente la existencia de daños o defectos de dicha naturaleza.

• 3 años para daños o deficiencias que afecten a las condiciones de habitabilidad y uso de las viviendas y de sus instalaciones. Finalizó el plazo el 17 de julio de 2.004 y por lo tanto solo es aplicable para aquellas deficiencias o daños que se hubiesen producido en dicho plazo, que si han sido acreditados de manera fehaciente dentro del citado período existe una prescripción de dos años para efectuar las acciones de reclamación oportunas, que en este caso es hasta como máximo julio de 2.006.

• 10 años para daños o deficiencias en elementos fundamentales en la cimentación, o en estructura que comprometan directamente la estabilidad del edificio. Finalizaría el plazo de garantía el 17 de julio de 2.011, también con una prescripción de dos años para ejercitar las acciones oportunas, si se hubiera acreditado de manera fehaciente dentro del citado periodo la existencia de lesiones de dicha naturaleza.

• Cabe reseñar que NO le es de aplicación el Real Decreto 314/2006 , de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, publicado en el B.O.E. núm 74 de fecha 28 de marzo de 2.006, ya que sería de aplicación, según cada caso de los previstos, para obras que se iniciaran con posterioridad a marzo de 2.006.



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Observaciones sobre los períodos de garantía: La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre, ha supuesto un avance respecto al régimen de la responsabilidad decenal ex art. 1591 CC., que se puede resumir del modo siguiente:

A) La división tripartita de la responsabilidad en las denominadas garantías anual, trienal y decenal, en función del tipo de daños. En el Código Civil y su extensa jurisprudencia el plazo era único y de 10 años, sin distinción expresa.

B) La delimitación de las competencias de los diferentes agentes de la

edificación que permite que funcionen como criterios de imputación individualizada.

CC)) La reducción del plazo de prescripción para ejercitar lass aacccciioonneess

rreessppoonnssaabbiilliiddaadd ppaassaa ddee qquuiinnccee aa ddooss aaññooss ((1155--22))

DD)) LLaa nnoovveeddoossaa iinnttrroodduucccciióónn ddee llooss sseegguurrooss oobblliiggaattoorriiooss eenn eell mmuunnddoo ddee llaa ccoonnssttrruucccciióónn..

(*) Concreciones sobre lo que entra o se incluye en cada período de

garantía, según la L.O.E. .- La garantía de 1 año. Análisis Pormenorizado. Seguro de Daños por vicios o defectos de ejecución. Garantía aplicable mínima, 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales sin franquicia. Esta garantía

podrá ser sustituida por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la

ejecución material de la obra.

Por el momento no es una garantía que se ofrezca por el mercado asegurador ni parece que existan visos, en plazos razonables, para que se convierta en una garantía obligatoria. No se exige póliza. De la garantía de 1 año, por terminaciones y acabados, responde exclusivamente el constructor.



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.- La garantía de 3 años. Análisis Pormenorizado. Seguro de Daños por vicios que afecten a requisitos de habitabilidad. Garantía aplicable mínima, 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales. La franquicia no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada unidad registral. Importante: De acuerdo con el Artículo 3º de la LOE deberán entenderse como requisitos básicos relativos a la habitabilidad: c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos. Por lo tanto todo lo relativo a aislamiento, impermeabilizaciones, filtraciones, condensaciones, etc...está incluido en la garantía de 3 años. c.2) Protección contra el ruido, que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y permita realizar satisfactoriamente sus actividades. c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Por el momento esta garantía de tres años tampoco es una garantía donde se exija póliza obligatoria conforme a la LOE, si bien parece que en un breve lapso de tiempo esta situación puede cambiar. En el momento actual es posible encontrar en el mercado seguros de daños trienales de Impermeabilización de cubiertas, terrazas, tejados y fachadas. .- La garantía de 10 años. Conlleva Póliza Obligatoria, suscrita por el Promotor. (OCT´S y aseguradoras)



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Seguro exigible: de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Por lo tanto, en los edificios sujetos a L.O.E. (los que solicitaron licencia de obras desde el día de 6 mayo de 2.000) únicamente tienen garantía de 10 años, los daños en cimentación y en estructura (pórticos, vigas y forjados). El resto de patologías, tres años. Y un año, terminaciones y acabados. PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN. Antes de la LOE, el plazo de prescripción, por Código Civil, era de 15 años. Tras la entrada en vigor de la LOE, el plazo es de 2 años, para cada uno de los 3 grupos temporales. La prescripción significa que si dentro del plazo de garantía se acredita de manera fehaciente la existencia de un daño concreto, se tiene-desde ese instante- un plazo de 2 años para ejercer las acciones de reclamación. Si el período de garantía ha pasado sin reclamar y aunque existiera el daño antes, éste no se pudiera acreditar por medio fehaciente (burofax, acta notarial, informe pericial visado etc...) , la reclamación puede ser inútil. 1.1.5.- Reseña de la Documentación examinada/ ensayos o tomas de muestras realizados para efectuar el informe. Se hará mención expresa de la Documentación examinada, haciendo constar autor y fecha de la misma, con carácter general. En el caso de ensayos específicos se hará una breve reseña de los resultados más relevantes, sin perjuicio de que, además, se adjunten en el apartado de “Anexos al Informe”



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PARTE 2ª.- MODULO CENTRAL. INFORME 2.1.- Objeto del Informe/Dictamen. Determinar si Inicio / o Procedimiento ya iniciado. Mención al Suplico de la Demanda 2.2.- Análisis Pormenorizado: 2.2.1.- Deficiencias, lesiones o Daños Concretos 2.2.2.- Ubicación, Alcance y Extensión de la lesiones (puntuales, localizadas, parcial, generalizadas), y Estimación de su Importancia (leves, graves o muy graves) (*).- Acciones a seguir en caso de lesiones graves o con riesgo inminente 2.2.3.- Determinación de la Causa de las mismas y Clasificación 2.1.- Objeto del informe Se describirá de acuerdo al encargo recibido, con dos opciones : o iniciará de forma genérica o se tratará de un informe para un procedimiento ya iniciado, con lo cual se hará mención específica a lo que es objeto del litigio o reclamación si éste ha sido establecido con anterioridad, por ejemplo : “ es verificar las patologías reclamadas en los distintos elementos de Cubierta –

Azotea del edificio, zonas comúnes del edificio, humedades en garaje y

trasteros, fisuras y grietas y las lesiones que reclaman las viviendas

identificadas con los núms. 1, 2, 4, 5 y 14. Se va a proceder a concretar su

extensión y evaluar su gravedad, así como el origen o causa de las mismas y

realizar propuesta de reparación adecuada, con valoración económica”

Se hará constar expresamente el contenido del suplico de la demanda o petición de la prueba concreta. Se debe efectuar una breve descripción del edificio (*), por ejemplo “ El edificio objeto del informe se encuentra en el municipio de ........ tiene fachada

recayente a tres calles. La fachada principal a la C/. ..... donde se encuentra el

zaguán de acceso al edificio que comunica a dos cajas de escaleras A y B. Por

su lateral derecho a la c/................................... por donde se accede al garaje

en sótano y por la parte izquierda a la c/............... de carácter peatonal.

El edificio cuenta con garaje con capacidad para 24 plazas en local sito en

sótano, con ventilación natural por los laterales, mediante rejillas que recaen a

la calle. Tanto en planta de garaje como en planta baja existen dependencias

destinadas a trasteros individuales. En planta baja, tres plantas altas y ático,

se distribuyen un total de 48 viviendas, a razón de 24 por cada escalera”.



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(*) Es recomendable que al menos haya una foto del conjunto del edificio en el anexo fotográfico. 2.2- Análisis Pormenorizado: Es en este apartado donde realmente se inicia el Informe propiamente dicho, tras la toma de datos, el análisis, diagnóstico –causas- y modo de subsanación. Se procede al análisis de las deficiencias y daños reclamados en la demanda presentada, y –si se conoce – se hace mención a la cuantía de la reclamación inicial de la parte actora. El perito informante, de manera inexcusable deberá siempre inspeccionar el edificio y verificar in situ las lesiones que se reseñan en la reclamación efectuada ante el juzgado. Se enumeran en el orden que el perito estime conveniente, en base a lo mencionado anteriormente en los criterios de sistematización y toma de datos al respecto, es decir, con criterios de orden propios, por grupos o por temas establecidos por el perito o siguiendo como guión los extremos de la demanda. Orden lógico de este apartado 2.2. 2.2.1º .- Deficiencias: Se identifican según su naturaleza y se describen las deficiencias o los daños, de manera clara, precisa, concreta. (Fisuras, grietas, humedades, vías de entrada de agua, condensaciones, manchas,

eflorescencias, faltas de nivelado, desplomes, desajustes, faltas de planeidad,

abombamientos, heterogeneidad de materiales, texturas o colores ... y demás

anomalías … etc)

2.2.2º.- Ubicación, Alcance y Extensión de las Lesiones: Para cada una de las deficiencias identificadas se precisa en dónde se encuentran ubicadas, cual es su alcance, hasta dónde se extienden; si son puntuales, si están localizadas en determinadas zonas; si es parcial en dichas zonas o no; si son o no generalizadas. Es importante reseñar si la lesión se repite de manera sistemática o se produce de manera aleatoria en elementos que son idénticos. Es bueno recabar datos causa-efecto: si se produce solo cuando llueve determinada lesión, o cuando sopla viento de poniente … , si se conoce la



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existencia de alguna acequia cercana o manantial natural, de presencia de agua … etc En este apartado 2.2.2 se hará una Estimación de su Importancia : Leves , graves o muy graves. Para ello se tendrá en cuenta si son de fácil reparación y tienen o no trascendencia; si afectan o no a elementos fundamentales; si pueden haber daños irreversibles o si comprometen seriamente la estabilidad, durabilidad y valor patrimonial del inmueble, así como todas las consideraciones que el perito considera relevantes en la evaluación de la importancia de las mismas. Mención especial merecen aquellas que suponen lo que se denomina “ruina funcional” que son las que comprometen la utilización normal del inmueble en condiciones correctas de habitabilidad y merman sustancialmente el correcto uso para el que se destina. Suelen ser éstas las de condensaciones generalizadas, falta de aislamiento térmico o acústico grave y manifiesto, inutilidad de uso específicos de determinados elementos tanto de las viviendas como de trasteros o plazas de garaje ... etc. Medidas de Urgente Adopción: Son las acciones a seguir en caso de lesiones graves o con riesgo inminente. Cabe reseñar expresamente que los edificios pueden tener 1 o 100 años ¡¡¡ Y que en el caso de que el perito apreciara situaciones de riesgo a usuarios o a terceros, es decir para las personas o incluso enseres, deberá tomar lo que se denomina Medidas de Urgente Adopción, notificándolas a la propiedad por escrito –incluso en el mismo acto del reconocimiento del inmueble- señalando plazo en el que deben efectuarse. Este tipo de medidas a tomar suelen presentarse en edificios muy antiguos, con forjados y cubiertas de madera normalmente ... y en edificios de toda edad y condición en elementos recayentes a la vía pública (agrietamientos de

cornisas, de frentes de forjado, grietas en revestimientos con manifiesta falta

de adherencia, tejas sueltas, deformaciones impropias de elementos,

instalaciones con fugas de agua sobre conducciones eléctricas ... etc..)

2.2.3º.- Causa de las Lesiones. Atribuir la causa es el resultado de la conjunción del análisis efectuado en los dos puntos anteriores. La determinación de la causa de las lesiones es uno de los puntos que más trascendencia y repercusión va a tener a la hora de que se resuelva el litigio, ya que causa implica causante y el causante suele ser el que tiene que responder de las actuaciones de reparación a efectuar.



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El perito, al establecer la causa, tiene que justificarla adecuadamente, tiene que acreditar con la mayor precisión posible el motivo por el cual se ha producido el daño o la deficiencia. Y como perito, como experto –que es el mismo concepto en términos jurídicos y que incluso en francés es la misma palabra ; (expert/expertise)- debe justificar técnicamente la causa fundamental e incluso posibles concausas, es decir las circunstancias que han contribuido y que se han sumado a la causa principal que ha hecho que se produjera el daño. Y para ello, las causas hay que buscarlas en este ámbito: quien era el obligado a definir correctamente y no lo hizo o no lo documentó suficientemente; qué agente por acción u omisión incumplió las funciones inherentes a su competencia, aquellas que la legislación le atribuye; que omisiones de actuación dieron lugar a lo resultante; quien no dispuso de los medios y recursos materiales y humanos necesarios para ejecutar y llevar a buen término la obra; quién o que agente era el que debía hacer y no hizo; qué pruebas o ensayos no fueron suficientes, fueron incorrectos o no se hicieron, quién incurrió por determinada acción u omisión en un incumplimiento total o parcial de las condiciones pactadas en el contrato de venta; quien o qué agente debió supervisar, controlar, recibir los materiales, dar su conformidad, verificar los replanteos y la puesta en obra; quién omitió su deber de mantenimiento y conservación ... etc La Ley de ordenación de la Edificación (Ley 38/1999 de 5 de noviembre), en su capítulo III , Arts. 8 a 16 , especifica las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, de cuyas actuaciones se derivan las posteriores garantías de protección al usuario. Las entidades y Laboratorios de Control de Calidad de la Edificación y los Suministradores de Productos, son también considerados en los Arts. 14 y 15 de la L.O.E. , agentes intervinientes en el proceso constructivo. Cabe recordar que hay otros técnicos, los redactores de los denominados proyectos parciales o proyectos complementarios, que también asumen responsabilidades, dentro de sus competencias y capacitaciones específicas y que, por tanto deben ser tenidos en cuenta dentro del conjunto de agentes intervinientes en el proceso constructivo y deslindar y acotar las repercusiones de sus actuaciones en el examen de las causas de las deficiencias o patologías que se reclamen, siempre que fuera procedente. Son atribuibles responsabilidades solamente a los distintos agentes intervinientes en el proceso de la edificación que marca la L.O.E.



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El perito tanto en su informe escrito como en su testimonio en sala no debe nunca asignar las responsabilidades: las responsabilidades sólo las asigna el Juez. Pero el perito puede hacer un análisis lo suficientemente detallado sobre cometidos o preceptos incumplidos de tal modo que se puedan individualizar con bastante precisión los incumplimientos y el Juez –si el perito ha sido objetivo y riguroso en su análisis - pueda tener criterios fundados para administrar justicia, asignando a cada agente de la edificación la parte de responsabilidad que le corresponde, objetivo de la L.O.E. NNoo oobbssttaannttee,, ccoonn llaa LLOOEE pplleennaammeennttee vviiggeennttee yy yyaa mmaadduurraa iinncclluussoo,, hhaann qquueeddaaddoo ppoorr ssoollvveennttaarr aallgguunnaass ccuueessttiioonneess ppuunnttuuaalleess ccoommoo llaa ddeerrooggaacciióónn ddeell aarrttííccuulloo 11559911 ddeell CCóóddiiggoo CCiivviill oo llaa mmooddiiffiiccaacciióónn ddeell ccoonnttrraattoo ddee aarrrreennddaammiieennttoo ddee oobbrraa ddeell CC..CC.. yy qquuee aahhoorraa,, ccoonn eell ddeevveenniirr ddee llooss pprróóxxiimmooss 1100 aaññooss ddee eennttrraaddaa eenn vviiggoorr ddee llaa LLOOEE 3388//11999999 ddee 55 ddee nnoovviieemmbbrree,, ssiirrvvee ddee aappooyyoo –– eell iinnccuummpplliimmiieennttoo ddeell ccoonnttrraattoo ddee oobbrraa –– ppaarraa rreeccllaammaarr aall pprroommoottoorr ppoorr iinnccuummpplliimmiieennttoo ddee ccoonnttrraattoo ffuueerraa ddee llooss ppeerrííooddooss ddee ggaarraannttííaa ddee 11,, 33 yy 1100 aaññooss.. 2.3.- Modo de Reparación. 2.3.1.- Valoración Estimativa o Valoración Pormenorizada, con mediciones. Explicación. Obtención del P.E.M. 2.3.2.- Gastos que deben repercutirse una vez obtenido el PEM de la reparación 2.3.3.- Cuantificación Final Resultante

2.3.1.- La Valoración. Es una parte muy importante dentro de todo el procedimiento, aunque es determinante que sea precisa en la fase de ejecución de sentencia y sobre todo, que incluya todas las partidas necesarias de reparación y todos los gastos repercutibles. En todo proceso de reclamación sea extra-judicial / amistosa o ya dentro de un procedimiento judicial, establecer lo que se denomina la cuantía es necesario. Normalmente este tipo de proceso de reclamación de patologías de edificación necesitan tener cuantía determinada aunque, estratégicamente se pueden iniciar sin fijar cuantía, estableciendo únicamente las partidas de reparación, sin valorar.



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Esta estrategia, sobre todo al inicio de los procedimientos es utilizada en ocasiones por los letrados de la parte actora, con cierta lógica, dado que debido a la habitual dilación en el tiempo, desde que se inicia un proceso hasta que se resuelve con una sentencia firme, transcurren incluso años y lo que inicialmente podía ser una cantidad correcta puede resultar absolutamente insuficiente tiempo después, dando lugar a procedimientos legales complementarios que dificultan o hacen más complejo los procedimientos y la reparación efectiva de los daños. La estrategia en estos casos conviene consultarla con la dirección letrada del cliente, puesto que cada abogado tiene sus criterios al respecto. Sin embargo sí que deviene imprescindible cuantificar en las fases finales de todo el proceso, normalmente cuando se acerca el momento de la resolución judicial con sentencia firme. Este presupuesto debe ser lo más detallado y exacto posible. No debe faltar ni sobrar ninguna partida y debe incluir todos las partidas necesarias para obtener el p.e.m. de la obra incluidos los medios auxiliares, los “varios” y la repercusión de medidas de seguridad y salud. Normalmente es el tipo de Presupuesto que se le requiere efectuar al perito

judicial y es el utilizado en la Fase de Ejecución de Sentencia.

El perito judicial no debe ni puede eludir realizar el presupuesto de

reparaciones con este nivel de detalle y de definición, puesto que resulta ser de

mucha trascendencia para fijar las indemnizaciones sustitutorias

correspondientes a las actuaciones de obligación de reparación.

En general , y a modo orientativo, hay 3 modalidades, con sus variaciones o combinaciones posibles de efectuar una Valoración de Reparaciones, según en qué parte del proceso nos encontremos. Sencilla: Valoración Estimativa, por partidas globales, con una descripción detallada pero valorando en base a una estimación de medición alzada o aproximada y a unos precios unitarios estimados. Permiten dar un orden de magnitud. Se suele utilizar por las partes demandadas en la contestación a la demanda y cuando realmente no revista mucha trascendencia la cuantificación de las reparaciones concretas en ese momento del procedimiento. Estándar: Valoración por partidas globales, con una descripción detallada, con mediciones más concretas, algunas de ellas desglosadas en determinadas partidas que lo necesiten y con precios unitarios de mercado



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conocidos por el perito o de bases de precios oficiales. Permite acotar la extensión de las actuaciones. Detallada: Valoración por Capítulos y Partidas, con mediciones concretas detalladas y desglosadas y con bases de precios oficiales (IVE o similar), equivalentes a las que se efectuarían en un Proyecto de Ejecución. En cualquiera de estos 3 casos y sus posibles variaciones a introducir a criterio del perito, se obtiene el Presupuesto de Ejecución Material. 2.3.2.- Conceptos de gastos repercutibles al P.E.M. Una vez obtenido el P.E.M. , sobre dicha cifra habría que repercutir los Gastos Generales (entre un 9 y un 13 %) ; el Beneficio Industrial (normalmente un 6 %) y a la suma de todo ello el IVA que fuere de aplicación. Además se tendrán que añadir los denominados “Otros Gastos Necesarios”, como son las Licencia de Obras; las Tasas e Impuestos; ocupación de Vía Pública; Proyectos Técnicos si fuese necesarios y demás gastos. (*) Estos gastos necesarios hay que hacerlos constar siempre; es un error no hacerlo.

2.3.2.- Con la suma de todos los conceptos anteriores, se obtendría la CUANTIA FINAL RESULTANTE . (*) Atención: Los gastos de abogados, procuradores, informes periciales, ensayos o

pruebas complementarias suelen incluirse en otro concepto que es la denominada

Tasación de Costas, cuya obtención no es cometido del perito judicial.



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PARTE 3ª.- MODULO DE CIERRE O REMATE 3.1.- Resumen o Síntesis del análisis efectuado. 3.2.- Fecha de emisión del Informe, rúbrica y pié de firma 3.1. El resumen o síntesis de lo efectuado constituye la parte de remate o de cierre que sirve como terminación del informe. Debe recoger una síntesis de los aspectos esenciales que se deducen de todo el proceso y –si está bien efectuada- debe dar una idea clara, precisa y concisa de los aspectos más fundamentales analizados y lo que se deduce de todo ello. En muchos casos adquiere especial relevancia, puesto que permite revisar por parte de las direcciones letradas o incluso por el propio magistrado o juez los aspectos fundamentales de los distintos Informes o Dictámenes Periciales aportados, sin tener que revisar de nuevo la totalidad de los textos de todas las periciales presentadas que, en algunos procedimientos suelen ser 5 ó 6 y llegar a sumar centenares de folios. Vale la pena que el perito haga una buena labor de síntesis, pues ello acredita al perito que es capaz -con rigor y esmero- de efectuar un buen resumen de lo que se dirime en el procedimiento. A modo de ejemplo, podría ser un texto de este tipo: (datos ficticios)

“Como síntesis a lo anteriormente expuesto, y tras el análisis pormenorizado de las

deficiencias reclamadas en el Procedimiento de Juicio Ordinario 4559/2009, instado

ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Ponferrada por la parte demandante, la

Comunidad de Propietarios del Edificio Garaizábal II, cabe concluir lo siguiente:

La redacción del proyecto efectuado por los arquitectos autores del proyecto y

directores de obra, Sr. Alberto Mónaco y Sra. Carolina Herrera, son correctos, tanto en

los documentos que conforman el Proyecto de Ejecución como en las directrices

marcadas durante la Dirección de Obra, tal como consta en el Libro de ordenes (Ver

Anexo Documental nº 1).

La impermeabilización efectuada por la constructora es insuficiente e inadecuada,

alejándose de las directrices y de las previsiones del proyecto y de lo presupuestado

inicialmente, tal como ha quedado acreditado por las catas efectuadas.



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Las filtraciones son el resultado de una ejecución de obra deficiente, con compactación

insuficiente del muro al hormigonar, dando lugar a coqueras y entradas de agua; con

omisión o insuficiencia efectiva del cordón sellante que debía haberse colocado y con

utilización de poliuretano proyectado como impermeabilizante, material improcedente y

contrario a la normativa de aplicación.

Las reparaciones necesarias para solucionar eficazmente las humedades pertinaces

conllevan una actuación por el exterior, no suponen desalojo del garaje y tienen una

cuantía final que asciende a 56.500 euros “ 3.2.- Fecha de emisión del Informe, rúbrica y pié de firma “Y para que así conste, a los efectos oportunos, emito el presente INFORME como perito en el procedimiento de referencia, en mi despacho profesional en Valencia, a 15 de febrero de 2.010”

EL ARQUITECTO:

Fdo. : ………………………….. Colegiado nº ……………….



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B.- LOS ANEXOS AL INFORME B.1.- Planos y Documentación Gráfica B.2.- La Valoración de Subsanación de Deficiencias. Tipos B.3.- Anexo Fotográfico B.4.- Otros documentos .- Planos y Documentación Gráfica. Se adjuntarán los planos del proyecto de ejecución, o los adicionales entregados durante la obra por la D.F. o del Libro del edificio –planos finales de obra- que acrediten las aseveraciones de aquellos aspectos documentales objeto de la pericia y que hayan sido expresamente tenidos en cuenta por el perito. Se incluirán también, si los hubiere, esquemas, croquis, bocetos, planos o cualquier documentación gráfica elaborada por el propio perito, describiendo actuaciones o comprobaciones efectuadas. .- La Valoración de Subsanación de Deficiencias. Se han reseñado 3 modalidades básicas de valoración de deficiencias. En función de su extensión – si no es excesiva- pueden incluirse en el propio texto del informe o ponerlos en este apartado de anexos, en el caso de que sean muy exhaustivos. Es conveniente que se haga mención o referencia a la base de los precios utilizados y a los criterios de medición, sobre todo en los presupuestos elaborados por el perito o los peritos judiciales en las fases últimas del procedimiento, previas a la resolución o sentencia, con el fin de acreditar que la cuantificación es lo más fidedigna posible tanto a la totalidad de las actuaciones de reparación a efectuar como a que las cantidades económicas que se hacen constar son reales y se puede efectivamente reparar con dichas cantidades. .- Anexo Fotográfico. Debe efectuarse una selección lo suficientemente significativa de las fotografías tomadas en todo el proceso, desde la toma de datos, catas, ensayos in situ, hasta incluso verificaciones posteriores de comprobación si las hubiera o medidas de urgente adopción que pudieran haber sido necesarias. En el caso de lesiones que se repiten de manera sistemática se puede seleccionar las más representativas. No es imprescindible poner, por ejemplo, todas las fotos de todas las lesiones de todas las viviendas, pues suelen ser prácticamente similares y no aportan nada sustancial, suponiendo en la mayor parte de los casos un anexo excesivo e innecesario.



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La capacidad de síntesis del perito también se manifiesta en la correcta selección de las fotografías, que deben ser en color y de buena calidad. Se pueden ir intercalando en el informe, conforme se van describiendo las lesiones o se pueden agrupar todas en un anexo. A criterio del perito. .- Otros documentos. Podría ser preciso anexar determinadas páginas del Libro de Ordenes, o de las pruebas de estanqueidad del Libro de Control, o del Ensayo Geotécnico, o de los ensayos acústicos. En general se incluirán en el anexo aquellos documentos o parte de ellos que sean relevantes para acreditar lo que se dice en el Informe.



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ANOTACIONES

2ª PARTE DE LA JORNADA. PRÁCTICA Análisis comentado con diapositivas de un DICTAMEN PERICIAL genérico, donde se analizarán fotografías de las patologías siguientes: · Asiento de Cimentación



36

. Vías de Agua y Filtraciones en sótano de Garaje



37

· Deformaciones en Voladizo



38

· Deficiencias de Impermeabilización en Terrazas



39

· Fisuras en petos y frontis de Forjados



40

· Puentes Térmicos. Condensaciones



41

. Fallos varios de terminaciones y acabados

curso prÁctico sobre redacciÓn de un dictamen pericial de patologÍas de … · curso práctico...

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