“CURSO DE DISCIPLINA URBANÍSTICA EN ARAGÓN”

LA REGULARIZACIÓN DE PARCELACIONES URBANÍSTICAS

Germán Jiménez Ruiz

Calle Zumalacárregui 4, Pral B 50006, Zaragoza Tel. 976 21 82 46 – Tel./Fax: 976 23 60 43

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1.- Origen de las parcelaciones urbanísticas en SNU

2.- Ubicación, características y efectos de las parcelaciones ilegales

3.- Medidas legislativas de control previo: licenciasLicencias / Protocolo Notacios-Registradores

4.- Medidas disuasorias respecto a hechos no controlados- Demolición / sanción / pena

5.- Intento de delimitar los efectos del trafico jurídico civil

6.- Encauzamiento legal: regularización de parcelaciones

SUMARIO

1.- ORIGEN DE LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS

a) Hasta 1975: urbanizaciones aisladas en SNU dentro de la legalidad

-LS´56: Planes de Ordenación Especiales en suelo rústico:

Virgen de la Columna (El Burgo de Ebro) -1972-, Las Lomas del Gállego (Zuera) -1969-, El Zorongo y Torre del Pinar en Garrapinillos (ZGZ)

clases acomodadas

FACTORES SOCIOECONÓMICOS

- escasa demanda de clases acomodadas

-crisis económica impide sufragar costes urbanización

- Emigración rural: necesidad 2ª residencia

* Aragón: ausencia presión inmobiliaria /

decadencia sector agrícola

b) A partir de 1975: urbanizaciones aisladas al margen de la legalidad

CAMBIO LEGISLATIVO

LS´75 / TRLS´76: no permiten urbanizaciones en SNU

Parcelaciones ilegales

¿Cómo se desarrollaron las parcelaciones ilegales?

Descoordinación legislación urbanística y agraria

LS´56 y TRLS´76(prohibían parcelaciones legislación agrariaque incumplieran UMC)

Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973: permitía no ajustarse a UMC cuando la parcela

se destinara a huertos familiares

c) Finales años 80-años 90: decae la parcelación ilegal

- Medidas legislativas

- Exceso de parcelaciones ilegales

- Cambio socioeconómico clase media

Vivienda + parcela ilegal

Vivienda unifamiliar

2.- UBICACIÓN, CARACTERÍSTICAS Y EFECTOS DE LAS PARCELACIONES ILEGALES

-Entorno de ZGZ (30-35 km)-Corredor del Gállego/carretera de Huesca: Villanueva, San Mateo, Zuera-Corredor del Ebro /autopista de Barcelona: Pastriz, Alfajarín, Nuez de Ebro, Villafranca de Ebro, Osera-Corredor del Ebro/carretera de Castellón: Burgo de Ebro, Fuentes de Ebro-Corredor del Huerva/carretera Valencia: Cuarte, Cadrete, María de Huerva, Muel-Carretera de Madrid: La Muela-Corredor del Ebro/autopista de Logroño: Utebo, Pinseque, Alagón, Figueruelas, Bárboles

-Entorno inmediato de poblaciones más importantes: Huesca, Teruel, Monzón, Barbastro, Sabiñánigo, Calatayud, Caspe, Belchite o Borja

2.1.- Ubicación de las parcelaciones ilegales en Aragón

-Cerca de buenos accesos: proximidad a carreteras, caminos existentes

- Proximidad a ríos: riego…

- Proximidad a urbanización consolidada

2.2.- Características de las parcelaciones ilegales

-Origen al margen del planeamiento/sin control municipal

-Ausencia de infraestructuras

- Red viaria sin pavimentar, muy estrecha, sin aparcamiento, fondo de saco

-Ausencia de dotaciones públicas y zonas verdes

- Parcelario regular estructurado mediante caminos existentes o ramificaciones;800-1000 -2000 m2

-Uso residencial: segunda residencia/huerto familiar/ industrial/ primera residencia: impulso a legalización

- Baja calidad construcción: autoconstrucción, ausencia de control administrativo

2.3.- Efectos de las parcelaciones ilegales

-Deterioro entorno y del suelo

-Afección paisaje

-Transformaciones reversibles (salvo elevada consolidación):

- ausencia de infraestructuras destino del suelo sin transformar

- Individualismo antisocial

-Riesgo de chabolización

3.- MEDIDAS LEGISLATIVAS DE CONTROL PREVIO

3.1.- Antecedentes del régimen actual

a) LS´90 y TRLS´92: control previo de parcelaciones no urbanísticas

declaración de innecesariedad de licencia de parcelación urbanística

* Exigencia por Notarios y Registradores

b) Conclusiones DGA – Colegio Notarios y Registradores 1995

Clarifica el régimen estatal de licencias de parcelación

“El Notario velará por no autorizar escrituras públicas de segregación que pudieran tener finalidad urbanística, entendiendo por tales aquellas que pudieran originar la formación o ampliación de núcleo de población”

criterios/indicios:

- incumplimiento UMC- inferior a 2.500 m2 regadío, 10.000 secano- elevado nº de fincas resultantes- finca parcelada resultado de parcelación ilegal…

exigencia de licencia o innecesariedad

c) LUA´99:

parc. urbanísticas licencia de parcelación

-Distingue

par. agraria innecesariedad de licencia

- Amplía el control urbanístico sobre cualquier parcelación

- prohíbe las que incumplan UMC (igual que legislación estatal)

- parc. urbanísticas: toda segregación con finalidad edificatoria(formación núcleos: subespecie: prohibida)

3.2.- Régimen vigente de las parcelaciones

Art. 241 TRLUA: definiciones / Art. 245 TRLUA

-P. rústica: división con finalidad exclusiva de explotación agraria

declaración de innecesariedad de licencia

-P. urbanística: división con finalidad de permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo sometidos a licencia

licencia de parcelación

* Notarios y Registradores exigirán licencia o declaración de innecesariedad para autorizar e inscribir Escrituras de segregación

Art. 242 TRLUA: parcelaciones ilegales

Toda parcelación contraria a Ley y al Plan, especialmente cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población

Se considera núcleo de población la agrupación de edificaciones residenciales susceptibles de necesitar servicios urbanísticos y dotaciones comunes, salvo caracterización más estricta de Plan

*no toda parcelación urbanística es ilegal, únicamente cuando sea contraria al ordenamiento y pueda dar lugar a núcleo de población

Parcelas indivisibles: art. 243 TRLUA

No podrá realizarse parcelación alguna que dé lugar a parcelas de superficie inferiores a las previstas como mínimas en el planeamiento urbanístico o legislación sectorial

- salvo que sean adquiridos por colindantes para agruparlos a sus fincas

Art. 244 TRLUA

No podrá efectuarse ninguna parcelación sin que previamente se haya aprobado el planeamiento exigible según la clase de suelo

No se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos los lotes derivados de una parcelación ilegal

4.- MEDIDAS DISUASORIAS RESPECTO A HECHOS NO CONTROLADOS

a) Demolición:

- Ineficaz como medio disuasorio

- Falta de aplicación práctica

- 1993: Plan Integral de Actuación frente a las Parcelaciones Clandestinas y los Usos Ilegales del Suelo

Servicio de Inspección y Disciplina Urbanística de la DGA (1994): prevención e inspección, requerimiento a Aytos para incoar expediente sancionadores, subrogación DGA, vigilancia de parcelaciones ilegales sin edificar…

Artículo 277. Infracciones leves. a) Actos de parcelación rústica sin licencia o declaración de innecesariedad, cuando fuesen legalizables o tengan escasa entidad.

Artículo 278. Infracciones graves. a)Actos de división que incumplan las normas materiales sobre parcelaciones, siempre que no estén tipificados como infracción muy grave.

b) Régimen sancionador

Artículo 279. Infracciones muy graves.

a)Parcelaciones urbanísticas en suelo urbanizable no delimitado y en suelo no urbanizable cuando pudieran dar lugar a la constitución de un núcleo de población.

c) Parcelaciones urbanísticas u otros actos de edificación y uso del suelo o del subsuelo en contra de lo dispuesto en el ordenamiento urbanístico, cuando afecten a superficies destinadas a dominio público, sistema general o local de espacios libres o equipamientos, suelo no urbanizable especial o bienes protegidos por la legislación sobre patrimonio histórico.

c) CP´95: desconfianza del legislador respecto a Admon

1. Prisión de un año y seis meses a cuatro años, multa de doce a veinticuatro meses…a los promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo obras de urbanización, construcción o edificación no autorizables en suelos destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o lugares que tengan legal o administrativamente reconocido su valor paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural

2.- Prisión de uno a tres años, multa de doce a veinticuatro meses… a los promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo obras de urbanización, construcción o edificación no autorizables en el suelo no urbanizable

•En la práctica, ausencia de relevancia penal• Principio de última ratio?

5.- INTENTO DE DELIMITAR LOS EFECTOS DEL TRAFICO JURÍDICO CIVIL

TRLS´92: prohibió sine die el acceso al Registro de la Propiedad de las construcciones ilegales, al exigir licencia

descoordinación con el plazo restablecimiento legalidad

construcción ilegal intacta por no demolerse en los plazos previstos para ello: nunca podría acceder al tráfico jurídico

RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística

prohibición de acceder al Registro hasta que transcurra el plazo previsto para que la Admon ejerza sus potestades

Art. 52 RD 1093/1997:

Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

6.- REGULARIZACIÓN DE LAS PARCELACIONES ILEGALES

6.1.- Antecedentes normativos

a)Borrador de una Ley especial (1992)

b)Decreto 77/1995, de 18 de abril, por el que se regula la elaboración y ejecución de los Planes Especiales de Regularización URbanística: declarado ilegal en vísperas de agotar su vigencia de 4 años, por su carácter reglamentario

c)LUA´99: DT7ª:

- Remisión a desarrollo reglamentario- Regularización mediante su clasificación como SUNC o S.

urbanizable- SNUE: restablecimiento de la legalidad/expropiación

Criterio esencial protección del medio ambiente

- REGULARIZACIÓN

Ausencia riesgos y valores ambientales

Próximas a núcleos urbanos ocarreteras: crecimiento lógico

Amplia superficie

Alto grado de consolidación edificación,mayor calidad edificatoria….

capacidad para incorporarse al crecimiento urbano; situaciones irreversibles

6.2.- Regularización versus desaparición

-DESAPARICIÓN

-Riesgos naturales

-Espacios protegidos, valores ambientales

- Edificaciones dispersas

- Alejadas de núcleos, carretereras…

SNU

régimen autorizatorio restrictivo: reparaciones seguridad e higiene (art. 269.4 TRLUA)

6.3.- Características del proceso de regularización

ADMINISTRACIÓN PARTICULARES

Regularizar un hecho (tensión) -desconfianza de Admonilegal consumado -no percibe beneficio inversión

Falta de interés en SNU Tampoco perciben el riesgo (problema residual) de actuaciones de disciplina

a) Censo municipal

b) Viabilidad técnica y económica

c) No ubicación en SNUE

* Constituidas con anterioridad al 20 de marzo de 2012

6.4.- Requisitos de la regularización: art. 247 TRLUA / DT6ª LUA

Censo autonómico : art. 248 TRLUA

* En el momento en que el Gobierno de Aragón apruebe el censo general de parcelaciones ilegales, únicamente podrá regularizarse las inscritas en el mismo

6 años desde el 20 de marzo de 2012

Estudio previo

* Además, la Ley también exige a la CA la elaboración de un censo de ámbitos degradados por la realización de actuaciones urbanísticas ilegales aisladas, respecto a los que deberá elaborarse un Plan Especial –conforme a un posterior desarrollo reglamentario-, que incorporará medidas para acelerar la reposición de la legalidad y evitar la consolidación y extensión de infracciones.

Revisión / modificación: art. 247 TRLUA

Clasificación: art. 249 TRLUA

Suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado

hasta que se ejecute totalmente la urbanización

(salvo gestión)

régimen parcelaciones ilegales en SNU(ausencia de legalización)

6.5.- Planes de desarrollo: art. 250 TRLUA

- Objeto: adecuación a Plan:

regularizar aprov, viales, EELL, dotaciones, infraestructuras…

- Plazo: 3 años

- DETERMINACIONES

1.- Delimitación ámbito:

suelos exteriores

para EELL y equipamientos

2.- Red viaria, estacionamientos, alineaciones y rasantes,

-incidencia sobre el entorno de la circulación de vehículos en los accesos a la urbanización -posible mejora-

-Condiciones protección contra incendios y anchura mínima

3.- EELL, ZV, parques y zonas deportivas, de recreo y expansión (10% sup), equipamientos y servicios

4.- Determinaciones parcelación

5.- Justificación edificabilidad y aprovechamiento medio

6.- Regulación usos, aprovechamiento, condiciones urbanísticas, sanitarias, higiénicas y de ornato de construcciones y cerramientos

7.- Servicios e instalaciones suelo urbano; enlace redes generales; clausura pozos ciegos

8.- Plan de obras de adecuación de construcciones a condiciones de ornato; sustitución temporal programada de cerramientos

9.- Estudio de riesgos: medidas de prevención

10.- Reducción impactos ambientales/integración paisajística: arbolado

11.- Evaluación económica

12.- Gestión, plazos de ejecución urbanización y legalización edificaciones

- prohibida ejecución parcial por fases

12.- Garantías y compromisos: entidad de conservación?

DOCUMENTACIÓN

1.- Memoria informativa

-Situación registral de la propiedad y consolidada, edificación, usos del suelo e infraestructuras

-Datos históricos: segregaciones, personas implicadas y grado de estabilidad en la utilización de la edificación

-Titulares

- Fichas de cada parcela: superficie, superficie construida, usos, carac. de la edificación, parámetros urbanísticos consolidados, titularidad, datos registrales y catastrales, fechas de segregación y última transmisión, valoración de las obras y cerramientos en relación con las normas de ornato del plan, medidas correctoras previstas, existencia de pozos de captación y vertido, fotografías y croquis de la edificación existente

2.- Memoria justificativa

Oportunidad, plazos, ordenación, parámetros, sistema de actuación, compromisos

Estudio de riesgos

Proyecto de integración paisajística

Proyecto de medidas para minimización impactos ambientales: vertidos, circulación….

3.- Planos de información

Delimitación, estado de la propiedad, parcelario, usos, infraestructuras…

4.- Planos de ordenación

5.- Ordenanzas

6.- Plan de etapas

7.- Estudio económico-financiero

8.- Documento de compromisos

6.6.-¿En que se aparta de la ejecución del planeamiento general?

- Justificación de su viabilidad: conexiones…

-Cesiones:

EELL y equip: 10% superficie(no pueden cumplir módulos reserva:

colmatado)

Aprov?: “cesión al municipio del % del aprov. medio establecido por la legislación vigente”

- 1 parcelación ilegal = 1 sector = 1 Plan de desarrollo = 1 UE

- No se permite la ejecución parcial ni por fases

6.7.- Cuestiones que no resuelve el TRLUA

-Cobro gastos con anterioridad a la constitución de la Junta

-Ausencia de promotor / Asociación / Comisión Gestora

-Ausencia de consecuencias derivadas del incumplimiento

- Desclasificación

- Difícil llegar a acuerdos: nº elevado de parcelistas

F I N(Gracias por vuestra atención)