curso basico de promocion y gestion inmobiliaria

CURSO BASICO DE GESTIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Dirigido por: Antonio Caparros Navarro y Juan Fernández Caparros

OBJETIVOS DEL CURSO En el Curso se imparten las materias necesarias para que el Ingeniero de Caminos, pueda desarrollar la Dirección de Proyectos Inmobiliarios, haciendo hincapié en aquellos aspectos de tipo económico financiero y de tipo fiscal, que pueden estar mas alejados de su formación básica, mientras que los aspectos técnicos necesarios: uranísticos y de construcción, que le son mucho más conocidos, le son presentados desde la óptica del promotor, que no es la del constructor, ya que no tiene que ejecutar la obra, pero si decidir, de común acuerdo con el Proyectista, aspectos técnicos fundamentales como son: el programa y las calidades de la edificación, que le permitan adecuar la misma a las condiciones de mercado existentes en la zona donde se ubica la promoción inmobiliaria a desarrollar. El Promotor Inmobiliario tiene que enfrentarse, durante el proceso de gestación y construcción de la misma a una serie de decisiones, para las que debe contar con los conocimientos y herramientas que le proporcionen una adecuada seguridad en la toma de aquellas. El Curso tiene presente esos eventos, y de forma paralela a como aparecen en la vida real del proceso, debe resolver las siguientes cuestiones:

A) Ofrecido un determinado solar con un aprovechamiento urbanístico y un precio y condiciones de pago determinados, poder analizar, en un primer tanteo, cual es la edificabilidad y el tipo de producto que se puede edificar sobre el mismo.

B) Evaluar los costes e ingresos de la Promoción, planificar las necesidades de

financiación, y evaluar la Rentabilidad, en términos de mercado, de la inversión propuesta, para conseguir atraer al proyecto las fuentes de financiación necesarias.

C) Los tanteos de diseño realizados, así como nuestro conocimiento del mercado, hay que

transmitirlos a los Arquitectos que elijamos, para que los plasmen en los correspondientes proyectos, que permitan obtener los permisos y licencias necesarias, así como el que un constructor pueda realizarnos ofertas de ejecución de las obras. Estos procesos, realmente complejos, exigen la permanente atención del promotor, para tomar las decisiones que le corresponden: tipos y numero de cada producto inmobiliario, distribución interior de los mismos y calidades adecuadas a los estudios de mercado realizados.

D) Gestionar los permisos y licencias adecuadas, así como titularizar los productos para su

comercialización, para lo cual se precisa un conocimiento exacto de todas ellas, que el curso facilita con su exposición pormenorizada de cada una.

E) Contratar la obra, para lo cual el curso facilita las herramientas necesarias para conocer

las unidades de obra, y su agrupación en capítulos, que componen una oferta de construcción, los criterios de medición y las especificaciones de calidades, el análisis de las ofertas y los sistemas de contratación a emplear con el objetivo esencial de que se produzcan las mínimas desviaciones posibles.

F) Tomar la decisión de fijar los precios y condiciones de venta, y sobre todo la fecha de inicio de la comercialización, para lo cual el Curso proporciona los conocimientos necesarios para que con esta decisión se puedan evaluar exactamente los riesgos.

G) La elaboración de los documentos económico financieros, que en el Curso se proponen,

servirá para documentar de una forma eficiente, los procesos de negociación con las Entidades de Crédito para lograr la financiación necesaria.

H) El Curso también permitirá planificar adecuadamente la fase de entrega de las

edificaciones, un aspecto al que se le suele prestar poca atención, siendo muchas veces fuente de problemas y sobrecostes innecesarios sin una adecuada estrategia.

PROGRAMA MÓDULO N° 1.- EL SECTOR INMOBILIARIO Y SU MATERIA PRIMA

TEMA 1. - El Sector Inmobiliario. La actividad Inmobiliaria. La ley de Ordenación de la Edificación. El Promotor Inmobiliario. El proceso de transformación física de las Promociones Inmobiliarias. El proceso de Transformación Jurídica de las Promociones Inmobiliarias. TEMA 2. � La materia prima: El suelo. El marco legal. Clasificación y Calificación del Suelo. Condiciones de Parcela. Condiciones de Posición. Condiciones de Ocupación. Condiciones de Volumen y Forma de los edificios. Condiciones de Aprovechamiento

TEST DE EVALUACIÓN TEMAS 1 A 2

MÓDULO N° 2.- EL PRODUCTO INMOBILIARIO.

TEMA 3. � Conceptos Generales sobre Edificación. El edificio. El proceso de edificacion. La tipologia de las obras de edificacion. Requisitos Urbanísticos de una edificación. Necesidades que cubren y problemática medioambiental que plantea una edificacion. Funcion resistente del edificio. Aislamiento termico. Instalaciones termicas en los edificios. Control de ruidos. Proteccion contra incendios. Medidas de proteccion del medio ambiente urbano. Disposiciones minimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo

TEST DE EVALUACIÓN TEMAS 3

MÓDULO N° 3.- ENCAJE DE LA EDIFICACIÓN

TEMA 4. � Encaje de la edificación. Las Plantas de un edificio. Elementos constructivos singulares. Locales y piezas habitables en un edificio. Patios. Tipologias edificatorias. Edificios de tipo Residencial. Modelos de edificación residencial en el casco de las ciudades. Modelos de edificación residencial en zonas de expansión de las ciudades. Otros modelos residenciales de tipo singular. Edificios de oficinas. Edificios Industriales. Dimensionamiento interior de los edificios. Aplicación inmobiliaria. Encaje de la edificación

TEST DE EVALUACIÓN TEMAS 4

EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 1

MÓDULO N° 4.- ADQUISICION DE LA MATERIA PRIMA TEMA 5. - Modalidades Jurídicas de Adquisición de inmuebles. El contrato de compraventa. El contrato de permuta. El contrato de aportación de suelo. La adquisición del Derecho de Superficie. La adquisición del Derecho de Vuelo. Adquisición indirecta de suelo a través de la compra de las acciones de una sociedad. Adquisición de Edificaciones. TEMA 6. � Fiscalidad relativa a la Adquisición de inmuebles. Fiscalidad general de las transmisiones inmobiliarias. Tributación de los derechos reales de uso y disfrute. Tributación de servidumbres sobre inmuebles. Tributación del derecho de vuelo. Tributación del derecho de superficie. Tributación de los contratos de adquisición de suelo. Compraventa. Permuta. Aportación. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Tramitación de la operación de adquisición de suelo TEMA 7.- Gastos de adquisición y tenencia del suelo. Gastos previos a la adquisición. Gastos documentales de la adquisición. Notaria. Registro. Gastos de tenencia de inmuebles. Vallado. Impuesto de Bienes Inmuebles


MÓDULO N° 5.- EL PROYECTO Y LA OBRA

TEMA 8. - Proyecto de Obras. El proyectista. Los Estudios Técnicos Iniciales: Levantamiento Topográfico, Señalamiento de alineaciones y rasantes, Certificado de Viabilidad Geométrica, Estudio Geotecnico. El proyecto de Urbanización Exterior. El Proyecto de obras de edificación: Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución. Los proyectos complementarios: Estudio de Seguridad y Salud, El programa de Control de Calidad, El proyecto de Telecomunicaciones, los Proyectos de Actividad. El libro de ordenes y asistencias. El libro del edificio. La fiscalidad de los contratos de prestación de servicios TEMA 9. - Licencias y Autorizaciones. Obras de urbanización exterior. Licencia de Obras de edificación. Licencia de primera Ocupación. Cédula de habitabilidad. Licencia de Actividad. Licencia de Funcionamiento de instalaciones. Ocupación de vía publica. Permiso de cala. Autorizaciones para edificación en zonas de servidumbres publicas. Expediente de calificación de promociones de protección Publica. La responsabilidad Civil del Promotor. TEMA 10. - La Ejecución de las obras. El replanteo de las obras. Clasificación y contenido de las obras. El proceso de contratación de obras. Estrategias de Concurso. Elección de contratistas ofertantes. Otros contenidos de las ofertas. Análisis y selección de las ofertas. Estrategia para fijación del precio final de la obra. Adjudicación. El Contrato de obra. Tributación del contrato de obras. La Dirección facultativa de las Obras.


MÓDULO N° 6.- LOS PROCESOS DE TRANSFORMACION INMOBILIARIA: LOS COSTES

TEMA 11. -El proceso de transformación jurídica. La declaración de Obra Nueva. El establecimiento del régimen de División Horizontal.

TEMA 12. - Los Costes de la promoción inmobiliaria. Costes de gestión Urbanística. Costes de Construcción. Control de calidad. Revisión de precios. Acometidas de Servicios. Costes de Proyectos y Dirección de Obra. Gastos de Titulación. Impuesto de Actividades Económicas. Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Gastos de promoción y Comercialización. Gastos generales de la promoción. TEMA 13. � Gastos de entrega de edificios. Cedula de habitabilidad. Licencia de primera ocupación. Licencia de Actividad y Apertura. Licencia de funcionamiento. Coste de los Seguros de Responsabilidad. Gastos e ingresos en la escrituración y entrega. Gastos de posventa.


EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 2

MÓDULO N° 7.- LA COMERCIALIZACION

TEMA 14.- Las topologías de las promociones inmobiliarias. Promociones de tipo residencial. Venta: Libre, Protección Publica. Arrendamiento: Libre, Protección Publica. Promociones del sector terciario. Otras promociones inmobiliarias TEMA 15. - Los Ingresos de las promociones inmobiliarias. En venta: Entrada, Letras aplazamiento hasta llaves, Subrogación de Hipoteca. Arrendamientos: El Coste de los avales que garantizan las cantidades entregadas por los clientes antes de la entrega de la edificación. Repercusión del IVA. TEMA 16.- Comercialización de productos inmobiliarios. Relaciones de la obra con la comercialización. Información a facilitar a los compradotes. Concreción de las superficies y planos informativos. Establecimiento de los coeficientes de participación de la división horizontal. La memoria de calidades de la promoción. El establecimiento dela oficina de ventas y del piso piloto a pie de obra. Explotación del piso piloto. Información a incluir en el contrato de compraventa


MÓDULO N° 8.- FINANCIACION Y RENTABILIDAD

TEMA 17. - Documentación económico financiera de las promociones inmobiliarias. El Estudio Económico. La planificación temporal, análisis de tesorería: Cash Flow. El Impuesto de Sociedades. La conciliación del IVA

TEMA 18. - La Financiación de las promociones inmobiliarias. Fondos Propios: Capital Social. Fondos Ajenos: El préstamo hipotecario. El descuento de efectos. Los prestamos puente. Concepto y tipos de interés. Los gastos financieros. TEMA 19. - Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. Estática. Rentabilidad estática de la Inversión, Rentabilidad de los Fondos Propios, Margen de Ventas. TEMA 20. - Medidas de rentabilidad de las promociones inmobiliarias. Dinámica El Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) y el Plazo de Recuperación de la Inversión o Pay Back (PB).

TEST DE EVALUACIÓN TEMAS 17 A 20 EJERCICIO PRACTICO PARA RESOLVER NUMERO 3

ACAP JFCAP

Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos

Demarcación de Madrid

Curso Básico de Gestión

Inmobiliaria

Antonio Caparrós Navarro Juan Fernández Caparrós

Promoción 1 Febrero 2002

TEMA 1. - EL SECTOR INMOBILIARIO OBJETIVOS DEL TEMA: Dar una descripción de la importancia del sector inmobiliario en la economía nacional. Definir y desarrollar su marco legal, los agentes de la edificación en particular el del Promotor Inmobiliario, así como describir de una forma general la actividad promotora. GLOSARIO DE TERMINOS: - La ley de Ordenación de la

Edificación (LOE) - Producto Interior Bruto (PIB) - Mercado primario de suelo - Mercado secundario de suelo - Mercado Residencial - Mercado Terciario - Mercado de suelo Industrial - Equipamiento Dotacional - Promotor Inmobiliario - Constructor - Director de Obra - Director de Ejecución de Obra - Entidades de Control de Calidad - Laboratorios de Control de Calidad - Suministradores de producto - Calificación del suelo - Clasificación del suelo - Parcela - Finca - Aprovechamiento - Aprovechamiento patrimonializable - Edificabilidad - Uso - Tipología del uso - Cesiones de terreno - Cesiones de aprovechamiento

- Mix de producto - Estudio Económico - Cash Flow - Rentabilidad del Activo - Margen de Ventas - Rotación de Activo - Sociedades Inmobiliarias

Promotoras - Sociedades Inmobiliarias

Patrimonialistas - Sociedades Inmobiliarias Mixtas - Coste Medio Ponderado del Capital - Recursos Propios - Recursos Ajenos - Activo - Pasivo - Inmovilizado - Activo Circulante - Pasivo Exigible - Beneficio antes de intereses e

impuestos (BAII) - Beneficio antes de impuestos (BAI) - Beneficio después de impuestos

(BN) - Pay out - Valor añadido económico (VAE) - Índice de crecimiento interno (ICI)

1.1. - DFINICIONES GENERALES El termino inmobiliario tiene dos acepciones en el Diccionario de la Real Academia Española: Perteneciente a cosas inmuebles. Empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas. 1.2. - EL SECTOR INMOBILIARIO Sin embargo la riqueza de actividades, singularidades y matices que se generan y ordenan alrededor de los bienes inmuebles aconseja, como señala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, a que se defina el sector inmobiliario: Como fracción de la actividad económica en la que sus agentes operan con bienes inmuebles y derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto de mercados sin ningún elemento de oferta común fuera de ellos.

En la definición se han incorporado los elementos característicos de los mercados inmobiliarios, impuestos precisamente por la localización fija de los inmuebles y el carácter finalista de su uso.

E L S E C T O R IN M O B IL IA R IO E N E S P A Ñ A

� R E P R E S E N T A U N 1 1 % D E L P IB� 8 % A L 1 0 % D E L A P O B L A C IO N O C U P A D A

G E N E R A N D O 2 , 2 E M P L E O E N O T R O S S E C T O R E SE N 2 A Ñ O S .

� D E M A N D A IN D U C ID A E N O T R O S S E C T O R E S D EH A S T A E L 3 0 % D E L A IN V E R S IO N .

� P O R F IS C A L ID A D R E V IE R T E A L E S T A D O E L 4 0 %D E L A IN V E R S IO N

La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambiables fuera del mercado, son productos de un mercado y no de varios mercados como ocurre con otros bienes. Hay pues diferencias estructurales básicas entre los mercados inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia, diferencias entre las empresas que operan en ellos: los aciertos y errores no solo van ligados a la gestión y al producto sino también y básicamente a su localización.

El mercado inmobiliario tiene una primera clasificación en: - Primario, que responde a la cadena productiva: Suelo - Edificación -1 Ocupación

- Secundario: Bienes de 2 uso o segunda ocupación

El mercado inmobiliario, como cualquier mercado se configura por sus componentes, que podemos agrupar en función de los siguientes elementos: a) Los Personales: Demandantes (los usuarios y los inversores) y Ofertantes: El

promotor como oferente único en los mercados primarios y el binomio usuario e inversor, en su múltiple papel de: demandante en todos los mercados y oferente en los secundarios.

b) Los Reales, que son los productos inmobiliarios, que incluye cada segmento de

mercado: Mercado Residencial (Vivienda Libre o de Protección Publica, De Primera Residencia o de Segunda Residencia, Turístico, Residencias geriátricas, etc.); Terciario (Oficinas, Locales de Negocio, Centros Comerciales), Industrial (Polígonos Industriales, Parques Tecnológicos o de Empresas, Bases Logísticas, etc.), Sector de Ocio (Parques Temáticos), Urbanizaciones de Grandes Complejos (Campos de Golf, Puertos deportivos, Marinas Interiores, Estaciones de Esquí, etc.) y/o Dotacional (Escuelas, centros Administrativos).

c) La Información, o relación interna entre demandantes y Ofertantes. Y aquí

debemos destacar la poca transparencia del sector, aunque el primario es menos opaco, puesto que es posible contabilizar las unidades planificadas, en proyecto, en construcción, construidas, vendidas y ocupadas, y por lo tanto cabe realizar, en ellos, estudios de oferta con suficiente nivel de confianza.

La demanda en el sector inmobiliario se suele caracterizar por medio de una magnitud denominada: Accesibilidad, para cuya medición se usan tres indicadores básicos: - Relación entre el precio de la vivienda sobre ingresos familiares, mide cuantos

años son necesarios para pagar, con un salario medio, una vivienda de precio medio si la totalidad de la renta se destinara a su adquisición.

- Cobertura máxima del precio de la vivienda, se calcula como el cociente entre

la cuantía máxima financiable y el precio de la vivienda. La cuantía máxima financiable se obtiene suponiendo un préstamo del 80% del valor de la vivienda, que se amortiza en 20 años, si la familia, de un solo perceptor de ingresos, dedica al pago de la vivienda el 30% de la renta familiar.

- Esfuerzo inversor sobre el ingreso del hogar, que mide la proporción del

ingreso del hogar que es absorbido por la primera anualidad de amortización del préstamo.

En la tabla siguiente puede verse la evolución de estas magnitudes: TABLA N° 1.1

ESFUERZO SOBRE SALARIO (2)

AÑO PRECIO/RENTA (1)

BRUTO % NETO %

VIVIENDA ADQUIRIB

LE (3) EUROS

1997 4,0 32,7 26,3 72.121 1998 4,1 32,2 26,0 79.333 1999 4,4 32,6 26,4 87.748 1999 (III)

4,4 33,3 26,9 87.147

1999 (IV)

4.6 35,0 28,4 84.743

2000 (I) 4,7 36,7 29,2 83.541 2000 (II) 4,8 38,8 30,3 81.137 FUENTE: BBVA 1. - Numero de años de trabajo necesarios para comprar una vivienda sin necesidad de financiación extra. 2. - Ingresos mensuales que deben destinarse a la compra. El indicador neto incluye las deducciones fiscales. 3. - Capacidad de endeudamiento de una familia con ingresos medios y que no suponga un esfuerzo financiero superior a una tercera parte de los ingresos brutos anuales. En los mercados primarios se realiza por el Promotor Inmobiliario, la actividad promotora, caracterizada, en primer lugar por un largo proceso de fabricación de la oferta de inmuebles aptos para ser ocupados, que impide una rápida respuesta en el corto plazo, frente a un incremento de la demanda; lo que significa que estos mercados presenten una gran rigidez, que se transmite de forma inmediata al mercado en forma de incremento de precios.

ACTIVIDAD INMOBILIARIA: CICLO DE LAPROMOCION

TIEMPO

VOLUMENDEACTIVIDAD

CICLO PROMOCIONINMOBILIARIA

PERMISOS

CONSTRUCCION

COMERCIALIZACION

VENTASRESIDUALES

NUEVAPROMOC

El incremento de la cantidad demandada, si provoca una reacción de la oferta que intenta absorber a medio plazo este crecimiento, reacción que se percibe desproporcionada cuando en el medio plazo las cantidades demandadas y ofertadas no se encuentran.

ACTIVIDAD INMOBILIARIA:TEORIA DE LOS CICLOS

ECONOMICOSVOLUMEN DEACTIVIDAD

EVOLUCION DE LA ECONOMIA GENERAL

70 75 80 85 90 95

CICLO DE 25 AÑOS

Si se enlazan estos comportamientos singulares, de oferta y demanda, con los movimientos de los ciclos económicos, la foto fija del �boom inmobiliario� es el oligopolio de oferta, en tanto que en los periodos de crisis lo es el oligopolio de demanda. Hay pues un cierto balanceo entre oferta y demanda inmobiliaria que acomodan sus lentos movimientos a los ciclos económicos, provocando con ello un baile crónico de desencuentros.

ACTIVIDAD INMOBILIARIA:TEORIA DE LOS CICLOS

ECONOMICOS

TIEMPO

VOLUMEN DEACTIVIDAD CICLO ECONOMICO

PRODUCTOINMOBILIRIO

En el marco de la economía nacional la Promoción Inmobiliaria constituye el proceso de formación del capital fijo que concluye con la canalización del ahorro (fundamentalmente de las unidades familiares) y de la inversión (empresarial y de capitales en busca de rentabilidades) hacia el sector inmobiliario. 1.3. - LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA La actividad de promoción requiere moderada necesidad de capital fijo, siendo por el contrario mayor la inversión en inmovilizado que queda incorporada al producto final. Sus características de localización única de cada promoción, hace que no existan economías de escala ni de niveles de experiencia altamente exigentes, ya que estos elementos no son extrapolables a otra promoción localizada en otro lugar, realizada en otro momento económico y que posiblemente deba atender a una demanda distinta. Una Promoción Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisión de inversión caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduración, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperación a través de su comercialización (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo. La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que es su materia prima, a dos procesos de transformación claramente diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformación física, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y otro proceso de transformación jurídica, que nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su comercialización.

1.3.1. - PROCESO DE TRANSFORMACIÓN FÍSICA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Normalmente, en una Promoción Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios, son para la adquisición del terreno. A continuación se requieren sucesivos desembolsos, en la Fase de Gestión Urbanística, para su transformación, primero en suelo urbanizable, y luego, tras la ejecución de la correspondiente urbanización, para su transformación en suelo finalista, como solar edificable.

Posteriormente hay que diseñar, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promoción Inmobiliaria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercialización, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados. Es además, una decisión de inversión compleja, ya que en su desarrollo y planteamiento inciden materias especializadas: de carácter jurídico, tales como el derecho civil, urbanístico, registral y fiscal; materias pertenecientes al campo económico, en cuanto a su financiación, y materias de comercialización y marketing. En la primera decisión, cuando se estudia la posible adquisición de un terreno, hay que estar bien seguros de sus parámetros urbanísticos fundamentales, que revisaremos en el epígrafe 2.3.

Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de un terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusión, o precio del metro cuadrado edificable sobre el solar.

EL PRECIO DEREPERCUSION

SC = M2. EDIFICADOS

SU = M2. DE SUELO

PRECIO SOLAR = P

PRECIO DE REPERCUSION = P / SC

RASANTE

EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE

EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE

SOBRE RASANTE

La ubicación del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad, determinara, en la mayoría de los casos, el producto a edificar. Un estudio del mercado inmobiliario de la zona, nos determinara que tipo de vivienda se demanda, tanto en su calidad como en su programa funcional (numero de dormitorios, dimensiones mínimas del salón, etc.).

EL PRODUCTO A EDIFICAR

SOLAR

ZONA DE INFLUENCIA

CIUDAD

LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA DE LA CIUDAD

Hay que tener en cuenta que además de la edificación, que computa a efectos de edificabilidad máxima, y en consecuencia del precio de repercusión, existe otra que no computa, o lo hace de forma parcial, como puede ser la ubicada por encima de la rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta; y en general, la situada por debajo de la rasante, dedicada a trasteros o plazas de garaje.

No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementaria no tiene precio de repercusión de solar, tiene un coste de edificación, y por lo tanto es primordial conocer si será rentable o no su construcción. Por lo que también deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la zona, para determinar si estas edificaciones complementarias tendrán buena acogida. A veces suelen ser determinantes para el éxito de la promoción, en su conjunto, ya que la ausencia, por ejemplo de plazas de garaje, puede suponer una dificultad añadida, a veces insuperable, a la comercialización de las propias viviendas.

Igual sucede en el caso típico de un bloque residencial, cuando se pretende comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisión que puede significar, no solo la facilidad de comercialización del resto de la promoción, al hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximidad, de los que carece la zona, sino también, a veces, la salvación financiera de la misma, si se tiene la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades bancarias, compañías de hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al no tener posibilidad de venta, por saturación de la zona, un volumen importante de los ingresos previstos.

En cada una de las fases que caracterizan una promoción inmobiliaria, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusión del suelo y del coste de la obra. El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros siguientes:

TABLA N° 1.2

COSTES EN LA FASE DE GESTIÓN URBANISTICA Adquisición del Terreno - Pago propietarios

- Gastos de Titulación (Notario y Registro)

- Impuestos que gravan la adquisición (ITP y AJD o IVA)

- Impuestos Locales (IBI, IVTU) Documentos de Planeamiento - Proyecto de Programación

Urbanística (PAU) - Plan Parcial (PP) - Plan de Reforma Interior(PERI) - Estudio de Detalle (ED)

Tasas Municipales de Tramitación

- Sobre los documentos de Planeamiento

Desarrollo Sistema de Ejecución - Constitución Junta Compensación

- Proyecto de Compensación y/o de Reparcelacion


- Sobre los documentos de los Sistemas de Ejecución.

Proyecto de Urbanización - Honorarios Técnicos - Licencia Obras Urbanización

Ejecución Obras de Urbanización

- Pago Contratista - Dirección Técnica Obras Urb.

Gastos Financieros - Coste prestamos y créditos

FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA Estudios previos - Levantamiento Topográfico

- Estudio Geotecnico Proyectos - Proyecto Básico (Arquitecto)

- Proyecto de Ejecución (Arq.) - Estudio Seguridad y Salud

(Apar.) Licencia de Obras - Impuesto sobre Construcciones

- Tasas Municipales

- Avales Garantía reposiciones Ejecución Obra de Edificación - Viviendas

- Locales - Anejos (Garajes y/o Trasteros) - Urbanización Interior (Piscinas,

Jardines, etc.) Dirección Técnica de las Obras - Dirección Obras (Arquitecto y

Aparejador) - Dirección Seguridad y Salud - Control de Calidad

Gastos de Titulación - Declaración de Obra Nueva - División Horizontal - Formalización Escritura

Préstamo Hipotecario Otras Licencias y Tasas - Licencia de Primera Ocupación

- Tasas Viviendas Protección Publica (en su caso)

- Impuesto Bienes Inmuebles (IBI)

- Impuesto Municipal Actividades Económicas (IAE)

- Cédula de Habitabilidad ( en su caso)

Gastos de Implantación de Servicios

- Acometida Eléctrica - Boletines de Energía y Agua

Gastos Financieros - Intereses Aplazamiento pagos adquisición de los terrenos.

- Intereses Prestamos Hipotecarios

- Avales cantidades a cuenta. - Intereses Prestamos Puente y/o

líneas de crédito. - Gastos por Descuento de

Efectos

Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ventas (o las rentas obtenidas vía alquileres) de la promoción. Ambos documentos: Estudio Económico y Cash-Flow, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese momento todavía no

disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecuados de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso sobre nuestros propios recursos.

Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles.

Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Económico y el Cash � Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena aproximación al proyecto de inversión a financiar, ya que estas necesidades de tesorería serán las que debemos cubrir con los medios de financiación mas adecuados de entre los que podamos disponer.

Es evidente que los sistemas de financiación de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos según las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco será igual si se trata de promociones de Régimen Libre o si son de Promoción Publica.

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CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS

PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR

LOS SALDOS NEGATIVOS

1.3.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIÓN JURÍDICA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carácter publico: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representación gráfica de los inmuebles, y su objeto único y básico, es el de individualizar y dar existencia física a los mismos, siendo su carácter eminentemente fiscal. Por el contrario, el segundo, tiene por objeto la descripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurídica en el trafico inmobiliario.

La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un numero especial y bajo ese numero se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos:

- Naturaleza (rústica o urbana) - Situación - Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes) - Medida superficial (que no es un parámetro esencial) - Nombre (sí existe) - Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita) Iniciado el proceso urbanístico, en general, la finca o parte de la misma, será aportada a una Junta de Compensación, con lo cual se deben inscribir, por medio del otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modificaciones físicas: Segregación, Agrupación, Agregación o División.

A su vez, consecuencia del proceso de ejecución del planeamiento urbanístico, la Junta de Compensación, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con números de fincas nuevos, y en general con la carga de urbanización (importe proporcional que corresponda a su ejecución), que también figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelación (una vez acabada la urbanización y completado, a satisfacción, su pago).

Iniciado el proceso de promoción inmobiliaria, se debe registrar otro cambio físico, declarando la Obra Nueva, que es la edificación que se proyecta ejecutar sobre el solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y puede llevarse a cabo al inicio de la construcción (previa la obtención de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigirá el Notario).

A continuación, o de forma simultanea con la anterior declaración, se suele otorgar el correspondiente Régimen de División Horizontal, también en escritura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrán ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento común) que componen la edificación proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas.

A su vez, Registro y Catastro están cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia catastral.

Como vemos, con este entramado jurídico, se pasa de la finca original, aportada inicialmente, a la Junta de Compensación, a tener individualizadas en el Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercialización inmobiliaria. Se puede así, establecer contratos, públicos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promoción, que tendrán total seguridad jurídica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso. Así mismo, la entidad que financia la promoción inmobiliaria, por medio de la correspondiente garantía hipotecaria, tiene mayor seguridad jurídica, al poder dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma. Y en consecuencia, al constituirse la escritura de préstamo hipotecario, no exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaración de Obra Nueva y la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, para así poder dividir la garantía hipotecaria entre las fincas resultantes de la promoción.

FINALIZACION DELPROCESO JURIDICO DE

TRANSFORM ACION

SOTAN O 1 G ARA JE Y TRASTEROS


PLN ATA BA JA : LOCA LES CO M ERCIALES

P-1

P-2

P-3

BA JO

RA SA NTE

PISO 3° B FINCA N° 25.608

TERRENO FIN CA 25.600

ESCA LERA(ZON A CO M U N)

1.4. - MARCO JURIDICO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA 1.4.1. - LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenación de la Edificación (LOE), que entro en vigor el 5 de mayo del 2000, y que junto al Código Técnico de la Edificación, que esta previsto elabore el Gobierno en el plazo de dos años a partir de la entrada en vigor de la primera, constituirán los ejes jurídicos que presidan la Promoción Inmobiliaria, y de la cual vamos a efectuar un breve resumen incidiendo en el contenido de sus puntos mas esenciales. 1.4.2. - ÁMBITO DE APLICACION La ley es de aplicación al proceso de edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, publico o privado, cuyo uso principal esta comprendido en los grupos que señala la ley. 1.4.3. - EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA EDIFICACION La construcción de edificios, la relación de obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisara las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes de conformidad con la normativa aplicable. Según lo dispuesto en la nueva Ley de Ordenación de la Edificación, la recepción de la obra es el acto por el que los trabajos ejecutados son aceptados por el Promotor. Podrá realizarse; con o sin reserva, y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando así se acuerde por las partes. La recepción deberá consignarse en un Acta de Recepción ( que se suele denominar: Provisional), firmada al menos, por el Promotor y el Constructor, y en la misma se hará constar: a) Las partes que intervienen b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y

terminada de la misma. c) El coste final de la ejecución material de la obra. d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reserva, especificando, en su

caso, estas, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados.

e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Así mismo se adjuntaran el certificado final de la obra suscrito por el Director de Obra y el Director de la Ejecución de la Obra. El Promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no esta terminada, o no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijara el nuevo plazo para efectuar la recepción.

Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de la obra, plazo que se contara a partir de la notificación efectuada por escrito al Promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el Promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

El computo de los plazos de responsabilidad y garantía se iniciara a partir de la fecha en que se suscriba el Acta de Recepción, o cuando se entienda esta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior. Antes de proceder a la firma del certificado final de obra, por parte de la Dirección facultativa, se debe medir y valorar la totalidad de la obra, formulando la correspondiente liquidación económica final de la misma (ya que las certificaciones se entienden que son simples pagos a cuenta). El porcentaje acordado, en concepto de retención, se devolverá, una vez subsanados los defectos recogidos en el acta de recepción, en la que también deberá figurar, si el importe retenido, o una parte del mismo se puede sustituir por una garantía ( aval bancario) o no, así como el plazo establecido como garantía de las obras: Transcurrido este, se establece la forma de extender el Acta de Recepción Definitiva, de forma y contenido análogos a la provisional.

Así mismo, según la Ley de Ordenación de la Edificación, debe preverse, que una vez finalizada la obra, el proyecto, con sus eventuales modificaciones debidamente aprobadas, planos �as built�, sea facilitado al promotor para la formalización de todos los tramites administrativos que procedan. A dicho proyecto se acompañara, en todo caso, la documentación relativa al uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones de conformidad con la normativa que le sea de aplicación ( formalización del Libro del Edificio en su caso).

1.4.4. - AGENTES DE LA EDIFICACION Define a todos los Agentes de la Edificación, como personas físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Señala las siguientes:

PROMOTOR: �Persona física o jurídica, publica o privada, que, individual o colectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación�. Sus obligaciones son:

- Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en

él. - Facilitar la documentación necesaria para la redacción del proyecto, así como

autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo. - Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recepción de la

obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorgamiento de escritura publica.

- Suscribir los seguros que sean obligatorios. - Entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada, o cualquier otro

documento exigible por las administraciones competentes. PROYECTISTA El agente que por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística, redacta el proyecto. EL CONSTRUCTOR El agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios a ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. EL DIRECTOR DE OBRA Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás

autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. LAS ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. LOS LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD Son aquellos capacitados para prestar asistencia técnica mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación. LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción. Entendiendo como producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución. 1.5. - TIPOLOGIA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

La primera clasificación que suele realizarse es por su destino: Promociones para venta y Promociones para Alquiler. Una segunda clasificación es por el tipo de producto: - Residencial, si es un edificio dedicado fundamentalmente al uso de vivienda. - Terciario, si es un edificio cuyo uso predominante o exclusivo es el de Oficinas o

Locales de Negocio. - Industrial, si se trata de una edificación o nave cuyo destino es la industria.

- Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o privado, pero en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional, deportivo, sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado potencial de clientes es muy reducido, este tipo de promociones, en general, tienen escaso valor comercial para un promotor privado.

1.6. -LAS DECISIONES DE INVERSIÓN DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Una Promoción Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisión de inversión caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduración, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperación a través de su comercialización (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo. Hemos visto las características de la actividad inmobiliaria, caracterizada por su gran complejidad y su largo periodo de maduración, que tiene importantes implicaciones en el análisis de decisiones de inversión, dado que estas requieren grandes volúmenes de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de liquidez. Así mismo es importante señalar el carácter recurrente del negocio, ya que para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones con cierta regularidad, que constituirán, casi con toda generalidad, nuevos proyectos, con productos distintos, con cambios en la demanda, y por consiguiente creadoras de experiencia no extrapolables. El proceso de selección tiene tres protagonistas: el análisis económico, el técnico y el de mercado. Todos ellos se nutren de información y deben tener una evolución paralela, siendo imprescindible, para el buen éxito de la operación, que los tres ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto. El proceso de análisis comienza, normalmente, por la localización del solar, que debe ser sometido a un primer análisis de encaje estratégico, en el que se miden parámetros tales como: ámbito geográfico de actuación, tipo de producto, volumen de operación respecto al tamaño de la empresa, etc. Con unos primeros grandes números, se realiza el primer encaje utilizando las magnitudes básicas del Estudio Económico, que son: El coste de adquisición del solar (el precio que nos piden por el solar: S), el coste de la Construcción ( C) y el Volumen de Ventas (V), ya que los demás componentes son función de estas magnitudes básicas. Por consiguiente podemos escribir la ecuación siguiente:

V = S + c1 x S + C + c2 x C + GG + k3 x V + B = = S x k1+ C x k2 + GG + V x k3 + b x V

Siendo GG, los gastos generales, calculados de forma directa o bien imputados de forma indirecta a la promoción inmobiliaria, como parte proporcional de los que soporta en su conjunto, la sociedad mercantil que realiza la operación. Si consideramos que estos gastos se establecen como un coeficiente sobre el coste total de la misma, esto es: GG = k4 (S x k1 + C x k2) tendremos:

V( 1 � b � k3) = (1 + k4) (S x k1 + C x k2) de donde podemos despejar el precio de adquisición que deberíamos pagar por un solar, compatible con unos precios de venta y construcción, adecuados a la zona, y al tipo de producto a comercializar, y la obtención de un determinado nivel de beneficios, considerados estos antes de intereses e impuestos, obteniendo: V x (1 - b � k3) � C x k2 x (1 + k4) S = ----------------------------------------------- (1) k1 x (1 + k4) Presentada la formula anterior, con la estructura propuesta, se tiene la ventaja de tener de forma explícita los dos coeficientes sobre los que el Promotor tiene un cierto margen de actuación: los gastos generales (k4) y el beneficio (b) de la operación La formula (1) es la que figura, con una estructura similar, en la Orden de 14/11/94 de Tasaciones de Inmuebles para el Mercado Hipotecario, aplicable al método de calculo del solar por el valor residual, según el método estático. En dicha norma se propone tomar, como margen de beneficio del promotor, el común en promociones de similares características, con un valor mínimo de 1,5 veces el tipo de actualización que figura en la Tabla siguiente (Resolución del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de Julio de 1999):

TABLA N° 1.3 Tipo de Inmueble Tipo Actualización (%) Vivienda de 1° Residencia 4,5 Vivienda de 2° Residencia 7,5 Oficinas 5,5 Locales comerciales 7,0 Naves Industriales 9,0 Plazas de aparcamiento 6,0 Fincas Rústicas 4,0 Otros 8,0

En definitiva, para aplicar la formula anterior, y poder obtener de una forma rápida y aproximada el precio de repercusión del suelo, en función de los precios de venta y el precio de construcción (presupuesto de contrata = coste de ejecución material mas los gastos generales y el beneficio del constructor, incluyendo en dicho precio de contrata el presupuesto de Seguridad y Salud y el coste de las acometidas de servicios) hace falta conocer los márgenes en los que se mueven los coeficientes k1, k2 y k3. Es evidente que estos valores de k1, k2 y k3, deben ser fruto de elaboración interna de cada empresa inmobiliaria, y deben utilizarse como valores medios estadísticos, ya que dependen lógicamente de factores tales como volumen de la operación (determinados aranceles u Honorarios de profesionales, dependen de factores tales como valor del solar o de la obra, metros cuadrados de edificación, etc.), ubicación de la misma (la tasa y el ICIO de la Licencia de Obras, la cuota variable del IAE, etc., son variables en cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma). Con objeto de comprobar la potencialidad del método, supongamos que tomamos como valores medios, los siguientes: k1 = 1,03; k2 = 1,23 y k3 = 0,15, tendremos:

V x (0,85 - b) � C x 1,23 x k5 V x (0,85 - b) S = ----------------------------------------- = ------------------- - C x 1,194

1,03 x k5 1,03 x k5 siendo: k5 = 1 + k4 formula que podemos aplicar según la siguiente tabla de valores, siguiente, en la que suponemos que C = c% x V, es decir si el coste de construcción es un porcentaje de la venta y así mismo si consideramos S = s% x V, es decir que la repercusión del solar también la suponemos un cierto porcentaje del volumen de venta. Tabla que, para las hipótesis realizadas (desconfiar de tablas análogas publicadas sin conocimiento explícito de sus hipótesis de calculo), nos permite conocer los valores máximos admisibles de repercusión de solar según los valores supuestos de Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAIT) y de la imputación de Gastos Generales. Si por ejemplo, una promotor trabaja con un BAIT del 20%, y unos gastos generales del 5% del coste, para una determinada promoción, cuyo coste de construcción, determinado como indican las hipótesis efectuadas, es del 30% del precio de venta, admitirá una repercusión del solar de cómo máximo un 24,28 % de dicho precio. Así pues, si en estas condiciones, la promoción tiene un precio de venta de 1.500

euros/m2 y el coste de construcción del producto no sobrepasa los 450 euros/m2, la repercusión máxima del solar deberá ser de 364,2 euros/m2. TABLA N° 1.4

B % K4 % c % s % 5 30 33,48 5 40 21,54 5 50 9,60

10 30 30,36 10 40 18,42 10 50 6,48 15 30 27,48 15 40 15,54

10

15 50 3,60 5 30 28,88 5 40 16,94 5 50 5,00

10 30 25,96 10 40 14,02 10 50 2,08 15 30 23,28 15 40 -

15

15 50 - 5 30 24,28 5 40 12,34 5 50 0,4

10 30 21,55 10 40 9,61 10 50 - 15 30 19,06 15 40 7,12

20

15 50 - 5 30 19,66 5 40 7,72 5 50 -

10 30 17,13 10 40 5,19 10 50 - 15 30 14,83 15 40 2,89

25

15 50 -

Si aplicáramos cualquier otra formula de las muchas existentes, es evidente que los resultados no tendrían porque coincidir, al estar basadas en hipótesis distintas. Por ejemplo, si aplicamos la conocida formula que utiliza el Ministerio de Hacienda para el calculo de las valoraciones catastrales:

V = 1,4 x F x (S + C) Obtendríamos valores distintos, ya que la estructura de costes en que se basa esta formula parte de que el solar incide en un 21% del coste es la repercusión del solar, el 50% es la construcción y el resto de coste, incluido el beneficio del promotor es del 29%. Estructura de costes que actualmente, dados los costes de repercusión de los solares esta bastante alejada de la realidad en la mayoría de las poblaciones españolas, en las que fácilmente se acercan a un 50% del coste. Pasado este primer filtro, el análisis técnico y de mercado ayudaran a definir el producto, en tanto que el análisis económico (que se nutre de la información que le aportan los anteriores) permitirá estimar su rentabilidad y por tanto su viabilidad económico financiera. En la Tabla n°2, se resume un proceso de análisis típico (aunque la escasez del mercado del suelo, a veces no permite elaborar con tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma rápida).

TABLA N° 1.5 COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE

INVERSIÓN INMOBILIARIA Consultas Ayuntamiento

ESTUDIO TECNICO

Consultas Arquitectos

Mix de ProductoPrecios Calidades Diseño Ritmo de ventas

Oferta

Unidades en producción Estudio Sistemático Productos con mejor venta Opinión de Expertos

ESTUDIO DE MERCADO

Demanda

Experiencia e intuición

DISEÑO DE PRODUCTO

Estimación de precios de venta

ESTUDIO ECONOMICO

Presupuesto de Costes Estimación Ritmo de VentasCondiciones pago solar y obra

ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO

CASH- FLOW

Financiación

VIABILIDAD

En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados, obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de la operación. Evidentemente solo se acometerán aquellas promociones que arrojen, no solo margen positivo, sino que además con un volumen adecuado para compensar el riesgo soportado, que normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas ( B= b * V). Este estudio tiene como soporte documental el denominado Estudio Económico. Pero además, en la fijación inicial de los costes, viene implícita la hipótesis realizada sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las inversiones a realizar, lo cual

puede tener, a veces, un fuerte margen de error, que deberemos aproximar mediante la proyección temporal de los pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y gastos estimados en el Estudio Económico. Si el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promoción, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promoción inmobiliaria. Desarrollados de forma periódica: mensual, trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el denominado Cash � Flow, que nos identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.

CAH - FLOW TIPICO INICIALOPERACION INMOBILIARIA

Si el proyecto de una promoción inmobiliaria es viable, es decir si se obtiene un margen de beneficio estimado como suficiente y si existen posibilidades de obtener la financiación necesaria, de acuerdo con los datos obtenidos en los dos documentos señalados: estudio económico y cash flow, es necesario medir su rentabilidad. En sentido lato, la noción de rentabilidad es sinónima a la de productividad, o a la de rendimiento. En todos los caso se trata de un índice, de una relación tal como, por ejemplo, la relación entre un beneficio y un coste incurrido para obtenerlo, entre una utilidad y un gasto, o entre un resultado y un esfuerzo. La noción económica de productividad, como relación entre producción y factores de producción empleados, es de este mismo tipo. Pero cuando se habla de rentabilidad en sentido estricto, por ejemplo, cuando se habla de la rentabilidad del capital invertido, se trata de la relación entre los beneficios obtenidos, y las inversiones realizadas para obtenerlos. Un 10% de rentabilidad indica que se obtiene como beneficio un 10% del capital empleado. Lo importante de la noción de rentabilidad radica precisamente en tratarse de un índice, una relación, un �ratio�. Los valores absolutos suelen ser menos importantes,

como instrumentos de acción que los relativos. Y el índice de rentabilidad es un valor relativo, importante no solo en sí mismo considerado, sino en cuanto creador de un estado de opinión generalizada, que podemos llamar, como señala Andrés Fernández Romero, en su libro Rentabilidad de las Inversiones, sensibilidad a la rentabilidad. Cuando esta sensibilidad en la empresa existe, no se emprende ninguna inversión sin plantearse las consecuencias económicas (el numerador del índice de rentabilidad) de la acción que se va a emprender (el denominador). Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad son las siguientes: A) Medidas Estáticas, derivadas de los costes, gastos, ingresos y beneficios

reflejados en el estudio económico, y que son: - REI (Rentabilidad Estática de la Inversión) = Beneficio/ Coste Total - ROE (Return on Equity) = Beneficio / Recursos Propios - MgV (margen sobre ventas) = Beneficio/ Ventas B) Medidas Dinámicas, que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos

recogidos en el Cash Flow, y son: - Valor Actual Nato (VAN) - Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) - Plazo de recuperación de la Inversión (PB o Pay Back) 1.7. - EL SECTOR INMOBILIARIO Y LAS EMPRESAS QUE LO CONSTITUYEN El sector esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas: A) Las puramente PROMOTORAS, cuya actividad fundamental es la promoción y

venta, aunque a veces suelen tener actividades secundarias, enmarcadas en la explotación de los inmuebles: como el alquiler de viviendas u oficinas, o la participación en otros negocios de carácter complementario como los Turísticos, los Hoteleros, los Centros Comerciales, los Parques de Ocio, los Campos de Golf, los Puertos Deportivos, etc.

B) Las PATRIMONIALISTAS, cuya actividad principal es la explotación de

inmuebles o negocios complementarios a la actividad puramente inmobiliaria.

El Libro Blanco del Sector Inmobiliario señala la existencia de 4.586 empresas promotoras, ubicadas principalmente en Madrid (21,57%), Barcelona (18,05%), Valencia (6,59%), Alicante (5,95%) y Málaga (4,27%), con un volumen de activos de 4,71 billones de pesetas, con doce años de antigüedad media y que han facturado en 1997, 1,75 billones de pesetas. El perfil medio es una empresa que factura 381 millones de pesetas al año y que tiene una antigüedad media de 12 años. En cuanto a las empresas patrimonialistas figuran en la citada publicación 1.413 empresas la gran mayoría situadas en Madrid y Barcelona, con una antigüedad media de 16 años, que facturan 234 mil millones de pesetas y dan empleo a 6.854 personas.

Una primera aproximación de los resultados económicos de las empresas promotoras, se realiza mediante el análisis de los ratios: margen de ventas y rotación de activo, según las formulas clásicas:

Rentabilidad del Activo = Margen de Ventas x Rotación Activo Que responden a los cocientes: Resultado Resultado Ventas --------------- = ------------------- x ---------------------- Activo Ventas Activo En la tabla siguiente se dan los resultados obtenidos para la muestra de 4.568 empresas es, comparativamente con la muestra realizada para unas 13.560 empresas constructoras:

TABLA N° 1.6

RATIOS ECONOMICO FINANCIEROS MEDIOS RATIO PROMOTORES (%) CONSTRUCTORES

(%) Margen de Ventas 6,6 2,7 Rotación Activo 37,1 93,4 Resultado / Activo 2,4 2,5 Como puede apreciarse en la tabla, los resultados sobre el activo son similares en las empresas de ambos sectores (2,4 a 2,5 %), no obstante la forma de obtención es totalmente distinta. Mientras que las empresas del Sector de la Construcción tienen un elevado índice de rotación de activos ( 93,4 frente a 37,1 de las promotoras), su margen de ventas es menor (2,7 frente al 6,6 de las promotoras). Las empresas promotoras necesitan un euro de activos por cada 37 céntimos de euro de venta.

La rentabilidad de los fondos propios (beneficio neto/capital + reservas) ha sido en el periodo de 1997 del 8,1% (las constructoras obtuvieron el 10,4% en el mismo periodo), cifra un poco escasa si se compara con la rentabilidad media de la deuda publica a 10 años que fue del 6,4%. De todas esta empresa a 31/12/1998, solo 22 cotizan en Bolsa, y solo una Vallehermoso esta incluida en el IBEX-35. 1.8. - EMPRESAS INMOBILIARIAS Y SUS OBJETIVOS Las empresas inmobiliarias puras (que no tienen actividad de construcción propia, sino que contratan con terceros las obras) son de dos tipologías fundamentales: a) Las Sociedades Inmobiliarias Promotoras, cuya actividad única son las

promociones inmobiliarias para la venta. Su característica esencial desde el punto de vista de la información contable, es que la partida de su activo más significativa son las Existencias, ya que en ella se contabilizan los costes y gastos de las Promociones en Curso y Terminadas.

b) Las Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas, que tienen como actividad

única las promociones para alquiler. Su característica esencial desde el punto de vista contable, es que la partida de su activo más significativa el Inmovilizado, ya que en este tipo de inmobiliarias, las promociones se contabilizan bajo esa rubrica.

c) Las Sociedades Inmobiliarias Mixtas, que tienen los dos tipos de actividades:

son a su vez en mayor o menor grado, promotoras y patrimonialistas. En su activo serán significativas las rubricas de Inmovilizado y/o Existencias dependiendo de la proporción de cada una de las dos actividades que realizan.

El objetivo general de rentabilidad de estas empresas, es uno de los cuatro objetivos básicos de cualquier empresa: - Rentabilidad del capital invertido (creación de valor para el accionista) - Expansión - Financiación adecuada - Desarrollo del grupo humano que la forma

El abandono de cualquiera de ellos supone la desaparición de la empresa, por descapitalizacion o quiebra, por suspensión de pagos, por desplazamiento en el mercado, etc. Estos cuatro objetivos básicos, se corresponden, de forma aproximada con las funciones básicas de una empresa: - La función de producción, que incide sobre la rentabilidad, tanto reduciendo

costes como invirtiendo adecuadamente el capital y los demás recursos financieros aportados.

- La función comercial, que asegura especialmente la expansión de la empresa,

aunque también ciertamente la rentabilidad. - La función financiera - La función social 1.9. - EL COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL Todas estas empresas tienen una determinada estructura de Pasivo o Fuente de Recursos, P, constituido por los Recurso Propios (Capital y Reservas), RP, y unos Recursos Ajenos, RA, o Pasivo Exigible (Deudas a Corto o Pasivo Circulante, PC, y Largo Plazo o Pasivo Fijo, PF). ACTIVO (A): PASIVO (P):

ACTIVO FIJO

FONDOS PROPIOS (RP)

CIRCULANTE A CORTO

FONDOS AJENOS A LARGO PLAZO (PF)

TESORERIA

FONDOS AJENOS A CORTO PLAZO (PC)

INVERSIÓN FINANCIACION

P = RP + RA = RP + PC + PF La utilización de estos recursos, representa un coste para la empresa: explícito, para el caso de los recursos ajenos, contenido en el contrato en forma de pacto de intereses

y demás comisiones que devengan las Entidades Financieras que los facilitan, e implícito, en forma de retribución a los capitales propios aportados, así como a las reservas constituidas, no establecida ni pactada, pero obviamente necesaria para atraerlos. En definitiva: - Los Fondos Propios prestan recursos al proyecto de inversión a riesgo puro y la

rentabilidad a exigir puede ser conocida o no. - Los Fondos ajenos, prestan recursos mediante contrato y la rentabilidad a exigir es

conocida y comprometida. Se dice que la empresa tiene un Coste Medio Ponderado de Capital, que se establece de la siguiente forma, sí:

RA(1-T) RP CMPC = I x ------------- + C(fp) x -------------- (1) RA + RP RA + RP Siendo: I = Coste de la deuda o Gastos Financieros C(fp) = Coste de los Fondos propios RA = Fondos Ajenos RP = Fondos Propios T = Tipo del Impuesto de Sociedades

Hay que tener en cuenta que en la ponderación aparece el factor (1 � T) para tener en cuenta que el coste de los fondos ajenos es un gasto deducible del impuesto de sociedades, mientras que el coste de los recursos propios no lo es. El calculo del coste de los recursos ajenos será conocido o fácil de conocer, ya que es el habitual de los contratos de los distintos tipos de préstamo y/o créditos, que facilitan en cada momento las Entidades Financieras a las empresas. Sin embargo el coste de los recursos propios es más difícil de estimar, pudiendo ser decidido en función de: - Los deseos de los accionistas - Por el empleo de series históricas de otros proyectos

- Por datos específicos del mercado del proyecto También puede emplearse los datos de los mercados financieros organizados, por medio de formulas del tipo: C(fp) = Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo x Coef. ! Siendo ! un coeficiente corrector de la prima de riesgo, que varia por empresas y sectores, reflejando el mayor o menor diferencial de riesgo añadido sobre la prima de riesgo general del mercado. Para el sector Inmobiliario se puede establecer en un valor medio de 1,15. Para la tasa libre de riesgo se tomara el mercado de Deuda Publica, a los mismos plazos que el proyecto. En cuanto a la Prima de Riesgo, presenta un significado muy claro, ya que nos dice que si tenemos en cuenta el riesgo, al tipo de interés de una inversión sin riesgo, como seria por ejemplo, una inversión en bonos del Tesoro o Deuda del Estado, le tendríamos que adicionar una �Prima de Riesgo�, que será función de la tipología de la promoción inmobiliaria en estudio. Por ejemplo para los mercados de renta variable en España, mercado al alcance de cualquier inversor, la serie histórica de 1963 a 1996, da una rentabilidad del 15,9%, que seria una tasa de riesgo. Para el mercado inmobiliario, en función del tipo de promoción se dan unos valores orientativos:

TABLA N° 1.7

Edificaciones de Uso Residencial:

Prima de Riesgo Deuda del Estado

Vivienda de 1° Residencia 9,00 % Letras(6m) 2,820Vivienda de 2° Residencia 13,00 % Letras(año) 3,179Edificios de Oficinas 11,00 % Letras(18m)3,501Edificios comerciales 13,00 % Bonos(3ª) 4,254Edificios industriales 15,00 % Bonos(5ª) 4,687Plazas de aparcamiento 10,00 % Oblig.(10ª)

5,264 Otros 13,00 % Oblig.(15ª)

5,593 El empleo de estos recursos financieros por la empresa se plasma, en las Inversiones que realiza, con la financiación obtenida, que figuran en la estructura del Activo:

A = P = RP + PF + PC = RP + RA

tanto en las existencias como en el inmovilizado. En toda empresa existirá un Capital Circulante, Activo Neto o Fondo de Maniobra, que será igual al activo total menos el pasivo exigible a corto o pasivo circulante; es decir:

CC = A � PC = RP + PF Estando una empresa bien dimensionada si el CC > 0, mientras que si esto no sucede la empresa tendrá dificultades para realizar su actividad. La realización de la actividad de la empresa dará lugar a unos ingresos por ventas o por alquileres, que llamaremos VT, a los que se les contraponen los costes y gastos que son necesarios para su obtención. Ambas magnitudes se reflejan contablemente, para cada ejercicio económico, en la Cuenta de Resultados de la empresa, siendo su diferencia el Resultado Económico, que se denominara Beneficio si tal diferencia es positiva o Perdida para el caso contrario. Estas magnitudes se recogen contablemente en el pasivo del balance, dentro de la partida de fondos propios, positiva si son beneficio y negativa si son perdidas. Dentro de la partida del Beneficio, y de acuerdo con los costes (entre los que están los gastos financieros y el impuesto de sociedades que se configura como un gasto mas de la cuenta de resultados), que se hayan restado de los ingresos se suelen distinguir: BAII = Beneficio antes de interés e impuestos BAI = Beneficio antes de impuestos BN = Beneficio después de impuestos La empresa, con el Beneficio obtenido en cada ejercicio, puede seguir una política de reparto de una parte del mismo, en forma de Dividendos, D, a pagar a los accionistas, como retribución de sus aportaciones al capital social, y el resto dejarlo en la empresa capitalizando la misma por autofinanciación en forma de Reservas. En una empresa se conoce como Pay � Out, a la proporción del beneficio que se reparte, esto es:

Pay Out = D / BN La capacidad de una empresa para retribuir a los accionistas mediante dividendos y autofinanciación a través de los beneficios no distribuidos, se mide a través del ratio conocido por Valor Añadido Económico, que es igual a:

VAE = BAII � T � P x Coste medio ponderado del pasivo

Siendo: CMPP = Coste Medio Ponderado del Pasivo = (I + D) / P

Una empresa tiene una cierta capacidad de crecimiento, derivada de su posibilidad de generación y posterior retención de los beneficios obtenidos, sin necesidad de recurrir a ampliaciones de capital ni alterar su coeficiente de endeudamiento (Pasivo exigible /Pasivo Total). Este índice de crecimiento interno (ICI), se mide por la relación: BN � D BN � D BN

ICI = ------------ = ----------- x ------------ = CR x RF RP BN RP Es decir, es el producto del llamado coeficiente de retención de beneficios por la rentabilidad financiera.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 2. - LA MATERIA PRIMA: EL SUELO

OBJETIVOS DEL TEMA: Explica las características urbanísticas de los terrenos para su transformación en suelo finalista, solar, apto para edificar. Constituye un breve resumen de los criterios generales recogidos en la Ley del Suelo estatal, así como en las Leyes del Suelo y Ordenación del Territorio de las Comunidades Autónomas que han legislado sobre la materia. GLOSARIO DE TERMINOS: - Suelo urbano - Suelo urbanizable - Suelo Rústico - Suelo no urbanizable - Áreas de Reparto - Sectores - Plan Parcial - Zonas - Unidades de Ejecución - Polígonos - Sistemas Generales (SG) - Sistemas Locales (SL) - Uso principal - Uso Compatible - Uso prohibido - Linderos de parcela - Superficie de parcela

- Alineación Oficial - Alineación Interior - Alineación Virtual en planta - Rasante del terreno - Cerramiento - Plano de fachada - Medianería - Edificación en línea - Edificación fuera de línea - Edificación retranqueada - Fondo edificable - Coeficiente de ocupación - Altura de cornisa de una edificación - Altura total de una edificación - Superficie edificada por planta - Superficie útil por planta - Precio de Repercusión del suelo

2.1. - CLASIFICACION URBANISTICA DEL SUELO En estos documentos se clasifica el suelo en: Urbano, Urbanizable No Urbanizable o Rústico. 2.2. - CALIFICACION URBANISTICA DEL SUELO Se califica el suelo, en sus distintos usos; para ello se divide los terrenos del termino municipal en Áreas de Reparto (AR), donde se equidistribuyen los derechos y obligaciones de los propietarios que los integran, y se determina el aprovechamiento susceptible de apropiación. A su vez, en cada Áreas de Reparto, se forman Sectores, que son las unidades de terreno mínimas para aplicar el Planeamiento de desarrollo denominado Plan Parcial, y a su vez los sectores, se dividen en Zonas, formadas por superficies de suelo con un uso homogéneo, en la que se aplica una ordenanza determinada, llamada Ordenanza Zonal. En suelo urbano, la superficie de terreno a efectos de ejecución del planeamiento, cuya finalidad es el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribucion y urbanización se llama Unidad de Ejecución (un termino equivalente de frecuente uso es el de Polígono). Así por ejemplo, la estructura típica de desarrollo es la siguiente:

TIPO DE SUELO REGULACION DEL USO DE LA EDIFICACION

URBANO FINALISTA Se regula en el propio PGOU de forma pormenorizada.

URBANO REMITIDO A PLANEAMIENTO

En la ficha de desarrollo de cada Unidad de Ejecución, sea: APR = Area de Planeamiento Remitido (son áreas de suelo urbano que, para incorporarse al desarrollo del mismo requieren la redacción y tramitación previa de alguna figura de planeamiento: Estudio de Detalle o Plan Especial de Reforma Interior, así como la aplicación de alguno de los Sistemas de Actuación para establecer el equilibrio de cargas en su propio ámbito) APE = Area de Planeamiento Especifico (son áreas de suelo urbano con determinaciones suficientes en cuanto a alineaciones y rasantes y uso final, que precisan sin embargo de algún procedimiento de gestión para incorporarse al desarrollo urbano)

AREAS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (Se trata en general de sectores del anterior PGOU con un nivel avanzado de urbanización y cuyos Proyectos de Compensación han sido aprobados; se denominan: API)

Los usos vendrán regulados en el Plan Parcial, previamente aprobado, con las determinaciones complementarias que indique la ficha del PGOU.

URBANIZABLE INCORPORADO ((Se trata en general de sectores del anterior PGOU cuyos Proyectos de Compensación han sido aprobados, pero cuya urbanización no ha comenzado; se denominan: UZI)

Los usos vendrán regulados en el Plan Parcial, previamente aprobado, con las modificaciones indicadas en la ficha correspondiente.

SECTORES URBANIZABLES (UZ)

Se establecerán en las Normas Zonales de suelo urbano

NO URBANIZABLE (SNU)

Se determinan, para cada categoría definida, los usos admisibles.

En relación con su localización los usos se clasifican en: - Principal o característico, que es el que define una zona del territorio - Compatible, son aquellos que pueden coexistir con el uso principal. Normalmente

se limita a un porcentaje máximo relativo al uso principal.

- Prohibido, es aquel que se considera incompatible con el uso principal. 2.3. � PARAMETROS Y CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACION Son las condiciones a que debe sujetarse la edificación en sus propias características y con relación al entorno donde están situadas. Legalmente estas condiciones figuran en los Planes Generales de Ordenación de cada Municipio. En general, la edificación deberá cumplir las condiciones que en cada caso se especifiquen relativas a los siguientes aspectos: a) Condiciones de parcela b) Condiciones de posición de la edificación en la parcela c) Condiciones de ocupación de la parcela d) Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento e) Condiciones de volumen y forma f) Condiciones de calidad y salud g) Condiciones de dotaciones y servicios h) Condiciones de seguridad i) Condiciones ambientales j) Condiciones de estética 2.3.1. - CONDICIONES DE LA PARCELA La parcela como unidad elemental de la trama urbana viene caracterizada por una serie de parámetros que conviene definir con cierta precisión dado el papel que juega en el diseño de las nuevas piezas urbanas. Son los siguientes: - Linderos, son las dimensiones de sus líneas que la separan de otras parcelas o de

vías publicas. Toda parcela debe tener al menos un lindero que limite con una vía por la que se realiza el acceso. Si solo existe uno que cumpla esta condición, se llama lindero frontal o de fachada, denominándose los restantes linderos laterales y denominándose, testero, el lindero opuesto al frontal. Si existen más linderos

que limiten con la vía publica se entenderá como frente de la parcela aquel en donde se sitúa el acceso. La ordenación urbana suele exigir para que una parcela sea edificable, que todos o algunos de los linderos tengan unas dimensiones máximas y mínimas.

- Superficie, es la dimensión de la proyección horizontal del área comprendida

dentro de los linderos de la misma. Normalmente la unidad de medida es el metro cuadrado. Recordemos que para el registro de la Propiedad el parámetro esencial que caracteriza una finca son sus linderos, la superficie no es un parámetro esencial. La ordenación urbana suele exigir para que una parcela sea edificable que tenga una determinada superficie mínima.

2.3.2. - CONDICIONES DE POSICION DEL EDIFICIO EN LA PARCELA Para situar la edificación en la parcela, así como especialmente la Planta de esta, se pueden adoptar numerosas soluciones. A veces el ordenamiento urbano fija exactamente forma de la planta de la edificación, pero en otras ocasiones, se permite una cierta libertad para la localización de la edificación dentro de la parcela. En este caso se utilizan una serie de parámetros que limitan de alguna forma los grados de libertad existentes, se llaman parámetros de posición, y como resultado de su aplicación se obtiene el Area de Movimiento de la Edificación en la Parcela o Sólido Capaz, que es aquella parte de la parcela, que aplicando los condicionantes de posición impuestos en la normativa, puede ser ocupada por la edificación. Los parámetros de referencia que suelen utilizarse son los siguientes. A) REFERENCIAS PLANIMETRICAS DE LA PARCELA Son las relacionadas con la planta del edificio en la parcela, utilizándose los siguientes: - Separación a Linderos, distancia mínima a la que debe situarse la edificación de

aquellos. - Alineación exterior, oficial o publica, que es la línea señalada por la ordenación

para establecer el limite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso publico de las parcelas privadas edificables. Salvo excepciones, coincide con la línea perimetral de manzana y también con la línea que recorriera los linderos frontales de las parcelas.

- Alineación Interior o privada, es la línea que señala la separación entre la parte

de parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la edificación y el espacio libre de la parcela, indicando, por tanto, la parte de la parcela que como mínimo

debe quedar libre de edificación, debiéndose emplazar esta, entre esta alineación y la alineación exterior.

- Alineación Virtual en planta, son la línea o líneas que señala la ordenación para

establecer la posición de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja. B) REFERENCIAS ALTIMETRICAS DEL TERRENO - Rasante, es el perfil longitudinal del eje de la vía publica. Sirve como referencia

para medir la altura máxima permitida a la edificación, así como para establecer la parte de la edificación que esta bajo rasante y la que se sitúa sobre rasante.

- Cota natural del terreno, es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar la obra de urbanización.

- Cota de Nivelación, es la altitud que sirve como coto 0 de referencia para la

ejecución de la urbanización y mediación de la altura. C) REFERENCIAS DE LA EDIFICACION - Cerramiento, es la cerca situada sobre los linderos que delimitan una parcela. - Plano de Fachada, son los planos verticales que por encima del terreno separan el

espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, a excepción de los que se consideren salientes autorizados, aleros y cornisas.

- Línea de Edificación, es la intersección de la fachada de la planta baja del

edificio con el terreno. - Medianería o fachada medianera, es la que es común con una construcción

colindante, estando en contacto con ella o, en edificaciones adosadas, separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse.

D) POSICION DE LA EDIFICACION CON RESPECTO A LA ALINEACION Pueden darse las siguientes situaciones: a) En Línea, cuando la línea de edificación o el cerramiento son coincidentes con la

alineación. b) Fuera de línea, cuando la línea de edificación o el cerramiento es exterior a la

alineación.

c) Remetida o Retranqueada, cuando la línea de edificación o el cerramiento es

interior a la alineación. E) SEPARACION A LINDEROS Distancia en cada punto del plano de fachada, entre esta y el lindero de referencia más próximo, medida sobre una recta perpendicular a este. F) RETRANQUEO Es la distancia o anchura de la franja de terreno comprendida entre la línea de edificación y la alineación exterior, medida sobre una recta perpendicular a esta, que las ordenanzas suelen establecer como parámetro obligatorio. G) SEPARACION ENTRE EDIFICIOS Es la dimensión de la distancia que separa sus fachadas. Normalmente se establece una separación mínima entre edificios, tanto si son de la misma parcela como si pertenecen a parcelas distintas. H) FONDO EDIFICABLE Señala la posición que debe ocupar la fachada interior de un edificio, fijando la distancia máxima que debe existir entre cada punto de aquella y la alineación exterior, medida perpendicularmente a esta. 2.3.3. - CONDICIONES DE OCUPACION DE LA PARCELA POR LA EDIFICACION - Ocupación o superficie ocupada, es la comprendida dentro del perímetro

formado por la proyección de los planos de la fachada sobre un plano horizontal. Si se admiten patios de parcela, su superficie, se suele descontar de la superficie ocupada.

- Superficie ocupable, es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser

ocupada por la edificación. Su cuantía viene impuesta de forma indirecta al aplicar el conjunto de referencias que definen la posición, siendo entones coincidente con el área de movimiento o bien puede definirse en la normativa de forma directa, mediante la asignación de un coeficiente de ocupación. A estos efectos suele distinguirse la ocupación de las plantas sobre rasante de la de las plantas bajo rasante.

- Coeficiente de Ocupación, es la relación entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela edificable. Normalmente suele establecerse como ocupación máxima y se suele dar en porcentaje de la superficie edificable que puede ser ocupada.

- Superficie Libre de parcela, es la zona de la parcela no edificable. 2.3.4. � CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS Son las que sirven para referenciar el edificio con la altura, así se define la Altura del Edificio, es la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno. Para su medición suele utilizarse las unidades métricas, el numero de plantas o la relación entre la altura y el ancho de la calle, ambas en metros. La medición se efectúa con relación a una cota de referencia, considerándose como tal la cota de nivelación de planta baja, que se toma como cota 0. Por encima de la altura máxima del edificio, que suele fijarse en la normativa, solo se permiten las siguientes construcciones, que suelen también quedar limitadas en altura: vertientes de cubierta, remates de cajas de escalera, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones. A) Altura en unidades métricas, se utiliza las siguientes referencias: - Altura de cornisa, es la medida hasta la intersección de la cara inferior del forjado

que forma el techo de la ultima planta con el plano de fachada del edificio. Por encima de la altura máxima de cornisa regulada, solo se permite la construcción de antepechos, barandillas, remates ornamentales y torreones, todos ellos con una altura también limitada.

- Altura de coronación, es la medida hasta el nivel superior de los petos de

protección de la cubierta. - Altura total, es la medida hasta la cumbrera más alta del edificio. Por encima de la

altura máxima total limitada en la normativa solo se admiten chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire, con las alturas necesarias para su correcto funcionamiento.

B) Altura en numero de plantas, considerándose el numero de plantas por encima de la cota de origen y referencia o de la rasante, incluida la planta baja. C) Altura con relación al ancho de la calle, se suela utilizar un valor fijo en metros o

numero de plantas relacionado con un ancho de calle determinado, o bien una proporción entre la altura del edificio y el ancho de la calle a la que da frente.

2.3.5. � CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO Son los parámetros o magnitudes que acotan la dimensión de las edificaciones que pueden levantarse en una parcela, y concretan así mismo el contenido del derecho de propiedad. Antes de entrar en la exposición de estos conceptos tratemos de fijar los conceptos de superficie que se usan al tratar de una edificación, y que son los siguientes: - Superficie edificada por planta, es la comprendida entre los limites exteriores de

cada una de las plantas de la edificación. De este concepto quedan excluidos habitualmente, los siguientes elementos:

- Soportales.

- Pasajes de acceso a espacios libres públicos

- Patios interiores no cubiertos

- Plantas bajas porticadas, excepto las zonas cerradas que pudieran existir en

ellas.

- Construcciones auxiliares cerrados con materiales translúcidos y construidos con estructura ligera desmontable.

- Elementos ornamentales situados en cubierta incluso la superficie bajo cubierta

sí carece de posibilidades de uso o esta destinada a depósitos u otras instalaciones generales del edificio.

- Cuartos de calderas, basuras, contadores, cuartos de telecomunicaciones, y otros análogos que sean de instalación obligada para el uso principal a que se destine

el edificio.

- Los balcones, balconadas y miradores autorizados por la normativa. Las terrazas, tendederos y cuerpos volados, se pueden contar en la totalidad de su superficie, con independencia de su posición con respecto a la fachada, y de que estén o no cerrados, o bien, en otras normativas, se computan al 50%.

- Superficie total edificada, es la suma resultante de las superficies construidas de

cada una de las plantas que componen la edificación. - Superficie útil por planta, la que resulta de restar a la superficie edificada por

planta la superficie de todos los espacios excluidos y la superficie de los espacios

comunes necesarios para la distribución en el interior del edificio, huecos de escaleras, ascensores, vestíbulos y distribuidores.

Definidos estos conceptos previos, podemos entrar a definir, los parámetros fundamentales: A) EDIFICABILIDAD Es la medida de la edificación permitida en un área determinada de suelo. Se puede especificar, por: - La cifra absoluta de la superficie total edificada expresada en metros cuadrados. - La cifra relativa, o índice (metro cuadrado construido / metros cuadrado de suelo

= m2.c./m2. s), obtenida como cociente entre la superficie edificada y la superficie de suelo adscrito, expresadas ambas en metros cuadrados. Si en la superficie considerada del suelo se han excluido todos los espacios públicos se habla de índice de edificabilidad neta y en caso contrario, de coeficiente de edificabilidad bruto.

B) APROVECHAMIENTO Es un concepto urbanístico compuesto de tres parámetros: - Intensidad del uso, parámetro que coincide con la edificabilidad - Uso, que caracteriza la edificación que se puede construir: residencial, terciario,

industrial, dotacional, etc. Dentro de una misma Unidad de Actuación, puede hablarse de:

- Uso Característico

- Usos compatibles

- Usos prohibidos

- Tipología del uso, pormenorizando la clase de uso posible dentro de una misma

tipología, por ejemplo, en residencial se podría especificar: unifamiliar, vivienda en bloque, etc.

Se puede hablar de dos tipos de aprovechamiento, el bruto y el neto, una vez deducido de la intensidad del primero, la edificabilidad que se debe ceder

obligatoriamente al Ayuntamiento, en su caso, porcentaje que fija cada Comunidad Autónoma, sin que pueda exceder del 10%. 2.4. - ANALISIS URBANISTICO

Cuando se adquiere un terreno es fundamental realizar un análisis urbanístico del mismo. Para ello lo mas seguro es acudir al Ayuntamiento donde radique el inmueble para su conocimiento real y solicitar la oportuna Cédula de Calificación Urbanística, o bien consultar la Ficha Urbanística correspondiente al terreno que figura en la normativa.

Una primera idea a retener es que existe un Planeamiento de tipo general, que elaboran los Municipios: el Plan General de Ordenación Urbana, o las correspondientes Normas Subsidiarias, en los municipios que carecen de aquel.

En estos documentos se clasifica el suelo en: urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico, y se califica el suelo, en sus distintos usos. También quedan definidos en esos documentos los terrenos destinados a:

- Sistemas Generales (SG), conjunto de suelos públicos reservados para viarios,

zonas verdes, equipamientos y otros servicios urbanos. - Sistemas Locales o Interiores (SL), conjunto de suelos reservados por el

planeamiento de desarrollo para atender a la población localizada en los sectores objeto de Planes Parciales, o en la Unidades de Ejecución, en el suelo urbano.

Los terrenos SG y SL no tienen aprovechamiento lucrativo, mientras que el resto de terrenos tienen un aprovechamiento lucrativo, caracterizado por su diferente uso, intensidad de uso y tipología edificatoria. El aprovechamiento define el lucro que puede obtenerse de la transformación urbanística de un terreno determinado, definiéndose un aprovechamiento especifico, que es el correspondiente a un determinado uso y el aprovechamiento característico, que corresponde al uso predominante (al que se le da un coeficiente de ponderación unidad). Así mismo se define dentro de cada área de reparto un aprovechamiento tipo, como la media ponderada de los aprovechamientos de los distintos sectores que la componen.

Si en una determinada AR, existen varios usos y nos dan el aprovechamiento tipo, que normalmente se mide en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado de suelo (UA/m2). Si tenemos por ejemplo, un área de reparto de 5.000 m2. , de superficie, con un aprovechamiento tipo de 1,33 UA/m2. , y un aprovechamiento patrimonializable del 90%, para conocer lo que se puede edificar sobre el mismo, hay que acudir a los documentos de planeamiento, e identificar los coeficientes de

ponderación existentes entre los distintos usos (coeficientes que pueden ser distintos para cada AR del municipio); si en el caso del ejemplo son:

USO COEFICIENTE

PONDERACION Comercial 1,6 Residencial 1,0 Terciario 1,4

Automáticamente identificamos que el uso característico es el Residencial (coeficiente de ponderacion=1), y por lo tanto el aprovechamiento tipo se refiere a este uso. Podremos edificar: 5.000 m2. X 1,33 x 0,9 = 5.985 m2. En edificación residencial; pero si queremos emplear toda esa edificación en uso comercial, nos basta con dividir el valor obtenido por el coeficiente de ponderación, esto es: 5.985 m2./1,6 = 3.740 m2. Que podremos edificar agotando todo el uso comercial.

Los promotores inmobiliarios, en virtud de su actividad privada, deben aplicar a los terrenos adquiridos, según las especificaciones del planeamiento general, un Planeamiento especifico de Desarrollo, que suelen denominarse: Programa de Actuación Urbanística (PAU); Plan Parcial (PP); Plan Especial (PE), como puede ser el Plan de Reforma Interior (PERI) en suelo urbano; Estudio de Detalle (ED).

La ultima etapa del proceso urbanístico, es la Ejecución del Planeamiento aprobado, que se realiza por medio de los Sistemas de Compensación, Cooperación o Expropiación (reservado a la administración), y que se soporta documentalmente en los correspondientes proyectos de Compensación, Reparcelacion y Urbanización. Estas actuaciones se realizan a través porciones de terreno, en las que se debe respetar los derechos adquiridos por el anterior planeamiento, al estar en periodo de ejecución, que por diversas causas no ha concluido, y que reciben denominaciones especificas que resumimos a continuación: A) En suelo Urbano, donde se actúa por Unidad de Ejecución (UE) o Unidad de Actuación (UA), que es el ámbito de ejecución y gestión en suelo urbano no consolidado, pueden aparecer las siguientes subclasificaciones:

- Area de Planeamiento Especifico (APE), con determinaciones suficientes en

cuanto a alineaciones, rasantes y ordenanzas, que precisan sin embargo de algún procedimiento de gestión para incorporarse al suelo urbano.

- Area de Planeamiento Incorporado (API), en el que existen proyectos de

compensación ya aprobados.

- Area de Planeamiento Remitido(APR), en los que para incorporarse al desarrollo del mismo requieren la redacción y tramitación previa de alguna figura de planeamiento (ED, PERI, etc.), así como la aplicación de un determinado Sistema de Actuación.

A) En suelo Urbanizable, en el que sé actúa por Polígonos, como unidad mínima de

ejecución de un Plan Parcial, de forma análoga, pueden aparecer suelos Urbanizables Incorporados (UZI), etc.

Retenida esta nomenclatura, ya podemos leer los documentos de características urbanísticas de nuestros terrenos, que constan en la correspondiente Ficha Urbanística que, generalmente, adopta la estructura siguiente (los datos que figuran a la derecha, sin negrita, son un ejemplo): Denominación Sector 5 SAU 5 Tipo de Suelo Suelo urbanizable Sistema de Actuación Compensación Plazos 3 años Uso característico Residencial SUPERFICIES: Superficie de Sistema General Superficie sin Sistema General 14.720 m2. Superficie Total 14.720 m2. APROVECHAMIENTOS: Aprovechamiento Bruto Unitario Total Edificabilidad 0,3 m2/m2. 4.440 m2. N° Máximo de Viviendas 30,2 viv./Ha. 44 viv. Aprovechamiento Tipo 0,3 UA/m2. Aprovechamiento patrimonializable 90% CESIONES OBLIGATORIAS: Zonas Verdes Viario Dotacional CONDICIONES GENERALES DE APLICACION Ordenanza Z3 CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACION Realización de un estudio de Detalle DATOS CATASTRALES DE LAS FINCAS INCLUIDAS: Polígono Parcela Incluida Total Incluida

Parcial Titular

Recordemos también que la EDIFICABILIDAD APROPIABLE, se obtiene, una vez deducida la de cesión obligatoria, que varia según comunidades autónomas, con un máximo del 10%. En la ficha, en el apartado de Condiciones Generales de Aplicación, se señalan los instrumento de planeamiento de desarrollo es necesario tramitar para convertirlo en solar; si, por ejemplo, se señalan como necesarios: Plan Parcial, Estudio de Detalle, Proyecto de Compensación y Proyecto de Urbanización. Significa que antes de poder solicitar Licencia de Obras, hay que tramitar y tener aprobados estos instrumentos de planeamiento.

Una de las primeras identificaciones que debemos realizar es de sí se trata de suelo finalista, es decir suelo ya transformado en solar, y que por tanto no tiene cargas de urbanización, y la obtención de la correspondiente Licencia de Obras es inmediata, solo tiene la demora, por nuestra parte de presentar el proyecto básico de edificación, y por parte del Ayuntamiento la de su tramitación; o bien de sí se trata de un suelo cuyo planeamiento pendiente exige una larga tramitación y unos desembolsos adicionales para soportar las cargas urbanísticas pendientes, tales como la urbanización. En general un terreno se suele adquirir sobre la base de su precio de Repercusión, que es la cantidad (pesetas o euros) que se abonan por cada metro cuadrado de edificación que se puede realizar según las normas urbanísticas sobre rasante (es normal no valorar los metros cuadrados que se pueden realizar bajo rasante, aunque a veces tiene un cierto valor). Así pues el precio total de un terreno (PT) será: - PT = Precio Repercusión sobre rasante x M2. Edificables sobre rasante +

Precio Repercusión bajo rasante x M2. Edificables bajo rasante

Cualquier profesional del sector inmobiliario tiene como referencia este parámetro de repercusión, que es el de más frecuente uso, aunque a veces, sobre todo en el caso de parcelas para viviendas unifamiliares, se utiliza el precio unitario del metro cuadrado del suelo de la parcela neta como parámetro identificativo. Así, por ejemplo dada una determinada zona de una ciudad, el decir que la repercusión del suelo para uso residencial esta a 270 euros/m2. , identifica claramente sí una oferta, de esta cuantía, esta dentro de los márgenes habituales del mercado inmobiliario de la zona.

Además, si en el caso del ejemplo, el solar ofrecido a esa repercusión, tiene 2.000 m2. de suelo y una edificabilidad de 3m2. /m2. , nos indica que el precio total del solar ofrecido es de:

PT = 2.000 x 3 = 6.000 m2 edificables x 270 euros/m2. , de Repercusión = .1.620.000 euros

Otra forma de referenciar el valor del suelo al mercado, es referirlo a un porcentaje del precio de venta del producto a promover; si por ejemplo, en el caso del ejemplo que estamos siguiendo, las viviendas resultantes de la promoción se estimaran a un precio de venta de 901,5 euros/m2. , podamos afirmar que la repercusión del suelo representa un 30% del precio de venta, que es otra de las formas de uso convencional en el sector.

También se usa, en el caso de viviendas, el precio unitario por vivienda de repercusión de suelo. Si en el ejemplo que estamos manejando, las viviendas se suponen de 120 m2. construidos, el precio unitario de repercusión de suelo por vivienda será de 32.450 euros. Este parámetro suele ser de uso más habitual en el caso de chalets unifamiliares aislados o adosados.

En el caso de adquisición de suelo para promocionar Vivienda en régimen de protección Publica, VPO o VPP, hay que tener en cuenta que la normativa de esta tipología de promociones inmobiliarias, exige que la repercusión del suelo no exceda del 15% (20% en promociones de mas de 500 viviendas) del precio total máximo de las viviendas por metro cuadro útil (precio que recordamos esta limitado por la normativa, sobre la base de un modulo de 623,77 euros/m2 útil, al que se le aplica una serie de coeficientes, función de la situación geográfica del municipio donde se vaya a realizar la promoción y del tipo de esta: VPO- Régimen General o Régimen Especial, VPP o protegidas por normativa de las Comunidades Autónomas, etc.).

Hay que tener en cuenta que la edificabilidad que estamos manejando, a efectos del precio de adquisición, es una edificabilidad teórica, es un techo máximo, que impone la normativa urbanística aplicable, pero que en el diseño del proyecto puede ser modificada, ya que ciertos elementos de la construcción (como terrazas, porches, etc.) solo computan a efectos de la edificabilidad en un porcentaje. Veamos unos ejemplos de aplicación EJEMPLO 2.1. � Se trata de un suelo urbano de 42.916 m2, perteneciente a una Unidad de Actuación en cuya ficha del PGMO existen las siguientes determinaciones: - Cesión de terrenos para Zona Verde Publica��. 19.586 m2 - Cesión de terrenos para Zona Verde Privada��.. 4.830 m2 - Viales��. 2.500 m2 - Numero máximo de viviendas��. 160 Se prevé una cesión de edificabilidad al Ayuntamiento concretada en la cesión de una parcela edificable de 3.600 m2, sobre la que se ubicaran 36 viviendas de protección publica. El sistema de ejecución previsto es el de Compensación

estableciéndose como obligatoria la constitución de Junta de Compensación, siendo necesario presentar un Estudio de Detalle previo. Sobre dicha Unidad se permite viviendas colectivas en bloque distribuidas en planta baja diáfana y tres alturas sobre rasante, con una edificabilidad máxima de 1,2 m2/m2 sobre parcela neta. La ocupación máxima de la edificación no puede superar el 40%. Como información adicional a la ficha urbanística del terreno, podemos señalar los siguientes datos: a) En las Ordenanzas aplicables a esta zona se puede leer lo siguiente: Es aprovechable el espacio existente entre la cubierta y la cara inferior del forjado que forma el techo de la ultima planta, siempre que se destine a trasteros o a cuartos de instalaciones comunales o alojamiento uniéndose con la planta inferior, siempre que:

- La inclinación de la misma sea inferior a 35° - Se garantice el aislamiento térmico para uso de vivienda - No se independice el espacio como planta independiente, para lo cual

deberá tener su acceso y estar ligado a los usos y espacios de la planta inferior de cuya propiedad formara parte.

d) Los terrenos están atravesados por una línea eléctrica aérea con un poste

ubicado dentro de aquellos de cierta entidad. Se puede apreciar una fuerte pendiente en la topografía de los mismos y la naturaleza del terreno se aprecian masas rocosas algo disgregadas.

Con estos datos se solicita calcular: 1) La edificabilidad y el numero de viviendas que corresponden a un Promotor

que adquiera dicho suelo. 2) Sabiendo que el propietario único del mismo nos lo ofrece a un valor de

repercusión de 400 euros por metro cuadrado de edificabilidad teórica sobre rasante que se deduce de la ficha urbanística aplicable al terreno, calcular el precio total a pagar por la adquisición de dicho terreno.

3) Analizar así mismo la inmediatez de iniciar la correspondiente promoción

inmobiliaria, y los comentarios que considere oportunos al respecto. Del estudio de mercado realizado se constata que el precio que nos ofrecen es un precio de mercado en la zona.

SOLUCION Calculemos en primer lugar la parcela neta que corresponde: - Superficie bruta de la actuación�� 42.916 m2 - Cesión de suelo��. 26.916 m2

- Zona Verde Publica��. 19.586 - Zona Verde privada��.. 4.830 - Viales�� 2.500 PARCELA NETA��. 16.000 m2 Parcela de Cesión al Ayuntamiento��. 3.600 m2 PARCELA NETA PATRIMONIALIZABLE�.. 12.400 m2 Edificabilidad = 12.400 x 1,2 = 14.880 m2 Como precaución elemental, siempre se debe comprobar que la ocupación máxima permitida es compatible con la edificabilidad máxima obtenida, lo cual no siempre sucede. Veamos con los datos del ejemplo: Superficie edificable máxima en planta: 40% s/ 12.400 = 4.960 m2 Como se permiten tres alturas, se podrá edificar utilizando toda la ocupación máxima permitida: 4.960 x 3 = 14.880 metros cuadrados, valor que coincide con la edificabilidad máxima permitida. Como el numero máximo de viviendas que permite la actuación es de 160, deduciendo las de cesión obligatoria que son 36, nos quedan 124 viviendas a ubicar en la parcela neta de 12.400 metros cuadrados, por lo que nos resultaran unas viviendas de: 14.880 m2 de edificabilidad total/124 viviendas = 120 metros cuadrados por vivienda. En resumen, podremos construir 124 viviendas de 120 metros cuadrados construidos cada una distribuidas en bloques de tres plantas. Como consecuencia de los datos anteriores se deduce que el precio total de los terrenos alcanzara la cifra de: 14.880 m2 edificabilidad teórica sobre rasante x 400 euros = 5.952.000 euros.

Veamos por ultimo los comentarios y reflexiones que el enunciado del ejercicio nos sugiere: 1°. - De acuerdo con la ficha urbanística el planeamiento urbanístico que es necesario completar, antes de poder tramitar la Licencia de Obras es el siguiente: - Estudio de Detalle, obligación que tal como esta redactada puede conllevar la

exigencia de realización de un casi proyecto de la edificación para poder aprobar el estudio de detalle, que exige aprobación inicial del Ayuntamiento, publicación en el Boletín de la Comunidad Autónoma correspondiente y en el de la Provincial, para anunciar el plazo de exposición al Publico por el plazo de 20 días (aunque lo normal es que sé de cómo plazo el mes). Tras el tramite de alegaciones, la Aprobación definitiva del Ayuntamiento.

- Constitución de la Junta de Compensación, obligación que parece que se nos

exige aunque sea de propietario único, como es el caso. Esta conlleva, redacción y aprobación de estatutos por el Ayuntamiento, exposición al publico y aprobación definitiva.

- Redacción del Proyecto de Compensación, con los mismos tramites

anteriormente indicados para el estudio de detalle.

- Otorgamiento ante Notario de la adjudicación de las parcelas netas y de cesión, y posterior inscripción de las mismas en el Registro de la Propiedad.

- Redacción del proyecto de Urbanización, que se aprueba inicialmente por el

Ayuntamiento, exposición publica y aprobación definitiva también por el Ayuntamiento.

- Presentación del aval que garantice la ejecución de las obras del proyecto de

urbanización aprobado.

- Presentación del Proyecto de Edificación, una vez aprobado el proyecto de urbanización

- Autorización para poder simultanear la obra de edificación y la ejecución de la

urbanización

En consecuencia podemos afirmar que no se trata de un suelo finalista, y que la tramitación necesaria antes de solicitar Licencia de obras, será larga y complicada. Por este motivo parece lógico que se intente negociar con los vendedores un contrato de opción de compra privado, abonando un porcentaje del precio del terreno, entre un 10% y un 15%, hasta que se inscriba en el

Registro de la Propiedad la parcela neta de 12.400 m2, resultante de la Reparcelacion, a nombre de los vendedores del terreno, para en ese momento ejercer la opción de compra y otorgar la correspondiente escritura de compraventa. Si esta opción no fuese posible de negociar, y tuviéramos que comprar el terreno en su estado actual, hay que señalar que todos los riesgos que pudieran surgir en la tramitación urbanística, serian de nuestro cargo, por lo que en este caso deberemos analizar con detalle la seguridad de aquellas. 2°. - Físicamente nos quedaría como comprobación adicional, proceder al encaje de la edificación. Para ello estudiaríamos de acuerdo con lo que se explica en el Tema 4 a realizar un encaje previo, para comprobar que en la parcela dada es factible ubicar los bloques de edificación para que en tres alturas, ocupando solo 4.960 metros cuadrados de suelo de la parcela de 12.400, y cumpliendo todos los demás requisitos de ubicación como son: altura máxima de edificación, separación de los bloques a los linderos, separación entre bloques, longitud máxima de los bloques, etc. tengamos la seguridad, en principio, de que cabe el numero máximo de viviendas 124 y su edificabilidad máxima de 14.880 m2. 3°. - Desde el punto de vista del coste haya que añadir al precio de adquisición el coste de la tramitación urbanística pendiente de realizar: Honorarios de proyectos a redactar (estudio de detalle, proyecto de compensación y proyecto de urbanización), tasas municipales (de tramitación de los proyectos y d constitución de estatuto de la Junta de Compensación) así como los Honorarios de Notarios y registrador de la Propiedad. Posteriormente el coste de la ejecución de las obras de urbanización, de acuerdo con el proyecto aprobado. En este sentido hay que tener en cuenta, por que será una exigencia normal, que se deberá incluir en el coste el de la urbanización de la parcela edificable de cesión de 3.600 m2, así como, en su caso el coste del ajardinamiento de las zonas verdes, que normalmente deberán incluirse a cargo del promotor. 4°. - También desde el punto de vista de los costes de la promoción, hay que tener en cuenta la viabilidad y el coste del desvío de la línea eléctrica que atraviesa los terrenos. La viabilidad de su desvío es un asunto prioritario a comprobar con una visita a la Compañías. Igualmente dadas las características del terreno, es de prever un sobrecoste en el movimiento de tierras y la cimentación y seria conveniente encargar con la máxima rapidez un Estudio geotécnico para comprobar las características de las rocas, sobre todo su grado de disgregación, su deslizamiento y la presencia de agua. Si se firma una opción de compra se debe incluir en el contrato la autorización de los actuales propietarios para la realización de estos trabajos.

5°. - Respecto a la repercusión del solar en la promoción, hay que considerar como un efecto positivo la edificabilidad suplementaria que puede obtenerse por: a) La edificación de buhardillas en los pisos de la tercera planta de cada bloque, que

no computan a efectos de edificabilidad. b) La posibilidad de ejecutar, bien en la planta baja diáfana o bien bajo rasante,

espacios para plazas de garaje y trasteros, que tampoco computaran a efectos de la citada edificabilidad. Dadas las características del terreno hay que estudiar bien las posibilidades técnicas y el coste correspondiente de ejecución de estos espacios bajo rasante.

EJEMPLO 2.2. � En un determinado termino municipal que consta de Plan General de Ordenación, existe la posibilidad de adquirir parte de unos terrenos ubicados en una posible nueva Unidad de Actuación, que se configuraría con una extensión superficial de 80.000 m2, cuya calificación actual es de suelo no urbanizable, pero que a través de la negociación de un Convenio Urbanístico con el Ayuntamiento, son susceptibles de adquirir la calificación de urbanizables, previa la oportuna tramitación urbanística. La titularidad actual de los citados terrenos es la siguiente: 1) El 70% pertenece a un propietario privado Sr. B, que tiene la intención de

vender y ha negociado con el Promotor P, interesado en su adquisición, la formalización de un contrato de opción de compra, cuyo precio seria la prestación de servicios por parte del promotor, para la realización de la gestión con el Ayuntamiento del acuerdo del Convenio Urbanístico correspondiente. El Sr. B fija un precio unitario de 300 euros por metro cuadrado de edificabilidad teórica que pudiera obtenerse, con un techo mínimo determinado en 16.000 m2 construidos, de forma que si se obtuviese menos edificabilidad que la indicada, el promotor pagaría esta, y si se obtuviese mas, se pagaría la edificabilidad obtenida al precio unitario estipulado.

2) El 12% pertenece al Ayuntamiento 3) El 18% pertenece a otro propietario privado, Sr. C, que no tiene intención de

vender, pero que aceptaría adherirse al Convenio Urbanístico con el Ayuntamiento, siempre que la edificabilidad obtenida fuese superior a una cantidad que fija en 4.000 m2 construidos.

Analizadas urbanisticamente las características de la zona, los técnicos del

promotor P estiman que el eje de la negociación es el establecimiento de una amplia zona verde, de 15.000 metros cuadrados, que sirva de protección ambiental a un Monte que el Ayuntamiento esta especialmente interesado en proteger, mientras que el resto de cesiones serian las establecidas en las normas urbanísticas aplicables en la ley del Suelo de la Comunidad Autónoma, donde se ubica geográficamente el municipio en cuestión, que marcan los siguientes estándares mínimos: - Zona Verde publica��... 18 m2 de suelo/vivienda Con un mínimo del 10% De la superficie ordenada.- Cesión de terrenos para parcela educacional�� 10 m2 de suelo/vivienda. - Cesión de terrenos para equipamiento social��. 2 m2 de suelo/vivienda. - Zona de aparcamientos��.. 1 plaza por vivienda. - Cesión mínima de aprovechamiento��. 10% de la edificabilidad En parcela urbanizada. Teniendo en cuenta las características de los terrenos, se tantea una solución de viales que arroja una necesidad de terrenos con una superficie de 8.000 m2. En cuanto a las plazas de aparcamiento necesarias las normas establecen que: un 2% de las plazas deben reservarse para minusvalidos, con una superficie mínima por plaza de 3,30 x 4,50 m, mientras que las plazas ordinarias tendrán una superficie mínima de 2,20 x 4,50 m; y que, como mínimo, el 50% de las necesarias deberán disponerse en superficie. De la negociación con los servicios técnicos del Ayuntamiento, y dadas las características de los terrenos del entorno circundante, ya calificado por el PGOU, se establece que la zona podría quedar calificada como residencial, en su grado de edificación unifamiliar aislada o adosada, que también se permite, con una parcela mínima de 250 metros cuadrados, una edificabilidad de 0,6 m2/m2 y un numero máximo de 225 viviendas. El Ayuntamiento, a la vista del informe de sus técnicos, esta dispuesto a firmar el Convenio Urbanístico en cuestión, si se le asegura una cesión de aprovechamiento mínima del 15%. A la vista de estos datos se solicita: 1°) Calcular la edificabilidad máxima que puede obtenerse y el precio que supondría la adquisición de los terrenos ofrecidos en venta. 2°) Estimar el planeamiento urbanístico que es necesario tramitar

SOLUCION APARTADO 1. - A primera vista pudiera parecer que la edificabilidad máxima total que puede obtener el promotor P, se obtiene simplemente, de aplicar al numero máximo de viviendas establecido en 225 a la parcela mínima 250 m2 por el coeficiente de edificabilidad establecido en 0,6 m2/m2, y a este valor aplicarle el porcentaje de cesión 15% y el porcentaje de titularidad, el 70%, es decir: 225 x 250 x 0,6 x (1- 0,15) x 0,7 = 20.081 metros cuadrados. Veamos que este esquema puede no responder a la realidad, ya que se debe comprobar primero la efectividad de las cesiones y realizar el calculo sobre la parcela neta. Como no sabemos, a priori, el numero de viviendas que podremos construir empezamos suponiendo los estándares de cesiones a efectuar calculados en función de las 225 viviendas que es la cifra máxima permitida. Tenemos así el siguiente calculo: - Superficie bruta de terreno�� 80.000 m2 - Cesiones�� 26.826 m2

- Zona verde (1) �� 15.000

- Parcela Educacional�� 2.250 (10 m2 x 225 vivi)

- Parcela Equipamiento Social� 450

( 2 m2. X 225 viv.)

- Viales��..8.000

- Aparcamientos (2) ��.. 1.126 - PARCELA NETA��. 53.174 M2 - EDIFICABILIDAD MAXIMA ��.. 31.904 M2

(0,6 M2/M2 PARCELA NETA x 53.174) - PARCELA MINIMA�� 250 M2

- NUMERO VIVIENDAS��. 212 ( 53.174 M2 PARCELA NETA/250 M2 ) (1) La dotación es ampliamente superior a la mínima exigible, que será: 18 m2

suelo x 225 viviendas = 4.050 m2 < 10% suelo total (80.000) = 8.000 m2. (2) (5 x 225 x 3,30 x 4,50 + 220 x 2,20 x 4,50)x 0,5 = 1.126

Plazas de Minusvalidos = 2% 225 = 5 Como solo caben 212 viviendas, tenemos dos posibilidades, rehacer los cálculos de los estándares mínimos necesarios con este nuevo valor, o bien como estos son requisitos mínimos, establecerlos en los valores calculados, que serán ligeramente superiores. Optamos por esta segunda solución. De la edificabilidad total = 31.904, hay que ceder al Ayuntamiento, en una parcela urbanizada el 15%, que es el valor mínimo a establecer en el convenio Urbanístico, muy superior al valor mínimo legal de cesión del 10%. En consecuencia la edificabilidad patrimonializable será de: 31.904 x 0,85 = 27.118 m2. Efectuando con este valor el reparto entre los propietarios, tenemos el siguiente cuadro de adjudicaciones:

TITULAR % S.PARCELA NETA

EDIFICABILIDAD MAXIMA

M2 C /M2 S

N° MAXIMO DE

VIVIENDASAyuntamiento 12% 5.424 3.254 22 Sr. B 70% 31.638 18.983 126 Sr. C 18% 8.135 4.881 32 Ayuntamiento por cesión

- 7.977 4.786 32

TOTAL 53.174 31.904 212 Luego la edificabilidad que podría conseguir la familia propietaria vendiendo su edificabilidad seria de: 18.983 x 300 = 5.694.900 euros, cantidad superior al mínimo fijado de 16.000 x 300 = 4.800.000 euros. Por otro lado tendríamos también la seguridad de que el otro propietario también se adheriría al Convenio ya que obtiene una edificabilidad neta de 4.881 m2 c /m2 s superior al mínimo que había establecido en 4.000 m2 c /m2 s.

APARTADO 2. - En cuanto a la tramitación urbanística que es necesario acometer respondería al siguiente esquema: - Redacción del posible Estudio de Impacto Ambiental que pueda ser requerido

dada la proximidad a un Monte de especial protección. - Firmar el Convenio Urbanístico - Aprobación inicial del mismo por el Ayuntamiento - Exposición publica por un periodo mínimo de un mes en el Boletín Oficial de la

Comunidad y Provincial y en un periódico de mayor difusión local. - Contestación a las posibles alegaciones - Aprobación inicial por el Ayuntamiento - Envío a la Comunidad Autónoma para que proceda al estudio y aprobación de la

nueva calificación de los terrenos objeto del convenio, pretendida por el municipio, y que significa la modificación puntual de su Plan General de Ordenación. Para que esta tramitación sea posible, además de los requisitos técnicos, se suele exigir que el Plan General que se presente modificar puntualmente, lleve aprobado un cierto periodo de tiempo (normalmente mas de un año).

- Aprobación de la Comunidad Autónoma, previa la modificación y substancian que

se deduzca de los informes técnicos evacuados por sus servicios técnicos y jurídicos correspondientes, así como la evacuación de los informes que procedan al respecto, emitidos por las Consejerías implicadas (Educación, Medio Ambiente, etc.).

- Aprobación definitiva por el Ayuntamiento y publicación de la misma en el

Boletín Oficial. - Redacción del Plan Parcial (en ciertas Comunidades se permite tramitar una

especie de convenio urbanístico de tipo gestión, que lleva incorporado la documentación del Plan parcial e incluso del proyecto de Reparcelacion, por lo que la aprobación de aquel lleva implícita la de estos).

- Tramitación del Plan Parcial (aprobación inicial, exposición publica y aprobación

definitiva).

- Constitución de la Junta de Compensación y tramitación y aprobación de Bases y

Estatutos - Redacción y tramitación del Proyecto de Reparcelacion (aprobación inicial,

exposición publica y aprobación definitiva). - Redacción y tramitación del proyecto de Urbanización - Ejecución de la Urbanización, que normalmente y mediante la presentación de los

avales correspondientes, se puede simultanear con las obras de Edificación, una vez redactados estos proyectos y obtenida Licencia Municipal de Obras.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 3. - CONCEPTOS GENERALES SOBRE

EDIFICACIÓN

OBJETIVOS DEL TEMA: Presentar las funciones de un edificio y todos aquellos elementos que lo conforman, definiendo el programa de la edificación, en las tipologías residencial, terciario e industrial. GLOSARIO DE TÉRMINOS: - Edificio - Solar - Manzana - Código Técnico de la

Edificación - Norma Básica de la Edificación

(NBE) - Obras de Restauración - Obras de Conservación - Obras de Consolidación - Obras de Acondicionamiento - Obras de Reestructuración - Obras de Demolición - Obra de Nueva Planta - Carga permanente - Sobrecarga de Uso - Estructura - Fachada - Cubierta - Azotea - Terraza - Desván - Acabados Interiores - Instalaciones - Aislamiento térmico - Conducción del calor - Convección del calor

- Radiación del calor - Evaporación - Condensación - Ley de Fourier - Ley de Newton - Primer principio de la

Termodinámica - Segundo principio de la

Termodinámica - Difusividad térmica - Efusividad - Watio - Caloría - Pascal - Calor latente - Calor sensible - Olf - Decipol - Ruido Aéreo - Ruido de Impacto - Sonido - Presión Acústica - Nivel Acústico de presión - Decibelio (dB) - Materiales M0 a M4 - Materiales EF - Materiales RF

- Recorrido de evacuación - Huella - Contrahuella - Meseta - Bocel - Mamperlan - Plan de Emergencia

- Limites de emisión de humos - Nivel de vibraciones - Infraestructura de telecomunicaciones - Nivel de iluminación - Lux - Alumbrado de emergencia

3.1. - CONCEPTOS GENERALES SOBRE EDIFICACIÓN 3.1.1. - EDIFICIO El Diccionario de la Real Academia Española, define el concepto de edificio como: �obra o fabrica construida para habitación o para usos análogos: como casa, templo, teatro, etc.�. Los edificios son construcciones delimitadas exteriormente por planos verticales, compuestos de diversos materiales de construcción, denominados fachadas o cerramientos, y por un plano horizontal o inclinado, denominados: terraza o cubierta, respectivamente. En su interior están divididos por una serie de planos horizontales, estructuralmente denominados forjados, que normalmente se terminan por su cara superior a base a pavimentos de diverso espesor, y por su cara inferior, techo, con diversos tratamientos de albañilería y/o pintura, que delimitan las denominadas Plantas del Edificio, definidas como toda superficie horizontal practicable y cubierta y acondicionada para desarrollar en ella alguna actividad. Cada edificio se asienta sobre una porción de terreno de la que es propietario el titular de la edificación; o los titulares, si la propiedad del edificio es colectiva y se establece según el régimen de Propiedad Horizontal, que luego veremos. Porción de terreno que se denomina Parcela. El proceso de crecimiento y desarrollo urbano exige la ocupación de nuevos suelos, suelos que, en su origen, poseían una determinada estructura parcelaria o estructura de la propiedad, que se venía recogiendo en los correspondientes Catastros de Rústica, apta para los usos agrarios a los que normalmente había estado o estaba destinada, pero en absoluto apta para los nuevos usos urbanos que se pretenden asentar sobre ella. Durante mucho tiempo la ciudad para soslayar las dificultades que suponía esta transformación ordenada se fue desarrollando respetando al máximo la antigua y originaria estructura parcelaria, convirtiendo los caminos en calles, abriendo cuando no quedaba mas remedio otros nuevos y edificando las parcelas existentes siguiendo unas mínimas reglas impuestas por la vecindad de las edificaciones que se realizaban. Esta forma de evolución de la ciudad ha sido válida hasta que los sistemas de transporte sufren una alteración total y la dimensión de la ciudad alcanza un gran tamaño. En la actualidad se exige, pues, la aplicación de un modelo complejo que permita pasar de la estructura parcelaria original a otra apta para un diseño urbano moderno, que contemple las nuevas necesidades, configurándose la ciudad desde las necesidades de diseño de mallas viarias que den fluidez al tráfico, generalmente jerarquizadas, instrumentando las relaciones de la Administración y los distintos

propietarios del suelo, fijando los derechos y obligaciones de las partes y equilibrando de forma justa las cargas de los procesos urbanísticos. La legislación adecuada se establece por medio de las sucesivas leyes del Suelo y Ordenación del territorio que se van sucesivamente publicando, desde el Estado y desde las Comunidades Autónomas, en el marco de sus competencias respectivas, establecidas a este respecto por la Constitución. Se establece así, como principio general que el único suelo apto para recibir la edificación es el suelo transformado en Solar, por el Planeamiento Urbanístico y la Ejecución de este Planeamiento por algunos de los Sistemas de Actuación establecidos legalmente (Compensación, Cooperación, Expropiación, Urbanizador Privado, etc.). El solar queda configurado como una parcela edificable que dispone urbanos mínimos marcados por el planeamiento, teniendo además la vía a que da frente pavimentada la calzada y encintadas sus aceras. Los espacios delimitados por la malla viaria establecida, se denominan Manzanas o Supermanzanas, según su tamaño, y son los espacios delimitados por el viario, y destinados a la edificación, estancia y privacidad. Las manzanas pueden contener una o varias edificaciones dispuestas de todas las formas imaginables, y uno o varios espacios libres, intersticiales, de diferentes formas y tamaños y tan variados como variadas pueden ser las forma, dimensiones y extensión de la propia manzana; la característica esencial de una manzana edificable es la de configurar un conjunto de parcelas edificables rodeadas en su totalidad por espacios de uso y dominio públicos. En las manzanas pueden existir espacios libres de manzana, que son aquellos espacios abiertos definidos por las alineaciones oficiales interiores de las parcelas edificables de la manzana. Edificación y Parcela están indisolublemente unidas, y como tal unidad figuran en una sola hoja en el Registro de la Propiedad, en el que una finca viene recogida con un número determinado de folio (se dice que para el registro de la Propiedad: una finca es un folio). En dicho folio se recoge la modificación física que ha sufrido el suelo al acoger sobre el mismo una determinada edificación, hecho que se indica en el folio de la finca, mediante la inscripción registral de un documento público, otorgado ante Notario, que se denomina declaración de Obra Nueva. 3.1.2. - EL PROCESO DE EDIFICACIÓN El proceso de edificación, según la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, es la acción de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, que tiene por resultado la ejecución de una obra: de nueva construcción, aquéllas que alteren la configuración arquitectónica de un edificio

previamente construido o que tengan carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, reguladas a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos objeto de protección. El proceso de edificación, por su incidencia directa en la configuración de los espacios, implica siempre un compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del interés general, y así se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, cuando declara que �la construcción arquitectónica, la calidad de las construcciones, su inserción armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como del patrimonio colectivo y privado, revisten interés publico�. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente los edificios deberán proyectarse, construirse y mantenerse de tal forma que se satisfagan unas exigencias de tipo general, establecidas como: requisitos técnicos básicos y unas exigencias administrativas. 1) Requisitos Técnicos Básicos de la edificación Son los siguientes: a) Relativos a la funcionalidad 1. - Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y

la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada relación de las funciones previstas en el edificio.

2. - Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y con

comunicación reducida el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.

3. - Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de

acuerdo a lo establecido en su normativa específica. b) Relativos a la seguridad 1. Seguridad estructural, de forma tal que no se produzcan en el edificio, o partes del

mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

2. Seguridad en caso de incendio de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el

edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.

3. Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas. c) Relativos a la habitabilidad 1. Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen

condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y se garantice una adecuada gestión de los residuos (tanto urbanos, como industriales o comerciales).

2. Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro

la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. 3. Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso

racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. 4. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones

que permitan un uso satisfactorio del edificio. Para el correcto desarrollo de las especificaciones precisas para el cumplimiento de estos requisitos técnicos, el Gobierno, en el plazo de dos años desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación se compromete, mediante Real Decreto, a aprobar un Código Técnico de la Edificación. Hasta su aprobación se aplicaran los normas Básicas de la edificación NBE que regulan las exigencias técnicas de los edificios y que se enumeran a continuación: NBE CT79.- Condiciones Térmicas en los Edificios NBE CA88. � Condiciones Acústicas en los Edificios NBE AE88.- Acciones en la Edificación NBE FL90.- Muros Resistentes de Fabrica de Ladrillo NBE QB90.- Cubiertas con Materiales Bituminosos NBE EA95.- Estructuras de Acero en edificación NBE CPI96.- Condiciones de Protección contra Incendios en los Edificios. El conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras de edificación, es el Proyecto, en el que se deberá

justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable. 2) Requisitos Administrativos de la Edificación La construcción de edificios, la relación de obras que en ellos se ejecuten y su ocupación, precisara las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes de conformidad con la normativa 3.1.4. - LA TIPOLOGIA DE LAS OBRAS DE EDIFICACION Las obras de edificación se integran, en general, en los grupos siguientes: - Obras en los Edificios, son aquellas que se efectúan en el interior del edificio o

en sus fachadas exteriores, sin alterar la posición de los planos de fachada y cubierta que definen el volumen de la edificación. Según afecten al conjunto del edificio o a alguno de sus locales, tendrán carácter total o parcial. En este grupo se incluyen los siguientes tipos de obras:

- Obras de Restauración, que tienen por objeto la restitución de un edificio

existente, o del parte del mismo, a sus condiciones o estado original.

- Obras de Conservación o Mantenimiento, son aquellas que tienen por objetivo mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato sin alterar su estructura y distribución.

- Obras de Consolidación o Reparación, que tienen por objeto el

afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio y el mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución.

- Obras de Acondicionamiento, son las destinadas a mejorar las condiciones de

habitabilidad de un edificio o parte del mismo mediante la sustitución o modernización de sus instalaciones, e incluso, la redistribución de su espacio interior, manteniendo, en todo caso, las características morfológicas.

- Obras de Reestructuración, son las que afectan a los elementos estructurales

del edificio causando modificaciones en su morfología. Pueden ser:

- De Reestructuración parcial, cuando no llega s suponer la destrucción total del interior del mismo.

- De Reestructuración total, cuando con la obra se llega a vaciar interiormente el edificio, manteniendo solo las fachadas.

- Obras de Demolición, que según supongan la total desaparición de lo

edificado, o esta solo sea parcial, se consideraran: demolición total o demolición parcial.

- Obras de Nueva Edificación, que comprende los siguientes tipos:

- Obras de Reconstrucción, que tienen por objeto la reposición mediante nueva construcción, de un edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo sus características morfológicas y adaptándose a las rasantes oficiales de manera parcial o incluso total.

- Obras de Sustitución, son aquellas por las que se derriba una edificación

existente o parte de ella, y en su lugar se erige una nueva construcción.

- Obras de Nueva Planta, son las de nueva construcción sobre solares vacantes.

- Obras de Ampliación, son las que incrementan el volumen construido o la ocupación en planta de edificaciones existentes.

3.2. - REQUISITOS URBANISTICOS DE UNA EDIFICACION Normalmente, en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), o en las Normas Subsidiarias (NNSS), en los municipios que carecen de Plan General, se regulan los usos admisibles de las edificaciones que son posibles diseñar sobre cada tipo de suelo. La estructura de los usos se presenta en el siguiente cuadro, que no debe entenderse como excluyente y cerrado, sino genérico: TABLA N° 3.1 USO GLOBAL CLASE CATEGORIA

UNIFAMILIAR BIFAMILIAR

VIVIENDA

MULTIFAMILIAR

RESIDENCIAL

RESIDENCIA COMUNITARIA

RELIGIOSOS O ESTUDIANTES

COMERCIO CLASIFICADO POR SUPERFICIE DESPACHOS Y CONSULTAS PROFESIONALES

OFICINAS

SIN ATENCIÓN AL PUBLICO

HOTELERO CLASIFICADOS POR N° HABITACIONES RESTURANTES BARES Y CAFETERIAS DISCOTECAS SALAS DE FIESTA

REUNION

CLUBES SOCIALES ESPECTACULOS CINES EDUCACION

SALAS EXPOSICIONES

CULTURAL

MUSEOS Y BIBLIOT. HOGARES 3 EDAD LUDOTECAS

ASISTENCIAL

RESIDENCIAS ANCIANOS CLINICAS SANITARIO HOSPITALES CON ATENCIÓN AL PUBLICO

INSTITUCIONAL

OFICINAS ADMÓN. CON ATENCIÓN AL PUBLICA

RELIGIOSO CENTROS CULTO SIN ESPECTADORES

TERCIARIO

DEPORTIVO CON ESPECTADORES MERCADOS BOMBEROS POLICIA CEMENTERIOS

EQUIPAMIENTO SERVICIOS PUBLICOS

OTROS SIMILARES

INDUSTRIA Y TALLERES

CLASIFICADOS POR SUPERFICIE Y/O POR POTENCIA DE USO

ALMACENES CLASIFICADOS POR SU COMPATIBILIDAD CON OTROS USOS.

INDUSTRIAL

PRODUCCIONES AUDIOVISUALES

ESTUDIOS Y PRODUCCION ENERGIA ELECTRICA DISTRIBUCION AGUA SANEAMIENTO DEPURACION GAS Y TELEFONIA

SERVICIOS URBANOS

RESIDUOS SÓLIDOS ANEXOS RED VIARIA

GASOLINERAS

ASOCIADOS A OTROS USOS

INFRAESTRUCTURAS

GARAJES Y APARC.

USO PUBLICO EXCLUSIVO

3.3. - NECESIDADES QUE CUBREN Y PROBLEMÁTICA MEDIO AMBIENTAL QUE PLANTEA UNA EDIFICACION. El hombre tiene una limitada capacidad de adaptación a las condiciones del entorno, pues, en todo caso, debe mantener su metabolismo interno. Por ello, la naturaleza constituye un medio hostil en el que no puede sobrevivir mas que en escasas zonas de la tierra y, aun en la mayoría de estas, solo durante determinados periodos de tiempo. Consecuentemente el hombre ha modificado su entorno inmediato al crear el vestido- que, salvo casos excepcionales, solo le protege parcialmente de la temperatura exterior- y los interiores arquitectónicos que le proporcionan ambientes adecuados a sus necesidades naturales. Por tanto sin la existencia de la arquitectura es inconcebible la civilización y aun la vida en la mayoría de las regiones de la tierra y, por ello, la función primaria del edificio es crear ambientes físicos en los que el hombre pueda desarrollar sus actividades vitales, con seguridad, comodidad y agrado.

Por otro lado los efectos de algunos de los fenómenos climatológicos, existentes en el entorno exterior del edificio (lluvia, viento, nieve), deben ser convenientemente eliminados, apareciendo así, otra función del edificio, en cuyo diseño deberán utilizarse convenientemente dispuestos los elementos estructurales con características resistentes adecuadas, tales como cubierta y muros de cerramiento, así como los sistemas para encauzarlos (bajantes) convenientemente a través del edificio. La siguiente función del edificio, la resistente, aparece como consecuencia de la falta general de suelo, que obliga al diseño de edificios en altura, con lo cual aparecen los problemas de comunicación vertical, resueltas con escaleras y ascensores, y sobre todo los problemas estructurales, convirtiendo la envoltura del edificio en un sistema estructural resistente a las cargas que producen ciertos fenómenos climatológicos: acumulación de nieve en sus cubiertas, esfuerzos horizontales producidos por los vientos dominantes, añadiendo los efectos de succión producidos por aquellos, los esfuerzos debidos a los movimientos sísmicos, en zonas propensas a su aparición, el peso propio de los materiales utilizados en las plantas de piso y en los cerramientos, así como las cargas que se producen por la propia actividad de los usuarios del mismo, llamadas sobrecargas de uso. Por ultimo esta la función de seguridad de las personas que lo habitan, para lo cual el diseño debe tener en cuenta los riesgos de intrusión de extraños, así como las medidas contraincendios, procurándose la utilización de los materiales adecuados (resistentes al fuego durante un espacio conveniente de tiempo) por su mejor idoneidad resistente ante estos eventos, así como la disposición de espacios convenientemente programados para que en el edificio (compartimentación del edificio por zonas que realicen la función de cortafuegos) queden reducidas al mínimo las zonas donde el incendio pueda transmitirse, así como que se facilite al máximo el desalojado por las personas que lo habitan (sistemas de evacuación) con la rapidez necesaria ante la manifestación de este tipo de eventos. Ahora bien, si en el establecimiento de estas funciones, no se tiene el cuidado necesario, podrá resultar agredido el medio ambiente exterior. En efecto, en todo edificio, se evacuan al exterior un constante intercambio de energía que deberá ser económico y equilibrado. Los sistemas utilizados para procurar el confort, consumen energía, que además de ser cara es contaminante, y además cualquier edificación produce una serie de residuos también contaminantes: aire viciado, humos, basuras, etc. Además los materiales utilizados, muy alejados, hoy día, de su estado natural (no será lo mismo, a estos efectos, utilizar una baldosa de gres que una de barro cocido, ni una carpintería de PVC o una carpintería de madera, un aislamiento de polietileno frente a uno de corcho o cáñamo; otra cosa muy distinta será su coste), producen efectos sobre el medio ambiente que además de ser negativos, algunos son hasta irreversibles. Hoy día podemos saber de cada material, sus aspectos positivos o

negativos valorados con criterios de sostenibilidad (La Tierra no es una herencia de nuestros padres, sino un préstamo de nuestros hijos). Lo que hoy se valora es tener edificios que se parezcan a seres vivos, que transpiren, que agradezcan el sol, que sean frescos en verano y cálidos en invierno, que no generen desperdicios inútilmente, que sean limpios, que huelan bien, que crezcan y envejezcan, con nosotros, y que cuando desaparezcan, como nosotros, todos sus componentes se integren de nuevo en el ciclo de la vida de donde proceden, dejando solamente el rastro de los bien construido en la memoria de nuestro planeta, estaríamos, así, construyendo eternidad. Esto cada vez es menos utopía, con el uso de los recursos y técnicas bioclima ticas que permiten las técnicas actuales, con la aplicación adecuada de los parámetros de diseño sobre la orientación de los edificios y la utilización de los materiales adecuados, podemos conseguir que los edificios se comporten como reguladores térmicos, ahorrando energía y reduciendo el uso de sistemas de calefacciones y climatización convencionales, lo que permite reducir el gasto de combustibles fósiles y la subsiguiente contaminación. En resumen nuestros edificios son complejos, se han construido para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria, y cada parte tiene una misión especifica que debe cumplir: - La Estructura, transmite las cargas, a través de sus elementos horizontales

(techos)y verticales (pilares o muros de carga) hasta transmitirlas al terreno por medio de elementos enterrados (cimientos).

- Las Fachadas, nos protegen del calor, el frío, el viento, la lluvia y los ruidos;

proporcionan intimidad y a su vez nos relacionan con el exterior a través de las ventanas, balcones y miradores.

- La Cubierta, al igual que la fachada, protege de los agentes atmosféricos y aísla

de las temperaturas extremas. - Las Paredes Interiores, actúan como distribución interior de los edificios,

definiendo y delimitando los distintos espacios donde se realizan las actividades. - Los Acabados, dan calidad y confort a los espacios interiores. - Las Instalaciones, son el equipamiento y maquinaria con la que introducimos la

energía necesaria dentro del edificio y la distribuimos. En los epígrafes siguientes, vamos a ver con detenimiento cada una de estas funciones del edificio, así como, en su caso, los principios físicos, que las presiden.

3.3.1. - FUNCIÓN RESISTENTE DEL EDIFICIO El edificio debe estar diseñado para resistir de forma adecuada, las cargas de todo tipo que a lo largo de su vida útil van a actuar sobre él, cuyos valores de calculo, normalmente están tipificadas en las Normas para cada tipo de edificios. En España se recogen en la NBE - AE 88 Acciones en la Edificación, resumiéndose en la Tabla siguiente, los casos de interés para el Promotor Inmobiliario. TABLA N° 3.2 USO DEL ELEMENTO SOBRECARGA DE USO EN

KG./ M2. A) Azoteas Accesibles solo para conservación 100 Accesibles solo privadamente 150 B) Viviendas (3) Según nota (1) Accesibles al publico Según su uso Habitaciones de Viviendas 200 Escaleras y Accesos Públicos 300 Balcones volados

C) Oficinas y Comercios (3) Locales Privados 200 Oficinas Publicas, Tiendas 300 Galerías comerciales, escaleras y accesos

400

Locales de almacén Según su uso. Balcones volados (2) Según nota (1)

G) Calzadas y Garajes Solo automóviles de turismo 400 Camiones 1.000 (1) Una sobrecarga superficial, actuando en toda su área, igual a la de las habitaciones

con que comunican, mas una sobrecarga lineal, actuando en sus bordes frontales de 200 Kg por metro lineal.

(2) Los antepechos de terrazas, balcones, escaleras, etc., se calcularan para resistir una

sobrecarga lineal horizontal, actuando en su borde superior, del valor siguiente: - Viviendas y edificaciones de uso privado��. 50 Kg./m. - Locales de usos publico��.100 Kg./m. (3) Sobrecarga de tabiquería, calculada como sobrecarga a efectos de posibles

reformas, se adicionara a la sobrecarga de uso, de acuerdo al siguiente esquema:

- Con sobrecargas de uso inferiores a 300 Kg./m2. , se tomara como sobrecarga de

tabiquería 100 Kg./m2. - Con sobrecargas de uso entre 300 y 400 Kg./m2. , se adicionara como sobrecarga

de tabiquería la mitad del peso de esta. - Con sobrecargas superiores a 400 Kg./m2. No es preciso adicionar sobrecarga de

tabiquería. En los edificios de varios pisos se podrá considerar para el calculo de todo elemento resistente: jácena (viga), pilar, muro, cimiento, etc., que reciba la carga de varias plantas, la reducción en la suma de las sobrecargas de los elementos cuya carga recibe, que se indica en la siguiente Tabla: TABLA N° 3.3 NUMERO DE PISOS QUE ACTUAN SOBRE EL ELEMENTO

REDUCCION DE LA SUMA DE SOBRECARGAS EN %

1, 2 o 3 0 4 10 5 20 6 o más 30 La cubierta se considera como un piso. La sobrecarga de nieve a considerar sobre una superficie horizontal es la siguiente, en función de la altitud topográfica de la zona donde se ubique el edificio, mediada sobre el nivel del mar en Alicante. En general se suele utilizar el valor dado en una tabla que figura en la normativa para un punto importante tomado en la capital. TABLA N° 3.4 ALTITUD TOPOGRAFICA DE LA ZONA DE UBICACIÓN DEL EDIFICIO h (M.)

SOBRECARGA DE NIEVE EN KG / M2.

0 A 200 40 201 A 400 50 401 A 600 60 601 A 800 80 800 A 1000 100 1.001 A 2.000 120 > 2000 h/10

En Cuanto al viento, este a una velocidad de v(m/s) produce una presión dinámica w (Kg./m2.) en los puntos donde su velocidad se anula de: w = v2/16. De acuerdo con esto la presión dinámica que se debe considerar en el calculo de un edificio, función de su altura de coronación y de su situación topográfica es la siguiente: TABLA N° 3.5

Altura de coronación del edificio sobre el terreno en

m. cuando la situación topográfica es:

Velocidad del viento v

NORMAL EXPUESTA m./s. Km./h.

Presión dinámica w en Kg./m2.

De 0 a 10 - 28 102 50 De 11 a 30 - 34 125 75 De 31 a 100 De 0 a 30 40 144 100 Mayor de 100 De 31 a 100 45 161 125 - Mayor de 100 49 176 150 La forma de recoger en el calculo estructural de un edificio, los efectos sísmicos vienen recogidos en la Norma de Construcción Sismorresistente NCSE � 94 (Real Decreto 2543/1994, de 29 de diciembre). En dicha norma se recoge un mapa de peligrosidad sísmica, donde figuran las regiones de España, donde el riesgo de aparición de estos fenómenos naturales es mayor, centradas en zonas de Cataluña, Valencia, Alicante y Murcia, y casi toda Andalucía. En cada punto del territorio se suministra el valor de la aceleración sísmica básica, como valor característico de la aceleración horizontal de la superficie del terreno, correspondiente a un periodo de retorno de 500 años, expresada con relación al valor de la aceleración de la gravedad En dicha norma se establece también una serie de restricciones de carácter general en función de la aceleración sísmica básica que recogemos en la tabla siguiente: TABLA 3.6 VALOR DE LA ACELERACION SISMICA BASICA

RESTRICCIONES DE CARÁCTER GENERAL

< 0,06 x g No es de aplicación la Norma > 0,08 x g No se utilizaran estructuras de

mampostería en seco. > 0,08 x g, y < 0,012 x g Las edificaciones de fabrica de

ladrillo, bloques de mortero o similares tendrán un máximo de 4 alturas

> 0,012 x g Ídem anterior con un máximo de 2 alturas.

3.3.2. - AISLAMIENTO TERMICO Tanto desde el punto de vista estructural como el del confort, los materiales que se utilizan en la construcción de un edificio tienen una importancia definitiva. Por una parte, sus características mecánicas condicionan las distribuciones y disposiciones espaciales y volumétricas; por otra, sus propiedades termo físicas modifican de una manera, mas o menos efectiva, las solicitaciones térmicas del exterior. Los problemas de transmisión de calor son bien conocidos desde muy antiguo: el calor se transmite de un medio a mayor temperatura hacia otro de menor temperatura o visto desde un punto de vista microscópico como intercambio entre la energía cinética de las moléculas. La transmisión de calor en los edificios se produce por cuatro caminos diferentes: conducción (transmisión a través de un material), convección ( a través de un fluido como el aire, a través del movimiento de sus moléculas entre una zona mas caliente que la otra), radiación (a través del espacio, como consecuencia de ondas electromagnéticas) y evaporación o condensación (fenómeno físico que encierra un cambio de estado cuyo proceso absorbe o despide calor a temperatura constante). En edificación el fenómeno de la transmisión de calor comprende todos estos procesos, y así, cuando la energía solar incide sobre un muro o cerramiento del edificio, en forma de radiación, se producen los siguientes fenómenos físicos: - Una parte de esta energía radiante es absorbida por la superficie externa y

transmitida hacia en interior del edificio en forma de conducción a través del material que esta en contacto con el exterior (muro de fachada). Si el cerramiento, como es normal en este tipo de diseño, tiene cámara de aire, el flujo de calor pasara a través de estos medios gaseosos por radiación y convección, para volver a transmitirse por conducción en los últimos medios sólidos dispuestos (el tabique trasdosado) hasta que sale a la superficie interna del muro transmitiéndose hacia el ambiente interior por convección y radiación nuevamente.

- Para ciertas condiciones de humedad y temperatura, este proceso puede

completarse con la aparición de condensaciones o evaporaciones sobre las superficies del cerramiento.

- La parte de energía radiante absorbida es, a su vez, transmitida hacia el interior y

emitida hacia otros cuerpos en forma de radiación de larga longitud de onda. Para cualquier longitud de onda el coeficiente de absorción a es igual al de emisión, siendo la parte absorbida igual a la unidad menos la parte reflejada. Estos coeficientes tienen gran importancia a la hora de calcular la temperatura de las superficies expuestas al soleamiento. Por ejemplo:

TABLA N° 3.7 Tipo de Elemento Constructivo Refleja % Absorbe % Asfalto y compuestos bituminosos 7 93 Fibrocemento nuevo 39 61 Acero galvanizado nuevo 35 65 Acero galvanizado viejo y sucio 10 90 Mármol claro 56 44

Y si consideramos distintos tipos de acabados en colores de pinturas, tenemos: TABLA N° 3.8

Color de la Pintura Refleja % Absorbe % Gris claro 25 75 Rojo 26 74 Aluminica 46 54 Verde claro 50 50 Crema 65 35 Blanco 75 25

La cantidad de flujo de calor susceptible de entrar o salir de un edificio a través de sus elementos estructurales dependerá de las propiedades termo físicas de los materiales que lo configuran. Para su estudio se consideran tres tipos de parámetros: internos, superficiales y globales. - Parámetros Internos La ecuación física a que responde la transmisión de calor por conducción es la Ley de Fourier, que establece una proporcionalidad, para una superficie dada A, entre la velocidad de propagación a través de un medio del flujo de calor dQ/dt, y el gradiente térmico dT/dx de dicho medio: LEY DE FOURIER: (dQ/dt )x = - c x A x (dT/dx) Este coeficiente de proporcionalidad, c, es una característica de cada material y se denomina coeficiente de conductividad térmica. Sus unidades en las que usualmente se mide son: Kcal x m. / m2. x h x °C. Así, en esas unidades, para el hormigón vale 1,2; para una lana de vidrio 0,03 y para el poliestireno expandido 0,024.

Paralelo al concepto de conductividad, esta el valor inverso r = 1/c, llamado resistividad, que mide la resistencia que un material ofrece al paso del calor, y que se mide en m2. x h x °C / m. x kcal. Ahora bien, el régimen real del flujo de calor varia cíclicamente en un periodo de 24 horas, la modificación del estado térmico de las moléculas es constante, por lo que la conductividad no es una característica suficiente para reflejar el fenómeno de la transmisión interna de calor. Lo que realmente lo define se llama difusividad térmica, que viene dada por la relación: c A = ---------- p x cv siendo: p = densidad aparente del material en Kg./m3. P x cv= capacidad calorífica volumétrica Cuando el régimen es cíclico, numerador y denominador definen la proporción en que la onda calorífica incidente sobre un elemento estructural de un edificio es amortiguada y desfasada por este. Un análisis de los materiales utilizados en la construcción a través de su difusividad térmica mostrara que aquellos de menor conductividad son los que más alta difusividad poseen, y viceversa. Otro parámetro resultante de la combinación de la difusividad y la capacidad calorífica volumétrica es la efusividad: b = c ( p.cv ) Este parámetro afecta principalmente a las condiciones interiores de confortabilidad en función de los factores que operan dentro del edificio, tales como la radiación solar que penetra por los huecos, la temperatura y la velocidad del aire que pasa por ellos, las fuentes interiores de calor y frío, la intermitencia de los sistemas mecánicos acondicionadores, etc. también este parámetro define la llamada inercia térmica de elemento o del edificio, pues de el depende la capacidad de almacenar calor con su consiguiente influencia sobre el confort de los interiores. Finalmente otro parámetro derivado del anterior, n, da el tiempo necesario que debe transcurrir para que una superficie se enfríe o caliente al colocarla en contacto con otro cuerpo cualquiera, incluso el aire, bajo un flujo de calor determinado. Cuando dos cuerpos que están a distintas temperaturas T y T y que tienen coeficientes diferentes n y n se colocan en contacto, se produce un intercambio de calorías almacenadas en cada uno de ellos, obteniéndose del proceso una temperatura resultante T, que viene dada por la expresión:

T1 x n1 + T2 x n2 T = -------------------- n1 + n2

esta temperatura de contacto es la que no hace sentir mas frío al tocar un cuerpo metálico que uno de madera, cuando, ambos, se encuentran sumergidos en el mismo ambiente térmico. - Parámetros Superficiales Los fenómenos de transmisión de calor entre la superficie de un sólido y el fluido que le circunda, se rigen por la Ley de Newton, que expresa la proporcionalidad existente entre la velocidad del flujo de calor y el gradiente térmico existente entre ambos medios: LEY DE NEWTON (DQ /dt)x = - h x A x (dT/dx) El factor de proporcionalidad h se denomina coeficiente superficial de transmisión de calor pared � aire y depende fundamentalmente de la temperatura, de la rugosidad de la superficie y de las temperaturas de los medios que intercambian calor. Para los elementos constructivos empleados normalmente en la construcción se toman los valores siguientes medios: - he = 20 Kcal/ m. x h x °C, para la superficie externa del cerramiento. - hi = 7 Kcal/ m. x h x °C, para la superficie interna del cerramiento. - Parámetros Globales Cuando se tiene un muro o cubierta el flujo de calor que lo atraviesa, al existir una diferencia de temperaturas, entre los dos ambientes que divide, viene definido por un coeficiente denominado coeficiente de transmisión global de calor aire � aire, k, medido en Kcal/m2. x h x °C, con el que se determina la capacidad conductora de un cerramiento cualquiera, siendo su expresión matemática la siguiente: 1 K = ---------------------------- 1/he + L/ c + 1/ hi

donde (L/c) es la suma de las resistencias térmicas de todas las capas que conforman el muro.

Explicado, brevemente, el fenómeno físico de la transmisión de calor, la Norma que tiene por objeto establecer las condiciones térmicas exigibles a los edificios, es la NBE � CT 79, establecida por Real Decreto 2.429/1979, de 6 de julio, estableciendo a estos efectos, que los edificios quedan definidos térmicamente por los siguientes conceptos: a) La transmisión global de calor a través del conjunto del cerramiento, definida por

su coeficiente KG

b) La transmisión de calor a través de cada uno de los elementos que forman el cerramiento, definida por sus coeficientes K

c) El comportamiento higrotérmico de los cerramientos

d) La permeabilidad al aire de los cerramientos Los valores de K del edificio se obtienen calculando el de los siguientes elementos con los coeficientes de ponderación que se indican: - El correspondiente a cerramientos en contacto con el ambiente exterior, KE con

coeficiente de ponderación = 1,00 - El correspondiente a los cerramientos de separación con otros edificios, KN con

coeficiente de ponderación = 0,50 - El correspondiente a cerramientos de techo o cubierta, KQ con coeficiente de

ponderación = 0,80 - El correspondiente a cerramientos de separación con el terreno, KS con coeficiente

de ponderación = 0,50 La formula de aplicación es:

KE x SE + 0,5 x KN x SN + 0,8 x KQ x SQ + 0,5 x KS x SS KG = -------------------------------------------------------------------------

SE + SN + SQ + SS

Para comprobar cuales son los valores admisibles, se divide España en cinco zonas climáticas: A, B, C, D y E, y se aplican los siguientes valores limites para KG:

TABLA N° 3.9 ZONA CLIMATICA Tipo de

Energía para calefacción

Factor de forma f en m-1

A B C D E

< = 0,25 2,10 (2,45)

1,61 (1,89)

1,40 (1,61)

1,26 (1,47)

1,19 (1,40)

Caso I

>= 1,00 1,20 (1,40)

0,92 (1,08)

0,80 (0,92)

0,72 (0,84)

0,68 (0,80)

<= 0,25 2,10 (2,45)

1,40 (1,61)

1,05 (1,19)

0,91 (1,05)

0,77 (0,91)

Caso II

>= 1,00 1,20 (1,40)

0,80 (0,92)

0,60 (0,68)

0,52 (0,60)

0,45 (0,52)

NOTAS: - Caso I: combustibles sólidos, líquidos y gaseosos - Caso II: edificios sin calefacción o calefactados con energía eléctrica directa por

efecto Joule. - Factor de forma de un edificio, f, es la relación entre la suma de las superficies

de los elementos de separación del edificio y el volumen encerrado por las mismas.

- Para valores intermedios de f, el valor de KG, se calculara por: KG = a(3 + 1/f) - Los valores máximos de K de la tabla se dan en Kcal/h. x m2. x °C, siendo los

valores entre paréntesis en W/ m2. x °C. Los valores del coeficiente a son en Kcal/h.x m3. x °C ( W/ m3. °C), son los siguientes: TABLA N° 3.10

ZONA CLIMATICA Tipo de Energía para calefacción

A B C D E

Caso I 0,30 (0,35)

0,23 (0,27)

0,20 (0,23)

0,18 (0,21)

0,17 (0,20)

Caso II 0,30 (0,35)

0,20 (0,23)

0,15 (0,17)

0,13 (0,15)

0,11 (0,13)

3.3.3. - INSTALACIONES TERMICAS EN LOS EDIFICIOS El edificio debe proporcionar un entorno sensorial adecuado al hombre, el cual no es un mero espectador del hecho arquitectónico, sino que lo protagoniza y percibe a través de todos sus sentidos y se ve afectado en su bienestar y aun en su salud por las características ambientales que le proporcione. A pesar de esta realidad, el carácter prioritario del ambiente en el interior del edificio se ha minimizado frecuentemente a lo largo de la historia concediéndose un desproporcionado peso a los aspectos visuales en el diseño. Todo ello ha producido un cierto desacuerdo entre los usuarios de los edificios, que cada vez son más exigentes con relación a las condiciones ambientales y estiman que su bienestar sensorial no puede estar condicionado por el entorno exterior, olvidando algunos profesionales que su realización debe ser vista, pero también, y principalmente, vivida. Por su parte con la tecnología actual podemos concluir que el control del ambiente interior adecuado a las exigencias y necesidades del hombre, es mas un problema económico que tecnológico. Existen multitud de trabajos que intentan evaluar la interacción simultanea de los diversos parámetros del entorno sobre el hombre y sus exigencias ambientales. Trabajos que en general, concluyen, señalando que los componentes físicos no son mas que partes de un único ambiente, y de ahí que ellos solos no sean definitorios de su calidad, ya que el hombre juzga el resultado global ponderando también aspectos psicológicos, sociales, etc., de carácter fuertemente subjetivo y cuya evaluación varia, incluso para el mismo individuo, con el tiempo y la cultura. Es necesario, pues armonizar la creatividad con conocimientos siempre en aumento y cada día más complejos, la creciente disponibilidad de tecnología cada vez mas sofisticada, con la interacción de los condicionantes ambientales con la respuesta de las personas. Un ejemplo de las interrelaciones entre los sistemas ambientales de un edificio es el hecho de que toda la potencia eléctrica que consume el alumbrado artificial, se transforma en calor, que en muchos casos puede distorsionar la climatización de diversas zonas, dificultar el control térmico o, por otro lado, hacer innecesaria la instalación de calefacción convencional. En todo diseño de un edificio, una vez conocidas las necesidades funcionales a cumplir, debe basarse en el perfecto conocimiento de los fenómenos físico � constructivos, así como en el comportamiento de los materiales y sistemas a que dichos fenómenos afectan; la selección y disposición de los elementos que conforman el recinto deberán realizarse teniendo en cuenta, entre otros factores como los de tipo resistente, características tales como:

- Oposición al paso del calor - A la humedad - A las precipitaciones - Al soleamiento - A la combinación de los factores anteriores - Al sonido - Al viento Sin olvidar que dichos fenómenos varían en el tiempo de un modo cíclico de frecuencia diaria y estacional (soleamiento, temperatura del aire, iluminación, etc.) y otras de forma brusca e imprevisible (rachas de viento, heladas, etc.). La normativa vigente en España que tiene por objeto establecer las condiciones que deben cumplir las instalaciones térmicas de los edificios, destinados a atender la demanda de bienestar térmico e higiene a través de las instalaciones de calefacción, climatización, y agua caliente sanitaria, con objeto de conseguir un uso racional de la energía que consumen, por consideraciones tanto económicas como de protección del medio ambiente, el el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITE), establecidas por el Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio. En dicha normativa se establece el bienestar térmico, originado por los intercambios térmicos del cuerpo humano con el ambiente, en función de la actividad de las persona y del aislamiento térmico de su vestimenta, y que afectan al bienestar de los ocupantes. Estas características son la temperatura del aire, la temperatura radiante media del recinto, la velocidad media del aire en la zona ocupada y, por ultimo, la presión parcial del vapor de agua o humedad relativa. A estos efectos las condiciones interiores de diseño deberán estar comprendidas entre los siguientes limites: TABLA N° 3.11

ESTACION TEMPERATURA OPERATIVA EN °C

VELOCIDAD MEDIA DEL AIRE EN M./S.

HUMEDAD RELATIVA EN %

Verano 23 a 25 0,18 a 0,24 40 a 60 Invierno 20 a 23 0,15 a 0,20 40 a 60

Los valores anteriores deberán mantenerse en la zona ocupada, definida según se indica en la tabla siguiente: TABLA N° 3.12 Distancia desde la superficie interior del elemento (cm.) Pared exterior con ventanas o puertas 100 Pared exterior sin ventanas o puertas y pared interior 50 Suelo (limite inferior) 10 Suelo (limite superior) Sentado: 130 Suelo (limite superior) de pie: 200 En un edificio, en verano hay dos entradas de calor: - El calor que entra por diferencias de temperatura entre el exterior y el interior,

llamado calor sensible o carga sensible. Es la energía térmica capaz de modificar la temperatura del aire sin variar su contenido de humedad.

- El calor que entra por diferencia de humedades, llamado calor latente o carga

latente. Es la transferencia de humedad en estado de vapor de agua, medido en forma de energía térmica equivalente al calor de vaporización del agua, a la temperatura de la que se trate.

La suma de ambos calores, se llama carga térmica del local. Todas estas magnitudes se miden en: Kcal/hora (kilocalorías por hora), en W (vatios), o en kW (kilovatios). Recuérdese, que: - El calor es una forma de energía (capacidad de los cuerpos para producir

trabajo). - El primer Principio de la Termodinámica, consecuencia de la ley general de

conservación de la energía, fue formulado por Joule, y dice que el trabajo mecánico es totalmente convertible en calor en la proporción: 1 kJ = 0,239 Kcal

- El segundo Principio de la Termodinámica, expresa que para obtener del

calor un trabajo mecánico de 1kJ, necesitamos mas de 0,239 Kcal. a) Unidades de calor son:

1 Kcal (kilocaloría) = 4,186 J (julios) ; 1 J = 0,2389 x 10-3 Kcal b) Unidades de flujo de calor(perdidas o ganancias térmicas)

1 Kcal/h = 1,163 W (vatio) ; 1 W = 0,868 Kcal/h En un local cerrado siempre se producen gases o humos que pueden producir molestias e incluso pueden ser perjudiciales para la salud. No basta, pues con calentar o enfriar el aire de una habitación, es necesario ventilarla. Entendemos por ventilación, la introducción de aire fresco no contaminado. El aire introducido debe someterse a un tratamiento previo antes de introducirlo en el recinto: filtrado, secado, etc. Esta ventilación puede ser natural, produciéndose una renovación del aire a través de rendijas, ventanas, puertas, etc.; o bien artificial, forzada por ventiladores u otros elementos mecánicos. La cantidad de aire de ventilación que debe introducirse en un local depende de muchos factores: el numero de personas, el que sean o no fumadores, la actividad que realicen, etc. La normativa existente ha este respecto exige conseguir, en cualquier local, una serie de renovaciones por hora mínimas, según el tipo de local. Siendo: Caudal de Aire (en m3./hora ) = Numero de Renovaciones por hora x Volumen del local (m3.) El componente climático es un condicionante muy importante, pero no es el único, ya que debemos entender la obra edificada como el resultado de la compleja interacción de muy diversas fuerzas, por lo que no es posible presentar un único factor como determinante exclusivo de la solución final. Como señala Juan Luis Fumado Alsina, Dr. Arquitecto Catedrático de Instalaciones de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona, en su libro Climatización de Edificios (Ediciones del Serbal), que es criterio tradicionalmente admitido, desde el punto de vista climático, que el proyecto, la construcción y la explotación de edificios comportan protegerse de las fuerzas climáticas cuando las condiciones exteriores son desfavorables y aprovecharse cuando son ventajosas; todo ello enfocado a reducir los consumos de energía convencional de los sistemas energéticos (llamados a veces mecánicos o artificiales) a los que habrá que recurrir cuando los sistemas constructivos no logren por sí solos el confort exterior. Considerando dentro de los sistemas constructivos (llamados a veces sistemas pasivos o naturales) a los �sistemas de conservación energética� y a los �sistemas de diseño pasivo�, y entendiendo para los primeros, los que logran la preservar el interior de los aspectos negativos del exterior, y por los segundos la apertura de ese mismo interior a los aspectos favorables del exterior. Así pues, un diseño energéticamente apropiado que pretenda ser eficaz deberá dar a través de los sistemas constructivos una respuesta consecuente con los inconvenientes

y con las ventajas del clima, antes de determinar el peso de los sistemas energéticos y de evaluar el presumible consumo de energía resultante. Y además, un mismo factor podrá ser considerado como ventajoso en determinadas épocas del año y como inconveniente en otras. Precisamente, la valoración de un clima suele realizarse a través de cuatro factores principales: temperatura, humedad, viento y radiación, partiendo de tres criterios básicos: - Condición climática básica: que es aquella a la que el edificio resultara expuesto

con mayor frecuencia. - Inconvenientes climáticos: que son los que corresponden a aquellas condiciones

de los factores que empeoran la percepción del confort. - Ventajas climáticas: que son las que corresponden a aquellas condiciones de los

factores que se consideran como fuerzas que contribuyen favorablemente a la percepción del confort.

Mientras que para la valoración de la percepción del confort climático de un ambiente, se consideran dos aspectos a lograr: a) Satisfacción con relación a la sensación higrotermica, que a su vez esta

afectada por varios factores, como son: - La temperatura seca del aire - La humedad relativa - La velocidad del aire - La temperatura radiante media de los elementos que encierran el espacio ambiente

y la de los objetos contenidos en él. - La actividad metabólica del usuario - La vestimenta del usuario b) Satisfacción con relación a la calidad del aire a respirar, referida

preferentemente a dos requisitos: - La percepción del aire como fresco y sin indicios de estar cargado, viciado o de

resultar irritante.

- La seguridad de que el aire no presenta riesgos para la salud. La calidad del aire percibida por el individuo, se realiza cuando accede al local, antes de habituarse a las sensaciones que recibe, ya que la permanencia en el mismo durante cierto tiempo hace que se sea menos capaz de notar molestias olfativas. Las unidades de medida empleadas internacionalmente son: - El OLF, medida indirecta de la intensidad de las fuentes de olores, que se define

como la polución del aire causada por una persona patrón (adulto medio con un nivel de higiene equivalente a 0,7 duchas/día) desarrollando una actividad reducida (trabajo de oficina = 1 met.) en un local calefaccionado. Una escala aplicable es la siguiente:

TABLA N° 3.13

TIPO DE PERSONA

VALORES EN MET

VALORES EN OLF

SENTADA 1 1 ACTIVA 4 5 SUPERACTIVA 6 11 GRAN FUMADOR

25

FUMADOR MEDIO

6

- DECIPOL, medida que se utiliza para cuantificar la molestia que producen los

olores, y que se define como la sensación percibida por el olfato correspondiente a la polución del aire que resulta de ventilar con 10 litros/segundo de aire limpio un local neutro en olores, en el que se genera una intensidad de olores equivalente a 1 Olf. Una escala aplicable es la siguiente: TABLA N° 3.14

DECIPOL ESTADO 100 10 EDIFICIOS INSALUBRES 1 EDIFICIOS SALUBRES

0,1 AIRE EXTERIOR(PUEBLO RURAL)

0,01 AIRE EXTERIOR (MONTAÑAS) De todo ello se deduce que no siempre será posible resolver con medios constructivos la correcta climatización de un ambiente y no solo porque las condiciones exteriores resulten excesivamente negativas sino porque la eliminación de las cargas

desfavorables generadas en el interior (calor y contaminación) no podrán solucionarse eficientemente con medios no energéticos. Es decir no se trata simplemente de una opción conceptual o metodológica sino que en determinadas circunstancias exteriores y para ciertos programas de uso concretos, la opción de utilizar medios energéticos es imprescindible, salvo que se asuma rebajar el nivel de las exigencias de confort, o su garantía de cumplimiento. Se supera así, la vieja discusión conceptual de las dos teorías tradicionales: la del menosprecio o apriorismo constructivamente anticlimático compensable solo con la utilización de sistemas artificiales y la de los defensores del determinismo climático, exclusivamente basado en los sistemas constructivos, favorables a la aplicación exclusiva de técnicas bioclimáticas extraídas de los ejemplos que ofrece la arquitectura popular. 3.3.3. - CONTROL DE RUIDOS Se utilizan los conocimientos de acústica cuando existe una fuente de ruido que radia una energía acústica, que se mide en W (vatios), y un receptor que percibe en el odio, una parte de la misma e<W, que se transmite al cerebro produciendo cuando se supera el umbral de audición una sensación auditiva, que debe procurase que no sea Molesta. Los tipos de problemas acústicos con los que nos enfrentamos en edificación son tres: - Acondicionamiento Acústico, que se produce al estar la fuente de ruido y el

receptor en el mismo local, debiendo actuar en dos líneas distintas, según el caso:

- Tratando de disminuir la percepción del ruido (absorción acústica) - Tratando de evitar que disminuya excesivamente la percepción del

sonido con la distancia (salas de conferencia, por ejemplo).

- Aislamiento a Ruido Aéreo, problema que se produce al estar la fuente y el receptor separados por un elemento constructivo: tabique, cerramiento, etc.

- Aislamiento al Ruido de Impacto, que se produce al vibrar un elemento

constructivo al actuar sobre el una cierta energía mecánica. Los dos últimos tipos de problemas: ruido aéreo y ruido de impacto dan lugar a los problemas de Aislamiento Acústico. El sonido es una vibración en un medio elástico, que causa variaciones de la presión en un punto del espacio, que en un instante t, es la resultante de: P(t) = pa + p(t).

Siendo: P(t) = presión total; pa = presión atmosférica = 105 Pascales p(t) = presión acústica instantánea = 10-6 Pascales; es alternativamente positiva y negativa. Recordar que la presión es la fuerza ejercida por unidad de superficie, y que sus unidades son: 1 Pa (Pascal) = 1 N /m2. ; 1 mbar (milibar) = 100 Pa = 100 N/m2. 1mmHg (milímetros de altura de mercurio) = 1,333 mbar; 1 mbar = 0,75 mmHg. 1 bar = 1 Atm (atmósfera) = 1 Kg./cm2. Si el sonido es puro p(t) varia de forma sinusoidal, caracterizándose su ley, por la frecuencia, f, que se mide en Hertzios (1Hz = 1 ciclo/s), y que es él numero de veces que se repite una determinada presión en un segundo. Una segunda característica del sonido puro es la Presión Acústica Eficaz (RMS) = pef. El oído humano es capaz de captar sonidos comprendidos entre 63 Hz y 16.000 Hz, y de acuerdo con dicha frecuencia los sonidos puros se clasifican en: TABLA N° 3.15

CLASIFICACION DE LOS SONIDOS

FRECUENCIA EN Hz

Graves < 200 Medios > 200 y < 2.000 Agudos > 2.000 La energía percibida por el oído solo depende de la presión eficaz, pero la sensación auditiva depende de esta y de la frecuencia (a igualdad de presión eficaz, un sonido agudo produce mayor sensación auditiva que uno grave). Un ruido es un conjunto infinito de sonidos puros con diferentes presiones eficaces y diferentes frecuencias; el valor del cuadrado de pef para un ruido será la suma de los cuadrados de los valores eficaces de las infinitas fuentes. Respecto a las frecuencias, también serán infinitas, pero en acústica se utilizan las frecuencias preferentes normalizadas siguientes: - POR OCTAVAS: 63; 125; 250; 500; 1.000; 2.000; 4.000; 8.000 - POR TERCIOS DE OCTAVA: se obtienen intercalando dos frecuencias entre una

frecuencia y su octava. Por ejemplo: 63; 80; 100; 125; etc.

Así pues los ruidos que pueden ser estacionarios (producen la misma sensación auditiva a lo largo del tiempo) y no estacionarios (la sensación auditiva es variable a lo largo del tiempo), siendo a igualdad de sensación auditiva más molestos para el oído los segundos que los primeros, se representan por su espectro de frecuencias, polígono formado al medir para cada frecuencia normalizada su presión eficaz, por medio de un aparato llamado Sonómetro (con filtro de frecuencias): Cuando más frecuencias se empleen, más representativo del ruido será la medición efectuada, aproximándose bastante a la capacidad del oído para diferenciar frecuencias la descomposición en tercios de octava. Hemos visto el concepto de presión acústica eficaz y su relación con la energía acústica (es proporcional al cuadrado de la presión acústica eficaz). En acústica se manejan valores relativos, tales como el Nivel Acústico, L, normalizando una unidad de medida, el Decibelio (dB), cuya expresión es: Lp = 20 x log (p/p0) = 10 x log (p2/p(o)2) Siendo: p = presión acústica eficaz en un punto en pascales. P(0) = 2 x 10-5 pascales (umbral de audición mínima del oído; a 2 x 10 pascales este se rompe) Por ejemplo: 60 dB se corresponden con una presión eficaz de 2 x 10-2 pascales. Se puede, pues, obtener un espectro de frecuencias de un ruido en dB, que medirá la energía incidente en el oído, pero no la sensación auditiva, para lo que hay que hacer intervenir a la frecuencia. Surge así el concepto de Nivel Sonoro, para cada frecuencia que se mide en Decibelios A (dBA), y que se obtiene utilizando el coeficiente de ponderación de la siguiente tabla: TABLA N° 3.16 FRECUENCIA PONDERACION FRECUENCIA PONDERACION63 - 26,00 1.000 0,00 80 - 23,00 1.250 0,60 100 - 19,10 1.600 1,00 125 - 16,10 2.000 1,20 160 - 13,40 2.500 1,30 200 - 10,90 3.150 1,20 250 - 8,60 4.000 1,00 315 - 6,60 5.000 - 0,50 400 - 4,80 6.300 - 0,10 500 - 3,20 8.000 - 1,10 630 - 1,90 10.000 - 2,50 800 - 0,80

Por ejemplo, un sonido de 48 dB a 1.600 Hz, proporciona una sensación auditiva de: 48 + 1,00 = 49 dBA; un sonido de 52 dB a 500 Hz proporciona una sensación auditiva de: 52 � 3,20 = 48,8 dBA. En resumen: - la energía acústica recibida se caracteriza por el Nivel Acústico de Presión (dB) - la sensación auditiva producida se caracteriza por el nivel sonoro de presión

(dBA) y, por lo tanto la valoración global de un ruido se obtiene conociendo el nivel de presión Lpi (en dB o dBA), correspondientes a cada frecuencia, por la relación: Lp = 10 x log 100,1 x L

pi

Expresión que sirve para obtener los niveles de presión de varias fuentes de ruido. Así, por ejemplo: si una fuente que produce 70 dBA y otra que produce 60dBA, actúan en conjunto, producirán: Lp = 10 x log ( 107 + 106) = 70,4 dBA Todo ruido, según su nivel sonoro, da lugar a un efecto diferente, sobre el receptor: - Hasta 65 dB podremos percibir molestias - De 65 a 90 dB, se puede producir, con el tiempo, sordera. - De 90 a 100 dB, se pueden ocasionar daños permanentes en el oído. - A partir de 150 dB, causan la perdida instantánea del oído. Luego para garantizar el confort de un espacio se debe asegurar que no se alcanza un determinado nivel de presión LP, limitaciones que pueden establecerse por: a) Un valor global máximo en dB o Dba b) Por medio de una curva de referencia, siendo las curvas mas utilizadas, las

siguientes: - NR (Noise Rating) ampliamente utilizada en Europa. - NC (Noise Criteria) utilizada en EEUU.

La utilización de estas curvas permite evaluar un ruido existente en un punto, a partir de su espectro de frecuencias, ya que el ruido medido no puede sobrepasar, en ninguna frecuencia, el valor en dB correspondiente a la curva seleccionada (el numero que define cada curva es el valor a 1.000 Hz del nivel acústico (dB) correspondiente a esa curva. La necesidad de proteger a los ocupantes de los edificios de las molestias físicas y psíquicas que ocasionan los ruidos, aconseja que se haya dictado la Norma NBE � CA � 88 ( establecida por Real Decreto 1909/81 de 24 de junio, modificada por Real decreto 2115/ 1982, de 12 de agosto, y as u vez modificada por Orden de 29 de Septiembre de 1988). Según esta normativa deben comprobarse que los materiales utilizados cumplen los siguientes parámetros: - A los elementos constructivos verticales se les exige un determinado nivel de

Aislamiento acústico a ruido aéreo R en dBA, según la tabla siguiente: TABLA N° 3.17

ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS VERTICALES

AISLAMIENTO ACUSTICO MINIMO A RUIDO AEREO R

EN dBA Particiones Interiores entre áreas de igual uso 30 Particiones interiores entre áreas de uso distinto 35 Paredes separadoras de propiedades o usuarios distintos

45

Paredes separadoras de zonas comunes interiores

45

Paredes separadoras de salas de maquinas 55 - A las fachadas se les exige un aislamiento acústico global a ruido aéreo en dBA

mayor o igual que 30 dBA. - A los elementos constructivos horizontales se les exigen un aislamiento acústico a

ruido aéreo R en dBA y además un Nivel de Ruido de Impacto LN en dBA, de acuerdo con la siguiente tabla

TABLA N° 3.18 ELEMENTOS

CONSTRUCTIVOS HORIZONTALES

MASA EN KG./M2.

RUIDO AEREO R EN dBA

NIVEL RUIDO

IMPACTO LN EN Dba

De separación 45 80 Cubiertas 45 80 Separadores de salas de maquinas

55

Así mismo, la norma establece que los valores de aislamiento de los diversos elementos constructivos se determinaran mediante ensayos, y a falta de estos, facilitan las siguientes formulas en función de la masa del elemento en Kg./m2.

Para m <= 150 Kg,/m2. R = 16,6 log m + 2, en dBA Para m > 150 Kg./m2. R = 36,5 log m � 41,5, en dBA

así como también se facilitan tablas de calculo directo para los elementos más comunes. 3.3.4. - PROTECCION CONTRA INCENDIOS Los sistemas y elementos de protección contra incendios vienen recogidos en la NBE � CPI - 96, además suelen existir Normativas especificas de Incendios en la Ordenanzas Municipales de las principales capitales, así como unas Reglas Técnicas de la entidad privada CEPREVEN, cuyo cumplimiento suele estar vinculado con la concesión de descuentos previstos en las tarifas del seguro de Incendios, por parte de las Compañías Aseguradoras. Los aspectos más significativos de la NBE, los agrupamos en los siguientes capítulos: 3.3.4.1. - MATERIALES Las exigencias de comportamiento ante el fuego de los materiales se definen fijando la clase que deben alcanzar conforme a la norma UNE 23 727. Estas clases se denominan: M0, M1, M2, M3 y M4, indicando el numero de la denominación de cada clase la magnitud relativa con la que los materiales correspondientes pueden favorecer el desarrollo de un incendio. Significan lo siguiente:

TABLA N° 3.19 MATERIAL DE LA

CLASE COMPORTAMIENTO ANTE EL

FUEGO M0 No combustible. Son los materiales pétreos,

cerámicos y metálicos, vidrios, morteros, hormigones y yesos.

M1 Combustible pero no inflamable M2 Combustible con grado de inflamabilidad

moderada M3 Idem con grado medio M4 Idem de grado alto

Los materiales utilizados como revestimiento o acabado superficial en pasillos, escaleras y en las zonas por las que discurran los recorridos de evacuación, deben pertenecer a la clase indicada en la tabla o a una más favorable. TABLA N° 3.20

TIPO DE RECORRIDO DE EVACUACION

REVESTIMIENTO DE SUELOS

REVESTIMIENTO DE PAREDES Y

TECHOS Recorridos en recintos protegidos

M2 M1

Recorridos normales M3 M2 Los materiales incluidos en paredes y cerramientos, que constituyan una capa contenida en el interior de un suelo, pared o techo, será como mínimo RF 30 Los materiales situados en el interior de falsos techos o suelos elevados, tanto los utilizados para aislamiento térmico, acústico o que constituyan o revistan conductos de aire acondicionado y ventilación, deben ser de clase M1 o más favorable. La justificación de la clase de un elemento se certificara mediante Marca de Conformidad a normas UNE, Sello o Certificado de conformidad con las especificaciones de esta norma básica. Los materiales textiles se someterán a envejecimiento previo coherente con su uso, antes de obtener su clase de reacción al fuego, conforme a UNE 23 735 parte 2. 3.3.4.2. - ESTABILIDAD Y RESISTENCIA AL FUEGO DE LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Las exigencias del comportamiento ante el fuego de un elemento constructivo se define por los tiempos, según escala normalizada de 15, 30, 60, 90, 120, 180 y 240

minutos, durante los cuales dicho elemento debe mantener aquellas de las condiciones siguientes que le sean aplicables, en un ensayo normalizado UNE 23 093: a) Estabilidad o capacidad portante. b) Ausencia de emisión de gases inflamables por la cara no expuesta. c) Estanqueidad al paso de llamas o gases calientes. d) Resistencia térmica suficiente para impedir que se produzcan en la cara no

expuesta temperaturas superiores a las establecidas en la norma. - ESTABILIDAD AL FUEGO Según la exigencias del comportamiento ante el fuego podemos hablar de: TABLA N° 3.21

EXIGENCIA ESTABLECIDA

CONDICIONES A CUMPLIR

Estabilidad al Fuego (EF) a) Parallamas (PF) a) , b) y c) Resistencia al Fuego (RF) a), b), c) y d)

A los elementos estructurales de un edificio se les exige una estabilidad al fuego de acuerdo con los siguientes condicionantes: a) A los forjados de piso, junto con las vigas, los soportes y los tramos de escaleras correspondientes que sena recorrido de evacuación tendrán como mínimo la estabilidad al fuego que indica la siguiente tabla: TABLA N° 3.22

Plantas sobre rasante Máxima altura de

evacuación del edificio

Uso del recinto inferior al forjado considerado

Plantas de sótano

< 15 m < 28 m >= 28 m

Vivienda unifamiliar EF-30 EF 30 Vivienda, Administrativo EF 120 EF 60 EF 90 EF 120 Comercial, Publica concurrencia EF 120

(1) EF 90 EF 120 EF 180

(1) EF 180 si la altura de evacuación del edificio es >= 28 m

b) Los elementos estructurales de una escalera protegida que estén contenidos en el recinto de esta, serán como mínimo EF �30. c) En los edificios de uso exclusivo garaje o aparcamiento, los elementos estructurales serán como mínimo EF 90, excepto los de las cubiertas no transitables y los que sustentan dichas cubiertas que podrán ser EF 30 e) En los garajes y aparcamientos de mas de 5 vehículos situados en edificios con

otro uso, la estructura será como mínimo EF 120 f) En viviendas unifamiliares agrupadas o adosadas, los elementos que forman parte

de la estructura común tendrán la estabilidad al fuego exigible a edificios de uso vivienda.

g) A los elementos estructurales secundarios, tales como cargaderos o los de las

entreplantas de un recinto, no se les exige estabilidad al fuego si su ruina no ocasiona daños a terceros, ni compromete la estabilidad global del conjunto ni la compartimentación en sectores.

- RESISTENCIA AL FUEGO Las exigencias para los distintos elementos se resumen en la siguiente tabla: TABLA N° 3.23

ELEMENTO RESISTENCIA AL FUEGO RF

Medianerías RF 120 Escaleras que son elementos de compartimentación en sectores de incendio

RF 120

Paredes que separan una vivienda de otra RF 60 Paredes que delimitan pasillos y escaleras protegidos tanto interiores como abiertos al exterior

RF 120

Paredes de vestíbulos RF 120 Paredes de cajas de aparatos elevadores RF 120 La resistencia al fuego exigible a las tapas de los registros de las cámaras, patinillos y galerías de instalaciones, serán los especificados en la siguiente tabla:

TABLA N° 3.24 RESISTENCIA AL FUEGO

EXIGIBLE

A las tapas de registro

TIPO DE CAMARA,

PATINILLO O GALERIA

DE INSTALACI

ONES

AL ELEMENTO COMPARTIMEN

TADOR ATRAVESADO A los

elementos delimitad

ores Si no están situadas en un vestíbulo previo

Si están situadas en un vestíbulo previo

RF 180 RF 180 RF 90 RF 45 RF 120 RF 120 RF 60 RF 30 RF 90 RF 90 RF 45 RF 30

Con instalaciones susceptibles de originar o transmitir un incendio

RF 60 RF 60 RF 30 RF 15

RF 180 RF 90 RF 45 RF 30 RF 120 RF 60 RF 30 RF 15 RF 90 RF 45 RF 30 RF 15

Sin instalaciones susceptibles de originar o transmitir un incendio

RF 60 RF 30 RF 15 RF 15

3.3.4.3. - CONDICIONES DE COMPARTIMENTACION Los edificios y los establecimientos estarán compartimentados en sectores de incendio mediante elementos cuya resistencia al fuego sea la establecida en la normativa, de forma tal que cada uno de dichos sectores tenga una superficie construida menor de 2.500 m2. Esta superficie podrá duplicarse cuando todo el sector este protegido con una instalación de rociadores automáticos de agua que no sea exigible. Los garajes o aparcamientos para mas de 5 vehículos, con independencia de su superficie constituirán un sector de incendio diferenciado de cualquier otro. Los locales situados en edificios de vivienda no precisaran constituir sector de incendio cuando su superficie construida no sea mayor que 500 m2.

3.3.4.4. - CONDICIONES DE EVACUACION Los edificios a efectos de evaluar sus condiciones de evacuación de personas, se consideran con la siguiente ocupación según su uso: TABLA N° 3.25 TIPO DE EDIFICIO O ZONA OCUPACION (N°

PERSONAS/M2.) Uso vivienda 20

Vestíbulos generales de edificios de uso administrativo

2

Garajes o aparcamientos públicos en edificios

15

En resto zonas edificios de uso administrativo

10

Zonas de archivo, almacenes y garajes

40

NOTA.- A estos efectos, el uso administrativo comprende los edificios de oficinas. Para el análisis de la evacuación de un edificio se consideran los siguientes elementos: - ORIGEN, se considera como tal todo punto ocupable, excepto para el caso de

viviendas y recintos de superficie menor de 50 m2. , que se toma como origen de evacuación la puerta de la vivienda o recinto.

- RECORRIDOS, es la longitud de los recorridos de evacuación por pasillos,

escaleras y rampas, medido sobre el eje. - ALTURA, es la mayor diferencia de cotas entre cualquier origen de evacuación y

la salida del edificio que le corresponda. - SALIDAS, pueden ser de los siguientes tipos:

- Salida de Recinto, que es una puerta o un paso que conducen, bien directamente, o bien a través de otros recintos, hacia una salida de la planta y, en ultimo termino, hacia una del edificio.

- Salida de Planta, que es alguno de los elementos siguientes:

- El arranque de una escalera abierta que conduzca a una planta de salida

del edificio, siempre que no tenga un ojo o hueco central con un área en planta mayor de 1,3 m2.

- Una puerta de acceso a una escalera protegida, a un pasillo protegido o a

un vestíbulo previo, y que conducen a una salida del edificio.

- Una puerta que da acceso desde un sector a otro situado en la misma planta o bien otra puerta de paso a otro sector de incendio y se pueda, a partir de cada una de ellas, abandonar el edificio de forma que los recorridos no confluyan en el mismo sector.

- Salida de Edificio, que es una puerta o un hueco de salida a un espacio

exterior seguro con superficie suficiente para contener a los ocupantes del edificio a razón de 0,50 m2. , por persona, dentro de una zona delimitada con un radio de distancia de la salida de 0,1x P, siendo P el numero total de ocupantes del edificio.

- COMPATIBILIDAD, los recorridos de evacuación de todo establecimiento

deben preverse por zonas del mismo o zonas comunes de circulación del edificio que lo contenga.

El numero de salidas y los recorridos de evacuación máximo admisibles son los siguientes, según el tipo de edificio:

TABLA N° 3.26 TIPO DE EDIFICIO NUMERO DE

SALIDAS RECORRIDO MAXIMO DE

EVACUACION (M) Recintos de ocupación inferior a 25 personas

1 50

Recintos de ocupación inferior a 50 personas

1 25 y con una altura de evacuación inferior a 2 m

Recintos de ocupación inferior a 100 personas

1 25

Uso Administrativo 2 En las zonas con altura de evacuación > 4 m

Uso Garaje o Aparcamiento con ocupación > 50 personas (Superficie construida > 2.000 m2.)

2 50 y una altura de evacuación ascendente > 2 m

Idem en otro caso 1 35 Planta de un edificio con altura de evacuación < 28 m

1 Si tienen dos salidas: - A alguna salida 50 m- A recorrido

alternativo (1) hacia sendas salidas 25 m

Idem con altura de evacuación > 28 m o si más de 50 personas necesitan salvar en sentido ascendente una altura de evacuación> 2 m

2 A dos escaleras diferentes.

Uso Vivienda con una ocupación < 500 personas

1 35

(1) Dos recorridos se consideran alternativos desde un punto dado, cuando en dicho punto forman entre sí una ángulo mayor de 45°, o bien cuando están separados por elementos constructivos que sean al menos RF 30 e impidan que ambos recorridos puedan quedar simultáneamente bloqueados por el humo. Los ascensores y las escaleras mecánicas no se consideraran a efectos de evacuación. Aquellas zonas en las que todos los recorridos de evacuación precisen salvar en sentido ascendente una altura mayor de 4 m, o bien en la totalidad del recorrido de

evacuación hasta el espacio exterior, o bien en alguno de sus tramos, no podrán destinarse a permanencia habitual de personas, salvo cuando estén vinculadas a puestos de trabajo destinados a mantenimiento o a control de servicios. En edificios de uso administrativo se admite en zonas de alta seguridad puestos fijos de trabajo a una altura máxima de evacuación en sentido ascendente de 6 m 3.3.4.5. - DIMENSIONAMIENTO DE PUERTAS, PASILLOS, RAMPAS Y ESCALERAS A) La anchura A, en m, de las puertas, pasos y pasillos se calcula en función del

numero P de personas asignadas a dicho elemento de evacuación, mediante la formula: A = P/200. Las puertas de salida serán abatibles con eje de giro vertical y fácilmente operables. Su anchura libre mínima será de 0,80 m y la anchura de la hoja será igual o mayor que 1,20 m y en puertas de dos hojas igual o mayor de 0,60 m. En ningún punto de los pasillos previstos para evacuación de mas de 50 personas que no sean ocupantes habituales del edificio podrán disponerse menos de tres escalones, careciendo de obstáculos, salvo en el caso de extintores y siempre que la anchura libre mínima no se reduzca mas de 10 cm.

B) La rampas se asimilan a pasillos en cuanto a su anchura. Su pendiente no será

superior al 12% cuando su longitud sea menor de 3 m. y del 10% cuando su longitud sea menor de 10 m o del 8% en el resto de los casos. Es aconsejable disponer en ellas un pavimento antideslizante.

C) El ancho de las escaleras que no sean protegidas, se calcularan por medio de las

siguientes formulas:

- Con evacuación descendente: A = P/160 - Para evacuación ascendente: A= P/ ( 160 � 10 x h)

Siendo h la altura de la evacuación ascendente en m

D) Las escaleras protegidas o especialmente protegidas cumplirán la condición:

P < 3 x S + 160 x A Siendo : P = suma de los ocupantes asignados a la escalera en la planta considerada mas los de las situadas por debajo o por encima de ella hasta la planta de salida del edificio, según se trate de escalera descendente o ascendente, respectivamente.

S = superficie útil del recinto de la escalera en el conjunto de las plantas citadas anteriormente en m2. , incluida la correspondiente a los tramos, a los rellanos y a las mesetas intermedias. A = anchura del arranque de la escalera en la planta de salida del edificio en m. E) Cada tramo de escalera (excepto que sirva de evacuación a menos de 10 personas

vinculadas a la actividad que se desarrolla en el edificio) tendrá tres peldaños como mínimo y no podrá salvar una altura mayor de 2,80 m cuando este previsto la evacuación de mas de 250 personas, o mayor de 3,20 en los demás casos.

F) En los edificios cuyo uso predominante sea vivienda no se exige un numero

mínimo de peldaños en cada tramo de escalera. G) En escaleras con trazado recto, la dimensión de las mesetas intermedias medida en

el sentido de la evacuación no será menor que la mitad de la anchura del tramo de la escalera, ni que 1 m

H) La relación c/h será constante a lo largo de toda la escalera y cumplirá la relación:

60 <= 2 x c + h, siendo: c = contrahuella que estará comprendida entre 13 y 18,5 cm. h = huella que será como mínimo de 28 cm. ; en el caso de escaleras curvas, la huella se mediar a 50 cm. del borde interior y no podrá ser mayor que 42 cm. en el borde exterior. En dichas escaleras no podrá computarse como anchura útil la zona en que la huella sea menor que 17 cm.

I) En escaleras de evacuación ascendente, los peldaños tendrán tabica y carecerán de

bocel. J) Se dispondrán pasamanos al menos en un lado de la escalera y en ambos cuando

su anchura libre sea igual o mayor que 1,20 m o se trate de una escalera curva. Además deben disponerse pasamanos intermedios cuando la anchura libre sea mayor que 2,40 m

K) Si el pavimento tiene perforaciones, las dimensiones de estas no permitirán el paso

vertical de una esfera de 8 mm. , de diámetro. L) Las escaleras protegidas serán de uso exclusivo, estarán dispuestas de forma tal

que pueda circularse por ellos hasta una planta de salida del edificio, y que la longitud de recorrido sea menor de 15 m. Todo acceso a ellas se realizara a través de puertas resistentes al fuego, teniendo como máximo dos puertas de acceso a

cada planta. Tendrán ventanas o huecos abiertos al exterior o a un patio interior. La superficie mínima de ventilación será de 1 m2 en cada planta.

M) Las escaleras especialmente protegidas, cumplirán las condiciones establecidas

para las protegidas y el acceso a ellas en cada planta se realizara por dos puertas, como máximo, cada una de ellas comunicada con un vestíbulo previo diferente. Los vestíbulos previos serán de uso exclusivo para circulación y solo tendrán comunicación directa con espacios generales de circulación, aparatos elevadores, aseos y otros locales que deban disponer de dicho vestíbulo. La distancia mínima entre los contornos de las superficies barridas por las puertas del vestíbulo será al menos igual a 0,50 m.

N) Las escaleras de incendios, situadas al exterior, solo se dispondrán en edificios

reformados, y siempre que las anteriormente descritas no sean posible de ubicar. En este caso su anchura se calcula como las protegidas con un mínimo de 0,80m; los peldaños tendrán una contrahuella de 20 cm como máximo, una huella de 21 cm como mínimo, y sus tramos serán rectos.

3.3.4.6. � SEÑALIZACION E ILUMINACION Deberán establecerse los siguientes tipos de señales, que se realizaran de acuerdo a la UNE 23 033, 23 034 y 81.501(tamaño): a) Señal de Salida Las salidas de recinto, planta o edificio estarán señalizadas, excepto en edificios de uso viviendas y, en otros usos, cuando se trate de salida de recintos de superficie inferior a 50 m. b) Señal de Dirección Salida Deben disponerse señales indicativas de dirección de los recorridos que deben seguirse desde todo origen de evacuación hasta el punto desde el que sea directamente visible la salida o la señal que la indica. c) Señalización de medios de protección contra incendios de utilización manual En cuanto a la iluminación la norma contempla el caso de los recorridos de evacuación, los locales de riesgo especial y los que alberguen equipos generales de protección contra incendios, exigiendo que tengan, al menos, los mismos niveles de iluminación que los establecidos para la instalación del alumbrado de emergencia.

3.3.4.7. - LOCALES DE RIESGO ESPECIAL Son los que albergan equipos regulados por reglamentos específicos, tales como transformadores, maquinaria de aparatos elevadores, depósitos de combustible liquido, contadores de gas, etc. En todos estos locales o zonas de riesgo especial se exige que la longitud del recorrido de evacuación desde cada punto del local o zona hasta alguna de las salidas no sea mayor de 25 m. Ninguna puerta de locales o zonas de riesgo alto o medio podrá acceder directamente a espacios generales de circulación ni a garajes, debiendo disponer un vestíbulo previo. Se clasifican en tres tipos: - De Riesgo Alto, se exige que, al menos una salida permita la evacuación sin

necesidad de salvar por su interior una altura ascendente superior a 60 cm, y son los siguientes:

- Cuartos de baterías - Talleres de mantenimiento - Almacenes de mobiliario, limpieza o de otros elementos combustibles, cuando

el volumen total de la zona > 400 m3.

- De Riesgo Medio, entre otros son los siguientes:

- Depósitos de basuras y residuos de superficie mayor de 1 5 m2. - Archivos de documentos, o de acumulación de papel de mas de 50 m2. - Cocinas de superficie mayor de 50 m2. , si no están protegidas con un sistema

automático de extinción. - Talleres de mantenimiento, almacenes de mobiliario, de limpieza o de otros

elementos combustibles, cuando el volumen total de la zona > 200 m3.

- De Riesgo Bajo

- Depósitos de basuras y residuos de superficie construida mayor de 5 m2. Y menor de 1 5 m2.

- Archivos de documentos, o de acumulación de papel de mas de 25 m2.

- Talleres de mantenimiento, almacenes de mobiliario, de limpieza o de otros elementos combustibles, cuando el volumen total de la zona > 100 m3.

- Garajes y aparcamientos para 5 vehículos como máximo (los garajes para

mas de 5 vehículos siempre son por normativa locales de riesgo especial ya que tienen que constituir sector independiente)

En los edificios de uso de vivienda se consideran locales y zonas de riesgo especial, además de las anteriormente indicadas, las de trasteros situados bajo locales habitables, con la siguiente calificación: - Riesgo Alto, cuando la superficie total construida sea mayor de 500 m2. - Riesgo Medio, cuando la superficie total construida sea mayor de 100 m2. - Riesgo Bajo, cuando la superficie total construida sea mayor de 50 m2. En los edificios de uso administrativo, se consideran locales de riesgo especial los dedicados a imprenta, almacenes de papel, publicaciones y encuadernación (serán de riesgo alto si su volumen es superior a 200 m3 y de riesgo medio si su volumen es mayor de 100 m3. , así como los dedicados a reprografía (serán de riesgo medio sí su volumen es mayor de 200 m3.) y los destinados a destrucción de documentos (que serán de riesgo medio sí la superficie construida es mayor de 15 m2.). 3.3.4.8. - CONDICIONES DE MANTENIMIENTO Se establecen la obligatoriedad de que sean realizadas con una Empresa de Mantenimiento debidamente autorizada, debiendo realizarse con una periodicidad mínima, una serie de operaciones (las operaciones realizadas deben constar documentalmente) de mantenimiento de las instalaciones, que se especifican en la tabla siguiente.

TABLA N° 3.27 OPERACIÓN PERIODICIDAD

MINIMA Limpieza de detectores Anual Activación de detectores Cada 6 meses Puesta en acción del equipo de control y señalización

Diariamente

Bocas de Incendio Accesibilidad y presión de red

Cada 3 meses

Bocas de Incendio. Funcionamiento manguera

Cada 5 años

Hidrantes Anual Columna seca Anual Extintores Móviles. Accesibilidad y estado aparente

Cada 3 meses

Extintores móviles. Peso y presión Cada 6 meses Extintores móviles. Verificación Anual Rociadores Cada 6 meses Extinción por polvo. Inspección Anual Extinción por polvo. Presión de gas Cada 6 meses Extinción por agentes gaseosos Cada 6 meses Alarma Anual Alumbrado de emergencia y señalización Anual 3.3.4.9. - PLAN DE EMERGENCIA Es obligatorio, para cierto tipo de edificios, la elaboración de un Plan de Evacuación. 3.3.5. - MEDIDAS DE PROTECCION DEL MEDIO AMBIENTE URBANO Normalmente vienen reguladas en la Ordenanzas Municipales, contemplándose los siguientes aspectos: - Limites a la Emisión de humos - Evacuación por Chimeneas - Ventilación de garajes - Condiciones mínimas de evacuación del aire caliente o enrarecido producto del

acondicionamiento de locales.

- Niveles de perturbación en el ambiente en dBA, documentando las mediadas correctoras de ruidos.

- Niveles de vibración, documentando las medidas correctoras de Vibraciones 3.3.6. - DISPOSICIONES MINIMAS DE SEGURIDAD Y SALUD EN LOS LUGARES DE TRABAJO Fundamentalmente, para su aplicación en edificios de Terciario, el Real Decreto 486/1997, establece una disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo, en particular, a nuestros efectos recogemos las siguientes: A) Condiciones Generales de seguridad en los lugares de trabajo TABLA N° 3.28 CONDICIONES GENERALES DE SEGURIDAD

DISPOSICIONES MINIMAS

Espacios de trabajo y zonas peligrosas

Dimensiones mínimas: - 3 metros de altura de piso hasta

techo. - 2 m2. de superficie libre por

trabajador. - 10 m3. no ocupados, por

trabajador. Suelos, aberturas y desniveles, y barandillas

- Suelos estables y no resbaladizos - Protección de aberturas y

desniveles si la altura de caída es superior a 2 m.

- Protección de los lados abiertos de escaleras y rampas de mas de 60 cm. de altura. Los lados cerrados tendrán un pasamanos, a una altura mínima de 90 cm. , si la anchura de la escalera es superior a 120 cm. ; si es menor, pero ambos lados son cerrados, al menos uno de los dos llevara pasamanos.

- Altura mínima de barandillas = 90 cm

Vías de circulación - Señalizadas -

Puertas y Portones - Si son mecánicos dispondrán de

parada de emergencia. - No abrirán directamente sobre los

escalones de una escalera sino sobre descansillos.

Rampas, escaleras fijas y de servicio

- Escaleras con pavimentos perforados la abertura máxima de los intersticios será de 8 mm.

- Pendiente máxima en rampas 12% si su longitud es menor de 3 m.; 10% si su longitud es menor de 10 m. y el 8% en el resto de casos.

- Anchura mínima en escaleras 1 m., excepto en las de servicio 55 cm. Prohibidas las de caracol excepto en escaleras de servicio.

- Huella uniforme entre 23 y 36 cm. (servicio mínima de 15 cm.)

- Tabica entre 13 y 20 cm. (servicio tabica máxima 25 cm.)

- Altura máxima entre descansos de la escalera 3,70 m. La profundidad de los descansos intermedios, medida en dirección a la escalera no será menor que la mitad de la anchura de esta, ni de 1 m. El espacio libre vertical desde los peldaños no debe ser inferior a 2,20 m.

B) Condiciones ambientales en los lugares de trabajo No deben constituir una fuente de incomodidad o molestia para los trabajadores, debiéndose evitar, a tal efecto las temperaturas y las humedades extremas, los cambios bruscos de temperatura, las corrientes de aire molestas, los olores desagradables, la irradiación excesiva y, en particular, la radiación solar a través de ventanas, luces o tabiques acristalados. En los locales de trabajo cerrados deberán cumplirse en particular, las siguientes condiciones:

TABLA N° 3.29 CONDICIONES DEL LOCAL TIPO DE TRABAJO

REALIZADO EN EL LOCAL Temperatura °C

Humedad %

Velocidad del aire en m./s.

Sedentarios, propios de oficinas o similares

17 y 27 30 y 70(1)

Trabajos ligeros 14 y 25 30 y 70(1) Trabajos en ambiente no caluroso 0,25 Trabajos sedentarios en ambiente caluroso

0,50

Trabajos no sedentarios en ambiente caluroso

0,75

Sin perjuicio de lo dispuesto en el Real Decreto 1751/1998 de 31 de julio por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Técnica Complementarias (ITE), la renovación mínima de aire de los locales de trabajo será de 30 m. de aire limpio por trabajador, en el caso de trabajos sedentarios en ambientes no calurosos ni contaminados por humo de tabaco y de 50 m. en los casos restantes, a fin de evitar el ambiente viciado y los olores desagradables. (1) El limite inferior de la banda de la humedad relativa será del 50% en los locales en

que exista el peligro de electricidad estática. C) Iluminación de los lugares de Trabajo Deberá adaptarse a las características de la actividad, y siempre que sea posible los lugares de trabajo tendrán una iluminación natural que deberá complementarse con una iluminación artificial cuando la primera, por si sola, no garantice las condiciones d visibilidad adecuadas. Los niveles mínimos de iluminación de los lugares de trabajo serán los establecidos en la siguiente tabla:

TABLA N° 3.30 ZONA O PARTE DEL LUGAR

DE TRABAJO NIVEL MINIMO DE

IMULINACION EN LUX Zonas donde se ejecuten tareas con:

1° bajas exigencias visuales 100 2° Exigencias visuales moderadas 200 3° Exigencias visuales altas 500 4° Exigencias visuales muy altas 1.000 Areas o locales de uso ocasional 50 Areas o locales de uso habitual 100 Vías de circulación de uso ocasional

25

Vías de circulación de uso habitual 50 Estos niveles mínimos deberán duplicarse cuando concurran las siguientes circunstancias: - En las áreas o locales de uso general y en las vías de circulación, cuando por sus

características, estado u ocupación, existan riesgos apreciables de caídas, choques u otros accidentes.

- En las zonas donde se efectúen tareas, cuando un error de apreciación visual

durante la realización de las mismas pueda suponer un peligro para el trabajador que las ejecuta o para terceros o cuando el contraste de luminancias o de color entre el objeto a visualizar y el fondo sobre el que se encuentra sea muy débil.

La iluminación de los lugares de trabajo deberá cumplir, además, en cuanto a su distribución, las siguientes condiciones: - La distribución de los niveles de iluminación será lo mas uniforme posible. - Se procurara mantener unos niveles y contrastes de luminancia adecuados a las

exigencias visuales de cada tarea, evitando variaciones bruscas de luminancia dentro de la zona de operación y entre esta y sus alrededores.

- Se evitaran los deslumbramientos. - No se utilizaran sistemas o fuentes de luz que perjudiquen la percepción de los

contrastes, de la profundidad o de la distancia entre objetos. - Los sistemas de iluminación utilizados no deben originar riesgos eléctricos, de

incendio o de explosión.

Los lugares de trabajo, o parte de los mismos, en los que un fallo del alumbrado suponga un riesgo para la seguridad de los trabajadores dispondrán de un alumbrado de emergencia de evacuación y de seguridad. D) Servicios Higiénicos y Locales de Descanso y de primeros auxilios Los lugares de trabajo, además de disponer de agua potable, dispondrán de vestuarios cuando los trabajadores deban llevar ropa especial de trabajo y no se les pueda pedir, por razones de salud o decoro, que se cambien en otras dependencias. Los vestuarios estarán dotados de asientos y de armarios o taquillas individuales. Si no son necesarios vestuarios se dispondrán colgadores o armarios para colocar la ropa. Cuando la seguridad o salud de los trabajadores lo exijan, en particular por razón del tipo de actividad o del numero de trabajadores, estos dispondrán de un lugar de descanso de fácil acceso. Los lugares de trabajo de mas de 25 trabajadores dispondrán de un local, claramente señalizado, para primeros auxilios con botiquín, una camilla y una fuente de agua potable, como equipamiento mínimo.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 4. - ENCAJE DE LA EDIFICACION

OBJETIVOS DEL TEMA: Permite adquirir los conocimientos necesarios para resolver el siguiente problema: ofertado un determinado terreno, realizar de forma aproximada un encaje previo de edificabilidad, para comprobar que la que nos pretenden vender es susceptible de utilización total en dichos terrenos, y se adecua al producto inmobiliario que el mercado nos señala como idóneo. Siendo este trabajo, un trabajo previo al diseño del proyecto que realizar el Arquitecto al que encarguemos este trabajo. Previamente se repasan las características de los principales elementos que componen un edificio. GLOSARIO DE TERMINOS: - Sótanos - Semitonos - Planta baja - Entreplanta - Planta de Pisos - Ático - Buhardilla - Desván - Altura libre de pisos - Balcones - Miradores - Cuerpos Volados - Cornisa - Alero - Soportal - Pasaje - Patio de Manzana - Patio Ingles - Patio Mancomunado - Patinillo - Vivienda Unifamiliar Aislada - Vivienda Unifamiliar Adosada

- Vivienda Unifamiliar Pareada - Vivienda Colectiva - Bloque abierto - Bloque en Manzana cerrada - Bloque en H - Bloque en estrella - Crujía - Rascacielos - Minipolígono Industrial - Parque Tecnológico - Centro Logístico - Huella y Contrahuella - Garaje - Trastero - Portal - Escalera - Pasillo - Ascensor - Porches - Aseo - Baños - Dormitorios - Salón � estar

- Cocina - Hall - Armarios - Piso dúplex - Apartamento - Zona común

- Zona privativa - Declaración de Obra Nueva - Establecimiento régimen de

Propiedad Horizontal - Oficina paisaje

4.1. - LAS PLANTAS DE UN EDIFICIO En general, en cualquier edificación se pueden distinguir los siguientes tipos de plantas: 4.1.1. - ELEMENTOS EDIFICADOS BAJO RASANTE - Sótanos, son aquellas plantas enterradas o semienterradas, cuyo techo se

encuentra, en todos sus puntos, a menos de una determinada distancia, que fijan las normas, sobre la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación.

- Semisótano, son aquellas plantas semienterradas de la edificación cuyo techo se

encuentra a una altura mayor que la determinada para los sótanos medida sobre la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación en el punto más desfavorable y cuyo piso, por debajo de esa rasante, no lo esta a mas de una altura también determinada. Se puede también definir como tal, cuando un porcentaje (usualmente menos del 50%) de su superficie se sitúa bajo rasante y el resto sobre rasante.

4.1.2. - ELEMENTOS EDIFICADOS SOBRE RASANTE - Planta Baja, es la que un porcentaje determinado(normalmente mas del 50%) de

su superficie se sitúa coincidente con la cota de referencia del edificio. Normalmente se limita, caso de autorizarse plantas bajas situadas por encima del nivel de referencia, hasta una altura máxima (del orden de hasta 1,50m.).

- Entreplanta, es la que en su totalidad tiene el forjado del suelo en una posición

intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso. Es pues una superficie utilizable conseguida por la construcción de un forjado entre dos pisos consecutivos de una construcción, sin que se ocupe en su totalidad la superficie del piso inferior.

- Plantas de Piso, es toda planta situada por encima del forjado del techo de la

planta baja. - Planta Ático, es la ultima planta de un edificio, cuando su superficie edificada es

inferior a la del resto de pisos y sus fachadas se encuentran retranqueadas interiormente del resto de los planos de la fachada del edificio.

- Planta bajo cubierta, planta eventualmente abuhardillada, situada entre la cara

superior del forjado de la ultima planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada. Dado que en estos espacios, la altura libre

del espacio habitable va disminuyendo (a partir de 1,50 m. se suele considerar normativamente que se trata de espacio no habitable), y que las ventanas de iluminación hay que colocarlas inclinadas, se puede emplear para obviar estos inconvenientes la solución de utilizar un elemento con zona de techo horizontal, donde se sitúan ventanas verticales, que se denomina �Mansarda�

4.1.3 - ALTURA DE PLANTAS Y ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION Descritas las características de la planta de la edificación, queda por delimitar su alzado, compuesto por las sucesivas alturas de cada una de las plantas tipo definidas anteriormente, denominándose: - Altura de Piso o de Planta, a la distancia vertical entre las caras superiores de los

forjados de dos plantas consecutivas. - Altura Libre de pisos o de planta, es la distancia vertical entre la cara superior

del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado del techo de la misma planta o del falso techo si lo hubiere. Las normas urbanísticas suelen fijar para este parámetro unos valores mínimos, por ejemplo 2,50 metros en plantas de viviendas y 3 metros en plantas bajas.

4.1.4. - ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS SINGULARES Una edificación viene delimitada exteriormente por los denominados planos de fachada, que son los planos verticales que por encima del terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, a excepción de los que se consideren salientes autorizados: - Balcones, es una construcción volada desde la línea de fachada, compuesta por un

forjado de suelo visitable protegido por una barandilla calada y con saliente máximo desde la fachada normalmente limitado por las ordenanzas (distancia máxima usual 45 cm.).

- Mirador y cuerpos volados cerrados, construcciones voladas desde la línea de

fachada en prolongación de piezas habitables. Se denomina mirador sí más del 80% de su superficie del cerramiento esta acristalada, y si no, cuerpo volado cerrado.

- Soportales, espacio publico y abierto situado en la planta baja de las

edificaciones, normalmente situados en paralelo a las vías publicas. - Pasaje, paso publico y cubierto entre dos espacios públicos.

- Aleros, son partes voladas de la cubierta que sirven para proteger a la parte

superior de la fachada de las aguas de lluvia. - Cornisas, cuerpo volado, con molduras o sin ellas, que sirve de remate a un

edificio. La intersección de los planos de fachada de las plantas bajas de un edificio con el terreno se denomina Línea de Edificación. 4.1.5. - LOCALES Y PIEZAS HABITABLES DE UN EDIFICIO La tipología de cualquier edificio, se desarrolla por medio de una Estructura, que comprende todos los elementos sustentantes del mismo: cimentación, muros de carga o de sostenimiento, pilares, vigas, forjados y cubierta, a través de los cuales, se configuran los siguientes elementos principales: - Estructura, Cerramientos y Cubierta, que comprenden todos los elementos

sustentantes del Edificio, así como los elementos que lo cierran, separando sus espacios interiores del exterior.

- Accesos, formados a su vez por:

- Portal, local que se sitúa entre la puerta de entrada al edificio y las

escaleras, ascensores y accesos a locales o viviendas. - Escaleras, que son los elementos de comunicación vertical. - Elementos mecánicos de transporte vertical: Ascensores, Montacargas y,

en su caso, Escaleras Mecánicas

- Pasillos, que son los elementos de comunicación horizontal entre las piezas habitables de una planta.

- Locales Habitables - Huecos, constituidos por patios y chimeneas - Instalaciones y Locales para Instalaciones, impuestos en la normativa vigente,

siendo normalmente obligatorios los siguientes: - Cuarto de Contadores Eléctricos

- Cuarto de Basuras - Cuarto para Instalaciones de Telecomunicación (RITI) En un edificio se entiende por Local, el conjunto de piezas contiguas en el espacio dedicados al desarrollo y ejercicio de una misma actividad y por pieza habitable a toda aquella en las que se desarrollan actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas. Así pues, desde este punto de vista, en un edificio de carácter residencial: un local, puede ser una determinada vivienda de un edificio, mientras que piezas habitables pueden serlo las siguientes estancias de aquella: Salón Comedor, Dormitorios, etc. Una pieza habitable es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones: dar a una vía publica, calle o plaza, o a un espacio libre de edificación de carácter publico o privado o bien dar a un patio que tenga unas dimensiones mínimas. Si todas las piezas habitables de un local cumplen alguna de estas condiciones se dice que el local es exterior. 4.1.6. - PATIOS Por patio se entiende todo espacio no edificado, delimitado por fachadas interiores de los edificios o bien cualquier espacio no edificado en el interior de las alineaciones exteriores cuya superficie este rodeada por la edificación en una dimensión superior a un numero determinado de veces de su longitud (por ejemplo, en Madrid 2/3). Es decir los patios son los huecos del edificio y, en general, sirven para proporcionar iluminación y ventilación; por eso las normas señalan cuales han de ser las dimensiones de los huecos para que esta ventilación o iluminación sean suficientes. Según sus características se distinguen las siguientes clases de patios: - Patio Cerrado de parcela, es el situado en el interior de la edificación. En

general su dimensión mínima debe ser superior a 3 m. y el diámetro del circulo inscrito deberá ser al menos una determinada parte de la altura del edificio ( 1/3 y un 1/6 suelen ser valores de frecuente utilización en las normativas). Además de estas disposiciones generales, las ordenanzas municipales suelen marcar condiciones mucho más pormenorizadas para su dimensionamiento, que suelen hacer depender del tipo de estancia que sirvan (cocina, dormitorios, etc.).

- Patio Abierto de parcela o Patios de Fachada, son los situados en el perímetro

de la edificación, pudiendo dar a una vía publica, a un espacio libre o a un patio de manzana. Suelen aparecer cuando la línea de fachada se remete hacia dentro respecto del resto del edificio. En estos casos el ancho del patio debe ser al menos

de 3 m., limitándose la profundidad del patio en relación a su anchura (vez y media o dos veces).

- Patio de Manzana, es el que tiene definida por la ordenación su forma y posición

en la parcela junto con las demás parcelas colindantes, que forman la manzana, formando un espacio libre único para todas ellas, y que puede ser abierto o cerrado. Normalmente se sitúan en el centro de la manzana, dando ventilación e iluminación a varios edificios, ya que en general, no suelen admitirse fondos edificables en ninguna parcela superiores a los 30 m. Pueden tener utilización el sótano excavado en ellos, en los que se pueden realizar actividades permitidas en la ordenanza, tales como garaje.

- Patio Mancomunado, es un patio que utilizan dos o más edificios de distintos

propietarios y que se realiza de común acuerdo entre ellos. La mancomunidad que sirva para completar la dimensión del patio, debe establecerse mediante un derecho real de servidumbre sobre los solares, estableciéndose en Escritura Publica, e inscribirse en el Registro de la Propiedad, con la condición de no poderse cancelar sin la autorización del Ayuntamiento. No pudiéndose cancelar, en ningún caso, en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran este complemento para conservar sus dimensiones mínimas.

- Patio Ingles, es el situado en fachada por debajo de la rasante de la acera o

terreno. Normalmente sirven para ventilar e iluminar la planta semisótano. En las ordenanzas se suele exigir un mínimo de anchura (del orden de 3 m.), y unos máximos de profundidad (1,50 m.por debajo de la rasante oficial de la parcela) y de longitud, en relación con su altura útil.

- Patinillos, tienen esta denominación los huecos practicados para conducir por

ellos, de una forma agrupada y ordenada, determinadas instalaciones del edificio, con lo cual se mejoraba las facilidades para su mantenimiento; su utilización generalizada, es en los edificios para oficinas, porque en los edificios de tipo residencial, en los que se utilizaban para ventilación de cuartos de baño y aseos, han sido sustituidos por chimeneas de ventilación, formadas por conductos de dimensiones más pequeñas, usualmente prefabricados (el tipo mas conocido el el tipo Shunt), que permiten ventilar con eficacia el cuarto al que sirven gracias a la colocación en su remate o punto mas alto del conducto, un aspirador estático, formado por una caperuza instalada sobre la chimenea que, por la forma de las pantallas que lo componen, formadas por rejillas fijas, producen un flujo de aspiración de aire. Las ordenanzas suelen establecer dimensiones mínimas para su funcionamiento, así como una altura mínima para su coronación, de forma que la salida no se vea obstaculizada o tapada por otros puntos de la cubierta por donde sobresalen al exterior.

4.2. - TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS Vamos a realizar un breve análisis de las tipologías edificatorias más comunes, agrupándolas en tres grandes apartados, según el uso del edificio: Residencial, Oficinas e Industrial. 4.2.1. - EDIFICIOS DE TIPO RESIDENCIAL Por grupos tipologicos, el Uso Residencial, es el que comprende los espacios y dependencias destinadas al alojamiento temporal o permanente de tipo familiar o similar, y a su vez de divide en dos clases: A) Vivienda Unifamiliar, cuya edificación esta compuesta por una sola vivienda que

dispone de una parcela adscrita con acceso independiente. Esta clase de edificación, puede quedar:

- Aislada, sí la edificación situada en parcela independiente queda exenta, es decir

separada de otras edificaciones por todas sus fachadas y con acceso exclusivo desde la vía publica.

- Adosada, es la edificación situada en parcela independiente, en contigüidad con

otras edificaciones, distinguiéndose tres tipos:

- Pareada, es la adosada formada únicamente por dos edificios con una pared medianera a otra edificación colindante; cada edificación se sitúa en parcela independiente con una pared medianera común.

- En fila o hilera, son aquellas edificaciones adosadas que tienen toda la línea de edificación coincidente con la alineación oficial externa, o bien retranqueada y a la misma distancia de esta, ocupando todo el frente de la calle; es decir tienen mas de una pared medianera con otras viviendas colindantes; en la ordenanza se suele definir la longitud máxima continua de la fila.

- Agrupada, son aquellas edificaciones adosadas que no cumplen la

condición anterior.

- Vivienda Bifamiliar, cuya edificación esta compuesta por dos viviendas que se

sitúan sobre una única parcela adscrita, con un solo acceso desde la calle. Las dos viviendas forman un solo conjunto edificado, siendo el espacio libre de la parcela mancomunado para los dos alojamientos, sin que sea posible su división.

- Vivienda Multifamiliar o Colectiva, disponiendo las viviendas de acceso común (a través de un portal de acceso a las escaleras) y compartido desde el espacio exterior en condiciones tales que pueda ser aplicable la Ley de Propiedad Horizontal. La tipología de estas construcciones es de:

- Bloques Abiertos, la edificación se dispone en bloques aislados sin patios de

manzana ni, en general, patios interiores, separados por espacios libres de uso privado o publico, normalmente ajardinados.

- Manzana Cerrada, es una edificación adosada en hilera que ocupa todo el frente

de las alineaciones exteriores que delimitan una manzana. Pueden ser:

- Compactas, sin que exista o se delimite patio de manzana.

- Con patio, en las que existe o se delimita patio de manzana.

- Semicerradas, en forma de U , formando, pues un conjunto abierto en uno de sus lados; tipología que se usa en conjuntos residenciales a los que se les quiere dar privacidad a su manzana.

Los edificios residenciales pueden ser exclusivos, para ese uso, en cuyo caso en las plantas bajas del mismo caben dos soluciones: - Planta baja diáfana, solo ocupada por el portal, cuartos de instalaciones, en su

caso, y pilares de la estructura, que pueden quedar tratados o vistos. Tienen dos inconvenientes: la dificultad de dotar de un buen aislamiento a la planta primera de viviendas, y la dificultad de fijar un uso racional que no produzca molestias excesivas, para los propietarios de la comunidad.

- Planta baja ocupada por viviendas, sin la problemática que presenta sus

dificultades de comercialización, con características diferenciadoras respecto de las viviendas situadas en otras plantas superiores, al tener que sacrificar parte del espacio disponible para las comunicaciones verticales. Esta problemática puede obviarse, en ciertos casos en que la tipología de la promoción o su entorno lo permite, para dotarlas de elementos singulares respecto a las situadas en las plantas superiores, tales como: patios o jardines privados de uso exclusivo para ellas.

También pueden ser edificios de uso mixto: residencial y terciario, en cuyo caso en las plantas bajas, y eventualmente en las entreplantas existentes, se sitúan los locales comerciales o de negocio, o incluso, en la primera planta también pueden situarse oficinas. Todo dependerá de las posibilidades de compatibilizar usos que señale la

Ordenanza, así como de los criterios comerciales, que en este caso, fije el Promotor Inmobiliario. Cuando sea posible, deben dotarse de sótano, que les sirve para almacenaje, y entreplanta o la posibilidad de ejecutarla posteriormente a la entrega de la obra por el Promotor. No se suele permitir que los locales comerciales y sus almacenes, situados en edificios de viviendas, tengan ninguna conexión directa con las viviendas, caja de escalera, ni portal. En todo edificio de tipo residencial colectivo se genera un Régimen especial de propiedad, llamado Régimen de Propiedad Horizontal, por el cual cada adquirente de una vivienda es propietario de su zona privativa, constituida por el interior de la vivienda, así como de una cuota indivisa sobre el resto de los elementos que forman el edificio denominados, zonas comunes, entre los cuales esta el propio suelo sobre el que sé contruyo el edificio. Así pues, el establecimiento de este tipo especial de propiedad, se forma en el Registro de la Propiedad sobre la misma finca del solar, donde en su mismo folio constan las siguientes modificaciones, que deben hacerse constar en escritura publica: - Declaración de Obra Nueva, en la que se describe el edificio - Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal Esta ultima escritura publica permite que el Registrador abra un folio independiente para cada una de las fincas (viviendas, locales, y, en su caso, garajes y trasteros, como una sola finca, de la que se venden cuotas indivisas, o bien por fincas independientes constituidas por cada plaza de aparcamiento o cada trastero individualizado) creadas por el anterior titulo. El Régimen de Propiedad Horizontal se rige por una ley especial: La Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, modificada recientemente por la Ley 8/1999, de 6 de abril. 4.2.2. - MODELOS DE EDIFICACION RESIDENCIAL EN EL CASCO DE LAS CIUDADES En sus orígenes, cuando se pasa de la edificación unifamiliar aislada a los bloques de viviendas colectivas, distribuciones de viviendas con zonas de estar y cocina, separadas a través de largos y oscuros pasillos de las zonas de dormitorios, que incluso quedaban en zonas del edificio sin iluminación y ventilación natural, eran frecuentes en nuestras ciudades. Las limitaciones urbanísticas del Fondo Máximo edificable de una parcela, o la obligación de construir con patios en manzana, cambian radicalmente los esquemas de distribución de viviendas, buscando que todas sus piezas habitables tengan iluminación natural.

Actualmente esta problemática se resuelve, en estos casos, de Promociones Inmobiliarias a desarrollar por la construcción en un solar con edificaciones medianeras, por medio de la exigencia normativa de un fondo edificable máximo, lo que permite ubicar en fachada las zonas nobles de la vivienda y ubicar alrededor de los patios traseros las zonas de dormitorios, que quedan así convenientemente iluminados y ventilados de forma natural, pudiendo así conseguir, distribuciones de viviendas adecuadas a las exigencias actuales, que son las que tienen valor comercial. La problemática especial que suele darse, en estos casos, es la poca longitud de fachada, de que suele disponerse, y por consiguiente la dificultad de ubicar en ella portal y acceso a garaje, con los problemas añadidos en este caso del poco espacio disponible para una vez colocada la rampa de acceso, poder obtener las plazas de aparcamiento necesarias, al menos, una por vivienda. 4.2.3. - MODELOS DE EDIFICACION RESIDENCIAL EN ZONAS DE EXPANSION DE LAS CIUDADES Cuando surge el fenómeno del abandono del centro histórico de las ciudades, aparecen las grandes urbanizaciones en zonas de ensanche, caracterizadas por ser actuaciones urbanísticas ejecutadas en grandes extensiones de terreno, con amplias zonas de verdes, para parques y jardines, que permite la implantación de otra tipología edificatoria más adecuada a estos espacios, que permiten una gran libertada de diseño, como es el Bloque Abierto. Dentro de la edificación abierta los primeros modelos de edificios utilizados en España después de la guerra civil, tenían como objetivo básico, conseguir la máxima economía, por lo que planteaban el llegar con un solo núcleo de comunicación vertical (escalera y ascensor) al numero máximo de viviendas posibles, solución con la que se reducía al máximo las zonas comunes. Surgen así los Bloques con corredor trasero, al que dan la cocina, galería, y al menos un dormitorio, con las siguientes consecuencias: ausencia de tendedero, falta de privacidad y, finalmente, deterioro de la imagen general del edificio. El Bloque de Edificación, desarrollado por el racionalismo, tenia forma paralepipedica, y utilizando la denominación de Crujía (el diccionario de la Real Academia da a esta palabra la acepción de distancia entre los muros de carga de una edificación; estructuralmente se utiliza también como longitud de vigas principales entre pilares, que podemos entender como acepción similar al anterior, ya que los muros de carga, son actualmente sustituidos por los pilares de la estructura) entendiéndola en esta nueva acepción, como profundidad del bloque de edificación a contar desde la fachada, se clasificaban en: - Simple Crujía, si la profundidad contenía una sola viviendas

- Doble Crujía si contenía dos viviendas Los bloques de doble crujía se utilizaban, con las pobres experiencias, de sus agrupaciones paralelas y ortogonales. Los siguientes modelos utilizados agrupaban tres, cuatro y hasta seis viviendas por planta, constituyendo unos bloques macizos. De planta mas o menos cuadrada y ruptura de la linealidad. Son típicos de estas tipologías, entre otros, los siguientes: - Bloques en Estrella, de tres crujías, con un solo núcleo vertical de

comunicaciones situado en el centro de la estrella, y con tres viviendas por planta. - Bloques en H, de cinco crujías, también con un solo núcleo vertical de

comunicaciones, situado en la línea horizontal de la h, y con cuatro viviendas por planta.

Las ventajas económicas del bloque en H sobre los de dos crujías son claras, con ellos se consigue la distribución en las viviendas mas equilibrada, aunque como veremos, también es la mas condicionada; además, como señala Fernando de Teran: permite juntar dos bloques de doble crujía a distancia mínima del patio de luces y dar acceso a cuatro viviendas por escalera y además es adosable a los extremos, cerrando los patios, para construir cadenas tan largas como se desee. Las dos fachadas son principales, lo que elimina cocinas y tendederos a la vista, como ocurre con el bloque de doble crujía. La utilización de patios interiores a las edificaciones, de patios de manzana y de espacios libres de parcela permite ir ampliando la gama indefinidamente. Sin embargo el Bloque en H también tiene inconvenientes como son: mayor perímetro de fachada, y el principal, normalmente la distribución de las viviendas exige pasar a los dormitorios a través del salón comedor. El bloque en H, hoy día, esta en franca decadencia, posiblemente por el desprestigio social que supuso su utilización masiva en viviendas de nivel socioeconómico bajo. El Bloque en Estrella, en general es mas caro que el bloque en H, por necesitar un núcleo de comunicación vertical más potente, por lo que se suele utilizar esta tipología en edificios de mucha altura. Surgen así, las manzanas semiabiertas, de notable éxito comercial, que agrupan bloques de viviendas de pocas alturas (generalmente, no más de cuatro), y que permiten disponer en su espacio central interior de una amplia zonas ajardinada con

espacios para piscina, tenis, etc., quedando además cerradas exteriormente, por los propios bloques o por vallas perimetrales, con una sola puerta de acceso al interior. El paso siguiente es el cambio al Chalets Adosado, que representa un autentico �boom comercial�, que aun no ha remitido, pero cuyos resultados urbanísticos dejan mucho que desear. La conversión de la anterior tipología de bloques de pocas alturas en adosados, no es generalmente posible, ya que las características urbanísticas de los terrenos reservados por el planeamiento para esta tipología, tienden a rigidizar las posibilidades de diseño, limitando el ancho de fachada, la altura y la superficie de la parcela mínima, por lo que surgen urbanizaciones en las que esta tipología se diseña en hileras, que aunque se limiten en longitud, imprimen a los espacios en los que se ubican de, unas no muy favorables, perspectivas. Una notable mejora, desde el punto de vista urbanístico seria la solución de Chalets Pareados, solución que consume mas cantidad de terreno por lo que no siempre es comercialmente viable su utilización. Realmente las Promociones Inmobiliarias de tipo chalets, en todas sus tipologías, tiene la ventaja, desde el punto de vista económico, de que son promociones cuya construcción, puede fácilmente acometerse por fases, adecuando los ritmos de inversiones a realizar así como lo que es más importante, la asunción de riesgos, a laos ritmos de venta conseguidos, estrategia que no siempre es posible conseguir en las edificaciones en Bloque, por las propias características de su edificación. 4.2.4. - OTROS MODELOS RESIDENCIALES DE TIPO SINGULAR Un modelo muy poco repetido, tal vez por el alto riesgo que supone su comercialización, es el de los edificios, normalmente ubicados en zonas de especial relevancia de las ciudades, en los que el Promotor, permite al Arquitecto que desarrolle el diseño con total libertad (libertad que solamente se suele conceder en el diseño de chalets de encargo), a los efectos de conseguir precisamente su comercialización (que lógicamente siempre será un segmento muy reducido de población, normalmente de alto poder adquisitivo) sobre la base de la originalidad del propio diseño del edificio, tanto en sus formas exteriores (fachada) como en las interiores (piezas habitables de paredes curvas, espacios interiores ajardinados, etc.). Ejemplos de estas tipologías singulares son: el edificio Pedreras en el paseo de Gracia de Barcelona, diseñado por Gaudi, o el más actual de Torres Blancas, sito en la salida de Madrid al Aeropuerto de Barajas, diseñado por el Arquitecto Sainz de Oiza, que también es el autor de un original edificio, sito en el barrio de Moratalaz de Madrid, cerca de la M-30, conocido por el pueblo como �El Ruedo�, consta de 346 viviendas de: dos dormitorios resueltas en una planta, y de 3 y 4 dormitorios resueltas por el sistema de �dúplex�, todas las viviendas diseñadas para rehalojo de familias de bajo poder adquisitivo, en régimen de alquiler VPO. El diseño emerge de las previsiones del PGOU, como una edificación en bloque continuo de traza helicoidal en ocho

alturas. La solución dada por Saiz de Oiza, convierte la funcionalidad en insignia, disponiendo la forma externa del edificio plegándose hacia sí mismo, creando una muralla de protección frente a las agresiones de la M-30, con un aspecto exterior de mínimas ventanas, que contrasta con el interior diseñado con grandes aperturas. El edificio recibe el Premio Nacional de Arquitectura en 1991. Otros modelos, de mas aceptación, con un uso particularmente notable en las zonas costeras, son los edificios maclados, con los que se consiguen vistosos diseños tipo �pueblo típico�. La macla de edificios puede venir dado por dos motivos principales: - En casos de terrenos de fuerte pendiente, para su adaptación al mismo,

consiguiéndose de esta forma, con la ubicación del doble bloque en altura, mas o menos maclado, además de cumplir las alturas máximas de edificación permitidas en la normativa urbanística aplicable, la reducción del espacio necesario, el menor coste para la ubicación de las plantas subterráneas de los garajes bajo los bloques, que tendrían que diseñarse en contrapendiente, la obtención de amplias terrazas sobre la cubierta del bloque inferior cuyo uso privativo seria para la planta baja del bloque superior.

- Maclas de tipo artificial, que se realizan a los solos efectos de conseguir los

efectos de �tipismo� referenciados. 4.2.5. - EDIFICIOS DE OFICINAS Los macrosectores en que tradicionalmente se agrupa la actividad económica son: agricultura o sector primario, e industria o sector secundario, mientras que el sector servicios comprende el sector terciario, sector que como indican las tendencias socioeconómicas modernas esta en plena expansión. El espacio especializado en el que se prestan servicios es el edificio exclusivo de Oficinas, que nace y se desarrolla al mismo ritmo con el que se va transformando una sociedad industrial en una sociedad de servicios, y por tanto una vez expulsada la industria de la ciudad se convertirá en la verdadera factoría urbana del siglo XX, creando su propia tipología edificatoria: El rascacielos, que será el símbolo de la nueva función urbana que acaba de nacer y que buscara la centralidad a veces solo por el prestigio y la representatividad de la localización que acabara plasmándose en un edificio símbolo- imagen, y marca de la compañía. El modelo se crea y se va perfeccionando en EEUU, para luego exportarse al mundo entero. Hacia 1885, en Chicago se paso de 10 a 12 pisos, curiosamente él termino �Edificio Alto�, tiene una definición formal dada por la Asociacion Internacional de Edificios Altos, que los califica como tal si tienen 10 o más plantas, en recuerdo, precisamente del primer edificio alto construido en Chicago en 1890, con ese numero

de plantas, y hoy demolido; en Nueva York a 20 en 1900 para llegar a los 102 pisos y 381 metros de altura del Empire State Building en 1931. Desde esas fechas pioneras, la carrera de los rascacielos sigue su marcha, y así podemos registrar los Almacenes Sears de Chicago de 443 m. de altura, y las torres del World Trade Center de 417 metros de altura, conocido por las torres gemelas, de Nueva York, ambos con 110 pisos (destruidas el 11 de septiembre de 2001 por un atentado terrorista). En Europa también se registra el fenómeno, aunque las alturas alcanzadas son menores, el primer rascacielos europeo se construye en 1929, en Madrid, el edificio de Telefonica, con sus 89 m. de altura, siendo actualmente los edificios mas altos del España, las Torres KIO, en Madrid con 110 m., de los arquitectos Philip Johnson y John Burgee, la Torre Picasso de Madrid de 157 m., construido por el Arquitecto Minoru Yamasaki, y la torre Mafre de Barcelona, construida por el mismo arquitecto que el de las torres gemelas neoyorquinas; el edificio mas alto de Europa es la torre de la sede del Commerzbank, en Francfort, proyectada por Norman Foster, de 259 m. de altura, que pronto ser superada por la Torre del Milenio de Londres, que con sus 385 m. y 92 pisos, pasara a ser el techo europeo. También son dignos de mención los rascacielos construidos en Asia, entre los que cabe destacar los edificios emblemáticos de Honkong (Banco de China de 369 m. de Ming Pei, y el edificio del banco de Hong Kong y Shanghai de Norman Foster), o los de Shanghai (Edificio Jin Mao de 421 metros de altura), las torres Petronas en Kuala Lumpur (Malaisia), proyectadas por el Arquitecto argentino Cesar Pelli, actualmente el edificio mas alto del mundo con 450 m. de altura, aunque será superado en el 2001, cuando se termine el edificio en construcción de la torre WFC en Shanghai, edificio en forma de abrebotellas de los arquitectos neoyorquinos Kohn, Pedersen y Fox, que tendrá 460 m. Aunque el proyecto mas visionario lo constituye la Torre Millenniun, del arquitecto Norman Foster, en la ciudad de Tokio, con sus 840 metros de altura. El rascacielos como una nueva tipología edificatoria aprovechara y sintetizara todos los avances en técnicas constructivas, materiales e innovaciones tecnológicas. Las estructuras metálicas, el vidrio y el perfeccionamiento del ascensor serán las causas principales, que abrirán paso a una nueva concepción de la ciudad y del centro urbano de negocios, concentrándose en ellos las grandes compañías: bancos, grandes firmas industriales, compañías de seguros, de telecomunicaciones, etc. Ahora bien, en la actualidad, y al igual que ocurrió con la fabrica y las industria expulsadas de la ciudad en el siglo XIX, parece repetirse un proceso similar para las oficinas, señalándose como grandes empresas gigantes, empiezan a preferir localizaciones en el extrarradio, situando los complejos de oficinas en edificios de poca altura y gran desarrollo en planta, para evitar desplazamientos verticales, mucho mas costosos en tiempo que los horizontales y que dificultan gravemente la comunicación interna, en recintos bien identificados con accesos fácilmente

controlables, con buena accesibilidad a redes de autopistas metropolitanas, buenas conexiones con las redes de telecomunicaciones, así como con los aeropuertos, con proximidad o fácil acceso a zonas de viviendas de calidad, y en un entorno de calidad ambiental elevado. Se empiezan a crear los Parques Empresariales o de Negocios, en las afueras de las ciudades, con una tipología propia, que cumpla los condicionantes ya citados. Las ultimas tendencias, parece que son más regresivas todavía, ya que se constata una modificación sustancial de los sistemas de trabajo y su organización, con métodos mucho más agresivos que obligan al trabajador a estar muchas horas fuera de los centros de trabajo, apareciendo también el teletrabajo, que permite aplicando las modernas redes informáticas de intercomunicación, incluso realizar las tareas desde el propio domicilio del trabajador. Como resultado de estas tendencias, se constata que el edificio de oficinas solo esta ocupado durante el 20% del año, suponiendo que se trabaja 40 horas semanales y que existen tres semanas de vacaciones. Las empresas, a medida que crece la competencia, se dan cuenta de que muchos de sus activos corporativos están infrautilizados y, cada vez mas, empiezan a arrepentirse de haber incorporado un �logotipo� a la arquitectura de sus sedes. Las organizaciones empiezan a reflexionar sobre el alto coste de esa política de desarrollo de una identidad corporativa, sobre la base del mantenimiento de un edificio emblemático. Pero es que además, sus efectos, son negativos, en caso de querer restablecer la situación, ya que el cambiar el logotipo reduce el valor del edificio para otros posibles compradores. Ya no se habla de edificio inteligente sino de la organización virtual, ya que los nuevos avances telemáticos permitirán, que no solo los edificios se desplacen del centro de las ciudades a su periferia, sino que además habrá una diferenciación entre el trabajo especifico al lugar y el trabajo que puede realizarse en cualquier sitio. 4.2.6. - EDIFICIOS INDUSTRIALES El edificio característico de la actividad industrial es la Nave Industrial, de una sola planta, ubicada en espacios ordenados en: a) Polígonos Industriales:

- Minipoligonos (industrias tipo nido, compuestas por pequeñas naves con espacios interiores comunes).

- Industria Adosada (naves adosadas en hilera)

- Industria Pareada (naves adosadas dos a dos)

- Industria Aislada (naves exentas por todos sus lados) b) Parques Tecnológicos, espacios industriales de baja densidad de ocupación,

dotados de infraestructuras y servicios avanzados, especialmente en lo que se refiere a las telecomunicaciones (anillos de fibra óptica, videoconferencia, etc.), y generalmente situados cerca de centros universitarios. En ellos se sitúan industria limpias de alta tecnología y gran capacidad de innovación, pertenecientes, generalmente a sectores como la electrónica, la aeronáutica, I+D, etc.

c) Centros Logísticos, espacios especialmente concebidos para realizar en ellos

todas las actividades que conlleva el transporte: almacenaje, carga y distribución de mercancías.

La tipología clásica de las naves industriales es la una sola planta, rectangular, y cerradas con paredes de gran altura, sobre las que apoyan cubiertas inclinadas, generalmente a dos aguas, en forma de cerchas, o formando el perfil típico de dientes de sierra. En su interior, y para el movimiento de las cargas a manejar, suelen correr puentes grúa, complementándose su implantación con pequeñas zonas situadas en entreplanta, para uso de oficinas, ubicadas en las paredes laterales o frontales de la nave. También cabe la utilización de otras tipologías, como las de Edificios Industriales en Altura, en general con un máximo de cinco plantas, que en sus versiones mas sofisticadas, se conciben como edificaciones singulares, en las que a través de rampas de subida y bajada, el acceso de vehículos y furgonetas a las plantas edificadas, en las que se disponen los locales a ambos lados de una calle- pasillo. Las rampas pueden sustituirse en diseños mas simplificados por muelles de carga situados en la planta baja, a los que se transportan las cargas por medio de potentes ascensores. 4.3. - DIMESIONAMIENTO INTERIOR DE LOS EDIFICIOS 4.3.1. - DIMENSIONAMIENTO DE ELEMENTOS DE COMUNICACIÓN En todo edificio los elementos de comunicación, que normalmente son zonas comunes del edificio, están constituidos por los siguientes elementos: portales, distribuidores y pasillos, escaleras y núcleo de ascensores. Los portales son el elemento de acceso al edificio desde el exterior, pudiéndose disponer un portal por escalera o un solo portal desde el que a través de pasillos se accede a varias escaleras. Sus dimensiones pueden alcanzar una banda muy amplia, ya que, normalmente, además de su función de acceso, es el elemento representativo

del edificio, por lo que en su dimensionamiento, muchas veces pesan mas criterios estéticos y de representatividad, que los puramente técnicos. Los distribuidores y pasillos, son los elementos de comunicación horizontal, y no deben ser excesivamente largos ni estrechos. La anchura suele depender de la altura libre del pasillo, para evitar efectos de claustrofobia. Si la altura libre es superior a 3 m. conviene dimensionar el ancho del pasillo con 2 m. mínimo; si la altura del techo es inferior, se puede reducir la achura hasta los 1,50 a 1,80 m. Para pasillos en el interior de las viviendas, la anchura mínima del pasillo puede llegar según ciertas Ordenanzas hasta 0,80 m. Los elementos constructivos que permiten realizar las comunicaciones verticales a pie, son las Rampas y las Escaleras. Las primeras, por su reducida inclinación (<15%) se construyen con su superficie de trasdos continua, pero si se aumenta la pendiente, para evitar el deslizamiento de los usuarios, es preciso quebrar dicho trasdos mediante escalones o peldaños, que son los elementos que definen las escaleras. Las escaleras, están constituidas por unas partes inclinadas, llamadas Tramos, que se unen unos con otros, a través de partes horizontales, denominadas Mesetas o Rellanos. Sobre las partes inclinadas de la escalera se forman los Peldaños, cuyo numero máximo por cada tramo suele estar limitado por las Ordenanzas Municipales, que también suelen limitar el fondo de las mesetas y la distancia a las puertas de los locales o viviendas que abren a ellas. Los peldaños o escalones están definidos por su: - Huella, plano horizontal del escalón, o profundidad del mismo. - Contrahuella o Tabica, plano vertical del escalón, o su altura. Es decir, los peldaños se caracterizan por tres dimensiones: la Longitud, que coincide con el ancho de la escalera, y que se regula por las Normas Contraincendios, la Huella, donde se apoya el pie, o anchura del peldaño, que se mide sin contar el posible vuelo del mismo, y la Tabica o Contrahuella, que es la altura del peldaño. Una escalera será tanto mas cómoda (hay que tener en cuenta que el paso de un hombre es de 63 cm. y la altura del pie levantado 31,5 cm.) cuanto mayor sea la huella y cuanto menor sea la tabica, por ello las Ordenanzas Municipales y Contraincendios suelen marcar un mínimo de huella (al menos 27 cm.) y un máximo de tabica (entre 13 y 18,50 cm.). La subida con el mínimo de fatiga se realiza con peldaños de 17 x 29 cm. Pero a medida que las proporciones de los peldaños se apartan de estas dimensiones ideales, va disminuyendo la seguridad de transito por la escalera, y conviene aceptar la �regla de la comodidad� : huella � contrahuella = 12

cm., o mejor aun, una solución intermedia, una solución intermedia dada por algunas de las formulas de uso corriente:

AUTOR FORMULA BLONDEL H + 2 x C = K con K = 59 cm. para edificios de

viviendas K = 66 cm. para edificios públicos

TOURNUS H + 2 x C = 63 cm. H � C = 12 cm.

NEUFERT H + 2 x C = 61 a 64 cm. H � C = 12 x cm.

Una dimensión frecuente es h = 30 cm. y c = 17 cm. Fijadas las dimensiones H y C, se conoce la pendiente de los tiros de la escalera: tg a = C/H, debiendo diseñar el trazado definitivo teniendo en cuenta que no suele permitirse mas de 14 peldaños por tiro, por lo que es necesario colocar entre ellos tramos horizontales intermedios, denominados descansillos, además de los situados en el arranque y en la llegada de la escalera que se denominan mesetas. Así como el peldañeado define el trazado de una escalera en su sección vertical, su emplazamiento y planta condicionan su diseño y solución constructiva. Y es que, aunque el trazado geométrico de una escalera no ofrece ninguna dificultad ya que el problema se reduce a un reparto, de la diferencia de altura entre plantas a enlazar, en un cierto numero de peldaños, ello obliga a disponer de una determinada longitud de desarrollo. Y esta longitud de desarrollo, función de la altura a salvar y de la pendiente dada por la relación: Huella/Contrahuella, es la que obliga a su distribución en planta, y a la definición de su forma. Si la escalera es de tramos rectos y peldaños rectos, sus plantas pueden ser: en línea, en ángulo, de ida y vuelta, de tres tramos, imperial, de cuatro tramos, etc. En ellas, todos los peldaños son: iguales, rectos y paralelos, para comodidad del usuario. Pero puede ocurrir que por falta de terreno en planta haya que forzar la pendiente, bien haciendo peldaños más incómodos, o bien aumentando su numero, a costa de las mesetas, o a costa de la igualdad de forma de los mismos. En el primer caso, la tolerancia la fija el usuario o las correspondientes ordenanzas; en el segundo caso, se llega a las soluciones de �escaleras de pañuelo� o de �meseta partida�, que constituyen un verdadero peligro y están generalmente prohibidas por las Ordenanzas; y en el tercer caso, se llega a las �escaleras compensadas�, complejas de diseño e incomodas.

Ninguna de las tres soluciones es buena, ya que, en general, es posible solucionar el problema recurriendo a escaleras curvas, de trazado helicoidal, en las que los peldaños, aunque pierden su paralelismo, siguen conservando la gran ventaja de ser todos iguales, en beneficio de la comodidad del usuario y de su facilidad constructiva. El espacio total requerido, a efectos de un anteproyecto, para escaleras de un tramo es de 2,50 a 3,00 m. de ancho total por unos 6 m. de largo; para escaleras de dos tramos en ancho es el mismo y la longitud varia entre 3,50 y 4,50 m. Una vez dimensionada la escalera, hay que analizar la conveniencia de colocar una o varias escaleras en el edificio. Si el edificio es en bloque abierto, en general, es mejor situar una escalera y grandes pasillos. En caso contrario es conveniente colocar escaleras independientes, que presentan las desventajas de que en la planta baja habría que realizar un gran pasillo, que partiría los posibles locales comerciales. En cualquier caso, el numero total de ascensores será el mismo. 4.3.2. - DIMENSIONAMIENTO INTERIOR DE EDIFICIOS DE OFICINA La construcción de los Edificios de Oficinas, desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, se plantean, en general, con el siguiente esquema: Una acceso, compuesto por un amplio portal, construido con materiales nobles, que garanticen una adecuada representatividad, que suele contener el núcleo de ascensores, que en esta tipología de edificios tiene un elevado numero de ellos. La ubicación del citado núcleo parece lógico que se sitúe en el perímetro posterior del edificio y en posición asimétrica con respecto a la planta. Esta disposición facilitara la disposición, por un lado, de espacios amplios y sin obstáculos y, por otro, permite la subdivisión de la planta en varias oficinas de diferentes superficies, lo que representa mayor versatilidad de uso de las mismas, sin impedir la creación de un único espacio en el caso de que una misma planta se destine a un único usuario. Como elemento, las mas de las veces, secundario, y muchas veces diseñado en ubicación separada del propio portal, están las escaleras de subida a las plantas, con una escalera diseñada por fachada, o en el exterior de la misma, como escalera de salida de emergencia. Las plantas tienen están dotadas de un núcleo de servicios, donde se ubican los cuartos de instalaciones de planta, los patinillos de instalaciones y las zonas de cuartos de baño comunes, que normalmente se ubica junto al núcleo de ascensores y escaleras; el resto de la planta se diseña diáfano, con unos mínimos acabados (normalmente se facilita falso suelo técnico y falso techo), para que sean los usuarios del edificio (generalmente empresas en régimen de arrendamiento), los que procedan a su distribución y compartimentacion de los espacios, conforme a sus propias necesidades.

A pesar de que la estrategia mas comúnmente aceptada desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, es no distribuir los espacios, será útil pasar una breve revista de las necesidades que tienen las empresas con relación a los espacios disponibles, ya que estas servirán como ideas básicas para que su estrategia este correctamente planteada. Frank Duffy en su Hanbook of Office Building, propone cuatro tipos básicos de distribución de edificios de oficinas: - Organización celular - Organización en áreas colectivas (cuatro a quince personas) - Oficina Abierta - Oficina Paisaje En esta tipología de edificios el parámetro fundamental, normalmente utilizado, es la superficie útil, y sobre la base de este parámetro, el sistema más primario de diseño, consiste en asignar una superficie útil de trabajo por empleado (entre 6 m2. Y 10 m2.), y obtener así, como resultado, la superficie total necesaria para un determinado tipo de oficina. Realmente la obtención de este dato exigirá una mayor profundización el tipo y la especialización de cada trabajo, y sobre todo en la interpelación entre los distintos departamentos de la empresa. Además de la diferenciación de tratamiento indicada, respecto a la estrategia de producto acabado de un edificio residencial, los edificios de oficinas, presentan otras singularidades que convienen destacar: - Un diseño de fachada singular y emblemático. - Un nivel de equipamiento muy elevado. Hay que dotarlos de complejos y

eficientes sistemas de calefacción y climatización, generalmente con centralización de procesos.

- Un nivel de seguridad activa y pasiva, contra la intrusión y contra el incendio,

también elevado - Un grado de inteligencia también adecuado. Estas ideas básicas sobre las necesidades reales de sus futuros clientes, le servirán, entre otras cosas, para fijar parámetros de diseño, que luego podrán resultar imprescindibles, ya que si no se poseen, el mercado de las empresas que buscan oficinas no será un demandante, ya que nuestra oferta no cubre sus expectativas. Entre otros parámetros de diseño están los siguientes:

- Retícula entre ejes de pilares, que definan un esquema estructural amplio (medidas

de 6,00 a 7,50 entre ejes, se utilizan normalmente). - Elección del forjado, que debe ser normalmente plano, o sea sin vigas, lo que

permitirá un replanteo optimo de las instalaciones sobre el falso techo, sino también la ubicación del núcleo general de acceso como generador de la circulación interior de las distintas plantas.

- Altura entre forjados elevada, para permitir la colocación de falso suelo técnico, lo

suficientemente amplio, para conducir por su interior los cables eléctricos y de telecomunicaciones) así como falso techo, que permita integrar las luminarias, y permitir la instalación de los conductos de aire acondicionado.

- Previsión de amplios Locales para Instalaciones, además de las normales para

Centro de Transformación, Cuadros Eléctricos, Depósitos de Agua, etc., se exige la habilitación de otros espacios para instalaciones especiales, tales como: Grupos Electrógenos, SAI, Baterías, Centrales de Comunicación, Deposito de Gasóleo, Centro de Seguridad y Alarmas, Centro de Control de Instalaciones, etc.

En los actuales edificios para oficinas, el acondicionamiento a las nuevas necesidades de información y comunicación que las modernas formas de trabajo imponen, pasa a tener la máxima importancia para las empresas, por los que futuros clientes potenciales del promotor demandaran al edificio que tenga esta implantación, o al menos, la existencia de la infraestructura necesaria para su implantación futura. Surge así el concepto de Edificio Inteligente, considerándose como tal, los que cumplan las tres condiciones básicas: - Automatización, conseguida a través de la integración en un solo soporte, de

sofisticados subsistemas de gestión del edificio, seguridad y ahorro de energía. - Comunicaciones avanzadas con grandes capacidades conseguidas por medio de

una efectiva aplicación de conmutadores digitales y de medios de intercomunicación en fibra óptica o par trenzado.

- Amplio y completo equipamiento ofimatico de alta tecnología, soportado por una

Red de Area Local (RAL). En definitiva el objetivo del promotor Inmobiliario de un Edificio de Oficinas es coordinar que se realice un diseño que, proritariamente, facilite su posterior comercialización.

4.3.3. -DIMENSIONAMIENTO INTERIOR DE EDIFICIOS RESIDENCIALES En edificios de tipo Residencial, el Promotor Inmobiliario, procede, salvo casos muy especiales (que se pueden dar en productos tipo chalets, singulares y de elevado coste, donde se permite al cliente elegir variantes a las soluciones estándar, tanto en la distribución como en la elección de materiales, dentro de un amplio muestrario), a facilitar el producto acabado con todas las piezas habitables distribuidas en los distintos tipos de viviendas que componen la promoción. En el caso de que en esta tipología, se comercialicen Locales Comerciales, estos se suelen entregar también diáfanos en planta, pudiendo tener acabadas sus fachadas, o lo que es mas general, sin terminar, cerradas simplemente con tabiques palomeros, que el usuario final derriba para construir su propia fachada, disponiendo las zonas de acceso y escaparate, de acuerdo a sus propias necesidades comerciales. La distribución interior de una vivienda cuyo programa se desarrolla en una sola planta, o también en su concepto más amplio, que comprende la tipología de chalets o de pisos dúplex (dos plantas a distinta altura comunicadas interiormente), desarrollados ambos en mas de una planta, delimitan los siguientes espacios: - Hall de Entrada, donde se ubica la puerta de acceso de la vivienda. La puerta de

acceso a la vivienda puede ser única o doble, una de las cuales se utiliza para acceso del servicio domestico, y da directamente a otro hall de entrada a esta área de servicio de la vivienda.

- Pasillos, elementos de comunicación horizontal entre las diversas estancias que

componen la distribución diseñada. Normalmente su anchura viene impuesta en Ordenanzas ( mínimo de 0,90 a 1,00 m.).

- Distribuidores, son espacios, normalmente de mayor anchura que los pasillos,

comunicados con ellos, y que se utilizan para dar acceso a varias estancias. - Escaleras Interiores, que sirven de elemento de comunicación vertical, en los

casos de distribución en altura con plantas, casos de los chalets o los pisos dúplex. - Despacho, estancia que se ubica, cerca de la entrada, para los casos de utilización

de parte de la vivienda como despacho profesional (médicos, abogados, etc.) o bien de uso privado, y que puede acompañarse, en ciertos programas de lujo, con una estancia separada por puertas correderas, cuyo uso es de Sala de Reuniones y Biblioteca.

- Cuarto de Estar, estancia que puede quedar independiente del comedor, o lo que es mas frecuente, unida al comedor, formando una sola pieza, aunque se procure separar los espacios con el mobiliario adecuado a cada uno de ellos.

- Salón � Comedor, que normalmente es la estancia principal de la vivienda, y que

al igual que el cuarto de estar pueden tener piezas separadas de forma fija o por medio de puertas correderas con lo que pueden quedar incorporadas, ambas estancias, en caso necesario.

- Comedor, para el caso de utilizar esta estancia de forma exclusiva - Dormitorio Principal, es el reservado al matrimonio, y normalmente tiene como

estancias anexas, de utilización exclusiva: el Vestidor, el Cuarto de Baño y también el Closet, que es una especie de armario visitable interiormente.

- Dormitorios Secundarios, formados por el resto de dormitorios que componen el

programa de la vivienda. - Cocina, estancia donde se ubica la cocina con sus fuegos clásicos de gas o

eléctricos, o bien placas de vitroceramica y demás electrodomésticos: horno, lavavajillas, campana extractora de humos, nevera, etc. Así como también los muebles, altos y bajos, de la cocina.

- Office, estancia anexa a la cocina, que se suele diseñar en los programas de alto

standing, y que se usa, además de cómo estancia ampliación de la cocina, fundamentalmente como comedor de diario de la familia.

- Despensa, estancia, hoy poco utilizada, que sirve como almacén de alimentos. - Galerías y Tendederos, son elementos también ubicados junto a la cocina o al

Office, utilizados para lavar y/o tender la ropa. Normalmente están abiertos por uno de sus lados, formando un hueco en la fachada, que debe ser protegido de vistas exteriores, utilizándose para ellos diversas soluciones de lamas metálicas o de fabrica.

- Cuarto de Servicio, estancia que se utiliza para que el servicio domestico realice

sus funciones de lavar, planchar, etc. - Dormitorio de Servicio, dormitorio ubicado en la zona de servicio domestico

para utilización exclusiva del mismo. - Baños Principal, como hemos dicho, en general, incorporado al dormitorio

principal. Tienen toda la gama básica de aparatos sanitarios completa: lavabo, inodoro, bidé, bañera y ducha. La estancia puede dividirse en dos independientes,

en una de las cuales se sitúa al inodoro exclusivamente. El cuanto al lavabo puede ser sencillo: de pedestal, o venir empotrado en encimera de mármol con o sin mueble. La bañera puede adoptar la forma simple, rectangular o las formas curvas más variadas, disponiendo hasta de elementos de hidromasaje como el �jacuzzi�.

- Baños Secundarios, los de utilización por el resto de dormitorios que componen

en programa de la vivienda. En ciertos programas se ofrecen incorporados a cada uno o ha cada dos dormitorios, aunque pueden también dar a pasillo para uso general de todos o parte de los dormitorios.

- Aseos, son cuartos en los que se disponen solo una parte incompleta, respecto a

los baños, de aparatos sanitarios, normalmente sin bañera. En general constan solo de inodoro o de inodoro y plato de ducha.

- Retretes, cuartos donde se coloca exclusivamente un inodoro. - Armarios Empotrados, que normalmente se ubican en todos los dormitorios, y a

veces también en pasillos y hall de entrada. Este tipo de armarios pueden tener un espacio superior para maletero. Normalmente, en las calidades de pisos más inferiores se dan con las puertas, pero sin forrar (con sus paredes interiores recubiertas de tablero de madera); en las de mas calidad se dan forrados, y no se suelen dar �vestidos� (dotados de zonas de cuelgue, baldas de cajones, y zapateros), por ser unos elementos cuya distribución, disposiciones y combinaciones, es siempre muy personal.

- Porches, son elementos exteriores, situados en la planta baja, junto al jardín

privado de los chalets, a la misma altura de estos, o elevados sobre el jardín con unos cuantos escalones.

- Terrazas, son elementos exteriores, cerrados o abiertos por uno de sus laterales o

por los dos, cuya parte frontal, se cierra con un peto o barandilla de pequeña altura, y situados en las distintas plantas del edificio, en cuyo caso están cubiertas, en la planta ático del mismo, en cuyo caso quedan descubiertas, o bien entre los faldones de la cubierta, en cuyo caso pueden quedar cubiertas en parte o totalmente descubiertas.

- Cuarto de Juegos, estancia dedicada a este uso o con estancias separadas para

doble uso de pequeños y mayores(sala de billar, ping � pong, etc.), que normalmente se suele dar en programas de alto standing en la tipología de chalets, en los que se ubican, normalmente, en la zona de semisótano o sótano.

- Bodega estancia dedicada a este uso, que normalmente se suele dar en programas

de alto standing en la tipología de chalets, en los que se ubican, normalmente, en

la zona de semisótano o sótano del edificio que sean capaces de mantener las condiciones de humedad y temperatura necesarias para el buen mantenimiento de los vinos.

- Garaje, estancia dedicada al uso de plazas de aparcamiento, que puede darse con

la siguiente tipología:

- Garaje privado anexo a vivienda unifamiliar para uso exclusivo de la misma

- Garaje privado en zonas de planta baja de edificio de vivienda colectiva.

- Garaje privado en zonas de planta semisótano o sótano de edificio de vivienda colectiva.

- Garaje en el sótano de la Parcela denominada Espacio Libre de Manzana.

- Trasteros, cuartos de dimensiones normalmente reducidas, que suelen disponerse

en las zonas de sótano del edificio de viviendas, junto a los garajes, pero convenientemente independizados de estos (en general, las Ordenanzas Municipales no admiten su ubicación junto a la plaza de garaje, con acceso desde esta, disposición que en algunos acasos es seria la mas adecuada), con medidas de seguridad contra incendios adecuadas, o también en las zonas situadas bajo cubierta, con acceso por la escalera principal, que sirven para guardar diversos objetos de la vivienda de uso no frecuente.

De forma esquemática, muy útil para conceptualmente encajar distribuciones, es la división de la planta de un edificio por zonas: - Zona común, donde se ubican las comunicaciones verticales: escalera y ascensor - Zona privativa, donde se ubican las viviendas, en las que, a su vez, podemos

agrupar por proximidades en:

- Zona Noble o Principal: entrada, salón comedor y cocina.

- Zona de Comunicación Horizontal: distribuidor y pasillos.

- Zona de Dormitorios, donde se agrupan estos, con sus cuartos de baño. Cuando la distribución elegida, se pretende encajar en una sola planta, la zona principal se suele ubicar en fachada, a veces junto con el dormitorio principal, situando el resto de dormitorios en fachadas posteriores o en patios interiores o de manzana.

Para el caso de distribución del programa en dos o más plantas, caso de los pisos �dúplex�, y de los chalets, el esquema más lógico, es colocar el salón comedor y la cocina en la planta inferior, colocando los dormitorios en la superior Con todas estas posibilidades de habilitación de espacios, el Promotor Inmobiliario debe escoger las que mejor se adaptan a sus clientes potenciales, adecuando el producto a ofrecer con el mercado, planteando con dicha elección, lo que se denomina Programa de Necesidades, con el cual deberá trabajar el Arquitecto en su proyecto. Comercialmente, las tipologías de viviendas se suelen clasificar, atendiendo a la amplitud del programa que cubren, así como a las calidades de los materiales utilizados en su construcción (aunque este parámetro suele ir parejo con la mayor amplitud del programa ofrecido, salvo algunas excepciones, como pueden ser el caso de apartamentos de lujo), en las siguientes categorías: - Lujo o de Alto standing, alto nivel de programa y calidades de materiales. - Semilujo, caracterizadas por menos programa pero con altas calidades de

materiales. - Alta, cubren la gama de programas de extensión media con materiales de alta

calidad. - Media, programa y calidades de materiales normales. - Económica, son características de las VPP en todas sus modalidades, aunque

actualmente la exigencia de diseño y calidad de esta tipología, unido a las exigencias de los usuarios, hacen que prácticamente las calidades de los materiales empleados sean muy similares a las viviendas de precio libre y tipo medio.

Las reglas para conseguir una distribución de espacios lo mas equilibrada posible son las siguientes: - Aprovechar los espacios sin luz directa para situar baños, armarios, etc. - Situar el hall de entrada lo mas cerca posible del centro de gravedad de la vivienda - Las habitaciones deben ser rectangulares y con una proporción entre las

dimensiones de sus lados adecuada (se recomienda una relación de 2/3). - Se debe lograr la mínima superficie posible de pasillo.

- Las habitaciones deben quedar dispuestas de forma que el soleamiento sea lo

mayor posible. - Separar la cocina y el Office de las habitaciones nobles, ubicándolas, al mismo

tiempo lo mas cerca posible del comedor. - Utilizar patios interiores para dar luces, teniendo en cuenta que sus dimensiones

mínimas vienen impuestas en las ordenanzas en función del tipo de estancia que da a los mismos (cocinas, dormitorios o ambos).

- Procurar que los baños y cocinas queden adosados, aprovechando las simetrías

con el fin de reducir el numero de bajantes. - La distribución de viviendas en bloque abierto, es indudablemente más fácil, que

las que se derivan de un bloque entre medianeras, con solares de forma irregular o situado en casco antiguo, ya que en este caso, como en el bloque abierto existen fachadas a los cuatro puntos cardinales, no tendremos problemas de patios.

Normalmente en la normativa existe un Programa Mínimo, con unas dimensiones y condicionantes mínimos para cada estancia. Un ejemplo puede ser, el de Madrid, que se resume en la Tabla siguiente:

ESCALA DE MINIMOS DIMENSIONADO Programa mínimo de viviendas Cocina; Estar-Comedor; Un

Dormitorio de dos camas y un Cuarto de Aseo con ducha, lavabo e inodoro. Dormitorios de una cama: 6 m2. , y lado mínimo de 2 m. Dormitorios de dos camas: 10 m2. Comedor o cuarto de estar: 12 m2. , y si la cocina se integra en el comedor, este tendrá un mínimo de: 14 m2. Cocina: 5 m2. Cuarto de Aseo con Ducha: 1,50 m2.

Dimensiones Mínimas de las Habitaciones

Ancho mínimo de pasillo: 0,90 m., salvo en la parte correspondiente a la entrada del piso que será de 1,50 m.

Condición de la vivienda - Ser vivienda exterior ( se considera como tal sí tiene el

estar comedor y un dormitorio, como mínimo, a la fachada exterior del edificio).

- No estar ubicada en sótano o semisótano del edificio.

- El cuarto de aseo o dormitorio, no deberá abrir directamente a la cocina; cuando no exista mas de un baño o retrete en la vivienda, deberá tener acceso independiente de los dormitorios excepto en viviendas de un solo dormitorio.

- Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directa al exterior, garantizándose la ventilación que suponga, como mínimo una renovación de todo el volumen de aire por hora.

Escalera - Anchura libre mínima de 1 m. - Se prohiben los peldaños

compensados. - Dimensión mínima del ojo de

escalera 0,50 m. - Huella > 26 cm.; Contrahuella<

19 cm. Servicios - Agua

- Energía Eléctrica - Red de Saneamiento - Aparatos elevadores para

edificios cuyo ultimo piso este a >12 m. sobre la cota de la acera en el eje del portal, y uno por cada 20 viviendas o fracción.

- Calefacción, según la Norma General

- Evacuación de humos - De confort, según la Norma

General. 4.3.4. - DIMENSIONAMIENTO INTERIOR DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS DE PROTECCION PUBLICA (VPO)

Para Viviendas de Protección Publica, existen una Normas Técnicas de Diseño, considerándose vigentes las establecidas por la Orden Ministerial de 20 de Mayo de 1969, modificadas por Orden Ministerial de 4 de Mayo de 1970 y ampliadas por Orden Ministerial de 16 de Mayo de 1974, y vueltas a modificar por Orden Ministerial de 21 de Febrero de 1981. En las Comunidades Autónomas existen normas al respecto, como la de la Comunidad de Madrid, establecidas por Orden de 18 de abril de 1997, denominadas NTC � VPP - 97. Hay que considerar como principio general, que estas normas serán de obligado cumplimiento, siempre que no se opongan a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales de Edificación, o en defecto de normativa especifica al respecto de las Comunidades Autónomas. De entre ellas vamos a resumir en los epígrafes siguientes las que consideramos de aplicación más general. A) Composición, programa y habitaciones de las viviendas Las superficies útiles serán para cada tipo de vivienda, según el número de dormitorios las siguientes:

SUPERFICIE UTIL EN METROS CUADRADOS

TIPO DE VIVIENDAS

MINIMA MAXIMA 1 DORMITORIO 40 70 2 DORMITORIOS 50 70 3 DORMITORIOS 60 90 4 DORMITORIOS 70 90

- En cada promoción, el número de viviendas de un dormitorio vendrá limitado por el mayor valor de los dos siguientes: -12 viviendas -12% de las viviendas - En viviendas de cuatro dormitorios, como mínimo existirán dos cuartos de aseo, uno de ellos completo y el otro con lavabo e inodoro. - Todos los dormitorios, asó como la cocina, tendrán primeras luces al espacio abierto exterior o a patios interiores. La estancia tendrá vistas y recibirá iluminación del espacio abierto exterior o de patio de manzana, sean de uso público o privado. - En toda vivienda la superficie útil mínima de la estancia (E) y la acumulación de estar, comedor y cocina (E+ C+ K) serán, en función del número de habitaciones:

TIPO DE VIVIENDAS

E (M2.) E +C + K (M2.)

1 DORMITORIO 14 20 2 DORMITORIOS 16 20 3 DORMITORIOS 18 24 4 DORMITORIOS 20 24

Si la cocina es independiente de la estancia tendrá como mínimo, 7 m2. , que se pueden dividir en 5 m2. de cocina y 2 m2. de lavadero. Cuando la cocina se incorpore a la zona de estancia se reforzará la ventilación mediante la instalación de un ventilador centrífugo que asegure la extracción de 300 m3./hora. En todas las viviendas existirá la posibilidad del tendido de ropa al exterior y, en su caso, con protección de vistas desde la calle. En viviendas de un dormitorio la zona de estancia deberá poder ser independizable funcionalmente del resto de la vivienda, incluso de la zona de cocina, no siendo paso obligado a cualquier otra habitación. La superficie útil mínima de los dormitorios será de 6 m2. , y en toda vivienda existirá un dormitorio de superficie útil no menor de 10 m2. - Los pasillos tendrán una anchura no menor de 0,85 m. - Los promotores además están obligados a reservar una proporción mínima para viviendas de minusválidos, de acuerdo con el siguientes cuadro:

N° DE VIVIENDAS DE LA PROMOCION

N° DE VIVIENDAS A RESERVAR PARA MINUSVALIDOS

> 33 y <= 66 1 > 66 y <= 100 2 > 100 y <= 200 3 > 200 3 + 1/ 50 viviendas mas o fracción. Mínimo del 3% según la Ley 13/1982, de 7 de abril de integración social de minusvalidos. B) Altura de la edificación Se aplica en defecto de ordenanzas Municipales

a) Número de Plantas

ANCHO CALLE N° PLANTAS 5 a 6 metros 1 6 a 8 metros 2 > de 8 metros = Ancho de la calle

b) Alturas Libres( entre pavimento y Techo acabados, en metros):

ALTURA MINIMA ALTURA MAXIMA MEDIO P.

BAJA OTRAS P. BAJA OTRAS

RURAL 2,50 2,40 3,00 2,80 URBANO 2,80 2,40 3,50 3,00

Las viviendas de planta baja podrán tener una altura libre igual al resto, elevando como mínimo 30 cm. el nivel de su pavimento con respecto al pavimento del portal. En vestíbulos, pasillos y cuartos de aseo la altura mínima puede ser de 2,20 metros. En las restantes habitaciones pueden existir zonas con altura de 2,20 metros, siempre que tengan una superficie menor o igual que el 30% de la superficie útil de la habitación. c) Medición de la altura máxima A nivel de acera, en el eje del portal hasta el nivel del suelo de la última planta. d) Altura máxima permitida sin ascensor = 10,75 metros, lo que permite soluciones de planta baja y tres plantas más o soluciones de porche, con altura mínima de 2,20 m., liberando el suelo de edificación ( salvo portales y arranques de ascensores) y cuatro plantas normales de viviendas.

e) La altura libre mínima en garajes es de 2,20 m., medida desde suelo acabado a cara inferior de vigas de estructura, según criterio interpretativo de la Administración.

C) Dimensiones mínimas de los Patios

PATIOS CARACTERISTICAS EN FUNCIÓN DE SU ALTURA

Superficie (1). H2 /8 > 12 m2. Interiores a los que den dormitorios. Diámetro del circulo

inscrito (2). 0,3 x H > 3 m.

Superficie (1). H2 /10 > 12 m2. Interiores a los que abran cocinas pero no dormitorios.

Diámetro del circulo inscrito (2).

0,2 x H > 3 m.

Superficie (1) H2 /10 > 9 m2. Interiores a los que no abran ni cocinas ni dormitorios.

Diámetro del circulo inscrito (2).

0,15 x H > 3 m.

Longitud Frente Abierto (L)

1/6 x H > 3 m.

Profundidad (D) si dan dormitorios o estancias.

<= 1,50 x L

Abiertos a Fachada (3).

Profundidad (D), en otros casos.

<= 2,00 x L

NOTAS 1) En viviendas unifamiliares de una planta el mínimo es de 8 m2. 2) Ídem anterior el mínimo es de 2 m. 3) No se considera patio abierto los retranqueos de fachada cuya profundidad sea igual o menor de 1,50 m. - Únicamente se admiten fuera del cómputo los remates de la caja de escalera, ascensor y depósitos de agua cuando dichos elemento queden exentos por encima de la coronación de la fábrica. Si los mismos quedan englobados en las fachadas que definen la altura del patio se descontará la altura y perímetros que estos ocupan. - Los limites de dimensiones para patios abiertos deben ser exigidos cuando se trate de retranqueos en edificaciones cubiertas pero no cuando se trate de terrazas. - Los trasteros se tendrán en cuenta a efectos del cómputo para determinar las dimensiones de los patios. - El patio en planta debe ser libre en toda su altura, no admitiéndose terrazas. cuerpos volados ni aleros.

D) Retretes y aseos - El cierre de los aparatos será siempre hidráulico - Las paredes irán revestidas de azulejos hasta una altura mínima de 1,40 m., mientras que los paramentos afectados por la ducha se revestirán con azulejos hasta una altura mínima de1, 95 m. - No está permitido el acceso desde estancias, comedores, cocinas ni dormitorios F) Escaleras

ELEMENTOS DE DISEÑO DIMENSIONES EN CM.

Altura máxima de tabica 19 Anchura mínima de huella( sin contar vuelo s/tabica)

27

Longitud mínima de peldaños(L) 100 Ídem en escalera curva ( L) 120 Ancho mínimo de escalera entre paramentos 220 Número mínimo de peldaños o alturas en un sólo tramo

16

Fondo mínimo de mesetas con puertas de acceso a locales o viviendas

120

Ídem en mesetas intermedias = L Altura mínima de pasamanos de escalera 95 Separación máxima entre balaustres de barandillas y antepechos

12

Los peldaños tendrán como mínimo una línea de huella de 25 cm. , medida a 40 cm. de la línea interior del pasamanos. La distancia mínima, desde la arista de los peldaños de meseta con puertas, a éstas, será de 25 cm. En las viviendas individuales se permiten mayores tabicas, menores anchos y escaleras compensadas. Salvo esa excepción no se permiten las mesetas en ángulo, mesetas partidas y las escaleras compensadas. En viviendas colectivas, las escaleras tendrán necesariamente iluminación y ventilación directa con el exterior en todas sus plantas, con una superficie mínima de iluminación de 1 m2. , pudiendo reducirse la de ventilación a 400 cm2. En edificios de hasta cuatro plantas siempre que no se contradiga lo dispuesto en Ordenanzas, se permiten escaleras con ventilación e iluminación cenital por medio de lucernarios que tengan una superficie en planta que sea, como mínimo, 2/3 de la

superficie de la caja de escalera. En este caso el hueco central quedará libre en toda su altura y en él será inscribible un circulo de 1,10 m. de diámetro. G) Garajes Se deben considerar la siguiente normativa sobre garajes vinculados: - Su superficie tendrá un limite máximo de 30 m2.por plaza y un mínimo de 20 m2. por plaza(14 m2. en el caso de viviendas unifamiliares). - Su ubicación puede ser en: -Planta baja o sótano del edificio de vivienda. -En edificios independientes destinados a locales comerciales -En parcelas interiores -En patios de manzana -El número máximo de vehículos en el interior de los garajes será: -menor o igual que 20 m2. útiles por plaza -menor o igual que el número de viviendas del edificio -Las dimensiones mínimas por plaza serán: -En vivienda unifamiliar 2,55 x 4,80 m. -En el resto de tipologías 2,20 x 4,50 m. -Se deberán diseñar con los valores mínimos que para accesos y rampas se indican en el siguiente cuadro:

PENDIENTES MAXIMAS CON RAMPAS DE 3 M.

ANCHO DE CALLE

ANCHO MINIMO DE ACCESO EN

M. RECTA CURVA

Menor de 15 m. 4,00 16 % 12 % Mas de 15 m. 3,00 16% 12 % Viviendas Unifamiliares

2,70 6 % -

Garajes de mas de 100 plazas

5,00 (1) 16 % 12 %

(1) o dos independientes, uno de entrada y otro de salida con acceso independiente para peatones.

4.4. - APLICACIÓN INMOBILIARIA: ENCAJE DE LA EDIFICACION Cuando un Promotor Inmobiliario se propone adquirir su materia prima: el suelo, debe aplicar al análisis de esa inversión, caracterizada por su alto riesgo y largo periodo de maduración, tres estudios fundamentales: - Análisis Técnico y Urbanístico - Análisis de Mercado - Análisis Económico - Financiero En general, la situación de partida que suele plantearse en estos casos, es la del ofrecimiento de un terreno, supuestamente edificable, ubicado en una zona determinada de un cierto Municipio. Del terreno se conoce su precio, por su importe total o por su precio de repercusión por metro cuadrado edificable sobre rasante, y las características de la edificación que se puede realizar sobre el; datos, estos últimos, facilitados simplemente, por el vendedor o su agente, o bien refrendados por la correspondiente ficha de características del PGOU correspondiente al municipio y zona en cuestión, o hasta con la copia de la correspondiente Cédula Urbanística del terreno en cuestión. En cualquier caso, es recomendable comenzar el análisis con una visita a los técnico Municipales al objeto de comprobar o confirmar el estado urbanístico vigente para el terreno en cuestión. Posteriormente, y aplicando las técnicas urbanísticas que son objeto de estudio en otros Bloques de este curso, podremos establecer la situación urbanística del mismo, fijando los Documentos de Planeamiento que faltan por tramitar, o en su caso el Sistema para la Ejecución de dicho planeamiento. Por un lado este análisis servirá para establecer, con una probabilidad razonable, no solo el tiempo de Gestión Urbanística y los Costes que se deben añadir al de adquisición, hasta que logremos convertirlo en solar edificable, sino también las posibilidades razonable que tenemos para agilizar el proceso, en función de la cuota de titularidad con respecto al total, si nos encontramos en la necesidad de plantear la constitución de una Junta de Compensación o la ayuda de un Urbanizador Privado, que incluso puede ser el propio Promotor Inmobiliario. Así mismo podremos confirmar, con toda seguridad, la cuantía de los parámetros fundamentales del aprovechamiento del terreno: edificabilidad, uso y tipología del uso.

El paso siguiente será definir el tipo de producto que servirá como parámetro para fijar el diseño de nuestra Promoción Inmobiliaria. Para ello se deberá adecuar la tipología del uso, o de los usos compatibles marcado en la normativa urbanística aplicable, al mercado de la zona de ubicación del terreno, estudio que realizaremos con un Análisis de Mercado, también objeto de otro Bloque de estudio de este curso. 4.4.1. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS ABIERTAS Confirmados los parámetros urbanísticos, sobre un plano a escala del terreno ofrecido, podemos representar con facilidad, el resultado de la combinación de todos aquellos parámetros urbanísticos exigibles, que nos dará el Area de Movimiento de la Edificación, es decir, la parte de terreno físico donde podemos ubicar el edificio o edificios de que va a constar aquella. Con los dos datos urbanísticos básicos: aprovechamiento, dando su intensidad por m2. , construidos y/o por el numero máximo de viviendas, se comienza por tantear el encaje con aquellos parámetros con el tipo de producto elegido: viviendas de X m2. , o su equivalente el numero de dormitorios. Ajustando el esquema con el resto de parámetros urbanísticos como: el numero máximo de plantas permitidas y las distancias entre bloques, la labor del Arquitecto será la de encajar la planta y volumen del edificio o edificios que son necesarios construir para agotar toda la superficie edificable o el numero de viviendas a edificar, en el volumen correspondiente en planta, con el área de movimiento. Para ello puede seguirse el siguiente esquema operativo: - Se procurara que se cumpla la relación: A/B = L x N, procediéndose por tanteos. - A = Superficie total edificable en m2. - N = Numero de plantas del edificio; si, no es entero, la fracción se colocara en

planta de áticos, si urbanisticamente, es posible su ejecución. - B = Ancho de crujía del bloque, que deberá oscilar entre 8 a 10 m en viviendas

económicas y entre 10 a 12 m en viviendas de tipo medio. - L = Longitud de fachada del bloque, deberá tener un valor comprendido entre 18 y

26 metros, según el tipo de vivienda y la composición de la misma. Es decir tendremos fijadas, en primera aproximación, el tipo y las dimensiones en planta de los bloques, él numero de viviendas por planta y el numero de plantas de cada uno de ellos.

En el caso de adosar bloques, deberemos decidir el numero de portales a colocar, para lo cual, a falta de otros criterios comerciales o estéticos, podemos establecer las siguientes reglas generales: - Si los locales de planta baja son valiosos deberemos colocar un portal por

escalera. - Si los locales de planta baja no son valiosos, se deberá colocar un solo portal, que

sirve a varios pasillos que conducen a cada escalera. No siempre es posible agotar los dos parámetros: intensidad de uso y numero máximo de viviendas, cuando ambos vienen impuestos en la normativa. En estos casos hay que elegir, bien con criterios técnicos o con criterios comerciales, cual debe ser el parámetro a sacrificar. Hasta este punto, el Promotor, si no dispone del Equipo Técnico adecuado para realizar estos trabajos, que siempre será deseable sean realizados, por el mismo profesional al que se le vaya a encargar el proyecto de edificación, deberá realizarlos directamente, procediendo al el encaje esquemático de las edificación a construir, cuantificando la superficie total que se puede construir sobre sobre rasante. Con esos datos, y las decisiones de sí construir o no locales comerciales en planta baja, así como la construcción en sótanos de garajes y/o trasteros, podrá realizar su correspondiente planificación económico financiera, para decidir de una forma razonada si interesa o no adquirir el terreno o solar que nos han ofertado. El siguiente paso, una vez firme la adquisición del terreno, que deberá ser objeto de encargado a un Arquitecto, será comenzar con el anteproyecto de la promoción Inmobiliaria. Se comenzara por presentar distintas distribuciones de los bloques sobre el área de movimiento, de forma que el mayor numero de viviendas posibles tengan la mejor orientación de la zona y las mejores vistas posibles, sin sufrir interferencias con otros bloques. Se deben elegir emplazamiento situados en la dirección de los vientos dominantes (en Madrid, el noroeste) y soleados (con la fachada de mayor longitud en la posición de mediodía). Una vez dispuestos estos, sobre el área de movimiento, pasaremos a la fase de distribución interior, donde el Arquitecto aplicando las reglas establecidas en el epígrafe anterior, para comprobar que los tipos de vivienda deseados, no solo son posibles, sino que además presentan una distribución de espacios interiores equilibrada y comercialmente atractiva. El proceso se realiza por aproximaciones y requiere una colaboración muy estrecha entre el profesional encargado del diseño y el equipo comercial y técnico del promotor, para lograr, entre todos, la mayor aproximación a los resultados deseados, dentro de las posibilidades técnico urbanísticas, que limitan el problema.

La mayoría de las veces, es una lastimosa perdida de tiempo para el promotor, elegir el sistema de trabajo que consiste en efectuar el encargo del proyecto y esperar hasta su entrega para ver y criticar el producto. Pero sobre todo, es una grave equivocación la no actuación del promotor es esa fase crucial del planteamiento conceptual de la misma. 4.4.2. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS CONSOLIDADAS POR LA EDIFICACION La existencia de terrenos (normalmente en estos casos se tratara de solares), libres para edificar (no es significativo, a estos efectos, el que en el momento de su adquisición se encuentren construidos, ya que se supone que serán edificaciones para derribar) en las zonas urbanas ya consolidadas por la edificación, restringe de una forma importante la libertad de encaje de que disponíamos, para las situaciones contempladas en el epígrafe anterior. Normalmente los casos que suelen presentarse, en esta tipología de solar impuesto, son los siguientes: - Solar entre medianerías, con fachada a una sola calle. - Solar entre medianerías, con fachadas a dos calles paralelas. - Solar de esquina, con fachadas a las dos calles perpendiculares. Los parámetros esenciales, en estas tipologías, son: el ancho de fachada de que disponemos, por la necesidad, a veces, de colocar en ella: portal, local comercial y entrada a garaje subterráneo; el fondo edificable, y la normativa zonal de aplicación, que normalmente limita él numero de alturas que, en su caso, pueden ser distintas en cada calle al que de fachada el solar, y las posibilidades o no, de construir planta ático, normalmente retranqueada interiormente de la línea de las fachadas. En estos casos, es casi imprescindible la existencia de patios, por lo que no toda la planta del solar será edificable. En consecuencia se deberá proceder al encaje previo de la posible edificación para cuantificar los metros cuadrados totales a edificar, y poder así decidir la conveniencia o no de adquirir el solar. El proceso, en el que volvemos a insistir en la conveniencia de participación del Arquitecto, al que posteriormente se le va a encargar el Proyecto, tiene el siguiente proceso lógico: - Se comienza con la operación de Modulación, para lo cual se divide el solar en

partes aproximadamente iguales de superficie, forma, fachadas, etc., procurando

buscar las posibles simetrías, de modo que cada parte tenga mas o menos, los m2. , necesarios para cada vivienda o local, procurando:

- Que cada dos viviendas compartan un patio interior - Que tengan luces suficientes - La orientación más conveniente pata cada habitación: dormitorios (este y

sur), estar y comedor (sur), cocinas (norte), despachos, etc.(oeste).

- Se colocan los ascensores y las escaleras, procurando que:

- Tengan luz directa, no cenital - Sirvan al mayor numero posible de locales - Las puertas de entrada a viviendas y locales estén situadas,

aproximadamente, en el centro de gravedad de cada uno de estos.

- Se comienza a encajar la distribución interior de cada vivienda, siguiendo los requisitos ya señalados en el epígrafe correspondiente.

4.4.2.1. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS ABIERTAS Confirmados los parámetros urbanísticos, sobre un plano a escala del terreno ofrecido, podemos representar con facilidad, el resultado de la combinación de todos aquellos parámetros urbanísticos exigibles, que nos dará el Area de Movimiento de la Edificación, es decir, la parte de terreno físico donde podemos ubicar el edificio o edificios de que va a constar aquella. Con los dos datos urbanísticos básicos: aprovechamiento, dando su intensidad por m2. , construidos y/o por el numero máximo de viviendas, se comienza por tantear el encaje con aquellos parámetros con el tipo de producto elegido: viviendas de X m2. , o su equivalente el numero de dormitorios

Ajustando el esquema con el resto de parámetros urbanísticos como: el numero máximo de plantas permitidas y las distancias entre bloques, la labor del Arquitecto será la de encajar la planta y volumen del edificio o edificios que son necesarios construir para agotar toda la superficie edificable o el numero de viviendas a edificar, en el volumen correspondiente en planta, con el área de movimiento. Para ello puede seguirse el siguiente esquema operativo: - Se procurara que se cumpla la relación: A/B = L x N, procediéndose por

tanteos. - A = Superficie total edificable en m2.

- N = Numero de plantas del edificio; si, no es entero, la fracción se colocara en

planta de áticos, si urbanisticamente, es posible su ejecución. - B = Ancho de crujía del bloque, que deberá oscilar entre 8 a 10 m en

viviendas económicas y entre 10 a 12 m en viviendas de tipo medio. - L = Longitud de fachada del bloque, deberá tener un valor comprendido

entre 18 y 26 metros, según el tipo de vivienda y la composición de la misma. Es decir tendremos fijadas, en primera aproximación, el tipo y las dimensiones en planta de los bloques, él numero de viviendas por planta y el numero de plantas de cada uno de ellos. En el caso de adosar bloques, deberemos decidir el numero de portales a colocar, para lo cual, a falta de otros criterios comerciales o estéticos, podemos establecer las siguientes reglas generales: - Si los locales de planta baja son valiosos deberemos colocar un portal por

escalera. - Si los locales de planta baja no son valiosos, se deberá colocar un solo portal, que

sirve a varios pasillos que conducen a cada escalera. No siempre es posible agotar los dos parámetros: intensidad de uso y numero máximo de viviendas, cuando ambos vienen impuestos en la normativa. En estos casos hay que elegir, bien con criterios técnicos o con criterios comerciales, cual debe ser el parámetro a sacrificar. Hasta este punto, el Promotor, si no dispone del Equipo Técnico adecuado para realizar estos trabajos, que siempre será deseable sean realizados, por el mismo profesional al que se le vaya a encargar el proyecto de edificación, deberá realizarlos directamente, procediendo al el encaje esquemático de las edificación a construir, cuantificando la superficie total que se puede construir sobre sobre rasante. Con esos datos, y las decisiones de sí construir o no locales comerciales en planta baja, así como la construcción en sótanos de garajes y/o trasteros, podrá realizar su correspondiente planificación económico financiera, para decidir de una forma razonada si interesa o no adquirir el terreno o solar que nos han ofertado. El siguiente paso, una vez firme la adquisición del terreno, que deberá ser objeto de encargado a un Arquitecto, será comenzar con el anteproyecto de la promoción Inmobiliaria. Se comenzara por presentar distintas distribuciones de los bloques sobre

el área de movimiento, de forma que el mayor numero de viviendas posibles tengan la mejor orientación de la zona y las mejores vistas posibles, sin sufrir interferencias con otros bloques. Se deben elegir emplazamiento situados en la dirección de los vientos dominantes (en Madrid, el noroeste) y soleados (con la fachada de mayor longitud en la posición de mediodía). Una vez dispuestos estos, sobre el área de movimiento, pasaremos a la fase de distribución interior, donde el Arquitecto aplicando las reglas establecidas en el epígrafe anterior, para comprobar que los tipos de vivienda deseados, no solo son posibles, sino que además presentan una distribución de espacios interiores equilibrada y comercialmente atractiva. El proceso se realiza por aproximaciones y requiere una colaboración muy estrecha entre el profesional encargado del diseño y el equipo comercial y técnico del promotor, para lograr, entre todos, la mayor aproximación a los resultados deseados, dentro de las posibilidades técnico urbanísticas, que limitan el problema. La mayoría de las veces, es una lastimosa perdida de tiempo para el promotor, elegir el sistema de trabajo que consiste en efectuar el encargo del proyecto y esperar hasta su entrega para ver y criticar el producto. Pero sobre todo, es una grave equivocación la no actuación del promotor es esa fase crucial del planteamiento conceptual de la misma. 4.4.2.2. - ENCAJE DE LA EDIFICACION EN AREAS CONSOLIDADAS POR LA EDIFICACION La existencia de terrenos (normalmente en estos casos se tratara de solares), libres para edificar (no es significativo, a estos efectos, el que en el momento de su adquisición se encuentren construidos, ya que se supone que serán edificaciones para derribar) en las zonas urbanas ya consolidadas por la edificación, restringe de una forma importante la libertad de encaje de que disponíamos, para las situaciones contempladas en el epígrafe anterior. Normalmente los casos que suelen presentarse, en esta tipología de solar impuesto, son los siguientes: - Solar entre medianerías, con fachada a una sola calle. - Solar entre medianerías, con fachadas a dos calles paralelas. - Solar de esquina, con fachadas a las dos calles perpendiculares. Los parámetros esenciales, en estas tipologías, son: el ancho de fachada de que disponemos, por la necesidad, a veces, de colocar en ella: portal, local comercial y entrada a garaje subterráneo; el fondo edificable, y la normativa zonal de aplicación, que normalmente limita él numero de alturas que, en su caso, pueden ser distintas en

cada calle al que de fachada el solar, y las posibilidades o no, de construir planta ático, normalmente retranqueada interiormente de la línea de las fachadas. En estos casos, es casi imprescindible la existencia de patios, por lo que no toda la planta del solar será edificable. En consecuencia se deberá proceder al encaje previo de la posible edificación para cuantificar los metros cuadrados totales a edificar, y poder así decidir la conveniencia o no de adquirir el solar. El proceso, en el que volvemos a insistir en la conveniencia de participación del Arquitecto, al que posteriormente se le va a encargar el Proyecto, tiene el siguiente proceso lógico: - Se comienza con la operación de Modulación, para lo cual se divide el solar en

partes aproximadamente iguales de superficie, forma, fachadas, etc., procurando buscar las posibles simetrías, de modo que cada parte tenga mas o menos, los m2. , necesarios para cada vivienda o local, procurando:

- Que cada dos viviendas compartan un patio interior - Que tengan luces suficientes - La orientación más conveniente pata cada habitación: dormitorios (este y

sur), estar y comedor (sur), cocinas (norte), despachos, etc.(oeste).

- Se colocan los ascensores y las escaleras, procurando que:

- Tengan luz directa, no cenital - Sirvan al mayor numero posible de locales - Las puertas de entrada a viviendas y locales estén situadas,

aproximadamente, en el centro de gravedad de cada uno de estos.

- Se comienza a encajar la distribución interior de cada vivienda, siguiendo los requisitos ya señalados en el epígrafe correspondiente.

Veamos unos ejemplos muy sencillos que nos daran una idea del tipo de problemas a resolver en la practica, que titulamos con el epigrafe genérico de Encaje de la Edificación.

EJEMPLO Nº 4. 1.- Nos ofrecen comprar un solar urbano, de geometría rectangular, situado entre medianeras de 10,50 metros de fachada y de 32 metros de profundidad. La Ordenanza aplicable, tiene las siguientes limitaciones: Fondo máximo edificable 20 metros Dimensión mínima de los patios de luces: 4 x 4 metros. Edificabilidad máxima: planta baja más cinco alturas y ático. La altura máxima de edificación medida hasta la cornisa del ultimo forjado de plantas de pisos, sin contar el ático, será de m. La altura libre mínima de planta baja ser de 3,50 m y la de pisos de 2,50 metros. Se permiten cuerpos volados a partir de la primera planta de edificación de 0,75 metros de ancho. En planta baja y como uso compatible con las viviendas se pueden ubicar locales comerciales. El ático deberá quedar retranqueado de fachada 3 metros. Es obligatorio disponer de una plaza de garaje por cada vivienda y una por cada 100 m de local comercial. Se permiten trasteros sobre rasante, que colocados en el bajo de la cubierta, no computaran a efectos de superficie edificable y también bajo rasante, en el primer sótano, compatibles con los garajes, debiendo protegerlos adecuadamente contraincendios. El estudio de mercado de la zona sitúa el producto viviendas en el orden de los 110 metros cuadrados construidos con zonas comunes Se trata de averiguar si el precio que nos piden, 580.000 euros, esta en mercado, sabiendo que el precio de repercusión, en la zona esta situado en 480 euros/m2. SOLUCION Este es un sencillo ejemplo, que nos servirá de pauta para resolver este tipo de problemas, que por otra parte son fundamentales en el desarrollo del proyecto de la

promoción inmobiliaria, y que suponen la primera decisión a tomar: la compra del solar. La superficie del solar será de: 10,5 x 32 m = 336 m2

La edificabilidad máxima en planta baja, al estar limitada por el fondo edificable que figura en las ordenanzas será de: 10,5 x 20 = 210 m2. En principio podemos suponer que en ella ubicamos locales comerciales. La superficie edificable de los mismos, deduciendo la superficie del portal, escaleras y el acceso al garaje, que estimamos en una primera aproximación en un total de 35 m2 será de: 210 � 35 = 175 m2

Para adaptarnos a las condiciones del mercado de la zona, ubicaríamos dos viviendas por planta, con lo que tendremos viviendas de una crujía de 20 m, que parece un poco excesiva, por lo que dispondremos un patio de vistas, situado prácticamente a una distancia de unos 6 metros de la fachada, justamente pegado a las escaleras, a las que le sirven de ventilación e iluminación (que suelen ser exigencias para las escaleras en la mayoría de las ordenanzas), aunque esta situación no sea determinante en estos momentos, ya que será ajustada en un momentos posterior, cuando se le encargue al Arquitecto el diseño del edificio. Lo importante, a nuestros efectos, es que la edificabilidad resultante en cada planta tipo, teniendo en cuenta, por un lado la reducción de superficie que supone el patio de luces, y por otro los 75 cm de cuerpo volado que podemos diseñar a partir de la primera planta, en todo el largo de la fachada y también en el fondo (esta seria una interpretación de la ordenanza que habría que consultar), con lo que tendremos como resultante, una superficie construida total de: 10,50 x (20 + 2 x 0,75) � 4 x 4 = 209,75 m2, con lo cual la superficie construida de cada vivienda será de 104,87 m2. También consideramos que las viviendas son idénticas, lo que igualmente será afinado en la fase posterior de diseño. En total estimamos que nuestra promoción tiene dos viviendas por planta en cinco plantas un total de 10 viviendas. En la zona del ático, teniendo en cuenta el retranqueo de 3 m al que obligan las ordenanzas, la superficie edificable será, suponiendo igualmente que en el fondo también podemos sacar el cuerpo volado de 75 cm, de: 10,5 x (20 + 0,75 � 3) � 4 x 4 = 170,37, por lo que en primera aproximación podemos sacar 2 áticos de 85,19 m de superficie construida con zonas comunes (nótese que en ningún caso hemos descontado la superficie de escalera, que contabilizamos como común). Como el diseño inicial de la promoción se compone de 10 viviendas, 2 áticos y 175 m de local comercial, necesitamos, según ordenanzas 14 plazas de garaje, que necesitan una ocupación aproximada de unos 30 metros cuadrados por plaza, teniendo en cuenta rampas y lo estrecho del solar, en total: 14 x 30 = 420 m. El solar de que disponemos solo tiene una superficie de 336 m, (ahora si que la contamos entera, ya

que el patio de manzana que se forma en el fondo del solar, con las edificaciones colindantes, si suele ser edificable en sótano), por los que tendremos que disponer dos plantas de sótano para ubicar todas las plazas. Con esta solución tendremos una superficie teóricamente libre de: 2 x 336 � 420 = 252 m que podemos destinar en un 50% ( el otro 50% sé destinarían a cuartos de maquinaria, telecomunicaciones, basuras, contadores, etc.) a la ubicación de trasteros, con una superficie construida unitaria de 10,50 m En resumen, con estos datos del encaje de la edificación, tenemos: - Edificabilidad en viviendas: 209,85 x 5 + 170,37 = 1.219,62 m2 - Edificabilidad en locales: 175,00 m2 - Edificabilidad Total sobre rasante 1.394,62 m2 - Edificabilidad bajo rasante: 2 x 336 m = 672,00 m2

Teniendo en cuenta que a efectos de precio de repercusión solo se cuentan los metros cuadrados edificables sobre rasante, aplicando a este total, el precio de repercusión que consideramos un valor aceptable para la zona, nos quedaría un precio de solar de: 1.394,62 x 480 euros = 669.417,60 euros. > 580.000 euros, que es el precio de venta. Luego la conclusión que obtenemos es que el precio del solar es un 13% inferior al precio de mercado, por lo que la operación puede ser, en principio interesante, y debemos pasar a la segunda fase, el estudio económico financiero de la operación. El encaje realizado también nos indica algunos aspectos a considerar: Debemos estudiar con un poco mas de detalle, la decisión de ubicar en planta baja locales comerciales o la solución alternativa de ubicar en ella viviendas Debemos prestar atención a la posibilidad de realizar el garaje en un solo sótano y colocar los trasteros bajo cubierta, o bien no realizar estos, si el precio de la vivienda mas plaza de garaje no admitiera mas sobreprecio.

EJEMPLO Nº 4. 2 Hemos convenido el precio de repercusión de un determinado solar urbano, de forma rectangular, para edificar bloques de viviendas colectivas, en planta baja y cuatro plantas sobre rasante, con una superficie en planta de 17,45 metros de crujía y 48,90 metros de longitud total, que tiene uno de sus lados estrechos formando medianera con otros bloques análogos, y quedando el resto de sus lados en fachadas a calles. Sin embargo no nos ponemos de acuerdo en la edificabilidad que debe aplicarse, ya que los vendedores estiman que se obtiene de multiplicar las dimensiones del solar por el índice de edificabilidad máxima que permite la Ordenanza para esta tipología, establecida en 5,45 m2/m2, con lo cual obtienen una edificabilidad computable de: 17,45 x 48,90 x 5,45 m2/m2 = 4.650 m2, y sin embargo nosotros decimos que hay que aplicar las Ordenanzas. SOLUCION Según nuestro criterio en las Ordenanzas, existen dos normativas especificas que nos afectan: - La posibilidad de disponer cuerpos volados en un ancho de 0,75 m - La necesidad de disponer patios de luces dadas las crujías y las exigencias de la

Ordenanza, del orden, según los tanteos iniciales realizados, de dos patios de luces de 4 x 5 metros.

De acuerdo con estos datos, y teniendo en cuenta la perdida en patios y que el aumento de edificabilidad que producen los cuerpos volados solo pueden establecerse en las fachadas libres, y no en las medianeras, y que al encontrarnos con las esquinas de fachadas perpendiculares, debemos considerar su unión de una forma adecuada, tendremos: Edificabilidad = 17,45 x 48,90 (planta baja) + (17,45 x 48,90 + 2 x 0,75 x 48,90 + 17,45 x 0,75) x 4 ( resto de plantas) � 2 x 3 x 4 (patios)x 4 (alturas, el patio no llega a planta baja) = 853,30 + (853,30 + 86,43 � 40) x 4 = 4.452,22 m2. Es decir la edificabilidad, según nuestras cuentas se reduce en: 197,78 m, lo que supone una disminución del orden del 4%. En la practica es muy difícil efectuar estos considerandos, ya que lógicamente nuestros argumentos dependen del tipo de diseño que se adopte, y los propietarios de los solares, no suelen entrar en esas disquisiciones, y con toda lógica fijan el precio

de repercusión sobre la edificabilidad teórica, obtenida como valor máximo en las respectivas Ordenanzas de aplicación, por lo que en el caso propuesto será muy difícil efectuar esa rebaja de precio, que siempre será considerada, en su caso, como una negociación de baja de precio, sin entrar en estos otros considerandos. También es frecuente que nos encontremos con propietarios de solares que actúan al revés, pretenden hacernos pagar la edificabilidad de un hipotético proyecto del que tienen un simple esquema, y del que han obtenido una edificabilidad mayor que la teórica, por causa de contabilizar en el mismo todos aquellos elementos que son edificabilidad vendible pero que no computan en todo o en parte (caso de las terrazas, porches, tendederos y galerías, que suelen computar al 50%) a efectos de edificabilidad máxima teórica. Y tampoco en estos casos debemos entrar en estas disquisiciones, llevando la negociación de la adquisición del solar, a la edificabilidad teórica según Ordenanzas, sin tener en cuenta lo que del diseño final del proyecto, que esta lógicamente imbuido de otro tipo de decisiones de distinta naturaleza, tanto de mercado de comercialización o de precios de venta, resulte. EJEMPLO Nº 4.3 Disponemos de un solar urbano de las dimensiones y características que indica la figura:

La altura de edificación permitida es de 15 m. El diámetro del circulo inscribible en

los patios deberá ser como mínimo 1/3 de la altura de la edificación. No existe patio de manzana. Se dispondrán dos ascensores, la superficie aproximada de cada vivienda será de 100 m2., debiéndose tantear soluciones de 3 y 4 dormitorios, prefiriendo comercialmente esta ultima solución, con dos baños por vivienda. SOLUCION Comenzamos por dividir el solar, en partes aproximadamente iguales, en nuestro caso tenemos cuatro partes. Teniendo en cuenta la profundidad de crujía que tenemos en el solar, una vez definidas las fachadas. El paso siguiente será situar los patios, de los que consideramos dos son los necesarios. Dependiendo de la ubicación de estos patios en el solar podemos obtener dos tipos de viviendas distintos. Así como en los ejercicios anteriores, no hemos entrado en esta fase de consideraciones sobre la distribución de viviendas que se obtienen, y nos hemos quedado simplemente en la consideración de la edificabilidad que se obtiene en un determinado solar, a veces es necesario profundizar, aunque sea a nivel de esquema, que lógicamente tendrá un desarrollo posterior en la fase de diseño del proyecto, mucho más pormenorizado. En este ejemplo según situemos los patios en fachada o en el interior del solar, tendremos dos soluciones totalmente distintas, que pasamos a comprobar en los esquemas gráficos adjuntos. PRIMERA SOLUCION (Patios Interiores)

SEGUNDA SOLUCION (Patios situados al fondo de la parcela)

COMPARATIVO

En el cuadro siguiente vemos las ventajas e inconvenientes de cada una de las soluciones: SOLUCION 1: VENTAJAS SOLUCION 2:

INCONVENIENTES Estar comedor independiente y cerca de la cocina.

Tiene tres dormitorios

Tiene armarios empotrados. Cocina de dimensiones regulares. Espacio en la cocina para lavadora y frigorífico.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 5. - MODALIDADES JURIDICAS DE LA ADQUISICION DE INMUEBLES

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: revisar las principales modalidades jurídicas de adquisición de la propiedad y del uso de inmuebles. GLOSARIOS DE TERMINOS: Propiedad Uso Derecho real Documento Publico Derecho Civil Derecho Foral Registro de la Propiedad Contrato de señal Arras Opción de compra Promesa de compra Contrato de compraventa Contrato de permuta Contrato de aportación Finca Registral Naturaleza de una finca Linderos Cargas Servidumbres Arrendamientos Expediente de Dominio Exceso de cabida

Segregación de fincas Agrupación de fincas División material de fincas Agregación de fincas Evicción Saneamiento Vicios ocultos Precio unitario Precio aplazado Pacto de reserva de dominio Condición resolutoria Condición suspensiva Pacto de retro Garantía hipotecaria Comunidad de Bienes Cuenta en participación Derecho de superficie Derecho de vuelo Derecho de subvuelo Leasing inmobiliario Renta vitalicia Sale and lease back

5.1. - EL MARCO LEGAL La adquisición de la propiedad o de cualquier derecho real de uso sobre el suelo, que constituye la materia prima de la actividad del promotor inmobiliario, se realiza a través del acuerdo de voluntades entre los vendedores, actuales titulares de esos derechos, y el promotor. La formalización se realiza mediante contratos, cuya especificidad y normativa, esta fundamentalmente recogida en el Código Civil, o en su caso en las Disposiciones Forales correspondientes, así como en la Ley y el reglamento Hipotecario, que son las bases jurídicas sobre las que se asienta nuestro derecho inmobiliario. Son los contratos típicos de compraventa y permuta, así como los atípicos de señal y de aportación. El articulo 1278 del Código Civil establece que los contratos serán obligatorios, cualesquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez, que en el contrato de compraventa son: capacidad legal de los contratantes, consentimiento, identificación de la cosa objeto del contrato y fijación de un precio, aunque ni lo uno ni lo otro se hayan entregado. También establece el Código Civil en su articulo 1280 que deberán constar en documento publico los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles, y la compraventa es el contrato por excelencia de transmisión de un derecho real, el de la propiedad, sobre un bien inmueble. Esto no quiere decir que si una transmisión de bienes inmuebles se ha realizado en contrato privado carezca de valor, o sea nula o ineficaz, sino que puede exigirse a la parte vendedora, según el articulo 1279 del Cc, su elevación a escritura publica, ya que este documento es el único que legitima para su acceso al Registro de la Propiedad. La inscripción de un bien inmueble en el Registro de la Propiedad, que es un registro publico no obligatorio, es garantía de legitimidad de la titulación adquirida mediante la compraventa, y soporte a su vez para las sucesivas transmisiones a terceros, ya que el Registro es de tracto continuo, así como vehículo indispensable para obtener prestamos con garantía hipotecaria y para regular otras múltiples situaciones: constitución de garantías sobre precio aplazado, embargos judiciales, afecciones urbanísticas, constitución de servidumbres entre fincas colindantes de paso, de vistas, de luces, etc. No obstante es frecuente encontrarnos en numerosas regiones de nuestro país, con contratos privados que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, aunque a veces si han sido presentados en la Oficina Liquidadora del Impuesto sobre

Transmisiones, lo que le confiere valor y eficacia frente a terceros desde la fecha de liquidación. Si tampoco el contrato ha sido liquidado, tendremos incertidumbre sobre la verdadera fecha de otorgamiento, y dificultades para renovar el tracto en el registro de la Propiedad, condición necesaria para que el registrador inscriba nuestra transmisión, ya que el tracto ha sido interrumpido, por esta o anteriores transmisiones privadas, debiendo recurrir en consecuencia a un proceso judicial de compleja y larga tramitación, denominado Proceso de Inmatriculación de Fincas. Así mismo, y según la naturaleza del suelo que se pretende adquirir: rústico o de naturaleza urbana, en cualquiera de sus grados (urbanizable, urbano o solar), rige un marco legal distinto; así para los rústicos el marco legal son las Leyes Agrarias, mientras que en el caso de inmuebles de naturaleza urbana rige la Ley del Suelo 6/1998, a nivel estatal, como norma básica, y las leyes autonómicas, si existen, en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma. El estudio de estas disposiciones legales corresponde a los temas A1 y A2, y por lo tanto no vamos a repetir aquí sus fundamentos, haciendo solo mención de aquellos aspectos que consideramos fundamentales para una buena gestión, en la adquisición de estos derechos, desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario. Un elemento esencial de estas adquisiciones es la definición escrupulosa del terreno que se adquiere, así como de su titularidad y estado de cargas, lo que nos evitara desagradables sorpresas futuras; en este sentido es útil recordar los siguientes supuestos: 1. - Debe constar inscrito, con un numero de finca independiente, en el Registro de la Propiedad, así como en el Catastro que corresponda a su naturaleza: rústica o urbana. 2. - Debe tener clara su titularidad, que será coincidente con la del vendedor, así como su estado de cargas: tributarias (cantidades inscritas en nota marginal de impuestos pendientes de pago) y urbanísticas (servidumbres y/o derechos y obligaciones de pago pendientes por urbanización que puedan constar inscritas). 3. - Se debe, en general, comprar como cuerpo cierto (comprobando previamente su cabida real), recordando a este respecto que la superficie que conste en el registro de la propiedad no es elemento esencial, aunque si lo son sus linderos. 5. - En caso de adquirir un bien rústico debe tener la superficie de cultivo mínima exigible y, además, según el articulo 1523 del Cc., si su superficie es menor de 1 Ha., los propietarios de tierras que lindan con la que pretendemos adquirir tienen derecho de retracto legal sobre la adquisición efectuada.

6. - Algunos contratos, relativos a bienes inmuebles, son rescindibles por lesión al vendedor, o cuya libertad de venta esta limitada, en el caso de que sean aplicables determinadas Leyes Forales. TABLA 5.1

REGIMEN APLICABLE REGIMEN DE RESCISION DE CONTRATOS RELATIVOS A

BIENES INMUEBLES ESPECIAL DE CATALUÑA Lesión en mas de la mitad del justo

precio FORAL DE NAVARRA Lesión enorme: perjuicio demás de

la mitad de la prestación. Lesión enormisima: si excede de dos tercios.

TABLA 5.2

REGIMEN APLICABLE BIENES INMUEBLES CUYA LIBERTADA DE VENTA ESTA

RESTRINGIDA DERECHO CIVIL COMUN Bienes rústicos de superficie

inferior a una hectárea: retracto legal para los colindantes.

ESPECIAL DE ARAGON Derecho expectante de la viuda, salvo que se renuncie expresamente en la escritura. Derecho de abolorio o de saca, con derecho de tanteo y retracto para de los parientes: para inmuebles que hayan permanecido en la familia mas de dos generaciones.

FORAL DE NAVARRA Bienes de abolorio o Bienes de conquista: Retracto Gentilicio o de sangre.

COMPILACION DE VIZCAYA Bienes troncales: derecho preferente para los parientes.

Desde la Ley 13/1996 de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, se establece la obligatoriedad de reflejar la Referencia Catastral de los inmuebles, en cuantos documentos públicos o privados contengan actos o negocios de trascendencia real que afecten a bienes inmuebles, así como en las inscripciones y anotaciones que

deban practicarse en el Registro de la Propiedad. Dicha referencia catastral del inmueble se hará constar en las escrituras por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes: Ultimo recibo o justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Certificado u otro documento expedido por el Gerente del Catastro, o escritura publica o información registral, siempre que en dichos documentos resulte de forma indubitada la referencia catastral. Los Notarios deberán solicitar de los otorgantes que aporten la referencia catastral, entendiéndose que se corresponde con la identidad de la finca si los datos de situación, denominación y superficie (si consta, admitiéndose diferencias del 10%) coinciden con los datos del titulo y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. Si el Notario considera que existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca podrá recabar la información del Catastro, que deberá informar en el plazo de los cinco días siguientes a la recepción de la solicitud. El incumplimiento de aportación de la Referencia Catastral no impedirá que los Notarios otorguen el documento, ni que este no tenga eficacia, pero deberán hacer constar tal circunstancia en el documento y comunicar el incumplimiento al Catastro. 5.2. - MODALIDADES DE ADQUISICION Existen dos modalidades: adquirir la propiedad o adquirir el uso; a su vez cada una de ellas se puede formalizar jurídicamente por medio de diversos tipos de contrato. 5.2.1. - ADQUISICION DE LA PROPIEDAD Se puede realizar a través de las siguientes figuras jurídicas: Contrato de Compraventa. Contrato de Permuta. Contrato de Aportación. Adquisición Indirecta a través de la Adquisición de las acciones de una Sociedad. cuyos elementos esenciales resumimos a continuación en los epígrafes siguientes.

5.2.1.1. - CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA En la practica inmobiliaria, normalmente el contrato de compraventa viene precedido de un contrato preparatorio del propio contrato de compraventa, la tipología de este tipo de contratos es la siguiente: Contrato de Señal o de Arras, también denominado de paga y señal, es un contrato definido en el articulo 1.454 del Código Civil, donde se contempla las denominadas arras penitenciales: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador en perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. No siempre el documento de arras es verdaderamente un simple compromiso sin consecuencias para los firmantes, si deciden dejarlo sin efecto, perdiendo el comprador, si es a su instancia, lo que ha entregado en concepto de arras y el vendedor devolviendo lo recibido por duplicado, sino que entraña un verdadero contrato de compraventa, que obliga a amabas partes. Otras veces, aun teniendo la consideración de arras, la renuncia no comporta la perdida de la cantidad entregada o la devolución del doble de lo recibido, sino que representa, sin mas, la desestimación del compromiso y la obligación de restituir el desembolso. Según la doctrina, las clases de arras son además de las penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, las:

Arras confirmatorias, son la señal de celebración de un contrato en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte de precio. Por lo tanto señalan la voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para desistir.

Arras penales, son la garantía de cumplimiento o de indemnización en caso de incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no permiten desligarse de este.

Contrato de Opción de Compra, por el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones y puede también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Este contrato, curiosamente no se contempla en el Código Civil. Aunque si lo hace el reglamento Hipotecario, para el supuesto que la opción de compra se realice en escritura publica, opción que siempre es conveniente, en cuyo caso tiene acceso al Registro de la Propiedad. Las características especificas de este tipo de contratos son las siguientes:

La concesión al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la formalización de la compraventa.

La determinación e identificación de la cosa objeto de la compraventa y el precio y forma de pago (que se presume al contado si no se dice nada al efecto)

La concreción de un plazo para su ejercicio, como requisito fundamental que marca la eficacia del contrato de opción de compra.

El ejercicio de la opción dentro del plazo pactado y mediante el abono del precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su incumplimiento conlleva la perdida, por caducidad, del citado derecho.

Contrato de Promesa de Compraventa, es un precontrato preparatorio de una ulterior compraventa, regulado en el articulo 1451 del Código Civil que establece derechos y obligaciones para cada una de las partes y que tiene meros efectos obligacionales y por tanto, no tiene efectos reales no produciendo desplazamiento patrimonial alguno. A diferencia del contrato de opción en el que suele convenirse una prima o precio, en el contrato de promesa de venta lo normal es que carezca de precio especifico puesto que las cantidades entregadas lo son a cuenta del contrato principal. Los firmantes de este tipo de contratos pueden, al cumplirse el evento futuro:

Exigir el cumplimiento o la resolución con el resarcimiento de daños y perjuicios

Pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resulte imposible.

Generalmente la razón de ser de la promesa de venta viene dada por el hecho de que lo que es objeto de la futura compra este pendiente de aprobación urbanística o el inmueble no este totalmente acabado de construir; o bien, por que el futuro comprador no disponga de la cantidad a pagar, y este pendiente de la concesión de un préstamo o el cobro de un crédito. Al cumplirse el evento futuro, se dan los requisitos de la promesa de compraventa, y por tanto las partes, pueden exigirse la perfección de la compraventa e, su caso, pedir daños y perjuicios. La figura de la promesa de venta queda en la practica muy confusa, puesto que los limites que la separan de la compraventa son muy sutiles, y por eso no es de extrañar que los contratantes se vean abocados a tener que dilucidar sus diferencias ante los Tribunales, teniendo en cuenta que, a estos efectos, estos se pronuncian sobre las siguientes causas: Determinan cual fue la verdadera voluntad de las partes y, por tanto, decidir si sé esta ante una simple promesa de compraventa que, al no cumplirse el evento futuro, no obliga a las partes a formalizar la definitiva compraventa, o si, por el

contrario, lo que estipularon fue una verdadera compraventa y aquella condición de futuro es exigible al mismo tiempo que la escritura y la entrega de la cosa adquirida. (STC de 22 de febrero de 1975, 24 de mayo de 1980, 1 de diciembre de 1986, 10 de febrero de 1992 y 7 de julio de 1994). No están vinculadas las partes por el titulo que hayan podido dar al contrato, cuya calificación verdadera solo es competencia del juez. (STS de 12 de junio de 1975, 22 de marzo de 1985 y 7 de julio de 1994). Cuando las partes concretaron las condiciones especiales con identificación de la cosa y fijación del precio, se entrego aquella y el comprador satisfizo varios plazos del precio convenido, existe una verdadera compraventa, debidamente perfeccionada y consumada (STS de 26 de octubre de 1946, 26 de enero de 1992 y 29 de noviembre de 1986). El contrato de opción de compra es un derecho o facultad concedido por el propietario de un terreno a un tercero, por lo que a diferencia de la promesa de venta tiene trascendencia real si se refiere a inmuebles y es inscribible en el Registro de la Propiedad. Desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, los objetivos a obtener en la negociación de este tipo de contratos preparatorios, necesarios las mas de las veces, para disponer de un tiempo para realizar las comprobaciones administrativas oportunas, para lograr que alguna o algunas de las autorizaciones urbanísticas necesarias, - que han sido puestas como condición para la compra -, se aprueben, o bien para lograr la financiación necesaria para su adquisición, son los siguientes: El máximo plazo posible El mínimo precio a pagar por la opción ( el ideal es conseguirla gratis) La máxima seguridad de que el vendedor no puede anular la operación unilateralmente Para cubrir este ultimo supuesto, se debe huir de otorgar contratos de arras, ya que si no se especifica nada, y según lo dispuesto en el Código Civil, el otorgante puede anular la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada.

Otro aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueño del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y también en su aspecto económico, aclarando quien debe abonar la comisión, puesto que, en general, los honorarios lo deben

abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisión, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presentación de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor. El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera. En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de intermediacion, a titulo orientativo los usuales de mercado son los siguientes: TABLA 5.3 Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas

3%

Fincas Rústicas y segundas hipotecas

5%

Permutas (sobre el precio de cada una)

3%

Traspasos de industrias y comercios

5%

Arrendamientos urbanos y rústicos 10% primera anualidad 5.2.1.2. - GESTIONES PREVIAS A LA COMPRAVENTA Con carácter previo al otorgamiento de la compraventa es muy conveniente comprobar los datos de la finca que vamos a adquirir, que son, entre otros: Naturaleza de la finca: si es rústica o urbana, ya que de esta naturaleza se desprenden importantes consecuencias fiscales. Titularidad, determinando quien es o quienes son los verdaderos propietarios de la misma, y si estos coinciden con los que nos la pretenden transmitir. Linderos

Superficie Cargas Servidumbres Arrendamientos La finca deberá constar como inscrita en el Registro de la Propiedad, y como tal figurara en uno determinado, numero, de los existentes en una determinada localidad. Dentro de los datos de ese registro figurara en un determinado Sección, Tomo, Libro, y con un numero de finca determinado. Para conocer la situación registral de la finca a adquirir es conveniente acudir al Registro de la Propiedad. En esta oficina de carácter publico, es posible encontrar los datos registrales de la finca en cuestión, utilizando uno de los siguientes procedimientos: El examen directo de los Libros del Registro La obtención de la llamada Nota Simple Informativa, que consiste en el libramiento por el Registrador, sin carácter de certificación, de fotocopia de las hojas que se soliciten del historial de todas las fincas inscritas. La obtención de Certificación de Titularidad y Cargas, por parte del Registrador donde se exprese el título de dominio, a favor de la ultima persona que aparece como tal en el registro y las cargas que posee la finca. Desde la publicación del Real Decreto 2.537/1994, de 29 de diciembre, se han modificado determinados artículos del Reglamento Hipotecario, en virtud de los cuales actualmente se obliga al Notario autorizante la compraventa (o de la hipoteca), a solicitar antes de la firma la información continuada sobre la finca objeto de la transmisión al Registro de la Propiedad. El Registrador remite una nota simple y durante los nueve días siguientes le mantiene informado de las novedades que pudieran surgir. En el momento de firmar la escritura publica, el Notario lo comunica vía fax al registro para que tenga prioridad sobre cualquier titulo posterior. Este procedimiento garantiza por un periodo de diez días, la prioridad de la solicitud cursada en primer lugar y exige poner de manifiesto la situación de semibloqueo, por el tiempo indicado, a los solicitantes posteriores. En caso de producirse el otorgamiento de la escritura notarial prevalece para la anotación en el registro en el orden descrito.

5.2.1.3. - CONTRATO DE COMPRAVENTA

Una vez ejercitado, en su caso, el contrato de opción de compra, señal, precontrato o arras, se entra en el otorgamiento del contrato de compraventa, que puede también de forma directa sin necesidad de contratos preparatorios, pudiéndose otorgar el documento de compraventa en contrato privado, en cuyo caso la titularidad Registral del inmueble sigue perteneciendo al vendedor, situación que encierra ciertos peligros para aquel, por lo que de ningún modo es aconsejable. Esta situación se suele dar en el caso de que existan cantidades pendientes de pago, ya que en caso contrario, y aun en este supuesto, se deben otorgar directamente en documento publico, la Escritura Publica otorgada ante Notario, que es el único documento con acceso al registro de la Propiedad. Por el contrato de compraventa una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a la otra parte, el comprador, que se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si se han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado. Si después de suscrito el contrato cualquiera de las partes incumple su obligación inmediata (mas adelante hablaremos de los supuestos de resolución del contrato de compraventa por la existencia de vicios o incumplimiento en el pago aplazado): de entregar la cosa por parte del vendedor o de pagar su precio por parte del comprador, la parte que ha cumplido puede: Rescindir el contrato y desligarse de las obligaciones contraidas. Exigir de los Tribunales el cumplimiento del contrato a la parte que ha incumplido. La ley prevé, para este cumplimiento inmediato del contrato, dos excepciones: El comprador puede suspender el pago del precio si es perturbado en la posesión, o sea en el disfrute de la cosa o en el dominio, o sea en la titularidad de la misma. (Articulo 1502 del Cc.). El vendedor puede promover inmediatamente la resolución del contrato si tiene fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio. (Articulo 1503 del Cc). Las características que hemos expuesto sobre la naturaleza del contrato de compraventa: consensual, bilateral, oneroso, conmutativo (en general, salvo cuando se trate de cosas futuras y se celebre el contrato a riesgo del comprador) y traslativo

de dominio (en el sentido de que sirve de titulo para la transmisión de la propiedad), devienen en una amplia libertad de contratación entre las partes, que se ve empañada en nuestro derecho al exigir, en los artículos 609 y 1095 del Cc, tratándose de transmisión de bienes inmuebles, que con independencia del contrato en si (que constituye el titulo) se de la entrega (el modo), que da lugar a lo que en la literatura jurídica se conoce con el nombre de Teoría del Titulo y el Modo. El modo puede revestir diversas formas: Entrega real, que consiste en la entrega física de la finca, que significa posesión real de la misma. Entrega fingida, que puede ser:

Simbólica instrumental, por medio del otorgamiento de la escritura publica (artículos 1462 y 1464 del Cc.)

Simbólica no instrumental, por medio de la entrega de llaves (articulo 1463 del Cc).

�Brevi Manu�, que se da en el caso de venta al arrendador que ya ocupaba el inmueble, en cuyo caso el contrato equivale a la entrega.

Cuasi tradición, por medio de la entrega de títulos o del uso del derecho Por ley, en los casos específicamente recogidos en ella. Así pues el contrato privado suele ser fuente de frecuentes controversias, cuando el vendedor por las razones que fueren, se niega a entregar la cosa, o se niega el vendedor o sus herederos, si este ha fallecido, a elevar el contrato privado a escritura publica, casos en los que hay que recurrir a los Tribunales, con el pretexto del vendedor de la nulidad o ineficacia de la compraventa por falta de concurrencia de la entrega, el modo, lo que constituye una verdadera falacia como bien señala la STS de 19 de febrero de 1990, diciendo que: los contratos que tengan por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles no requieren para su validez el otorgamiento de escritura publica, al regir en nuestro ordenamiento positivo el sistema espiritualista, según tiene declarado esta Sala, entre otras y como más recientes, sentencias de 3 de febrero y 30 de mayo de 1987 y 3 de octubre de 1988, de que la normativa contenida en el numero 1° del articulo 1280 del Cc, en relación con el 1279, no impide que cualquiera de las partes contratantes, en este caso, el demandante comprador, pueda solicitar la elevación del contrato a escritura publica como reconocen las sentencias de 7 de enero de 1924, 29 de diciembre de 1926 y 24 de diciembre de 1929.

Es una característica esencial para la validez del contrato de compraventa la capacidad legal de los contratantes, por lo que tratándose de vendedores personas jurídicas (sociedades) los firmantes del contrato deben ser los representantes de aquellas debidamente autorizados para otorgar estos contratos, lo que se acredita mediante la correspondiente escritura publica de poder inscrita en el Registro Mercantil, que este vigente. Cuando se trata de personas físicas deben ser mayores de edad y gozar de plena capacidad legal, debiéndose estudiar su vecindad civil, que es la determinante para la aplicación a las mismas del derecho civil común (el código civil español) o el foral de la comunidad autónoma a la que pertenezca. Si son solteros o viudos, no suelen existir problemas adicionales, pero si en el caso de personas casadas según el régimen patrimonial aplicable a su matrimonio, que puede ser: Separación de Bienes, cada cónyuge adquiere para sí solo los bienes que obtiene de forma onerosa y puede disponer libremente de los mismos sin necesitar el consentimiento del otro cónyuge. Gananciales, cualquier adquisición onerosa, hecha por uno u otro cónyuge, concurriendo o no el otro, pertenece a ambos a partes iguales, no pudiéndose disponer de ellos por el consentimiento de uno solo de los cónyuges, sino por ambos conjuntamente o por uno de ellos con el consentimiento del otro. El régimen matrimonial debe constar en escritura publica denominada, capitulaciones matrimoniales, que podrá haber sido otorgada antes o después del matrimonio. En defecto de dichas capitulaciones, la aplicación de un régimen u otro viene determinado por la vecindad civil. A estos efectos, en los distintos regímenes se aplica lo siguiente: TABLA 5.4

REGIMEN APLICABLE REGIMEN MATRIMONIAL EXISTENTE EN DEFECTO DE

CAPITULACIONES DERECHO CIVIL COMUN Gananciales ESPECIAL DE BALEARES Separación de Bienes ESPECIAL DE CATALUÑA Separación de Bienes ESPECIAL DE GALICIA Gananciales ESPECIAL DE ARAGON Gananciales FORAL DE NAVARRA Sociedad conyugal de conquistas

análoga al régimen de gananciales del Cc.

COMPILACION DE VIZCAYA Y ALAVA

Comunicación foral de bienes análogo al régimen de gananciales del Cc.

La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Código Civil, y para matrimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la vecindad del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con posterioridad a esta fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cualquiera de ellos quiera adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil por el nacimiento, adoptando la de los padres y se altera por la residencia continuada durante dos años en otro territorio distinto al de origen, siempre que así se manifieste en el Registro Civil, o por residencial continuada por mas de diez años aunque no se haya manifestado tal voluntad. Es obligación del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo 1474 del Cc), por el que debe responder en un doble aspecto: Por evicción, garantizara al comprador la posesión legal y pacifica del inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de él. Por vicios o defectos ocultos (aunque los ignore) que tuviere el inmueble, si lo hacen impropio para el uso a que sé destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría pagado menos; el comprador puede, en estos casos, optar por desistir del contrato, o rebajar una cantidad proporcional del precio, y para ello dispone de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble vendido. Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alternativas: A precio alzado, señalando según el articulo 1471 del Cc:

Solo los linderos

Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente, con lo cual deberá entregarse todo lo comprendido dentro de los linderos, aun cuando exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar todo, el precio pactado se reducirá de forma proporcional, salvo que el comprador inste la resolución del contrato.

A razón de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguientes supuestos:

Precio por metro cuadrado de superficie bruta del terreno

Precio por metro cuadrado de techo edificable

El primer sistema supone comprar el inmueble como �cuerpo cierto�, por lo que no caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida. Si se adquiere a razón de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno, es fácil realizar la comprobación de su cabida, con un simple levantamiento topográfico, y solicitar su correspondiente modificación Catastral. Si esta cabida difiere de la que consta en el registro de la Propiedad caben las siguientes actuaciones, según lo dispuesto en el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre: Si el exceso de cabida solicitado no excede de la vigésima parte de la superficie ya inscrita, se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también, de oficio, como modificación de superficie, el exceso de cabida registrado por la medición real últimamente efectuada. Si el exceso de cabida solicitado no excede de la quinta parte de la superficie ya inscrita, se solicitara del Registrador que inscriba también, de oficio, el exceso de cabida registrado por la medición real últimamente efectuada, acompañando Certificado de Técnico competente en los términos previstos en el articulo 53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de titulo translativo Si el exceso de cabida excede de la quinta parte se solicitara del Registrador que, al mismo tiempo que inscribe la compraventa inscriba también el exceso de cabida registrado por la medición real últimamente efectuada, acompañando la Certificación Catastral correspondiente. También podrá solicitarse la inscripción del exceso de cabida a través de la incoación de un expediente de dominio. Según los artículos 8 y 10 del Real Decreto 1093/1997, d e4 de julio, la aprobación definitiva del proyecto de equidistribucion será titulo suficiente para: La inmatriculacion de fincas que carecieren de inscripción La rectificación de su extensión superficial, de sus linderos o d cualquier otra circunstancia. En el caso de que la finca origen fuere de titular desconocido, la finca resultado se inscribirá a favor de la Administración actuante, con carácter fiduciario y para la entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma. En el mercado inmobiliario este tipo de transacciones se suelen utilizar para adquirir terrenos que todavía no han sido calificados al estar pendiente de aprobación el

PGOU, aunque lógicamente el precio unitario tendrá en consideración la previsible futura calificación urbanística. Si el terreno, ya esta calificado urbanisticamente, aunque todavía esta sin concretar la edificabilidad que le corresponde, por estar parte del planeamiento sin aprobar, se suele adquirir fijando un precio unitario, que se aplicara, en principio a la edificabilidad inicialmente prevista, modificándose el precio final, en mas o en menos, como consecuencia de aplicar el precio fijado a la edificabilidad final resultante. Si se adquiere a razón de un precio unitario, hay que tener en cuenta las situaciones, posteriores a la firma del contrato que pueden darse, y que se resumen en la Tabla n° TABLA 5.5

SITUACION SUPERFICIE REAL ACCIONES PARA EL COMPRADOR

(Plazo máximo para su ejercicio 6 meses)

Superior a 1/10 Abonar en proporción la rebaja

Defecto de Cabida

Inferior a 1/10 Optar por la rebaja proporcional o la rescisión del contrato

Inferior a 1/20 Pagar el exceso Exceso de Cabida Superior a 1/20 Optar por pagar el

exceso o desistir del contrato

Si el menor valor excede de 1/10

Optar por rescindir el contrato o rebajar proporcionalmente el precio.

Igual Cabida, pero alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato

Si el menor valor no excede de 1/10

Rebajar proporcionalmente el precio.

Como hemos dicho la adquisición de un terreno esta ligada de forma directa al aprovechamiento urbanístico que tenga asignado. Si el terreno no es urbanizable en la compraventa se deberá hacer constar según la vigente Ley del Suelo, en el articulo 21 de la Ley 6/1998, que se trata de terrenos no susceptibles de edificación; pero en el resto de casos, en la enajenación deberá hacerse constar:

En los terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes. En terrenos en proceso de urbanización, los compromisos que el propietario haya asumido, en orden a la misma, y cuyo cumplimiento este pendiente. En caso contrario, el contrato se podrá rescindir por el comprador, en el plazo de un año desde su otorgamiento, y exigir la indemnización por daños y perjuicios. Es obligación del comprador el pago del precio en las condiciones y plazos estipulados; pudiéndose efectuar el abono del precio en las siguientes modalidades: Confesado, por declaración del vendedor de que ya ha recibido el precio con anterioridad al acto de firma del contrato, sirviendo la referida declaración como carta de pago. De presente, en el acto de la firma del contrato, pudiéndose realizar el pago en efectivo, entregando billetes y monedas en euros de curso legal, o bien en talones o cheque, lo que en este caso, representa un peligro de impago, por lo que se suele exigir en estos casos el pago con talón conformado, por el que el Banco o Entidad de Crédito librada certifica que existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada dicha cantidad hasta la presentación a su cobro del cheque. Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o bien parte en efectivo y parte aplazada. La documentación de los pagos aplazados puede efectuarse en las siguientes modalidades:

Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada plazo a pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor.

Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en pagares, librados por el vendedor y aceptados por el comprador.

A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto de vista de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguientes cláusulas: Sin ninguna garantía expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor, que según el articulo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presentes y futuros. Con garantía establecida, como cláusula resolutoria expresa, que actúa en caso de falta de pago, y una vez requerido judicialmente o por acta notarial el deudor al pago, según el articulo 1504 del Cc.

Con condición suspensiva, por la que el dueño del terreno retiene su propiedad hasta el total pago del mismo. Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero, generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crédito; en el caso de que los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pagares, el aval se puede también formalizar en el mismo documento. Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que facilita la financiación necesaria. En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es útil reseñar los efectos en la propia escritura de compraventa (señalando numeración de cada letra, fecha de aceptación, fecha de vencimiento y nominal de cada una), ya que con esta precaución, al comprador le bastara acreditar ante Notario, que tiene las letras ya pagadas en su poder para que le pueda ser otorgada la correspondiente escritura publica de cancelación sin necesidad del concurso del vendedor, lo que representa indudables ventajas en caso de fallecimiento o inexistencia de este (Resolución de la Dirección general de Registros y Notariado de 30 de mayo de 1980, sobre la base de los artículos 23 y 156 de la Ley Hipotecaria). En general, los pagos aplazados que se hayan convenido se incrementan con el importe correspondiente al tipo de interés anual que igualmente se hubiese pactado. Un ultimo aspecto, a determinar en las negociaciones, es quien corre con los gastos que origina la operación, y que vamos a enumerar a continuación: Otorgamiento de la Escritura Publica, Primera Copia, y posteriores Copias que pudieran expenderse de la misma por el Notario autorizante. Inscripción en el Registro de la Propiedad Legalmente, según el Articulo 1455 del Cc. Los gastos de otorgamiento corresponden al vendedor, y los de primera copia y los posteriores a la venta, como es el caso de la inscripción registral, al comprador, aunque lógicamente existe libertad para que se pueda pactar cualquier otra distribución de gastos que se convenga. Según la ley foral Navarra, estos gastos se reparten al 50% entre comprador y vendedor.

5.2.1.3.1 - OPERACIONES Y CLAUSULAS COMPLEMENTARIAS EN LA COMPRAVENTA Al realizar la compraventa, pueden existir dos tipos de problemática jurídica que es preciso resolver �a priori� o en el propio clausulado del contrato: La derivada de la titularidad registral de la finca objeto del contrato La derivada del aseguramiento de las cantidades aplazadas. El Promotor, en cualquier caso, debe intentar que el otorgamiento de la escritura publica se realice lo mas rápidamente posible, como único medio para su acceso al Registro de la Propiedad, para tener así la máxima seguridad frente a terceros. Surge pues la primera problemática: que tengamos dificultades para que esta inscripción registral se efectúe a nuestro nombre sin ninguna incidencia. El segundo inconveniente se deriva directamente de la posible oposición del vendedor del terreno, que es su propietario, sobre las garantías que se le pueden ofrecer por las cantidades pendientes de pago. Para resolver esta problemática se suelen utilizar cláusulas legales inmersas en el propio contrato de compraventa como: las Suspensivas, Resolutorias, el Pacto de Reserva de Dominio, el Pacto de Reserva de Hipoteca, el Pacto Comisorio o la Condición Resolutoria Tácita. Otro camino es la utilización de garantías de tipo económico, que pueden figurar de forma independiente al propio contrato de compraventa: Fianzas de terceros (normalmente Entidades de Crédito), Letras Avaladas o Hipoteca. Hay que tener en cuenta que si la compra se efectúa con pago aplazado, la única forma de tener el terreno adquirido libre de cargas, para poder acceder a los Prestamos para la Construcción, es la de utilizar fianzas de terceros o letras avaladas, ya que en el resto de supuestos, el hipotecante quedara siempre en segundo lugar, situación a la que no suelen acceder. En el caso de que el promotor obtenga una hipoteca sobre el terreno, se consigue pagar al vendedor en efectivo, y la hipoteca concedida puede ampliarse para la construcción. 5.2.1.3.2. - MODIFICACION REGISTRAL DE FINCAS La casuística con la que nos podemos encontrar, tiene las siguientes características comunes: las operaciones deben ser efectuadas por el propietario, titular registral, y otorgarse en escritura publica.

en el caso de fincas hipotecadas, la hipoteca continua íntegramente tanto sobre la finca primitiva como en las resultantes de la modificación, debiendo comparecer, en su caso, el acreedor hipotecante, a fin de distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre las fincas o determinar la liberación de alguna o algunas de ellas. Se necesita licencia municipal previa o certificado de innecesariedad. Los tipos de modificaciones son las siguientes: - DEFECTO DE CABIDA SEGREGACION, implica separar de una finca registral una porción de la misma, que va a ser la finca objeto del contrato de compraventa, que pasa a constituirse en finca registral independiente de la finca origen, denominada finca matriz, en contraposición de la nueva finca creada que se denomina finca segregada. DIVISION MATERIAL, supone que una única finca registral se descompone en dos o más porciones que forman fincas registrales nuevas, propias e independientes de la inicial, que desaparece del Registro de la Propiedad. AGRUPACION DE FINCAS, supone que dos o más fincas registrales independientes se unen para formar una única finca registral. Solo pueden agruparse fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas). En el caso de que la agrupación sea de distintos propietarios, se constituye entre ellos un condominio o comunidad de bienes, determinándose las cuotas indivisas que le corresponde a cada propietario en la finca resultante de la agrupación. AGREGACION DE FINCAS, supone que una finca registral pasa a formar parte de otra finca registral independiente de cabida superior, desapareciendo la primera y permaneciendo en el registro la segunda ampliada en proporción a la finca que se ha integrado en la misma. Solo pueden ser objeto de agregación las fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas) y además es condición indispensable que la superficie de la finca a agregar no exceda de la quinta parte de la finca receptora. 5.2.1.3.3. - CLAUSULAS DE CONDICION Una de las posibilidades que los contratantes tienen en cualquier operación que efectúen es el sometimiento de la misma a condición. Las condiciones pueden ser de dos tipos: suspensivas y resolutorias.

Siguiendo lo dispuesto en los artículos 1122 y 1123 del Código Civil es condición suspensiva aquella que tiene como objeto suspender la eficacia del contrato principal del que son accesorias hasta que la condición se cumpla. El cumplimiento de la condición determina la perfección del contrato mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo. Por el contrario, las condiciones resolutorias no impiden que el contrato principal surta efectos desde su inicio, pero su cumplimiento determina la Resolución de las obligaciones asumidas por los contratantes y consiguiente restitución de las prestaciones ya realizadas. Es decir la extinción de la condición resolutoria determina la consolidación de los efectos del contrato. Las cláusulas de más frecuente utilización son las siguientes: PACTO DE RESERVA DE DOMINIO, es una cláusula de carácter resolutorio (STS de 14 de marzo de 1966 y 14 de noviembre de 1970) en cuya virtud se transmite solo la posesión de un bien, no la propiedad, que queda reservada a favor del vendedor hasta tanto el adquirente satisfaga el total importe del precio acordado. CLAUSULA RESOLUTORIA EXPLICITA, condición que acompaña a la compraventa de un bien, dando lugar, en caso de impago de su precio, a la resolución del contrato. GARANTIA HIPOTECARIA A FAVOR DEL VENDEDOR, que permite ejecutar el bien en caso de impago. PACTO DE RETRO, es un retracto convencional que supone la venta de un bien con derecho, para el vendedor, de recuperar la cosa vendida. 5.2.1.4. - EL CONTRATO DE PERMUTA Los contratos de permuta están regulados por el Código Civil, en sus artículos 1538 a 1541. El contenido de los mismos se concreta en: Articulo 1538. Concepto: la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Articulo 1539. Permuta de cosa ajena Articulo 1540 La evicción de la permuta Articulo 1541 Aplicación de las disposiciones de las ventas

Los caracteres básicos del contrato de permuta son los siguientes: Es un contrato bilateral, del que se derivan dos obligaciones de dar, igualmente principales. Oneroso, que no requiere la identidad en cuanto al valor de las prestaciones intercambiadas. Consensual, en este sentido el acuerdo entre las partes puede dar lugar a contratos en que:

Las entregas de los bienes sea simultanea a la celebración del contrato

Que pase cierto tiempo entre la perfección y la consumación del contrato.

Que solo una de las partes cumpla inicialmente con la entrega del bien.

Transmite la propiedad de los bienes por tradición, por el solo contrato de permuta, que es titulo de propiedad Obligación de la transmisión de la propiedad, ya que por el contrato de permuta, cada permutante se obliga, para perfeccionar la operación, a la transmisión de la propiedad de la cosa que entrega. Se diferencia del contrato de compraventa en que: La contraprestación, o por lo menos la parte más importante de la misma (mas del 50%) no es en dinero, sino que consiste en la entrega de otro bien inmueble. Que entre los permutantes no cabe la distinción entre comprador y vendedor. Las formas de garantizar el precio aplazado no resultan apropiadas a la permuta, aunque a veces se puede establecer para este fin, cláusulas de reserva de dominio. En la compraventa solo se asume el compromiso de asegurar la posesión legal y pacifica de la cosa vendida, mientras que en el contrato de permuta cada permutante se obliga a transferir al otro la propiedad de las cosas permutadas. Los tipos de permuta pueden ser: Permuta sencilla de bien por bien de valores equivalentes.

Permuta con suplemento en metálico en el que el valor de uno de los bienes objeto del intercambio es superior al otro, por lo que el adquirente del bien de mayor valor abona la diferencia en metálico. El caso de que la diferencia surja por una declaración de valores de los bienes intercambiados, sin que exista abono en metálico por la diferencia, ni ninguna contraprestación onerosa de otro tipo, en cuyo caso existiría una donación que produciría un incremento patrimonial gratuito al adquirente del bien de mayor valor. 5.2.1.5. - EL CONTRATO DE APORTACION Es un contrato que la doctrina mayoritaria ha venido calificando como de permuta de cosa futura, si bien la jurisprudencia lo califica de contrato de carácter atípico (Sentencias del TS de 22 de mayo de 1974, 2 de enero de 1976, 30 de junio de 1977, 12 de febrero de 1979 y 7 de julio de 1982), que consiste en adquirir la propiedad del terreno con el compromiso por el Promotor, de entregar al vendedor una parte de los inmuebles a construir sobre el mismo. Sus modalidades son las siguientes: A- APORTACIÓN DEL SOLAR POR EL DUEÑO Operación que puede realizarse, a su vez, bajo las siguientes modalidades: Clásica determinada, en la que se transmite la propiedad del solar a cambio de que se transmita al cedente determinados pisos o locales del edificio construido sobre él. Clásica Indeterminada, por la que se cede el solar a cambio de un porcentaje (son porcentajes usuales del 20% al 30%) sobre lo edificado, sin determinar a priori los pisos, plantas o locales que se recibirán Cesión de Cuota Indivisa, por la que no se transmite la totalidad del solar, sino solo una parte indivisa de aquel, recibiendo como contraprestación ciertas vivienda o locales a construir sobre el mismo. Por ejemplo, si se pacta una operación de aportación al 30%, el dueño del solar solo transmite el 70%, recibiendo a cambio el porcentaje de edificación del 30% de lo edificado, sobre el solar que será de su titularidad. Cesión del Derecho de Vuelo (ver concepto en epígrafe 5.2.2.2), por la que el dueño del solar cede un derecho de vuelo a cambio de una determinada planta plantas de la edificación que se construirá sobre él. No existe en este caso, transmisión del solar, ya que el dueño retiene su propiedad, limitándose a ceder un derecho real, el del vuelo, que como tal será hipotecable.

Reserva de Vuelo, es el caso inverso del anterior, por el que el dueño del solar transmite el mismo, reservándose un derecho de vuelo sobre la futura edificación. Cesión del Derecho de Superficie (ver concepto en epígrafe 5.2.2.1), por el que se pacta la transmisión por el dueño del derecho de superficie sobre el solar, recibiendo como contraprestación la adjudicación de ciertos pisos o locales.

B - APORTACIÓN DEL SOLAR CON PARTICIPACIÓN DEL DUEÑO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO Que puede efectuarse, entre otras, en las siguientes modalidades: Participación en las Ganancias Liquidas, modalidad bajo la cual el dueño aporta el solar a una entidad de carácter mercantil, y en consecuencia debe, en su caso, tener que soportar las perdidas en que pudiera incurrirse; la formalización jurídica puede realizarse utilizando una de las siguientes tipologías societarias:

Comunidad de Bienes

Sociedad Mercantil, siendo a estos efectos la modalidad más conveniente la Sociedad Comanditaria

Cuenta en Participación

Participación en la Ventas Brutas de la Edificación, con lo cual el dueño no soporta las eventuales perdidas que pudieran producirse en la promoción inmobiliaria a realizar por el promotor. Normalmente se forma una Comunidad de Bienes, condicionando a la terminación del edificio la transmisión de la participación indivisa del promotor, y de forma simultanea se firma un contrato de servicios, por el cual el promotor se obliga a vender la participación del dueño del solar en la edificación construida. Las operaciones de aportación son las preferidas por los Promotores, ya que desde el punto de vista financiero, la adquisición del solar no implica desembolso dinerario (salvo una pequeña parte, sí se pacta una de carácter mixto, con entrega de una cantidad en metálico y el resto en unidades a construir). No obstante suele presentar dificultades de negociación con los dueños de los terrenos, ya que en estos casos hay que equilibrar la asimetría de las obligaciones que asumen las partes: el dueño del solar cede su titularidad en el momento de formalizar el contrato, mientras el promotor, sin entregar nada a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en posesión del solar, encarga la construcción de una determinada edificación sobre el mismo, lo hipoteca, vende los pisos y locales, etc.

El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artículos del Reglamento Hipotecario, de los que algunos tienen incidencia directa en el contrato de aportación. En concreto el Art. 13, queda redactado como sigue: En las cesiones de suelo por obra futura, en las que se estipule que la contraprestación a la cesión consiste en la transmisión actual de pisos o locales del edificio a construir, que aparezcan descritos en el propio título de permuta conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y con fijación de la cuota que les corresponderá en los elementos comunes, al practicarse la inscripción se hará constar la especial comunidad constituida entre cedente y cesionario, siempre que se fije un plazo para realizar la edificación, que no podrá exceder de diez años. Salvo que en el título de cesión se pacte otra cosa, el cesionario podrá por sí solo otorgar las escrituras correspondientes de obra nueva y propiedad horizontal, siempre que coincida exactamente la descripción que se haga en ellas de los elementos independientes a que se refiere el párrafo anterior. La inscripción de la propiedad horizontal determinará que tales elementos quedan inscritos a favor del cedente, sin necesidad de formalizar acta notarial de entrega. Salvo pacto en contrario, el cesionario no podrá enajenar ni gravar, sin consentimiento del cedente, los elementos independientes que constituyen la prestación. Este régimen no será aplicable cuando los contratantes hayan configurado la contraprestación a la cesión de forma distinta a la contemplada en el párrafo primero o como meramente obligacional. En este caso se expresará de forma escueta, en el cuerpo del asiento, que la contraprestación a la cesión es la obra futura, pero sin detallar ésta. En el acta de inscripción y en la nota al pie del documento se hará constar que el derecho a la obra futura no es objeto de inscripción. No obstante, si se hubiera garantizado la contraprestación con condición resolutoria u otra garantía real, se inscribirán estas garantías conforme al articulo 11 de la Ley Hipotecaria.

5.2.1.6. - ADQUISICION INDIRECTA DE SUELO A TRAVES DE LA COMPRA DE UNA SOCIEDAD Dado que la aportación de inmuebles a una sociedad tributa al tipo del 1%, y la transmisión de acciones de una sociedad mercantil esta exenta de tributación, puede convenir la adquisición de terrenos cuyo titular sea una sociedad, o la aportación de los mismos a una sociedad. En estos casos se pueden aplicar los dos procedimientos siguientes: Comprar la totalidad de las acciones de la misma. Esta operación tiene el riesgo de que el balance de la sociedad que se adquiere tenga obligaciones fiscales o de otro tipo, no reflejadas en balance, y que en consecuencia se trasladen a los nuevos propietarios. Para obviar este inconveniente es útil que los antiguos dueños de la sociedad garanticen la exactitud y veracidad de las cuentas contenidas en el balance, garantía que, en general, es de difícil cuantificaron. Constituir una nueva sociedad, o ampliar el capital de una existente, de forma que el vendedor aporte el terreno, y reciba como pago, las acciones de la sociedad que correspondan a su valoración, para posteriormente:

Liquidar la sociedad, adjudicando el inmueble al promotor y el dinero equivalente al aportante del terreno.

Que el dueño del terreno, que ha suscrito las acciones de la ampliación de capital, proceda a su enajenación a favor de los socios de la misma.

En estos casos vienen regulados en la Ley de Sociedades Anónimas, que a estos efectos establece en sus artículos 38, 39 y 41 lo siguiente: Previa a la aportación del inmueble debe existir un informe pericial de su valor, para lo cual el registrador mercantil nombrara el perito correspondiente que efectúe la tasación. El aportante debe asumir todas las obligaciones propias del vendedor, estipuladas en el Código Civil. Las adquisiciones de bienes por la sociedad a titulo oneroso realizadas dentro de los dos años posteriores a su constitución habrán de ser previamente aprobadas por la Junta general siempre que el importe de aquellas exceda de la décima parte del capital social. Se exceptúan de dicho requisito las adquisiciones comprendidas en las operaciones ordinarias de la sociedad, es decir si el objeto social es el propio de una inmobiliaria dedicada a la compraventa de inmuebles, así como las compras que se realicen en Bolsa o en subasta publica.

Para el caso de Sociedades de Responsabilidad Limitada se mantienen las premisas explicadas para las sociedades anónimas, excepto en lo que respecta a la tasación pericial nombrado por el registrador mercantil. 5.2.2. - ADQUISICION DEL DERECHO DE USO En derecho un tipo particular de derechos privados son los derechos reales, que atribuyen a su titular un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera. A partir de esta concepción se distingue entre: Derecho real pleno: que se confunde con el derecho de propiedad. Derechos reales limitados, como son:

Derecho de garantía, que aseguran el cumplimiento de una obligación. Garantizan un préstamo o cualquier otra operación (garantía de pagos aplazados, débitos preexistentes, obligaciones de hacer o no hacer, etc.). Las modalidades de este tipo de garantías son la hipoteca (sobre bienes inmuebles o muebles ajenos), prenda (sobre bienes muebles ajenos) y la anticresis (derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligación de aplicarlos a los intereses y el capital de su crédito).

Derecho de uso y disfrute, que suponen para el titular el disfrute total o parcial de una cosa. Sus modalidades son, entre otros: el usufructo (faculta a una persona, el usufructuario, para usar y disfrutar de los bienes o derechos de otra, el nudo propietario, percibiendo frutos pero con la obligación de conservar su forma y sustancia), el uso (facultar de usar una cosa percibiendo los frutos que basten a las necesidades del usuario y su familia), la habitación (facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias), el derecho de superficie y el derecho de vuelo

Derecho de adquisición, que permiten reclamar en beneficio propio la transmisión de derechos sobre la cosa a quien quiera que la posea. Son los derechos de retracto, que puede ser: convencional, reserva del vendedor para recuperar la cosa vendida, o retracto legal, si es la ley quien concede un derecho a un tercero para subrogarse en el lugar del adquirente; el derecho de opción y la promesa de contrato.

Con la adquisición del derecho al uso del suelo, el Promotor puede desarrollar su actividad de promoción si este derecho de uso le permite construir edificaciones sobre el mismo. La adquisición de este derecho viene, en general limitado por un numero determinado de años, y su cesión puede ser: gratuita o onerosa, mediante el

pago de una cantidad total a pagar a la formalización de la cesión o por el pago de un canon periódico durante el plazo de duración de la cesión. Los dos instrumentos legales para adquirir este uso son: Derecho de Superficie y Derecho de Vuelo, cuyas características se sintetizan a continuación. 5.2.2.1. - EL DERECHO DE SUPERFICIE: El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario, da al artículo 16.1, en su nueva redacción, lo siguiente: Para su eficaz constitución deberá inscribirse a favor del superficiario el derecho de construir edificios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o efectuarlas bajo el suelo de fundos ajenos. Los títulos públicos en que se establezca dicho derecho de superficie deberán reunir, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes: Plazo de duración del derecho de superficie, que no excederá de 75 años en el concedido por los Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de 99 en él convenido entre particulares. Transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo pacto en contrario. No obstante, antes de su vencimiento, podrá pactarse una prórroga por otro periodo no superior al máximo legal. Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituye a título oneroso. Plazo señalado para iniciar la edificación que no podrá exceder de 5 años; sus características generales y destino de la construcción. El transcurso del plazo no impedirá, sin embargo, la inscripción de la declaración de obra nueva, siempre que el régimen del derecho de superficie esté aún vigente e inscrito. d) Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario. Garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato. La contraprestación que recibe el propietario por parte del superficiario puede consistir en: Gratuito Una cantidad única al constituirse el derecho

Un canon o renta periódica a recibir durante la vigencia del derecho En la adquisición, en el momento de la reversión, de las mejoras realizadas, que en este caso consistirían en la transmisión de la edificación realizada sobre la finca objeto del derecho de superficie. 5.2.2.2. - DERECHO DE VUELO El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, modifica determinados artículos del Reglamento Hipotecario, en particular el articulo 16.2, queda redactado como sigue: El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del Art. 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. b) Determinación concreta del número máximo de plantas a construir. c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, no podrá exceder de 10 años. d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción. Así pues el citado articulo declara que el derecho de vuelo es inscribible, y lo diferencia claramente del derecho de superficie al citar �sin constituir derecho de superficie�.

ADQUISICION DEL USO DELSUELO

DERECHO DE VUELODERECHO DE VUELODERECHO DE SUPERFICIEDERECHO DE SUPERFICIE

FUTUROEDIFICIO ACONSTRUIR

EDIFICIOCONSTRUIDO

TERRENO TERRENO

Los derechos de vuelo o subvuelo, se pueden constituir por medio de: Reserva a favor del propietario que realiza al transmitir total o parcialmente la edificación. Transmisión del derecho, directamente por el propietario, a un tercero. Por lo que en la practica inmobiliaria, se da el primer supuesto, cuando el promotor se lo reserva antes de proceder a la enajenación de los pisos o locales del edificio que constituye la promoción, normalmente en supuestos de edificaciones en el centro urbano de las ciudades, en los que el Plan General vigente cuando construye el edificio, no le permite alcanzar la altura de los colindantes, aunque es previsible que en una futura revisión del Plan General, si se permita. 5.2.3. - ADQUISICION DE EDIFICACIONES Una operación de frecuente utilización en el sector inmobiliario es la adquisición de suelo que ya esta edificado, bien para: Demoler lo edificado y realizar una nueva promoción sobre el mismo Rehabilitar lo edificado adaptándolo a las nuevas tipologías edificatorias En el primer caso la promoción, en nada se diferencia de la adquisidor del solar, ya que su objeto es el mismo; sin embargo el caso de proceder a la rehabilitación de lo edificado, presenta singularidades especificas de gestión, y sobre todo de ejecución de la obra, ya que su precio estará mucho más indeterminado que en una obra nueva, no solo por la multitud de imprevistos que podrán aparecer, sino también debido a la lentitud en su ritmo de ejecución.

La negociación de su adquisición es en ambos casos mucho mas complicada, ya que en general se requiere proceder previamente a la negociación con cada uno de los inquilinos que la ocupan, con rentas antiguas y poder adquisitivo bajo, dificultadas a las que se añaden la presencia en sus pisos bajos de locales comerciales de explotación familiar, de fuerte arraigo en el barrio, cuyo traslado esta repleto de dificultades.

Estas compraventas de edificios pueden realizarse, además de en la forma tradicional de la compraventa, en otras modalidades, como pueden ser las siguientes: Leasing Inmobiliario, que es una manera especial de financiar la adquisición del inmueble, ya que el promotor encarga a la empresa de leasing, que adquiera el

edificio en cuestión a un tercero, para ceder su uso al Promotor por un determinado tiempo ( en general las operaciones se realizan a mas de 10 años), recibiendo de este, en contraprestación, unas cantidades periódicas en concepto de canon de arrendamiento, en los que se incluyen los siguientes conceptos:

Gastos financieros de la operación Recuperación del capital invertido Amortización del Inmueble

Existiendo al final del plazo de la operación, una cláusula de opción de compra, por un precio determinado, por la que, si el promotor la ejercita, adquiere la propiedad del inmueble.

Operaciones de Sale and Lease Back, que se producen cuando el titular de un inmueble, al que le falta tesorería, decide vender a un tercero, con el compromiso de mantenerse como inquilino en el inmueble por un plazo determinado y a un precio de alquiler pactado. Operación de Compra con pago en Renta Vitalicia, que se producen cuando el titular de un inmueble, persona física de cierta edad, que lo ocupa como su residencia, decide vender a futuro a cambio de su utilización de por vida y recibiendo una renta hasta su muerte. Si la persona es mayor de 65 años tiene una serie de ventajas fiscales, para el cedente, como son la de que no supone incremento de patrimonio y la de que del importe recibido en concepto de renta vitalicia, solo tiene que computar a efectos de su IRPF, un porcentaje del 40% si su edad esta comprendida entre 60 y 69 años y del 30% si es mayor de 69 años.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 6. - FISCALIDAD RELATIVA A LA ADQUISICION DE INMUEBLES

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: Pretende resumir de una forma practica la fiscalidad aplicable a los distintos supuestos que se pueden dar en la compraventa de inmuebles. GLOSARIOS DE TERMINOS: - Impuesto sobre el valor Añadido (IVA) - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) - Impuesto Operaciones Societarias (OS) - Hecho Imponible - Base Imponible - Tipo Impositivo - Devengo del Impuesto - Liquidación del Impuesto - Exenciones - Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) - Operaciones Sujetas a IVA - Operaciones Sujetas y exentas de IVA - Operaciones no sujetas a IVA - Consulta vinculante

6.1. - FISCALIDAD GENERAL DE LAS TRANSMISIONES DE INMUEBLES

La transmisión de inmuebles (consideramos como inmuebles, a estos efectos, los terrenos y las edificaciones) esta sujeta a una serie de tributos: a) De carácter Estatal, aunque su recaudación este transferida a las

Comunidades Autónomas. b) El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que grava las entregas de bienes y

prestación de servicios efectuadas por empresarios, a título oneroso, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. Es decir grava, en general, el tráfico empresarial, de carácter, en general, masivos o actos de comercio, cuyas operaciones típicas vienen reguladas en el Código de Comercio.

c) El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados (ITP y AJD), en sus tres modalidades siguientes:

Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que es el impuesto que en general, grava la transmisión onerosa por actos �inter vivos� de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas y jurídicas. Grava pues, la transmisión de inmuebles entre particulares, en general, ocasionales. Es decir los desplazamientos patrimoniales a título oneroso y actos asimilados que no tributan por IVA. Viene a suponer el gravamen fiscal de las operaciones civiles contempladas en el Titulo IV del Código Civil, que se ocupa �De las obligaciones y de los contratos�, siempre que estas supongan un desplazamiento patrimonial.

Actos Jurídicos Documentados, que realmente grava el documento con el que se formaliza la operación. En el caso de los Documentos Notariales, AJD � DN, las modalidades de gravamen son:

Derechos de Cuota Fija, al que se someten todo tipo de documentos notariales: escrituras, actas y testimonios, cualquiera que sea su contenido, y en tanto sean matrices (originales que se incorporan al protocolo) o copias autenticas (reproducciones con el mismo valor que las matrices). Quedan excluidas las copias simples.

Derechos de Cuota Variable, gravan documentos notariales que cumplan tres requisitos:

Primera copia de escritura o acta Objeto: cantidad o cosa valuable

Acto o contrato inscribible en el registro de la Propiedad, Mercantil o de la Propiedad Intelectual

Que dicho acto o contrato no resulte sujeto a TPO, OS (Operaciones Societarias) o el ISD (Impuestos de Sucesiones y Donaciones)

En el caso de documentos mercantiles el impuesto de AJD - DM

Operaciones Societarias (OS), que grava los traspasos patrimoniales vinculados a sociedades y entidades asimiladas, como son a nuestros efectos, las Comunidades de Bienes de carácter empresarial. Las operaciones gravadas, entre otras son las siguientes:

a) La constitución de sociedades b) El aumento de capital, excepto los efectuados con cargo exclusivo a

primas de emisión c) La reducción de capital d) La disolución e) La fusión y escisión f) Las aportaciones para reponer perdidas g) De carácter Local h) El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza

Urbana (IVBNU), conocido como plusvalía.

El marco legislativo aplicable esta contenido en la siguiente normativa:

TABLA 6.1 Texto Refundido, Real decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Reglamento del Impuesto, Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo. Ley 14/1996, de 30 de diciembre, de cesión de tributos a las Comunidades Autónomas.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)

Regímenes Especiales del País Vasco Y Navarra. Ley 37/1992, del IVA Reglamento de IVA Regímenes especiales del País Vasco Y Navarra

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Régimen especial de Canarias. Impuesto Indirecto Canario (IGIC)

Si observamos la formulación del hecho imponible en el IVA y el ITP apreciamos una identidad fundamental, ya que por encima de las diferencias aparentes, el texto de ambas normas es fundamentalmente idéntico, aunque la definición del ITP sea más jurídica y la del IVA más económica, ambas sujetan a gravamen:

a) Articulo 7.1 a) del texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

b) Articulo 4 de la Ley del IVA: las entregas de bienes y prestaciones de

servicios realizadas a título oneroso. Esta identidad sustancial exige la formulación de un deslinde entre ambas figuras, que podemos concretar en el hecho de que mientras el IVA gravita sobre el trafico mercantil, el ITP recae sobre el trafico civil o privado, lo que supone un principio de incompatibilidad, con algunas excepciones, entre ambas figuras, ya que la primera exigirá la presencia subjetiva de un empresario. 6.1.1. - IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (TPO) 6.1.1.1. - HECHO IMPONIBLE Según el articulo 7.1 a) del texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por este impuesto se gravan las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. 6.1.1.2. - BASE IMPONIBLE La base imponible en ITP es el valor real de los bienes o derechos transmitidos, y no el precio de la operación. 6.1.1.3. - TIPOS IMPOSITIVOS Los tipos impositivos de ITP y AJD, vigentes para el ejercicio 2002, por Comunidades Autónomas, son los siguientes:

TABLA 6.2 COMUNIDAD TPO � INM. TPO �

MUEB AJD �DN(1)

D. REALES

Andalucía 6% 4% 0,5% 1% Aragón 7% 4% 1,0% 1% Asturias 6% 4% 0,5% 1% Baleares 6% (2) 4% 0,5% 1% Canarias 6% 4% 0,5% 1% Cantabria 6% 4% 0,5% 1% Cataluña 7% (3) 4% 1,0% (4) 1% Castilla � León 6% 4% 0,5% 1% Castilla � La Mancha 6% 4% 0,5% 1% Extremadura 6% 4% 0,5% 1% Galicia 7% 4% 0,5% 1% La Rioja 6% 4% 0,5% 1% Madrid 7% 4% 1,0% (4) 1% Murcia 7% (5) 4% 0,5% (6) 1% Navarra 6% 4% 0,5% 1% País Vasco 6% 4% 0,5% 1% C. Valenciana 6% 4% 1,0% (7) 1% (1) Actos Jurídicos Documentados � Documentos Notariales (AJD � DN), en su

modalidad de cuota variable. Los tipos fijos de este impuesto se liquidan sobre la base de papel timbrado de cuantía 0,15 euros por folio o 0,30 euros por pliego. En el caso de documentos unidos, testimonios y legitimaciones el reintegro se efectuara por timbre móvil.

(2) Existe un tipo especial del 0,5% aplicable a la transmisión de inmuebles sitos en el

Parque Tecnológico Balear (3) Tipo especial del 2% aplicable a la Transmisiones Patrimoniales onerosas de

vivienda y sus anexos a una empresa sujeta al Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario, siempre que el inmueble adquirido se incorpore al activo circulante y subordinada a la aplicación a la ulterior transmisión por la empresa adquirente en los dos años siguientes.

(4) Tipo especial del 1,5% para escrituras que documenten operaciones sujetas y

exentas de IVA en que se renuncie a la exención. (5) Tipo especial del 4% aplicable a la adquisición de Viviendas de Protección Oficial

cuyos adquirentes tengan reconocido el derecho a tributación especial por la

Administración regional. Tipo especial del 2% aplicable a la Transmisiones Patrimoniales onerosas de vivienda y sus anexos a una empresa sujeta al Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario.

(6) Tipo especial del 0,1% en documentos notariales de constitución y cancelación de

derechos reales de garantía cuyo sujeto pasivo sea una Sociedad de Garantía Reciproca.

(7) Tipo especial del 0,4% aplicable a las escrituras que documenten la adquisición de

vivienda habitual. 6.1.1.4. - EXENCIONES Si al adquirir un terreno sujeto a TPO, se manifiesta la intención de construir edificios en Régimen de Viviendas de Protección Publica, VPO o VPP, la operación queda exenta del pago del tributo, de forma provisional, y por el plazo de tres años, hasta que se presente la Calificación Provisional de VPO o VPP. Esta carga figurara en el Registro de la Propiedad, y quedara sin efecto si transcurren tres años a partir de dicho reconocimiento sin que se obtenga la referida calificación. 6.1.1.5. - DEVENGO DEL IMPUESTO

a) En TPO será el día en que se realice el acto o contrato gravado, lo que parece coincidir con su perfeccionamiento, independientemente de su formalización, aunque en la practica se atiende a la formalización del documento publico o privado.

b) En AJD, el día en que se formaliza el soporte documental que integra el

hecho imponible sujeto a gravamen. 6.1.1.6. - LIQUIDACION DEL IMPUESTO El impuesto debe ser objeto de autoliquidacion, que debe ser realizada en el modelo 600, adjuntándose al impreso, la siguiente documentación:

a) Documento publico: copia autentica y copia simple b) Documento privado: original y copia

La declaración se presentara en las oficinas de las Comunidades Autónomas competentes. El plazo de presentación es de treinta días hábiles desde el devengo, plazo que es tanto de pago como de presentación.

Las autoliquidaciones realizadas fuera de plazo, sin requerimiento previo de la Administración, tendrán el siguiente recargo único, sin que sean aplicables la adición de otras sanciones o intereses de demora: a) El 5% para presentaciones efectuadas dentro de los tres primeros meses siguientes b) El 10% para presentaciones efectuadas dentro de los seis primeros meses. c) El 15% para presentaciones efectuadas dentro de los doce primeros meses

siguientes. d) El 20%, si ha transcurrido un año desde el termino del plazo voluntario,

aplicándose además, en este caso, los intereses de demora. 6.1.2. - IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA) 6.1.2.1. - HECHO IMPONIBLE Según el articulo 4.uno de la Ley del IVA el hecho imponible del impuesto lo constituyen �las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a titulo oneroso, con carácter habitual u ocasional en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de sus propios socios, asociados, miembros o participes de las entidades que las realicen�. La transmisión de inmuebles esta sujeta a IVA, siempre que: a) El transmitente sea sujeto pasivo de IVA, esto es un empresario o

profesional b) El bien se debe hallar afecto a su actividad como sujeto pasivo de IVA c) La transmisión debe consistir en una entrega de bienes, lo que por regla

general siempre ocurre tratándose de transmisiones. En cuanto al primer requisito hay que tener en cuenta que junto al empresario o profesional, es también sujeto pasivo de IVA, el particular que realice las siguientes actividades aunque sea con carácter ocasional, siempre que concurran dos circunstancias: a) Que la actividad sea una de las siguientes:

- Promoción de edificaciones - Construcción de edificaciones - Rehabilitación de edificaciones - Urbanización de terrenos

b) Que la operación tenga por finalidad la transmisión a terceros, así sí: - El destino es el uso propio, el particular tendrá carácter de consumidor final y no

se constituye en sujeto pasivo de IVA. - El destino es la enajenación a terceros, el particular tendrá el carácter de sujeto

pasivo de IVA. Además de las ya señaladas, las características del ITP son las siguientes: - Es un impuesto que recae sobre el contratante, que soporta el gravamen sin

desplazarlo a otro, y en consecuencia, gravamen equivale a coste para el mismo. - Es un impuesto de cuantía indeterminada al recaer sobre el valor de las

operaciones, que efectúa a posteriori las Administración. Por el contrario el IVA, cuyas características, además de las ya señaladas, son: - Es un impuesto que se desplaza a los consumidores, ya que el empresario a través

de los mecanismos de la repercusión y la deducción del IVA soportado, actúa como un mero intermediario fiscal, sin coste directo para el mismo.

- Es de cuantía determinable directamente, y además inmediata, ya que recae sobre

el precio de la operación. A estos efectos las transmisiones inmobiliarias las podemos clasificar en tres categorías con arreglo al siguiente cuadro:

TABLA 6.3

CARÁCTER DE LA TRANSMISION INMOBILIARIA

CASOS

Transmisión de terrenos edificables no resultantes de sistemas de actuación urbanística, considerándose como tales, todo aquel que tenga la consideración de solar: d) Tal como se formula en la legislación

urbanística e) Con licencia previa o simultanea a la

fecha de transmisión (1) f) Con edificaciones preexistentes para su

derribo y construcción de nuevas edificaciones.

Transmisión de terrenos no edificables en curso de urbanización no resultantes de sistemas de actuación urbanística, para lo cual: g) El transmitente desarrolle, por si, o

promueva (por medio de otro), una actividad urbanizadora.

h) Se hayan iniciado las operaciones

materiales de transformación del terreno (2).

SUJETA Y NO EXENTA DE IVA

Transmisión de terrenos resultantes de sistemas de actuación urbanística (reparcelaciones, proyectos de compensación, agrupaciones de interés urbanístico) (3)

Transmisión de terrenos en curso de ejecución. i) Iniciada pero no acabada. j) Promotor o constructor de la

edificación Primeras transmisiones de edificaciones terminadas o rehabilitadas. (4)

Transmisiones de edificaciones terminadas sujetas y no exentas de IVA, aunque no constituyan primeras transmisiones (5) Transmisión de terrenos rústicos (6) Transmisión de terrenos no edificables (7) Aportación de terrenos a sistemas de actuación urbanística y adjudicaciones de terrenos resultantes de dichos sistemas. (8)

SUJETAS Y EXENTAS

Transmisión de edificaciones terminadas sujetas y exentas de IVA (9)

NO SUJETAS En general, las realizadas por quien no sea sujeto pasivo de IVA. Como supuestos especiales: k) Transmisiones acciones y valores

no exentas (art. 108 LMV) l) Aportaciones de terrenos a Juntas

de Compensación o similares que no impliquen transmisión d propiedad.

m) Transmisiones forzosas en subasta publica.

(1) La exigencia de licencia ha sido exigida de manera estricta por la jurisprudencia (TEAC de 13/5/1993 y 6/6/1994).

(2) TEAC 10/7/1998 y 29/4/1998. No obstante la AN en sentencias de 22/4/1997 y

2/4/1998, considera que se debe atender a la normativa urbanística, por lo que su inclusión en un polígono de actuación urbanística con Plan Parcial aprobado e iniciadas las operaciones jurídicas del sistema urbanístico de ejecución son suficientes para considerar el terreno en curso de urbanización.

(3) Se considera que el propietario esta realizando o ha realizado una actividad urbanizadora y como consecuencia es sujeto pasivo de IVA, incluido el particular que se constituye, así en sujeto pasivo ocasional de IVA. Como única excepción esta el supuesto que la transmisión de los terrenos aportados a la Junta de Compensación implique transmisión de propiedad a la Junta, ya que en tal caso la actividad la realiza para si la propia Junta.

(4) Se considera primera entrega la realizada por el promotor propietario terminado el

proceso constructivo. No constituyen primera entrega, los siguientes supuestos: a) La que tiene lugar transcurrido el plazo de dos años desde la utilización

ininterrumpida por un plazo igual o superior a dos años por el propietario � promotor, titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea el titular del derecho real o arrendatario que utilizo la edificación.

c) Las transmisiones de edificaciones terminadas comprendidas en la transmisión

de la totalidad de un patrimonio empresarial no sujeta al IVA tienen carácter neutral y no se computan a efectos de determinar una primera o ulterior entrega.

d) La Resolución de la primera transmisión determina que la siguiente

transmisión realizada por el propietario � promotor tenga carácter de primera entrega

(5) Se trata de dos supuestos:

a) La transmisión para su rehabilitación por el adquirente. Los requisitos a cumplir por la rehabilitación son: que afecte a los elementos constitutivos o sustentantes del edificio y no de meras reformas, inmediatez en su inicio y rehabilitación efectiva, debiendo hacer constar en la escritura la sujeción a IVA por ser el destino de la adquisición la rehabilitación y el inicio de la misma sin demoras.

b) Las transmisiones por empresas de arrendamiento financiero al arrendatario

financiero derivado del ejercicio de la opción de compra. (6) Toda superficie de terreno destinada a aprovechamiento agrícola, forestal o

ganadero. En la exención se comprenden las edificaciones existentes que sean accesorias a explotaciones de este tipo.

(7) Los que conforme a la legislación urbanística tengan no tengan la consideración

de solar o no dispongan de licencia de obras, aunque se hallen en curso de

urbanización. Se incluyen en este tipo de terrenos en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas, siempre que no sean edificables. En el caso de transmisiones de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, aunque no tengan carácter de edificables, siempre que el transmitente sea el promotor de la urbanización, quedan sujetas y no exentas de IVA.

(8) Teniendo en cuenta las consultas realizadas a la DGT (27/7/1996, 29/7/1997,

23/9/1998, 21/10/1998 y 30/10/1998), podemos distinguir tres casos:

a) Si la aportación no implica transmisión de la propiedad, se considera que no hay entrega de bienes ni en la aportación ni en la posterior adjudicación, por lo que estamos ante un supuesto de no sujeción.

b) Si la aportación implica transmisión de la propiedad, existirá entrega, y al igual

que la posterior adjudicación, serán operaciones sujetas y exentas de IVA, siempre que el aportante sea sujeto pasivo de IVA, ya que la entidad adjudicataria siempre lo será.

c) Las transmisiones de terrenos que realicen las Entidades Actuantes a las

empresas urbanizadoras en retribución de sus servicios constituyen, en todo caso, transmisiones sujetas y no exentas de IVA.

c) Las cesiones obligatorias de terrenos a la Administración derivadas del sistema

de actuación urbanística son transmisiones sujetas y exentas de IVA. Aunque en este tema la Administración tributaria sostiene que esto es así, para la cesión de viales y jardines públicos, manteniendo para el resto de cesiones que se trata de transmisiones sujetas y no exentas del IVA.

(9) Se trata de edificaciones terminadas por sujetos pasivos de IVA de su patrimonio empresarial, siempre que no constituyan primeras entregas. Con respecto a estos tipos de transmisiones de inmuebles, se aplican las siguientes reglas: 1. Las transmisiones SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA, no pueden resultar

sujetas a TPO. 2. Las transmisiones SUJETAS Y EXENTAS DEL IVA, quedan sujetas

automáticamente a TPO, salvo que se renuncie a la exención, para lo cual deben cumplirse los siguientes requisitos:

2.1. Que la transmisión este sujeta a IVA

2.2. Que constituya una entrega de bienes y no una prestación de servicios.

2.3. Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de su actividad, con derecho a la deducción total del IVA soportado en la operación. Tal condición la debe justificar el adquirente mediante declaración.

2.4. La renuncia debe ser realizada para cada operación y notificarse

fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultaneo a la operación, pudiéndose hacer constar en la escritura publica en la que se formaliza la operación. No es posible renunciar con posterioridad a la realización de la transmisión.

3. Las transmisiones NO SUJETAS A IVA quedan sujetas automáticamente a TPO,

sin posibilidad de reconducirlas al IVA por renuncia. 6.1.2.2. - BASE IMPONIBLE La Ley del IVA distingue el supuesto general de contraprestación dineraria de los supuestos especiales, entre los que figura la contraprestación no dineraria. El articulo 79.uno, establece en relación con las prestaciones no dinerarias dos situaciones: - Que sea totalmente en especie, en cuyo caso se considerara base imponible la

que hubieran acordado en condiciones normales de mercado, en la misma fase de producción o comercialización, entre partes que fuesen independientes

- Que sea parcialmente en especie, en cuyo caso la base imponible será el

resultado de añadir al valor de mercado de la parte no dineraria de la contraprestación el importe de la parte dineraria de la misma, siempre que dicho resultado fuese superior al determinado por aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior.

El concepto valor de mercado, es indeterminado, sobre todo en un sector como el inmobiliario, así pues lo lógico es que estos valores de mercado se determinen mediante tasaciones periciales con el fin de evitar controversias con la Administración Tributaria, que puedan acarrear sanciones, intereses de demora, y en definitiva costes fiscales no esperados. Estos supuestos se dan, como más adelante veremos, en los casos de permuta, en los que la Administración tiene la facultad de comprobar los valores declarados por lo permutantes, con arreglo a lo establecido en el articulo 52.1 de la Ley General Tributaria, es decir aplicando los siguientes medios:

- Precios medios de mercado - Cotizaciones en mercados nacionales o extranjeros - Dictamen de peritos de la Administración - Tasación pericial contradictoria. - Cualquiera otros medios que específicamente se determinen en la Ley de cada

tributo. Contra las valoraciones administrativas puede el contribuyente promover la correspondiente tasación pericial contradictoria. 6.1.2.3. - MODIFICACION DE LA BASE IMPONIBLE Uno de los puntos más conflictivos y, a la vez mas criticados en relación con el IVA, es la imposibilidad de la recuperación del IVA repercutido por el sujeto pasivo de este impuesto en aquellas operaciones en las que su cliente, por falta de pago o morosidad, no abona el importe de la operación objeto de tráfico mercantil, mientras que el sujeto ya ha ingresado en Hacienda el IVA repercutido en la operación. La base imponible puede modificarse en los siguientes casos (articulo 80):

1. Por el importe de los envases y embalajes devueltos, que son supuestos no operativos en operaciones inmobiliarias).

2. Por los descuentos y bonificaciones, debidamente justificados, otorgados con

posterioridad al momento en que la operación se haya realizado.

3. Cuando por Resolución firme, judicial o administrativa, o con arreglo a derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificara en la cuantía correspondiente.

4. Cuando el destinatario de las operaciones sujetas al impuesto, no efectúe el

pago de las cuotas repercutidas, y siempre que, con posterioridad al devengo de la operación, se dicte providencia judicial de admisión a tramite de suspensión de pagos o auto judicial de declaración de quiebra.

5. Cuando los créditos correspondientes a las cuotas repercutidas por las

operaciones gravadas sean total o parcialmente incobrables. A estos efectos un

crédito se considera total o parcialmente incobrable cuando reúna las siguientes condiciones:

• Que hayan transcurrido dos años desde el devengo del impuesto

repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo.

• Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los libros registros

exigidos para este impuesto.

• Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor.

Para realizar la modificación de la base imponible, en los supuestos que proceda se tiene un plazo máximo fijado por la administración, de seis meses desde la comunicación judicial o administrativa en el caso cuarto y de tres meses siguientes a la finalización del periodo de dos años en el caso quinto. 6.1.2.4. - TIPOS IMPOSITIVOS Los tipos impositivos de IVA, que afectan a las transmisiones inmobiliarias son los siguientes: TABLA 6.4

TIPO IMPOSITIVO OPERACIÓN MERCANTIL CANARIAS RESTO

Entrega de terrenos 16% Entrega de edificios 16% Entrega de edificios de viviendas (1) 7% Entrega de Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial

4%

6.1.2.5. - DEVENGO DEL IMPUESTO Viene regulado en el articulo 75, que establece en su apartado uno, 1°, que se devengara el impuesto � en las entregas de bienes, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente o, en su caso, cuando se efectúen conforme a la legislación que le sea aplicable�. Esta puesta a disposición se debe equiparar a la transmisión de la propiedad, lo que en nuestra legislación se produce cuando se dan el titulo y el modo.

Añade el citado articulo 75 en su párrafo dos: � No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en las operaciones sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el impuesto se devengara en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos�. El titulo será la formalización del contrato, que es titulo jurídico suficiente para transmitir la propiedad, y, en cuanto al modo, no basta con transmitir la propiedad, sino que, además, para producir el devengo del IVA, será necesaria la entrega del bien. En cuanto a la prestación de servicios, el articulo 75. Uno. 2 de la Ley del IVA dispone que se devengara � cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones gravadas�. 6.1.2.6. - LIQUIDACION DEL IMPUESTO El articulo 71 del reglamento del IVA establece a cargo de los sujetos pasivos del impuesto la obligación de determinar la deuda tributaria y la de presentar las declaraciones � liquidaciones comprensivas del resultado de la autoliquidacion. Dicha declaración � liquidación se efectúa de forma trimestral (para las empresas con un volumen de operaciones superior a los 6.010.121,04 euros las declaraciones se realizan de forma mensual), debiendo efectuar las presentar las declaraciones durante los veinte primeros días de los meses de abril, julio y octubre (del mes siguiente en el caso de declaraciones mensuales), correspondientes a cada uno de los trimestres del año: enero � marzo; abril � junio; julio � septiembre. Como excepción, la declaración del ultimo trimestre del año, la correspondiente a octubre � diciembre, se podrá presentar durante los treinta primeros días naturales del mes de enero del año siguiente, adjuntándose a esta declaración un resumen anual. En cada una de dichas declaraciones los sujetos pasivos incluirán, los IVAS devengados en cada periodo, desglosados en: - El importe del IVA repercutido - El importe del IVA soportado Si la diferencia entre IVA repercutido y soportado es positiva, se ingresara en Hacienda en el momento de efectuar la liquidación; si la diferencia es negativa, se podrá acumular para su compensación en la siguiente liquidación. Si el saldo final del año fuese negativo, se solicitara devolución de la diferencia

6.1.3. - DELIMITACION GENERAL DE IVA, TPO, AJD y OS 6.1.3.1. - DELIMITACION IVA � TPO La relación entre el IVA y la modalidad de TPO es de incompatibilidad y preferencia del IVA, de tal modo que en principio y como regla general, ninguna operación sujeta a IVA resulta sujeta a TPO. Como excepciones a esta regla general están las siguientes:

a) Transmisiones, arrendamientos y derechos reales de goce o disfrute sobre bienes inmuebles sujetas y exentas de IVA, que quedan sujetas a TPO salvo renuncia de la exención.

b) La transmisión de valores del articulo 108 de la Ley del Mercado de Valores

c) Las transmisiones onerosas de la totalidad de un patrimonio empresarial no

sujeta a IVA y no vinculada a las modalidades de OS, que quedan sujetas a TPO solo en cuanto a los inmuebles y derechos reales de uso y disfrute sobre inmuebles comprendidos en la transmisión global, no en cuanto a los restantes elementos de la misma.

6.1.3.2. - DELIMITACION IVA � AJD (DN) La relación entre ambas figuras tributarias es de, compatibilidad y superposición, de tal forma que en las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial se devengan los derechos de cuota fija y, si reúnen los requisitos reseñados en el epígrafe 6.1 los derechos de cuota variable. 6.1.3.3. - DELIMITACION TPO y OS TPO y OS se excluyen entre sí de forma absoluta, de manera que ningún acto o contrato puede estar sujeto simultáneamente a ambas modalidades del impuesto. Por el carácter especifico y tasado del hecho imponible de la modalidad de OS, primero hay que comprobar si un acto queda sujeto a dicha modalidad y, subsidiariamente, a TPO. El OS es, pues, preferente y excluye TPO 6.1.3.4. - DELIMITACION AJD, TPO y OS De acuerdo con el epígrafe anterior, la posible confluencia con las modalidades del impuesto solo puede producirse con AJD � DN, dándose los siguientes casos:

a) Los derechos de cuota fija de AJD � DN son compatibles y se superponen a las restantes modalidades del impuesto, en el supuesto de que los actos gravados se formalicen en escritura publica.

b) Los derechos de cuota variable son incompatibles y tienen carácter residual

respecto a las restantes modalidades

c) Los derechos de cuota fija y los de cuota variable en AJD � DN son compatibles entre sí.

6.1.3.5. - DELIMITACION IVA � OS Son impuestos compatibles y pueden superponerse en el caso de entregas de bienes (no dinerarias) realizadas por sujetos pasivos de IVA de elementos de su patrimonio empresarial o profesional a sociedades o comunidades de bienes, e igualmente sucederá con adjudicaciones de esta naturaleza. 6.1.3.6. - CONSECUENCIAS PRACTICAS PARA EL PROMOTOR INMOBILIARIO Como resumen de los casos de delimitación entre las figuras impositivas, podemos establecer el siguiente cuadro:

TABLA 6.5 IVA Incompatible con TPO IVA Compatible con

OS y AJD

TPO Incompatible con

OS, AJD � DN

OS Incompatible con

TPO y AJD � DN

AJD � DN Compatible con TPO y OS AJD � DN Incompatible con TPO y OS

La primera idea a considerar es que la cuota pagada por el promotor en concepto de TPO es un gasto, que supone un mayor coste del terreno, que no es recuperable, (salvo en el caso de inmuebles para arrendamiento, por la vía de las amortizaciones), mientras que el IVA es recuperable, y por lo tanto se trata solo de un gasto de financiación, por el periodo que transcurre desde que se soporta hasta que se recupera (totalmente o en un determinado porcentaje si le es aplicable la regla de prorrata).

6.2. - TRIBUTACION DE LOS DERECHOS REALES DE USO Y DISFRUTE 6.2.1. - TRIBUTACION POR TPO Según el articulo 7.1 del TR, quedan sujetas a gravamen por la modalidad de TPO las siguientes operaciones:

a) La constitución onerosa de derechos reales. b) La ampliación por titulo oneroso de su contenido que implique para su titular

un incremento patrimonial. c) La transmisión onerosa de derechos reales.

Por el contrario son actos no sujetos a TPO los siguientes:

a) La extinción del derecho real de goce y disfrute b) Las modificaciones de derechos reales que no supongan para su titular un

incremento patrimonial. c) La transmisión onerosa de derechos reales.

6.2.2. - TRIBUTACION POR IVA Según los artículos 5,11 y 20.1.23 de la Ley del IVA, la constitución de derechos reales de uso y disfrute esta sujeta a IVA como prestación de servicios. Quedan sujetas y exentas de IVA las siguientes operaciones de constitución de derechos reales sobre inmuebles: - Sobre viviendas, incluidos sus anexos � garajes y /o trasteros-, salvo que

impliquen la prestación de servicios complementarios por el propietario. - Sobre fincas rústicas incluidas las construcciones agrarias usadas para la

explotación y con exclusión de las construcciones dedicadas a ganadería independiente.

No cabe en estos supuestos la posibilidad de renunciar a la exención. Los derechos reales sujetos y no exentos de IVA, quedan sujetos, si se formalizan en escritura publica a AJD.

6.3. - TRIBUTACION DE SERVIDUMBRES SOBRE INMUEBLES 6.3.1. - CONSTITUCION DE SERVIDUMBRES La constitución de servidumbres inmobiliarias a titulo oneroso quedara sujeta a TPO en dos supuestos, en función de la naturaleza del dueño del predio sirviente, que es quien soporta el derecho real (a diferencia del dueño del predio dominante que es el titular de la finca a cuyo favor se constituye el gravamen o derecho):

a) El propietario del predio sirviente no es sujeto pasivo de IVA

b) El propietario del predio sirviente es sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de la actividad, pero la operación resulte sujeta y exenta de IVA.

La constitución de servidumbres inmobiliarias queda sujeta a AJD cuando se formalicen en escritura publica, el propietario del predio sirviente sea sujeto pasivo de IVA y la servidumbre no se refiera a fincas rústicas o viviendas. No están sujetas a TPO ni a AJD las siguientes servidumbres:

- Legales

- Personales 6.3.2. - EXTINCION DE SERVIDUMBRES No quedan sujetas a TPO, en ningún caso, por lo que solo pueden quedar sujetas a AJD cuando el convenio entre el dueño del predio sirviente y el dominante se formalice en escritura publica. 6.4. - TRIBUTACION DEL DERECHO DE VUELO 6.4.1. - TRIBUTACION POR TPO Quedan sujetas a TPO, las siguientes operaciones:

c) La constitución por el propietario particular a titulo oneroso a favor de un tercero.

d) Ampliación del derecho constituido sujeto a TPO a favor del titular del derecho

que suponga un incremento patrimonial.

e) Transmisión ulterior por el titular del derecho � particular a titulo oneroso a favor de un tercero.

La constitución mediante reserva por el propietario, así como la extinción del derecho no quedan sujetas a TPO, luego en ambos casos podrán tributar por AJD, si se formalizan en escritura publica. El ejercicio del derecho de vuelo supondrá la tributación por dos operaciones gravadas por AJD: la ampliación de obra nueva y la ampliación del régimen de propiedad horizontal. 6.4.2. - TRIBUTACION POR IVA La constitución del derecho de vuelo, por un propietario sujeto pasivo de IVA, mediante su transmisión a un tercero, queda sujeto y no exento de IVA en la modalidad de prestación de servicios. Si se constituye por reserva del propietario no esta sujeta a IVA al no existir prestación de servicios. La constitución del derecho de vuelo, mediante transmisión onerosa de un particular recibiendo como contraprestación un canon o renta periódica supone que el particular se convierte en sujeto pasivo ocasional de IVA, y en consecuencia la operación queda sujeta y no exenta del IVA. 6.5. - TRIBUTACION DEL DERECHO DE SUPERFICIE 6.5.1. - TRIBUTACION POR TPO La constitución del derecho de superficie queda sujeto a TPO cuando el propietario sea un particular que no se constituya en sujeto pasivo de IVA, que será en los supuestos en que la contraprestación convenida no se reciba en forma de renta periódica. La reversión al propietario no esta sujeta a TPO puesto que es una adquisición derivada del principio de accesión una vez transcurrido el plazo del derecho real de superficie. La base imponible en el caso de canon periódico será la capitalización del mismo al tipo de interés legal vigente. 6.5.2. - TRIBUTACION POR IVA Si el propietario del inmueble es sujeto pasivo del IVA, y el inmueble es parte de su patrimonio empresarial, la operación estará sujeta y no exenta de IVA.

6.6. - TRIBUTACION DE LOS CONTRATOS DE ADQUISICION DE SUELO 6.6.1. - CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA Los tipos de contratos que suelen utilizarse son los de promesa de venta y el contrato de opción de compra, cuyas características civiles hemos descrito en el epígrafe 4., y cuya fiscalidad pasamos a comentar en los dos epígrafes siguientes. 6.6.1.1. - CONTRATO DE PROMESA DE VENTA Al no existir desplazamiento patrimonial y otorgarse normalmente en contrato privado no suelen presentarse a liquidación. La promesa de venta estará sujeta a TPO, si es preparatorio de un contrato de venta que este: - Sujeta y exenta de IVA. - Sujetas a TPO. Las promesas de venta no sujetas a TPO no están sujetas a AJD, aunque se formalicen en escritura publica, ya que no son inscribibles, al tener solo efectos meramente personales. Tiene el carácter de hecho imponible autónomo respecto del contrato de que es preparatorio 6.6.1.2. - CONTRATO DE OPCION DE COMPRA Se pueden distinguir dos casos: - Opciones de Compra no sujetas a TPO, que son prestaciones de servicios

sujetas a IVA o, aunque no reúnan dichos requisitos sean preparatorios de transmisiones de inmuebles sujetos y no exentos de IVA. Si la opción de compra consta en documento publico quedaran sujetas a AJD.

- Opciones de Compra sujetas a TPO, las que no constituyan prestaciones de

servicios sujetas a IVA y además sean preparatorias de transmisiones sujetas a TPO.

En el caso de opciones de compra sujetas a TPO la base imponible será el mayor valor de entre el precio pactado por la opción y el 5% de la base del contrato principal. Tiene el carácter de hecho imponible autónomo respecto del contrato de que es preparatorio, por lo que las cantidades satisfechas no pueden considerarse a

cuenta de la liquidación fiscal que corresponda al contrato principal, ni en consecuencia deducirse de la liquidación del acto adquisitivo definitivo. La base imponible del contrato de opción de compra para el caso de tributación por AJD será el mayor valor de entre el precio pactado por la opción y el 5% de la base del contrato principal. 6.6.1.3. - EJEMPLOS DE FISCALIDAD DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS EJEMPLO N° 6.1. - La sociedad A se obliga a vender a la sociedad B un solar en Madrid, por el precio de 500.000 euros, entregándose a cuenta 20.000 euros y formalizando el contrato en escritura publica. SOLUCION Al tratarse de una promesa de venta preparatoria de un contrato de venta sujeto y no exento de IVA, no queda sujeta a TPO y tampoco a AJD, ya que la promesa de venta no tiene acceso al Registro de la Propiedad. EJEMPLO N° 6.2. - Idem anterior pero tratándose de un contrato de opción de compra. SOLUCION El concedente de la opción es sujeto pasivo de IVA, por lo que la operación fiscalmente es una prestación de servicios sujeta a IVA, puesto que es una operación preparatoria de una sujeta y no exenta de IVA. - La sociedad A deberá emitir una factura tomando como base el precio entregado

como opción incrementado en el 16% de IVA, que deberá repercutir sobre la sociedad B, esto es: 20.000

16% s/20.000 = 3.200 Total 23.200

- Además al ser una operación no sujeta a TPO, formalizada en escritura publica y con acceso al Registro de la Propiedad, quedara sujeta a AJD, siendo el sujeto pasivo la sociedad B, que deberá ingresar en Hacienda, el 0,5% de la base imponible, que será en este caso el 5% del precio pactado, esto es 0,5% S/ 25.000 euros = 125 euros.

EJEMPLO 6.3. - El Sr. A, particular no sujeto de IVA, concede a la sociedad B, una opción de compra sobre un solar por el precio de 500.000 euros, pactándose como precio de la opción la cantidad de 20.000 euros. SOLUCION Es una operación sujeta a TPO, al tipo del 6% en Valencia, cuyo sujeto pasivo es la sociedad B, que debe ingresar en Hacienda el valor mayor de: El 6% del precio de la opción = 0,06 x 20.000 = 1.200 euros El 6% del 5% del precio pactado para la venta =

0,06 x 0,05 x 500.000 = 1.500 euros Es decir deberá ingresar 1.500 euros. 6.6.2. - COMPRAVENTA 6.6.2.1. - CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO En relación con la tributación del contrato de compraventa podemos realizar el siguiente resumen: TABLA 6.6

TIPO COMPRAVENTA

TRIBUTACION SUJECCION

No sujeta a IVA TPO al tipo del 6% o del 7% según Tabla Comunidades Autónomas

Sujeta y exenta de IVA Idem anterior, aunque se puede renunciar a la exención con lo cual se sujeta a IVA al 16%.

Compraventa simple

Sujeta y no exenta de IVA

IVA al tipo del 16%.

Con precio aplazado sin garantía

No supone ninguna variación sobre el caso anterior.

Idem compraventa simple

Con precio aplazado garantizado con

No supone ninguna variación sobre el caso

Idem compraventa simple, la condición no

condición resolutoria explícita.

de la simple. tributa al no quedar inscrita en el R.P.

Con precio aplazado garantizado con pacto de reserva de dominio (1).

No supone ninguna variación sobre el caso de la simple.

Idem compraventa simple, la condición no tributa al no quedar sujeta a TPO

Con precio aplazado garantizado con fianza.


Idem compraventa simple, la fianza tributa por TPO, si es prestada por un particular al tipo del 1% (2)

(1) el pacto de reserva de dominio según reiterada jurisprudencia del TEAC no es condición suspensiva sino resolutoria.

(2) Si la fianza la presta un sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad (caso de una entidad de crédito) no están sujetas a TPO ni a ADJ al no ser inscribibles en el Registro de la Propiedad.

6.6.2.2. - CONTRATO DE COMPRAVENTA FORMALIZADO EN ESCRITURA PUBLICA TABLA 6.7

TIPO COMPRAVENTA

TRIBUTACION SUJECCION

No sujeta a IVA TPO al tipo del 6% o del 7% según Tabla Comunidades Autónomas

Sujeta y exenta de IVA Idem anterior, aunque se puede renunciar a la exención con lo cual se sujeta a IVA al 16% y a AJD al tipo del 0,5% (1).

Compraventa simple

Sujeta y no exenta de IVA

IVA al tipo del 16% y a AJD al tipo del 0,5%.

Con precio aplazado sin garantía

No supone ninguna variación sobre el caso anterior.

Idem compraventa simple

Con precio aplazado garantizado con condición resolutoria explícita.


Idem compraventa simple, la condición tributa por TPO al 1% (2) en el caso de

operaciones no sujetas a IVA y a AJD al tipo del 0,5% en el resto decasos.

Con precio aplazado garantizado con pacto de reserva de dominio (1).


Idem compraventa simple, la condición tributa por AJD al tipo del 0,5% en operaciones sujetas a IVA.

Con precio aplazado garantizado con hipoteca.


Idem compraventa simple, la hipoteca tributa por TPO, al tipo del 1% (2) en el caso de operaciones no sujetas a IVA, y a AJD al tipo del 0,5% en el resto de casos.

Con subrogación de hipoteca por el comprador.

No supone ninguna variación sobre el caso de la simple (3)

Idem compraventa simple, la subrogación de hipoteca no tributa por TPO ni por AJD.

Con precio aplazado garantizado con fianza.


Idem compraventa simple, la fianza tributa por TPO, si es prestada por un particular al tipo del 1% (4)

(1) Recordar que en estos casos, en la Comunidad de Madrid, el tipo aplicable por

AJD es del 1,5%. (2) La base de tributación esta constituida por el capital garantizado por la hipoteca, o

por la condición resolutoria explícita, que a estos efectos se equipara con las hipotecas. El capital garantizado incluye: el nominal garantizado, los intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos extrajudiciales. Si no se hacen constar los intereses se consideran para el calculo tres años de intereses (el máximo autorizado por la ley hipotecaria es de cinco años).

(3) La base imponible de la compraventa no se reduce por la subrogación de la

hipoteca, que es una asunción del saldo pendiente de pago de la hipoteca por el comprador.

(4) Si la fianza la presta un sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad (caso de una entidad de crédito) no están sujetas a TPO ni a ADJ al no ser inscribibles en el Registro de la Propiedad.

6.6.2.3. - OPERACIONES ACCESORIAS A LA COMPRAVENTA En los anteriores subepigrafes correspondientes a la fiscalidad de la tipología de contratos de compraventa, se ha incluido el tratamiento fiscal de las diversas condiciones que aseguran el cobro del precio aplazado; en este epígrafe vamos a analizar la fiscalidad de los supuestos de modificación de fincas tratados en el epígrafe 4., que también suelen incluirse en las escrituras de compraventa, por puras razones de economía documental, aunque realmente son operaciones totalmente ajenas a la propia compraventa. En general los casos de segregación, agregación o división de fincas, suelen originarse por que el dueño, que pretende transmitir solo una parte convenida de las mismas, no ha efectuado la modificación con anterioridad, ni están inscritas a su nombre en el Registro de la Propiedad las nuevas fincas resultantes de aquella, en el momento de otorgarse la transmisión, por lo que no existe registralmente el objeto a transmitir. Situación que hay que resolver, en ese mismo momento, siempre que se aporte la oportuna autorización municipal para ello. Solución que puede realizarse en dos escrituras independientes: primero se otorga por el titular registral la de modificación y en otra escritura se otorga la venta. O bien incluirse las dos operaciones en la misma escritura. Cualquiera que sea el procedimiento adoptado, surge con independencia de la tributación de la transmisión, una nueva tributación por la modificación de finca efectuada, operación sujeta a AJD, al tipo del 0,5%, siendo el sujeto pasivo, obligado a su liquidación, salvo pacto en contrario, que por supuesto no le afecta a la Administración, el propietario vendedor del terreno. La única especificidad de cada operación es la base imponible, que se aplica al valor de las fincas, según el siguiente cuadro: TABLA 6.8

TIPO DE MODIFICACION BASE IMPONIBLE SEGREGACION DE FINCA Valor real de la porción segregada DIVISION MATERIAL DE FINCA Valor real total de la finca inicial AGRUPACION DE FINCAS Valor real de la finca agrupada

resultante AGREGACION DE FINCA Valor real de la finca de inferior

cabida De la tabla se deduce que siempre que sea posible, fiscalmente será mas barato, agregar que agrupar fincas, aunque civilmente la agregación solo se puede llevar a

cabo si la finca a agregar tiene una superficie igual o inferior al 20% de la superficie de la finca receptora. En cualquier caso la redistribución de la carga hipotecaria en caso de fincas hipotecadas entre las diversas fincas resultantes no supone un nuevo hecho imponible por AJD. En el caso de agrupación de fincas, solo si la comunidad resultante de la agrupación tuviera carácter empresarial se sujetaría a OS por constitución �inter vivos� de comunidad empresarial, al tipo del 1% del valor real de la participación indivisa de cada participe. Tiene el carácter de hecho imponible autónomo respecto del contrato de que es preparatorio. 6.6.2.4. - EJEMPLOS DE FISCALIDAD DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA EJEMPLO N° 6.4. - La sociedad A vende a la sociedad B un terreno rústico ubicado en Getafe (Madrid) por el precio de 750.000 euros abonados en efectivo otorgándose escritura publica. SOLUCION Se trata de una transmisión sujeta y exenta de IVA, por lo que queda sujeta a TPO, el tipo, en Madrid, del 7%. Ahora bien, la sociedad B puede renunciar a la exención, ya que es sujeto pasivo de IVA con derecho a la deducción total, según manifiesta en la escritura, por lo que en dicha escritura habrá manifestado igualmente a A su desea de renunciar a la exención. - En este caso la mercantil A confeccionara una factura con el siguiente desglose

- Base 750.000 euros

- IVA (16%) 120.000 euros

- Total 870.000 euros - Además la operación queda sujeta a AJD, al no tributar por TPO, estar

formalizada en documento publico que es inscribible en el Registro de la Propiedad. Luego la sociedad B, como sujeto pasivo, debe efectuar una

liquidación por AJD al tipo, en Madrid, especial para caso de renuncia del 1,5%, con lo cual deberá ingresar en Hacienda: 1,5% s/ 750.000 =11.250 euros.

EJEMPLO N° 6.5. - La sociedad promotora P, compra al Sr. X, particular no sujeto pasivo de IVA, un terreno urbanizable sito en Cullera (Valencia), por un precio de 400.000 euros, de los cuales se abona en el acto de la firma de la escritura publica un 60% del precio, quedando aplazado, sin intereses, el otro 40%, que se instrumenta en una letra de cambio librada por el Sr. X y aceptada por P, con vencimiento a 120 días. Como garantía del pago aplazado se constituye condición resolutoria explícita a favor del Sr. X. Se acuerda que los impuestos se liquidaran según ley. SOLUCION Se producen cinco hechos imponibles: - Contrato de compraventa: sujeta y exenta de IVA, por lo que queda sujeta a

TPO, sin que exista el derecho de renuncia, ya que el vendedor no es sujeto pasivo del IVA. Luego quedara sujeta a TPO al tipo vigente en la Comunidad Valenciana del 6%, siendo el sujeto pasivo obligado a presentar la liquidación y efectuar el pago, la sociedad compradora P, que deberá ingresar en Hacienda: 6% s/ 400.000 = 24.000 euros.

- Condición Resolutoria Explícita: que al ser establecida por un particular esta

sujeta a TPO al tipo del 1%, siendo sujeto pasivo, obligado a liquidar el impuesto el Sr. X., que deberá ingresar en Hacienda la cantidad de: 1% s/ 160.000 = 1.600 euros.

- Formalización contrato compraventa en escritura publica: Al estar gravado

por TPO no queda sujeto a AJD. - Formalización cláusula resolutoria en escritura publica: ídem anterior. - Formalización del pago aplazado en letras de cambio: devenga los timbres de

la letra en cuantía duplo de la base (160.000 euros), por ser el vencimiento superior a noventa días, debiendo abonar los timbre el librador de la letra, esto es el vendedor Sr. X. De acuerdo a la escala aplicable, el importe de los timbres será: 538,51 euros.

EJEMPLO 6.6. - El mismo supuesto anterior pero con la variante de que el vendedor es una sociedad A, sujeto pasivo del IVA con derecho a deducción total.

SOLUCION - Contrato de compraventa: sujeta y exenta de IVA, por lo que queda sujeta a

TPO, pero ahora si existe posibilidad de renunciar a la exención, cosa que lógicamente hará la sociedad compradora P. Luego quedara sujeta a IVA al tipo vigente del 16%, por lo que la sociedad vendedora A confeccionara una factura con el siguiente desglose

- Base 400.000 euros (con independencia del pago aplazado)

- IVA (16%) 64.000 euros

- Total 464.000 euros

- Condición Resolutoria Explícita: que al ser establecida por una sociedad en el

ejercicio de su actividad la operación esta exenta de TPO. - Formalización contrato compraventa en escritura publica: Al estar gravado

por IVA, la operación queda sujeto a AJD, al tipo del 0,5%, siendo el sujeto pasivo la sociedad compradora P, que deberá ingresar en Hacienda la cantidad de 0,5% s/ 400.000 = 2.000 euros.

- Formalización cláusula resolutoria en escritura publica: en este caso al no

estar sujeta a TPO y ser inscribible, esta sujeta a AJD, siendo el sujeto pasivo la sociedad vendedora A, que deberá ingresar en Hacienda, la cantidad de: 0,5% s/ 160.000 = 800 euros.

- Formalización del pago aplazado en letras de cambio: ídem el ejemplo 6.5. 6.6.3. - PERMUTA En el caso de la permuta, en TPO se considera que existen dos transmisiones, debiéndose aplicar a cada transmisión las reglas generales de la compraventa. Es posible que ambas transmisiones tributen por IVA, o bien una por IVA y otra por TPR, o ambas por TPO. La transmisión relativa a bienes inmuebles que quede sujeta y no exenta de IVA, si se formaliza en escritura publica queda sujeta a AJD. A continuación vamos a plantear diversos supuestos prácticos sobre la fiscalidad de este tipo de contratos.

EJEMPLO N° 6.7. - La sociedad promotora inmobiliaria P permuta dos bajos comerciales de su ultima promoción ubicada en Madrid, por un solar propiedad del Sr. X. La operación a efectos fiscales tiene un valor de 360.000 euros y queda formalizada en escritura publica. SOLUCION Se producen tres hechos imponibles distintos: - La entrega de los locales por el promotor al Sr. X, que será una operación sujeta y

no exenta de IVA. P confeccionara la siguiente factura: - Base imponible��..360.000 euros

- Cuota IVA (16%)��. 57.600 euros

Total a pagar por el Sr. X�� 57.600 euros

Esta cantidad será ingresada en la sociedad P, que a su vez la deducirá del IVA soportado en el resto de sus operaciones mercantiles, efectuando la correspondiente liquidación por diferencias en Hacienda. - La tributación del documento por AJD al 0,5%, siendo el sujeto pasivo el Sr. X,

que deberá ingresar en hacienda: 0,5% s/ 360.000 = 1.800 euros. - La entrega del solar por parte del Sr. X a P, que será una operación sujeta y exenta

de IVA, por lo que quedara sujeta a TPO, no pudiéndose renunciar a la exención dado que uno de los permutantes no es sujeto pasivo del IVA. El sujeto pasivo del impuesto será la sociedad P, que deberá ingresar en Hacienda de la Comunidad de Madrid: 7% s/ 360.000 = 25.200 euros.

EJEMPLO N° 6.8. - La promotora inmobiliaria P, permuta un local comercial, adquirido anteriormente a una persona física no sujeto pasivo del IVA, por otro local comercial propiedad del Banco B, que la había adquirido en pago de deuda de uno de sus clientes. La operación a efectos fiscales se valora en 500.000 euros y se formaliza en escritura publica. SOLUCION Los dos locales tienen respecto al IVA la condición de segunda o ulterior entrega, por lo que serian dos operaciones sujetas y exentas de IVA, y en consecuencia sujetas a TPO. Ahora bien como ambos permutantes son sujetos pasivos de IVA se puede renunciar a la exención, siempre y cuando ambas cumplan los supuestos establecidos

para ello. Si suponemos que lo cumplen ambas operaciones quedarían sujetas a IVA, de acuerdo al siguiente esquema operativo: - Facturación de P

- Base imponible��..500.000 euros

- Cuota IVA (16%)��. 80.000 euros

Total a pagar por B �� 80.000 euros

- Facturación de B

- Base imponible��..500.000 euros

- Cuota IVA (16%)��. 80.000 euros

Total a pagar por P �� 80.000 euros

Luego para ambas empresas la fiscalidad seria nula al compensarse exactamente las cifras de IVA repercutido y de IVA soportado. Como la operación se ha formalizado en escritura publica P y B tendrían que realizar cada una de ellas una declaración por AJD, en la que cada sociedad deberá ingresar en Hacienda: 0,5% s/ 500.000 = 2.500 euros, que seria el verdadero coste fiscal para cada una de ellas. EJEMPLO N° 6.9. - La sociedad promotora inmobiliaria P conviene con el Arquitecto Sr. X, que los Honorarios correspondientes de una de sus futuras promociones, que ascienden a la cantidad de 150.000 euros, le serán abonados mediante la entrega de una vivienda de una de sus promociones ya terminadas. SOLUCION En este caso se producen dos hechos imponibles de IVA, dado que la sociedad promotora P y el Sr. X son sujetos pasivos del impuesto. - Entrega de la vivienda por la promotora P al arquitecto Sr. X, será una operación

sujeta y no exenta de IVA, ya que es primera transmisión, luego P repercutirá el IVA al tipo vigente para viviendas del 7% o sea la cantidad de 10.500 euros.

- La entrega del proyecto a la promotora será una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo del 16%, que le repercutirá el Sr. X a P, esto es la cantidad de 24.000 euros.

EJEMPLO N° 6.10. - La sociedad promotora inmobiliaria P conviene permutar un solar de su propiedad, cuyo valor de mercado es 1.000.000 de euros, con la sociedad inmobiliaria M que en contraprestación entrega 600.000 euros en efectivo y un solar de su propiedad valorado en 500.000 euros. En contrato se otorga en escritura publica. SOLUCION Se producen cuatro hechos imponibles por las siguientes operaciones: - Entrega del solar de la sociedad P a la sociedad M, operación sujeta y no exenta de

IVA, por la que P confeccionara una factura repercutiendo a M el IVA por un importe de: 16% que deberá aplicar sobre una base que será el valor de mercado mayor entre lo cedido (1.000.000) y lo entregado (600.000 + 500.000 = 1.100.000), o sea 1.100.000, y en consecuencia el importe a repercutir por IVA a M será de 176.000 euros.

- Entrega de solar de M a P, operación sujeta y no exenta de IVA, cuya base

imponible será el valor entregado en especie (ya que por el dinero entregado en efectivo metálico no se devenga IVA, en virtud de lo establecido en el articulo 7.12 de la Ley del IVA). Es decir la repercusión de IVA a la sociedad P. que M formalizara en factura será: 16% S/ 500.000 = 80.000 euros.

- La sociedad P deberá liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes desde la fecha

del otorgamiento del contrato de aportación, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.100.000 = 5.500 euros.

- La sociedad M deberá liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes a contar de la

fecha de otorgamiento del contrato de aportación, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 500.000 = 2.500 euros.

6.6.4. - APORTACION En este tipo de contratos pueden darse los siguientes supuestos: 6.6.4.1. - TRANSMISION DEL SOLAR POR OBRA En este tipo de contratos se produce la entrega del solar a cambio de la entrega futura de parte de la edificación a construir sobre él.

Aparentemente podría entenderse, según lo expuesto en el caso de una permuta simple, que como la entrega de bienes se produce en periodo de tiempo distintos, el devengo del IVA se produciría en periodos cronológicamente también distintos. Sin embrago la doctrina administrativa, siguiendo lo regulado en el articulo 75 de la Ley 37/1992 del IVA, mantiene que el devengo de estas dos operaciones, permuta del solar a cambio de la edificación a construir, se produce en el momento de la entrega del solar, por cuanto el precio de la edificación es una parte del solar sobre el que se edifica, y, por consiguiente, dicho precio se recibe por el transmitente de la edificación antes de la construcción e la misma, es decir anticipadamente. Con relación a este tema se han producido, entre otras las siguientes Consultas a la administración: - Consulta no vinculante de 23 de junio de 1987: Entrega de terrenos a un

promotor recibiendo a cambio un local comercial edificado sobre dicho terreno y una cantidad en metálico.

- Respuesta: El precio del local es una parte del terreno sobre el que se edifica

y, por consiguiente, dicho precio se recibe por el transmitente del aludido local antes de iniciar la construcción del mismo, por lo que en virtud de lo dispuesto en la Ley de IVA, en las entregas de locales sujetas a gravamen que originen pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible (incluso si se trata de pagos en especie como es el caso) el impuesto se devengara en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos. En cuanto a la base imponible se considerara como tal la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado por la entrega del aludido local entre partes que fuesen independientes.

- Consulta no vinculante de 11 de junio de 1987: Entrega de terrenos a un

promotor recibiendo a cambio determinados pisos de lo edificado sobre dicho terreno.

- Respuesta: El IVA que grava la entrega de dichos pisos se devengara en el

momento en que el precitado promotor adquiere el terreno que constituye la contraprestación anticipada de los pisos a entregar.

En definitiva se producen dos hechos imponibles, que se devengan simultáneamente en la fecha de formalización del contrato, aunque el segundo, la entrega de las edificaciones por el promotor al dueño del solar este dilatada en el tiempo. Los hechos imponibles son los siguientes: A) Transmisión del solar por el propietario al promotor, pudiéndose dar los

siguientes supuestos:

TABLA 6.9

AJD � DN TIPO CONTRATO

TIPO TRANSMISION

IVA TPO

PRIVADO PUBLICOSujeta a IVA 16% - - 0,5% Sujeta y exenta de IVA - 6% o 7% - - Idem con renuncia exención

16% - - 0,5% (1)

No sujeta a IVA - 6% o 7% - - (1) Recuerdese que en estos casos en la Comunidad de Madrid el tipo de AJD es el

1,5%. B) Transmisión de la parte de edificación pactada por el promotor al dueño del

solar Como se trata del promotor, que será sujeto pasivo de IVA, la operación queda sujeta y no exenta de IVA, considerándose como una primera entrega de edificación terminada. Si se formaliza en escritura publica estar sujeta a AJD al tipo del 0,5%. La única particularidad es la ya comentada, que el devengo se produce al mismo tiempo que la transmisión del terreno. Así pues el Promotor deberá repercutir sobre el dueño del terreno, el IVA correspondiente a los tipos indicados en el epígrafe correspondiente, según el tipo de producto que se haya convenido entregar: viviendas, locales, garajes, etc. 6.6.4.2. - CESION DEL SOLAR A CAMBIO DE OBRA La única modificación sobre el apartado anterior, es que la transmisión de la edificación se difiere al momento de su terminación y entrega, y en consecuencia se difiere la tributación por IVA mas AJD a la fecha en la que se formalice la escrituración de la edificación. 6.6.4.3. - CESION PARCIAL DEL SOLAR En este caso el propietario del solar no transmite la totalidad del mismo, sino que se reserva una participación indivisa del solar correspondiente a la cuota o porcentaje de participación en el Régimen de Propiedad Horizontal del edificio, de la parte convenida con el Promotor que tiene que recibir, y este se obliga a realizarle la obra. No existe pues transmisión de edificación del promotor adquirente al transmitente del solar, ya que su titulo de propiedad esta contenido en la declaración de Obra Nueva y

en la escritura de Régimen de Propiedad Horizontal, sin que sea necesario realizar ninguna otra escritura de transmisión de la edificación por el promotor adquirente del solar al propietario del mismo ni ninguna escritura de entrega. Las modificaciones sobre lo tratado en el epígrafe 6.6.3.1, son las siguientes:

a) La base imponible no es el valor total del terreno sino el correspondiente a la parte transmitida.

b) La ejecución de obra por el promotor es una operación sujeta a IVA, bien como

prestación de servicios o bien como entrega de bienes.

c) El propietario inicial del terreno, en caso de ser un particular, se convierte en sujeto pasivo de IVA ocasional, caso de destinar la edificación que le corresponda a la venta.

En los supuestos de los epígrafes 6.6.3.2 y 6.6.3.3 es frecuente garantizar la entrega o realización de la edificación con condición resolutoria explícita, que no quedara sujeta a TPO, ya que el articulo 7.3 del Texto Refundido del Impuesto solo sujeta las condiciones resolutorias accesorias de compraventas sujetas a TPO, no obstante si dicha condición se hace figurar en escritura publica quedara sujeta a AJD al tipo del 0,5%. 6.6.4.4. - EJEMPLOS DE LIQUIDACIONES FISCALES EN CASOS DE APORTACION EJEMPLO N° 6.11. - La sociedad inmobiliaria P acuerda con la entidad mercantil M un contrato de aportación por la cual M transmite a P un solar de su propiedad, sito en Madrid, a cambio de la entrega por P a M de un local comercial situado en la planta baja de la edificación a construir en dicho solar. Se conviene un plazo de entrega del solar de dos años. A la fecha de otorgamiento del contrato de aportación que se realiza en escritura publica, el valor de mercado del solar y de los locales comerciales que se entregaran coincide en 1.000.000 euros. SOLUCION Se producen cuatro hechos imponibles, que describimos a continuación: - Entrega del solar, operación sujeta y no exenta de IVA, por lo que M

confeccionara una factura, con fecha del otorgamiento del contrato de aportación, repercutiendo a P la siguiente cuota de IVA:

- Base imponible 1.000.000 - IVA (16%) 160.000

- Pago anticipado del bajo comercial, operación sujeta y no exenta de IVA, que tributa al 16% (si se hubiera convenido la entrega de viviendas tributarían al 7%) por lo que P confeccionara una factura, con la misma fecha del contrato de aportación, repercutiendo a M la siguiente cuota de IVA:

Base imponible 1.000.000 - IVA (16%) 160.000

- La sociedad P deberá liquidar en Hacienda, en el plazo de un mes desde la fecha

del otorgamiento del contrato de aportación, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.000.000 = 5.000 euros.


fecha de otorgamiento del contrato de aportación, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.000.000 = 5.000 euros.

EJEMPLO N° 6.12. - El mismo ejemplo anterior, pero ahora el dueño del solar es el Sr. X, que no es sujeto pasivo de IVA. SOLUCION En este caso los hechos imponibles serán los siguientes: - Entrega del solar, operación sujeta y exenta de IVA, en la que no cabe la renuncia

a IVA, dado que el Sr. X no es sujeto pasivo de IVA, por lo que la operación quedara sujeto a TPO, al tipo del 7%, siendo el sujeto pasivo obligado a presentar y pagar la liquidación la sociedad adquirente del solar P, que deberá ingresar en Hacienda: 7% S/ 1.000.000 = 70.000 euros-

- Pago anticipado del bajo comercial, operación sujeta y no exenta de IVA, por lo

que P confeccionara una factura, con la misma fecha del contrato de aportación, repercutiendo al Sr. X la siguiente cuota de IVA:

Base imponible 1.000.000 - IVA (16%) 160.000

- La sociedad P no tendrá que liquidar en Hacienda AJD, ya que la operación no

esta sujeta a este impuesto por la incompatibilidad con TPO gravamen al que ahora esta sujeta la operación.


fecha de otorgamiento del contrato de aportación, el impuesto por AJD: 0,5% S/ 1.000.000 = 5.000 euros.

EJEMPLO N° 6.13. - El mismo ejemplo que el enunciado 6.12, pero resulta que con posterioridad a la formalización del contrato de aportación suceden los siguientes hechos: a) la operación se rescinde de común acuerdo entre las partes. b) La promotora P presenta suspensión de pagos, que ha sido admitida a

tramite por el Juzgado, a los tres meses de haber comenzado las obras, habiendo construido solo el 15% de aquellas.

SOLUCION a) En este caso, y dado que estamos ante una permuta se procederá a modificar la

base imponible de los dos hechos imponibles y, por tanto, de las dos liquidaciones, procediéndose a la devolución entre los permutantes del IVA repercutido, que en el caso ha sido de 160.000 euros.

b) En este supuesto la sociedad M podrá modificar su base imponible por el importe

de la edificación futura no cobrada, es decir el 85% de 1.000.000 euros = 850.000 euros, pudiendo rectificar a la baja su declaración por dicho importe, es decir por el 16% S/ 850.000 = 136.000 euros. Estando obligada M a emitir una nueva factura rectificada de la expedida en la fecha de otorgamiento del contrata de aportación y a enviársela a la sociedad en suspensión de pagos P.

EJEMPLO N° 6.14. - La sociedad M, propietaria de un solar sito en Valencia desea realizar una operación de aportación de dicho solar a la

sociedad inmobiliaria P, que va a realizar una promoción inmobiliaria sobre dicho solar compuesta por un 80% de viviendas y un 20% de locales de negocio. Se barajan tres alternativas:

A) Transmitir el 100% del solar a P que en contraprestación se compromete a entregar a M el 25% de la edificación a construir sobre aquel, concretada la entrega en: dos locales comerciales valorados en 200.000 euros cada uno y tres viviendas valoradas cada una de ellas en 120.000 euros cada una. Se supone igualmente que el valor de mercado del solar coincide con el equivalente entregado en especie. La operación se formaliza en escritura publica, haciéndose constar de acuerdo al articulo 25 del reglamento Hipotecario que se realiza la transmisión simultanea de la edificación, aunque el compromiso de entrega tiene como plazo dos años. En el plazo de 18 meses desde el otorgamiento de la citada escritura de aportación se otorga ante Notario acta acreditativa de la terminación de las obras.

B) El mismo supuesto que el apartado A), pero el dueño del solar es

el Sr. M, un particular no sujeto de IVA, estableciéndose la obligación de entrega en el plazo máximo de dos años y estableciéndose como garantía de cumplimiento de plazo una condición resolutoria para el caso de que transcurrido dicho plazo máximo no fuesen entregadas los correspondientes productos inmobiliarios citados, totalmente terminados y con la licencia de primera ocupación para las viviendas y la licencia de actividad para el caso de los locales. Terminada la edificación se transmite al Sr. M los productos inmobiliarios convenidos, solicitándose en la misma escritura, la cancelación de la condición resolutoria.

C) La sociedad M transmite, en escritura publica, a la sociedad P el

75% del solar, reservándose la propiedad del 25% del mismo, y en contraprestación la sociedad P, se obliga a ejecutar la obra correspondiente a ese 25% de participación, concretada en la entrega de los inmuebles citados en el apartado anterior. Se declara la obra nueva en construcción y el régimen de propiedad horizontal. Terminada la obra que se acredita mediante acta notarial.

SOLUCION

A) En la alternativa A se producen los siguientes hechos imponibles: - Transmisión de solar: operación sujeta y no exenta de IVA, siendo el sujeto pasivo

el transmitente, que deberá repercutir el impuesto a la sociedad inmobiliaria P, al tipo vigente del 16% s/ ( 2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 16% S/ 760.000 = 121.600 euros.

- Transmisión de las edificaciones: operación sujeta y no exenta de IVA, siendo el

sujeto pasivo el transmitente, esto es P, que realizara una primera entrega de edificación residencial, ya que el porcentaje edificado de viviendas en el edificio a construir supera el 50% del total, repercutiendo a M el IVA correspondiente al siguiente desglose: 16% s/ 400.000 + 7% S/ 360.000 = 64.000 + 25.200 = 89.200 euros.

- Formalización del contrato de aportación en escritura publica: se originan dos

hechos imponibles, que tributan por AJD, al tipo del 1,0 % s/ 760.000 = 7.600 euros que deberán ingresar P y M respectivamente.

- El acta acreditativa de finalización de la obra: No queda sujeta a AJD al no tener

acceso al registro de la Propiedad. B) En este caso se producen los siguientes hechos imponibles: - Transmisión de solar: operación no sujeta a IVA, al ser el transmitente un

particular, por lo que resulta sujeta a TPO, siendo el sujeto pasivo la sociedad inmobiliaria P, que deberá ingresar: 6% (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 45.600 euros. La obligación de entregar en el futuro la edificación no queda sujeta a ningún concepto tributario, al ser accesoria de una operación no sujeta a IVA y no tener acceso al Registro de la Propiedad.

- Constitución de condición resolutoria: queda sujeta a AJD ya que tiene acceso al

registro de la Propiedad, y no esta sujeta a TPO ya que solo lo están las condiciones resolutorias establecidas en garantía de pago de precio aplazado en la compraventa sujetas a TPO y, además es accesoria de una operación inmobiliaria no sujeta a IVA. El sujeto pasivo, salvo pacto en contrario será el Sr. M, a favor del cual se constituye la garantía, que deberá ingresar en Hacienda: 1,0 % (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 7.600 euros.

- Transmisión de edificación: operación sujeta y no exenta de IVA, ya que el

transmitente es sujeto pasivo de IVA y se trata de la primera transmisión de edificación terminada, que al formalizarse en escritura publica también estará

sujeta a AJD. Así pues la sociedad inmobiliaria P emitirá una factura repercutiendo al Sr. M el IVA con arreglo al siguiente desglose:

- 16% s/ 2 x 200.000 = 64.000 euros

- 7% s/ 3 x 120.000 = 25.200 euros

Total IVA repercutido = 89.200 euros que deberá abonar el Sr. M a la sociedad inmobiliaria P, que a su vez los deberá ingresar o compensar de sus liquidaciones con Hacienda. A su vez el Sr. X deberá ingresar en Hacienda el 1,0 % s/ (2 x 200.000 + 3 x 120.000 ) = 7.600 euros.

- Cancelación de la Condición resolutoria: operación que, aunque se realice en la misma escritura de transmisión de la edificación, quedara sujeta a AJD al tipo del 1,0 % s/ (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 7.600 euros, siendo el sujeto pasivo obligado al pago la sociedad inmobiliaria P, a cuyo favor se realiza la cancelación.

C) En este caso se producen los siguientes hechos imponibles: - Transmisión de solar: operación sujeta y no exenta de IVA, por lo que al

formalizarse en escritura publica queda también sujeta a AJD. Así pues el transmitente, sociedad M deberá repercutir el impuesto a la sociedad inmobiliaria P, al tipo vigente del 16% s/ 0,75 ( 2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 16% S/ 570.000 = 91.200 euros. Además la inmobiliaria P deberá ingresar en Hacienda, en concepto de AJD, la cantidad de 1,0% 0,75 x (2 x 200.000 + 3 x 120.000) = 5.700 euros.

- Obligación de ejecutar la obra: no queda sujeta a ningún concepto tributario al no

implicar ni ser preparatorio de transmisión alguna y no tener acceso al Registro de la Propiedad.

- Declaración de Obra Nueva y División Horizontal donde se indica la propiedad de

la parte de edificación convenida como titulo de propiedad, que se declara conjuntamente por las sociedades M y P, operaciones que tributan por AJD al tipo en Valencia del 1%, sobre el valor total de la obra y sobre el valor total de la obra y del solar, respectivamente.

- Acta acreditativa de terminación de la obra: no queda sujeta a ningún concepto

tributario pues aunque accede al Registro de la Propiedad no tiene contenido económico.

La ejecución de la obra: queda sujeta a IVA como prestación de servicios al tipo del 7% (presumimos que la obra en mas de su 50% es de viviendas). EJEMPLO 6.15. - El mismo supuesto anterior en la alternativa B), pero ahora el dueño del solar es el Sr. X, que no es sujeto pasivo de IVA. SOLUCION Se originan los siguientes hechos imponibles: - Transmisión de solar: operación no sujeta a IVA, ya que el transmitente no es

sujeto pasivo de IVA, luego la operación queda sujeta a TPO, siendo el sujeto pasivo el adquirente, luego la sociedad P deberá soportar el impuesto al tipo vigente en la Comunidad Autónoma Valenciana del 6% s/ 760.000 = 53.200 euros.

- Transmisión de las edificaciones: operación sujeta y no exenta de IVA, siendo el

sujeto pasivo el transmitente, esto es P, que realizara una primera entrega de edificación residencial, ya que el porcentaje edificado de viviendas en el edificio a construir supera el 50% del total, repercutiendo al Sr. X el IVA correspondiente al siguiente desglose: 16% s/ 400.000 + 7% S/ 360.000 = 64.000 + 25.200 = 89.200 euros.

- Formalización del contrato de aportación en escritura publica: se origina un solo

hecho imponible, la transmisión de edificaciones, que será la que tributa por AJD, al tipo del 0,5% s/ 760.000 = 3.800 euros que deberá ingresar en Hacienda el Sr. X, ya que la operación de transmisión de solar al tributar por TPO no tributara por AJD.

- La obligación de entrega en el futuro - El acta acreditativa de finalización de la obra: No queda sujeta a AJD al no tener

acceso al registro de la Propiedad. 6.6.5. - ADQUISICION INDIRECTA DE INMUEBLES A TRAVÉS DE SOCIEDADES Vamos a describir la fiscalidad aplicable a las modalidades en que puede convenirse la adquisición de inmuebles descritas en el epígrafe 4.2.4.

6.6.5.1. - ADQUISICION DEL INMUEBLE, QUE PERTENECE A UNA SOCIEDAD, POR ADQUISCION DE LA TOTALIDAD DE SUS ACCIONES O PARTICIPACIONES SOCIALES. Las compraventas y otras transmisiones onerosas de acciones o participaciones sociales gozan de exención fiscal tanto en el IVA como en TPO. Esta exención no se extiende a transmisiones de participaciones en sociedades civiles y comunidades de bienes. El único requisito a cumplir es que la operación se formalice en Bolsa o en un mercado organizado de valores, o bien ante Notario o Corredor de Comercio. La operación debe ser presentada a liquidación en Hacienda, haciéndose constar la exención aplicable. Esta exención de tipo general tiene una importante excepción, la contenida en el articulo 108 de la Ley del Mercado de Valores: - Que el activo de la sociedad cuyos valores se transmiten este constituido por

un 50% o más por inmuebles situados en territorio nacional. - Que mediante la adquisición se tome el control de la entidad. Control que en

las sociedades mercantiles se entiende obtenido cuando se alcanza una participación en el capital social superior al 50%.

En dichos casos la transmisión de valores queda sujeta a TPO al tipo correspondiente a la transmisión de inmuebles, esto es el 6% o el 7% según la legislación Autonómica que corresponda. En las entidades cuyo objeto social exclusivo sea el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria, a efectos del computo del activo integrado por inmuebles se excluyen los terrenos y solares que formen parte del activo circulante de la entidad y no otros inmuebles aunque formen parte del activo circulante. Son interesantes a estos efectos las siguientes consultas vinculantes de la Dirección general de tributos (DGT): - Consulta de 28/06/1995: Sociedad inglesa A, que posee el 46% de la sociedad

española B y el 100% de la sociedad española C, que a su vez posee el 54% de acciones de la sociedad B. Ambas sociedades españolas B y C, poseen mas del 50% de su activo en inmuebles. La< sociedad inglesa A desea crear una nueva sociedad española D a la que se le transmitirán la totalidad de las acciones de las

sociedades B y C. La consulta era si las operaciones diseñadas tributan por ITP como transmisión de inmuebles, o por el contrario son operaciones exentas.

- Respuesta:

a) Transmisión por parte de la sociedad C del 54% de acciones que posee de B, a la nueva sociedad D, no es aplicable el articulo 108, ya que no se modifica el control que A tiene sobre C.

b) Transmisión del 100% de las acciones de C a la nueva sociedad D, tampoco es

aplicable el articulo 108 al no modificarse el control previamente poseído. c) Transmisión por parte de A del 46% de acciones que posee de B a la nueva

sociedad D, tampoco es aplicable el articulo 108, al no modificarse el control que A tiene sobre B.

d) Transmisión del 100% de acciones de la nueva sociedad que ahora son

suscritas por A. En esta operación si es aplicable el articulo 108, ya que ahora A adquiere un control sobre la nueva sociedad D, que antes no tenia, puesto que las sociedades A y D son personas jurídicas distintas.

- Consulta de 26/12/1997: Caso de que con anterioridad a la transmisión, el

adquirente ya tuviera el control de la entidad. - Respuesta: No es aplicable el articulo 108 - Consulta 19/02/1998: Sociedad A, que amplia el capital cuyo activo no esta

constituido en mas del 50% por inmuebles, y que se suscribe por otra sociedad B, que pasa a poseer el 60% del capital de la sociedad A, mediante aportación de acciones de una tercera sociedad C, cuyo activo si esta constituido en mas de un 50% por inmuebles.

- Respuesta: No es aplicable el articulo 108 6.6.5.2. - CREACION DE UNA NUEVA SOCIEDAD CON APORTACION DEL INMUEBLE Y PAGO A SU TITULAR EN ACCIONES. Las aportaciones no dinerarias a sociedades son un caso especial de permuta, al intercambiar bienes por acciones. Podemos tener los siguientes casos: - El aportante, sujeto pasivo del IVA, realiza una entrega sujeta a IVA.

- El aportante realiza una entrega sujeta y no exenta de IVA, por tanto deberá repercutir a la sociedad el IVA de la operación.

- Además, dicha operación tributara por OS, al tipo del 1% sobre el importe

nominal de capital social.

- La operación no tributara por AJD por incompatibilidad con la tributación por OS.

- El aportante, sujeto pasivo del IVA, realiza una entrega sujeta y exenta de

IVA

- La operación no tributara por IVA, salvo renuncia de la exención

- Tributa por OS al 1% del nominal del capital social

- No tributa por TPO por incompatibilidad con OS, y ser este de carácter preferente.

- No tributa por AJD por incompatibiliadad con OS.

- El aportante es una persona física o jurídica, que no es sujeto pasivo de IVA

- Solo tributa por OS al tipo del 1%, ya que OS es incompatible con TPO y AJD. Veamos unos ejemplos: EJEMPLO N° 6.16 .- La sociedad mercantil A, sujeto pasivo de IVA, aporta un solar de su propiedad, cuyo valor de mercado es de 1.000.000 euros en la constitución de la sociedad mercantil B, que le entrega acciones equivalentes a dicho valor. Se solicita liquidar fiscalmente la operación. SOLUCION: Se producen dos hechos imponibles a liquidar: - La sociedad A confeccionara una factura repercutiendo el IVA de la operación a la

sociedad B, que lo deberá soportar: - Base Imponible��.. 1.000.000 euros

- Cuota IVA (16%)��. 160.000 euros

Total a pagar por B�� 1.160.000 euros - La sociedad B deberá liquidar por su constitución el impuesto de Operaciones

Societarias al tipo del 1%

- Base Imponible��.. 1.000.000 euros

- Cuota OS (1%)��. 10.000 euros

EJEMPLO N° 6.17. - El Sr. X, que no es sujeto pasivo del IVA, aporta un solar de su propiedad, cuyo valor de mercado es de 1.000.000 euros en la constitución de la sociedad mercantil B, que le entrega acciones por importe equivalente a dicho valor. Se solicita liquidar fiscalmente la operación. SOLUCION Se produce una sola liquidación fiscal, por Impuesto de Operaciones Societarias, a pagar por la sociedad B, que será el sujeto pasivo de la operación:


- Cuota OS (1%)��. 10.000 euros 6.6.5.3. - APORTACION DEL INMUEBLE A UNA SOCIEDAD YA CONSTITUIDA CON PAGO EN ACCIONES La operación es una permuta de bienes inmuebles por acciones, que normalmente o son acciones que posee la propia sociedad, o bien proceden de una ampliación de capital efectuada por la sociedad a estos efectos, y a cuya suscripción preferente han renunciado previamente los socios. La sociedad receptora de los bienes deberá tener en cuenta los preceptos legales, de obligado cumplimiento, en cuanto a la valoración de los bienes aportados. A este respecto conviene señalar los siguientes casos: - Si la sociedad receptora es una Sociedad Anónima, los bienes inmuebles

aportados deberán ser valorados por uno o varios expertos independientes nombrados por el Registrador Mercantil. La valoración atribuida a los mismos por el experto designado no podrá ser inferior al 20% del consignado por la sociedad en escritura de constitución o de ampliación de capital

- Si la sociedad es de responsabilidad limitada, previamente a la convocatoria de

Junta General que vaya a aprobar la ampliación de capital, se debe poner a disposición de los socios un informe de los administradores en el que se describirán con detalle los inmuebles aportados, su valoración, las personas que hayan de efectuarlas, el numero de participaciones sociales que hayan de crearse, la cuantía del aumento de capital y las garantías adoptadas para la efectividad del aumento según la naturaleza de los bienes en que la aportación consista. Es decir, en este caso, no se requiere la valoración por un experto.

En cuanto a la tributación de la operación, hay que distinguir dos supuestos: a) El aportante no es sujeto pasivo de IVA La operación solo tributara por OS al tipo del 1%, siendo el sujeto pasivo la sociedad. b) El aportante es sujeto pasivo de IVA, y realiza: - una entrega sujeta a IVA (solar o primera edificacion), se tratara de una entrega

sujeta y no exenta de IVA, por lo que el aportante repercutirá a la sociedad el IVA de la operación, que además queda sujeta a OS al 1% sobre el importe nominal de las acciones o participaciones representativas del capital social que se entreguen en contraprestación (no estará sujeta a AJD por incompatibilidad con OS), siendo el sujeto pasivo la sociedad.

- Una entrega de segunda o ulterior edificación o de un terreno rústico, la operación

quedara sujeta y exenta de IVA, y en consecuencia, salvo renuncia a la exención, no tributara por IVA, tributando al 1% por OS (no estará sujeta a TPO, ni a AJD por incompatibilidad de ambos con OS), siendo el sujeto pasivo la sociedad.

6.6.5.4. � DISOLUCION DE UNA SOCIEDAD CON ADJUDICACION DE INMUEBLES A LOS SOCIOS Se trata del caso contrario al expuesto en el epígrafe 6.6.5.2, ya que ahora la permuta es de acciones por bienes. Las adjudicaciones de esta naturaleza, en caso de liquidación o disolución parcial de sociedades, sin perjuicio de la liquidación que proceda por AJD y OS del impuesto de ITP y ADJ, según el articulo 8. Dos. 2° de la Ley del IVA se consideran también entregas de bienes. Por lo tanto dichas entregas podrían quedar sujetas a IVA, en la medida en que sean entregas sujetas y no exentas o siendo exentas, se pueda renunciar a la exención.

Además la disolución de sociedades constituye, en este caso, un hecho imponible en OS, no tributando por AJD por la incompatibilidad entre ambos. EJEMPLO N° 6.18. - La sociedad mercantil A acuerda su disolución, adjudicando a su único socio el Sr. Z, en pago de su participación, 100.000 euros en metálico y un solar cuyo valor de mercado es de 1.000.000 de euros. Se solicita efectuar la liquidación fiscal que corresponda. SOLUCION Se producen dos liquidaciones: - Una por IVA, por la que la sociedad A repercutirá el IVA al 16% al Sr. Z, de

acuerdo al siguiente desglose:


- Cuota IVA (16%)��. 160.000 euros

Total a pagar por Sr. Z�� 1.160.000 euros La cantidad repercutida la deberá ingresar la sociedad A en Hacienda. - Otra por OS, siendo el sujeto pasivo el Sr. Z, que deberá ingresar en Hacienda el

1% de 1.100.000 euros, o sea: 11.000 euros. 6.7. - IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (INVTU) Se trata de un impuesto de carácter real (ya que las circunstancias del sujeto pasivo no se tienen en cuenta) y directo (por lo que no es posible trasladar la cuota a personas ajenas a la relación jurídico tributaria), y de titularidad municipal, cuyo marco legal es la Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales, de 28 de diciembre, artículos 105 a 111, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Se pone pues de manifiesto al adquirir de forma onerosa un terreno o en la constitución o en la transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio de

carácter urbano, siendo el sujeto pasivo el transmitente del terreno o la persona que constituya o transmita el derecho real de que se trate. No están sujetos a este impuesto los siguientes terrenos y operaciones: - Los terrenos rústicos. - La transmisión de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitución

de la Junta de Compensación por aportación de los propietarios de la Unidad de Ejecución (Ley 61998 Ley del Suelo)

- Las adjudicaciones de solares que se efectúen a favor de los propietarios

miembros de dichas Juntas y en proporción a los terrenos incorporados por aquellos. (Ley 61998 Ley del Suelo)

- Las adjudicaciones de terrenos a que de lugar la Reparcelacion cuando se efectúen

a favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente Unidad de Ejecución, y en proporción a sus respectivos derechos. (Ley 61998 Ley del Suelo)

La base imponible del impuesto esta constituida por el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana, están exentos los rústicos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años. En el caso de constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o terreno, o del derecho a realizar la construcción bajo suelo sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, el valor será el modulo de proporcionalidad fijado en la escritura o, en su defecto, el que resulte de la proporción entre la superficie o el volumen de las plantas a construir en vuelo o subsuelo y la total superficie o volumen edificados una vez construidas aquellas. Algunos aspectos importantes a destacar de este impuesto son los siguientes: - El impuesto se gira sobre una base que es el valor catastral, con independencia del

valor real o lo pagado efectivamente por la transmisión, y con total independencia también de cual sea la forma de pago establecida en ella.

- El sujeto pasivo en las adquisiciones lucrativas es el adquirente y en las onerosas

es el transmitente, con independencia de los pactos que con respecto a la liquidación de este impuesto hayan convenido privadamente las partes en el contrato de transmisión, que de ningún modo afectara a las relaciones de ambos sujetos con respecto a la Administración Tributaria.

- El impuesto se aplica aunque el terreno no este aun calificado como urbano, bastando que posea los elementos que caracterizan este tipo de suelos: accesos pavimentados, existencia de acometidas de servicios, etc.

- En principio es inoperante que se haga constar en escritura publica que los

terrenos adquiridos se van a destinar a la ejecución de una Promoción Inmobiliaria de Viviendas de Protección Publica, salvo que en la Ordenanza Municipal se contemple expresamente tal bonificación tendencia que se esta generalizando en los Ayuntamientos. Las bonificaciones de este tipo se inician en Navarra, ya que su Ley Foral 13/1993, recoge una bonificación del 90%.

La mecánica de aplicación del impuesto es la siguiente: - Se parte del Valor Catastral del terreno, a la fecha de devengo, que es cuando se

transmite la propiedad o el derecho real, valor conocido por figurar en los recibos del Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

- Es necesario conocer también el numero de años que han transcurrido desde la

anterior transmisión hasta la actual. Para efectuar este computo de años, se consideraran años completos, despreciando las fracciones que pudiesen existir, tanto en la transmisión actual como en la anterior.

Por ejemplo: Si la operación de transmisión se realiza el 20 de junio de 2002, y los transmitentes adquirieron el terreno el 15 de abril de 1985 han transcurrido a estos efectos 16 años, ya que se cuenta desde 1/01/1986 a 1/01/2002.

- Hay que conocer también las Ordenanzas Municipales, en las que para cada Ayuntamiento, se han aprobado unas Tablas con el porcentaje a aplicar, en función del numero de años transcurridos, calculados en el apartado anterior. La Ley 50/1998 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, recoge los coeficientes máximos que pueden aplicar cada Municipio, en función del numero de habitantes.

TABLA 6.10. - PORCENTAJES ANUALES MAXIMOS PARA DETERMINAR EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA PERIODO DE � (Valores en %Anual) POBLACION DE DERECHO

1 A 5 Años Hasta 10 Años

Hasta 15 Años

Hasta 20 Años

HASTA 50.000 HAB.

3,1 2,8 2,7 2,7

DE 50.001 A 100.000 HAB.

3,2 3,0 2,8 2,7

DE 100.001 A 500.000 HAB.

3,4 3,2 2,9 2,8

DE 500.000 A 1.000.000 HAB.

3,6 3,4 3,1 2,9

MAS DE 1.000.000 HAB.

3,7 3,5 3,2 3,0

- Se calcula la BASE IMPONIBLE, como producto de: Valor Catastral x Numero

de años completos (sin fracciones) x Porcentaje aplicable (Según las Tablas Municipales vigentes)

- Se calcula la CUOTA A PAGAR, como producto de: Base Imponible x Tipo de

Gravamen (Según la Tabla Municipal vigente). La Ley 50/1998 indica el tipo de gravamen máximo, que pueden aplicar los Ayuntamientos, según su numero de habitantes:

TABLA 6.11. - ESCALA DE GRAVAMEN

POBLACION DE DERECHO TIPO DE GRAVAMEN MAXIMO (%)

HASTA 5.000 HABITANTES 26 DE 5.001 A 20.000 HABITANTE 27 DE 20.001 A 50.000 HABITANTES 28 DE 50.001 A 100.000 HABITANTES 29 MAS DE 100.000 HABITANTES 30

Para el caso de Municipios que sean capital de Provincia o de Comunidad Autónoma, los Ayuntamientos podrán fijar el % anual de incremento, hasta el limite máximo señalado para los Municipios comprendidos en el tramo de población de derecho inmediatamente superior. Si no conocemos el Valor Catastral, una primera aproximación es tomar el 50% de su valor de mercado. Una estimación practica es suponer que el impuesto es un 1% del Valor Catastral por año de titularidad del inmueble por los vendedores. Cuando los valores catastrales hayan sido revisados, el articulo 22 de la Ley 42/1994, establece que los Ayuntamientos podrán aplicar sobre el valor catastral modificado una reducción, a efectos de este impuesto, comprendida entre el 40% y el 60% como valores limites mínimo y máximo respectivamente, pudiendo fijar dentro de estos limites, un tipo de reducción distinto para cada uno de los cinco primeros años de efectividad del nuevo valor catastral. En los Municipios que no hayan fijado reducción, esta se aplicara, en todo caso, al tipo del 60%.

La declaración y la autoliquidacion (que se aplicara en los casos de los Ayuntamientos que la tengan establecida), se deberá presentar ante el Ayuntamiento correspondiente en el plazo de treinta días hábiles contados a partir de la fecha en que se produzca el devengo del impuesto, acompañada de los documentos en el que consten los actos o contratos que originan la imposición. En cualquier caso se establece como obligación del adquirente la de comunicar al Ayuntamiento la realización del hecho imponible en los mismos plazos que los sujetos pasivos, y también a estos efectos, se establece la obligación para los Notarios de remitir la Ayuntamiento respectivo, dentro de la primera quincena de cada trimestre, relación de los documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior, que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de este impuesto. EJEMPLO 6.19. - Un Ayuntamiento tiene establecido para el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, un porcentaje anual, para el periodo de hasta diez años del 3,2%, así como un tipo de gravamen único del 20%. La empresa inmobiliaria P ha adquirido un solar en fecha 12 de junio de 2002 al Sr. X, que tenia la titularidad del mismo por compra realizada en fecha 30 de noviembre de 1993, por un precio de 500.000 euros, que abona el 50% en efectivo metálico y el otro 50% al año de la firma de la escritura mediante una letra avalada bancariamente. El valor catastral del terreno, que no ha sido revisado hasta la fecha, según el ultimo recibo de IBI aportado por la propiedad es de 180.000 euros. En la escritura publica de compraventa se ha convenido que dicho impuesto será liquidado con cargo al comprador del inmueble, pero para garantizar su ingreso en Hacienda, el Sr. X exige que se le deposite una cantidad a determinar que P deberá abonar en la firma del otorgamiento. Se pide calcular cual será esta cantidad. SOLUCION El Ayuntamiento efectuara la siguiente liquidación:

Valor catastral del terreno�� 180.000 euros Porcentaje (3,2 x 8 años) (1)��.. 25,6% Base Imponible 180.000 x 25,6%�� 46.080 euros Cuota (20% s/ 46.080)��. 9.216 euros

(1) El computo de años será el siguiente: 1/01/2001 a 1/01/1994 = 8 años completos

EJEMPLO 6.20. - Se ha realizado el 1 de julio de 2002, la compraventa de un terreno urbano sito en Barcelona por un precio de 600.000 euros pagados en efectivo. El valor catastral del terreno es de 280.000 euros y la anterior transmisión se efectúo en fecha 3 de febrero de 1978. La Ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Barcelona a efectos de Plusvalía Municipal para ese año (se supone) recoge los porcentajes anuales siguientes: - Periodo de hasta cinco años��. 3,7% - Periodo de hasta diez años��3,5% - Periodo de hasta quince años��.. 3,2% - Periodo de hasta veinte años��. 3,0% El tipo impositivo se supone igualmente único, fijado en el 30%. Se pide liquidar el impuesto municipal de plusvalía. SOLUCION Han transcurrido veintitrés años entre ambas transmisiones, luego se computara como periodo el máximo, esto es veinte años. El Ayuntamiento efectuara la siguiente liquidación: Valor catastral del terreno�� 280.000 euros Porcentaje (3,0 x 20 años) (1)��.. 60% Base Imponible 280.000 x 60%�� 188.000 euros Cuota (30% s/ 188.000)��. 56.400 euros 6.8. - TRAMITACION DE LA OPERACIÓN DE ADQUISICION DE SUELO Respecto a la tramitación de la operación de adquisición de suelo es necesario recordar que una vez otorga la escritura publica, los pasos a seguir son los siguientes: a) Liquidar los impuestos de TPO o de AJD, según corresponda, en el plazo

máximo de un mes desde el ortorgamiento, en la Comunidad Autónoma correspondiente. En caso de IVA la repercusión del impuesto, al tipo vigente del 16%, la debe soportar el Promotor al formalizar la escritura, por la totalidad del importe pendiente de pago en ese momento (si se han producido pagos a cuenta, con anterioridad a este acto, se habrá soportado el IVA correspondiente del 16% de cada pago efectuado), y con independencia de que puedan existir

cantidades a pagar con fecha posterior a la firma de la escritura(cantidades aplazadas).

b) Presentar el documento a inscripción en el Registro de la Propiedad

(recordamos que este tramite no es obligatorio, pero sí muy conveniente, por razones de seguridad obvias).

c) Comunicar en el Ayuntamiento el cambio de titular respecto al Impuesto

Municipal de Bienes Inmuebles (IBI), previamente al otorgamiento de la escritura se habrá solicitado del vendedor copia del ultimo recibo de IBI pagado.

d) Comprobar que el vendedor presenta en el Ayuntamiento, en el plazo máximo

de un mes, la autoliquidacion del Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Si el pacto de gastos hubiera establecido el pago por nuestra cuenta, la tramitación del impuesto seria del Promotor, que previamente habrá solicitado del vendedor valoración catastral del inmueble (consta en el recibo de IBI), así como la fecha desde la cual el vendedor es titular del mismo.

Si por el contrario, la transmisión del terreno esta sujeta a IVA, al tipo del 16%, y aunque en la ley existe la excepción de que la cantidad soportada por el Promotor, no es deducible, hasta que se inicie la actividad (situación que daba origen a diversas interpretaciones sobre cual era la fecha que podía considerarse como tal inicio; casuística resuelta de una forma restrictiva para el Promotor, en consultas vinculantes evacuadas a este respecto por la Administración, al considerar como tal, el inicio de la venta, de esa promoción con carácter habitual). Esta situación ha cambiado sustancialmente después de la publicación, por Resolución 1/2000 de 11 de octubre que los promotores tendrán derecho a deducir de inmediato las cuotas del impuesto soportadas, incluidas las correspondientes a las adquisiciones de terrenos, sin necesidad de esperar a que se produzca el inicio efectivo de la realización por los mismos de las entregas de bienes o prestación de servicios que vayan a constituir el objeto de su actividad.

En el caso particular de adquirir un terreno que pertenece a un no residente, el Promotor esta obligado a retener un 5% del precio de la compraventa e ingresar esa cantidad en Hacienda en el plazo máximo de un mes desde la fecha de la transmisión, salvo que se trate de un no residente persona física que haya adquirido el inmueble con mas de 20 años de antelación a la fecha de la transmisión.

En el caso de permuta existen dos contratantes, y por tanto cuando ambos ostenten la condición de sujetos pasivos del IVA, se producirán dos hechos imponibles, ya que existen dos entregas de bienes. Sin embargo, si en la permuta interviene un particular

que no es sujeto del IVA, entonces existirá un solo hecho imponible sujeto a IVA, ya que el otro aunque también estará sujeto quedara exento, y en consecuencia sujeto a ITP. En cuanto a la fiscalidad de las operaciones de aportación podemos señalar que, al igual que en el caso de la permuta, se producen dos liquidaciones, con la diferencia de que a pesar de la entrega aplazada de la parte edificada, el devengo de la operación se produce al formalizar el contrato.

La fiscalidad de la transmisión de los derechos reales de uso, tales como el derecho de vuelo y el de superficie, estará sujeta a TPO o a IVA, según la naturaleza del cedente. Si se adquieren a una empresa sujeta a IVA, se trata de operaciones calificadas como de prestación de servicios de tracto único, produciéndose el devengo del impuesto al inscribirse la escritura publica en que se formalizan, al margen de la periodicidad con que se abone el canon pactado. Si el derecho de superficie se adquiere para desarrollar una Promoción de VPO o VPP, en el caso de TPO, estará exento.

Si se adquiere un edificio para rehabilitar, será una segunda transmisión que estará sujeta y exenta de IVA, y en consecuencia sujeta a TPO, salvo que se pueda renunciar a la exención.

La aportación de inmuebles a sociedades estar sujeta al 1% en concepto de Operaciones Societarias (OS) y además el aportante repercutirá a la sociedad el 16% en concepto de IVA, salvo que se trate de una edificación, en segunda o ulterior transmisión, en cuyo caso estar sujeta y exenta de IVA, y también de TPO, por incompatibilidad entre este impuesto y el OS.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 7. - GASTOS DE ADQUISICION Y TENENCIA DEL SUELO

OBJETIVOS DEL TEMA: Se describen todos los gastos previos y posteriores que complementan una adquisición de inmuebles. GLOSARIOS DE TERMINOS: - Certificado de Titularidad y cargas - Nota simple del Registro de la Propiedad - Aranceles Notariales - Aranceles del registro de la Propiedad - Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) - Valor catastral - Cédula urbanística - Levantamiento topográfico - Agente de la propiedad Inmobiliaria (API)

7.1. - GASTOS DE ADQUISICION Y TENENCIA DE INMUEBLES Los gastos que acompañan a una adquisición de inmueble además de su precio de adquisición y de los impuestos que devenga la operación, pueden clasificarse según sean anteriores, simultáneos o posteriores a dicha adquisición, en: - Anteriores a la adquisición, como son todos aquellos originados por la expedición

de documentos que tratan de acompañar o aclarar el objetivo de la compra: Comisiones de API, Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad y cargas, Cédula Urbanística, Levantamiento topográfico.

- Gastos documentales producidos por la propia adquisición, como son los gastos de

Notaria y de inscripción en el Registro de la Propiedad. - Posteriores a la adquisición o gastos producidos por la tenencia del inmueble:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) 7.1.1. - CERTIFICADOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Se tratan en este epígrafe de los gastos producidos por la expedición de certificados emitidos por el Registro de la Propiedad, que dan fe de: - Titularidad del inmueble - Descripción - Cargas Su coste se especifica en el epígrafe 7.2.2 donde se detallan los Aranceles del Registro de la Propiedad. 7.1.2. � CERTIFICADO DE CALIFICACION URBANISTICA Se trata de un coste variable según Ordenanzas de cada Ayuntamiento, que puede oscilar entre los 30 euros y 90 euros. 7.1.3. � LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO Tiene un coste muy variable en función del tipo de complejidad de los trabajos de campo y gabinete que se deban realizar, pero un orden de magnitud puede ser de entre 300 a 1.200 euros para un levantamiento normal de obras de edificación.

Al tratarse de una prestación de servicios la factura estará sujeta a IVA al 16%, que deberá soportar el Promotor, no existiendo retención por IRPF si quien factura es un empresario y existiendo retención del 18%, si es una profesional persona física. 7.1.4. - COMISION API Un aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueño del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y también en su aspecto económico, aclarando quien debe abonar la comisión, puesto que, en general, los honorarios lo deben abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisión, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presentación de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor. El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera. En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de intermediacion, a titulo orientativo los usuales de mercado son los siguientes: TABLA 7.1 Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas

3%

Fincas Rústicas y segundas hipotecas

5%

Permutas (sobre el precio de cada una)

3%

Traspasos de industrias y comercios

5%

Arrendamientos urbanos y rústicos 10% primera anualidad 7.2. � GASTOS DOCUMENTALES DE LA ADQUISICION Los gastos documentales son los de Notaria e inscripción en el Registro de la Propiedad, en ambos casos existen unas tarifas oficiales a las que deben ajustarse los

Notarios y Registradores, que se aplican sobre la base del valor comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento, y que resumimos a continuación: 7.2.1. - GASTOS DE NOTARIA Se aplican los Aranceles Notariales descritos como sigue: ARANCEL NOTARIAL (Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de 2001) Numero 2. - Documentos de cuantía TABLA N° 7.2 Valor Hasta 6.010,12 euros 90,151815 euros Por el exceso comprendido entre: 6.010,13 y 30.050,60 euros 0,45 % 30.050,61 y 60.101,21 euros 0,15 % 60.101,22 y 150.253,03 euros 0,10 % 150.253,04 y 601.012,10 euros 0,05 % 601.012,11 y 6.010.121,04 euros 0,03 % Por lo que exceda de 6.010.121,05 euros

El Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes (Real Decreto Ley 6/2000).

Según lo dispuesto en el Real decreto Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, los Notarios podrán efectuar un descuento sobre los Aranceles establecidos de hasta el 10%. Numero 4. - Copias - Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengaran

3,005061 euros por cada folio o parte de el. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior.

- Las copias simples devengaran 0,601012 euros por folio. Numero 5. - Testimonios y Legalizaciones - Por la legitimación de firmas se percibirán 6,010121 euros; por cada firma mas

contenida en el mismo documento se devengaran 3,005061 euros.

Numero 7. - Folios de matriz - Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengaran 3,005061

euros por cada cara escrita. - En casos de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios

acogidas a la Ley 2/1994, los folios de la matriz no devengaran cantidad alguna hasta el décimo folio inclusive.

7.2.2. - INSCRIPCION EN EL REGISTRO D ELA PROPIEDAD Se aplican los Aranceles registrales, como se indica a continuación: ARANCEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD (Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de 2001) Numero 1. - Presentación Por el asiento de presentación de cada titulo se devengaran: 6,010121 euros Numero 2. � Inscripciones TABLA N° 7.3 Valor Hasta 6.010,12 euros 24,040484 euros Por el exceso comprendido entre: 6.010,13 y 30.050,61 euros 0,175 % 30.050,62 y 60.101,21 euros 0,125 % 60.101,22 y 150.253,03 euros 0,075 % 150.253,04 y 601.012,10 euros 0,030 % 601.012,11 y 6.010.121,04 euros 0,020 % (En todo caso el arancel

global aplicable regulado en este numero no podrá superar los 2.181,673939 euros). RDL 6/2000

Por lo que exceda de 6.010.121,05 euros

0,005 % (En todo caso el arancel global aplicable regulado en este numero no podrá superar los 2.181,673939 euros. RDL 6/2000)

Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP, según el RDL 6/2000, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%, de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de cuantía. Se entenderán incluidos

en dichos actos la adquisición de solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división horizontal, los prestamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cualificados conforme a la normativa vigente y, en general, todos los actos y negocios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación. Numero 3. - Notas marginales Por la nota de constancia de la expedición de la certificación para Reparcelacion o compensación urbanística, las de entrega de capital en los prestamos hipotecarios, y las expediciones de certificados de cargas para procedimientos ejecutivos se devengaran 9,015182 euros. Numero 4. - Publicidad formal TABLA N° 7.4 INSTRUMENTO DE PUBLICIDAD FORMAL IMPORTE EN

EUROS/ FINCA Certificación de dominio 9,015182 Certificado de cargas, incluya o no la titularidad del dominio.

24,040484

Certificación con información continuada, conjuntamente

48,080968

Por certificación negativa de cargas 9,015182 Por otras certificaciones no comprendidas en los apartados anteriores.

6,010121

Por nota simple informativa. 3,005061 Como podemos observar la aplicación de los Honorarios de Notarios y Registradores es acumulativa, lo cual representa un engorro de calculo, que pretendemos simplificar con las siguientes formulas aplicables en cada uno de los tramos, según la cuantía C, en euros, del documento a liquidar: TABLA N° 7.5

FORMULA APLICABLES ( Resultado en euros) VALORES DE C (euros) NOTARIO REGISTRO DE LA

PROPIEDAD < 6.010,12 90,151815 24,040484 > 6.010,13 y < 30.050,61

63,106275 + 0,0045 x C 13,522757 + 0,00175 x C

> 30.050,62 y < 60.101,21

153,258086 + 0,0015 x C 28,548049 + 0,00125 x C

>60.101,22 y < 150.253,03

183,308692 + 0,0010 x C 58,598647 + 0,00075 x C

>150.253,04 y < 601.012,10

258,435205 + 0,0005 x C 126,212508 + 0,00030 x C

> 601.012,11 y < 6.010.121,04

378,637626 + 0,0003 x C 166,321505 + 0,00020 x C

> 6.010.121,05 Libre pacto 1.388,337961 + 0,00005 x C Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%.

El tratamiento fiscal de estas operaciones de titulación, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran Notarios y Registradores, (que al trimestre siguiente podrá compensar con IVA repercutido), y deducir el 18% en concepto de retención de IRPF, cantidad que deberá ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente. EJEMPLO 7.1. - Un promotor inmobiliario ha adquirido por medio del correspondiente contrato de compraventa otorgado en escritura publica un terreno por el precio de 2.100.000 euros. Se pide calcular los Honorarios que corresponden por notario e inscripción registral. SOLUCION Entrando con el valor de 2.100.000 euros en la Tabla de aranceles 7.5, tenemos: a) Aranceles Notariales

378,637626 + 0,0003 x 2.100.000 = 1.008,64 euros b) Aranceles del Registro de la Propiedad

166,321505 + 0,00020 x 2.100.000 = 586,32 euros Las liquidaciones de ambos profesionales serán ligeramente superiores a estos valores obtenidos por aplicación estricta del arancel, ya que cobran además los timbres del papel utilizado, el envío por fax de la petición e información registral de la finca objeto de la venta, la legitimación de firmas, en su caso, y las copias. La factura de ambos se cargara con el IVA al 16% y se efectuara una retención del 18%.

7.3. - GASTOS DE TENENCIA DE INMUEBLES 7.3.1. � VALLADO Es una exigencia de las Ordenanzas Municipales las de vallar el solar, mientras no este concluida la construcción. En dichas Ordenanzas consta el tipo y características de la valla que el dueño del solar debe ejecutar a su cargo, y por lo tanto su coste dependerá de esas características. 7.3.2. - IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES Es un impuesto de carácter municipal, cuyo hecho imponible esta constituido por la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos. El mecanismo del impuesto, de carácter anual, para el caso de una Promoción Inmobiliaria, es el siguiente: A) Terreno o Edificio adquirido para su rehabilitación 1) Establecimiento por la Administración del Valor Catastral del terreno 2) Calculo de la Cuota del Impuesto, que se obtiene aplicando al Valor Catastral un

tipo impositivo, que fija cada Ayuntamiento, dentro de los limites siguientes:

TABLA 7.6 MUNICIPIOS CON POBLACION

DE DERECHO COEFICIENTE

LIMITE (%) Hasta 5.000 habitantes 0,85 De 5.001 a 20.000 habitantes 0,95 De 20.001 a 50.000 habitantes 1,00 De 50.001 a 100.000 habitantes 1,05 Mas de 100.000 habitantes 1,10

3) El Promotor solicitara a la Administración, una bonificación del 90%, que se

concederá por el plazo de urbanización o construcción y un año mas a partir del año de terminación de las obras, sin que en ningún caso pueda exceder de tres años contados a partir de la fecha de inicio de las obras de urbanización y construcción.

4) Hay que tener en cuenta a efectos de calcular la cuota anual, que los valores

catastrales se actualizan anualmente. En la Ley de Presupuestos de Estado (PGE),

figuran dichos coeficientes de actualización; los últimos vigentes son los siguientes:

EJERCICIO COEFICIENTE

ACTUALIZACION DEL IBI 1998 1,021 1999 1,018 2000 1,020 2001 1,020 2002 1,020

5) Así mismo hay que tener también en cuenta que como consecuencia de la

Revisión catastral que sé esta realizando a nivel nacional, si este ha sido revisado, desde el 1/1/1998, se aplica una reducción, durante un periodo de 9 años, cuyo coeficiente anual fue el primer año de su aplicación de 0,9, disminuyendo un 0,1 anualmente hasta su desaparición.

En resumen, la liquidación será como sigue:

- Valor Catastral actualizado por el Indice anual de PGE�� ...... ..... .. X - Reducción aplicable��..... ..... . ...... ....... . Z

Base Liquidable de Impuesto�� ......... ....... ..... X - Z - Tipo Impositivo aplicable ..... ...... .......... . .. ......... ....... ....... y

Cuota a Pagar�� (X-Z)y B) Terminada la Obra El promotor debe suscribir los documentos de Modificación Catastral (se tiene un plazo de dos meses desde la terminación de las obras, y hay que tener en cuenta que las modificaciones no surten efecto hasta el periodo impositivo siguiente a aquel en que se hubieran producido), dando por un lado de Alta el edificio construido, y por otro dando de Baja su titularidad, a fin de que los nuevos recibos de IBI, que ya tendrán un Valor Catastral mayor, suma del correspondiente al terreno y al de la edificación construida sobre él, se expidan a nombre de los compradores (que igualmente están obligados a darse de Alta en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura de compraventa). Es evidente que serán a cargo del Promotor, el pago de los recibos de IBI, que correspondan, en su caso, a las unidades no vendidas.

EJEMPLO 7.2. � Se trata de calcular la liquidación por IBI que debe abonar en el ejercicio de 2002, un promotor inmobiliario, sobre un solar de su propiedad cuya valoración catastral actualizada en 1/01/1998 fue de 50.000.000 pesetas. El Ayuntamiento donde radica el inmueble ha aprobado un tipo de IBI para 2002 del 0,645%. SOLUCION Transformación del valor catastral en euros = 50.000.000/166,386 = 300.506,05 euros. Actualización del valor a 2002 = 1,021 x 1,018 x 1,020 x 1,02 x 1,02 = 1,103 Valor Catastral Actualizado = 300.506,05 x 1,103 = 331.458,17 euros Liquidación del Impuesto: - Valor Catastral�� 331.458,17 - Reducción aplicable (0,5)�� 165.729,09 - Base Liquidable��. 165.729,08 - Tipo Impositivo 0,645% - A ingresar�� 1.068,95 euros Si el Promotor ha comenzado la urbanización, o en su caso las obras de edificación, que justificara con la presentación de la aprobación del proyecto de urbanización o la licencia de obras, puede pedir a la Administración una bonificación del 90% de la cantidad a pagar, bonificación que se concederá hasta el plazo de terminación de las obras y un año mas, no pudiendo superar el plazo concedido el de tres años.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 8. - PROYECTO DE OBRAS

OBJETIVOS DEL TEMA: En el apartado de concepción de los productos inmobiliarios un factor clave es que su diseño este adecuadamente planteado y documentado. En su consecuencia se pasa revista a las condiciones que tiene que cumplir los proyectistas y a los documentos de proyecto. GLOSARIO DE TÉRMINOS: PROYECTOS DE OBRAS Estudio Geotécnico Levantamiento Topográfico Proyecto de Urbanización Exterior Proyecto de Urbanización Interior Estudio previo Anteproyecto General de Edificación Proyecto Básico de Edificación Proyecto de Ejecución Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones Estudio de Seguridad y Salud Plan de Seguridad y Salud Programa de Control de Calidad PROYECTISTAS Arquitectos Ingenieros

Arquitectos Técnicos Ingenieros Técnicos El Director de Obra La Dirección Facultativa El Project Management o Dirección Integrada de Proyectos (DIP) LICENCIAS Y AUTORIZACIONES Licencia de Obras Licencia de Primera Ocupación Licencia de Actividad Licencia de Funcionamiento Cédula de Habitabilidad Permiso de �cala� en vía publica Licencias de Centro Comercial Licencia de Edificación en zonas de afección públicas (carreteras, Ffcc., ríos, costas)

Es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable. En general este tipo de proyectos se subdivide en los siguientes:

a) Proyecto de Urbanización Exterior

b) Proyecto de Edificación

c) Proyecto de Urbanización Interior (en general se incluye en el proyecto de edificación).

d) Proyectos Complementarios

Estudio de Seguridad y Salud

Programa de Control de Calidad

Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones

Proyecto de Licencia de Actividad (para los elementos de la edificación que requieran legalmente un proyecto, separado e independiente, de la edificación).

8.1. - EL PROYECTISTA Según la LOE, el Proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente redacta el proyecto. Son obligaciones del proyectista, las siguientes: - Estar en posesión de la titulación académica necesaria - Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya

establecido en el contrato y entregarlo, con los visados, que en su caso, fueran preceptivos.

- Acordar en su caso, con el promotor la decisión de contratar colaboraciones

parciales. La titulación necesaria de los proyectistas para proyectar y dirigir obras de edificación se resume en la siguiente tabla:

TABLA 8.1

USO DE LAS EDIFICACIONES(1)

TITULACION ACADEMICA Y PROFESIONAL HABILITANTE

PARA PROYECTARLOS Y DIRIGIR SU EJECUCIÓN (2) y

(3) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.

Arquitecto

Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.

Ingeniero, Ingeniero Técnico o Arquitecto, de acuerdo a las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias especificas

Edificaciones e Instalaciones afectas a la Defensa

El Cuerpo de Ingenieros de los Ejércitos según lo dispuesto en la Ley 17/1999, de 18 de mayo, de Régimen de Personal de las Fuerzas Armadas.

El resto de edificaciones cuyos usos no estén contemplados expresamente en los grupos anteriores.

Arquitecto, Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico según las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias especificas.

Notas.- 1. � Según la LOE en el caso de proyectarlos, se constituye en PROYECTISTA, y en el caso de dirigir el desarrollo de la obra, formando parte de la dirección facultativa, se denomina DIRECTOR DE OBRA. Así mismo se entiende el proceso de edificación, como acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, publico o privado, cuyo uso principal es el indicado en cada grupo. También tendrán la consideración, a los efectos de la LOE, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o

permanente, carácter residencial ni publico y se desarrollen en una sola planta.

b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la

configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones

catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de una norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

d) Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio.

2. - En el caso de personas jurídicas, sé deberá designar el técnico redactor del proyecto que tenga titulación profesional habilitante. 3. - Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías especificas o instalaciones del edificio, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto, manteniéndose entre todos ellos la necesaria coordinación sin que se produzcan una duplicidad en la documentación ni en los Honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos indicados. En cuanto a los técnicos competentes para redactar proyectos de Urbanización, el TS tiene establecido como doctrina que son los Arquitectos y los Ingenieros de Caminos. 8.2. - LOS ESTUDIOS TECNICOS INICIALES Antes de acometer una determinada Promoción Inmobiliaria hay que efectuar una serie de estudios técnicos iniciales, que refuercen la seguridad de que el terreno adquirido (o bien por adquirir, si los plazos lo permiten, lo que seria la situación ideal) posee las características que le hemos supuesto. Fundamentalmente hay que analizar las siguientes: - Las características geométricas y topográficas - Las características geotécnicas, en cuanto a su capacidad para soportar las cargas

de la edificación.

- Las exigencias Municipales en cuanto a los límites de ubicación de la Edificación

a proyectar. Para su análisis se utilizan las técnicas que vamos a describir en los epígrafes siguientes. 8.2.1. - LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO Que suele encargarse por el promotor a un topógrafo o a una empresa especializada en trabajos topográficos, y que consta en general de: a) Una planimetria del terreno, dibujando en un plano sus linderos, y todos los

accidentes geográficos incluidos en su interior (caminos, veredas, depósitos de agua, pozos de saneamiento, líneas eléctricas aérea o subterráneas, construcciones sí existen, etc.)

b) Sobre la base de esta planimetria se obtiene la superficie real del terreno c) Una altimetría del terreno, dibujando las curvas de nivel con la separación, en

cada caso adecuada, para dar una idea lo mas real posible de la orografía del terreno; plano que le servirá al proyectista para adaptar sus edificaciones al terreno, �barqueándolas� adecuadamente, con él mínimo coste posible en movimiento de tierras, así como para establecer los metros cúbicos de tierras que es necesario aportar del exterior, o trasladar al correspondiente vertedero.

Todos estos datos se obtienen actualmente por procedimientos electrónicos de gran precisión, y conviene que los datos de campo obtenidos, así como su transformación automática en curvas de nivel, nos sean facilitados en disquete para su procesamiento posterior, por el proyectista, en ordenador.

A veces, es conveniente efectuar el deslinde del terreno, en los casos conflictivos, procediendo incluso con la ayuda y el acuerdo de los titulares de las fincas colindantes. Operación que puede terminar con el amojonamiento o vallado físico posterior de la finca.

También es conveniente, sobre todo en los solares urbanos, proceder a un replanteo previo, tal como ahora exige la Normativa de Calidad de la Comunidad de Madrid, que lo titula: certificado de viabilidad geométrica.

8.2.2. - SEÑALAMIENTO DE ALINEACIONES Y RASANTES

Es una operación, también de carácter topográfico, que tiene como objetivo señalar con precisión los limites de edificación permitida sobre el referido terreno. La particularidad reside en que el acto debe solicitarse al Ayuntamiento, normalmente con carácter previo a la petición de Licencia de Obras; este ordenara a sus técnicos que faciliten un plano donde consten las alineaciones de las calles a respetar, así como la rasante futura o actual de aquellas. Actualmente no se precisa una actuación física, ya que los datos constan en planos municipales informatizados, por lo que los técnicos municipales suelen facilitar un disquete que los contiene, para que sean respetados en el desarrollo del correspondiente proyecto de edificación, ya que cualquier desviación en dicho proyecto, no justificada, sobre las alineaciones y rasante facilitados, seria causa de denegaron de licencia. 8.2.3. - CERTIFICADO DE VIABILIDAD GEOMETRICA En la Comunidad de Madrid, y según la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificación en la Comunidad de Madrid, se exige como requisito previo, para visar u otorgar la correspondiente licencia de obras que las normas urbanísticas requieran, es necesario que el autor del proyecto expida certificación de su viabilidad geométrica, acreditada mediante previo replanteo sobre el terreno en el que haya de ejecutarse.

8.2.4. - ESTUDIO GEOTECNICO Es un documento obligatorio, en todo caso, en la Comunidad de Madrid, y que debe facilitar el Promotor. El estudio trata de determinar la naturaleza y propiedades del terreno necesarias para definir el tipo y condiciones de la cimentación de los edificios. Se deben encargar a empresas con personal cualificado, para emitir el informe técnico necesario, y que tengan Laboratorios Homologados por la Comunidad Autónoma correspondiente, en los que realicen los ensayos precisos para la determinación de las citadas características. El estudio a realizar suele tener tres partes: 1. - Reconocimiento del terreno y Obtención de muestras. 2. - Ensayos de laboratorio de identificación y clasificación del suelo, resistencia y deformabilidad y sus resultados

3. - Informe Geotécnico, donde se resumen las prospecciones realizadas y se justifican geotecnicamente las recomendaciones de cimentación y constructivas que deben constituir las conclusiones del mismo. Es conveniente hacer intervenir al proyectista en la confección del encargo, y bajo su coordinación y dirección, prescribir el nivel del estudio geotécnico que nos deben realizar las empresas especializadas, así como él numero de ensayos de cada tipo a realizar y su ubicación dentro del terreno. En la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificación en la Comunidad de Madrid, que entro en vigor el 29 de agosto de 1999, se establece la obligatoriedad de conocer las características geotécnicas del terreno sobre el que vaya a ubicarse la construcción de un edificio de nueva planta o de reforma o rehabilitación de edificios ya construidos, donde se afecte a la cimentación o se modifiquen significativamente los empujes que la estructura transmita al terreno. En todos estos casos, se efectuaran los estudios pertinentes, que se incorporaran al proyecto en justificación de las soluciones que en el mismo se han adoptado. 8.3. - EL PROYECTO DE URBANIZACION EXTERIOR Los proyectos de urbanización exterior, son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la practica el planeamiento general en el suelo urbano y los Planes Parciales. No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo y de la edificación, y deberán detallar y programar las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnico distinto del autor del proyecto. Los proyectos de urbanización no pueden por tanto modificar las previsiones del Planeamiento que desarrollan, limitando su función a efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras. Deberán estar formados por los siguientes documentos, adjuntándose para cada uno de ellos, a título de ejemplo, un índice de apartados que lo comprende: - Memoria descriptiva de las características de las obras

- Cartografía topográfica - Replanteo

- Obras de Fabrica

- Red de Abastecimiento

- Red de Riego

- Red de Saneamiento

- Obra civil de la infraestructura telefónica

- Red de distribución de gas

- Red Viaria

- Jardinería

- Red Eléctrica

- Red de alumbrado publico

- Plazos para la ejecución de las obras

- Precios

- Estudio económico presupuestario

- Pliego de Condiciones de las obras y de los servicios

- Plano de situación en relación con el conjunto urbano

- Plano de situación de la Unidad de Ejecución con relación al PGOU

- Plano de Ordenación, alineaciones y rasantes

- Plano estado actual de terrenos

- Levantamiento topográfico y taquimétrico, con curvas de nivel de metro en metro y escala mínima 1:1.000

- Planos de proyecto y de detalle

- Planta General de la red viaria

- Planta general de alineaciones y replanteo

- Perfiles longitudinales viarios con rasantes

- Plantas de rampas de acceso y supresión barraras arquitectónicas

- Planta General red de saneamiento

- Perfiles longitudinales red de saneamiento

- Planta general de la red de Abastecimiento de aguas

- Planta general de la red de telefonía

- Planta General de áreas de jardinería y red de riego

- Planta general red de media tensión y centros de transformación

- Planta general líneas de baja tensión

- Planta general de alumbrado publico

- Planos de jardinería

- Planos de detalles

- Estudio de seguridad y salud - Mediciones - Cuadros de Precios

- Cuadro de precios simples

- Materiales

- Jornales

- Cuadro de precios descompuestos

- Precios Auxiliares

- Precios de Unidades de Obra

- Cuadro de precios en letra

- Presupuestos

- Presupuesto de Ejecución Material

- Presupuesto de Ejecución por Contrata - Pliego de Condiciones Técnicas y Económico - Administrativas de las obras y

servicios. La determinación de los precios de las distintas unidades de obra se basa en la estimación de los costes directos necesarios para su ejecución, formados por: la mano de obra, los materiales y la maquinaria así como sus gastos de combustible y amortización. A estos gastos directos se le suman los costes indirectos, formados por los medios auxiliares y amortización de maquinaria e instalaciones necesarios, que suelen representar del orden del 3% del coste directo de la suma de mano de obra y materiales, y un 4% en concepto de costes indirectos (instalaciones de oficinas, comedores para obreros, etc.). También suele utilizarse, en este tipo de obras de urbanización, el porcentaje del 10% de la mano de obra directa en concepto de mano de obra indirecta. Para las obras oficiales el paso del presupuesto de ejecución al de contrata se realiza por medio de dos coeficientes: uno, en concepto de gastos generales de empresa, entre el 13% y el 17% según los Departamentos ministeriales contratantes, según fija el Ministerio de Hacienda en Orden de 17 de noviembre de 1987; y otro, en concepto de beneficio industrial, que a estos efectos se suele establecer en el 6%. Las obras de urbanización a incluir en el Proyecto de Urbanización, serán las siguientes: - Obras de viabilidad, incluyendo las de explanación, afirmado y pavimentación de

calzadas, aparcamientos, construcción y encintado de aceras, canalizaciones que deban construirse en el subsuelo de la vía publica para servicios, red peatonal y espacios libres.

- Redes de distribución de agua potable, incluyendo obras de captación cuando

fueran necesarias, de distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios.

- Obras de saneamiento, colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para evacuación de aguas pluviales y residuales, así como las correspondientes estaciones depuradoras en su caso.

- Red de distribución de energía eléctrica, incluidas conducción y distribución. - Red de alumbrado publico. - Jardinería y arbolado, así como amueblamiento necesario en el sistema de

espacios libres (parques, jardines y vías publicas). - Demoliciones de obras y plantaciones existentes y coste de las indemnizaciones - Otros servicios urbanísticos: redes de canalización telefónica, conducción de gas y

cualquier otra que se estime necesaria. - Solución del enlace de los servicios urbanísticos con los generales de la ciudad,

acreditando que tienen capacidad suficiente para atenderlos. Dado que las obras de urbanización se realizan con anterioridad al proceso constructivo de los edificios, es normal que en dicho momento se desconozcan las demandas de urbanización concretas de cada uno de ellos, por lo que, en general, el proyecto y las obras de urbanización se llevan a cabo con una cierta autonomía con respecto a los edificios concretos a los que ha de servir que se construirán posteriormente, no conociéndose algunas de sus demandas características como son la situación y el numero de acometidas necesarias, los vados, la clase y características de la energía que van a demandar (gas, electricidad, etc.). Esta relativa autonomía, como acertadamente señala Juan A. Santamera, en su libro Introducción al Planeamiento Urbanístico (editado por el Colegio de Caminos, Madrid 2° edición), no cabe en lo relativo a las empresas responsables del suministro y explotación de los distintos servicios, y en este sentido el proyecto de urbanización debe considerarse como un proyecto de coordinación para la implantación de una serie de servicios, por lo que casi todos sus considerandos técnicos deben subordinarse a las condiciones que establezcan las Compañías suministradoras, que son las concesionarias de dichos servicios. 8.3.1. - RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA En lo que respecta al abastecimiento de agua, tanto para el consumo humano o industrial, como para el riego y mantenimiento de las zonas verdes, limpieza de las vías publicas y red de agua para abastecer a los servicios de bomberos en caso de incendio, el proyecto se limita al diseño de las conducciones, y eventualmente a algún

grupo de presión o impulsión, necesarios en función de los caudales estimados, la presión estática de servicio, normalizada y de rotura, ya que las instalaciones de aducción (captación, alumbramiento, embalses, depósitos, decantación, potabilización, regulación y conducciones primarias) forman parte de las grandes infraestructuras de urbanización y su ejecución suele realizarla, a su costa, el Ayuntamiento respectivo. Las redes de distribución de agua se sitúan normalmente bajo las aceras y por tanto es necesario su coordinación con la situación de otras redes como las eléctricas, telefónicas, etc., por lo que a veces es conveniente, e incluso viene obligado por normativa, diseñar unas galerías de servicios, donde todas estas canalizaciones quedan globalizadas. 8.3.2. - RED DE SANEAMIENTO Las redes de alcantarillado, en donde lo normal es que el agua circule por gravedad, responden a dos tipologías completamente distintas: sistema unitario, en el que todas las aguas pluviales (aguas blancas) y residuales (aguas negras) se vierten en una única canalización y sistema separativo, en el que cada tipo de aguas se conduce por canalización independiente. Evidentemente el sistema separativo es mas caro de instalación, ya que requiere doble red en todas las calles y doble acometida a cada finca o edificio. En cada cambio de alineación de las conducciones, tanto en planta como en perfil, se disponen unos pozos de registro, que pueden ser normales o de resalto, a distancias máximas de 25 a 30 m, que son donde se acometen los saneamientos de cada edificio. Las aguas pluviales se suele recoger de la superficie de las calles, mediante un sistema de drenaje superficial, que conduce las aguas a los imbornales (apertura que se dispone en las alcantarillas para que por ellas penetre el agua de lluvia), que se colocan en las cunetas o rigolas de las calles, generalmente en los cruces de estas, o sumideros (que son imbornales que cuentan con un deposito, que retiene el agua de lluvia durante un breve periodo de tiempo con objeto de que se depositen los depósitos sólidos arrastrados y un tubo de salida formando un sifón para evitar la fuga de olores por la alcantarilla permitiendo a su vez retener las materias flotantes), que se conectan a la red de saneamiento. 8.3.3. - RED ELECTRICA La instalación de suministro y distribución de energía eléctrica a una actuación urbanística consta, en general de los siguientes elementos: - Conexión a la red existente

- Derivación en Alta Tensión (AT) - Red de Distribución, constituida por:

- Subestación - Centro de Reparto - Centro de Reflexión - Línea de AT - Centro de Transformación - Líneas de Distribución en Baja Tensión (BT)

8.3.4. - RED DE ALUMBRADO PUBLICO Destinada a dotar de iluminación a las vías publicas, jardines y demás espacios públicos. Comprende la red de energía eléctrica necesaria, los mecanismos de encendido y apagado y las luminarias. 8.3.5. - JARDINERIA Y MOBILIARIO EN EL SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES Comprende las obras necesarias para el ajardinamiento de zonas verdes, parques, parterres, alcorques, glorietas, etc. Incluye las especies arbustivas, arbóreas, herbáceas, etc., así como el mobiliario urbano, juegos infantiles, bancos, fuentes, etc. 8.3.6. - CANALIZACION TELEFONICA Es el conjunto de canalizaciones, cables y demás elementos que permiten prestar el servicio de telefonía por cable. 8.3.7. - CANALIZACION DE GAS Los gases combustibles normalmente usados en los suministros urbanos son: - Gas Natural, mezcla de gases cuyos componentes principales son hidrocarburos

gaseosos, como el metano. - Gases Licuados del Petróleo, como el butano y el propano, que se almacenan y

transportan a presión para mantenerlos en estado liquido.

- Gases manufacturados, obtenidos por destilación de otras materias primas como el

gas ciudad. Tanto el gas natural como el gas ciudad se suelen distribuir mediante una red de tuberías desde un gaseoducto general hasta los domicilios de los consumidores. Los elementos de las instalaciones de gas pueden clasificarse en: red general de transporte (que normalmente explota una compañía suministradora), red de distribución e instalaciones receptoras. Las instalaciones receptoras para gases combustibles según su uso: - Domesticas, con redes en media presión A (MPA) entre 0,5 y 0,05 bar. - Comerciales, con redes en alta presión B (MPB) entre 0, 4 y 4 bar - Industriales, con redes en media presión B (MPB) entre 4 y 16 bar 8.4. - EL PROYECTO DE OBRAS DE EDIFICACION El contenido mínimo de los proyectos de edificación se recoge en el Decreto 462/1971, de 11 de marzo, debiéndose hacer constar en la memoria y pliego, la observación de las normas de obligado cumplimiento, una exposición detallada de las características del terreno y de las hipótesis en que se basa él calculo de la cimentación de los edificios y la base detallada del calculo de la estructura. Según la LOE el proyecto de edificación debe contener la definición y determinación de las exigencias técnicas de las obras, justificando técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable. Para la Comunidad de Madrid, y según la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificación en la Comunidad de Madrid: - Se considerara que forman parte del proyecto y de su presupuesto los documentos

que definan y valoren las instalaciones o partes de la obra, aunque materialmente hubiesen sido redactados por otros facultativos distintos del autor del proyecto. A efectos de considerar distintas fases de una obra, no serán tales la ejecución aislada de sus instalaciones y servicios.

- El proyecto definirá las calidades de los materiales y procesos constructivos y las

medidas, que para conseguirlas, deba tomar la Dirección facultativa en el curso de la obra y al termino de la misma. También establecerá las instrucciones sobre uso, conservación y mantenimiento del edificio una vez terminado y las

normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que pudieran producirse durante su uso.

En toda obra de arquitectura se pueden distinguir, según el decreto 2512/77 de 17 de junio, por el que se establecían las tarifas de los Arquitectos, las siguientes fases de trabajo, cada una de las cuales comprende a las anteriores y significa un mayor grado de definición y concreción del trabajo a desarrollar: - Estudio Previo - Anteproyecto - Proyecto Básico - Proyecto de Ejecución 8.4.1. - ESTUDIO PREVIO Constituye la fase preliminar en la que se expresan las ideas que desarrollan el encargo de modo elemental y esquemático, mediante croquis o dibujos, a escala o sin ella. Incluye la recogida y sistematización de la información precisa, el planteamiento del programa técnico de necesidades y una estimación orientativa de coste económico, que permitan al cliente adoptar una decisión inicial. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria expositiva - Croquis o dibujos - Estimación de coste 8.4.2. - ANTEPROYECTO Es la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos fundamentales de las características generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y económicas, al objeto de proporcionar una primera imagen global de la misma y establecer las bases de presupuesto. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria justificativa - Planos de plantas, alzados y secciones a escala, sin acotar

- Avance de presupuesto con estimación global por superficie construida u otro método que se considere idóneo.

8.4.3. - PROYECTO BASICO Es la fase de trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria descriptiva de las características generales de la obra y justificativas de

las soluciones concretas adoptadas. - Planos generales, a escala y acotados, de plantas , alzados y secciones.

- Presupuesto, con estimación global de cada capitulo, oficio o tecnología. 8.4.4. - PROYECTO DE EJECUCIÓN

El proyecto de ejecución contiene el desarrollo del proyecto básico, con la determinación completa de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, y puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra o, parcialmente, antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras. Se compone de los siguientes documentos: - Memoria de cimentación, estructura y oficios - Planos de cimentación y estructura; planos de detalle; esquemas y

dimensionamiento de instalaciones. - Pliego de condiciones técnicas, generales y particulares. - Estado de mediciones - Presupuesto obtenido por aplicación de precios unitarios de obra. Así pues contiene el detalle necesario para la ejecución de la obra; con el se pueden solicitar ofertas de obra a los contratistas. Hacemos notar que antes de la redacción del proyecto de ejecución, y formando parte de uno de sus componentes o anejos a la memoria debe incluirse el Estudio

Geotécnico, ya que en base al mismo se proyecta y calcula la cimentación del edificio. Estos cálculos de cimentación y estructura suelen ser subcontratados por los estudios de Arquitectura a calculistas especializados (normalmente ingenieros) o a empresas de ingeniería, que suelen colaborar de forma muy estrecha con dichos estudios, gozando de su total confianza en cuanto a la calidad de su trabajo, fiabilidad de los programas informáticos que utilizan, etc., aunque frecuentemente presentan problemáticas especificas de entrega y cumplimiento de plazos, que lógicamente debe coordinar, en cualquier caso, el Arquitecto al que hemos encargado el proyecto.. Así mismo también hay que advertir, en cuanto respecta al calculo y planos de detalle de las instalaciones, que normalmente deben convenirse expresamente con el Arquitecto su inclusión, ya que en el libro de tarifas, estos trabajos se tarifan de forma independiente como trabajos específicos que desarrollan los esquemas y el dimensionamiento de instalaciones por medio de calculo, planos, instrucciones de montaje, así como su inspección y comprobación. En las obras de tipo residencial, por la simplicidad de las instalaciones, no suelen presentarse problemas específicos, salvo la de huir, siempre, de una practica no muy ortodoxa, que a veces suele utilizarse, que es la de emplear, para esos trabajos a los propios instaladores, lo que es una practica muy poco aconsejable. En edificios del sector terciario, donde las instalaciones presentan una cierta complejidad, es muy conveniente la utilización para su desarrollo y cálculos a Empresas de Ingeniería, con proyectistas muy cualificados y especializados, que efectúan sus planteamientos técnicos de acuerdo con las técnicas más actuales y novedosas. En estos casos, el Arquitecto debe quedar como un coordinador para resolver la problemática de interferencia entre los requerimientos técnicos de las instalaciones y las soluciones arquitectónicas de obra civil. En estos casos, el papel coordinador del arquitecto es fundamental, para evitar conflictos que producen interferencias no deseadas en la ejecución de la obra y en el posterior mantenimiento del edificio, con accesos al mantenimiento, a veces, de extrema dificultad que encarecen fuertemente el mismo. Hay que lograr un cierto equilibrio, huyendo de las posturas de fuerza impuestas por unos u otros técnicos, para lograr el objetivo fundamental de que el edificio y sus instalaciones funcionen correctamente y posean un aceptable mantenimiento. 8.5. - LOS PROYECTOS COMPLEMENTARIOS Son los proyectos específicos que la legislación exige que complementen el proyecto de urbanización o edificación propiamente dichos, y que vamos a desarrollar en los siguientes epígrafes.

8.5.1. - EL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD En el Real Decreto 1627 figuran una serie de definiciones, estos efectos, que recogemos a continuación: - Promotor: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra. - Proyectista: autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra. - Dirección Facultativa: técnico o técnicos competentes designados por el promotor, encargados de la dirección y del control de la ejecución de las obras. - Contratista: persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar las obras con sujeción al proyecto y al contrato. - Subcontratista: persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra, con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución. - Trabajador Autónomo: persona física, distinta del contratista principal y subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo, y que asume contractualmente ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra (sí emplea trabajadores por cuenta ajena, a estos efectos, se considera contratista o subcontratista). - Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la elaboración del proyecto: es el técnico competente designado por el Promotor para llevar a cabo las siguientes tareas:

- Coordinar durante la elaboración del proyecto que se aplican los principios generales de prevención y seguridad.

- Cuidar de que en la fase de concepción, estudio y elaboración del proyecto de obra sean tenidos en cuenta los principios generales de seguridad y salud previstos en el art. 15 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, y en particular:

a) Al tomar las decisiones constructivas, técnicas y de organización con el fin

de planificar los trabajos.

b) Coordinar las actividades para garantizar el cumplimiento de las medidas de prevención adoptadas. c) Elaborar o hacer que se elabore bajo su responsabilidad el Estudio de Seguridad y Salud

- Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la ejecución de la obra: es el técnico competente integrado en la Dirección Facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las siguientes tareas:

a) Coordinar la aplicación de los principios generales de prevención y seguridad:

1º Al tomar las decisiones técnicas y de organización con el fin de

planificar los distintos trabajos o fase de trabajo que vayan a desarrollarse simultánea o sucesivamente.

2º Al estimar la duración requerida para la ejecución de estos

distintos trabajos o fases de trabajo.

b) Coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas, en su caso, los subcontratistas y los trabajadores autónomos apliquen, de manera coherente y responsable, los principios de la acción preventiva recogidos en el art. 15 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, durante la ejecución de la obra.

c) Aprobar el Plan de Seguridad y Salud elaborado por el contratista, y en su caso, las Modificaciones introducidas en el mismo por aquel.

d) Organizar la coordinación de actividades empresariales previstas en el art.

24 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales.

e) Coordinar las acciones y funciones de control de la aplicación correcta de los métodos de trabajo.

f) Adoptar las medidas necesarias para que sólo las personas autorizadas

puedan acceder a la obra. Son obligaciones del Promotor, las siguientes: - Que en la fase de redacción del proyecto se elabore el estudio de Seguridad y

Salud, designando un técnico competente para su elaboración, que por Decreto 84/1990, puede ser realizado por el Arquitecto técnico.

- En las obras incluidas en el ámbito del Real Decreto, cuando en la elaboración del

proyecto intervengan varios proyectistas, deberá designar un Coordinador en materia de Seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra.

- Si en la ejecución de la obra intervienen más de una empresa, o una empresa y

trabajadores autónomos, antes del inicio de los trabajos, el promotor designará un Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante la ejecución de la obra ( que puede ser la misma persona quien se haya encargado de tal coordinación en la fase de proyecto).

- Deberá avisar antes del inicio de las obras, a la autoridad laboral competente de

acuerdo al siguiente texto: AVISO PREVIO

1. - Fecha 2. - Dirección exacta de la obra 3. - Promotor ( nombre y dirección) 4. - Tipo de obra 5. - Proyectista ( nombre y dirección) 6. - Coordinador en materia de Seguridad y Salud durante el proyecto

(nombre y dirección). 7. - Coordinador en materia de Seguridad y salud durante la obra (ídem) 8. - Fecha prevista comienzo de obra 9. - Duración prevista de la obra 10. - Número máximo de trabajadores en la obra 11.- Número previsto de contratistas, subcontratistas y trabajadores autónomos. 12. - Datos de identificación de contratistas, subcontratistas y trabajadores autónomos, ya seleccionados.

Dicho aviso deberá ser expuesto en la obra y actualizado convenientemente. Respecto al Plan de Seguridad y Salud deberá ser elaborado obligatoriamente por el contratista en aplicación del Estudio de Seguridad y Salud, ajustándolo a su propio sistema de ejecución de obras e incluyendo, en su caso, las propuestas valoradas de medidas alternativas de prevención que el contratista proponga, que deberán cumplir las dos condiciones siguientes: a) No suponer disminución de los niveles de protección previstos en el Estudio de Seguridad o Estudio Básico de Seguridad y Salud.

b) No suponer disminución del importe total previsto en el Estudio de Seguridad y Salud. El Plan de Seguridad y Salud deberá ser aprobado antes del inicio de las obras por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de las obras, y por la Dirección facultativa si no existe aquél por no ser obligatoria su designación. El contratista deberá enviar una copia a la autoridad laboral en la petición de apertura del centro de trabajo. En el centro de trabajo existirá un Libro de Incidencias, facilitado por el Colegio Profesional al que pertenezca el técnico que haya aprobado el plan de Seguridad. Permanecerá siempre en obra, custodiado por el coordinador, teniendo acceso al mismo la Dirección facultativa, el contratista y los subcontratistas y trabajadores autónomos. Efectuada una anotación en dicho Libro, el coordinador enviará copia de la misma a la Inspección de Trabajo en el plazo de 24 horas, facilitándose una copia al contratista afectado. En caso de riesgo grave e inminente el coordinador podrá paralizar las obras. 8.5.2. - EL PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD Debe ser redactado por el Arquitecto Técnico o Aparejador, de acuerdo con el proyecto de ejecución, y hay CCAA que exigen si visado como proyecto independiente, mientras que otras solo exigen que se tenga en cuenta como un apartado mas del proyecto de ejecución.

Debe incluir los siguientes aspectos:

- Niveles de control de aplicación según la normativa vigente. - Ensayos de materiales a realizar. - Pruebas de servicio a realizar. - Controles de ejecución a efectuar. - Criterios de aceptación y rechazo. - Presupuesto del proceso de control a ejecutar.

En las CCAA que exigen proyecto independiente, como son las de Cataluña, País Vasco y Valencia, hay que reseñar los resultados de los ensayos y las decisiones que

se tomen al respecto en un Libro de Control, que deber presentarse en el Ayuntamiento al terminar la obra, siendo requisito imprescindible para la obtención de la cédula de habitabilidad, calificación definitiva en el caso de VPO y VPP, y licencia de primera ocupación, en su caso. 8.5.3. - EL PROYECTO DE TELECOMUNICACIONES Su marco legal figura en el Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero y en su Reglamento publicado por Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero.

A partir de la fecha de entrada en vigor de esta normativa, no se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio, si al correspondiente proyecto arquitectónico no se une el que prevea la instalación de una infraestructura de telecomunicaciones común propia. Los gastos necesarios para la realización de tal instalación deberán estar incluidos en el coste total de la construcción.

Tienen como objetivo dotar de infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, que permita, desde la perspectiva de la libre competencia dotar a los edificios de instalaciones suficientes para atender los servicios de televisión, telefonía y telecomunicaciones por cable, de forma que faciliten su adaptación a los servicios de implantación futura.

Para el logro de los fines expuestos, se exige un proyecto técnico de red de telecomunicaciones en el interior de los edificios, firmado por técnico titulado competente en materia de telecomunicaciones, que en su caso actuara de forma coordinada con el autor del proyecto de edificación, que debe ser visado en el Colegio Profesional correspondiente, en el que se describan, detalladamente, todos los elementos que componen la instalación y su ubicación y dimensiones. El proyecto técnico incluirá: - Memoria, donde se describa el edificio, los servicios que se incluyen en la

infraestructura, las previsiones de demanda, los cálculos de señal en los distintos puntos de la instalación y los elementos que componen la infraestructura.

- Planos, con esquemas y situación de los elementos y canalizaciones - Pliego de condiciones, donde se determinaran las calidades de los materiales y

equipos, y las condiciones de montaje. - Presupuesto, especificando numero de unidades y precio de cada unidad

Finalizados los trabajos de ejecución se presentara en la jefatura Provincial de Inspección de Telecomunicaciones, un certificado de que la instalación se ajusta al proyecto o un simple boletín de instalación, según los casos. Cuando, a petición del promotor, fuese necesario para obtener la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, los Servicios de Inspección de Telecomunicaciones expedirán el correspondiente certificado de idoneidad. 8.5.4. - PROYECTOS DE ACTIVIDAD Es un proyecto que se exige para justificar la potencia eléctrica a instalar y la maquinaria precisa en ciertos proyectos de instalaciones como son: garajes, piscinas, oficinas, instalaciones eléctricas o de aire acondicionado de determinada potencia, etc. Se suelen exigir la presentación como proyecto independiente del de la edificación, y en casos sencillos como son las piscinas o los garajes de complejos inmobiliarios, se presentan como una separata del proyecto principal. Su tramitación es distinta del proyecto de obras de edificación, y en general se aprueban por los servicios de industria de los propios ayuntamientos o por los de la Comunidad Autónoma correspondiente. No obstante en la mayoría de los Ayuntamientos, a fin de agilizar los tramites, se suelen tramitar en forma simultanea con el proyecto de edificación, aunque sea el proyecto independiente, y en la licencia de obras se suele conceder simultáneamente con la de actividad. 8.6. - EL LIBRO DE ORDENES Y ASISTENCIAS En las obras de edificación es obligatorio el Libro de Ordenes y Asistencias, siendo necesario para la ocupación de cualquier inmueble la expedición del certificado final de la obra (redactado en modelo normalizado (Decreto 265/1971), suscrito por todos los técnicos que componen la Dirección Facultativa y visado por los Colegios profesionales respectivos (siendo requisito para su visado la presentación del Libro de Ordenes y Asistencias debidamente cumplimentado). En la Comunidad de Madrid, y según lo dispuesto en la Ley2/1999 de 17 de Marzo, al término de la obra se entregara una copia del Libro de Ordenes, Asistencias e Incidencias, al propietario de la misma. 8.9. - EL LIBRO DEL EDIFICIO Es un documento exigido por la LOE, cuyos objetivos son los siguientes: - Recopilar durante el curso de la obra toda la documentación que se haya elaborado

para reflejar realmente la obra ejecutada (planos as build).

- Relacionar todas las empresas y profesionales que hubieran intervenido en la construcción.

- Recopilar toda la documentación que se hubiere requerido para acreditar la calidad

de los materiales, procesos constructivos, instalaciones, o cualquier otro elemento de la obra.

- Formar el Libro del Edificio, que contendrá los siguientes documentos

a) Traslado de las anotaciones efectuadas en el Libro de Ordenes de especial significación, para el conocimiento, conservación y mantenimiento de lo realmente ejecutado.

b) Los planos �as build� y la documentación de empresas, y profesionales

intervinientes. c) Las calidades de los materiales utilizados y las garantías emitidas sobre

los mismos. d) Las normas e instrucciones sobre uso, conservación y mantenimiento. e) Las normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones de

emergencia que puedan producirse durante la vida del edificio. Así mismo, en lo que respecta al Libro del Edificio, el Decreto 349/1999, de 30 de diciembre, de la Comunidad de Madrid, regula el contenido de dicho documento, exigiéndose que se forme con tantos volúmenes diferentes como sea necesario y, como mínimo, de dos volúmenes, uno destinado a la información comprendida en las Partes I a III del índice que a continuación se relaciona, y otro destinado al archivo de documentos complementarios de estas partes, denominado Parte IV Registro de Documentos. El contenido del Libro del Edificio, se regula de forma pormenorizada en la Orden de 17 de mayo de 2000, y se dispondrá según el índice siguiente: PORTADA.- Identificación del Edificio - Municipio - Área - Tipo de vía - Nombre vía publica - Numero - Denominación - Numero de Referencia catastral (NRC) - Datos identificativos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

PARTE I.- Características del edificio - A. Del conjunto del edificio A1 Descripción: - Plano de emplazamiento - Fotografía de la fachada o fachadas - Características de la estructura del conjunto - Características de los cerramientos del conjunto - Descripción y trazado de las instalaciones - Características de la infraestructura y superestructura del conjunto - Comportamiento y eficiencia energética del edificio - Características ante ruido y vibraciones de fuentes externas e internas. A2. Empresas y Profesionales intervinientes

- Promotor - Autor del proyecto - Dirección Facultativa - Consultores, Asesores y Colaboradores - Empresa constructora - Empresas subcontratistas e Industriales Instaladores

A3. Acreditación de la Calidad de:

- Productos - Procesos constructivos - Instalaciones - Otros elementos

A4. Historia de las obras A5. Relación de unidades de ocupación que contiene el edificio.

B. De cada unidad de ocupación B1. Identificación y Descripción de las unidades - Estructura y cerramientos - Instalaciones - Eficiencia energética de la unidad - Características ante ruido y vibraciones B2. Historia de las intervenciones en cada unidad de ocupación PARTE II.- Normas e Instrucciones de uso, conservación y mantenimiento A. Del conjunto del edificio A1. Instrucciones de uso y funcionamiento del edificio - Condiciones máximas de uso de los espacios - Instalaciones - Ascensores, escaleras y otros medios de comunicación vertical - Cubiertas o azoteas - Carpintería y cerrajería - Protecciones y barandillas - Suelos y revestimientos - Eficiencia energética - Comportamiento ante ruido y vibraciones A2. Normas e Instrucciones de conservación y mantenimiento - Instalaciones - Obligaciones de mantenimiento A3. Registro de operaciones de mantenimiento y de reparación - Descripción de la operación - Empresas y profesionales intervinientes - Acreditación de la calidad - Licencias B. de cada unidad de ocupación Idem apartado A referido a la unidad de ocupación

PARTE III.- Normas de Actuación en caso de siniestro o en situaciones de emergencia. A. Del conjunto del edificio

A1. Fuga o rotura de agua A2. Fallo en el suministro eléctrico A3. Incendio A4. Vendaval A5. Fugas de gas A6. Inundación A7. Explosión A8. De origen atmosférico; gran nevada, caída de rayo. A9. Movimiento en la estructura sustentante.

B. De cada unidad de ocupación Idem anterior referido a la unidad de ocupación PARTE IV.- Registro de documentos

- Acta de recepción de la obra

- Licencias de obra

- Documentos de contratación con mantenedores y suministradores

- Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

- Otros documentos y planos

- Al término de la obra, deberá depositar el Libro del Edificio en el

Ayuntamiento que haya otorgado la licencia, requisito sin el cual no se otorgara licencia de primera ocupación; otro ejemplar lo entregara al propietario del edificio y otro ejemplar se entregara, en su caso, al Presidente de la Comunidad de Propietarios.

8.4. - LA FISCALIDAD DE LOS CONTRATOS DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS Los contratos de prestación de servicios están sometidos al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo general del 16%. Si la prestación del servicio la realiza un profesional, se le debe efectuar una retención para su ingreso en Hacienda al tipo, vigente en el 2002, del 18%. EJEMPLO 8.1. � Arquitecto que factura por el proyecto básico un total de 15.025 euros. Cual será la factura correcta que debe presentar a una sociedad inmobiliaria. SOLUCION.- Importe de los trabajos realizados��.. 15.025 euros IVA al tipo del 16%��. 2.404 euros TOTAL 17.429 EUROS Retención 18% s/ 15.025 euros 2.704 euros TOTAL A PAGAR 14.725 EUROS

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 9. - LICENCIAS Y AUTORIZACIONES

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: En el apartado de concepción de los productos inmobiliarios un factor clave es que su diseño este adecuadamente planteado y documentado. GLOSARIO DE TÉRMINOS: Licencia de Obras Licencia de Primera Ocupación Licencia de Actividad Licencia de Funcionamiento Cédula de Habitabilidad Permiso de �cala� en vía publica Licencias de Centro Comercial Licencia de Edificación en zonas de afección públicas (carreteras, Ffcc., ríos, costas)

Dentro de este epígrafe vamos a enumerar, describiendo brevemente su concepto, de cada una de las autorizaciones que normalmente son precisas para el desarrollo de una promoción inmobiliaria. 9.1. - OBRAS DE URBANIZACIÓN EXTERIOR Los Proyectos de Urbanización, que constituyen una figura de ejecución del planeamiento urbanístico, tienen una tramitación especifica, que según la Ley 11/1999, de 21 de abril, de modificación de la ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, consta de las siguientes fases: - Aprobación Inicial: por el Alcalde, en el plazo máximo de tres meses - Periodo de Información Publica: por quince días, aunque por seguridad jurídica

se suele utilizar el plazo de veinte días del articulo 86.2, párrafo 2°, de la Ley de Régimen Jurídico y Procedimiento Administrativo de 26 de noviembre de 1992. Es necesario citación personal de los propietarios de los terrenos comprendidos en su ámbito de actuación.

- Aprobación Definitiva: por el Alcalde, en el plazo máximo de tres meses. Como consecuencia de este proceso, no necesita licencia municipal de obras para su ejecución, que viene implícita en su aprobación definitiva. (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1985, 16 de junio de 1989 y 22 de noviembre de 1994, entre otras). Es interesante destacar que dado que los propietarios de los terrenos afectados por una actuación urbanística están obligados a sufragar los costes de la urbanización que señale el correspondiente proyecto aprobado por la Administración actuante, así pues en este sentido se establecen las siguientes garantías: a) Una garantía de tipo económico que deberán aportar los propietarios que garantice

el 6% del coste total de las obras de urbanización. b) La inscripción en el Registro de la Propiedad, como carga de carácter real, que

pesa sobre las fincas resultantes, que se adjudican a cada propietario, como consecuencia de la inscripción de los proyectos de Reparcelación, y por el importe de la parte del coste de urbanización que corresponda a cada una de ellas.

Esta carga registral presenta una problemática especial para el Promotor que adquiere o posee este tipo de terrenos, ya que como veremos mas adelante su existencia presenta un inconveniente frente a la financiación de las Entidades de Crédito, que

aportan financiación, vía préstamos con garantía hipotecaria, procedimiento que exige que la finca este libre de cargas. No solo se presenta esta problemática inicialmente, sino que además, la carga persiste en el tiempo, ya que la Administración actuante, no procede a su levantamiento, por medio de certificación registral, que debe emitir precisamente dicha administración actuante y no como antes, que lo podía realizar la propia Junta de Compensación una vez recibidas las obras, tal como prescribe el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística, hasta que no recibe las obras de urbanización, periodo que suele dilatarse en el tiempo, como luego veremos. Otra cuestión interesante es analizar la posibilidad de simultanear las obras de edificación, y que por consiguiente se tramite y conceda licencia de obras sobre aquellas, con la ejecución de las obras de urbanización: tal posibilidad suele estar contemplada en las normas urbanísticas, exigiéndose que: - Se comprometa expresamente la realización simultanea de ambas obras. - Se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas en la legislación local, en

cuantía suficiente (suele alcanzar el 100% del coste de las obras de urbanización) para garantizar la ejecución de las obras de urbanización, en la parte que corresponda.

- Que se comprometa el promotor a no utilizar la construcción hasta tanto este

concluida la obra de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones del derecho de propiedad o de uso que lleven a efecto para todo o parte del edificio.

9.2. - LICENCIA DE OBRAS DE EDIFICACION Es un acto administrativo mediante el cual el Ayuntamiento otorga el permiso para ejecutar una obra en un solar (además de las obras de edificación de nueva planta, están sujetas a licencia, los actos de parcelación, los movimientos de tierras, la primera utilización de los edificios, las modificaciones estructurales o de aspecto exterior de los edificios, la demolición de construcciones, la modificación del uso de los edificios, y la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía publica).

La licencia se concede, en general, en base al Proyecto Básico visado por el Colegio Profesional correspondiente, y se otorga sin perjuicio de terceros. No obstante en algunos Ayuntamientos se exige para la tramitación de la licencia, la presentación del Proyecto de Ejecución visado por el Colegio profesional correspondiente. En otros Ayuntamientos el proyecto de ejecución solo se exige para el comienzo de la obra, y en este caso se dan también dos modalidades: la de aquellos Ayuntamientos, que solo exigen que este visado antes del inicio de las obras, sin que su contenido las

condicione, ya que estas serán revisadas al final de las obras, y la de otros que, por el contrario limitan el inicio a la revisión previa de su contenido. Los documentos que si suelen ser de exigencia generalizada por todos los Ayuntamientos antes del inicio de las obras, son los siguientes: - Una copia del contrato de dirección técnica de las obras, suscrito por el Promotor

con la Dirección Facultativa (Arquitecto y Aparejador). - El Estudio de Seguridad y Salud - El Proyecto de Telecomunicaciones - Los proyectos de Actividad, en su caso (normalmente del garaje y/o piscina), en

caso de promociones de tipo residencial), si no han sido exigidos inicialmente al tramitar la licencia de obras.

La licencia tiene un plazo de caducidad si no se inician las obras en el plazo de seis meses, aunque tal plazo es prorrogable por una sola vez y por ese mismo periodo, y en su texto suele constar su plazo de ejecución, que también puede ser prorrogable. Ahora bien para que una licencia quede caducada es preciso que se incoe el oportuno expediente, con notificación al interesado y se declare tal circunstancia expresamente.

Otro aspecto a destacar, en el caso de una promoción a ejecutar por fases, es que la licencia puede solicitarse de la totalidad, constando las fases en que se divide la promoción y las fechas previstas para el inicio y terminación de cada una de ellas. 9.3. - LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION Tiene como objeto acreditar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia y de que la obra ha sido ejecutada de acuerdo al proyecto aprobado inicialmente o con las modificaciones recogidas al efecto en un proyecto final. La competencia para su otorgamiento es municipal, precisando para su obtención la presentación de la documentación que contenga la justificación de las acreditaciones anteriormente mencionadas. 9.4. - CEDULA DE HABITABILIDAD Es un certificado que expiden las Comunidades Autónomas, que lo tienen vigente (ya que muchas de ellas lo han incluido en la licencia de primera ocupación), y que tiene

por objeto el reconocimiento e inspección a efectos sanitarios de las viviendas (los locales no están obligados a obtenerlo). 9.5. - LICENCIA DE ACTIVIDAD Se exige la obtención de esta licencia, también de competencia municipal, en el caso de edificios donde se prevea que se va a ejercer una actividad comercial o industrial. Normalmente se exige su tramitación de forma simultanea con la petición de licencia de obras, para el caso de edificios de oficinas, centros comerciales, aparcamientos, industria, etc. En el caso de promociones de viviendas, que tengan garaje comunitario, se exige la licencia de actividad para el garaje, que se tramita conjuntamente con la licencia de obras. El proyecto requerido es un proyecto especifico, donde se señalan las instalaciones y la maquinaria a instalar, detallando su potencia eléctrica. 9.6. - LICENCIA FUNCIONAMIENTO DE INSTALACIONES Determinadas instalaciones requieren para su puesta en marcha de autorización del departamento de Industria de la Comunidad Autónoma, o bien del Ayuntamiento correspondiente que autorizo la actividad. Algunas de ellas requieren de proyecto especifico, certificado del técnico que haya dirigido su instalación, diligencia del Libro de Mantenimiento, y contrato de mantenimiento realizado con casa homologada. Un breve resumen de las instalaciones que lo requieren, a nivel de promociones inmobiliarias, se relaciona a continuación: - Ascensores - Centros de Transformación - Instalaciones de Calefacción, Climatización y Agua caliente sanitaria de potencia

superior a 100 Kw. - Instalaciones de Protección Contraincendios 9.7. - OCUPACION DE VIA PUBLICA Es una tasa de carácter municipal, que grava la ocupación de vía publica, una vez obtenido el permiso necesario, que fija el plazo de ocupación. En las promociones inmobiliarias se suele presentar cuando es necesario ocupar la vía publica por grúas,

vallas, andamios, tolvas de descarga de materiales, tolvas de deposito de materiales o cualquier otro elemento necesario para la ejecución de las obras. De la tramitación y abono de estas autorizaciones, se suele encargar el contratista, y en el contrato de obras debe hacerse constar expresamente esta obligación.

9.8. - PERMISO DE CALA Al igual que en el caso anterior, se trata de un permiso municipal, sujeto al pago de la correspondiente tasa, por trabajos ejecutados en la vía publica, que necesitan levantar aceras o pavimento de viales o jardines, con objeto de realizar un trazado subterráneo de las conducciones de servicios. En las promociones inmobiliarias se suele presentar en el caso de ejecución de las acometidas de servicios, ya que las Compañías, suelen pedir a las propiedades que firmen directamente la petición. 9.9. - AUTORIZACIONES PARA LA EDIFICACION EN ZONAS DE SERVIDUMBRES PUBLICAS: CARRETERAS, FERROCARRILES, CUENCAS HIDRAULICAS, ETC. Hay que recordar que si la edificación a realizar se encuentra próxima a una vía o cauce publico, es necesario solicitar la correspondiente autorización, ante la autoridad administrativa competente (Ministerio de Fomento o Dirección General de Carreteras de cada CCAA, Comunidad Autónoma, Diputación provincial, Confederación Hidrográfica, etc. A estos efectos recordamos los siguientes casos que pueden presentarse: - 100 metros desde el margen de la ribera de los ríos - 20 metros desde la zona de servidumbre legal de los ferrocarriles - 50 metros de la arista de la calzada en carreteras de la red convencional y 100

metros en la red de autopistas, autovías, circunvalaciones y vías rápidas. - 500 metros desde la zona marítimo terrestre En el caso de edificaciones próximas a Aeropuertos, se limita la altura máxima edificable según se encuentren en zonas de despegue o aproximación, en las que es necesario solicitar el permiso de las autoridades competentes de Aviación Civil; igual puede suceder en las proximidades de Zonas Militares, en las que es necesario solicitar el permiso correspondiente al Ministerio de Defensa.

9.10. - EXPEDIENTE DE CALIFICACION DE PROMOCIONES DE PROTECCION PUBLICA (VPO O VPP) Este tipo de promociones están sujetas a una cierta tutela por parte de la Administración, que exige la tramitación de un expediente administrativo, compuesto fundamentalmente por: la Calificación provisional, que se obtiene antes del inicio de las obras o, en casos excepcionales, durante la construcción, y la Calificación definitiva, que se obtiene una vez terminadas las obras, este o no la promoción enajenada a terceros. Obtenida la calificación definitiva, no es necesario solicitar la cédula de habitabilidad, pero si la licencia de primera ocupación. La documentación que normalmente debe acompañarse para la tramitación de estos expedientes es la siguiente: 9.10.1. - CALIFICACION PROVISIONAL Se solicita a la Comunidad Autónoma que corresponda mediante instancia ajustada al modelo oficial, acompañada de los siguientes documentos (se facilita como ejemplo genérico los exigidos por la Comunidad de Madrid): a) Acreditación de la personalidad del solicitante. b) Certificado expedido por el Ayuntamiento, en el que se consigne: - Calificación del terreno como urbano - Expresión de los servicios urbanísticos de que el terreno disponga y que sean

exigibles por Ordenanzas municipales de aplicación. c) Acta notarial de presencia de que las obras no han comenzado dentro de los dos

meses anteriores ala fecha de su presentación. d) Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad del dominio de los terrenos

o del derecho de superficie y de libertad de cargas o gravámenes que pudieran representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto.

e) Proyecto completo visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que constara

como mínimo de: - Memoria - Plano de situación a escala mínima 1:1.000

- Planos de conjunto y detalles necesarios y suficientes para que la obra quede perfectamente definida para su realización.

- Pliego de Condiciones - Presupuesto de ejecución material, formulándose por separado el de la edificación,

instalaciones especiales y obras de urbanización. - Presupuesto general - Presupuesto protegible - Pliego de características resumidas en modelo oficial - Cuestionario de datos estadísticos en modelo oficial - Estudio económico f) Cuando se trate de proyectos realizados por fases con el de la primera se

presentara el de urbanización del conjunto. 9.10.2. - CALIFICACION DEFINITIVA La calificación definitiva se solicitara por el Promotor dentro de los treinta días siguientes a la terminación de las obras de contracción comprendidas en el proyecto aprobado en la calificación provisional. A la solicitud se acompañaran la siguiente documentación: - Certificado del Arquitecto acreditando la terminación de las obras y de que la

urbanización y servicios incluidos en la calificación provisional están en condiciones de utilización.

- Justificación de haber practicado en el registro de la Propiedad la escritura de

Obra Nueva - Acreditación de que el edificio esta asegurado contraincendios. - El Libro de Visitas y Ordenes 9.10.3. - REQUERIMIENTOS DE INFORMACION Durante la ejecución de la obra, son obligaciones del promotor, las siguientes:

a) Colocar en lugar visible un cartel, o varios, según modelo oficial, indicativo de estar acogida la promoción al régimen de Protección Publica que corresponda.

b) Disponer de un Libro, debidamente foliado y sellado y diligenciado por la

Comunidad, con el fin de anotar las visitas de inspección de los técnicos y ayudantes de la Dirección Facultativa y las Ordenes que estos den para la debida ejecución de las obras.

c) Iniciar las obras en el plazo máximo de dos meses a contar de la notificación de la

cédula de calificación provisional. Dicha fecha de inicio deberá acreditarse mediante certificación emitida al efecto por el Arquitecto, dentro de los diez días siguientes.

d) Igualmente se notificara en el plazo de diez días desde que haya ocurrido los

siguientes eventos:

- Salida de cimientos - Cubierta de Aguas 9.11. - RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EDIFICACION Según la Ley de Ordenación de la Edificación, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra: a) Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. b) Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio, por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. La responsabilidad civil por daños será exigible, excepto si se prueba que aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio

perjudicado por el daño, en forma personal e individualizada tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que con arreglo a esta ley, se deba responder. Hasta que no puedan individualizarse las anteriores responsabilidades, se exigirán de forma solidaria. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. La extensión de responsabilidad del promotor, se efectúa también a las actuaciones de promotores bajo formas de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios o figuras análogas. Por los que respecta a las responsabilidades especificas y directas del constructor, por daños materiales causados en el edificio, las podemos ver resumidas en la Tabla N° 9: TABLA N° 9.1

RESPONSABILIDADES CIVILES DEL CONSTRUCTOR Por el Plazo de 1 año

Por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras

Por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o jurídica que de él dependen.

Por vicios o defectos atribuidos a los subcontratistas que hubiese elegido o aceptado libremente sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

Por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

En cuanto a la responsabilidad del resto de agentes que intervienen en el proceso de edificación, cabe reseñar los siguientes casos, que se enumeran en la ley: TABLA N° 9.2

AGENTE RESPONSABILIDAD Equipo de proyectistas Daños derivados de su insuficiencia,

incorrección o inexactitud Director de Obra Veracidad del certificado final de obra Director de Ejecución de la Obra

Ídem

Director de Obra distinto del Proyectista

Derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto

Equipo Director de Obra Responsabilidad Solidaria

Los plazos para exigir las responsabilidades civiles citadas, prescribirán en el plazo de dos años, a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las responsabilidades que puedan subsistir para exigir las responsabilidades por incumplimiento contractual. Los plazos para repetir serán también de dos años contados desde la firmeza de la Resolución judicial o de la fecha en que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. Además, cuando no haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones referenciadas, no se podrá cerrar en el registro Mercantil, la hoja abierta al empresario individual ni a las sociedades promotoras, sin que se acredite previamente al Registrador, la continuación de las garantías establecidas, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido. 9.12. - GARANTIAS POR DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS POR VICIOS Y DEFECTOS DE CONSTRUCCCION Para aquellas obras en las que se exija proyecto y tengan como uso característico de vivienda, la futura ley de Ordenación de la Edificación establece la suscripción obligatoria, como garantías, de los siguientes seguros de daños o seguro de caución, con las siguientes características: TABLA N° 9.3 PLAZO RESPONSABILIDAD ASEGURADA

POR VICIOS O DEFECTOS T

A

CAPITAL MINIMO ASEGURADO (2)

1 AÑO De ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras (1)

C P 5 % (3)

3 AÑOS De elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad

P P 30 % (4)

10 AÑOS Que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

P P 100 % (4)

SIGLAS: T= Tomador del seguro; A= Asegurados; C= Constructor; P= Promotor y sucesivos adquirentes del edificio o de partes del mismo.

NOTAS : (1) Puede ser sustituido por una Retención del 5% del importe de la ejecución

material de la obra. (2) Sobre el coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los Honorarios profesionales. (2) No se admiten franquicias en este tipo de seguro (3) La franquicia máxima permitida no puede exceder del 1% del capital asegurado de

cada unidad registral. La no suscripción de las citadas garantías tiene los siguientes efectos:

a) Obligación personal de responder b) No se autorizaran ni se inscribirán Escrituras Publicas sin que se acredite o

testimonie la continuación de las garantías previstas. 9.13. - EL SEGURO DE INCENDIOS Es una operación que nos permite asegurar el edificio contra posibles incendios, durante su periodo de construcción. La suscripción de una póliza de este tipo de seguro, es muy conveniente, ya que la aparición del evento asegurado puede conllevar la perdida de la parte construida, que el promotor ya ha abonado al constructor. Además la entidad prestamista que ha concedido el préstamo al promotor para financiar la construcción, lo suele exigir del promotor, obligando además a que en la póliza figure la entidad como primer asegurado, por las cantidades dispuestas del préstamo. El tener una póliza de este tipo de seguros vigente es condición necesaria para poder disponer de cantidades del préstamo.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 10. - LA EJECUCION DE LAS OBRAS

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: En el apartado de concepción de los productos inmobiliarios un factor clave es que su diseño este adecuadamente planteado y documentado. GLOSARIO DE TERMINOS: - Acta de replanteo - Acta de recepción provisional - Acta de recepción definitiva - Obra de edificación - Obra de restauración - Obra de conservación - Obra de reparación - Obra de acondicionamiento - Obra de reestructuración - Obra de demolición - Obra de reconstrucción - Obra de sustitución - Obra de nueva planta - Obra de ampliación - Obra de urbanización exterior - Obra de urbanización interior - Constructor - Contratista - Dirección facultativa - Director de Obra - Director de Ejecución de la obra - Jefe de obra - Mediciones - Criterios de medición - Unidades de obra

- Materiales - Mano de obra - Medios Auxiliares - Coste directo de una unidad de

obra - Precio de ejecución material - Precio de contrata - Precio cerrado - Precio alzado - Obra civil - Albañiles - Yeseros - Alicatadores - Soladores - Instalaciones - Oficios - Similares - Plan de obra - Certificaciones de obra - Retención - Penalizaciones - Project management - Dirección integrada de

proyectos (DIP)

10.1. - EL REPLANTEO DE LAS OBRAS Antes de iniciarse la obra, en presencia del contratista y del propietario deberá comprobar el replanteo realizado previamente en el proyecto, verificando que están disponibles los terrenos necesarios para la ejecución de las obras. Del resultado se extenderá el acta correspondiente. 10.2. - CLASIFICACION Y CONTENIDO DE LAS OBRAS Podemos clasificar las obras de edificación y sus objetivos de acuerdo con el siguiente cuadro:

TIPO DE OBRA SUBCLASE OBJETIVO RESTAURACION La restitución de un edificio existente, o de parte del

mismo, a sus condiciones o estado original. CONSERVACION O MANTENIMIENTO

Mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato sin alterar su estructura y distribución.

CONSOLIDACION O REPARACION

El afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio y el mantenimiento de sus condiciones básicas de uso, con posible alteraciones menores de su estructura y distribución.

ACONDICIONAMINTO Mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio o parte del mismo mediante la sustitución o modernización de sus instalaciones, e incluso, la redistribución de su espacio interior, manteniendo, en todo caso, las características morfológicas.

RESTRUCTURACION PARCIAL

Afectan a los elementos estructurales sin llegar a la destrucción total del interior del mismo.

OBRAS EN LOS EDIFICIOS

REESTRUCTURACION TOTAL

Con la obra se llega a vaciar totalmente el edificio, manteniendo solo las fachadas.

DEMOLICION - Desaparición del edificio. RECONSTRUCCION Reposición mediante una nueva construcción, de un

edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo sus características morfológicas.

SUSTITUCION Nueva construcción en el lugar de otra preexistente. NUEVA PLANTA Obras sobre solares vacantes

NUEVA EDIFICACION

AMPLIACION Son las que incrementan el volumen de lo construido o la ocupación en planta de las edificaciones existentes.

10.2.1. - OBRAS DE URBANIZACION EXTERIOR Son las descritas en el epígrafe 8.3

10.2.2. - LAS OBRAS DE EDIFICACION Los Promotores Inmobiliarios, en general, contratan la ejecución de las edificaciones a las empresas especializadas que se denominan Constructor o Contratista, a los que se les solicita una oferta económica del coste de su terminación en base al proyecto realizado. Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el constructor es el Agente de la Edificación que: Asume, contractualmente ante el Promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. Sus obligaciones son: - Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las

instrucciones del Director de Obra y del Director de Ejecución de la Obra, que forman la Dirección Facultativa de la misma, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.

- Tener la titulación o capacitación profesional habilitante para actuar como

constructor. - Designar al Jefe de Obra que asumirá la representación técnica del constructor en

la obra con capacitación adecuada a las características o complejidad de la obra. - Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera. - Formalizar los subcontratos de determinadas partes o instalaciones de la obra

dentro de los limites establecidos en el contrato. - Firmar el Acta de replanteo o de comienzo y el Acta de Recepción de la obra. - Facilitar al Director de la Obra los datos necesarios para la elaboración de la

documentación de la obra ejecutada. - Suscribir las garantías legalmente previstas. En dicho proyecto, además de la información gráfica contenida en sus planos, que determinan las características de la obra a ejecutar, los materiales que deben emplearse y las calidades de su ejecución, se contienen en un documento del proyecto, denominado Mediciones la relación de todas las partidas que componen la misma, las denominadas Unidades de Obra, con sus determinaciones pormenorizadas de calidades y materiales a emplear, así como sus magnitudes

características (ancho, largo, alto, etc.) que dan lugar a la citada medición en metros cuadrados, metros cúbicos, kilogramos, dependiendo de la esencia de cada una de ellas. Así pues, para recibir una oferta correcta, es necesario relacionar todas las unidades de la obra que la componen, sin olvidarse de ninguna, y efectuar unas mediciones detalladas de cada una de ellas. Estas relaciones de unidades de obra, sus mediciones e incluso la valoración de su ejecución material, se contiene en los documentos del proyecto y se elabora por los proyectistas a los que el Promotor Inmobiliario a encargado el diseño de la obra de edificación. Normalmente, y como veremos con detalle en epígrafes posteriores, el encargo del proyecto de una edificación se suele descomponer en: - Anteproyecto, que sirve para dar una idea previa de las posibles soluciones

alternativas que, dentro del cumplimiento de las normativas urbanísticas y ordenanzas municipales aplicables, cumplen un determinado programa facilitado al proyectista por el propio promotor. Alternativas que normalmente van acompañadas de un avance estimativo de presupuesto.

- Proyecto Básico, que define en planta y alzados, de tipo genérico, la solución

adoptada, informando en su memoria de los metros cuadrados a edificar por cada tipología diseñada, así como del cumplimiento de ordenanzas, así como de los sistemas de evacuación y normativa de incendios. Sirve, en general, como proyecto valido para solicitar Licencia de Obras (aunque hay Ayuntamientos que exigen para su tramitación directamente el proyecto de ejecución). Normalmente, si el proyecto o partes del mismo, precisan Licencia de Actividad (el caso mas frecuente es un edificio residencial con garaje, en el que este ultimo precisa de dicha licencia de actividad, o bien el caso de un edificio de tipología industrial o de terciario: oficinas o locales comerciales), se suele exigir que, con el Proyecto Básico, se presente un proyecto especifico de las Instalaciones que precisen de dicha autorización

- Proyecto de Ejecución, que define en detalle la obra a ejecutar, tanto en la Parte

de obra civil como en sus instalaciones. Administrativamente la presentación de este proyecto sirve para iniciar las obras, debiendo ir acompañado del proyecto de Seguridad y Salud y de la designación de la Dirección Facultativa, y para el caso de edificios de tipo residencial, del Proyecto de Infraestructura de Telecomunicaciones.

El Proyecto Básico, no dispone del nivel de detalle adecuado para relacionar las unidades de obra y efectuar correctamente sus mediciones, que solo las podremos

obtener del Proyecto de Ejecución, que ya contiene el nivel de definición de detalle adecuado para ello. Para efectuar unas mediciones correctas se precisan tres componentes fundamentales: - Que se utilice unos criterios de medición, previamente establecidos, que sean

conocidos y que figuren explícitamente en los documentos de proyecto, ya que de esta forma de medir dependerá, en gran parte, el precio que se oferte. Por ejemplo, en trabajos de revestimientos de paredes, formados por tabiques de yeso, unidad de obra perteneciente al capitulo de albañilería, es muy frecuente utilizar el criterio de medir a �cinta corrida�, que consiste en no descontar de la medición los huecos (ventanas, puertas, etc.), existentes en dicha paredes. No solo hay que explicar si se descuentan o no huecos, sino también que tipos de huecos se descuentan en el primer caso.

- Sistematización y claridad en la organización de los elementos a medir (que

conviene destacar en un plano de plantas o alzados, coloreando los elementos que lo componen para no olvidarse de ninguno), así como en su detalle explicativo documental dejando constancia de las operaciones aritméticas realizadas, que permita que puedan comprobarse con facilidad por otro técnico, para lo cual deben especificar cada parte medida a que unidad o parte de obra corresponde, las partidas descontadas, etc.

- La definición de la unidad de obra, con el detalle en cada caso preciso de la

misma y la descripción detallada de los elementos que la componen, que sirve también como comprobación simultanea con el proyecto, que se realiza al efectuar la medición de cada unidad de obra definida, constatando que figura con ese mismo detalla, en los planos o en los detalles constructivos del proyecto de ejecución, y que es construible, sin que falte ningún elemento que pueda distorsionar el precio ofertado. Por ejemplo, el remate inferior de un muro de fabrica de ladrillo visto de una fachada, terminado con una disposición especial de ladrillos, denominada sardinel, unidad que suele medirse por metros lineales, como unidad de obra, independiente de la fabrica (que se mide por metro cuadrado) por tener un precio totalmente distinto de esta. Pues bien la definición de dicha unidad no es totalmente correcta, ya que para sujetar los sardineles, es necesario disponer de una pieza estructural, normalmente un perfil de acero en forma de L, denominado �cuelgue�, que si no se incluye en la definición de la unidad, que deberá incluir el sardinel junto con dicha pieza de cuelgue, y se especifique en plano el tipo y la forma de disponer dichas piezas, la oferta no será correcta. Es preciso señalar, como luego veremos en cada capitulo, que en la descripción de las unidades también se puede optar por hacerla extensiva a todos los elementos que la componen, sin desglosar cada uno de ellos en unidades de obra distintas. En el ejemplo propuesto, se puede optar por describir el metro

cuadrado de fabrica, rematado en su parte inferior por un sardinel con su correspondiente pieza de cuelgue, cuyas características se especifican en el plano numero xxxx, detalle numero yy.

Una metodología que puede aplicarse para efectuar una descripción lo más exacta posible de las unidades de obra, es completar para cada apartado la información siguiente: - Unidad de medición: m3, m2, m, Kg., Ud., hora, partida alzada, etc.; por ejemplo:

m3 - Descripción del trabajo: por ejemplo: excavación de tierras en vaciados. - Sistema de ejecución: por ejemplo: a maquina con refinos a mano. - Trabajos complementarios que incluye: por ejemplo: achiques de agua,

entibaciones, sobreexcavaciones para taludes en evitacion de desplomes, desmontes y terraplenes, retirada de capa vegetal así como raíces y tocones, carga y transporte de tierras sobrantes a vertedero y replanteo de los limites del solar y de la excavación adaptando las curvas de nivel existentes a las fijadas en planos.

- Forma de medición: por ejemplo: medido sobre perfil. - Formula de terminación: por ejemplo: trabajos totalmente acabados y

terminados La descripción de los trabajos complementarios que incluye da lugar a dos modalidades de descripción de unidades de obra distintas: Sistema Globalizado, en el que se intenta incluir todas las eventualidades posibles y todo tipo de trabajos complementarios. Como es lógico es una técnica que suele incidir negativamente en el precio que nos oferten los contratistas, ya que corren con todas las eventualidades que pudieran surgir. Es el caso del ejemplo propuesto, en el que en contratista debe correr con todo el coste de bombear todo el agua que pudiera producirse o el coste de las entibaciones que fuesen necesarias.

Sistema Disgregado, en el que para cada tipo de trabajo complementario, que puede o no producirse, se redacta una unidad de obra distinta. Por ejemplo en el caso anterior, seria clara la redacción de una unidad distinta para la retirada de la capa vegetal, unidad que podemos prever y medir sin dificultad. Sin embargo, para unidades de aparición eventual, solo podemos fijar un precio unitario, sin medición o con una medición simplemente estimada, por ejemplo: horas de bombeo, precio que aplicaremos a las horas realmente trabajadas. Ambos sistemas se aplican en la practica, y tienen sus defensores y detractores, aunque lo más racional es adoptar uno u otro en función de la complejidad del proyecto y de las características de los terrenos donde se asiente la edificación a realizar. A primera vista el primer procedimiento, desde el punto de vista del promotor Inmobiliario, cuyo objetivo principal y básico, es conocer y fijar � a priori�, o lo mas rápidamente posible, el precio final de la edificación, el método de la globalización puede parecer mas adecuado, no debemos olvidarnos de que es el mas problemático desde el punto de vista del contratista, que lógicamente tratara de cubrirse de futuros imprevistos, elevando el precio de su oferta, y su oferta tampoco nos asegura en la practica de que si, los imprevistos que pudieran surgir, representan una elevada cuantía económica, el contratista no paralice los trabajos, en busca de un acuerdo compensatorio, aunque sea extracontractual.

En cuanto a las unidades de medición, solo quedaría por aclarar el concepto de partida alzada, cuyo numero dentro de un proyecto debe ser el menor posible, debiendo además quedar perfectamente definidas en cuanto a su significado, que siguiendo a Santiago Fernández Pirla, en su obra El Contrato de Obras, editada por el Consejo Superior de Arquitectos de España, tiene dos acepciones: - Partidas alzadas a justificar, en base a mediciones y precios contratados que

incluyen materiales empleados y jornales abonados, tratándose entonces de un precio que se ejecuta por administración, al no conocerse �a priori� las horas y/o materiales a emplear dadas las dificultades de realización del mismo.

- Partidas alzadas de abono integro, cuya especificación figura en los documentos

del proyecto, pero que no son susceptibles de medición, como pueden ser los trabajos de carácter ornamental o la incorporación al edificio de obras de arte como son las esculturas, mosaicos, pinturas murales, etc.

Una edificación se forma con la ejecución de una serie de tareas, caracterizadas por la relación de Unidades de Obra que figuran en el proyecto y que el contratista debe valorar, aun con independencia de que en el proyecto figuren unos precios de las mismas elaborados por los autores del mismo, que siempre se consideran orientativos.

Es evidente, que en la mayoría de los casos, el contratista al realizar la oferta de la obra, no dispone del tiempo necesario para comprobar si las mediciones del proyecto se ajustan a la realidad, y por tanto su oferta se limita a valorar dicha relación de unidades con las mediciones de proyecto, que por otra parte el Promotor no quiere tampoco variar en esa fase, de posible concurrencia de ofertas entre varias constructoras, ya que perdería el punto de referencia para efectuar los comparativos de los presupuestos ofertados. Pero una vez seleccionado el contratista, y antes de proceder a la adjudicación final de la obra, es muy conveniente que el propio contratista disponga de un cierto tiempo para repasar las mediciones, poderlas discutir con los técnicos proyectistas e incluso con los técnicos del promotor, si este dispone de los mismos, ya que es muy conveniente, que estos realicen un ajuste de criterios de medición y descripción de unidades de obra, previo incluso a la fase de contratación, de acuerdo a sus conveniencias y a las características especificas del proyecto y a sus calidades. Un sistema que da muy buenos resultados es llegar al extremo de que sea el contratista el que se responsabilice de las mediciones finales, una vez alcanzados los acuerdos de criterio de medir, relación y descripción de unidades, y sean dichos acuerdos los que se especifiquen en el contrato como veremos en el epígrafe 6. La ventaja para el Promotor es tener una oferta cerrada en mediciones, con la seguridad de que, si no existen cambios en el proyecto, este se ejecutara al precio convenido, con la ventaja adicional de que, incluso los trabajos de comprobación de las certificaciones de obra podrán simplificarse, al poderse efectuar en porcentaje de obra ejecutada, ya que no será necesario efectuar mensualmente la prolija tarea de medir lo ejecutado en el periodo, de cada unidad de obra. Para que el sistema sea viable, será necesario liberar del acuerdo de oferta cerrada en mediciones, una serie de partidas de difícil medición a �priori�, como son, en general, las que deben ser ejecutadas bajo rasante, sujetas a posibles eventos no previsibles, como pueden ser los movimientos de nivel freático, excavaciones de tierras a realizar con medios especiales (voladuras), desmontes de tierras que no se sujetan y hay que entibar, etc. Dichos capítulos se corresponden, en general, con el movimiento de tierras y las cimentaciones. Para obviar el problema, se fija, a estos efectos, una cota cero de la obra, por debajo de la cual están las unidades a medir, cuyo resultado dependerá de la obra realmente ejecutada, y por encima de dicha cota, las unidades de medición cerrada. Para el Contratista, cada una de las Unidades de Obra tienen un Coste Directo (CD), valorado en función de sus tres componentes básicos: - Materiales, que se emplean, incluidos en su caso los costes de materiales

desperdiciados por roturas y exceso dimensional (cortes).

- Mano de Obra, que directamente ejecuta la unidad - Medios Auxiliares, que normalmente se establecen como un porcentaje sobre el

coste de la mano de obra, porcentaje que suele oscilar entre el 1% y el 3% A este coste directo se le suma un Coste Indirecto (CI), formado por la imputación o reparto entre todas las unidades de obra que componen la edificación, del coste del personal de obra, no aplicado directamente a la ejecución de la misma, tales como: encargados, peones generales de carga, descarga y limpieza. Este Coste Indirecto suele establecerse como un porcentaje de entre el 8% al 12% del coste directo. En estos medios materiales no se consideran los necesarios para cumplir la normativa vigente de Seguridad y Salud, ya que la Ley obliga a que su coste se presupueste de forma independiente. Sobre la suma de los costes directos e indirectos, los contratistas cargan un porcentaje de Gastos de Estructura, generalmente variable en función del tipo de la obra (de su complejidad y plazo de ejecución de la misma), es decir la imputación a las distintas unidades de obra de los costes de implantación de la obra: Vigilantes, Casetas de Obra, Comedores, Jefe de Obra, etc. A la suma de los costes directos, los indirectos y los de estructura de la obra se le suele denominar Coste de Ejecución Material (CEM). Sobre el coste de ejecución material, se le carga el porcentaje de Gastos Generales de la empresa, función del tipo de empresa (de su organización) que puede variar entre un 10% a un 20%, (una cifra normalmente utilizada en la administración es un 13%) como imputación de la parte que corresponda a la obra de dichos gastos. Otro porcentaje, que a veces suele incluirse en el anterior, es el porcentaje de Gastos Financieros, originados por la forma de pago, que supuestamente se va a convenir con el Promotor, si esta queda demorada en el tiempo y no se realiza al contado, una vez presentada la correspondiente certificación (relación de unidades ejecutadas en un determinado periodo de tiempo, generalmente mensual). Por ultimo, a los costes anteriores hay que añadirle el Beneficio Industrial, entre un 5% a un 10% (una cifra normalmente utilizada en la administración es un 6%). Sumado este ultimo porcentaje a los anteriores, totalizan el denominado Precio de Contrata, que es el precio que compone su oferta. Aunque a veces, se presupuestan las distintas Unidades de Obra al coste de ejecución material, cargando al presupuesto suma de Ejecución Material, los porcentajes de Gastos Generales, Financieros y Beneficio Industrial, de forma desglosada o como un único porcentaje global. También, en otras ocasiones, las empresas contratistas facilitan el coste de la ejecución material formado exclusivamente con el coste directo, y le suman de forma globalizada los Gastos de Estructura, Generales y Financieros, en detalle o

globalizados en uno solo. Otras veces se facilitan las ofertas con el único dato del precio por contrata o precio total de cada unidad de obra sin ningún otro desglose. Un aspecto muy importante a tener en cuenta, cuando los promotores analizan estas ofertas, es que una cosa son los desgloses teóricos de costes que realizan los técnicos especialistas de la empresa constructora, cuando estudian una obra, y otra cosa, que puede hacer variar sustancialmente el estudio teórico anterior, son los coeficientes finales que se establezcan por los responsables de la empresa constructora, al deducir la estructura final de la oferta a presentar para una obra determinada, al introducir en la decisión el peso de otros parámetros, ajenos a este estudio teórico, como son la situación de obras contratadas de la empresa constructora, la evolución de su futura cartera de pedidos, la ubicación de la obra a contratar respecto a obras en la misma localización que estén próximas a su terminación, la situación general del sector, e incluso las características propias del promotor inmobiliario como cliente. Las distintas unidades de obra que componen la edificación, se agrupan en dos grandes categorías: - Obra Civil - Instalaciones Y dentro de cada una de ellas, se agrupan en Capítulos de Obra, que relacionamos a continuación, en la forma mas desglosada posible, aunque a veces se agrupan dentro de un mismo capitulo, las unidades de obra de varios de los listados, o bien en ciertas obras no existen alguno o algunos de ellos - OBRA CIVIL Capitulo 1. - Demoliciones Capitulo 2. - Movimiento de Tierras Capitulo 3. - Saneamiento Capitulo 4. - Cimentación Capitulo 5. - Red de Tierras Capitulo 6. - Estructura Capitulo 7. - Albañilería Capitulo 8. - Ayudas de Albañilería a instalaciones Capitulo 9. - Fachadas Capitulo 10. - Cubiertas e Impermeabilizaciones Capitulo 11. - Revestimientos Capitulo 12. - Falsos techos Capitulo 13. - Solados y Alicatados Capitulo 14. - Aislamientos

Capitulo 15. - Cantería, Marmolisteria y Piedra artificial Capitulo 16. - Carpintería Interior Capitulo 17. - Carpintería Exterior Capitulo 18. - Persianas Capitulo 19. - Cerrajería Capitulo 20. - Fontanería Capitulo 21. - Aparatos Sanitarios Capitulo 22. - Ventilación y Extracción de Humos Capitulo 23. - Vidriería Capitulo 24. - Divisiones Prefabricadas Capitulo 25. - Pinturas Capitulo 26. - Infraestructura de Telecomunicaciones (obra civil) Capitulo 27. - Urbanización Interior (obra civil) Capitulo 28. - Seguridad y Salud (coste de las medidas necesarias de seguridad y

salud en cuanto a la ejecución de instalaciones) - INSTALACIONES Capitulo 29. - Instalaciones de Electricidad y Puesta a Tierra Capitulo 30. - Iluminación Capitulo 31. - Instalaciones de Calefacción Capitulo 32. - Climatización y Aire Acondicionado Capitulo 33. - Detección y Extinción de Incendios Capitulo 34. - Instalaciones Interiores de Gas Capitulo 35. - Instalaciones de Evacuación de Humos y Gases Capitulo 36. - Instalaciones de Depósitos de Combustibles Capitulo 37. - Instalaciones de Ventilación Capitulo 38. - Elementos de Transporte Vertical (Ascensores, Montacargas, Escaleras

mecánicas, etc.) Capitulo 39. - Seguridad y Protección (física y electrónica) Capitulo 40. - Control Centralizado de Instalaciones Capitulo 41. - Sistemas de Emergencia (Pararrayos, Grupos Electrógenos y Sistemas De Alimentación Interrumpida, SAI) Capitulo 42. - Instalación de Comunicaciones (telefonía, redes internas de voz y datos, etc.) Capitulo 43. - Mobiliario y Equipamiento de Cocina Capitulo 44. - Urbanización Interior Suministros e Instalaciones: Agua, Electricidad, Telefonía y Gas Capitulo 45. - Urbanización Interior Instalaciones Deportivas (Piscinas, Pistas de Tenis, Squash, Paddel, Polideportivos, Saunas, Etc.). Capitulo 46. - Jardinería Capitulo 47. - Varios (Rótulos, Góndolas de Limpieza, Buzones de Correos, etc.). Capitulo 48. - Seguridad y Salud (coste de las medidas necesarias de seguridad y

salud en cuanto a la ejecución de instalaciones).

En cuanto a la importancia económica de cada uno de estos capítulos, en una obra de tipología residencial, los capítulos de movimiento de tierras, cimentación y estructura pueden representar entre un 20% a un 30% del coste total, y son capítulos en los que el promotor poco puede influir en su coste, ya que este viene dado, en general por consideraciones externas, como son la tipología del terreno donde se asienta la obra y la tipología de la misma. El capitulo de cubierta tiene un peso variable, que como es lógico disminuye en función del incremento del numero de alturas de la edificación. El capitulo de albañilería puede representar hasta un 18% de dicho coste, y es el que consume mas mano de obra, en relación con el resto de capítulos (hay que tener en cuenta que en una obra de edificación aproximadamente el 15% de su coste es mano de obra). Los solados y alicatados tienen un coste que es muy variable en función de las calidades que se elijan para los materiales, y por lo tanto es un parámetro en el que el promotor inmobiliario tiene acción directa, lógicamente función del tipo de calidad que haya decidido dar a su producto, ya que tiene un efecto fundamental sobre la apreciación de aquella por el usuario, podemos situarlo entre el 5% y el 10% del coste. De forma parecida funciona la carpintería interior, cuyo peso viene a ser del orden de un 4% a un 6%. No tiene tanta libertad la carpintería exterior, cuyo peso es del mismo orden de magnitud que la interior, ya que esta afecta a fachada y en consecuencia esta mas vinculada con criterios puramente estéticos, aunque el promotor puede elegir entre una amplia gama de calidades a elegir, actualmente entre los siguientes materiales: madera, reservada para las promociones de alto standing, aluminio en su amplia gama de calidades y PVC.

En una edificación de tipo residencial los capítulos de instalaciones: fontanería, calefacción, electricidad, protección contra incendios, gas y ascensores, inciden aproximadamente en un 20% del coste total. Es resumen la obra civil puede llegar a tener un peso total en este tipo de edificaciones de hasta un 80%.

Evidentemente para un edificio de oficinas de alta tecnología, los términos se invierten, y las instalaciones pasan a superar el 60% del coste total de la obra. Ya indicamos los grandes objetivos del diseño de edificios, que podemos concretar en: - Atender las exigencias de los usuarios en los aspectos que fundamentalmente

demandan: programa funcional, durabilidad y economía. - Satisfacción de necesidades de tipo fisiológico y psicológico de los individuos y

del grupo social.

- Mejorar con medios materiales, como parte del anterior cometido, las condiciones del medio físico.

Las características físicas artificiales a crear en los espacios interiores deben ser función de las previsibles en el exterior, dentro de las que sean aceptables para el grupo humano y que sirven de base de partida; así para un entorno exterior muy luminoso, frío y ruidoso, deberán elegirse interiores claros, cálidos y con sonoridad aceptable. Hasta el pasado siglo XIX la tecnología edificatoria no había sufrido cambios significativos, pero desde aquella época, se incorporan a la construcción unas nuevas técnicas estructurales, constructivas y de instalaciones, cambios que lógicamente llevan consigo nueva expresividad, funcionalidad, grado de confort, etc. de los edificios. Comienzan a delimitarse nuevas demandas, en campos como el agua caliente, el confort frente a los cambios climáticos, etc., que exigen el consumo y distribución en el edificio de agua fría y caliente, electricidad, gas, fluidos frigorigenos, teléfono, etc. En definitiva se crean dispositivos y sistemas que intercambian energía, constantemente, entre el ambiente exterior y el interior. Se necesita para el empleo de estos sistemas, el consumo de combustibles: electricidad, gas-oíl, butano, propano, etc., combustibles que tienen un alto coste y que, en general, no son renovables, por lo que surge la necesidad de emplear sistemas que ahorren la energía consumida, y sobre todo que disminuyan en lo posible, el impacto ambiental que se produce con esta utilización. Siguiendo al catedrático D. Pedro Rubio Requena, en sus Apuntes de Instalaciones, las funciones de estos sistemas los podemos agrupar en los siguientes tipos de exigencias: - de supervivencia y seguridad, protección contra incendios, descargas eléctricas,

rayos ionizantes, intrusiones. - de salubridad, calidad del aire, del agua, higiene, limpieza y desinfección. - de actuación y comodidad, visibilidad, confort climático, inteligibilidad del

sonido, desplazamiento Hoy día, el empleo de las Instalaciones en los edificios es practica generalizada, y así, en un edificio residencial, de tipo medio, nos encontramos normalmente con las siguientes instalaciones:

- Agua Fría y Agua Caliente Sanitaria: Fontanería y Aparatos Sanitarios - Electricidad - Calefacción (en las zonas que por su climatología lo exijan). - Ascensores (solo para edificios de una determinada altura) - Instalaciones de Seguridad contra Incendios - Pararrayos (solo en los edificios que por su situación y altura sea exigible) - Instalaciones de Telecomunicación. - Otras Instalaciones (tales como: Portero Automático, Buzones de Correo, Muebles

de Cocina, Aparatos Electrodomésticos). En los edificios residenciales de mas alto standing, suelen añadirse a la ya citadas, instalaciones tales como: Aire Acondicionado, Eliminación Automática de Basuras, Instalaciones Electrónicas de Seguridad, Vídeo Portero, etc. En los edificios de oficinas, las instalaciones suelen ser, conceptualmente, las mismas que las utilizadas para los edificios residenciales, aunque su implantación suele ser mucho más sofisticada, ya que en general requieren sistemas Centralizados, que son mucho más complejos. Así por ejemplo, las instalaciones de electricidad tienen que resolver problemas de armónicos, que luego citaremos, causados por el uso masivo en dichos edificios de lámparas fluorescentes de arranque rápido y ordenadores personales o PC. También pueden necesitar sistemas que eviten los cortes de suministro eléctrico que puedan originar las Compañías suministradoras, por lo que a veces es necesario emplear Grupos Electrógenos, para cortes de larga duración y/o Sistemas de Alimentación Ininterrumpida (SAIS), que evitan microcortes de muy poca duración. Los sistemas de Seguridad son más complejos, requiriendo control de acceso, de presencia, de seguridad electrónica exterior e interior, etc. También los Ascensores, en este tipo de edificios, son mas sofisticados, al requerir mas velocidad y más capacidad, así como las instalaciones de Telecomunicaciones, que deben servir, las cada vez más amplias necesidades de las empresas que los ocupan, facilitando la transmisión de datos, de voz, de sonido, cuya utilización requiere un elevado grado de seguridad y fiabilidad. Dadas las características reseñadas, el consumo energético de estos edificios es elevado, siendo necesarios disponer sistemas de Control Automático y Centralizado

de Instalaciones, que lleguen incluso a poderlas encender y apagar, de acuerdo a las condiciones ambientales exteriores, ajustando su funcionamiento a las constantes variaciones, todo ello para conseguir el máximo ahorro de energía. Todas estas nuevas funciones y requerimientos específicos de las instalaciones conducen a la implantación del Control Integral del Edificio, y en consecuencia, en lo que se ha venido a denominar: Edificios Inteligentes. La importancia de los capítulos de instalaciones, dentro del presupuesto de ejecución de la obra de un edificio, es variable con el tipo de uso y destino del mismo. Para edificios residenciales de viviendas de tipo medio suele representar, entre un 25% y un 30% del costo total. Para edificios de oficinas, el costo de las instalaciones, supera con facilidad el 50% del coste total de la obra. Pero además, de este coste, que podríamos denominar, coste directo, las instalaciones representan un significativo coste de espacios, entre un 20% y un 30% del volumen total construido, según señala Rubio Requena. Espacios que es necesario prever en el edificio, para contener ciertos elementos de estas instalaciones, tales como: huecos de paso (patinillos de instalaciones), cuartos de contadores, de basuras, de infraestructura de telecomunicaciones, depósitos de agua, cuarto de Bombas, salas de maquinas, sala de cuadros eléctricos, de grupos electrógenos, etc. Normalmente son espacios que se suelen disponer bajo rasante y aunque hubieran de disponerse, por falta de espacio, o por exigencia normativa, sobre rasante (normalmente, en estos casos, suelen emplearse para su ubicación: las plantas bajas, junto a los portales; o sobre cubierta, al aire o en edificio mas o menos cerrado. Tampoco en estos casos suelen contarse como edificabilidad consumible). Si el edificio es para la venta, lógicamente serán elementos comunes, que podremos repartir en la superficie de los metros cuadrados a vender, y en consecuencia se recupera su coste, pero si se trata de edificios en alquiler, evidentemente serán espacio no utilizable para este uso. No solo se produce este coste de espacios, necesarios en planta, sino que además, la implantación de instalaciones produce unos sobre costes adicionales, al exigir una altura entre forjados, suficiente para disponer de un espacio inferior para el cableado de algunas instalaciones o, simplemente, para hacer de �plenum� para distribución del aire acondicionado, espacio que además debe ser accesible, por lo que se deben utilizar elementos adicionales de cubrición, para no perder espacio pisable, utilizando, por ejemplo, la solución de falso suelo técnico, que será un coste adicional. También será necesaria la altura entre forjados, para disponer, en el techo, del espacio necesario para �colgar� los voluminosos conductos de aire acondicionado, las luminarias, el cableado que por normativa no pueda ir por el falso suelo, los elementos complementarios, etc., lo que requerirá, además taparlos con una

solución análoga a la utilizada en los espacios inferiores, el falso techo, comparativamente mas económica que el falso suelo técnico. Evidentemente esta profunda interconexión, entre los requerimientos de espacios horizontales y verticales de las instalaciones, inciden en la composición arquitectónica, por lo que una labor primordial será que se produzca la necesaria coordinación entre los diseñadores de la arquitectura del edificio y de sus instalaciones, para lograr, desde las primeras etapas de diseño, unas soluciones que armonicen ambas posturas. La prepotencia de cualquiera de las partes puede dañar, a veces irreversiblemente, el buen funcionamiento del edificio. Las empresas, y los trabajadores que ejecutan los trabajos necesarios, para implantar las instalaciones así como los de su mantenimiento, son las Empresas Instaladoras, aunque en el lenguaje coloquial de los profesionales, pertenecientes, sobre todo, al sector residencial, se denominan a las instalaciones: Oficios, recibiendo el nombre de Similares, a los trabajadores que las ejecutan, a los que suele exigírseles un alto grado de especialización, a veces, incluso exigible por normativa, ya que los trabajos, a realizar por algunos de estas empresas especializadas, deben estar homologadas por las Consejerías de Industria y Energía de las Comunidades Autónomas, y sus trabajadores deben tener un Carné de Instalador Autorizado, que se obtiene tras superar unos cursos de formación especializada. En definitiva la consecución de un diseño correcto de las instalaciones de un edificio pasa por: - Utilización de materiales y equipos de calidad (preferentemente homologada,

extremo que es exigible para la mayoría de ellos). - Un buen montaje, realizado por empresas especializadas - Previsión de los espacios necesarios, para su ubicación y distribución por el

edificio. - Coordinación del trazado de sus elementos de distribución con los distintos

componentes arquitectónicos. En los epígrafes siguientes, vamos a reseñar brevemente las principales características de las instalaciones. 10.2.3. - LAS OBRAS DE URBANIZACION INTERIOR En este epígrafe se trata de enumerar los capítulos y unidades de obra que componen la urbanización interior de los complejos urbanísticos residenciales, en donde la zona

de viviendas se complementa con una serie de servicios complementarios a las viviendas. En estas zonas de uso común a todos los bloques de viviendas que constituyen el complejo urbanístico se ubican los jardines, la piscina, las pistas de deporte, los espacios para juegos de niños, etc. También constituyen estos terrenos el elemento soporte para trazar por los mismos los sistemas de redes interiores de los distintos servicios que alimentan a los bloques: red de viales interiores, abastecimiento de agua, red de saneamiento, red eléctrica, red de telefonía, etc. Estas obras requieren también de los correspondientes movimientos de tierra, para disponer adecuadamente las diversas plataformas de terreno horizontal a distintos niveles, para conseguir un conjunto armonioso, en donde ubicar las distintas áreas enumeradas anteriormente: piscinas, jardines, etc., así como los elementos auxiliares que las delimitan desde el punto de vista físico, tales como: muros de contención, vallas de cerramiento, puertas generales de entrada, caseta de vestuarios y aseos, casetas de control de entrada, etc. 10.3. - EL PROCESO DE CONTRATACIÓN DE OBRAS El proceso de contratación de una obra consta, en general, de las siguientes fases: - Elaboración de la Documentación para Ofertar - Selección de Ofertantes - Concurso de Ofertas - Selección de Contratistas - Adjudicación - Firma del contrato de Obra Fases que vamos a describir a continuación. 10.3.1. - ESTRATEGIAS DE CONCURSO El contrato o contratos de obra, nace como consecuencia de un proceso iniciado por el Promotor, que decide acudir al mercado de contratistas, con su proyecto, para recibir una serie de ofertas de los mismos, concretadas en todo o en parte de la obra. En primer lugar hay que decidir que documentación se envía a los contratistas, y como en base a la misma, estos deben realizar sus ofertas. La recogida de la correspondiente documentación se suele organizar mediante el envío de la misma a una Empresa de copias, para que desde allí sea retirada por los interesados en ofertar,

en copia de papel o en soporte informático, siendo este ultimo procedimiento el que cada vez se utiliza con mas frecuencia, que abonaran así, a su cargo, el coste de las copias. En segundo lugar hay que decidir que clase de documentación se envía, que por supuesto estará compuesta de toda la documentación gráfica del proyecto de ejecución, con la memoria, pliego de condiciones técnicas y todos los planos de detalle. Las singularidades se dan respecto al envío del presupuesto, que puede realizarse en las siguientes modalidades: - Envío de mediciones y precios del proyecto, para que los contratistas ofertantes,

concreten su oferta económica en base a un porcentaje general de alta o baja, lo normal es que solo se admita esta ultima, sobre los precios contenidos en el proyecto. En este caso el precio total del contrato vendrá determinado por el de proyecto con la modificación porcentual propuesta, que será el mismo porcentaje que se aplicara a todos y cada uno de los precios unitarios contenidos en el proyecto.

- Envío de lo que se denomina un a �plica ciega�, en la que el documento del

proyecto se sustituye por uno en la que solo figuran las mediciones de cada precio unitario, para que los contratistas realicen su oferta precio a precio.

En ambos casos, y a fin de poder disponer de ofertas comparativas, un procedimiento eficaz, es obligar a que, en cualquier caso, se oferte el contenido del documento, sin variación de mediciones, ni variaciones en la literatura que define la especificidad de cada unidad de obra, así como de las calidades de los materiales que conforman cada una de ellas, por lo que en el caso de que se admita ofertar variantes, estas deben de ofertarse en forma adicional a la oferta básica. Otro elemento comparativo que debe fijarse es el Presupuesto de Seguridad y Salud, que la normativa obliga a que figure como capitulo independiente, por lo que debemos obligar a los ofertantes a que todos ellos respeten el mismo importe presupuestado en el correspondiente Estudio de Seguridad y Salud, ya que posteriormente, cuando sean adjudicatarios, deberán presentar para su aprobación por el Coordinador de Seguridad y salud, el Plan de Seguridad y Salud, que deberá desarrollar, precisamente, el contenido del estudio de Seguridad, adaptando los medios concretos necesarios de que va a hacer uso el Contratista en dicha obra, pero sin que pueda variarse el importe económico del mismo. El siguiente paso es establecer la estrategia de ofertas, entre las siguientes modalidades: A) Elección de un contratista único para toda la obra

B) Elección de contratistas distintos para cada parte de obra, que se agrupan,

normalmente en los siguientes bloques de contratación: Movimiento de Tierras

Estructura

Mano de obra

Oficios

C) Elección de un contratista único que denominaremos Contratista Principal, al que

se le encargan los trabajos de Obra Civil, y los de Coordinación de Oficios, mientras que estos se contratan directamente por el Promotor, en contratos independientes.

D) El mismo sistema anterior, con la variante de que en la oferta económica del

Contratista Principal se contiene también la oferta de los capítulos correspondientes a los Oficios, pero el contrato no es firme respecto a estos, ya que el Promotor se reserva un plazo de tiempo, desde la formalización del contrato principal, para la contratación directa de los Oficios, y en caso de que renuncie, quedan validos los precios ofertados.

E) El mismo sistema anterior, pero ahora con la variante de que se obliga al

Contratista a contratar lo Oficios con las empresas y en las condiciones económicas marcadas por el Promotor en el plazo de decisión convenido.

Evidentemente la elección de un único contratista es la mas cómoda para el Promotor, y la que exige de este, disponer en la obra de menos personal cualificado para realizar el control. Cuando más responsables distintos existan en la obra aparecerían los problemas de coordinación que si no están bien resueltos repercutirán en los plazos e incluso en los precios de la obra, por reivindicaciones de los subcontratistas a los que la falta de cumplimiento de otros les haya impedido seguir su programada marcha de trabajos. Por ellos, en estos casos, es conveniente responsabilizar al Contratista Principal de esta coordinación, trabajos que deberán ser, lógicamente abonados por el promotor al Contratista Principal, como un coste convenido, normalmente en forma de un porcentaje a aplicar sobre los precios de contratación del resto de capítulos que se limite a coordinar. La elección de uno u otro tipo de alternativas, no solo radica en las posibles economías que pudieran obtenerse con el sistema de subcontratación por bloques, que, en principio, suponemos en teoría, como que es el más económico, sino también

por otros considerandos como puede ser el trabajar con empresas de oficios de nuestra confianza, que nos pueda significar un alto grado de seguridad respecto a los plazos de cumplimiento y a la calidad de trabajo realizado. 10.3.2. - ELECCION DE CONTRATISTAS OFERTANTES Elegida la alternativa de concurso adecuada, el proceso siguiente será la selección de ofertantes a quienes debemos invitar a que nos realicen la misma. En general, el proceso de consulta al mercado, que esta en fuerte competencia en España, será el procedimiento con el que obtengamos mayores beneficios, y por lo tanto, salvo en casos muy especiales, no se debe recurrir a la adjudicación directa negociada con un solo contratista, proceso en el que lógicamente tendremos muy pocos puntos de referencia, salvo la obra anteriormente realizada a nuestra plena satisfacción con el mismo Contratista con el que negociamos la realización de una nueva obra. Así pues, el numero mínimo de invitaciones a realizar debe ser de alrededor de las diez, con objeto de que el numero mínimo de ofertas alcance la cifra de tres, ya que evidentemente no todas ellas responderán a nuestra invitación. Las cifras anteriores son cifras genéricas, que evidentemente serán función del volumen de la obra, de su ubicación y de la situación de mercado de la construcción en cada momento. A veces, en situaciones criticas de mercado, con exceso de cartera de oferta y alta volatilidad en los precios de los materiales o escasez de mano de obra, es dificultoso encontrar siquiera una empresa que este interesada en ofertar, bien por exceso de obra o iban por la propia dificultad de fijar precios medianamente estables. En esta selección es conveniente, aunque a veces no tiene por que ser una practica restrictiva, el equilibrar �potencialidades� de las dos empresas contratantes. A veces sucede que un Promotor de dimensión empresarial reducida, se �entiende� muy fácilmente con una Contratista de gran tamaño, e incluso las respuestas y seriedad en el cumplimiento de sus compromisos de estas empresas, compensa sus �a priori� mayor ofertas económicas, por ser sus gastos generales más elevados. Otras veces estas situaciones desequilibradas producen enojosas posturas de �fuerza�, muy perjudiciales para el Promotor de escasa dimensión empresarial. Lo que sí es conveniente, en todo caso, es someter a las posibles empresa contratistas a invitar a un somero análisis de su situación económica, para lo cual es conveniente disponer de sus últimos datos técnico económicos: Balances y Cuentas de Resultados, para estudiar su evolución, así como plantilla y medios técnicos y las posibles homologaciones AENOR que posea respecto a Normas de Calidad tipo ISO. Estos

datos es útil contrastarlos con los correspondientes informes bancarios o de empresas especializadas, en su caso. Si nos dirigimos a empresas contratistas que no haya trabajo anteriormente con nosotros, es muy conveniente, facilitarles una información económica de nuestra propia empresa promotora, ya que servirá para lograr una mutua confianza, que lógicamente tendrá un reflejo en la calidad de estudio de las ofertas que recibamos, al considerarnos una empresa con la que seria atractivo trabajar. Debemos solicitar la oferta con un tiempo de estudio prudencial, que les permita a los Contratistas realizar ofertas verdaderamente contrastadas con las correspondientes consultas a los mercados de sus subcontratistas. Hay que huir de recibir ofertas con bajas temerarias, recibidas normalmente de empresas con problemas que tengan criterios de �huida hacia delante� que pueden ser muy peligrosos para el cumplimiento de nuestro contrato. 10.3.3. � OTROS CONTENIDOS DE LAS OFERTAS La oferta económica no siempre es el único parámetro por el que debemos guiarnos para adjudicar, ya que otros elementos complementarios de aquellas, tienen también su importancia relativa a la hora de decidir, como son los siguientes: A) Plan de Obra Documento en el que se determina el plazo de la obra, que viene impuesto por el promotor, en cuyo caso, el plan de obra nos da idea de las posibilidades de su cumplimiento, sirviendo además, posteriormente como documento de control y seguimiento de la ejecución de la obra. O bien, es una variable que cada contratista fija libremente en su oferta, por lo que el análisis de los plazos ofertados puede compensar diferencia económicas de las ofertas. La forma de presentación que debe exigirse para la presentación del Plan de Obra es el diagrama de Gantt, que recoja las actividades más importantes de la misma. El gráfico de Gantt debe estar valorado de acuerdo al plan de ejecución propuesto, reflejándose en una fila las certificaciones mensuales previstas así como las acumuladas a origen. B) Muestras de los Materiales Aunque las especificaciones de las distintas unidades que componen la obra a realizar este suficientemente detallado, puede ser conveniente, para algunos materiales que van a ser los más significativos de la obra, con una fuerte incidencia en la imagen visual de la calidad con la que nuestros clientes tratamos perciban la Promoción

Inmobiliaria, como suelen ser: ladrillo visto en fachada, azulejos, cerámica, moqueta, mármol, entarimados, etc., el seguir la estrategia de que el Contratista presente �muestras� de los productos a colocar que incluye en su oferta, que debidamente �selladas� pasaran a formar parte del contrato, permitiendo con mayor precisión, resolver situaciones posteriores que pidieran producirse con el empleo, un poco mas ambiguo, de tecnicismos tales como: � de primera calidad�, �marca X o similar�, etc. C) Condiciones de Pago Es otro parámetro fundamental a considerar. En general, vendar fijado por el promotor en las condiciones del concurso, aunque a veces no se cita nada en ellas, suponiéndose en este caso que son en efectivo, para negociar las condiciones de pago posteriormente con el adjudicatario. Pero a veces se deja como una opción o una mejora su fijación por el contratista. Evidentemente las facilidades de financiación que puedan establecerse serán un parámetro de elección que puede llegar a ser fundamental. Evidentemente, estas condiciones de pago suelen ir ligadas a los siguientes parámetros: - Periodicidad de las certificaciones, que en general serán de carácter mensual,

aunque otras formas convenidas, mas sofisticadas, es la de certificar solo con el cumplimiento de ciertos hitos de la obra, tales como: salida de cimientos, cubierta de aguas, fachada, tabiqueria, etc.

- Abono de las mismas, una vez conformadas por la Dirección Facultativa, en un

plazo determinado desde su presentación, normalmente se establecen plazos de: contado, treinta días, noventa días, ciento ochenta días. A un plazo mayor de noventa días, se le suele cargar un tipo de interés de forma explícita.

- Retención de garantía, que es un porcentaje que el promotor retiene del pago de

cada certificación en concepto de garantía de buena ejecución. Suele oscilar entre que no exista tal retención, que se sustituye por una cantidad avalada, o porcentajes de entre un 5% a un 10%.

- Plazo de devolución de la garantía constituida, en su caso, que suele establecerse

que se devuelve en el mismo acto de la firma del Acta de Recepción, o bien al plazo de tres, seis o doce meses de la firma de la misma.

10.3.4. - ANALISIS Y SELECCIÓN DE OFERTAS Recibidas las ofertas un primer paso elemental, es comprobar que no existen errores aritméticos en su formulación, así como que los ofertantes no han cambiado mediciones o descripción de unidades. Rectificado lo anteriormente señalado, se clasifican las ofertas de menor a mayor, siendo muy conveniente apoyarse para este análisis en una hoja de calculo (Lotus, Excel, etc.) de las contenidas normalmente en el software de los ordenadores personales (PC). Una ayuda eficaz es componer también unas denominadas �ofertas virtuales�, que se obtiene utilizando los precios unitarios más bajos de cada una de las ofertas reales recibidas, así como la media de cada uno de ellos, por ejemplo. Al analizar los precios unitarios, conviene centrarnos en los que representen importes significativos dentro del total de la obra. No obstante no debemos olvidar que es útil detectar también precios muy dispares entre sí, aunque sean muy poco representativos, ya que a veces, responden a que la constructora a detectado errores de bulto en su medición, que realmente en la obra será mucho mayor, por lo que a fijado para dicha unidad de escasa medición en proyecto, un precio unitario muy elevado, que nos pasara desapercibido en esta fase de análisis, pero que luego dará lugar a un fuerte desembolso no previsto en la obra, al superar su medición las estimaciones iniciales. Un elemento de cierta conflictividad es la no estimación de una oferta por temeraria. En el caso de que esta se produzca sobre la totalidad existen criterios estadísticos que pueden ser aplicados, como por ejemplo considerar solo las ofertas que no se alejen de la media en mas de un porcentaje considerado, eliminar las inferiores a cierto porcentaje de baja respecto a los valores marcados en proyecto, eliminar la mas o las mas, en numero determinado, alta y la mas baja, etc. Sin embargo es más difícil el tratamiento de la unidades de obra cuyo precio se estime temerario, ya que las ofertas se suelen evaluar en su conjunto, y por tanto es difícil, realizar este análisis pormenorizado, ajeno, las mas de las veces a los propios contratistas. Una estrategia que suele dar mejor resultado que silenciarlas, esperando que sean fácilmente compensadas a lo largo de ejecución de la obra con otras unidades menos ajustadas, es la de comunicarlas fehacientemente a los contratistas que las han ofertado, aun a riesgo de que esto les permita modificar al alza sus ofertas, aun lógicamente con el riesgo de que aun no son los adjudicatarios, lo que siempre será menos conflictivo. Si de todo el análisis realizado resulta que la mejor oferta corresponde a una determinada empresa, estará será el adjudicatario. No obstante, es una buena practica seleccionar como mínimo dos empresas, las que consideremos tienen las mejores ofertas y abrir un periodo de negociación personal con ambas, lo que nos permitirá lograr, en general, mejores ajustes y lograr el objetivo final de cualquier promotor:

poder firmar un contrato de obras de precio �cuasi cerrado�, objetivo que describimos en el siguiente epígrafe. Todo este proceso, lo establecemos como el ideal, aunque las condiciones de la propia obra, en cuanto a su volumen, y las condiciones generales del mercado, no nos permiten siempre elaborar un modelo estratégico de contratación tan elaborado. 10.3.5. - ESTRATEGIAS PARA LA FIJACION DEL PRECIO FINAL DE LA OBRA En las obras de tipo residencial donde es frecuente que la obra se comercialice en plano, antes de su inicio, e incluso antes de su contratación, el Promotor Inmobiliario corre evidentes riesgos de que el coste de la obra sufra desviaciones no previstas, aun cuando ya conozca la cifra contratada, si durante la ejecución de la obra aparecen diferencias en mediciones o en nuevas unidades de obra, no previstas en el contrato, que originan los denominados precios contradictorios, hechos de los que hay que huir a toda costa. Es evidente que la calidad del proyecto será un elemento esencial para que esta problemática no suceda o sea mínima. Igualmente será esencial, a este respecto, la calidad de las mediciones que se hayan realizado en el proyecto. Así pues, las mediciones y los criterios de medición ajustados de forma coordinada a las especificaciones con las que se hayan redactado las unidades de obra constituyen un elemento esencial para que la obra a ejecutar se ajuste lo más posible al proyecto. No obstante siempre existen imprevistos que hacen que la exactitud de la obra con el proyecto sea muy similar pero casi nunca idéntica. A minimizar estas desviaciones se deben aplicar los mayores esfuerzos por parte del Promotor. Una estrategia que suele dar buenos resultados es la siguiente: Se fija una cota cero, a partir de la cual la obra no es de esperar que tenga modificaciones ya que responde o tiene la intención de responder a los objetivos del proyecto; por debajo de esa cota cero, que normalmente comprende unidades de obra como movimiento de tierras o cimentaciones a los que se les admite que puedan presentar diferencias entre la medición real de obra y la prevista en el proyecto. Por ejemplo será muy difícil cuantificar la profundidad de rechazo de una cimentación por pilotes, ya que del estudio geotécnico se habrá obtenido una media, que luego la realidad, tras la hinca de cada pilote se encarga de cuantificar realmente; también ser difícil cuantificar el achique de agua necesario en los vaciados, etc. Pero por encima de esta cota cero, con todas las unidades cuantificadas, es una buena practica, que al contratista que hemos seleccionado como adjudicatario, se le dé un plazo para fijar mediciones de esa parte de obra, discutir � priori�, las diferencias que

estime existan en el proyecto, y en consecuencia, hacer firmes las mismas una vez que se firma el contrato, a su riesgo y ventura, proceso con el cual, se producen evidentes ventajas para ambas partes; para el contratista por que se le obliga a revisar el proyecto y puede así detectar y discutir inicialmente criterios y diferencia de medición. Para el promotor, por que así tiene una parte de la obra, la que primero se ejecuta, donde pueden aparecer diferencias presupuestarias, pero una vez en la cota cero, ya sabe con exactitud el coste de la obra a ejecutar por encima de dicha cota. Para ambos, ya que a partir de la cota cero, la elaboración de las certificaciones se pueden simplificar administrativamente, ya que pueden realizarse como un porcentaje de obra ejecutada sobre el total de dicha cota cero. 10.3.6. � ADJUDICACION Una vez seleccionado el contratista se procede a la adjudicación de la obra, notificándole al mismo que tiene un plazo determinado para presentar la documentación que exige el contrato, cuyo modelo ha debido ser discutido previamente, bien en la fase de presentación de ofertas, por haberle adjuntado una copia del mismo, o bien en la discusión de la fase previa de negociación particularizada, con los dos o tres mejores clasificados, que hemos propugnado en el epígrafe 10.3.4. 10.4. - EL CONTRATO DE OBRA Toda la problemática anterior debe trasladarse al mundo jurídico lo mas fielmente posible. 10.4.1. - CONTENIDO JURIDICO En el Código Civil este tipo de contratos viene recogido en sus artículos 1588 a 1600, estableciéndose dos tipos de contrato, según se convenga, con quien ejecute la obra, que: - ponga exclusivamente su trabajo o industria - suministre también los materiales pudiéndose la obra contratarse en dos modalidades: - Por ajuste o precio alzado, que se corresponde en el lenguaje coloquial con el de

precio cerrado.

- Por piezas o por medida, que se corresponde con el que se abona por aplicación de los precios unitarios a las mediciones de las distintas unidades de obra que la componen.

Los elementos del contrato son: a) Personales: el contratista y el promotor b) Reales: la obra y el precio c) Formales: existe libertad de forma Los elementos integrantes del contrato suelen ser los siguientes: - Pliego de Condiciones Técnicas - Oferta económica (mediciones y precios unitarios) - Criterios de medición - Descomposición de precios - Proyecto (memoria, cálculos justificativos y Planos) - Relación de muestras de materiales - Programa de Trabajos 10.4.2. - EL PRECIO Se debe consignar el precio total estimado y la forma de obtención del mismo, la forma de pago, normalmente por medio de certificaciones de una cierta periodicidad, en general mensual, libradas por la Dirección Facultativa, �a buena cuenta� de la liquidación final. Si se acepta, o no, revisión de precios, y en tal caso, las formulas de aplicación y sus limites. 10.4.3. - EL PLAZO Debe consignarse el plazo de ejecución y si existen, los plazos parciales de cumplimiento obligatorio, estableciéndose los limites para que puedan considerarse aumentos de plazo por modificaciones de obra.

Se debe establecer el porcentaje de Retención de Garantía a deducir de cada certificación, así como la forma de devolución de las cantidades retenidas por tal concepto. 10.4.4. - LA RECEPCION DE LAS OBRAS Según lo dispuesto en la LOE la recepción de la obra es el acto por el que los trabajos son aceptados por el Promotor. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma cuando lo acuerden las partes. La recepción deberá consignarse en un Acta de Recepción firmada, al menos por el Promotor y el Contratista, en las que se hará constar: a) Las partes que intervienen b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y

terminada de la misma de que se trate. c) El coste final de la ejecución material de la obra d) La declaración de la recepción d la obra con o sin reserva, especificando, en su

caso, estas, y el plazo en que deberán subsanados los defectos observados. e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus

responsabilidades. 10.4.5. - PENALIZACIONES Se establecen para el caso de incumplimiento de plazos por el contratista, con carácter estrictamente penal, sin eximir al contratista de la indemnización de daños y perjuicios que pudiera derivarse de su actuación. El importe de la penalización se debe considerar liquido, vencido y exigible a efectos de poderlo compensar con cualquier crédito que pudiera existir a favor del Contratista. Normalmente se fija en una cantidad establecida en el contrato por día de retraso, que puede tener carácter variable en función del numero de días acumulados en el retraso. En general, en estos casos, se suele limitar él numero de días acumulados, ya que si sobrepasa esta cuantía, previamente determinada en el contrato, el promotor tiene la facultad de rescindir el contrato.

Realmente este mecánica no sirve como efecto disuasorio, ya que nos encontramos con que su aplicación se realiza cuando el retraso es ya una realidad. Son más eficaces los mecanismos de penalización parcial, que tienen ha penalizar el retraso pero que sirven también como premio, al producirse la devolución automática, si el retraso es recuperado en periodos posteriores, de forma que el plazo final convenido no se ve amenazado. 10.4.6. - SEGUROS Se obligara al Contratista a suscribir una póliza de seguros todo riesgo a la construcción, que cubra la responsabilidad civil por daños a terceros, así como a la propia obra, debiendo figurar como asegurados el Contratista y el Promotor. Además el contratista deberá ser tomador del seguro que cubra los daños materiales establecidos por el plazo de un año por la LOE, cuando estos entren en vigor. 10.5. - TRIBUTACION DEL CONTRATO DE OBRAS En cuanto al efecto fiscal de estos contratos de obra para el Promotor, es que debe soportar el IVA, al tratarse de una prestación de servicios, siendo el tipo aplicable, variable según sea el tipo de obra que se haya contratado, según resumimos, de las consultas vinculantes realizadas a la Administración en el cuadro siguiente:

TABLA N° 10.1

TIPO DE CONTRATO DE OBRA (Formalizados directamente entre Promotor y

Contratista)

TIPO DE IVA APLICABLE

Urbanización Exterior 16% Edificios o Rehabilitación de edificios de uso predominante vivienda (Se entienden como tales sí al menos el 50% de su superficie tiene este uso)

7%

Edificios de tipología distinta a la vivienda 16% Urbanización interior y jardinería de la parcela entre bloques de viviendas

7%

Ídem, realizados en espacios que se destinen a uso publico 16% Obras de mejora (tales como preinstalación de aire acondicionado) en edificios de viviendas en fase de construcción.

7%

Muebles de todo tipo en edificios destinados a viviendas 7% Construcción de Piscina o instalaciones deportivas 16% Ejecución de los Presupuestos de Seguridad y Salud en todo tipo de edificaciones.

16%

Si los contratos no están realizados directamente entre Promotor y Contratista, el tipo de IVA aplicable será del 16%, en todo caso.

En cuanto al momento de devengo en el caso de certificaciones que se pagan por el neto (deducida la retención), aceptando letras o pagares a un determinado plazo, que el Contratista puede descontar. La consulta vinculante de 31/7/95 señala lo siguiente: a) Si la certificación no supone la puesta de la obra a disposición del promotor, el

IVA no se devenga hasta el cobro efectivo de la certificación. b) Si, por el contrario, supone entrega de la obra o parte de ella, se produce el

devengo del IVA con la expedición de la certificación, con independencia del momento en que se produzca el cobro.

c) La negociación de la letra o pagare no se considera pago anticipado, por lo que no

determina devengo de IVA. d) No se consideraran, a estos efectos, efectivamente cobradas las cantidades

retenidas como garantía de la correcta ejecución de las obras, hasta que el importe no haya sido hecho efectivo por el Promotor.

10.6. - LA DIRECCIÓN FACULTATIVA DE LAS OBRAS DE EDIFICACION Según la LOE, el personal cualificado para dirigir las obras de edificación se especifica en la Tabla N° 8. Según la LOE, la Dirección facultativa de la obra esta compuesta de: - EL DIRECTOR DE OBRA: El que formando parte de la Dirección Facultativa,

dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación, y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto. Sus obligaciones son:

- Estar en posesión de la titulación académica adecuada - Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación, de la estructura

proyectada a las características del terreno - Resolver las contingencias que se produzcan durante la obra y consignar en el

libro de ordenes y asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.

- Elaborar a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.

- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra,

así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados, que en su caso, fueran preceptivos.

- Elaborar y suscribir la documentación de la obra para entregarla al promotor con

los visados que en su caso fueran preceptivos. - EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA: El que formando parte

de la Dirección Facultativa asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente las construcciones y la calidad de lo edificado.

10.7. - EL PROJECT MANAGEMENT O DIRECCION INTEGRADA DE PROYECTOS (DIP) Se trata de un conjunto de técnicas mas o menos comunes que pueden servir de ayuda en la planificación y ejecución integrada de proyectos complejos. Las técnicas en que se basa, son la desagregaron del proyecto en unidades de actuación que se pueden desarrollar simultáneamente en el tiempo y su coordinación integrada en orden a alcanzar el objetivo final. Su aplicación a las promociones inmobiliarias parte de la idea básica de que un proyecto inmobiliario consta de diferentes actividades relacionadas entre sí, y mediante una dirección integrada de todas ellas y de sus relaciones con el entorno, se pueden conseguir los objetivos propuestos de manera eficiente. El esquema de utilización de un project management puede adoptar una de las siguientes tipologías: - Como agente puro de la propiedad y diseño - Con responsabilidad de costes y obra, en que asume los riesgos de la operación. - Como contratista y constructor, ya que dichas contrataciones son por cuenta de el.

En España, en proyectos inmobiliarios se ha utilizado el project management, en proyectos complejos como son: la Ciudad de la Imagen en Pozuelo de Alarcon (Madrid) y las torres KIO, en la Plaza de Castilla de Madrid.

PROJECT MANAGEMENT(como puro agente de la

propiedad)PROPIEDAD

PROJECTMANAGEMENT ARQUITECTO

CONTRATISTA

PROJECT MANAGEMENT(con Responsabilidad en Coste y

Obra)PROPIEDAD

PROJECTMANAGEMENT

CONTRATISTA

ARQUITECTO

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 11. - EL PROCESO DE TRANSFORMACION JURIDICA

OBJETIVOS DEL TEMA: Explicar el proceso de transformación física y jurídica que se realiza en una promoción inmobiliaria, partiendo de las fincas del terreno, su modificación física, declarando la obra nueva ejecutada o a ejecutar sobre el mismo, y llegando al establecimiento de la División Horizontal, que permite identificar cada una de las fincas registrales que forman el inmueble. GLOSARIO DE TERMINOS: - Agregación de fincas - Agrupación de fincas - Segregación de fincas - División material de fincas - Declaración de Obra Nueva - Establecimiento del Régimen de División Horizontal - Elementos Comunes de un edificio - Elementos privativos de un edificio - Comunidad de Propietarios - Los Complejos Inmobiliarios - Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles - La Inspección técnica de edificios (ITE)

La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que es su materia prima, a dos procesos de transformación claramente diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformación física, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y otro proceso de transformación jurídica, que nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su comercialización. 11.1. -PROCESO DE TRANSFORMACIÓN FÍSICA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Normalmente, en una Promoción Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios, son para la adquisición del terreno. A continuación se requieren sucesivos desembolsos, en la Fase de Gestión Urbanística, para su transformación, primero en suelo urbanizable, y luego, tras la ejecución de la correspondiente urbanización, para su transformación en suelo finalista, como solar edificable.

Posteriormente hay que diseñar, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promoción Inmobiliaria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercialización, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados. 11.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIÓN JURÍDICA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carácter publico: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El Catastro tiene como finalidad la representación gráfica de los inmuebles, y su objeto único y básico, es el de individualizar y dar existencia física a los mismos, siendo su carácter eminentemente fiscal. Por el contrario, el Registro de la Propiedad, tiene por objeto la descripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurídica en el trafico inmobiliario.

La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados

sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un numero especial y bajo ese numero se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos:

- Naturaleza (rústica o urbana) - Situación - Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes) - Medida superficial (que no es un parámetro esencial) - Nombre (sí existe) - Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita) Las modificaciones físicas de un terreno pueden ser las siguientes: a) AGRUPACION

Dos fincas con numero registral distinto se unen pasando a formar una sola con su nueva descripción, cerrándose los folios de ambas y abriendo uno nuevo.

Así pues los efectos de la operación son: que las fincas iniciales objeto de la agrupación desaparecen y se crea una nueva finca registral. Cuatro aspectos deben tenerse en cuenta en estas operaciones: - Solo pueden ser objeto de agrupación las fincas colindantes o las que no siéndolo

constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas). - Se deben formalizar en escritura publica. - La debe realizar el propietario o propietarios de las fincas agrupadas, titulares

registrales de las mismas. - En el caso de que alguna o algunas de la finca agrupadas este hipotecada, la

hipoteca continuara subsistente sobre la nueva finca resultante de la agrupación.

b) AGREGACION

Una finca que recibe otra cuya hoja registral se cierra, o bien parte de otra, quedando la parte agregada como formando parte de la inicial, con el mismo folio y con igual numero. Solo puede realizarse si la extensión de la finca matriz es por lo menos el quíntuplo de la suma de extensiones de las fincas que se agregan. Los efectos de la operación son:

- la finca agregada a la superior desaparece - permanece la finca de mayor cabida con la nueva descripción resultante de la

agrupación.

MODIFICACIONFISICA:AGRUPACION Y

AGREGACION

FINCA A N° 2.525 DE 2.500 M2. FINCA B

FINCA C

LAS FINCAS A Y B SE AGRUPAN Y SE LES AGREGA LA CFINCA N° 3.518 DE 3.700 M2.

DE 200 M2.

N° 2.325

N° 2.725

DE 1.000 M2.

Cinco son los aspectos que deben tenerse en cuenta: - Solo pueden ser objeto de agregación las fincas colindantes o las que no siéndolo

constituyan una unidad económica (agregación discontinua). - Para que se pueda realizar la agregación es condición indispensable que la

superficie de la finca a agregar no exceda de la quinta parte de la receptora. - Se deben formalizar en escritura publica. - La debe realizar el propietario o propietarios de las fincas afectadas, titulares

registrales de las mismas. - En el caso de que alguna o algunas de las fincas agrupadas este hipotecada, la

hipoteca continuara subsistente sobre la nueva finca resultante de la agrupación.

c) SEGREGACION

A una finca se le separa parte, para constituir con ella una finca independiente (llamada finca segregada), quedando la antigua (llamada finca matriz), en su folio, con la nueva cabida, y abriendo nuevo folio para la segregada. Es una operación que necesita licencia del Ayuntamiento para segregar.

MODIFICACIONES FISICAS:SEGREGACION

FINCA SEGREGADA

FINCA MATRIZ: CABIDA ORIGINAL 12.625 M2.

FINCA MATRIZ N° 2.528

NOTA MARGINAL : SEGREGADA FINCA DE 2.625 M2.

DE 2.625 M2.

NUEVA FINCA N°3.825

SUPERFICIE DESPUES DE SEGREGACION 10.000 M2. Cuatro aspectos deben tenerse en cuenta en relación con este tipo de operaciones: - Solo pueden ser objeto de segregación de terrenos rústicos o urbanos con la

preceptiva licencia municipal. - Se deben formalizar en escritura publica. - La debe realizar el propietario de la finca afectada, titular registral de la misma. - En el caso de que la finca segregada este hipotecada, la hipoteca continuara

subsistente sobre la finca matriz como sobre la porción segregada. d) DIVISION

Una finca se fracciona en varias, cerrándose el folio de aquella y abriendo uno nuevo para cada una de las fincas en que se dividió. Es una operación que también esta sujeta a licencia del Ayuntamiento; si en estos casos resultaran fincas de dimensión inferior a la unidad de cultivo, los Registradores enviaran copia a la Administración Agraria competente.

MODIFICACION FISICA:DIVISION

FINCA MATRIZ N° 2.384 DE 6.500 M2.

FINCA N° 3.265 DE 4.500 M2.FINCA N° 3.264DE 2.000 M2.

Cuatro aspectos deben tenerse en cuenta en relación con este tipo de operaciones: - Solo pueden ser objeto de segregación de terrenos rústicos o urbanos con la

preceptiva licencia municipal. - Se deben formalizar en escritura publica. - La debe realizar el propietario de la finca afectada, titular registral de la misma. - En el caso de que la finca dividida este hipotecada, la hipoteca continuara

subsistente, sin distribuir, sobre las distintas fincas resultantes de la división. Como hemos señalado, todas estas operaciones deben formalizarse en Escritura Publica, estando sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al cumplir los requisitos exigidos para ello: acto de trascendencia jurídico � registral, constancia en escritura publica, objeto valuable, inscribible en el Registro de la Propiedad y no sujeta a TPO pues no implica ningún desplazamiento patrimonial ni sujeta a OS. El tipo vigente del 0,5% al 1% según Comunidades Autónomas, sobre la base compuesta por el valor de:

- Agrupación: la finca resultante - Agregación: la finca agregada - Segregación: La porción segregada - División: cada una de las fincas resultantes

De esta casuística se desprende que siempre que sea posible debe realizarse la operación de agregación frente a la de agrupación, y que así mismo en los casos de segregaciones, al ser la base imponible el valor de la finca segregada sin incluir el resto de la finca matriz, la segregación tendrá un coste fiscal inferior a la división material de fincas. Al impuesto deben agregarse los gastos de arancel Notarial y de arancel del Registro de la Propiedad en cuanto a su inscripción.

A su vez, consecuencia del proceso de ejecución del planeamiento urbanístico, la Junta de Compensación, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con números de fincas nuevos, y en general con la carga de urbanización (importe proporcional que corresponda a su ejecución), que también figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelación (una vez acabada la urbanización y completado, a satisfacción, su pago). En los casos de fincas hipotecadas, puede surgir la duda de si la redistribución de la responsabilidad hipotecaria, por ejemplo entre la finca matriz y la segregada, es otro supuesto distinto de imposición por AJD, aunque la opinión de la doctrina al respecto es que, siempre que no exista alteración de la responsabilidad hipotecaria, no existe un nuevo hecho imponible de AJD independiente de la segregación. Otro supuesto interesante es el de segregaciones efectuadas como operación previa a la extinción de un condominio sobre la finca matriz, en tal caso y siempre que la copropiedad sobre la finca matriz no tenga carácter empresarial, la segregación y ulterior adjudicación a los comuneros del resto de la finca matriz y de la porción segregada supone dos actos sujetos a AJD..

EJEMPLO N° 11.1. � La inmobiliaria PROMSA es propietaria registral de dos fincas urbanas situadas en la Comunidad de Cantabria, la finca A de 250 metros cuadrados de superficie que esta valorada en 100.000 euros; la finca B, de 1.500 metros cuadrados de superficie, valorada en 650.000 euros, ambas finca al ser colindantes las desea unir formalizando la operación de la forma jurídica que tenga menos impacto fiscal. Posteriormente adquiere la finca C de 1.800 metros cuadrados de superficie y valorada en 500.000 euros, que inscribe en el registro de la Propiedad a su nombre y que, igualmente desea unir en una sola finca registral las tres fincas mencionadas anteriormente, ya que todas ellas son colindantes. Se desea conocer el enfoque jurídico que debe dar a las operaciones para que su incidencia fiscal sea mínima.

SOLUCION A) PRIMERA OPERACIÓN La agregación de las fincas A y B, será la figura que tiene menos impacto fiscal, operación que puede realizar al ser la de menos cabida, la A de superficie inferior a la quinta parte de la superficie de la mayor B (1.500/5 = 300 < 250 m2 de cabida de la finca A). El impacto fiscal será: 0,5% s/ 100.000 euros (que es el valor de la finca agregada) = 500 euros. Si hubiéramos realizado una agrupación de las fincas A y B, el coste de la operación hubiera sido de: 0,5% (100.000 + 650.000) = 3.750 euros, o sea siete veces y media más. En el Registro de la Propiedad, permanecerá la finca B, modificándose su cabida, que ahora será de 1.750 metros cuadrados, los linderos y valoración, que ahora pasara a ser de 750.000 euros. B) SEGUNDA OPERACIÓN La única operación posible es la de proceder a una agrupación entre las fincas B con la nueva descripción y la C, con lo que el impacto fiscal será de: 0,5% (750.000 + 500.000) = 0,5% s/ 1.250.000 euros = 6.250 euros

11.3. - LA DECLARACION DE OBRA NUEVA Iniciado el proceso de promoción inmobiliaria, se debe registrar otro cambio físico, declarando la Obra Nueva, que es la edificación que se proyecta ejecutar sobre el solar. Dicho otorgamiento, que debe ser realizado por el propietario o propietarios, titulares registrales de la finca sobre la que se vaya a realizar la edificación, se realizara en escritura publica y puede llevarse a cabo al inicio de la construcción (previa la obtención de la correspondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigirá el Notario). Por Obra Nueva se entiende, la edificación efectuada sobre una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, que modifica, por tanto, las circunstancias materiales de la finca descritas en su asiento registral inicial. La obra se hace constar en Escritura Publica, que a tal objeto describe la obra nueva, acompañado de la Licencia de edificación y de certificación expedida por el

Arquitecto director de la obra acreditativo de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado. En el caso de que la finca sobre la que se declare la obra nueva se hallara hipotecada, la hipoteca no se extiende sobre la edificación salvo que expresamente se hubiera prevista tal evento en la escritura de hipoteca.

Los datos que deben hacerse constar en dicha escritura son los siguientes:

- Numero de plantas - Superficie de parcela ocupada - Total metros cuadrados edificados - Numero de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro

elemento susceptible de aprovechamiento independiente. Si el edificio esta en construcción, hace falta un certificado del Arquitecto de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Además, en estos casos, deberá hacerse constar su terminación mediante acta notarial suscrita por el Arquitecto director de la obra. Según la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la Dirección general de los registros y del Notariado, se establece que la forma de acreditar ante el Notario y registrador la constitución de la garantía a que se refiere el articulo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la declaración de obras nuevas terminadas y actas de finalización de obras, deberán expresarse al menos las siguientes circunstancias: a) relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación 1. - Localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de las obras. 2. - Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestación expresa de que carece de ellas. 3. - Datos registrales si la finca estuviera inscrita. 4. - Plano de situación del solar o edificio en su conjunto. b) Relativas al seguro

1. - Calificación y modalidad del seguro, esto es, si se trata de un seguro de daños o de caución, con expresa mención de su carácter de seguro obligatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación, y que se rige por lo dispuesto en la citada ley y en lo no previsto en ella, en la Ley 50/ 1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro. 2. - garantías cubiertas, que deben ser al menos las señaladas en el articulo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresión de la fecha en que han entrado en vigor. 3. - capital asegurado, como mínimo igual al coste final de ejecución. 4. - Plazo de vigencia, que será al menos el de diez años a contar desde la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta fecha. 5. - El importe y forma de pago de la prima, expresando en su caso, el fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera prima, o al menos, una fracción de la misma. 6. - La franquicia convenida, con un máximo del 1 por 100 del capital asegurado por unidad registral. 7. - Identificación del tomador del seguro, que será el promotor o el constructor de la edificación. 8. - Expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los primeros. c) Relativas a la entidad aseguradora 1. - Identificación de la compañía o entidad aseguradora. 2. - Autorización para operar en España. 3. - Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado o suplemento y concepto en el que interviene. La firma estar legitimada, pudiendo hacerse la legitimación en la escritura de obra nueva o acta de finalización de obras, incorporándose el documento a la matriz. La escritura de Declaración de Obra Nueva en construcción o terminada queda sujeta al impuesto de AJD, mientras que el acta acreditativa del final de la obra no queda sujeta, ya que, aunque tiene acceso al Registro de la Propiedad, carece de contenido económico puesto que la obra ya ha tributado en la escritura de declaración.

11.4. - EL ESTABLECIMIENTO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL A continuación de haber declarado la Obra Nueva, o de forma simultanea con la anterior declaración, se suele otorgar ante Notario, el correspondiente Régimen de División Horizontal, también en escritura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrán ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento común) que componen la edificación proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas. Es una declaración, efectuada en escritura publica, que debe realizar el propietario o propietarios registrales del inmueble, mediante la cual se divide la finca, sobre la que se ha declarado la obra nueva, en varias fincas: una por cada piso, local, trastero o, en general, por todos y cada una de las fincas independientes(como puede ser las destinadas a garaje) resultantes según el proyecto de la edificación realizada o a realizar. Surgen así tantas fincas registrales nuevas (que tendrán por tanto numero registral distinto)como fincas independientes consten en el proyecto. En el caso de que el inmueble que se constituye en propiedad horizontal se hallara hipotecado, la hipoteca se extiende sobre todos los departamentos privativos, salvo que con la intervención del acreedor hipotecario se proceda a distribuir la responsabilidad hipotecaria entre los departamentos. La declaración inscribe como una finca los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción este concluida o, por lo menos, comenzada, así como los pisos o locales siempre que conste la constitución del régimen de propiedad horizontal.

A su vez, Registro y Catastro están cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia catastral.

Como vemos, con este entramado jurídico, se pasa de la finca original, aportada inicialmente, a la Junta de Compensación, a tener individualizadas en el Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercialización inmobiliaria. Se puede así, establecer contratos, públicos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promoción, que tendrán total seguridad jurídica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso.

Así mismo, la entidad que financia la promoción inmobiliaria, por medio de la correspondiente garantía hipotecaria, tiene mayor seguridad jurídica, al poder dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma. Y en consecuencia, al constituirse la escritura de préstamo hipotecario, no exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaración de Obra Nueva y la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, para así poder dividir la garantía hipotecaria entre las fincas resultantes de la promoción.

FINALIZACION DELPROCESO JURIDICO DE

TRANSFORM ACION



PLN ATA BA JA : LOCA LES CO M ERCIALES

P-1

P-2

P-3

BA JO

RA SA NTE

PISO 3° B FINCA N° 25.608

TERRENO FIN CA 25.600

ESCA LERA(ZON A CO M U N)

El establecimiento de este régimen especial de copropiedad horizontal o propiedad de casas por pisos se encuentra regulada en el articulo 396 del Código Civil, y en la denominada Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio, modificada parcialmente en los años 1988, 1990, 1992, y recientemente, por la Ley 8/1999. La propiedad horizontal se refiere al derecho de copropiedad que cada dueño tiene de un piso o local de un edificio sobre los elementos comunes del mismo. Así, lo característico de este régimen es que aparte de la existencia de pisos o locales con sus anejos, que puedan ser propiedad exclusiva de alguno de los ocupantes de ese edificio en cuestión, existen otra serie de elementos, denominados elementos comunes, que son necesarios para el adecuado uso de las propiedades individuales y sobre los que es necesario que se adopten acuerdos por todos los propietarios de ese edificio, reunidos en Junta de Comunidad, para una adecuada administración y gestión. Lo característico de este tipo especial de copropiedad frente a la copropiedad ordinaria regulado en el Código Civil, es que en este ultimo se concede una facultad a los copropietarios para que soliciten la división de la cosa común, y si se trata de una cosa indivisible, solicitar que se venda y se distribuya el dinero en la proporción a las cuotas de propiedad de cada uno de los condueños, mientras que en el régimen de propiedad horizontal la ley no da este derecho a los miembros de la misma. Debemos pues, distinguir lo que son elementos comunes de los privativos para saber que derechos y obligaciones corresponde a cada propietario sobre los mismos, que tipo de obras podrán realizar en ellos sin necesidad de que previamente exista autorización de la comunidad de propietarios, etc.

A) Elementos comunes La ley no define ni enumera exhaustivamente lo que son elementos comunes sino que se limita a hacer mención de alguno de ellos que pueden tener ese carácter, tales como: a) Elementos comunes por naturaleza o esenciales - Las fachadas - Los muros principales - Las escaleras - Los ascensores - La red de abastecimiento y evacuación de aguas - Los tejados b) Elementos comunes por destino o accidentales - Los patios interiores - La portería Y habrá que acudir al titulo constitutivo del edificio para conocer cuales son unos y cuales otros, para constatar si existen elementos accidentales, que serán los únicos elementos comunes, que pueden ser convertidos en privativos a través de un proceso de desafectacion tomado por acuerdo unánime de todos los propietarios. Es frecuente encontrarnos también que en este tipo de elementos comunes de carácter accidental, se asigna su uso exclusivo, a algún piso o local concreto, como por ejemplo es el caso de la utilización de los patios interiores o las azoteas, que se reservan para su uso exclusivo de los pisos bajos o áticos, respectivamente, a pesar de ser elementos comunes. Sobre cada uno de estos elementos cada propietario tiene un derecho de copropiedad por cuotas ideales o coeficientes, cuyo calculo veremos con detalle en el epígrafe 16.4, que es inherente a la propiedad privativa de cada piso o local, sin que puedan

ser vendidos independientemente de sus cuotas de participación sobre los elementos comunes. B) Elementos privativos Podemos definirlos como los diferentes pisos o locales con sus anejos (trasteros, por ejemplo) susceptibles de aprovechamiento independiente. Aunque lógicamente su propiedad sé vera limitada a realizar en ellos un uso adecuado a su naturaleza, no pudiendo perturbar a los demás vecinos. Por ejemplo, no puede realizar obras en su interior que afecten a la estabilidad del edificio en su conjunto, ni puede realizar actividades que causen molestias a los vecinos. La escritura publica de otorgamiento de este régimen suele o puede tener tres partes diferenciadas: - TITULO CONSTITUTIVO Donde se regula el régimen externo y constitutivo de la comunidad de propietarios. Si el edificio esta inscrito en el Registro de la Propiedad y dividido horizontalmente suelen aparecer inscritas estas normas sobre el titulo constitutivo en la finca matriz del edificio, y no en cada uno de los folios registrales que describen individualmente los pisos o locales que componen el edificio. Por tanto, si están inscritos esos estatutos producirán sus efectos frente a terceros adquirentes, y así estos nuevos adquirentes, no podrán alegar, por ejemplo, una menor participación en gastos comunes que el coeficiente o cuata establecido en el titulo inscrito. Aparte de la descripción del inmueble y de los pisos o locales, el contenido característico del titulo constitutivo, es que refleja las cuotas de participación, normalmente expresadas en coeficientes porcentuales, que corresponden a cada piso o local ya sea para participar en gastos, que es lo normal, o para participar, en su caso, en los eventuales ingresos de la Comunidad (como pueden ser los casos de que un tercero alquile la azotea para poner una antena de telefonía o para poner un cartel publicitario). Si alguno de los propietarios no estuviera de acuerdo con las cuotas asignadas en el titulo, deberá acudir a la Junta de Comunidad exponiendo sus motivos de disconformidad, y en caso de que se acepte el cambio por unanimidad proceder al cambio de aquellos. Si por el contrario la Junta no le da la razón podrá acudir a los tribunales.

- ESTATUTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL A través de los mismos, se regula preferentemente todo lo relativo al funcionamiento de la Comunidad, estableciendo, entre otras cosas, normas sobre como adoptar los acuerdos, que necesariamente deberán adaptarse a la normativa legal vigente, estableciendo, por ejemplo, disposiciones sobre por donde pueden construirse las salidas de humo y ventilación de los locales que se instalen en el futuro en los bajos del edificio, o si estos locales pueden colocar o no rótulos luminosos en la fachada del inmueble. Son normas, que complementan el titulo constitutivo y forman parte de el, por lo que también se inscriben en el Registro de la Propiedad. El procedimiento más económico, y por otro lado más interesante para el promotor, es incluirlos en la misma escritura donde se otorga del Régimen de Propiedad Horizontal. Y decimos que es muy interesante elaborarlos, previamente a la formalización de contratos de compraventa de pisos y locales, y dejarlos inscritos en el Registro de la Propiedad, porque de esa manera se consigue que el texto refleje de la forma más flexible que sea legalmente posible las necesidades de venta del promotor, y también porque su inscripción registral, como ya hemos señalado, obliga a terceros adquirentes, que no pueden alegar su desconocimiento. Por ejemplo, en el caso de que en el proyecto existan varios locales de superficie relativamente pequeñas, que se pueden agrupar, podrá ser de interés, que se reflejen en la escritura de división horizontal, como fincas agrupadas de mayor superficie, reflejando en el titulo o en estatutos, el derecho del promotor a proceder a su división en otros mas pequeños, de forma que la suma de los nuevos coeficientes de participación sea igual al establecido para el local agrupado, con lo cual no se verán afectados el resto de coeficientes, y el promotor tendrá libertad para proceder a su venta sin ninguna restricción de mercado, ya que podrá ofertar locales pequeños o agrupados en uno de mayor superficie. Otra precaución a definir en estatutos, es la de facilitar no solo el paso de instalaciones para que los locales puedan colocar sus conductos de salida de humos, de ventilación o de aire acondicionado, a traves de los elementos comunes, sino que además deberán facilitar la instalación en la terraza o azoteas del edificio de las correspondientes maquinaria de aire acondicionado, y no solo permitir su instalación, sino además, su acceso, por escaleras o ascensores, para instalar o para mantenimiento o reparación. Toda las facilidades que podamos dar a los locales, redundara para el promotor en una ampliación de su mercado potencial de clientes, que en caso contrario se vería notablemente restringido (por ejemplo sí nuestro cliente potencial no puede instalar un bar o una cafetería, etc.).

- NORMAS O REGLAMENTO DE REGIMEN INTERIOR Es un documento que regula el uso y destino que debe darse al edificio, los locales, instalaciones o servicios. Dichas normas regulan detalles de convivencia como por ejemplo, la forma de recoger o depositar las basuras, los horarios de uso de la piscina o el tenis comunitario, etc. A diferencia de los documentos anteriores no se inscriben en el Registro de la Propiedad, pudiéndose adoptar acuerdos para modificar estas normas por mayoría simple. En general es un documento que el promotor no elabora, aunque para facilidad de los miembros de la Junta puede facilitarles un borrador de trabajo. El aspecto que si debe cuidar el promotor, es reservarse en el contrato privado, cuyo texto servirá de base para redactar la minuta de la escritura de compraventa, dos cuestiones: a) la de convocar la primera Junta de Comunidad y nombrar Presidente y

Administrador (legalmente la Junta pueden convocarla el Presidente, o bien, la cuarta parte de los propietarios que a su vez representen el 25 % de las cuotas de participación).

b) Exigir en el momento de firmar la escritura el desembolso de la cantidad

estipulada en el contrato privado como fondo de maniobra inicial de la comunidad, que la ley establece en un mínimo del 5% del ultimo presupuesto ordinario y del 2,5% en las comunidades de nueva creación.

Conviene tener también una idea del papel que desempeña el Administrador de Fincas, cuya profesión aparece regulada en el Decreto 693/1968, por el que se creo el Colegio Oficial de Administradores de Fincas, modificada por la Ley 2/1974 modificada por la Ley 74/1978 de Colegios Profesionales. Se encarga de velar por el correcto régimen de gestión, gobierno y asesoramiento de la comunidad y también ejerce todas las funciones de tipo económico, como son la preparación de presupuestos, el cobro de recibos, la reclamación a morosos, etc. Y por ultimo del régimen de adopción de acuerdos, que se toman después de las ultimas modificaciones legales de acuerdo con la tabla siguiente: Es frecuente que este régimen de propiedad horizontal se constituya en la misma escritura que la declaración de obra nueva; en este caso tendremos dos hechos imponibles sujetos a AJD: - Declaración de Obra Nueva, cuya base imponible será el valor declarado como

coste de la edificación.

- División Horizontal, cuya base imponible será la suma del valor declarado del

solar mas el de la edificación. - Los estatutos no están sujetos a AJD, aunque accedan al Registro de la Propiedad

no tienen objeto valuable independiente de la constitución del régimen. TABLA N° 11.1

SE EXIGE TIPO DE ACUERDO (2) UNANIMIDAD - Para aprobar o modificar el titulo

constitutivo. - Idem los estatutos de la Comunidad.

MAYORIA CUALIFICADA (3/5 Partes del total de propietarios que representen 3/5 partes de la cuota de participación) (1).

- Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general (ascensor, portería, vigilancia, etc.).

MAYORIA DE 1/3 (que representen un tercio de propietarios y cuotas).

- Instalar servicios de telecomunicaciones, suministros energéticos colectivos o aprovechamiento de energías limpias

MAYORIA SIMPLE (que representen a su vez la mayoría de cuotas).

- Resto de acuerdos

(1) la ley establece que para adoptar estos acuerdos, se consideraran como votos

validos y favorable sal acuerdo los de aquellos propietarios ausentes que debidamente citados no discrepen del mismo en el plazo de 30 días.

(2) Las acciones judiciales para impugnar estos acuerdos caducan en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo.

En las promociones inmobiliaria en régimen de Comunidad de Propietarios, son los copropietarios quienes adquieren el solar (ya que la Comunidad como tal, no tiene personalidad jurídica propia, a diferencia de las Cooperativas que si son personas jurídicamente distintas de las de sus socios) en condominio ordinario mediante cuotas indivisas correspondientes a su participación en el futuro edificio a construir. En estos casos construido el inmueble, la conversión del régimen de copropiedad existente sobre el inmueble en régimen de propiedad horizontal, que permitirá a cada propietario el uso exclusivo de su dependencia privativa, puede realizarse por dos vías: a) La comunidad denominada �valenciana�, que supone declarar la obra nueva

haciendo constar que cada propietario del terreno ha construido su

correspondiente departamento privativo y con los demás condueños en la proporción que corresponda los elementos comunes del inmueble.

b) La comunidad ordinaria, que parte de que la obra nueva, comprendiendo tanto los

elementos comunes como los departamentos privativos, ha sido construida conjuntamente por todos los copropietarios en su correspondiente proporción.

El segundo supuesto, exige que una vez construido el inmueble en régimen de propiedad horizontal es preciso disolver el condominio existente sobre el total del inmueble para concretar la propiedad de cada comunero, mientras que el supuesto primero no requiere ulterior disolución del condominio. Así pues el esquema de operaciones sujetas a AJD, en el caso de la comunidad ordinaria será el siguiente: - Declaración de Obra Nueva, por todos los propietarios - Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal - Disolución de la Comunidad Mientras que el esquema operativo para el primer caso solo contendrá las dos primeras. No obstante la Sentencia del TS de 12/11/1998, ha considerado que la constitución en régimen de propiedad horizontal y disolución de la comunidad ordinaria preexistente con determinación de los departamentos privativos correspondientes a cada copropietario suponen un solo acto sujeto a AJD, por los que los dos sistemas, a estos efectos, son idénticos. EJEMPLO 11.2. - Los Sres. A, B y C copropietarios por terceras partes indivisas de un solar ubicado en la Comunidad Valenciana, declaran en la misma escritura publica, la obra nueva de una edificación sobre el mismo, constituyen el régimen de propiedad horizontal en tres viviendas y determinan cual es el que corresponde a cada comunero. El solar tiene una valoración de 600.000 euros y la edificación se valora en 800.000 euros. Calcular la implicación fiscal de la operación. SOLUCION Operaciones: Declaración de Obra Nueva y Régimen de División Horizontal Sujetas a AJD, con un hecho imponible para cada una de ellas. El tipo impositivo en la Comunidad Valenciana en 2002 es del 1% Liquidación: Base Imponible de la Obra Nueva = 800.000 euros

Base Imponible Div. Horizontal = (600.000 + 800.000) = 1.400.000 euros Base Imponible Total = 800.000 + 1.400.000 = 2.200.000 euros Liquidación = 1% s/ 2.200.000 = 22.000 euros 11.5. - AGRUPACIONES DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EN COMPLEJOS INMOBILIARIOS Una de las novedades de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal establecida por la Ley 8/1999, ha sido la de regular de forma expresa, en su articulo 24, los complejos inmobiliarios privados, es decir los conjuntos de edificaciones independientes que comparten una serie de elementos o servicios comunes. Estos complejos inmobiliarios privados deben reunir los siguientes requisitos: - estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si

cuyo destino principal se a la vivienda o locales. - participar los titulares de esos inmuebles en una copropiedad indivisible sobre

otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Dependiendo de la voluntad de los propietarios, existen dos formas distintas de organización: A) Crear una sola comunidad de propietarios, supuesto que recibe el nombre de

�propiedad horizontal tumbada�. B) Crear una agrupación de comunidades de propietarios El titulo constitutivo será otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que lo integran, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios de cada una de ellas. En el titulo se describirá el complejo y sus elementos, viales, instalaciones, servicios comunes, etc. Desde el punto de vista registral implica la apertura de un folio general para todo el conjunto, la de otro folio para cada subcomunidad y la apertura de tantos folios individuales para cada uno de los departamentos privativos que se constituyan en fincas independientes. La operación esta sujeta a AJD, como operación única, sobre la base imponible que será el valor total de los inmuebles (edificación mas suelo y demás elementos comunes, ya que el suelo ya lo es).

En el caso de complejos inmobiliarios que se ejecuten por fases, la ampliación del régimen del complejo y la constitución en régimen de propiedad horizontal de cada una de las fases queda igualmente sujeta a AJD, si bien como único hecho imponible y sirviendo de base el valor real de la fase incorporada, sin computar el valor del conjunto preexistente. EJEMPLO 11.3. - La sociedad promotora PROMSA propietario registral de un solar edificable, sito en Madrid, declara sobre el mismo la obra nueva de tres edificios, cada uno de ellos valorado en 1.800.000 euros, constituyendo un conjunto inmobiliario, del cual cada edificio forma una subcomunidad. El valor declarado del solar es de 900.000 euros. Calcular el impacto fiscal que supone la realización de tal operación. SOLUCION Se trata de dos hechos imponibles: La declaración de Obra Nueva y la Constitución de Régimen de Conjunto inmobiliario, ambos sujetos a AJD, al tipo vigente para 2002 en la Comunidad de Madrid, del 1%. Las liquidaciones que procede efectuar son las siguientes: a) Declaración de Obra Nueva

Base = 3 x 1.800.000 valor total de los tres edificios = 5.400.000 euros Cuota = 1% s/ 5.400.000 = 54.000 euros

b) Constitución Conjunto Inmobiliario

Base = 3 x 1.800.000 + 900.000 = valor total de los tres edificios mas el suelo = 6.300.000 euros Cuota = 1% s/ 6.300.000 = 63.000 euros

11.6. - OBLIGACIONES DE CONSERVACION DE EDIFICIOS POR SUS PROPIETARIOS Según el articulo 16.1 de la LOE son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante una adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación y los seguros y garantías con que esta cuente. Según el articulo 16.2 de la LOE son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

Igualmente en el articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal se establecen ciertas obligaciones del propietario del inmueble, entre otras, las relativas a la conservación y el mantenimiento del inmueble, como son las de respetar las instalaciones generales, además de mantener en buen estado de conservación su propio piso. Las Comunidades de propietarios podrán exigir la realización de obras de mejora aplicando el importe de tres mensualidades de cuotas, todo ello sin perjuicio de la imposición de los fondos de reserva que establece la ley. Respecto a las obligaciones de conservación que le corresponde a cada propietario, ciertos Ayuntamientos como el de Madrid ha establecido la Inspección técnica de Edificios (ITE), que entro en vigor el 1 de enero de 2000, por la cual en el año 2000 debían pasar la correspondiente inspección los edificios de mas de 20 años de antigüedad e inscritos en el Catalogo de Edificios Protegidos del Plan General de Madrid; En el año 2001 tenían que pasarla los edificios que, cumplidos 20 años, estén ubicados en el centro histórico y cascos periféricos. En el año 2002 a los edificios construidos antes de 1960, y así sucesivamente los restantes años, volviendo a ser revisados en el años 2010 los que fueron inspeccionados en el 2000.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 12. - LOS COSTES DE LA PROMOCION INMOBILIARIA

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: Describir de forma detallada los distintos costes que integran las dos fases en que se puede dividir una promoción inmobiliaria: Los costes de la Gestión Urbanística y los Costes de la Promoción, propiamente dicha. GLOSARIO DE TERMINOS: - Control de Calidad - Acometida de servicios - Impuesto de Actividades Económicas (IAE) - Costes de Gestión Urbanística - Costes de Promoción Inmobiliaria - Tasas - Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

12.1. - LOS COSTES DE LA GESTIÓN URBANISTICA En cada una de las fases que caracterizan una promoción inmobiliaria, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusión del suelo y del coste de la obra. El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros siguientes:

TABLA N° 12.1 COSTES EN LA FASE DE GESTIÓN URBANISTICA

Adquisición del Terreno

- Pago propietarios - Gastos de Titulación (Notario y

Registro) - Impuestos que gravan la adquisición

(ITP y AJD o IVA) - Impuestos Locales (IBI, IVTU)

Documentos de Planeamiento

- Proyecto de Programación Urbanística (PAU)

- Plan Parcial (PP) - Plan de Reforma Interior(PERI) - Estudio de Detalle (ED)


- Sobre los documentos de Planeamiento

Desarrollo Sistema de Ejecución

- Constitución Junta Compensación - Proyecto de Compensación y/o de

Reparcelación Tasas Municipales de Tramitación

- Sobre los documentos de los Sistemas de Ejecución.

Proyecto de Urbanización

- Honorarios Técnicos - Licencia Obras Urbanización

Ejecución Obras de Urbanización

- Pago Contratista - Dirección Técnica Obras Urb.

Gastos Financieros - Coste prestamos y créditos Los costes asociados a la transformación de un suelo, los podemos agrupar en los siguientes conceptos: a) Honorarios Técnicos de elaboración de los Documentos y Proyectos de

Planeamiento necesarios: Programa de Actuación Urbanística, Plan Parcial, Estudio de Detalle, Plan Especial, Plan de Reforma Interior, Estudios de Evaluación de Impacto Ambiental, etc.

b) Tasas Municipales o Autonómicas de tramitación de los Documentos de Planeamiento.

c) Honorarios Técnicos de elaboración de los Documentos y Proyectos de Ejecución

del Planeamiento: Estatutos y Bases de Juntas de Compensación, Proyectos de Parcelación, Compensación o Reparcelación y Proyectos de Obras de Urbanización.

d) Tasas Municipales de tramitación de los Documentos y proyectos de Ejecución

del Planeamiento. A cuyo análisis vamos a dedicar los epígrafes siguientes. 12.1.1. - COSTES DE GESTIÓN DEL PLANEAMIENTO

El Colegio de Arquitectos de Madrid, publica la siguiente tabla de Honorarios orientativa: - Planes Parciales

TABLA N° 12.2 SUPERF. ACTUACION (HA.)

Honorarios (EUROS/ HA.)

Hasta 5 4.808 Hasta 25 4.207 Hasta 50 3.606 Hasta 100 3.005 Hasta 500 1.803 Mas de 500 901

Estos honorarios se aplican para trabajos de duración hasta 12 meses; para duraciones mayores se aplicarán proporcionalmente al tiempo de duración del trabajo. Para suelo industrial se aplicarán con el coeficiente 0,7 - Estudios de Detalle

TABLA N° 12.3 SUP. DE ACTUACION (HA.) Honorarios (EUROS/ HA.) Hasta 2 3.606 Hasta 5 3.005 Mas de 5 2.404

Se aplicarán cuando sólo contemplen ordenación de volúmenes; para el caso que además contengan el estudio de alineaciones y rasantes a las cifras indicadas se les aplicará un coeficiente de 1,2

- Parcelaciones y Reparcelaciones Se calculan en % sobre los honorarios que se aplicarían a un P.P. de la misma superficie sobre la que se actúa y con arreglo a los siguientes intervalos: TABLA N° 12.4

RESULTANTE N° PARCELAS/HA.

Honorarios (% S/ HONOR. P.P.)

Hasta 0,50 15 De 0,50 a 5,00 20 De 5,00 a 20,00 25 De 20,00 a 35,00 35 De 35,00 a 50,00 40 Mas de 50,00 45

Sirve la nota de plazo superior a 18 meses, ya comentada. - Proyectos de Compensación Sirven para su cálculo los del P.P. referido a igual ámbito, multiplicados por un coeficiente, función del número de propietarios, complejidad, etc., que oscilará entre 20% y 70%. - Programas de Actuación Urbanística

Se aplican los de los Planes Parciales a los que acompañan por un porcentaje del 25%.

- Proyectos de Urbanización

Se aplicará la siguiente tabla: TABLA N° 12.5

M2. DE LA ACTUACION PORCENTAJE (%) Hasta 10.000 7,50 De 10.001 a 30.000 6,10 De 30.001 a 70.000 5,40 De 70.001 a 180.000 4,70 De 180.001 a 360.000 4,00 De 360.001 a 630.000 3,50 De 630.001 a 1.300.000 3,00 De 1.300.001 a 2.400.000 2,40 De 2.400.001 a 3.600.000 2,10 Mas de 3.600.000 1,90

Sobre la cantidad de honorarios así obtenida se podrá realizar una modulación comprendida entre el 0,8 y 1,2 en función de la complejidad del trabajo a realizar.

12.1.2. - COSTES DE TRAMITACION DE LOS SISTEMAS DE GESTIÓN URBANISTICA

A los costes señalados en el epígrafe anterior, hay que añadir el coste de las tasas municipales, ya que en virtud de la Ley 25/1998, de 13 de julio, de modificación del Régimen Legal de las Tasas Estatales y Locales y de Reordenación de las Prestaciones Patrimoniales de Carácter Publico, que permite a los Ayuntamientos girar una serie de tasas por la tramitación de documentos de planeamiento urbanístico, estos han promulgado una serie de Ordenanzas Fiscales, vigentes desde 1/1/1999, que regulan el cobro de tasas por la tramitación de los siguientes documentos urbanísticos:

- Tasa por Programa de Actuación Urbanística - Tasa por Plan Parcial y/o Plan Especial - Tasa por Estudio de Detalle - Tasa por Parcelación y/o Reparcelación - Tasa por Proyecto de Compensación - Tasa por Estatutos Juntas de Compensación

Como es natural es muy difícil homogeneizar estos costes, por lo que como una primera aproximación podemos señalar lo siguiente:

1) Para los PAU, Planes Parciales y/o Especiales, puede utilizarse la Tabla:

TABLA N° 12.6

SUPERFICIE ACTUACION EN HA.

TASA APLICABLE EN EUROS/M2. SUELO

Hasta 1 0,069 De 1 a 3 0,060 De 3 a 5 0,054 De 5 a 10 0,042 De 10 a 15 0,048

De 15 a 20 0,045 De 20 a 25 0,033 De 25 a 50 0,024 De 50 a 100 0,012 Mas de 100 0,006

2) Para los Estudios de Detalle la misma Tabla reducida en un 25%

3) Las Reparcelaciones, Parcelaciones, Segregaciones y Proyectos de

Compensación, se puede utilizar la tabla siguiente: TABLA N° 12.7

SUPERFICIE ACTUACION EN HA.

TASA APLICABLE EN EUROS/POR M2. DE SUELO

Hasta 5 0,033 Exceso de 5 hasta 10 0,026 Exceso de 10 hasta 25 0,020 Exceso de 25 hasta 50 0,013 Exceso de 50 hasta 100 0,006 Mas de 100 0,003

4) Para los Proyectos de Bases de Estatutos y Juntas de Compensación un orden

de magnitud puede ser de 500 a 1.000 Euros. dependiendo del numero de propietarios.

En el mismo contexto hay que considerar la Leyes de Tasas y Precios Públicos que publican las Comunidades Autónomas, que contienen una tasa por tramitación de expedientes de aprovechamiento urbanístico; por ejemplo la Ley 27/1997, modificada por la Ley 2/1998, de 2 de marzo de la Comunidad de Madrid, establece la siguiente tasa:

Tarifa 161.1. - Instrumentos de planeamiento urbanístico general( Planes generales, Normas Subsidiarias, Proyectos de delimitación de suelo urbano, Programas de Actuación Urbanística y otros del mismo rango), originarios o en revisión de modificaciones de cualquier índole.

Por unidad de aprovechamiento o metro cuadrado de edificabilidad de incremento respecto al planeamiento vigente��.0,060 euros

Tarifa 161.2. - Instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo (Planes Parciales, Especiales u otros del mismo rango), originarios o en revisión de cualquier índole.

Por unidad de aprovechamiento o metro cuadrado de Edificabilidad ��. 0,006 euros

12.1.3. - COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACION EXTERIOR El coste de las obras de urbanización, tiene dos componentes: a) La tasa de licencia de obras, ya que no existe en este caso el Impuesto de

Construcción y Obras sobre la urbanización. b) El coste de ejecución de las propias obras de urbanización, que es difícil estimar,

con carácter general, un coste para las obras de urbanización, existen métodos que refieren el coste a la superficie de viales, otros, los más prácticos se basan en la experiencia de obras similares. Un rango estimativo de valores, utilizando el precio por metro cuadrado de repercusión como índice de coste, se sitúa entre los 25 Euros./m2. Para una urbanización sencilla, hasta la 150 Euros./m2. , para el caso de que existan conexiones exteriores de coste muy significativo.

En resumen, el desglose de costes asociados a la transformación de un terreno puede tener el desglose siguiente:

Inversión Inicial ( Precio de Adquisición) + Honorarios de Proyectos de Planeamiento + Tasas Municipales Tramitación Instrumentos de Planeamiento + Honorarios por Estudio de Impacto Ambiental + Tasas Municipales aprobación Estatutos Juntas de Compensación + Honorarios Notarios y Registradores de la Propiedad por Gastos Titulación de suelo + Tasas Tramitación Comunidad Instrumentos de Planeamiento + Proyecto de Urbanización + Licencia de Obras de Urbanización + Tasas tramitación Proyecto Urbanización

+ Coste de Ejecución de la Urbanización + Gastos Financieros ( que como más tarde veremos podemos computar

como un coste a añadir a los terrenos, hasta la entrega de las edificaciones) = Valor Total del Suelo

que podemos dividir por los metros cuadrados a edificar, después de cesiones para obtener el precio final como terrenos ya urbanizados calificados como solares de repercusión por metro cuadrado edificable, que será el valor inicial a considerar por el Promotor, supuesto que ha adquirido el terreno en su estado bruto, esto es sin transformar, soportando todos los gastos y costes de la fase de Gestión Urbanística,

siendo por tanto este el precio de partida de la Promoción Inmobiliaria, a desarrollar en los próximos capítulos. 12.2. - LOS COSTES DE LA PROMOCION INMOBILIARIA TABLA N° 12.8

FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA Estudios previos - Levantamiento Topográfico

- Estudio Geotécnico Proyectos - Proyecto Básico (Arquitecto)

- Proyecto de Ejecución (Arq.) - Estudio Seguridad y Salud (Apar.)

Licencia de Obras - Impuesto sobre Construcciones - Tasas Municipales - Avales Garantía reposiciones

Ejecución Obra de Edificación

- Viviendas - Locales - Anejos (Garajes y/o Trasteros) - Urbanización Interior (Piscinas, Jardines,

etc.) Dirección Técnica de las Obras

- Dirección Obras (Arquitecto y Aparejador)- Dirección Seguridad y Salud - Control de Calidad

Gastos de Titulación - Declaración de Obra Nueva - División Horizontal - Formalización Escritura Préstamo

Hipotecario Otras Licencias y Tasas - Licencia de Primera Ocupación

- Tasas Viviendas Protección Publica (en su caso)

- Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) - Impuesto Municipal Actividades

Económicas (IAE) - Cédula de Habitabilidad ( en su caso)

Gastos de Implantación de Servicios

- Acometida Eléctrica - Boletines de Energía y Agua

Gastos Financieros - Intereses Aplazamiento pagos adquisición de los terrenos.

- Intereses Prestamos Hipotecarios - Avales cantidades a cuenta. - Intereses Prestamos Puente y/o líneas de

crédito. - Gastos por Descuento de Efectos

12.2.1. - IMPUESTO MUNICIPAL DE PLUSVALIA. Es un tema que ya fue tratado en el epígrafe, en cuanto a su incidencia en la adquisición de terrenos, en donde el sujeto pasivo del impuesto será el vendedor de los mismos. No obstante el hecho imponible de este impuesto nos lo encontramos nuevamente, cuando el promotor vende el producto inmobiliario objeto de su promoción, por el tiempo transcurrido desde que adquirió el solar, hasta que lo transmite según el coeficiente de propiedad horizontal de cada piso, local, garaje o trastero transmitido. 12.2.5. � ESTUDIO GEOTECNICO

Representa también, al igual que en el caso anterior, un coste variable según la tipología del trabajo a realizar, estimando que un rango de valores medios puede establecerse entre las 3.000 y 25.000 euros.

Al tratarse de una prestación de servicios la factura estará sujeta a IVA al 16%, que deberá soportar el Promotor, no existiendo retención por IRPF si quien factura es un empresario y existiendo retención del 18%, si es un profesional persona física. 12.2.6. � URBANIZACION INTERIOR El valor de este epígrafe se refiere exclusivamente a la urbanización interior, ya que la exterior, en caso de ser necesaria su ejecución, se tiene en cuenta como mayor coste del terreno, necesario para su transformación a solar o suelo finalista. Se suele emplear como parámetro de calculo el valor de repercusión por metro cuadrado edificado sobre rasante, y lógicamente su valor dependerá de la calidad que pretendamos dar a los diversos componentes de la misma: piscina (iluminada o no), polideportivo, sauna, tenis (numero de pistas), etc.; un rango estimativo de valores puede estar comprendido entre las 6 a 90 euros/metro cuadrado construido sobre rasante. 12.2.7. - CONSTRUCCION Este valor también es muy variable, dependiendo de la tipología edificatoria que se emplee, la situación de la obra con su mayor o menor dificultad de movimiento de materiales, grúas, etc.; él numero de plantas del edificio, la calidad de los interiores, los materiales de fachada, etc. Se suele recurrir a la propia experiencia, aunque no existen dos obras iguales, o bien a parámetros de valores medios como pueden ser, los que recomendamos a continuación, evidentemente su uso deberá estar sujeto a las precauciones de rigor. A) Valores estadísticos de coste de edificación del Ministerio de Fomento

B) Valores utilizados por los Colegios Oficiales de Arquitectos para el calculo de

Honorarios en cada zona de la geografía nacional (en el epígrafe 6.13 se recogen los del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid).

C) Valores publicados por las Empresas Tasadoras D) Valores utilizados por el Ministerio de Hacienda en sus valoraciones catastrales de

inmuebles.

El contratista de la obra suele emitir certificaciones mensuales, por la obra ejecutada, que se pagan en efectivo o de forma aplazada ( 30, 60 o 90 días son plazos normales de aplazamiento, mayores plazos generan un sobrecoste financiero, que en contratista carga en la factura), o en forma mixta, parte en efectivo y parte aplazado, puede pactarse el pago de las certificaciones coincidiendo con los cobros de hipoteca, etc.

De cada certificación se suele retener un porcentaje (5% al 10%) en concepto de garantía de buena ejecución, que se devuelve, en todo o en parte (normalmente el 50%), a la firma del Acta de Recepción provisional de la obra, quedando sustituido el importe devuelto, por un aval bancario hasta la recepción definitiva, que normalmente se produce un año después.

12.2.8. � CONTROL DE CALIDAD Los costes por este concepto presentan dos grandes apartados: A) El coste del establecimiento del Programa de Control de Calidad, que devenga

en algunas Comunidades Autónomas unos Honorarios del Arquitecto Técnico que debe presentarlo en proyecto independiente, y cuyos Honorarios orientativos se recogen en la tabla siguiente:

TABLA N° 12.9 PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN

MATERIAL

COEFICIENTE (%)

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN

MATERIAL

COEFICIENTE (%)

Hasta 750.000 0,24 Hasta 50.000.000 0,16 Hasta 1.000.000 0,23 Hasta 75.000.000 0,15 Hasta 1.500.000 0,22 Hasta 100.000.000 0,14 Hasta 2.500.000 0,21 Hasta 150.000.000 0,13 Hasta 5.000.000 0,20 Hasta 250.000.000 0,11 Hasta 10.000.000 0,19 Hasta 300.000.000 0,10 Hasta 13.000.000 0,18 Hasta 500.000.000 0,09 Hasta 25.000.000 0,17 -

El presupuesto de ejecución material de la obra debe dividirse por el factor de actualización establecido por el Colegio (5,39 es él ultimo vigente), para entrar en el escalón que corresponda. B) El coste de ejecución del Programa de Calidad establecido Función del numero de ensayos a realizar en laboratorio Homologado, que puede estimarse en un porcentaje sobre el coste de la obra, que podemos situar en un rango de entre el 0,5% y el 1,5%.

El efecto fiscal para el Promotor de estos contratos, como prestación de servicios, es la de tener que soportar en la factura, la repercusión del IVA al tipo vigente del 16%, 12.2.9. - REVISIÓN DE PRECIOS Normalmente, en obras de larga duración, o en periodos de fuerte inestabilidad económica, es frecuente la contratación de una revisión de los precios unitarios inicialmente pactados en el contrato. Se pueden emplear los siguientes métodos para actualizar los precios: a) Formulas Polinómicas en base a índices que se publican oficialmente en el BOE o

bien por las asociaciones patronales de la construcción como SEOPAN. b) Ajustar un tanto por ciento de revisión fijo que se aplica desde el principio, o

desde un determinado mes desde la iniciación de la obra, o bien desde que esta alcanza un cierto volumen de ejecución.

c) Aplicar los índices del IPC No es un importe que pueda estimarse con facilidad, ya que depende del momento económico y de la evolución de la economía general del país. Actualmente existe un recalentamiento de precios de ciertos materiales de construcción de empleo generalizado( como la cerámica) o de escasez de mano de obra cualificada, que puede implicar una cierta dificultad de contratación a precios cerrados, por lo que hay que estimar una revisión de precios, o bien la aplicación de sistemas financieros sustitutivos, como puede ser el pago de acopios, que permitan al constructor adelantar los suministros de ciertos materiales de la obra. 12.2.10. - ACOMETIDA DE SERVICIOS Los elementos cuyo suministro es necesario prever, por ser obligatorios para la ocupación y el uso de un edificio, son los siguientes: Electricidad, Agua, Gas(en su

caso), Comunicaciones. Veamos cual es su mecánica operatoria y la estimación que podemos hacer de sus costes. A) Suministro Eléctrico. B) Agua Las instalaciones interiores de suministro de agua vienen reguladas por la Orden de 9 de diciembre de 1975, en donde se define que el tramo comprendido entre la red de distribución (publica o de compañía concesionaria y la alimentación particular a un inmueble se denominara acometida y quedara comprendido entre dos arquetas: una en la red de distribución con una lleve de toma y una de registro, y otra, entre el tramo de acometida y la red de alimentación del inmueble con una llave de paso.

El coste de la acometida es muy variable ya que no esta regulado oficialmente y depende del precio de cada compañía, que suministra además el contador. Es conveniente conocer que dicho coste suele ser función del diámetro necesario de la acometida, que se calcula en pulgadas, y es función del tipo de suministro de cada vivienda y del numero y características de los aparatos sanitarios existentes. El efecto fiscal de estos contratos para el Promotor, es que debe soportar en factura, como prestación de servicios, una repercusión de IVA al tipo vigente del 16%. C) Coste de Otros Servicios (Gas, teléfono, etc.)

Son de difícil cuantificación, ya que dependen de los convenios que se establezcan con la Compañías suministradoras de estos servicios, que actúan en el mercado en libre competencia.

12.2.11. � PROYECTO DE EDIFICACION Y DIRECCIÓN DE OBRA Normalmente el promotor contrata directamente al arquitecto y al contratista; a su vez el arquitecto es quien directamente contrata a sus colaboradores: arquitecto técnico y los profesionales o empresas de �consulting� de las especialidades que exija el desarrollo del proyecto. Pero, lógicamente existen otras muchas posibilidades; por ejemplo compartir los arquitectos técnicos con los que el promotor tiene en nomina, contratar directamente con el contratista para que este diseñe el producto final con sus propios arquitectos, o bien, hacer el encargo a una empresa de Project Management (procedimiento muy utilizado en EEUU, de reciente implantación y creciente desarrollo en España, donde ha sido utilizado en proyectos de la complejidad de los Museos Guggenheim de Bilbao y Tyssen de Madrid), que coordina directamente a los arquitectos y a todos los contratistas, o que incluso puede actuar también como

contratista, asumiendo la total responsabilidad sobre el desarrollo de la promoción (calidades, plazos, costes, etc.). En general, y salvo los proyectos de encargo �llave en mano�, lo prudente es la utilización de un equipo independiente que pueda servir de arbitro en las previsibles controversias que, inevitablemente, surgen durante el desarrollo de las obras. El coste de estos profesionales se establece en base a los siguientes criterios: A) Arquitectos El Real Decreto 2512/1977, regula los honorarios de los arquitectos, y sus normas de actuación quedan validadas por la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de Suelo y Colegios Profesionales. No obstante al quedar sometido el ejercicio de las profesiones colegiadas al régimen de libre competencia, los Honorarios establecidos en dicho Real decreto, que tenían un carácter de mínimos, han pasado a tener el carácter de orientativos (quedando reservado el cobro de Honorarios, a través de Colegio, para los colegiados que lo soliciten), ya que el ejercicio profesional de estos técnicos se realiza en régimen de libre competencia, estando sujetos a la Ley de defensa de la Competencia y a la Ley de la Competencia Desleal.

TABLA N° 12.10

TARIFAS ORIENTATIVAS DE Honorarios DE ARQUITECTOS SEGÚN REAL DECRETO 2512/1977

Superficie total construida en m2.

Coeficiente (%)

Superficie total construida en m2.

Coeficiente (%)

Hasta 50 10,0 Mas de 16.000 hasta 180.000 4,8 Mas de 50 hasta 100 9,5 Mas de 18.000 hasta 20.000 4,7 Mas de 200 hasta 400 8,7 Mas de 20.000 hasta 25.000 4,6 Mas de 400 hasta 600 8,0 Mas de 25.000 hasta 30.000 4,5 Mas de 600 hasta 800 7,5 Mas de 30.000 hasta 35.000 4,4 Mas de 800 hasta 1.000 7,2 Mas de 35.000 hasta 40.000 4,3 Mas de 1.000 hasta 2.000 6,9 Mas de 40.000 hasta 50.000 4,2 Mas de 2.000 hasta 3.000 6,5 Mas de 50.000 hasta 65.000 4,1 Mas de 3.000 hasta 4.000 6,1 Mas de 65.000 hasta 80.000 4,0 Mas de 4.000 hasta 6.000 5,8 Mas de 80.000 hasta 100.000 3,9 Mas de 6.000 hasta 8.000 5,6 Mas de 100.000 hasta 120.000 3,8 Mas de 8.000 hasta 10.000 5,4 Mas de 120.000 hasta 140.000 3,7 Mas de 10.000 hasta 12.000 5,2 Mas de 140.000 hasta 180.000 3,6 Mas de 10.000 hasta 12.000 5,1 Mas de 180.000 hasta 200.000 3,5 Mas de 12.000 hasta 14.000 5,0 Mas de 200.000 3,4 Mas de 14.000 hasta 16.000 4,9 -

Estos coeficientes, que como venimos señalando tienen carácter orientativo, se recogen en la anterior Tabla N° 12.10, aplicándose sobre el coste de ejecución material de la obra (esto es sin considerar el beneficio del constructor). Para la redacción de un proyecto establece seis fases, cuya valoración orientativa (existe libertad para convenir otros porcentajes distintos) respecto a los Honorarios totales es la siguiente:

TABLA N° 12.11

FASES PARCIAL (%) ACUMULADO (%) Estudio Previo 5 5 Anteproyecto 20 25 Proyecto Básico 15 40 Proyecto de Ejecución 30 70 Dirección de Obra 25 95 Liquidación y Recepción

5 100

Es importante destacar que el nivel del proyecto básico, es suficiente, una vez visado, para solicitar licencia de obras, mientras que para iniciar las obras es preceptivo visar el proyecto de ejecución, y tener contratada la Dirección facultativa(copia de cuyos contratos deben entregarse en el Ayuntamiento, como requisito para retirar la Licencia de Obras). En resumen, cada Arquitecto deberá establecer su contraprestación económica, previo análisis del trabajo a realizar y tras valorar sus responsabilidades legales, contractuales o administrativas mediante la evaluación de sus propios costos empresariales. Consecuencia de este pacto es que los Colegios no pueden exigir a sus Colegiados que en sus proyectos establezcan presupuestos mínimos, como requisito para su visado (En este sentido se ha pronunciado en varias ocasiones el Tribunal de la Competencia, que ha condenado tal conducta, realizada por varios Colegios, que se han negado a visar tales proyectos, imponiéndoles las multas correspondientes). La exigencia solo será valida a efectos de calcular los Honorarios que correspondan a los derechos de visado, y en este sentido se deben interpretar los párrafos siguientes, correspondientes al calculo de presupuestos mínimos tomados como ejemplo del Colegio de Arquitectos de Madrid. Será por tanto cada Arquitecto quien, previo análisis del trabajo a realizar, así como tras valorar sus responsabilidades legales, contractuales o administrativas, así

como mediante la evaluación de sus propios costos empresariales, establezca su contraprestación económica. Nada impide, pues, que en base precisamente en esa libertad, los Colegios puedan establecer otros Honorarios orientativos distintos de los aquí comentados. A estos efectos, y desde marzo de 1997, el Colegio de Arquitectos de Madrid, establece para conocimiento de sus colegiados unos Baremos Orientativos para el establecimiento de Honorarios Profesionales, referenciados al articulado vigente del Real Decreto 2512/1977 de 17 de junio, convalidados por la Ley que desarrolla el Decreto Ley 5/1996 de 7 de junio, y que son los siguientes: TABLA N° 12.12

M2. Porcentaje (%) Hasta 200 11,5 Mas de 200 hasta 800 9,5 Mas de 800 hasta 3.000 8,6 Mas de 3.000 hasta 8.000 7,5 Mas de 8.000 hasta 14.000 6,7 Mas de 14.000 hasta 20.000 6,2 Mas de 20.000 hasta 35.000 5,9 Mas de 35.000 hasta 65.000 5,5 Mas de 65.000 hasta 120.000 5,0 Mas de 120.000 4,0 Los porcentajes reseñados corresponden a trabajos de edificación de nueva planta; para los casos de intervención en edificios existentes, rehabilitaciones, ampliaciones, reformas y reparaciones, los porcentajes anteriores se modularán al alza, multiplicándolos por 1,25. Para este tipo de trabajos habrá de tenerse en cuenta el grado de complejidad en función de la naturaleza de las obras, aplicando, en función del destino final, la siguiente modulación, utilizándose como Indice de referencia 1, los márgenes indicativos de la posible fluctuación de los porcentajes de la tabla, como sigue: TABLA N° 12.13

TIPOLOGIA COEFICIENTE Vivienda Unifamiliar 0,8 a 1,2 Vivienda Colectiva 0,9 a 1,5 Oficinas 0,9 a 1,5 Comercial 0,8 a 1,2 Uso Deportivo(Instalac. Al aire libre) 0,7 a 1,2 Uso Deportivo (Instalac. Cubiertas) 0,9 a 1,5

Industrial : 0,6 a 1,5 - Almacenaje 0,8 a 2,0 - Club Social 0,8 a 1,2 Por desarrollo de los esquemas de las instalaciones de los edificios proyectados, se devengarán un 5% de los honorarios calculados para el edificio, tomando como base el coste de las instalaciones que se desarrollan, con una modulación comprendida entre el 0,5 y el 1,5 en función de la complejidad y especialización que presente la instalación. Estos honorarios así obtenidos incrementan a los que correspondan por proyecto de ejecución. Así mismo y desde el ejercicio de 1998, a titulo de ejemplo, el Colegio de Arquitectos de Madrid ha elaborado un nuevos sistema de cálculo de presupuestos mínimos para visado. B) Arquitectos Técnicos Los Honorarios de estos técnicos, en el desarrollo del proyecto y la dirección técnica de la obra, tiene tres partes diferenciadas:

- Honorarios por Dirección de Obra

- Honorarios de Seguridad y Salud, que veremos en el epígrafe - Honorarios de Seguimiento de Programa de Control de Calidad, que se vio en el

epígrafe En cuanto a los Honorarios de la Dirección de Obra, son de libre pacto, aunque se suele fijar en el mismo importe que el convenido con el Arquitecto para el desarrollo de este trabajo, tal como se especificaba en el Real Decreto 314/1979, de 19 de enero, de tarifas de estos profesionales.

Para su abono también existe libertad para convenirlos en los plazos que se pacten, aunque una forma practica que recomendamos, es abonar un 5% al formalizar el encargo, que es preciso acreditar ante el Ayuntamiento para iniciar las obras ( o bien para retirar, en algunos ayuntamientos, la licencia), un 90% de los Honorarios totales convenidos, de forma proporcional a las certificaciones de obra, y el resto al liquidar las obras y entregar la documentación legalmente exigida.

El efecto fiscal de estos contratos de encargo de proyectos o direcciones de obra, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran los

profesionales que intervienen, (que al trimestre siguiente podrá compensar con IVA repercutido), y deducir el 18% en concepto de retención de IRPF, cantidad que deberá ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente.

12.2.12. - SEGURIDAD Y SALUD Al igual que en el caso de la Calidad, el coste de Seguridad y Salud tiene dos componentes: 1) El coste de los Honorarios de los técnicos competentes que los redactan y

coordinan. Como honorarios orientativos aplicables a los proyectos de Seguridad y Salud, recogemos en primer lugar los contenidos en el Decreto 84/1990 aplicables como orientativos para los Arquitectos Técnicos para el desarrollo de estos trabajos, y que se establecen en el esquema tarifario siguiente:

TABLA N° 12.14

TARIFAS ORIENTATIVAS DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD REDACTADO POR ARQUITECTO TECNICO

Presupuesto de Ejecución Material del estudio de Seguridad y Salud / Fa

Coeficiente (%)

Presupuesto de Ejecución Material del estudio de Seguridad y Salud / Fa

Coeficiente (%)

Hasta 200.000 13,20 Hasta 2.300.000 9,4 Hasta 320.000 11,80 Hasta 2.500.000 9,0 Hasta 640.000 11,60 Hasta 2.800.000 8,9 Hasta 960.000 11,30 Hasta 3.200.000 8,6 Hasta 1.300.000 11,50 Hasta 4.800.000 6,8 Hasta 1.600.000 10,30 Hasta 6.300.000 5,8 Hasta 2.000.000 9,90 Mas de 6.300.000 5,2

- Las tarifas para redactar el Plan de Seguridad y salud son los mismos que los

establecidos para la redacción del estudio de seguridad y salud, salvo que sena encargados al mismo técnico redactor del estudio, en cuyo caso se reducirán en un 20%.

- Las tarifas de Aprobación del Plan de Seguridad y Salud, cuando no hayan sido encargados al autor del estudio, este percibirá por su análisis y aprobación expresa, unos Honorarios establecidos en el 5,6% del presupuesto de ejecución material del estudio.

- Los Honorarios correspondientes al seguimiento en obra del Plan serán el 30% de los Honorarios establecidos por redacción del estudio de Seguridad y Salud.

También se recogen los propuestos como orientativos por el Colegio de Arquitectos de Madrid, desde 1997, y que son los siguientes: 1º) El presupuesto de Seguridad y Salud se estima, normalmente, entre un 1,5% y un 3% del coste de ejecución de las obras. 2º) Los honorarios orientativos sobre el Presupuesto de Seguridad y Salud son los siguientes: - Estudio de Seguridad y Salud TABLA N° 12.15

PRESUPUESTO PORCENTAJE (%) Hasta 30.050,61 EUROS 14,00 De 30.050,62 a 60.101,21 12,00 De 60.101,22 a 150.253,03 10,00 De 150.253,04 a 300.506,05 8,00 Mas de 300.506,06 6,00 En este tipo de trabajo, y en función de su complejidad los porcentajes anteriores podrán modularse multiplicándolos por un coeficiente que puede variar entre 0,75 a 1,25. - Estudio Básico de Seguridad y Salud Serán un 40% de los correspondientes al Estudio de Seguridad y Salud. - Plan de Seguridad y Salud

Son los mismos que para el estudio de Seguridad y Salud; si la empresa constructora encarga este documento al mismo Arquitecto que redactó el Estudio de Seguridad y Salud, se aplicarán los honorarios reducidos en un 40%.

- Aprobación del Plan de Seguridad y Salud

Si la aprobación la tiene que realizar un Arquitecto distinto al que realiza el Plan se podrán minutar unos honorarios por estudio, análisis y aprobación del 30% de los correspondientes a la realización del Plan.

- Coordinación en materia de Seguridad y Salud durante la ejecución de las obras Se calculan con arreglo a la siguiente Tabla:

TABLA N° 12.16

PRESUPUESTO PORCENTAJE (%) Hasta 30.050,61 EUROS 4,00 De 30.050,62 a 60.101,21 3,50 De 60.101,22 a 150.253,03 3,00 De 150.253,04 a 300.506,05 2,50 Mas de 300.506,06 2,00 Como coeficiente multiplicador del grado de complejidad puede emplearse una variación de 0,75 a 1. Así mismo los honorarios que aplica el Colegio de Ingenieros de Caminos, aprobados por la Junta de Gobierno en sesión de 27 de enero de 1998, y son los siguientes: TABLA N° 2.17 TIPO TRABAJO DE

SEGURIDAD Y SALUD

Honorarios DERECHOS VISADO

Estudio 0,2% s/ PEMP 0,4% s/ PEMSS Estudio Básico 0,1% s/ PEMP 0,01% s/ PEMP Coordinador en Proyecto

150% s/ Honorarios Estudio

0,2% s/ PEMSS

Coordinador en Obra 25% s/Honorarios Dirección de Obra

25% PCV Dirección de Obra

Plan 0,25% s/ PMPR 0,32% s/ PEMSS PEMP = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto. PEMPR = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto Reducido PEMSS = Presupuesto de Ejecución Material de Seguridad y Salud. PCV = Percepción Colegial por Derechos de Visado. - En caso de misión completa referente al estudio de Seguridad y Salud y Coordinación en dicha materia durante la ejecución de la obra, podrá aplicarse una reducción en los valores citados( honorarios y visado) de un 20%. - Si el Estudio de Seguridad y Salud o el Estudio Básico, lo realiza el autor del

Proyecto, la PCV correspondiente será la de dicho trabajo. 1) El coste de la ejecución de las previsiones de Seguridad y Salud, contenidos

en los correspondientes proyectos

Como ya hemos indicado la Ley obliga a redactar un presupuesto independiente del de la obra, que recoja dichos conceptos, pudiéndose estimar que un rango posible de su coste pueda estar comprendido entre el 1,5% y el 3% del coste de la obra.

12.2.13. � LICENCIA DE OBRAS En primer lugar debemos clasificar el coste de esta actividad en función del acto administrativo de que se trate: Licencia de Obras, Licencia de Primera Ocupación y/o Cédula de Habitabilidad, Licencia de Actividad y Licencia de Funcionamiento de Instalaciones. En general, hay que distinguir dos tipos de costes asociados al acto administrativo de concesión de Licencia de Obras: a) El Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICYO), cuyo tipo impositivo lo fijaran

los Ayuntamientos, en la correspondiente Ordenanza Municipal, respetando los limites siguientes, en función del numero de habitantes del municipio:

TABLA N° 12.18 MUNICIPIOS CON POBLACION DE DERECHO

LIMITE MAXIMO EN % SOBRE EL COSTE REAL DE LA OBRA

Hasta 5.000 habitantes 2,40 De 5.001 a 20.000 habitantes 2,80 De 20.001 a 50.000 habitantes 3,20 De 50.001 a 100.000 habitantes 3,60 Mas de 100.000 habitantes 4,00

b) La Tasa por Tramitación de Licencia, en concepto de prestación de servicios

urbanísticos, que aplican algunos Ayuntamientos, y que se debe sumar al coste anterior; tiene un carácter muy variable e incluso nulo, ya que algunos lo subsumen en el importe del Impuesto. Una estimación es calcular entre 0,6% y un 1% sobre el presupuesto de la obra.

La licencia de obras esta sufriendo una transformación en cuanto al sistema de calculo de la cuota correspondiente por el Impuesto Municipal de Construcciones y Obras, como consecuencia de la liberalización de los Honorarios de los Arquitectos, por lo que el presupuesto consignado por estos, en los proyectos que se presentan a petición de licencia, sin dejar de ser un elemento de fijación de la base imponible, solo sirve de orientación, en cuanto que los Ayuntamientos, están incluyendo en sus Ordenanzas, un calculo alternativo de la misma, sobre la base de índices, que pretenden ser un mejor reflejo del coste real de las obras a realizar, resolviendo el

dilema que puede presentarse, al existir diferencias entre ambos métodos de calculo, con la solución de tomar, de los dos, el que arroje mayor cuantía. 12.2.14. - DECLARACION DE OBRA NUEVA Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura publica, se resumen, por el orden indicado, en: 1) Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste de la

obra según los aranceles descritos en la Tabla N° 21 2) Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% sobre el

valor de la obra nueva. En el caso de promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará exento de este impuesto.

3) Inscripción en el Registro de la Propiedad, por aplicación de los aranceles de la

Tabla N° 22. 12.2.15. - DIVISION HORIZONTAL Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura publica, se resumen, por el orden indicado, en: 1) Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste de la

obra mas el valor del suelo, según los aranceles descritos en la Tabla N° 21 2) Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% sobre el

valor de la obra nueva mas el valor del suelo. En el caso de promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará exento de este impuesto.


Tabla N° 22, reducidos al 70% de su importe. 12.2.16. - CONSTITUCION PRESTAMO HIPOTECARIO Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura publica, se resumen, por el orden indicado, en: A) Gastos de Tramitación (anteriores a la concesión del préstamo) 1) Gastos de Tasación, originados por una Sociedad de Tasación, a la que la entidad

crediticia, a la que el promotor ha solicitado el préstamo, ordena tasar la

promoción inmobiliaria proyectada. Una estimación del coste de esta actividad puede generalizarse en un valor del 0,3% del valor a tasar.

2) Gastos de Estudio, originados por los análisis económico financieros y de

viabilidad que realiza el personal de la entidad crediticia, para confeccionar la propuesta de concesión del préstamo. Actualmente las entidades financieras tienden a integrar este coste en el concepto de comisión de apertura, aunque una estimación del coste de esta actividad puede generalizarse en un valor del entre el 0,15% al 0,5% del valor nominal del préstamo.

B) Gastos de Formalización del Préstamo 3) Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe del capital garantizado,

según los aranceles descritos en la Tabla N° 21 4) Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% sobre el

capital garantizado. En el caso de promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará exento de este impuesto.


Tabla N° 22, reducidos al 70% de su importe, y aplicados sobre el capital garantizado.

C) Gastos de Disponibilidad Inicial del Préstamo 6) Seguro de Incendios, que debe suscribir el Promotor, asegurando la obra a ejecutar

contra este evento, y designando como primer beneficiario a la Entidad Prestamista, por los importes abonados en cada momento. Una estimación del coste de la prima anual puede estar comprendida entre un 0,05% a un 0,1% del coste de la obra.

7) Comisión de Apertura, que es un coste financiero, constituido por un porcentaje (

entre el 0,25% y el 2%) sobre el nominal del préstamo, que la entidad prestamista cobra de una sola vez, normalmente, deduciendo su importe de la primera disposición del préstamo que efectúa el promotor.

D) Gastos de las sucesivas Disposiciones del Préstamo Los gastos que originan las sucesivas disposiciones del préstamo, al estar, normalmente condicionadas, al porcentaje de obra ejecutada o al cumplimiento de determinados hitos de la misma (terminación de la cimentación, estructura, fachada, etc.), se originan precisamente por la comprobación de este estado de ejecución de la obra, que las entidades financieras remiten a las Sociedades de Tasación, por lo que

el importe de estas comprobaciones (visita de obra y emisión del correspondiente informe) son de cuenta del promotor. Una estimación media puede estar comprendida entre 90 a 300 euros por visita e informe. En relación con estos conceptos de coste conviene precisar algunos extremos: 1) Como consecuencia del Decreto- Ley 6/1999, de 16 de abril, de medidas Urgentes

de Liberalización e Incremento de la Competencia, los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por los Reales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25% en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de prestamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la normativa especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reducción prevista en esta norma se aplicara a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial.

2) Una cosa es el nominal del préstamo (capital concedido C) y otra el capital

garantizado, que se obtiene de sumar al nominal las siguientes cantidades, que fijan a su libre arbitrio las entidades de crédito, dentro de los limites legales que se indican:

- Un importe equivalente a los intereses devengados, entre tres y cinco años. En

general el calculo se realiza a cinco años, tres al tipo de interés fijado en la escritura de préstamo como interés de demora y dos años al tipo de interés del préstamo.

- Un importe de entre un 20% a un 25% del nominal del préstamo en concepto de

costas y gastos judiciales calculados para el caso de impago.

3) Si el préstamo hipotecario se divide, como es practica habitual, entre los diversos pisos, garajes y /o locales que integran la promoción inmobiliaria en cuestión, hay que tener en cuenta, que la garantía hipotecaria se dividirá entre todas las fincas registrales que componen la misma, de acuerdo con los coeficientes que figuran en la División Horizontal, y en consecuencia los aranceles del registro de la Propiedad deberán aplicarse sobre cada finca individualizada, lo que supone un mayor coste.

También es importante señalar que el orden de realización de las operaciones necesarias para constituir los prestamos con garantía hipotecaria es muy importante a efectos del coste para el Promotor Inmobiliario, como vamos a comprobar en el siguiente ejemplo.

EJEMPLO N° 12.1. - La sociedad promotora inmobiliaria PROMSA adquiere de la sociedad Terrenos Urbanos S.A. un solar ubicado en Madrid sobre el que edificara 20 viviendas. El coste del solar es de 850.000 euros y para su adquisición cuenta con un préstamo de la Caja de Ahorros P, que se instrumenta en el mismo acto de la firma de la escritura de compraventa con garantía hipotecaria del propio solar de 510.000 euros, garantizado por su nominal, mas 5 años de interés al 7% y un 20% para costas y gastos judiciales. La sociedad PROMSA al objeto de poder ampliar el préstamo para financiar la construcción, una vez obtenida la licencia municipal de obras, otorga ante Notario la correspondiente escritura de Obra Nueva en construcción, que se declara por un valor de 1.560.000 euros. La ampliación del préstamo solicitado equivale al valor de la obra nueva declarada, y se concede en las mismas condiciones en cuanto a la responsabilidad hipotecaria. Terminada la obra, se otorga la correspondiente acta notarial y posteriormente se constituye el Régimen de Propiedad Horizontal y se distribuye la hipoteca existente entre las veinte nuevas fincas resultantes. En los tres meses siguientes se vende la totalidad de las viviendas que constituyen la promoción por un importe unitario de 180.000 euros cada una, subrogándose cada uno de los adquirentes en la hipoteca constituida por el promotor. Entre los adquirentes se dan los siguientes casos: a) El Sr. X pretende una modificación del tipo de interés de fijo a variable,

llevando a cabo una subrogación con el Banco M b) El Sr. Y solicita una prorroga del plazo de vencimiento del préstamo,

que la Caja P, le concede. c) El Sr. Z desea cancelar la hipoteca existente. Se desea conocer la implicación fiscal de las operaciones efectuadas con relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Explicar si existe una variante en las operaciones realizadas, que pueda mejorar para el promotor, a los efectos indicados, de tributación por AJD.

SOLUCION.- Veamos la tributación correspondiente por AJD, en cada caso: a) Escritura de compraventa, la sociedad PROMSA deberá liquidar en Hacienda

de la Comunidad, el impuesto de AJD al tipo del 1% s/ 850.000 euros = 8.500 euros, todo ello sin perjuicio de las comprobaciones de valor del terreno transmitido que la Administración pueda efectuar.

b) Escritura de Constitución Préstamo con garantía Hipotecaria, igualmente

PROMSA deberá liquidar en concepto de AJD el 1% sobre el capital garantizado en la hipoteca = 510.000 + 5 x 0,07 x 510.000 + 20% s/510.000 = 510.000 + 178.500 + 102.000 = 790.500, en definitiva deberá ingresar en Hacienda de la Comunidad la cantidad de 7.905 euros.

c) Escritura de Declaración de Obra Nueva en construcción, la sociedad

PROMSA deberá liquidar en Hacienda de la Comunidad en concepto de AJD la cantidad de 1% s/ 1.560.000 = 15.600 euros, todo ello sin perjuicio de las comprobaciones de valor de la obra nueva declarada que la Administración pueda efectuar.

d) Escritura de Ampliación del Préstamo, igualmente PROMSA deberá liquidar

en concepto de AJD el 1% sobre el capital garantizado en la operación de ampliación de hipoteca = 1.560.000 + 5 x 0,07 x 1.560.000 + 20% s/1.560.000 =1.560.000 + 546.000 + 312.000 = 2.418.000, en definitiva deberá ingresar en Hacienda la cantidad de 24.180 euros.

e) Acta Notarial de finalización de obra nueva, en principio constituyen

documentos sujetos a AJD, ya que reúnen las características precisas, al ser: primera copia de una escritura, tienen como objeto cosa valuable (el valor de la obra nueva declarada finalizada) y contienen un acto inscribible en el Registro de la Propiedad. No obstante la Resolución del TEAC de 19 de diciembre de 1996 considera que tal declaración deviene de un acto ya liquidado, y en consecuencia que no procede girar una nueva liquidación (Resolución de la DGT de 13 de noviembre de 2001).

f) Escritura de División en Régimen de Propiedad Horizontal, por este concepto

PROMSA deberá ingresar en Hacienda de la Comunidad el 1% sobre la base, constituida ahora por el valor del terreno mas el de la obra nueva declarada, todo ello sin perjuicio de la comprobación de valores que pudiera realizase por la Administración, por todo lo cual, ingresara la cantidad de: 1% (850.000 + 1.560.000) = 24.100 euros.

g) Escritura de redistribución de la garantía hipotecaria, en este caso se trata de una operación realizada por seguridad en el cobro del crédito, en base a los artículos de la ley Hipotecaria que a continuación se transcriben

Articulo 119. - cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinara la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder. Es decir no pueden hipotecarse varias fincas sin determinar la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una. Articulo 123. - si una finca hipotecada se divide en dos o más, no sé distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas a la vez. Articulo 124. - Cuando siendo varias las fincas hipotecadas no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el articulo 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho. Es pues una escritura inscribible y de contenido económico. La distribución de hipoteca supone la modificación de la escritura previamente constituida, que impide que el acreedor pueda reclamar la totalidad de la suma de cualquiera de las nuevas finca constituidas, luego será un acto jurídico independiente, que como tal debe tributar por AJD, sobre la base total constituida por un nominal de 510.000 + 1.560.000 = 2.070.000 euros, al que se le aplica el 7x 5 = 35% en concepto de intereses garantizados y un 20% de costas y gastos, en total, un 55% de incremento; en consecuencia la base imponible del acto de redistribución de la garantía hipotecaria, supone que PROMSA deberá ingresar en la Hacienda de la Comunidad, la cantidad de: 1% s/ 3.208.500 = 32.085 euros.

h) Escritura de Venta, este caso no afecta a PROMSA, ya que los sujetos obligados a la tributación por AJD son los adquirentes, que deberán ingresar en Hacienda de la Comunidad, la cantidad de 1% s/ 180.000 = 1.800 euros cada uno.

i) Subrogación por los compradores en la Hipoteca constituida por PROMSA,

es una operación, que en principio podría estar sujeta a TPO, aunque claramente queda al margen de tributación por este impuesto, ya que solo constituye hecho imponible la subrogación en los derechos de un tercero acreedor, pero no en las obligaciones, como sucede en el caso, ya que se trata de un cambio de deudor pero no de acreedor. Una vez examinada la no tributación por TPO, podría pensarse en la de AJD, aunque claramente al cambio de deudor en nada modifica la escritura

de préstamo existente, y por eso solo se inscribe la escritura de compraventa. (Resoluciones de la DGT de 28 de junio de 1991 y 26 de enero de 1998).

j) Escritura de Modificación del Préstamo, hay que aplicar en estos casos la Ley

2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de prestamos hipotecarios, y en su consecuencia tendremos:

- Cambio del Sr. X modifica acreedor y tipo de interés, queda exenta de AJD en

virtud de lo dispuesto en la nueva ley. - Cambio del Sr. Y modifica plazo, queda exenta de AJD por su propia esencia, ya

que la garantía hipotecaria no varia. - Cambio del Sr. Z, procede a la cancelación, queda exenta de AJD en virtud de

lo dispuesto en la nueva ley. El coste total para PROMSA de las operación indicadas, en concepto de AJD será el siguiente: - Compraventa solar 8.500 - Préstamo hipotecario 7.905 - Declaración de Obra Nueva 15.600 - Ampliación del préstamo 24.180 - División Horizontal 24.100 - Redistribución de Hipoteca 32.085

Total 112.370 Para mejorar la tributación para PROMSA, basta cambiar el orden de realización de las operaciones indicadas, procediendo a la ampliación del préstamo hipotecario con posterioridad a la División Horizontal y la redistribución de la responsabilidad hipotecaria. Se otorga una única escritura de Obra Nueva y División Horizontal, por lo que solo hay que redistribuir el préstamo inicial. Es decir por el concepto de redistribución se deberá ingresar la cantidad de: 1% s/1,55 x 510.000 = 7.905 euros.

- Compraventa solar 8.500 - Préstamo hipotecario 7.905 - Declaración de Obra Nueva 15.600 - Ampliación del préstamo 24.180 - División Horizontal 24.100 - Redistribución de Hipoteca 7.905

Total 88.190

Que supone un 21,50% de ahorro sobre el coste inicial.

12.2.17. � IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE) Este concepto de coste tiene dos componentes: A) La parte fija del Impuesto, función de la actividad empresarial de la empresa

inmobiliaria, epígrafes 833.1 y 833.2 en el caso de promociones y en los epígrafes 861 y 862, si se trata de alquileres, así como de las dimensiones superficiales y situación del local o locales donde la empresa ejerza la actividad, que es un pago de carácter anual, que consideramos incluido dentro del apartado de gastos generales que la Empresa Inmobiliaria imputara a cada promoción.

B) La parte variable del impuesto, que también se devenga anualmente, ya que en el

mes de enero de cada año, hay que declarar los metros cuadrados vendidos, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, debiendo liquidar las siguientes cantidades:

- 0,156 euros por cada metro cuadrado de terreno urbanizado o parcelado vendido - 1,869 euros por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido si se trata de

poblaciones con 100.000 o más habitantes y 0,811 euros en el resto de municipios. - 50 % de las tasas anteriores que correspondan si se trata de Promociones en

Régimen de Protección Publica VPO o VPP. Dichos importes tienen un recargo municipal, que los municipios, en función de su numero de habitantes, pueden imponer de acuerdo al siguiente rango de valores: TABLA N° 12.19

COEFICIENTE MUNICIPIOS CON POBLACION DE DERECHO

MAXIMO MINIMO

Hasta 5.000 habitantes 1,4 0,8 De 5.001 a 20.000 habitantes 1,6 0,8 De 20.001 a 50.000 habitantes 1,7 0,8 De 50.001 a 100.000 habitantes

1,8 0,8

Mas de 100.000 habitantes 2,0 0,8 Así como un recargo provincial que se gira sobre la cuota del impuesto que establecen las distintas comunidades autónomas y cuyo valor máximo es del 40%.

12.2.18. � IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI) Ya se ha descrito en el epígrafe 7.7 12.2.19. � GASTOS DE PROMOCION Y COMERCIALIZACION Los gastos de Promoción se configuran dentro de aquellas actividades necesarias para dar a conocer a los potenciales destinatarios de la misma la Promoción Inmobiliaria que se pretende realizar, o bien para activar de una manera adecuada su comercialización. Comprenden, entre otros, los gastos de la campaña publicitaria en soporte físico (carteles, vallas, videos publicitarios, confección y distribución de folletos, etc.) como en medios de comunicación (prensa, radio, televisión, Internet, etc.); los de establecimiento y decoración del correspondiente piso piloto y oficina de ventas en la propia obra o en sus aledaños; los premios (coches, electrodomésticos, etc.) hasta un determinado numero de primeras ventas o por sorteo, etc. Por otro lado, los gastos de comercialización están compuestos por las comisiones que devenga el personal que directamente realizan las ventas En el sector inmobiliario es una practica de uso frecuente, recoger estos conceptos de coste como porcentaje sobre el volumen de ventas. En este sentido se pueden estimar como valores usuales: entre un 3% a un 5%, en concepto de comercialización, y entre un 0,5% a 1,5% en concepto de gastos de promoción y publicidad. Los efectos fiscales de la prestación de estos servicios dependen de que se contraten como un solo paquete a una empresa comercializadora, o bien que se realicen contrataciones independientes, en general para la publicidad se efectuaran con empresa especializada (Agencia de Publicidad), y para la comercialización con personal autónomo o, incluso, con personal propio de plantilla del Promotor Como el concepto general es la prestación de servicios el Promotor deberá soportar en las facturas correspondientes el IVA al tupo del 16%, mientras que existirá retención de IRPF, si se trata de personas físicas y no la habrá en el caso de contrataciones con empresas. 12.2.20. � GASTOS GENERALES DE LA PROMOCION Son los originados por las actividades de administración, en todos sus facetas (económicas, administrativas y fiscales) necesarias para llevar a cabo una correcta labor de documentación contable de todos los hechos acaecidos en el desarrollo de una promoción inmobiliaria. A estos gastos hay que añadir los originados por la dirección de la gestión de toda la actividad promotora (estudio y adquisición del

terreno, contratación de los proyectistas y de la dirección facultativa de la obra, contratación de la empresa constructora, etc.

Si se trata de una operación inmobiliaria a realizar dentro de la actividad de una Empresa Inmobiliaria, esta debe imputar a la referida operación concreta una parte de sus gastos generales, previamente estipulada. Si por el contrario se trata de una empresa constituida para realizar exclusivamente la referida promoción, que cuando se termina y entrega, se procede a liquidar, caso que es de frecuente utilización en el sector, la partida de gastos generales, en su totalidad, debe imputarse a la promoción.

Para el caso de que el promotor actúe como gestor de Cooperativas o de Comunidades de Propietarios, también debe cargar un coste por la Prestación de los Servicios de Dirección y Administración.

Una forma practica de imputación consiste en aplicar un determinado porcentaje, que podemos situar en una banda de oscilación de entre un 5% a un 15%, de las inversiones y gastos originados en la Promoción. La fijación del porcentaje también depende de los conceptos de inversión y gastos a los que se aplique.

Cabe también utilizar otras formulas de contratación de la Gestión y Dirección de la Promoción Inmobiliaria, como pueden ser el establecer, los gastos generales como un porcentaje sobre el beneficio, o bien utilizar procedimiento mixto, una parte en función de la inversión, ya que el concepto de gasto general supone la realización de una serie de gastos de carácter fijo, como es el caso de los gastos de administración y otra parte de carácter aleatorio que se cobrara en función del beneficio, para tener en cuenta la eficacia de la misma.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 13. - GASTOS DE ENTREGA DE EDIFICIOS

OBJETIVOS DEL TEMA: Describir de forma detallada los costes que origina la entrega de las promociones inmobiliarias.

GLOSARIO DE TERMINOS: - Certificado Final de Obra - Cédula de Habitabilidad - Licencia de Primera Ocupación - Licencia de Actividad - Licencia de Funcionamiento de instalaciones - Seguro de Respoonsabilidad Anual - Seguro de Responsabilidad trienal - Seguro de Responsabilidad decenal

- Oficina Técnica de Control (OCT)

Los podemos clasificar como sigue: - Permisos necesarios para la entrega

- Certificado final de obra

- Cédula de Habitabilidad

- Licencia de Primera Ocupación

- Licencia de Actividad

- Licencia de Funcionamiento de Instalaciones - Establecimiento de los Seguros Obligatorios según la LOE - Gastos de escrituración y entrega - Gastos de posventa A cuya descripción detallada dedicaremos los epígrafes siguientes. 13.1. - CERTIFICADO FINAL DE OBRA Es un documento que viene regulado en el Decreto 265/1971, que a estos efectos dispone que los certificados de fin de obra se redacten en modelo normalizado, recabándose su visado del Colegio de Aparejadores y del Colegio de Arquitectos por ese orden. Para visar estos documentos, es imprescindible que se presente en el Colegio el Libro de Ordenes y asistencias debidamente cumplimentado. Para la ocupación de cualquier inmueble y sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones que establece la legislación en vigor, será requisito indispensable la expedición del certificado final de obra suscrito por los técnicos que componen la Dirección Facultativa y visado por los respectivos Colegios Profesionales. La obligación de expedir el certificado final de obra por los técnicos que forman la Dirección Facultativa viene exigida en los artículos 13 y 14 de la LOE. Esta misma disposición legal establece en su articulo 6, que en el Acta de Recepción de Obra, que es un documento esencial, dado que a partir de la fecha en que se

suscribe dicho acta comienzan a contar los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la ley, se deberá consignar la fecha del certificado final de obra, adjuntándose copia del citado certificado final de obra suscrito por el Director de Obra y el Director de Ejecución de la obra. Por tanto el coste del certificado será el coste de su visado en los dos Colegios, coste que ha sido señalado en el epígrafe. 13.2. - ACREDITACION FINAL DE LA OBRA TERMINADA EN ESCRITURA PUBLICA DE OBRA NUEVA Y DIVISION HORIZONTAL Una vez expedido el Certificado Final de Obra, se debe realizar una comparecencia Notarial para que se levante Acta, a incorporar a la Declaración de Obra Nueva en construcción, de que la misma ha terminado. En dicha acta se incorporara, según lo establecido en el articulo 20 de la LOE, y en los términos ya expuestos en el epígrafe�, la acreditación testimonial de la constitución de las garantías establecidas en su articulo 19, respecto a la formalización de los seguros obligatorios (hasta ahora solo el decenal a constituir por el Promotor). 13.3. - CÉDULA DE HABITABILIDAD Su importe es de pequeña cuantía, en las Comunidades en que es obligatoria su expedición, ya que algunas la tienen suprimida; para determinar su cuantía se suele aplicar una escala en función del numero de viviendas que componen la promoción, con un coste unitario variable, cuyo orden de magnitud esta entre los 9 euros y los 18 euros por vivienda. 13.4. - LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Cuyo coste asociado es la correspondiente tasa por prestación de servicios, muy variable según las Ordenanzas aprobadas por cada Ayuntamiento.

Unos los refieren a un porcentaje sobre el presupuesto de la obra ( entre un 0,15%y un 0,7%), otros lo cuantifican en función de los metros cuadrados de viviendas o locales que tenga el edificio, aplicando normalmente una escala según él numero o el tipo de aquellas, por ejemplo la escala de la Tabla (Ayuntamiento de Alcobendas � Madrid):

TABLA N° 13.1 VIVIENDAS TASA EN EUROS DE LICENCIA

DE PRIMERA OCUPACION Hasta 100 m2. 29,31 Mas de 100 y menos de 300 m2 70,73 Mas de 300 y menos de 500 m2. 146,71 Mas de 500 y menos de 1.000 m2. 244,85 Mas de 1.000 m2. 391,46

TABLA N° 13.2 LOCALES TASA EN EUROS DE LICENCIA

DE PRIMERA OCUPACION Hasta 200 m2. 97,87 Mas de 200 y menos de 500 m2 195,74 Mas de 500 y menos de 1.000 m2. 440,63 Mas de 1.000 y menos de 5.000 m2. 587,24 Mas de 5.000 m2. 132,84 Otros fijan un precio en función del numero de viviendas, con aplicación de una escala (por ejemplo Ayuntamiento de Fuenlabrada- Madrid):

TABLA N° 13.3

NUMERO DE VIVIENDAS TASA DE PRIMERA OCUPACION EN EUROS

Hasta 10 viviendas 202,21 Mas de 10 viviendas 398,35 Y otros lo calculan de forma mixta, como por ejemplo el Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares en Madrid: - En Viviendas�� .30,05 euros por vivienda - En locales hasta 50 m2�� 90,15 euros - En locales mas de 50 m2��.�. 0,601 euros por metro cuadrado de exceso 13.5. - LICENCIA DE ACTIVIDAD Y DE APERTURA Es una tasa cuya cuantía es también muy variable, por ejemplo la tasa aplicable en Las Rozas - Madrid sé explícita en la Tabla siguiente:

TABLA N° 13.4 TIPO DE EDIFICIO TASA EN EUROS POR

METROS CUADRADO DE LICENCIA DE APERTURA DE

LOCALES Locales comerciales: Hasta 100 m2. 6,01 De 101 a 200 m2. 5,41 De 201 a 400 m2. 4,81 De 401 a 600 m2. 4,21 De 601 a 800 m2. 3,61 De 801 a 1.000 m2. 3,00 Mas de 1.000 m2. 2,40 Locales de Garaje 150,25 euros por plaza Piscina Comunitaria: Hasta 200 m2. De lamina de agua 6,01 x C en euros/metros cuadrado Mas de 201 m2. Idem 9,02 x C ídem Centros Comerciales, Edificios de Oficinas y de Apartamentos

12,02 euros/metro cuadrado

VALORES DEL COEFICIENTE C: - Hasta 50 viv., o 5.000 m2��1,0 - De 51 viv. Hasta 100 viv��..1,3 - De 101 viv. Hasta 150 viv��1,6 - De 151 viv. Hasta 200 viv��1,9 - De 201 viviendas en adelante�� 2,1 13.6. - LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO DE INSTALACIONES Al igual que ya hemos señalado en anteriores epígrafes es una tasa muy variable de un Ayuntamiento a otro. Como ejemplo reseñamos la Tabla de aplicación en el municipio madrileño de Las Rozas:

Se calcula por la expresión 1,5% P x C, siendo P el presupuesto de la instalación y C un coeficiente que se obtiene en función de la Potencia instalada, de acuerdo con la siguiente Tabla:

TABLA N° 13.5 POTENCIA DE LA

INSTALACION EN KV. COEFICIENTE C

Hasta 5,5 1,0 De 5,6 hasta 8,8 1,5 De 8,9 hasta 12,2 2,0 De 12,3 hasta 15,5 2,5 Mas de 15,6 3,0 13.7. - TASAS DEL EXPEDIENTE DE CALIFICACIÓN DE PROMOCIONES EN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PUBLICA, VPO O VPP. El importe a pagar por este concepto, que se devenga al solicitar la calificación de la Promoción en dichos regímenes de VPO o VPP, es muy variable, según la Comunidad Autónoma donde este ubicada la Promoción Inmobiliaria, no obstante, una estimación de su coste es aplicar al producto de la superficie útil total por el modulo vigente (para 2002: MB= 623,77 euros/m2.util) un coeficiente que varia entre: - 0 en la Comunidad de Madrid - 0,07% en Asturias y Cantabria - 0,12% en Extremadura y Comunidad Valenciana - 0,14% en Murcia - 0,18% en Aragón 13.8. - SEGUROS DE RESPONSABILIDAD Cuando se trato el tema de los nuevos seguros de responsabilidad que exige la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, expusimos los tipos de seguro que debían suscribir los distintos agentes que intervenien en el proceso de edificación. A partir de la entrada en vigor de la ley, en Mayo del 2000, solo es exigible el seguro decenal, que debe ser suscrito por el Promotor, ya que la obligatoriedad del resto de seguros, queda pospuesta a su posterior publicación normativa, que se establecerá por Real Decreto. Actualmente el seguro de daños durante la construcción, se suele exigir al Contratista, y también es normal que exista una retención de garantía de la obra terminada por un determinado porcentaje del presupuesto de la obra, y por un plazo desde la terminación de la misma, importe que se suele ir acumulando a través de su deducción en cada certificación. Es bastante habitual sustituir dicha retención por un aval bancario o de compañía de seguros, procedimiento que el Contratista suele preferir. La nueva ley, exige que la

retención puede ser sustituto de la obligación del seguro de un año, si la retención se constituye por un plazo de garantía mínimo de un año desde la firma del Acta de Recepción y por una cantidad mínima del 5% del presupuesto total de ejecución de la obra. Los componentes de la Dirección Facultativa suelen también suscribir, a través de sus Colegios Profesionales respectivos, un seguro que cubre sus actuaciones por el periodo de responsabilidad establecido en el Código Civil. Así pues, el panorama actual de aseguramientos existentes entre los agentes que intervienen en el proceso de edificación es realmente disperso e individualizado, por lo que ante las nuevas exigencias legales establecidas en la LOE, es de prever que las actuaciones de aseguramiento sean coordinadas, a fin de abaratar costes. La novedad de la LOE, consiste en la obligación para el promotor de suscribir el seguro decenal para garantizar los riesgos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, y que fueron enumerados en el epígrafe 4.3. La problemática de este tipo de seguros es que las Compañías Aseguradoras, exigen un Informe Técnico de definición de Riesgos, cuya extensión, normalmente se circunscribe a que sea realizado por una institución independiente sobre la base de los documentos técnicos descriptivos de las características del terreno, los planos, memoria y demás documentos del proyecto, que suele contener los siguientes puntos: a) Examen del informe geotecnico, verificando que los sondeos y ensayos realizados

son suficientes, dadas las características del terreno, para la definición del sistema de cimentación, y que son correctas las conclusiones establecidas en el mismo, así como la disposición y dimensionamiento de los elementos de cimentación y arriostramiento.

b) Control técnico de los planos y demás documentos técnicos del proyecto de

ejecución de la estructura (hipótesis de calculo, coeficientes de seguridad adoptados, acciones consideradas, monetización de la estructura, dimensionamiento, esquemas de armado, planos constructivos, fichas de características técnicas, etc.).

Además, durante la ejecución de la obra deben asegurar, por muestreo, que se cumplen los siguientes extremos:

- Concordancia de la ejecución de la obra con el proyecto examinado. - Conformidad con la normativa y reglamentación de obligado cumplimiento.

- La realización de controles en taller, en caso de estructuras metálicas o de determinados elementos o equipos prefabricados.

En España actúan compañías que realizan estos trabajos de Control Técnico, tales como BUREAU VERITAS, CEP IBERICA, INTEMAC, QUALIBERICA, SECOTEC, etc., de forma independiente al control de calidad que pueda realizar el promotor o el contratista por medio de la realización de los correspondientes ensayos en laboratorios homologados, que fueron tratados en el epígrafe 3.5.3. El coste de estos trabajos, que lógicamente dependen de la complejidad y el tipo de obra pueden estimarse entre un 0,5% a un 1% del presupuesto de la obra.

A este coste adicional, hay que sumar el coste propio de la prima del seguro, que puede oscilar entre un 0,70% a un 1,2%, del presupuesto total de la obra (suelen existir cantidades mínimas de prima neta por edificio, en el caso de viviendas colectivas o por vivienda en el caso de unifamiliares). El importe neto de la prima se incrementa por los impuestos (un 0.5% por CLEA, y un 6% por el Impuesto sobre Primas de Seguro).

El contrato con la Compañía aseguradora debe concertarse antes del inicio de la obra, y con carácter previo se debe suscribir el correspondiente contrato de prestación de servicios con la Compañía de Control Técnico correspondiente.

A la firma del contrato de seguro suele abonarse una parte de la prima (25% a 30%) y el resto se abona, en una sola vez, en la fecha del Acta de Recepción de la obra. La garantía cubrirá desde esa fecha y hasta los 10 años de duración estipulada, en tanto en cuanto el Asegurador haya emitido un Certificado de Comienzo de Garantía, una vez recibido el informe favorable del final de los trabajos, redactado por el Organismo de Control Técnico, en el que se precisara dicha fecha.

Respecto al seguro de tres años, al no ser obligatorio todavía, su suscripción es voluntaria, y ya es posible disponer de seguros parciales, muy interesantes para el promotor, que cubren aspectos concretos como el de Estanqueidad de Cubiertas y/o de Fachadas, que realmente son un buen complemento del decenal, y que suponen un coste relativamente bajo (0,10% a 0,15 % del coste de las respectivas unidades). 13.9. - GASTOS E INGRESOS EN LA ESCRITURACION Y ENTREGA Este tipo de costes de la promoción inmobiliaria, que vamos a analizar en este epígrafe, no tienen significación para el promotor, ya que, en general, los debe soportar el comprador. No obstante conviene conocer su alcance, por tres motivos fundamentales:

A) El puramente comercial, ya que es importante poder suministrar una información fidedigna al futuro comprador, de cual es el importe aproximado de aquellos, ya que son cantidades a las que tiene que hacer frente, en el momento de recibir el inmueble del promotor.

B) El mercantil, ya que debemos impedir, por todos los medios, que la tramitación de

esta fase de entrega se ralentice por estos problemas, ya que en general, el promotor tendrá pendiente de cobro una cantidad importante de la hipoteca, del orden del 15% al 20% del importe nominal de la misma, cantidad que las entidades de crédito no abonan hasta que la escritura de compraventa se presenta en la entidad crediticia, debidamente inscrita en el registro de la propiedad con la correspondiente subrogación de la hipoteca por parte del cliente.

C) El del coste, ya que el retraso en la subrogación, por los clientes, en la hipoteca

concedida al promotor, significa que los intereses devengados, por las cantidades recibidas de hipoteca, sigan siendo de cargo del promotor, lo que producirá un sobrecoste en los gastos financieros de la operación.

Los gastos que se producen en esta fase, algunos de los cuales son ingresos, aunque de tipo transitorio para el promotor, se resumen en la siguiente tabla: TABLA N° 13.6

GASTO CARGO DE: Otorgamiento de la Escritura de Compraventa y 1° copia (Aranceles Notariales)

Promotor (aunque lo normal es que se pacte en el contrato que los asume el comprador)

Subrogación de Hipoteca Exento de impuestos solo se devengan Honorarios de Notario e Inscripción en el registro de la Propiedad a cargo del comprador)

IVA repercutido Comprador (supone un ingreso para el promotor, que debe posteriormente liquidar en Hacienda compensándolo con los IVA soportados).

Actos Jurídicos Documentados (AJD) (Impuesto originado por la formalización de la compraventa en escritura publica)

Cargo del comprador

Inscripción en el Registro de la Propiedad Comprador Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Promotor (aunque a veces se pacta en contrato que son de cargo del comprador)

Conceptos que vamos a detallar en los epígrafes siguientes.

13.9.1. - OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA Los gastos que origina esta operación, para el caso de viviendas libres o de protección oficial, tiene unos aranceles especiales, que resumimos a continuación, aplicándose al resto de los casos los aranceles normales de cualquier transmisión. Los Honorarios de los Notarios y Registradores de la Propiedad percibirán en concepto de Honorarios, por todos los conceptos, en el caso de primera transmisión de viviendas, las siguientes cantidades: TABLA N° 13.7 TIPO CLASE NOTARIO REGISTRO

Por la Vivienda 60,047119 24,016444 Vivienda con garaje y/o trastero vinculados

+9,015182 + 6,010121

+ 6,010121 + 3,005061

Viviendas libres que no excedan de 90 m2. Utiles.

Con garantía de precio aplazado

+30,020554 +12,008221

Por la Vivienda 60,047119 24,016444 Vivienda con garaje y/o trastero vinculados

+9,015182 + 6,010121

+ 6,010121 + 3,005061

Viviendas de Protección Oficial

Con garantía de precio aplazado

+30,020554 +12,008221

13.9.2. - INGRESOS POR IVA REPERCUTIDO El promotor repercutirá a los compradores el IVA, al tratarse de primera entrega de edificaciones, siempre que tenga lugar una vez terminada la construcción o rehabilitación y antes de su utilización ininterrumpida por un plazo de dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, y siempre que el adquirente sea una persona distinta de la que utilizo la edificación durante el referido plazo. No computándose a estos efectos los periodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de las mismas en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. La repercusión se efectuara de acuerdo con los siguientes tipos vigentes en el 2002:

TABLA N° 13.8 OPERACIÓN TIPO DE IVA VIGENTE 2002

Entrega de Solares y terrenos 16% Entrega de Viviendas (1) 7% Entrega otros tipos de Edificaciones (2) 16% Entrega de Viviendas VPO � RG o VPP 7% Entrega de Viviendas VPO � RE 4% (1) La aplicación del tipo reducido del 7% se extiende a los garajes, hasta un máximo

de dos, y a los anexos, situados en el mismo edificio que las viviendas y que se transmitan conjuntamente con aquellas (basta que se transmitan en un solo acto y fecha, sin necesidad de que estén registralmente vinculadas, pudiéndose ser por tanto fincas independientes, ni hace falta tampoco, que se trasmitan en la misma escritura, como se exige en la Normativa de VPO que a efectos de la vinculación, esta debe figurar en proyecto y ser una sola finca registral formada por la vivienda y sus anejos inseparables, plaza de garaje y/o trastero). Desde 1/01/1998, a las entregas de plazas de garaje que excedan de dos, efectuadas conjuntamente con viviendas, se les aplicara el tipo del 16%.

(2) Los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas, nunca tendrán la consideración de anexos a vivienda.

A estos efectos hay que realizar dos precisiones:

- La obras de rehabilitación a los efectos del IVA, son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatos anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación.

- La entregas de edificios en curso de construcción, sin previa declaración de

obra nueva ni de división de la propiedad horizontal, no son aptos para su utilización inmediata como viviendas y, en consecuencia, la entrega de los mismos tributara al 16%, con independencia de sus destino posterior (Consultas vinculantes de 22/01/87 y 13/10/1988).

- Las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter

previo a una nueva promoción inmobiliaria, no se consideran edificios aptos para su utilización inmediata como viviendas, y en consecuencia tributaran al tipo general del 16%.

EJEMPLO 13.1. - Un promotor inmobiliario realiza las siguientes operaciones de venta: 1) Venta en escritura publica de una vivienda de la Promoción A, terminada, por importe de 120.000 euros, de los cuales ha recibido con anterioridad a la entrega, la cantidad de 12.000 euros, recibe en el acto del otorgamiento la cantidad de 18.000 euros y el resto, por importe de 90.000 euros por subrogación del comprador en una hipoteca que por dicho importe le ha sido concedida al promotor. 2) Venta en escritura publica de un local comercial por importe de 400.000 euros de los cuales se recibe en el acto de otorgamiento de la escritura publica el 50%, quedando el otro 50% aplazado a un año, y constituyéndose una condición resolutoria a favor del promotor para caso de impago de la cantidad aplazada. 3) Venta en escritura publica, el día 15 de marzo de 2002, de una vivienda recién terminada, por importe de 180.000 euros, cantidad que se recibe al contado, y tres plazas de garaje situadas en el mismo edificio que el de la vivienda, por importe de 9.000 euros cada una, cantidad que también se reciben al contado, y que se formalizan en escrituras independientes el mismo día 15 de marzo de 2002. Se pide calcular el IVA, que en cada caso, debe repercutir el Promotor a sus clientes. SOLUCION: 1) Venta de Vivienda, se supone que a la cantidad entregada con anterioridad le fue

cargado el IVA correspondiente. Cantidad pendiente de pago en el momento de la entrega = 18.000 ( que paga en dicho acto) + 90.000 (por subrogación de hipoteca) = 108.000 euros

Tipo impositivo = 7% al tratarse de una vivienda IVA a repercutir por el Promotor al cliente = 7% s/ 108.000 = 7.560 euros

2) Venta local, cantidad pendiente de pago en el momento de la entrega = 200.000 (

que pagan en dicho acto) + 200.000 (que se aplazan a un año) = 400.000 euros

Tipo impositivo = 16% al tratarse de una local IVA a repercutir por el Promotor al cliente = 16% s/ 400.000 = 64.000 euros

3) Venta viviendas con tres plazas de garaje ubicadas en el mismo edificio y que se transmiten el mismo día,

Cantidad pendiente de pago en el momento de la entrega = 180.000 (que paga en dicho acto por la vivienda) + 9.000 x 2 (que paga por las dos plazas de garaje) = 198.000 euros Cantidad pendiente de pago por la tercera plaza de garaje transmitida = 9.000 euros.

Tipo impositivo aplicable a la vivienda y dos plazas de garaje = 7% al tratarse de una vivienda con dos plazas de garaje ubicadas en el mismo edificio y transmitidas conjuntamente. Tipo impositivo aplicable a la tercera plaza de garaje = 16% IVA a repercutir por el Promotor al cliente = 7% s/ 198.000 + 16% s/ 9.000 = 13.860 + 1.440 = 15.300 euros

13.9.3. - IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA Este impuesto aparece dos veces en la Promoción Inmobiliaria, la primera como hemos dicho en el tema 6, epígrafe 6.7, cuando se adquiere el terreno, es de cargo del vendedor, salvo que se pacte que sea a cargo del Promotor, en cuyo caso será un gasto mas de la adquisición del terreno. La segunda cuando se venden los productos de la promoción, en la parte correspondiente al valor del terreno y por el periodo comprendido entre su adquisición y la venta del producto terminado, que es cuando se escritura, operación que será a cargo del Promotor, salvo pacto en contrario (que por la Ley de Consumidores y Usuarios no esta claro que pueda repercutirse, aunque sea una practica muy extendida en el sector). 13.10. - OTORGAMIENTO DE CONTRATOS DE ALQUILER El otorgamiento del contrato de alquiler también devenga unos gastos que debemos considerar. En primer lugar esta la obligación del arrendador, en este caso el promotor inmobiliario, de depositar una fianza por el importe de una mensualidad en la Cámara de la Propiedad Urbana, y en segundo lugar estará la tributación de dichos contratos que estudiaremos seguidamente, distinguiendo dos casos: A) TRIBUTACION POR IVA Todo arrendamiento de bienes es una prestación de servicios sujeta a IVA, ya que el articulo 5.1 de la Ley del IVA considera sujeto pasivo de IVA a los arrendadores de

bienes y el articulo 11.2 considera prestación de servicios a los arrendamientos de bienes. Además, constituyen supuestos sujetos y no exentos del IVA, los siguientes:

a) Traspasos de edificaciones para uso distinto de la vivienda

b) Cesiones onerosas del derecho arrendaticio de edificaciones distintas de vivienda.

c) Subrogaciones convencionales en arrendamientos de edificaciones para uso

distinto del de vivienda. Por tanto, todo arrendamiento de bienes esta sujeto a IVA y solo si es relativo a bienes inmuebles y resulta exento de IVA, quedara sujeto a TPO. El articulo 20.1.23 de la Ley del IVA señala que tipos de arrendamiento están exentos de IVA, que en consecuencia quedaran sujetos a TPO:

d) Los arrendamientos de viviendas, incluidos sus anejos

e) Los arrendamientos rústicos No quedan, sin embargo exentos de IVA, no obstante referirse a viviendas o construcciones integrantes de una explotación rústica:

a) Los arrendamientos de viviendas amuebladas que impliquen la prestación de servicios complementarios de hostelería.

b) Los arrendamientos de garajes o trasteros con independencia de las viviendas.

c) Los arrendamientos de construcciones dedicadas a ganadería independiente.

d) Los arrendamientos cuya finalidad sea el subarriendo.

Los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos del IVA que se formalicen en escritura publica quedan sujetos a AJD. B) TRIBUTACION POR TPO Queda sujeta a TPO la constitución de arrendamientos, las cesiones onerosas del derecho arrendaticio y la ampliación de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial. Están sujetos al impuesto las siguientes operaciones: - La ampliación del arrendamiento inicial a bienes distintos de los iniciales.

- Las prorrogas convencionales, incluso las que sean consecuencia de tácita

reconducción. No quedan sujetos los siguientes actos:

a) Las subrogaciones legales.

b) Los incrementos de renta consecuencia de pactos de actualización en base al IPC para arrendamientos urbanos y los basados en el índice anual de precios percibidos por el agricultor para arrendamientos rústicos.

c) La continuación en el arrendamiento por el cónyuge no arrendatario.

d) La extinción de los arrendamientos.

La base imponible es el importe total de la renta a satisfacer por el arrendatario durante la vigencia del contrato. Con las siguientes reglas especiales:

a) En los contratos de duración indefinida se establece como base la renta de seis años

b) En los arrendamientos de fincas urbanas sometidas a prorroga forzosa se

computara una duración mínima de tres años. El sujeto pasivo del impuesto es el arrendatario y el responsable subsidiario es el arrendador que haya percibido el primer plazo de la renta sin exigir al arrendatario la justificación del pago. A los arrendamientos de inmuebles urbanos se aplica la escala del articulo 12.1 del texto refundido del impuesto, que actualizada a euros es la siguiente: TABLA N° 13.9 LIMITE EN EUROS CUOTA EN EUROS Hasta 30,05 0,09 De 30,06 a 60,10 0,18 De 60,11 a 120,20 0,39 De 120,21 a 240,40 0,78 De 240,41 a 480,81 1,68 De 480,82 a 961,62 3,37 De 961,63 a 1.923,24 7,21 De 1923,25 a 3.846,48 14,42 De 3846,49 a 7.692,95 30,77 De 7.692,96 en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 o fracción

El arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada viene regulado en la Ley 42/1998, junto al derecho real de aprovechamiento de bienes por turno, como un derecho de carácter personal, que viene caracterizado por los siguientes puntos: - No tiene acceso al Registro de la Propiedad. - Tiene el carácter de arrendamiento especial, que se rige por ley propia. Si se trata de arrendamiento de viviendas por temporada quedara sujeto y exento de IVA, y en consecuencia sujeto a TPO, siempre que no se den los siguientes supuestos: a) Que el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria

hotelera, lo que ocurre cuando el propietario del inmueble promotor del régimen por imperativo legal.

b) Que el arrendamiento tenga por objeto el subarriendo Si se trata de operación sujeta y no exenta el tipo de IVA aplicable es el 7%. EJEMPLO 13.2. - La sociedad promotora PROMSA alquila al Sr. B una vivienda sita en una zona costera del principado de Asturias, por plazo de un año, con una renta anual de 4.500 euros, pagaderas en mensualidades, formalizando la operación en documento privado. Precisar la fiscalidad de la operación. SOLUCION Se trata de arrendamiento vacacional de vivienda, operación sujeta y exenta de IVA, y por tanto sujeta a TPO. El sujeto pasivo es el arrendatario, Sr. B, y la base imponible será la renta que se estima se debe abonar en cinco años, plazo mínimo a que tiene derecho a permanecer en la vivienda el Sr. B, según el articulo 9 de la LAU, por lo que se debe aplicar la norma de la prorroga forzosa y computar tres años, con independencia del plazo pactado de un año. Así pues la base imponible será: 4.500 x 3 = 13.500 euros. Entrando con ese valor en la Tabla 13.9, se tendrá: - Hasta 7.692,95 euros��.. 30,77 euros - El resto 5.807,05 euros

a 0,024040 euros por cada 6,01 euros�� 23,23 euros TOTAL 54,00 euros

13.11. - OTORGAMIENTO CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO La Ley 42/1998, regula el régimen de aprovechamiento por turnos como forma de configurar jurídicamente el fenómeno de la multipropiedad. Debe formalizarse con carácter constitutivo en el Registro de la Propiedad mediante su formulación en escritura publica. Desde el punto de vista registral se articula mediante un folio general para el total del inmueble y un folio individual para cada uno de los apartamentos susceptibles de aprovechamiento por turno. Desde el punto de vista fiscal, la constitución del régimen de aprovechamiento por turno es una operación sujeta a AJD, ya que reúne los requisitos para ser objeto de dicha tributación. Es importante señalar que como señala el articulo 6 de la Ley 42/1998, la constitución de aprovechamiento por turno hace innecesaria la constitución del inmueble en régimen de Propiedad Horizontal, lo que implica un ahorro fiscal importante. EJEMPLO 13.3. - Un promotor inmobiliario constituye en un edificio de su propiedad ubicado en Castellón de la Plana, un régimen de aprovechamiento por turno conforme a la Ley 42/1998 que se formaliza en escritura publica con un valor declarado del inmueble incluido el solar de 3.000.000 euros. Calcular la tributación de la operación SOLUCION La constitución del régimen de aprovechamiento por turno del inmueble esta sujeto a AJD, siendo el tipo vigente en 2002, para la Comunidad Valenciana del 1%, la liquidación que procede efectuar es de: 1% s/ 3.000.000 = 30.000 euros. 13.12. - GASTOS DE POST VENTA Son los originados por arreglos a efectuar después de la entrega de las edificaciones, como consecuencia de desperfectos denunciados por los usuarios. Al cliente se le suele entregar la llave del piso o local, en el día de la firma de la escritura publica, junto a la documentación obligatoria que ya hemos señalado, comunicándole que tiene un plazo (normalmente entre 15 días y un mes) para notificar al promotor los desperfectos que considere deban ser arreglados.

Normalmente estos gastos, siempre que el desperfecto tenga causa razonable, serán de cuenta y cargo del contratista. No obstante hay que prever situaciones en las que por falta de insolvencia de aquel, o bien por litigios en curso, el promotor deba acometer la ejecución inmediata de estos arreglos, por lo que presupuestariamente, los efectuara con cargo a la retención de garantía que obre en su poder, o bien ejecutando el aval que la sustituya, por lo que en estos casos solo se producirán gastos de financiación, por adelanto de dinero que luego se recuperara. Solo en el caso de que estas cantidades retenidas no fueran suficientes, es cuando la recuperación podría ser más difícil.

Con el establecimiento de las correspondientes pólizas de seguros, esta problemática quedara minimizada.

13.13. - MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Ya hemos señalado que, tal como dispone la LOE, son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificaron mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente. A tal efecto, una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitadas al promotor por el director de la obra para la formalización de los correspondientes tramites administrativos, adjuntándose, entre otros, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que les sea de aplicación. Toda esta documentación, constituirá el Libro del edificio, que será entregado a los usuarios finales del edificio.

Evidentemente que cuando el promotor vende solo le incumbe, a estos efectos, entregar la documentación adecuada, que tendrá un coste de elaboración que debemos incluirlo en los costes de Construcción, como una obligación mas del contratista, o en los Honorarios de la Dirección Facultativa.

Sin embargo cuando el promotor alquila, los costes de conservación y mantenimiento deben considerarse como un coste mas de la explotación del negocio. Entre los tipos de mantenimiento que se suelen aplicar para conservar en buen estado un edificio tenemos las siguientes tipologías: A) Mantenimiento Predictivo, que son instrucciones de mantenimiento en función de

parámetros conocidos. B) Mantenimiento Preventivo, que es el efectuado según criterios predeterminados

para reducir la probabilidad de fallo.

C) Mantenimiento Correctivo, que se produce como consecuencia de arreglar el fallo producido.

Estas técnicas se suelen aplicar, normalmente por empresa homologada, de acuerdo con la normativa vigente, que actualmente es la siguiente, en el ámbito nacional: - Ascensores: - Revisiones periódicas cada mes como mínimo - Inspecciones periódicas: TABLA N° 13.10

TIPO DE EDIFICIO PERIODO MINIMO DE INSPECCIÓN EN

AÑOS Edificios Industriales y de publica concurrencia

2

Edificios con mas de 20 viviendas 4 Resto de Edificios 6

- Centros de Transformación: Inspecciones periódicas cada 3 años - Instalaciones de protección Contraincendios: programa mínimo. Según el sistema,

en revisiones cada 3 meses, 6 meses, 1 año y 5 años.

La estimación anual del coste de conservación y mantenimiento, es difícil precisarla, ya que depende de la tipología de cada edificio, sus materiales y la complejidad de sus instalaciones. No obstante es prudente reservar un porcentaje anual sobre su valor, comprendido entre el 3% y el 5%, para poder atender a la realización de los tipos de mantenimiento citados.

Por CCAA existe normativa particular al respecto, por ejemplo en la Comunidad de Madrid, en virtud de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado ruinoso de las Edificaciones, aprobada el día 29 de enero de 1999, los propietarios de un bien inmueble (viviendas, oficinas, fabricas, etc.) están obligados a cumplir la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que será realizada por profesionales independientes, cuyo coste será libremente pactado con dichos profesionales, cuyos resultados deberán constar en un impreso normalizado, que será debidamente Visado por el Colegio profesional correspondiente, y presentado por la propiedad al Ayuntamiento, quedando sus resultados reflejados en un Registro de Edificios creado al efecto.

La primera inspección deberán realizarla en los siguientes años, según el tipo de edificios: TABLA N° 13.11

TIPO DE EDIFICIO AÑO EN QUE DEBERAN SOMETERSE A

INSPECCIÓN TÉCNICA Edificios catalogados que hayan cumplido 20 años

En el año 2000

Edificios del centro Histórico y cascos periféricos que hayan cumplido 20 años

En el año 2001

Edificios construidos antes de 1960 En el año 2002 Edificios construidos entre 1960 y 1970 En el año 2003 Edificios construidos entre 1971 y 1980 En el año 2004 Edificios que hayan cumplido 20 años al 1 de enero de cada año siguiente.

Año 2005 y siguientes

LA SEGUNDA INSPECCIÓN Y LAS SUBSIGUIENTES HABRAN DE PASARSE EN EL AÑO SIGUIENTE A AQUEL EN EL QUE SE CUMPLAN 10 AÑOS DESDE LA ANTERIOR INSPECCIÓN.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 14. - LAS TIPOLOGIAS DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

OBJETIVOS DEL TEMA: Relacionar las distintas tipologías de promociones inmobiliarias desde el punto de vista de su destino: Arrendamiento o venta y de su tipología: Residencial, terciario, industrial. GLOSARIO DE TERMINOS: - Venta - Arrendamiento - Promoción residencial - Promoción del sector terciario - Locales de negocio - Oficinas - Plazas de Garaje - Trasteros - Promociones de Protección Publica - Promociones de Protección Oficial Régimen General - Promociones de Protección Oficial Régimen Especial - Superficie útil - Superficie construida - Comunidad de Propietarios - Cooperativa de Viviendas - Excedente cooperativo - Fondos Sociales - Fondo de Reserva Obligatorio - Fondo de Educación y Promoción - Retorno Cooperativo

La primera clasificación que podemos realizar es en función del uso al que están destinadas:

- Promociones Residenciales, cuyo destino principal es la vivienda, en las distintas tipologías de uso ya estudiadas: unifamiliar aislado, adosado, pareado, vivienda colectiva, etc.

- Promociones de Uso Terciario, como son pueden ser:

- Locales o Centros Comerciales - Edificios de Oficinas

- Edificios de Aparcamiento

- Promociones de tipo industrial, cuyo destino principal es las naves o

edificios para la industria en sus distintas tipologías ya estudiadas: naves, mini polígonos, parques tecnológicos, centros logísticos, etc.

- Otros tipos especiales, como son los complejos inmobiliarios que

circundan: campos de golf, marinas, puertos deportivos, estaciones de esquí, etc.

La segunda clasificación la realizamos en función de su destino: - Promociones para Venta

- De precio libre

- De precio máximo limitado oficialmente:

- Viviendas de Protección Oficial Régimen General (VPO � RG)

- Viviendas de Protección Oficial Régimen especial (VPO � RE)

- Viviendas de Protección Publica - Promociones para Alquiler

- De renta libre

- De renta máxima limitada oficialmente:

- Viviendas de Protección Oficial Régimen General (VPO � RG)

- Viviendas de Protección Oficial Régimen especial (VPO � RE)

- Viviendas de Protección Publica - Promociones de bienes inmuebles de uso turístico para aprovechamiento por

turno 14.1. - PROMOCIONES DE TIPO RESIDENCIAL DE VENTA LIBRE Son las promociones destinadas en su mayor parte, normalmente mas del 50% de la superficie total edificada, a viviendas, cuyo precio lo fija libremente el promotor en las condiciones de mercado. Este tipo de promociones suele tener como elementos complementarios: plazas de garaje y/o trasteros, dispuestos ambos, normalmente, en zonas que no cumplan a efectos de edificabilidad, que pueden ser sótanos o, en el caso de los trasteros, las plantas abuhardilladas, existentes debajo de las cubiertas a dos aguas, que formando desván, rematan los edificios. Estos elementos se pueden comercializar de forma conjunta o independiente de las viviendas, como luego veremos. Las plantas bajas de este tipo de edificios suelan ser, o planta diáfana, en cuyo caso no existe construcción, salvo las zonas destinadas a portales, o planta de locales comerciales. Como la altura mínima requerida por las Ordenanzas para estas plantas bajas suele ser mayor que la requerida en el resto de plantas de pisos, se pueden colocar entreplantas, que cubren parte de la superficie de la planta baja (extensión limitada también por Ordenanzas, que no suele exceder del 50%). 14.2. - PROMOCIONES DE PROTECCIÓN PÚBLICA Dentro de las promociones residenciales cabe también realizar una segunda subclasificación, con relación a la libertad de fijación de los precios, tanto si son para venta como si son para alquiler, y también por el carácter restringido de los potenciales clientes, que pueden no ser de libre elección, sino que se les exige administrativamente que tengan un nivel de rentas reducido. Se trata de Promociones en Régimen de Protección Publica (VPO o VPP), frente a las de total libertad de fijación de precios y elección de clientes, que son las denominadas de Régimen Libre.

Si se trata de Promociones en Régimen de Protección Publica, hay que tener en cuenta que en este tipo de promociones, están limitados los precios de venta, así como los ingresos de los futuros adquirentes. También esta limitada la superficie útil de la vivienda, que no puede superar los 90 m2. Útiles, y a una vivienda se le puede

vincular una plaza de garaje, cuya superficie a efectos de venta, se le pueden contabilizar 25 m2. útiles, además de un trastero, al que se le considera una superficie útil máxima a estos efectos de 8 m2.

CONCEPTO DE SUPERFICIEUTIL

TERRAZAESPACIO INTERIOR

VIVIENDA

TABIQUEALTURA INFERIOR A 1,50 M.

BALCON O.

CONDUCTO>10 DM2.

50% DE

SU = SU(INTERIOR) - SU(ELEMENTOS) +0.5* SU(EXTERIOR

TENDEDERO

Las tipologías de este tipo de promociones, que necesitan de un expediente de calificación administrativa, son:

- Viviendas de Protección Oficial de Régimen General (VPO-RG), que pueden

venderse a adquirentes cuyos ingresos anuales no superen los 5,5 Millones de pesetas.

- Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial (VPO-RE), que pueden

venderse a adquirentes cuyos ingresos anuales no superen los 3,5 Millones de pesetas.

- Viviendas de Protección Publica calificadas como tales por las CCAA (VPP). - Viviendas ya construidas como libres, sin ocupar, con menos de 2 años de

antigüedad o procedentes de Rehabilitación de edificios. El precio máximo de venta es variable según las distintas CCAA, y la zona geográfica donde se ubiquen dentro de una misma CA; En el caso de Madrid, y partiendo del módulo básico a nivel nacional de 103.500 ptas./m2., al que se le aplican una serie de coeficientes, señalados en la tabla, se obtiene los siguientes precios máximos, vigentes actualmente, por metro cuadrado útil. Los últimos publicados en la Comunidad de Madrid por Orden de 23 de mayo de 2001, son los siguientes en euros:

TABLA N° 14.1 ZONA C

AUTONOMICO C1 MUNICIPIO SINGULAR

VPO � RG (1,00)

VPO � RE ( 0,85)

VIVIENDAS CONSTRUIDAS

MADRID 1,150 1,300 981,53 883,38 1.226,911 1,150 1,150 868,28 781,45 1.085,342 1,150 1,144 868,28 781,45 1.085,343 1,150 1,000 755,02 679,52 943,784 1,054 1,000 643,46 579,11 804,32

En el caso de unidades vinculadas a la vivienda (garaje o trastero), el precio máximo de estos, por metro cuadrado útil, es el 60% del precio máximo de la vivienda. Para este tipo de promociones se conceden al promotor créditos hipotecarios del 80% del precio máximo, a un tipo de intereses del 5,38 % anual con un aplazo de carencia de 3 años y 20 años de amortización, existiendo subsidiaciones y subvenciones al adquirente. El Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, establece medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002 � 2005. Las modificaciones más importantes son las siguientes: a) La superficie útil máxima de las viviendas no excederá de 90 metros cuadrados

con carácter general o de 120 metros cuadrados cuando se trate de familias numerosas. Los promotores podrán incluir, en cada promoción, hasta un 15% de viviendas con una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados.

b) Se establece un precio básico a nivel nacional por metros cuadrado de superficie

útil de 623,77 euros. c) Las Comunidades Autónomas podrán, según su propia normativa, fijar las

cuantías máximas del precio de venta para cada una de las localidades o ámbitos interurbanos de su territorio, inferiores a superiores al mencionado precio básico, sin que, en este ultimo caso, dichas cuantías máximas de precios puedan superar 1,56 veces el precio básico a nivel nacional. En los municipios singulares serán de aplicación los incrementos máximos establecidos en el apartado d).

d) En los municipios declarados singulares el precio máximo de venta de las

viviendas acogidas a este Real Decreto podrá incrementarse, en relación con los máximos establecidos por cada Comunidad Autónoma o por las ciudades de Ceuta y Melilla, en los siguientes porcentajes máximos:

- Municipios singulares del Grupo A��. Hasta un 40%

- Municipios singulares del Grupo B��. Hasta un 20% - Municipios singulares del Grupo C�� Hasta un 10% e) La renta anual máxima inicial será del 4% cuando el préstamo cualificado tenga

veinticinco años de amortización, y el 7% cuando el préstamo sea a diez años, del precio legal máximo de venta.

f) En el caso de promociones arrendadas por plazo de veinticinco años, el arrendador

podrá ofrecer en venta, previa notificación ala Comunidad Autónoma, hasta el 50% de las mismas a los inquilinos que hayan permanecido en la misma al menos cinco años, y siempre que la vivienda haya estado destinada a arrendamiento al menos por diez años.

g) Las limitaciones de ingresos para los adjudicatarios se establecen en función del

salario mínimo interprofesional, no pudiendo exceder de 5,5 veces dicho salario para la obtención de préstamo cualificado, 4,5 veces si se trate del primer acceso a la propiedad y de 3,5 veces si se trata del primer acceso y se solicitan ayudas estatales directas básicas a la entrada.

h) Las cuantías de la ayuda estatal directa básica a la entrada serán las siguientes: TABLA N° 14.2

NIVEL DE INGRESOS (N° VECES SMI)

CUANTIAS BASICAS (% PRECIO TOTAL VIVIENDA)

<1,5 11 >1,5 y <= 2,5 8 > 2,5 y<= 3,5 5 i) Se establece una ayuda estatal directa especial a la entrada de las cuantías

siguientes: TABLA N° 14.3

FAMILIAS NUMEROSAS JOVENES (1) N° HIJOS EUROS

OTRAS (2) CIRCUNSTANCIAS

3 3.000 4 3.600

3.000

5 O MÁS 4.200

900

(1) edad no superior a 35 años del destinatario que aporte la totalidad o la mayor parte

de los ingresos familiares.

(2) Unidad familiar formada únicamente por el padre o la madre y los hijos, o que en la unidad familiar haya personas con minusvalías, o que la unidad familiar tenga a su cargo a alguna persona de mas de sesenta y cinco años.

14.3. - PROMOCIONES DEL SECTOR TERCIARIO Son promociones de edificios dedicados en su totalidad a Oficinas o Locales Comerciales, normalmente se suelen dedicar al alquiler. 14.4. � APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURISTICO La operación inmobiliaria tiene las siguientes variantes: - Se transmite una cuota indivisa sobre todo el inmueble o complejo urbanístico, sin

copropiedad sobre apartamento determinado, siendo el uso de los mismos alternativo y rotatorio entre todos ellos.

- Se transmite una cuota indivisa sobre un determinado apartamento, sobre el que se

establece una comunidad de uso determinado y exclusivo sobre el mismo. - Se transmite el derecho a pertenecer a un determinado Club que adquiere el

derecho a disfrutar de los apartamentos e instalaciones del complejo urbanístico, a favor de sus socios.

En los dos primeros casos se adquiere un derecho exclusivo y excluyente a la ocupación y disfrute por un periodo determinado al año, siendo necesario para su formalización el otorgamiento de escritura publica. La ultima modalidad (modelo británico), la propiedad de la edificación pertenece a una sociedad y sus acciones a un �trust�, mientras que el club solo adquiere los derechos de disfrute. En España se regulan este tipo de operaciones por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Según lo dispuesto en esta ley, que regula la constitución, el ejercicio, la transmisión y la extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo especifico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia la vía publica o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado � y que esta dotado de modo permanente con el

mobiliario adecuado al efecto- y el derecho de prestación de los servicios complementarios. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como: a) Derecho Real limitado b) Contrato de Arrendamiento, de bienes inmuebles vacacionales por temporada

que tengan por objeto mas de tres de ellas, hasta un máximo de 50 años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas.

El régimen de aprovechamiento por turno tiene las siguientes limitaciones: - Necesariamente debe recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de

ellos arquitectónicamente diferenciado. - El conjunto deberá tener al menos 10 apartamentos - Todos los alojamientos independientes del conjunto, excepto los locales, deberán

quedar sometidos a dicho régimen. - El periodo anual de aprovechamiento por turno no podrá ser nunca inferior a siete

días seguidos, debiendo quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un periodo de tiempo no inferior a siete días por cada uno de los alojamiento sometidos a este régimen.

- La duración del régimen será de 3 a 50 años a contar desde la fecha de inscripción

del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando se haya constituido sobre un inmueble en construcción.

Las formalidades para su constitución, que solo puede realizar el propietario registral del inmueble y que deberán realizarse en escritura publica e inscribirse en el Registro de la Propiedad, son las siguientes: a) Inscripción de la Obra Nueva en construcción. b) Inscripción en el Registro de la Propiedad de la fecha de terminación de la obra. c) Licencia para ejercer la actividad turística, la de apertura y la de primera

ocupación de los alojamientos.

d) Contrato de servicios con empresa homologada por la Comunidad Autónoma, que deberá concurrir en el acto del otorgamiento de la escritura de adquisición del derecho, salvo que estos servicios sean asumidos directamente por el propietario.

e) Suscribir y mantener en vigor, la póliza de seguros que cubra el riesgo de

indemnizar por daños a terceros y el de responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los alojamientos, así como el seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos.

f) Avalar las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho de

aprovechamiento, en los mismos términos que se explican en la Ley 57/1968. 14.5.- LAS PROMOCIONES EN LAS QUE EL PROMOTOR INMOBILIARIO REALIZA LOS SERVICIOS DE GESTION A diferencia de las promociones anteriormente reseñadas, en las que el promotor, asume el riesgo total de su gestión y comercialización, existen tipologías edificatorias, en donde los riesgos asumidos por el promotor, quedan reducidos a facilitar a sus dueños, los servicios de gestión y dirección inmobiliaria, sin asumir el riesgo del negocio. En estos casos el papel del promotor es de mero Gestor, que queda retribuido por su trabajo, normalmente por un coeficiente que representa un porcentaje de la inversión total que se realiza, normalmente en la horquilla del 5% al 15%, según la extensión de los trabajos. Cuando planteamos la figura del promotor inmobiliario como gestor, nos referimos exclusivamente a los casos en los que este asume tareas de dirección, y no simplemente a los casos en los que su trabajo se reduce a tareas de simple administrador. Así, por ejemplo, en los casos a los que nos referimos, el promotor inicia la promoción, negociando la opción de un determinado solar propiedad de terceros o bien sobre un solar de su titularidad, en el que decide que la forma más idónea para llevar a cabo la promoción inmobiliaria, bien por su especial ubicación, bien por que considera que dado el momento que atraviesa la economía nacional es la mejor opción comercial, o bien por que tiene empleados al limite sus recursos financieros. Cualquiera que sea el caso, plantea la busca en el mercado de posibles interesados, en esa zona o en ese tipo de producto, les plantea el proyecto, tanto desde el punto de vista técnico definiendo el producto, como desde el punto de vista económico y financiero, estimando costes y necesidades financieras, y documentando la forma jurídica de realizar la misma.

Estas formas jurídicas, que coinciden en la misma característica general, desde el punto de vista de la promoción, y es que sus componentes asumen directamente el riesgo de la misma, ya que son sus titulares jurídicos, son dos: Comunidad de Propietarios o Cooperativa de Viviendas. Pero sea cual sea la forma jurídica elegida para reunir el colectivo el promotor no asume ningún riesgo. 14.5.1. - REGIMEN DE COMUNIDAD D EPROPIETARIOS Una modalidad de realizar una Promoción Inmobiliaria, es que sean los propios interesados quienes de forma colectiva se asocien para su gestión, ejecución y desarrollo. Las razones que impulsan a los particulares a actuar colectivamente para construir un edificio que, una vez terminado, pertenecerá por pisos y en propiedad horizontal a los interesados son primordialmente las siguientes: - Dificultad de adquirir pisos por la vía de compra. - El deseo que el piso responda a unas características de ubicación, diseño y calidad

determinadas. - El propósito de obtenerlo mas barato. 14.5.1.1. - NATURALEZA JURIDICA DE LA COMUNIDAD Según VENTURA � TRAVESET GONZALEZ A, se va generalizando una nueva modalidad de adquirir pisos en propiedad horizontal: la llamada construcción de edificios en comunidad en que el adquirente no se limita ya a adquirir el piso o local del Promotor Inmobiliario, sino que, convirtiéndose el mismo en promotor, lleva a cabo, con la ayuda y colaboración de futuros adquirentes de los demás pisos, la construcción en comunidad del edificio que luego ha de ser dividido por pisos o locales en régimen ya definitivo de propiedad horizontal. En líneas generales, según MONET y ANTON F, esta agrupación de autopromotores se muestra jurídicamente como una comunidad de bienes, de tipo dinámico y societario, causalizada por la voluntad de los interesados de construir el edificio en régimen de propiedad horizontal. Ahora bien, la aparente simplicidad de la figura jurídica creada, no excluye los graves inconvenientes como, la gran complejidad de los instrumentos que se manejan, la difícil precisión de los resultados jurídicos que provoca, y los riesgos de situar las titularidades en las personas mismas de los interesados. Es frecuente como señala NUÑEZ IGLESIAS, que la promoción de un edificio que se ha proyectado con varios departamentos no se realice por un empresario, Promotor Inmobiliario, sino por las personas que van a habilitarlo, pensando en obtener el piso o local a un precio inferior al usual del mercado. Para ello constituyen entre sí, simplemente una comunidad con la coadquisición de un solar o terreno; alcanzando

en ocasiones, la situación comunitaria, no espontáneamente, sino por la intervención de un tercero, profesional del sector inmobiliario, denominado �Gestor de Comunidades�. Así, nos dice este autor que existe comunidad ad edificandum cuando diversas personas se unen para adquirir un solar o un terreno � si no lo tenían ya - para encargar un proyecto de edificio o urbanización y para construir. Si los comuneros eran ya, con anterioridad a su decisión de construir, copropietarios del solar, su comunidad originaria habrá adquirido esta nueva naturaleza de comunidad ad edificandun desde que hicieron ese propósito. La comunidad al igual que una sociedad civil, - que suele regirse por las normas de las comunidades de bienes-, carece de personalidad jurídica propia, pero como señala el Tribunal Supremo, la naturaleza jurídica de ambas es totalmente distinta, ya que lo que caracteriza a la sociedad en estos casos es el propósito de obtener un lucro común partible, mientras que la comunidad persigue el simple disfrute o aprovechamiento Este proceso se da con frecuencia en la practica inmobiliaria, en las siguientes modalidades: - Constitución espontánea de una comunidad de futuros propietarios basada en

vínculos de amistad, corporativos (pertenecer a un Colegio Profesional, a una determinada empresa, a un Sindicato, etc.), o de simple preferencia por ubicarse en una determinada zona de la ciudad, sobre un solar también determinado o simplemente con el objetivo de buscarlo en ella.

- Constitución, a iniciativa de un Agente, Profesional del Sector Inmobiliario,

que sirve para captar y aunar voluntades, sobre solar determinado o no. - Nacimiento de una Comunidad de Bienes, entre el dueño del solar y el

Promotor Inmobiliario, aportando a dicha Comunidad, el primero el solar y el segundo las obras necesarias para que nazca la Promoción, explicitando de la manera mas pormenorizada posible, la forma de salir de esta indivisión, que podrá formalizarse de dos maneras:

a) Adjudicación de pisos y locales a cada comunero. b) Por la venta conjunta a terceros.

El tercer caso es simplemente una modalidad de instrumentar una Promoción en Aportación, en la cual el Promotor, actúa enmarcando el negocio dentro de la actividad normal de su organización empresarial, y en consecuencia con asunción total de los riesgos empresariales que conlleva este tipo de operaciones.

En las otras dos modalidades, la actuación del Promotor Inmobiliario, es totalmente diferente, ya que en realidad su actuación se enmarca dentro de un Contrato de Prestación de Servicios, y en consecuencia, su actuación, como tal promotor esta exenta de los riesgos empresariales anteriormente mencionados, aunque lógicamente, como luego veremos, soportara los riesgos que se derivan del propio contrato de prestación de servicios. En estas dos modalidades, que estamos analizando, es muy importante señalar, los casos en los que la Comunidad de Bienes constituida, tiene o no carácter empresarial, ya que puede o no existir animo de lucro, si las edificaciones proyectadas, o parte de las mismas, se enajenan a terceros con un previsible beneficio para la Comunidad o si, por el contrario, la intención de los comuneros es obtener para si cada uno de los pisos o locales proyectados, bajo sus propias condiciones de configuración, diseño o calidades de materiales empleados, todo ello a un precio mas económico que el usual del mercado. Este ultimo caso sería el del Autopromotor que señalan las Leyes de Protección Publica de Viviendas, y que equipara a la construcción en régimen de comunidad de propietarios. Como conclusión la naturaleza jurídica de la comunidad supone la participación de un conjunto de sujetos en el disfrute de un bien y no la utilización de uno o varios bienes para la obtención de resultados. Este ultimo rasgo acerca la naturaleza de la comunidad de bienes hasta la sociedad al punto que no falta quien hable, en lugar de comunidades que realizan actividades empresariales, de sociedades mercantiles irregulares. 14.5.1.2. - MARCO LEGAL DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS El tipo de propiedad denominada: propiedad por cuotas, comunidad de bienes, copropiedad �pro indiviso� o copropiedad romana, se regula en el Código Civil, artículos 392 a 406, que es el tipo de propiedad directamente aplicable en el caso de edificios, el que nos interesa, por lo que brevemente pasamos a exponer, el contenido más significativo, a nuestros efectos, de los artículos del Código Civil que le son aplicables, con el objetivo de señalar cuales son las limitaciones que les son propias y cuales las libertades de pacto que podemos establecer en nuestros convenios privados. Artículo 392. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este titulo (Titulo III De la Comunidad de Bienes).

Articulo 393. El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los participes de la comunidad. Articulo 394. Cada participe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Articulo 395. Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los participes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esa obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. Articulo 396 (Nueva redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril). Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía publica, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevara inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como: - El suelo. - El vuelo. - Cimentaciones y cubiertas. - Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga. - Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,

incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, fosos, patios, pozos - Los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros

servicios o instalaciones comunes, incluso aquellas que fueran de uso privativo - Los ascensores y las instalaciones y canalizaciones para desagüe y para el

suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y

demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.

- Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su

naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que en las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. La Ley especial que rige esta forma de propiedad es la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, de 21 de julio, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Articulo 397. Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Articulo 398. Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo este tomado por los participes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de esta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando la parte de la cosa perteneciere privadamente a un participe o a algunos de ellos, y otra fuere común, solo a esta será aplicable la disposición anterior. Articulo 399. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

Articulo 400. Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto, no obstante, será valido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no excederá de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. Articulo 401. Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista en el articulo 396. Articulo 402. La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los participes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico. Articulo 403. Los acreedores o cesionarios de los participes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. Articulo 404. Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio. Articulo 405. La división de una cosa común no perjudicara a tercero, el cual conservara los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservaran igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad. Articulo 406. Serán aplicables a la división entre los participes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.

Es de destacar que una Comunidad de Bienes, no tiene personalidad jurídica propia, independiente de la personalidad de sus participes o comuneros, como sucede en las sociedades civiles o mercantiles, y también en las cooperativas de viviendas. No obstante, y a efectos fiscales, las Comunidades de Bienes son sujetos pasivos, con personalidad jurídica propia de los siguientes impuestos: - Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) - Impuesto sobre Operaciones Societarias (OS), en cuanto a su constitución y

disolución. Sin embargo, al carecer de personalidad jurídica propia, no son sujetos del Impuesto de Sociedades, por lo que en caso de que la Comunidad de Bienes, como organización empresarial, obtenga resultados en su gestión, estos se incorporaran directamente, en la proporción que corresponda, en la Base Imponible del Impuesto sobre los Rendimientos de las Personas Físicas (IRPF) de cada uno de los partícipes o comuneros. 14.5.1.3. � FASE DE CAPTACION DE COMUNEROS Y SEÑALIZACION DEL SOLAR La actividad de una Promoción en Régimen de Comunidad se inicia con la gestión ante el dueño del solar, del Gestor Inmobiliario, para conseguir un contrato de opción de compra, donde se pacta que las personas que otorgaran la escritura, que serán los Comuneros señalados por el Gestor otorgante de la opción, que es quien, en su caso, soportara el IVA correspondiente. 14.5.1.4. - PROMOCIONES LIBRES EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Como cualquier operación inmobiliaria, en cada una de las fases que la caracterizan: Fase de Gestión y Fase de Promoción, aparecen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusión del suelo y del coste de la obra. El detalle de costes es análogo al que hemos establecido para una promoción inmobiliaria normal, con la excepción de que a los costes directos enumerados, hay que añadirles los que representan los gastos del Gestor Inmobiliario de la Comunidad de Propietarios. En este tipo de Promociones en régimen de Comunidad de Propietarios, son los propios comuneros, los que asumen el pago de estos costes y gastos, por medio de los respectivos ingresos, que se suelen desglosar en las siguientes partidas:

- Adhesión a la Comunidad, cantidad establecida como reserva, y que cubre el periodo que transcurre hasta que se formaliza la adhesión del futuro comunero. Será una cantidad condicionada, ya que la incorporación a la Comunidad se efectuara solo en el caso de que esta se forme, y si por cualquier causa, en un tiempo prefijado, el proyecto no siguiera adelante, se devolvería la cantidad entregada, sin ningún otro compromiso. Es una buena practica comercial, que da seguridad al cliente, realizar esta adhesión voluntaria, en una hoja, en la que figure que la cantidad entregada se ingresa directamente, en una determinada cuenta de una institución financiera (Banco o Caja de Ahorros) a nombre del Gestor o de la Comunidad de Propietarios en formación si fuera posible, quedando indisponible, hasta la formación de la Comunidad.

- Entrada o entrega, en efectivo metálico, a la firma del contrato de Constitución

o de Adhesión a la Comunidad de Propietarios formada. - El Aplazamiento Hasta Llaves, en letras aceptadas por el comunero, con

vencimientos sucesivos periódicos (mensuales, trimestrales, etc.), que se extienden hasta la fecha prevista como entrega de la edificación. En el contrato de adhesión debe preverse como se asegura el pago de las cuotas comprometidas.

- Cantidad a Llaves, que puede servir para complementar, a veces, la cantidad

que se relaciona en las letras periódicas anteriormente citadas, y que también se formaliza en una letra aceptada por el comunero a esa fecha.

- Hipoteca, el resto del precio queda aplazado, por formalización del comunero,

en la hipoteca que normalmente ha tramitado el Gestor. Parte del importe concedido, entre un 75% a un 85%, lo recibe la Comunidad de Propietarios durante la ejecución de las obras, y el resto, cuando se han entregado las edificaciones y las escrituras publicas de adjudicación figuran inscritas en el Registro de la Propiedad.

En cualquier caso, los ingresos tienen que equilibrar el volumen de costes y gastos, así como los costes de la financiación de unos y otros, salvo para el caso de aquellas unidades que la Comunidad de Propietarios se reserve para su venta a terceros, a precios de mercado, y por tanto superiores a los costes incurridos, en cuyo caso la Comunidad obtendrá un margen de ganancia o resultado (B) de la operación, que evidentemente repartirá entre los comuneros, en proporción a sus respectivas participaciones. Elaborado el Estudio Económico de la operación, deberemos elaborar un plan de pagos para los Comuneros, que se aproximara mediante la proyección temporal de los

pagos y cobros, que generan los ingresos, y los costes y gastos estimados en el Estudio Económico.

Ambos documentos: Estudio Económico y Cash-Flow, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que ofrecemos como Gestores a una futura Comunidad de Propietarios. Ahora bien, es evidente que si bien nuestra credibilidad como Gestores, se pondrá de manifiesto en la fiabilidad de estas previsiones iniciales, también es posible, que con el desarrollo del proyecto, las previsiones técnicas sobre las que aquellas se apoyan, sufran variaciones, por propia iniciativa de los comuneros, que exigen unas mayores calidades o diseño, que el inicialmente supuesto. En estos casos será necesario ajustar los Estudios Iniciales, de acuerdo al Proyecto finalmente realizado, en el que ya estarán concretados, los metros cuadrados reales que debemos construir (ya que la mayoría de las veces no coinciden con los teóricos edificables que sirvieron de base para la adquisición del solar), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), para que así, todos los comuneros puedan asumir los compromisos que sean necesarios.

Todavía nos queda una fuerte incógnita por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Económico y el Cash � Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programación contractual, con objeto de comprobar la incidencia en los pagos a efectuar por los comuneros, si estas nuevas condiciones variaran sensiblemente sobre las inicialmente previstas. Volvemos a insistir en que la mayoría de los problemas de las Comunidades de Propietarios, son el que los comuneros se siente �engañados�, cuando existen variaciones sustanciales de precios y plazos sobre los inicialmente previstos, quedándose con la sensación de que pensaban obtener unos productos inmobiliarios a bajo precio y en un plazo razonable, ya la realidad, les supone todo lo contrario. Esa situación es el mayor punto débil de este tipo de Promociones, y el que da origen a toda clase de susceptibilidades por parte de los comumeros, desconfianza en el Gestor, recorte de sus poderes de gestión, mítines asamblearios, etc.; presupuestos que desgraciadamente se dan con mucha frecuencia en la practica, por lo que es de suma importancia la profesionalidad del Gestor para procurar una información puntual a los comuneros y una gran fiabilidad en los precios y plazos establecidos. Ahora bien, existen épocas en que los mercados, financieros o de la construcción, que son los protagonistas principales en este tipo de operaciones, están inestables, y en

consecuencia, los comuneros deben afrontar esta inestabilidad, ya que ellos son los que corren estos riesgos de mercado y no el Gestor. 14.5.1.5. - PROMOCIONES DE PROTECCION PUBLICA EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Entre los promotores que pueden promover, según la ley, este tipo de promociones están las personas físicas agrupadas en Comunidades de Propietarios, que a los efectos de la financiación cualificada se consideran equiparados a promotores para uso propio En el caso de Comunidades de Propietarios se entienden como adjudicatarios los miembros de las Comunidades de Propietarios a partir del momento en que se les adjudica la propiedad de una vivienda individualizada. La cuantía máxima de los prestamos cualificados ser del 80% del precio máximo de adjudicación fijado en la calificación provisional, y cuando se trate de prestamos directos a adjudicatarios, la cuantía máxima del préstamo será del 80% del valor de la edificación sumado al del suelo, que constara en la escritura de declaración de obra nueva. Si la vivienda tuviera garaje, trastero u otros anejos con las características físicas y de vinculación ya comentadas, la cuantía del préstamo podrá incrementarse hasta el 80% del coste real de aquellos. La retención que las Entidades de Crédito pueden efectuar sobre las disposiciones que efectúe el promotor serán de hasta el 15% del préstamo y hasta que se acredite: - La calificación definitiva y la presentación de las escrituras de adjudicación para

la inscripción registral. - En el caso de arrendamiento hasta que la escritura de obra nueva terminada sea

presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Según lo dispuesto en el Real Decreto 2028/1995, de 22 de diciembre, las Comunidades de Propietarios, promotores de viviendas de protección oficial destinadas a uso propio, para obtener financiación cualificada estatal, además de cumplir los requisitos anteriormente mencionados, deberán: a) Inscribirse en el Registro Especial de Entidades Promotoras de Viviendas de

Protección Oficial, que este constituido en la Comunidad Autónoma en cuyo ámbito territorial se vaya a efectuar la promoción.

b) Que se confeccione y presente la relación con el NIF y sus circunstancias personales del 80% al menos de los comuneros beneficiarios de las viviendas.

c) En ningún caso el conjunto de los pagos que efectúe el comunero imputables al

coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de esta, incluyendo, en su caso, los Honorarios de la gestión, podrá superar el precio máximo de venta de la vivienda, fijado de acuerdo a las normas vigentes.

d) Acreditar, al tiempo de solicitar la financiación cualificada, la capacidad técnica y

profesional de la gestora. Dado que en este tipo de promociones no existe precio de venta (salvo los casos de venta a terceros no comuneros, que no es una operación frecuente), la normativa limita el precio máximo de adjudicación de la forma siguiente: - Valor de la edificación sumado al del suelo. - Pagos que efectúe el comunero imputables al coste de la vivienda, por ser

necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de esta, incluyendo, en su caso, los Honorarios de la gestión. Se entienden como gastos necesarios, los siguientes:

- Escritura e Inscripción del suelo

- Declaración de obra Nueva y División Horizontal

- Los gastos del préstamo Hipotecario

- Los Seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos.

- No tendrán la consideración de gastos necesarios las participaciones en otras actividades que pueda desarrollar la Comunidad de propietarios.

La Ley 57/68, de 27 de julio, modificada por lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación, dispone que toda clase de viviendas (los locales están exentos de esa obligación), incluso las que se realicen en Régimen de Comunidad de Propietarios, cuyo contrato se formalice antes de la entrega, las cantidades abonadas, se deberán ingresar en una cuenta espacial de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, de la que solo se puede disponer para atender las necesidades derivadas de la construcción de las viviendas. Así mismo es necesario asegurar dichas cantidades entregadas, mediante un aval suscrito por una Entidad Aseguradora inscrita en el registro de la Subdirección General de Seguros o por una entidad inscrita en el registro de Bancos.

Dicho aval garantizara la devolución de las cantidades entregadas mas los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, para el caso de que no se inicie la construcción o no llegue a su fin por cualquier causa en el plazo convenido, o no se obtengan la cédula de habitabilidad. La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario cuyo pago se domiciliara en la cuenta especial prevista en la citada ley. Las multas por incumplimiento se introducirán en las Comunidades Autónomas en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba estar asegurada. 14.5.1.6. - CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Realizada la elección de solar, que previamente se ha formalizado con el oportuno contrato de opción de compra, y presentados a los futuros comuneros el plan económico y financiero de la misma, estos ratifican su permanencia en la futura Comunidad. Los comuneros captados hasta ese momento junto con el Gestor de la Comunidad, en su propio nombre, son decir asumiendo como un comunero mas, la capacidad económica de los que pudieran captarse en un futuro, constituyen la Comunidad de Propietarios, documento que puede establecerse en documento publico, ante Notario, o en documento privado. La estructura del documento, que forma los Estatutos por los que va a regirse la Comunidad, debe tener una estructura que recoja, como mínimo, los siguientes aspectos (de las que damos unas breves notas explicativas de su posible contenido en una de las modalidades más usuales de formalización): TÍTULO I. - DISPOSICIONES GENERALES - Denominación - Marco legal, en general debe hacerse constar que se regirá por los estatutos, los

documentos de adhesión y, en lo no previsto en ellos por los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

- Objeto, simple agrupación de personas que aportan sus esfuerzos y medios

económicos para construir sus propias viviendas y locales en Régimen de Comunidad de Propietarios, la Promoción de��..

- Naturaleza o carácter, citando expresamente los siguientes aspectos:

- Que carece de personalidad jurídica propia - Que esta integrada por personas que libre y espontáneamente se adhieran a

estos Estatutos.

- Cada propietario, en relación con las edificaciones objeto de la Comunidad, se considera promotor de su propia vivienda y/o local.

- Constitución, creación sucesiva en la que se integraran los fundadores y las

personas que vayan adhiriéndose, hasta cubrir el numero total de cuotas que resulten del proyecto de edificación a desarrollar en el solar.

- Actividades, serán las siguientes:

- Adquisición del solar�.. se describe - Construcción sobre el referido solar, de acuerdo con el proyecto redactado

por el Arquitecto D�� - Adjudicación es escritura publica a los distintos comuneros de cada una de

los productos resultantes de la citada promoción.

Aunque la actividad se inicie en el mismo día de la constitución, debe quedar entendido que no se constituirá de pleno derecho hasta la total cobertura de la totalidad de las cuotas de participación existentes.

- Domicilio, expresar cual es y como se puede cambiar (lo más conveniente es que

lo pueda cambiar la gestora, dentro del mismo municipio). - Duración, en general debe limitarse al tiempo de realización de su objeto TITULO II. - ORGANOS DE GOBIERNO - La Asamblea General de Comuneros, que deberá reunirse al menos una vez al

año, convocada por la Gestora, y con carácter extraordinario siempre que sea convocada por la Junta de Gobierno, la Gestora o a petición de un numero mínimo de comuneros (se propone que sea como mínimo el 50% de ellos). Establecer los quórum necesarios para que las reuniones tengan validez (normalmente la mitad mas uno de comuneros presentes o representados) que a su vez representen un determinado porcentaje mínimo de cuotas (se propone la mayoría simple). Así mismo se establecerán los quórum necesarios para tomar acuerdos (se recomienda mayoría simple personal y de cuotas de los asistentes). Cada comunero, a estos efectos debe tener un voto, sin ninguna excepción, e incluso para la Gestora, cuando esta sea titular de un determinado numero de cuotas. Para modificar los Estatutos debe exigirse mayoría reforzada (se recomienda unanimidad).

Los acuerdos se harán constar en acta, que levantara el Secretario. En la primera Asamblea se nombrara a un numero determinado de asistentes la Junta de Gobierno

(se recomienda no más de cuatro), de la que siempre formara parte, además, el Gestor.

- La Junta de Gobierno, órgano de control y seguimiento. Entre sus miembros

nombraran a un Presidente, que lo será de la Comunidad y un Secretario. El nombramiento de todos sus miembros lo efectúa la Asamblea para toda la vida de la Comunidad, salvo que causen baja como comuneros. Se reunirán, a petición de la Gestora, al menos una vez por trimestre. Sus acuerdos se tomaran por mayoría simple de votos de los miembros asistentes o representados en cada reunión. Las reuniones las convocará la Gestora. Describir sus funciones:

- La Gestora, citar quien es, y que actúa por apoderamiento y delegación de los

comuneros es la encargada de la administración, gestión y dirección de la Comunidad. La gestora recoge de forma irrevocable el mandato de representación de la totalidad de los comuneros, que subsistirá hasta la total extinción de la Comunidad, quedando extinguido, en todo caso, cuando transcurra un determinado plazo (se recomienda como mínimo tres meses) desde la puesta a disposición de los comuneros de las viviendas y locales adjudicados.

Se debe citar expresamente que la Comunidad y cada uno de sus comuneros, facultan irrevocablemente y autorizan expresamente a la Gestora para que desarrolle con la más absoluta libertad y según su leal y saber entender, las funciones y facultades que deben describirse a continuación (con carácter meramente enunciativo y no limitativo).

- Remuneración de la gestora, se regirá por lo pactado individualmente con cada comunero o copropietario en la estipulación correspondiente de su contrato de adhesión y arrendamiento de servicios a la comunidad. TITULO III.- LOS COMUNEROS - Requisitos, los esenciales son: suscribir el contrato de adhesión, prestar la

conformidad a los estatutos y conceder el poder irrevocable a la Gestora, así como cumplimentar las exigencias económicas que procedan en su incorporación.

- Efectos, se compromete y obliga a lo anterior - Derechos, normalmente los de propiedad y los de información por parte de la

Gestora. - Obligaciones, en general se deben precisar las siguientes:

- Firmar la conformidad a los estatutos y cumplir las normas

- Suscribir el contrato de adhesión y otorgar poder Notarial a favor de la Gestora y los miembros de la Junta de Gobierno.

- Realizar los desembolsos económicos programados

- Pagar todos los gastos e impuestos (incluido el IVA), contribuciones, tasas,

arbitrios (incluido el impuesto sobre incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana, si se devengase) y Honorarios, que se originen como consecuencia de la adquisición de la finca, construcción a realizar sobre la misma, otorgamiento de escritura publicas y su correspondiente inscripción registral, hasta conseguir el cumplimiento de los fines de la Comunidad.

- Suscribir, en los casos que sean precisos, los documentos públicos o

privados, que la promoción exija, incluso los de ratificación de otros anteriores suscritos por la Gestora.

- Mantener el estado de indivisión de la cosa común durante la construcción

del edificio.

- Renunciar a los derechos de tanteo y retracto respecto de la transmisión de cuotas que la Gestora realice o autorice realizar.

- Recibir la vivienda, anexo y/o plaza de garaje que le resulte adjudicada en

pago de su cuota al extinguirse la Comunidad Promotora, en el plazo máximo de diez días naturales desde que le sea puesta a su disposición por la Gestora, haciéndose cargo desde ese momento de cuantas obligaciones económicas le correspondan como propietario de la misma.

- Entregar a la Gestora la cantidad reseñada en el contrato de adhesión en

concepto de Honorarios de gestión, para atender los gastos derivados de la puesta en funcionamiento de la Comunidad.

- Perdida de la condición de comunero, describiendo los supuestos. TITULO IV.- RECURSOS ECONOMICOS - Naturaleza, serán fundamentalmente las aportaciones de sus miembros, en los

términos fijados por la Gestora, los procedentes de operaciones de préstamo o crédito que la Gestora gestione con entidades de Crédito

- Cuenta Corriente, los recursos enumerados serán ingresados en cuenta corriente abierta en Banco a Caja de la plaza, especifica para esta promoción.

- Disposición de Fondos, la gestora solo podrá disponer de los fondos para

atender las obligaciones de la Comunidad. TITULO V.- EXTINCION DE LA COMUNIDAD, ARBITRAJES Y JURISDICCION - Extinción por imposibilidad manifiesta de cumplir su objeto - Arbitraje y Jurisdicción Un tema de especial interés es la forma de asegurar las referidas cuotas, soliéndose pactar, a estos efectos, dos tipos de cláusulas: a) Cláusula penal, por la que se pierde la aportación y todos los derechos del

comunero, si se dejen de pagar un número determinado de cuotas, seguidas o alternas.

b) Aportación de Garantía Real, que permita la venta, en publica subasta (Sentencia

del TS de 20 de mayo de 1978), de su participación en la Comunidad. Formada la Comunidad, la primera operación es la adquisición del solar ejerciendo la opción de compra, gestionada por el Gestor. Esta escritura, como la Comunidad no tiene personalidad jurídica propia, deberá realizarse a nombre de todos los comuneros, proporcionalmente a su cuota de participación, y en la que puede participar, en su caso, el Gestor en su propio nombre, asumiendo en su caso, el riesgo de las cuotas de los comuneros que todavía no se han captado. - A continuación, una vez obtenida la Licencia Municipal de Obras, y con el inicio

de la construcción, se otorga por todos los comuneros y también ante Notario, la Declaración de Obra Nueva y la Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, por el cual se adscriben los pisos y /o locales a los respectivos comuneros, y que puede realizarse en dos fases distintas del desarrollo de la Promoción:

- En el inicio de la Obra, de forma simultanea o no con la declaración de

Obra Nueva.

- Al finalizar la obra, como consecuencia de la propia liquidación de la Comunidad de Propietarios, adjudicándose su patrimonio a los socios.

En las comunidades de propietarios en las que el edificio esta perfectamente definido, habiéndose concretado los pisos que han de corresponder a cada participe, el título constitutivo se otorga al tiempo de adquirir el solar, señalándose los coeficientes de participación en el solar, que deberán coincidir con las cuotas de los respectivos departamentos. Las consecuencias de este proceso tienen dos efectos: - El solar deviene común, impidiendo que pueda ejercitarse la acción de división. - El juego de la accesión queda modalizado, de forma que a medida que la

construcción avanza, cada comunero va consolidando los derechos que han de corresponderle, tanto sobre las partes privativas como sobre los elementos comunes.

14.5.1.7. � ESTUDIO DE RIESGOS PARA EL GESTOR Existen tres tipos de riesgos: A) RIESGOS DE INICIALIZACION DE LA OPERACION En el plazo que media entre el otorgamiento de la opción de compra y su ejercicio, el Gestor debe captar los comuneros que estén dispuestos a incorporarse a la promoción, a desarrollar en Régimen de Comunidad de Propietarios, utilizando como principal reclamo la buena ubicación del solar, y el que se ofrecen los productos: viviendas, con en su caso, garajes y trasteros a un precio de coste, en consecuencia inferior al precio de mercado. Los riesgos que el Gestor soporta en dicho periodo de captación de clientes, futuros comuneros, son: - La perdida del precio de la opción de compra del solar o de la parte convenida de

la misma. - Los gastos de la publicidad necesaria para efectuar esta captación - Los gastos de personal y generales en que se pudiera incurrir en esta fase como

son: elaboración de estudios previos económico � financieros, anteproyecto o esquema de planos de distribución de viviendas, garajes y trasteros, así como memoria de sus calidades, caseta de ventas, etc.

La captación de futuros comuneros puede realizarse en dos modalidades: - Se realiza una operación de captación de futuros comuneros, de tipo general,

dirigida a un determinado colectivo, estudiado y segmentado convenientemente

por niveles de renta, por pertenecer a una determinada profesión, a un determinado colectivo, familias de un determinado barrio, etc., pero sin que exista un solar o solares concretos, en los que desarrollar la promoción. Se realiza una publicidad de tipo directo, bien en forma de �mailing� o con el empleo de los medios publicitarios usuales (prensa y radio, fundamentalmente), con el objetivo de captar futuros interesados, solicitándoles datos previos, lo más sencillos posibles, con el fin de conocer sus necesidades y preferencias de ubicación y tipo de producto, así como su perfil socio económico. De esta forma el Gestor, que continuamente estará buscando oportunidades de negocio, puede concretar sobre un determinado solar una operación, adecuada en principio a un segmento concreto de su cartera de clientes, a los que puede dirigir sus mayores esfuerzos de captación, mientras que otras operaciones también concretas, las puede dirigir a otro segmento de su cartera de clientes.

- Lógicamente, no siempre se dispone de esta cartera, y por tanto, el esfuerzo de

captación hay que dirigirlo con el conocimiento de una operación concreta. Si la campaña tiene resultados, suele ser frecuente que existan mas interesados que el número de productos a realizar, con lo cual, establecido el método para su elección (sorteo, riguroso turno de llamada, etc.), se puede iniciar el proceso de elaboración de cartera de clientes en espera para futuras promociones. También pueden aparecer, a los efectos anteriores, interesados por el sistema, pero que no pueden acceder a la operación concreta que se les ofrece, ya que no alcanzan el nivel de renta adecuado, no desean el tipo de producto ofrecido o que no tienen necesidades de vivienda inmediata, etc.

B) RIESGOS DE CAPTACION DE COMUNEROS El riesgo siguiente aparece cuando el plazo de la opción de compra se termina, y no hemos sido capaces de reclutar el número de comuneros que completan la promoción. Lógicamente, la decisión de llevar a cabo o no el proyecto, si no hay suficiente numero de comuneros, podrá ser tomada por el Gestor con toda libertad, teniendo cuantificadas sus consecuencias económicas, que ya hemos señalado, ya que el compromiso con los comuneros se resuelve sencillamente devolviendo la cantidad entregada como adhesión voluntaria. Ahora bien, si el número de comuneros adheridos no cubre en su totalidad la promoción, pero si es un colectivo elevado, existen múltiples razones para que sea aconsejable continuar, aun soportando un cierto riesgo que luego trataremos de cuantificar, como son: - Prestigio del Gestor, ya que su decisión negativa trascenderá al mercado, y esta

publicidad negativa le puede pesar en futuras operaciones.

- Reducción, en el mercado de suelo, de las posibilidades de obtener opciones de compra en condiciones interesantes, ya que los propietarios de suelo desconfiaran de sus aptitudes.

- El seguir, significa empezar la obra, y este hecho suele llevar aparejado, un mayor

ritmo en la incorporación de nuevos comuneros, además de ser también un buen reclamo para la iniciación de otras promociones en este mismo Régimen de Comunidad de Propietarios, en el mismo solar, fases sucesivas o en solares próximos o de la zona.

C) RIESGO DEL COSTE DE LA PROMOCION La esencia de la operativa de este tipo de Promociones en Comunidad de Propietarios, es que el Gestor, no asuma ningún riesgo sobre el coste de la promoción, limitándose en su prestación de servicios, a actuar con la debida profesionalidad y honradez de un buen administrador, que en este caso es también un profesional competente. En este caso las garantías que pueda aportar el Gestor, serán los resultados obtenidos en calidad, precios y plazos en anteriores Comunidades por él gestionadas. No obstante ser la operativa anteriormente expuesta, la establecida con mayor generalidad, sucede a veces que el Gestor, se compromete además a cerrar el precio de la adjudicación, por lo que los comuneros tienen garantizado ese importe, y no tendrán que abonar fuera de este precio, algunos pequeños conceptos como pueden ser gastos de escrituración y adjudicación, obra nueva, etc. El problema en estos casos es que la garantía será también, meramente formal, ya que no es frecuente que esta se garantice de forma real (con aval o póliza de afianzamiento), ni aun con el del riesgo de cobro de sus propios Honorarios por servicios prestados. Para estos casos, de asegurar el precio cerrado para la adjudicación a los comuneros, el porcentaje de remuneración del gestor, lógicamente, será mayor que en los casos en los que no corra con este riesgo. La promoción realizada por el Gestor a precio cerrado, no difiere desde el punto de vista económico y de gestión, salvo la cuantificación de un mayor o menor beneficio mas o menos tasado, de una promoción realizada por una Empresa Inmobiliaria, aunque las propias Empresas Inmobiliaria muchas veces las promueven actuando como Gestoras de Comunidades de Propietarios de forma directa o, lo que es mas generalizado, bajo otra denominación social, ya que este tipo de actuaciones pueden tener sentido, en muchos casos, como por ejemplo:

- La realización de Comunidades de Propietarios para promociones muy selectivas, por la propia ubicación del solar, o respecto a la elección del tipo de clientes, diseños a medida, etc.

- La realización de Comunidades de Propietarios, como una de las tipologías

viables para realizar, en ciertos casos, promociones Protección Publica. - La realización de este tipo de tipologías en épocas de depresión del mercado, por

el atractivo que supone la adquisición de productos a precios de coste controlados por los propios adquirentes.

14.5.1.8. � PROBLEMÁTICA FISCAL DE LA PROMOCION EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Vamos a pasar revista a la problemática fiscal de las Comunidades de Propietarios ante los diversos impuestos de carácter estatal, autonómico y local que gravan las operaciones inmobiliarias de esta tipología, que presenta características singulares frente a la de una promoción inmobiliaria realizada por una empresas promotora, e incluso frente a los que igualmente tiene que soportar una promoción en régimen de Cooperativa de Viviendas. A) LAS PROMOCIONES EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS A EFECTOS DEL IVA A pesar de que las Comunidades de Bienes no tienen personalidad jurídica propia, a efectos de determinados impuestos actúan como si la tuvieran. Así por ejemplo el Articulo 24.2 de la Ley 37/92, del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que: tienen la consideración de sujetos pasivos�� cuando realicen operaciones sujetas al impuesto�. Es decir que a diferencia de las sociedades mercantiles, en el caso de Comunidades de Bienes, será la realización de actividades empresariales o profesionales la que determine su sujeción al IVA. El artículo 5. Uno de la Ley 37/92, contiene unos conceptos de empresario o profesional desvinculados de la idea de actividad empresarial o profesional( aquellas que se integran de los conocidos elementos de �ordenación por cuenta propia de factores de producción� � o lo que es igual, la existencia de una organización empresarial o profesional autónoma, que asume los riesgos inherentes a la gestión empresarial � y de �finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios� � es decir organizaciones que no se limiten a la mera conservación del patrimonio empresarial)y, por tanto, de la existencia de una organización empresarial. Dice dicha ley que se reputaran, además, empresarios o profesionales: quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de

edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier titulo, aunque sea ocasionalmente. También son empresarios quienes realicen cualquier actividad inmobiliaria, aunque sea de forma aislada, que tenga por finalidad vender, adjudicar o ceder las edificaciones que resulten de la construcción o rehabilitación. En este sentido �tienen la consideración de empresarios sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido las comunidades de propietarios que realicen la promoción de edificaciones para su adjudicación por cualquier tipo, aunque realicen dichas operaciones ocasionalmente� (Resolución de 6/10/86). Sin embargo, no se consideraran empresarios a los comuneros de una comunidad de bienes por el solo hecho de pertenecer a la misma. En tanto sujeto pasivo, la Comunidad, deberá repercutir a los comuneros el importe del tributo cuando se efectúe la adjudicación de la edificación, una vez terminada la misma, pudiendo deducir el impuesto soportado en las adquisiciones de bienes o servicios que le hayan sido prestados en la medida en que dichos bienes o servicios se utilicen en la realización de las citadas adjudicaciones. (Consultas vinculantes de 15.03.93 y de 8.09.93 de la DGT).

B) LAS PROMOCIONES EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS A EFECTOS DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS EN SU MODALIDAD DE OPERACIONES SOCIETARIAS Desde el punto de vista fiscal la Comunidad de Bienes solo se grava en el Impuesto de Operaciones Societarias (IOS) cuando la misma se equipare a una sociedad, lo que sucede cuando en una comunidad de bienes constituida por actos �inter vivos�, realice actividades empresariales. A estos efectos, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1989, supone que el otorgamiento, por varios sujetos, de la escritura de declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal, sin adjudicarse a cada condómino la parte del inmueble que les corresponde, supone la constitución, por actos �inter vivos�, de una comunidad de bienes. El segundo requisito: la realización de actividades empresariales, por su propia definición excluye a aquellas comunidades de tipo estático, volcadas al disfrute proindiviso de un terreno, edificio, etc. Y es importante recordar, a estos efectos, que la actividad de compraventa o arrendamiento de inmuebles se calificara como empresarial (articulo 40.2 de la Ley del Impuesto de la Renta de la Personas Físicas, IRPF) cuando se cuente con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y para el desarrollo de la misma tenga al menos una persona

empleada con contrato laboral. Faltando cualquiera de estos requisitos la actividad no será empresarial y, por tanto no estar gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Operaciones Societarias. CONSTITUCION DE COMUNIDAD El hecho imponible es la constitución (artículos 19.1 y 22 del texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). El sujeto pasivo obligado al pago es la comunidad (articulo 23), siendo la base imponible el valor neto de la aportación, entendiendo por tal el valor real de los bienes y derechos aportados minorado por las cargas y gastos que fueran deducibles (articulo 25.2). Dicho valor según el artículo 49 es susceptible de comprobación administrativa. La cuota tributaria es el 1%. Un problema de interés es el relativo a la posible simultaneidad del gravamen por el IOS y por TPO, ya que la constitución de la comunidad supone normalmente la aportación de bienes y derechos a un fondo común o la adquisición proindiviso de un bien y, como tal, conlleva una transmisión onerosa � por cuanto a cambio de la aportación o adquisición se recibe una cuota indivisa del fondo � pero además supone una operación societaria. La pregunta es que gravamen debe predominar en esos casos. La mayoría de los tratadistas, sobre la base de la incompatibilidad de ambos tributos puesta de manifiesto en el artículo 1.2, tienden a que sea la modalidad IOS la que predomine. Sin embargo el Reglamento del Impuesto, en su artículo 60.1, sorprendentemente dice que �cuando en los documentos o escrituras que documenten la adquisición proindiviso de bienes por dos o más personas se haga constar la finalidad de realizar con los bienes adquiridos actividades empresariales, se entenderá, a los efectos de la liquidación por el impuesto que, con independencia de la adquisición, existe una convención para constituir una comunidad de bienes sujeta a la modalidad de operaciones societarias. En el caso de tributación de la aportación no dineraria efectuada por un sujeto pasivo del impuesto de elementos de su patrimonio empresarial o profesional, con la ocasión de la constitución de una comunidad de bienes, será gravado por IVA, si el comunero tiene la condición de empresario o profesional, siendo el tipo de gravamen el 16%, si se trata de aportación de bienes en general. APORTACION DE BIENES POR COMUNEROS CON POSTERIORIDAD A LA CONSTITUCION D ELA COMUNIDAD En relación con el IOS, tributara al 1%, y con relación al IVA, de forma idéntica al establecido para el caso de aportación de bienes en la constitución de la comunidad. El sujeto pasivo, en ambos casos será el comunero.

ENTREGA DE BIENES A COMUNEROS En relación con el IOS, tributara al 1%, siendo la base imponible el valor real de los bienes y derechos entregados a los comuneros, y con relación al IVA, de forma idéntica al establecido para el caso de aportación de bienes en la constitución de la comunidad. En este caso el sujeto pasivo por IOS será el comunero y por el IVA, la comunidad de bienes que tenga la condición de empresario, a los efectos de IVA. FUSION, ESCISION, DISOLUCION Y LIQUIDACION DE LA COMUNIDAD DE BIENES En relación con el IOS, tributara al 1%, siendo los sujetos pasivos los comuneros, por los bienes y derechos recibidos. Para el caso de disolución de comunidades que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad sólo tributarán, en su caso, por Actos Jurídicos Documentados. A estos últimos efectos cabe señalar la Sentencia del TEAC de 23 de noviembre de 1995, en la que se cita: �que la división horizontal de un edificio poseído en común constituye un hecho imponible distinto y autónomo de la disolución de comunidad efectuada en la misma escritura pues la división horizontal no supone la desaparición de la comunidad precedente y afecta sólo a la nueva estructuración que se hace del inmueble mediante su descripción � pues cada piso continúa siendo propiedad indivisa del conjunto de los comuneros � mientras que la disolución de la comunidad con adjudicación de los bienes a los comuneros exige un pacto expreso distinto del anterior, quedando sujeta la división a la modalidad de AJD, y la cesación del proindiviso con adjudicación a los comuneros de su parte a la modalidad de IOS�. C) LAS PROMOCIONES EN REGIMEN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y EL IMPUESTO DE SOCIEDADES Al carecer de personalidad jurídica la Comunidad no es sujeto pasivo del Impuesto de Sociedades, y en consecuencia, los resultados que pudieran obtenerse de la actividad realizada por tal comunidad, se considerara obtenida directamente por cada uno de los comuneros, en proporción a su respectiva participación, integrándose directamente en la base imponible de cada comunero, a efectos de la renta de las personas físicas o jurídicas, según proceda en cada caso.

14.5.1.9. - ADJUDICACION Y ENTREGA DE LA PROMOCION La adjudicación de los productos inmobiliarios diseñados en la Promoción Inmobiliaria, entre los comuneros, normalmente esta previamente determinada, y cada uno de los comuneros ha elegido, en el mismo momento de realizar su incorporación a la Comunidad, el tipo de vivienda, su ubicación en el edificio, sus elementos complementarios (trasteros y plazas de garaje), si los hay. En función de esa elección previa, se determina los desembolsos a pagar por cada comunero. Si esta elección no se hubiese realizado, procedimiento que en absoluto recomendamos, además de existir un problema de elección, que puede resolverse por sorteo o por antigüedad, no son procesos que se empleen corrientemente, ya que además de los problemas de reparto de cuotas que plantean para financiar la Promoción Inmobiliaria en cuestión, se plantean otros problemas de logística de difícil solución, como son: en el inicio, los rechazos de captación, y al final las bajas que se producen por comuneros descontentos con el procedimiento de elección utilizado. No obstante lo que sí señalamos es la cuidadosa programación que debe realizar el Gestor en esta fase de entrega, muchas veces minimizada, ante el hecho de considerar notablemente más importante el terminar la obra, y que esta se entregue por el Contratista a la Comunidad. Además de esas actividades de entrega hay que realizar el traspaso de poderes ya que el proceso normal es que en ese momento el Gestor acaba sus funciones (a veces el contrato fija un plazo superior a su gestión) y comienza la fase de gestión propia de una Comunidad de Propietarios que, desde ese momento, se organiza con Junta y Presidente que desde ese momento realizan las funciones de administración del inmueble que le son propias a este tipo de comunidades ordinarias, cuyos Estatutos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. 14.5.2. - PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN REGIMEN DE COOPERATIVA La diferencia de esta figura asociativa con la Comunidad de Propietarios, es que la Cooperativa tiene personalidad jurídica independiente de los socios desde su constitución. El marco legal de este tipo de asociaciones los constituye a nivel Estatal la Ley 27/1999, de 16 de julio, General de Cooperativas, así como las leyes Autonómicas, que rigen en cada comunidad, que actualmente son las siguientes:

TABLA 14.4 COMUNIDAD AUTÓNOMA DISPOSICIONES LEGALES ANDALUCÍA Ley 2/1999 de 31 de marzo ARAGÓN Ley 9/1998, de 22 de diciembre CATALUÑA Ley 4/1983 y Ley 13/1991 EXTREMADURA Ley 2/1998, de 26 de marzo GALICIA Ley 5/1998, de 18 de diciembre MADRID Ley 4/1999, de 30 de marzo NAVARRA Ley Foral 12/1996 PAÍS VASCO Ley 4/ 1993 VALENCIANA Ley 2/1985 y Ley 3/1995 Para la constitución de esas sociedades, que se otorga en escritura publica y se inscribe en el Registro especial de Cooperativas, es necesario un mínimo de socios, y en algunos casos un desembolso mínimo de capital, todo ello de acuerdo con la tabla siguiente: TABLA 14.5

LEGISLACIÓN N° MÍNIMO DE SOCIOS

CAPITAL MÍNIMO (Euros)

ESTATAL 5 El fijado en estatutos ANDALUCÍA 3 3.005,06 ARAGÓN 5 El fijado en estatutos CATALUÑA 5 El fijado en estatutos EXTREMADURA 3 3.005,06 GALICIA 4 3.005,06 MADRID 3 1.803,04 NAVARRA 5 1.502,53 PAÍS VASCO 5 6.010,12 VALENCIANA 5 3.005,06 Los Órganos de la Cooperativa, que obligatoriamente se deben designar, aunque varían de unas legislaciones a otras, en general son los siguientes: - ASAMBLEA GENERAL, que es la reunión de todos los socios - CONSEJO RECTOR, que representa el gobierno de gestión y representación, y

que esta constituido, en general, por un mínimo de tres socios. - DIRECTOR, sobre el que recae la responsabilidad del trafico empresarial

ordinario, cuyo nombramiento no suele ser obligatorio.

- COMITÉ DE RECURSOS, constituido por al menos tres socios, que tiene la misión de dirimir los recursos presentados por los socios.

- INTERVENTORES, también normalmente formados por socios, aunque la

tendencia moderna es que también lo formen terceros especialistas, con la misión de fiscalizar las cuentas.

- LETRADO ASESOR, que tampoco suele ser obligatorio su designación, salvo si

el volumen de operaciones supera 1.502530,26 euros. Las notas mas características de este tipo de sociedades son las siguientes: a) Un socio tiene un voto, cualquiera que sea su participación en el capital o en los

servicios prestados a la cooperativa. b) Por las aportaciones al capital social, los socios pueden recibir una retribución, en

forma de interés, cuyo tipo, en general no puede exceder del tipo de interés legal del dinero más seis puntos.

c) Los resultados ordinarios de la cooperativa, denominados en caso de ser positivos,

como Excedentes, se reparten entre los socios en forma de Retorno Cooperativo, una vez dotados los Fondos Sociales, en función de los servicios prestados por cada socio a la Cooperativa y no en función de su participación en el capital social de la misma.

d) Los resultados extraordinarios o ajenos a la actividad ordinaria de la Cooperativa

no pueden repartirse entre los socios. En general existen dos tipos de Fondos Sociales: El Fondo de Reserva Obligatorio (FRO), que es una reserva de tipo económico, que le sirve a la cooperativa para aumentar su solvencia y, en su caso, poder absorber perdidas, y el Fondo de Educación y Promoción Cooperativa (FED), cuyas dotaciones anuales pueden ser aplicadas a los fines del fondo. De los excedentes netos de cada ejercicio, una vez deducidos los impuestos (el de sociedades), se dotaran los Fondos Sociales con los porcentajes mínimos que se señalan en la Tabla:

TABLA 14.6 LEY CONDICIONES

BALANCE DOTACIÓN

MÍNIMA AL FRO DOTACIÓN

MÍNIMA AL FEDFRO < 0,5 x CS 30% A REPARTIR ENTRE AMBOS FRO µ 0,5 x CS 25 % 5 %

ESTATAL

FRO > 2,0 x CS 20 % 10 % FRO [ 0,5 x CS 25 % 5 % ANDALUCÍA FRO > 0,5 x CS 20 % 10 % FRO < 0,5 x CS 30 % FRO µ 0,5 x CS 25 % 5 %

ARAGÓN

FRO µ 2,0 x CS 20 % 10 % FRO < 0,5 x CS 30 % 10 % CATALUÑA FRO µ 0,5 x CS 20 % 10 % FRO < 0,5 x CS 25 % 5 % FRO µ 0,5 x CS 20 % 10 %

EXTREMADURA

FRO µ 2,0 x CS 20 % 10 % GALICIA (1) - 20 % 5 %

FRO [ 3,0 x CS 20 % 5 % MADRID FRO > 3,0 x CS (2) - FRO < 0,5 x CS 30 % - FRO µ 0,5 x CS 25 % 5 % FRO µ 2,0 x CS 20 % 5 %

NAVARRA

FRO µ 3,0 x CS 10 % 10 % FRO < 0,5 x CS 20 % 10 % PAÍS VASCO FRO µ 0,5 x CS 20 % 5 % FRO < 0,5 x CS 25 % 5 % VALENCIA FRO µ 0,5 x CS 20 % 10 %

(1) La dotación global mínima a ambos Fondos será del 30% (2) La Asamblea podrá acordar aumentar la dotación al FED, disminuyendo la del

FRO, siendo la suma de ambas como mínimo un 25%, sin perjudico de los topes mínimos de ambos Fondos.

Dentro de la clasificación de Cooperativas están las Cooperativas de Viviendas, que asocian a personas físicas, Entes Públicos, o Cooperativas y entidades sin animo de lucro mercantil, que precisen alojamiento para sí, o para sus familiares, o locales en los que puedan desarrollar su actividad. Este tipo especifico de Cooperativas, que son la que nos interesan a efectos de nuestro estudio, pueden:

a) Adjudicar, en propiedad o en uso, a sus socios, viviendas, locales o instalaciones complementarias

b) Pueden enajenar o arrendar a terceros, autorización que figura en la mayoría de las legislaciones autonómicas, los locales, instalaciones y edificaciones complementarias, pero nunca las viviendas, que serán en exclusiva para los socios.

En este tipo de Cooperativas de Viviendas es obligatoria la Auditoria externa si promocionan mas de 50 unidades entre viviendas y locales o si la promoción la realizan por fases. La viabilidad de este tipo de promociones se consigue por: - Ingresos de socios, que pueden no adherirse a una promoción concreta, quedando

expectante para otras, que puedan surgir, y son de los siguiente tipos:

- Aportaciones al capital social - Cuotas de ingreso - Cuotas periódicas

- Ingresos originados, por o para, los socios que se adhieren a una determinada

promoción

- Prestaciones para atender las necesidades de la promoción - Prestamos con garantía hipotecaria - Créditos y prestamos concedidos a la cooperativa - Subvenciones - Ventas a terceros de los locales de la promoción

Así pues, si la Cooperativa de Viviendas no enajena a terceros locales, con cierto margen, no existirán resultados, y en consecuencia, las adjudicaciones de los productos a los socios se efectuara a precio de coste. Si, por el contrario, la Cooperativa comercializa productos (locales o instalaciones y edificaciones complementarias a la vivienda) para su enajenación a terceros, se obtendrá un excedente, del cual lo primero es determinar su naturaleza: si se trata de un resultado de carácter cooperativo o extracooperativo, ya que dependiendo de cual sea este, así será la fiscalidad que le corresponde, ya que las Cooperativas, desde el punto de vista fiscal tienen una ley especifica, la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, y para Navarra la ley Foral 9/1994, de 21 de junio, y en ellas se contemplan los siguientes beneficios fiscales:

a) Los rendimientos cooperativos tributan en el Impuesto de Sociedades al tipo del 20%

b) Los rendimientos extracooperativos tributan en el Impuesto de Sociedades al tipo

general del resto de sociedades, establecido actualmente en el 35% Para el caso del País Vasco, desde 1 de enero de 1999, los rendimientos cooperativos, sean ordinarios o extraordinarios tributan al tipo del 21%, y si se trata de una cooperativa de reducida dimensión al tipo del 19%. En nuestro criterio y dado que en el artículo 17 de la Ley 20/90, se define que los resultados cooperativos son los obtenidos en el ejercicio de la actividad cooperativizada realizada con los propios socios, mientras que los resultados extracooperativos son los realizados, según el artículo 21 de la misma ley, los procedentes de la actividad cooperativizada cuando fuera realizada con personas no socios, como es el caso, se deduce que este tipo de resultados, aunque provienen de la misma actividad cooperativizada, que en el caso es la promoción inmobiliaria, al ser realizados con terceros no socios, se consideran extraccoperativos. En este tipo de Cooperativas hay que tener en cuenta que no obstante lo dispuesto con carácter general en la tabla de dotaciones mínimas de fondos, para el caso de Cataluña y Andalucía rigen estas dotaciones especificas: TABLA 14.7

El 2% sobre el precio total del piso, locales o edificaciones complementarias, dotación cuyo cálculo se efectuara con costes no inferiores a los precios máximos de VPO. El 1% del presupuesto en el caso de rehabilitación.

CATALUÑA (De todas las dotaciones específicas que se señalan el 75% de su cuantía se destinará al FRO y el 25% al FED)

El 0,25% sobre el precio de venta de solares urbanizados. Si los locales, instalaciones o edificaciones complementarias se venden a terceros el 1% se destinara al FED y el resto a disminuir el coste de las viviendas.

ANDALUCÍA

Si los locales, instalaciones o edificaciones complementarias se arriendan a terceros el 5% de las rentas se destinara al FED y el resto a gastos de conservación y mantenimiento.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 15. - LOS INGRESOS DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

OBJETIVOS DEL TEMA: Se reseñan los diversos tipos de ingresos que se producen en una promoción inmobiliaria, tanto en venta como en alquiler y se explican los soportes documentales: los contratos, pasando revista en particular a la normativa legal de tipo especifico a que están sometidos los contratos de venta o alquiler de viviendas libres y protegidas. GLOSARIO DE TERMINOS: - Precio de venta - La venta sobre plano - La venta en construcción - Cantidad a pagar de Entrada - Aplazamiento hasta llaves - Cantidad a pagar en la entrega de llaves - Subrogación de hipoteca - Rentas - Contrato de reserva - Contrato privado de venta - Escritura publica - Ley de Consumidores y Usuarios - Ley general de la Publicidad - Ley sobre condiciones generales de la contratación - El derecho de información del adquirente de viviendas - Aval de las cantidades entregadas a cuenta - Las cláusulas abusivas de los contratos

En una promoción inmobiliaria los ingresos se producen como consecuencia de la comercialización de la misma, por lo tanto las promociones inmobiliarias puras, que destinan sus productos a la venta o al arrendamiento, reciben sus ingresos como productos de la venta o como renta periódica consecuencia del arrendamiento pactado. En los epígrafes siguientes vamos a pasar revista a dichos ingresos, estudiando sus características más importantes, el modo en el que se instrumentan y el contrato por el que se documentan, que son los tres aspectos básicos de los mismos. 15.1. - LOS INGRESOS DE LAS PROMOCIONES PARA VENTA En el caso de promociones comercializadas para su venta a terceros, en general, las ventas se realizan antes de la finalización y entrega de las edificaciones (durante la ejecución de la obra, o incluso sobre plano, antes de comenzar aquella). Como hemos visto en todo contrato de compraventa debe existir un Precio Total de la misma, que será el Ingreso bruto que el promotor Inmobiliario recibe por su transmisión o en concepto de renta de la misma, y en el que deberá especificarse la parte de los impuestos derivados de la transmisión (el Impuesto Sobre el Valor Añadido IVA). Igualmente debe constar la forma de pagar ese precio, para que deducidos estos obtener el Ingreso neto recibido. La forma estipulada para el pago de estos ingresos, o forma de pago, transforman los ingresos en distintas partidas de cobro, situados en distintos periodos de tiempo. En una promoción inmobiliaria para la venta, los ingresos netos se componen, en general, de tres partidas netamente diferenciadas: - La Entrada o entrega inicial, en efectivo metálico, a la firma del contrato

privado de compra ( a veces, se recibe una cantidad, a cuenta de la entrega inicial, en concepto de reserva, que cubre el periodo de tiempo que pasa desde que el futuro comprador decide la adquisición, hasta que se formaliza la misma, en contrato privado).

- El Aplazamiento Hasta Llaves, instrumentado generalmente en letras o pagares

aceptadas por el comprador (algunos promotores para evitar gastos emiten simples recibos o ingresos en su cuenta, aunque pierden, en ese caso, la posibilidad, como luego veremos, de financiación a traves de su descuento), con vencimientos sucesivos periódicos (mensuales, trimestrales, etc.), que se extienden hasta la fecha prevista como entrega de la edificación.

- Cantidad a Llaves, que puede servir para complementar, a veces, la cantidad

que se relaciona en los pagos periódicos anteriormente citados, y que también se formaliza en idéntica manera que la señalada anteriormente.

- Hipoteca, el resto del precio queda aplazado, por subrogación del comprador, en la hipoteca que normalmente ha tramitado el promotor. Esta subrogación se produce, en su caso, cuando se otorga la escritura publica de compraventa, y no tiene efectos hipotecarios, hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad Los créditos con garantía hipotecaria del propio solar o de la edificación que se construye sobre el mismo, son normalmente gestionados por el promotor. Parte del importe concedido lo recibe el promotor en la adquisición del solar y por ampliación de su cuantía, otra parte se recibe durante la ejecución de las obras, y el resto, cuando se han entregado las edificaciones y las escrituras publicas de compraventa estén inscritas en el Registro de la Propiedad, momento en el cual se produce la subrogación en la carga hipotecaria por parte del comprador.

Cada uno de estos pagos convenidos viene incrementado con el IVA correspondiente al tipo vigente, que para el promotor significara un ingreso de tipo transitorio, ya que trimestralmente deberá efectuar su ingreso en Hacienda, previa compensación con el IVA soportado en el mismo periodo. Para el Promotor existen dos modalidades para fijar el precio de la vivienda: a) En función de un precio unitario por metro cuadrado de superficie construida, que

es el sistema mas extendido, aunque existe una gran diversidad, en cuanto a la manera de fijar esta superficie construida sobre la que aplicar el referido precio unitario. Lo normal es que se contabilice la construida del espacio privativo mas el porcentaje que le corresponda de zonas comunes en el edificio, para el caso de que se haya constituido este en régimen de división horizontal. No obstante hay promotores que incluyen en dicho computo las zonas bajas diáfanas, los pasos cubiertos, la parte de elementos del conjunto urbanístico de disfrute común (saunas, gimnasios, club social, etc.). Como veremos en el tema 16 la elección de una u otra modalidad es un aspecto muy ligado al marketing comercial del producto.

b) En función de un precio unitario por metro cuadrado de superficie útil del espacio

que se vende. Es una forma obligada para el caso de Viviendas de Protección Publica, y también es utilizado de forma voluntaria en ciertas provincias españolas. También en este caso, existen diversidad de criterios para el computo de la superficie útil (salvo en el caso ya mencionado de Viviendas de Protección Publica que viene impuesto por ley); por ejemplo contabilizar solamente la útil del espacio privativo, el considerar en este o no la superficie ocupada por los tabiques, etc.

En el caso de promociones de tipo Residencial, la vivienda suele tener edificaciones complementarias también de uso privativo, como pueden ser las plazas de garaje y

los trasteros. En la comercialización de este tipo de productos, se puede dar las siguientes variantes: - El diseño comercial del producto puede venir previamente condicionado, en el

propio proyecto, y en el desarrollo jurídico de su titularizacion, por el hecho de que las fincas que forman físicamente estas unidades complementarias, estén vinculadas registralmente como una sola finca, en cuyo caso no se permitirá la comercialización independiente de cada una de ellas.

- La decisión de vender conjuntamente la vivienda y sus unidades

complementarias, lo que además de significar un cierto ahorro fiscal, ya que en este caso, sin necesidad de vinculación registral, si se venden hasta dos plazas de garaje y un trastero juntamente con una vivienda (basta que se realice el contrato el mismo día, aunque sean escrituras separadas), el tipo de IVA para toda la operación será del 7%, el mismo tipo reducido que para las viviendas, mientras que si se transmiten de forma independiente, el tipo de IVA pasara a ser el general del 16%, puede suponer un menor riesgo de venta, ya que se impone la obligación de que un comprador de vivienda adquiera todo el paquete. Decisión comercial que a veces puede no ser interesante, al estar en el limite de accesibilidad del mercado, con lo cual, la decisión más oportuna, es facilitar la comercialización del producto principal, aun a costa del riesgo que supone para el promotor tener que comercializar el resto de productos complementarios a un ritmo distinto, aunque también, pueda suponer que esta situación le permita vender a mayor precio estos, que por otra parte, una vez entregado el edificio y en plena ocupación de la zona, pueden ser mucho mas demandados.

- Decisión de vender de forma independiente el producto principal de las unidades

complementarias, por las razones ya expuestas anteriormente. Para poder otorgar la escritura publica de compraventa de estos inmuebles, y con la intención de evitar fraudes en la contratación inmobiliaria, se dictan dos disposiciones de indudable interés, a estos efectos: A) La Ley 13/1996, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, que

establece la obligatoriedad de reflejar la Referencia Catastral en cuantos documentos públicos o privados contengan actos y negocios de trascendencia real que afecten a bienes inmuebles, así como en las inscripciones y anotaciones que deban practicarse en el registro de la Propiedad. Tal referencia catastral se hará constar en las escrituras por lo que resulte del documento que el obligado exhiba o aporte, que deberá ser uno de los siguientes: ultimo recibo de IBI o certificado expedido por el Gerente del Catastro (que tiene un coste de 3 euros por finca solicitada). Los Notarios deberán solicitar dichos datos, y si considera que existen dudas (se admiten diferencias en superficie de hasta el 10% siempre que no

existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca) requerir la información del Catastro, que deberá informar en el plazo de cinco días hábiles siguientes a la recepción de solicitud del Notario. El incumplimiento por los interesados de aportar la referencia Catastral no impedirá que los Notarios otorguen el documento, ni que este no tenga eficacia, pero deberán hacerlo constar en el documento y comunicar tal circunstancia al Catastro indicando la persona que ha incumplido.

B) El Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, con la intención de evitar fraudes en

la contratación inmobiliaria, dispone lo siguiente: 1) El Notario antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de

inmuebles o la constitución de un derecho real sobre los mismos, deberá solicitar del Registro de la Propiedad información de la finca mediante escrito que puede remitir por fax. El otorgamiento deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notario de la información registral.

2) El Registrador remitirá al Notario la información sobre la finca siempre dentro de

los tres días hábiles siguientes, seleccionado los datos de su titular y de las cargas que le afecten.

3) Así mismo, el Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de la

remisión de la citada información, deberá comunicar también al Notario, en el mismo día que se produce, la circunstancia de haberse presentado en el Libro Diario otros títulos que afecten a la información inicial, en relación con la finca en cuestión.

4) Una vez otorgada la escritura publica de compraventa, el Notario remitirá el

mismo día del otorgamiento, incluso por fax, al Registro de la Propiedad, comunicación detallada de la autorización de la escritura. El registrador, con dicha comunicación, realiza el llamado Asiento de Presentación de la escritura en el Registro.

5) Dentro de los diez días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura, habrá de

presentarse copia autentica de la misma en el Registro de la Propiedad, dado que en caso contrario, el citado asiento de presentación caduca, habiéndose presentado previamente la escritura en la oficina recaudadora con el fin de proceder a la liquidación de los tributos que correspondan.

También a estos efectos, y con indudable trascendencia para el promotor, ya que la reciente normativa legal Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que comentamos a continuación, incide directamente sobre los plazos de inscripción registral, que como

hemos señalado son de importancia capital para el cobro de las cantidades pendientes del préstamo hipotecario, condicionadas a la inscripción registral de las mismas. Según lo dispuesto en dicha Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del orden Social, se establecen modificaciones a la Ley Hipotecaria, cuyos aspectos más significativos son los siguientes: - Se permite información por telefax o comunicación electrónica, a elección del

solicitante, y con el valor se nota simple informativa, de los asientos del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, y de los libros de inscripciones y de incapacitados, del Registro de la Propiedad.

- Los Registradores expedirán certificación a instancia de quien, a su juicio, tenga

interés conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial. La instancia deberá hacerse por escrito o remitirse por vía telematica. La certificación se expedirá a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico.

- El plazo máximo para calificar será de quince días contados desde la fecha del

asiento de presentación o, si hubiere sido retirado antes de la inscripción, tuviese defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un titulo presentado con anterioridad, desde la fecha de la devolución del titulo, la subsanacion o el despacho del titulo previo, respectivamente.

- Si, transcurrido el plazo máximo señalado en el párrafo anterior, no hubiese tenido

lugar la calificación, el interesado podrá instar del registrador ante quien presento el titulo que la lleve a cabo en el termino improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el articulo 275 bis de la Ley Hipotecaria.

- La calificación realizada fuera de plazo por el Registrador titular producirá una

reducción de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicación del régimen sancionador correspondiente.

- Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresara en la nota de

despacho, al pie del titulo, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su practica. Si el estado de titularidad y cargas fuera discordante con el reflejado en el titulo, librara nota simple informativa.

- La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de

solicitud del interesado, deberá ser firmada por el Registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa

indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente. Los interesados tendrán derecho a recurrir ante la Dirección de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones. El interesado ejercerá su derecho en el plazo de quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación, mediante la aportación al registrador sustituto del testimonio integro del titulo presentado y de la documentación complementaria.

- Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al titulo

inscribible de una base gráfica o mediante la definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente. La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al titulo en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivara en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo duplicado se tomara nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente.

- Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de

bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a estas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Otra simplificación notable en la tramitación de este tipo de escrituras es lo dispuesto en la ya citada Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del orden Social, que dispone que, en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertara una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresara que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. Dicha reseña harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. Deberán ser unidos a la matriz, original o por testimonio, los documentos complementarios de la misma cuando así lo exija la ley y podrán serlo aquellos que el Notario autorizante juzgue conveniente. En los casos de unión, incorporación o testimonio parcial, el Notario dará fe de que en lo omitido no hay nada que restrinja ni, en forma alguna, modifique o condicione la parte transcrita. Salvo indicación en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de calificación e inscripción en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de Bienes

Muebles podrán ser presentados en estos por vía telematica y con firma electrónica avanzada del Notario autorizante o responsable del protocolo. 15.2.- LOS INGRESOS DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ALQUILER Para el caso de promociones inmobiliarias para alquiler, los ingresos se reciben una vez finalizada la edificación en forma de renta periódica, normalmente de carácter mensual. La característica diferenciadora más importante con los derivados de las promociones en venta, es que estos, en general, se reciben, en forma de renta periódica convenida, que se empieza a recibir una vez terminada la promoción. También hay que distinguir en los casos de arrendamiento, el derivado del mercado de viviendas y el del mercado de oficinas, ya que sus productos son totalmente distintos: las viviendas se ceden en arrendamiento en dos modalidades: terminadas sin mobiliario o terminadas con mobiliario, y todavía cabe otra tercera posibilidad en ciertos casos de apartamentos ligados al sector de lujo o del sector turístico, en los que el arrendamiento se complementa con diversos servicios propios del gremio de la hostelería. Por el contrario en el mercado de oficinas en arrendamiento, el producto se entrega sin terminar, solo con la infraestructura básica, y normalmente la distribución interior de los espacios, las realiza, en función de sus necesidades el usuario. En las ultimas fases de estas promociones inmobiliarias para arrendamiento, cuando ya la obra esta muy avanzada, se suele comenzar la comercialización de los productos, y las rentas se reciben desde el mes que se inician las ocupaciones, para el caso de las viviendas en arrendamiento. Para el caso de oficinas, se pueden dar como casos singulares, que existan clientes que puedan adelantar algunas rentas en el periodo de construcción, ya que desean, no solo reservar una parte del espacio, del producto que se va a poner en el mercado, sino elegirlo con prioridad sobre otros clientes, y también el poder realizar algunas obras de adaptación a sus necesidades, que por economía de ejecución, puede ser mas interesante que el promotor las incluya directamente en la obra a ejecutar, para evitar duplicidades y/o demoliciones de obra ejecutada. También en estos casos de oficinas, cuando se trata del alquiler de grandes espacios, se suele negociar en el contrato, una serie de meses desde su formalización de carencia, en los cuales el arrendador no paga renta, dado que necesita ese plazo para efectuar las obras de distribución de sus propios espacios.

15.3.- LA DOCUMENTACIÓN DE LOS INGRESOS Los ingresos que origina cualquier operación inmobiliaria, están soportados documentalmente en un contrato, generalmente de compraventa. En general, en las diversas fases de la promoción, se suelen utilizar tres tipos de contratos: - Contrato de Reserva, es un simple contrato de señal, algunas veces simple

recibo, donde se hace constar que el promotor se obliga a reservar una determinada vivienda, local y/o garaje, o cualquier otro producto en venta de la promoción, concretado en su ubicación física, por un determinado periodo de tiempo, reserva que el comprador realiza, desembolsando un precio o señal, generalmente de poca entidad, a cuenta del precio total de la operación, que debe también consignarse, para que el precio de la misma sea respetado por el promotor, en ese plazo concedido. Así mismo se suele estipular, que si el optante de la reserva, no acude a celebrar el contrato privado en el plazo señalado, perderá la señal entregada, y el promotor quedara en libertad para disponer del producto previamente reservado.

Este tipo de reservas se pueden formalizar en cualquier momento de la promoción, incluso en el limite, antes de que esta se plasme en un plano, basta con un simple anteproyecto o boceto de la promoción. En estos casos el efecto de la reserva, puede ser simplemente de establecimiento de un numero de orden para elegir el producto, puede contener o no desembolso por parte de los clientes, pero en cualquier caso es muy aconsejable que siempre tenga un plazo para su ejercicio.

- Contrato privado de compraventa, que se estipula, en el plazo máximo

establecido en la reserva, y que generalmente se realiza antes de la terminación y entrega de la obra, pudiéndose dar los siguientes casos:

- Sobre Plano, es decir sin haber comenzado la obra. En este caso, se pueden

dar a su vez, tres situaciones:

a) El terreno esta aun en fase de tramitación de la ejecución del planeamiento. Por ejemplo, formada la Junta de Compensación, pero sin tener aprobado el proyecto de Reparcelacion, en cuyo caso, el promotor no conoce siquiera cuales van a ser las fincas resultado que le van a ser adjudicadas en el proceso urbanístico, y por tanto desconoce la ubicación del solar donde pretende construir, que además, puede verse como será lo normal, incurso en un proceso de urbanización. En estos casos, en nuestra opinión, se incumple claramente las disposiciones del

Decreto 515/1989, y en consecuencia no se podría formalizar el contrato, si acaso una simple reserva, aunque su importe fuera mas elevado.

b) El terreno, que ya es solar, tiene Licencia de Obras solicitada, y en

su consecuencia los proyectos exigibles para su tramitación habrán sido elaborados y visados por el Colegio Oficial correspondiente. En nuestra opinión no se incumple en este caso lo dispuesto en el Decreto 515/1989, aunque puede ser dudoso si, para su estricto cumplimiento basta con exhibir la solicitud de licencia.

c) El solar tiene Licencia de Obras, pero esta aun no ha comenzado, en

cuyo caso nada se opone al otorgamiento de un contrato privado de compraventa.

- En construcción, es decir en este caso, la obra ha dado comienzo, pero no

esta terminada. El otorgamiento del contrato privado, en estos casos, es evidente que se realiza con la licencia de obra y todos los permisos para su realización concedidos.

- Escritura publica de compraventa, se realiza una vez terminada la obra como

consecuencia de los contratos privados otorgados, aunque en general, no se elevan estos a escritura publica (lo que tendría como origen la exigencia de cualquiera de las partes), sino que el texto de la misma tiene su origen en aquellos. Recordemos que los derechos de los consumidores respecto al otorgamiento de la misma son:

a) Derecho del adquirente a elevar a escritura publica el contrato de venta. b) Derecho a la libre elección de Notario.

No cabe duda que desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, además de la posibilidad de incumplimiento legal, en estos casos de inicio de la comercialización, en un estado de la gestión de la promoción, tan poco avanzada, como son los casos señalados, se corre un alto riesgo, ya que no conocemos el producto, que puede variar desde los primeros esbozos, como consecuencia de números eventos cuya posibilidad no es remota, ya que suelen aparecer casi siempre, tales como adaptaciones a la normativa urbanística, por exigencias de la aplicación de las Ordenanzas, las normas de bomberos, etc.; las características físicas del terreno, que pueden alterar la estructura, lo que significa, que se tengan que modificar distribuciones; tampoco se conocen los costes, ya que el proyecto de ejecución que es quien lo determina no esta terminado, todavía no se ha contratado la obra, etc.

Solo en casos excepcionales, en los que exista plena garantía del conocimiento del producto, lo que sucede con frecuencia, en el caso de promociones realizadas por fases, en las que lógicamente, el conocimiento de la primera fase es muy extrapolable a otra posterior, puede ser aceptado este comportamiento. En el resto de casos, la decisión de inicio de ventas, suele ser el punto más delicado de la gestión inmobiliaria, no solo por los argumentos técnicos o jurídicos señalados, sino por el hecho de que la decisión puede coincidir con épocas alcistas o bajistas en los ciclos inmobiliarios y tener consecuencias negativas para el promotor, si se ha precipitado en iniciar la venta, cuando las previsiones de subida de costes son evidentes, o al revés, cuando se inicia la venta en época de gran demanda, se agota rápidamente el producto y se nos escapan las posibles subidas de precios que podrían haberse hecho realidad si se hubiera retardado el inicio de la comercialización, que nos hubiera permitido salir a mas alto precio. Aunque también es verdad, que a una época de gran demanda puede suceder una de depresión, lo que nos llevaría a no poder comercializar el producto a los ritmos esperados, e incluso a tener terminado el producto, sin vender, situaciones que, salvo operaciones financiadas con capital propio, pueden significar para el Promotor un fuerte deterioro de los beneficios esperados. 15.3.1.- EL CONTRATO DE VENTA DE VIVIENDAS La vivienda es un bien protegido por la propia Constitución española, en su articulo 47, por lo que es normal que el contrato de adquisición de las mismas a los promotores este sometido a una normativa especifica, que tiende a protegerlos como consumidores. El marco legal aplicable sobre la materia, además lógicamente, del Código Civil, que enmarca las disposiciones sobre los contratos de compraventa, y cuyas características generales ya hemos señalado en epígrafes anteriores, este tipo de contratos inmobiliarios, se rigen por la siguiente normativa especifica: a) A nivel Estatal - La Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de consumidores y

usuarios. - Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de normas de protección de los

consumidores, en relación con la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas.

- Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

- Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades anticipadas

en la construcción y venta de viviendas (modificada en parte por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación).

b) A nivel de las Comunidades Autónomas Las distintas leyes que sobre la edificación están vigentes en las distintas Comunidades Autónomas, como son: - Ley de la Edificación de Cataluña - Ley 2/ 1999, de Calidad de la Edificación de la Comunidad de Madrid Si partimos de lo exigido en la Ley 7/1998, dispone, a estos efectos, que las cláusulas, normalmente no negociadas, de los contratos de venta de viviendas, por parte de promotores deben cumplir los siguientes requisitos: a) Concreción, claridad y sencillez en su redacción, sin reenvíos a textos que no se

faciliten previamente al otorgamiento del contrato. b) Entrega al comprador de copia o documento acreditativo de la operación. c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes lo que,

en todo caso, excluye la utilización de cláusulas abusivas. Entre las cláusulas nulas de pleno derecho, destacamos las siguientes: - La reserva a favor del promotor de facultades de interpretación o modificación

unilateral del contrato sin motivos validos especificados en el mismo. - La consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la

voluntad del promotor. - La exclusión o limitación de responsabilidad del promotor en el cumplimiento

del contrato, por los daños causados al comprador debidos a la acción u omisión por parte de aquel.

- La imposición de obligaciones al comprador para el cumplimiento de sus

deberes aun cuando el promotor no hubiere cumplido los suyos.

- La retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente por renuncia o incumplimiento del promotor.

- La declaración de adhesión del comprador a cláusulas de las cuales no ha tenido

oportunidad de tomar conocimiento antes de la celebración del contrato. - La imposición al comprador de los gastos que por Ley imperativa correspondan

al promotor. Concretamente, se considera abusiva la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (gastos de declaración de obra nueva, división horizontal, constitución y cancelación de hipotecas para financiar la construcción, etc.).

Anteriormente ya vimos las disposiciones sobre la materia que figuran en la Ley de Consumidores y Usuarios, que se puede resumir, a estos efectos, en que si el contrato de adquisición de viviendas celebrado con el promotor contuviere cláusulas más beneficiosas que las ofertadas en el folleto publicitario, prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y al revés, las condiciones y garantías ofrecidas en la publicidad serán exigibles por los consumidores y usuarios, aunque ni figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido. Un esquema de un contrato privado de compraventa, teniendo en cuenta todas las exigencias legales que hemos señalado para este tipo de contratos, puede ser el siguiente: - REUNIDOS

Se reseñan a los intervinientes, por una parte el promotor o su representante debidamente acreditado, y de otra el comprador, en nombre propio, con capacidad suficiente para este acto.

- EXPONEN Que se utiliza para describir la promoción, el proyecto y su autor, los datos del registro de la propiedad donde se halla inscrito el terreno, las cargas que existen sobre el mismo, el estado en que se encuentra la Licencia de Obras, etc.

- ESTIPULACIONES O CALUSULADO DEL CONTRATO

- OBJETO

Descripción del inmueble objeto de la compraventa, vivienda de las características que se detallan, ubicación en el edificio, datos registrales del terreno y en su caso de la finca y coeficiente de participación en elementos comunes, de acuerdo a los datos de la División horizontal, si esta otorgada o forma en que se va a realizar tal distribución, solicitándose autorización expresa en el contrato para que el promotor pueda otorgar la declaración de obra nueva y la correspondiente división horizontal del edificio. Referencia catastral del inmueble, dato que si será obligatorio consignar cuando se otorgue la escritura publica. Descripción, en su caso, de los elementos complementarios de la vivienda (garaje y/o trastero), señalando si son o no fincas independientes, finca registral donde figuren inscritos, y descripción pormenorizada de su ubicación.

- PRECIO

Total, en euros, de la vivienda, y en su caso, si en este precio se comprenden o no los elementos complementarios que pudieran existir. Se citaran los impuestos que se repercuten en el precio, el IVA y su tipo aplicable, así como la fecha de su devengo.

- FORMA DE PAGO

Se establecerá la misma, así como la forma de su instrumentación y las garantías (normalmente condición resolutoria explícita) en caso de aplazamiento después de la entrega del inmueble, que pudiera imponer, en su caso, el promotor. Hay que señalar expresamente si las cantidades aplazadas devengan o no intereses y, en este ultimo caso, su forma de calculo.

- PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Se establecerá la parte del precio que esta previsto abonar como subrogación del préstamo ya concedido al promotor describiendo, en este caso, todas sus características, esencialmente tipo de interés, devengo de los mismos y plazo de amortización (recordemos que existen diversas Sentencias del tribunal Supremo por lasa que no se puede obligar al comprador a tal subrogación, ni tampoco hacerle cargar con los gastos que suponga su cancelación, por lo que el comprador quedara en libertad para no proceder a la misma, siempre que abone el precio estipulado, directamente o a través de otra entidad crediticia). En caso de que dicho préstamo no estuviese aun concedido, se solicitara en el contrato el permiso al promotor para su obtención y otorgamiento, en las condiciones que considere oportunas, y dado que su cuantía no es aun firme, se establecerán

en el contrato las menciones oportunas para su regularización junto con las cantidades aplazadas. En cualquier caso, hay que señalar la obligación del comprador de abonar en el momento de la entrega el importe del IVA que el promotor le repercutirá, por las cantidades pendientes de pago en ese momento, en especial por el importe de la hipoteca subrogada.

- CANTIDADES ANTICIPADAS

Cuando existen estos pagos anticipados, deberá hacerse constar en el contrato, que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta junto con el interés legal del dinero en caso de incumplimiento respecto a los plazos de entrega pactados. Deberá hacerse constar también la referencia al aval o contrato de seguro obligatorio y la designación de la entidad bancaria o caja de ahorros y de la cuenta a través de la cual se hará entrega de las cantidades anticipadas por parte del adquirente.

- ENTREGA Se fijara la fecha de terminación prevista de la obra. Fijándose, a partir de la concesión de la Licencia de Primera Ocupación, la fecha, lugar y hora, a requerimiento de la parte vendedora, para otorgar la escritura publica, acto en el que se hará entrega de las llaves del inmueble o inmuebles adquiridos. Para tener en cuenta los derechos de los adquirentes, en la notificación que se les enviara, se les informara que pueden ejercer su derecho a elección de Notario, comunicándoselo al promotor.

- OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Además de las específicamente descritas en el Código Civil para este tipo de contratos deben especificarse las siguientes: describir aquí las especificas obligaciones de las partes que se deben consignar de forma obligatoria según las distintas Leyes de la edificación de las Comunidades Autónomas (ver a este respecto en el epígrafe 16.8 las de la Comunidad de Madrid, impuestas por su Ley 2/1999, de Calidad de la edificación).

- RESOLUCIÓN

Se fijan las condiciones para resolver el contrato, y normalmente, además de las previstas en el Derecho Civil para los contratos de compraventa, se suele fijar la falta de pago de alguna o algunas de las cantidades aplazadas, fijándose en este caso la opción del promotor de resolver el contrato con

perdida para el comprador de la totalidad o un porcentaje previamente determinado de las cantidades entregadas, o bien exigir su cumplimiento.

- GASTOS

Se deben especificar que tipo de gasto son a cargo del comprador y cuales lo son a cargo del vendedor. A falta de pacto expreso, la ley de consumidores y el Código Civil los fijan.

- COMUNIDAD

Es conveniente, a este respecto, el señalar el régimen de Comunidad a que esta afecto el inmueble y la facultar del promotor para redactar sus Estatutos, constituirla inicialmente, establecer, modificar y subsanar la escritura de obra nueva así como la división horizontal. Se debe también incluir la obligación por parte del comprador de abonar una cierta cantidad, en el momento de otorgar la escritura para constituir el Fondo de la Comunidad de Propietarios.

- JURISDICCIÓN

Fijar la jurisdicción que corresponda, función de la sede social del promotor o de la localidad donde se ubique el bien inmueble transmitido, con renuncia en su caso, de los fueros que pudieran corresponder a unos y otros.

En cuanto al otorgamiento de la escritura publica, su texto vendrá a tener la misma estructura que el contrato privado, con la inclusión de la referencia catastral del inmueble, que el Notario exigirá, además según lo previsto en la LOE, no se autorizaran escrituras publicas de compraventa ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras publicas de primera transmisión inter vivos o adjudicación voluntaria de edificaciones, sin que se acredite o testimonie en la escritura correspondiente la continuación de garantías previstas. 15.3.3.- EL CONTRATO DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA Este contrato tiene como cláusulas especificas de carácter obligatorio las que prescribe la Legislación de Viviendas de Protección Publica, tanto a nivel Estatal como a nivel de las Comunidades Autónomas. En primer lugar hay que consignar que, en este tipo de Promociones de Protección Publica, para suscribir contratos privados y recibir dinero a cuenta, es necesario

solicitar autorización de la Administración competente, que incluso puede exigir que sea autorizado previamente el texto d el contrato, y que los formalizados se envíen para su correspondiente visado. Las cláusulas que suelen tener carácter obligatorio, y que deben incluirse por tanto en los contratos de este tipo de promociones son las siguientes: - Signatura del expediente de construcción. - Régimen legal de protección a que esta acogido el expediente. - Fecha de calificación provisional. - Precio total de la venta y condiciones de pago. - Que la vivienda objeto del contrato esta sujeta a las prohibiciones y limitaciones

derivadas de su régimen (VPO � RG, VPO � RE, VPP, etc.) - Expresión de que las viviendas habrán de dedicarse a domicilio y residencia

habitual del titular. - Obligaciones contraidas por el promotor en cuanto al aseguramiento de las

cantidades anticipadas y la identificación de la cuenta especial en que deban ingresarse.

- Que el promotor se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo

máximo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior.

- Que el adquirente o arrendatario se obliga a ocupar la vivienda en el plazo de

tres meses a partir de la entrega de llaves. - Que el promotor se obliga a elevar a escritura publica el contrato privado de

compraventa en el plazo máximo de tres meses a contar desde la concesión de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato, si fuera posterior.

- Que los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división

horizontal, así como los correspondientes a la constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo caso a cargo del promotor.

- Que el comprador podrá instar la resolución del contrato en el caso de

denegacion de la calificación definitiva

15.3.4. - EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 15.3.4.1.- PROMOCIONES DE RÉGIMEN LIBRE Los contratos de alquiler se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El orden en que debe aplicarse la normativa se indica en la siguiente tabla: TABLA 15.1

TIPO DE ARRENDAMIENTO

RIGE EN SU DEFECTO CON CARÁCTER SUPLETORIO

Vivienda de > 300 m2 o renta inicial > 5,5 x SMI

Voluntad de las partes

Titulo II LAU Código Civil

Resto de Viviendas Titulo II LAU Voluntad de las partes

Código Civil

Otros Usos Voluntad de las partes

Titulo III LAU Código Civil

A1) ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS En el arrendamiento de viviendas el plazo es libre, si no consta se sobreentiende que es de un año, y si se establece uno menor de cinco años, se prorroga automáticamente de forma anual, hasta alcanzar el plazo de cinco años, salvo que el inquilino haga uso del preaviso para darlo por concluido. Si, llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurrido un mínimo d e cinco años, ninguna de las partes lo hubiera denunciado, al menos con un mes de antelación, el contrato se prorrogara por plazos anuales hasta un máximo de tres años mas, salvo denuncia del inquilino a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades. En arrendamiento de plazo superior a cinco años, podrá el arrendador desistir del contrato siempre que el mismo hubiese durado el plazo mínimo de cinco años. Las partes podrán pactar en caso de desistimiento que el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato.

La renta será la que libremente pacten las partes y salvo pacto en contrario tendrá carácter mensual, y deberá hacerse efectiva en los siete primeros días de cada mes. El arrendador deberá entregar recibo o documento acreditativo que lo sustituya. Durante los cinco primeros años la renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia de dicho contrato aplicando la variación porcentual del Indice General de Precios de Consumo (IPC), en los doce meses inmediatamente anteriores. A partir del sexto año la actualización de la renta se regirá por lo estipulado por las partes. En caso de realización por el inquilino de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, el arrendador tendrá derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en dicha mejora (deducidas las subvenciones publicas que pudieran haberse aplicado) el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras, incrementado en tres puntos, sin que dicho aumento pueda superar el 20% de la renta vigente en aquel momento. Los gastos generales y servicios individuales podrán ser pactados libremente, aunque la repercusión de estos gastos (excepto el IBI, que siempre es repercutible) tiene un limite, ya que no puede exceder del doble del porcentaje de incremento de la renta. El arrendador tiene como obligación realizar a su costa todas aquellas obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y por su parte el inquilino no podrá realizar obras sin el permiso por escrito del arrendador. En caso de venta de la vivienda arrendada el inquilino tiene el derecho de tanteo preferente y el de retracto, ambos los podrá ejercer por treinta días naturales. Para vender viviendas arrendadas es necesario justificar las notificaciones al arrendatario. Al inicio del contrato será obligatoria la presentación por el arrendatario de una fianza en metálico por importe de una mensualidad, actualizable cada cinco años. La cesión del contrato y el subarriendo solo se permiten si lo consiente el arrendador. A2) EL ARRENDAMIENTO PARA OTROS USOS DISTINTOS DE LA VIVIENDA Las únicas salvedades dignas de mención son las siguientes: - Cuando la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el

arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, que en estos casos

tendrá derecho a una elevación de la renta de un 10% en el caso de subarriendo parcial y de un 20% si es total.

- La extinción por transcurso del termino convencional del arrendamiento de una

finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al publico, dará derecho al arrendatario a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años mas y por una renta de mercado, acordada por las partes o fijada por un arbitro.

- La fianza será, en estos casos, de dos mensualidades 15.3.4.2. - EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA Se deberán hacer constar las siguientes cláusulas de carácter obligatorio: - Que el arrendador entrega la vivienda al inquilino libre de mobiliario y enseres. - Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar ala resolución del

contrato. - Se debe pactar expresamente la posible revisión de las rentas. 15.3.5.- EL CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO Este tipo de contratos se rigen por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, destacándose en primer lugar que el adquirente tiene un plazo de diez días para desistir del contrato a su libre arbitrio, así como a exigir que el contrato se redacte en la lengua o en una de las lenguas, elegidas por el adquirente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida. Así mismo el promotor tendrá derecho a rescindir el contrato cuando el adquirente, una vez requerido, no atienda el pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año. El contenido mínimo del contrato deberá abarcar los siguientes aspectos: - Fecha de celebración, datos de la escritura reguladora del régimen de propiedad

establecido y los de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

- Referencia expresa de la naturaleza real o personal del derecho transmitido, y al fecha de su extinción (el plazo máximo estará comprendido entre tres y cincuenta años desde su inscripción en el registro de la Propiedad).

- Descripción precisa del edificio y el turno objeto del contrato (no podrá ser

nunca inferior a siete días seguidos). - Expresión de que la obra esta concluida o en construcción, indicándose en este

ultimo caso: fase de construcción, licencia de obras y Ayuntamiento que la expidió y plazo límite de terminación.

- Fase en que se encuentran los servicio comunes que permitan la utilización del

inmueble. - Domicilio del adquirente a efectos de notificarle la terminación de las obras - Memoria de calidades del alojamiento objeto del contrato - Relación detallada de mobiliario y ajuar y valor atribuido a efectos del aval o

seguro - Referencia expresa al aval o seguro, con indicación de la entidad con la que ha

sido suscrito (de forma análoga a lo establecido en la Ley 57/1968). - Precio y la cantidad a satisfacer anualmente por los servicios. - Inserción literal de los artículos 10,11 y 12 de la Ley. - Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar. - Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de periodos

de aprovechamiento - Datos del promotor, nombre, razón social e inscripción en el Registro Mercantil - Duración del régimen - Expresión del derecho del adquirente a comprobar el estado de cargas del

inmueble, solicitando información del registrador correspondiente, cuyo domicilio y fax constaran expresamente

- Idem del derecho a exigir el otorgamiento de escritura publica, y a inscribir su

derecho en el Registro de la Propiedad.

Los requisitos para poder otorgar esta escritura publica son los siguientes: a) Inscripción en el registro de la Obra Nueva en construcción b) Inscripción en el Registro de la Propiedad de la fecha de terminación de las

obras. c) Licencia para ejercer la actividad turística, las de apertura y la de primera

ocupación de los alojamientos. d) Suscribir los seguros que cubran los riesgos de indemnización de daños a terceros

y el de responsabilidad civil, en que puedan incurrir los usuarios, así como el de seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de instalaciones y equipos.

Recordemos, a estos efectos, que al otorgamiento de la escritura debe concurrir la empresa con la que el Promotor hubiera contratado los servicios, que deberá estar homologada por la Comunidad Autónoma correspondiente, salvo que estos sean asumidos por el promotor.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 16. - COMERCIALIZACIÓN DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: En la operativa diaria de la mayoría de las empresas inmobiliarias existe un permanente divorcio entre las labores de los técnicos, preocupados fundamentalmente por el desarrollo del proyecto y de la obra, con las de los comerciales. El tema trata de llamar la atención sobre alguna serie de asuntos en donde la coordinación que se requiere, entre ambas partes de la empresa, es máxima, y en consecuencia la Dirección debe prestar la máxima atención para que su funcionamiento sea el correcto. GLOSARIO DE TÉRMINOS: - Información a los consumidores - Ley general de La Publicidad - Ley General de Consumidores y Usuarios - Coeficientes de participación en División Horizontal - Oficina de ventas - Piso piloto - Memoria de calidades - Libro del Edificio

16.1.- RELACIONES DE LA OBRA CON LA COMERCIALIZACIÓN Los responsables técnicos, que por parte del Promotor, conocen en todo momento el estado del proyecto, por haber llevado directamente las relaciones con el Arquitecto proyectista, así como también el estado de ejecución de las obras, al ser los representantes técnicos de la propiedad, en sus relaciones con la Dirección Facultativa de la obra y los Contratistas y Subcontratistas que la ejecutan, son los que con mejor conocimiento de causa pueden y deben ser los apoyos necesarios de los Comerciales, en sus relaciones con la Promoción. Es evidente que los comerciales necesitan conocer perfectamente el producto diseñado para ofrecerlo a los potenciales clientes con absoluta fiabilidad. El desprestigio que ocasiona al Promotor tener que modificar aspectos esenciales del contrato, por no citar las posibles repercusiones jurídicas que estas actuaciones negligentes ocasionan, tiene una valor, que a veces los gestores no valoramos en su adecuada medida. Errores de �bulto�, como vender un piso derecha por uno izquierda, una plaza de garaje o de trastero equivocada o que en realidad no existe, solo se pueden evitar cuando los comerciales estudian en profundidad el producto a vender, sus elementos esenciales, sus elementos complementarios, sus características principales, su emplazamiento real en la promoción, etc. Pero no sólo existe este tipo de errores, de tamaña importancia, también se dan errores, que podíamos denominar �menores�, en la información gráfica que se les suministra a los clientes, y que viene impresa en folletos publicitarios de la promoción, en los planos de venta, en la memoria de calidades que se les adjunta, etc., y también en la información presencial directa a los clientes, informándoles y/o prometiéndoles, a veces, cosas que difícilmente se pueden cumplir, o por no decir, cuando son de imposible cumplimiento en la realidad posterior, aunque su carácter de �menor� puede convertirse en una demanda colectiva difícil de �parar�. El objetivo de este epígrafe es dejar solo los �errores�, de los que casi nunca se esta a salvo, si realizamos cualquier actividad, poniendo todos los medios para evitar las descoordinaciones, que suelen surgir cuando el técnico no participa en la planificación comercial, de forma consciente o inconsciente, quedando fuera de este marco sus valiosos conocimientos del producto que se esta diseñando o de la obra que se esta ejecutando, unas veces por �motu propio�, ya que los técnicos no suelen considerar la comercialización como elemento de la empresa (dicen los �gurus� de las empresas americanas que sin cliente no existe empresa), embebidos como están, de los complejos problemas técnicos que acaparan por completo su atención; otras veces inconscientemente, por simple desconocimiento de la valoración de cada función en la empresa. Pero los gestores si debemos darnos cuenta del problema y

aplicarnos a su solución, que realmente es sencilla, basta con aplicar criterios de participación. Como principio general hay que tener en cuenta los dispuestos en las leyes a este respecto: 16.2.- INFORMACIÓN A FACILITAR A LOS COMPRADORES 16.2.1.- LEY 26/1984 DE 19 DE JULIO, DE CONSUMIDORES Y USUARIOS - Artículo 8.1 y 2: El contenido de la oferta, promoción y publicidad serán

exigibles por el usuario, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado, y si no obstante lo anterior, este contuviera cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre aquellas.

- Artículo 13.1.f: Facilitar instrucciones para su correcto uso, advertencias y

riesgos previsibles. - Artículo 13.2: Facilitar al comprador una documentación completa suscrita por el

vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.

16.2.2.- EL REAL DECRETO 515/1989, DE 21 DE ABRIL Artículo 2. - Sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de la Publicidad, toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustara a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido. Artículo 3. - 1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a su destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciara datos fundamentales de los objetos de la misma. 2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Artículo 4. - Quienes realicen las actividades sujetas a este Real decreto deberán tener a disposición del publico, y en su caso, de las autoridades competentes, la información siguiente: 1. Nombre y razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el

Registro Mercantil, del vendedor o arrendador. 2. Plano general de emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así

como descripción y trazado de las redes eléctrica, agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción

general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos

aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios de acceso.

5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones, que exijan tipo de

actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad

o expresión de no hallarse inscrito en el mismo. 7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago. Artículo 5. - Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del publico o de las autoridades competentes, además: 1. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la

vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

2. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su

caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

Si la comunidad de propietarios ya esta funcionando, se facilitara un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta. 3. Información en cuanto al pago de tributos de todas clases que graven la propiedad

o utilización de la vivienda. 4. Forma en que este previsto documentar el contrato con sus condiciones generales

y especificas, haciendo constar de modo especialmente legible los siguientes:

a) Que el consumidor no soportara los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor.

b) Los artículos 1280, 1°, y 1279 del Código Civil c) El derecho a la elección de Notario que corresponde al consumidor, sin que

este pueda imponer Notario, que por su competencia territorial carezca de conexión razonable con alguno de los elemento personales o reales del negocio.

5. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se

encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

6. Cuando se trate de primera transmisión se indicara el nombre y domicilio del

Arquitecto y el nombre y razón social y domicilio del constructor. Artículo 6. - 1. La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio de venta,

debiéndose tener a disposición del publico y de las autoridades competentes, una nota explicativa con los siguientes datos:

1. Precio total de la venta, que se entenderá que incluye en su caso, los

Honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicara la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

2. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicara el tipo de

interés y las cantidades que correspondan abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.

3. Medios de pago admisibles de las cantidades aplazadas.

4. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no

concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda se indicara con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de esta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades.

5. Garantías que debe constituir el comprador por el precio, o parte de el

aplazado. 2. - En la nota explicativa sé hará constar que del importe total de la vivienda sé deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta del adquirente antes de formalización de la operación. Artículo 7. - En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del publico y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizaran las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968 de 27 de julio. Artículo 8. - Cuando se entreguen folletos, o documentos similares, se harán constar siempre en los mismos, al menos, los datos sobre ubicación y los contenidos en los números 1, 3, 4, 6 y 7 del articulo 4° y de los artículos 6° y 7° con indicación del periodo de validez que tienen las menciones expresas. También se harán constar los lugares en los que se encuentra a disposición del publico, la información a que se refieren los artículos anteriores. Artículo 9. - A la firma del contrato todo adquirente de viviendas comprendido en el ámbito de aplicación de este Real Decreto tiene derecho a recibir la costa del vendedor copia de los documentos a que se refieren los artículos anteriores. Artículo 10. - Los documentos contractuales de compraventa o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que: a) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad

aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

b) Impongan un incremento del precio de los servicios, accesorios, financiación,

aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:

1. Las reformas de obra motivadas en causa diligentemente no previsibles en el

momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.

2. Las reformas que propongan los adquirentes serán así mismo objeto de

formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven del precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.

c) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.

d) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos

derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponda al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).

En el epígrafe vamos a tratar de resaltar la problemática que suele presentarse, procurando enumerarla en la misma secuencia con la que aparecen:

16.3.- CONCRECIÓN DE LAS SUPERFICIES Y PLANOS INFORMATIVOS Si cuando se decide iniciar el proceso de comercialización de la promoción Inmobiliaria tenemos la licencia de obras y el proyecto de ejecución podremos tener perfectamente definido el diseño de las distintas unidades que componen la promoción. Conoceremos con exactitud las dimensiones de cada una de las estancias que componen la vivienda y la de todos sus elementos complementarios (garajes y/o trasteros), así como de las correspondientes zonas comunes. En este estado podremos facilitar a los clientes los planos suficientemente detallados, de cada uno de los tipos de viviendas, así como del resto de elementos que componen la promoción. El problema puede surgir cuando el inicio de ventas se decide efectuar con el solo conocimiento del proyecto básico, con la licencia de obras aun en tramitación, en cuyo caso, la información a facilitar a los clientes deberá ser mas restringida, facilitando solamente aquella información que no sea susceptible de cambiar. Lógicamente esta información mínima, que los técnicos pueden facilitar en ese momento, previendo posibles cambios: como los originados por requerimientos de los técnicos municipales, en la tramitación de la licencia, que exijan cambios en el proyecto; cambios que también podrían producirse al calcular la estructura y colocar en planta los pilares y vigas en su verdadera dimensión, se enfrentara con los deseos de los comerciales que pretenderán la satisfacción plena del cliente, que cada día exige una información más exhaustiva y detallada. Solo a base de dialogo se pueden superar estas situaciones llegando a soluciones que satisfagan a las partes, con un acercamiento máximo al objetivo a alcanzar: máxima información con el mínimo riesgo. Los criterios recomendados en este asunto, son los siguientes: 8. Elaborar planos de uso comercial exclusivo, obtenidos partiendo de los datos del

proyecto, sin dimensiones, que incluyan solo una escala aproximada, para que cualquier cliente pueda darse una idea de las dimensiones de cada pieza habitable. Si disponemos de la información, es una buena practica colocar en cada pieza de la distribución la superficie útil de la misma. Así mismo se dará como dato complementario la superficie construida total, sobre la cual va a girar el precio del inmueble.

9. Los planos deben estar coloreados, de forma que sean de lectura atractiva, y

también es una buena practica resaltar el tipo de amueblamiento posible en cada habitación, disponiendo la distribución de amueblamiento posible del salón, la distribución de muebles de la cocina, en el caso de que estos se faciliten por el promotor, así como los aparatos sanitarios de los cuartos de baño y el numero de camas y su disposición en los dormitorios.

10. En cuanto a la señalización de su emplazamiento en el conjunto del inmueble, así

como en la fijación de los elementos comunes, es preciso efectuar una ordenada disposición y numeración de portales, así como de pisos en cada planta, estableciendo de forma clara una coincidencia entre la realidad física de su ubicación, y lo que figure en los planos de arquitectura y los comerciales, que eviten desagradables sorpresas de ventas equivocadas de un derecha por un izquierda, unos de letra A por otra distinta, etc.

Una vez confeccionados los planos por los publicistas deben ser chequeados por los técnicos para establecer que se ajustan al proyecto. En cuanto a los datos de superficie es conveniente indicar, que si se facilitan las superficies útiles de cada habitación, se indique que son aproximadas, a falta del ajuste del proyecto de ejecución. En cuanto al dato de superficie construida, a diferencia del concepto que como tal hemos definido en epígrafes anteriores, y que se refería al dato desde el punto de vista urbanístico, por lo que se consideraba deducida de su computo la superficie no computable, a los efectos de venta deberemos manejar la superficie construida total, compuesta por la propia de la vivienda mas las de las zonas comunes. Dado que el cliente tiene como referencia el precio total de compra de la vivienda, puede ser una buena practica comercial añadir a las zonas construidas que podríamos llamar de uso normal (escaleras y portales) todos aquellos otros elementos, que también constituyen zonas comunes, de carácter singular como pueden ser la parte proporcional de edificios para reuniones de la comunidad, para saunas, gimnasios, vestuarios, calles subterráneas para acceso a garajes, etc. ya que cuantos mas elementos se cuantifiquen menor será el precio unitario que tendrán los usuarios como referencia. Otras veces, se prefiere otra estrategia totalmente diferente, citar solo como zona común la estricta repercutible, añadiendo de forma genérica que además se dan incluidos en el precio el resto de elementos comunes de carácter singular. La fijación de la estrategia más conveniente en cada caso es un asunto que requiere una detenida reflexión en cada caso, proceso que vivamente recomendamos. 16.4.- ESTABLECIMIENTO DE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL Un segundo proceso que requiere la atención de los técnicos es el establecimiento de los coeficientes de propiedad que deben figurar para cada vivienda o local en que se haya dividido la promoción en la correspondiente escritura de división horizontal, que es el documento por la que se establece en los edificios de vivienda colectiva este régimen especial de propiedad establecido en el articulo 396 del Código Civil, que

tiene su ley especifica, la Ley 49/ 1960 de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1998 de 6 de abril. En dicha normativa se establece que en dicho titulo se establecerá por el Promotor, la cuota de participación con relación al total del inmueble y referido a centésimas del mismo, de cada piso o local. Los factores que han de servir de base para la determinación de la cuota son por un lado imperativos: superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios y elementos comunes, todo ello con ausencia del valor comercial. Como elementos de distribución de carácter principal cabe citar los siguientes:

Superficie útil

Emplazamiento (interior o exterior)

Situación (altos o bajos; zona comercial o residencial) Uso de los elementos comunes (suelo; patios y jardines; escaleras y ascensores, pudiéndose excluir a los pisos bajos; portería, en los que se puede excluir a los locales; terrazas de uso común o privativo, etc.) Como elementos de distribución, considerados no esenciales o secundarios, pueden establecerse los siguientes:

Volumen

Luminosidad

Vistas

Orientación

Funcionalidad Es importante señalar que las consecuencias jurídico registrales del establecimiento de este tipo especial de propiedad, permite que en el folio de la finca que constituye el suelo del edificio, se anote tal circunstancia, como se anota también la obra nueva, y además que el Registrador abra un folio registral independiente por cada vivienda o

local que componen la promoción, que quedan como fincas independientes, con su numero de finca propio. La aplicación del Régimen de Propiedad Horizontal, nace paradójicamente en los edificios colectivos de viviendas, en altura. No obstante cuando aparecen las promociones de bloques agrupados en una urbanización común, es necesario adaptar los criterios de este tipo de propiedad, estableciéndose su aplicación como � propiedad horizontal tumbada�, en los que se establece un sistema de doble coeficiente: cada vivienda o piso tiene un coeficiente de participación en su propio bloque y otro coeficiente en la participación de los elementos comunes del conjunto, compuesto por jardines, piscinas, tenis, etc. Las consecuencias jurídicas de este tipo de actuaciones es que en el Registro de la Propiedad se establece un sistema de triple folio, ya que se abre un folio general para toda la urbanización, se abren folios separados para cada bloque y folios, también separados, para cada piso o local de cada bloque relacionándolos con el folio de cada bloque. Actualmente las viviendas situadas en urbanizaciones constituyen una de las tipologías de viviendas más demandadas en España. Se distinguen las siguientes tipologías: - Edificio Simple, que constituye una unidad arquitectónica independiente,

perfectamente deslindado de los limítrofes, con todas sus instalaciones y servicios ubicados dentro del mismo.

- Edificio Complejo, compuesto por varios cuerpos de fabrica, cada uno de los

cuales constituye una unidad arquitectónica diferenciada materialmente de los demás, pero sin que goce de autonomía total (por ejemplo, edificio dotado de cimientos y cubierta general, pero dividido en dos alas con acceso por escaleras diferentes; o pluralidad de bloques totalmente separados entre si, pero cuya salida a la vía publica tiene lugar a través de un patio o jardín común.

- Grupos de Edificios: edificaciones arquitectónicamente independientes, pero que gozan de una zona de terreno dotada de instalaciones de índole diversa dispuesta para ser utilizada por todos los copropietarios.

Ragel Sánchez, en su libro �Las urbanizaciones de uso privado�, establece la siguiente clasificación: - Edificio Unico, que cuenta con zonas comunes interiores, es un supuesto de

Propiedad Horizontal.

- Edificio Unico que cuenta con zonas comunes interiores y exteriores, es un supuesto de urbanización privada desde la perspectiva de su naturaleza jurídica, aunque se organice como una propiedad horizontal.

- Edificio dotado de cimentación y cubierta comunes, pero dividido en varias alas,

con acceso por escaleras diferentes, que no cuenta con zona común de carácter exterior, en su opinión no es urbanización privada.

- Conjunto de edificios sin zona exterior común, que no es urbanización privada. - Conjunto de Edificios con zona exterior común, se trata en este caso de

urbanización privada. Es en la nueva modificación de la ley del año 98, donde se establece que el régimen de propiedad especial establecido en el articulo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos Complejos Inmobiliarios Privados que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si

cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se

encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en un copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Un punto importante discutir, es el caso de la posibilidad de que un complejo inmobiliario este formado por parcelas sin edificar. Lo que constituye una previsión altamente conveniente, que evita el cambio de estatutos cada vez que se construya una nueva parcela. El resumen es que al tratarse de un complejo inmobiliario, merece ser calificado como propiedad horizontal. Otro asunto a debatir es la necesidad de que los inmuebles sean independientes, en cuanto a fijar cual es el grado de independencia que la Ley exige. ¿ Es física? ¿Es jurídica?, que trascendencia tiene la situación registral de esos inmuebles. Recordar que cuando la DGRN (2 de abril de 1980) articulo la doctrina del triple folio para la inscripción de complejos inmobiliarios, se trataba de una finca registralmente única y esa solución evitaba las operaciones de segregación y división. Todavía es más difícil de establecer la independencia física: casos de las �casas empotradas� o �a caballo�. Caso de dos o más bloques independientes, con escaleras, ascensores, etc., autónomos, comparten el zaguán o el acceso cubierto desde la calle.

A estos efectos, es también importante señalar las zonas comunes que no son propiedad de una determinada vivienda, si no que solo estas gozan de su uso exclusivo. Estos casos suelen presentarse en jardines o patios ubicados en zonas comunes pero cuyo uso exclusivo se asigna a determinados pisos bajos, como forma de atractivo comercial de estos; también aparecen en el uso exclusivo de terrazas que a pesar de ser elemento común, su uso se asigna de forma privativa a los pisos a los que es posible su comunicación y/o su acceso. También presentan problemas específicos los complejos que tienen sus sótanos formados por garajes. En este caso se puede actuar de dos formas diferentes: una primera, es constituir una finca para todo el garaje, vendiéndose cuotas indivisas de la misma, por cada plaza de garaje; otra forma es dividir la finca total en tantas fincas independientes como plazas de garaje. Esta ultima solución es mas cara desde el punto de vista registral, ya que obliga a registrar cada una de las fincas, pero puede ser más beneficiosa desde el punto de vista de la posibilidad de conseguir un préstamo con garantía hipotecaria sobre las plazas de garaje, ya que en el caso de cuota indivisa las entidades de crédito no suelen prestar este tipo de financiación adicional, que no presenta ningún problema jurídico en la solución de fincas registralmente independientes. El aprovechamiento de garajes y trasteros en edificios puede articularse por diversas vías jurídicas: - Crear fincas registralmente independientes por cada plaza de garaje y/o trastero - Establecerlos las plazas de garaje y/o los trasteros como Anejos inseparables de

las viviendas. - Crear un condominio especial en virtud del cual existe una copropiedad de los

elementos comunes del garaje (zonas de maniobra y paso, rampa, etc.) y cada condueño tiene un derecho de uso exclusivo respecto de su plaza o trastero.

Este último régimen de aprovechamiento se puede establecer en la misma escritura en que se divide horizontalmente el inmueble o en otra posterior o, incluso, al realizar la primera transmisión de una de las plazas de garaje y/o trastero. Este régimen de condominio especial, puede tributar en dos momentos: a) Cuando se constituye las reglas del condominio, creemos no debe tributar por AJD

ya que no es cosa evaluable, ya que la finca, que si tiene contenido económico ya consta inscrita en el Registro.

b) En la transmisión de las plazas de garaje o trasteros, momento en que se produce una operación registral, apertura de folio propio para la plaza o trastero transmitido, y si tiene objeto valuable, la plaza o trastero transmitido, pero el acto o contrato, la transmisión ya ha quedado sujeta a AJD, si es primera entrega por sujetos pasivos de IVA.

En cualquier caso y en virtud de lo dispuesto en el articulo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, señala que para inscribir los títulos de división horizontal, se aplicaran las siguientes reglas: a) No podrán inscribirse como elementos susceptibles de aprovechamiento

independiente mas de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia, que se permite mayor numero. Este supuesto no será de aplicación en los casos de superficies destinadas a garajes o locales comerciales, salvo que del texto de la licencia resulte que su numero constituye condición esencial de su concesión.

b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de la finca

destinada a garaje, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el titulo la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su numero de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

En resumen es preciso detallar, en un plano, la distribución de las plazas de garaje, en donde figuren sus dimensiones perimetrales y su superficie útil. En cuanto a los locales comerciales, es una precaución interesante, el posibilitar el aumento de superficie por agrupación de algunos de ellos, sin que la comunidad pueda oponerse, y sin que signifique modificación de coeficientes de la escritura de división horizontal otorgada, con lo cual podremos facilitar la comercialización de unidades pequeñas que pueden transformarse en otras de mayor superficie por agrupación de las anteriores. 16.5.- LA MEMORIA DE CALIDADES DE LA PROMOCIÓN Otro documento comercial de importancia, en cuya elaboración deben colaborar los técnicos es en el denominado Memoria de Calidades. Documento que sirve para dar idea al cliente de los materiales con lo que se va a ejecutar la promoción, así como de documento por el que se relacionan los distintos servicios que se ofrecen en la vivienda y sus zonas comunes. Evidentemente, también en este documento nos encontraremos ante posturas enfrentadas, como describimos en el epígrafe de los planos y documentación gráfica de los productos a comercializar. Si la memoria es demasiado sucinta no será comercialmente aceptable, al no presentar ningún atractivo

ni poseer las cualidades de resaltar aquellos elementos que por su especificidad resulten ser o presentar un atractivo promocional significativo. Se deben, pues, consensuar materiales y calidades de acuerdo con las previsiones económicas de la promoción. La redacción de la memoria de calidades debe ser clara, redactada con sencillez, procurando evitar los tecnicismos, y de forma lo más concisa posible, con la mayor utilización posible de significados claramente entendibles y sobre todo valorables positivamente por el mercado. Los elementos de valoración y comparación con otras promociones son esenciales y deben quedar claramente reseñados y resaltados. Cuando los técnicos no tengan todavía precisadas las componentes de calidad de un determinado elemento, deben utilizarse frases que a la vez que procuran posicionarlo en la calidad ofrecida, permitan posibles matizaciones posteriores, que se precisaran posteriormente en la fase de contratación. Por ejemplo, si queremos significar que la carpintería interior va a ser de una calidad notable, pero todavía no tenemos su diseño final, podremos utilizar frases genéricas, tales como � carpintería interior en puertas de paso de maderas nobles moldurada para barnizar�, con lo cual significamos que se trata de una carpintería, que el mercado aprecia como de mayor calidad que la tratada para pintar. Sin embargo el titulo no describe si la puerta es maciza o chapada, si va �plafonada� o con simples molduras superpuestas, etc., lo que nos permitirá ajustar los precios a la calidad final sin que tengamos que asumir compromisos con los clientes respecto a lo descrito en la memoria de calidades. 16.6.- ESTABLECIMIENTO DE LA OFICINA DE VENTAS Y DEL PISO PILOTO A PIE DE OBRA Otro de los elementos que precisaran la ayuda de los técnicos es la elaboración de Maquetas, copias a escala reducida, que reflejan la distribución de la vivienda, por procesos de corte o seccionamiento, y la disposición de todo el conjunto urbanístico. Si la promoción tiene la suficiente envergadura será necesaria la ejecución de un Piso Piloto, donde a escala natural se ofrece el terminado el piso que podemos considerar como tipo (el que más se repite) en una determinada promoción. Es evidente que esta ejecución de obra debe realizarse con todos los materiales estudiados, ya que aquí no caben, como en la memoria de calidades, ofrecer meras descripciones de los materiales empleados, sino que su ejecución se realiza con los materiales que van a ser utilizados en la obra. Estos elementos, tanto sea la maqueta como la ejecución del piso piloto, sirven a los técnicos, para definir por completo las calidades de materiales, son elementos de

elevada proyección comercial, pero tienen como contrapartida que fijan las calidades finales. Su realización debe ser oportuna, ya que presentan un coste elevado, por supuesto mas el piso piloto, si como sucede en multitud de ocasiones se ejecuta exclusivamente para su utilización durante el proceso de comercialización, y posteriormente debe ser derribado. Para evitar este problema la solución ideal, aunque no siempre sea posible, es utilizar un piso, en su ubicación definitiva, que se acaba totalmente con anterioridad a la terminación del bloque donde esta ubicado. Otras soluciones que minimizan el problema es utilizar para su ejecución zonas comunes que luego se utilizaran, por lo menos en lo que a su fachada exterior se refiere, aunque se tenga que derribar parte o la totalidad de la distribución interior. La intervención de los técnicos en este problema de elección de la ubicación más idónea del piso piloto, que es de tipo logístico, es fundamental, ya que se trata de equilibrar posiciones también contrapuestas, como son que estén ubicados en una zona de fácil acceso, que no se impida la normal ejecución de la obra, y como ya hemos anticipado, que se puedan terminar en el momento oportuno, ya que su interés decrece cada día que pase sin terminar, desde el inicio de la comercialización. Incluso, los problemas técnicos, en determinado tipo de obras pueden ser causa determinante de la imposibilidad de su ejecución, por lo que los esfuerzos de venta se deben concentrar en la maqueta. Otro elemento que debe ser resuelto por los técnicos es el establecimiento de una oficina de ventas que se debe situar a pie de obra. También, en este caso, la intervención de los técnicos es fundamental en la elección del sistema constructivo de la misma, que puede ser ubicada en un espacio independiente del piso piloto, ejecutado �in situ�, de forma tradicional, o por medio de la utilización de casetas prefabricas; o también, en el mismo espacio que el utilizado por el piso piloto, construido exclusivamente para este fin o adaptado en un piso, normalmente situado en la misma planta del bloque que se ha utilizado para piso piloto. Así como en su ubicación inicial, evitando posibles cambios posteriores de ubicación, por necesidades de obra, que siempre son caros y molestos para los comerciales. En cualquier caso, tanto para el piso piloto como para la oficina de venta los técnicos deben resolver el problema de las instalaciones necesarias: luz, agua, calefacción y en su caso acondicionamiento de aire, teléfono. 16.7.- EXPLOTACIÓN DEL PISO PILOTO Una vez ubicado el piso piloto y/o la oficina de Ventas, se deben establecer las oportunas medidas de seguridad, para que el acceso a las mismas tanto del personal

de ventas como de los clientes que los visitan, no corran ningún peligro, en su circulación por zonas de obra, que deben evitarse o en su caso, dotarse de medios de paso seguros. Hay que tener en cuenta, a este respecto, que es necesario establecer también una coordinación de horarios de los trabajos de obra y comerciales, que serán normalmente distintos. 16.8.- INFORMACIÓN A INCLUIR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA En cuanto a las obligaciones que deben asumir los Promotores se establecen las siguientes: - Informar a los interesados sobre la programación de la obra, ritmo de ejecución y

plazo de terminación. - Incluir en los contratos que realice con otros profesionales o empresas que

intervengan, directa o indirectamente, en la ejecución de la obra, el derecho que tiene la Dirección Facultativa, de que le suministren la documentación exigida a aquella.

- Incluir en los contratos, en su caso, los criterios que vayan a adoptarse sobre las

cuotas de participación en gastos comunes. - Tener el Libro del Edificio a disposición de los usuarios que tengan interés en

consultarlo. - En las ventas de edificios en construcción sé dar información a los interesados de

la existencia del acta de comprobación de replanteo y del programa de trabajos y las licencias necesarias para comenzar las obras.

- Si las obras no hubiesen comenzado, se consignara en las ofertas el formal

compromiso de dar información de toda la documentación anteriormente mencionada.

- Especificar en los contratos que se celebren, relativos a edificaciones de nueva

construcción: las cargas y servidumbres, el plazo de entrega, la participación, en su caso, en los elementos comunes, las garantías prestadas para garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio, las condiciones de pago del mismo.

- Hacer constar, en las escrituras publicas que se otorguen ante Notario, si se ha

acreditado que el Libro del Edificio se ha puesto a disposición de los adquirentes.

- En los casos de venta sobre plano, en el momento de la entrega material se hará constar, en un Acta de Entrega, que el Promotor ha puesto a disposición del adquirente el Libro del Edificio y que esta cuenta con las licencias o autorizaciones para su primera ocupación, uniéndose copia de las mismas a dicho documento.

- Indicar en sus ofertas si los contratos que se celebren incluyen, o no convenio de

arbitraje para dirimir las controversias que se susciten entre las partes y si existen compromisos entre ellos y las empresas o profesionales que hayan participado en la construcción, mediante los cuales se responsabilicen solidariamente de la calidad y buena construcción del edificio.

Por ultimo establece, para los usuarios, él deber de conservar y mantener correctamente el edificio, estableciéndose como obligaciones especificas las siguientes: - Asegurar el edificio por los riesgos de incendios y daños a terceros - No realizar obras que alteren los elementos comunes, salvo que consten en un

proyecto de rehabilitación o reforma que haya obtenido las preceptivas licencias. - Registrar las obras de rehabilitación o reforma que pudieran realizarse en el

correspondiente Libro del Edificio, que conservara el Presidente de la Comunidad. Por ultimo, en la Disposición Adicional segunda, se establece que la Dirección General competente elaborara en el plazo de un año, un Programa de actuación para la Calidad

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 17.- DOCUMENTACIÓN ECONÓMICO FINANCIERA DE LAS PROMOCIONES

OBJETIVOS DEL TEMA: Describir los dos documentos fundamentales que sirven como apoyo técnico para la toma de decisiones económico financieras en toda promoción inmobiliaria: El estudio Económico y el Estado de Tesorería o Cash- Flow. GLOSARIO DE TÉRMINOS: - Estudio Económico - Costes - Gastos - Ingresos - Cobros - Pagos - Cash � flow - Volumen Bruto de ventas - Beneficio antes de Intereses e impuestos (BAII) - Beneficio antes de Impuestos (BAI) - Beneficio Neto (BN) - Diagrama de Gantt

17.1.- EL ESTUDIO ECONÓMICO DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS Es un documento de carácter estático que recoge los ingresos y costes de una promoción Inmobiliaria, sin tener en cuenta el tiempo en que se producen los cobros y pagos que se originan. Su desglose por capítulos es el siguiente: COSTES

- ADQUISICION DE SOLAR - Precio Adquisición - Comisión API - Tributos - Gastos Notaria y Registro

- HONORARIOS PROYECTOS INICIALES - Levantamiento Topográfico - Estudio Geotécnico - Tira de Cuerdas

- PROYECTOS - Proyecto Básico de Edificación - Proyecto de Ejecución - Proyecto de Telecomunicaciones - Estudio Seguridad y Salud

- LICENCIAS - Licencia de Obras

- COSTES DE CONSTRUCCIÓN

- Edificación - Urbanización Interior - Acometidas de Servicios - Presupuesto medidas de Seguridad y Salud - Presupuesto de Ensayos de Control de Calidad

- GASTOS DE TITULARIZACIÓN

- Declaración de Obra Nueva - División Horizontal - Constitución Préstamo Hipotecario

- HONORARIOS DIRECCIÓN FACULTATIVA

- Honorarios Director de Obra - Honorarios Director Ejecución de Obra - Plan de Seguridad y Salud - Programa Control de Calidad - Coordinador de Seguridad y Salud en la Obra

- TRIBUTOS FISCALES DE CARÁCTER LOCAL - Impuesto de Bienes Inmuebles - Impuesto de Actividades Económicas - Impuesto sobre Incremento de valor de Bienes de Naturaleza Urbana

- SEGUROS - Seguro Decenal - Seguro Todo Riesgo a la Construcción - Seguro de Incendios

- COSTES DE ENTREGA - Licencia de Primera Ocupación - Licencia de Actividad - Cédula de Habitabilidad

- GASTOS GENERALES

INGRESOS (Por ventas producidas por los distintos productos diseñados en la promoción: Viviendas, Garajes, Trasteros, etc.)

- VOLUMEN BRUTO DE VENTAS - - GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN

(Publicidad, Promoción y Comisiones a vendedores). BENEFICIO ANTES DE INTERESES E IMPUESTOS (BAII) obtenido como diferencia entre ingresos y los costes señalados. Algunos autores incluyen entre los costes los Gastos de Comercialización, que otros los deducen del importe bruto de los ingresos de ventas, como se indica en la propuesta.

Nos quedarían dos costes por considerar, que en este estudio estático, no podemos definir:

- GASTOS FINANCIEROS - IMPUESTO DE SOCIEDADES

El primero de ellos depende de la planificación temporal que asumamos como hipótesis para los pagos y cobros generados, respectivamente, por los costes y gastos, y los ingresos, y además de la forma en que financiemos la Promoción Inmobiliaria en cuestión. El segundo concepto de coste, el impuesto de sociedades (IS), es realmente un coste genérico de la empresa, mas que de la promoción en cuestión, pero si analizamos de forma aislada esta, equivale al 35%, que es el tipo vigente actualmente en él IS, aplicado sobre la diferencia entre los ingresos y los costes. Ahora bien, dado que la financiación con recursos propios no es deducible, al contrario que sucede con los gastos financieros, generados por la financiación ajena, es evidente que cuanto mayor sea esta mayor serán los costes financieros, pero también será menor el impuesto de sociedades. En definitiva solo podremos conocer sus importes, una vez calculado el cash flow y decidido la forma en que se financia la operación, momento en el cual estos datos podrán introducirse en el correspondiente Estudio Económico, incrementándose de forma consiguiente el coste total. Si no se realiza este calculo existen dos formas practicas de tenerlos en cuenta: acudiendo a una aproximación que permita su aproximación �a priori� o bien realizando los cálculos estáticos con el Beneficio antes de intereses e impuestos (BAII).

17.2.� ESTRUCTURA ECONÓMICA DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

El estudio Económico de una promoción Inmobiliaria es el documento que relaciona los costes y los ingresos de la misma. Desde el punto de vista de costes la presentación usual es relacionarlos en forma estructurada, siguiendo por ejemplo el esquema de presentación de la Tabla siguiente. TABLA N° 17.1 IMPORTE %Coste % Venta IVA Soportado A) COSTES 1.� Adquisición Solar 1.1.� Precio Adquisición 1.2.� Impuestos Estatales (1) 1.3� Impuestos Locales (IVNU)

1.4.� Notaria y Registro 1.5.� IBI (2) 1.6.� Comisiones API y otros 2.� Proyectos Iniciales 2.1.� Topográfico 2.2.� Estudio Geotécnico 2.3.� Proyecto Edificación 2.4.� Estudio Seg. y Salud 2.5.� Telecomunicaciones 2.6.� Control Calidad 3.� Proyecto de Ejecución 3.1.� Edificación 3.2.� Plan de Seg. y Salud 4.� Licencias y Permisos 4.1.� Licencia y Tasa Obras 4.2.� Tasas Calif. Provisional 4.3.� Visados Colegios 5.� Construcción 5.1.� Viviendas 5.2.� Locales 5.3.� Garajes 5.4.� Trasteros 5.5.� Urbanización 5.6.� Revisión Precios 5.6.� Medidas Seg. y Salud 5.7.� Ensayos C. de Calidad

5.8.� Acometidas Servicios 6.� Gastos de Titulación 6.1.� Declaración obra nueva 6.2.� División Horizontal 6.3.� Constitución Prest. Hip. 7.� Gastos de Entrega 7.1.- Licencia 1° Ocupación 7.2.- Licencia Activ. Garaje, Piscinas

7.2.� Cédula Habitabilidad 7.3.� IAE 8.� Gastos Imputables 8.1.� Gastos Administración 8.2.� Gastos Gerenciales 9.�Gastos Comercialización 9.1.�Promoción y Publicidad 9.2.� Ventas A.1.- TOTAL COSTES DE EXPLOTACIÓN (CE)

10.� Gastos Financieros (GF)

10.1.� Intereses Prestamos 10.2.� Gastos Avales Ley 57 10.3.� Gastos Dto. Efectos 10.4.� Otros Gastos Finan. 11.� Imp. de Sociedades (IS)

B.- INGRESOS POR

VENTAS

1.� Viviendas 2.� Locales 3.� Garajes 4.� Trasteros

B1.-TOTAL VENTAS (VT)

C) RESULTADOS (3)

BAII = (VT � CE) BAI = (VT � CE � GF) BN = (VT- CE � GF � IS)

NOTAS: 1. - Si la compra tributa por IVA, se trata del Impuesto de AJD al 0,5%. Si la compra esta sujeta pero exenta de IVA, se tratara del Impuesto de ITP al 6% o al 7%, según la Comunidad Autónoma. 2. - Se trata del IBI que se devengara anualmente. Durante el plazo de la promoción, y hasta 3 años, si aquel es mayor, se goza de una Bonificación del 90%. 3. - Las siglas utilizadas en el cálculo de resultados se corresponden con:

BAII = Beneficio Antes de Intereses e Impuestos BAI = Beneficio Antes de Impuestos BN = Beneficio Neto (después de Interés e Impuestos)

Del análisis del Estudio Económico, podemos estructurar el desarrollo de las promociones inmobiliarias en las siguientes fases: - Adquisición del solar o Inversiones iniciales - Gestión Y titularización - Construcción - Comercialización - Entrega Cuyas características desde el punto de vista económico financiero vamos a describir. 17.2.1. � INVERSIONES INICIALES La constituyen el pago por la adquisición del solar, S, y los gastos que supone su titulación a nombre de la empresa adquirente: gastos de Notario y Registro de la Propiedad, e impuestos estatales y locales. Desde el punto de vista económico, las características más importantes a señalar en esta fase son: - El pago del solar se produce, generalmente, al contado, al formalizar la escritura

publica de compraventa, existiendo, en general, cantidades anteriores (hasta un 10% a un 15% del precio) desembolsadas, a cuenta, que naturalmente devengan el IVA correspondiente.

- Para el pago del resto de desembolsos, podemos establecer un periodo de un mes a

contar de la firma de la escritura. Se pueden establecer tres casos generales de tipologías de adquisición: A) Adquisición de la Propiedad - Compra del solar a Sujeto pasivo de IVA:

a) Coste Total: S + 0,5%S + 0,03%S + 0,02%S = 1,0055 S b) A financiar: 16%(S + 0,05%S) (por IVA, que en su momento nos

devolverá Hacienda) = 0,16008 S Que representa un desembolso total de: 1,16558 S

- Compra de solar a un particular:

a) Coste Total: S + 7%S (en algunas CCAA, es el 6%) + 0,03%S + 0,02%S = 1,0705 S

b) A financiar: 16% (0,03%S + 0,02%S) = 0,00008 S

Que, en este caso representa un desembolso total de: 1,07058 S - Contrato en Aportación: La diferencia con el caso anterior, es que no se abona el precio del solar, en el momento de la adquisición, porque el precio S, se conviene en pagarlo con la entrega posterior de una parte de lo edificado sobre el mismo. Así pues en este caso solo existirá el pago de Notario, Registro e Impuestos, con o sin IVA, girados por el valor de lo entregado. B) Adquisición del Uso Tampoco, en este caso, se abona el precio del solar, ya que no se adquiere su titularidad, sino solo un derecho real (que es también hipotecable), por un periodo determinado de tiempo, cuyas modalidades son:

- Derecho de Superficie - Derecho de Vuelo

Abonándose en concepto de contraprestación por tal derecho, un canon, normalmente gratuito, o de cuantía mensual.

17.2.2. � FASE DE GESTIÓN Y TITULARIZACIÓN Una vez adquirido el solar, el Promotor Inmobiliario, hasta llegar a poder construir sobre el mismo, es necesario realizar una serie de actividades, que significan desembolsos económicos, y que son: A) Fase de Gestión - Levantamiento Topográfico - Proyecto Básico - Estudio Geotécnico - Proyecto de Ejecución - Visado Colegiales de dichos proyectos - Estudio de Seguridad y Salud - Proyecto de Telecomunicaciones - Contratación Oficina de Control Técnico (OCT) para certificación del

proyecto para el Seguro Decenal. Que podemos establecer, en el caso más desfavorable, incluida la financiación por IVA, en un valor medio del 1,16 (6% C) = 0,0696 C B) Fase de Titularización Con la realización del Proyecto Básico, en general, es suficiente para poder solicitar la Licencia de Obras, aunque existen Ayuntamientos que exigen la presentación del Proyecto de Ejecución, que en otros solo se exige para el comienzo de las obras. Por otro lado, y como luego veremos al hablar de los medios financieros necesarios, es una practica muy generalizada, el solicitar préstamo con garantía hipotecaria, del solar y su construcción, y la tramitación del mismo se inicia con la antelación suficiente como para que su aprobación sea anterior al comienzo de la obra, ya que las certificaciones que libre el contratista le serán abonadas con los cobros del préstamo concedido. En estos casos, es necesario, preparar los documentos que las Entidades Financieras exigen para su formalización en la correspondiente escritura publica, y poder así disponer del mismo. Esta documentación genera la elaboración de los siguientes documentos: - Escritura de Declaración de Obra Nueva (Notario, Impuestos y Registro), cuyo

coste aproximado, incluida financiación de IVA, es de: 0,5%C +1,16 (0,05%C) = 0,00558 C

- Escritura de División Horizontal (Notario, Impuestos y Registro), cuyo coste aproximado, incluida financiación de IVA, es de: 0,5% (S + C) + 1,16 (0,05%(S + C)) = 0,00558 (S + C)

- Licencia de Obras (impuestos y tasas), con un valor medio estimado del 5% C =

0,05 C En total el desembolso necesario en esta fase seria de: 0,07518 S + 0,13076 C Total a desembolsar, haciendo la hipótesis aproximada de S = C: Adquisición por IVA = 1,16558 S + 0,07518 S + 0,13076 S = 1,37152 S Adquisición a particular = 1,07058 S + 0,07518 S + 0,13076 S = 1,27652 S Luego necesitaremos los siguientes Fondos Propios, según la cuantía del préstamo hipotecario que nos concedan: TABLA N° 17.2 TIPO ADQUISICION % PRESTAMO

SOLAR FONDOS PROPIOS NECESARIOS % S

50 87,152 60 77,152 70 67,152 80 57,152

Por IVA

90

47,152

50 77,652 60 67,652 70 57,652 80 47,652

A Particular

90 37,652 De todos estos costes, excepto por las cantidades a pagar en concepto de impuestos, hay que soportar la financiación del IVA al tipo del 16% por tratarse de servicios, tal como hemos indicado en las formulas correspondientes.

Así mismo, a los efectos financieros que estamos considerando, hay que tener en cuenta que, todas las facturas pagadas a profesionales (Arquitectos, Notarios, Registradores, Abogados, etc.) llevan una retención del 18%, tipo vigente en el 2001, sobre el importe de los Honorarios devengados. El promotor debe retener este importe para ingresarlo en Hacienda en primer mes del trimestre natural siguiente a aquel en que se ha producido la factura.

17.2.3. - FASE DE CONSTRUCCIÓN Es la fase de realización de la obra, caracterizada por su coste, C, (se suele incluir en el mismo el coste de los medios previstos en el Plan de Seguridad y Salud, que suele elaborar el contratista, en base a lo dispuesto en el Estudio de Seguridad y salud, y que suponen, entre un 1% a un 2% del coste de construcción, aunque dichas cantidades figuren, en capitulo independiente, en cada certificación, por precepto legal). A estos efectos, económico financieros, en el coste de construcción influyen, además de cómo es lógico, la calidad del producto, y las dificultades y plazos para su ejecución, los siguientes parámetros fundamentales: - Certificaciones, generalmente mensuales, con pago a X días (contado, 30, 60, 90 o

180 días, son plazos habituales de pago). - Retención de cada certificación del Y% - Devolución de todo o una parte de la retención a la recepción provisional de la

obra y plazo de garantía para la devolución del resto, a la recepción definitiva de la obra.

Las certificaciones generadas por la construcción de edificios, se incrementan con el IVA al 7%, si se trata de edificios de viviendas (o que en mas del 50% de su superficie estén destinados a ellas), y del 16% si se trata de otro tipo de edificios. El coste de construcción tiene como costes añadidos los de: - Coste de Acometidas de Servicios (Agua, Electricidad, Gas, Teléfono, etc.). - Costo del Control de Calidad establecido (Ensayos de Laboratorio) - Honorarios de Dirección Técnica (Arquitecto y Aparejador) Los desembolsos de la primera partida suelen realizarse a mitad de la obra, mientras que los desembolsos de las dos últimas partidas, suelen realizarse de forma proporcional a la obra ejecutada. Todas ellas, al tratarse de servicios prestados, devengan IVA al 16%.

17.2.4.- FASE DE COMERCIALIZACIÓN Es la fase en la que el Promotor Inmobiliario obtiene ingresos de los compradores, pudiéndose iniciar estos en distintos momentos de la Promoción, según sea la tipología de la misma tal como hemos visto en el tema 15.

17.2.5.- FASE DE ENTREGA Los costes que se presentan en esta fase son los siguientes: - Licencia de Primera Ocupación - Cédula de Habitabilidad - Licencia de Actividad (en general para el caso de piscinas y garajes) - Impuestos Locales (IAE por las unidades vendidas, IBI, Plusvalía Municipal,

etc.). - Seguro Decenal (y el resto de seguros, establecidos en la LOE, obligatorios para

el promotor y que entren en vigor) 17.3.- ESTRUCTURAS ECONÓMICAS TIPO Es un producto histórico que debe tener cada empresa, producto que, lógicamente, es distinto para cada periodo de tiempo, y que evoluciona con la situación general de la economía, ya que si, por ejemplo, los intereses evolucionan a la baja, como en la época actual, los gastos financieros tendrán un peso menor en la estructura económica de la promociones inmobiliarias. Existen estructuras de costes teóricas, por ejemplo la que supone el Ministerio de Hacienda, para calcular los valores catastrales, que es la siguiente: - Suelo 21% - Construcción 50% - Resto de costes (incluido el beneficio del Promotor) 29% Que se alejan sensiblemente de la realidad, ya que el mercado de suelo ofrece una rigidez apreciable, con el consiguiente aumento de su peso especifico, dentro de la

estructura de costes de la promoción, por lo que porcentajes como el indicado están actualmente fuera de la realidad. En la Tabla siguiente mostramos una evolución, en la década de los años 90 tipo realizada por el Grupo I de la estructura de costes: TABLA N° 17.4

COSTE 98 97 96 95 94 93 92 91 90 Financieros

3,2 4,3 6,4 9,5 14,5 15,8 16,1 15,2 15,8

Comerciales

4,0 4,0 3,0 4,0 3,0 2,0 2,0 3,0 2,0

Beneficio Bruto

17,3 18,1 19,3 20,8 22,1 25,0 25,4 25,6 21,0

Suelo

44,1 43,5 41,6 36,6 31,6 29,7 30,3 30,9 35,5

Construcción

31,4 30,1 29,8 29,1 28,7 27,6 26,1 25,4 25,8

En esta evolución se marca la sensibilidad de la estructura de costes a la evolución de los tipos de interés. En la actualidad asistimos a un incremento notable del coste de la construcción, que unido al hecho de que los solares siguen al alza, podemos estimar que aproximadamente, ambos valores tienden a igualarse. 17.5.- LA PLANIFICACIÓN TEMPORAL DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS: ANÁLISIS DE TESORERÍA. EL CASH � FLOW En este epígrafe vamos a proyectar temporalmente los costes anteriormente señalados, señalando las restricciones existentes entre el inicio de ciertas actividades que los soportan, en relación con el inicio de otras. En esta planificación temporal de los costes, señalaremos, en su caso, los plazos máximos que tiene la administración para su aprobación, contados desde que se presentan para su tramitación. Para un mejor análisis de la planificación temporal de los costes, dividiremos su estudio en los siguientes bloques: - Planificación de la Fase de Gestión Urbanística. - Planificación de la fase de Gestión de la Promoción Inmobiliaria. - Planificación de la fase de Edificación, Comercialización y Entrega de la

Promoción Inmobiliaria.

17.5.1. - PLANIFICACIÓN DE LA GESTIÓN URBANÍSTICA La gestión urbanística, en su aspecto legislativo, ha sido el objeto de estudio previamente en este curso, por lo que simplemente recordaremos en forma de Tabla los plazos legales máximos que tiene la Administración actuante para su tramitación, aunque debemos de tener en cuenta que las Comunidades Autónomas legislan en dicha materia, y por lo tanto son plazos que pueden variar de una Comunidad a otra, pero lo señalados nos darán una idea de los periodos de gestión urbanística a realizar por la iniciativa privada, que nos da una idea de los dilatados plazos que suponen los procesos de transformación de suelo, que se ven frecuentemente alterados, en sus procedimientos y plazos teóricos por multitud de incidencias técnicas y sobre todo políticas. 17.5.2.- PLANIFICACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Una vez terminada la urbanización, el terreno adquiere la condición de solar, y podemos comenzar las actividades propias de la Promoción Inmobiliaria. No obstante hay que señalar que dicha actividad se puede simultanear con la ejecución de la urbanización, y el Ayuntamiento nos puede otorgar licencia de obras de edificación simultaneando su ejecución con la de las obras de urbanización, siempre que se garantice mediante aval, el importe de estas. La cuantía a avalar suele estar entre un 6% a un 10% del importe de las obras de urbanización, aunque nos pueden solicitar incluso avalar la totalidad.

Para efectuar la planificación correspondiente a las actividades propias de la promoción inmobiliaria, las dividimos en tres bloques, analizando mediante los correspondientes diagramas de GANTT, en cada uno de ellos, las conexiones y restricciones existentes entre las mismas. A) FASE DE GESTIÓN En la Tabla siguiente se muestra el diagrama de Gantt de las actividades principales correspondientes a esta fase.

TABLA N° 17.5 DURACION ESTIMADA ACTIVIDADES

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20ESTUDIOS DE VIABILIDAD

INICIO OPERACIÓN- SEÑAL SOLAR

FIRMA ESCRITURA SOLAR

INSCRIPCIÓN R.PROP. SOLAR

PROYECTO BÁSICO

VISADO COLEGIO PROY. BASICO

PROYECTO EJECUCIÓN

VISADO COLEG. PROY. EJECUCIÓN

TRAMITACION LICENCIA OBRAS

OBRA NUEVA Y DIV.HORIZONTAL

INSCRIPCIÓN R.PROPIEDAD O.N.

TRAMITACIÓN P.HIPOTECARIO

FORMALIZACIÓN P.HIPOTECARIO

INSCRIPCIÓN R.P. P.HIPOTECARIO

CONTRATACIÓN OBRA

ADJUDICACIÓN DE LA OBRA

FIRMA ACTA REPLANTEO

INICIO DE LA OBRA

INICIO DE LAS VENTAS

A los efectos de analizar las restricciones existentes, reseñamos las siguientes consideraciones generales: 1. El proyecto básico se inicia una vez compremos el solar en firme, o sea con la

firma de la escritura de este. 2. El proyecto de ejecución se inicia terminado el básico, y puede tener un plazo para

su terminación hasta la concesión de licencia de obras; no obstante, hay que tener en cuenta que seria interesante terminarlo antes, si financieramente fuese posible, para iniciar cuanto antes la petición de ofertas a los contratistas. Es una alternativa a considerar, con el binomio: adelanto de pagos- ahorro de plazos.

3. La formalización del préstamo hipotecario exige, en general, Proyecto Básico,

Licencia de Obras y División Horizontal; no obstante su tramitación, a veces se puede realizar solo con el proyecto básico. Lógicamente su formalización, al exigir Licencia de Obras se demora por los tramites de escrituración una vez concedida esta.

4. El inicio de la obra, si financieramente es posible, puede realizarse una vez

concedida la Licencia de Obras, sin necesidad de esperar a la concesión del préstamo hipotecario, si este se demorase respecto a la fecha anterior.

5. El plazo máximo que tiene la administración para contestar sobre una solicitud de

licencia de obras es de tres meses desde el día siguiente al ingreso de la solicitud, sin que al interesado se le haya notificado Resolución expresa alguna. Este plazo podrá interrumpirse por una sola vez, mediante requerimiento de subsanación de deficiencias, debiendo precisar el requerimiento estas y el plazo para su subsanación, que no podrá ser inferior al mes.

6. La petición de ofertas de los posibles contratistas, debe realizarse lo antes posible,

una vez terminado el proyecto básico. El proceso de selección y adjudicación de obras puede establecerse con anterioridad a la fecha de concesión de licencia, siempre que se regule en el contrato que el inicio de la obra no dará comienzo hasta que se conceda tal licencia.

7. Para iniciar las ventas basta, en sentido estricto, que exista petición de licencia, no

obstante es una decisión a sopesar en profundidad, por el riesgo de tener ventas realizadas a un precio determinado sin conocer con exactitud el precio total de la obra.

B) FASE DE EDIFICACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN En cuanto a la duración previsible de la obra, y la cuantificación del ritmo de su ejecución, es difícil dar parámetros que puedan usarse con generalidad. Como curvas típicas teóricas, de tipo campana de GAUSS.

Con respecto a los ritmos de comercialización, tampoco es un parámetro fácil de cuantificar, ya que fijada la fecha inicial, depende mucho de la estacionalidad en cada una de las zonas ( los meses de agosto, enero, etc.), y también de los periodos de campaña publicitaria, en cuanto a sus intensidades máximas y los periodos de simple mantenimiento. Podemos utilizar Tablas estándar de ritmo de ventas análogas a la de costes de obra. C) FASE DE ENTREGA Conviene detallar las actividades a desarrollar en esta fase, dada su notable incidencia en el planteamiento económico de la promoción, ya que de la rapidez de ejecución de esta fase depende, normalmente, no solo el cobro de cantidades importantes de dinero, como el de la parte de hipoteca subrogable correspondiente al comprador (de 20% al 30% del importe total de la hipoteca concedida), sino también el que el promotor deba abonar una parte de los gastos financieros correspondiente a la hipoteca dispuesta, que de haberse producido sin retrasos, la subrogación de los compradores, seria a cargo de estos.

Muchas veces la planificación detallada de esta fase, pasa desapercibida, y no se tiene en cuenta la complejidad que representa, y sobre todo la previsión, con la antelación suficiente de aquellas actividades que dependen de autorizaciones o gestiones administrativas, difíciles de adelantar, si no esta previsto su inicio, a través de la correspondiente solicitud oficial con tiempo suficiente.

Veamos el correspondiente diagrama de Gantt, para una promoción de tipo residencial, ya que en otro tipo de promociones la complicación puede ser mayor.

TABLA N° 17.6

DURACION ESTIMADA ACTIVIDADES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Certificado Final De Obra Firma Acta De Recepción Provisional De Las Obras

Tramitación Licencia De Primera Ocupación

Cedula De Habitabilidad Licencia Funcionamiento De Garajes

Contrato Funcionamiento Ascensores

Autorización Funcionamiento Ascensores

Acometidas De Servicios Boletines De Instalaciones Eléctricas Y De Agua

Acreditación Final De Obra En Escritura De Obra Nueva Y División Horizontal

Otorgamiento Escritura Publica De Compraventa

Acta De Entrega Y Lista Repasos De Clientes

Inscripción En Registro De La Propiedad De La Escritura De Compraventa

Notificación De Subrogación A La Entidad Hipotecaria

Las restricciones existentes entre las actividades reseñadas son las siguientes: 1. - Para obtener la Licencia de primera ocupación hace falta el certificado final de obra y todos los boletines o proyectos, en su caso, de instalaciones. 2. - Para poder contratar los servicios de agua, electricidad, etc. hace falta presentar la licencia de primera ocupación. 3. - Para poder utilizar el garaje hace falta la licencia de apertura.

4. - Para poder utilizar la piscina hace falta licencia de apertura 5. - Para poder cobrar la parte final del préstamo hipotecario hace falta presentar en la entidad de crédito copia de las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad. 6. - Para entregar las llaves al comprador hay que firmar la escritura 7. - desde la fecha de firma de la escritura el comprador tiene un plazo para presentar la lista de repasos a efectuar. 8. - Para firmar el Acta de recepción hace falta el certificado final de obra. Con relación a las actividades de la entrega, y en el caso de promociones en régimen de Protección Publica, se exigen unos plazos máximos, que son los siguientes: a) Entrega de llaves y documentación de entrega, en el plazo máximo de tres meses

desde la calificación definitiva

b) Ocupación de las Viviendas, en el plazo máximo de tres meses desde la entrega de llaves.

c) Elevación de los contratos de compraventa a escritura publica, en el plazo de tres meses desde la obtención de la calificación definitiva.

17.6.- ANÁLISIS DE TESORERÍA: EL CASH FLOW Si el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a analizar temporalmente la promoción, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promoción inmobiliaria. Desarrollados de forma periódica: mensual, trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el denominado Cash � Flow, que nos identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.

CAH - FLOW TIPICO INICIALOPERACION INMOBILIARIA

Ambos documentos: Estudio Económico y Cash-Flow, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese momento todavía no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecuados de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso sobre nuestros propios recursos.

Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles.

Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el Estudio Económico y el Cash � Flow, introduciendo el valor de la obra contratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena aproximación al proyecto de inversión a financiar, ya que estas necesidades de tesorería serán las que debemos cubrir con los medios de financiación mas adecuados de entre los que podamos disponer.

Es evidente que los sistemas de financiación de las Promociones Inmobiliarias son muy distintos según las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las

mismas. No es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco será igual si se trata de promociones de Régimen Libre o si son de Promoción Publica.

+

-

0

CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS

PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR

LOS SALDOS NEGATIVOS

17.7.- EL IMPUESTO DE SOCIEDADES Grava los beneficios obtenidos por las empresas al tipo actualmente vigente del 35% 17.8.- LA CONCILIACIÓN ECONÓMICO FINANCIERA DE LA FISCALIDAD INMOBILIARIA

Como consecuencia de los desfases existentes entre los cobros efectivos realizados a los clientes o de los pagos efectivos realizados a los proveedores, en la parte de la factura que corresponde a la fiscalidad de la misma, se producen unos desfases en la tesorería de la promoción inmobiliaria que es preciso analizar. Los efectos a tener en cuenta son dos: a) Pagos y cobros de IVA, que presentan desfases entre liquidaciones y devoluciones

de IVA por Hacienda. b) Retenciones efectuadas a profesionales que tienen un plazo de ingreso posterior en

hacienda. 17.8.1.- CONCIALICIÓN DEL IVA En los epígrafes anteriores hemos planificado las distintas actividades que implica el desarrollo de una promoción inmobiliaria, estableciendo las precedencias y

restricciones existentes entre ellas. En este ultimo epígrafe vamos a estudiar otro tipo de conciliación a realizar: la procedente de los importes soportados y repercutidos como consecuencia del Impuesto sobre el valor Añadido(IVA), que ya hemos señalado que no es un coste, sino una mera financiación adicional. Para estudiar su efecto, una vez calculados en el cash �flow todos los cobros y pagos, así como su diferencia, obtendremos como consecuencia un saldo en cada periodo, negativo, que debemos financiar, o positivo, que representara los excesos de tesorería que se van formando, hasta acumular el beneficio total de la operación. Ahora bien, como consecuencia del IVA, deberemos incrementar todos los pagos que realizamos a los distintos proveedores, en el importe del IVA soportado. Así mismo en cada venta realizada, el promotor repercute a los clientes una cantidad adicional al precio de venta, que es el importe de IVA repercutido. Repasemos brevemente los tipos de IVA vigentes: TABLA N° 17.7

TIPO DE IVA VIGENTE OPERACIÓN SOPORTADO REPERCUTIDO

Adquisición de Terrenos (Solares o Urbanizables)

16%

Construcción Viviendas 7% Resto Construcciones 16% Proveedores Servicios 16% Venta Viviendas 7% Venta Viviendas VPO-RG o VPP

7%

Idem VPO-RE 4% Venta Locales 16% Alquiler Viviendas Exento Alquiler Locales 16% Si la diferencia entre IVA repercutido y soportado en cada trimestre es positiva, deberemos hacer la liquidación e ingresar en Hacienda dicha diferencia en los veinte primeros días del mes inicio del trimestre natural siguiente, y por el contrario si es negativa, la acumulamos al trimestre siguiente (sí el volumen de ventas de la promotora en el ejercicio anterior superase los 1.000 millones de pesetas, las liquidaciones se deberán presentar mensualmente). Si en él ultimo trimestre del año, que se declara en el mes de Enero del año siguiente, la diferencia total acumulado fuese negativa, solicitamos de Hacienda su devolución, que tiene un plazo de seis meses para practicar liquidación provisional y de un mes mas para pagar si aquella resultase a devolver al interesado.

Este esquema se refleja en el cash-flow utilizando las filas siguientes:

- IVA repercutido - IVA soportado - Diferencias IVA - IVA acumulado - Liquidación de IVA a Hacienda - Devolución de IVA

Como comprobación, del carácter neutro del IVA, las sumas totales de estas filas, deben ser nula, y por tanto el saldo total final acumulado obtenido anteriormente, por diferencias entre cobros y pagos, no debe alterarse después del calculo realizado del IVA, aunque lógicamente, en los periodos iniciales de la promoción inmobiliaria, donde no existe IVA repercutido, el saldo negativo a financiar, se vera generalmente, incrementado por efecto del IVA.

Solamente supondrá un coste, en el caso de una Empresa Promotora, que cuente entre sus ingresos con ventas de promociones y alquileres de viviendas, ya que en este caso, entra en juego un mecanismo del IVA, conocido por la regla de prorrata, por la cual no todo el IVA soportado es deducible, al estar exentos de repercusión parte de los ingresos (los correspondientes a los alquileres de viviendas).

17.8.2.- RETENCIONES A PROFESIONALES

Las facturas pagadas a profesionales (Arquitectos, Notarios, registradores, bogados, etc.) llevan una retención del 18%, tipo vigente en el 2000, sobre el importe de los Honorarios devengados. El promotor debe retener este importe para ingresarlo en Hacienda en primer mes del trimestre natural siguiente a aquel en que se ha producido

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 18. � LA FINANCIACIÓN DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

OBJETIVOS DEL TEMA: El Estado de Tesorería o Cash- Flow, estudiado en el tema anterior, nos permite conocer las necesidades de tesorería de la promoción. En este tema se trata de analizar las distintas alternativas que tiene el promotor para inyectar los recursos financieros necesarios. GLOSARIO DE TÉRMINOS: - Capital social - Fondos Propios - Fondos Ajenos - Préstamos - Créditos - Préstamos con garantía Hipotecaria - Préstamos puente - Descuento de Efectos - Tipos de interés - Tasa anual equivalente (TAE) - Interés fijo - Interés variable - Tipos de interés de referencia - Tipo de interés legal - Tipo de interés de demora - Gastos de avales - Gastos financieros

Lógicamente para cubrir las necesidades de tesorería reflejadas en el Cash � Flow, es necesario recurrir a su financiación a través de los siguiente medios: - Préstamos con garantía Hipotecaria - Recursos Propios - Préstamos Puente - Descuento de Efectos Excepto la financiación de la operación a través de recursos propios, el resto de financiación utilizada significa la aparición de los costes financieros, en forma de intereses y otro tipo de comisiones que se establecen de forma pactada en los instrumentos legales que las formalizan. Estos costes financieros son de tipo explícito, ya que están fijados por contrato, pero esto no quiere decir que el uso de fondos propios no tenga un coste asociado, aunque lógicamente no sea implícito, es evidente que los inversores o accionistas de la operación, no invertirán su dinero, si no se les retribuye en forma de dividendos. 18.1.� PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA La financiación de las promociones inmobiliarias, a través de los préstamos con garantía hipotecaria, es la modalidad más corrientemente utilizada, y consiste en la afectación de un bien inmueble, en cuya posesión continua el deudor, con la finalidad de garantizar un préstamo. Esta financiación, una de las mas características del sector inmobiliario, se compone jurídicamente de tres elementos esenciales: el préstamo, la hipoteca y la subrogación. Esta fuente de financiación, peculiar de la empresa inmobiliaria, nace como consecuencia del elevado coste de los productos inmobiliarios, que originan, no solo la necesidad de financiación propia de la empresa inmobiliaria para llevar a cabo su inversión, sino que se utilizan para reforzar la política comercial, a efectos de facilitar la adquisición de los productos inmobiliarios, en especial en el caso de viviendas, a aquellos compradores con recursos escasos, ya que su precio supera varias veces los ingresos anuales del comprador, por lo que es absolutamente imprescindible para ellos, el facilitarles una financiación a largo plazo, que les permita adecuar sus ahorros anuales a los pagos a efectuar.

Este tipo de préstamo hipotecario, puede establecerse en las siguientes modalidades o situaciones, dentro de las promociones inmobiliarias: 18.1.1.- HIPOTECA DEL SOLAR Como comentamos anteriormente, el pago del solar, generalmente se realiza al contado, y con objeto de facilitar este tipo de adquisiciones el Promotor Inmobiliario, en el momento de adquirir el solar, puede solicitar un préstamo hipotecario, con garantía del propio solar, hipoteca que puede establecerse: a) Por el promotor, al comprar el solar, garantizando el precio aplazado,

directamente al vendedor, mediante la constitución de una hipoteca a su favor, cuya garantía es el propio solar.

b) Por el promotor, que solicita a una Entidad de Crédito, un préstamo hipotecario, con garantía del solar adquirido, como medio de pagar en efectivo al vendedor.

El nominal de este tipo de hipotecas, suele alcanzar de un 50% a un 80% del valor de tasación del solar, que lógicamente puede tener un importe distinto del precio abonado por el mismo. 18.1.2.- HIPOTECA AL PROMOTOR Una vez realizado el proyecto de la promoción y obtenida Licencia de Obras, el Promotor puede, durante la construcción solicitar: a) Un préstamo hipotecario, que queda garantizado por el solar sobre el que se

construye y por la propia edificación realizada sobre aquel.

b) Un préstamo hipotecario, con las mismas características anteriores, pero en la modalidad de ser subrogable, es decir con la posibilidad de cambiar su titularidad, desde el promotor a los futuros compradores de la promoción, una vez entrega esta.

La modalidad mas empleada es la segunda, y su nominal alcanza un importe de hasta el 80% del valor de tasación del proyecto, aunque normalmente se traduce en un porcentaje sobre el precio de venta, de entre un 70% a un 80% del mismo. El Promotor puede disponer, de entre un 75% a un 85% de ese importe, de forma proporcional a la obra ejecutada, previa presentación en la entidad de crédito de las certificaciones de obra aprobadas por la Dirección Facultativa, y en general visadas

por el Colegio Oficial correspondiente, y previo análisis de la entidad Tasadora, que comprueba la veracidad de los porcentajes establecidos de obra ejecutada. Para el caso de que exista un préstamo hipotecario inicial sobre el solar, si este fue concedido por otra entidad de Crédito, es preciso su cancelación registral previa, o lo que es mas general simultanea. Si la entidad de Crédito que concedió la hipoteca inicial es la misma, el sistema que representa menor coste para el Promotor, es la ampliación del préstamo inicialmente concedido. En cualquier caso, los efectos prácticos, desde el punto de vista financiero, es que la disponibilidad del total del préstamo se ve reducida con el importe a cancelar del solar, aunque a veces se pacten cláusulas de que la cancelación del préstamo inicial se efectúe de forma escalonada, al existir una superposición evidente de las garantías prestadas por el promotor.

Es frecuente que, en los prestamos hipotecarios concedidos al promotor, figure una cláusula de carencia, por la que en el plazo en ella determinado (que suele ser de entre 1 a 3 años desde la concesión), el titular del préstamo, en este caso el promotor inmobiliario, queda obligado a pagar solo intereses, sin que deba pagar cuotas de amortización. Es decir, en estos casos el préstamo entra en el periodo de amortización ( que suele quedar fijado entre 10 y 20 años), a partir del termino del plazo de carencia, o en los casos de préstamos subrogables, cuando se produce la subrogación por el comprador.

18.1.3.- HIPOTECA AL COMPRADOR En las condiciones de venta, pueden establecerse para el comprador, los dos sistemas de pago siguientes: a) Subrogación, en la entrega del producto inmobiliario adquirido, por el comprador

en el préstamo que previamente ha obtenido el Promotor.

b) Préstamo Hipotecario obtenido directamente por el comprador, que lo solicita de forma directa, en una Entidad de Crédito, y que le sirve para financiar, a largo plazo, las cantidades aplazadas por el promotor.

Como hemos señalado es el medio �sui generis�, de financiar una promoción inmobiliaria, y aunque al promotor no le sea necesaria esa financiación, en la fase de ejecución de la misma, lo que le significara un ahorro de gastos financieros, el tenerlo concedido, puede ser un valioso elemento, que compense los gastos que origina su constitución, de cara a facilitar el proceso de comercialización, puesto que en este caso puede garantizar la financiación a sus futuros compradores, evitando que estos

tengan que gestionarlo de forma individual, frente a la seguridad, rapidez y sencillez que permite la fórmula de subrogación. En el caso mas general de préstamo subrogable concedido al promotor, como hemos señalado, las entidades prestamistas suelen reservar un porcentaje del total del préstamo hipotecario concedido, para su pago en función de las ventas realizadas (entre un 15% y un 25%), y aunque a veces puede pactarse parte de su cobro también durante la construcción, en función de los productos inmobiliarios vendidos en contrato privado, el resto o la totalidad del importe reservado, que constituye el préstamo al comprador, se abona cuando la construcción esta terminada, se haya entregado al comprador, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, en la que simultáneamente se produce la subrogación del préstamo, y dicha escritura se presente en la entidad crediticia concedente del préstamo hipotecario, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

18.2.� OTROS MEDIOS FINANCIEROS NECESARIOS

18.2.1.- FONDOS PROPIOS En definitiva como hemos visto, en los momentos iniciales de la promoción inmobiliaria planteada, el Promotor debe disponer de una cantidad inicial establecida en ciertos limites. Para su financiación con fondos ajenos, que estén debidamente garantizados, lo más ágil, es explorar la posibilidad de disponer del préstamo con garantía del propio solar, pero esta financiación sólo le cubrirá una parte de los desembolsos a realizar, en aquel epígrafe citado, y tendrá además que financiar el resto de costes que se producen hasta que pueda obtener el Préstamo al Promotor, para los que deberá redactar proyectos, titularizar, obtener la licencia de obras, etc. Así pues deberá recurrir, para completar las necesidades financieras de los momentos iniciales, a los Recursos Propios, en forma de disponibilidades de su propia tesorería, o bien de desembolso de los socios en forma de capital social o ampliaciones de capital social. 18.2.2.- PRÉSTAMOS PUENTE A este tipo de préstamos, solo se recurrirá para cubrir necesidades puntuales de tesorería, a corto plazo, producidas por desfases de cobros y pagos surgidos durante el desarrollo de la operación. La garantía de estos prestamos ya no puede ser hipotecaria, y una buena practica es la de establecerla, en todo o en parte, con las letras aceptadas por los clientes de la promoción.

18.2.3.- DESCUENTO DE EFECTOS El descuento de efectos es otra de las modalidades de financiación, característica de las promociones inmobiliarias, ya que como hemos visto en el epígrafe anterior, durante el periodo de edificación, se suelen contratar ventas, formalizadas en contrato privado, que movilizan una cartera de efectos cambiarios relativamente importante, que el promotor puede limitarse a hacerlos efectivos a su vencimiento, o cobrarlos anticipadamente por medio de su descuento financiero concertado previamente en una entidad de crédito.

Las compensaciones que se suelen exigir en este tipo de operaciones son función del volumen de negocio global que la empresa inmobiliaria mantenga con la entidad descontante por otras operaciones, los saldos medios mantenidos en cuenta corriente o cartillas de ahorro, domiciliación de pagos de proveedores, nóminas, etc.

En cuanto al tema de garantías de este tipo de operaciones, se procede a retener un determinado porcentaje, del líquido resultante del descuento, en cartilla de ahorro o cuenta corriente, afecta a la operación, y por tanto indisponible mientras dure el riesgo de la misma, que ira lógicamente decreciendo conforme vayan venciendo los efectos descontados. 18.3.- CONCEPTO Y TIPOS DE INTERÉS Los tipos de interés, se fijan en los mercados del dinero, y a nivel nacional existe un tipo oficial, que marcaba el Banco de España, en sus subastas decenales, en la que ofrece efectivo a las Entidades de Crédito, y que desde 1/01/1999 marca el Banco Central Europeo, cuyo tipo actualmente vigente es del 3,25%.

En función de este tipo oficial, las Entidades de Crédito fijan, en libre competencia, sus tipos de interés, que aplican en las operaciones de créditos y préstamos, a sus mejores clientes, llamados tipos preferenciales, tipos que están obligados a publicar.

Conviene distinguir entre tipo oficial del dinero, y otros conceptos que se usan frecuentemente en el mundo económico, como son:

- Tipo legal, que es el utilizado por el Código Civil para reclamar las deudas a los

morosos, en defecto de otro tipo de interés estipulado al efecto. El tipo vigente para 2002 es el 4,25%

- Tipo de interés de demora, es el tipo que aplica la Administración Tributaria para cobrar los impuestos fuera de los plazos máximos legales de liquidación. El tipo vigente para 2002 es del 5,50%.

- Tipo de Interés Efectivo: Tasa Anual Equivalente o TAE

En las operaciones de prestamos conviene precisar, de acuerdo con la Circular 8/1990 del Banco de España, entre el tipo de interés nominal, que representa la cantidad neta que el prestamista cobrara periódicamente por el préstamo, y que puede ser a interés fijo o variable, y el interés efectivo que se paga por el préstamo que se conoce con el nombre de TAE. Los bancos están obligados a explicitar en dichos contratos, no sólo el valor nominal del interés que se conviene en cada operación, sino además el TAE que supone la misma, e igualmente deberán reflejar esas dos cantidades en cualquier publicidad que emitan sobre este tipo de operaciones.

Ambos tipos sólo coinciden cuando se establecen capitalizaciones anuales, pero son diferentes si se acuerdan pagos con distinta periodicidad: semestrales, trimestrales, mensuales, etc.

En función del número de periodos, m, que se consideren, se hablara de:

- i = tanto anual, sí m = 1 - i2 = tanto semestral, sí m = 2 - i3 = tanto cuatrimestral, sí m = 3 - i4 = tanto trimestral, sí m = 4 - i12 = tanto mensual, sí m = 12 - i365= tanto diario, sí m = 365

Y si llamamos: i = tanto efectivo anual o TAE j(m) = tanto nominal anual im = tanto nominal del periodo m considerado = j(m)/m aplicando la equivalencia financiera, teniendo en cuenta los periodos m que se capitalizan, se debe verificar que: (1 + i) = (1 + j(m)/m)m luego el tipo efectivo anual o TAE, correspondiente a un tipo nominal anual j(m), de m periodos, es:

i = ( 1 + j(m)/m)m - 1 Así pues, para un mismo tipo de interés anual, el TAE es tanto mayor (y por tanto más beneficioso para la entidad prestamista) cuanto más pagos se realicen al año. Por ejemplo para un tipo nominal anual del 10,00%, se tiene:

TABLA N° 18.1 PERIODO DE

CAPITALIZACION VALOR TAE

EN % Anual 10,000 Semestral 10,250 Trimestral 10,380 Mensual 10,470 Diario 10,515

Valores que se obtienen sin mas que aplicar la formula anterior, y que ponen de manifiesto que el TAE es superior al tipo nominal anual con capitalizaciones inferiores al año. Teóricamente podríamos seguir reduciendo el periodo de capitalización. En él limite, tendremos la denominada capitalización continua, demostrándose que, en este caso, el TAE anual es:

ei ( e= base de logaritmo neperianos=2,718281) cuyo valor para el caso del ejemplo (nominal al 10%), tiene un valor máximo de 10,517%. Análogamente, sí por ejemplo, el tipo efectivo anual es del 13%, el efectivo mensual será del 1,02368 ( valor que es inferior al 13/12=1,0833, que será el nominal mensual, cuyo equivalente anual efectivo es del 12,1228%). Por el contrario, si el tipo anual nominal es del 13%, el tanto equivalente mensual, también nominal será del 13/12 = 1,0833, cuyo equivalente anual efectivo será del 13,80325%. - Tipos de Interés de Referencia Existen operaciones que se conciertan a tipo de interés variable, que están autorizadas siempre que se fije un tipo de interés de referencia y que se establezcan cláusulas de rescisión de la operación en función de la alteración de los tipos y condiciones de los mercados. Hay que aplicar como referencia tipos que estén en el mercado, siempre que sean una referencia objetiva, pudiéndose utilizar los siguientes:

- MIBOR ( Madrid Interest Board Offere Rate), del mercado interbancario, donde acuden las entidades de crédito a solicitar o ceder financiación a otras.

- LIBOR ( London Interest Board Offere Rate), consecuencia del mercado de Londres

- PRIME RATE, tipo oficial aplicado por los Bancos de Estados Unidos - Tipo de Interés de las subastas de Letras del Tesoro - Tipo medio de las Entidades de Crédito (IRPH). El tipo mas utilizado en los últimos años ha sido el MIBOR a un año, pero su utilización tiene el problema, con la introducción del euro, de que llegue un momento en que no pueda calcularse su valor, debido a que no existan cruces suficientes, de operaciones a un año en el mercado interbancario de Madrid, en cuyo caso el Ministerio de Economía y Hacienda, según la previsión legal, determinara un tipo equivalente o análogo que le sustituya, lo cual supone una incertidumbre. Particularmente interesante, para las operaciones de prestamos hipotecarios es la utilización como índice de referencia, la de los tipos medios de las entidades de crédito, publicados periódicamente por el Banco de España.

El tipo de referencia en el ámbito de la UE, es el EURIBOR, que ya es un tipo de referencia oficial en España, desde la publicación de la Circular del Banco de España, el 9 de julio de 1999, y cuya finalidad es ajustar el cuadro de tipos oficiales de referencia para prestamos hipotecarios a la nueva situación creada con la introducción del euro. Este nuevo índice, denominado referencia interbancaria a un año, se define como la media aritmética simple de los valores diarios de cada mes, del tipo contado publicado por la Federación Bancaria Europea, que compite con los índices de referencia nacionales como el MIBOR, que tendera lógicamente a desaparecer. En la Tabla siguiente puede verse la evolución mensual de estos índices desde Enero de 2001:

TABLA N° 18.2

INDICES DE REFERENCIA OFICIALES AÑO 2001 OFICIAL BANCOS CAJAS TOTAL CECA DEUDA MIBOR EURIBOREnero 4,750 6,248 6,532 6,390 7,250 5,122 4,564 4,574Feb. 4,750 6,148 6,433 6,280 7,000 5,000 4,528 4,591Marzo 4,750 5,971 6,323 6,147 6,875 4,859 4,469 4,471Abril 4,750 5,814 6,241 6,025 6,875 4,751 4,460 4,481Mayo 4,500 5,757 6,099 5,926 6,750 4,661 4,499 4,520Junio 4,500 5,640 5,971 5,806 6,750 4,618 4,310 4,312Julio 4,500 5,634 5,908 5,768 6,625 4,610 4,310 4,311Agost. 4,250 5,587 5,852 5,723 6,625 4,571 4,107 4,108Sept. 3,750 5,480 5,772 5,627 6,625 4,519 3,771 3,770Oct. 3,250 5,206 5,528 5,390 6,500 4,401 3,366 3,369Nov. 3,250 5,009 5,372 5,190 6,125 4,243 3,196 3,198Dic. 3.250 4,685 5,027 4,852 5,750 4,159 3,286 3,298 NOTAS.- a) La Deuda Publica tiene un plazo medio de entre 2 y 6 años b) El MIBOR y el EURIBOR son a un año

c) Los tipos de Bancos y Cajas son TAE y para viviendas libres d) El tipo CECA es la media de las entidades que componen la Confederación Española de Cajas de Ahorro.

18.4.- GASTOS FINANCIEROS Es evidente que, la aparición de este tipo de gastos, es consecuencia directa de la necesidad de cubrir parte de los recursos necesarios para llevar a cabo una Promoción Inmobiliaria con financiación ajena, ya que estos gastos representan la contraprestación por la utilización de aquella. Los podemos clasificar en los siguientes bloques: 18.4.1.- COSTE DE LOS AVALES CANTIDADES A CUENTA Representan el coste de los avales que es necesario obtener de una Entidad Financiera, Compañía de Seguros o de Crédito y Caución, sobre las cantidades entregadas a cuenta por los compradores antes de la entrega de las viviendas, según lo dispuesto en la Ley 57/68, de 27 de julio, y en la reciente ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que a estos efectos dispone lo siguiente: - La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de

viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa

- La garantía se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliara en la cuenta especial prevista en la citada ley

- La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas mas los intereses legales del dinero vigentes(actualmente para el año 2000 el tipo de interés legal es del 4,25%) hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

Hay que tener en cuenta que la operación de aval se debe negociar con anticipación, por una cantidad global, fijando una cantidad (o la totalidad) de viviendas a avalar, para conforme se vayan formalizando las ventas, poder entregar certificados individualizados de aval. El coste de los avales se paga se suele pagar por trimestres anticipados, y una estimación media de su coste actual la podemos cifrar en un 1% anual 18.4.2.- INTERESES DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Esta fuente de financiación, peculiar de la empresa inmobiliaria, nace como consecuencia del elevado coste de los productos inmobiliarios, que originan, no solo la necesidad de financiación propia de la empresa inmobiliaria para llevar a cabo su inversión, sino que se utilizan para reforzar la política comercial, a efectos de facilitar la adquisición de los productos inmobiliarios, en especial en el caso de viviendas, a aquellos compradores con recursos escasos, ya que su precio supera varias veces los ingresos anuales del comprador, por lo que es absolutamente imprescindible para ellos, el facilitarles una financiación a largo plazo, que les permita adecuar sus ahorros anuales a los pagos a efectuar.

La financiación de las promociones inmobiliarias, a través de los préstamos con garantía hipotecaria, es la modalidad mas corrientemente utilizada, y consiste en la afectación de un bien inmueble, en cuya posesión continua el deudor, con la finalidad de garantizar un préstamo. Esta financiación, una de las mas características del sector inmobiliario, se compone jurídicamente de tres elementos esenciales: el préstamo, la hipoteca y la subrogación. Este tipo de préstamo hipotecario, puede establecerse en las siguientes modalidades o situaciones, dentro de las promociones inmobiliarias: A) En el momento de adquirir el solar c) Por el promotor, al comprar el solar, garantizando el precio aplazado,

directamente al vendedor, mediante la constitución de una hipoteca a su favor, cuya garantía es el propio solar.

d) Por el promotor, que solicita a una Entidad de Crédito, un préstamo hipotecario, con garantía del solar adquirido, como medio de pagar en efectivo al vendedor.

B) Durante la construcción c) Por el promotor, que solicita un préstamo hipotecario, que queda garantizado por

el solar sobre el que se construye y por la propia edificación realizada sobre aquel.

d) Por el promotor, con las mismas características anteriores, pero en la modalidad de ser subrogable, es decir con la posibilidad de cambiar su titularidad, desde el promotor a los futuros compradores de la promoción, una vez entrega ésta.

C) En la venta c) Por el promotor que subroga en el comprador el préstamo que previamente ha

obtenido a su nombre.

d) Por el vendedor, que lo solicita de forma directa, en una Entidad de Crédito, y que le sirve para financiar, a largo plazo, las cantidades aplazadas por el promotor.

Como hemos señalado es el medio �sui generis�, de financiar una promoción inmobiliaria, y aunque al promotor no le sea necesaria esa financiación, en la fase de ejecución de la misma, lo que le significara un ahorro de gastos financieros, él tenerlo concedido, puede ser un valioso elemento, que compense los gastos que origina su constitución, de cara a facilitar el proceso de comercialización, puesto que en este caso puede garantizar la financiación a sus futuros compradores, evitando que estos tengan que gestionarlo de forma individual, frente a la seguridad, rapidez y sencillez que permite la fórmula de subrogación. En general, las entidades que conceden este tipo de prestamos, necesitan que su garantía este completamente asegurada, y por lo tanto exige que estén perfectamente claras la titularidad y las cargas que pesan sobre cada una de las fincas registrales, que se constituyen en garantía. No suelen concederlos si, sobre las fincas a hipotecar, existen cargas anteriores a la constitución de su hipoteca, como pueden ser condiciones resolutorias, hipotecas anteriores, etc.; ya que en estos casos, ante una posible ejecución de la garantía, en el caso de impago, aquellos acreedores que figuren en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la nueva inscripción hipotecaria, gozaran de prelación en el cobro de los créditos. Por esta razón, si se solicita una primera hipoteca para financiar la adquisición del solar, con la idea de solicitar una hipoteca posterior, que permita financiar la construcción, será necesario, cancelar previamente la hipoteca anteriormente solicitada, salvo que se trate de la misma Entidad crediticia, la que vaya a conceder

las dos hipotecas, en cuyo caso la operación no presentara mayores dificultades que la simple modificación y ampliación de la primera hipoteca concedida. No cabe pensar que ambas hipotecas puedan pedirse de forma simultanea, ya que los requisitos de concesión de una y otra, difieren sensiblemente en el tiempo. En efecto para la del solar, se exigirá simplemente él título de adquisición y un certificado del Registro de la Propiedad, en el que conste su inscripción, su titularidad y el estado de cargas.

Sin embargo para la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria, sobre el solar y la edificación, se exige normalmente presentar el proyecto de construcción, la licencia Municipal de Obras y la escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Es la única forma de que así pueda dividirse el total del préstamo concedido, entre cada una de las fincas regístrales que van a componer el inmueble en construcción, que quedan gravadas de forma unitaria, procedimiento este, que suele convenir mas a la entidad crediticia, al facilitar las acciones ejecutivas que deba realizar en caso de impago, al reducir su ámbito de aplicación a cada una de las fincas registrales, que pueden estar vendidas a distintos titulares o pertenecer todavía al patrimonio del promotor, por estar pendientes de venta.

Así pues, por medio de la División Horizontal de una promoción, quedan individualizadas las distintas fincas registrales que la componen, en general: viviendas, locales, garajes y anejos, que sean susceptibles de ser objeto de garantía hipotecaria individualizada.

Existen casos singulares, como el de edificios para oficinas que vayan a destinarse al alquiler, en los que no suele realizarse tal división, y por tanto el préstamo hipotecario se concede de forma global sobre la finca que constituye el solar y la obra nueva en construcción.

También es singular el caso de los garajes, situados generalmente en una misma planta, que se constituye toda ella como finca independiente, sin que se efectúe división de fincas independientes por cada plaza de garaje, y que se suelen vender como parte indivisa de la finca registral correspondiente, identificando la plaza asignada a cada propietario sobre plano, procedimiento que no suele gustar a las entidades crediticias, que deniegan conceder la ampliación del préstamo hipotecario a los garajes en estos casos.

En la escritura de préstamo debe figurar, individualizada para cada finca, la obligación asegurada, que garantiza el cumplimiento integro del crédito, es decir del capital prestado, y salvo pacto en contrario, los intereses de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente, no siendo válido, según el

artículo 114 de la LH, el pacto para asegurar el cobro de intereses por más de cinco años, siendo el plazo, a falta de pacto expreso, el de dos años.

Así pues, en la escritura deberá figurar:

- El capital nominal o principal del préstamo asignado a cada finca. - El tipo de interés, forma de pago y demás condiciones del préstamo. - El capital garantizado, compuesto del principal más las anualidades de intereses fijadas ( entre 2 y 5 años). - La cantidad consignada en concepto de costas y gastos judiciales, para el

caso de impago, que suele expresarse en tanto por ciento sobre el principal del préstamo (generalmente oscila entre un 15% a un 25%).

También suele figurar en la escritura el tipo de interés de demora, aplicable al caso de que se retrasen los pagos convenidos, interés que se fija libremente por la entidad de crédito, a un tipo mucho mayor que él convenido para el pago normal del préstamo (el Banco de España tiene limitado este tipo de interés al 24%). Es interesante señalar que, a efectos de incluir en el capital garantizado el cobro del tipo de interés de demora, es preciso señalarlo expresamente en la cláusula de garantía, por lo que las entidades suelen desglosar, en él computo del capital garantizado por intereses, unas anualidades al tipo de interés normal (por ejemplo 2) y el resto, hasta cinco, al tipo de interés de demora señalado en la escritura Es frecuente que, en los préstamos hipotecarios concedidos al promotor, figure una cláusula de carencia, por la que en el plazo en ella determinado (que suele ser de entre 1 a 3 años desde la concesión), el titular del préstamo, en este caso el promotor inmobiliario, queda obligado a pagar sólo intereses, sin que deba pagar cuotas de amortización. Es decir, en estos casos el préstamo entra en el periodo de amortización (que suele quedar fijado entre 10 y 20 años), a partir del término del plazo de carencia, o en los casos de préstamos subrogables, cuando se produce la subrogación por el comprador.

Dado que este tipo de prestamos se suelen conceder a plazos largos, es frecuente que el tipo de interés sea variable, debiéndose en estos casos referenciarse a un factor objetivo, como puede ser el MIBOR, el EURIBOR o los tipos medios de ciertas entidades crediticias (IRPH) que publica el Banco de España. Como hemos visto, en la escritura figuran todas las estipulaciones referentes al préstamo hipotecario y, en particular, la forma en que se abona el mismo, que suele relacionarse, por garantía, con el cumplimiento de determinados hitos de la construcción o en función de los porcentajes de obra ejecutada, esta parte del préstamo que se abona al promotor durante la construcción se llama préstamo al promotor.

Ahora bien para conciliar la exigencia jurídica de que se trata de un préstamo, que obliga a la entidad prestamista, desde su inscripción en el registro, con los abonos de cantidades parciales del mismo, las entidades prestamistas suelen depositar el total concedido, en una cuenta corriente, cuya disponibilidad es función de los cumplimientos pactados. Las entidades prestamistas suelen reservar un porcentaje del total del préstamo hipotecario concedido, para su pago en función de las ventas realizadas (entre un 15% y un 25%), y aunque a veces puede pactarse parte de su cobro también durante la construcción, en función de los productos inmobiliarios vendidos en contrato privado, el resto o la totalidad del importe reservado, que constituye el préstamo al comprador, se abona cuando la construcción esta terminada, se haya entregado al comprador, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, en la que simultáneamente se produce la subrogación del préstamo, y dicha escritura se presente en la entidad crediticia concedente del préstamo hipotecario, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Si en el acto de formalizarse la escritura de compraventa, no asiste la entidad crediticia, hecho frecuente, y aunque en ese acto se produzca la subrogación del comprador, los efectos liberatorios de la empresa inmobiliaria no se producen hasta que la entidad crediticia acepta la subrogación del comprador, en cuyo momento, si se producirá la sustitución de la empresa inmobiliaria por el comprador como deudor del préstamo. 18.4.3.- INTERESES Y COMISIONES POR DESCUENTO DE EFECTOS Son los gastos que origina el descuento de efectos aceptados por los compradores en la formalización del contrato privado, y con vencimientos periódicos hasta la entrega de llaves. El descuento de efectos es otra de las modalidades de financiación, característica de las promociones inmobiliarias, ya que como hemos visto en el epígrafe anterior, durante el periodo de edificación, se suelen contratar ventas, formalizadas en contrato privado, que movilizan una cartera de efectos cambiarios relativamente importante, que el promotor puede limitarse a hacerlos efectivos a su vencimiento, o cobrarlos anticipadamente por medio de su descuento financiero concertado previamente en una entidad de crédito. En el caso de la empresa inmobiliaria, las letras comerciales son las aceptadas por los compradores de la promoción, y para la entidad que concede el descuento de dichos efectos, se producen dos ventajas frente al préstamo ordinario:

- Diversifica riesgos, ya que sustituye a un único titular, la empresa inmobiliaria, por una diversidad de titulares.

- Al quedar sujeto al buen fin de los créditos, puede recuperar el crédito

adelantado, en caso de impago, recurriendo a cargarlo en la cuenta de la empresa inmobiliaria (vía a la que recurrirá siempre inicialmente, ya que minimiza sus gastos de recuperación), y solo en caso de falta de saldo en la entidad o de insolvencia de la empresa, se lo reclamara, en segunda instancia, y por vía ejecutiva, al comprador.

Este tipo de operaciones puede realizarse en dos modalidades:

a) Descuento Circunstancial o Aislado, que es aquel que se concede a un o a unos

determinados efectos comerciales (el caso de un conjunto de ellos se denomina �Remesa�), sin que se presuponga el descuento de otro u otras remesas futuras.

b) Descuento por Concesión de Línea de Descuento, en cuyo caso la entidad

crediticia, una vez estudiada la empresa y la �calidad del papel� (comprobación de que efectivamente se trata de operaciones de compraventa reales, y no de letras ficticias, conocidas en el argot financiero como letras pelota), nos concede una Clasificación de Riesgo Comercial, que nos permite descontar todo el papel que tenemos en nuestra cartera, hasta un determinado volumen máximo de efectos pendientes de vencer en cada fecha, sobre los que la entidad mantiene el compromiso de descuento, denominado Limite de Riesgo, junto a unas condiciones que deberemos cumplir para que se produzca la renovación automática de forma periódica, tales como porcentaje de impagados, clases de papel, compensaciones, saldos de cobertura, etc.

Generalmente la entidad descontante se reserva el derecho a rechazar determinados efectos o suspender el descuento en un determinado momento, de forma temporal o definitiva.

Las compensaciones que se suelen exigir en este tipo de operaciones son función del volumen de negocio global que la empresa inmobiliaria mantenga con la entidad descontante por otras operaciones, los saldos medios mantenidos en cuenta corriente o cartillas de ahorro, domiciliación de pagos de proveedores, nóminas, etc.

En cuanto al tema de garantías de este tipo de operaciones, además de la doble acción cambiaria, que por la naturaleza del título descontado, y en virtud del endoso realizado a la misma, dispone la entidad crediticia, en caso de impago, y que ya hemos comentado, para garantizar aun más el pago, se puede exigir del promotor una póliza de afianzamiento (lo que no suele ser habitual) o proceder a retener un determinado porcentaje, del líquido resultante del descuento, en cartilla de ahorro o

cuenta corriente, afecta a la operación, y por tanto indisponible mientras dure el riesgo de la misma, que ira lógicamente decreciendo conforme vayan venciendo los efectos descontados. Con dicha retención, que suele oscilar entre un 5% a un 15%, dependiendo de la calidad del papel y de la �historia� anterior sobre estadística de impagados, etc., se asegura la disposición de un determinado saldo con el que poder atender posibles impagos.

Actualmente los sistemas informáticos han propiciado la aparición de nuevas modalidades como la cesión de efectos mediante soportes magnéticos o la transmisión electrónica de datos, que fundamentalmente agilizan los procesos y ahorran costes de tramitación.

- La Mecánica Operacional para calcular el Descuento en las Operaciones Inmobiliarias

Una vez formado el cuadro de vencimientos periódicos de la cartera de efectos, tal como hemos descrito en el epígrafe 10, efectuar el descuento de la misma a un determinado plazo, es relativamente sencillo, con la aplicación del método de la escalera que describimos a continuación. Volviendo a visualizar la tabla de vencimientos, supongamos que queremos efectuar el descuento a un plazo de P periodos. En este caso, en el periodo 2, descontaremos los efectos señalados con un asterisco y situados en la segunda fila de la tabla; en el periodo siguiente, 3, podremos descontar los efectos señalados con dos asteriscos, correspondientes a las ventas del segundo periodo, que señalamos con dos asteriscos, mas el correspondiente al primer periodo de venta, situado en la columna P+1, o sea el situado encima. En el periodo siguiente, podríamos descontar los efectos señalados con tres asteriscos mas, en este caso, los dos que están situados encima del ultimo y que se corresponden con ventas de los periodos 1 y 2. Actuando con el mecanismo indicado, que tiene forma de escalera, obtendremos los efectos que podremos descontar (en ausencia de otras limitaciones) en cada periodo.

TABLA N° 18.3 1 2 3 4 �. P P+1 P+2 P+3 P+4 P+5 �.. m-1 M

1 X* X* X* X* X* X X x x X X X Y12 X*

* X**

X**

X**

X** X x x X X X Y2

3 X***

X***

X***

X***

X***

x x X X X Y3

�. X X �n X Yn

Suma D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D0

Una vez elaborados estos dos cuadros, por simple acumulación podemos obtener el siguiente cuadro resumen: Mes Cartera

Total Acumulada

Cartera Descontada a �Pd� Meses Acumulado

Cartera Libre

Vencimiento Acumulado

Límite Riesgo

(1) (2) (3)=(1)-(2) (4) (5)=(2)-(4) con el que podemos calcular el límite de riesgo que debemos conseguir, en una o varias entidades de crédito, y que obtenemos como el valor máximo de la columna (5). Cuadro que también nos muestra en la columna (3), la cartera de efectos, que en ese momento no se ha utilizado, por lo que esta disponible para irla depositando en garantía de los créditos o prestamos puente que sean necesarios para adicionalmente cubrir las puntas de tesorería. Si por el contrario, suponemos �a priori�, un determinado limite máximo de riesgo, de valor constante LM, el cuadro de calculo a utilizar podría ser el siguiente: TABLA N° 18.4 MESES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 DESCUENTO(1)��.

VTO. PERIODO (2) ��..

RIESGO(3) LM LM LM LM LM LM LM LM LM

RIESGO ACUM. (4) ��.

LÍMITE RIESGO (5) .....��..

DTO. MÁXIMO TEÓRICO (6) ��

DTO. MÁXIMO REAL (7) .... .... ... ... .. .. ��

. .

Siendo: (1). - El volumen descontado cada mes según el diagrama de escalera (2). - Los vencimientos mensuales de la cartera sin descontar (3). - Diferencia entre (1) y (2) (4). - La acumulación de valores de la fila (3) (5). - El valor fijo supuesto como dato del limite máximo de riesgo concedido (6). - En el caso de que el riesgo acumulado sea inferior al Limite Máximo de Riesgo fijado, es decir que la diferencia de los valores de las filas (4) � (5) sea negativo, el valor de la fila (6) es el mismo que el de la fila (1) del periodo; pero en el caso de que (4) � (5) sea positivo, habrá exceso de riesgo, y por tanto no se podrá descontar todo el papel disponible, con lo cual el volumen a descontar será: (1) � (4) + (5). (7). - En esta fila se recogerá el volumen real a descontar, teniendo en cuenta el valor nominal de los efectos, y cuadrando el exceso con los efectos que pueden descontarse deducidos los de mas largo plazo. Hay que tener muy en cuenta, que con la utilización de este cuadro, normalmente, obtendremos valores teóricos de volumen a descontar, al no coincidir, en general, el nominal de los efectos con los excesos de limite de 18.4.4. - INTERESES DE PRÉSTAMOS Y CRÉDITOS PUENTE Gastos originados por la utilización, en su caso, de préstamos y créditos puente para cubrir puntas de tesorería. Otra de las formas de financiación clásicas, es acudir al llamado vulgarmente crédito bancario, que conceden a las empresas las entidades de crédito (bancos y cajas). En las promociones inmobiliarias se suele acudir a este tipo de financiación ajena, de forma complementaria al crédito hipotecario, que es su tipología crediticia por excelencia. Sirve, en general, para cubrir puntas de tesorería a corto plazo, por lo que se utiliza generalmente como financiación puente. La tipología clásica de este tipo de financiación se agrupa en dos modelos fundamentales: los préstamos y los créditos, que se suelen instrumentar en un contrato de tipo privado, entre la entidad prestamista y el acreedor, denominado póliza, que normalmente se suele firmar con la intervención de un corredor de comercio, que da fe pública del acto.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 19. - MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTATICAS DE LAS PROMOCIONES

INMOBILIARIAS

OBJETIVOS DE LA UNIDAD: Analizar los distintos índices o ratios más utilizados para el cálculo de rentabilidad de una promoción inmobiliaria desde el punto de vista estático: rentabilidad estática de la inversión (REI), rentabilidad de los Fondos propios (ROE) y Margen de Ventas (MgV). GLOSARIO DE TÉRMINOS: - Rentabilidad - Rentabilidad económica - Rentabilidad financiera - Rentabilidad estática - Rentabilidad dinámica - RE - REI - ROE - ROA - ROI - MgV - TIR - VAN - Pay back - Flujo Neto - Descounted cash- flow - Eficacia y Eficiencia

Si el proyecto de la nueva promoción inmobiliaria es viable, hay que medir su rentabilidad. Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, son las siguientes: A) Medidas estáticas, derivada de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados

en el Estudio Económico del proyecto - REI (Rentabilidad estática sobre la Inversión) = BAII / Coste, según el Libro

Blanco esta ratio se sitúa entre las empresas encuestadas entre el 20% - 25% - REID (Rentabilidad estática después de intereses) = Beneficio antes de

impuestos (BAI /Coste, debiéndose situar según la citada fuente entre el 15% - 20%.

- ROE (Return on Equity) = Beneficio antes de Impuestos / Recursos Propios,

debiéndose situar según la misma fuente entre el 10% - 15% - MgV ( Margen sobre ventas) = BAI / Ventas, que se debe situar entre el 10% -

15% B) Medidas dinámicas que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos

recogidos en el cash-flow, y se basan en el descuento de los flujos netos de caja (descounted cash � flow), tales como:

- Valor Actual Neto (VAN), que consiste en actualizar los flujos netos de caja a

una determinada tasa de descuento K; para los flujos de caja no se deben considerar los intereses que genera la financiación, por lo que la solución es suponer que no existe financiación hipotecaria para el solar, y que la hipoteca a la construcción se cobra en su totalidad (la parte del promotor mas la del comprador) en el momento de entrega de la promoción. Como tasa de descuento se recomienda utilizar el coste de capital de la empresa, que se calcula ponderando los costes de los recursos propios y ajenos utilizados por la empresa, con lo cual el VAN, que es una medida de rentabilidad total, una cifra, tendrá sentido económico al representar el exceso de recursos que genera el proyecto, una vez devueltos y remunerados los fondos propios y ajenos utilizados.

- Tasa Interna de rentabilidad (TIR), es una medida de rentabilidad relativa, y

cuando existe, representa una tasa R %, que es el valor de la tasa de descuento: K = R, que hace que el VAN =0. Según el Libro Blanco debe situarse entre el 12% al 17%.

- Plazo de recuperación de la Inversión (PB o Pay Back), es el numero de periodos necesarios para recuperar la inversión, presentando su uso inconsistencias evidentes, ya que no tiene en cuenta los flujos que se obtienen en fechas posteriores, por lo que solo suele utilizarse como criterio complementario de rentabilidad de los anteriores TIR o VAN.

Si queremos analizar la rentabilidad del sector inmobiliario, que esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas 19.1.- CLASES DE RENTABILIDAD ESTÁTICA Obtenido un Beneficio, como resultado global de todas las promociones inmobiliarias realizadas por la empresa en el ejercicio económico considerado, nos hacemos las siguientes preguntas: a) Si, desde el punto de vista económico, es decir con independencia de cual haya

sido el origen y el volumen de la financiación necesaria, podemos estar satisfechos desde el punto de vista empresarial.

b) Si, desde el punto de vista de los aportantes de recursos, se tiene una satisfacción

plena del empleo realizado de los mismos, en nuestra empresa, desde el punto de vista de la retribución obtenida, en comparación con otras alternativas de inversión, de similar riesgo, el llamado �Coste de Oportunidad�, que estos hubieran podido obtener de efectuar sus inversiones financieras en otras empresas o sectores de actividad.

Para contestar estas preguntas, los analistas emplean �ratios�, que son cocientes entre los resultados y las diversas magnitudes económicas y financieras que se emplean. Si los resultados se consideran, antes de la deducción de gastos financieros y del impuesto de sociedades, se trata de una medida de rentabilidad económica, que mide la capacidad de una Empresa Inmobiliaria para generar beneficios, sin considerar su proyecto de financiación, que siempre ira asociado a la misma; si por el contrario consideramos los resultados, ya deducidos los gastos financieros e impuestos, estaremos calculando una rentabilidad financiera. Para cumplir con la ortodoxia financiera deberá cumplirse que:

Rentabilidad Económica > Coste medio ponderado de la financiación Si se cumple lo anterior, el beneficio de la empresa es suficiente para atender el coste de la financiación, en caso contrario seria insuficiente, y no se podrá atender los costes financieros de la deuda mas los dividendos deseados por los accionistas. Si la rentabilidad económica de una empresa es del 15%, significara que el beneficio antes

de intereses e impuestos es igual al 15% del activo total de la empresa, es decir, que cada año se nos devuelve un 15% del total de la inversión. 19.2.- RATIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA Las ratios de rentabilidad más utilizadas en el sector Inmobiliario son los siguientes: 1) Rentabilidad Económica (RE), también denominado ROI (return on Investiment,

o rentabilidad de la inversión), ROA (return on asset, rentabilidad del activo), que se calcula como:

RE = BAII x 100 / A

El RE, pude ser dividido en dos ratios que explicaran mejor las causas de su

evolución. Si ponemos:

BAII VT BAII VT RE = -------- x ---------- = --------- x --------- = Margen x Rotación Activo A VT VT A El primero refleja el margen de beneficios obtenidos en las ventas o eficacia (obtención de objetivos) en la gestión, mientras que el segundo mide la rotación de la inversión o eficiencia (obtención de objetivos al menor coste posible). Para aumentar el RE, se deberá aumentar el precio de venta o reducir los costes, para aumentar el margen de ventas, o bien aumentar la rotación, vendiendo mas y/o reduciendo el activo. Por ejemplo, y según datos de 1997, recogidos en el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, estas ratios medios de las Empresas del Sector Inmobiliario encuestadas, comparados con los de las empresas del Sector de la Construcción son los siguientes:

RATIOS PROMOTORAS CONSTRUCTORAS

Resultado/Ventas 6,60 % 2,70 % Rotación Activo/Ventas 37,10 % 93,40 % Resultado /Activo 2,4 % 2,5 %

Como podemos comprobar las empresas de ambos sectores, llegan a una rentabilidad de activos (resultado/activo, compensando en el beneficio los beneficios y las perdidas) muy similar (2,4% � 2,5%), pero de modo muy diferente. Las empresas promotoras tienen un margen de ventas (6,60%), mayor que las constructoras, mientras que la rotación de activos es relativamente baja respecto a estas ultimas: necesitan una peseta de activos por cada 37 céntimos de ventas, por lo que necesitan

un elevado porcentaje de recursos (propios o ajenos) que las sitúa entre los sectores intensivos de capital.

2) Rentabilidad Financiera (RF), denominada también RRP (rentabilidad de los

recursos propios) o ROE (del inglés return on equity), que se calcula como:

RF = BN / RP

Para las empresas es la ratio más importante ya que mide el beneficio neto generado en relaciona a la inversión de los accionistas de la empresa, ya que estos invierten para obtener una rentabilidad suficiente, y por lo tanto con esta ratio se mide la evolución del principal objetivo del inversor. Cuanto mayor sea su valor, mejor, pero en cualquier caso, debe ser positivo y superior o igual a las expectativas de los accionistas. Estas expectativas suelen estar representadas por el coste de oportunidad que indica la rentabilidad que dejan de percibir aquellos por no invertir en otras alternativas financieras de riesgo similar. En este sentido es útil comparar la rentabilidad financiera que obtiene la empresa con la rentabilidad de las inversiones con riesgo caso nulo, como es la Deuda Publica, por ejemplo. Al igual que hicimos con la RE, la rentabilidad financiera también se puede explicar a partir de la composición de varios ratios, como por ejemplo, descomponiendo la ratio en tres factores, de la forma:

BN VT A BN VT A RF = -------- x ---------- x -------- = --------- x ------- x -------- RP VT A VT A RP Siendo: BN/VT = Margen de Beneficio Neto sobre Ventas VT/A = Rotación de Ventas A/RP = Coeficiente de Apalancamiento

Por lo tanto si queremos aumentar el RF, podemos: aumentar el margen, aumentar la rotación, o aumentar el apalancamiento. La ultima acción representa, aunque sea un contrasentido, que hemos de aumentar la deuda, como analizaremos seguidamente.

Aun puede realizarse una descomposición mas detallada, con cuatro factores, utilizando el concepto de apalancamiento financiero, que pasamos a describir. En cualquier empresa, es evidente que si aumentamos la deuda, aumentaran los

costes financieros, y en consecuencia disminuirá el beneficio neto (BN). Por otro lado, al aumentar la deuda, disminuye la proporción de capitales propios, y por lo tanto el denominador de RF disminuye, y en consecuencia, aumenta la ratio de rentabilidad financiera RF, siempre que la proporción de capitales propios haya disminuido proporcionalmente mas que el beneficio neto. En este caso el aumento de la deuda tendrá un efecto favorable sobre la rentabilidad financiera de la misma (solo mide este efecto, ya que pueden existir otros, no favorables para la empresa, creados por la deuda excesiva, como es la imposibilidad de devolverla), efecto que se conoce como apalancamiento. Una de las formas de comprobar si una empresa tiene un apalancamiento positivo, es utilizar el producto de las dos ratios siguientes: BAI A Apalancamiento Financiero = -------- x -------- BAII RP Así pues usando este nuevo concepto, podemos poner:

BN BAII VT A BAI BN RF = ------- = ------- x ------- x (--------- x -------- ) x -------- RP VT A RP BAII BAI

El primer factor es el margen, el segundo la rotación, el tercero, encerrado entre paréntesis, es el apalancamiento financiero, que relaciona la deuda con los gastos financieros que ocasiona (para que sea favorable debe ser superior a 1), y el cuarto mide el efecto fiscal, señalando la repercusión del impuesto de sociedades, que grava los beneficios obtenidos por la empresa en la rentabilidad financiera de la misma.

BN BN A BN RP+ RA BN RF = ------- = ------- x ------ = ------- x ---------- = -------- x ( 1 + RA/RP) RP A RP A RP A Luego: BN

RF = --------- x ( 1 +CE) A Expresión, que teniendo en cuenta que: CE = Coeficiente de endeudamiento a largo plazo = PF/RP

BN = (BAII � i x RA ) x (1 � T) Con: i = Coste medio ponderado del pasivo fijo T = tasa impuesto de sociedades (BAII � i x RA) Resulta: RF = --------------------- x (1 � T) x (1 + CE) A BAII RA

RF = ( ------------- - i x --------) x(1-T) x (1 +CE) A A Y llamando: RAN = Rendimiento del activo neto = BAII/A, como: RA/RP

PF/A = RA/ (RP +RA) = ---------------------- = CE/ (1+CE) (RP+RA)/RP se tiene:

RF = (RAN +CE x(RAN � i) x (1 -T)

19.3. � MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTATICA EN LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS PARA LA VENTA Los instrumentos o medidas utilizadas para el análisis de una promoción inmobiliaria pueden agruparse en dos categorías: - Medidas Estáticas basadas en la observación de determinados ratios derivados

del Estudio Económico. - Medidas Dinámicas o financieras basadas en el descuento de flujos de caja

provisionales obtenidos del Cash - Flow. Las primeras tienen la ventaja de su calculo inmediato, pero no toman en consideración el factor tiempo, lo que dificulta la comparación entre promociones de distinta duración, para lo que se hace necesario periodificar la rentabilidad medida.

19.4. - MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTATICA EN LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ALQUILER Este caso requiere un tratamiento especial, ya que, el Inmueble que representa la inversión (Edificio Residencial, Edificio de Oficinas, Centro Comercial, Edificio de Aparcamiento, etc.), permanece en el patrimonio del inversor. Las características diferenciales son las siguientes: - En primer lugar hay que soportar todo el proceso de construcción con recursos

propios o con financiación ajena procedente, exclusivamente, de Entidades de Crédito, ya que no existirán ingresos por ventas.

- En el periodo de explotación, que se inicia con el cobro de las rentas procedentes

de los alquileres, una vez terminado el edificio, además del periodo necesario para su comercialización, que salvo casos excepcionales, no suele adelantarse mucho al término del proceso constructivo, por lo que la ocupación se realiza normalmente de forma escalonada, después de terminar la obra.

- Posteriormente, también pueden existir desocupaciones parciales, que pueden

mantenerse por determinados periodos de tiempo. - La explotación del negocio requiere unos gastos de administración del inmueble

(emisión y cobro de recibos, seguimiento de incidencias de cobro, gestión de impagos, reuniones de comunidad, etc.).

- Así mismo son de cargo del propietario, las reparaciones de mantenimiento y

conservación del inmueble. - En las cuentas del balance, los inmuebles alquilados pertenecen al Activo

Inmovilizado de la empresa, al contrario de las Promociones para venta, que figuran en el circulante de la misma.

- Esta pertenencia al Activo Inmovilizado, supone la contabilización anual de su

amortización, que al ser gasto fiscal computable (siempre que no se rebase el coeficiente anual máximo del 2% y el plazo máximo de amortización de 100 años, valores ambos establecidos para este tipo de edificios), tiene el efecto de disminuir la carga fiscal anual a pagar, en concepto de impuesto de sociedades sobre los beneficios obtenidos.

Con independencia de esta casuística, se plantean además dos cuestiones, fundamentales para el análisis de este tipo de promociones:

1) Plazo de tiempo a que se debe extender la generación de rentas 2) Valor de reposición del inmueble Aquí los distintos autores no se ponen de acuerdo, existiendo los que, de forma simplificada, capitalizan las rentas netas obtenidas:

Rentas Anual Neta x 100 Rentabilidad (%) = ----------------------------------

Coste del Inmueble

Formula que equivale a suponer unos ingresos anuales constantes, por un numero de años infinito, y un valor de reposición del inmueble nulo. Para otros lo correcto es establecer periodos de tiempo mas reducidos ( 5 a 10 años) con valor residual igual al valor del terreno, e hipótesis de entrada de ingresos con periodos de comercialización y desocupación.

19.5� RATIOS DE ESTRUCTURA ECONOMICA

En toda promoción inmobiliaria existen una serie de indicadores, denominados de primera aproximación, que sirven para la aceptación o rechazo del proyecto inmobiliario en cuestión, siendo los mas empleados los que se señalan en los epígrafes siguientes. 19.5.1. � PORCENTAJES DE ESTRUCTURA DE COSTES Unos índices que ayudan mucho en los análisis previos, es el que se recoge en el Estudio Económico, en forma porcentual de estructura de coste. Cada concepto de coste representa un porcentaje del coste total (en otra columna se representa el porcentaje sobre las ventas); agrupando debidamente estos, se tiene un análisis del siguiente tipo:

% S/ CosteTotal %S/ Ventas Solar Construcción Licencias y Permisos Gastos de titularización Honorarios Técnicos Gastos Comerciales Gastos Generales

COSTE TOTAL 100

VENTAS xxx

100

BAII yyy Gastos Financieros

BAI (beneficio antes de intereses)

zzz

Impuesto de Sociedades BN (Beneficio neto) bbb

A estos valores porcentuales se le aplica el análisis histórico, para comprobar, si alguno de los parámetros obtenidos se aleja de los valores usuales utilizados por la empresa. 19.5.2. � REPERCUSIÓN DEL SOLAR La Normas Urbanísticas Municipales, clasifican (urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico) y califican (en los distintos usos: residencial, terciario, industrial, etc.) todos los terrenos de su término municipal. A estos terrenos les corresponde un determinado Aprovechamiento, medido por su capacidad edificatoria, medida según un índice de edificabilidad: metros cuadrados de edificación / metros cuadrado de suelo (bruto o neto deducidas cesiones de suelo obligatorias). Los Promotores Inmobiliarios adquieren este suelo para edificar (recordemos que la edificabilidad apropiable se obtiene una vez deducida la cesión obligatoria de edificabilidad, que varia según CCAA, con un máximo del 10%) transformándolos en solares (o adquiriéndolos ya como tales), una vez cumplidos una serie de deberes urbanísticos (cesión y urbanización). En general un terreno se suele adquirir sobre la base de su precio de Repercusión, que es la cantidad (pesetas o euros) que se abonan por cada metro cuadrado de edificación que se puede realizar según las normas urbanísticas sobre rasante (es normal no valorar los metros cuadrados que se pueden realizar bajo rasante, aunque a veces tiene un cierto valor). Así pues el precio total de un terreno (PT) será: - PT = Precio Repercusión sobre rasante x M2. Edificables sobre rasante +

Precio Repercusión bajo rasante x M2. Edificables bajo rasante

Cualquier profesional del sector inmobiliario tiene como referencia este parámetro de repercusión, que es el de más frecuente uso, aunque a veces, sobre todo en el caso de parcelas para viviendas unifamiliares, se utiliza el precio unitario del metro cuadrado del suelo de la parcela neta como parámetro identificativo. Así, por ejemplo dada una determinada zona de una ciudad, el decir que la repercusión del suelo para uso

residencial esta a 270 euros/m2. , identifica claramente sí una oferta, de esta cuantía, esta dentro de los márgenes habituales del mercado inmobiliario de la zona.

Además, si en el caso del ejemplo, el solar ofrecido a esa repercusión, tiene 2.000 m2. de suelo y una edificabilidad de 3m2. /m2. , nos indica que el precio total del solar ofrecido es de:

PT = 2.000 x 3 = 6.000 m2. Edificables x 270 euros/m2., de Repercusión = 1.620.000 euros.

Otra forma de referenciar el valor del suelo al mercado, es referirlo a un porcentaje del precio de venta del producto a promover; si por ejemplo, en el caso del ejemplo que estamos siguiendo, las viviendas resultantes de la promoción se estimaran a un precio de venta de 900 euros/m2. , podamos afirmar que la repercusión del suelo representa un 30% del precio de venta, que es otra de las formas de uso convencional en el sector.

También se usa, en el caso de viviendas, el precio unitario por vivienda de repercusión de suelo. Si en el ejemplo que estamos manejando, las viviendas se suponen de 120 m2. construidos, el precio unitario de repercusión de suelo por vivienda será de 32.400 euros. Este parámetro suele ser de uso más habitual en el caso de chalets unifamiliares aislados o adosados.

En el caso de adquisición de suelo para promocionar Vivienda en régimen de protección Publica, VPO o VPP, hay que tener en cuenta que la normativa de esta tipología de promociones inmobiliarias, exige que la repercusión del suelo no exceda del 15% (20% en promociones de mas de 500 viviendas) del precio total máximo de las viviendas por metro cuadro útil (precio que recordamos esta limitado por la normativa, sobre la base de un modulo de 623,77 euros/m2 útil, al que se le aplica una serie de coeficientes, función de la situación geográfica del municipio donde se vaya a realizar la promoción y del tipo de esta: VPO- Régimen General o Régimen Especial, VPP o protegidas por normativa de las Comunidades Autónomas, etc.). Así pues para cualquier profesional del sector, un primer índice para valorar, aunque sea de una forma inicial, muy intuitiva, la bondad de una determinada inversión en un terreno para una determinada Promoción Inmobiliaria a realizar sobre el mismo, es comparar el valor de repercusión ofertado, con los valores usuales del mercado. Lógicamente para efectuar este análisis, hay que introducir otras variables estratégicas sobre las cuales es difícil generalizar como pueden ser las derivadas de los casos siguientes:

- Un buen precio de repercusión puede estar fuera de nuestro alcance por su volumen.

- Un buen precio de repercusión puede representar alto riesgo por la concentración

del producto (por ejemplo si todo o gran parte del éxito de la promoción depende de la venta de locales, que en la zona puede ser problemática; si por ejemplo se trata de una promoción muy selectiva, de algunos pocos chalets, de alto precio de venta).

Una ayuda para este tipo de decisiones, puede ser la de apoyarse en valores históricos de índices, tal como:

% Repercusión/Venta No aceptando, de inicio, valores que representen mas de un determinado porcentaje del precio de venta estimado. 19.5.3.� ÍNDICES DE CALIDAD Es la relación entre el volumen de ventas y el coste de explotación de una promoción, excluyendo financieros y gastos de comercialización. Este indicador debe ser comparado con el histórico de la empresa en las promociones que hayan obtenido buenos resultados juicio de la dirección de la misma. 19.5.4.- ÍNDICES DE VALORACIÓN Se utilizan índices como los usados por los Tasadores Inmobiliarios, los coeficientes R1 y R2, cuya formula, simplificada de la establecida en temas anteriores es: V - C * R2

S = --------------- R1 Siendo: S = precio máximo a pagar por el suelo V = precio de venta previsto, según mercado, en la zona C = coste de construcción Y los coeficientes R1 y R2 de elaboración estadística de cada empresa, que evalúan: R1 = Riesgo de la inversión en suelo determinado por la experiencia de la propia empresa (se sitúa habitualmente entre 1,2 y 1,6).

R2 = Indicador del rendimiento bruto de la promoción determinado por la experiencia de la propia empresa (habitualmente entre 1,2 y 1,5). Si el precio del suelo solicitado por el vendedor es menor que el valor obtenido con la formula, la promoción será aceptable en primera instancia, y se podrá continuar adelante con un análisis mas profundo. En caso contrario se rechaza de inicio la promoción. Otra formula aproximada, usada por Hacienda en las Valoraciones Catastrales, es la siguiente:

V = 1,40 (VR + C ) * F Siendo: V = Valor venta por metros cuadrado VR = Valor repercusión del solar C = Coste de construcción por metros cuadrado F = Factor de localización

19.6.- RATIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Se basan en datos recogidos en el Estudio Económico, por lo que no tienen en cuenta el tiempo. Su característica esencial es que no están referidas al año, por lo que en una promoción inmobiliaria, cuyo plazo de desarrollo es de dos años, si se obtiene una rentabilidad del 20%, hay que trabajar con su rentabilidad media equivalente anual del 10%. 19.6.1.- EL MARGEN DE VENTAS MgV = BAII/Ventas Es el cociente entre el beneficio y las ventas. Esta tasa de rentabilidad es útil a efectos comparativos con otras empresas del sector y para determinar si existe suficiente margen de cobertura para sufragar el resto de gastos o los desvíos en aquellos que pueda tener la promoción desde su presupuesto inicial. Se trata de una medida frecuentemente utilizada por las empresas que cotizan en bolsa, para las cuales la imagen de la empresa reflejada en las cuentas anuales es muy importante.

19.6.2.- RENTABILIDAD ECONÓMICA DE LA INVERSIÓN (REI) La rentabilidad económica de una inversión (REI), se obtiene como cociente entre el resultado de explotación (BAII) y el coste de la inversión antes de intereses e impuestos (CE).

REI = BAII / CE

Se toma el BAII para evaluar el beneficio generado por la inversión independientemente de cómo se financie aquella, y por tanto no hay que tener en cuenta los gastos financieros. Mide la productividad de la inversión. Es una medida que muestra una fotografía de la rentabilidad final de la promoción, sin tomar en consideración el efecto tiempo ni las variaciones de la inversión efectiva a lo largo de su desarrollo, ya que al considerar como inversión el coste global de la promoción, se comete un gran error, ya que este volumen de inversión solo es efectivo después de terminada la obra y en el supuesto de que no se hubiese vendido ninguna unidad hasta dicho momento, lo cual solo sucede en los casos de promociones inmobiliarias para alquiler, pero raramente se da este supuesto en las promociones inmobiliarias para la venta. Ello no quiere decir que las medidas de rentabilidad estática sean inútiles, sino que deben analizarse e interpretare bajo la perspectiva de las hipótesis que cada una lleva implícita y, desde esta perspectiva, pueden tener una gran utilidad como métodos de apoyo en la toma de decisiones. Como señala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, casi todas las empresas del sector incluyen en el cálculo del beneficio los intereses, así como también lo hacen en el coste total, lo que en puridad no es correcto, ya que sitúa el calculo de la rentabilidad estática ligeramente por debajo de la REI antes de intereses. Llamando a esta rentabilidad estática REDI, tendremos:

REDI = BAI / CT Es interesante señalar, como varían, en general, en una misma promoción, la REI, al variar las hipótesis de partida; así por ejemplo: - La REI es insensible a demoras en el proyecto que no impliquen un incremento de

costes, como son por ejemplo una demora en las ventas sin que el coste ni los ingresos totales se vean afectados. Solo reacciona al ser periodificada de acuerdo al periodo efectivo de la inversión.

- La REI tiende a infravalorar la rentabilidad real del proyecto, debido a que la

inversión efectivamente realizada aumenta a medida que avanza la obra. Incluso en el momento en que son necesarios mas recursos, el importe de los flujos netos

acumulados es inferior al coste total. Tampoco se tiene en consideración cualquier gasto que en ese momento no haya sido desembolsado (pago aplazado de la obra y parte de los gastos de venta y posventa).

La rentabilidad REI que como mínimo están exigiendo las empresas a sus promociones inmobiliarias, según una encuesta realizada por los autores del libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la banda de 20% - 25%, antes de interese e impuestos, y de 15% - 20%, después de intereses y antes de impuestos. 19.6.3.- RENTABILIDAD FINANCIERA O DE LOS RECURSOS PROPIOS (ROE) La rentabilidad financiera mide el resultado obtenido una vez remunerados a todos los agentes que han contribuido a su obtención, salvo a los aportantes de fondos propios, por tanto mide la rentabilidad de estos. Se calcula como cociente entre el resultado neto y los fondos propios medios utilizados: RRP = RF = ROE = BN / RP Así pues permite observar cual es el rendimiento que obtienen los recursos propios una vez remunerada la deuda. Esta medida es conocida también por su terminología anglosajona como ROE (Return on Equity). En este caso, en el cálculo del beneficio neto, deben incluirse los intereses, pudiendo incluirse o no los impuestos, si se desea utilizar una rentabilidad antes o después de impuestos, por lo que distinguiremos dos tipos de rentabilidad de los recursos propios: - Rentabilidad Financiera antes de Impuestos = RRPAI = BAI / RP - Rentabilidad Financiera después de Impuestos = RRPDI = BN / RP La rentabilidad de los recursos propios RRP, considerada a nivel global del proyecto tiende a sobrestimar la rentabilidad real del mismo para los accionistas. Pero si se periodifica en función del tiempo que dichos recursos permanecen invertidos en el proyecto, presenta una buena correlación con la TIR, debido a que, en general, los recursos propios permanecen relativamente estables a lo largo del tiempo. En ocasiones el promotor retira parte de los recursos propios aportados inicialmente, a medida que puede hacer mayor la disposición de la hipoteca, y en este caso, si se toma la aportación inicial, la RRP tendera a infravalorar la rentabilidad del proyecto.

El inconveniente que los empresarios del sector imputan al RRP, que se pone en evidencia su escaso uso, es que se necesita evaluar de antemano cual va a ser la aportación de recursos propios, y en consecuencia opinan, según se recoge en el Libro Blanco, que el RRP, es más fácil de evaluar para el conjunto de la empresa, que para una determinada promoción. Existe una equivalencia entre REI y RRP, en función del grado de endeudamiento, que es:

RRP = REI + D/RP x (REI � i)

Podemos pues, formar una tabla que nos permita ver la equivalencia entre esos dos ratios. Por ejemplo para una Promoción Inmobiliaria con un coste de la deuda del 5% y un periodo de maduración de 18 meses, se tiene:

RRP ANUAL DESPUES DE IMPUESTOS EQUIVALENTE A LA REI EXIGIDA GRADO DE APALANCAMIENTO BAII/CE ANUAL

0% 25% 50% 70% 80% 20% 10,0% 6,5% 8,7% 13,0% 21,7% 32,5% 21% 10,5% 6,8% 9,1% 13,7% 22,8% 34,1% 22% 11,0% 7,2% 9,5% 14,3% 23,8% 35,8% 23% 11,5% 7,5% 10,0% 15,0% 24,9% 37,4% 24% 12,0% 7,8% 10,4% 15,6% 26,0% 39,0% 25% 12,5% 8,1% 10,8% 16,3% 27,1% 40,5%

Considerando que la mayoría de las empresas del sector inmobiliario están endeudadas por encima del 50%, la tabla muestra que la rentabilidad mínima exigida se encontrara por encima del 13% - 16% anual. Las empresas mas endeudadas exigen mayor rentabilidad a sus inversiones.

RRP ANUAL DESPUES DE IMPUESTOS EQUIVALENTE A LA REDI EXIGIDA

GRADO DE APALANCAMIENTO BAII/CE ANUAL 0% 25% 50% 70% 80%

15% 7,5% 4,9% 6,5% 9,8% 16,3% 24,4% 16% 8,0% 5,2% 6,9% 10,4% 17,3% 26,0% 17% 8,5% 5,5% 7,4% 11,1% 18,4% 27,6% 18% 9,0% 5,9% 7,8% 11,7% 19,5% 29,3% 19% 9,5% 6,2% 8,2% 12,4% 20,6% 30,9% 20% 10,0% 6,5% 8,7% 13,0% 21,7% 32,5%

En comparación con la tabla anterior una empresa que mantenga un endeudamiento medio del 50%, exigirá una rentabilidad sobre recursos propios entre el 10% y el 13%. La rentabilidad RRP que como mínimo están exigiendo las empresas a sus promociones inmobiliarias, según una encuesta realizada por los autores del libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la banda de 10% - 15%. Resultados que presentan cierta inconsistencia, ya que dados los tipos de interés actuales y a la existencia de endeudamiento superior al 50%, se hubiera esperado que:

BAI/CI < BAII/CI < BN/ RP

Y sin embargo las respuestas apuntan a una RRP exigida inferior a la rentabilidad estáticas calculadas sobre el coste de la inversión. A nivel muy esquemático, el coste total, bajo determinadas circunstancias, puede equipararse a la inversión que será necesario cubrir con recursos propios (RP) y deuda (D), luego la rentabilidad de los recursos propios después de impuestos (RRPDI) puede definirse como:

RRPDI = ( 1- t) x ( REI + D/RP x (REI � i))

De donde se deduce que RRP > REI (BAII /CI), siempre y cuando esta última sea superior al coste de la deuda, y de ahí la contradicción que parece deducirse de las encuestas realizadas entre las empresas del sector. Para determinar la relación de equivalencia del Margen sobre Ventas (MgV), es necesario antes convertir este ratio en rentabilidad estática después de intereses mediante la formula:

REDI = 1 / (1/MgV � 1) Los resultados para los distintos grados de endeudamiento son los siguientes:

GRADO DE APALANCAMIENTO BAI/VT REDI ANUAL 0% 25% 50% 70% 80%

10% 11,1% 5,6% 3,6% 4,8% 7,2% 12,0% 18,1% 11% 12,4% 6,2% 4,0% 5,4% 8,0% 13,4% 20,1% 12% 13,6% 6,8% 4,4% 5,9% 8,9% 14,8% 22,2% 13% 14,9% 7,5% 4,9% 6,5% 9,7% 16,2% 24,3% 14% 16,3% 8,1% 5,3% 7,1% 10,6% 17,6% 26,5% 15% 17,6% 8,8% 5,7% 7,6% 11,5% 19,1% 28,7%

Esta tabla es muy significativa, ya que indica que, en comparación con las otras medidas de rentabilidad, las empresas que utilicen este método, están exigiendo rentabilidades bastante inferiores. Por ejemplo, para un endeudamiento del 50% la RRP después de impuestos se sitúa entre el 7% y el 12%.

ACAP JFCAP




Inmobiliaria



TEMA 20. - MEDIDAS DE RENTABILIDAD DINÁMICA DE LAS PROMOCIONES

INMOBILIARIAS

OBJETIVOS DEL TEMA: Analizar los distintos índices o ratios más utilizados para el cálculo de rentabilidad de una promoción inmobiliaria desde el punto de vista dinámico: Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) y Plazo de Recuperación de la Inversión (PB o Pay back). GLOSARIO DE TÉRMINOS: - TIR - VAN - PB o Pay Back - Descounted Cash � Flow

Los métodos dinámicos o financieros tienen en consideración los flujos derivados de la promoción inmobiliaria (no el beneficio ni el coste total) a lo largo del tiempo así como el valor temporal del dinero por medio de la asignación de coste a los recursos invertidos (tanto si son recursos propios como sí son recursos ajenos). Tiene como aspecto diferenciador, sobre el cálculo estático, la consideración, con mas o menos acierto, de la variable tiempo. Para su calculo se parte de los flujos de tesorería netos (cobros - pagos) obtenidos para cada periodo (t) considerado, en el documento de cash � flow, que denominamos: Q(1), Q(2), etc. , en general Q(t), pudiéndose utilizar tres tipos de medida, de uso generalizado entre los analistas financieros: Calculo del Plazo de Recuperación de la Inversión (PB), Calculo del Valor Actual Neto (VAN) y Calculo de la Rentabilidad Interna de la Operación (TIR). Cuando se utiliza la TIR o el VAN, la rentabilidad ya esta referida al año. Para la aplicación de estos métodos no es posible aplicar cálculos estandarizados para hallar la rentabilidad, dado que los resultados dependen A continuación reseñamos el significado de cada uno de ellos, señalando sus ventajas e inconvenientes, simplificando su análisis al caso de que exista un solo valor de la inversión inicial = I 20.1.- CRITERIO DEL VALOR ACTUAL NETO Consiste en calcular el valor actualizado neto del cash � flow representativo de la inversión, esto es: Q(1) Q(2) Q(n-1) VR VAN = - I + ------------ + ---------- +��.. + --------------- + ------------ (1+k) (1+k)2 (1+k)n-1 (1+ k)n

siendo : VR = Valor Residual de la Inversión K = Tasa de Descuento n = Numero de periodos considerados Un proyecto de inversión será rentable cuando VAN >0, eligiéndose entre dos inversiones rentables, la de mayor VAN.

Entre sus defectos diremos que: a) Es una medida de rentabilidad absoluta b) Considera que todos los flujos de caja, sean positivos o negativos, se descuentan al

mismo tipo de interés, K, lo que esta en abierta contradicción con la variabilidad esencial de estos con el tiempo.

c) Tiene como inconveniente añadido a la propia estimación de los flujos de caja, de

por sí variables y estimativos, él tener que estimar el valor de la propia tasa de descuento K.

Según los diversos tratadistas de análisis financiero, existen tres significados de K, que por su amplia aplicación, conviene aclarar: a) Como coste de capital b) Como coste de oportunidad c) Como rentabilidad mínima exigida Para una más fácil comprensión utilicemos un simple ejemplo: Supongamos tres inversiones posibles: una inversión A de 50 Miles de euros, en la que en un año obtenemos 60 Miles de euros, y que financiamos con un préstamo a un año al tipo de interés del 10%; tenemos también la oportunidad de efectuar una inversión alternativa B del mismo importe y similar riesgo que la A, que nos proporciona al mismo plazo 62,50 Miles de euros. Y también existe la posibilidad de invertir en una tercera, C, del mismo importe que la A pero de riesgo mucho más elevado que aquella.

La rentabilidad de cada una de las inversiones relacionadas serian las siguientes:

TABLA 20.1 INVERSIÓN RENTABILIDAD

A 20% (( 60 � 50) / 50 = 0,20) B 25% ((62,5 � 50) / 50 = 0,25) C 25% ((62,5 � 50) / 50 = 0,25)

Para el analista financiero que utiliza el método VAN, usando como valor de K el coste del capital, que en este caso es del 10%, tendríamos:

TABLA 20.2 INVERSIÓN VAN AL 10% = Coste Capital

A + 4,545 ( � 50 + 60 / 1,10) B + 6,818 ( � 50 + 62,5 / 1,10) C + 6,818 ( � 50 + 62,5 / 1,10)

Es decir, todas las inversiones serían realizables, ya que su VAN>0, y la B es mejor que la A. La elección entre B y C, seria indiferente según el criterio VAN, aunque es evidente que intuitivamente elegiríamos la B de menor riesgo que la C.

Si por el contrario, el analista financiero razonara, que la hipótesis de realizar la inversión A, tiene como alternativa, con el mismo riesgo, él poder realizar la inversión B, con la que obtiene una rentabilidad (25%) superior a la A (20%), parece lógico que utilice como criterio para elegir K, el valor del 25%, que es el coste de oportunidad; con este criterio, el cálculo de los VAN sería el siguiente:

TABLA 20.3

INVERSIÓN VAN AL 25% = Coste OportunidadA - 2,00 (� 50 + 60 / 1,25) B + 0,00 (� 50 + 62,5 / 1, 25) C + 0,00 (� 50 + 62,5 / 1,25)

Con la utilización de este criterio deduciría que la inversión A no debe realizarse, ya que su VAN es negativo, quedando sin resolver, salvo por pura intuición, la elección entre las inversiones B y C.

El analista puede, por ultimo, introducir el factor riesgo, en su método de calculo, lo que da lugar a la tercera acepción, como rentabilidad mínima exigida. El problema lo resuelve a base de introducir un factor de sacrificio de rentabilidad en función del riesgo que se asume. Por ejemplo, se puede estimar en 6 puntos el sacrificio de rentabilidad, para igualar riesgos, con lo cual el valor a utilizar para descontar los flujos en el método VAN sería de K = 25 � 6 = 19 %, y él cálculo quedaría como se indica en la siguiente Tabla: TABLA 20.4

INVERSIÓN VAN AL 19% = Rentabilidad Mínima Exigida

A + 0,40 (� 50 + 60 / 1,19) B + 2,52 (� 50 + 62,5 / 1, 19) C + 2,52 (� 50 + 62,5 / 1,19)

Las conclusiones de su análisis serían de que todas serían realizables, pero la B sería la mejor, al tener un VAN superior.

Una vez explicadas las diversas acepciones que podemos utilizar para elegir el valor de K, que vendrán impuestas por el tipo de promoción inmobiliaria a estudiar, y los parámetros de análisis de mercados financieros que se estimen adecuados, vamos a profundizar en el propio significado de la cantidad que se obtiene al realizar el cálculo del VAN, ya que esta cantidad, en modo alguno representa el beneficio o la pérdida de la operación, lo que realmente refleja, si utilizamos como tasa de descuento el coste medio ponderado de capital, como señala el profesor Termes, en su Libro �Inversión y Coste de Capital. Manual de Finanzas�, es el excedente después de satisfacer las exigencias de los capitales ajenos y los propios. Y dado que los capitales ajenos tienen su contraprestación tasada por contrato (la póliza o la escritura de préstamo), este excedente, se reparta o no, es de los accionistas; el VAN es pues un regalo de la Promoción Inmobiliaria a los accionistas, el VAN es el valor creado por la Promoción Inmobiliaria, que aporta suficiente rentabilidad para remunerar los recursos invertidos en la misma. Luego la Promoción Inmobiliaria de mayor VAN, será la que generara mas valor. Por ejemplo en el caso de las inversiones A, B y C, el significado de un VAN = 4,5 para la inversión A, descontada al coste del capital, que en este caso del 10%, ya que el total de la inversión, 50, se financiaba con un préstamo al 10%, significa que, al final de la operación, tendríamos que satisfacer, en este caso, a los capitales utilizados: - Reembolso del préstamo��. 50 - Pago de intereses 10% s/ 50��.. 5 - Excedente = 60 � 50 � 5 = 5 Cuyo valor actual en el origen de la operación es: 5/1,1 = 4,545, que es precisamente el valor del VAN, que hemos calculado. Otra acertada pregunta es la de ¿qué pasa si el VAN es igual a cero?, algunos autores dicen que la ejecución del proyecto es indiferente, cuando con el significado que hemos reproducido mas arriba, queda claro, que en tal situación, el proyecto aporta lo indispensable para recuperar la inversión y el coste de su financiación, por lo que la conclusión es que el proyecto será aceptable, si se ha descontado al coste del capital (� Método del Discounted Cash Flow�). Todavía nos quedarían dos interrogantes a resolver: - ¿ Que conceptos deben considerarse como ingresos y cuales deben integrarse entre los gastos? - ¿ Se deben considerar los ingresos y gastos de cada periodo en pesetas corrientes

(cada pago o cobro se supone afectada por el índice de variación de precios,

inflación, que se prevea pudiera corresponderle) o en pesetas constantes (cada pago o cobro se supone a los precios del día del estudio)?

Respecto a la primera interrogante, no parece lógico que, dependiendo de cómo se financie la operación inmobiliaria, se obtengan valores diferentes para el VAN (o en su caso también para el TIR), luego si lo que queremos es obtener un índice único, y determinado en la forma más objetiva posible debamos excluir, de entre los gastos a considerar en el cash � flow, los correspondientes a los gastos generales, si estos no suponen un desembolso real ( y son simplemente los imputados a la promoción en estudio), así como los gastos financieros, ya que si consideramos estos últimos, duplicaríamos su efecto, que ya se tiene en cuenta al calcular el valor actual.

No debe olvidarse que al eliminar, a estos exclusivos efectos, los gastos financieros del cash � flow, aumentamos de forma virtual el calculo del impuesto de sociedades, que deberá ser mantenido en su cifra correcta, ya que aquellos son gastos deducibles en el cálculo fiscal. En resumen si se toman para el cálculo los flujos libres de la promoción o flujos de fondos del proyecto de inversión, es decir aquellos flujos que no tienen en consideración como se ha financiado la promoción, estos deberán quedar cubiertos tanto por recursos propios como ajenos y servirá para remunerar ambas fuentes de financiación, por lo que deberán ser descontados al coste medio del capital. En cuanto a la segunda, en realidad el cálculo puede realizarse como se quiera, pero en cada caso, debemos tener en cuenta el concepto de tipo de interés que manejemos, puesto que hemos explicado que el coste de capital, como tipo de interés, tiene la siguiente descomposición: Interés real + Prima de Inflación + Prima de Riesgo Operativo + Prima de Riesgo Financiero Siendo la suma de los dos primeros términos el tipo de interés nominal; el tercero, representa el riesgo de la propia actividad inmobiliaria, y el cuarto el riesgo debido a la financiación de la promoción con una cierta proporción entre recursos ajenos y propios. Pues bien, utilizando esta definición de coste de capital, es más adecuado utilizar en los cálculos de los flujos de caja pesetas corrientes.

20.2.- CRITERIO DE LA TASA INTERNA DE RENTABILIDAD (TIR) El TIR se define como la tasa de rentabilidad que hace que el valor actual de los flujos generados por la Promoción sea igual a cero. Se dice corrientemente, que uno de los inconvenientes del método TIR es que presupone que los flujos son reinvertidos a la tasa interna, pero esto no es cierto, ya que la TIR muestra la rentabilidad del dinero invertido en la promoción inmobiliaria, pero solo mientras este invertido en aquella. La TIR no explica nada sobre el uso que se dé al dinero que se va generando: una Promoción Inmobiliaria de elevada TIR, que permita una rápida recuperación de la inversión, puede ser menos atractivo que otra promoción, de inferior TIR pero mayor periodo de interino, si no existen inversiones alternativas. Es decir la TIR, por si sola, puede no ser una buena medida de la bondad de la promoción, por eso es necesario complementarla con el cálculo del VAN. Para solucionar este problema se ha tratado de buscar métodos alternativos de calculo de rentabilidad, basadas en considerar que los flujos de caja positivos extraídos de la promoción, se reinvierten a una tasa x de rentabilidad, mientras que los flujos negativos se descuentan al coste de los recursos. Este método, bien aplicado puede ser útil. No obstante es frecuente cometer errores tanto de interpretación como de aplicación, y en cualquier caso el analista debe ser consciente de que no esta hallando una rentabilidad interna, sino una tasa de rendimiento que podríamos llamar mixta, porque incluye, además de la rentabilidad propia de la promoción, la rentabilidad que la empresa pueda obtener en otros proyectos. Otra tasa, de uso alternativo, consiste en dividir el VAN por los recursos invertidos. El método consiste en calcular el valor de K = TIR, tal que el VAN = 0, con lo cual tendremos que resolver una ecuación algebraica de grado t, igual al numero de periodos que se consideren. Los valores recogidos en el Libro Blanco, para ese parámetro es del 12% - 17%, para un proceso de inversión puro, y del 15% para un proyecto de inversión con intereses. La utilización del TIR tiene los siguientes inconvenientes: a) Es una medida de rentabilidad relativa b) Una promoción deberá acometerse cuando TIR > K c) Considera la reinversión de flujos intermedios, lo mismo que el VAN al mismo

tipo fijo.

d) Presenta, en determinadas circunstancias unos resultados inconsistentes, como

puede observarse en estos ejemplos teóricos simplificados:

TABLA 20.5 INVERSIÓN PERIODO

(AÑOS) A B 0 - 2000 - 1.1001 12.500 + 4.0002 - 12.500 - 4.000

TIR La ecuación tiene dos soluciones 25% y 400%

La ecuación no tiene ninguna solución

Si para el cálculo del TIR se toman los fondos libres del proyecto, sin consideración de cómo se financia la promoción, la interpretación del TIR será como una medida de la rentabilidad que se obtendría de la promoción si toda ella se financiara con recursos propios. 20.3.- CRITERIO DEL PLAZO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN Método conocido también por Pay � Back o método PB, que consiste en calcular el plazo de recuperación de la inversión, cuyo calculo se puede realizar de dos formas, que dan lugar a las dos modalidades siguientes. 20.3.1.- MÉTODO PB SIMPLE Es el valor del periodo de tiempo x, que resuelve la ecuación: I = Suma ( Q(x)) desde el periodo1 hasta el x Es fácil, a la vista del elemental ejemplo siguiente, que representa los cash � flow de tres promociones inmobiliarias A, B, C, poner en evidencia sus defectos. Las tres promociones tienen una misma inversión inicial 150 Miles de euros y el mismo PB = 5 años

TABLA 20.6 PERIODO PROMOCIÓN A PROMOCIÓN B PROMOCIÓN C

0 -150 -150 -150 1 10 50 50 2 20 40 40 3 30 30 30 4 40 20 20 5 50 10 10 6 - - 60 PB 5 5 5 Sin embargo, es evidente que la B es mejor que la A, ya que sus flujos netos de caja permiten recuperar la inversión en periodos anteriores a la B. Por el contrario la C, intuitivamente, nos parece mejor que la B, ya que se recupera mayor importe que la inversión inicial, pero no lo podríamos asegurar con la aplicación de este criterio ya que el PB es el mismo en ambas promociones. En definitiva podemos concluir que el PB, tiene como defectos: a) Prima la liquidez frente a la rentabilidad b) No tiene en cuenta lo que ocurra después de recuperada la inversión A pesar de que el criterio del PB no es adecuado, su uso como criterio restrictivo, es muy útil, como complemento a los métodos VAN y TIR, que veremos a continuación, si como criterio de aceptación de una determinada promoción inmobiliaria, se exige que el VAN sea positivo, y que además tenga un plazo de recuperación no superior a un numero concreto de años. 20.3.2.- MÉTODO PB DESCONTADO Como hemos visto el criterio del PB puede conducir a decisiones erróneas, ya que rechaza inversiones con VAN positivo, como luego veremos y podemos elegir inversiones con VAN negativo, ya que se pondera por igual a todos los flujos de caja hasta que se recupera la inversión, sin tener en cuenta los flujos posteriores. Para obviar el primer defecto, podemos descontar los flujos, antes de calcular el plazo de recuperación, método conocido como PB descontado. El autor americano J.M. Gordon, propuso en 1955, la siguiente formula para determinar el PB que maximiza el VAN de una inversión: PB = (1/i) � (1/ (i*(1+i)n)

Siendo n el número de años de vida del proyecto.

20.4.- EJEMPLOS PRÁCTICOS DE APLICACIÓN Para calcular el TIR y el VAN el método mas practico es utilizar una hoja de calculo de cualquiera de los programas habituales de los PC, elegimos para su explicación la hoja EXCEL, y vamos a plantear el mecanismo general de calculo con unos ejemplos numéricos sencillos. 20.4.1.- CÁLCULO DEL VAN POR HOJA EXCEL Hay que teclear: FUNCIÓN -> FINANCIERAS -> VNA -> ACEPTAR: VNA (TASA%;VALOR 1��N) SON VALORES FINAL DEL PERIODO DE 1 A N EJEMPLO 20.1. - Los flujos netos de caja de una promoción inmobiliaria que se realiza en seis años se sitúan en las celdas que se indican mas abajo en una hoja de calculo vacia. Calcular el VAN con K = 10% A1 B1 C1 D1 E1 F1 -150 -20 -150 -100 310 350 SOLUCION Teniendo en cuanta que la inversión inicial de � 150 esta en el inicio de la promoción, se tiene: VAN = - 150 + VNA (10%; B1: F1) = 61,78 EJEMPLO 20.2. - Los flujos netos de caja de una promoción inmobiliaria que se realiza en cinco años se sitúan en las celdas que se indican. Es decir el ejemplo 1 se adelanta un año. Calcular el VAN con K = 10% A1 B1 C1 D1 E1 F1 -150 -170 -100 310 350

SOLUCIÓN Teniendo en cuanta que la inversión inicial de � 150 esta en el inicio de la promoción, se tiene: VAN = - 150 + VNA (10%; B1: E1) = 84,77 EJEMPLO 20.3. - Los flujos netos de caja de la promoción inmobiliaria del ejemplo 2 se adelantan un año, y se sitúan en las celdas que se indican. Calcular el VAN con K = 10% A1 B1 C1 D1 E1 F1 -150 -170 -100 660 SOLUCIÓN Teniendo en cuanta que la inversión inicial de � 150 esta en el inicio de la promoción, se tiene: VAN = - 150 + VNA (10%; B1: D1) = 108,68 EJEMPLO 20.4. - Calcular la sensibilidad del VAN con el plazo SOLUCIÓN Se puede hacer la siguiente tabla:

EJEMPLO PLAZO AÑOS VAN % DISMINUCIÓN 20.1 6 61,78 - 20.2 5 84,77 37,2 20.3 4 108,58 75,9 20.4.2.- CÁLCULO DEL TIR POR HOJA EXCEL Hay que teclear: FUNCIÓN -> FINANCIERAS -> TIR ACEPTAR: TIR (FLUJOS; ESTIMACION %) EN ESTE CASO SE DEBE COMENZAR EL CÁLCULO PROPONIENDO UNA ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TIR

EJEMPLO 20.5. - Los flujos netos de caja de una promoción inmobiliaria que se realiza en seis años se sitúan en las celdas que se indican. Calcular el VAN con K = 10% A1 B1 C1 D1 E1 F1 -150 -20 -150 -100 310 350 SOLUCIÓN Teniendo en cuenta iniciar el cálculo con la estimación del 10%, para el TIR, se tiene: TIR = TIR (A1:F1;10%) = 15,48% EJEMPLO 20.6. - Los flujos netos de caja de una promoción inmobiliaria que se realiza en cinco años se sitúan en las celdas que se indican. Es decir el ejemplo 1 se adelanta un año. Calcular el VAN con K = 10% A1 B1 C1 D1 E1 F1 -150 -170 -100 310 350 SOLUCIÓN Teniendo en cuenta iniciar el cálculo con la estimación del 10%, para el TIR, se tiene: TIR = TIR (A1:E1;10%) = 18,39 % EJEMPLO 20.7. - Los flujos netos de caja de la promoción inmobiliaria del ejemplo 2 se adelantan un año, y se sitúan en las celdas que se indican. Calcular el VAN con K = 10% A1 B1 C1 D1 E1 F1 -150 -170 -100 660 SOLUCIÓN Teniendo en cuenta iniciar el cálculo con la estimación del 10%, para el TIR, se tiene: TIR = TIR (A1:D1;10%) = 23,08 %

EJEMPLO 20.8. - Calcular la sensibilidad del VAN con el plazo SOLUCIÓN Se puede hacer la siguiente tabla:

EJEMPLO PLAZO AÑOS TIR % % DISMINUCION

20.5 6 15,48 - 20.6 5 18,39 18,80 20.7 4 23,06 48,90 EJEMPLO 20.9. - Calcular el VAN, el TIR y el PB de las inversiones A, B y C de la tabla 20.6 SOLUCIÓN Se deja al lector la comprobación de los datos obtenidos, aunque salta a la vista que si los valores del TIR son correctos, algún valor del VAN no es correcto. Se solicita del lector ver que esta sucediendo y calcular el valor verdadero.

PARÁMETRO PROMOCIÓN A PROMOCIÓN B PROMOCIÓN C TIR 8,25 % 11,16 % 15,73 % VAN (AL 10%) -9,61 -29,08 27,37 PB 5 años 5 años 5 años EJEMPLO 20.10. - se trata de calcular el TIR de un alquiler, suponiendo que la promoción inmobiliaria tiene unos flujos netos de caja que son los establecidos en las celdas que se indican de la hoja de cálculo, y que una vez terminada se obtiene una renta anual neta de 50. A1 B1 C1 D1 E1 F1��G1�. Etc. -150 -20 -150 -100 50 50� .. 50��50 siendo de A1 a D1 los desembolsos en solar y edificacion y, apartir de la celda E1 hasta donde se decida, los ingresos de explotacion Se supone que el valor residual del edificio se calcula con 150 que es el coste del

solar con una revalorización anual del 3%. Hacer el cálculo para varias hipótesis de extensión de las rentas de alquiler para comprobar la sensibilidad del TIR. SOLUCIÓN Se deja al lector la comprobación de los cálculos de la tabla, que se obtienen planteando el valor residual del inmueble como: 150Numero de años

PLAZO DE EXTENSION ALQUILER TIR 10 AÑOS 6,39 % 20 AÑOS 9,40 % 30 AÑOS 10,03 % 40 AÑOS 10,14 % 20.5.- CRITERIO TIR MEJORADO (TIRM) En el epígrafe comentamos las inconsistencias que tiene el método TIR en algunos casos, para eliminarlas se puede emplear el método del TIR Mejorado o TIRM, que consiste en: a) Actualizar los flujos de caja negativos al tipo de actualización K % b) Capitalizar los flujos de caja positivos hasta el año N, al mismo tipo K %, o a otro

tipo que consideremos mas realista como tipo de reinversión. c) Calcular el tipo financiero equivalente. Apliquemos el método a un ejemplo, de la siguiente promoción inmobiliaria con los flujos netos de caja que se indican en la tabla

TABLA 20.7 PERIODO (AÑOS) FLUJO DE CAJA NETO

0 -100 1 40 2 80 3 - 30 4 50 5 80

6 - 40 7 20

Cuyo TIR es 29,13 %. Aplicando el método del TIR mejorado, tomando por ejemplo k = 10% para los cobros y para los pagos, se tiene: VAN (PAGOS) = 100 + 30 / (1,1)3 + 40 / (1,1)6 = 145,12 VANFIN (COBROS) = 40 x 1,16 + 80 x 1,15 + 50 x 1,13 + 80 x 1,12 + 20 = 383,05 Y finalmente se establece la equivalencia financiera: 145,12 = 383,05 / (1 +r )7

de donde TIRM = 14,87 %

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